時間：2022-03-28 03:50:43
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)考察報告的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：開發(fā)；招投標；存在形式；程序；問題；措施
Abstract: with the development of economy, real estate development project bidding the meaning of existence is more outstanding, not only can make the enterprise to carry on the fair competition, colleague also can be a very good constraints in the construction of a enterprise in consciousness, so do real estate development project bidding for important by appear.
Keywords: development; Bidding; Existing form; Program; Problem; measures
中圖分類號：TU723.2文獻標識碼：A 文章編號：
前言：房地產(chǎn)開發(fā)公司工程招投標中存在許多問題，關(guān)于成本的控制，合同管理的風(fēng)險，履約的風(fēng)險，資金的壓力，在建資金的支付風(fēng)險，承包商的信譽風(fēng)險，低價中標可能帶來的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開工的風(fēng)險，指定分包商與總承包商的制約關(guān)系的管理等等，筆者逐一進行分析與闡述，力求起到拋磚引玉的作用。
一、 房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標的基本形式
房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標的模式基本上都必須都采用招標的形式，合理低價中標。
基本上包括以下幾種確定中標單位的方式：
1、公開招標，是指三家及以上投標單位進行招標；
2、詢價招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、政府壟斷/技術(shù)壟斷環(huán)境下的采購等），對2家或以投標單位進行詢價，經(jīng)過簡單比選后確定供應(yīng)商；
3、直接委托招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、壟斷環(huán)境下的采購或沿用前期供應(yīng)商等），直接與某一供應(yīng)商簽訂采購合同或確認為認價單位的采購模式；
4、戰(zhàn)略招標，是指為發(fā)揮房產(chǎn)集團規(guī)模化優(yōu)勢，將若干普遍適用于多數(shù)開發(fā)類項目的大宗材料設(shè)備進行集團同意戰(zhàn)略招標的模式；
房地產(chǎn)開發(fā)工程采用招投標模式的一般包括：
① 前期工程：包括前期設(shè)計、咨詢、勘察測繪、監(jiān)理等工程，一般采用邀請招標，或者詢價方式確定中標單位；
② 建筑安裝工程：包括基礎(chǔ)工程、總承包施工工程、精裝修工程、外立面工程、門窗工程、給排水工程、采暖工程、通風(fēng)空調(diào)工程、電梯及裝修工程、強電、弱電、消防、燃氣、夜景照明工程等；
③ 基礎(chǔ)設(shè)施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程、給水工程、電信工程、數(shù)字電視工程；
④ 配套設(shè)施工程：配套學(xué)校、幼兒園、居委會等工程；
⑤ 物業(yè)前期服務(wù)類工程：物業(yè)服務(wù)單位招標等
二、 房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標的程序
招標程序包括：
1、 招標計劃階段：根據(jù)項目經(jīng)營計劃與總進度計劃的要求編制采購計劃，
2、 招標準備階段：
（1）、進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應(yīng)根據(jù)工程建筑面積或目標成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應(yīng)商里選擇，或者通過考察來增加新的供應(yīng)商。對于供應(yīng)商信息庫現(xiàn)有的合格及優(yōu)秀供應(yīng)商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應(yīng)商應(yīng)進行考察?？疾炜赏ㄟ^書面文件審核、實地考察或二者結(jié)合的方式進行。應(yīng)負責寫成考察報告。
（2）、確定合同形式、編制招標文件。
為了控制招標定價的風(fēng)險，在合同形式的選擇上要求：
a、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；
b、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應(yīng)盡量對措施費項目進行包干；
c、當采用費率招標時，應(yīng)盡量明確人工費、材料費、機械費、總包服務(wù)費等的計價方式；
d、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后120日歷天內(nèi)，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；
招標文件通常包含投標須知、技術(shù)要求、商務(wù)要求、投標格式、工程量清單、招標圖紙等相關(guān)資料。必須準備齊全，前后呼應(yīng)，以減少漏洞。
（3）審批入圍單位，審批招標文件
在完成入圍單位的選擇和招標文件的編制后，在房產(chǎn)公司項目內(nèi)部，必須對這些資料進行詳細的審核。
3、 招標實施階段；
包括發(fā)放招標文件、踏勘及答疑、回標、開標、評標（技術(shù)標評標、商務(wù)標評標）、定標、合同簽訂
4、 合同簽訂階段
包括發(fā)放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。
三、 主要存在的問題
房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是一個很重要的一環(huán)，關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目是否盈利、能否順利實施，是房產(chǎn)開發(fā)的生命線！
但是同時也是房產(chǎn)開發(fā)過程中比較復(fù)雜、難度較大和風(fēng)險可控要求較大的一環(huán)，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易呀，中間過程繁瑣而且復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險把控很重要。主要存在的問題有：
1、 招標的時間緊
要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間越充足，可把控的可避免的風(fēng)險會越少，而實際操作中，房產(chǎn)開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的，
2、 成本制約要求很高
開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結(jié)果最能體現(xiàn)成績的也就是招標金額，經(jīng)常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。給負責招標的管理部門壓力較大，實施難度較大，成本降低了，質(zhì)量也得跟上去，優(yōu)質(zhì)低價永遠是最高的要求，但是實施起來卻往往是低價低質(zhì)。
3、 往往不具備整套完善的施工圖
招標時間緊，設(shè)計圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預(yù)售的節(jié)點時間，往往會用不完善的施工圖甚至是擴初設(shè)計圖、甚至是方案設(shè)計體就開始計算工程量，進行模擬工程量招標工作，這里面隱含的成本控制的風(fēng)險極大，既要覆蓋全面，不要出現(xiàn)大部分的漏項以回避報價的風(fēng)險，又要回避施工圖紙不齊給后期實施帶來的簽證變更的風(fēng)險。
4、 開發(fā)、設(shè)計、招標穿行甚至是邊設(shè)計邊施工邊辦理相關(guān)施工前期申請手續(xù)的三邊工程，給招標工作帶來諸多的不確定性，嚴重的影響招標工作的質(zhì)量，為以后的實施帶來很多隱患。
四、 如何解決存在的問題---相應(yīng)的對策分析
針對以上的分析，筆者試著進行一一的對策研究與探討如下：
1、 給招標工作盡量充足的時間，招標過程是比較復(fù)雜和繁瑣的，只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，保重點，盡量避免風(fēng)險；
2、 對于招標入圍單位進行充分的考察與調(diào)研，尤其是項目經(jīng)理、施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；
3、 施工設(shè)計圖紙盡量完備，招標前招標采購部門要和設(shè)計充分的溝通，；
4、 盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做東啊最大程度的公開公平和公正；
5、 對于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價的合同方式；
6、 前期工作銜接好，配套的審批手續(xù)抓緊落實，一環(huán)扣一環(huán)，盡量減少內(nèi)耗；
7、 房產(chǎn)公司內(nèi)部的管理要嚴格，對于評標過程要有制度可遵循，內(nèi)部控制要嚴格，做到公正的評標。
五．結(jié)束語
關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 計稅依據(jù) 評估
一、物業(yè)稅與不動產(chǎn)評估
世界上對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，大多數(shù)國家采用以土地和房產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)的方式，少數(shù)國家和地區(qū)采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產(chǎn)的獲得成本。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值，市場價值是通過評估得出的， 但“評估值”不止市場價值一種價值類型。
以評估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評估緊密聯(lián)系起來。
物業(yè)稅并非第一個利用不動產(chǎn)評估的稅種，在我國現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！雹?現(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評估的情況：在確定房產(chǎn)原值時，“對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評估是在個別需要的基礎(chǔ)上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評估是在恢復(fù)原值目的下的評估。
物業(yè)稅稅基評估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動產(chǎn)的評估，開征物業(yè)稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義。
二、物業(yè)稅立法中的評估問題
（一） 不動產(chǎn)的市場價值
物業(yè)稅的計稅依據(jù)是一定時點的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值，除這一點外，稅法還應(yīng)進一步對市場價值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統(tǒng)一認識，以確保評估值以及納稅依據(jù)的準確性，保證不同征稅對象納稅依據(jù)的可比性。
（二）稅基評估的責任劃分和評估主體
物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評估的責任由哪級政府履行應(yīng)在稅法中明確。各國不動產(chǎn)稅基評估責任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負責；在歐洲有些國家，雖然財產(chǎn)稅（包括不動產(chǎn)稅）是由地方政府征收的，但評估的責任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進行評估的。確定由哪級政府承擔稅基評估責任應(yīng)當考慮的問題是：一個評估機構(gòu)服務(wù)于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責任劃分的目標應(yīng)是能保證房地產(chǎn)的評估值符合其市場價值，以保證稅款的準確征收和減少納稅人要求復(fù)議帶來的行政成本。由較低級次的政府負責較小范圍的物業(yè)稅稅基評估，可能在評估的準確性上有優(yōu)勢，但分散評估同時也會帶來評估成本的增加，因此必須權(quán)衡考慮收益和成本問題。
物業(yè)稅的稅基評估由誰來進行是值得討論的問題。國際上的經(jīng)驗主要是，有的國家設(shè)立專門機構(gòu)從事不動產(chǎn)稅基的評估，如在澳大利亞，各州設(shè)立總評估師辦公室，其職責之一就是為納稅提供稅基價值，總評估師是由州議會任命，對州長負責③；英國設(shè)立中央、大區(qū)和區(qū)三個層次的評估辦公室，其中中央和大區(qū)級的評估辦公室主要進行管理協(xié)調(diào)工作，區(qū)級的評估辦公室具體承擔其轄區(qū)內(nèi)的稅基評估工作④。有的國家財產(chǎn)稅稅基評估的責任在較低級次的地方政府，此時地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率考慮，傾向于委托社會評估機構(gòu)評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設(shè)立專門的稅基評估機構(gòu)，還是委托社會中介機構(gòu)評估，最主要的問題是必須明確評估機構(gòu)的責任。責任界定的缺乏往往會帶來比即時的顯性成本更大的后期成本或效率損失。
（三）物業(yè)稅稅基評估周期
物業(yè)稅是以不動產(chǎn)的市場價值為征稅依據(jù)的，因此評估應(yīng)定期進行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財產(chǎn)價值上漲，仍以原評估值為計稅依據(jù)會侵蝕稅收；另一個是由于不同財產(chǎn)市場價值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計稅依據(jù)會導(dǎo)致納稅人之間的相對不公平。將應(yīng)稅財產(chǎn)值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計的市價上漲聯(lián)系起來可以部分地解決第一個問題，但真正能解決這兩個問題的是進行財產(chǎn)的重新評估。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應(yīng)稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始每年都進行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時間的因素大概有兩個：一是財產(chǎn)市場價值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財產(chǎn)市場價值起伏的均衡程度，這是與市場有關(guān)的變量；二是進行重新評估的成本。由于市場情況的難預(yù)料性，成本因素往往成為決定評估間隔時間的關(guān)鍵。當前計算機技術(shù)在評估中的應(yīng)用，使得開展大規(guī)模的財產(chǎn)稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財產(chǎn)稅稅基評估的準確性和保證財產(chǎn)稅征收的公平性。
我國在物業(yè)稅立法時，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規(guī)定，則將在實際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務(wù)部門為完成稅收收入而隨意進行評估，從而使物業(yè)稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務(wù)部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。
（四）申訴安排
物業(yè)稅的納稅人可能對稅基評估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)作出安排以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機關(guān)對物業(yè)稅稅基進行評估后，應(yīng)及時向納稅人通報其房地產(chǎn)評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設(shè)計簡單高效的申訴程序，指定專門的機構(gòu)或人員處理納稅人申訴。
三、物業(yè)稅稅基評估方法和技術(shù)
（一）基本評估方法
稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產(chǎn)市場中尋找與待估房地產(chǎn)類似的實際交易，分析待估房地產(chǎn)與實際交易的房地產(chǎn)的差異，針對這些差異對實際交易價格進行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價值。由于評估市場價值惟一直接的證據(jù)是實際交易價格，因而市場比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場比較法對房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收入法，將實際或預(yù)期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值等得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評估價值。
（二）稅基評估技術(shù)——批量評估
同其他目的的評估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評估成本的目的是通過運用批量評估（mass assessment）來實現(xiàn)的。
在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括三個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進行基本描述，內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿（fiscal cadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產(chǎn)的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響，分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學(xué)模型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細的復(fù)查。
很明顯，批量評估并非是籠統(tǒng)地分塊評估，它承認各項不動產(chǎn)的個性，并通過估價模型將不動產(chǎn)個性對其市場價值的影響切實地表現(xiàn)出來。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的，二者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù)（CAMA， computer-aided mass assessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術(shù)進行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應(yīng)用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。
四、當前亟待開展的工作
對應(yīng)稅不動產(chǎn)進行大規(guī)模的評估是我們在以前的稅務(wù)工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經(jīng)驗和技術(shù)，事先做好充分的準備工作是物業(yè)稅順利征收的關(guān)鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產(chǎn)基本信息和較長時期內(nèi)的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時間進行。因此當前各地亟待著手建立完善不動產(chǎn)基本信息和市場信息數(shù)據(jù)庫。另外完備的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關(guān)鍵，因此也是相關(guān)部門面臨的重要任務(wù)。
參考文獻
（1） 中國資產(chǎn)評估協(xié)會赴澳培訓(xùn)團考察報告《澳大利亞的資產(chǎn)評估業(yè)》，《中國資產(chǎn)評估》2000年6月。
（2） 張 燕“稅基評估的探討”，《資產(chǎn)評估準則研究》，中國財政經(jīng)濟出 版社2002年版。
1990年之后，上海城市建設(shè)進入了快速“大變樣”階段，在城市公共建筑設(shè)施、居住標準迅速提升、大批高層建筑改變城市面貌的同時，如何保護優(yōu)秀的歷史建筑和環(huán)境、延續(xù)城市文脈、并使其得到可持續(xù)利用，為當代做出貢獻，已成為各界人士共同思考與努力的目標。
在“十一?五”期間，2008年上海市建設(shè)交通委員會將上海優(yōu)秀歷史建筑的保護利用等技術(shù)研究列為重大科研課題。2009年，上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團與上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院共同承擔了“上海地區(qū)優(yōu)秀歷史建筑保護與可持續(xù)利用技術(shù)研究”這一重大課題。
其中，現(xiàn)代集團的上海建筑設(shè)計研究院與歷史建筑保護設(shè)計研究院合作進行子課題“上海地區(qū)優(yōu)秀歷史建筑可持續(xù)利用設(shè)計技術(shù)研究”。
歷史建筑的妥善保護與利用是城市傳承歷史文化、維系城市或民族記憶的需長期堅持的重要工作之一。這不僅需要國家有關(guān)法規(guī)，規(guī)定及城市各管理，規(guī)劃部門的規(guī)劃與嚴格管理：需要現(xiàn)狀調(diào)整、檢測，需要建筑專業(yè)在歷史考察，確定重點保護部位的前提下所作的整體性保護、原真性修復(fù)以及結(jié)合新功能所必要的調(diào)整等設(shè)計，并在改擴建時遵循可識別性、可逆性原則等，還需要結(jié)構(gòu)專業(yè)的修繕加固設(shè)計、設(shè)備專業(yè)結(jié)合新功能的系統(tǒng)更新，包括節(jié)能、消防，先進設(shè)備等配置，當然還需精心施工等。在力求綜合性的整體保護歷史建筑的前提下，只有通過各方努力，才能讓這些無比珍貴的歷史的見證者，在相匹配的優(yōu)雅的環(huán)境中，立足于今天、并得到恰當?shù)目沙掷m(xù)利用，延續(xù)其壽命，有尊嚴地走向未來。
有鑒于此，有關(guān)優(yōu)秀歷史建筑保護利用設(shè)計技術(shù)研究的課題組由相關(guān)多專業(yè)人員共同組成，赴日本考察的成員也涵蓋建筑，結(jié)構(gòu)。設(shè)備等各專業(yè)。2009年12月完成課題中期報告后，集團組織課題組一行八人，赴日本專題考察，成員有：上海院建筑總師唐玉恩，張皆正，歷史院副總師陳民生、鄭寧博士四人，還有上海院結(jié)構(gòu)總師李亞明、給排水副總師徐鳳、暖通副總師何焰、以及電氣主任工胡戎。
本次考察著重了解日本對歷史建筑的保護與利用情況，時間一周。除了實地考察廣島、神戶、奈良、東京、橫濱、鐮倉等地的眾多重要歷史建筑――國寶、指定重要文化財?shù)龋€與日本同行“株式會社日本設(shè)計”、“株式會社JRE建筑設(shè)計”進行有關(guān)項目保護與利用的設(shè)計技術(shù)交流?！叭毡驹O(shè)計”的野正人先生介紹了東京幾個重要保護項目保護與利用設(shè)計案例，并陪同考察“國指定重要文化財――三井中央信托銀行”老樓及新樓，贈送簡介；森一朗先生陪同考察橫濱港紅磚倉庫等項目，“JRE設(shè)計公司”的米川龍夫，田原幸夫先生作了東京丸之內(nèi)車站保護修復(fù)、擴建的技術(shù)介紹并贈送有關(guān)資料。正是通過交流使考察得以深入。
日本的歷史建筑類型眾多，有從受中國建筑影響的“唐風(fēng)”傳統(tǒng)木構(gòu)到逐漸演變發(fā)展的“和風(fēng)”木構(gòu)，受西方建筑影響的各種風(fēng)格，功能類型、各種結(jié)構(gòu)與材料的近代建筑等，在城市現(xiàn)代化發(fā)展過程中，這些歷史建筑構(gòu)成豐富的文化遺產(chǎn)。考察日本對歷史建筑的保護利用技術(shù)有借鑒意義。
長期以來，針對不同情況，日本相繼出臺保護制度，注意歷史建筑的保護與利用，以在大眾社會生活與文化教育中持續(xù)發(fā)揮作用。
1950年，日本制定了《文化財保護法》，并在1975年進行修訂。此次修訂，創(chuàng)立了以歷史街區(qū)為保護對象的“傳統(tǒng)建筑區(qū)保存地區(qū)制度”。
1996年，日本再次修改《文化財保護法》，引入登錄制度。該制度的運行，擴展了建筑保護的范圍與數(shù)量?，F(xiàn)行的日本文化財體系中關(guān)于歷史建筑保護利用方面，主要包括：“有形文化財”、“紀念物”、“傳統(tǒng)建造物群”等。其中，屬世界文化遺產(chǎn)和有形文化財中的重要部分，被指定為“重要文化財”；而價值特別高的部分，則被指定為“國寶”。紀念物指“史跡”、“名勝”等。傳統(tǒng)建造物群，則由市、町，村條例決定“傳統(tǒng)建造物群保護地區(qū)”、或選定“重要傳統(tǒng)建造物群保護地區(qū)”。
此外，日本產(chǎn)業(yè)建筑遺產(chǎn)的保護與利用也得到重視，這類建筑大部分被列入都或市選定歷史的建造物以及近代化產(chǎn)業(yè)遺產(chǎn)的保護名錄之中。
考察后，我們曾在上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團內(nèi)進行了講座交流，經(jīng)進一步整理、查閱參考書等工作，現(xiàn)匯集成涵蓋各個專業(yè)的關(guān)于日本歷史建筑保護利用的考察報告，作為課題研究的附錄成果之一。
同時提交到特別關(guān)注建筑文化考察的《建筑創(chuàng)作》雜志發(fā)表，也是我們向同行的匯報。本次關(guān)于日本歷史建筑保護利用的考察報告分成三部分：之一，日本傳統(tǒng)木構(gòu)建筑保護與可持續(xù)利用：之二，對話與共生――日本近代建筑保護與可持續(xù)利用；之三，日本歷史建筑保護利用的結(jié)構(gòu)與設(shè)備特點。
因考察時間較短，深度尚不足，敬請各位專家與讀者指正。
注釋
1 日本的建筑界，[日]尾島俊雄，浙江大學(xué)編譯，北京，中國建筑工業(yè)出版社，1980
一、四項主要工作
完成協(xié)議引進項目5個，堅持招商引資第一要務(wù)。協(xié)議引資總額5.9億；竣工投產(chǎn)項目1個，引資額5000萬元的同時，全力推進城鄉(xiāng)規(guī)劃各項工作，取得了明顯成效。
1規(guī)劃龍頭作用得以增強。
城鄉(xiāng)規(guī)劃編制和管理工作快速推進，2011年以來。規(guī)劃引導(dǎo)城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展的龍頭”作用得到更加充分的發(fā)揮。一是計劃引導(dǎo)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)職能充分發(fā)揮。2007年底，局即依據(jù)城市總體規(guī)劃，結(jié)合城市發(fā)展需求，超前啟動了2011年度中心城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃》編制工作。計劃》將規(guī)劃愿景細化為具體項目，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃戰(zhàn)略意圖的貫徹，避免了項目實施的盲目和無序。二是規(guī)劃引導(dǎo)城鄉(xiāng)科學(xué)發(fā)展職能充分發(fā)揮。圍繞高質(zhì)量實現(xiàn)規(guī)劃全覆蓋的工作目標，起草并報市政府辦公室下發(fā)了2011年中心城市規(guī)劃編制及研究計劃》同時，局又下發(fā)了2011年縣城及村鎮(zhèn)規(guī)劃工作要點》對全市規(guī)劃編制工作進行部署和安排。目前，中心城市21項規(guī)劃編制任務(wù)中，部分規(guī)劃編制因總體規(guī)劃修編暫緩，其余18個項目均已編制完成或正在調(diào)整完善；各縣規(guī)劃編制工作也在快速推進。全市城鄉(xiāng)規(guī)劃全覆蓋的目標基本實現(xiàn)。三是政策引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展職能充分發(fā)揮。年初即起草并報市政府辦公室印發(fā)了關(guān)于明確市區(qū)高層建筑重點發(fā)展區(qū)域的通知》以此提升中心城市發(fā)展檔次和品位。圍繞進一步促進中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展，于10月初起草了關(guān)于促進中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展的政策規(guī)定》政策規(guī)定》實施以來，市區(qū)商品房銷售量迅速提升；大潤發(fā)超市、國泰廣場、一百三家大型商貿(mào)設(shè)施開業(yè)。四是掛鉤引導(dǎo)新農(nóng)村建設(shè)職能充分發(fā)揮。大力開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃調(diào)研，編制并印發(fā)了市農(nóng)村集中居住點規(guī)劃實施分類指導(dǎo)目錄》提出了分類指導(dǎo)、因地制宜規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村集中居住點的意見。同時，全力抓好全市15個康居示范試點村規(guī)劃指導(dǎo)和服務(wù)工作，開展了對15個康居示范試點村的規(guī)劃方案、建筑設(shè)計方案把關(guān)審查工作，提升了示范點建設(shè)質(zhì)量和建筑品位。目前，全市已完成252個集中居住點建設(shè)規(guī)劃編制任務(wù)。規(guī)劃的指導(dǎo)下，全市康居示范村和農(nóng)村集中居住點建設(shè)快速推進。
2改革創(chuàng)新工作取得突破。
提出“致力創(chuàng)新突破”總體目標，2011年初。不斷加大改革創(chuàng)新工作力度，推動城鄉(xiāng)規(guī)劃水平的持續(xù)提升。為此，印發(fā)了市規(guī)劃局2011年創(chuàng)新工作實施方案》對年度改革創(chuàng)新工作提出了總體目標和具體要求。方案》指導(dǎo)下，各項改革創(chuàng)新工作深入開展。圍繞精心精細服務(wù)，不斷增強服務(wù)能力，提高服務(wù)質(zhì)量，制定下發(fā)了免費規(guī)劃報建服務(wù)實施辦法》等四項制度，使規(guī)劃行政許可工作方面更便民、更利民、更符合發(fā)展需求；圍繞規(guī)范規(guī)劃編制工作，推動規(guī)劃設(shè)計招投標及規(guī)劃市場管理創(chuàng)新，出臺了市規(guī)劃編制項目招投標暫行管理辦法》市城市規(guī)劃設(shè)計市場暫行管理辦法》圍繞提高規(guī)劃管理水平，啟動了地理信息系統(tǒng)建設(shè)”完成總體框架編制，2.4平方公里的三維虛擬城市演示系統(tǒng)、元數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)等三大基礎(chǔ)平臺建設(shè)，8555平方公里航測影像圖、400平方公里航測影像圖和市區(qū)113平方公里1500地形圖數(shù)據(jù)采集錄入工作正加速推進，地下管線數(shù)據(jù)普查工作即將開展。圍繞提升測繪院發(fā)展水平，擬定了改革創(chuàng)新工作方案，從企業(yè)內(nèi)部管理、質(zhì)量管理、標準體系等方面明確了改革目標，測繪院年內(nèi)即將實現(xiàn)資質(zhì)升級。圍繞促進規(guī)劃院科學(xué)發(fā)展，幫助企業(yè)多方開拓市場，強化內(nèi)部規(guī)范性管理系統(tǒng)建設(shè)，確保了規(guī)劃院企業(yè)經(jīng)濟效益和自身建設(shè)的齊頭并進。預(yù)計2011年度該院合同總收入將達到1200萬元，比改革前的2006年增加3倍。
3重點工程建設(shè)順利推進。
2011年我承擔了多項重點工程牽頭推進任務(wù)，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署。經(jīng)過精心組織，嚴格督查，各項工作取得了明顯成效。1897及東大街項目：完成項目三套規(guī)劃方案及項目實施方案編制工作，積極聯(lián)系，多方出擊，項目合作開發(fā)單位基本確定，項目將擇機啟動。百棟高層推進工程：制定了市區(qū)百棟高層推進工程實施方案，確立了年內(nèi)已建、建高層建筑80棟的工作目標，并通過政策引導(dǎo)、督促檢查、現(xiàn)場觀摩等形式，大力推進工程進度。目前，市區(qū)已建、建高層建筑已達到105棟，超額完成年度目標任務(wù)。安居工程：精心組織各片區(qū)和相關(guān)主管部門，加速推進市區(qū)藍領(lǐng)公寓、拆遷安置房、廉租房等安居工程建設(shè)。目前，市區(qū)經(jīng)濟適用房開工建設(shè)并完成主體工程17.3萬平方米，占目標任務(wù)（15萬平方米）115.3%藍領(lǐng)公寓開工建設(shè)并完成主體工程23.02萬平方米，占目標任務(wù)（21.6萬平方米）106.6%拆遷安置房開工建設(shè)并完成主體工程39.6萬平方米，占目標任務(wù)（37萬平方米）110.8%均超額完成年度目標任務(wù)。雪楓公園：積極配合公園管理單位，高標準推進公園維護和后續(xù)管理工作，積極服務(wù)好公園配套用地開發(fā)項目建設(shè)，科學(xué)嚴謹?shù)亟M織好公園決算審計工作，確保公園建設(shè)畫上圓滿的句號。同時，還積極協(xié)助市水務(wù)局完成大運河水利博物館選址，并積極做好規(guī)劃方案編制工作；優(yōu)質(zhì)高效地完成了商檢、海關(guān)大樓、古黃河濱水核心區(qū)、明城墻遺址保護等市政府實事項目規(guī)劃服務(wù)工作，促進了項目的快速推進。
4和諧團隊創(chuàng)建效果顯著。
狠抓規(guī)劃干部隊伍建設(shè)，全力推進各項業(yè)務(wù)工作的同時。和諧團隊的工作取得顯著成效。一是強化服務(wù)創(chuàng)新，行風(fēng)建設(shè)深入推進。圍繞政（行）風(fēng)建設(shè)工作再上新臺階的工作目標，不斷強化工作措施，重點圍繞創(chuàng)新服務(wù)理念，出臺了市規(guī)劃局免費規(guī)劃報建服務(wù)實施辦法》市規(guī)劃局特別快車綠色通道服務(wù)制度》等四項規(guī)范規(guī)劃行政服務(wù)工作的新機制、新制度，著力提升服務(wù)水平，取得了實實在成效。上半年全市民主評議政（行）風(fēng)活動中，局在15個行政執(zhí)法單位中排名第五，局市政規(guī)劃處在熱點崗位評議中排名第二。局駐行政服務(wù)中心窗口多次獲得“流動紅旗窗口”和“十佳窗口”表彰。二是強化和諧發(fā)展，爭先創(chuàng)優(yōu)扎實開展。圍繞打造和諧社會、和諧規(guī)劃的工作目標，以扶貧、雙擁、等工作為著力點，以競爭考核為抓手，全力推進爭先創(chuàng)優(yōu)工作。扶貧工作中，以確立發(fā)展規(guī)劃、培育致富產(chǎn)業(yè)、實施實事幫扶和幫扶困難戶為工作重點，大力實施實施四大幫扶工程（規(guī)劃幫扶、科技幫扶、實事幫扶、貧困戶幫扶）已完成扶貧工作投入12萬余元，較好地實現(xiàn)了扶貧工作目標；雙擁工作中，進一步強化與駐宿廣大官兵的聯(lián)系溝通，幫助解決他實際困難；工作中，以解決群眾的困難為出發(fā)點，堅持做到有登記、有交辦、有責任人、有處理、有結(jié)果、有監(jiān)督”等“六個有”充分發(fā)揮規(guī)劃的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)職能，幫助群眾化解矛盾，處理問題，并通過采取回訪、下訪、約訪等有效形式，深層次推進問題處理，得到群眾的充分肯定。三是強化競爭考核，隊伍建設(shè)逐步完善。干部隊伍建設(shè)中，全面引入競爭考核機制，以此激發(fā)干部職工的創(chuàng)業(yè)熱情和創(chuàng)優(yōu)激情。完成了局機關(guān)中層干部輪崗工作，促進了業(yè)務(wù)工作交流，激發(fā)了干部職工提升自我完善自我熱情；完成了部分分局局長助理公推公選工作，進一步完善了干部隊伍梯隊建設(shè)，使一部分年輕干部干事創(chuàng)業(yè)的激情得到充分調(diào)動；實施了部分重要崗位工作人員的公開招聘，引入了一批專業(yè)型年青人才，使得干部隊伍得到進一步充實，促進了各項業(yè)務(wù)工作和服務(wù)工作的有效開展。
二、理論學(xué)習(xí)和廉政建設(shè)
1理論學(xué)習(xí)
認真學(xué)習(xí)領(lǐng)會中央和省市委重大戰(zhàn)略部署和方針政策，堅持將理論學(xué)習(xí)和工作實踐有機結(jié)合。確保做到自身素質(zhì)和水平的與時俱進。堅持做到自學(xué)與制度化學(xué)習(xí)緊密結(jié)合”學(xué)習(xí)與交流緊密結(jié)合”認真抓好規(guī)劃專業(yè)理論和管理知識自學(xué)的基礎(chǔ)上，積極參加市委中心組學(xué)習(xí)活動，全面領(lǐng)會和掌握黨的十七大、十七屆三中全會精神；制定了市規(guī)劃局制度化學(xué)習(xí)機制，組織開展了黨組中心組學(xué)習(xí)、辦公會學(xué)法、菜單式學(xué)習(xí)等多種長期性、制度性、剛性的學(xué)習(xí)活動；學(xué)習(xí)活動中，還堅持學(xué)以致用，加強調(diào)查研究，先后完成了新加坡城市規(guī)劃與建設(shè)的考察報告》桂林“兩江四湖”考察報告》增強中心城市核心競爭力的重點問題研究》等多篇論文，并先后兩次在市委黨校組織的干部培訓(xùn)班上就自身學(xué)習(xí)成果及工作體會作了講座。
2廉政建設(shè)
全面開展黨風(fēng)廉政建設(shè)工作。制度建設(shè)方面，始終堅持“兩手抓”積極履行“一崗雙責”作為第一責任人。先后組織制定了市規(guī)劃局黨風(fēng)廉政建設(shè)責任制實施辦法》市規(guī)劃局黨風(fēng)廉政建設(shè)責任制報告制度》市規(guī)劃局黨風(fēng)廉政建設(shè)責任制檢查考核辦法》市規(guī)劃局黨風(fēng)廉政建設(shè)責任追究暫行辦法》對黨風(fēng)廉政建設(shè)責任機制進行了全面調(diào)整完善，進一步明確了責任制落實機制和具體措施；教育學(xué)習(xí)方面，組織干部職工開展了解放思想能形成，推動落實好快干”大討論活動、洪澤湖農(nóng)場接受警示教育活動和市規(guī)劃系統(tǒng)反腐倡廉專項警示教育活動，經(jīng)常組織各種案例教育，做到警鐘常鳴，確保全局干部隊伍不出問題；推進廉政文化建設(shè)方面，以廉政文化進機關(guān)、進行業(yè)活動為重點，深入推進廉政文化建設(shè)。出臺了關(guān)于在全局領(lǐng)導(dǎo)干部中開展“讀廉文、思廉政”廉文薦讀活動的意見》編制印發(fā)了11期廉文，供干部職工學(xué)習(xí)；加強干部廉政建設(shè)方面，組織中層以上干部開展了公開述職述廉活動，并先后組織召開了兩次黨組中心組民主生活會，分析研究干部廉潔自律管理工作；落實紀檢監(jiān)察機構(gòu)派駐統(tǒng)一管理方面，自覺接受監(jiān)督并著力加強干部選拔任用、資金運行、國有資產(chǎn)運營、黨務(wù)與政務(wù)公開、領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔自律及黨風(fēng)廉政建設(shè)責任制落實等六個重點環(huán)節(jié)和部位的監(jiān)督管理，取得了顯著成效，黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作得到進一步增強。此基礎(chǔ)上，本人也認真執(zhí)行黨風(fēng)廉政建設(shè)責任制報告制度和領(lǐng)導(dǎo)干部個人重大事項報告制度等有關(guān)規(guī)定，堅持做到胸襟坦蕩，對組織、對領(lǐng)導(dǎo)從不隱瞞個人任何問題。
【關(guān)鍵詞】住房制度；保障性住房；澳大利亞
Abstract：Housing system is the overall laws, regulations and policies of construction, distribution, exchange, management and many other aspects of housing, with intent of satisfying the basic residential need of people. It is a system of great importance to people’s welfare and social development. Looking into the advanced housing systems of Australia can provide essential reference about how to further develop China’s housing industry and to fully guarantee people’s residency right. Beginning with the basic concept of housing, the paper provides related policy suggestions for the future development of China’s housing system.
Keywords：housing system；housing support；Australia
1.緒論
1.1 本論文的背景和意義
住房問題是人類生存最基本的問題，也是促進社會穩(wěn)定和發(fā)展的重要條件。
住房制度是指包括有關(guān)住房的建設(shè)、分配、交換、管理等方面的法律、法規(guī)及政策等調(diào)整有關(guān)各方的關(guān)系并約束其行為的規(guī)范，是社會為居民提供滿足其基本生活所需住房的制度安排。住房制度具有以下屬性：
效率性。政府的住房制度必須提高住房的使用效率以保證政策目標的實現(xiàn)。
公平性。住房是保障社會成員生存的必需品，是一項重要的人權(quán)。
社會性。住房問題關(guān)系到社會安定、政治穩(wěn)定和人們的社會權(quán)利。
1.2 本論文的主要方法和結(jié)構(gòu)安排
本文主要采取橫向比較的方法，將澳大利亞的相對完善的住房制度與我國的住房制度相比較，從而為我國住房保障的制度的完善提出建設(shè)性意見，促進我國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。本文希望通過改善我國的住房保障制度促進社會和諧，提高國民生活質(zhì)量和幸福度。
本文從住房制度的理念和屬性開始，明確基本概念。然后詳細剖析澳大利亞的相對完善的住房制度，接著分析我國住房保障制度的現(xiàn)狀和以及存在的問題，提出建設(shè)性意見。
2.澳大利亞住房制度
2.1 基本情況介紹
澳大利亞國土面積達7692000平方公里，人口數(shù)量為2250萬人，人口密度僅為2.9人/平方公里，是一個地廣人稀的國家。由于該國政府堅持不懈的努力，如今澳大利亞已發(fā)展成全球住房條件最好的國家之一，人均住房達1.67間。
住房在澳大利亞屬于準公共產(chǎn)品 ，具有有限的非競爭性或有限的非排他性，介于純公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品之間。在澳大利亞，住房的供給采取政府和市場共同分擔的原則。
澳大利亞居民的住房分3種，自主私房、私人出租和公房出租。各自占比分別為70%， 20%和10%。
2.2 普通居民住房制度
2.2.1 住房補貼政策和稅收政策
凡是澳大利亞公民或者在澳有居留權(quán)的居民在2001～2002年構(gòu)建新房這，政府對每一次購房者一次性補貼14000澳元，購買舊房者，補貼7000澳元，有力地促進了居民的住房投資和消費。
稅收方面，政府特別規(guī)定，住房抵押貸款利息可以從年收入中扣除，減少個人所得稅的納稅基數(shù)；租金收入扣除房屋維修費、管理費、利息、地價稅等各種成本后的凈收入，可以在扣除房屋折舊之后，再加入到所得收入。
2.2.2 房地產(chǎn)金融體系與住房抵押貸款
除了一般商業(yè)銀行，各地還有專門運用政府退休金和其他基金的私人財物公司提供住房抵押貸款。在澳大利亞，首次購房時抵押貸款最多可貸到房價的95%。第二次購房，抵押貸款可貸到房價的110%（包括律師費、印花稅），而且購房者還可以用首次購的房再抵押。抵押貸款的還貸期限一般為20～25年。另外，在不影響房屋買賣交易且辦理好了抵押物更換手續(xù)的前提下，購房者還可以追加貸款數(shù)額。
2.2.3 購買土地自行建造
澳大利亞的土地分為國有和私有兩種，通過拍賣的形式，任何企業(yè)或個人都可以購得國有或私有的土地。澳大利亞政府規(guī)定，購買土地不能貸款，必須使用自有資金。土地出售給個人以后，政府收取一定的地價稅和服務(wù)費，用于公共服務(wù)。開發(fā)商要將擬建造房屋的設(shè)計圖、施工圖等相關(guān)資料送交當?shù)貐^(qū)政府批準。批準之后，還需征求鄰居意見才能開始建造。
2.3 保障性住房制度
針對不同的社會階層，澳大利亞政府制定了一系列不同的住房資助計劃。根據(jù)住房資助法案，聯(lián)邦政府與各州簽訂住房協(xié)議，并借此實施住房資助是澳大利亞住房資助的一個重要特征。
2.3.1 公共住房計劃
政府住房資助主要采用公共住房計劃的方式。這些由政府興建和管理的公共住房受聯(lián)邦與州住房協(xié)議的資助，用于為無力承擔私人市場買房費用的中低收入者提供住房。這項計劃的資助者是國家、州和區(qū)，管理者是州和區(qū)政府。
2.3.2 社區(qū)住房計劃
社區(qū)住房計劃旨在為低收入者和有特殊要求的住戶提供出租住宅，它的管理者是包括地方政府、教會和慈善機構(gòu)在內(nèi)的社區(qū)的非盈利性組織來管理。能夠得到社區(qū)住宅的人是那些符合公共住宅要求但又需要社區(qū)管理組織提供一些優(yōu)惠照顧的人群。
社區(qū)出租住宅與公共出租住宅的區(qū)別在于基金和所有權(quán)。社區(qū)出租住宅的租用分和管理不僅僅只是政府的責任。相比較于僅受聯(lián)邦與州住房協(xié)議的資助的公共出租住宅，社區(qū)住宅資助的來源更加廣泛，它通過一系列計劃來提供。
2.3.3 土著住房計劃
聯(lián)邦與州住房協(xié)議規(guī)定的公共住房、社區(qū)住房、私人租用資助計劃、自購住宅資助計劃、緊急收容計劃、自購住宅資助計劃以及一些州和區(qū)的計劃等都為澳大利亞的土著居民和托雷斯海峽島民提供了住房保障和補貼。除了上述計劃外，還有一些專項計劃（如社區(qū)管理的土著住宅，土著居民和托雷斯海峽島民委員會資助計劃，土著居民租用住房計劃）用于滿足澳大利亞土著居民們的需求。
2.3.4 自購住宅或住宅所有權(quán)資助計劃
儲蓄存款資助和抵押貸款減免構(gòu)成了自購住宅或住宅所有權(quán)資助計劃，這一計劃極大的促成了居民購買的交易行為的實現(xiàn)。1998到1999年的一年時間里，澳大利亞的新住戶共獲得19000例自購住宅資助。
2.3.5 私人租金資助計劃
私人租金資助旨在為在私人租賃市場租住住宅的居民提供幫助，該計劃主要采用兩方式：
聯(lián)邦租金資助計劃。這是一個補充性的資助計劃，旨在為在私人租賃市場上支付的租金超過一定額度的居民提供幫助。
私人租用資助計劃。該計劃由州政府提供，具體實現(xiàn)方式包括以下三種租金資助，證券資助和其他資助方式。
3.我國住房制度存在的問題及澳大利亞經(jīng)驗帶來的啟示
3.1 我國住房制度改革中存在的問題
我國缺少完善的住房消費市場，缺少充分發(fā)展的住房租賃市場。我國住房買賣市場異常繁榮，而住房租賃市場的發(fā)展卻明顯緩慢。除了對極少數(shù)最低收入家庭提供住房租金補貼，政府沒有采取措施來幫助大多數(shù)居民進行租房消費。另外租賃市場的租金和租期易變，我國并沒有形成穩(wěn)定的長期租賃市場。另外中介市場的不規(guī)范又使得租賃市場的摩擦成本大大增加。
我國的住房供給存在結(jié)構(gòu)性不足。如何才能有效的滿足多層次、多樣化的居民住房需求是解決我國住房問題的核心。我國的住房供給不合理，中低收入者買不到房的同時又存在著大量高檔住房閑置的情況。
我國的房價增長幅度過于快，遠遠超出了居民收入的增長水平。1998年至今，我國房價就踏上了高速增長的道路。按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般介于1.8:1到5.5:1之間；而發(fā)展中國家合理的房價收入比應(yīng)介于3:1和6:1之間。而在我國，房價收入比已經(jīng)達到了10:1到15:1的水平，房價明顯超出了居民的承受范圍。
維持中低收入者基本生存保障是經(jīng)濟適用房的政策目的。而我國的經(jīng)濟適用房卻違背了經(jīng)濟適用房的初衷，使經(jīng)濟適用房變得不經(jīng)濟，且受益人群發(fā)生了轉(zhuǎn)變。我國許多經(jīng)濟適用住房的面積越來越大，違背了經(jīng)濟適用房的本來目的――公平。許多高收入的家庭通過走關(guān)系、送紅包等不正當途徑購買提供給中低收入家庭的經(jīng)濟適用住房，侵占了他們的利益，出現(xiàn)了“福利倒置”現(xiàn)象。
3.2 澳大利亞的經(jīng)驗給我國帶來的啟示
政府干預(yù)應(yīng)將強制性與靈活性相結(jié)合。政府的適當干預(yù)當然是必要的，同時隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，政府也要靈活多變的地采取干預(yù)策略，因時制宜因地制宜。在住房嚴重短缺供不應(yīng)求的時期，國家應(yīng)采取租房補貼、建房補貼、購房貼息、獎勵等干預(yù)政策對供求雙方給予直接的幫助和扶持。在住房最供不應(yīng)求的時期，政府甚至可以極直接投資建房、用行政命令控制租金。在住房供求趨于平衡的時期，人們的可支配收入也開始增加。這個時候，政府逐步減少干預(yù)，逐步從住房領(lǐng)域中退出。
政府干預(yù)不能不遵循市場機制的規(guī)律。作為一個不完全市場，住房市場無法充分實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。由于市場機制的有限性的制約，單純依靠市場機制是不夠的，政府干預(yù)是必須的。政府干預(yù)不是要取代市場機制，而是對市場失靈的狀況和市場不能調(diào)節(jié)的領(lǐng)域的彌補和修正。就我國來說，我國應(yīng)該把有形手和無形手相結(jié)合，在尊重市場機制的前提下，大力完善住房市場體系的建設(shè)、調(diào)控住房市場供求，對住房投資和消費給以金融支持，分層次保障社會成員住房權(quán)。
我國政府應(yīng)大力發(fā)展保障性住房供應(yīng)，建立規(guī)范的經(jīng)濟適用房供應(yīng)體系。同時應(yīng)加強對住房保障制度的監(jiān)管。經(jīng)濟適用房的建造要嚴格按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的要求建造，不能有超過規(guī)定面積的經(jīng)濟適用放出現(xiàn)。同時，我國還應(yīng)加強法律治理，構(gòu)建完備的相關(guān)法律制度體系。
引導(dǎo)居民建立合理的住房消費觀念。租房和買房都是住房消費的合理形式，并沒有孰好孰壞，只要適合自己就好。在我國住房制度改革過程中，我們要進行大力的輿論宣傳，使居民改變住房消費觀念，選擇適合自己的形式。
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關(guān)鍵詞:資產(chǎn)證券化風(fēng)險管理次貸危機
1、引言
資產(chǎn)證券化無疑是過去20多年來最重要的金融創(chuàng)新,但它在分散風(fēng)險的同時,也加劇了信息不對稱,累積了金融風(fēng)險。自次貸危機爆發(fā)以來,對其帶來的蝴蝶效應(yīng)和短時間內(nèi)波及到全球性的金融危機,經(jīng)濟界的精英們曾一針見血的指出,這是緣于美國高度發(fā)達的“資產(chǎn)證券化”。面對不知道何時才能結(jié)束的次貸危機所引發(fā)的金融風(fēng)暴,讓我們對房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)生了質(zhì)疑:是否這一金融創(chuàng)新工具在實踐過程中還有許多鮮為人知的紕漏和不足,美國次貸證券化的過程中是否做好了相關(guān)的風(fēng)險控制?回答這個問題,重溫美國次貸證券化的過程,并對后危機時代中國的資產(chǎn)證券化進行思考,警示我們在追求資產(chǎn)使用率高效化的同時,不能忽視其潛在的風(fēng)險,無疑是很有必要的。
2、 次貸危機的傳導(dǎo)鏈
次貸危機的全稱是次級房貸危機,指因次級抵押貸款機構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融動蕩。在美國,房屋按揭貸款可以按照借款人的信用和其他因素被分成:優(yōu)質(zhì)(prime)、類優(yōu)(alternative)、次貸(subprime)。次貸是對信用記錄比較差(有遲付、破產(chǎn)之類的欠佳信用記錄)、信用記錄不全、月收入沒有達到住房抵押貸款申請標準、負債與收入的比例可能偏高的那些人發(fā)放的貸款。而次貸經(jīng)過投資銀行的復(fù)雜的金融工程“加工”,貸款就變成證券,其中債務(wù)抵押債券CDO(collateralized debt obligation)是其典型代表,以次貸為標的的衍生證券可以在全球的金融市場中打包整體或部分出售。
2.1 導(dǎo)致次貸危機發(fā)生的原因概述
次貸危機波及全球的原因有很多,國內(nèi)學(xué)者對次貸危機爆發(fā)的根源自爆發(fā)之初就進行了有益的探尋:中國人民大學(xué)的杜厚文、初春莉[1]認為美國房價的下跌和利率的升高,導(dǎo)致次級貸款人大量違約,使風(fēng)險由房地產(chǎn)金融機構(gòu)依次轉(zhuǎn)移到資本市場上的機構(gòu)投資者,是美國次級貸款危機產(chǎn)生并蔓延的直接原因。而虛擬經(jīng)濟脫離實體經(jīng)濟過度膨脹,產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫終將破滅,是次貸危機產(chǎn)生的根本原因。建銀國際有限公司劉賓[2]認為,在次貸證券化鏈條中,沒有管理好各個環(huán)節(jié)的道德風(fēng)險是個很重要的原因。次級按揭貸款是次貸危機的基礎(chǔ),但是經(jīng)過頻繁的包裝與證券化,最終的債券、投資者與基礎(chǔ)資產(chǎn)隔離的越來越遠。CDO的資產(chǎn)組合不同于傳統(tǒng)的資產(chǎn)支持證券ABS(asset-backed securities),傳統(tǒng)的ABS資產(chǎn)組合中資產(chǎn)是同質(zhì)的,而CDO的資產(chǎn)組合則是包括ABS、住宅抵押貸款支持證券MBS(mortgage-backed securities)、垃圾債券、新興市場債券、銀行貸款等固定收益率的分散組合。對CDO產(chǎn)品的強烈追捧刺激了全球CDO市場的發(fā)展,反過來帶動了對次級抵押貸款這種高風(fēng)險高收益產(chǎn)品需求。但如果這條鏈條最原始的次級抵押借款人出現(xiàn)還款問題,則整個鏈條都會產(chǎn)生問題。
2.2次貸危機的風(fēng)險傳導(dǎo)機制
為了看清資產(chǎn)證券化在次貸危機中的影響,本文先對導(dǎo)致次貸危機的因素進行一個全面的梳理(如圖一)。研究的角度主要是資產(chǎn)證券化的風(fēng)險與管理。
2.2.1貸款發(fā)放機構(gòu)
從資產(chǎn)證券化的程序可以看到,貸款從發(fā)放機構(gòu)剝離到充當特殊目的載體的信托機構(gòu)(簡稱SPV)后,這些充當特殊目的載體的信托機構(gòu)被設(shè)計成一道防火墻:一方面,它保護了在貸款機構(gòu)出現(xiàn)財務(wù)困難時,任何債權(quán)人也無法對這批剝離出去的證券化貸款提出追索要求,資產(chǎn)被置于貸款人的破產(chǎn)程序之外;另一方面,當這批證券化的資產(chǎn)后來發(fā)生違約風(fēng)險、無法償付本息時,最終投資者也不得向貸款人追索求償。正因為資產(chǎn)證券化中的這種“真實銷售”的設(shè)計,貸款發(fā)放機構(gòu)的受益與它所發(fā)放的貸款的風(fēng)險被隔離開來,使得貸款發(fā)放機構(gòu)的權(quán)利與責任不再對等,貸款的信用風(fēng)險被轉(zhuǎn)移至債券的投資者。尤其在特殊目的機構(gòu)和證券化的最終投資者對貸款質(zhì)量信息不對稱的情況下,貸款發(fā)放機構(gòu)更有發(fā)生逆向選擇和道德風(fēng)險的動機,不去仔細甄別借款人的資信和償還能力,不顧資信地不斷審批次級住房抵押貸款的欲望會自然膨脹。
2.2.2 投資銀行
購買了MBS的投資銀行,在利益的驅(qū)使下又進一步以抵押貸款為支持向保險公司、對沖基金、養(yǎng)老基金出售CDO。在此基礎(chǔ)上又進一步發(fā)展出合成型CDO、CDO的平方甚至CDO的立方等等,這一類證券化產(chǎn)品已經(jīng)使投資者距離次級貸款初始借款人太遠,結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜,這一方面導(dǎo)致CDO市場缺乏足夠的透明度和流動性,對這些產(chǎn)品的資產(chǎn)來源、風(fēng)險、價值知之甚少的投資者過分依賴于評級機構(gòu)給出的信用評級結(jié)果;另一方面又使得定價和評級所依賴的復(fù)雜的數(shù)學(xué)模型準確性堪疑,出現(xiàn)價格失真,使得這種建立在次級抵押貸款基礎(chǔ)上的信用衍生品大樓越來越高,經(jīng)過多次打包重組后,形成巨大的“次貸”衍生品泡沫市場。
2.2.3 資信評級機構(gòu)
資信評級公司的失誤對市場造成的負面影響尤為明顯。其原因有三:一是由于信息不對稱,抵押貸款證券化產(chǎn)品的投資者并不掌握借款人的信用信息,且抵押貸款被多次分拆、打包、分層,借款人信用信息完全掩蓋在各種結(jié)構(gòu)性安排之中,投資者完全依賴信用評級機構(gòu)對該產(chǎn)品的評級結(jié)果。而信用評級機構(gòu)對借款人信息也不如貸款機構(gòu)了解得全面和及時,其評級結(jié)果不可能及時、準確地反映借款人信用變動情況。二是評級機構(gòu)也不擁有抵押貸款的歷史信息,在評級方法及準確性方面,不同的評級機構(gòu)、同一機構(gòu)不同部門之間存在巨大差異。三是華爾街的交易越來越依賴電腦和模型評估來從事復(fù)雜的證券交易。評級公司給出的評級結(jié)果是一個重要變量,如果評級方法及結(jié)果出現(xiàn)問題,就可能導(dǎo)致證券交易的定價模型產(chǎn)生嚴重缺陷。導(dǎo)致交易風(fēng)險爆發(fā),動搖市場的信用基礎(chǔ)。
3、風(fēng)險控制缺失的深層次原因分析
通過以上的分析可以看出,次貸危機的源頭在于商業(yè)銀行和貸款公司的信貸風(fēng)險控制放松,但是若沒有資產(chǎn)證券化和金融創(chuàng)新對風(fēng)險的放大,即使投行的高杠桿操作也不會產(chǎn)生如此大的破壞力,次貸危機將僅僅是一場信用危機,遠不會造成今天這種使美國面臨金融系統(tǒng)崩潰、全球陷入經(jīng)濟衰退的危險局面。本文認為次貸危機爆發(fā)的深層次原因可以從兩方面進行探討:一是原始資金池的信用風(fēng)險,二是證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計風(fēng)險。
3.1原始資金池的信用風(fēng)險
3.1.1系統(tǒng)性風(fēng)險
系統(tǒng)性風(fēng)險也就是宏觀經(jīng)濟風(fēng)險,次貸中表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的降溫和加息周期的到來。美國次貸危機的形成過程中,包括所有的金融機構(gòu)、投資者都錯誤的估計了美國的經(jīng)濟形勢,過分樂觀地看待美國的房地產(chǎn)市場,同時也沒有做好風(fēng)險準備的計提工作。以新世紀金融公司為例,公司對宏觀經(jīng)濟風(fēng)險缺乏準確判斷,違約風(fēng)險準備金計提不足,當房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入熊市時,違約就成為系統(tǒng)性風(fēng)險,最終導(dǎo)致破產(chǎn)的下場。
3.1.2非系統(tǒng)性風(fēng)險
非系統(tǒng)性風(fēng)險是與借款人的信用狀況聯(lián)系密切的風(fēng)險,是由于原始借款人的還款能力存在問題而引發(fā)的違約風(fēng)險。由于不同的信用等級享受不同的貸款利率,而次級貸大部分是針對信用低下,收入證明缺失,負債較重的人,其利率比優(yōu)惠利率高2%到3%,當宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時,次級貸款借款人相對于優(yōu)質(zhì)貸款借款人有著明顯較高的違約率,因此,美國的次貸資金池存在著非常嚴重的非系統(tǒng)性風(fēng)險,即信用風(fēng)險。
3.2證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計風(fēng)險
3.2.1破產(chǎn)隔離風(fēng)險
美國大部分次貸資產(chǎn)打包出售給了SPV,即“真實銷售”,成功地實現(xiàn)了第一層的破產(chǎn)隔離,但是第二層的破產(chǎn)隔離卻沒有實現(xiàn)。為了獲得更高的利潤,SPV會自己保留低級別證券,或者對低級別的證券保留贖回權(quán),這些低級別的證券具有很高的風(fēng)險,很多都沒有經(jīng)過評級機構(gòu)的信用評級。如此的機構(gòu)設(shè)計導(dǎo)致SPV的破產(chǎn)風(fēng)險,沒有實現(xiàn)SPV的完全破產(chǎn)隔離導(dǎo)致了資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計的失敗。當次貸借款人大量違約時,就出現(xiàn)了SPV的破產(chǎn)現(xiàn)象。
3.2.2信用級風(fēng)險
美國次貸證券化中運用的內(nèi)部增級手段主要是優(yōu)先/次級證券安排,在次貸中表現(xiàn)為優(yōu)先檔證券、中間檔證券和股權(quán)證券。這種設(shè)計的直接結(jié)果就是,原始基礎(chǔ)資產(chǎn)池的違約風(fēng)險集中在了只占20%的低級證券當中,使這部分證券的風(fēng)險急劇上升。由于風(fēng)險過度集中,低級證券抗風(fēng)險能力嚴重不足,最終還是會影響到高級證券的償付,無法實現(xiàn)內(nèi)部信用增級的目的。
3.2.3金融衍生品的杠桿風(fēng)險
資產(chǎn)證券化把原本集中在金融機構(gòu)的信用風(fēng)險,分散到了整個資本市場。資產(chǎn)證券化并不能消除風(fēng)險,只能分散風(fēng)險。多次證券化和衍生金融工具的使用使得資產(chǎn)證券化的整個過程更加撲朔迷離,證券化的參與方以及監(jiān)管機構(gòu)對房貸信用風(fēng)險的影響界面和影響深度的估計和監(jiān)控變得十分困難,次貸的原始信用風(fēng)險獲得無限的放大。證券化的這一特點造成嚴重后果:證券化在將地方和全球資本市場聯(lián)系起來的同時加強了次貸信用風(fēng)險與其他風(fēng)險的相關(guān)性。這種相關(guān)性導(dǎo)致次級房貸危機所觸發(fā)的其他風(fēng)險的增長,使次級房貸由行業(yè)信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移為廣泛的清償風(fēng)險和經(jīng)濟衰退風(fēng)險。
4、降低資產(chǎn)證券化風(fēng)險的操作策略
次貸危機的爆發(fā),表明通過資產(chǎn)證券化的方式將次級貸款變?yōu)榇渭壍盅嘿J款債券這一金融創(chuàng)新工具,在推動金融機構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,減少住房貸款機構(gòu)流動性風(fēng)險的同時,也加劇了信息不對稱,累積了金融風(fēng)險,使得以信用為基礎(chǔ)的資產(chǎn)證券化這一金融衍生工具放大了危機的作用范圍,同時對風(fēng)險管理也提出了更高的要求。
4.1降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險,建立宏觀經(jīng)濟預(yù)警機制
在資產(chǎn)池的構(gòu)造上,資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)時應(yīng)遵循循序漸進的原則,先優(yōu)質(zhì)后劣質(zhì)。不宜在起步階段就選用信用風(fēng)險大、現(xiàn)金流不穩(wěn)定的資產(chǎn),因為非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對現(xiàn)金流重組、信用增級的要求比較高,對資產(chǎn)證券化市場來說可控性較低,不利于風(fēng)險控制。同時,商業(yè)銀行應(yīng)建立宏觀經(jīng)濟運行形勢的預(yù)警機制,控制潛在理性違約風(fēng)險的發(fā)生。當經(jīng)濟出現(xiàn)下滑,市場開始不景氣的時候或者是預(yù)測到不遠的將來整個宏觀經(jīng)濟可能受政策或其他因素影響而出現(xiàn)蕭條的趨勢時,商業(yè)銀行應(yīng)減少貸款的發(fā)放。加強內(nèi)部控制機制,提高貸款的標準,嚴格審查貸款人的資格,防止借款人違約風(fēng)險的發(fā)生。
4.2加強信貸資產(chǎn)證券化的信息披露
基礎(chǔ)資產(chǎn)池概況、基礎(chǔ)資產(chǎn)池信用風(fēng)險分析、基礎(chǔ)資產(chǎn)池加權(quán)平均信用等級情況和現(xiàn)金流分析及壓力測試是投資者認識投資產(chǎn)品,分析風(fēng)險,做出決策的重要依據(jù)。要逐漸加大對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的普及與宣傳力度,只有透明、并且完善的信息披露,讓投資者在購買之前就清楚地知道自己面臨著什么樣的可能性,讓投資者自己判斷和選擇在其風(fēng)險承受范圍內(nèi)的資產(chǎn),那么即使損失也不至于引致恐慌性拋售。
4.3加強信用評級機構(gòu)的評級制度
次貸危機讓我們認識到中立、客觀的評級對于投資者的重要性,尤其對于一些結(jié)構(gòu)、定價復(fù)雜,透明度和流動性不高的證券化產(chǎn)品。合理規(guī)避風(fēng)險、防范風(fēng)險的發(fā)生,就不能只看重眼前利益,而應(yīng)當以長遠利益為重,從根本上加強信用評級制度。
4.4加強金融監(jiān)管
市場不是萬能的,監(jiān)管起著重要作用。就監(jiān)管而言:(1)在當前以混業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管為特征的監(jiān)管體系下,應(yīng)進一步加強分業(yè)監(jiān)管基礎(chǔ)上的金融合作監(jiān)管,完善對監(jiān)管者的再監(jiān)管,提高金融監(jiān)管的有效性,進而提高金融市場運行的效率。(2)監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當建立高效協(xié)調(diào)的快速反應(yīng)機制,提高風(fēng)險預(yù)判能力,加強與市場的溝通,有效防范和管理風(fēng)險。(3)不斷優(yōu)化監(jiān)管規(guī)則,加強金融創(chuàng)新監(jiān)管。適當提高金融創(chuàng)新產(chǎn)品的資金要求,提高結(jié)構(gòu)信貸和證券化產(chǎn)品的資本充足率,有效控制創(chuàng)新產(chǎn)品的非理性擴張。(4)強化功能性監(jiān)管和統(tǒng)一監(jiān)管,建立有效的功能性監(jiān)管體系,對各類金融機構(gòu)的同類型的業(yè)務(wù)進行統(tǒng)一監(jiān)管和統(tǒng)一標準的監(jiān)管,以減少監(jiān)管的盲區(qū),提高監(jiān)管的效率。(5)注重金融監(jiān)管的國際合作,加強金融機構(gòu)跨境監(jiān)管。以加強對跨境資本流動的監(jiān)管,穩(wěn)步有序地推進金融開放。
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2002年6月應(yīng)加拿大樓宇貸款保險及房屋署（CMHC）和美國住房與城市發(fā)展部（HUD）的邀請，以外事司司長李先逵、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長兼住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心主任沈建忠為正副團長的建設(shè)部赴美國、加拿大住宅產(chǎn)業(yè)考察團一行10人，對美國、加拿大住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行了為期兩周的訪問、交流和考察活動。此次考察目的主要有三個方面，一是參加第九屆國際住房與住房保障制度大會，宣傳中國政府改革開放以來住宅建設(shè)所取得的成就，與國際社會廣泛交流，學(xué)習(xí)發(fā)達國家在推動住房建設(shè)與住房保障方面的經(jīng)驗。二是加強與美國、加拿大住房建設(shè)管理部門交流與合作，就中加、中美住宅建設(shè)合作項目事宜進一步磋商，促進合作項目的順利進展。三是學(xué)習(xí)和考察美、加在促進住宅技術(shù)進步，發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化方面的成功經(jīng)驗。訪問、考察期間受到了加拿大CMHC、美國HUD、美國商務(wù)部（DOC）、全美住宅建造商協(xié)會（NAHB）及兩國住宅技術(shù)研究機構(gòu)、技術(shù)服務(wù)企業(yè)的熱情款待，并進行了深入細致的交流和考察。
一、國際住房與住房保障制度大會的基本情況
6月2日-6日，代表團參加了在加拿大班夫舉辦的第九屆國際住房與住房保障制度大會。本次大會由加拿大阿爾伯達省新建住宅保障項目組織主辦，加拿大CMHC特別支持。該大會每三年舉辦一次，旨在加強國際間在住房保障制度方面的合作與經(jīng)驗交流。參加此次大會有來自中國、美國、加拿大、英國、荷蘭、法國、德國、日本等17個國家代表200多人，各國代表圍繞住房建設(shè)與住房保障分別介紹了各國的進展情況。我代表團長李先逵在大會上作了題為"中國住房發(fā)展與住房政策保障"報告，介紹了中國政府在改善人居環(huán)境和居住條件方面的作用和所取得的成果，并詳細介紹了中國政府在培育住宅消費市場、加快住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的方針政策措施。代表團副團長沈建忠在大會上作了題為"中國住宅建設(shè)與住宅質(zhì)量保障"報告，介紹了中國住宅建設(shè)取得的成就、住宅建設(shè)的發(fā)展前景及住宅建設(shè)的質(zhì)量保障體系，著重介紹中國政府在推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量方面所做的努力。大會發(fā)言取得較好的效果，使國際社會對中國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了較全面的了解，為加強國際交流與合作創(chuàng)造了新的機遇。
從大會交流的內(nèi)容來看，各國政府把堅持人居可持續(xù)發(fā)展，提高住宅建設(shè)技術(shù)水平，不斷改善人居環(huán)境和質(zhì)量；解決中低收入者住房，特別是保障住房質(zhì)量和購房者的利益做為政府工作的重點。在保證住房質(zhì)量方面，把推動住宅科技技術(shù)發(fā)展做為首要任務(wù)，通過加強和完善住宅技術(shù)標準，建立系統(tǒng)的質(zhì)量保證體系和制度，嚴格建造過程把關(guān)，完善質(zhì)量檢測手段等措施確保住房建造質(zhì)量。在住房制度保障方面，為保證人人享有住房為目標，通過建立不同層次的住房供應(yīng)體系，采取住房建設(shè)基金、住房貸款等經(jīng)濟手段，提高購房者的購房支付能力，使低收入者的住房能達到一定的標準和相應(yīng)可靠的質(zhì)量保證。
會議期間，我代表團還與加拿大、日本等國代表團進行了雙邊交流活動，就住宅技術(shù)的發(fā)展與合作進行了進一步交換意見，為加強今后的國際合作建立了廣泛的聯(lián)系。加拿大CMHC董事會主席Peter Smith先生介紹了CMHC的主要職能，并期待著中加雙方在住宅建設(shè)領(lǐng)域進一步合作與交流。加拿大卡爾加里大學(xué)唐力教授介紹了太陽能住宅建筑體系技術(shù)；加拿大建造材料中心主任波登介紹了加拿大住宅標準、規(guī)范和住宅建筑體系等內(nèi)容。一行30人的日本代表團非常珍惜與我代表團的會晤和交流。日方表示，第十屆年會將于2005年在日本東京召開，中國在住宅建設(shè)方面的成就世界矚目，中日兩國間的住房合作與交流一直開展得很好，希望中方在下屆年會上發(fā)揮更大的作用。雙方就住宅技術(shù)方面的交流與合作進行了商談，為加強技術(shù)合作奠定了基礎(chǔ)。
二、中加技術(shù)交流與合作
代表團在訪加期間，與加拿大樓宇貸款保險及房屋署就中加技術(shù)交流與合作情況進行細致的商談，對今后合作方面提出了建設(shè)性意見。在加方的安排下，考察了加拿大住宅技術(shù)和住宅小區(qū)建設(shè)情況。
1、中加合作項目與交流活動取得的初步成果。我部與加拿大在建筑技術(shù)、住房金融、住宅產(chǎn)業(yè)、建筑標準等領(lǐng)域開展了廣泛的交流與合作，主要的項目和活動有：
中加住房金融合作項目。1999年11月，我部向外經(jīng)貿(mào)部和加拿大國際發(fā)展署（CIDA）申請將"研究和借鑒加拿大住房抵押貸款擔保制度與實行住房抵押貸款證券化方面的經(jīng)驗"列入CIDA的資助計劃，2000年2月獲得批準。加方提供300.000加元的資助，加方與我部共同實施該項目的合作伙伴是加拿大CMHC。該項目的目的是學(xué)習(xí)和借鑒加拿大模式，為在中國建立適合中國國情的住房抵押貸款擔保制度和抵押貸款證券化制度做準備。該項目于2001年7月結(jié)束，中方完成了詳實的研究報告，提出了政策建議，取得了實質(zhì)性的成果。做為該項目的延伸，由CIDA資助，并根據(jù)劉志峰副部長訪加時與CMHC簽署的合作協(xié)議，我部與CMHC于2001年8月開始進行在中國建立住房抵押貸款擔保制度的可行性研究工作，此項研究正在分階段進行中。
中加建筑技術(shù)領(lǐng)域的合作。加拿大住宅建筑體系主要以木結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)為住宅建筑的主導(dǎo)結(jié)構(gòu)，在這方面有較成熟的經(jīng)驗和技術(shù)。中加雙方在木結(jié)構(gòu)建筑方面開展了廣泛的技術(shù)合作與交流，在加拿大CMHC、自然資源部、國家研究中心、森林工業(yè)理事會等部門的支持與協(xié)助下，為我國木結(jié)構(gòu)標準修訂提供了技術(shù)咨詢和服務(wù)。目前木結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范和木結(jié)構(gòu)施工驗收規(guī)范在雙方的合作努力下，已正式出版。同時，我部正在與加拿大CMHC就輕鋼住宅結(jié)構(gòu)技術(shù)標準制訂方面進行合作，該項工作進展順利。
中加雙方在技術(shù)交流與研討、技術(shù)貿(mào)易等方面進行了廣泛的合作，取得了較好成果。
2、中加技術(shù)交流與合作的建設(shè)性意見。代表團在雙方的商談中提出了加強中加技術(shù)交流與合作的建設(shè)性意見。在住房金融方面，加快在住房金融領(lǐng)域合作的進程，盡快開展住房抵押擔保和抵押貸款證券化試點工作。同時，開展住房發(fā)展基金的交流與合作，促進中國產(chǎn)業(yè)基金的建立與發(fā)展。在技術(shù)交流與貿(mào)易領(lǐng)域，加快輕鋼住宅建筑體系技術(shù)的合作，在制定技術(shù)標準等方面提供必要的技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)。在技術(shù)引進方面，應(yīng)與中方有關(guān)企業(yè)合作，引進成套生產(chǎn)技術(shù)，而不僅僅局限在產(chǎn)品的出口方面，以有利于降低使用成本和加快新技術(shù)的更新與進步。在人才培訓(xùn)方面，應(yīng)有實質(zhì)性的進展，加強技術(shù)人員的培訓(xùn)，促進技術(shù)交流與合作。
3、加拿大住宅建設(shè)管理與技術(shù)發(fā)展的考察研究。在CHMC的安排下，代表團考察了加拿大政府住房建設(shè)與住宅技術(shù)管理機制及木結(jié)構(gòu)建筑體系技術(shù)、輕鋼住宅建筑體系技術(shù)、住宅供暖系統(tǒng)、新能源利用技術(shù)及參觀了加拿大科學(xué)研究院建筑研究所實驗室和居住區(qū)建設(shè)等。
加拿大住房建設(shè)及住宅技術(shù)的發(fā)展主要由加拿大CMHC、工業(yè)部、科學(xué)研究院建筑研究所、自然資源部、礦物與能源技術(shù)中心等部門協(xié)作共同完成。
加拿大CMHC是加拿大政府的住房機構(gòu)，成立于1946年，其宗旨是協(xié)助加拿大政府制訂和實施住房建筑計劃，以解決二次世界大戰(zhàn)之后加拿大國內(nèi)存在的住房緊缺問題。從那時起，該公司一直協(xié)助政府為一代又一代加拿大人民提供住房，使加拿大人民居住條件達到世界最高水平。該公司多年來采取了各種途徑，包括向加拿大家庭提供直接和間接援助，以及協(xié)助建立一種能促使加拿大住房建筑業(yè)健康發(fā)展的有利環(huán)境。通過推廣有關(guān)住房方面的研究與專業(yè)技術(shù)知識，協(xié)助住房建設(shè)減少成本，提高經(jīng)濟效益和競爭能力。并與其他部門和單位合作，支持和修訂加拿大的住房建筑標準，確保加拿大在解決目前出現(xiàn)的各種住房問題和面對各種新興的發(fā)展趨勢的同時，能夠全面考慮國內(nèi)和國際因素，做出統(tǒng)籌兼顧的積極反應(yīng)。為了實現(xiàn)其支持住房產(chǎn)業(yè)的目標，該公司采取各種途徑，包括技術(shù)與經(jīng)濟研究、信息交流、人員培訓(xùn)、示范工程、規(guī)章制度的制定、研制行業(yè)標準等促進和協(xié)調(diào)住房產(chǎn)業(yè)與各級政府機構(gòu)以及加拿大國內(nèi)外的住房用戶之間的溝通與聯(lián)系。加拿大科學(xué)院建筑研究所是加拿大的建筑技術(shù)中心，從事綜合性研究、制訂建筑法規(guī)和提供質(zhì)量鑒定服務(wù)等，其所從事的消防安全、建筑性能、室內(nèi)環(huán)境、材料與結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品鑒定等方面的研究在國際同行享有較高聲譽，對促進加拿大住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展起到重要的作用。加拿大自然資源部是主管加拿大能源、采礦、地質(zhì)和森林資源的聯(lián)邦政府部門。該部門通過各種措施，積極發(fā)展和促進住宅建設(shè)中的能源效率，包括為新建住宅制定的R-2000計劃和適用于現(xiàn)有舊房的"住房能源改造措施"。負責管理使用能源的設(shè)備，包括住房設(shè)備和家用電器，并為制定和實施加拿大住房建筑能源法規(guī)提供協(xié)助。礦物與能源技術(shù)中心作為自然資源部的下屬技術(shù)開發(fā)機構(gòu)，主要從事建筑節(jié)能設(shè)備與系統(tǒng)的研究和技術(shù)開發(fā)工作。該中心為新建住房和現(xiàn)有舊房的節(jié)能住宅技術(shù)提供技術(shù)支持和計劃管理服務(wù)，包括研制技術(shù)標準、鑒定工具、質(zhì)量性能檢查、建筑培訓(xùn)和計劃評估等。同時，還致力于開發(fā)太陽能、風(fēng)能、小型水力發(fā)電及生物能源。加拿大的住宅技術(shù)發(fā)展，在各有關(guān)部門共同協(xié)作下通力合作、協(xié)調(diào)發(fā)展，極大地促進了住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)的大發(fā)展，使加拿大住宅工業(yè)化水平處于世界領(lǐng)先水平。
加拿大住宅建設(shè)倡導(dǎo)"健康住宅理念"。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是保證居住者健康。包括室內(nèi)空氣質(zhì)量、水質(zhì)、采光照明、隔聲及電磁輻射等因素。二是能源效益。包括建筑物的保溫性能、用于采暖與制冷的能源、可再生能源技術(shù)利用、用電及高峰用電需求等。三是資源效益?？稍偕牧系睦谩⒐?jié)水器具、建筑物的耐久性及長期性等。四是環(huán)保責任。包括排放及燃燒副產(chǎn)品的設(shè)備性能、廢水及污水處理、社區(qū)的選址及自然環(huán)境的利用等。五是可支付能力。包括住宅的性能價格比、建設(shè)的工業(yè)化水平、住宅的適應(yīng)性和市場性等。加拿大的住宅建筑技術(shù)發(fā)展以"健康住宅"理念為原則，發(fā)展相應(yīng)的體系與技術(shù)，形成了以木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)、混凝土板式結(jié)構(gòu)、輕鋼與混凝土復(fù)合結(jié)構(gòu)為主要建筑體系和與其相配套的工業(yè)化生產(chǎn)的墻板、布線、門窗、廚衛(wèi)部品及技術(shù)體系，實現(xiàn)了標準化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)、機械化施工、一體化管理的住房現(xiàn)代化生產(chǎn)體系。
木結(jié)構(gòu)住宅體系在加拿大已成為低層住宅發(fā)展的主要建筑體系，其源于加國擁有豐富的木材資源、現(xiàn)代化生產(chǎn)工藝和其成熟的配套技術(shù)。木結(jié)構(gòu)體系的特點是：應(yīng)用于大規(guī)模工廠化生產(chǎn)，可在任何氣候條件下高效建造；其空間布局可改性好，可按照市場要求臨時改變其空間布局；在安裝配電系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)與空調(diào)系統(tǒng)以及其他現(xiàn)代化系統(tǒng)時可節(jié)省時間、提高工效，可達到最高的絕熱保溫標準，保證既節(jié)省能源，又能提供長期的舒適環(huán)境。同時，可以盡量減少廢料和工序，并能充分利用回收材料。
輕鋼結(jié)構(gòu)住宅體系在加拿大住宅建設(shè)中也有較大發(fā)展，其技術(shù)特點及技術(shù)體系和木結(jié)構(gòu)體系具有相似之處，其不同之處在輕鋼結(jié)構(gòu)體系中的結(jié)構(gòu)由鋼代木，是加拿大低層、多層住宅常用的結(jié)構(gòu)形式，具有很大的市場。其優(yōu)點在于：質(zhì)輕高強，抗震性能好；有利于環(huán)保，回收率可達100%；材料性能好，結(jié)構(gòu)質(zhì)量有保證；工業(yè)化程度高，施工快，有利于實現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)；不可燃、不助燃，防火性能好等特點。目前，加拿大輕鋼結(jié)構(gòu)體系用于旅館等公共建筑可蓋到七層，用于住宅可蓋到四至五層，今后發(fā)展還在進一步研究。
混凝土板式結(jié)構(gòu)、輕鋼與混凝土復(fù)合結(jié)構(gòu)是加拿大高層住宅的主要建筑體系?；炷涟迨浇Y(jié)構(gòu)綜合利用了加拿大各種模板技術(shù)及現(xiàn)場澆注混凝土板等工藝技術(shù)，實現(xiàn)了機械化施工。輕鋼與混凝土復(fù)合結(jié)構(gòu)是將冷軋鋼與現(xiàn)場灌注的混凝土粘合在一起或在工廠制成板，構(gòu)成樓板、橫梁、頂梁、立柱和墻壁等結(jié)構(gòu)，是逐漸取代混凝土板式結(jié)構(gòu)的新的結(jié)構(gòu)型式，在高層住宅建筑中具有廣闊的發(fā)展前景。
加拿大的住宅配套技術(shù)與產(chǎn)品水平也處于世界領(lǐng)先水平，如：混凝土砌塊技術(shù)、屋面裝飾技術(shù)、塑料產(chǎn)品技術(shù)、空氣流通與熱量控制技術(shù)、門窗技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)供暖技術(shù)等具有世界領(lǐng)先水平，值得我國學(xué)習(xí)和交流。
三、中美住房合作項目與交流
代表團訪美期間，與美國住房與城市發(fā)展部、商務(wù)部就中美住房合作項目事宜進行了實質(zhì)性協(xié)商。同時，對美國住宅建設(shè)的政策和技術(shù)發(fā)展進行了較深入的調(diào)研，達到了預(yù)期效果。
1、合作項目的進展情況。中美住房合作項目由2000年5月優(yōu)先啟動"住房抵押貸款證券化合作項目"和"住宅產(chǎn)業(yè)示范工程"以來，在中美雙方的共同努力下，取得了初步成果。
住房抵押貸款證券化合作項目。2000年5月，在上海舉行了中美住房金融研討會，詳細了解了美國在住房抵押證券化方面的經(jīng)驗。2000年7月和9月，中美雙方先后派出了代表團就住房抵押貸款證券化進行交流，為中國實施住房抵押證券化進行了技術(shù)準備。目前中方有關(guān)部門正就在中國實施住房抵押貸款證券化工作進行努力。
住宅產(chǎn)業(yè)示范工程合作項目。根據(jù)《關(guān)于建設(shè)示范工程的諒解》，初步選定北京龍澤苑小區(qū)和上海新里程小區(qū)做為中美住宅示范項目。2001年3月，中美雙方聯(lián)合評審組在北京召開了龍澤苑示范項目規(guī)劃設(shè)計方案評標會，美國FRANK WILLIAMS建筑事務(wù)所的方案中標。2002年3月在北京舉行了龍澤苑示范項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計方案評標會，美國盛林景公司的設(shè)計方案中標。龍澤苑項目在雙方的共同努力下，已于6月29日開工建設(shè)。上海示范工程項目于2001年9月召開了項目規(guī)劃設(shè)計方案評標會，美國DESIGN COLLECTIVE建筑事務(wù)所的設(shè)計方案中標，目前設(shè)計方案仍在修改階段。
2、合作項目的建設(shè)性意見。住宅示范工程合作已經(jīng)步入到技術(shù)合作的實質(zhì)性階段。此次訪問和交流就有關(guān)示范技術(shù)和產(chǎn)品事宜與美國商務(wù)部、住宅建造商協(xié)會等部門進行了進一步的溝通和協(xié)調(diào)，明確了示范技術(shù)與產(chǎn)品的內(nèi)容和要求。在引進美方規(guī)劃設(shè)計理念的同時，重點應(yīng)在引進和示范技術(shù)和產(chǎn)品方面，要側(cè)重于工業(yè)化建筑體系、部品體系以及建筑節(jié)能技術(shù)、新能源利用技術(shù)、居住區(qū)環(huán)境保障技術(shù)等方面。經(jīng)過雙方協(xié)商，同意先由美方提出可供中方住宅示范工程選用的技術(shù)和部品清單，再由中方根據(jù)清單提出具體技術(shù)要求和選用要求，雙方協(xié)商確定。雙方認為，為保證示范工程項目啟動后各項工作的順利展開，雙方應(yīng)建立工作協(xié)調(diào)小組及協(xié)調(diào)機制。
3、美國住房建設(shè)的考察研究。美國住房與城市發(fā)展部是負責美國住房投資、住房計劃和住宅技術(shù)的發(fā)展的主管部門。從1930年開始，美國國會推動公共住房計劃，共新建120萬套住宅提供給最低收入家庭。從1993年開始啟動希望6工程，主要解決低收入者、經(jīng)濟落后地區(qū)以及居住條件較差的群體的住房。主要是改造危舊和居住質(zhì)量差的住宅，1993年-2001年計劃拆除危舊住宅78156套，新建住宅83163套，到2000年實際新建住宅70898套，其中58%作為公共住宅提供給低收入者。公共住宅的投資來自國會撥款、地方機構(gòu)籌措和私人投資等多種渠道。2001年國會撥款45億美元，地方機構(gòu)籌到90億美元用于公共住房建設(shè)，為解決低收入住宅提供了巨大的資金來源，取得了較好的效果。美國政府為逐步消除貧民區(qū)和貴族區(qū)的居住者素質(zhì)的差別，在公共住宅中吸引高收入者來居住，共同提高全民素質(zhì)。公共住宅在40-50年代以建高層住宅為主，實踐證明，高層住宅管理難度大，除紐約等城市外，已不再新建高層住宅。在發(fā)展住宅技術(shù)方面，美國政府非常重視住宅技術(shù)的研究與開發(fā)工作，國會每年撥款1000萬美元用于住宅技術(shù)的研究與開發(fā)，并且在公共住宅建設(shè)中大力推廣住宅建設(shè)新技術(shù)，不斷改善住宅的綜合質(zhì)量。
四、美、加住宅產(chǎn)業(yè)考察的啟示
1、住宅區(qū)規(guī)劃。住宅的規(guī)劃設(shè)計理念應(yīng)從住宅小區(qū)為主發(fā)展到居住社區(qū)為主的轉(zhuǎn)變。北美的住宅很少見到像我國封閉式布局和封閉式管理的住宅小區(qū)，其規(guī)劃設(shè)計是以居住社區(qū)的理念，形成街坊鄰里和組團區(qū)段的布局模式，體現(xiàn)社區(qū)開放交流的生活方式，有利于充分利用社會資源（如：社區(qū)服務(wù)、生活設(shè)施等），有利于城市交通疏散。我國封閉式住宅小區(qū)（組團）是幾千年來"圍城"思想的延續(xù)，每個小區(qū)必須配套相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、中心廣場、教育設(shè)施等，是資源的極大浪費，而且造成小區(qū)內(nèi)外交通組織復(fù)雜，生活不便等。如果封閉式圍墻是起到安全防范的作用，那么現(xiàn)代化監(jiān)控技術(shù)、門禁系統(tǒng)完全可以取而代之，使住宅小區(qū)由封閉走向開放，資源（如綠地、設(shè)施）由小區(qū)獨享變?yōu)樯鐣蚕怼?/p>
2、住宅的裝修。提供毛坯房的做法是我國住宅建設(shè)的特有現(xiàn)象，在住房商品化、社會化高度發(fā)達的美國、加拿大的住宅全部做到一次裝修到位，而且住宅裝修實現(xiàn)一體化設(shè)計、施工，既能保證工程質(zhì)量，又有利于實現(xiàn)裝修工業(yè)化。裝修講求簡潔、明快、舒適和實用，創(chuàng)造一種方便、安逸的居住環(huán)境。我國目前住宅裝修存在著很大的誤區(qū)，裝修的賓館化或裝修繁瑣化給人以眼花繚亂之感。
3、居住區(qū)環(huán)境。不管在美國、加拿大的高檔社區(qū)，還是普通社區(qū)，很少看到像我國住宅小區(qū)環(huán)境塑造的大手筆做法，目前我國住宅小區(qū)建設(shè)中大做環(huán)境文章，大是指人工造景，以宣傳廣告式手法為環(huán)境而環(huán)境。如：浩大的中心廣場、人造瀑布、山石景觀等，既是形式主義，又是一種極大的浪費，在國外也只是在公共公園或城市廣場中才能看到。在美國、加拿大的居住區(qū)環(huán)境講求利用自然、回歸自然、享受自然的原則，以種樹、種草為主，營造樸實、自然的環(huán)境，既經(jīng)濟實惠，又具有園藝美的自然和諧，而不是人工過份做作造景。
4、住宅技術(shù)的實用性和高效性。在美國、加拿大資源豐富的國度，積極開發(fā)、推廣應(yīng)用污水處理和回用技術(shù)、生活垃圾處理技術(shù)、太陽能和地熱等自然能源的利用技術(shù)、小型箱式變壓器技術(shù)等，體現(xiàn)"健康住宅理念"的"4R"理論，即檢查（Review）標準程序和做法；減少(Reduce)產(chǎn)生的浪費；重復(fù)利用(Re-use)資源和材料；回收(Recycle)通常被廢棄的材料。
5、重視新技術(shù)的研究。盡管美國的建筑技術(shù)處于領(lǐng)先水平，美國政府仍然重視新技術(shù)的研究工作，國會每年撥付住宅與城市發(fā)展部1000萬美元專門用于新技術(shù)的開發(fā)與研究費用，委托美國國家建筑技術(shù)研究中心負責建筑技術(shù)的研究開發(fā)工作。而美國的各種協(xié)會等社團組織，更是集中大量的資金和人力，推動美國住宅技術(shù)的開發(fā)和應(yīng)用。隨著我國經(jīng)濟體制的改革，科研單位的改制與政府部門脫鉤，技術(shù)研究工作弱化，同時，科研經(jīng)費嚴重不足，很難調(diào)動起企事業(yè)單位開展新技術(shù)開發(fā)研究的積極性，嚴重阻礙新技術(shù)的發(fā)展。在新技術(shù)研究領(lǐng)域，不僅要加大科研投入，而且要穩(wěn)定一批技術(shù)設(shè)備齊全、技術(shù)實力雄厚的科研單位和科研隊伍，積極投入新技術(shù)、新產(chǎn)品的研究和開發(fā)，推動新技術(shù)的發(fā)展。
6、加快我國住宅建筑體系的研究。美國、加拿大住宅建設(shè)的工業(yè)化之高，是因為有成熟的成套建筑體系（如木結(jié)構(gòu)、輕鋼建筑體系）和與之相配套的成套技術(shù)。我國的住宅建筑體系較多，尚未形成系列化體系，而且建筑技術(shù)以單項技術(shù)發(fā)展為主，缺乏標準化、配套化技術(shù)，住宅部品的配套性、通用性差，限制了住宅建設(shè)工業(yè)化的發(fā)展。加快我國住宅建設(shè)工業(yè)化進程，首先是解決建筑體系問題。應(yīng)加強混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑體系的標準化研究，形成完整系列的體系。其次是完善住宅技術(shù)、部品的通用性研究，逐步形成系列化、規(guī)?；纳a(chǎn)體系。
7、木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)住宅在我國的發(fā)展前景。我國城鎮(zhèn)住宅主要已集合式住宅為主，由于木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)的建造層數(shù)所限，其建筑結(jié)構(gòu)體系在我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中應(yīng)用范圍有限，但與其配套的屋面體系、內(nèi)墻體系及其配套的技術(shù)在集合式住宅中仍有廣闊的用途。隨著我國城鎮(zhèn)化進程加快及廣大農(nóng)村住房條件的改善，木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)住宅在小城鎮(zhèn)及廣闊的農(nóng)村住宅仍有很大的發(fā)展空間，尤其是輕鋼結(jié)構(gòu)住宅在發(fā)展小城鎮(zhèn)和農(nóng)村住宅中具有較大的潛力。
建設(shè)部赴美、加住宅產(chǎn)業(yè)考察團
團 長：李先逵 建設(shè)部外事司司長
副團長：沈建忠 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長兼住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心主任
團 員：
王瑞春 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司處長
田靈江 建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副處長
于 萍 建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心工程師
韓紅麗 陜西西安高科（集團）新西部實業(yè)發(fā)展公司副總經(jīng)理
陳 琳 浙江溫州市安居工程建設(shè)指揮部主任
唐文華 浙江溫州市安居工程建設(shè)指揮部處長
樊 闊 內(nèi)蒙古包頭市房地產(chǎn)管理局副局長
蘇 和 內(nèi)蒙古包頭市住房資金管理中心主任
日本于19世紀80年代后期引進保險制度，二戰(zhàn)之后保險市場的發(fā)展開始加速。2003年，壽險總保費達407520.2億日元（約為29746億元人民幣），非壽險總保費91746億日元（約為6696.8億元人民幣），其中車險（含三者責任強制險）保費48958億日元（約為3573.6億元人民幣），三項數(shù)據(jù)均列世界第2位，僅次于美國。保險深度達到10.81%，列世界第6位。保險密度達到42.62萬日元（約為31106.51元人民幣），列世界第3位。日本保險業(yè)比較發(fā)達的原因在于，作為災(zāi)難事故多發(fā)國家，地震與火災(zāi)引發(fā)損失巨大，其壽險家庭普及率已達89.6％，2004年平均每個投保家庭的死亡保障金額達3697萬日元（約為269.85萬元人民幣），家庭年支出保費53.1萬日元（約為3.88萬元人民幣 ），此外其家庭機動車輛保險普及率達到85.7％。在2000年之前，日本對保險市場管制非常嚴格，從20世紀90年代初開始，日本產(chǎn)險市場逐步發(fā)生一系列重大變革，其結(jié)果是市場管制逐步放寬，走上了自由化發(fā)展之路。
一、日本財產(chǎn)保險市場自由化的背景
（一）日本泡沫經(jīng)濟的突然崩潰。自90年代初開始，日本經(jīng)濟從高峰滑落，其在經(jīng)濟、金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫崩潰，地產(chǎn)出現(xiàn)萎縮；二是銀行由此引起大量的不良債權(quán)；三是銀行利率的迅速走低，經(jīng)濟退縮的惡性循環(huán)導(dǎo)致整個經(jīng)濟嚴重萎縮與蕭條。在經(jīng)濟大蕭條環(huán)境下，銀行、保險業(yè)為了緩解不良債權(quán)帶來的經(jīng)濟負擔，極力尋求新的業(yè)務(wù)增長點。此為日本保險市場自由化的主要經(jīng)濟背景。
（二）來自國際上的政治壓力。當時，AIG牽頭主導(dǎo)了一場要求日本政府放松保險市場管制的變革運動，美國政府對日本政府施加壓力，要求其遵守WTO有關(guān)保險承諾，日本與美國政府于1994年10月簽訂了《日美保險協(xié)議》，該協(xié)議對日本產(chǎn)險市場自由化具有三方面的直接影響：一是廢除費率管制，要求費率自由化；二是保險業(yè)務(wù)經(jīng)營由認可制改為申報制；三是改革日本保險銷售制度，引進經(jīng)紀人公司制度。其目的是使在日本經(jīng)營的美國公司更加有利。
（三）保險市場經(jīng)營環(huán)境的惡化。10年間，由于利差損原因，日本近7家壽險公司倒閉，雖然產(chǎn)險業(yè)未出現(xiàn)壽險業(yè)的情況，但由于整個經(jīng)濟環(huán)境的影響，產(chǎn)險也面臨著前所未有的困難。特別是與銀行利率相關(guān)的房屋按揭業(yè)務(wù)和儲蓄型財產(chǎn)險業(yè)務(wù)由于利率走低，出現(xiàn)了一系列難題。這些都成為日本產(chǎn)險自由化的契機和導(dǎo)火索。
二、日本財產(chǎn)保險市場自由化進程及政策變化
《日美保險協(xié)議》的簽訂無疑成為日本產(chǎn)險自由化的契機。然而，日本財產(chǎn)險自由化真正開始的標志是1996年新保險業(yè)法的實施。其政策變化概括起來有以下幾個方面：
（一）認可制的放寬，申報制的擴大。從1996年4月開始，日本產(chǎn)險在許可制度方面開始放寬，由許可制度向申報制度轉(zhuǎn)型，1997年1月、1999年8月、2001年7月申報制范圍逐步擴大，到2002年3月，企業(yè)財產(chǎn)險已完全自由化，由許可制改為申報制，家財險中絕大部分也由許可制轉(zhuǎn)為申報制。但這并不意味著許可制的消失，車險業(yè)務(wù)中未滿10臺的車輛保險仍必須實行許可制，醫(yī)療險和海外旅行意外傷害險仍為許可制。
（二）算定會費率使用義務(wù)的停止。1998年算定會費率使用義務(wù)的結(jié)束標志著費率自由化的開始。在此之前，日本財產(chǎn)險費率為保險監(jiān)管重要內(nèi)容，由算定會統(tǒng)一制定，并嚴格執(zhí)行。
算定會制度自1948年起根據(jù)《損害保險算出團體法》實施，該法規(guī)定，會員公司達2家以上即可申請成立費率算出團體，該團體是一種非盈利性機構(gòu)。到目前為止，日本只有一家費率算出機構(gòu)。當時成立費率算出機構(gòu)基于三方面考慮：其一是因為損失金額是事故發(fā)生后確定的，所以賠付率的預(yù)測比較困難；其二是各個產(chǎn)險公司單獨積累大量的數(shù)據(jù)比較困難；其三是財產(chǎn)險費率由中立機構(gòu)根據(jù)賠付率等積累的數(shù)據(jù)計算后供各公司使用，這種做法比較理想。
《損害保險費率算出團體法》于1999年12月22日作了最新修改，保險公司強制使用算出機構(gòu)費率的義務(wù)終止。從此，就有了算出機構(gòu)提供的純費率和公司自訂的附加費率之分，純費率成為各公司的參考費率，除機動車法定賠償責任險之外，各公司在參考費率的基礎(chǔ)上，可根據(jù)自身的費用率制定自己的費率標準，但一般講來，上下浮動幅度不超過12.5％。
按照《損害保險費率算出團體法》第3條規(guī)定，費率算出團體可以計算的保險種類有5種：火災(zāi)保險、意外保險、車輛保險、醫(yī)療費用保險及護理費用保險。但到目前為止，在日本仍未有醫(yī)療費用保險參考費率。
（三）銀行窗口銷售保險的解禁。從2001年4月開始，日本金融廳在銀行銷售保險方面實行了第一次解禁。在此之前，金融廳由于擔心銀行會利用其融資的權(quán)力給客戶施加壓力，迫使他們購買保險，所以禁止銀行銷售保險。但是，自泡沫經(jīng)濟崩潰之后，銀行出現(xiàn)了巨額不良債權(quán)。為緩解其不良債權(quán)帶來的困境，銀行尋求更多的收益源來改善其經(jīng)營狀況，在金融廳主導(dǎo)下，第一次出現(xiàn)了銀行窗口銷售保險。但其銷售險種仍受很大限制，只允許銷售與其銀行融資業(yè)務(wù)有關(guān)的保險，且規(guī)定在融資資格審查期間，禁止推銷保險。第三次解禁于2002年實行。主要是在年金方面的銷售管制有所放寬，其理由是銀行存款戶有增加銀行存款收益的愿望。2005年12月實行了第三次解禁，即儲蓄型保險的放開。金融廳將對歷次解禁后的市場反應(yīng)做出評估，如無不良反應(yīng)，則計劃于2007年12月實行全面解禁。
（四）允許產(chǎn)、壽子公司相互進入對方市場。新保險業(yè)法明確規(guī)定，從1996年開始，允許產(chǎn)、壽險公司以子公司形式相互進入對方市場，同年壽險公司設(shè)立了6家產(chǎn)險公司，產(chǎn)險公司設(shè)立了11家壽險公司。2000年8月，銷售其他保險公司產(chǎn)品的認可明確化。壽險公司開始重新評估其財產(chǎn)險戰(zhàn)略，認為子公司模式將來沒有大發(fā)展，從而轉(zhuǎn)向與產(chǎn)險公司合作，即產(chǎn)險業(yè)務(wù)?？紤]到與人有關(guān)的保險的可成長性，產(chǎn)險公司也積極響應(yīng)。因此，更多呈現(xiàn)的是產(chǎn)、壽險公司的相互。
（五）銷售制度的放寬——經(jīng)紀人公司的引進。在日本產(chǎn)險自由化之前，法律規(guī)定的保險銷售渠道只有兩種。即店和保險公司直銷。店制度是日本保險業(yè)最常用的銷售方式，其業(yè)務(wù)占原始承保業(yè)務(wù)的90％以上，在日本產(chǎn)險市場占絕對支配地位。經(jīng)濟蕭條期間，保險公司開始重新評估店的經(jīng)濟績效。為了提高店的效率，產(chǎn)險公司改變了以往的店手續(xù)費制度，取消了一些經(jīng)濟效益不高的店，因此店數(shù)量開始減少，2004年比2003年減少6％，但仍有286576個?！度彰辣ｋU協(xié)議》的一項重要內(nèi)容就是要求日本保險業(yè)引入經(jīng)紀人公司制度，自1996年4月引入經(jīng)紀人制度，到2005年4月1日止，日本已有38家保險經(jīng)紀公司，其中有Marsh（馬什）和Willea（韋萊）這樣居國際性領(lǐng)頭地位的經(jīng)紀人。雖然迄今經(jīng)紀公司業(yè)務(wù)僅占市場份額的0.2％，但其作為一種新的銷售制度已獲法律許可。
（六）中介手續(xù)費制度的引進。中介手續(xù)費制度雖于1996年4月引進，但1998年之前，日本產(chǎn)險業(yè)執(zhí)行的是費率算定機構(gòu)制定的統(tǒng)一的費率標準，同時金融廳還規(guī)定了行業(yè)共同的類別、合同格式及手續(xù)費執(zhí)行標準，且手續(xù)費體系必須向金融廳申報，獲得許可后方可執(zhí)行。隨著產(chǎn)險自由化的出現(xiàn)，費率自由化導(dǎo)致保險產(chǎn)品多樣化，原手續(xù)費體系已無法執(zhí)行。從2001年3月開始到2003年4月，店手續(xù)費體系由需要金融廳許可變?yōu)椴恍璜@得，促進了中介手續(xù)費體系的多樣化。保險公司開始注重店的經(jīng)營績效，對其進行挑選、停業(yè)、合并，并根據(jù)其資質(zhì)、業(yè)務(wù)量大小，再區(qū)分不同的保險類別，實行更細化的手續(xù)費體系。
（七）投保人保護制度的引進。1996年4月，財產(chǎn)保險投保人保護基金作為只有在需救濟保險公司出現(xiàn)時才運用的基金被引進。后來由于發(fā)現(xiàn)僅設(shè)立救濟保險公司的基金所起的作用不大，于1998年12月設(shè)立了財產(chǎn)保險投保人保護機構(gòu)，其作用一是對救濟保險公司提供資金援助；二是對破產(chǎn)保險公司的保險合同繼續(xù)承保；三是成立繼承保險公司，承接破產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)；四是提供貸款支持，保護被保險人。目前其會員除了所有在日本營業(yè)的產(chǎn)險公司外，還有勞合社協(xié)會，但不包括專業(yè)再保險公司。
（八）個人信息保護制度的引進。隨著日本保險市場自由化的推進，保險銷售渠道得以拓寬，除了原有的店銷售、保險公司直接銷售外，又引進了經(jīng)紀人銷售制度，拓寬了銀行窗口銷售渠道，特別是還出現(xiàn)了電話銷售、網(wǎng)上銷售等多種銷售方式。為了適應(yīng)自由化發(fā)展的需要，穩(wěn)妥地推進保險業(yè)的發(fā)展，金融廳引進了個人信息保護制度。《個人信息保護法》于2003年頒布，并于2005年4月實施。其基本方針是明確各有關(guān)主體對個人信息保護的目標，并要求具體付諸實踐。個人信息保護制度的引進，更有利于確保日本產(chǎn)險業(yè)在自由化環(huán)境下的發(fā)展。
（九）國際保險監(jiān)管標準的遵從。作為IAIS的會員，日本金融廳已經(jīng)表明遵從IAIS的原則、基準與指引，同時也積極參與金融行政的國際化和國際性規(guī)定的制訂。除了在許可制方面有非常大的放寬之外，更多地采用了國際會計標準及償付能力監(jiān)管標準，使本國保險業(yè)發(fā)展與世界保險業(yè)發(fā)展同步。雖然日本產(chǎn)險市場環(huán)境不景氣，但目前所有產(chǎn)險公司的償付能力均在200％以上，產(chǎn)險業(yè)保持著較高的信用力。
三、日本財產(chǎn)保險市場自由化帶來的影響
（一）競爭激烈使公司效益大幅下降，影響產(chǎn)險市場停滯不前。在保險市場自由化之前，由于日本產(chǎn)險執(zhí)行費率算定機構(gòu)的統(tǒng)一基準費率，即使是一家小公司也有盈利；但在費率自由化之后，由于費率競爭激烈，導(dǎo)致了產(chǎn)品及服務(wù)競爭日益激化，給公司的收益帶來重大影響。賠付率上升、收益減少使公司把降低經(jīng)營成本作為主要的研究課題。各公司費用削減的主要措施有：合并撤銷營業(yè)網(wǎng)點，或者取消效益差的營業(yè)網(wǎng)點；削減員工人數(shù)，一方面控制新增錄用人員，另一方面引進提前退休制度；重新評估工資制度，由以前的年工序列工資制度改為與業(yè)績掛鉤的年薪制度；注重提高店的效率，重新評估以往的手續(xù)費體系，建立以店效益及經(jīng)營業(yè)務(wù)種類、經(jīng)營業(yè)務(wù)量相聯(lián)系的手續(xù)費管理體系。通過上述措施，行業(yè)平均費用率得到了降低，但也更加導(dǎo)致保險市場的萎縮或停滯。
（二）產(chǎn)險業(yè)出現(xiàn)合并浪潮，市場集中度大大提高。以1999年10月三井海上、日本火災(zāi)、興亞火災(zāi)3家公司發(fā)表事業(yè)合并書為契機，產(chǎn)險界的重組進展迅速。2001年4月，日本火災(zāi)與興亞火災(zāi)合并成為日本興亞損害保險公司；同月，大東京保險與千代田保險合并成為愛和誼保險公司；同年10月，三井海上與住友財產(chǎn)保險合并成為三井住友火災(zāi)保險公司；2002年7月，安田火災(zāi)、日產(chǎn)保險公司及大成保險公司合并成為日本財產(chǎn)保險公司；2004年10月，東京海上與日本火災(zāi)合并成為Willea控股的財產(chǎn)保險公司。至此，日本產(chǎn)險業(yè)形成了Millea、日本財產(chǎn)保險、三井住友、日本興亞、愛和誼五大集團公司。五大集團公司市場份額達85％以上，導(dǎo)致市場集中度大大提高。
2010年是廣西交通投資集團有限公司（以下簡稱“集團公司”）組建的第一年，在自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府的高度重視關(guān)懷和楊道喜副主席的親自領(lǐng)導(dǎo)下，在政府有關(guān)部門和社會各界的大力支持下，集團公司全體員工全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照自治區(qū)黨委、政府掀起交通建設(shè)新、拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略部署，為把廣西打造成為連接多區(qū)域的國際通道、交流橋梁、合作平臺，把廣西建設(shè)成為國際區(qū)域經(jīng)濟合作新高地、中國沿海發(fā)展新一極，解放思想，搶抓機遇，同心同德，開拓進取，克服了種種困難，各項工作取得了可喜的成績。主要有以下六個方面：
一、迅速組建、高效運轉(zhuǎn)
XX年年12月29日，自治區(qū)人民政府批準成立廣西交通投資集團公司有限公司；2010年7月2日，自治區(qū)黨委組織部、國資委宣布集團公司領(lǐng)導(dǎo)班子。僅用一個月時間，我們以最快的速度完成了集團公司開業(yè)和運營的全部準備工作；7月28日，自治區(qū)黨委、政府在荔園山莊舉行授牌儀式，宣告集團公司正式成立；8月7日集團公司正式進駐辦公樓辦公。集團公司的迅速組建，為各項工作的及時開展提供了保障。
在集團公司組建一開始，領(lǐng)導(dǎo)班子就明確了“開好頭、起好步、定好位、融好資”的工作思路和“干成事、不出事”的工作目標以及“更高、更嚴、更好”的工作要求，成為集團全體干部職工的共同行為準則。有效地指導(dǎo)了的各項工作，也為今后的工作奠定了基礎(chǔ)。
集團公司一成立就根據(jù)打造高端的投融資企業(yè)的定位，設(shè)置了精簡高效的職能部門，選配了年齡適中、德才兼?zhèn)洹I(yè)務(wù)精通、作風(fēng)過硬、事業(yè)心強，有開拓精神和團隊意識業(yè)務(wù)骨干，形成高素質(zhì)團隊，并依照各自職能迅速、有序、高效地開展工作。抓緊管理制度建設(shè)，出臺了一系列管理制度，為集團公司各項工作的迅速開展提供了制度保證。
二、理清思路、科學(xué)發(fā)展
為完成自治區(qū)黨委、政府賦予的各項任務(wù)，我們根據(jù)實際情況，明確了公司使命、發(fā)展遠景、發(fā)展目標、發(fā)展戰(zhàn)略、工作目標。
一是明確指導(dǎo)思想，即以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，解放思想，銳意進取，遵循市場規(guī)律，發(fā)揮核心優(yōu)勢，投資建設(shè)重點交通項目和資源開發(fā)項目，力爭把集團公司打造成為國內(nèi)及東盟一流的政府投資控股公司，圓滿完成自治區(qū)黨委、政府交給的各項交通建設(shè)任務(wù)。
二是明確公司使命，即以實施自治區(qū)黨委、政府的戰(zhàn)略決策為己任，加快廣西交通建設(shè)，促進廣西經(jīng)濟發(fā)展，為實現(xiàn)廣西 “兩新”目標做貢獻。
三是明確公司發(fā)展遠景：服務(wù)廣西，走向東盟。
四是明確公司發(fā)展目標：打造成廣西一流，東盟影響力最大，具有良好的企業(yè)形象、企業(yè)文化和品牌的企業(yè)。
五是明確公司發(fā)展戰(zhàn)略：集團公司主要從事投融資和重點項目建設(shè)運營。發(fā)揮國有資本的控制力、影響力和帶動力，引導(dǎo)、集聚社會資本，進行基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性行業(yè)投資；通過上市、股權(quán)投資、管理和交易，實現(xiàn)資本的保值增值，為經(jīng)濟和社會發(fā)展服務(wù)。
六是明確公司戰(zhàn)略方針：
1.產(chǎn)業(yè)發(fā)展：依托集團公司的核心優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)間的內(nèi)在聯(lián)系為基礎(chǔ)，形成以高速公路為核心的交通基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)、高速公路衍生業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、交通類科技開發(fā)業(yè)務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)、資源開發(fā)業(yè)務(wù)等相互促進、共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，推進集團公司的可持續(xù)發(fā)展。
2.資本運營：通過資本運營，盤活資產(chǎn)存量，促進產(chǎn)業(yè)資本和金融資本轉(zhuǎn)化，提高資產(chǎn)流動性，提升融資效率，做大資產(chǎn)總量，為政府基礎(chǔ)性項目提供資金，發(fā)揮國有資本對資源配置、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向作用，實現(xiàn)集團公司價值最大化和資本保值增值。
三、迎難而上、創(chuàng)造一流
作為剛剛組建不到一年的集團公司，在實際運轉(zhuǎn)中遇到前期工作和項目建設(shè)任務(wù)重，籌措資金難；資產(chǎn)移交進展緩慢，嚴重影響了融資工作等困難。集團公司不等不靠，以奮發(fā)有為的姿態(tài)，迎難而上，搶抓機遇，開拓進取，打造四個“一流”：
打造一流業(yè)績：實現(xiàn)半年開工4條高速公路；完成了30億元短期融資券發(fā)行招標工作；與12家銀行簽訂意向額度為1213.5億元戰(zhàn)略合作協(xié)議；完成隆林至百色高速公路建設(shè)投資25.64億元；全年實現(xiàn)營業(yè)收入12.44億元，其中通行費收入11.80億元，利潤7584.23萬元。
打造一流企業(yè)理念：追求高效業(yè)績，努力實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，擔負起更大的社會責任；不斷培育“干放心活、辦放心事、做放心人”的企業(yè)道德觀。培育以“管理上精雕細刻、生產(chǎn)上精耕細作、技術(shù)上精益求精、經(jīng)營上精打細算”為內(nèi)容的精細理念。倡導(dǎo)以“文明建設(shè)、文明經(jīng)營、文明環(huán)境、文明生活”為內(nèi)容的文明理念。不斷培育員工的文明競爭意識，促進企業(yè)文明程度的全面提高。樹立以“科學(xué)嚴謹、敢為人先、勇立潮頭、爭創(chuàng)一流”的創(chuàng)新理念。
打造一流團隊：用“熱忱工作，追求卓越”、“主動積極，勇?lián)熑巍?、“公司利益至上”、“平等和諧，和睦共事”、“設(shè)定目標，全力以赴”、“注重形象，注意細節(jié)，維護（公司）聲譽”六個準則鍛造一支優(yōu)秀的員工隊伍，樹立團隊意識，樹立團隊的利益就是自己的利益、團隊的榮辱就是自己的榮辱的觀念，親密團結(jié),協(xié)作到位，共創(chuàng)佳績。
打造一流企業(yè)文化：用企業(yè)共同愿景統(tǒng)領(lǐng)員工行為，構(gòu)建企業(yè)核心價值觀，為集團公司的持續(xù)發(fā)展提供動力源泉。以“如何做人”和“如何做事”為集中點，潛移默化地把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和奮斗目標，融為廣大員工的創(chuàng)業(yè)思想和行為準則，使員工自覺遵循，形成了“自我否定，自我超越，不斷創(chuàng)新，追求卓越”的工作作風(fēng)和“不進則退，小進也是退”的發(fā)展觀，企業(yè)文化理念與個人價值、企業(yè)共同價值得到了充分的融合，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供強大的動力源泉?！?】
四、理順關(guān)系、形成合力
一是完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范各項管理和經(jīng)營工作。遵循《公司法》和公司章程的規(guī)定和要求，相繼成立了廣西高速公路投資有限公司、廣西交通實業(yè)有限公司等5家子公司；直屬各高速公路管理機構(gòu)改制工作正緊鑼密鼓的展開。
二是積極與中央有關(guān)部委、自治區(qū)有關(guān)單位溝通，爭取支持和幫助；提出了延長5年收費期限等6條政策建議，得到了自治區(qū)人民政府批準；向國家發(fā)改委、交通運輸部和交通廳匯報工作，爭取擴大內(nèi)需投資的支持；初步建立了集團公司與各有關(guān)單位的良好關(guān)系。
三是積極推進資產(chǎn)、人員移交工作。2010年9月24日集團公司與自治區(qū)交通廳簽訂了資產(chǎn)人員移交協(xié)議和債務(wù)交接協(xié)議后，及時組成交接工作組，就資產(chǎn)、人員、業(yè)務(wù)的分割問題達成了共識并簽訂了協(xié)議；還就債務(wù)劃轉(zhuǎn)問題與自治區(qū)交通廳進行反復(fù)溝通，并協(xié)同交通廳、與各家銀行多次協(xié)商，力爭以最快的時間完成債務(wù)移交工作。
四是積極開展調(diào)研溝通活動。集團領(lǐng)導(dǎo)分組專程走訪兄弟省份相關(guān)單位及上級主管部門，聽取國家、相關(guān)省政府和部門對企業(yè)政策及資金的扶持政策措施，研討工程建設(shè)模式、項目管理經(jīng)驗，籌融資、新拓展業(yè)務(wù)等方面，并形成參考價值極高的考察報告，對集團公司今后發(fā)展和決策提供了科學(xué)依據(jù)，也為自治區(qū)爭取國家給予廣西的相關(guān)扶持政策提供了參考。
五、成果顯著、迭起
（一）積極貫徹落實自治區(qū)掀起交通建設(shè)新以及拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的部署，行動迅速，措施得當，成為廣西經(jīng)濟建設(shè)的“引擎”。
集團公司成立伊始，就明確了以完成自治區(qū)黨委、政府交給的各項交通建設(shè)任務(wù)為己任。積極貫徹落實自治區(qū)黨委、政府關(guān)于掀起交通建設(shè)新等重大戰(zhàn)略部署，積極落實自治區(qū)迅速貫徹落實中央增加投資、擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一系列重大政策措施，勇當拉動內(nèi)需的排頭兵，使高速公路建設(shè)成為推動我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展解決就業(yè)問題的強勁“引擎”。去年相繼開工了4個高速公路項目，總投資達231億元，總里程約476公里，覆蓋廣西7個地級市10個縣（市），掀起了一個個，拉動鋼材消費25萬噸、水泥消費260萬噸，創(chuàng)造直接就業(yè)崗位40萬個，間接就業(yè)崗位47萬個。在短短4個月時間，高速公路開工建設(shè)的項目數(shù)量、投資金額和覆蓋范圍，均創(chuàng)廣西高速公路建設(shè)的紀錄。這些項目里程長，投資大，影響大，社會效益大，向社會展示了集團公司的執(zhí)行力和戰(zhàn)斗力，社會效果顯著。
（二）努力打造交通投融資平臺，融資籌資工作取得新進展。
一是積極拓展投融資渠道，搭建廣西交通建設(shè)投融資平臺。10月20日，集團公司順利完成了中短融債券發(fā)行競爭性招標，創(chuàng)下了廣西第一次采取邀請招標方式確定中短融債券承銷商和廣西第一大中短融債券發(fā)行數(shù)額的兩個廣西第一；積極開展信托計劃融資，與多個公司達成融資的初步意向；還積極參加多個國家、項目或投資推介會，為今后投融資合作及開發(fā)東盟市場奠定基礎(chǔ)。
二是積極加強與金融單位溝通合作，取得初步成效。11月19日，集團公司與國家開發(fā)銀行廣西分行等12家駐桂銀行簽訂1213.5億元人民幣戰(zhàn)略合作協(xié)議，這是當時廣西一次性簽定金額最大、合作銀行數(shù)量最多的的銀企合作，為廣西的銀企合作樹立了典范；此外，集團公司已通過8家銀行的授信評級，獲得了一年期信用流動資金貸款13億元，三年期信用流動資金貸款10億元，截止2010年12月底，已到位固定資產(chǎn)貸款6億元、流動資金貸款1億元，還取得了中央預(yù)算內(nèi)資金補助2.2億元；已落實六寨至河池和河池至宜州2條高速公路的項目貸款57億元；取得玉林至鐵山港和欽州至崇左2條高速公路的項目意向貸款91億元。
（三）抓好在建項目建設(shè)，積極推進項目前期工作。