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導(dǎo)語：在房地產(chǎn)泡沫論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫危害防范措施
1引言
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項制度及各種市場機制，從而達(dá)到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對這些問題進(jìn)行分析和探討。
2房地產(chǎn)泡沫的實質(zhì)
經(jīng)濟(jì)學(xué)上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀點，他認(rèn)為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，最后以金融危機告終。"
根據(jù)他的觀點，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。
3房地產(chǎn)泡沫的危害
3．1造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡
房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機活動猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。
一方面，地價上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時，征用土地的費用高達(dá)總造價的43.3%，個別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。
3．2導(dǎo)致金融危機
房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險。
3．3造成生產(chǎn)和消費危機
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。
3．4引發(fā)政治和社會危機
隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。
4房地產(chǎn)泡沫的成因
4．1過度投機
一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當(dāng)大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實有價值而產(chǎn)生地價泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長使得房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇下跌，泡沫破滅。
4．2消費者及投資者對未來價格的預(yù)期
隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價格在人們未來的預(yù)期中也會不斷上升。對房地產(chǎn)未來價格的非理性預(yù)期造成投資者對未來房地產(chǎn)投資高回報的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價格不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產(chǎn)價格下跌，消費者預(yù)期價格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。
4．3銀行信貸非理性擴(kuò)張
由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。
5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施
5．1加強對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品兩重性，正因為如此，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時，就必須加強對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時應(yīng)加強市場統(tǒng)計和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
5．2建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度
加強和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。
5．3強化土地資源管理
政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實實行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。
5．4加強金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向
首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長期外債。推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機資本。
參考文獻(xiàn)
1包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，1994
1.1房價收入比
房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計算公式為：
房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)
該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每
年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。
1.2房地產(chǎn)價格增長率／GDP增長率
該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟(jì)增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時，該指標(biāo)平均值為3。
1.3空置率
房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產(chǎn)市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險區(qū)；而當(dāng)空置率大于20%時，則表明存在嚴(yán)重積壓。
1.4租售比價
反映房地產(chǎn)真實價值的是房地產(chǎn)的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支本論文由無憂
付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來表示：
另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來計量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。
指標(biāo)法的突出優(yōu)點是所用數(shù)據(jù)通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國際經(jīng)驗，不一定適用于我國的房地產(chǎn)市場。對同一個房地產(chǎn)市場進(jìn)行判斷時，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。
2理論價格法（收益還原法）
理論價格法被譽為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產(chǎn)的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現(xiàn)實資產(chǎn)價格與實體資產(chǎn)價格的差，或是現(xiàn)實資產(chǎn)價格中實體經(jīng)濟(jì)不能說明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于本論文由無
供測算出房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟(jì)價格(理論價格)與現(xiàn)實價格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個未來收益的貼現(xiàn)模型，即將未來的預(yù)期純收益和預(yù)期售價按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：
理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過折現(xiàn)來計算現(xiàn)值。但是，未來是不確定的，在當(dāng)前的試點上難以對未來一段時間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計。
3市場修正法
我國學(xué)者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計量的“市場修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：
房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟(jì)增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟(jì)增長修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個本論文由無
供人購房比例)。
該方法作為房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。
4統(tǒng)計檢驗法
國外的研究文獻(xiàn)中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產(chǎn)價格短期波動不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實質(zhì)是利用計量統(tǒng)計學(xué)的原理對房地產(chǎn)價格變化進(jìn)行統(tǒng)計分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟(jì)泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。國外的統(tǒng)計檢驗法根據(jù)檢驗的標(biāo)準(zhǔn)不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。
方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)本論文由
理提供系。在不存在經(jīng)濟(jì)泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)時，這個上界條件會受到破壞。
BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟(jì)泡沫，并且經(jīng)濟(jì)泡沫會在某個時期破滅，那么在經(jīng)濟(jì)泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟(jì)泡沫更新值為同號；當(dāng)破裂開始時，變?yōu)楫愄?，這樣經(jīng)濟(jì)泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟(jì)泡沫成長期間，會產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，產(chǎn)生大的負(fù)超額收益，這類經(jīng)濟(jì)泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟(jì)泡沫
。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經(jīng)濟(jì)泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機變量序列的游程數(shù)；另外，市場基礎(chǔ)價值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的關(guān)注。
我國房地產(chǎn)市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數(shù)據(jù)很少，計量檢驗的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計檢驗法在我國應(yīng)用并不合適。5預(yù)警指數(shù)法
預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標(biāo)法中的本論文由
整理提供各種重要指標(biāo)，也是目前測度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：
（1）選定預(yù)警指標(biāo)。（2）確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。（3）確定指標(biāo)臨界值。（4）測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號時，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達(dá)到臨界值的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構(gòu)建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會因人而異，差別很大。
6結(jié)論與建議
以上房地產(chǎn)泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標(biāo)法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實際指標(biāo)與其對比，實際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分，以實際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運用各種方法，對房地產(chǎn)價格進(jìn)行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產(chǎn)泡沫識別方法的研究提出以下建議：
第一，由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時間較本論文
供短，房地產(chǎn)統(tǒng)計工作更是滯后于房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計資料相當(dāng)匱乏，所以應(yīng)該完善我國的房地產(chǎn)統(tǒng)計工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展。
第二，目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計資料條件下，根據(jù)我國以往的經(jīng)驗和其他類似國家的經(jīng)驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標(biāo)準(zhǔn)。
第三，建立適合于國情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機制，對我國房地產(chǎn)泡沫及時預(yù)報和控制，時刻警惕房地產(chǎn)泡沫。
參考文獻(xiàn)
［1］周方明.房地產(chǎn)泡沫測度研究［J］.經(jīng)濟(jì)師,2006，(5):141-144.
［2］洪開榮.房地產(chǎn)泡沫:形成、吸收與轉(zhuǎn)化［J］.中國房地產(chǎn)金融,2001，(8)：10-14.
論文摘要：文章對房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整，旨在抑制過快增長的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。
一、房地產(chǎn)市場泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動，導(dǎo)致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時，便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產(chǎn)市場。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對待房地產(chǎn)項目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁，一躍成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區(qū)的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場需求導(dǎo)致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數(shù)龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場的主動權(quán)，在利益的驅(qū)動下，房價的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導(dǎo)致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場，間接地促進(jìn)了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權(quán)益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發(fā)展。
第二，泡沫破裂會引發(fā)嚴(yán)重的金融危機。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會引發(fā)劇烈的金融危機，企業(yè)倒閉，投機者破產(chǎn)，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對國家今后的發(fā)展將會產(chǎn)生長久的負(fù)面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對策
第一，銀行實行嚴(yán)格的信貸審核機制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風(fēng)向標(biāo)，因此要對土地市場進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺相應(yīng)的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險；形成機制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈
一、 引言
近年來，我國房地產(chǎn)價格一直上揚，且保持高位運行。而當(dāng)房地產(chǎn)價格過分偏離內(nèi)在價值時，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時，系統(tǒng)運行的內(nèi)在機制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€金融系統(tǒng)風(fēng)險的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的特殊機理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。
本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：
假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復(fù)制動態(tài)進(jìn)化博弈；
假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；
假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。
其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時的收益。
通過分析可得：
房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個參與者試驗不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動態(tài)實際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。
復(fù)制動態(tài)方程為：
房地產(chǎn)開發(fā)商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
銀行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點所對應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。
對于上述由微分方程表示的群體動態(tài)演化過程，其均衡點的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
這樣，運用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險的演進(jìn)過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險提供一定的啟發(fā)和建議。
三、 演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個階段：
1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。
同時由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。
在該時期內(nèi)，當(dāng)銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險的項目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
當(dāng)銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。
當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，有可能會催生房地產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險開始形成。
2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機階段。2003年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。
針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。
雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時對房地產(chǎn)開發(fā)商投機行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。
但在此時期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為時的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。
此時處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險處于急劇積累的過程中，同時貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險不斷膨脹。
3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時采取一系列稅費優(yōu)惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場迅速反彈，房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。
在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。
而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。
則該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價格開始回落，房地產(chǎn)市場陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。
4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴(yán)厲政策，極大地加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機行為取得的收益。
而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。
則當(dāng)處于該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。
在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機階段，房地產(chǎn)價格將會受到調(diào)控影響，價格增速回落，房地產(chǎn)市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、 結(jié)語
在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產(chǎn)價格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，同時這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險開始形成并且不斷加劇。
而當(dāng)處于鼓勵合理住房消費時，房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。
因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場投機行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場：
（1）從信貸政策的角度來看，根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場流動性的回收工作，繼續(xù)實施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場泡沫破滅的風(fēng)險，同時也有助于降低通貨膨脹。
（2）從政府財政政策角度來看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機的發(fā)生，以加強房地產(chǎn)泡沫破滅時的風(fēng)險的抵御能力。
（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險的問題。
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內(nèi)容摘要：隨著2010年4月和9月“國十條”的提出，各市“限購令”的出臺，再到2011年1月“國八條”的相繼出現(xiàn)，限購及限貸等政策確實在一定程度上起到了抑制房價過快上漲的作用，然而，是不是如理論界所說的這兩年投機已經(jīng)被完全擠出？對于這個問題，本文運用回歸方程實證分析了2010年10月以來樓市調(diào)控后中國住宅市場上到底還有沒有投機，投機度到底有多高。得到的預(yù)期結(jié)論是：中國住宅市場上仍然還是有投機的，一線城市在近兩年國家嚴(yán)格政策的調(diào)控下投機度較低，但二線城市投機度并不低，本文大膽猜測投機行為正逐漸從一線城市往二線城市甚至三、四線城市進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
關(guān)鍵詞：住宅價格 住宅投機 投機度模型
研究背景
投機是行為主體從自身利益出發(fā)的一種經(jīng)濟(jì)行為，大規(guī)模地投機性購買住宅必然導(dǎo)致住宅售價的暴漲。2005年以來，中國的房價一路飆升，雖然這中間也經(jīng)歷了2006-2007年樓市調(diào)控，可2009年房價又迅猛增長，2010年4月和9月“國十條”的提出，各市“限購令”的出臺，2011年1月“國八條”的相繼出現(xiàn)，又一輪政策限制了房價的過快發(fā)展，然而，是不是如理論界所說的2010年底以來住宅投機已經(jīng)被完全擠出？而且國家統(tǒng)計局2011年2月16日公布了《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》，新方案的公布不僅使得房價指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，而且數(shù)據(jù)采集，計算方法以及數(shù)據(jù)方式和時間都出現(xiàn)了很大的改變，這就使得研究數(shù)據(jù)會在此發(fā)生前后銜接的問題，因此這兩年研究投機的文章較原來甚少，研究住宅價格與投機的文獻(xiàn)就更少。鑒于此，本文用回歸方程實證分析了2010年10月以來樓市新一輪調(diào)控后中國住宅市場上到底還有沒有投機？投機度到底有多高？這兩年住宅的投機是否已經(jīng)被擠出？
理論與模型
（一）理論基礎(chǔ)
住宅投資和居住的雙重屬性決定了對住宅的消費和投資的雙重需求。對住宅的消費需求歸根結(jié)底是由城鎮(zhèn)居民的實際購買能力決定的，被稱為真實需求，由這種真實需求決定的住宅價格是住宅的基礎(chǔ)價格。當(dāng)住宅作為一種投資工具為購買者賺取資本收益時，對住宅需求就是投資需求，如果這種投資需求能夠在理性假設(shè)和有效市場假說的嚴(yán)格條件下進(jìn)行，那么投資需求所決定的住宅價格應(yīng)該是圍繞著住宅的基礎(chǔ)價格上下波動的，長期內(nèi)波動的均值應(yīng)等于住宅的基礎(chǔ)價格。但理性假設(shè)和有效市場假說（尤金·法瑪（eugene fama）1970年）在住宅市場上常常是不能被滿足的，當(dāng)投資的目的不是為了獲得住宅資產(chǎn)的長期收益，當(dāng)投資的收益目標(biāo)也不是長期的行業(yè)平均收益而是短期的資本利差的時候，這種投資就演變成了投機。投機活動的結(jié)果之一是住宅價格在一定時期內(nèi)對住宅基礎(chǔ)價格的系統(tǒng)偏差，事實上，住宅價格正是由基礎(chǔ)價格和這種系統(tǒng)偏差所構(gòu)成的，當(dāng)投機盛行時，由投機引起的這種系統(tǒng)偏差甚至可能成為住宅（房地產(chǎn)）實際價格的主要構(gòu)成部分。
（二）國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述
關(guān)于房地產(chǎn)市場投機模型的研究方面，國內(nèi)外已經(jīng)有不少學(xué)者提出有自己的觀點。
國外學(xué)者多采用直接測度法來度量房地產(chǎn)市場的投機，直接測度法主要是以投機理論為基礎(chǔ)建立投機度計量檢驗?zāi)Ｐ停ㄟ^比較房地產(chǎn)理論價值與實際價格來測度房地產(chǎn)的投機。國外學(xué)者萊文（1997）提出了投機度檢驗法，他認(rèn)為房地產(chǎn)價格pt主要由房地產(chǎn)所有者從物業(yè)使用中獲得的收益pθ（假設(shè)資本收益的預(yù)期為0）和房地產(chǎn)所有者預(yù)期價格變化導(dǎo)致其資本收益的增減量pb構(gòu)成，即pt=pθ+pb，此外，他認(rèn)為影響房地產(chǎn)投機收益變化的主要變量為可支配收入、貸款利率和過去房價實際增長率，并以這些變量的關(guān)系為基礎(chǔ)建立房地產(chǎn)業(yè)投機度檢驗?zāi)Ｐ?，通過模型推導(dǎo)，可用一個變量表示房地產(chǎn)業(yè)投機度，若該值過高，說明房地產(chǎn)市場上存在大量投機行為。
豪斯曼（1978）提出定性檢驗法模型：。其中，pt代表房地產(chǎn)價格，dt代表各期租金收入，ut是誤差項。但根據(jù)豪斯曼的推導(dǎo)，這個方法最終和萊文的方法計算出的數(shù)據(jù)不一致，這就顯得這兩種方法不知到底用哪一個，同時由于是國外的模型，如果應(yīng)用于國內(nèi)市場不知是否能夠照搬。
日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄（1989）也提出了自己的模型，運用公式l=n[ar-（r+s）b]/（r+t）研究了東京市中心寫字樓用地和住宅用地的現(xiàn)實地價和理論地價的差異，上述實證結(jié)果表明，上世紀(jì)80年代末東京寫字樓用地和商業(yè)用地的實際地價已經(jīng)大幅偏離理論地價，部分地區(qū)超出幅度甚至達(dá)到2-3倍。
以上國外學(xué)者研究的成果比較一致的結(jié)論是當(dāng)市場投機度>40%時，認(rèn)定該市場投機行為顯著，房地產(chǎn)投機泡沫產(chǎn)生。國內(nèi)學(xué)者研究投機度方面的也不少，但基本都參考了國外學(xué)者的觀點。
曹振良（2004）提出的模型：pt=a0+a1 yt+a2 it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut，實際是參考國外學(xué)者萊文的模型。其中，p代表房地產(chǎn)價格；y代表居民可支配收入；i代表貸款利率；（gt-1）/（1+it）代表過去房地產(chǎn)價格實際增長率；u代表隨機誤差項，投機度為θ=a3 /a2。θ可以用來表示房地產(chǎn)業(yè)投機度。即房地產(chǎn)過去價格對將來價格的影響程度。這里面有兩個地方值得考慮，第一，θ到底取多少合適，國內(nèi)外國情不同，是否能用同一個臨界值40%有待深究。第二，曹教授這個模型中“資本收益為零時的房地產(chǎn)價格是收入和利率的函數(shù)”沒有理論依據(jù)，其文中的理論分析，只能說明房地產(chǎn)價格的決定因素是：可支配收入、短期利率、長期利率、房價的實際增長率，而且其學(xué)生周京奎也曾論證過居民可支配收入對房價沒有顯著影響（2004）。
丁華軍（2007）指出的模型pt=a0+a1 yt+a2 rt+a3[（gt-1）/（1+rt）]+ut與曹振良模型差不多，只是將其中的i（代表貸款利率）改成了r（土地價格的增長率），根據(jù)國土資源部的調(diào)查，地價只占房價的一小部分（新京報，2009年6月24日）本文也認(rèn)為地價對房價是沒有傳導(dǎo)作用的，或者說這種傳導(dǎo)是有條件的，那就是開發(fā)商具有一定的市場勢力。
何金英（2008）提出的模型pt=a0+a1 ct+a2 yt+a3 it+a4[（gt）/（1+it）]+ut，加入了房屋建造成本ct，將gt-1換成了gt，即（gt）/（1+it）代表當(dāng)期房屋的實際增長率。其一這個模型新引入房屋建造成本，而本文觀點認(rèn)為泡沫是房地產(chǎn)實際價格對基礎(chǔ)價格在一定時期的系統(tǒng)偏離，而并不是地價決定了房價；其二，雖然本期房價也會對本期房價有影響，但這個畢竟是同一時期，影響作用并不大，最重要的是本期的房價會對將來的房價有影響，因此，文中g(shù)t是否合適值得再探討。
（三）本文模型的構(gòu)建
以上是各學(xué)者目前對投機存在性模型的觀點，最終都是歸結(jié)為投機度的測算，只是在模型的構(gòu)建上存在不同。而且用這些模型計算數(shù)據(jù)的都是國家統(tǒng)計局2011年
年2月16日公布“新住宅方案”之前的數(shù)據(jù)，無法反應(yīng)新一輪調(diào)控政策2010年底后住宅市場上投機度的問題。本文從自己研究的目的出發(fā)—研究近兩年住宅市場上是否有投機，并且根據(jù)本文的觀點—投機是住宅價格在一定時期內(nèi)對其基礎(chǔ)價格的系統(tǒng)性偏移，其結(jié)果之一是引起了住宅價格的泡沫，結(jié)合以上各學(xué)者的觀點和數(shù)據(jù)的可得性提出本文的投機度模型來分析住宅價格：
pt=a0+a1 rt+a2it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut
其中，p代表住宅價格指數(shù)；r代表住宅租賃價格指數(shù)；i代表貸款利率；（gt-1）/（1+it）代表過去住宅價格實際增長率；u代表隨機誤差項，住宅的投機度仍為θ=a3 /a2。并且由于沒有更好的方法定θ的臨界值，因此也暫且根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗選取40%。選擇該模型的原因如下：根據(jù)資產(chǎn)定價模型原理，資產(chǎn)的實際價格是由其基礎(chǔ)價格和預(yù)期資本收益現(xiàn)值兩部分組成，對于預(yù)期收益現(xiàn)值的算法大都模型中沒有差異，但對于基礎(chǔ)價格的計算有多種方法。投機度的含義仍然是a3 /a2，因為a3是預(yù)期收益現(xiàn)值在實際價格中所占的比比例，a2是基礎(chǔ)價格在實際價格中所占的比例。這樣做的好處是同上文銜接，住宅的基礎(chǔ)價格是由住宅投資的未來收入流現(xiàn)值，避免了原來模型的上下文不銜接的問題。
我國住宅市場投機的實證性研究
（一）模型數(shù)據(jù)的收集與處理
由于本文想研究2010年和2011年國家實施一系列房價調(diào)控政策后，投機是否真的被抑制，2010年至今，時間并不長，所以不能選取年度數(shù)據(jù)，而且由于2011年2月16日，統(tǒng)計局頒布了《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查案》，住宅租賃價格指數(shù)沒有公布，所以考慮到數(shù)據(jù)的可得性，本文根據(jù)中國指數(shù)研究院指數(shù)中心公布的《十大城市房地產(chǎn)價格指數(shù)》和《住宅租賃價格指數(shù)報告》對2011年11月到2012年5月住宅價格的相關(guān)數(shù)據(jù)和住宅租賃價格數(shù)據(jù)進(jìn)行了整理，最終本文選取了8個城市，這些城市覆蓋有一線和二線城市，同時也涵蓋了東、中和西部城市，因此也有現(xiàn)實意義。貸款利率根據(jù)6個月以內(nèi)（含6個月）的貸款利率調(diào)整而得，過去住宅價格實際增長率是通過住宅價格指數(shù)計算而來的。
（二）模型的實證結(jié)果
本文的實證結(jié)果如表1所示。
（三） 模型的基本結(jié)論
以上回歸結(jié)果在10%的顯著性水平下基本上都是通過檢驗的，并且擬合優(yōu)度也比較高，說明方程擬合的較好。經(jīng)計算，一線城市的北京和上海在國家這兩年嚴(yán)厲的政策調(diào)控下住宅投機度并不高，深圳和廣州如果按40%的標(biāo)準(zhǔn)，也都沒有投機，反倒是二線城市住宅的投機度很高，重慶住宅的投機度高達(dá)0.77（由于沒有三線和四線城市的數(shù)據(jù)，沒有計算三線和四線城市住宅的投機度，這也是本文的不足之處，有待進(jìn)一步討論）。由此可以說明，我國的住宅價格在 2010年11月到2012年5月這個時間段內(nèi)仍存在由于投機產(chǎn)生的泡沫。
結(jié)論及啟示
本文通過分析得出以下結(jié)論：
雖然房地產(chǎn)業(yè)（住宅）投機度過低會影響房地產(chǎn)的發(fā)展，適當(dāng)?shù)呐菽瓡龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但泡沫太高勢必會最終成為泡影，并且筆者大膽猜測我國城市住宅的投機行為正在從一線城市往二、甚至是三線、四線城市進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
投機行為對市場造成的危害，不僅在于哄抬了房價，導(dǎo)致部分消費者無力購買而推延消費時期，更大的危害在于它制造了巨大的房產(chǎn)“隱性空置率”。因而，為了保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護(hù)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，必須有效控制投機行為，而且不僅要嚴(yán)格控制一線城市過高的住宅價格，而且也應(yīng)該關(guān)注二線、三線和四線城市住宅的價格。
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【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)市場；市場調(diào)控；對策研究
前言
我國房地產(chǎn)市場近年來呈現(xiàn)建設(shè)周期短，市場供求量大，房價逐年上升等趨勢，在帶動中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，也呈現(xiàn)出諸如：市場飽和，經(jīng)濟(jì)因素不穩(wěn)定，民生需求不匹配等缺陷。因此筆者認(rèn)為，深入認(rèn)知我國房地產(chǎn)市場對市場經(jīng)濟(jì)體制中的中國經(jīng)濟(jì)以及建筑企業(yè)的重要性，了解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀，才能對市場出現(xiàn)的問題做出合理性，針對性，有效性全面調(diào)控。
1、我國房地產(chǎn)調(diào)控重要性
房地產(chǎn)調(diào)控一直是國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場與金融，電氣，汽車制造業(yè)并稱為為我國關(guān)鍵四大經(jīng)濟(jì)命脈之一，在影響程度上甚至占據(jù)核心地位。自從我國實行住房改革后，我國建筑業(yè)市場從“粗放型”逐年向“計劃型”方向快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益也直接刺激國家經(jīng)濟(jì)脈搏，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢。
據(jù)不完全統(tǒng)計，11年國家房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重約為8.35%，比財政性教育經(jīng)費的3.48%高了將近3倍，由此可見房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益對我國整體GDP和經(jīng)濟(jì)走向的推動作用有多重要，因此加強房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是確保國家可持續(xù)發(fā)展的重要保證，亦是國家經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良性化，規(guī)劃性發(fā)展的關(guān)鍵因素。
特別是08年金融危機，對當(dāng)時房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響后，社會各界深刻意識到，必須由政府介入由市場經(jīng)濟(jì)體制作為風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)行業(yè)，因此，因強化國家宏觀調(diào)控，促進(jìn)內(nèi)需，制定行業(yè)刺激發(fā)展政策等方案，例如：11年國務(wù)院頒布的針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的“國八條”市場政策。
1.1維護(hù)國內(nèi)和諧穩(wěn)定
在“粗放型”經(jīng)濟(jì)建設(shè)階段，房地產(chǎn)行業(yè)為我國現(xiàn)代化建設(shè)帶來重要經(jīng)濟(jì)利益增長，但伴隨我國經(jīng)濟(jì)體制改革，經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)多元化發(fā)展，一路飆升的房價與民眾消費水平呈現(xiàn)嚴(yán)重傾斜現(xiàn)象。國內(nèi)房價的快速增長對社會安定，民眾生活以及國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生消極影響，造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其背后蘊含金融危機以及民怨，嚴(yán)重者將使社會出現(xiàn)不穩(wěn)定或動蕩因素。
1.2確保城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程
實行城鄉(xiāng)一體化，城鎮(zhèn)化建設(shè)是黨和政府近幾年重點關(guān)注領(lǐng)域，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中有三大核心因素：招商引資，土地承包，房地產(chǎn)建設(shè)，作為我國基本發(fā)展策略的城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，過高的房價以及土地高競爭價格必然使這一基本發(fā)展策略無法快速落實，阻礙城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)進(jìn)程。
城鎮(zhèn)化的緩慢推進(jìn)，不利于招商引資以及城市整體競爭力，對整體經(jīng)濟(jì)效益勢必造成沖擊。
2、房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是綜合及系統(tǒng)工作，處于房地產(chǎn)行業(yè)對國家經(jīng)濟(jì)的推動作用，在進(jìn)行調(diào)控過程中，國家利用經(jīng)濟(jì)法律或行政等手段，在宏觀上對房地產(chǎn)行業(yè)效益及發(fā)展趨勢進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和調(diào)節(jié)，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求平衡以及需求結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化。由于我國房地產(chǎn)調(diào)控跨度大，在實際調(diào)控過程中出現(xiàn)如下幾點問題：
2.1缺乏有效調(diào)控機制
我國近幾年針對日益高速增長的房地產(chǎn)市場相繼進(jìn)行政策調(diào)控，主要調(diào)控政策包括國十六條，國八條，新國十條，23號文件以及18號文件等，其對房地產(chǎn)市場調(diào)控建立在宏觀調(diào)控基礎(chǔ)上；而在房地產(chǎn)發(fā)展過程中以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展中，并未對以市場經(jīng)濟(jì)體制的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行微觀，有效的市場調(diào)控機制；致使各房地產(chǎn)開發(fā)商在龐大經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，根據(jù)自身需求隨意對房地產(chǎn)市場進(jìn)行漲價以及壓制民工工資等現(xiàn)象。
換言之，在宏觀調(diào)空中，國家通過相關(guān)政策以及調(diào)控措施占據(jù)引導(dǎo)地位，但在市場機制調(diào)節(jié)過程中，宏觀調(diào)控并未與市場經(jīng)濟(jì)調(diào)控有效結(jié)合，形成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)現(xiàn)象。在房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展過程中，利益為核心的建設(shè)概念深入人心，導(dǎo)致出現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)混雜，工程質(zhì)量不合格等，特別是在以穩(wěn)固社會安定，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的拆遷補助房中更是屢次出現(xiàn)不合格建筑工程。
因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場缺乏連續(xù)性，高效性和有序性，應(yīng)以市場調(diào)控為導(dǎo)向，國家宏觀調(diào)控為輔助機制。
2.2房地產(chǎn)市場存在泡沫經(jīng)濟(jì)
泡沫經(jīng)濟(jì)最終的危害即會引發(fā)金融危機，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)即是在持續(xù)走高的房地產(chǎn)價格變化中容易造成人們拔高對房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢價格的預(yù)算，隨著價格不斷上漲以及投機資本持續(xù)增加，民眾購買力并未實現(xiàn)實質(zhì)性增長，市場供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)高于其成本價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。
而現(xiàn)階段隨著我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，民眾追求高質(zhì)量，高品質(zhì)的生活理所應(yīng)當(dāng)，但據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠(yuǎn)高于其他國家，其他行業(yè)均利潤率。我國和歐美發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)利潤率為35%和5%，并且我國泡沫經(jīng)濟(jì)依然有持續(xù)上升趨勢。
此外，國家在降低房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)采取的措施包括：提高首付金額和貸款利率，以高投資，低回報來阻止房價過快增長。從某些方面來說，此舉可對有關(guān)人群起到抑制作用，但從長遠(yuǎn)考慮，此舉僅會延長貸款周期和還款金額，并未對房地產(chǎn)價格以及市場需求起到抑制作用；從另一面來說，民眾在購置房產(chǎn)時不僅要為泡沫經(jīng)濟(jì)買單，更要多付近一半利息于銀行，更不利于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
例如：在05年出臺的新國八條中指出，應(yīng)嚴(yán)格稅收制度和征收政策，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，并于同年十月針對二手房要征收個稅，但諸如此類提高購房門檻并未對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實質(zhì)性調(diào)節(jié)作用。
3、強化房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)對策
針對上述過程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場治標(biāo)不治本現(xiàn)象，在深入落實國家宏觀調(diào)控頒布的各項準(zhǔn)則同時，為起到房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)本兼治目的，筆者認(rèn)為，應(yīng)在如下方面做好相關(guān)措施：
3.1實行財權(quán)與事權(quán)匹配原則
房地產(chǎn)市場調(diào)控未做到標(biāo)本兼治原因較復(fù)雜，除上述泡沫經(jīng)濟(jì)和缺乏有效調(diào)控外，對地方財政的過于依賴是重要原因。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，防治房地產(chǎn)價格上漲，應(yīng)從財政分權(quán)角度出發(fā)，針對地方財政完善分稅分收制度，落實財權(quán)事權(quán)匹配等原則。
在具體實行方式上，對各級地方政府行為職責(zé)進(jìn)行有效劃分，具體劃分以各相關(guān)政府職能權(quán)力以及行政隸屬關(guān)系為準(zhǔn)則，避免出現(xiàn)傳統(tǒng)地方政府中事權(quán)統(tǒng)一局面。
此外，應(yīng)建立與事權(quán)相匹配的財權(quán)，07年8月份，我國政府提出完善保障房住房制度，提高經(jīng)濟(jì)房，廉租房普及力度，在實踐方式中：地方政府應(yīng)完善地方財政稅務(wù)體系，對企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商加大財產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅以及土地使用稅征收力度，針對個體工商戶加收營業(yè)稅，豐富地方財政稅務(wù)體系。國家通過宏觀調(diào)控將地方稅務(wù)整合用作廉價房過經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)，實現(xiàn)中央對地方財政體系轉(zhuǎn)移，讓工薪階層或低收入人群能購置經(jīng)濟(jì)保障房，有利于我國民眾安定以及房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)固發(fā)展。
3.2強化與金融政策的融合
房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本目的是讓房地產(chǎn)價格以合理，穩(wěn)定的方向發(fā)展。土地和資金是房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的關(guān)鍵兩大要素，因此，與金融政策的配合是對房地產(chǎn)價格進(jìn)行有效控制的重要因素。
首先，國家聯(lián)合地方財政部門強制性制定5年或10年內(nèi)房地產(chǎn)均價值；針對房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，風(fēng)險投資者是造成泡沫經(jīng)濟(jì)的有一關(guān)鍵因素，利用逐年提升的房地產(chǎn)泡沫從中獲利，在制定5年或10年房地產(chǎn)均價同時，大幅度提升國內(nèi)購房首付款，并保持現(xiàn)有銀行利率，配合限購令，完善房地產(chǎn)交易秩序，加強二手房市場管理，房產(chǎn)投資性質(zhì)的購買需求會得以抑制。
其次堅持差異化信貸政策；針對國內(nèi)收入差距較大情形，應(yīng)融合金融政策，理性消費，嚴(yán)厲打擊投資性需求，縮小貧富差距。
3.3強化房地產(chǎn)法律法規(guī)完善機制
現(xiàn)階段出現(xiàn)政府由于在土地調(diào)控過程中的職能范圍較廣，角色定位不明確造成的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動過于干預(yù)，因此應(yīng)通過法律授權(quán)手段進(jìn)行合理調(diào)控。
（1）法律權(quán)限職能責(zé)任制定
通過市場經(jīng)濟(jì)法以及市場調(diào)控機制，強化各地方政府職能權(quán)限責(zé)任，并將房地產(chǎn)有關(guān)責(zé)任過度于相關(guān)機關(guān)單位，政府重點把控監(jiān)督管理關(guān)口，提高房地產(chǎn)市場的靈活性和時效性，通過市場機制完成調(diào)控和監(jiān)督管理工作。
（2）價格衡量
眾所周知，房地產(chǎn)價格將會為周邊生活，交通，商業(yè)，教育等環(huán)節(jié)帶來聯(lián)動效應(yīng)，因此，地方政府各部門應(yīng)做好對樓盤市場指導(dǎo)價工作，綜合考慮地段，交通，科研等方面后制定指導(dǎo)價并在審計通過后頒布執(zhí)行，價格衡量制度是確保房地產(chǎn)行業(yè)價格穩(wěn)定，遏制房價的最有效手段措施。
4、結(jié)束語
在意識到我國房地產(chǎn)因過快發(fā)展帶來的不良影響后應(yīng)完善房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控和宏觀調(diào)控，確保我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；新時期背景
一、當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
從2014年開始我國社會對于房地產(chǎn)的態(tài)度已然已經(jīng)悄悄的發(fā)生了微妙的變化，隨著各大銀行紛紛暫緩部分房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一時間成了敏感話題。在過去的幾年里，中國政府政府針對房貸進(jìn)行了數(shù)次政策上的緊縮，這給中國房地產(chǎn)業(yè)帶來了不少的壓力。這一壓力除了來自于政府，更是來自于市場。其實從2013年開始，中國房地產(chǎn)泡沫危機就已經(jīng)開始顯現(xiàn)了，二三線城市的房地產(chǎn)泡沫率先破裂。
2014年下半年，有關(guān)于中國樓市樓價將大跌的傳聞不斷傳出。從去年統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，我國大部門城市住宅價格均有所變動，新建商品房價格出現(xiàn)一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分樓盤價格大幅下跌。在這種情況下，眾多房地產(chǎn)商紛紛下調(diào)樓盤價格，試圖通過降價達(dá)到提量促銷的效果。
當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)不再像前些年那樣好做，經(jīng)濟(jì)的放緩、融資成本的上升以及流動性偏緊給原本火爆的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水。二三線城市房地產(chǎn)過剩、高空置率無一不顯示著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營與管理風(fēng)險的加大。探索出一套適應(yīng)于當(dāng)前新時期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略顯得非常的重要。
二、新時期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略
（一）打造房地產(chǎn)品牌
本人認(rèn)為品牌永遠(yuǎn)不過時，不管是哪一個時期，品牌永遠(yuǎn)都會受到大眾的歡迎與認(rèn)可。新時期背景下房地產(chǎn)的經(jīng)營管理應(yīng)當(dāng)建立在良好的房地產(chǎn)品牌這一基礎(chǔ)上。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)趨于飽和，市場競爭已經(jīng)達(dá)到了白熾化狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)必須打造屬于自己的戰(zhàn)略品牌，同時不斷的優(yōu)化自身配置，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度，增強品牌意識。只有打出了屬于自己的房地產(chǎn)品牌，才能最大程度的獲得消費者的認(rèn)可與信任，才能吸引消費者，才能擴(kuò)大市場占有率。
（二）提高物業(yè)管理效率
在新時期背景下，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理很大程度上在其軟實力與硬件上體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，提高物業(yè)管理效率能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。
本人認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照企業(yè)制度以及相關(guān)房管部門的要求積極進(jìn)行物業(yè)管理的改革，在最大程度上做好住宅小區(qū)的服務(wù)與管理工作，滿足住戶對于物業(yè)管理的要求。物業(yè)管理效率的提高應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面展開：一是構(gòu)建一支優(yōu)秀的物業(yè)管理隊伍，提高物業(yè)管理與服務(wù)的水平；二是加強物業(yè)管理內(nèi)部制度建設(shè)，做到對內(nèi)的嚴(yán)格要求，將服務(wù)住戶的物業(yè)理念時時放在心中；三是開展相關(guān)培訓(xùn)工作，加強物業(yè)管理員工服務(wù)意識，提高物業(yè)管理效率。
（三）強化房地產(chǎn)營銷管理技能
打造房地產(chǎn)品牌以及提高物業(yè)管理效率是對房地產(chǎn)軟實力的拔高，而強化房地產(chǎn)營銷技能則是從外部提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理效率。
房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的目標(biāo)一個是服務(wù)，另一個就是銷售。本人認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的強化離不開營銷管理技巧的提升。房地產(chǎn)項目的成敗很大程度上取決于房地產(chǎn)銷售工作的成績。情話房地產(chǎn)營銷管理技能可以有效提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理中不容忽視的重要環(huán)節(jié)。首先房地產(chǎn)營銷管理人員應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)營銷技能的培訓(xùn)，主動掌握當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)動態(tài)，學(xué)習(xí)新的營銷技巧；其次，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷管理辦法，根據(jù)不同的客戶群體制定針對性的營銷方案，提高營銷成功率。
（四）注重財務(wù)風(fēng)險的控制
財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)經(jīng)營管理面臨的重大挑戰(zhàn)之一。在新時期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必須重視財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避。經(jīng)融危機以來，我國不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)ω攧?wù)風(fēng)險不重視、或是財務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)而倒閉。
新時期背景下，樓市泡沫不斷破裂，國家針對樓市的政策不斷緊縮，市場環(huán)境險象環(huán)生。在這種情況下，注重財務(wù)風(fēng)險的控制顯得更加重要。
本人認(rèn)為在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中，首先就必須企業(yè)加強財務(wù)預(yù)算管理工作的開展，從傳統(tǒng)的事后控制轉(zhuǎn)移到事前控制上來，這就需要在財務(wù)風(fēng)險控制過程中樹立強烈的風(fēng)險意識；其次就是在工程項目加強成本的控制，盡可能地對現(xiàn)有的施工工藝進(jìn)行不斷的優(yōu)化和完善，切實加強新工藝技術(shù)的應(yīng)用，并緊密結(jié)合項目的可行性研究，對整個工程項目的建設(shè)進(jìn)行可行性論證，才能更好地促進(jìn)整個工程安全高效的完成；最后就是在整個項目完成之后，切實加強對其的維護(hù)管理，切實提高自身抵御財務(wù)風(fēng)險的能力。
三、小結(jié)
綜上所述，在新時期背景下強化房地產(chǎn)的經(jīng)營管理顯得非常重要。打造房地產(chǎn)品牌，不斷的優(yōu)化自身配置，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度，增強品牌意識；提高物業(yè)管理效率，在最大程度上做好住宅小區(qū)的服務(wù)與管理工作，滿足住戶對于物業(yè)管理的要求；強化房地產(chǎn)營銷管理技能，提高營銷成功率；注重財務(wù)風(fēng)險的控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御財務(wù)風(fēng)險的能力對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；泡沫經(jīng)濟(jì)；路徑依賴
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2017年3月21日
一、土地招拍掛制度的路徑依賴
2002年，國土資源部頒布了《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》（即2002年國土資源部11號文），開啟了土地使用權(quán)的交易從協(xié)議和行政劃撥方式到市場化競爭的改革，這項政策指出，我國的商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)用地統(tǒng)一采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行土地使用權(quán)的交易，這項政策的實施對土地和房地產(chǎn)用地有著深遠(yuǎn)的影響。
這一制度的實施，在土地市場上引入市場競爭機制，公開競標(biāo)的方式提高了土地使用效率，土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度得到了長足的發(fā)展。2004年國土資源部又頒布了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求2004年8月31日起所有經(jīng)營性用地必須全部采用招拍掛的方式交易，被稱為土地“8.31大限”?！?.31大限”后，我國土地交易市場的競爭程度顯著提高，在招拍掛后，土地的溢價率也顯著提高。以杭州市為例，任超群測算2007年杭州住宅用地的溢價率達(dá)到50.45%。從國土資源部公布的數(shù)據(jù)來看，2010年我國各個城市土地招拍掛出讓中，土地的溢價率都超過了50%，這引起了國土資源部的重視，并在2010年12月21日公布，要抑制地價過快上漲，視土地的溢價率超過50%的土地交易為異常交易。
由于我國土地招拍掛制度一直以“價高者得之”為基本方針，過于重視土地資源的稀缺性卻忽視了土地資源的公共屬性，在不斷的競爭叫價下很容易成倍地提高土地價格，由于水漲船高，房價自然也會隨之大幅上升。
在招拍掛的土地使用權(quán)交易中，地方政府是最大利益獲得者，我們并不否認(rèn)，招拍掛制度對于抑制“尋租”行為的效果，但我們也不能忽視，高昂的土地出讓金成為地方政府“第二財政”，在這種制度下，地方政府作為受益人必然會不斷鞏固這一制度，阻礙進(jìn)一步的改革，哪怕新的體制較之現(xiàn)存制度更有效率。由此我們可以看出，這種路徑依賴會讓土地價格只高不低，房價必然也會居高不下。
二、銀行信貸制度的路徑依賴
Allen & Gale（2000）在經(jīng)典論文“Bubbles and Crises”中，建立了房地產(chǎn)市場的局部均衡模型，二人通過對比投資者分別完全用自有資金和完全用銀行貸款進(jìn)行投資的兩種狀況下的均衡，得到風(fēng)險資產(chǎn)的價格變化。他們指出，金融中介（銀行）的存在導(dǎo)致了投資問題，通過這種投資，投資者具備了風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的動機和激勵，在這種情況下，資產(chǎn)泡沫就會生成。之后，他們研究了信用擴(kuò)張對形成泡沫經(jīng)濟(jì)的作用，竟然發(fā)現(xiàn)信用擴(kuò)張和風(fēng)險轉(zhuǎn)移是相互作用，通常情r下，信用擴(kuò)張會起到鼓勵投資者增加對風(fēng)險資產(chǎn)的投資，信用擴(kuò)張與資產(chǎn)價格的上升一定程度上具有同期效應(yīng)，也就是說，如果信用不斷擴(kuò)張，那么資產(chǎn)價格也會隨之上升，并且對將來信用擴(kuò)張的預(yù)期也能使當(dāng)期的資產(chǎn)價格上升。
相對于美國等成熟經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)行業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)是在住房制度改革的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展壯大起來的，雖然目前已經(jīng)成為國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，然而卻是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，我國的房地產(chǎn)資金鏈沒有經(jīng)過資本市場的有效整合，資金循環(huán)形式整體來講比較單一，整個市場系統(tǒng)屬于簡單內(nèi)部系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，資金循環(huán)體系主要表現(xiàn)為非資本市場化的體內(nèi)循環(huán)方式，沒有與資本市場形成有效的互動，建立體外循環(huán)系統(tǒng)，因此，銀行信貸成為房地產(chǎn)金融的主渠道，其他渠道作用十分有限。
我國房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲備貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。
正是鑒于銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的強大支持功能，銀行與地產(chǎn)開發(fā)商均能獲得豐厚收益，在這種報酬不斷遞增的路徑依賴下，銀行信貸制度日益鞏固完善，最終對房價的攀升起到了推波助瀾的作用。
三、大房地產(chǎn)商的路徑依賴
在房地產(chǎn)項目中，主要成本有三部分：建筑成本、土地成本和資金成本。對于已經(jīng)落成的住宅來說，還有一項閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長，因此折舊成本對住宅銷售的影響并不大。資金成本包括開發(fā)商自有資金的機會成本以及他們從銀行貸款必須支付的利息。銷售收入和這三項成本之差就是開發(fā)商的利潤。房產(chǎn)商要想獲得更高利潤，提高房價是理性的選擇，而且在土地成本不斷提高的情況下，房產(chǎn)商的利潤在不斷縮小。在這種威脅下，房產(chǎn)商更不會坐以待斃，那么房價又怎會下降呢？
房地產(chǎn)市場通常被一些大房地產(chǎn)公司所壟斷。我們都知道，在寡頭壟斷市場上決定價格的并不是供求關(guān)系。大房地產(chǎn)商憑借強大的操控市場的能力，占有強大的市場份額，在某種程度上就控制了房價，因此為了獲取超額利潤，作為理性經(jīng)濟(jì)人，大房地產(chǎn)商必然選擇提高房價。
由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是大房產(chǎn)商作為高房價收益者和推動者的代表，他們已經(jīng)形成了強大的利益集團(tuán)，在房地產(chǎn)市場不夠健全的情況下茁壯成長，逐漸強大到不可撼動，進(jìn)而可以操縱控制房價。房價泡沫持續(xù)膨脹就是他們不斷追求暴利的源泉，他們甚至不惜以囤積房源、虛假買賣等各種手段來拼命炒高房價，然而短期內(nèi)，市場的不健全、法制的不完善都會使這種不正當(dāng)行為難以得到徹底解決。
四、投機者的路徑依賴
住房是一種不同于其他社會商品的、具有社會保障功能的特殊商品，它既是商品，又更多地體現(xiàn)了社會保障功能。因此，各國政府在開發(fā)住房這一商品時，十分注重其社會保障功能。而在我國，這種保障功能主要體現(xiàn)在對低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度上。很顯然，我國并沒有優(yōu)先開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，所以人們只好去商品房市場購買住房。
諾思在路徑依賴?yán)碚撝嘘U述，一旦在起始階段帶來報酬遞增的制度，在市場不完全、組織無效的情況下，阻礙了生產(chǎn)活動的發(fā)展，并會產(chǎn)生一些與現(xiàn)有制度共存共榮的組織和利益集團(tuán)，那么這些組織和利益集團(tuán)就不會進(jìn)一步進(jìn)行投資，而只會加強現(xiàn)有制度，由此產(chǎn)生維持現(xiàn)有制度的政治組織，從而使這種無效的制度變遷的軌跡持續(xù)下去。這種制度只能鼓勵進(jìn)行簡單的財富再分配，卻給生產(chǎn)活動帶來較少的報酬，也不鼓勵增加和擴(kuò)散有關(guān)生產(chǎn)活動的特殊知識。結(jié)果不僅會出現(xiàn)不佳的增長實績，而且會使其保持下去。
在現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中，在各種復(fù)雜因素的相互影響下，房價不斷走高，低收入家庭購買住房愈發(fā)艱難，可是迫于生活的需要，他們又不得不購買住房，許多投機者正是看到商品房的這一特性，不斷投機炒作，囤積居奇，從而為房價的上漲“貢獻(xiàn)”了巨大力量。利益的驅(qū)使下，投機慢慢化作了一種習(xí)慣，習(xí)慣的可怕性又體現(xiàn)在它不會輕易改變，因此這種投機者的路徑依賴也是推動房價居高不下的重要因素。
筆者認(rèn)為，盡管在當(dāng)前情勢下，我國的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)會存在相當(dāng)長的一段時間，但是只要認(rèn)識到位，方法得當(dāng)，上下齊心，不合理的路徑依賴制度是完全能夠轉(zhuǎn)化為合理的路徑依賴制度的，從而使房地產(chǎn)泡沫問題得到最完善的解決。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；供需關(guān)系；成本問題；拉動內(nèi)需
中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）34-0143-03
政策的宏觀調(diào)控在抑制房價漲幅過高方面沒有取得預(yù)期成效，老百姓工資的增長水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的增長水平，大部分中低收入人群望房興嘆。所以站在社會主義國家的角度以及改善民生的角度都有必要深入去分析房產(chǎn)價格上漲的具體原因，以便政府做出有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善的相關(guān)房產(chǎn)政策，降低由房產(chǎn)價格高漲所帶來的房產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟(jì)的威脅程度，認(rèn)清現(xiàn)實的發(fā)展道路以便可以制定出更有利于未來的長期的高效的發(fā)展策略。
一、供需關(guān)系的影響
（一）需求影響
一種商品的價格在很大程度上是由于消費者對于該商品的需求決定的，通過相關(guān)研究我們發(fā)現(xiàn)影響房產(chǎn)需求變動的主要因素有以下幾種：（1）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展；（2）城鎮(zhèn)居民收入水平大幅度提升；（3）房地產(chǎn)的區(qū)位影響。
1.城鄉(xiāng)一元化發(fā)展。城鄉(xiāng)一元化發(fā)展本質(zhì)上是一種包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整個社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化過程。城鄉(xiāng)一元化發(fā)展進(jìn)程所帶來的一個最主要的改變是人口結(jié)構(gòu)上的改變，即使得大批從農(nóng)村剩余人口涌向城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，使得非農(nóng)人口的比重在總?cè)丝谥械谋戎氐玫酱蠓鹊奶嵘ㄈ绫?所示），由此引發(fā)的對房地產(chǎn)的需求對房地產(chǎn)行業(yè)的總供需帶來了不可估量的影響。但是根據(jù)擁有房產(chǎn)的目的不同又可以將影響房地產(chǎn)供需關(guān)系的需求分為兩個方面：居住需求，賺錢需求。（1）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展所引發(fā)的居住需求。隨著城鄉(xiāng)一元化發(fā)展的步伐，大量的農(nóng)村人口涌入城鄉(xiāng)。雖然城鄉(xiāng)一元化發(fā)展解決了大部分人的就業(yè)問題，但是這部分人的住宅又形成了另一個新的需求，于是擁有自己住宅成了他們另一個當(dāng)務(wù)之急，這也就造成了房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系中需求的比重大大的提升。（2）城鄉(xiāng)一元化發(fā)展所引發(fā)的賺錢需求。就在大部分人因為居住需求為房地產(chǎn)的價格提升作出“貢獻(xiàn)”的同時，一部分本身富裕的城鄉(xiāng)人口，看到了未來房地產(chǎn)價格上漲所帶來的豐厚利潤，于是這一部分人便本著賺錢的意圖加入到影響房地產(chǎn)價格的供求關(guān)系的大軍中來，這部分人的居住問題早已經(jīng)解決，他們就是憑借自己的富余資金來賺取更多的資金。
表1
2.城鎮(zhèn)居民收入水平大幅度提升。近年來伴隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，社會保障等各方面與改善民生的相關(guān)政策的不斷完善，使得中國城鎮(zhèn)居民的收入水平得到大幅度的提升（如表2所示），這也使得城鎮(zhèn)居民對房地產(chǎn)需求變得更大，同樣根據(jù)擁有房產(chǎn)的目的不同可以從居住需求和賺錢需求兩個方面來分析其需求變動情況。（1）居住需求。首先，城鎮(zhèn)居民收入大幅度提升增強了居民購買的能力，廣大居民改善居住條件的愿望加強。其次，綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，城鎮(zhèn)居民有效需求逐漸旺盛。最后，拆遷安置等相關(guān)輔助措施的進(jìn)一步完善增加了城鎮(zhèn)居民對房地產(chǎn)市場的整體需求，并且這部分需求將會持續(xù)穩(wěn)定的增長。（2）賺錢需求。隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的提高，民間資金的不斷雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，又因為股票市場等高風(fēng)險投資渠道的低迷狀態(tài)，使得城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)而將資金投入到利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)，增加了對房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)的供需關(guān)系，促進(jìn)了房地產(chǎn)價格的上漲。
3.房地產(chǎn)的區(qū)位影響。房產(chǎn)的區(qū)位影響主要是指房產(chǎn)所處位置對房地產(chǎn)價格的影響，即主要是房產(chǎn)周圍公共教育、衛(wèi)生、交通等與民生直接相關(guān)的公共產(chǎn)品的供給情況對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。隨著國民生活水平的提高，居住環(huán)境也越來越多的被重視起來，這就使得對處于較好生態(tài)環(huán)境、交通條件、教育條件、衛(wèi)生條件地段的房產(chǎn)的需求被大大的提升，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價格的提升。
（二）供給影響
一種商品的價格在一定程度上取決于生產(chǎn)者對于該商品的供給，從房地產(chǎn)自身的角度出發(fā)我們發(fā)現(xiàn)主要是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動、房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為、國際熱錢炒作這三種行為通過影響房地產(chǎn)市場供給來影響房地產(chǎn)價格。
1.房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動。目前房地產(chǎn)市場供需總量的階段性失衡使得中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)量增加，使得商品房平均價格上揚，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長緩慢，占開發(fā)投資的比例較小，部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少十分明顯，出現(xiàn)了中低價位普通商品住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10%，高價位住宅占到40%以上，這種房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上的不合理加劇了供需市場的不均衡程度，導(dǎo)致部分住房的供不應(yīng)求，并最終使得商品住房平均價格上升。
2.房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為。房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地，通過減少住房供給量，使得房地產(chǎn)的價格進(jìn)一步提高。隨著房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步提升，更多的企業(yè)家開始進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量急劇增加，相對的土地的供給量就變得越來越少，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機心理逐漸增強，于是便開始通過囤積土地、減少住房供給等投機的方式通過減少供給來實現(xiàn)自身的盈利，最終造成了中國房地產(chǎn)價格的持續(xù)高漲。
3.熱錢炒作?！盁徨X”又稱“逃避資本”，主要由延伸到國際間從事牟利活動的短期資金、跨國公司的流動資金及部分暫時閑置或過剩的資金、國際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業(yè)務(wù)資金、各國國際儲備資產(chǎn)的部分資金以及大量涌現(xiàn)的各種投資基金或其他專項基金等共同構(gòu)成的無特定用途的流動資金。它是為追求高報酬及低風(fēng)險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金。
熱錢推動房地產(chǎn)價格上漲有三種途徑:第一，直接購買大量房產(chǎn)，刺激房價不斷上漲。第二，境外熱錢憑借資金優(yōu)勢與國內(nèi)房地產(chǎn)商“合作”，推動房價上漲。由于部分房地產(chǎn)商融資困難，熱錢又有進(jìn)入房地產(chǎn)市場的愿望，雙方一拍即合。第三，熱錢進(jìn)入水泥、鋼材等與房地產(chǎn)相關(guān)的原材料行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的建筑成本大幅度上漲。無論哪一種途徑，熱錢都會推動房價上漲，助長資產(chǎn)泡沫。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的強大“示范效應(yīng)”下，會吸引更多的外資及國內(nèi)民間資金進(jìn)入，在房價持續(xù)上漲的同時泡沫也越來越大，一旦泡沫破裂就可能對經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。
二、成本問題的影響
企業(yè)的生產(chǎn)成本通常被看成是企業(yè)對所購買的生產(chǎn)要素的貨幣支付。同樣的，房地產(chǎn)的成本不是只包含建造過程中所耗費的人力、物力、財力等支出，還包括房地產(chǎn)附著的土地的成本，其中影響房地產(chǎn)成本上升的最主要因素是：土地價格的上漲、建造成本的上漲、融資成本的上漲。
（一）土地價格上漲
1.土地價格的概念。土地價格是土地資源價格和土地資產(chǎn)價格的有效統(tǒng)一。土地資源價格產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性與可讓渡性，它是對土地資源所有權(quán)的壟斷而獲得的，而土地固定資產(chǎn)價格，則是凝結(jié)在土地中的社會必要勞動量決定的，其理論價格應(yīng)是生產(chǎn)成本加上平均利潤。所以土地價格是土地資源價格和土地資產(chǎn)價格的有效統(tǒng)一。
2.土地價格的計算。中國現(xiàn)行的土地價格的計算方式。對于土地價格的構(gòu)成，中國目前比較公認(rèn)的觀點是：“土地價格=出讓金+配套費+征地拆遷費+開發(fā)費”。出讓金是指土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)金額。城市建設(shè)配套費是指城市建設(shè)部門向各類基本建設(shè)項目征收的用于城市道路橋涵、供熱、供水、供電以及污水和垃圾處理等組成的網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)費用。征地拆遷費是對原國有土地使用者和農(nóng)民集體土地的補償，屬于補償性質(zhì)。土地開發(fā)費是指為了達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項客觀費用，包括宗地內(nèi)、外的土地開發(fā)費用。
3.土地價格上漲的原因。主要從土地的供需狀況及地域性這兩個方面進(jìn)行分析。（1）供需影響。一般商品由于供需的影響，單位商品的價格會圍繞價值上下波動，但是土地價格因為其土地自身的特性卻呈現(xiàn)不斷提高的趨勢。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加，社會對土地的需求日益擴(kuò)大，地租有不斷上漲的趨勢。（2）土地的地域性。由于土地的地域性導(dǎo)致了土地價格也具有強烈的地域性，土地位置的固定性，使它無法像其他商品那樣可以到處流動，因而使土地市場具有強烈的地域性，不同地域市場的土地價格很難相互影響，不能形成統(tǒng)一的市場均衡價格。所以，土地價格一般是在地域性市場內(nèi)根據(jù)其供求關(guān)系，形成各自的市場價格。這也就是為什么房價越高的地域其新開發(fā)土地價格越高的原因以及不同地域土地價格各不相同的原因。
4.土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系。回顧不同學(xué)者對房價和地價關(guān)系的研究文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)即使運用了相同的研究方法，選取了相同的樣本，來源也相同的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析也有著完全相反的結(jié)論。中國目前現(xiàn)行的有關(guān)土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系主要有以下幾種：（1）地價決定房價。（2）房價決定地價。（3）相互影響，一定條件下表現(xiàn)出因果關(guān)系。（4）相互影響，但不存在因果關(guān)系。
上述學(xué)者的研究結(jié)論其實證明中國的土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系其實是多種關(guān)系并存的，其原因是因為土地本身的地域性以及土地價格的地域性所造成的，即在一些地方是單純的土地價格影響房產(chǎn)價格，但在另一些地方則是兩者相互影響只不過兩者的主體各不相同，但是要明確的一點是，隨著土地價格的上漲房產(chǎn)價格是只增不減的。
（二）建造成本上升
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及建筑行業(yè)生態(tài)成本的不斷加大，大部分與建筑行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品的價格均開始上升，例如水泥、鋼筋、建筑用磚、石子、木材、玻璃等；再加上勞動力工資的上漲、房產(chǎn)周圍環(huán)境配套設(shè)施等附加值的成本上升，這部分價格上漲在開發(fā)商所賺取利潤不變的情況下就表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的上漲。
（三）開發(fā)企業(yè)融資的成本提高
開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過度開發(fā)，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項目融資成本上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，除自籌資金外，主要是國內(nèi)銀行貸款及其他資金來源。其他資金來源基本上是房地產(chǎn)預(yù)售款。在自籌資金中也僅有16%左右是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金?？偟膩碚f，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80%以上的資金是來自于銀行貸款，在政府不斷調(diào)整銀行利率的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金獲得成本也自然會上升，引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抬高房價。
三、拉動內(nèi)需的需要
在國外金融危機的沖擊下，中國的經(jīng)濟(jì)增長方式需要向內(nèi)需拉動轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)正好可以用其所能回報經(jīng)濟(jì)。畢竟，房地產(chǎn)開發(fā)投資占中國固定資產(chǎn)投資比重較大，對拉動中國經(jīng)濟(jì)增長具有舉足輕重的作用。據(jù)有關(guān)專家統(tǒng)計，房地產(chǎn)100元的投資，可以拉動十幾個部門170元~220元的投資，房地產(chǎn)100元的消費，可以拉動150元的消費。這也是為什么中國房產(chǎn)價格在國際金融危機的大背景下仍然上漲的原因。
四、結(jié)束語
中國的房地產(chǎn)市場起步晚，雖然近些年房產(chǎn)市場發(fā)展的比較快，尤其是在中國加入WTO之后，更是迅猛發(fā)展，但是中國的房地產(chǎn)市場的市場機制仍然不是很完善，由此導(dǎo)致的房產(chǎn)價格過快上漲將是房產(chǎn)市場過快發(fā)展遺留的問題。因此，中國要實現(xiàn)更快的經(jīng)濟(jì)增長，要使中國的房產(chǎn)事業(yè)更快、更好的發(fā)展必須解決這一遺留問題，因此，需要政府及市場監(jiān)管機構(gòu)發(fā)揮其在房產(chǎn)市場中積極的作用，在制定進(jìn)一步的發(fā)展政策的時候可以充分的考慮到影響中國房地產(chǎn)價格上漲的諸因素，明確工作重點提高工作效率，使中國的房地產(chǎn)事業(yè)能夠按照平穩(wěn)、健康的步伐全速前進(jìn)。
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The Factors of the Keep Rising Estate Prices of Our Country
PAN Wu-lin，ZHAO Meng，LIU Jing，WANG Gang
（Administrtion Collage of Agricultural University of Hebei，Baoding 071000，China）