時間：2023-05-23 17:28:12
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；管理
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0016-02
最近，不論是國內(nèi)各級政府部門的公務(wù)員、經(jīng)濟(jì)界的專家學(xué)者，還是普通百姓，人們議論最多的莫過于當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。由于房價日趨上升且居高不下，事關(guān)國計民生，國家及社會都對此非常重視，相繼出臺了宏觀宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的干預(yù)與調(diào)控，促進(jìn)社會和諧、穩(wěn)定發(fā)展。
1、國家采取宏觀調(diào)控政策干預(yù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然性
1.1 樓市價格日趨上升，政府必然會采取宏觀調(diào)控政策
樓市不斷升溫，房價不斷拉升，與廣大工薪階層消費(fèi)者的收入比例不協(xié)調(diào)，由此產(chǎn)生了諸多的社會問題，加大了貧富差距。這些現(xiàn)象與中央政府所提倡的“和諧社會”的宗旨并不相符，為穩(wěn)定社會安定團(tuán)結(jié)，增加中低收入者的購買力，勢必要拿地產(chǎn)開刀。但是，為什么中央政府要對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，問題在于實際的房價上漲得已相當(dāng)離譜了。政府出手的目的是為了規(guī)范行業(yè)發(fā)展，凈化市場，來扶持實力企業(yè)，穩(wěn)定稅收來源。但是這種調(diào)整是長期的規(guī)范，而非短時間的行為，行業(yè)的發(fā)展需要這些規(guī)范，這些規(guī)范會使一些企業(yè)在競爭過程中死亡，也會使一些抓住機(jī)會的企業(yè)發(fā)展壯大，從而掌握更大的市場空間。
1.2 中央與地方政府的博弈，必然會采取宏觀調(diào)控政策
地方政府為了稅收、土地經(jīng)營款的收入問題，鼓勵地產(chǎn)發(fā)展，提倡房價增長，讓地方政府在整個國民經(jīng)濟(jì)行為中占領(lǐng)比例越大，城市建設(shè)發(fā)展速度越快，政績也就越明顯；中央提出“和諧社會”的，理念，全國一盤棋，自然不能任由地產(chǎn)任意發(fā)展，調(diào)控是勢在必行的。
2、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理的相關(guān)建議
2.1 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)明確企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)
企業(yè)在宏觀調(diào)控前后，要對自身行為進(jìn)行規(guī)范，雖然目前市場風(fēng)險偏大，也就要求企業(yè)在進(jìn)行投資時更加理性、科學(xué)化，同時由于調(diào)控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動的發(fā)展，整個行業(yè)不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應(yīng)該把宏觀調(diào)控看成一種挑戰(zhàn)，同時更是機(jī)遇。
企業(yè)在宏觀調(diào)控前后，要對自身行為進(jìn)行規(guī)范，雖然目前市場風(fēng)險偏大，也就要求企業(yè)在進(jìn)行投資時更加理性、科學(xué)化，同時由于調(diào)控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動的發(fā)展，整個行業(yè)不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應(yīng)該把宏觀調(diào)控看成一種挑戰(zhàn)，同時更是機(jī)遇?！翱嗑殐?nèi)功，積極創(chuàng)新，提升自身品牌的競爭力，成為當(dāng)務(wù)之急”。
2.2 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理的思路
2.2.1 規(guī)范企業(yè)管理，提高企業(yè)決策能力
對于企業(yè)內(nèi)部管理更要科學(xué)化，針對于企業(yè)內(nèi)部的情況，整理出一套適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，對于目前階段的房產(chǎn)企業(yè)，是一個勢在必行的話題。企業(yè)決策者不僅要對整個行業(yè)的發(fā)展有清醒而深刻的認(rèn)識，同時更要對自己的企業(yè)內(nèi)部管理有更高遠(yuǎn)的看法與思路。挖掘企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)力，對于其他成熟的行業(yè)來講，已經(jīng)是老生常談，而對于地產(chǎn)企業(yè)來說，可能還比較少有企業(yè)進(jìn)行。制定出企業(yè)發(fā)展的各個時期的目標(biāo)，完善內(nèi)部定位，把整個企業(yè)磨合成一塊鋼板，以來適應(yīng)來自市場、政策等方面的風(fēng)險。隨著行業(yè)的規(guī)范，競爭的加大，提高企業(yè)決策系數(shù)，對于企業(yè)發(fā)展是長足而有相當(dāng)好處。
2.2.2 注重人力資源的管理，增加企業(yè)競爭力
人力資源是企業(yè)獲得持久競爭優(yōu)勢的來源，制度是提升企業(yè)基于人力資源管理的核心競爭優(yōu)勢的保證。3P即人、流程、產(chǎn)品是構(gòu)成組織的最基本的三個要素，它是組織生存與發(fā)展的根本。隨著組織的業(yè)務(wù)和規(guī)模不斷的擴(kuò)大，人的管理（包括人力資源及績效管理）及流程管理作為最基礎(chǔ)的管理基石將決定著組織是否能夠得以持續(xù)發(fā)展。人力資源管理不僅是把專業(yè)人員請進(jìn)企業(yè)，更多的是用好專業(yè)人員，用通俗的話來說就是“招進(jìn)來、留得住、用得好”，用感情留人、用待遇留人、用事業(yè)留人。
2.2.3 打造企業(yè)文化，建立核心價值觀
房地產(chǎn)是高風(fēng)險的行業(yè)，資金投入大、運(yùn)作周期長、市場變化快，即使是優(yōu)秀企業(yè)，稍有不慎也會一敗涂地。如何讓企業(yè)在競爭中脫穎而出并保持持續(xù)發(fā)展，成為新世紀(jì)房地產(chǎn)企業(yè)正在苦苦思考的難題。而且，在中國加入WTO后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨著消費(fèi)主體、供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面的不斷變化，而且還面臨著國外企業(yè)涌入國內(nèi)市場而產(chǎn)生的競爭。要想從根本上解決這些問題，一個主要思路就是以市場為導(dǎo)向，樹立新的戰(zhàn)略觀念，培育房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。
2.2.4 整合社會有效資源
有效資源包括社會資源，既社會資源與自身資源，社會資源包括政府資源、各個管理部門資源、金融單位、以及新聞媒體和各個專業(yè)合作公司；自身資源是指企業(yè)內(nèi)部的品牌、資金、人力以及管理能力。
2.3 基于宏觀調(diào)控政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)貼近市場、符合需求
企業(yè)在開發(fā)項目時要因時因地，找準(zhǔn)項目投資的切入點，從項目前期策劃、工程施工、市場營銷等方面，根據(jù)市場的實際情況，走差異化發(fā)展的道路，所做的項目求精不求大，做出自己的特色，樹立自己的品牌。首先，必須重視市場調(diào)研，利用項目可行性報告，合理評估地塊各種情況及資金備需情況。其次，規(guī)劃科學(xué)合理、符合市場需求，并保證產(chǎn)品適度領(lǐng)先。最后，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，包裝合理，入市機(jī)遇準(zhǔn)確，價格策略合理，營銷思路大膽無誤。
其中，“個性化”的樓盤可以表現(xiàn)在很多方面。比如，樓盤的外觀造型上要體現(xiàn)城鄉(xiāng)地區(qū)的文化差異，要風(fēng)格各異。“個性化”的開發(fā)來源于創(chuàng)新，其實質(zhì)是“以人為本”的服務(wù)意識，要設(shè)身處地為消費(fèi)者著想，才能設(shè)計開發(fā)出有“個性”的住宅產(chǎn)品。本人認(rèn)為，應(yīng)堅持以中低收入人群為服務(wù)對象，戶型上應(yīng)以小戶型為主、多戶型并存，并保持這種開發(fā)理念的一貫性。
2.4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重建立企業(yè)本身的品牌
房地產(chǎn)品牌的特質(zhì)，往往使開發(fā)企業(yè)無法復(fù)制，企業(yè)產(chǎn)品脫穎而出。房地產(chǎn)品牌代表了有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品，代表著擁有這一品牌的房地產(chǎn)企業(yè)的6獨(dú)特居住理念。根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，把地產(chǎn)品牌概括為一下三個方面：企業(yè)品牌、老板品牌、產(chǎn)品品牌。作為地產(chǎn)企業(yè)來講，不僅僅是要提供實體的配套、物業(yè)的管理，更要把項目的資源，作為一種互補(bǔ)的連動。同時要把企業(yè)的服務(wù)變成藝術(shù)，變成文化，以藝術(shù)和文化的方式里營造小區(qū)的氛圍。
在將住宅商品房推向市場的過程中，會存在品牌等方面的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中需要注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。建立配套工程齊全、售后服務(wù)信譽(yù)好、工程質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的品牌項目。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規(guī)劃的基本方向，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要和國家的戰(zhàn)略方針緊密結(jié)合在一起，從而能夠創(chuàng)造出更多的精品房源，為整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。
2.5 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點發(fā)展規(guī)?；⒌统杀镜慕?jīng)營管理模式
針對開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要擁有嚴(yán)格的成本管理制度，制定科學(xué)合理的管理方法和管理程序，特別注重規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展對降低企業(yè)成本的重要影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要準(zhǔn)確掌握國家宏觀調(diào)控政策，在市場推廣的過程中需要發(fā)揮規(guī)模發(fā)展的優(yōu)勢。從而能夠促使房地產(chǎn)保持一個比較低的成本銷售，企業(yè)能夠獲取客觀的目標(biāo)利潤，同時還能促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
關(guān)鍵詞：循環(huán)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；經(jīng)營管理
一、引言
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)推動城市住房建設(shè)以前所未有的規(guī)模發(fā)展，建設(shè)規(guī)模已居世界前列，建房總量居世界首位。但在擴(kuò)張過程中經(jīng)營管理存在很多問題，導(dǎo)致社會資源急劇消耗和嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。
如何處理資源消耗與浪費(fèi)問題已成為一項重要的研究課題，專家學(xué)者做了大量相關(guān)行業(yè)的研究工作。隨著20世紀(jì)90年代后期工業(yè)化國家對循環(huán)經(jīng)濟(jì)概念的提出，出現(xiàn)了面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的行業(yè)問題的研究，但面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理問題的研究很少。本文主要借鑒前人相關(guān)行業(yè)的研究，提出基于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系及模式，在遵循自然規(guī)律的基礎(chǔ)上盡可能實現(xiàn)資源循環(huán)。
二、循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論簡介
按照自然生態(tài)系統(tǒng)物質(zhì)循環(huán)和能量流動規(guī)律，把經(jīng)濟(jì)活動重構(gòu)組織成一個“資源-產(chǎn)品-再生資源”的反饋式流程和“低開采、高利用、低排放”的循環(huán)利用模式，使得經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和諧地納入到自然生態(tài)系統(tǒng)的物質(zhì)循環(huán)過程中，實現(xiàn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，這就是循環(huán)經(jīng)濟(jì)。
循環(huán)經(jīng)濟(jì)是對物質(zhì)閉環(huán)流動型經(jīng)濟(jì)的簡稱，它要求把清潔生產(chǎn)、資源綜合利用、生態(tài)設(shè)計和可持續(xù)消費(fèi)等融為一體，運(yùn)用生態(tài)學(xué)規(guī)律來指導(dǎo)人類社會的經(jīng)濟(jì)活動，從而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動的生態(tài)化。作為一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求遵循的“3R”原則如下：
減量化原則（Reduce）：減少進(jìn)入生產(chǎn)過程中的資源流入量和廢棄物的產(chǎn)生量。
再利用原則（Reuse）：盡可能延長資源及產(chǎn)品的使用壽命，并充分地利用它們，防止其過早地成為廢棄物。
再循環(huán)原則（Recycle）：實現(xiàn)廢棄物的資源化，使其轉(zhuǎn)化為再生材料，重新進(jìn)入生產(chǎn)過程。
現(xiàn)在學(xué)術(shù)界提出了“4R”、“5R”、“6R”原則，如除“3R”外加上“再組織（Reorganize）”、“再思考（Rethink）”、“再制造（Rebuild）”、“再修復(fù)（Repair）”等等，這些原則是針對某些不同層次或領(lǐng)域，如管理層面、意識層面或某些行業(yè)領(lǐng)域提出的更加具體具有針對性的原則，具有合理性，但不能取代“3R”原則的基本性和普遍性。
三、面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系
（一）循環(huán)經(jīng)濟(jì)呼喚房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理
隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中資源約束的日益增強(qiáng)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)必將成為未來社會的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)形態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)作為現(xiàn)代社會的細(xì)胞，是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建立循環(huán)型社會的基本單元和微觀基礎(chǔ)，房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理勢在必行，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理由純粹的經(jīng)濟(jì)型管理向生態(tài)型管理轉(zhuǎn)變，在管理的對象、目標(biāo)、任務(wù)、職能等方面都應(yīng)體現(xiàn)出生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的兩重性，其各項管理活動，不僅要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，還要遵循生態(tài)規(guī)律的要求，自覺協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展關(guān)系，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的“三贏”。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理是一種新型的管理模式，體現(xiàn)了房地產(chǎn)全新的發(fā)展觀和效率觀，它涉及房地產(chǎn)經(jīng)營管理的各個層次、各個領(lǐng)域、各個方面，貫穿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的全過程，要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理中處處考慮生態(tài)、體現(xiàn)綠色。具體而言，房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理是指在房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，樹立生態(tài)經(jīng)營理念，培育生態(tài)企業(yè)文化，進(jìn)行生態(tài)設(shè)計和綠色技術(shù)創(chuàng)新，推行清潔生產(chǎn)，開展綠色營銷，倡導(dǎo)可持續(xù)消費(fèi)，在實施環(huán)境友好的管理行為的同時增加企業(yè)收益的一系列活動。顯然，它并非以犧牲企業(yè)的經(jīng)營利潤來保護(hù)生態(tài)環(huán)境，而是把傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營管理新模式，由此獲取持續(xù)的發(fā)展動力。而且，通過實施有效的綠色經(jīng)營管理，不僅可以促使單個行業(yè)的生態(tài)化轉(zhuǎn)變，還可由點及面、推廣普及，引起其他行業(yè)的生態(tài)化轉(zhuǎn)變，從而帶動宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及整個社會風(fēng)尚的生態(tài)化轉(zhuǎn)變。顯然，這些轉(zhuǎn)變可以大大地推動循環(huán)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展。
就我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀而言，其經(jīng)濟(jì)增長與生態(tài)環(huán)境之間的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尚處于初級階段，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也仍處于高消耗、高污染的粗放型生產(chǎn)方式和純經(jīng)濟(jì)型管理方式之下，積極探索推動房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理、促進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，無疑具有重要的現(xiàn)實意義。
（二）房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)分析
房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的體系結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)、管理實施對象、技術(shù)要求以及對于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結(jié)構(gòu)，應(yīng)該能夠為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營提供多方位的發(fā)展視覺和發(fā)展模式，具體說來主要有：
1、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)效益和社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合，更為重要的是在整個房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理中對環(huán)境的負(fù)作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
2、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象涉及到包括整個項目生命周期的各個行為主體部分，包括土地供應(yīng)主體、材料供應(yīng)主體、規(guī)劃設(shè)計主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費(fèi)主體以及物流主體等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不但要在一些關(guān)鍵節(jié)點制定嚴(yán)格的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，而且要在管理的各個環(huán)節(jié)包括最終用戶，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，才能使整個房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)得以實現(xiàn)
3、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)是采用系統(tǒng)工程的觀點，綜合分析整個房地產(chǎn)項目管理從購買土地到項目終結(jié)以及回收處理的全過程中，各個環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術(shù)處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費(fèi)以及綠色回收處理等。
4、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的支撐體系。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理本質(zhì)上是在原有的房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中融入環(huán)境保護(hù)理念，增加了對環(huán)境的考慮。因此，在實施房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理過程中，如何將環(huán)境信息與其他信息有機(jī)集成，實現(xiàn)數(shù)據(jù)和信息的共享是一個亟待解決的問題。為此，必須研究開發(fā)適合房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的數(shù)據(jù)庫、知識庫、信息庫系統(tǒng)，必須研究綠色管理的綠色化評估體系，必須研究開發(fā)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理決策支持系統(tǒng)。所有這些系統(tǒng)，為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理提供技術(shù)上的支撐。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的體系結(jié)構(gòu)如圖1所示。（1）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營理念。在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項目的技術(shù)含量。房地產(chǎn)項目在市場上參與競爭也要從單純依靠低成本帶來的價格優(yōu)勢，轉(zhuǎn)向綜合運(yùn)用非價格因素如售后服務(wù)、生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢等來參與競爭。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺把環(huán)境資源的價值納入到生產(chǎn)核算體系中去，作為制定企業(yè)決策和衡量企業(yè)效益的重要依據(jù)。綠色經(jīng)營理念的樹立要求把培育綠色企業(yè)文化作為一項重要的工作任務(wù)來抓。綠色企業(yè)文化主要是在企業(yè)文化中融入環(huán)保觀念，以綠色意識貫穿于企業(yè)文化的各個方面。綠色企業(yè)文化的形成，可以把企業(yè)職工的思想行為統(tǒng)一到企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)上來，充分認(rèn)識環(huán)保的重要性，使職工視環(huán)保為己任，使環(huán)保目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)融為一體。綠色管理強(qiáng)調(diào)環(huán)境保護(hù)是企業(yè)所有人的事，而不僅僅是環(huán)境保護(hù)部門的事。企業(yè)要不斷向員工宣傳綠色理念，鼓勵員工的環(huán)保行為，加大綠色投入，從而形成企業(yè)的綠色文化，盡量使每個人掌握環(huán)境知識，養(yǎng)成自覺關(guān)心環(huán)境、愛護(hù)環(huán)境的意識，在日?；顒拥母鞣N場合都能考慮到自己的行為對環(huán)境的影響。（2）實施房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持。房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按“原料-產(chǎn)品-廢料-原料”的循環(huán)線路實施運(yùn)行，對環(huán)境的影響負(fù)作用最小，資源利用效率最高，并使項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。大力推行項目周期的綠色化支持，一是綜合考慮生產(chǎn)、環(huán)境和資源優(yōu)化三者的交叉和集成；二是充分考慮項目生命周期的廣義概念，體現(xiàn)房地產(chǎn)項目的學(xué)科交叉的特點和系統(tǒng)思想的觀點，達(dá)到綜合綠色設(shè)計、綠色規(guī)劃、綠色施工、綠色物流等在內(nèi)的項目生命全過程的統(tǒng)一。（3）追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新。綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，向新的標(biāo)準(zhǔn)化即ISO14000管理系列標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。ISO14000質(zhì)量認(rèn)證實質(zhì)上是對企業(yè)管理和產(chǎn)品生產(chǎn)提出了循環(huán)經(jīng)濟(jì)的要求，即從循環(huán)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，它有利于促進(jìn)企業(yè)向生態(tài)型轉(zhuǎn)化，有益于環(huán)境的高新技術(shù)投資，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)外效益的有機(jī)統(tǒng)一。其中，ISO14001環(huán)境管理體系可以為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營提供組織、制度上的支持和保障。當(dāng)前條件下實施ISO，一是要求政府要不斷推進(jìn)環(huán)保體制改革，完善環(huán)保行政和管理制度，制定有效的法律法規(guī)，大力進(jìn)行全民環(huán)保教育；二是要求企業(yè)從領(lǐng)導(dǎo)到職工各個層面加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究GB/T2400-ISO14000標(biāo)準(zhǔn)，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作職能和工作方法，變被動為主動，大力推進(jìn)企業(yè)的環(huán)境管理體系變革。（4）強(qiáng)化房地產(chǎn)項目綠色生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變。在可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)綠色經(jīng)營要求下，只有發(fā)展綠色技術(shù)、綠色生產(chǎn)，推行項目全過程控制，才能建立節(jié)能、降耗、節(jié)水、節(jié)地的資源節(jié)約性經(jīng)濟(jì)，獲取最大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第一，進(jìn)行綠色生產(chǎn)的宣傳和教育，使企業(yè)員工從領(lǐng)導(dǎo)層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產(chǎn)知識；第二，建立專門的綠色生產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，并使之發(fā)揮引導(dǎo)、協(xié)調(diào)與規(guī)范的作用；第三，廣開渠道為綠色生產(chǎn)籌措資金；第四，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，加強(qiáng)對外交流，引進(jìn)國外先進(jìn)項目工藝流程；第五，政府加快有關(guān)綠色生產(chǎn)的政策、法律、法規(guī)的制度，為企業(yè)提供外部激勵。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理
中圖分類號： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
房地產(chǎn)經(jīng)營是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對房地產(chǎn)項目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化,風(fēng)險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實現(xiàn)社會責(zé)任化。
1、成功經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競爭力
房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤,并且是在企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨(dú)特的資源、知識和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中形成的具有自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢的經(jīng)營實力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場上綜合優(yōu)勢的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計能力和創(chuàng)新能力。四種意識是指品牌意識、服務(wù)意識、文化意識和信用意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識,重視自己的品牌,維護(hù)自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要方面。品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營的核心,它對消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。
2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基本要素
2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理
優(yōu)秀的上進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基
本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個根本、兩個側(cè)重點和三個建設(shè)。一個根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個側(cè)重點就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競爭能力的組織建設(shè)。
2.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說實施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。
2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級專家經(jīng)過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。
2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競爭能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。
2.2外包管理
隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求越來越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對各種風(fēng)險的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式
3.1建立風(fēng)險預(yù)警體系
建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項目開發(fā)過程中的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有自己的特點，風(fēng)險不能完全用定量指標(biāo)來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風(fēng)險。因而，在預(yù)測企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險時,應(yīng)建立合理的風(fēng)險指標(biāo)體系，引入“A計分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險的經(jīng)營因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實際情況對各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經(jīng)營風(fēng)險狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，立即啟動風(fēng)險預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險防范。
3.2創(chuàng)新營銷方法
3.2.1實行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。
3.2.2實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。
3.2.3預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個項目開發(fā)前就能采取這種措施，會減少風(fēng)險，增加安全性，但是，預(yù)售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風(fēng)險的降低而減少。因此，在投資決策時，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險之間的關(guān)系。
3.3建立健全企業(yè)的財務(wù)管理體系
從企業(yè)的高管到普通的財務(wù)人員都要深刻地認(rèn)識到財務(wù)工作的重要性和對企業(yè)的深遠(yuǎn)影響。從而企業(yè)要重視財務(wù)管理工作，突出財務(wù)工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當(dāng)中首先要嚴(yán)格遵守國家相關(guān)的制度，從企業(yè)財管管理工作的特點出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理體系。要強(qiáng)化財務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機(jī)能，以財務(wù)預(yù)算作為重要手段，及時反饋出企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。實現(xiàn)財務(wù)信息的時時分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。
3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌
對自己的企業(yè)要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業(yè)要對細(xì)分自己的市場，根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，業(yè)務(wù)能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因為它的產(chǎn)品需要輕受長時間的考驗。加強(qiáng)對質(zhì)量的控制，從設(shè)計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢，創(chuàng)造出既符合時代的潮流，又有底蘊(yùn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個特點鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費(fèi)者，讓消費(fèi)者增加對些企業(yè)的認(rèn)可程度，增加潛大消費(fèi)者的規(guī)模。
3.5加強(qiáng)資金管理
資金運(yùn)用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益,提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。所以對企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。
摘要:基于房地產(chǎn)業(yè)特點以及供應(yīng)鏈管理發(fā)展現(xiàn)狀，將精益思想和供應(yīng)鏈管理思想運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)中，提出了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，并就精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點運(yùn)作以及精益管理平臺的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)分析，同時探討了在精益供應(yīng)鏈中精益設(shè)計、精益施工和精益營銷等具體應(yīng)用，是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式進(jìn)行了深層次探索。
關(guān)鍵詞:精益供應(yīng)鏈;房地產(chǎn);集成開發(fā)
一、引言
隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，客戶的個性化需求日益突出，為顧客提供定制化產(chǎn)品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商競爭的必然趨勢。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式，重新認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實，建立適合市場要求和顧客要求的新的開發(fā)模式。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場競爭已經(jīng)從開發(fā)企業(yè)之間的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)供應(yīng)鏈之間的競爭，要以顧客為中心，快速地響應(yīng)用戶需求，僅憑單個企業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)精益化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此必須將精益生產(chǎn)LP(Lean Production)[1]的思想擴(kuò)展到整個房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈中去，這正是本文論述的重點。
房地產(chǎn)集成開發(fā)精益供應(yīng)鏈，就是將房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來，快速響應(yīng)顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內(nèi)關(guān)于精益供應(yīng)鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2]，相關(guān)文獻(xiàn)很少，基于房地產(chǎn)開發(fā)精益供應(yīng)鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷中，主張把顧客需求作為房地產(chǎn)開發(fā)的源泉;陳偉寧，倪衛(wèi)紅[4]對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行流程再造存在的問題提出對策研究。范豐秋[5]運(yùn)用供應(yīng)鏈管理有關(guān)理論，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系管理的概念及組織模型;應(yīng)憶[6]重點探討了供應(yīng)商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應(yīng)鏈的應(yīng)用，使供應(yīng)鏈本身能夠快捷地響應(yīng)產(chǎn)品需求變化，為企業(yè)在復(fù)雜多變的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展并擴(kuò)大競爭優(yōu)勢提供了理論研究。
本文在房地產(chǎn)項目開發(fā)中導(dǎo)入精益供應(yīng)鏈，建立了精益供應(yīng)鏈房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，并就房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點運(yùn)作關(guān)鍵問題進(jìn)行詳細(xì)分析，形成一套通用的業(yè)務(wù)流程，使得供應(yīng)鏈的參與者更加專注于滿足消費(fèi)者需求，為房地產(chǎn)開發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進(jìn)行，提供一次有意義的理論探索。
二、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式
(一)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈
房地產(chǎn)項目開發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設(shè)施工——營銷服務(wù)四個階段。其中投資決策階段包括了提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究等內(nèi)容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計等內(nèi)容;建設(shè)施工階段包括招投標(biāo)、施工管理、竣工驗收等內(nèi)容;營銷服務(wù)階段包括銷售管理、物業(yè)管理等內(nèi)容。由此形成了包含規(guī)劃設(shè)計、施工、營銷、咨詢機(jī)構(gòu)等諸多專業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)商通常將規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售等工作委托專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，使自己成為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，組織引導(dǎo)各種有效資源，提高自身競爭力。
在房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的同時，將精益思想引入供應(yīng)鏈中，形成基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式。將相對獨(dú)立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機(jī)的結(jié)合成一個整體，將精益管理思想應(yīng)用于建設(shè)項目開發(fā)全過程，提供項目管理信息交流平臺，集成處理各階段所需信息，優(yōu)化項目開發(fā)流程，協(xié)調(diào)項目開發(fā)戰(zhàn)略，實現(xiàn)項目開發(fā)的物質(zhì)資源流、信息流和資金流在各個階段的優(yōu)化運(yùn)行，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目從規(guī)劃設(shè)計、施工管理到銷售全過程的精益管理。
(二)運(yùn)作架構(gòu)
本文所探討的房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式的運(yùn)作體系如圖1所示。
運(yùn)行體系中包括設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟、施工動態(tài)聯(lián)盟、營銷動態(tài)聯(lián)盟、咨詢動態(tài)聯(lián)盟和最終顧客。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為核心企業(yè)，首先在企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)精益管理，然后要求在房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上各個節(jié)點的合作企業(yè)實現(xiàn)精益管理。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計單位實現(xiàn)精益設(shè)計，房地產(chǎn)項目施工單位實現(xiàn)精益施工，房地產(chǎn)營銷單位實現(xiàn)精益營銷，最終通過各節(jié)點上合作企業(yè)的相互合作與交流實現(xiàn)最優(yōu)的精益供應(yīng)鏈管理。在整個供應(yīng)鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)作為核心企業(yè)組建信息交流平臺，保證所有的精益企業(yè)都根據(jù)最終顧客的需求做出快速反應(yīng)，信息資源從最終顧客出發(fā)實現(xiàn)對上游節(jié)點企業(yè)的拉動。
為實現(xiàn)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的高效運(yùn)作提供了兩個協(xié)助開發(fā)的機(jī)構(gòu):一個是精益管理平臺——核心企業(yè)項目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合精益供應(yīng)鏈上所有參與者，包括了設(shè)計方、施工方、營銷方、最終顧客等，同時可以吸納材料供應(yīng)、專業(yè)人士、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等非精益供應(yīng)鏈單位參與。在房地產(chǎn)開發(fā)流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應(yīng)鏈上的合作企業(yè)提供了合作交流的平臺。另一個是咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，為了保證房地產(chǎn)項目實現(xiàn)精益化管理，在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，引入獨(dú)立的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段，由咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟中的精益企業(yè)向精益供應(yīng)鏈節(jié)點上其它成員企業(yè)提供管理與咨詢服務(wù)，協(xié)助核心企業(yè)促使供應(yīng)鏈上其它成員企業(yè)實現(xiàn)精益化，進(jìn)而達(dá)到整條供應(yīng)鏈的精益化。
(三)外部支持條件
明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中核心地位的同時，將精益思想融入供應(yīng)鏈中去，應(yīng)用精益技術(shù)工具，優(yōu)化供應(yīng)鏈合作伙伴之間的供應(yīng)流程，消除浪費(fèi)，達(dá)到降低成本、快速響應(yīng)最終顧客需求的目標(biāo)，需要房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的變革，滿足房地產(chǎn)集成開發(fā)供應(yīng)鏈實現(xiàn)精益化的外部條件。
1.精益組織。精益供應(yīng)鏈節(jié)點上的每一個企業(yè)都應(yīng)是一個精益企業(yè)。精益企業(yè)內(nèi)部的每一個員工都在從事減少浪費(fèi)，提高效率的增值工作，精益企業(yè)的項目管理團(tuán)隊能及時的發(fā)現(xiàn)問題同時自覺采取糾正措施，每個人都在積極的參與項目活動和項目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現(xiàn)實的要求。精益企業(yè)之間都要接受來自下游企業(yè)的需求信號，形成一個有效的拉動系統(tǒng)，實現(xiàn)精益企業(yè)之間的高效協(xié)作。對傳統(tǒng)模式下的企業(yè)組織的變革，是精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實現(xiàn)精益管理所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
2.精益文化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)充分認(rèn)識到精益供應(yīng)鏈上的每一個合作伙伴，都是房地產(chǎn)項目開發(fā)團(tuán)隊的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價值的服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從管理層到基層員工都應(yīng)有團(tuán)隊協(xié)作的概念;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要組織精益供應(yīng)鏈上的合作伙伴通過定期會面、討論與信息交流等方式進(jìn)行協(xié)作。那么房地產(chǎn)企業(yè)員工如何改變傳統(tǒng)的行事方式，改變傳統(tǒng)環(huán)境下人的觀點及企業(yè)文化理念的變革，都是房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈順利實現(xiàn)亟待解決的問題。
3.精益供應(yīng)鏈節(jié)點。精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實現(xiàn)了精益管理，精益供應(yīng)鏈整體未必能夠真正實現(xiàn)精益管理。精益供應(yīng)鏈的各個結(jié)點也要符合精益的要求。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈包括了設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟與施工動態(tài)聯(lián)盟、施工動態(tài)聯(lián)盟與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)與營銷動態(tài)聯(lián)盟、營銷動態(tài)聯(lián)盟與最終顧客等多個節(jié)點。要實現(xiàn)設(shè)計、施工、營銷等各階段的有效合作，設(shè)計方與施工方的相互支持，營銷與設(shè)計方、施工方的合作等都需要進(jìn)一步的優(yōu)化整合。各參與方應(yīng)在項目前期積極參與，并為項目設(shè)計、施工、營銷做出貢獻(xiàn)，實現(xiàn)信息集合與共享，減少中間費(fèi)用，降低項目建設(shè)成本，縮短工期，提高組織效率與項目收益。
4.技術(shù)創(chuàng)新。計算機(jī)集成技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使企業(yè)與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應(yīng)鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進(jìn)行交流，最終顧客可以及時參與到設(shè)計、施工、營銷各個階段，使得產(chǎn)品開發(fā)變得更加適應(yīng)市場的需求且成本變化很小。另外，先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，也為降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。
5.高效信息傳遞平臺?；诰婀?yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)，要求快速有效的實現(xiàn)信息共享與交流，供應(yīng)鏈各節(jié)點之間、各結(jié)點內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流，房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，必須建立可靠的信息交流平臺。
6.動態(tài)合作機(jī)制。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈要實現(xiàn)跨企業(yè)合作，房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個精益供應(yīng)鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價值的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應(yīng)鏈上的每個節(jié)點采取動態(tài)合作模式，不斷淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的合作企業(yè)，保留為房地產(chǎn)項目能夠提供最大價值的優(yōu)秀合作伙伴。通過優(yōu)勝劣汰的動態(tài)合作機(jī)制，促使整個精益供應(yīng)鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運(yùn)行。
三、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點運(yùn)作
從工作內(nèi)容來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設(shè)計、施工、咨詢、招投標(biāo)、工程監(jiān)理、營銷策劃、材料供應(yīng)、銷售等諸多的單位。本文精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式中，為減少浪費(fèi)、提高效率，最終將房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的合作企業(yè)歸結(jié)為:設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟，施工動態(tài)聯(lián)盟，營銷動態(tài)聯(lián)盟和咨詢動態(tài)聯(lián)盟等。供應(yīng)鏈合作伙伴動態(tài)聯(lián)盟，是指供應(yīng)鏈子節(jié)點內(nèi)部兩個或者兩個以上成員構(gòu)成的合作與協(xié)調(diào)的關(guān)系。每個動態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作，采取動態(tài)合作機(jī)制。
(一)設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟:精益設(shè)計
從項目管理的角度而言，項目開始施工之后，成本控制的作用很有限，對于整個項目來說，降低成本，提高項目效益，重點主要是在設(shè)計階段。盡管設(shè)計費(fèi)用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對工程造價的影響很大。所以設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè)，應(yīng)該采取精益設(shè)計，實現(xiàn)設(shè)計、施工、營銷的整合。
精益設(shè)計要求詳細(xì)分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶需求;整合設(shè)計方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更，減少或消除返工，避免浪費(fèi);增進(jìn)項目成員之間的溝通和理解。設(shè)計動態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應(yīng)在精益管理平臺基礎(chǔ)上，形成設(shè)計、施工、材料供應(yīng)、營銷、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團(tuán)隊，團(tuán)隊形成一個積極參與合作的整體，共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負(fù)責(zé)。
(二)施工動態(tài)聯(lián)盟:精益施工
市場經(jīng)濟(jì)條件下，施工企業(yè)通過招投標(biāo)取得建筑工程項目，多遵循合理低價的原則，因此企業(yè)利潤空間十分有限，企業(yè)競爭的首要問題是提高效率，降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上的施工企業(yè)必然要實行精益施工，從而提高企業(yè)在施工動態(tài)聯(lián)盟中的競爭力。
精益施工是指工程進(jìn)行時，根據(jù)最終顧客要求實現(xiàn)價值最大化、浪費(fèi)最小化。與傳統(tǒng)的“推進(jìn)式”施工方式不同，精益施工采用“拉動式”控制系統(tǒng)。只有“拉動式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時適量的施工。施工計劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎(chǔ)階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計劃，其他各分項工程及各工序根據(jù)各階段的最終計劃，按下道工序、各分項工程的需求來制定施工計劃，最終實現(xiàn)各工序之間、各分項工程的間隔時間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關(guān)鍵。
(三)營銷動態(tài)聯(lián)盟:精益營銷
現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中堅持以“市場為導(dǎo)向、客戶為中心、效益為目標(biāo)”的經(jīng)營理念。這些理念正是房地產(chǎn)營銷的起點，精益思想提倡以客戶為中心，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，帶動營銷動態(tài)聯(lián)盟中的營銷合作企業(yè)實行精益營銷，正是房地產(chǎn)銷售中的重中之重。
精益營銷首先就要根據(jù)顧客需求設(shè)計出人性化的優(yōu)質(zhì)樓盤來保證銷售業(yè)績的提升;把完成優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)當(dāng)作新的起點，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務(wù)，而且要把顧客看作管理過程的組成部分，同時根據(jù)顧客的需求對產(chǎn)品做出創(chuàng)新。精益營銷同時需要真正落實房地產(chǎn)銷售流程標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化，增強(qiáng)員工參與意識與質(zhì)量意識。精益營銷核心目標(biāo)就是營銷動態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)消除銷售過程中的一切浪費(fèi)，最大限度地提高銷售過程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。
(四)精益管理平臺
為了保證整個精益供應(yīng)鏈的暢通，所有合作企業(yè)都圍繞客戶需求來進(jìn)行運(yùn)作，由核心企業(yè)組織整個精益供應(yīng)鏈上的所有參與者組成核心企業(yè)項目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊，快速響應(yīng)客戶個性化需求。核心企業(yè)項目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊構(gòu)成如圖2所示。核心企業(yè)項目開發(fā)管理團(tuán)隊通過有效地信息交流機(jī)制，在房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段，引入供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)中的合作伙伴共同參與，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的有效的精益化管理。
四、結(jié)論
基于當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化、個性化的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭開始從成本和質(zhì)量的競爭轉(zhuǎn)向基于時間和客戶需求的競爭，由客戶的需求拉動房地產(chǎn)項目開發(fā)成為可能。本文通過導(dǎo)入房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈，實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)運(yùn)作過程中與合作企業(yè)的集成，構(gòu)造了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，真正實現(xiàn)了以最終顧客為中心的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)理念，增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力。需要注意的是，應(yīng)用精益供應(yīng)鏈改造房地產(chǎn)開發(fā)流程，應(yīng)該詳細(xì)透徹的了解開發(fā)企業(yè)特點，對癥下藥，具體的實施仍需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的實際進(jìn)行深入分析探討。
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近年來，受國家政策及地域性限制的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)象日益普遍，引起了社會各界的關(guān)注。目前，我國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中90%以上實現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛籌備全國性布局的同時，不乏一些深耕本土的區(qū)域性企業(yè)，其中既有像河南建業(yè)等一批企業(yè)憑借地緣優(yōu)勢穩(wěn)定經(jīng)營的，也有因融資問題不得不依附全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)甚至被并購的。由此可看出，房地產(chǎn)企業(yè)是否應(yīng)進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展，跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效間存在怎樣的關(guān)系成為巫需解決的問題。
同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時不可避免會涉及經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇的問題，特別是近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，在房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的壓力下，國家鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)及長租公寓等新興業(yè)態(tài)，一批房地產(chǎn)企業(yè)已率先對這些新興業(yè)態(tài)進(jìn)行了探索。然而，新業(yè)態(tài)的涉足是否會對企業(yè)績效產(chǎn)生影響，還有待考察。目前對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效關(guān)系研究的文獻(xiàn)較少，且大多未考慮業(yè)態(tài)選擇對企業(yè)績效的影響，雖然有學(xué)者考慮了產(chǎn)品多元化對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效的影響，但并沒有將房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分到具體領(lǐng)域。
基于此，本文擬在國內(nèi)外已有研究的基礎(chǔ)上，以我國40家房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對象，借助回歸分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效之間的關(guān)系進(jìn)行探討，同時將企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)作為影響企業(yè)績效的因素之一，分析新業(yè)態(tài)的涉足與房地產(chǎn)企業(yè)績效的關(guān)系，以期為房地產(chǎn)企業(yè)是否應(yīng)進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展及提升企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效提供借鑒與參考。
二、理論分析與研究假設(shè)
1.企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效的關(guān)系
有學(xué)者曾將國際化與企業(yè)績效關(guān)系結(jié)論不一致的原因，歸結(jié)為企業(yè)國際化過程中存在的多種收益與成本博弈的結(jié)果(Lu & Beamish,2004)，這同樣適用于企業(yè)在國內(nèi)各地域市場進(jìn)行的跨區(qū)域發(fā)展與績效關(guān)系的研究。企業(yè)在進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展的過程中會獲得一系列優(yōu)勢，首先，跨區(qū)域發(fā)展可以擴(kuò)大企業(yè)市場份額，進(jìn)而提升企業(yè)的品牌知名度。其次，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的提高，企業(yè)可以通過合理配置不同地域的資源以及共享研究成果，實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提升交易優(yōu)勢，節(jié)約交易成本。同時，隨著市場規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)市場地位提升，大大提高了與上下游產(chǎn)業(yè)的議價能力。最后，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在不同類型的區(qū)域進(jìn)行投資組合時，可以規(guī)避一定的政策性風(fēng)險，減小國家宏觀調(diào)控對企業(yè)的影響，也可以有效利用各地政府的利好政策。
然而，企業(yè)在進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展的過程中也會面臨巨額的前期投入和復(fù)雜的交易成本。一方面，企業(yè)在進(jìn)入新區(qū)域前期將面臨制度與文化差異的阻礙，面臨地方政府與區(qū)域市場內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)形成的“特殊利益集團(tuán)”所設(shè)置的進(jìn)入障礙和高昂的交易成本(楊帆和盧周來，2010)。而企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的前期階段在很大程度上是企業(yè)剩余資源的再利用，只有通過兩到三年的市場博弈和培養(yǎng)，在對內(nèi)部組織形態(tài)進(jìn)行合理的調(diào)整、對外部資源進(jìn)行合理的整合后，才能夠逐步實現(xiàn)新項目公司(分部)本土化發(fā)展和對市場較高利潤的追求(陳維杰，2004)0另一方面，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的增大，企業(yè)內(nèi)部的管控風(fēng)險也隨之增大，管理跨度及管理鏈的伸長，使得管理成本、協(xié)調(diào)成本、銷售成本大大增加，當(dāng)跨區(qū)域發(fā)展程度達(dá)到了某個臨界點后，甚至可能超出其對企業(yè)帶來的各種收益，同時也會增大債務(wù)負(fù)擔(dān)?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的過程。
二、建立住房公積金的對象
凡本局正式職工（含長期合同工，下同）均屬建立住房公積金范圍。在住房制度改革中，已按標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠購買住房的職工及已辦理離、退休手續(xù)的職工，不建立住房公積金。
三、住房公積金的交存額
職工個人當(dāng)年度月交存住房公積金金額，等于上年月均工資總額乘以交存率。單位資助職工同等金額。
公積金交存率，可由各單位根據(jù)各自情況，在3％至10％的幅度內(nèi)自行確定?！鞍宋濉逼谀?，交存率達(dá)到不低于職工月均工資總額的5％，“九五”期末，交存率達(dá)到不低于職工月均工資總額的10％。
四、住房公積金來源
個人交存部分，由單位在職工每月所發(fā)工資中代扣；單位為職工交存部分，按市財政局、市人事局、市人民政府房改辦合發(fā)（1992）京房改辦字第92號文件、35號文件規(guī)定辦理。
五、住房公積金的使用范圍
1.家庭購、建住房；
2.自有住房的大、中修；
3.超過家庭工資總額收入5％部分的房租。
申請用住房公積金購、建住房或?qū)ψ杂凶》看?、中修的職工及其配偶，?yīng)向其所在工作單位提交有關(guān)證明，并經(jīng)單位審核，由單位開具“住房公積金支取申請書”后，支取人持該申請書到“北京市房地產(chǎn)管理局住房資金管理分中心”（以下簡稱“市局分中心”）支取。因住房房租超過家庭工資收入總額5％，而申請使用住房公積金的，由承租人在每年一、二月份向所在單位提出申請，并由承租人所在單位依據(jù)該承租戶上年家庭工資總額和所交房租核定出超過5％的數(shù)額，超出部分可由承租人及其家庭同住職工分?jǐn)?。由分?jǐn)側(cè)顺指髯缘闹》指顔?，到所在單位填寫“住房公積金支取申請書”，于每年三、四月份到“市局分中心”支取。
分?jǐn)側(cè)酥械碾x退休職工，可按規(guī)定向其工資發(fā)放單位申請房租補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額最高不超過家庭同住職工平均分?jǐn)偟臄?shù)額。補(bǔ)貼資金從單位的住房基金中列支。
六、住房公積金的管理
1.住房公積金個人交存部分和單位交存部分，一并由單位在每月發(fā)工資日后5天內(nèi)（逢節(jié)假日順延），開具“住房公積金匯交書”和轉(zhuǎn)帳支票（經(jīng)市人民銀行批準(zhǔn)不受支票起點100元限制），送交“市局分中心”，由“市局分中心”記入單位中名下的職工個人住房公積金帳戶。
2.職工當(dāng)年度交存的住房公積金，按銀行零存整取一年期儲蓄存款利率計息，下年度起轉(zhuǎn)按整存整取一年期蓄存款利率計息。
承租單元式公有住宅樓房的職工（不含兩戶合租一套單元樓房的），在住房租金提到至成本租金以前，其承租人夫婦雙方的住房公積金，按銀行活期儲蓄存款利率計息。
職工住房情況變動時，其工作單位應(yīng)于十五日內(nèi)向“市局分中心”通報。
3.職工在本市調(diào)動工作，應(yīng)持調(diào)出單位開具的“住房公積金轉(zhuǎn)移通知書”，到“市局分中心”辦理公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）轉(zhuǎn)移手續(xù)。
4.職工因離職、停薪等各種原因中斷交存住房公積金時，“市局分中心”依據(jù)單位填報的“住房公積金匯交變更清冊”，將其住房公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）結(jié)余本息封存在原帳戶。
5.職工離、退休，調(diào)離本市或出國定居時，可持單位開具的“住房公積金支取申請書”到“市局分中心”支取本人住房公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）全部本息余額。
6.個人繼承或受遺贈住房公積金的，繼承人或受遺贈人可持經(jīng)公證的繼承或受遺贈文件，到繼承人或遺贈人單位開具“住房公積金支取申請書”，再到“市局分中心”辦理支取。
七、稅收。按照《北京市住房公積金制度實施辦法》規(guī)定，職工的住房公積金以及依法繼承或受遺贈的住房公積金，不征收個人收入調(diào)節(jié)稅。
關(guān)鍵詞：地區(qū)保護(hù)；遺產(chǎn)價值；地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)范圍及力度的擴(kuò)大，歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)工作日益引起政府相關(guān)部門以及相關(guān)專業(yè)人士的重視和支持，使文化遺產(chǎn)保護(hù)工作有了依托。
回顧歷史，秭歸縣在經(jīng)濟(jì)建設(shè)和文物保護(hù)工作上走了很多彎路。因為歷史的原因和經(jīng)濟(jì)的貧乏，已經(jīng)造成了許多無法挽回的錯誤，產(chǎn)生了許多無法彌補(bǔ)的遺憾。以前，一談到建設(shè)，就必然是“拆”。在拆的過程中，也不管什么是文物、古跡。只要是有礙于要建設(shè)的項目就非拆不可。拆了就拆了，也想不著復(fù)建，例如，王家橋（一座清朝初年建設(shè)的漂亮的廊式木橋），老墳園祠堂（建于明朝弘治年間，西陵峽畔最大的庭園式家族古住宅群），上、下王家堡（占地2000余平方米的防盜防抓兵的連體院落），新灘古民居，歸州城城門及古城墻。由于當(dāng)時人們?nèi)狈ΡＷo(hù)意識，許多歷史文物毀于一旦，成為千古遺憾。
通過總結(jié)歷史教訓(xùn)，特別是葛洲壩水利工程的淹沒事實，這次三峽水利工程一開始著手準(zhǔn)備建設(shè)，上級相關(guān)部門和秭歸縣的業(yè)務(wù)單位就研究了配合方案，制定了非常詳細(xì)的文物保護(hù)規(guī)劃，使得淹沒線下的文物保護(hù)工作有條不紊地進(jìn)行著。但后來還是因為三峽工程的建設(shè)速度加快，三峽地區(qū)的文物發(fā)掘和保護(hù)工作受到制約。
一、歷史文化遺產(chǎn)的概念、發(fā)展過程及現(xiàn)狀
所謂歷史文化遺產(chǎn)，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)文化遺產(chǎn)保護(hù)的通知》(國發(fā)[2005]42號)首次明確了我國歷史文化遺產(chǎn)的概念，指出“文化遺產(chǎn)包括物質(zhì)文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。物質(zhì)文化遺產(chǎn)是具有歷史、藝術(shù)和科學(xué)價值的文物，包括古遺址、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻、壁畫、近代現(xiàn)代重要史跡及代表性建筑等不可移動文物，歷史上各時代的重要實物、藝術(shù)品、文獻(xiàn)、手稿、圖書資料等可移動文物；以及在建筑式樣、分布均勻或與環(huán)境景色結(jié)合方面具有突出普遍價值的歷史文化名城（街區(qū)、村鎮(zhèn)）?！北疚乃懻摰牡貐^(qū)歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)范圍主要指定級或雖未定級但有價值的古建筑、紀(jì)念性民宅、遺跡、遺址，反映城市發(fā)展階段的建筑物、構(gòu)筑物；有歷史價值的風(fēng)景名勝地；能夠較完整地體現(xiàn)出某一時期風(fēng)貌特色的地段或街區(qū)；能夠體現(xiàn)出我國某一時期城市建設(shè)成就，反映一個地區(qū)發(fā)展史的地區(qū)格局和歷史空間序列等。
近年來，我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)形象也發(fā)生了巨大變化。但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中，很多文化遺產(chǎn)、古建筑等，卻在人們經(jīng)意或不經(jīng)意間漸漸消失了。由于不可再生性，不少承載著巨大歷史文化價值的遺產(chǎn)就這樣永遠(yuǎn)離開了我們。20世紀(jì)50年代以后，全國許多城鄉(xiāng)開始新的建設(shè)，由于對歷史文化遺產(chǎn)的價值和作用缺乏認(rèn)識與重視，造成對很多歷史古城不可恢復(fù)的破壞。20世紀(jì)80年代以后，掀起了新的城鄉(xiāng)建設(shè)，許多大中城市舊城區(qū)內(nèi)開始大規(guī)模的建設(shè)活動，使許多傳統(tǒng)歷史街區(qū)、鄉(xiāng)村，遭到了滅頂之災(zāi)，許多舊城、民居在舊貌換新顏的同時，失去了原有的特色風(fēng)貌。
秭歸，一個響亮的名字。中國，仍至世界人民都知道的它，因為它是世界四大文人之一、偉大愛國詩人屈原的故里。它位于湖北省西部，立于西陵峽兩岸，全縣總面積2427平方公里，人口400125人，美麗而富饒，且歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，既培育了詩人屈原，又哺育了美人昭君。郭沫若先生曾在一首詩里描繪了秭歸的昨天、今天和明天：
秭歸勝跡溯源長，峽到西陵氣混茫。
兵書寶劍存形似，馬肺牛肝說寇狂。
屈子衣冠猶有冢，明妃脂粉尚流香。
三斗坪前今日過，他年水壩起高墻。
由此可見它的歷史源遠(yuǎn)流長，應(yīng)該有很多歷史古跡。據(jù)有關(guān)文史記載，秭歸有歷史文物點180處，其中地下文物100處，地面文物80處，其中有省級文物保護(hù)單位3處，相當(dāng)于省級文物保護(hù)單位17處，其余的為縣級文物保護(hù)單位。但以前保留的完整的并不多，就以屈原祠等少量的文物古跡來佐證事實。
二、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)在城鄉(xiāng)建設(shè)過程中的地位變化
目前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國民綜合素質(zhì)的提高，人們漸漸看到自己所居住的地方因為只建設(shè)而不注重保護(hù)，失去了自己的特色風(fēng)貌，歷史淵源，逐漸變成空洞膚淺的形象。為此逐漸開始意識到了地方歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)的重要性和必要性。
（一）秭歸的文物代表作――屈原祠，一個世人敬仰的地方
屈原祠，清代及近現(xiàn)代紀(jì)念建筑，建筑面積2870平方來。位于秭歸縣歸州鎮(zhèn)東1.5公里的向家坪，海拔165米，處于三峽大壩三線淹沒范圍內(nèi)。屈原祠部總面積1.5萬平方米，該建筑坐南朝北，依山而建，四周林木環(huán)繞，風(fēng)景旖旎，人文景觀豐富，盤山公路直達(dá)祠前。
（二）歷史文物的保護(hù)及文物的現(xiàn)實價值
為了三峽水利工程，我們偉大的愛國詩人屈原再次忍痛遷居至秭歸縣城鳳凰山古文物保護(hù)區(qū)，表現(xiàn)出了愛國詩人的偉大情懷。
由于三峽水利工程的快速建設(shè)，三峽庫區(qū)內(nèi)的很多文物難以發(fā)掘。秭歸縣采取搶救性的措施，將地面上有代表性的文物集中到縣城鳳凰山進(jìn)行保護(hù)、復(fù)建。現(xiàn)在的屈原祠，面對著威武雄壯的三峽大壩，朝日呼吸著高峽平湖的新鮮空氣，成為世人緬懷屈原，觀賞高峽平湖、威武大壩的絕佳之地；它和鳳凰山古文物復(fù)建保護(hù)區(qū)（2006年成為國家頒布的全國第六批重點文物保護(hù)單位）的――江瀆廟、鄭韶年老屋等其他二十三處文物一起成為吸引游人，帶動秭歸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原動力。縣城內(nèi)的商鋪、車站，也沿文物保護(hù)區(qū)而建，一是服務(wù)游客，二是賺取利潤。由此可見，歷史文物在當(dāng)今社會的歷史價值和經(jīng)濟(jì)價值。
三、保護(hù)與建設(shè)的關(guān)系
建設(shè)與保護(hù)，看起來似乎是矛盾的現(xiàn)象。原因是我們沒有把握好建設(shè)與保護(hù)的關(guān)系，沒有看到二者的最終目的是一致的。過去所講的建設(shè)就是把城鄉(xiāng)舊房全部拆掉建新房，但實際并不應(yīng)該是這樣的。完全拆舊建新，將城鄉(xiāng)搞成一片新貌，這樣的城鄉(xiāng)形象是可怕的。建設(shè)前的拆除應(yīng)當(dāng)保留下好的東西，有歷史風(fēng)貌、遺產(chǎn)價值的建筑應(yīng)當(dāng)在建設(shè)前的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)設(shè)計、施工設(shè)計過程中都被重視與發(fā)現(xiàn)，地方的歷史風(fēng)貌是應(yīng)該要保存下來的，而且是必須要保存下來的。
地方歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)與城鄉(xiāng)發(fā)展其實并不存在任何的矛盾，地方保護(hù)的目的其實也是為了城鄉(xiāng)發(fā)展，是為了地方更好的建設(shè)。保護(hù)并不是保護(hù)落后的東西，而是保護(hù)祖國的優(yōu)秀文化遺產(chǎn)，這些優(yōu)秀的文化遺產(chǎn)都是我們建設(shè)發(fā)展的重要社會歷史文化資源。
城鄉(xiāng)發(fā)展是一個過程，像新陳代謝一樣，一邊吸收新的營養(yǎng)，一邊代謝舊的廢物，這樣的逐步發(fā)展才是進(jìn)步的。
在歐美等發(fā)達(dá)國家，建設(shè)并不是簡單的全部拆建，而是有序的進(jìn)行更新，這個過程是長期的、細(xì)致的。只有這樣，在拆、修、建的過程中，地方的歷史文化才能被保留、保護(hù)并發(fā)展傳承下來，這樣的地方才是有歷史、有底蘊(yùn)、有靈魂的地方，在這樣的城鄉(xiāng)居住的居民才會對居住地有親切感、依戀感和歸屬感。
四、總結(jié)
通過歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)，能夠使地方體現(xiàn)出自己的個性與特征，意義不僅僅在于保存地方歷史發(fā)展的軌跡，以留存地方的記憶；也不只是繼承傳統(tǒng)文化，以延續(xù)民族發(fā)展的脈絡(luò)，它同時還是地方進(jìn)一步發(fā)展的重要基礎(chǔ)和契機(jī)之一。
因為目前中國處于發(fā)展階段，城鄉(xiāng)建設(shè)活動進(jìn)行得如火如荼。社會的關(guān)注、政府的資金，往往更多流向了建設(shè)。而與之同樣重要的地方歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)，則遲遲得不到足夠的關(guān)注，甚至遭到嚴(yán)重的破壞，建設(shè)與保護(hù)的比例嚴(yán)重失調(diào)。這就要求建筑師、建造師、規(guī)劃師在工作中更要格外重視歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)，并通過自己的工作過程、社會影響力，努力使政府、社會、建設(shè)單位等相關(guān)人士更重視這個越來越嚴(yán)重的、而且來受人關(guān)注的問題。城鄉(xiāng)歷史文化遺產(chǎn)如果漸漸在建設(shè)中被拆除，漸漸消失，退出歷史舞臺，那么我們就會感覺到我們一直居住的地方，其特色在慢慢消失，城鄉(xiāng)逐漸失去原有的魅力。我們居住的地方是有歷史的城鄉(xiāng)，拋去建造師的身份，作為城鄉(xiāng)居民我們也不愿意看到自己生長的地方特色，在建設(shè)中漸漸消失殆盡，形成中國大同、世界大同。
因此，在城鄉(xiāng)建設(shè)中首先要尊重歷史文化、珍惜傳統(tǒng)建筑文化遺產(chǎn)，對其進(jìn)行保護(hù)和利用，這樣的城鄉(xiāng)建設(shè)才會展現(xiàn)出城鄉(xiāng)固有的特色魅力，成為讓居民留戀，游人向往的地方。
參考文獻(xiàn)：
1.湖北省秭歸縣地方志編纂委員會.秭歸縣志[M].方志出版社,2010.
根據(jù)北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于1994年向職工出售公有住宅樓房的價格及有關(guān)政策的通知》精神，現(xiàn)就購房人房產(chǎn)登記的有關(guān)問題通知如下：
一、單位職工在1994年度以“成本價”購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸購房人所有。在購房人申請該房產(chǎn)登記時，產(chǎn)權(quán)管理部門在《房屋產(chǎn)權(quán)登記書》和《房產(chǎn)所有證》左上角，分別加蓋“成本價出售住宅”專用章。
二、單位職工在1994年度以“標(biāo)準(zhǔn)價”購買的住房，購房人擁有部分產(chǎn)權(quán)。在購房人申請該房產(chǎn)登記時，產(chǎn)權(quán)管理部門在《房屋產(chǎn)權(quán)登記書》和《房產(chǎn)所有證》左上角，分別加蓋“標(biāo)準(zhǔn)價出售住宅”專用章。
現(xiàn)將“北京市二級房屋安全鑒定站承接裝飾樓房安全鑒定的規(guī)定”發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
北京市二級房屋安全鑒定站承接裝飾樓房安全鑒定的規(guī)定為貫徹實施北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃委員會、北京市市政管理委員會三委聯(lián)舍的《關(guān)于加強(qiáng)對城鎮(zhèn)居民住宅裝飾改造管理的通知》（93）京建辦字第578號和北京市房管局《城市公有房屋裝飾管理暫行規(guī)定》京房修字〔1994〕第009號，積極開展因裝飾房屋引起的房屋安全鑒定工作，結(jié)合全市二級房屋安全鑒定站開展鑒定工作的情況，現(xiàn)對本市二級房屋安全鑒定站的業(yè)務(wù)范圍及應(yīng)遵守的原則規(guī)定如下：
一、本市二級房屋安全鑒定站可以承接房屋使用人在多層、高層樓房因進(jìn)行裝飾需要進(jìn)行的房屋安全鑒定。