時(shí)間：2022-07-24 03:17:11
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)管理研究的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),針對(duì)原規(guī)劃非住宅用地上新出現(xiàn)公寓式酒店(含產(chǎn)權(quán)式公寓酒店、時(shí)權(quán)式度假公寓酒店)、公寓式寫字樓等帶有居住功能公共建筑的情況,根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定,借鑒外地經(jīng)驗(yàn),結(jié)合我市實(shí)際,制定本意見。
一、*市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目,經(jīng)確定為城市配套服務(wù)公共建筑(特別是居住區(qū)公建配套用房)的,任何部門和單位不得以任何方式改變其用地性質(zhì)和建筑用途。
二、凡房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的各類土地,市規(guī)劃管理部門應(yīng)進(jìn)一步明確其用地性質(zhì)和建筑用途,對(duì)混合類型的建筑應(yīng)當(dāng)明確分項(xiàng)內(nèi)容、比例等詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)。
三、今后出讓的地塊中,除由市規(guī)劃管理部門明確為重要地段并有景觀要求或特殊用途(社會(huì)服務(wù)功能)的公共建筑外,允許建設(shè)可分割銷售的公共建筑,并按下列規(guī)定進(jìn)行審批、辦證和管理:
(一)市有關(guān)職能部門按照用地性質(zhì)和建筑用途,對(duì)公共建筑提出規(guī)劃指標(biāo)、消防設(shè)施、停車位配置、日照間距、衛(wèi)生防疫等要求,并按公共建筑的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批;
(二)公建建筑項(xiàng)目不得出現(xiàn)帶有公寓、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱,建設(shè)單位和審批部門在對(duì)名稱進(jìn)行審批時(shí),應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范其用詞,避免誤導(dǎo)消費(fèi)者;
(三)單元式公共建筑類項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)明顯區(qū)別于住宅項(xiàng)目,套內(nèi)不得設(shè)置通管道煤氣的廚房和外挑式陽(yáng)臺(tái);
(四)公共建筑房屋產(chǎn)權(quán)不得作為辦理戶籍、學(xué)生入學(xué)等手續(xù)的依據(jù);
(五)對(duì)上述項(xiàng)目,市規(guī)劃、國(guó)土資源、房管等管理部門應(yīng)按公共建筑項(xiàng)目核發(fā)工程建設(shè)規(guī)劃許可證、土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證等證書。
四、允許分割銷售的公共建筑(公寓或?qū)懽謽?應(yīng)符合下列具體條件:
(一)具有獨(dú)立或公共的出入通道,公攤面積不大于分割銷售面積的30%;
(二)交付使用后,使用管理的各類配套設(shè)施具備獨(dú)立計(jì)價(jià)計(jì)量條件;
(三)整個(gè)項(xiàng)目的公共設(shè)施和配套用房等內(nèi)容,均需明確產(chǎn)權(quán)、使用和管理性質(zhì);
(四)建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)做好經(jīng)營(yíng)管理和提供物業(yè)配套設(shè)施等服務(wù)工作;
(五)物業(yè)管理應(yīng)按有關(guān)政策執(zhí)行。
五、本意見頒布之前已經(jīng)方案批復(fù)批準(zhǔn)建設(shè)的類似公寓式酒店、公寓式寫字樓(含單身公寓)等項(xiàng)目,在尊重歷史、實(shí)事求是和符合土地政策的前提下,逐個(gè)研究處理。
六、本意見自之日起施行,由市建委負(fù)責(zé)解釋。
七、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣(市)可參照?qǐng)?zhí)行。
一、價(jià)值工程與設(shè)計(jì)管理的核心關(guān)系
價(jià)值工程是指重于功能分析，力求在產(chǎn)品的全壽命周期中，用最低總成本，生產(chǎn)出在功能上能充分滿足用戶要求的產(chǎn)品、服務(wù)或工程項(xiàng)目，從而獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的有組織的活動(dòng)。用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價(jià)值（V）=功能（F）／成本（C）一般來(lái)說(shuō)，提高產(chǎn)品價(jià)值的管理途徑有五種：一是提高功能，降低成本；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是成本略有上漲；但帶來(lái)功能大幅度提高。
二、綠色建筑的定義和國(guó)家要求
綠色建筑，定義為在全壽命期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。同時(shí)，在2013年1月6日，國(guó)務(wù)院了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動(dòng)方案的通知》）提出“十二五”期間完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求。
三、價(jià)值工程在房地產(chǎn)綠色建筑設(shè)計(jì)管理的應(yīng)用
價(jià)值工程的核心是功能分析。它通過對(duì)產(chǎn)品的功能分析，研究如何以最低的產(chǎn)品壽命周期成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。通過對(duì)全壽命周期的全程理解（全壽命周期費(fèi)用＝生產(chǎn)成本+工程成本+使用成本+維護(hù)成本），從而確定必要功能和實(shí)現(xiàn)必要功能的最低成本方案。綠色建筑的全壽命周期衡量指標(biāo)主要在節(jié)地和室外環(huán)境，節(jié)能和能源使用，節(jié)水和水資源使用，節(jié)材和材料資源使用，施工管理，環(huán)境保護(hù)等方面，貫穿項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)和拆除的全壽命周期，與價(jià)值工程理論的全壽命成本的出發(fā)點(diǎn)是一致的。下面列舉設(shè)計(jì)管理的實(shí)例，利用價(jià)值工程優(yōu)化綠色建筑設(shè)計(jì)方案。
1.在總圖的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，項(xiàng)目的建筑業(yè)態(tài)（高層，洋房，別墅等）需要充分研究地勢(shì)、地貌的特點(diǎn)，與之融洽地結(jié)合，實(shí)現(xiàn)節(jié)地和室外環(huán)境的保護(hù)。該工程建設(shè)場(chǎng)地東南角北面地勢(shì)較高，與市政路和北面地塊高差達(dá)20米左右，屬于典型的山地形態(tài)。該項(xiàng)目容積率為2.0～2.5之間，限高100米，營(yíng)銷部初步根據(jù)市場(chǎng)，在業(yè)態(tài)上選擇全高層住宅，或高層住宅+洋房/別墅的方式，經(jīng)過設(shè)計(jì)的方案強(qiáng)排和面積測(cè)算，兩個(gè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)方案均可以滿足營(yíng)銷部的需求。但是如何選擇？這個(gè)時(shí)候，就是需要通過價(jià)值工程的核心和策略，對(duì)兩個(gè)方案進(jìn)行深入地價(jià)值挖掘，在功能不變的情況下，優(yōu)化和降低成本。步驟如下：方案的業(yè)態(tài)（高層，洋房，別墅等）確定后，把地下室的面積，范圍，標(biāo)高估算出來(lái)，示意在總圖上，然后與地形等高線進(jìn)行套圖對(duì)比，就發(fā)現(xiàn)了涉及工程開展的土方工程，土方開挖和回填量有明顯差別，因?yàn)楦邔幼≌谏狡律辖ㄔO(shè)時(shí)，地下室工程需要進(jìn)行大量的土方開挖量，間接產(chǎn)生高差達(dá)10米左右的邊坡，增加邊坡支護(hù)的工程量。而如果選擇別墅或者洋房布置在山坡上，地下室的開挖深度和大小明顯減少，有利于工程的綠色建筑指標(biāo)實(shí)現(xiàn)，以及直接產(chǎn)生節(jié)約場(chǎng)地前期成本的效益。
2.合理控制地下停車位和地面停車位的比例一個(gè)地下停車位建安成本約10～12萬(wàn)元（2500元/m2×40～50m2），一個(gè)地面停車位建安成本不到1萬(wàn)元（250元/m2×20～25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車。
3.優(yōu)化地下室停車位的數(shù)量可以通過專業(yè)的劃線公司，認(rèn)真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個(gè)停車位，無(wú)論從營(yíng)銷角度還是物業(yè)角度，都是一筆不小的數(shù)；同時(shí)也可以反提停車位的排放需要，局部修改柱網(wǎng)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，高層建筑8.1m～8.4m柱距（中-中）剛好可以排3部車，這是個(gè)結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)、停車排放上也經(jīng)濟(jì)的柱距，同時(shí)也是較經(jīng)濟(jì)的梁的跨度，主梁跨度在7.2～8.4m；怪異的柱網(wǎng)會(huì)大大降低停車位使用效率，以及對(duì)梁高有影響，從而又影響凈空和層高；如果地下室和裙房柱網(wǎng)方正和對(duì)齊，又可以減少轉(zhuǎn)換層的出現(xiàn)，（因?yàn)檗D(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標(biāo)準(zhǔn)層6～8倍、2～3倍、2～3倍），“一舉四得”。所以在地下室工程中，運(yùn)用價(jià)值工程的思路，對(duì)平面布置進(jìn)行優(yōu)化和推敲，對(duì)于降低成本有明顯的幫助。
4.減少地下室埋深除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護(hù)、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風(fēng)等大量造價(jià)；根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，地下室每層高每增加1cm，以上項(xiàng)目費(fèi)用均攤到建筑面積的造價(jià)，增加10～15元/m2。所以行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿企業(yè)都通過管線綜合，BIM設(shè)計(jì)等，降低地下室的層高，停車庫(kù)的層高參考范圍是3.8m～4.2m之間。半地下室可以直接采光和通風(fēng)，改善停車場(chǎng)，以及物業(yè)管理人員的工作環(huán)境。
5.采用高強(qiáng)度級(jí)別的材料，實(shí)現(xiàn)材料的總成本節(jié)約，材料節(jié)約的效果如柱子，剪力墻等部位采用高強(qiáng)度混凝土（C50以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa的鋼筋，可以有效減少構(gòu)件截面尺寸，減少模板費(fèi)和增加實(shí)用空間；樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強(qiáng)度比原材料增加30%，并且冷軋后線材伸長(zhǎng)了近20%，可節(jié)省鋼材約20%左右。
6.小區(qū)園林綠化的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)節(jié)水和節(jié)材的指標(biāo)選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，節(jié)約澆灌的水資源，從而在壽命周期里面的成本降低；同時(shí)提倡“疏林草地”的景觀設(shè)計(jì)理念，把控總體效果，把草地等區(qū)域打造成住戶和公眾活動(dòng)休閑的場(chǎng)所，既可以達(dá)到滿足住戶戶外活動(dòng)的需要，又可以降低開發(fā)成本的同時(shí)，降低小區(qū)的“熱島效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)綠色小區(qū)環(huán)境。
7.新能源，新技術(shù)的使用對(duì)于地面以及公共停車場(chǎng)，可以考慮設(shè)置發(fā)電和遮陽(yáng)的車棚，提高單獨(dú)的車棚的功能，雖然前期投入是比較大，但是國(guó)家對(duì)太陽(yáng)能發(fā)電的回收是有補(bǔ)助。按照全壽命周期的投資和成本來(lái)計(jì)算，實(shí)現(xiàn)投資成本的回收，一舉兩得。
四、結(jié)語(yǔ)
價(jià)值工程作為一門技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的現(xiàn)代化管理科學(xué)，應(yīng)用在當(dāng)今中國(guó)推廣的綠色建筑的領(lǐng)域，以綠色建筑全壽命周期為區(qū)間，分析功能與成本的關(guān)系，通過設(shè)計(jì)管理來(lái)優(yōu)化和控制項(xiàng)目成本，不能片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本，要以建筑全壽命周期的眼光來(lái)正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對(duì)立統(tǒng)一，改善建筑與自然的和諧統(tǒng)一，才是設(shè)計(jì)管理的核心和精髓所在。
作者：李金文 單位：花樣年地產(chǎn)集團(tuán)深圳公司
1建筑設(shè)計(jì)管理中存在的主要問題
1．2信息管理問題
眾所周知建筑設(shè)計(jì)信息管理在整個(gè)建筑設(shè)計(jì)中具有極其重要的位置，直接影響設(shè)計(jì)管理的整體效率。目前我國(guó)的建筑設(shè)計(jì)的信息管理存在幾個(gè)問題：一方面是信息的準(zhǔn)確性，如信息不完整、不準(zhǔn)確、使用不當(dāng)?shù)?，有時(shí)設(shè)計(jì)院為了掩飾設(shè)計(jì)中的一些小失誤或錯(cuò)誤往往虛報(bào)信息，造成建筑施工可能出現(xiàn)安全問題，同時(shí)也會(huì)造成設(shè)計(jì)單位相互之間的溝通中出現(xiàn)信息失準(zhǔn)。另一方面是信息的及時(shí)性，很多時(shí)候存在信息傳遞滯后的現(xiàn)象，如某一設(shè)計(jì)單位需參考另一設(shè)計(jì)單位的資料時(shí)，信息傳遞滯后導(dǎo)致后續(xù)的設(shè)計(jì)無(wú)法進(jìn)行，最終將影響整個(gè)建筑設(shè)計(jì)的整體效率。
1．3設(shè)計(jì)質(zhì)量評(píng)價(jià)問題
現(xiàn)階段我國(guó)的建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量的評(píng)價(jià)主要由設(shè)計(jì)單位、政府主管部門、業(yè)主對(duì)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定，某種程度上這種評(píng)價(jià)制度可以促進(jìn)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量管理，但仍然存在一些問題，如非常規(guī)性與有限性，主要體現(xiàn)在評(píng)價(jià)主體和評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)上。在評(píng)價(jià)過程中主要是專業(yè)人士進(jìn)行的，主要的利益主體卻很少參加其中，因此這樣的評(píng)價(jià)體制很難反映不同主體的意見，那么其產(chǎn)生的影響也是有限的。有些評(píng)價(jià)是在階段成果產(chǎn)生后開展的，有的甚至是在施工結(jié)束后進(jìn)行，缺乏對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)和控制，作用非常有限。
2提高建筑設(shè)計(jì)管理的有效措施
隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于建筑的追求也從原來(lái)的保暖與遮擋惡劣天氣上升到居住舒適性、美學(xué)上的要求，同時(shí)人們也有足夠的時(shí)間與能力去改善自己的生活情況和追求精神上的享受。為了設(shè)計(jì)出更好的滿足人們要求的建筑，這就需對(duì)建筑設(shè)計(jì)加強(qiáng)管理。
2．1建立完整的建筑設(shè)計(jì)管理制度
在建筑設(shè)計(jì)中包含了諸多的專業(yè)且涉及的內(nèi)容較廣，設(shè)計(jì)是群體性的活動(dòng)，要保證建筑設(shè)計(jì)管理正常有序有效的進(jìn)行，建立一個(gè)完整的組織框架是必須的，所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)管理制度使相關(guān)人員的責(zé)任與義務(wù)明確，指令傳達(dá)路徑簡(jiǎn)單明確。這樣可以避免逐級(jí)或多級(jí)請(qǐng)示造成問題得不到及時(shí)的解決，進(jìn)而避免整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)度難以推進(jìn)。一個(gè)完整明確的建筑設(shè)計(jì)管理制度不僅有助于提高設(shè)計(jì)質(zhì)量與建筑工程的整體質(zhì)量，而且對(duì)于促進(jìn)我國(guó)建筑業(yè)的持續(xù)發(fā)展也有非常重要的意義。
2．2加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量控制
一個(gè)完整明確的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理體制建立后，為充分發(fā)揮組織的作用以達(dá)到設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的目的，必須制定健全的質(zhì)量管理制度。質(zhì)量管理制度的建立為把好質(zhì)量關(guān)、進(jìn)度關(guān)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，做到未雨綢繆，不要等問題出現(xiàn)才去尋找解決措施。在建立質(zhì)量管理制度時(shí)，將質(zhì)量責(zé)任制細(xì)化，責(zé)任明晰，責(zé)任落實(shí)到具體的人，制定獎(jiǎng)罰制度以對(duì)管理人員進(jìn)行有效管理；做好不同部門相互銜接，職責(zé)與分工明確及緊急情況的備用方案，各部門之間質(zhì)量信息的溝通與協(xié)調(diào)。在設(shè)計(jì)質(zhì)量控制中需加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審查，查看使用功能機(jī)質(zhì)量要求是否達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范與業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)，檢查設(shè)計(jì)中易忽略的、易出錯(cuò)的常見問題，將可能產(chǎn)生的安全隱患與可能阻礙施工與設(shè)計(jì)進(jìn)度的地方盡早地消除。建筑設(shè)計(jì)管理體制中管理人員作為其重要組成成員，每個(gè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平參差不齊，需對(duì)管理人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)。在培訓(xùn)的過程中應(yīng)針對(duì)不同的人員進(jìn)行不同深度的培訓(xùn)，使培訓(xùn)具有針對(duì)性，實(shí)行考核制度，提高管理人員質(zhì)量意識(shí)，重視質(zhì)量的宣傳工作，使質(zhì)量意識(shí)深入人心，把質(zhì)量這根弦繃緊在每一個(gè)管理人員的腦海里。在建筑工程施工開始前，做好相應(yīng)的質(zhì)量控制計(jì)劃、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底等工作。在建筑工程施工過程中加強(qiáng)質(zhì)量通病以及易出現(xiàn)質(zhì)量問題處的檢查力度，對(duì)重點(diǎn)工序、關(guān)鍵環(huán)節(jié)施工進(jìn)行嚴(yán)格控制。
3建筑設(shè)計(jì)管理需考慮的方面
3．1建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境關(guān)系
在科學(xué)發(fā)展觀、可持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，人們的環(huán)保意識(shí)也在逐年增強(qiáng)，在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)建造的過程中會(huì)產(chǎn)生一定的建筑垃圾，這些建筑垃圾的卸放位置與處理是否妥當(dāng)對(duì)周圍環(huán)境有非常重要的影響。環(huán)境設(shè)計(jì)，一方面是充分利用周圍的環(huán)境構(gòu)成內(nèi)外環(huán)境的多樣的、自由的、協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將建筑建造過程中的垃圾妥善的處理，避免對(duì)環(huán)境造成污染與破壞，做一份環(huán)境影響報(bào)告以評(píng)價(jià)修建建筑物后對(duì)周圍環(huán)境的影響；另一方面是合理的選擇建筑外墻裝飾材料與建筑周圍綠化植物以免對(duì)環(huán)境及周圍的植被等造成破壞。
3．2社會(huì)習(xí)慣的改變
在人們生活與教育水平獲得極大提高之后，人們的追求不僅僅停留在解決自身的溫飽問題，更加注重生活品質(zhì)與精神上的享受，同時(shí)人們對(duì)環(huán)境的保護(hù)意識(shí)也得到極大的提高。隨著這些社會(huì)觀念、社會(huì)習(xí)慣、社會(huì)趨勢(shì)的變化對(duì)建筑物建造設(shè)計(jì)等方面都會(huì)造成一定的影響，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況建設(shè)符合社會(huì)習(xí)慣的建筑物，如智能建筑與綠色建筑等，這就需要設(shè)計(jì)人員在建筑設(shè)計(jì)之前對(duì)這些進(jìn)行調(diào)查研究。
3．3技術(shù)進(jìn)步的思想
科技日新月異，在建筑設(shè)計(jì)管理過程中，應(yīng)將一些新技術(shù)、新材料應(yīng)用于房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中。計(jì)算機(jī)獲得了極大程度的發(fā)展，采用計(jì)算機(jī)模擬與結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使分析的結(jié)構(gòu)更加精細(xì)準(zhǔn)確，如鋼管混凝土柱的設(shè)計(jì)，可以采用ANSYS等有限元對(duì)其分析，建模過程中分別考慮整體的鋼管、采用焊接形式的鋼管、采用螺栓連接的鋼管對(duì)核心混凝土的約束程度，同時(shí)對(duì)鋼管壁厚、螺栓個(gè)數(shù)、螺栓預(yù)緊力等參數(shù)進(jìn)行分析。近些年來(lái)，我國(guó)自然災(zāi)害頻發(fā)，建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮風(fēng)荷載、地震作用，在地震設(shè)計(jì)中采用鋼管混凝土，在地震發(fā)生前，這樣的設(shè)計(jì)在某種程度上是一種資源浪費(fèi)，一旦自然災(zāi)害發(fā)生，這樣的結(jié)構(gòu)能充分發(fā)揮鋼管對(duì)混凝土的約束，提高混凝土的承載能力。在科技發(fā)達(dá)的今天，在建筑物設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前的科學(xué)技術(shù)與行業(yè)發(fā)展的前沿，將最新的施工技術(shù)與材料、設(shè)備應(yīng)用于所建的建筑物中，這樣不僅有利于控制建筑物的設(shè)計(jì)成本與防止安全事故的發(fā)生，而且也有利于推動(dòng)建筑設(shè)計(jì)與科學(xué)技術(shù)繼續(xù)向前發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)施工所應(yīng)用的新技術(shù)有可能存在著不適用現(xiàn)場(chǎng)的情況，這樣將有利于科技新技術(shù)的進(jìn)一步完善。
4結(jié)語(yǔ)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，設(shè)計(jì)人員所承擔(dān)的任務(wù)也越來(lái)越繁重，技術(shù)難度也越來(lái)越大，這就要求設(shè)計(jì)人員綜合考慮設(shè)計(jì)規(guī)范、業(yè)主的設(shè)計(jì)文件、擬建建筑物對(duì)周圍環(huán)境影響、經(jīng)濟(jì)性與施工可行性。同時(shí)，也要求設(shè)計(jì)人員積累更多更新的專業(yè)知識(shí)，充分利用現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備與現(xiàn)有的施工技術(shù)，將新的建筑施工技術(shù)與科技創(chuàng)新應(yīng)用于實(shí)際的施工過程中，以保證建設(shè)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與建筑施工進(jìn)度。該文依次介紹了建筑設(shè)計(jì)管理中存在的主要問題、提高建筑設(shè)計(jì)管理的有效措施、建筑設(shè)計(jì)管理需考慮的方面等，為我國(guó)建筑設(shè)計(jì)管理工作提供了一定的參考。
作者：趙世良 單位：日照山海天城建開發(fā)有限公司
【摘要】中國(guó)現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展飛速，同時(shí)也帶動(dòng)了各大中小城市的建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)，這兩大行業(yè)是我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的組成部分。筆者結(jié)合了在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，提出一些針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理上的一些建議。
【【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)；管理
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意義
1、設(shè)計(jì)管理是建筑項(xiàng)目開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它關(guān)系到建筑項(xiàng)目的優(yōu)劣，同時(shí)也關(guān)系到房地產(chǎn)公司的切身利益，加強(qiáng)建筑工程設(shè)計(jì)管理可以有效地提高建筑工程的質(zhì)量，對(duì)于建筑行業(yè)存在的工程質(zhì)量通病給予很好的控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理的目的，是為了確保設(shè)計(jì)圖紙按照設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求保質(zhì)保量的完成。建筑設(shè)計(jì)管理包括以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)合同管理，設(shè)計(jì)周期管理、設(shè)計(jì)質(zhì)量管理、專業(yè)設(shè)計(jì)交叉配合管理等。在設(shè)計(jì)管理中，最終的設(shè)計(jì)結(jié)果是由專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)人員所完成，同時(shí)在項(xiàng)目策劃以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，相關(guān)的設(shè)計(jì)方還要進(jìn)行及時(shí)的溝通調(diào)整，這樣才能充分調(diào)動(dòng)各種有利資源，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)。
2、在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理中，要想達(dá)到設(shè)計(jì)任務(wù)書的各項(xiàng)目標(biāo)，就要強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分的質(zhì)量的管理，這樣才能保證施工有序進(jìn)行，達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量要求。由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目本身具有的復(fù)雜性和龐大性，在項(xiàng)目工程建設(shè)的過程中，需要各專業(yè)設(shè)計(jì)單位承擔(dān)自身的工作內(nèi)容、完成各自的工作任務(wù)，共同構(gòu)建一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系。
3、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門來(lái)說(shuō)，其主要的職能就是使項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案符合實(shí)際市場(chǎng)需求，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，因此在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)，要組織專業(yè)人員進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，同時(shí)還要與各個(gè)部門及時(shí)進(jìn)行溝通交流，針對(duì)具體施工可能出現(xiàn)的問題給出具體的解決方案，同時(shí)考慮施工方的建議，滿足施工場(chǎng)地的要求。設(shè)計(jì)管理部門還要協(xié)調(diào)各方面的意見，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，使設(shè)計(jì)方案更加科學(xué)合理。
二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理中存在的問題
1、合同管理問題
設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理當(dāng)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)合同是保障合同雙方法律權(quán)利實(shí)施和履行的法律性文件，而且能夠支撐整個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理。但是很多業(yè)主并不重視合同，這導(dǎo)致后期設(shè)計(jì)管理上的很多問題和管理困難。
另外一些業(yè)主對(duì)合同不熟悉,在合同中沒有明確規(guī)定設(shè)計(jì)單位和業(yè)主單位的職責(zé)和應(yīng)該履行的義務(wù)，對(duì)合同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)周期也沒有進(jìn)行明確的規(guī)定，其內(nèi)容模糊，對(duì)合同雙方的權(quán)、責(zé)、利規(guī)定不明確，導(dǎo)致后期產(chǎn)生一些合同糾紛問題。
2、機(jī)構(gòu)管理問題
管理好房地產(chǎn)項(xiàng)目各專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，能夠保證設(shè)計(jì)任務(wù)更為高效的完成，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的復(fù)雜性和龐大性，建筑設(shè)計(jì)的完成都是由多個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)單位，包括建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電、景觀、室內(nèi)以及對(duì)材料設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行審核等。只有將這些機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的管理，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑的順利施工。同時(shí)，一些業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)分工以及設(shè)計(jì)委托模式并不清楚，對(duì)各個(gè)機(jī)構(gòu)的工作界面也不了解，這就導(dǎo)致管理工作中難以進(jìn)行協(xié)調(diào)。各機(jī)構(gòu)信息流通不暢，業(yè)主協(xié)調(diào)不到位，導(dǎo)致各設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)之間的任務(wù)銜接出現(xiàn)問題。以及業(yè)主對(duì)各機(jī)構(gòu)的進(jìn)場(chǎng)順序安排不合理，例如很多材料設(shè)備供應(yīng)商是需要業(yè)主提前確定好規(guī)格范圍，和相應(yīng)設(shè)計(jì)單位共同配合完成設(shè)計(jì)工作的。但需要注意的是避免按照一個(gè)產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)設(shè)計(jì)圖紙，業(yè)主被供應(yīng)商綁架的局面。還產(chǎn)生業(yè)主在相應(yīng)設(shè)計(jì)提出需要提供材料設(shè)備條件后再找材料設(shè)備供應(yīng)商，導(dǎo)致工作量堆積。
【摘 要】隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也取得的長(zhǎng)足發(fā)展，但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理方面也存在一些不足，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益不高。本文首先闡述了房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)管理的概念，然后從設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量控制方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理進(jìn)行了系統(tǒng)分析與闡述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；建筑設(shè)計(jì)；完善管理
房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，涉及了國(guó)家政策、項(xiàng)目投資、市場(chǎng)營(yíng)銷、產(chǎn)品規(guī)劃、物業(yè)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理等多個(gè)專業(yè)。但歸根結(jié)底，房地產(chǎn)還是屬于產(chǎn)品范疇（即房地產(chǎn)商提供滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品），面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為此，房地產(chǎn)行業(yè)需要加強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其核心競(jìng)爭(zhēng)力在產(chǎn)品，而產(chǎn)品優(yōu)劣其關(guān)鍵在“設(shè)計(jì)管理”，下面就房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理進(jìn)行闡述與分析。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理的概念
“設(shè)計(jì)管理”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是設(shè)計(jì)管理者的工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)方面的設(shè)計(jì)管理，要針對(duì)設(shè)計(jì)效果，兼顧項(xiàng)目進(jìn)度管理、資源管理以及質(zhì)量管理的管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理需要在前期項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)上，明確具體項(xiàng)目的內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的所有階段與過程，設(shè)計(jì)管理的任務(wù)由產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)進(jìn)度規(guī)劃、規(guī)劃與單體方案、擴(kuò)初圖與施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)圖紙的優(yōu)化與審查、施工過程中設(shè)計(jì)的管理控制等構(gòu)成。要完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量的目標(biāo)控制，需要通過建筑設(shè)計(jì)管理，把各個(gè)層次的資源整合起來(lái)，協(xié)調(diào)管理一切與設(shè)計(jì)相關(guān)的活動(dòng)，找到最佳解決問題辦法，使房地產(chǎn)企業(yè)可以完成更高質(zhì)量的產(chǎn)品。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)進(jìn)度控制方面
1．設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的意義
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理，是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度完成后，才能夠?qū)?xiàng)目的施工等內(nèi)容進(jìn)行管理。如果設(shè)計(jì)進(jìn)度無(wú)法獲得有效的控制，則無(wú)法設(shè)計(jì)出科學(xué)的設(shè)計(jì)圖紙，施工單位也無(wú)法根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行施工。要想科學(xué)的縮短項(xiàng)目施工周期，就需要設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理的進(jìn)度設(shè)計(jì)。此外，設(shè)計(jì)進(jìn)度控制是對(duì)施工材料、設(shè)備控制的基礎(chǔ)，在進(jìn)度設(shè)計(jì)過程中要考慮到材料采購(gòu)周期的長(zhǎng)短、防止施工材料、設(shè)備供不上等因素，這些因素是阻礙房地產(chǎn)項(xiàng)目的總進(jìn)度的主要影響因素。
2．影響進(jìn)度控制的因素
設(shè)計(jì)單位水平的高低是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制的主要因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商一般都想請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)水平高的單位來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃。開發(fā)商可以通過公司內(nèi)部部門推薦的設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行實(shí)地考察選擇、公平打分，找出適合自己項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師。此外，設(shè)計(jì)意圖不明顯、設(shè)計(jì)審批時(shí)間不充分、不同施工專業(yè)之間的協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、施工材料進(jìn)行更換等因素也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程控制造成影響。
3．完善設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的方法
首先設(shè)計(jì)者需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目總進(jìn)度確定出進(jìn)度控制目標(biāo)，可以參考的內(nèi)容有：房地產(chǎn)類似項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)間、房地產(chǎn)可以使用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。通過明確各個(gè)設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度控制內(nèi)容，可以形成一個(gè)良好的設(shè)計(jì)控制體系。在前期準(zhǔn)備階段，通過對(duì)原始資料的整理收集，確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的條件，選擇設(shè)計(jì)單位以及簽訂相應(yīng)的設(shè)計(jì)合同，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)定位。初步設(shè)計(jì)時(shí)期可以進(jìn)行編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，制定出相應(yīng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)計(jì)理念進(jìn)行交底、匯報(bào)等。施工圖的設(shè)計(jì)需要在初步設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上再進(jìn)行詳細(xì)的設(shè)計(jì)。要對(duì)施工圖進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算編制，制作出施工材料、設(shè)備的訂貨標(biāo)準(zhǔn)。要想確保工程項(xiàng)目可以順利實(shí)施，還要根據(jù)專業(yè)劃分出進(jìn)度控制目標(biāo)。例如建筑設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的目標(biāo)、園林工程設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的目標(biāo)、小市政工程設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的目標(biāo)，智能化設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的目標(biāo)、大市政項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的目標(biāo)等。房地產(chǎn)開發(fā)商要選擇技術(shù)水平高的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行下一步的進(jìn)度控制。如果在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段沒有選擇合適的設(shè)計(jì)單位，會(huì)使工作交接變的繁瑣，使房地產(chǎn)開發(fā)商很被動(dòng)。開發(fā)商前期設(shè)計(jì)思想的經(jīng)常變動(dòng)也會(huì)造成設(shè)計(jì)方案的反復(fù)修改，不能很快的進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的設(shè)計(jì)過程。
4．設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)控制
對(duì)于合約中規(guī)定的設(shè)計(jì)文件，要明確設(shè)計(jì)具體交付時(shí)間。例如，規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林工程設(shè)計(jì)、小市政工程設(shè)計(jì)，智能化設(shè)計(jì)，大市政項(xiàng)目設(shè)計(jì)等。通過建立合同實(shí)施臺(tái)賬，可以很好的協(xié)調(diào)好各個(gè)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)進(jìn)程，劃分清楚各個(gè)設(shè)計(jì)院的工作范圍，也能方便的了解到各個(gè)設(shè)計(jì)院的合同執(zhí)行情況。通過進(jìn)度控制跟蹤系統(tǒng)，可以很好的保證項(xiàng)目實(shí)施按照計(jì)劃進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理功能需要對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目有深入的、準(zhǔn)確的了解，然后提取進(jìn)度控制的相關(guān)信息。
5．主體設(shè)計(jì)院與專業(yè)設(shè)計(jì)院進(jìn)度的協(xié)調(diào)工作
房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程，主體設(shè)計(jì)院需要和專業(yè)的設(shè)計(jì)院配合，防止出現(xiàn)某個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)滯后而影響了工程進(jìn)度。專業(yè)的設(shè)計(jì)院有裝修、消防、小市政、大市政、景觀、幕墻等專業(yè)設(shè)計(jì)院。主體設(shè)計(jì)院與專業(yè)設(shè)計(jì)院保持配合練習(xí)，還要簽署合同約定，按照整體開發(fā)計(jì)劃，保證各個(gè)進(jìn)度控制環(huán)節(jié)順利銜接。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量控制方面
1．建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的意義及途徑
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)可以保障工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，預(yù)期的投資回報(bào)以及項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)效益。通過以下四點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制。一是制定好項(xiàng)目工程總規(guī)劃體系，項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員要注重設(shè)計(jì)質(zhì)量和功能。對(duì)于設(shè)計(jì)質(zhì)量控制方案要做到嚴(yán)格審查，必須懂技術(shù)、有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員進(jìn)行審核。通過可行的目標(biāo)規(guī)劃，讓項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)人員既注重了工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和功能，也考慮到了設(shè)計(jì)對(duì)工程總費(fèi)用的影響。二是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，合理設(shè)計(jì)好工程投資。三是實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)制度，在設(shè)計(jì)上實(shí)行招標(biāo)和監(jiān)理，優(yōu)化設(shè)計(jì)的方案，達(dá)到項(xiàng)目工程的要求。四是對(duì)于審核預(yù)算提出改進(jìn)意見，概算和施工預(yù)算內(nèi)容要求正確無(wú)誤，不能遺留相關(guān)內(nèi)容。通過加強(qiáng)設(shè)計(jì)時(shí)的工程概算和預(yù)算審核，保障設(shè)計(jì)時(shí)概算和施工預(yù)算可以科學(xué)、準(zhǔn)確的完成。
2．設(shè)計(jì)好施工圖紙，選擇合適的施工材料
首先要保證設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)圖紙的深度，還要成立評(píng)審小組，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行評(píng)審，搞清楚設(shè)計(jì)圖紙的意圖和房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求。例如審查總圖上的地形、地面標(biāo)高是否正確、管線與建筑物是否符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。加大設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審工作，使施工單位可以了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)意圖，找出技術(shù)難題所在，制定出解決方法。圖紙會(huì)審?fù)瓿珊螅枰_發(fā)商督促監(jiān)理完成會(huì)審問題清單，然后做出相應(yīng)的調(diào)整，防止出現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理造成經(jīng)濟(jì)損失。在開工前，還要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行交底工作，防止設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)交代不清，項(xiàng)目施工人員不能很好的理解而造成施工延誤問題。加大技術(shù)管理力度和質(zhì)量監(jiān)督力度，施工時(shí)發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)圖紙問題由設(shè)計(jì)單位及時(shí)有效地進(jìn)行解決，不能因?yàn)閳D紙和現(xiàn)場(chǎng)操作不符而影響到項(xiàng)目的施工建設(shè)，避免出現(xiàn)不必要的損失。注重施工質(zhì)量控制，施工需要的原材料和機(jī)器設(shè)備，由具有資格的單位進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，防止用在施工項(xiàng)目上的原材料不過關(guān)。機(jī)器設(shè)備和原材料還要在使用中保管好，使原材料和機(jī)器設(shè)備在使用時(shí)有一個(gè)良好的質(zhì)量保證。
總結(jié)：
房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑在設(shè)計(jì)管理時(shí)要注重其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，對(duì)建筑工程進(jìn)行有效的設(shè)計(jì)管理可以為施工企業(yè)帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。加強(qiáng)對(duì)建筑工程設(shè)計(jì)的管理，從進(jìn)度控制方面，先制定出總目標(biāo)體系，然后做好前期工作，選擇合適的設(shè)計(jì)單位；從質(zhì)量控制方面，要加強(qiáng)圖紙的審查，做好施工材料的選擇。這樣一來(lái)，可以使房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)部門進(jìn)行相互協(xié)調(diào)，也使房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)管理的重要性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。