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關(guān)鍵詞：第三產(chǎn)業(yè)；制約因素；對策
一、引言
第三產(chǎn)業(yè)（又稱為“第三次產(chǎn)業(yè)”），是由英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、新西蘭奧塔哥大學(xué)教授費(fèi)希爾1935年在《安全與進(jìn)步的沖突》一書中首先提出來的。第三產(chǎn)業(yè)是整個社會再生產(chǎn)過程不可缺少的組成部分，其增加值同第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)增加值一起構(gòu)成了最重要的經(jīng)濟(jì)總量GDP的來源。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平是一個國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從低級向高級轉(zhuǎn)變的重要標(biāo)志，也是反映一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的重要標(biāo)志之一。
我國的第三產(chǎn)業(yè)在最近30年中發(fā)展迅猛，特別是把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為國策倡導(dǎo)以來，自1992年底到2005年底的13年間，第三產(chǎn)業(yè)增加值增加了近7倍?？偫碓?007年的政府工作報告中,提出要把第三產(chǎn)業(yè)列為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),為第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了空前的良好時機(jī)。
經(jīng)研究表明，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的比重與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著對數(shù)函數(shù)型相關(guān)關(guān)系。加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀的重要體現(xiàn)。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、增加勞動就業(yè)、財政和國民收人的重要途徑，對河南經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展具有多重效應(yīng)，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的戰(zhàn)略意義。近年來，在省委、省政府的正確指導(dǎo)和市場機(jī)制的調(diào)節(jié)下，河南省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了一定程度的優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，取得了顯著的成效。但與東南沿海和其他發(fā)達(dá)省份相比，河南的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有很大差距,存在一些制約因素，需要理論界和實務(wù)界進(jìn)行探索和研究。
二、河南省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
改革開放以后，我國第一和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展對第三產(chǎn)業(yè)的巨大需求逐步顯現(xiàn)并釋放出來，有力地推動了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其在過去幾年形成比較穩(wěn)定的高增長趨勢，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重不斷提高。近年來，作為一個農(nóng)業(yè)大省和人口大省，河南省第三產(chǎn)業(yè)也得到了一定的發(fā)展，其增加值占GDP比重從17.6%增長到30%；而第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員也從1978年的249萬人增加到1272萬人，凈增長超過1000萬人。盡管有一定程度的增長，但目前河南省第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然相對滯后，已經(jīng)成為制約河南經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一大瓶頸。
（一）第三產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平偏低。
第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合水平的一個標(biāo)志。目前，第三產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重世界平均水平為60%，世界上的許多發(fā)達(dá)國家（澳大利亞、法國、德國、英國、和美國）第三產(chǎn)業(yè)已在其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有絕對比重達(dá)70%左右，中等發(fā)達(dá)國家的第三產(chǎn)業(yè)比重也在50%以上。近年來，河南省總體經(jīng)濟(jì)增長顯著，已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長期。隨著中部崛起發(fā)展戰(zhàn)略的實施，河南省加大了對第三產(chǎn)業(yè)的投入，第三產(chǎn)業(yè)增幅加快并取得了成績。但是第三產(chǎn)業(yè)仍然是河南經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的薄弱環(huán)節(jié)，在河南經(jīng)濟(jì)總量中的比重偏低，在全國的位次靠后，同時河南第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次不高，發(fā)展不平衡。2007年數(shù)據(jù)顯示，全國第三產(chǎn)業(yè)增加值占國民經(jīng)濟(jì)比重的39.1%；河南省2007年第三產(chǎn)業(yè)增加值僅占生產(chǎn)總值比重的29.3%。不僅大幅度的低于全國平均水平，更無法與發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)比重的70%相比，甚至僅達(dá)到發(fā)展中國家52.3%的一半多點。2007年為4411.91億元，年增長速度不足13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其生產(chǎn)總值的增長速度。2007年河南省的生產(chǎn)總值只占全國2007年國內(nèi)生產(chǎn)總值（246619億元）的6.11%；其第三產(chǎn)業(yè)增加值僅占全國第三產(chǎn)業(yè)增加值（96328億元）的4.58%，明顯低于前者。這與河南人口大省、農(nóng)業(yè)大省和經(jīng)濟(jì)大省的地位極不相稱。
（二）第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理。
河南省第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部構(gòu)成中，基本上以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，新興服務(wù)業(yè)拓展不足。2005年，河南省交通運(yùn)輸、倉儲、郵電通信業(yè)及批發(fā)和零售貿(mào)易、住宿和餐飲業(yè)等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)完成增加值1544.35億元，占服務(wù)業(yè)增加值總量的45.8%。而信息軟件業(yè)、金融保險、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)的比重較低，信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)僅占服務(wù)業(yè)增加值的4.5%，金融保險業(yè)僅占服務(wù)業(yè)增加值的5.7%，房地產(chǎn)業(yè)僅占服務(wù)業(yè)增加值的9.4%。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)占的比重較高，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重偏低，特別是具有比較優(yōu)勢、代表產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的金融保險、房地產(chǎn)開發(fā)、信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、旅游會展、現(xiàn)代物流、科技文化、教育衛(wèi)生等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不足，產(chǎn)業(yè)層次有待提升。限制第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因是河南省的工業(yè)結(jié)構(gòu)比較粗放，能源、原材料及初加工等勞動密集型產(chǎn)業(yè)占了較大的比重，深加工、高新技術(shù)、金融、保險等技術(shù)密集型、資金密集型、智力密集型和服務(wù)密集型產(chǎn)業(yè)所占的比重較小。由于前者對資源、勞動力需求較大，后者對技術(shù)、人才、信息、市場等需求較多，因此，可以說河南的工業(yè)結(jié)構(gòu)不合理在一定程度上制約了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
（三）產(chǎn)業(yè)化、市場化、社會化程度低。
河南省第三產(chǎn)業(yè)中除批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲、中介以及其他個人生活服務(wù)行業(yè)相對開放，非公有制成份比重較大外，大多數(shù)行業(yè)開放程度低，主要還是國有經(jīng)濟(jì)，市場競爭不充分，管理體制和運(yùn)營機(jī)制不合理。此外，文化、科技等行業(yè)的公益性、福利性的事業(yè)和經(jīng)營性的產(chǎn)業(yè)長期混合在一起，沒有形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)；旅游業(yè)管理體制不順，多頭管理，市場分割，資源配置低效；房地產(chǎn)業(yè)、中介行業(yè)發(fā)展不規(guī)范、市場監(jiān)管不嚴(yán)、服務(wù)質(zhì)量問題較多；交通運(yùn)輸、批零貿(mào)易和餐飲業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)也存在改造升級步伐慢，規(guī)?；图s化程度低，管理粗放，技術(shù)落后，不注重品牌效應(yīng)等問題。
（四）缺乏推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才與技術(shù)。
經(jīng)濟(jì)競爭的核心是人才的競爭。目前河南有關(guān)專業(yè)人才相對匱乏。第三產(chǎn)業(yè)尤其是知識密集型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如金融、保險、物流、信息、軟件、研發(fā)、技術(shù)推廣、電子商務(wù)、法律、管理等知識密集型服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，需要大量的專門人才。從第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才隊伍狀況看，其從業(yè)隊伍整體素質(zhì)不高。新興服務(wù)業(yè)人才缺乏，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)對人才的吸引力不強(qiáng)，首先，第三產(chǎn)業(yè)還難以從市場上尋覓到滿意的從業(yè)人才，許多科技、咨詢服務(wù)等中介機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，經(jīng)營能力和誠信度較差，對高素質(zhì)服務(wù)人才缺乏吸引力；其次，科技服務(wù)機(jī)構(gòu)急缺具有企業(yè)家素質(zhì)的高級管理人才和高專業(yè)素質(zhì)的咨詢服務(wù)執(zhí)業(yè)專家；第三，對咨詢服務(wù)執(zhí)業(yè)專家隊伍建設(shè)，河南乃至全國尚沒有建立培訓(xùn)制度及相應(yīng)的能力認(rèn)定制度。河南省目前第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，人才特別是高層次的人才短缺已成為制約河南第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。
三、加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策與建議
目前，隨著經(jīng)濟(jì)的全球化程度的不斷深化和國家宏觀政策的調(diào)整，河南省第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨十分難得的發(fā)展機(jī)遇：一是國外資本正在加速流向第三產(chǎn)業(yè)；二是國家高度重視第三產(chǎn)業(yè)，并制定了一系列促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)及政策；三是消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型正在促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)快速增長；四是河南省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展已具備相應(yīng)的條件，發(fā)展?jié)摿Υ?。加快河南第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要應(yīng)做好以下幾個方面的工作：
（一）重視發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，建立第三產(chǎn)業(yè)的自我發(fā)展機(jī)制。
各級政府應(yīng)認(rèn)識到加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是落實科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展、不斷滿足人民生活需求、構(gòu)建和諧社會的客觀要求；是推動和服務(wù)于河南省工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，緩解日益加大的資源環(huán)境約束、勞動力轉(zhuǎn)移壓力的重要舉措；是河南省全面建設(shè)小康社會、奮力實現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略選擇。在今后相當(dāng)長的一段時期，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將成為河南省經(jīng)濟(jì)工作的一項重要任務(wù)之一。河南第三產(chǎn)業(yè)缺乏競爭力，與河南第三產(chǎn)業(yè)的許多企業(yè)經(jīng)營不善，以及第三產(chǎn)業(yè)的相關(guān)機(jī)關(guān)、團(tuán)體和事業(yè)單位由于改革步伐落后而過分沿襲計劃體制造成的低效率有關(guān)。因此，對于營利性的企業(yè)應(yīng)鼓勵和引導(dǎo)他們盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實行科學(xué)化的經(jīng)營管理，努力做大做強(qiáng)，爭創(chuàng)品牌，通過對現(xiàn)代科技新成果的吸納加快現(xiàn)代化進(jìn)程，鼓勵跨部門、跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨所有制的合作。對于地質(zhì)勘查、文化、衛(wèi)生、體育、咨詢等行業(yè)的事業(yè)單位，則應(yīng)依據(jù)情況讓更多的單位走向市場，增強(qiáng)行業(yè)的競爭程度，改革內(nèi)部計劃體制沿襲下來的后勤服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制，通過社會化運(yùn)作提高效率。
（二）調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升第三產(chǎn)業(yè)的競爭力。
積極推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)體制改革，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，大力發(fā)展新興服務(wù)業(yè)。加快推進(jìn)金融、城市公用事業(yè)等壟斷行業(yè)體制改革和機(jī)制轉(zhuǎn)換，實行政企、政資、政事分開，引入競爭機(jī)制，提高市場化程度。培育扶持第三產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。圍繞國有企業(yè)改革和第三產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，加快河南省大型第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展。在報業(yè)、廣電、旅游、房地產(chǎn)、現(xiàn)代物流、金融保險、科技信息服務(wù)等領(lǐng)域選擇一批具有競爭力的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，通過兼并、聯(lián)合、重組、加盟、上市等方式，發(fā)展成為具有多元化投資主體、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑤椛鋷幼饔脧?qiáng)的大型企業(yè)集團(tuán)，打造第三產(chǎn)業(yè)知名品牌，提高產(chǎn)業(yè)集中度和市場競爭力。扶持有條件的服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，形成一批擁有服務(wù)品牌、多元投資、具有較強(qiáng)競爭力的第三產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)化、網(wǎng)絡(luò)化、品牌化經(jīng)營。支持有競爭能力的服務(wù)企業(yè)走出去，開展跨國經(jīng)營，拓展國際市場。發(fā)揮人口和市場潛力優(yōu)勢，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)交易，推動房地產(chǎn)健康發(fā)展。繼續(xù)深化文化、科技、教育、衛(wèi)生、體育、金融等社會服務(wù)業(yè)改革，提高產(chǎn)業(yè)層次和水平。大力發(fā)展金融保險、信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、旅游會展、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)。發(fā)揮河南文化大省的文化資源優(yōu)勢，加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)，逐步把文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)培育成為河南省新的支柱產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)，發(fā)揮第二產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)的帶動和促進(jìn)作用。
（三）加快第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、市場化改革。
改革當(dāng)前河南省在第三產(chǎn)業(yè)一些領(lǐng)域?qū)嵭械膰?yán)格的市場準(zhǔn)入制度，打破如金融保險、醫(yī)院、教育、文化等行業(yè)的壟斷經(jīng)營狀態(tài)，引進(jìn)公平競爭機(jī)制，激發(fā)企業(yè)活力。河南由于過去計劃體制較深入，同時在市場化改革和對外開放中步伐較緩慢，使得民營經(jīng)濟(jì)和外資經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足，資源的合理有效流動缺乏制度保障。因此，在新的時期，應(yīng)積極按照市場經(jīng)濟(jì)的要求，鼓勵非公有制經(jīng)濟(jì)在更廣泛的領(lǐng)域參與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅持多渠道、多層次、多形式增加對第三產(chǎn)業(yè)的投入，放寬對民營資本和外資的投資限制，鼓勵符合條件的企業(yè)進(jìn)入資本市場融資。按照市場主體資質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成公開透明、管理規(guī)范和全行業(yè)統(tǒng)一的市場制度。在市場化的方向上通過擴(kuò)大開放，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)管理體制、組織形式的創(chuàng)新，從而形成河南第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的比較優(yōu)勢。
（四）構(gòu)筑第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才支撐體系。
河南省每年都有一些經(jīng)濟(jì)技術(shù)人才培養(yǎng)出來，但由于人才激勵機(jī)制不健全，在與發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)的競爭中，出現(xiàn)人才流失問題，存在阻礙現(xiàn)存人力資源發(fā)揮作用的不利機(jī)制，導(dǎo)致第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏強(qiáng)有力的人才支持，從而形成了產(chǎn)業(yè)競爭力不足的局面。加快培養(yǎng)社會急需的信息服務(wù)、金融、保險、各類中介服務(wù)、服務(wù)業(yè)政策與管理以及熟悉國際服務(wù)貿(mào)易規(guī)則等方面的人才。有計劃地在省內(nèi)高等學(xué)校和中等職業(yè)學(xué)校增設(shè)第三產(chǎn)業(yè)緊缺的專業(yè)，改革教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法，增加緊缺專業(yè)招生規(guī)模。拓寬人才培養(yǎng)途徑，積極吸引和聘用物流、旅游、會議展覽、教育培訓(xùn)、商貿(mào)流通、文化傳媒、休閑娛樂、體育健身等領(lǐng)域急需的高層次策劃、管理、經(jīng)紀(jì)人才。加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)崗位技能培訓(xùn)，提高現(xiàn)有第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。加強(qiáng)對下崗失業(yè)人員和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移人員從事第三產(chǎn)業(yè)的再就業(yè)培訓(xùn)工作，全面推行服務(wù)業(yè)職業(yè)資格證書制度。
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關(guān)鍵詞：第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
一、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢
（一）貿(mào)易服務(wù)收入穩(wěn)定增長
2007年，全州社會消費(fèi)品零售總額75.94億元，增長20.3%，扣除價格因素，增長13.5%。其中：批發(fā)和零售業(yè)零售額62.37億元，增長19.1%；住宿和餐飲業(yè)零售額10.57億元，增長19.8%；其他行業(yè)零售額3.00億元，增長54.5%。運(yùn)輸服務(wù)業(yè)務(wù)量增長，全社會客運(yùn)量比上年增長7.7%，旅客周轉(zhuǎn)量增長13.0%；貨運(yùn)量增長13.4%；貨物周轉(zhuǎn)量增長11.2%。交通運(yùn)輸、倉儲、郵政、批發(fā)零售、住宿餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)收入達(dá)25.26億元，占第三產(chǎn)業(yè)總值的31.1%，比上年略有上升，貿(mào)易服務(wù)收入穩(wěn)定增長。
（二）產(chǎn)品外貿(mào)出口特色突出
2007年，全州外貿(mào)實現(xiàn)進(jìn)出口總額4101萬美元，增長12.8%。出口特色產(chǎn)品包括食用植物、莼菜、薇菜干、茶葉、綠茶、中藥材、紡織品、醫(yī)藥原料、金屬硅等9類20余個品種。其中，金屬硅、中藥材、醫(yī)藥原料、綠茶、茶葉等品種出口額分別比上年增長486.7%、125.3%、59.8%、7.6%、7.4%，突出了州域資源開發(fā)特色與產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢。
（三）旅游業(yè)務(wù)收入高速增長
2007年，全州加快旅游業(yè)發(fā)展，新增國家2A旅游景區(qū)6處，星級飯店9家，旅行社5家，國家級農(nóng)業(yè)旅游示范點3處，省級農(nóng)業(yè)旅游示范點7處。全年旅游外匯收入429.05萬美元；國內(nèi)旅游收入3.74億元，增長62.8%；累計旅游綜合收入17.53億元，增長62.3%。旅游綜合收入占第三產(chǎn)業(yè)總值的21.6%。
（四）金融保險業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展
2007年末全州金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額231.97億元，比年初增長22.9%；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額147.46億元，比年初增長20.0%。年末全州有各類商業(yè)保險中心支公司10家，分支機(jī)構(gòu)175個，全年實現(xiàn)保費(fèi)收入6.11億元，比上年增長13.4%。
（五）高新技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)興盛
2007年，全州有廣告經(jīng)營單位93家（其中廣告公司36家），從業(yè)人員800余人，實現(xiàn)廣告經(jīng)營額3300萬元，比上年增長28%以上；電信通訊產(chǎn)業(yè)全年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入比上年增長20%以上；科研成果轉(zhuǎn)化、科技信息服務(wù)、電腦農(nóng)業(yè)、軟件技術(shù)應(yīng)用、互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行、網(wǎng)絡(luò)營銷等為特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入效益增長活力。高新技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)綜合收入額占第三產(chǎn)業(yè)總值的15%以上，是州域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的支柱力量。
（六）民族文化產(chǎn)業(yè)效益初顯
2007年，全州廣播電視收入5778.32萬元；印刷復(fù)制業(yè)務(wù)收入1.9億元；報業(yè)收入4000萬元；9個專業(yè)藝術(shù)表演團(tuán)體全年完成演出1743場，文藝演出收入264.4萬元；圖書音響制品年銷售額達(dá)1億元以上；民族工藝產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值已達(dá)1500余萬元，上繳收稅40余萬元。上述收入占第三產(chǎn)業(yè)總值的5%以上，已成為全州民族文化產(chǎn)業(yè)中的主要產(chǎn)業(yè)，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（七）非營利比重上升
2007年非營利收入達(dá)30.89億元，比上年增長14.9%；收入額占第三產(chǎn)業(yè)總值的38%，比2006年的37.9%有所上升。第三產(chǎn)業(yè)總值中，營利收入占62%，比2006年約有下降。
二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動因分析
（一）投資拉動
1.第三產(chǎn)業(yè)投資增長快于第一二產(chǎn)業(yè)，從而拉動產(chǎn)業(yè)快速增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資116.09億元，比上年增長32.6%。在投資完成額中，第一產(chǎn)業(yè)投資7.85億元，增長42.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資54.45億元，增長20.5%，第三產(chǎn)業(yè)投資53.79億元，增長46.1%；每億元投資分別實現(xiàn)三產(chǎn)業(yè)增加值1.512億元、社會商品零售總額1.412億元。
2.房地產(chǎn)投資拉動商品房銷售收入及物業(yè)管理增長。全年房地產(chǎn)企業(yè)完成投資16.22億元，增長95.7%。全州商品房屋竣工面積61.71萬平方米，增加28.85萬平方米，增長87.8%；商品房屋銷售面積64.11萬平方米，增加18.13萬平方米，增長39.4%；商品房屋銷售額10.99億元，增長71.0%。2007年底，已有391萬平方米房屋實行小區(qū)物業(yè)管理，占全州城鎮(zhèn)房屋總面積的14%。
3.城鎮(zhèn)建設(shè)投資增長拉動傳統(tǒng)服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)升級。全年全州城市建設(shè)在建項目270余個，完成投資26億元，新建城市道路24條，新建城市橋梁4座，新增黑色化道路面積32萬平方米；州城建設(shè)開工74個重點項目，完成投資10.3億元；全州現(xiàn)有招商引進(jìn)的省內(nèi)知名連鎖超市4家、規(guī)模較大的批發(fā)零售與超市企業(yè)60余家、工商注冊批發(fā)零售個體商業(yè)戶7000余家，共有從業(yè)人員15萬人以上。
（二）產(chǎn)業(yè)聯(lián)動
1.第一二產(chǎn)業(yè)發(fā)展為三產(chǎn)發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)。農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖、產(chǎn)品加工與外貿(mào)出口的聯(lián)動：茶葉是全州歷史悠久的特色支柱產(chǎn)業(yè)之一，2007年茶葉總產(chǎn)量28673噸，比上年增長16.2%；精制茶加工量21876噸，比上年增長12.0%；外貿(mào)出口額417.69萬美元，比上年增長7.5%。2007年，全州中成藥加工業(yè)增加年生產(chǎn)能力2000噸，為當(dāng)年中藥材出口增長125.3%創(chuàng)造了條件。
2.第三產(chǎn)業(yè)為一二產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供支持和服務(wù)。從金融平均支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，2007年全州貸款147.82億元，每億元貸款分別實現(xiàn)GDP總值1.423億元、實現(xiàn)一產(chǎn)業(yè)增加值0.54億元、實現(xiàn)二產(chǎn)業(yè)增加值0.34億元。由此可見貸款支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度。
3.第三次產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的互動。2007年全州對外貿(mào)易中，醫(yī)藥原料的出口大幅增長（59.8%），出口大幅下降（35.3%）。內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，在金屬硅、中藥材、醫(yī)藥原料等產(chǎn)品出口大幅增長的情況下，莼菜、紡織品、薇菜干等產(chǎn)品出口下降，分別降低50.0%、23.9%、14.7%。
（三）政策鼓動
從宏觀上看，2007年3月國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出到2010年，全國服務(wù)業(yè)產(chǎn)值比重比2005年提高3個百分點，就業(yè)比重提高4個百分點；到2020年，全國服務(wù)業(yè)產(chǎn)值比重超過50%，就業(yè)容量顯著增加，基本實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的轉(zhuǎn)變。
（四）城鄉(xiāng)互動
1.城鎮(zhèn)建設(shè)和管理邁上新臺階，城市形象得到明顯提升。恩施市、來鳳縣創(chuàng)建省級園林城市工作通過省建設(shè)廳檢查驗收。年末全州城鎮(zhèn)化率為24%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率31.7%。
2.穩(wěn)步推進(jìn)全州“百鎮(zhèn)千村”示范工程建設(shè)。2007年，全州爭取省建設(shè)廳“百鎮(zhèn)千村”基礎(chǔ)設(shè)施專項補(bǔ)助資金575萬元，42個示范村的村莊整治工作全部啟動。實施“萬村千鄉(xiāng)”市場工程，農(nóng)村商品流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)得到加強(qiáng)，全年新建了59個鄉(xiāng)級和587個村級農(nóng)家店（農(nóng)村超市），縣、市以下農(nóng)村消費(fèi)品零售額增長率（24.2%）高于市、縣城市消費(fèi)品零售額增長率（18.0%）。
（五）信息促動
2007年，全州159個行政村聯(lián)通廣播電視網(wǎng)絡(luò)，廣播綜合人口覆蓋率達(dá)94.56%，電視綜合人口覆蓋率達(dá)94.85%。
（六）交通帶動
鐵路、高速公路在建擴(kuò)大了消費(fèi)需求。完善現(xiàn)有公路、民航、水運(yùn)等交通基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)先發(fā)展城市公共交通，形成便捷、通暢、高效、安全的綜合運(yùn)輸體系，成為第三產(chǎn)業(yè)特別是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要條件。
（七）環(huán)境引動
2007年，全州環(huán)境保護(hù)投入1.67億元，占全州生產(chǎn)總值的0.8%，比上年提高0.02個百分點。環(huán)境監(jiān)督管理加強(qiáng)，小水泥、小火電、小造紙企業(yè)和城市污水等四個專項治理工作成效明顯，環(huán)境質(zhì)量穩(wěn)定改善。
（八）收入牽動
一、怎樣讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際履行保修義務(wù)？
根據(jù)建設(shè)部的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多投資者大多數(shù)是成立一個與自己獨立的項目公司（也是其子公司）來對某一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》也規(guī)定，以依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。也就是說規(guī)定了在合作開發(fā)房地產(chǎn)時合作雙方應(yīng)當(dāng)共同投資設(shè)立一個與各投資者都獨立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。這些規(guī)定本來是為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督與管理，但實踐中卻反而成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的手段。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多項目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機(jī)關(guān)予以吊銷。在這種情形時，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不存在了，誰來給你保修呢？都只不過是一句空話而已。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴(yán)格的法人有限責(zé)任制度，當(dāng)房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn)問題時很難追究到實際投資人的責(zé)任，現(xiàn)行的法人有限責(zé)任制度也就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的重要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個重要原因。項目公司不存在了，也無法追究到實際投資者的責(zé)任，業(yè)主的權(quán)利如何真正保障呢？看來不僅僅是司法實踐中面臨的一個問題，也是我國房地產(chǎn)立法與管理等方面存在的一個重要問題。
二、為什么會出現(xiàn)重復(fù)出售與抵押？
重復(fù)出售與抵押，本來是一件很容易管理與控制的事情。由于不動產(chǎn)出售與抵押在我國都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續(xù)。預(yù)售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會讓買受人無法可查無處可查呢？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)騙取了國有銀行的資金，說不定會讓全國的納稅人來承擔(dān)這些損失，畢竟不是直接讓買受人損失。但是如果騙取是某一個具體的公民的錢，可就很不一樣了，要知道這些錢也許就是一個人或者一個家庭多少年來的所有積蓄，也可能是一角一元節(jié)約積攢起來的血汗錢啊。本來法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變動登記的一個重要目的就是公示，從而使有關(guān)交易相對人能夠清楚知道該標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對與預(yù)防風(fēng)險。但是，我們的某些政府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的，也根本沒有向老百姓負(fù)責(zé)的觀念，故意或過失地忘記了自己的職責(zé)。一個只要認(rèn)真的履行了自己的職責(zé)、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題，為什么竟然屢見不鮮的如此嚴(yán)重的出現(xiàn)了呢？難道我們的某些政府主管部門不能對其行為進(jìn)行反思、不能從這類事件中得到一些啟示嗎？
三、業(yè)主委員會是什么？享有什么權(quán)利承擔(dān)什么義務(wù)？
我們都知道在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會，但是業(yè)主委員會有什么法律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來看，僅有《物業(yè)管理條例》中有所涉及。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。而對于業(yè)主委員會是什么樣的性質(zhì)卻未見任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。根據(jù)民法理論及民法通則的規(guī)定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業(yè)主委員會顯然不具備任何一種類型的特征與要求。它既不是經(jīng)過工商管理部門登記成立的營利性組織，也不是經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記成立的非營利性組織（如社團(tuán)法人等），因為向房地產(chǎn)主管部門備案并不能使其當(dāng)然成為一個合法的民事主體。那么它與物業(yè)管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會又是什么樣的關(guān)系呢？因此，對于業(yè)主委員會的性質(zhì)與地位，現(xiàn)有的規(guī)定既不明確也不準(zhǔn)確，操作性極差，也會給權(quán)利的行使帶來負(fù)面的影響。
四、如何正確、妥善處理房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行為？
房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是針對銀行，后者主要是針對買受人，而犯罪者多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理制度、金融制度等各項原因都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留下了實施犯罪的足夠空間。試想一下，一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權(quán)（也許取得土地使用權(quán)的價格也是很低很低），然后不僅可以把土地使用權(quán)抵押給銀行融資，甚至在房屋剛破土動工后就又可以把房屋以各種形式各種名義（比如是內(nèi)部認(rèn)購啊等等）賣出去再從買受人那里得到首期購房款，根本就不必要自己拿出多少錢來，但這些似乎還不算過分。某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是瘋狂的進(jìn)行重復(fù)抵押與按揭，如果運(yùn)氣好，房賣了錢賺了，什么事都沒有；如果運(yùn)氣不好，也早已攜款潛逃，留下這些可憐的購房人給政府算了。萬一被拘捕了，說不定也會有些地方政府總是想方設(shè)法不讓這些人被判刑，否則誰來幫他們處理這一堆亂事誰替他償還這些債務(wù)呢？說不定某些政府為了穩(wěn)定大局，也可能會把某些納稅人的錢來替他們彌補(bǔ)這些損失呢，或者是采取其他方法來變相處理算了。就算是被判了刑蹲了監(jiān)獄，反正有了足夠多的錢，說不定在監(jiān)獄里也會過得很痛快，也會比那些可憐的小業(yè)主日子過得好多了啊，所以也難怪他們樂此不疲如此“操作”。再加上刑法條款中對上述兩種犯罪的認(rèn)定也存在一定的困難，而且司法實踐中的刑事責(zé)任民事處理化也比較普遍，的確無法讓這些房地產(chǎn)開發(fā)商們望而卻步。總的說起來原因大概就是一個：處罰得太輕了。如果給他重重的處罰，罰得讓他們傾家蕩產(chǎn)，罰得讓他們不敢有這個想法，他們還敢這樣去做嗎？看來，不僅要完善相關(guān)的法律規(guī)定，也要讓司法機(jī)關(guān)與政府部門切實按照法律規(guī)定來處理，以預(yù)防和打擊房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行為。
五、政府主管部門及有關(guān)組織應(yīng)當(dāng)做些什么？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點,與之相應(yīng)的會計核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計的難度。筆者認(rèn)為,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請評估機(jī)構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進(jìn)行開發(fā)時,將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計時應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r進(jìn)行對比,對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認(rèn)問題,企業(yè)會計制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計價的原則,在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時,先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實際取得該土地所支付的價款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
(一)將預(yù)收售房款長期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬,不確認(rèn)收入。
(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。
(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時,往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實。
對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計時除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對;將經(jīng)營收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計方法,查實企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
(一)隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計或少計開發(fā)成本。
(二)不遵循借款費(fèi)用的計量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾ⅰ８鶕?jù)借款費(fèi)用的計量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應(yīng)將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項目的借款費(fèi)用時,不是按規(guī)定的方法計算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務(wù)報告的需要,在開發(fā)成本和財務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤;對于計入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用,在各開發(fā)項目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計量,而是隨意分?jǐn)?造成各開發(fā)項目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。(三)不同類型商品房的經(jīng)營成本計算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完畢,進(jìn)行銷售時,將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本;此外,企業(yè)還通過虛報工程結(jié)算,虛報堪費(fèi)、虛報回遷安置費(fèi)、虛報土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題,建議審計時除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價表或平均標(biāo)定地價資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項目概預(yù)算、項目投資可行性研究報告和項目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算;運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計方法,根據(jù)總投資或預(yù)計總收入的一定比例,對規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。
四、漏繳規(guī)費(fèi)
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。
對于上述問題,建議審計人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費(fèi)與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對比,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對該土地進(jìn)行開發(fā)時,其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時,該土地使用權(quán)的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項耐用消費(fèi)貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。
1．物權(quán)法的基本內(nèi)容
《物權(quán)法》的第一條規(guī)定：“為了維護(hù)國家基本的經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。”從這里可以推知，物權(quán)法建立的目的是確定財產(chǎn)歸屬與財產(chǎn)利用的秩序。
《物權(quán)法》的基本內(nèi)容主要包括以下五個方面的內(nèi)容：
1.1對物的使用確立好秩序，比如物業(yè)管理、調(diào)整好相鄰關(guān)系等。
1.2確立財產(chǎn)歸屬制度。也就是社會主體對那些有價值的資源的歸屬權(quán)，對權(quán)利的邊界進(jìn)行劃定，對有價值資源歸屬與利用，確定好秩序，防止出現(xiàn)紛爭。
1.3當(dāng)物權(quán)遭到侵占與侵害之時，如何才能獲得救濟(jì)。
1.4物權(quán)法中規(guī)定了在社會大眾對物權(quán)不喪失的前提之下，經(jīng)營物或者是利用物提供了一定的手段，這主要是給予設(shè)立他物權(quán)或者他項權(quán)的實現(xiàn)，比如租賃使用權(quán)、抵押權(quán)、居住權(quán)、質(zhì)押權(quán)、用益權(quán)。物權(quán)法調(diào)整的是所有權(quán)人和他項人之間的基本的關(guān)系，調(diào)整他項人和第三人之間的關(guān)系，盡量做到物盡其用。
1.5確立物權(quán)取得的相關(guān)原則?！段餀?quán)法》中規(guī)定了通過哪些具體的方式、具有哪些條件之下，才可以取得沒有主人的財產(chǎn)與從別人手中獲得財產(chǎn)。在相關(guān)的原則明確以后，這為社會大眾更好的獲取財富提供了途徑。
2．物權(quán)法的功能
市場經(jīng)濟(jì)中進(jìn)行交換的基礎(chǔ)是財產(chǎn)權(quán)，然而需要對財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行規(guī)范的法律上的基礎(chǔ)就是物權(quán)法。由此可以看出，物權(quán)法是市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。從某種意義上來說，正是由于財產(chǎn)人對自己的物進(jìn)行自主處分的權(quán)利，擁有契約自由與貿(mào)易自由，才能建立競爭的市場經(jīng)濟(jì)新秩序。從某種意義上來講，對財產(chǎn)進(jìn)行平等的保護(hù)，也就是對市場經(jīng)濟(jì)的主體與市場經(jīng)濟(jì)的秩序進(jìn)行保護(hù)。物權(quán)法對政府行為的規(guī)范方面，也能起到積極的作用。物權(quán)法將將個人與政府所各自擁有的權(quán)利進(jìn)行了劃分，政府所行使的權(quán)利的界限。所有權(quán)具備怕他性，這不僅包含了個人，還包括了政府。所有權(quán)人在一定的法制的范圍之內(nèi)，能夠自由行使對財產(chǎn)或者是物的支配權(quán)，并且政府也應(yīng)該對這種權(quán)利的行使給予尊重與保護(hù)。這種權(quán)利的尊重與保護(hù)，是對政府權(quán)力的制約，同時政府也不能夠代替所有權(quán)人行使其權(quán)利，也不能干預(yù)或者是妨礙個人權(quán)利的行使，否則，就會構(gòu)成“侵權(quán)”。所以，政府需要及時轉(zhuǎn)變角色。政府在整個市場經(jīng)濟(jì)中的角色應(yīng)該是中立的，其任務(wù)定位在服務(wù)商，在某些平等的主體之間可以通過相關(guān)的民事行為來完成其事項，政府在這種情況下就不應(yīng)該進(jìn)行插手，否則的話，往往會造成許多不正確的干預(yù)；對那些需要政府進(jìn)行干預(yù)和限制的私人權(quán)利之時，這時往往需要動用行政手段來加以完成，在使用行政手段的過程中，一定要有合適的理由，這就是公共利益或者是社會利益。政府不能夠?qū)⑹侄位蛘呤墙巧M(jìn)行混淆，更不能將行政行為與民事行為加以混淆。在法治的國家之中，政府首先就應(yīng)該做到守法。有關(guān)的法律并不僅僅是寫在了法律條文之上的，需要始終貫徹于法的精神之中，其中的最重要的內(nèi)容最基本的內(nèi)容就是對所有權(quán)加以尊重。
二、從物權(quán)法的視野來認(rèn)識房地產(chǎn)管理
物權(quán)法上的物，實際上是包含了動產(chǎn)與不動產(chǎn)，其中不動產(chǎn)是指土地及土地上的附著物，附著物主要包括了建筑物，比如房屋；蘊(yùn)藏物，比如礦產(chǎn)；生長物，比如樹木等等。在我國，土地的所有權(quán)屬于國家所有，或者是屬于農(nóng)民集體所有，并且這兩種所有權(quán)從某種程度上來講，是不能夠進(jìn)行交易的，不能夠?qū)χ苯訉梢闪鬓D(zhuǎn)的不動產(chǎn)制度進(jìn)行支撐。這實際上就說明了兩類所有權(quán)在創(chuàng)設(shè)的上面，可以對土地的使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這便是不動產(chǎn)物權(quán)的核心所在。物權(quán)法中所規(guī)定的建設(shè)方面用地的使用權(quán)、土地承包的經(jīng)營權(quán)、宅基地的使用權(quán)等，實際上都屬于土地使用權(quán)的范圍之中，這三種形式實際上構(gòu)成了不同的權(quán)屬與用途的土地使用權(quán)體系。建設(shè)用地方面的使用權(quán)能夠成為房地產(chǎn)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)要想取得不斷的發(fā)展，離不開建設(shè)用地的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、開發(fā)與流轉(zhuǎn)制度與之后的房屋交易方面的制度。只有這樣，物權(quán)法和房地產(chǎn)的管理才能夠密切相關(guān)。但是需要值得一提的是，當(dāng)前已經(jīng)建立了關(guān)于房地產(chǎn)的法律體系，實際上指的是《城市房地產(chǎn)管理法》為核心，包括多個層次的立法方面的體系。目前已經(jīng)頒發(fā)的相關(guān)的法律法規(guī)，都是從行政規(guī)范與監(jiān)督的角度來制定的，從相關(guān)法律頒布來看，基本上都是突出了行政管理方面的色彩，就是從管理的角度來對房地產(chǎn)權(quán)加以規(guī)范。國家角色實際上是具備了雙重的屬性的，國家是土地的所有者，同時也是土地利用方面的管理者。在整個立法的過程中，全部的立法是沒有對國家的角色，進(jìn)行正確的劃分，經(jīng)常會出現(xiàn)將兩種角色，出現(xiàn)混淆的現(xiàn)象，，對那些本該通過民事方式來進(jìn)行處理的事項，使用行政手段的方式來進(jìn)行處理，這樣做的結(jié)果是很容易導(dǎo)致國家的權(quán)力出現(xiàn)膨脹，使得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人出現(xiàn)權(quán)利上的萎縮，這很容易產(chǎn)生由于行政方面的過多干預(yù)、國家利益也被過多的保護(hù)。可以這樣說，物權(quán)法實際上是要求在對房地產(chǎn)管理的認(rèn)識中，需要從物權(quán)法的這一角度重新來進(jìn)行審視。
三、物權(quán)法對房地產(chǎn)管理的影響
1．物權(quán)法對房地產(chǎn)開發(fā)管理的影響
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場之中出現(xiàn)的商品房，以及各種的商用性質(zhì)的建設(shè)用地出現(xiàn)等，都是由于對土地的使用權(quán)進(jìn)行有償出讓，這恰恰是政府對土地所有權(quán)管理之后的結(jié)果。以前，政府既是被當(dāng)作是土地的所有者向全社會來出讓的規(guī)則，維護(hù)好房地產(chǎn)市場的良性秩序，對違規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督與懲治。需要特別注意的是，在以前體制之下能夠大量劃撥土地，還存在商業(yè)化利用的多種途徑，這些轉(zhuǎn)化的標(biāo)準(zhǔn)或者條件的掌握，都是在政府部門，并且具有一定的隨機(jī)性。物權(quán)法頒布的情況下，對土地的使用權(quán)進(jìn)行科學(xué)合理的劃撥與出讓，能夠使土地的使用權(quán)真正是用在公益上的目的，保證政府的公共利益和目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，這也將成為政府土地規(guī)劃與管理的基本任務(wù)。對于土地使用權(quán)的出讓，加強(qiáng)對土地規(guī)劃方面的管理，進(jìn)一步嚴(yán)肅對土地規(guī)劃方面的權(quán)威性，這將是對政府執(zhí)政能力的最大的考驗。在物權(quán)法中規(guī)定，在建設(shè)用地的使用權(quán)，在期限滿之前，因為是公共利益需要對土地進(jìn)行提前回收的，應(yīng)該按照征收規(guī)定，對土地之上的房屋和其他的不動產(chǎn)給予經(jīng)濟(jì)方面的補(bǔ)償，并且還需要歸還土地出讓金。如果是在征收之前進(jìn)行出讓，而將某一片的土地的定位為住宅用地，但是由于時代的發(fā)展，需要修路或者是其他的公共設(shè)施的話，這時需要去面對那些已經(jīng)作為是私權(quán)的建設(shè)用地，使用權(quán)人對土地的使用權(quán)回收和在土地上的建筑進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯栴}。在當(dāng)今物權(quán)法的視閾下，土地的使用權(quán)已經(jīng)是受到物權(quán)法所保護(hù)的私權(quán)，協(xié)調(diào)物權(quán)法和現(xiàn)行的法針對土地使用權(quán)的交易方面的限制也是要進(jìn)行詳細(xì)研究的。比如，在現(xiàn)行的法律之中需要將土地的使用權(quán)取得之后，需要具有25%的投資，才可以進(jìn)行交易，這種限制條件是否在新的法律環(huán)境之下，才能夠繼續(xù)進(jìn)行合理交易，這就是需要值得探討的問題。在土地使用權(quán)的續(xù)期方面，在使用權(quán)終止之時，地上建筑物的使用權(quán)在補(bǔ)償方面，都需要對土地使用權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)利加以尊重，需要對國家所有權(quán)進(jìn)行合理使用。與此同時，政府對房地產(chǎn)開發(fā)往往是延伸至房地產(chǎn)開發(fā)中的各個環(huán)節(jié)，從房地產(chǎn)相關(guān)項目的立項審批一直到竣工驗收，提升審批與執(zhí)法方面的透明度，創(chuàng)造公正、公平與有序的交易環(huán)境等方面，都需要政府對這些問題進(jìn)行深入細(xì)致的思考。需要加以明確的是，政府對房地產(chǎn)進(jìn)行管理的根本目的是為了充分保護(hù)好交易的安全，保證土地使用權(quán)進(jìn)一步的物權(quán)化，并盡量減少其中的必要的干預(yù)，這需要對政府角色進(jìn)行重新定位。
2．物權(quán)法對房地產(chǎn)交易管理的影響
當(dāng)前政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理方面，還是表現(xiàn)在政府實行的管制行為，已經(jīng)逐漸擴(kuò)展到房地產(chǎn)交易中的每一個環(huán)節(jié)之中，從剛開始交易合同的簽訂到房屋產(chǎn)權(quán)登記等等都受到了政府的監(jiān)督與管理。物權(quán)法的頒布確定了對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，并且也對不動產(chǎn)登記做出了有關(guān)原則性方面的規(guī)定?？梢赃@樣說，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面的交易與登記已經(jīng)關(guān)涉到了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的取得與交易過程中的每一個環(huán)節(jié)，這既可以說是政府對房地產(chǎn)業(yè)實行管理的重要的手段，又可以說是民事交易的當(dāng)事人對其物權(quán)進(jìn)行公示的方式。以前，在房地產(chǎn)的管理方面過多強(qiáng)調(diào)其管理方面的職能，在物權(quán)法頒布的情況下，在房地產(chǎn)登記方面，更加注重的是物權(quán)的公示與交易服務(wù)的重要功能。物權(quán)法中規(guī)定，不動產(chǎn)的權(quán)屬證書作為權(quán)利人對該不動產(chǎn)物權(quán)擁有的證明。不動產(chǎn)登記上的準(zhǔn)確性，直接關(guān)系到了交易安全的保護(hù)方面。按照物權(quán)法所規(guī)定的，當(dāng)?shù)怯浿谐霈F(xiàn)了錯誤，導(dǎo)致對他人造成一定侵害之時，房地產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)馁r償。在登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)支付一定的賠償之后，可以向那些已經(jīng)造成登記錯誤的人再進(jìn)行追償，并且《物權(quán)法》中的第12條對登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)進(jìn)行了明確的規(guī)定，并且登記機(jī)構(gòu)是需要進(jìn)到審查方面的義務(wù)的，這實際上和當(dāng)前實踐之中的審查義務(wù)來說要重很多。這就說明了，房地產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)需要面對更大的法律責(zé)任與風(fēng)險，切實提高房地產(chǎn)登記方面的審查的質(zhì)量，這是對當(dāng)前房地產(chǎn)交易管理方面的最大的考驗。物權(quán)法中規(guī)定了預(yù)告登記與更正登記等方面的制度，這就需要對房地產(chǎn)登記中相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行進(jìn)一步的完善，使得那些預(yù)售的商品房在登記改造逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭俏餀?quán)法之中的預(yù)告登記，保護(hù)好雙方的權(quán)利。與此同時，很有必要將物權(quán)法中沒有設(shè)立的，不確定的或者是登記的實際效力比較模糊的，都需要加以取消，減少不必要的和行政程序方面的登記，確保房地長登記能夠還原為是保證交易的安全方面。
3．物權(quán)法對物業(yè)管理的影響
物業(yè)管理在房地產(chǎn)管理中的重要的組成部分，也是矛盾比較突出與問題比較多的重要方面。從特定的意義上來講，物業(yè)管理實際上是屬于業(yè)主方面的事情。在物權(quán)法中對業(yè)主經(jīng)過相關(guān)的自治機(jī)構(gòu)來聘用相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)，來達(dá)到物業(yè)的管理。然而，從實際的情況來講，政府還不可能從物業(yè)方面完全撤出來，這主要是因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)采取的是樓宇為主，并且是大面積的成片開發(fā)，這樣會造成小區(qū)的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，物業(yè)小區(qū)實際上是承擔(dān)社區(qū)管理方面的任務(wù)；零星住宅與周圍的商業(yè)住宅存在著較為復(fù)雜的關(guān)系，樓宇開發(fā)實際上是存在著前期的開發(fā)商到再到相對分散的業(yè)主之間的過渡，這容易導(dǎo)致業(yè)主在自我管理方面，很難發(fā)揮其應(yīng)該有的作用。所以，物權(quán)法頒布后，建筑物區(qū)分其歸屬權(quán)制度、業(yè)主的權(quán)利進(jìn)一步法定化以后，政府很難從物業(yè)管理之中徹底撤不來。與之相反的是，業(yè)主在自治方面的意識會逐漸增強(qiáng)，社區(qū)生活的滿意度也會逐漸提升，政府對物業(yè)管理方面更應(yīng)該體現(xiàn)出其控制力。物權(quán)法中規(guī)定縣級往上的各個地方的人民政府就能夠應(yīng)該確立業(yè)主大會與選舉業(yè)主的委員會，并且人民政府需要給予支持，并且能夠幫助業(yè)主籌建業(yè)主自治機(jī)關(guān)，并能確保業(yè)主自治機(jī)關(guān)能夠正常行使其權(quán)利，打造小區(qū)物業(yè)利用方面的新秩序?？h級以上的各級人民政府，如何去把握好其應(yīng)有的作用，這本身不僅僅是理論方面的問題，更關(guān)系到具體的操作方面的問題，這需要政府設(shè)定具體的實施細(xì)則，并且經(jīng)過相關(guān)的機(jī)構(gòu)來確保實現(xiàn)。從本質(zhì)上來講，政府承擔(dān)著社區(qū)服務(wù)、公共服務(wù)與市政服務(wù)之間的關(guān)系進(jìn)行界定的時候，有時難免會處理不清，這很容易導(dǎo)致政府和社區(qū)物業(yè)管理之間存在著特定的關(guān)系，社區(qū)之間所發(fā)生的糾紛，一般情況下都會轉(zhuǎn)移到通過政府來解決。所有，政府的作用不只是去協(xié)助社區(qū)實現(xiàn)自治，更應(yīng)該承擔(dān)社區(qū)管理方面的職責(zé)。當(dāng)然，物業(yè)管理的過程中，還需要尊重業(yè)主的基本權(quán)利，充分尊重業(yè)主的自治權(quán)。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會計核算;問題;研究
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及會計核算的概述
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介紹
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進(jìn)而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)，既對房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，又對開發(fā)完成的商品進(jìn)行經(jīng)營銷售，進(jìn)而在這樣的過程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營活動有:城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、工程建設(shè)的開發(fā)、土地的開發(fā)和房屋的經(jīng)營。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算
會計核算主要反映的就是企業(yè)資金的運(yùn)動過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算也是如此，在對房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行的資金運(yùn)動。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長，所以在會計核算的過程中，應(yīng)當(dāng)注意會計核算的可持續(xù)性，以更好的檢測資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運(yùn)行。
1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的必要性和重要性
會計核算反映的是企業(yè)的資金運(yùn)動狀況，進(jìn)行完善有效的會計核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應(yīng)對市場競爭，反過來也能夠加強(qiáng)會計核算的可操作性。就企業(yè)財務(wù)管理方向而言，會計核算是企業(yè)財務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會計核算能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投入成本，進(jìn)而提高利潤回報率，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
2目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀以及存在的問題研究
2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范的、獨立的會計準(zhǔn)則
2007年開始實行的企業(yè)會計準(zhǔn)則，并沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)的獨立完備的會計準(zhǔn)則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會計核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導(dǎo)和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處于相對尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準(zhǔn)則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對會計核算的進(jìn)行產(chǎn)生更大的阻礙。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目混亂且缺少專用科目
在我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計制度》以及自2007年開始正式執(zhí)行的新準(zhǔn)則中，都沒有具體針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及相關(guān)會計核算方法，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準(zhǔn)則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時給企業(yè)的會計核算帶來難題，現(xiàn)行會計科目已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財務(wù)報表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會計準(zhǔn)則中對“在建工程”科目進(jìn)行了一些細(xì)化和擴(kuò)充說明，但卻因為相關(guān)明細(xì)科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會計科目，如“開發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等會計科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價值變動”進(jìn)行明細(xì)核算，而對處于新準(zhǔn)則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會計工作者和理論研究者的重視。
2.3企業(yè)會計信息的風(fēng)險未被完全披露，利潤上升間空小
隨著社會的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進(jìn)步和改進(jìn)，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了項目開發(fā)上的風(fēng)險、政策不完善造成的風(fēng)險、土地風(fēng)險以及工程質(zhì)量建設(shè)風(fēng)險等，因為生產(chǎn)開發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風(fēng)險比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進(jìn)行全面性的改善，為利潤的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。
3強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施
3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體系
現(xiàn)行的會計制度和政策法規(guī)對于房地產(chǎn)的會計核算沒有指向性的引導(dǎo)，更沒有相關(guān)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算沒有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對企業(yè)會計核算的影響，更對企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應(yīng)該在奉行權(quán)責(zé)發(fā)生制為會計核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算制度，尊重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性。
3.2明確會計核算相關(guān)在制度標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會計科目
房地產(chǎn)企業(yè)中的會計科目的設(shè)置，應(yīng)該符合開發(fā)企業(yè)進(jìn)程中的實際狀況進(jìn)行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和營業(yè)狀況的復(fù)雜程度，以及會計核算的實際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實際情況，繼而在會計科目符合實際需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對全面和客觀有效的設(shè)置。此外，在符合實際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算準(zhǔn)則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會計科目和具體的會計核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。
3.3完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)
收入的確認(rèn)，需要會計人員的專業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗，而正確的會計核算更是離不開相關(guān)的會計工作者。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品銷售收入的確認(rèn)，更應(yīng)該有明確的標(biāo)準(zhǔn)要求，這些標(biāo)準(zhǔn)可以從法律和專業(yè)兩個標(biāo)準(zhǔn)點出發(fā)，其中法律標(biāo)準(zhǔn)可以作為專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，為收入的確認(rèn)提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進(jìn)行計量和核算。
3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評價指標(biāo)
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會計信息是投資者進(jìn)行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該增加其他的相關(guān)評價指標(biāo)，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展成績。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補(bǔ)理解的不足。
4結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營運(yùn)行過程中注重對會計核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對企業(yè)的有效經(jīng)營和發(fā)展是有著極大作用。合理的會計核算融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會計核算的職能，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常會計核算工作的正常有序運(yùn)行。
參考文獻(xiàn):
［1］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題研究［J］．時代金融，2013(21):41－42.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅收籌劃
一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應(yīng)考慮的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動,因此在房地產(chǎn)項目立項階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報酬,為營業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征收營業(yè)稅;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實現(xiàn)共贏。
舉例來說,上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉(zhuǎn)讓,寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓,則按照一定售價視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),繳納相應(yīng)稅金,但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計價,并裝飾后經(jīng)營,定向轉(zhuǎn)讓酒店時僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán),物業(yè)的利潤由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價體現(xiàn),并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負(fù),實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業(yè)報建時,預(yù)先立項明確一定面積作為自建物業(yè)。待實現(xiàn)銷售后,尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。
當(dāng)然,以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點是報建手續(xù)應(yīng)完備,包括土地拍賣時應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據(jù)稅法,預(yù)先確定自營資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉(zhuǎn)為自建自營固定資產(chǎn)投資則為時已晚,稅務(wù)清算需要按照市場價視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。
2、開發(fā)多處房地產(chǎn)
房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。
例如:某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn),第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元;第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%,應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%,應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi),該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃
通過增加扣除項目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃
關(guān)鍵詞：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新型工業(yè)化安徽
安徽工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀
對于安徽省工業(yè)化發(fā)展?fàn)顩r，目前已有部分專家和學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究，如：王秉建（2008）對安徽工業(yè)化水平進(jìn)行了評價；胡亭亭（2007）對安徽工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行了分析；余華銀（2006）對安徽工業(yè)化的進(jìn)程進(jìn)行了評價等。通過對研究的梳理可知，安徽工業(yè)化的發(fā)展?fàn)顩r為：安徽省工業(yè)化進(jìn)程慢于全國，安徽省工業(yè)化已處于工業(yè)化的實現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)高速增長期的初期，但與全國相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國，高度化進(jìn)程也相對較弱，安徽省工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉(zhuǎn)變時期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內(nèi)部高技術(shù)含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。
現(xiàn)階段安徽工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析
（一）外部環(huán)境
1.有利條件。新型工業(yè)化道路為安徽農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開始重視農(nóng)業(yè)地區(qū)和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標(biāo)從單純的經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)；另一方面，技術(shù)進(jìn)步成為經(jīng)濟(jì)增長的最主要驅(qū)動力，使得農(nóng)業(yè)的價值得到了重新認(rèn)識。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內(nèi)容不再是狹義的，而是通過包括農(nóng)業(yè)在內(nèi)的各個產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和效率提高實現(xiàn)全面發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級促生新機(jī)遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于安徽省工業(yè)化的機(jī)遇：發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一部分勞動力密集型產(chǎn)業(yè)逐步向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移。安徽省可以選擇適合本地比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，通過承接發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對消費(fèi)品的需求日益多樣化，特別是對綠色生態(tài)產(chǎn)品的需求越來越大，這就為安徽省發(fā)揮其優(yōu)勢，發(fā)展綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)遇。
2.不利外部條件。國際金融危機(jī)的持續(xù)蔓延。最近一個時期以來，國際金融危機(jī)持續(xù)蔓延，對我國經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響日益加深，對于安徽省來說尤其明顯，主要表現(xiàn)為：一是農(nóng)產(chǎn)品價格全面下行。二是農(nóng)村就業(yè)和增長局面趨于嚴(yán)峻。三是質(zhì)量安全事件對農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴(yán)峻考驗。安徽省作為糧食主產(chǎn)區(qū)，在糧食安全體系中承擔(dān)了重要責(zé)任，2008年安徽省平均糧食產(chǎn)量為6047萬噸，占全國總產(chǎn)量的5.78%。因此，安徽省在選擇新型工業(yè)化道路時絕不能以損害農(nóng)業(yè)、減少糧食產(chǎn)量為代價。
（二）內(nèi)部條件
豐富的資源條件。安徽省處于我國腹地，蘊(yùn)藏了豐富的礦產(chǎn)資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長江、淮河等水系，還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農(nóng)業(yè)資源，有利于農(nóng)、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，為充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。
優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢看，安徽位于長三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達(dá)省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。安徽可充分利用東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國，推廣自己的優(yōu)勢產(chǎn)品。特別是隨著東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，安徽作為重要的勞務(wù)輸出人口大省，積累了相當(dāng)?shù)募夹g(shù)和資金要素，安徽已完全有能力承接長三角產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些都為安徽農(nóng)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機(jī)遇。
較強(qiáng)的科研優(yōu)勢。從科研優(yōu)勢看，安徽的高校、科研單位眾多，合肥是全國四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開發(fā)機(jī)構(gòu)1057家，其中國有獨立科研機(jī)構(gòu)116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機(jī)構(gòu)）、高等學(xué)?？蒲袡C(jī)構(gòu)154家。這些科研機(jī)構(gòu)特別是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技資源優(yōu)勢的集中體現(xiàn)，強(qiáng)大的科研優(yōu)勢為安徽省工業(yè)化的發(fā)展提供了堅實的科研條件。
良好的生態(tài)環(huán)境。安徽省由于長期以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)化進(jìn)程相對緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得安徽省的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護(hù)。安徽省可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢，跨越重化工業(yè)階段，直接進(jìn)入高起點發(fā)展對環(huán)境要求高的生態(tài)產(chǎn)業(yè)。
不利的因素?！叭r(nóng)”問題依然比較突出。安徽省面臨嚴(yán)重的“三農(nóng)”問題，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，生產(chǎn)、生活條件較為惡劣。農(nóng)業(yè)比較效益低，市場化發(fā)育程度低，小農(nóng)生產(chǎn)的特點導(dǎo)致農(nóng)業(yè)省在農(nóng)業(yè)中的比較優(yōu)勢和競爭力無法發(fā)揮出來。農(nóng)民收入水平不高，且商品意識、創(chuàng)新精神和經(jīng)營能力不足，無法滿足農(nóng)業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要?！叭r(nóng)”問題對安徽省工業(yè)化發(fā)展來說，依然是一個重要的制約因素；安徽省城市化發(fā)展水平相對滯后。轉(zhuǎn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)是安徽工業(yè)化的現(xiàn)實選擇
綜上，結(jié)合安徽省實際，筆者認(rèn)為安徽省應(yīng)選擇現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢，以市場為導(dǎo)向，以生物技術(shù)、信息技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這個核心，把農(nóng)業(yè)資源深度開發(fā)產(chǎn)業(yè)確立為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并形成有競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，以勞動力密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)品進(jìn)入市場的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來說，主要體現(xiàn)在以下方面：
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)化模式符合安徽省新型工業(yè)化的特點。由于符合本階段安徽省的資源稟賦結(jié)構(gòu)，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢，在此戰(zhàn)略下建立的產(chǎn)業(yè)體系能夠適應(yīng)激烈的市場競爭，不斷發(fā)展壯大。通過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變安徽省的資源享賦結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)省向工業(yè)省的轉(zhuǎn)變。在資源稟賦結(jié)構(gòu)變化后，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有可能不再占主導(dǎo)地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)取代，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，促進(jìn)安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
有利于形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢，獲取重要資源?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產(chǎn)手段科技化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營一體化的特征，產(chǎn)品附加值高，有很高的投資回報率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過產(chǎn)業(yè)聚集主動吸收資源的作法，改變了安徽省以往被動等待資金、技術(shù)支持（即簡單的工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)）的引資方式；改變了安徽省因傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式，可以實現(xiàn)安徽經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。
有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢，找準(zhǔn)定位，確立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，安徽省的比較優(yōu)勢在農(nóng)業(yè)，安徽省新型工業(yè)化的重點應(yīng)放在農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮安徽省在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的比較優(yōu)勢，提供更為豐富的農(nóng)產(chǎn)品和深加工品，發(fā)達(dá)省份就會將需求轉(zhuǎn)向國外尋求替代供應(yīng)者，這樣，安徽省就會失去發(fā)展的外部市場。區(qū)域工業(yè)化理論認(rèn)為，有競爭力主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是安徽省具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的農(nóng)業(yè)是無法對經(jīng)常經(jīng)濟(jì)增長作出重大貢獻(xiàn)的，但現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)。
可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低，是一種適合安徽省的勞動力密集型工業(yè)。另一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與農(nóng)業(yè)形成良性聯(lián)動關(guān)系，可以通過加工增值農(nóng)副產(chǎn)品，進(jìn)而增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)戶積累能力，為加工業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展積累資金。
能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力的有效轉(zhuǎn)移。由于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)化模式強(qiáng)調(diào)工業(yè)與農(nóng)業(yè)的聯(lián)動關(guān)系，必然促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向深度和廣度發(fā)展，在農(nóng)業(yè)內(nèi)部吸收大量勞動力，緩解農(nóng)村剩余勞動力流動帶來的負(fù)面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，而新型工業(yè)化是農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的根本保證。
參考文獻(xiàn)：
1.胡亭亭.欠發(fā)達(dá)地區(qū)走新型工業(yè)化道路的路徑選擇與創(chuàng)新—以安徽省為例[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2007(5)
從理論上來看，地理空間數(shù)據(jù)庫是GIS工作的一個基礎(chǔ)條件。它必須得到計算機(jī)軟、硬件支持下，對地理空間相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、輸入、管理，并且再對其進(jìn)行編輯、查詢、分析、模擬和顯示。此外，為了使GIS技術(shù)得到充分地利用，同時采用了空間模型分析方法，這使得房地產(chǎn)管理信息變得更加靈活，適用性更加滿足工作需求。GIS是實用性比較強(qiáng)的一種應(yīng)用系統(tǒng)，是為信息組織研究和決策服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生的。它集計算機(jī)科學(xué)、地理學(xué)、數(shù)學(xué)、管理學(xué)等為一體，是一項新興的技術(shù)學(xué)科。它有許多特點，比如數(shù)據(jù)管理能力強(qiáng)，空間分析強(qiáng)，以及高效的多要素綜合分析和動態(tài)監(jiān)測能力。目前。絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用GIS技術(shù)管理信息。另外，GIS在別的領(lǐng)域也得到了廣泛的應(yīng)用，比如城市土地管理、環(huán)境監(jiān)測、防災(zāi)減災(zāi)等項目，事情證明其實用性強(qiáng)。為了更好地了解GIS的工作狀態(tài)，本文對它的體系結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分析。
1.1數(shù)據(jù)輸入
數(shù)據(jù)輸入十分簡單，就是將信息輸入到系統(tǒng)中以便記錄房地產(chǎn)的實際信息。理論上，數(shù)據(jù)輸入的定義是將表征空間位置的圖形數(shù)據(jù)和描述它的對象特征的屬性數(shù)據(jù)，通過一些輸入設(shè)備輸入到計算機(jī)中，同時，建立相關(guān)的數(shù)據(jù)庫來對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分類管理。GIS的關(guān)鍵組成部分是地理數(shù)據(jù)庫，可以這樣描述數(shù)據(jù)庫的重要性：數(shù)據(jù)庫的完整性直接關(guān)系到地理信息系統(tǒng)功能的發(fā)揮，影響房地產(chǎn)信息的決策。地理數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)形式并不是單一的，它可以以多種方式呈現(xiàn)，比如樓盤建筑設(shè)計圖件、所在位置地形圖、統(tǒng)計資料、照片等，都能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的管理信息良好地表現(xiàn)出來。
1.2數(shù)據(jù)庫管理與數(shù)據(jù)空間分析
數(shù)據(jù)庫管理部分是GIS不能漏掉的一個重要環(huán)節(jié)，它的主要功能有存儲、編輯、顯示、更新空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)等，具有良好的實用性。與普通數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)（DBMS）相比，存在一定的差別，具體表現(xiàn)為：除了管理普通的屬性數(shù)據(jù)庫之外，它還能管理具有空間位置坐標(biāo)的空間數(shù)據(jù)信息，內(nèi)容十分詳細(xì)具體，以便房地產(chǎn)企業(yè)及時、迅速地了解房地產(chǎn)信息。數(shù)據(jù)空間分析部分與數(shù)據(jù)庫的管理是不同的，具體來說，數(shù)據(jù)空間分析部分，是根據(jù)用戶的需求對房地產(chǎn)信息，進(jìn)行數(shù)據(jù)的拓?fù)浏B加分析等，這種分析的靈活性強(qiáng)，同時存在著相當(dāng)大的潛力，在以后房地產(chǎn)信息管理的應(yīng)用中將會更加廣泛。舉一個簡單的例子，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)初期的樓盤選址時，對于之后的房地產(chǎn)的價格評估以及居住人口生活便利程度分析的評價，可以先建立起一個完整的評價因子體系，其中要考慮自然、社會、政策等多個方面的因素。在完成評價因子數(shù)據(jù)庫的建立之后，可以帶入一些計算，以便更好地加強(qiáng)房地產(chǎn)信息管理，比如對最大服務(wù)半徑、空間地租地價分析等信息進(jìn)行模擬計算，并將評價結(jié)果直觀地顯示在樓盤的分析圖上，以便用戶更好地掌握房地產(chǎn)信息，做出正確的選擇。
1.3數(shù)據(jù)輸出
這個過程十分簡單，就是將前面做好的信息數(shù)據(jù)，以不同的形式表現(xiàn)出來，可以采用圖件、報告、表格或者統(tǒng)計圖。
2在設(shè)計和開發(fā)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中應(yīng)用
由于房地產(chǎn)信息需要處理的數(shù)據(jù)多，對其相關(guān)數(shù)據(jù)的處理是一項巨大的工程，管理起來相當(dāng)困難。作為一種先進(jìn)的技術(shù)，GIS以其強(qiáng)大的功能，對房地產(chǎn)信息進(jìn)了有效的管理，輔助企業(yè)的信息決策，在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)開發(fā)中占據(jù)著重要的地位。
2.1房地產(chǎn)信息管理與查詢
房地產(chǎn)信息管理必須做到合理、科學(xué)，只有這樣，GIS才能發(fā)揮其作用，為房地產(chǎn)信息提供存儲、、查詢、運(yùn)算、顯示和更新等功能，房地產(chǎn)信息的決策才會更加合理，滿足企業(yè)的需要。在信息管理與查詢中，我們可以利用空間的拓?fù)潢P(guān)系顯示與查詢，進(jìn)而可以制定范圍內(nèi)的一些開發(fā)樓盤的地理位置，找出它們的分布范圍。完成以上工作之后，需要對這些信息進(jìn)行處理和評估。通過GIS技術(shù)，房地產(chǎn)部門可以對房地產(chǎn)具體規(guī)劃和現(xiàn)狀布局情況了解得更加具體，可以及時掌握房地產(chǎn)的最新消息，防止決策失誤。
2.2房地產(chǎn)信息專題制圖
強(qiáng)大圖形和文本編輯功能是GIS的一個突出優(yōu)勢，這樣方便企業(yè)直觀地得到信息，同時，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)維護(hù)相當(dāng)便利，在一定程度上減少了出圖的成本，拋棄了傳統(tǒng)制圖的繁瑣工序，提高了工作的效率。GIS的圖形數(shù)據(jù)庫與一般的數(shù)據(jù)庫不同，為了方便操作，它是采用層存儲的方式。舉一個簡單的例子，它將行政區(qū)劃圖、道路交通圖、用地現(xiàn)狀圖、產(chǎn)業(yè)分布圖等疊加在一起。這樣，除了給用戶輸出要素圖之外，根據(jù)用戶的要求，它可以調(diào)出專題圖，方便用戶了解到的信息更加具體。另外，GIS還可以對城市同一房地產(chǎn)樓盤的多個不同的社會經(jīng)濟(jì)影響因素進(jìn)行特征疊加，然后再分專題建圖，用戶還可以了解到自己周邊的環(huán)境信息。一般而言，這種地圖不僅可以顯示原有地理位置的數(shù)據(jù)，比如無級放大、漫游等，還能對小區(qū)的發(fā)展情況以及人口因素等外在環(huán)境進(jìn)行分析，掌握到的信息將會更加全面。
2.3輔助房地產(chǎn)管理決策
房地產(chǎn)管理的手段非常多，因此管理起來涉及到的要素也多。具體而言，它是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、行政、教育等手段，來對房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃的。它的一個主要目的是通過全面規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城市與社會、城市與自然的發(fā)展，使它們處于一個和諧的狀態(tài)。房地產(chǎn)信息具有一定的空間地理特性，因此，在房地產(chǎn)管理和決策中，GIS的空間分析功能得到了充分的利用。GIS的拓?fù)浏B加功能可以綜合各個要素，可以對房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的各個要素層，比如自然條件要素以及社會環(huán)境要素等，疊加樓盤小區(qū)的環(huán)境評價圖。通過這種方式，可以確定出城市中的最合適的住宅，對于存在缺陷的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。企業(yè)可以優(yōu)先進(jìn)行環(huán)境治理。值得提出的一點是，通過與數(shù)學(xué)分析模型的集成的方式，GIS的空間分析功能也能得到利用。比如將城市資源評價模型、經(jīng)濟(jì)需求預(yù)測模型、投入產(chǎn)出效益模型等模型可以同時放在GIS輔助的信息系統(tǒng)上，這可以簡化房地產(chǎn)部門的管理工作，提高其決策的水平。
3房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計
在現(xiàn)階段，我國大部分的房地產(chǎn)管理沿用的方式還是傳統(tǒng)的模式，科學(xué)化程度不夠，這是受經(jīng)濟(jì)條件影響的，一方面，企業(yè)的管理技術(shù)水平不夠高，另一方面，缺乏管理方面的人才。一旦管理不善，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)管理和開發(fā)的出現(xiàn)問題。所以，如何在房地產(chǎn)管理和決策中利用好GIS，是社會房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的一個焦點，決定著企業(yè)競爭力的大小。建立房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的優(yōu)勢十分明顯，首先，它對于提高房地產(chǎn)管理和決策的現(xiàn)代化管理水平有著積極的作用。其次，它方便了房地產(chǎn)管理部門的工作，為其決策提供了強(qiáng)大的技術(shù)支持，提高決策的合理性。同時，這加強(qiáng)了房地產(chǎn)管理信息網(wǎng)和數(shù)字城市建設(shè)，有利于實現(xiàn)企業(yè)之間的資源共享，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商之間的交流。從技術(shù)的角度上說，GIS相當(dāng)成熟，它是靈活地，可以采用多種計算機(jī)語言進(jìn)行設(shè)計，因此可以充分利用，進(jìn)行二次開發(fā)。綜上所述，作者基于GIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，對其邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計進(jìn)行了探討與研究。
3.1房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫
這個數(shù)據(jù)庫涉及的領(lǐng)域比較廣，因此建立起來要設(shè)計到多方面的內(nèi)容。建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫包括：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，這就需要對其開發(fā)的歷史進(jìn)行一定的研究；同時，樓盤的地籍管理數(shù)據(jù)、房屋建筑幾何圖形圖紙信息也是數(shù)據(jù)庫中必須包含的重要內(nèi)容。隨著GIS技術(shù)的深度應(yīng)用，它在房地產(chǎn)信息管理發(fā)揮的作用越來越重要。
3.2房地產(chǎn)數(shù)據(jù)GIS使用管控層
完結(jié)以上的數(shù)據(jù)的編排、增添等基礎(chǔ)控制。除此之外，還要完成GIS查詢、解析，這能夠使工作變得更加方便。
3.3房地產(chǎn)管理和開發(fā)決策支持層
這主要要建立一些模型庫，例如知識方法庫，評價庫和預(yù)測模型等，這些模型涉及的內(nèi)容比較多，需要對具體問題進(jìn)行具體分析，在進(jìn)行合理的決策。
4結(jié)語