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據(jù)有關資料統(tǒng)計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度
最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。
在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:
2.1項目選址是項目成功與否的基礎
1)選址應符合城市規(guī)劃;
2)項目要有準確的市場預測與市場定位;
3)要編制科學的環(huán)境評價報告;
4)應做好地質(zhì)初勘工作,因為地質(zhì)情況對住宅項目造價影響甚大。
2.2應編制項目成本投資估算控制表
根據(jù)工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內(nèi)容應包含:
1)建筑安裝工程費用;
2)設備及工器具購置費;
3)工程建設其他費用;
4)基本預備費;
5)漲價預備費;
6)建設期貨款利息;
7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
結(jié)合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結(jié)合財務成本核算科目為基礎,以房地產(chǎn)投資為例,部分項工作為內(nèi)容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。
根據(jù)表1,應將各項經(jīng)濟技術指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結(jié)合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規(guī)劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。
2建筑工程項目的工程造價,就是一個項目建設全過程所支付的費用的總和,因此,從廣義上說,工程造價管理也可理解為項目成本管理。工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算與工程造價的控制,是項目建設中一項重要的技術與經(jīng)濟活動,也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領域。
在20世紀80年代和90年代初,我國提出了全過程造價管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用,進行全過程管理。按照這一理論,建筑工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎上,對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價,以保證項目質(zhì)量、進度、投資目標的順利實現(xiàn)。
本文從工程經(jīng)濟的角度出發(fā),就房地產(chǎn)投資項目在工程造價管理與控制方面,闡述在建筑項目運作過程中,如何運用工程造價管理的理論與辦法,做好項目的工程造價控制與管理,對造價形成過程的一切費用進行科學的分析與測算,保證項目目標的順利實現(xiàn)。
房地產(chǎn)投資的建筑工程項目造價控制與管理工作重點主要應放在如下三個階段,即決策階段、規(guī)劃設計階段及施工階段。
3規(guī)劃設計及設計階段工程造價有效控制措施
設計階段是體現(xiàn)投資估算的實施階段,是項目決策在技術上和經(jīng)濟上的全面詳盡的體現(xiàn),是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項目特點,該階段主要可在總平面規(guī)劃設計、單體施工圖設計及環(huán)境設計三個環(huán)節(jié)對工程造價進行重點控制。
3.1總平面規(guī)劃設計
1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;
2)結(jié)合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統(tǒng)應結(jié)合現(xiàn)有城市資源進行近期、長期的設計。
3.2單體施工圖設計階段
該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內(nèi)。重點圍繞樁基、結(jié)構設計二個方面:
1)樁基設計方面:在多層住宅中,據(jù)測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結(jié)果見表2。
2)結(jié)構設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟適用的關系。
4施工階段工程造價的控制措施
按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。
4.1工程招投標階段的工程造價控制
1)把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標人,以降低工程承包風險。
2)根據(jù)項目實際,確定合理的投標條件
①根據(jù)住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規(guī)模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。
②對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結(jié)算糾紛。
③確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質(zhì)量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
3)嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同,
注意合同的結(jié)構及合同價,對工程造價、質(zhì)量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。
4.2加強工程施工事中控制
1)嚴格控制施工中設計變更,經(jīng)論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規(guī)范設計變更行為。
2)加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現(xiàn)場因素,導致標外工程量項目增加現(xiàn)象,如基礎土方量、井點降水等,現(xiàn)場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。
3)嚴格按照合同進行工程款支付。
4)及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。
5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。
5建筑項目工程造價控制與管理綜合措施
工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內(nèi)容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。
1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術、經(jīng)濟與合同四個方面人手,構建工程造價控制機制:
①組織手段:就是應明確企業(yè)各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;
②技術手段:主要是對項目技術方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟適用的技術措施。
③經(jīng)濟手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟信息的數(shù)據(jù),對造價控制目標進行資質(zhì)、經(jīng)濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結(jié)算進行審核、成本變化動態(tài)分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。
④合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監(jiān)理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。
2)充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項目管理監(jiān)控體系
3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質(zhì)量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態(tài)管理。
在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。
6結(jié)束語
綜上所述,房地產(chǎn)投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現(xiàn)項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設計、施工等實施階段的動態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟、技術、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實現(xiàn)投資效益最大化。
參考文獻:
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[5]駢永富,閻俊愛.房地產(chǎn)投資分析與決策[M].北京:中國物價出版社,2003.
【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；工程管理；合同管理
1、房產(chǎn)企業(yè)工程項目特點
工程管理可具體主要分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義。特點包括了①位置固定，項目單一；②資金占用大，回流周期長；③風險大；④項目管理相對粗放。
2、目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題
2.1 項目管理環(huán)境變化大，工程技術日益復雜。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預見性和可見性差，各類項目的技術要求也越來越高。因此，為適應環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2 管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于勞動密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。
2.3 委托監(jiān)理存在的問題。權責不明，責任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂，建設項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心。
2.4 施工階段履行合同不嚴謹。施工合同中內(nèi)容不全面、條款不嚴謹，由于建設工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及面廣，合同中技術要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導致建設工程施工合同履約率低。
2.5對工程驗收及備案管理不到位。對于開發(fā)企業(yè)而言.工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。
3、房地產(chǎn)工程管理中的關鍵問題分析
3.1 成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導致兩敗俱傷的局面。
3.2 質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買.房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協(xié)調(diào)、督促設計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務。
3.3 進度問題。房地產(chǎn)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產(chǎn)工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。
3.4 安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4、提高房地產(chǎn)工程管理水平的對策
4.1 熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強合同履約檢查。應加大對各參建單位的人員設備落實情況的檢查，嚴格執(zhí)行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。
4.2 嚴格審批施工組織設計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設計及方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設計中的錯誤，避免施工中進行修改.造成不必要的浪費。
4.3 嚴把設備、材料價格關。引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設備、材料的招投標工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位.在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況.建立設備、材料價格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4 推動工程建設管理標準化，抓好工程樣板先行工作。對主要分項工程實行樣板先行制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構與責任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細的規(guī)定.消除質(zhì)量隱患.預防質(zhì)量通病。
4.5 嚴格施工合同全過程管理，合同管理伴隨工程全部過程，工程質(zhì)量、工期、造價是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標中已經(jīng)確立。因而招投標文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、工程管理、企化營銷、預算合約、法律法務、財務等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風險。嚴格執(zhí)行國家的招投標管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴格建設工程施工合同示范文本的應用，規(guī)范合同表述形式。
4.6創(chuàng)建“平安工地”。編制“平安工地”實施方案，召開“平安工地”建設部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實行安全技術交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確?！捌桨补さ亍被顒幽軌蛉〉脤嵭?。
4.7做好三階段預防工作。按三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。
5、結(jié)語
房地產(chǎn)工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點，但工程管理在各個階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)，需要企業(yè)持續(xù)地建設并不斷調(diào)整。
參考文獻：
關鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價格 價格規(guī)制
一、房地產(chǎn)價格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價格的概念
我國房地產(chǎn)市場的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價格也主要表現(xiàn)為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產(chǎn)的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產(chǎn)價格的基本構成要素
房地產(chǎn)價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉(zhuǎn)讓費。
（2）前期工程費指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續(xù)性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產(chǎn)開發(fā)進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。
（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應獲得的回報。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。
二、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實施城鎮(zhèn)住房體制改革同時，逐步形成了房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產(chǎn)交易價格的形成機制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場為主導的房地產(chǎn)定價機制。2003年《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級人民政府對房價的穩(wěn)定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實施來調(diào)節(jié)需求達到穩(wěn)定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求房地產(chǎn)價格要嚴格明碼標價并執(zhí)行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規(guī)制政策，同時繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產(chǎn)總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產(chǎn)建設成本的上升，房地產(chǎn)價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長；人們對住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發(fā)達，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產(chǎn)市場。
（四）房地產(chǎn)市場體系不夠健全
短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產(chǎn)要素市場發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制中存在的主要問題
我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎還是實際操作經(jīng)驗都無法滿足實際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價格政府規(guī)制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規(guī)制的目標不明確
我國歷次的房地產(chǎn)價格規(guī)制都是圍繞"促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調(diào)當前時期的房地產(chǎn)價格規(guī)制的目標是"遏制房地產(chǎn)價格過快上漲"即"穩(wěn)房價"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產(chǎn)的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場價格增長率達到百分之十七點八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當前的房地產(chǎn)市場在政府干預過多的同時，政府監(jiān)管力不夠，同時法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設遠遠滯后于市場發(fā)展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發(fā)點略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價格規(guī)制的對策
房價一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續(xù)投資建設經(jīng)濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預售制度。
因為能解決開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。
（四）加強對房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對房地產(chǎn)的實際銷售價格進行監(jiān)督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場透明度。
利用IT技術，建立全國聯(lián)網(wǎng)實名房產(chǎn)登記制度，使政府對現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構完整把握，對干預策略提出數(shù)據(jù)支持，對投機需求進行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對民經(jīng)濟的發(fā)展起著至關重要的作用。對房地產(chǎn)價格規(guī)制的研究，為政府進一步調(diào)控房價提供理論支持。本文通過對房地產(chǎn)價格規(guī)制中問題的分析，從七個方面提出進一步調(diào)控房地產(chǎn)價格的對策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價格方面的不足。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產(chǎn)項目，可行性研究
可行性研究是指在投資決策前,對與項目有關的資源、技術、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價,判斷項目在技術上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務上是否盈利,并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法,其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼椖客顿Y決策的重要依據(jù),是項目立項、審批、開發(fā)商與有關部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù),是項目籌措建設資金的依據(jù),是編制設計任務書的依據(jù)。論文寫作，房地產(chǎn)項目。
1.房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價特點分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程,房地產(chǎn)產(chǎn)品的總成本費用之和即為總投資,其財務效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的銷售收入。對于一般的房地產(chǎn)項目而言,經(jīng)濟評價主要是財務評價,因此房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價,即財務評價的特點：
1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,以宏觀效益分析為主
房地產(chǎn)關系到人們的切身利益,不能只看項目本身的獲利能力,還要考慮項目對社會的影響,即考察項目的建設和經(jīng)營對國民經(jīng)濟有多大貢獻以及需要國民經(jīng)濟付出多大代價。在當前經(jīng)濟形勢下,房地產(chǎn)開發(fā)商更應該重視國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的方向的分析,根據(jù)國家的需求,更多的投資經(jīng)濟適用房、中小型住房等項目。論文寫作，房地產(chǎn)項目。
1.2定量分析與定性分析相結(jié)合,以定量分析為主;
財務評價是可行性研究報告中唯一的量化的評價部分,必須進行數(shù)據(jù)的預測估算,進行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項目的效益,據(jù)以判別項目的財務可行性。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè),迫切需要從粗放式開發(fā)向集約式開發(fā)過度。特別是在當前金融危機下,房地產(chǎn)開發(fā)商要擴大開發(fā)利潤空間,必須用定量分析的方法,來量化開發(fā)過程中的每一項成本支出,擺脫過去粗糙的定性分析,從而真正達到全過程量化監(jiān)測成本費用,最大限度地降低開發(fā)風險。
1.3分析過程中主觀性與客觀性相結(jié)合,主觀性所占比重較大;
如實踐中,由于編制財務評價報告的目的不同,委托人及編制人對財務評價缺乏應有的認識和重視,使得財務評價主觀意識較強,受委托人和編制人員影響較大。投資額、房價、銷售量等是編制人員可以對財務效益進行主觀控制的手段。編制人員對風險的態(tài)度和對項目的認識也會使財務評價表現(xiàn)出很強的主觀性。
2房地產(chǎn)項目可行性研究過程
2.1以投資機會研究
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機會研究認為可行的，就可以進行初步可行性研究。
2.2初步可行性研究
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。論文寫作，房地產(chǎn)項目。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5% 。
2.3詳細可行性研究
詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0% 。項目的評估和決策，按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
2.4可行性研究階段工作精度表
[論文摘要] 本文對地震前后房地產(chǎn)市場面臨的問題和機遇給出了研究，旨在探索綿陽房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展路徑。
一、地震前綿陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況
在2002年以前，四川省綿陽市的房地產(chǎn)企業(yè)不足15家，一些開發(fā)商的土地拿價很低，最高的也不超過50萬元/畝，房價連續(xù)幾年在800元～1500元之間徘徊，隨著居民自住和投資的剛性需求、城市化進程的不斷加速，房地產(chǎn)市場開始逐漸升溫，土地作為稀缺資源也導致地價節(jié)節(jié)攀升。到2006年底，在綿陽城區(qū)核心地段創(chuàng)出了730萬元/畝的最高價。2007年，綿陽城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達526.74萬平方米，截至2008年7月30日，市房地產(chǎn)開發(fā)登記注冊企業(yè)已經(jīng)達到236家。城區(qū)一般磚混結(jié)構的新房售價3000元左右，電梯房價在3900元左右。房地產(chǎn)市場雖然因為過熱存在一定的隱患，但是在汶川地震前綿陽的商品房銷售一直保持較好的局面。
二、地震對綿陽房地產(chǎn)業(yè)的負面影響
1.這次地震無疑將使人們的對房地產(chǎn)形成新的置業(yè)價值觀。據(jù)搜房網(wǎng)一份震后調(diào)查顯示，85%網(wǎng)友將因地震改變購房計劃。雖然綿陽絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤在這次地震中經(jīng)受住了考驗，但是仍然有三個中型樓盤在地震中因為各種原因出現(xiàn)有個別危房和加固后使用的情況，由此出現(xiàn)的地震財產(chǎn)損失會造成心理陰影，降低購房熱情，甚至出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。從市場銷售情況來看，人們購房意愿減弱，對房價下跌預期增加，投資者大量退出市場，導致地震后一段時間銷售難度加大。綿陽房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力，導致部分開發(fā)商不得不低價出售土地或者房屋。
2.因為地震，綿陽的地產(chǎn)發(fā)展項目的工期明顯延緩，房企資金回籠放緩。對于一些正在推售的樓盤，或者計劃在未來幾個月內(nèi)推售新盤的開發(fā)商，地震災害使其銷售計劃延后，這將直接影響公司今年的銷售業(yè)績及利潤。震后第二天，住房和城鄉(xiāng)建設部啟動應急預案，要求震區(qū)在建的建筑工程酌情停工。同時，區(qū)域內(nèi)的建筑企業(yè)，積極投身抗震救災，基礎設施、原材料和勞動力將對災后重建有所傾斜，也將影響到房地產(chǎn)項目的工程進度。
3.當?shù)夭糠滞顿Y需求和富裕人群的置業(yè)需求，出現(xiàn)了外流。據(jù)初步統(tǒng)計，地震后某些有條件流動的群體出現(xiàn)了外遷的趨勢，原來打算在綿陽買房定居的群體也產(chǎn)生了猶豫和觀望。
4.綿陽的旅游產(chǎn)業(yè)一直是當?shù)氐闹匾a(chǎn)業(yè)。因為地震，客源受影響明顯。酒店、商業(yè)等相關物業(yè)受到打擊，進而延緩持有型物業(yè)的開發(fā)投入。
5.災后重建導致原材料和勞動力的短缺，影響房地產(chǎn)成本。在災后重建的過程中，原材料和勞動力的大量需求，部分導致了供應短缺。對綿陽的商業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)而言，將受到供應短缺的影響，在成本上面臨壓力。
6.隨著對綿陽現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一些不合格建筑被曝光，業(yè)主要求賠付和退房，個別房企因此陷入了“質(zhì)量門”危機。
三、地震后綿陽房地產(chǎn)業(yè)的機遇
1.借鑒國外地震多發(fā)國的經(jīng)驗和領先技術使綿陽城市建筑質(zhì)量邁上新臺階。地震發(fā)生后，無論是投資還是自住消費者都把住房的抗震能力、房屋安全性、建筑質(zhì)量作為其購買選擇的首先條件，這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。有關部門將出臺更為細化的建筑抗震標準，并加強相關工作管理。并借鑒日本等地震多發(fā)國的建筑物抗震標準和施工質(zhì)量標準，可以考慮在建筑物內(nèi)設立安全避難室，發(fā)展抗震性能很好的輕質(zhì)鋼結(jié)構住房，對安全性要求很高的重要建筑物，還可以采用橡膠支座隔震技術等國際上熱門的工程抗震新技術。
2.隨著抗災的深入，災區(qū)的各項重建已經(jīng)緊鑼密鼓的開展起來。綿陽作為重災區(qū)之一，而且又是全國惟一的科技城，國家會加大支援和投資力度，這確實是綿陽建設發(fā)展的契機。中央和綿陽地方政府也出臺了鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的包括金融、財政、稅收、土地等優(yōu)惠政策。對抗震不達標和危舊房的改造，以及“保障住房”的災后重建會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的市場機會。這些都將加快綿陽房地產(chǎn)業(yè)的快速恢復。
3.綿陽作為全國文明城市、衛(wèi)生城市、宜居城市、旅游城市，地處長江上游，水源優(yōu)質(zhì)，加上綿陽的基礎教育在全省乃至全國都小有名氣，綿陽的醫(yī)療機構較多，醫(yī)療環(huán)境較好，再加上綿陽地處揚子板塊，本身不會發(fā)生大的地震，只是處于地震波及區(qū)，隨著人們對地震恐慌情緒的淡化，綿陽會繼續(xù)吸引來自周邊地縣特別是地震斷裂帶上地區(qū)的人員的遷入。
4.綿陽作為中等城市，地震前的房價不是太高。地震之后，綿陽樓市近期也陷入低迷狀態(tài)，但是隨著一些低質(zhì)中小開發(fā)企業(yè)因為地震和自身的原因被加速淘汰出局之后，綿陽房地產(chǎn)企業(yè)的利潤維持在20%左右應該沒有多大的問題，不會出現(xiàn)某些大城市因為前期地價和房價炒得太高，而發(fā)生資金鏈斷裂的可能。綿陽的房地產(chǎn)市場將會在較快的時間步入良性發(fā)展的軌道。
參考文獻：
關鍵詞：房地產(chǎn)、成本控制、控制方法、遵循原則
Abstract: the cost control is the real estate development enterprise general management of work is an important part in the development and improve the economic benefits of the enterprises has a pivotal role. Cost management is a systematic science, in the country to control prices under the situation of how to adhere to the principle, so that the healthy development of real estate industry smoothly, this paper carries out a detailed in this paper.
Keywords: real estate, cost control, the control method, follow the principle
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：
一 前言
近些年來,房價也不斷呈現(xiàn)出持續(xù)走高的勢頭。商品房價格漲幅遠遠超過居民收入的增長速度，房地產(chǎn)在投機者的“看高”預期和社會普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價值使其遠遠背離了真正價值。面對日益走高的住房價格，許多居民不堪重負，只能“望房興嘆”。然而, 隨著國家宏觀調(diào)控的不斷實施以及國際金融危機的影響,房產(chǎn)企業(yè)的暴利時代已經(jīng)終結(jié),強化成成控制是其保持市場競爭力的一個重要途徑。
二 房地產(chǎn)成本控制存在的問題及控制措施
由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投資額大，影響成本的因素多，涉及面廣，加之我國房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，基礎薄弱，總的來說管理水平還比較低，因此在成本控制方面還存在以下幾方面的問題。一是缺乏全過程的控制觀念。很多開發(fā)企業(yè)往往只注重事中成本控制，而忽略事前和事后控制。要有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，就必須從項目的規(guī)劃、設計時開始，直到項目結(jié)束時為止進行全程控制，否則，成本控制肯定不能達到預期的目的；二是缺乏科學的管理手段。當前，我國的許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然停留在傳統(tǒng)型的管理階段，成本管理手段粗放，方法單一，缺乏現(xiàn)代化的管理理念；三是缺乏必要的市場經(jīng)濟意識。我國大部分的開發(fā)企業(yè)市場經(jīng)濟意識淡薄，往往只重經(jīng)濟效益，而忽略了市場需求以及各種社會效益；四是缺乏有效的信息渠道。有效的信息資源對企業(yè)的經(jīng)營活動具有很好的指導作用，但是我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往信息渠道不通，成本管理工作偏離方向，從而無法將成本控制在合理的范圍之內(nèi)；五是缺乏系統(tǒng)的管理理論。我國對房地產(chǎn)成本控制理論的研究比美日等國要晚得多，而且，主要是對國外優(yōu)秀成本管理理念的模仿和單純的理論推導。從目前國內(nèi)的實際情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)實踐強于理論，手段領先于方法。
在房地產(chǎn)成本控制過程中，必須用科學的理論作指導，嚴格遵守以下成本控制程序。一是制訂合理的目標成本。目標成本就是成本控制的標準值，是控制實際成本的依據(jù)和標尺，它規(guī)定了在一定的生產(chǎn)條件下，活勞動和物化勞動的實際耗費所應遵守的數(shù)量界限，具體表現(xiàn)有計劃成本、定額成本和標準成本三種；二是嚴格監(jiān)控成本的形成過程。監(jiān)控成本的形成過程是成本控制的重要手段，通過目標成本值與實際發(fā)生的費用進行比對，及時發(fā)現(xiàn)實際成本是否偏離了目標軌道，以便及時進行糾正；三是成本差異的分析與考核。這一階段的工作是確定成本的有利差異(節(jié)約)或不利差異(浪費)，綜合差異產(chǎn)生的原因和責任單位(或個人)并進行分析，找出成本節(jié)約或超支的原因，明確產(chǎn)生責任的歸屬，并依據(jù)相關制度對成本責任部門進行相應考核并做出相關獎懲；四是持續(xù)改進并適時修改原來的控制標準。成本監(jiān)控和分析的目的是為了改進以后的工作，在差異分析中可能會發(fā)現(xiàn)由各種原因引起的成本控制標準的不合理之處，此時就要相應修改項目的成本標準，這樣可以對下一步的成本進行更有效的控制。
三 房地產(chǎn)成本控制的原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理是一項復雜的系統(tǒng)工程，項目的進度管理、質(zhì)量管理、安全管理、施工技術管理等一系列工作都關聯(lián)到成本，房地產(chǎn)成本控制除了應當依照一定的程序之外，更重要的是必須遵循一定的原則，否則成本控制就只能是一句空話。
在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)中，成本的構成要素多種多樣，除了建安成本外，還有許多諸如項目的決策與產(chǎn)品的定位，以及產(chǎn)品的方案設計等許多方面，都是影響項目成本變化與成本控制的關鍵性因素。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制概念中，遵循的是全面控制與重點控制相結(jié)合的原則。全面控制的含義又包括兩個方面：一是全員控制，二是全程控制。全員控制是指房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制需要開發(fā)企業(yè)的全體員工全面參與。全程控制是指房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制應該從項目的立項決策階段開始，直到項目結(jié)束為止的各個環(huán)節(jié)都要進行成本控制。重點控制指的是成本控制必須做到有的放矢，有重點地進行管理。就過程來看，主要是抓好決策階段、立項階段和方案設計、規(guī)劃設計、施工圖設計階段的成本控制，因為房地產(chǎn)開發(fā)項目在設計階段完成之后，原材料的選用、大型設備的選型基本上都已經(jīng)確定，所以項目成本的80％都變成了約束性成本。因此有效的成本控制主要應該在設計階段，其次才是施工階段。施工階段的成本控制還要區(qū)分重點，必須將有限的資源和精力放在最為重要的環(huán)節(jié)上，這樣才能使成本控制達到事半功倍的效果，否則，就會造成人力、物力、財力的浪費。只有深刻理解和正確把握全面控制和重點控制兩個根本原則的辯證關系，才能正確處理好以下七大成本控制原則。
第一，過程控制原則。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本是由施工過程的各個環(huán)節(jié)的資源消耗所形成的。因此，項目成本的控制必須針對施工過程來進行，在施工過程中，及時分析每一個過程影響成本的因素，制定一套行之有效的工作程序和控制方法，使每個環(huán)節(jié)均處于良好受控狀態(tài)。同時，一個項目的各道工序又是緊密相聯(lián)的，其緊前工序和緊后工序是相互制約和相互影響的，一個工序成本的變化，必然會引起其關聯(lián)工序成本的變化。因此，項目成本管理還必須認真關注相關工序的情況，結(jié)合各個相關工序的成本變化情況進行系統(tǒng)分析，綜合考慮，全面管理。
第二，動態(tài)控制原則。按照辯證唯物主義觀點，事物總是發(fā)展變化的，項目成本控制的重點也要根據(jù)施工過程的進展情況進行相應的調(diào)整。如在項目的立項決策階段結(jié)合市場情況和地域特點，重點考察項目的可行性與風險性；在規(guī)劃設計階段充分運用價值工程，重點考察產(chǎn)品的使用功能與美觀程度，并進行限額設計；在招投標階段重點考察施工圖預算、考察施工單位的技術實力、履約能力、合同相關條款等；施工階段重點考察各項成本的支出情況，并結(jié)合具體的市場行情進行動態(tài)調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)和糾正偏差。
第三，目標管理原則。明確而具體的工作目標對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制具有較好的指導作用。目標管理是指在項目決策立項、規(guī)劃設計、招投標、施工、銷售、竣工決算等各個階段應有明確的目標、任務和措施，使參加施工的每個管理人員和生產(chǎn)者做到心中有數(shù)，并將目標逐步加以分解，落實到各執(zhí)行部門、單位和個人。目標管理的內(nèi)容包括：目標的設定和分解，目標的責任到位和執(zhí)行，檢查目標的執(zhí)行結(jié)果，評價目標和修正目標，形成目標管理的計劃、實施、檢查和處理循環(huán)等。
第四，責、權、利相結(jié)合原則。成本控制效果的好壞與責、權、利關系處理的好壞有直接聯(lián)系。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目經(jīng)理、技術人員、銷售人員、業(yè)務管理人員以及其他人員都負有各自的成本控制責任，從而形成整個開發(fā)項目的成本控制責任網(wǎng)絡體系；同時，各管理部門、施工單位和相關人員還享有成本控制的權利，在規(guī)定的權力范圍內(nèi)如何開支、開支多少都應該有一定的自。另外，要對各部門、各單位、各人員在成本控制中的業(yè)績進行考評，并將最終的項目經(jīng)濟效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，獎優(yōu)罰劣，拉開差距，以充分調(diào)動全體員工的積極性和主動性。
第五，因地制宜原則。不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目都有其自身不同的特點。因地制宜就是指成本控制體系必須靈活多樣，使之適合特定企業(yè)、部門、崗位和成本項目的實際需要。針對各項目的具體情況靈活運用成本控制技術和方法，切忌生搬硬套，照葫蘆畫瓢。大企業(yè)和小企業(yè)，老企業(yè)和新企業(yè)，發(fā)展中的企業(yè)和成熟的企業(yè)，同一企業(yè)的不同發(fā)展階段，其管理重點、組織結(jié)構、管理風格和成本控制方法都應當有所區(qū)別，不能一概而論，絕對不存在適用所有企業(yè)的成本控制模式。例如，規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)其管理重點應該是盡快搶占市場，擴大銷售規(guī)模，建立收入中心和正式的業(yè)績報告系統(tǒng)，促進企業(yè)的壯大和發(fā)展；規(guī)模龐大的開發(fā)企業(yè)，其管理重點是組織的鞏固和成本費用的控制。
第六，例行節(jié)約原則。節(jié)約是成本管理中一個永恒的主題，人力、物力、財力是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的主要組成部分，節(jié)約人力、物力、財力的消耗是提高經(jīng)濟效益的核心，也是成本控制最主要的一項基本原則。執(zhí)行這一原則主要要從三個方面著手：一是明確成本的組成范圍、費用開支標準、相關審批程序以及有關財務制度，加強對各項成本費用的管理和監(jiān)督；二是加大開發(fā)項目的成本管理力度，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構，提高團隊工作效率，充分利用能增加項目開發(fā)收入的機會和條件，努力降低人、財、物的消耗水平；三是采取預防成本失控的技術組織措施，防止可能發(fā)生的浪費，把錢花得最值，該花的錢要花得合理，不該花的錢堅決不花，使項目的實際成本控制在目標范圍之內(nèi)。
第七，例外管理原則。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到金融、建材、施工、設計、監(jiān)理、運輸、銷售等許多行業(yè)，其成本控制也十分復雜，為了保證統(tǒng)籌兼顧而又突出重點，在項目工程建設過程中對正常成本費用支出可以依據(jù)常規(guī)程序?qū)嵤┛刂疲菍Ω鞣N例外情況必須引起高度重視，因為這些“非常規(guī)”問題很可能是關鍵性問題，它們對成本目標的順利完成影響很大，需要特別關注，重點檢查，深入分析，并相應采取積極措施加以管理和控制。
四 結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的七大原則的實質(zhì)是全面控制與重點控制兩個根本性原則的分解，我們在成本控制實踐中，既要全面系統(tǒng)，又要突出重點，并要正確掌握好二者之間的辯證關系，否則，即使是管理原則也會在實踐中發(fā)生各種矛盾和沖突，給企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟損失。因此，在全面控制的基礎上必須要正確掌握好重點控制原則，做到統(tǒng)籌兼顧，全面安排，以確保房地產(chǎn)項目開發(fā)總體經(jīng)濟目標的順利實現(xiàn)。
參考文獻
［1］馮偉.論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制[期刊論文]-四川建筑 2005(05)
論文關鍵詞：公司房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟集權化管理房地產(chǎn)戰(zhàn)略
論文摘要：一直以來．公司房地產(chǎn)僅僅被視為是一般建筑，但是往往對公司的發(fā)展甚至生存起著非常重要的作用。隨著(跨國)公司的快速增長和改革的不斷深入．公司房地產(chǎn)投資得到了不斷的增長。為了有效管理公司的房地產(chǎn)投資組合，公司成立了專I"1部門．組織了專業(yè)人員對這些資產(chǎn)進行管理，文中對此作出了分析除了對公司房地產(chǎn)發(fā)展歷史進行了概述，還為目前正面臨著相似增長路徑的公司提供了可供參考的歷史經(jīng)驗和教訓．并提出了建議
1什么是公司房地產(chǎn)
公司房地產(chǎn)(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地產(chǎn)公司所擁有的土地和建筑物在當今的市場環(huán)境中．很多非房地產(chǎn)公司出于經(jīng)營．投資或者公司發(fā)展的目的而投資于公司房地產(chǎn)在很多情況下．公司房地產(chǎn)已經(jīng)成為很多公司最大的資產(chǎn)項目自20世紀初．公司房地產(chǎn)相關的活動已不僅僅是企業(yè)活動．而開始慢慢在經(jīng)濟管理和學術界有了獨立的地位同時．公司的不斷增長．以及相應公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的不斷增多和投資組合的不斷擴大．引發(fā)了對公司房地產(chǎn)進行專業(yè)管理的迫切需要
自20世紀80年代初．企業(yè)對公司房地產(chǎn)管理的角度有所改變。一方面．企業(yè)盡量合理化自身的公司房地產(chǎn)投資組合．外包相關的工程和建筑活動．另一方面．企業(yè)對公司建筑的架構和形象越來越重視。大多情況下．部門地位的轉(zhuǎn)變會引發(fā)公司房地產(chǎn)角色的轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)許多企業(yè)擁有很龐大而集權化的公司房地產(chǎn)管理部門．而如今大部分的公司都將房地產(chǎn)責任和相關活動分散化，只保持數(shù)量有限的工作人員，負責企業(yè)、區(qū)域或國家房地產(chǎn)資源和能力的管理。本文將對公司房地產(chǎn)歷史進行系統(tǒng)的研究和分析。
2從大規(guī)模生產(chǎn)時代至20世紀70年代
早期的公司．企業(yè)家擁有企業(yè)的所有資源，需要自己雇用人員去實現(xiàn)其企業(yè)目標。企業(yè)并不需要復雜的組織結(jié)構．足以達到控制傳統(tǒng)生產(chǎn)線的目的。在工業(yè)革命期間．以及20世紀初大規(guī)模生產(chǎn)時代起初階段，大多數(shù)公司都對自己的增長前景相當看好．管理的重點都放在如何提高生產(chǎn)機制的效率上。公司成長的優(yōu)勢主要在于大規(guī)模的生產(chǎn)，即規(guī)模經(jīng)濟。而機械化的生產(chǎn)過程正為公司迅速發(fā)展創(chuàng)造了機會。因此，為了擴大生產(chǎn)。許多傳統(tǒng)的、家族式企業(yè)不得不進行外部融資，以籌集所需資金。
20世紀初在荷蘭．大多數(shù)企業(yè)不是由荷蘭政府創(chuàng)建就是由家庭創(chuàng)辦．其生產(chǎn)規(guī)模和活動內(nèi)容局限于單一的產(chǎn)品或者市場．并且基本只在本國國內(nèi)運營。由于企業(yè)規(guī)模和生產(chǎn)活動范圍的局限．企業(yè)的組織結(jié)構基本是扁平的。集權化的結(jié)構，企業(yè)的戰(zhàn)略基本定位于生存和擴大組織規(guī)模。由于環(huán)境相對穩(wěn)定的，對組織的結(jié)構沒有太大的要求。很顯然．功能性的組織架構使很多公司的生產(chǎn)、銷售和相關工程有了緊密的聯(lián)系，企業(yè)領導者／創(chuàng)始人能夠控制幾乎所有的企業(yè)活動。為了進一步擴大企業(yè)的規(guī)模。公司十分重視對產(chǎn)品的研究和開發(fā)。以及相關工程支持。隨著組織整體的增長，一些企業(yè)活動的功能被獨立劃分出來，形成了企業(yè)的獨立部門。
鑒于對公司房地產(chǎn)的需求不斷的增長，同時又缺乏一個專業(yè)的公司房地產(chǎn)市場．企業(yè)不得不自己管理房地產(chǎn)以及其他資源。20世紀3O年代初，已有不少工業(yè)企業(yè)建立了設備齊全．人員配備完整的房地產(chǎn)部門。在大多數(shù)情況下，這些部門涉及很多技術學科，雇用專業(yè)的建筑師以及工程師。關于成立專門公司房地產(chǎn)部門．最有名的論點如下：
(1)從技術上和財政上控制所有建筑相關的活動；(2)標準化的建筑設計；(3)保證人力資源的供給：(4)通過公司建筑物的結(jié)構設計創(chuàng)造并維持一個公司的形象
3經(jīng)濟體系的重建
第二次世界大戰(zhàn)后，公司規(guī)模不斷增長，商業(yè)活動在地域上不斷得到蔓延和擴張．導致了越來越多樣化的公司房地產(chǎn)投資組合。為了適應企業(yè)的地域性擴張．公司開始由傳統(tǒng)的功能型組織結(jié)構轉(zhuǎn)變?yōu)榈赜蛐徒M織結(jié)構。與此同時．公司開始將企業(yè)總部及其工作人員的職責下放到各個當?shù)亟M織和分／子公司企業(yè)的不斷擴張．不但導致了總部對房地產(chǎn)的進一步需求．同時也需要對企業(yè)總部以及各職能部門的作用進行再思考?？偛看嬖诘闹匾裕⒉皇求w現(xiàn)在為各工程部門提供技術支持。而是建立內(nèi)部服務機構，提供各種所需服務以及場所。比較集權化的總部相關部門通過授權當?shù)貓?zhí)行部門作出投資決策．或者決定建筑的設計以及施工方案．但越來越多的業(yè)務活動均由當?shù)赜嘘P部門自行作出決策。房地產(chǎn)相關事宜往往由相關工程師支持當?shù)毓竟芾碚哌M行處理。因此，對當?shù)毓镜姆康禺a(chǎn)及其管理都提出了更高的要求。而公司總部的房地產(chǎn)部門的職責越來越多的局限于規(guī)則的制訂以及投資的審批上．并且這些部門的作用正不斷減弱。
直到20世紀60年代．希望擴大自身建筑面積的公司不得不自己動手建造．雇用所需工作人員進行設計與施工過程的管理。同時，隨著持續(xù)的擴張。需要大量的資金投入到公司房地產(chǎn)，這引發(fā)了企業(yè)對現(xiàn)行公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略的重新審視。由于缺乏替代性融資手段。
企業(yè)被迫收購物業(yè)的所有權。為了取得收購所需要的資金，企業(yè)不得不動用股本或者從金融機構借人資金。然而企業(yè)的重點在于發(fā)展．集中有限的資源應用于其核心經(jīng)濟活動．這就引發(fā)了對租賃的需求．并因此促成了專業(yè)的公司房地產(chǎn)市場的出現(xiàn)
420世紀80年代至今
直至2O世紀8O年代．房地產(chǎn)部門通過有效管理其房地產(chǎn)項目及投資．不斷得益于租金收入的增加和資產(chǎn)的增值．公司房地產(chǎn)對企業(yè)的貢獻是顯而易見的。然而自80代后期以來，這一地位完全改變了。20世紀8O年代引發(fā)了房地產(chǎn)管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世紀80年代后期。房地產(chǎn)資產(chǎn)價格不斷上漲．資產(chǎn)價格被市場歪曲反應。最終導致了“日本的泡沫經(jīng)濟”翻。
1991年．日本泡沫經(jīng)濟破滅。房地產(chǎn)價值大幅下跌，同時也影響了美國房地產(chǎn)市場。除了房地產(chǎn)價值被高估以外．房地產(chǎn)市場還面臨著供過于求的嚴峻挑戰(zhàn)。結(jié)果。由于過剩的供給。在1986年至1993年間，資產(chǎn)貶值最高達到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重組．員工下崗，企業(yè)開支計劃重新制訂。激烈的競爭和改革的潮流迫使企業(yè)重整其業(yè)務流程。降低經(jīng)營成本結(jié)果導致了數(shù)千名員工被裁員．數(shù)以千計平方米辦公樓和生產(chǎn)車間被處置壓縮人力資源成本后．作為企業(yè)第二高成本的房地產(chǎn)引起了很高關注。公司房地產(chǎn)價值可高達企業(yè)總資產(chǎn)的20％～25％，而花在房地產(chǎn)上的相關費用更是高達總收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初無疑是公司房地產(chǎn)投資管理的一個真正的轉(zhuǎn)折點企業(yè)戰(zhàn)略思維的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)需求的變化都改變著公司房地產(chǎn)管理的原則。20世紀80年代以來．公司房地產(chǎn)業(yè)界一直被企業(yè)內(nèi)部設置所影響國際化不僅開辟了新的機會．也使企業(yè)面臨著眾多困難．如何管理全球性的房地產(chǎn)投資組合是一個新的問題兼并、危機和重組都要求公司不斷反思其內(nèi)務活動。
1980年代至1990年代間．一大批房地產(chǎn)對外轉(zhuǎn)移．無疑給公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了很好支持越來越大的贏利壓力、來自股東和金融市場的壓力．以及被收購的危險．都對企業(yè)高層管理人員提出了很高要求．如何最大化股東收益成為十分嚴峻的挑戰(zhàn)增加盈利能力也意味著必須降低成本為了實現(xiàn)保底收益．企業(yè)不得不裁減大批管理人員和行政人員．削減庫存，增加設備使用率，出售回報率低的資產(chǎn)，再造生產(chǎn)過程。
在所過去的幾十年里．公司房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)歷了很大的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場的專業(yè)化、公司設置的過渡和轉(zhuǎn)型．以及相應的職員和支持部門角色和職能的變化．促使企業(yè)重新思考如何管理其房地產(chǎn)。
5公司房地產(chǎn)的未來
通過觀察眾多公司的轉(zhuǎn)型過程．不難發(fā)現(xiàn)：非房地產(chǎn)公司已經(jīng)越來越重視對其房地產(chǎn)投資的管理．紛紛建立內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門(CREM)，并制訂房地產(chǎn)策略[61。通過公司房地產(chǎn)部門的建立．加強同外部各方的合作．企業(yè)加強了對房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理此外．對于房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理．企業(yè)往往從4個不同的角度人手轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)的認識．平衡四個角度之間的關系．為企業(yè)獲得最大的增值．這同時也影響了房地產(chǎn)管理部門在企業(yè)中的地位和作用．
1980年代至1990年代間．一大批房地產(chǎn)對外轉(zhuǎn)移．無疑給公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了很好支持越來越大的贏利壓力、來自股東和金融市場的壓力．以及被收購的危險．都對企業(yè)高層管理人員提出了很高要求．如何最大化股東收益成為十分嚴峻的挑戰(zhàn)增加盈利能力也意味著必須降低成本為了實現(xiàn)保底收益．企業(yè)不得不裁減大批管理人員和行政人員．削減庫存，增加設備使用率，出售回報率低的資產(chǎn)，再造生產(chǎn)過程。
在所過去的幾十年里．公司房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)歷了很大的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場的專業(yè)化、公司設置的過渡和轉(zhuǎn)型．以及相應的職員和支持部門角色和職能的變化．促使企業(yè)重新思考如何管理其房地產(chǎn)。
5公司房地產(chǎn)的未來
通過觀察眾多公司的轉(zhuǎn)型過程．不難發(fā)現(xiàn)：非房地產(chǎn)公司已經(jīng)越來越重視對其房地產(chǎn)投資的管理．紛紛建立內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門(CREM)，并制訂房地產(chǎn)策略[61。通過公司房地產(chǎn)部門的建立．加強同外部各方的合作．企業(yè)加強了對房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理此外．對于房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理．企業(yè)往往從4個不同的角度人手轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)的認識．平衡四個角度之間的關系．為企業(yè)獲得最大的增值．這同時也影響了房地產(chǎn)管理部門在企業(yè)中的地位和作用．
公司房地產(chǎn)技術支持的主要工作就是協(xié)調(diào)處理與外部服務提供商的關系．把握內(nèi)部房地產(chǎn)資源和能力發(fā)展的方向企業(yè)經(jīng)營者應該在內(nèi)部房地產(chǎn)部門和外部服務提供商提供的高質(zhì)量服務之間作出慎重的選擇。公司房地產(chǎn)部門應有計劃地利用房地產(chǎn)為企業(yè)創(chuàng)造價值．作為核心業(yè)務的一個補充而公司房地產(chǎn)技術支持．作為平衡企業(yè)整體協(xié)同和部門自治的有效武器，應承擔起自己的責任，為企業(yè)的高效率運作作出貢獻綜上所述．總結(jié)公司房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢如下：
(1)隨著企業(yè)地域的不斷擴大．產(chǎn)品的不斷多樣化．地方企業(yè)業(yè)務活動和總部戰(zhàn)略／金融活動逐漸開始分離。(2隨著總部和地方企業(yè)空間和管理層次上距離的不斷增大．當?shù)貐^(qū)域的工作人員和支持部門不斷增加。(3)統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)活動、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟是建立房地產(chǎn)部門至關重要的目標．而企業(yè)經(jīng)濟活動的規(guī)模和范圍就很大程度上決定了房地產(chǎn)部門建立在企業(yè)總部或者是當?shù)刈樱止尽?4)企業(yè)活動的國際化以及相應的公司房地產(chǎn)的全球化地理分布．需要更加廣泛的知識體系和更加專業(yè)的技術支持．也同時需要跟更多的外部服務提供商進行合作。(5)集中的公司房地產(chǎn)管理使公司房地產(chǎn)能夠更加有效地被利用．也因此為企業(yè)增加了盈利能力。(6)一個組織擴張的模式，無論是通過自然發(fā)展還是被接管，都會影響到公司房地產(chǎn)管理(CREM)。(7)公司房地產(chǎn)管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地產(chǎn)(CRE)部門最初的角色和地位．依舊影響著公司房地產(chǎn)管理(CREM)當前的組織結(jié)構和發(fā)展策略。(8)隨著時間的推移．公司房地產(chǎn)管理(CREM)經(jīng)歷了一個很長的轉(zhuǎn)型期．從中央集權式管理．到地方分散化管理．再到如今的統(tǒng)籌規(guī)劃式管理(9)隨著時間的推移．房地產(chǎn)活動的重點也從建筑轉(zhuǎn)到了使用．再到如今的協(xié)調(diào)及規(guī)劃企業(yè)資源使用顯然．在公司房地產(chǎn)領域．沒有一個最好的解決方案任何一個組織都必須在業(yè)務響應能力和規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢中找出一個平衡點有效的公司房地產(chǎn)管理．就是在最大化房地產(chǎn)投資組合收益和最大化房地產(chǎn)對企業(yè)核心業(yè)務的價值中找到合適的平衡點每個平衡點都是針對組織設置而確定的．都有自身的缺點和優(yōu)點。
發(fā)現(xiàn)自己對房地產(chǎn)領域感興趣后，他曾有意識地去找相關的書來看，其中《房地產(chǎn)投資信托基金指引》給了他很多啟發(fā)，“原來我們學的工程管理比較偏向工程建設方向，但實際房地產(chǎn)市場的整個鏈條除了前期的開發(fā)和運營，后面還有一個資本平臺?！睏钪ψ罱K把對房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的研究作為畢業(yè)論文課題，當時，國內(nèi)還沒有類似產(chǎn)品，畢業(yè)后，楊枝決定去英國學習商業(yè)地產(chǎn)。
這是他在職業(yè)路徑上為自己做的第一次評估，幫他找準了未來的職業(yè)方向。
碩士畢業(yè)后，楊枝在倫敦金融城的一家當?shù)芈伤业搅说谝环莨ぷ?，專業(yè)并不十分對口。起初，楊枝并不被看好，他希望能做出點兒成績證明自己。注意到當時已經(jīng)有不少公司開始拓展來自中國的海外置業(yè)客戶，原本性格內(nèi)向的楊枝硬著頭皮拓寬自己的社交面，通過頻繁地發(fā)郵件、打電話、參與并組織活動，他成功進入了英國華人房地產(chǎn)協(xié)會。
楊枝的努力為這家正在發(fā)展階段的律所拓寬了市場。2011年，他還代表事務所專門到北京、上海和香港做了幾場路演，宣傳律所幫助中國買家在海外置業(yè)的業(yè)務能力。
在職業(yè)路徑上，楊枝對自己的評估一次比一次清晰，意識到在律所的職業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了天花板，他果斷選擇了辭職?！拔視ハ胱约褐挡恢档脼橐粋€不太熟悉的領域付出這么多?！睏钪φf，“在律所，從業(yè)律師必須要執(zhí)證，而且過程漫長，但我的興趣還是在房地產(chǎn)?！庇谑撬x擇2011年回國。
雖然沒有房地產(chǎn)評估的實操經(jīng)驗，楊枝在戴德梁行的面試卻出乎意料地成功。當時REITs的概念在中國剛剛興起，楊枝關于REITs的畢業(yè)論文為他爭取到了機會。
戴德梁行是全球房地產(chǎn)顧問行業(yè)的“五大行”之一，作為獨立第三方為客戶提供商業(yè)地產(chǎn)的咨詢、和物業(yè)管理服務。楊枝所在的評估部，主要工作是通過評估樓宇的各個方面，給出樓宇定價報告。這份評估報告既可以在交易中作為交易價值的參考，也可以幫助銀行或準備上市的公司了解資產(chǎn)的價值。
原本認為自己科班出身，工作起來應該駕輕就熟，實際上手后，楊枝發(fā)現(xiàn)并不是想象中那樣簡單。因海外評估體系和國內(nèi)有差異，而且辦公樓、酒店、商場等各種業(yè)態(tài)有不同的評估方法和模型，需要學習的內(nèi)容非常龐雜。
迅速地調(diào)整了心態(tài)，楊枝對所有“打雜”的工作都欣然接受，努力抓住一切能夠?qū)W習的機會。除了參加公司的各種培訓，楊枝還時常拿著表格，向同事請教看不懂的參數(shù)。
“求知欲是快速進步的動力，感覺自己像海綿一樣每天都在吸水，有一種學不完的感覺?！睏钪φf。期間，他考取了英國皇家特許測量師（全球最權威的房地產(chǎn)專業(yè)認證之一），因為進步迅速，他在戴德梁行的第一次升職就從助理分析師連升3級成為助理經(jīng)理。如今，他已經(jīng)是戴德梁行估價及顧問服務部的副董事。
回顧自己的職業(yè)道路，楊枝覺得能夠一直從事自己感興趣的事業(yè)是件幸運的事情，而這一切都要從學會評估自己開始。
C=CBNweekly Y=Yang Zhi
C： 最近在讀什么書？
Y： 在讀《全球REITs投資手冊》。我會買一些海外的REITs，幫公司創(chuàng)造價值的同時也讓自己的財富積累起來。你可以把它看成一只股票，只不過它對應的是一幢大樓，買了一定份額就會獲得相應的租金分紅，它是強制分紅的。這也使我間接參與了商業(yè)地產(chǎn)投資。
C： 從剛起步的小律所到戴德梁行這樣的大公司你都待過，對于初入職場的公司人，你對平臺的選擇有什么建議？
Y： 作為一個新人，從一個更全面的大平臺開始職業(yè)生涯會更好一些。我最初所在的律所的合伙人之一，一開始也是在一個大公司做了十幾年，才開始做自己的小公司。新人在大公司能夠得到全面系統(tǒng)的鍛煉，還有人會培訓引導、督促你進步。小公司可能就得完全靠自己。在大公司，雖然你可能只會做一些“螺絲釘”的工作，但如果你對任何事情都充滿興趣，不斷求知，主動了解和學習業(yè)務相關的內(nèi)容，把“螺絲釘”的工作做得精美，提升綜合能力，你的老板是不會限制你的。
[論文摘要]企業(yè)核心競爭力的概念以及知識管理的理論，知識管理與房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的關系；房地產(chǎn)企業(yè)應以知識為基礎、以管理為保證，通過對企業(yè)資源的整合與管理，走自主創(chuàng)新道路，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持久繁榮。
一、知識管理與房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力
（一）知識管理的概念
知識管理，是將知識看作最重要的資源，把知識和知識活動看作企業(yè)財富的核心，通過人(People)借助于一定的技術手段(Technology)對知識(Knowledge)的學習和運用、創(chuàng)新和傳播以及企業(yè)內(nèi)部知識共享(Share)的結(jié)構和機制進行管理(Management)的過程。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力
房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力是企業(yè)在長期經(jīng)營中，逐步積累起來的一種稀缺的有別于其它房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)競爭力。其最直接體現(xiàn)是在品牌、規(guī)劃設計和工程質(zhì)量、市場營銷、物業(yè)管理、土地開發(fā)、資本運作等外圍因素上，但實質(zhì)上其靈魂是組織學習和創(chuàng)新能力，而組織制度和人力資源開發(fā)是不可或缺的支撐體系，其最根本最深層的核心競爭力土壤是基于知識的強勢企業(yè)文化。
（三）知識管理對房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力提升的作用
知識管理通過捕獲企業(yè)內(nèi)、外部資源中的指示，將其作為知識源融入到企業(yè)內(nèi)部，再通過人力資源管理和信息管理分別對隱性知識和顯性知識進行分類處理，形成一種技術優(yōu)勢，最后通過市場營銷管理，營銷管理’ target=_blank>營銷管理使這種技術優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為獨特的市場優(yōu)勢，從而有效地實現(xiàn)企業(yè)核心競爭力從挖掘、培育到形成市場獨特競爭優(yōu)勢這一管理過程。
二、基于知識管理來提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的對策
創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的靈魂。在日趨激烈的國際競爭中，我國的房地產(chǎn)企業(yè)總體缺乏自主核心技術，創(chuàng)新能力不強。要提高企業(yè)的競爭力和抗風險能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須內(nèi)部結(jié)合流程，以知識為基礎，以管理為保證；外部綜合開發(fā)土地、人力和資金三種資源，從而打造知名品牌，走自主創(chuàng)新之路。
（一）內(nèi)部結(jié)合企業(yè)運作流程，營建強勢企業(yè)文化
邁克爾·波特的價值鏈學說認為房地產(chǎn)開發(fā)過程 “基本業(yè)務活動”包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設計、工程建設、營銷銷售和售后服務5個主要環(huán)節(jié)；企業(yè)要保持的競爭優(yōu)勢，實際上就是企業(yè)在價值鏈的某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢[2]。結(jié)合流程分析企業(yè)核心能力，就是通過審視組織的資源狀態(tài)，關注和培養(yǎng)在價值鏈的關鍵環(huán)節(jié)上獲得的重要核心能力，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)中的競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)必須營建強勢企業(yè)文化：
1．確立企業(yè)核心層面的精神文化。核心價值觀不是自發(fā)產(chǎn)生的，它需要企業(yè)的高層領導者有意識的引導與鍥而不舍的執(zhí)著追求和長期培養(yǎng)。
2．切實執(zhí)行各項規(guī)章要求。有了制度，沒有執(zhí)行，還是會沒有結(jié)構，所以企業(yè)的制度必須體現(xiàn)在全體員工的行為上。因此，還要建立合適的行為文化。
3．以物質(zhì)文化作保障。僅有行為還不行，企業(yè)的生存發(fā)展是以盈利為前提的，所以企業(yè)文化最終必須體現(xiàn)在優(yōu)良的產(chǎn)品和服務，體現(xiàn)在滿足消費需求的程度和為消費者帶來更大的受讓價值上。
（二）外部綜合開發(fā)三大資源，重構企業(yè)競爭支撐體系
1．抓好土地的開發(fā)與管理，奠定穩(wěn)固根基。房地產(chǎn)企業(yè)對土地的開發(fā)與管理，主要是指土地開發(fā)權的獲取以及生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品兩個方面。這里，我們提出以下四點建議：首先，認真研究國家的土地政策和宏觀經(jīng)濟政策，關注最新動向；其次，嚴格進行可行性論證，避免決策失誤；再次，作好市場調(diào)研，因地制宜，生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品；最后，運用知識網(wǎng)絡模型，及時跟蹤調(diào)查，優(yōu)化用地結(jié)構。
2．加強人力資源管理，作好“開源”工作。知識經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)企業(yè)要十分重視人力資源的開發(fā)和利用，加大投入，以人為本，重視人的價值，規(guī)范人的行為，激發(fā)人的潛能，培養(yǎng)知識型員工，從而加快知識創(chuàng)新的步伐，提高企業(yè)的競爭力。應注意兩點：注重知識型員工的學習與培訓；以人為本，實現(xiàn)分散式管理。
3．完善融資與資金管理體系，實現(xiàn)有效“節(jié)流”。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的大小，很大程度上體現(xiàn)在融資能力和資本規(guī)模上[3]。首先要調(diào)整心態(tài)和思路，面對現(xiàn)實，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。筆者認為比較好的途徑有：
（1）買殼上市。同樣是進入證券市場，與IPO上市相比，房地產(chǎn)企業(yè)選擇買殼上市的方式具有很多優(yōu)勢：不用考慮IPO上市對經(jīng)營歷史、股本結(jié)構、資產(chǎn)負債結(jié)構等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務，有足夠的經(jīng)濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。
（2）房地產(chǎn)信托以資金成本降低時間成本的新型融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)商通過實施信托計劃，雖然資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，可以大大節(jié)省“時間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。
（三）塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌，形成核心競爭力
品牌是品牌屬性、名稱、價格、歷史、聲譽等的無形總和。它所強調(diào)的是與消費者的一種關系。眾所周知，萬科憑借其品牌優(yōu)勢，成為中國地產(chǎn)界的第一品牌。鑒于此，筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)品牌的構建應從以下三個方面做起：
1．準確的品牌定位。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的資源和能力，根據(jù)市場的細分情況和消費者的需求，找準市場切入點，進行一個準確且明確的品牌定位。例如碧桂園的“大規(guī)模，快速生產(chǎn)、價廉物美的房屋工廠”，其針對的市場主體是買得起房但又不是很有錢，對價格比較敏感的一批人。
2．做好品牌傳播。品牌傳播，是通過富有成效的廣告運動等傳播形式向消費者展示項目賣點和傳播企業(yè)理念的系統(tǒng)活動，是積累品牌資產(chǎn)的重要途徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)品牌的傳播應將短期項目銷售目標和長期企業(yè)核心理念傳播結(jié)合起來，采用大眾媒體、互動式媒體等形式的組合模式，構筑全方位的傳播策略。
3．正確實施品牌延伸戰(zhàn)略。我國房地產(chǎn)企業(yè)品牌的延伸戰(zhàn)略可以采用以下方式：由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)延伸，例如保利地產(chǎn)成功開發(fā)了保利花園等多個住宅產(chǎn)品，隨后將品牌“保利”延伸到商業(yè)項目中，開發(fā)了北京新保利大廈、保利佛山水城等項目；由最終產(chǎn)品向房地產(chǎn)產(chǎn)品整個價值鏈延伸，即由房地產(chǎn)開發(fā)向設計、施工、物業(yè)管理、會所管理等延伸，例如萬科、金地都承接了各自旗下的所有樓盤的物業(yè)管理。
基于知識管理，實現(xiàn)人、技術與流程的和諧統(tǒng)一，從而塑造的品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的生命和靈魂。品牌運營是企業(yè)短期迅速發(fā)展、克敵制勝的營銷法寶，是企業(yè)長遠發(fā)展的必由之路。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在面臨激烈的市場競爭和外資的沖擊下，構建企業(yè)品牌才是決勝之道。