時間：2022-08-02 10:22:53
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)金融市場研究的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
摘要：房地產(chǎn)金融指的是以房地產(chǎn)為對象，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、消費(fèi)內(nèi)容采用多種金融工具和方式提供資金籌集、清算等金融業(yè)務(wù)。本文主要對房地產(chǎn)金融市場存在的問題作了簡單分析，然后提出了完善房地產(chǎn)金融市場的對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融市場；融資渠道；法律法規(guī)
房地產(chǎn)金融指的是以房地產(chǎn)為對象，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、消費(fèi)內(nèi)容采用多種金融工具和方式提供資金籌集、清算等金融業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融市場可以根據(jù)其活動的不同分為一級市場（也就是房地產(chǎn)融資活動進(jìn)行的市場）和二級市場（也就是房地產(chǎn)金融工具的再次流通和再次交易的市場）。由于我國經(jīng)濟(jì)的限制，房地產(chǎn)金融市場還不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場中各種問題的發(fā)生。
一、房地產(chǎn)金融市場存在的問題
1.融資渠道單一
雖然在目前我國房地產(chǎn)行業(yè)有了很大的發(fā)展，但是在房地產(chǎn)金融市場的繁榮程度來看，融資渠道單一是制約房地產(chǎn)金融市場的繁榮的一個主要方面。因?yàn)樵谀壳拔覈康禺a(chǎn)主要的融資渠道就是銀行貸款，在房地產(chǎn)的入地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)銷售的過程中都是依靠銀行貸款，這樣銀行與房地產(chǎn)也的關(guān)聯(lián)性就提高了，銀行面臨的風(fēng)險就不斷增加。
2.沒有嚴(yán)格的監(jiān)督和管理
要保證房地產(chǎn)金融市場的正常有序發(fā)展就需要加強(qiáng)對金融市場的監(jiān)管，雖然目前我國已經(jīng)出臺了相關(guān)的房地產(chǎn)金融市場管理監(jiān)管制度，但是效果不好，主要因?yàn)橐韵略颍旱谝唬O(jiān)管部門的設(shè)置不合理，政府部門的干預(yù)嚴(yán)重。第二，監(jiān)管基礎(chǔ)工作不到位，很多軟硬件設(shè)施不全面，在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)問題也不能得到妥善的解決。第三，監(jiān)管中漏洞較多，銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會三方監(jiān)管，但是對他們各自的職責(zé)沒有明確。
3.法律法規(guī)不健全
雖然我國隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家頒布了相應(yīng)的法律法規(guī)，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)金融市場來說，雖然在一定程度上降低了房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的風(fēng)險，但是這些法律法規(guī)是很不全面的，沒有專門圍繞住房貸款和房地產(chǎn)金融的內(nèi)容，加上制定的法律法規(guī)沒有系統(tǒng)性，降低了它們的操作性。
二、如何完善我國房地產(chǎn)金融市場
1.拓展融資渠道
目前我國房地產(chǎn)融資渠道單一，導(dǎo)致各種風(fēng)險的發(fā)生幾率比較高，為了避免這種情況就需要不斷擴(kuò)大融資渠道。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該擴(kuò)大股權(quán)融資的比重，這樣能獲得更多的資金。第二，對于一些沒有上市的企業(yè)可以采取其他形式的融資，例如當(dāng)前一些企業(yè)利用私募方式進(jìn)行股權(quán)的融資，其融資方式可以選擇信托型方式進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個增發(fā)股份募集資金的平臺。對于一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)來說就可以通過發(fā)行債券來募集資金，然后等項目完成之后從項目的收益中償還債券本息。
2.利用房地產(chǎn)證券化比規(guī)避風(fēng)險
房地產(chǎn)證券化指的是把一些流動性比較低的房地產(chǎn)投資通過金融交易直接轉(zhuǎn)化成證券資產(chǎn)的過程。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中我們應(yīng)該利用房地產(chǎn)證券化這個條件。但是需要注意的是在開展房地產(chǎn)證券化的過程中要根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目采用不同的模式：對于新區(qū)成片開發(fā)中由于需要在短時間內(nèi)募集到大量的資金，所以應(yīng)該使用封閉式的房地產(chǎn)投資信托基金模式；對于舊城改造項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以使用土地使用權(quán)信托模式；對于一些商品房閑置的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立單項契約型基金，因?yàn)樵诔鞘械陌l(fā)展過程中商品房必然會升值。
3.做好房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險規(guī)避工作
要有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險就需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)融資的審查，首先要對具體的房地產(chǎn)項目進(jìn)行科學(xué)合理的評估，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項目是還款的第一來源，銀行要審查房地產(chǎn)項目的能否給自己帶來收益，并且對其概率進(jìn)行預(yù)測。其次，要重視抵押物的價值評估，銀行要對房地產(chǎn)企業(yè)的抵押物進(jìn)行全面的評估，尤其重要的是對抵押物的價值和變現(xiàn)能力要全面估量。最后，要重視分析和了解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)情況、經(jīng)營情況、自身實(shí)力等等，整房地產(chǎn)企業(yè)有能力按時歸還貸款。通過對融資環(huán)節(jié)的嚴(yán)格審查能最大限度降低商業(yè)銀行的風(fēng)險。
4.不斷完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)
為了完善房地產(chǎn)金融市場，需要相關(guān)的法律作保障。一方面，國家相關(guān)部門應(yīng)該針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題制定相關(guān)的法律，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)資金籌集、借貸等環(huán)節(jié)中經(jīng)常發(fā)生問題，所以相關(guān)部門對現(xiàn)有法律進(jìn)行補(bǔ)充和修訂，例如，對《商業(yè)銀行法》、《公司法》進(jìn)行修訂，保證它們在房地產(chǎn)金融市場中的可操作性。另外一方面，要完善關(guān)于房地產(chǎn)信貸的法律，明確個人、房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行在信貸中的義務(wù)和責(zé)任，保證相關(guān)主體能按照法律規(guī)范進(jìn)行操作，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的有序進(jìn)行。
5.加強(qiáng)監(jiān)督
由于我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不完善導(dǎo)致我國的金融產(chǎn)品比較匱乏，在金融監(jiān)管中存在的問題就更多，導(dǎo)致各種風(fēng)險的出現(xiàn)。所以為了規(guī)避風(fēng)險，我國要加強(qiáng)金融監(jiān)管，金融單位要積極開發(fā)新的金融產(chǎn)品，完善金融市場的服務(wù)功能，同時要積極學(xué)習(xí)新的風(fēng)險管理方法，保證能有效規(guī)避風(fēng)險。另外國家相關(guān)部門也應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督和管理，對證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會的職責(zé)有效劃分，使他們各司其職，提高監(jiān)督管理的效果。
三、結(jié)論
在當(dāng)前的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)金融市場存在的問題是比較多的，給銀行和房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行帶來了一定的風(fēng)險，所以目前我們要對我國的房地產(chǎn)金融市場不斷完善，健全各項法律法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)督，不斷拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。
【摘要】2007年美國爆發(fā)的次貸危機(jī)被視為上世紀(jì)30年代以來最大的金融危機(jī)，在較短時間內(nèi)迅速席卷全球，給全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)以重創(chuàng)。通過分析美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因和我國房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險，可以看出中美兩國房地產(chǎn)市場的共性。同時我國房地產(chǎn)市場起步較晚，處于發(fā)展階段，且存在其特殊性，針對當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，提出相應(yīng)對策。
【關(guān)鍵詞】次貸危機(jī)；房地產(chǎn)市場；金融風(fēng)險；風(fēng)險防范
1 美國次貸危機(jī)的影響
2001年9?11事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，美聯(lián)儲實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當(dāng)利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機(jī)構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險
我國自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險。
2.1 高房價的市場風(fēng)險
近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實(shí)際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會進(jìn)一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險
銀行職員的風(fēng)險意識不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款，但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國次貸危機(jī)的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景，如經(jīng)濟(jì)高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議
美國次貸危機(jī)無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險防范起到了啟示作用，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風(fēng)險，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風(fēng)險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關(guān)風(fēng)險。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風(fēng)險
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動性，但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進(jìn)，并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施，銀行最終實(shí)現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道，分散銀行風(fēng)險的目的。
3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運(yùn)行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機(jī)制等，這些都會給銀行帶來潛在風(fēng)險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進(jìn)行判斷，有效防范道德風(fēng)險，進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。
3.3 銀行提高風(fēng)險防范能力，加強(qiáng)管理
房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押，商業(yè)銀行一旦無法收回，就將房產(chǎn)拍賣，但這是消極的回避風(fēng)險的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險措施，應(yīng)當(dāng)注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn)，及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險意識和職業(yè)道德，也可以對其經(jīng)手的貸款申請進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險。
3.4 加強(qiáng)國家宏觀政策調(diào)控，加大監(jiān)管力度，穩(wěn)定房價
政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)有序競爭，具體來說應(yīng)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；改善需求結(jié)構(gòu)，防止過分投機(jī)。銀監(jiān)會應(yīng)針對當(dāng)前銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險制定有效監(jiān)管措施，定期或不定期對信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查來防范風(fēng)險。央行應(yīng)及時披露房地產(chǎn)信息，引導(dǎo)公眾合理預(yù)期，規(guī)范市場行為。
[摘要] 本文以SCP范式為研究視角,對我國房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行了初步的考察。分析了我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)存的結(jié)構(gòu)以及相關(guān)行為、績效。分析得出,我國房地產(chǎn)金融市場帶有明顯的區(qū)域間壟斷和區(qū)域內(nèi)競爭特點(diǎn),同時由于房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)的現(xiàn)實(shí),使得風(fēng)險集中轉(zhuǎn)嫁給銀行和社會,并進(jìn)一步得出:這造成了我過房地產(chǎn)金融市場縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂,通過對M2和房屋銷售均價OLS回歸分析則進(jìn)一步考察了我國房地產(chǎn)金融市場的“熱度”。因此當(dāng)今經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下,謹(jǐn)慎而又不失時機(jī)地采取金融創(chuàng)新和整頓是必要的。
[關(guān)鍵詞] SCP 房地產(chǎn)金融 政策建議
一、研究背景
自2006年后期開始的美國房屋次級抵押貸款演變成的金融危機(jī)給美國以及全球造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失,據(jù)美國債券研究機(jī)構(gòu)2008年11月12日發(fā)表的文章披露全球金融危機(jī)導(dǎo)致的信貸損失將超過1.4萬億美元,超過美國國內(nèi)生產(chǎn)總值的10%。 在追溯危機(jī)發(fā)生原因的過程中,我們發(fā)現(xiàn):對次級抵押貸款投機(jī)性的運(yùn)作和狂熱的市場一起造成就了此次房地產(chǎn)泡沫,加上缺乏有效的金融監(jiān)管機(jī)制,最終造成了泡沫的破裂并引發(fā)了全球性的金融危機(jī)。
如今經(jīng)濟(jì)危機(jī)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面作用已明顯體現(xiàn)出來,但是相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明中國經(jīng)濟(jì)似乎正在回暖,如樓價就有上漲,這和央行實(shí)行寬松的貨幣政策有關(guān),同時也和市場的信心以及預(yù)期有關(guān)。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國房地產(chǎn)金融市場并在此基礎(chǔ)之上提出了相應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。
所謂SCP范式是20世紀(jì)30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學(xué)派提出:認(rèn)為結(jié)構(gòu)(Structure)、行為(Conduct)、績效(Performance)之間存在著因果關(guān)系――即市場結(jié)構(gòu)決定企業(yè)行為,企業(yè)行為決定市場運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)績效。為了獲得理想的市場績效,重要的是通過公共政策來調(diào)整不合理的市場結(jié)構(gòu)。
二、我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)分析
1.市場集中度
市場集中度是指特定產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營集中程度,一般用該產(chǎn)業(yè)中最大的主要的廠商所擁有的生產(chǎn)要素或其產(chǎn)銷量占整個產(chǎn)業(yè)的比重來表示。集中度用CRn表示(n表示企業(yè)數(shù)),指在規(guī)?？偺幱谇皫孜坏钠髽I(yè)在生產(chǎn)、銷售、資產(chǎn)、利潤等方面的累計數(shù)量占整個行業(yè)指總規(guī)量的比重,計算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業(yè)數(shù),X代表產(chǎn)業(yè)規(guī)模,如總產(chǎn)量、總銷售額等:Xi為第i個企業(yè)的規(guī)模;i表示第i個企業(yè)。本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款 做市場集中度研究,下表就是對我國房地產(chǎn)金融市場集中度的近似度量:
從上表上可以看出,我國房地產(chǎn)業(yè)的集中度低,其中2003年和2008年的數(shù)據(jù)不包括在香港上市的前十名內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。集中度在2005年達(dá)到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過10%。這與我國房地產(chǎn)市場競爭性結(jié)構(gòu)有關(guān),在中國市場化程度較高地區(qū),上海前十位發(fā)展商的市場占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產(chǎn)集團(tuán)(新鴻基、和黃、新世界等)占據(jù)的市場份額達(dá)到80%,日本積水物產(chǎn)的市場占有率達(dá)到29%,美國前三名的房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率達(dá)到45%。因此,按企業(yè)融資的集中度算,我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)是競爭型的。
2.進(jìn)入壁壘
(1)必要的資本量
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場需要一定的資本量,但不同金融機(jī)構(gòu)要求不盡相同的。一般要求自有資金達(dá)到項目預(yù)算總投資額的30%,并且還要求在項目獲得貸款之前投入項目建設(shè)。但是事實(shí)上我國房地產(chǎn)企業(yè)的資本進(jìn)入壁壘并不高,主要由于近年來房地產(chǎn)市場興旺,導(dǎo)致一方面由于資本的逐利性使得大量滿足基本條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,另一方面銀行放松對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款的風(fēng)險控制,很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高――這可以從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率 可以看出:
另外,從不同省份看,大部分省份的資產(chǎn)負(fù)債率與全國水平相差不大,僅有極個別地區(qū)有較大差距:如北京在2006年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.3%,而西藏和青海則分別為45.1%和47.7%。據(jù)此我們可以推測出:目前進(jìn)入我國的房地產(chǎn)金融市場的主要壁壘――必要的資本量不構(gòu)成明顯的障礙,很多企業(yè)符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產(chǎn)企業(yè),對于現(xiàn)階段的很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在較高的壁壘。
(2)政策法規(guī)
政策法規(guī)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入金融市場或者獲得相關(guān)融資權(quán)利的制度因素。政策法規(guī)對我過房地產(chǎn)金融市場構(gòu)成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來加以分析。
第一,中央對土地實(shí)際控制力不強(qiáng)造成了我國城市土地供給失調(diào),地方政府在增加財政收入以及過分依賴房地產(chǎn)建設(shè)來提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的雙重利益拉動下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級限額審批制度”執(zhí)行混亂。第二,商業(yè)銀行為追求經(jīng)營規(guī)模和監(jiān)管機(jī)制不健全,進(jìn)一步放松了政策在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的阻止作用,如對?？顚ｍ椀母檶彶榈?。第三,從國家建設(shè)部和央行信貸政策看,商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用 。這使得房地產(chǎn)金融市場帶有區(qū)域性的壟斷。另外,制度因素構(gòu)成的壁壘往往和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略或者目標(biāo)有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)不同種類的房屋,會享受不同的待遇,如經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)用房就存在很大的不同。如“重點(diǎn)扶持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制?！?最后,還與我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)有關(guān),如支持西部大開發(fā)和農(nóng)村房屋建設(shè)等。
綜上所述,政策法規(guī)一方面提升了房地產(chǎn)企業(yè)融資的壁壘,另一方面也降低了房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本,總體而言政策法規(guī)是構(gòu)成區(qū)域性壟斷的一個重要因素。
從上面的論述我們可以得出結(jié)論,我國房地產(chǎn)金融市場的結(jié)構(gòu)具有雙重特色:區(qū)域間壟斷和區(qū)域內(nèi)競爭。區(qū)域間壟斷主要是由于相關(guān)金融信貸政策造成,而區(qū)域內(nèi)競爭主要是和我國現(xiàn)行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監(jiān)管機(jī)制不健全和房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低有關(guān)。這種市場結(jié)構(gòu)特點(diǎn)形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂。
三、我國房地產(chǎn)金融市場行為
上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂使得我國金融機(jī)構(gòu)存在巨大的風(fēng)險隱患。近年來,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好,雖然于2008年爆發(fā)了全球性的金融危機(jī),但是對我國總體金融市場影響目前看來不大。但是由于中國房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展階段,加上國家實(shí)施的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略,這需要房地產(chǎn)金融市場大力支持;由于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚,因此市場不健全,監(jiān)管體系效率不高,這造成了市場的混亂。
1.假按揭行為
“假按揭”是個別房地產(chǎn)企業(yè)利用虛假個人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為。 “假按揭”發(fā)放以后,暫時由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)每月還款,等到房屋遇到真正的購房者時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提前還貸注銷抵押登記或以轉(zhuǎn)按揭方式將住房轉(zhuǎn)讓給真正的購房者。 真假按揭具體流程對比如下圖
“假按揭”對房地產(chǎn)企業(yè)、個人和銀行都蘊(yùn)藏著的巨大風(fēng)險。首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)銷售的高風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實(shí)現(xiàn)真正的銷售,銀行將面臨巨大風(fēng)險;其次是對于個人信用產(chǎn)生了不良影響;最后是銀行將面臨債權(quán)懸空的風(fēng)險。“假按揭”沒有真實(shí)的個人支付能力做支撐而是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了隱藏風(fēng)險暫時負(fù)責(zé)每月還款,但一旦資金鏈出了問題,風(fēng)險就會立刻顯現(xiàn)。銀監(jiān)會在2006年下半年的大規(guī)模貸款專項檢查中發(fā)現(xiàn),截至2006年6月末,國內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區(qū)達(dá)30%,今年五月份北京出現(xiàn)了最大額度假按揭騙貸案,因此這對于銀行系統(tǒng)來說,值得警惕。
2.房地產(chǎn)開發(fā)商的信用欺詐行為
房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險是房地產(chǎn)商利用目前房地產(chǎn)市場信息不對稱、監(jiān)管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風(fēng)險。目前開發(fā)商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款,一些實(shí)力有限的開發(fā)商在達(dá)不到“四證”齊全的地步時就以流動貸款來頂替開發(fā)資金,在貸款到期時通過展期方式,將短期貸款轉(zhuǎn)化為長期開發(fā)貸款。所以通過這些手段房地產(chǎn)商套取到銀行資金,一旦生產(chǎn)經(jīng)營受阻或遇到房價大跌,企業(yè)資金鏈斷裂,將直接導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險發(fā)生。
3.商業(yè)銀行的操作不規(guī)范行為
這主要是指商業(yè)銀行業(yè)務(wù)流程設(shè)計或業(yè)務(wù)操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環(huán)節(jié)中審查和管理不嚴(yán)。這主要表現(xiàn)在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴(yán)格審查貸款資料的真實(shí)性:如開發(fā)商的自有資金投入、企業(yè)經(jīng)營的合法性、項目手續(xù)的齊全性、借款人的收入以及所購房屋的交易價格的合理性等;二是貸款審批時,未嚴(yán)格審查借款人的信用情況及還款能力,對貸款數(shù)額和貸款期限的控制不嚴(yán);三是未嚴(yán)格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續(xù)后即發(fā)放貸款,或者未按業(yè)務(wù)流程操作規(guī)定對抵押物進(jìn)行核押等;四是在貸后管理中,未及時跟蹤催辦抵押權(quán)證及產(chǎn)權(quán)證,未對逾期貸款進(jìn)行跟蹤管理等。
四、我國房地產(chǎn)金融市場績效
1.房地產(chǎn)金融市場績效之――促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面
本部分主要通過相關(guān)統(tǒng)計指標(biāo)來說明我國房地產(chǎn)金融市場的績效。房地產(chǎn)金融市場的繁榮與發(fā)達(dá)對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的表現(xiàn)是間接的。房地產(chǎn)金融市場作用主要是促進(jìn)投資,通過投資拉動經(jīng)濟(jì)增長,進(jìn)而帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和增加就業(yè)。
從上面的數(shù)據(jù)可以看到,自2003到2009年3月份,我國房地產(chǎn)投資開發(fā)國內(nèi)貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達(dá)到了2.17萬億元。這主要是因?yàn)榻陙?房地產(chǎn)行業(yè)資本收益率較高,導(dǎo)致大量資本流入該行業(yè),同時我國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融市場都是偏競爭型的結(jié)構(gòu),因此進(jìn)入壁壘較低,而銀行也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的興旺,加上我國金融市場的不發(fā)達(dá),因此較高的貸款增速是必然的結(jié)果。拿2005年來說,房地產(chǎn)業(yè)對GDP增量的貢獻(xiàn)率是3.4%,在第三產(chǎn)業(yè)中居第四位。這一年國內(nèi)貸款總額為3918.07億元,但是房地產(chǎn)業(yè)的增加值為8243.8億元,由此看出房地產(chǎn)金融市場的活躍對于國民經(jīng)濟(jì)的增長確實(shí)具有積極的作用。
2.房地產(chǎn)金融市場的負(fù)面影響
(1)由于競爭的無序性,使得銀行的風(fēng)險集中度較高。原因有三:一是房地產(chǎn)企業(yè)大量的貸款,購置土地,盲目擴(kuò)張的同時,土地成本的增高加劇了企業(yè)貸款的非理性行為;而一旦資金鏈出現(xiàn)問題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔(dān)大量的不良資產(chǎn);二是我國房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá),企業(yè)融資大部分發(fā)生在一級市場,而金融機(jī)構(gòu)少,金融產(chǎn)品單一使得大量的風(fēng)險集中在銀行,在沒有建立有效風(fēng)險分散機(jī)制的情況下必然會導(dǎo)致高信貸風(fēng)險,同時由于銀行之間競爭,使得在發(fā)放貸款時操作不規(guī)范,發(fā)放不理性;三是由于我國沒有建立個人信用制度,因此在個人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業(yè)的風(fēng)險。
(2)房地產(chǎn)金融市場過熱,促使了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,反過來不利于房地產(chǎn)金融市場和國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文截取1990-2007 年的全國商品房銷售均價和M2做一個OLS實(shí)證分析。因?yàn)槲覈睦收咄鞣降牟煌?且房地產(chǎn)金融市場的二級市場不發(fā)達(dá),因此信貸對我國房地產(chǎn)價格波動具有重要作用。貨幣供給寬松,購房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數(shù)等相對會比較優(yōu)厚;反之,則比較嚴(yán)苛。貨幣供給量與房價應(yīng)是同向變動關(guān)系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產(chǎn)泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷售平均價格)單位:元/平方米。
五、政策建議
這次危機(jī)給我國房地產(chǎn)金融市場的建設(shè)帶來了深刻的謹(jǐn)示:一方面,我國的房地產(chǎn)業(yè)隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長,在外部流動性大量涌入(其中包括熱錢)的情況下,價格大幅快速上漲;另一方面我國的房地產(chǎn)金融市場相當(dāng)?shù)穆浜?一級市場(Primary Market)不健全,基本上沒有建立二級市場(Second Market),在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天,是不利于我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。這種外部資金的大量涌入該行業(yè)與相關(guān)金融市場的不發(fā)達(dá)是我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)實(shí)矛盾。房地產(chǎn)金融市場的良性運(yùn)轉(zhuǎn)可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經(jīng)濟(jì)效率的潛在能力與促進(jìn)就業(yè),但是過熱的房地產(chǎn)金融市場會促使通脹預(yù)期引發(fā)的非理性購買,就會導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫,并引發(fā)地產(chǎn)金融危機(jī),最終造成泡沫經(jīng)濟(jì)。這種現(xiàn)象在美國、泰國、中國香港和日本都有發(fā)生,今年七月份央行、國家發(fā)改委等六部委先后對房地產(chǎn)發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號,這意味著國家正對房地產(chǎn)實(shí)施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎(chǔ)上試圖給出下列相關(guān)政策建議:
1.政府應(yīng)該積極的促使我國房地產(chǎn)金融市場的建設(shè):完善、改進(jìn)一級市場建設(shè),加強(qiáng)二級市場建設(shè),有條件的降低二級市場的準(zhǔn)入機(jī)制,并提供相關(guān)制度支持;
2.應(yīng)該大力推動房地產(chǎn)金融監(jiān)管的創(chuàng)新,建立有效的風(fēng)險防范體系,如建立和健全全國性的風(fēng)險管理監(jiān)督機(jī)制以及個人、企業(yè)的信用信息機(jī)制等;同時還應(yīng)對金融機(jī)構(gòu)自身的管理水平、業(yè)務(wù)能力不斷提升;
3.政府應(yīng)該不失時機(jī)的提供相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和促使制度變遷性的制度支持,以使得我國的房地產(chǎn)金融市場不發(fā)生劇烈的波動。我國的房價上漲是一個漸進(jìn)的過程,但是這并不意味著零風(fēng)險,因?yàn)榕菽钠屏咽且粋€風(fēng)險積聚的過程,泡沫的衍生花了6年的時間,泡沫破滅的過程至少也要兩年。在我國今年經(jīng)濟(jì)增長放緩的條件下,仍舊不能實(shí)行激進(jìn)的信貸緊縮政策,同時應(yīng)該密切注意資產(chǎn)價格的波動,以使得提供的宏觀經(jīng)濟(jì)政策具有較好的前瞻性。
內(nèi)容摘要:房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在對我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)中占有相當(dāng)大的比重并且對其他行業(yè)具有拉動性極強(qiáng)性。因而一旦房地產(chǎn)市場風(fēng)險暴露,將會對整個宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。本文從我國房地產(chǎn)金融市場存在問題出發(fā),結(jié)合我國實(shí)際國情,對我國房地產(chǎn)金融市場提出合理的對策。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融;金融風(fēng)險;風(fēng)險防范
改革開放以來,隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升、城市化進(jìn)程的推進(jìn)和住房制度改革的不斷加快,我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的態(tài)勢,逐漸成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展起到了重要作用。
一、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)金融風(fēng)險
房地產(chǎn)金融指的是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的貨幣資金的融通,即通過各種信用方式、手段及工具,有效地組織和調(diào)劑房地產(chǎn)領(lǐng)域中貨幣資金的運(yùn)動。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動中,由于各種事先無法預(yù)料因素的影響,使金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離,從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題
我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平勢頭強(qiáng)勁,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和城市化進(jìn)程的推進(jìn),住房需求的大幅增加,導(dǎo)致房價的高漲,這是合理的一面。但也存在著非理性因素:我國房價過高;外資大量涌入;商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)聚集了大量的金融風(fēng)險;房地產(chǎn)金融市場的資金來源對傳統(tǒng)渠道過于依賴;信用機(jī)制不健全。總之,等使得我國房地產(chǎn)市場潛藏的金融風(fēng)險不容忽略。
(一)住房價格上漲過快,超越居民消費(fèi)能力。近年來,我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入繁榮期,各地房價開始顯著上漲。同時相對于房價的漲速而言。我國居民的年均收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。如果按世界銀行的標(biāo)準(zhǔn),房價超過戶均年收入6倍左右的區(qū)域即被稱之為泡沫區(qū)。而我國,某些城市房價與年家庭收入的比值高達(dá)30倍以上。因此一旦我國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生改變,經(jīng)濟(jì)增長放緩,房地產(chǎn)價格就會下降,給個人和金融機(jī)構(gòu)帶來巨大損失。
(二)外資大量涌入,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重。自2005年匯率改革以來,人民幣升值速度加快,大量外資隨之涌入國內(nèi)資本市場。房地產(chǎn)市場憑借其先天優(yōu)勢,成為了吸收這些資本的最主要的渠道之一。逐利資本大量涌入我國房地產(chǎn)市場,不僅給我國的宏觀調(diào)控和金融穩(wěn)定帶來消極影響,還直接導(dǎo)致了流動性過剩問題,使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫,加大了金融風(fēng)險。泡沫隨著房價的攀升持續(xù)膨脹,而一旦這些資本大量撤出,將使我國房市急劇降溫,泡沫破滅,進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)。
(三)我國住房抵押貸款證券化剛剛起步,風(fēng)險還是主要積聚在銀行。隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫,我國房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模日益擴(kuò)大。雖然我國自2005年開始以建行為試點(diǎn)單位開始了抵押貸款證券化的實(shí)踐與探索,但我國資本市場發(fā)展還處于初級階段,證券化的配套法律制度也有待進(jìn)一步完善,所以我國正式實(shí)施住房抵押貸款證券化還有很長的路要走。
(四)房地產(chǎn)金融市場的資金來源對傳統(tǒng)渠道過于依賴。住房企業(yè)的資金來源渠道比較窄,資金大部分都來自銀行貸款。同時中國統(tǒng)計局所列的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源也從2004年的6項減少到了4項。2004年的六項資金來有:(1)國家預(yù)算內(nèi)資金;(2)國內(nèi)貸款;(3)債券;(4)外資;(5)自籌資金;(6)其他資金來源。到了2005年,債券這一項減少了,到2006年,國家預(yù)算內(nèi)資金也取消了,到現(xiàn)在就剩下4項來源。
(五)信用機(jī)制不健全,對住房抵押貸款風(fēng)險的有效監(jiān)管不足。我國還未建立起完善的個人信用記錄和個人信用評價體系,給商業(yè)銀行的抵押貸款監(jiān)管工作造成了很大困難。
三、對我國房地產(chǎn)金融未來研究方向的建議
(一)要努力完善房地產(chǎn)金融市場,加強(qiáng)風(fēng)險防范體系的管理。對于房地產(chǎn)金融市場的完善,要從我國實(shí)際出發(fā)。借鑒國際房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),繼續(xù)推進(jìn)改革和創(chuàng)新,加強(qiáng)監(jiān)管,注意新風(fēng)險的產(chǎn)生。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險防范能力不足,金融機(jī)構(gòu)的治理結(jié)構(gòu)、管理水平以及經(jīng)營管理者的知識和經(jīng)驗(yàn)等方面的制約是主要原因。
(二)要進(jìn)行科學(xué)有效的金融監(jiān)管,持續(xù)推動我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新。科學(xué)有效的金融監(jiān)管是促進(jìn)房地產(chǎn)金融持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。隨著我國房地產(chǎn)金融市場的快速發(fā)展,要積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新,需要借鑒國際經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),確立新的監(jiān)管理念、方式、目標(biāo)及評價標(biāo)準(zhǔn),逐步建立起統(tǒng)一、高效、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制,不斷完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管措施和手段,更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的動態(tài)效率和靈活性,確保房地產(chǎn)金融體系穩(wěn)健運(yùn)行。
(三)加強(qiáng)我國住房抵押貸款證券化的建設(shè),積極發(fā)展二級市場。我國社會現(xiàn)在處于轉(zhuǎn)型期,住房抵押貸款證券化的相關(guān)制度不健全,住房抵押貸款業(yè)務(wù)中存在著許多假按揭、抵押物處置風(fēng)險大和房貸險設(shè)計不合理等問題,必然影響到住房抵押貸款證券化的進(jìn)程,因而我國必須完善現(xiàn)有的法律金融制度。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔(dān)保公司開展的業(yè)務(wù)。二級市場是一種風(fēng)險分散機(jī)制,還是一種全新的融資渠道。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不僅有利于改變我國目前證券產(chǎn)品比較少的局面,增加居民投資渠道,同時對于參與的各市場主體分別具有不同的意義。
(四)建立健全信用保險制度和信用評級體系,完善全國范圍的個人信用體系。我國應(yīng)該建立健全抵押保險制度,完善住房信貸風(fēng)險防范和分提機(jī)制。通過引入商業(yè)保險和政策性擔(dān)保機(jī)制,有利于促進(jìn)抵押貸款營銷的規(guī)范化、合約的標(biāo)準(zhǔn)化,抑制商業(yè)銀行盲目放貸的沖動;合理的保險風(fēng)險定價機(jī)制,有助于商業(yè)銀行規(guī)避信用風(fēng)險、道德風(fēng)險和房地產(chǎn)市場周期波動風(fēng)險。同時完善的個人信用體系可以起到在消費(fèi)者更長的生命周期內(nèi)規(guī)范其經(jīng)濟(jì)行為,如果一旦出現(xiàn)不良信用記錄,那么其以后許多經(jīng)濟(jì)活動將面臨限制。
摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)市場的起伏與房地產(chǎn)金融市場密不可分。中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融市場的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此,剖析中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決對策,是深刻認(rèn)識房地產(chǎn)市場癥結(jié),拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融市場;房地產(chǎn)金融產(chǎn)品;一級市場;二級市場
作者簡介：郝會會(1979-)，女，江蘇徐州人，鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院，助教，碩士學(xué)歷，研究方向：金融工程。
一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系分析
房地產(chǎn)與金融的關(guān)系，從廣義上來說應(yīng)該包括與房地產(chǎn)有關(guān)的金融活動。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的滲透和融合也日益加強(qiáng), 逐步形成了相互依存、相互支持、共同發(fā)展的良性互動關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者間的關(guān)系，不僅僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)之間的借貸業(yè)務(wù)上，更突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)和金融融合出來的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品以及資本市場之間的關(guān)系上。
以金融機(jī)構(gòu)為中介而為房地產(chǎn)的購買和開發(fā)提供融資服務(wù)的房地產(chǎn)金融市場體系，這一體系包括兩個方面，一是初級市場(primary market)，也稱一級市場，是房地產(chǎn)資金初始的交易市場，主要包括金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)資金的需求者的各種信貸業(yè)務(wù)、新房地產(chǎn)證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務(wù)附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)和保險機(jī)構(gòu)等對房地產(chǎn)信貸和證券的發(fā)行的保證、保險和信托等交易活動；另一個是二級市場(secondary market)，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品再交易再流通市場，包括房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款直接出售或以證券的形式轉(zhuǎn)讓給二級市場機(jī)構(gòu)的交易及房地產(chǎn)有機(jī)證券的再轉(zhuǎn)讓交易。
一級市場和二級市場共同構(gòu)成了一個相輔相成的房地產(chǎn)金融體系。在初級市場上，資金的最終需求者是住房購買者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過向金融機(jī)構(gòu)貸款以及發(fā)行債券、股票等獲得購房和開發(fā)房地產(chǎn)所需的資金，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)通過吸收住宅儲蓄，發(fā)行金融債券獲得資金來源。
在初級市場上，金融機(jī)構(gòu)貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機(jī)構(gòu)往往會對原有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行再交易，把原來作為抵押的房地產(chǎn)或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對于房地產(chǎn)債券的投資者來說，二級市場是他們出售房地產(chǎn)債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場為抵押貸款的一級市場提供了流動性，并充實(shí)了房地產(chǎn)市場的資金來源，使房地產(chǎn)抵押市場形成一個完整的體系。
二、我國房地產(chǎn)金融市場存在的問題
在發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)金融市場上，除了傳統(tǒng)的信貸方式外，各種房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了種類繁多的融資產(chǎn)品，例如，發(fā)行上市、項目融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。此外，成熟的房地產(chǎn)金融市場還存在發(fā)達(dá)的證券化二級市場，這不僅大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性，為提供融資的金融機(jī)構(gòu)分散和管理風(fēng)險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，使房地產(chǎn)投資具有穩(wěn)定的資金來源。
我國的房地產(chǎn)金融市場還很不完善，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少，主要依靠銀行貸款，房地產(chǎn)融資相對困難。目前，我國還沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)基本上是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經(jīng)營機(jī)構(gòu)，至今仍然沒有建立房地產(chǎn)金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動性較差，使得金融機(jī)構(gòu)無法進(jìn)行有效的風(fēng)險管理。而且也正是因?yàn)闆]有一個協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級市場體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產(chǎn)信托，也無法實(shí)現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和風(fēng)險管理的市場功能。
（一）一級市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，銀行系統(tǒng)風(fēng)險集中
第一，銀行信貸構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計估算，60%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。目前中國擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司籌資總額所占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比例過小，如果考慮到其他上市企業(yè)通過證券融資后資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市公司融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中所占比例會有所擴(kuò)大，但仍然是一個較小的比例。
第二，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險高度集中于商業(yè)銀行。在我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。
第三，部分商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為不理性和不規(guī)范問題。由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營業(yè)務(wù)時容易產(chǎn)生急功近利、放松信貸條件的傾向。有的商業(yè)銀行對政府擔(dān)保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風(fēng)險性。
第四，住房公積金制度不完善，缺乏有效的管理和監(jiān)督。目前的住房公積金資金管理中心是一個“行政化”機(jī)構(gòu)，實(shí)行“房委會決策、中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的管理體制?？瓷先ズ芡晟?，但在實(shí)際的運(yùn)作中，公積金的所有者無發(fā)言權(quán)，更無資金管理和監(jiān)督權(quán)，導(dǎo)致公積金經(jīng)常被當(dāng)作準(zhǔn)政府資金支配使用，擠占、截留、挪用公積金的現(xiàn)象屢有發(fā)生。
（二）二級市場尚未真正形成，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融市場體系
第一，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系。我國目前的房地產(chǎn)金融市場主要還是由商業(yè)銀行和部分信托投資公司組成，一些專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險機(jī)構(gòu)還沒有出現(xiàn)。在發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)金融市場上，這些機(jī)構(gòu)往往是最重要的房地產(chǎn)金融經(jīng)營和管理機(jī)構(gòu)。
第二，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。一方面，我國目前房地產(chǎn)業(yè)的有價證券發(fā)行還非常有限。另一方面，房地產(chǎn)信托雖然比較活躍，但規(guī)模較小，而且先天不足?？傮w上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉(zhuǎn)換的功能。另外，房地產(chǎn)證券化尚未起步, 缺乏風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制。目前建立抵押貸款二級市場的必要性不充分，抵押貸款一級市場還不完善。二級市場的缺乏造成證券化程度低, 融資工具缺乏, 銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險。因此, 沒有二級市場的高流動性作為補(bǔ)充, 反過來也限制了房地產(chǎn)金融一級市場的發(fā)展, 金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放抵押貸款時過度謹(jǐn)慎, 最終導(dǎo)致整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展受到限制。
第三，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的中介服務(wù)體系還沒有建立起來。例如，資產(chǎn)評估、信用評估、風(fēng)險評估、金融擔(dān)保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復(fù)雜，其市場化運(yùn)行和管理體制尚未完全確立。
（三）對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善
總體上說，房地產(chǎn)金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和調(diào)控還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步探索和總結(jié)。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是相當(dāng)滯后的。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。
三、發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場的對策
（一）鼓勵房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新
從國際上看，金融創(chuàng)新為房地產(chǎn)金融市場帶來了越來越多的金融產(chǎn)品，包括各種房地產(chǎn)股權(quán)、債券、基金、信托證券、抵押貸款、可轉(zhuǎn)換證券等。因此，除了進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。針對目前房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過二級市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產(chǎn)債券市場。我國債券市場規(guī)模較小，利率風(fēng)險較大。因此，要研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風(fēng)險管理等相關(guān)問題，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。
第三，要將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關(guān)條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險分散和風(fēng)險管理作用。因此，在加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，要通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)。
第四，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開發(fā)其他各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。當(dāng)前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化金融產(chǎn)品的有效方式。
（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場中介
與建立完整的房地產(chǎn)金融市場體系相對應(yīng)，要建立多層次的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)金融擔(dān)保、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等各種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。一是要積極研究其他金融機(jī)構(gòu)（如保險公司、投資基金等）進(jìn)入房地產(chǎn)市場的可行性。二是要鼓勵房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和完善。三是要建立二級市場經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)體系，積極培育和發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化的經(jīng)營機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產(chǎn)金融保險體系。除現(xiàn)有少量的房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任保險、房地產(chǎn)人身保險外，尤其要發(fā)展住房抵押貸款保險和房產(chǎn)質(zhì)量保險。最后，逐步完善住房公積金制度，并逐步規(guī)范管理和建立住房公積金監(jiān)督體系。
（三）加強(qiáng)政策調(diào)控和引導(dǎo)，完善立法
首先，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為。在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸集中度問題，及時引導(dǎo)各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務(wù)。同時要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的管理和防范。
其次，要制定相應(yīng)的政策，為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。第一，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要適應(yīng)市場發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式。第二，要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行機(jī)制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產(chǎn)金融市場體系。第三，要逐步建立并不斷完善房地產(chǎn)金融市場的公共服務(wù)體系。要加快建設(shè)個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警預(yù)報體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系和信息披露制度。
再次，建立政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融市場發(fā)育。我國房地產(chǎn)金融二級市場尚未建立，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的流動性風(fēng)險較大。因此應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身實(shí)踐，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)。目前條件下，可考慮設(shè)立專門的政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔(dān)保。