時(shí)間：2022-07-20 03:25:49
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算管理研究的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于資金管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個(gè)方面：（1）資金預(yù)算的編制；（2）資金預(yù)算的執(zhí)行與控制；（3）預(yù)算分析調(diào)整；（4）預(yù)算考評(píng)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金 管理 預(yù)算
房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于資金管理。因利潤(rùn)低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少，大部分破產(chǎn)的企業(yè)是因?yàn)橘Y金管理出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個(gè)方面。
一、資金預(yù)算的編制
開(kāi)發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的關(guān)鍵點(diǎn)在于企業(yè)現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、開(kāi)發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接。企業(yè)應(yīng)通過(guò)不同的資金預(yù)算形式，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同階段的資金流與企業(yè)非項(xiàng)目資金流進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃和平衡，為合理調(diào)配和使用資金服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目處在的不同階段，需要編制的資金預(yù)算有較大的區(qū)別，具體包括：
1．項(xiàng)目拓展階段
在項(xiàng)目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)，項(xiàng)目拓展部門(mén)應(yīng)組織策劃、研發(fā)、財(cái)務(wù)、工程等部門(mén)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位、投資總額、分期投入資金的時(shí)間、投資節(jié)奏和投資金額等進(jìn)行測(cè)算，在此基礎(chǔ)上編制《項(xiàng)目投資匡算》和《項(xiàng)目啟動(dòng)資金預(yù)算》。根據(jù)項(xiàng)目需要投入的啟動(dòng)資金，以及企業(yè)自身可動(dòng)用的資金存量來(lái)決定是否投資該項(xiàng)目。項(xiàng)目所需啟動(dòng)資金金額與企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，工程款支付方式有很大的關(guān)系。通常情況下，項(xiàng)目的啟動(dòng)資金主要包括土地款、土地取得相關(guān)稅費(fèi)和項(xiàng)目前期費(fèi)用。
2．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃制定階段
企業(yè)已取得的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)計(jì)劃制定后，應(yīng)立即組織對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量進(jìn)行測(cè)算，并編制《項(xiàng)目資金流量預(yù)算》。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目投資匡算是編制項(xiàng)目資金流量預(yù)算的基礎(chǔ)資料，同時(shí)還需要公司明確項(xiàng)目的各項(xiàng)采購(gòu)付款政策。項(xiàng)目資金流量預(yù)算完整反映了項(xiàng)目在全開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各關(guān)鍵開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量情況，能夠幫助企業(yè)提前預(yù)判現(xiàn)金流量能否實(shí)現(xiàn)平衡。同時(shí)，通過(guò)該預(yù)算的編制，能夠?yàn)槠髽I(yè)調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目投資匡算提供決策依據(jù)?！俄?xiàng)目資金流量預(yù)算》最好按季度反映，也可按月反映。如果按月反映，則對(duì)企業(yè)的基礎(chǔ)資料要求很細(xì)，對(duì)企業(yè)的計(jì)劃管理水平要求較高，否則會(huì)大大降低預(yù)算的準(zhǔn)確度。
項(xiàng)目資金流量預(yù)算并非一成不變，當(dāng)公司調(diào)整了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，或者項(xiàng)目投資匡算進(jìn)行了調(diào)整，如遇到原材料價(jià)格上漲，項(xiàng)目重大設(shè)計(jì)方案變更等，項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。此外，如果企業(yè)的采購(gòu)付款政策發(fā)生了變化，資金流量預(yù)算也應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。
3．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段
對(duì)于多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段應(yīng)按季度或月度編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算。項(xiàng)目資金流量預(yù)算反映的是單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期的完整現(xiàn)金流量，它并未包括公司除該項(xiàng)目以外的其他項(xiàng)目的現(xiàn)金流，也未反映公司層面的資金收付，如對(duì)外融資、往來(lái)款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)、公司管理費(fèi)用等。
對(duì)同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，公司短期內(nèi)的資金能否在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和公司之間進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，需要通過(guò)編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算來(lái)平衡。因此，編制短期公司整體的資金執(zhí)行預(yù)算，既能夠解決項(xiàng)目資金流量預(yù)算和其他長(zhǎng)期預(yù)算準(zhǔn)確度不高的問(wèn)題，又能為公司短期資金收付，以及資金使用情況的考核提供直接的依據(jù)。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視的預(yù)算。
資金執(zhí)行預(yù)算編制的周期可以為季、月或周。如果采用季度編制方式，最好在月度進(jìn)行調(diào)整和修訂，以提高執(zhí)行預(yù)算的準(zhǔn)確度。按月度編制執(zhí)行預(yù)算相對(duì)來(lái)說(shuō)比較科學(xué)和合理，既保證了預(yù)算相對(duì)比較準(zhǔn)確，又避免因預(yù)算期過(guò)短導(dǎo)致企業(yè)各部門(mén)整天陷于預(yù)算之中，從而產(chǎn)生對(duì)預(yù)算管理的逆反心理。
二、資金預(yù)算的執(zhí)行與控制
資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算編制完成后，各部門(mén)在進(jìn)行具體的資金收付時(shí)，應(yīng)以預(yù)算作為實(shí)施的依據(jù)。財(cái)務(wù)部門(mén)在審核資金支付時(shí)，除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外，還應(yīng)將資金預(yù)算作為控制的依據(jù)，設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié)，重點(diǎn)審核該筆支付是否符合預(yù)算。對(duì)符合資金預(yù)算的款項(xiàng)，及時(shí)安排支付；對(duì)不符合資金預(yù)算的款項(xiàng)，包括無(wú)此預(yù)算的款項(xiàng)，以及實(shí)際支付金額大于預(yù)算金額的款項(xiàng)，應(yīng)先與承辦部門(mén)進(jìn)行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，則應(yīng)作為預(yù)算外支出，履行特殊的審批程序。
三、預(yù)算分析調(diào)整
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立資金預(yù)算執(zhí)行情況的動(dòng)態(tài)反映體系。通過(guò)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的動(dòng)態(tài)反映，財(cái)務(wù)部門(mén)才能準(zhǔn)確審核款項(xiàng)支付是否符合預(yù)算，為預(yù)算控制提供及時(shí)和準(zhǔn)確的信息，同時(shí)為預(yù)算分析提供基礎(chǔ)信息。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中還受到國(guó)家宏觀調(diào)控、市場(chǎng)變化等諸多因素影響，這些因素的變化都會(huì)導(dǎo)致原先編制的資金預(yù)算不準(zhǔn)確。因此，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，企業(yè)還應(yīng)建立預(yù)算調(diào)整制度，對(duì)臨時(shí)發(fā)生的、影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重大事項(xiàng)對(duì)預(yù)算的影響進(jìn)行調(diào)整，以提高預(yù)算的準(zhǔn)確度。
四、預(yù)算考評(píng)
為了提高資金預(yù)算的執(zhí)行率，充分發(fā)揮預(yù)算的控制作用，企業(yè)應(yīng)將資金預(yù)算的執(zhí)行情況與績(jī)效考核掛鉤。在確定各相關(guān)部門(mén)的關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)（KPI）時(shí)，應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為KPI之一，通?？勺鳛椴块T(mén)KPI的預(yù)算考核指標(biāo)有“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等。
在企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度不高的階段，可將“超資金預(yù)算率”指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)各部門(mén)發(fā)生的預(yù)算外支出進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并計(jì)算出考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”，提交人力資源部門(mén)作為考核依據(jù)。對(duì)非部門(mén)自身原因的各項(xiàng)超預(yù)算支出，如宏觀政策變化、公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算支出，應(yīng)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，不納入部門(mén)的考核。對(duì)部門(mén)自身原因?qū)е碌某A(yù)算支出，如工作計(jì)劃性不夠、預(yù)算編制不準(zhǔn)確等發(fā)生的支出，應(yīng)作為部門(mén)的超預(yù)算支出。
當(dāng)企業(yè)涉及到多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行率要求很高的時(shí)候，可將“預(yù)算執(zhí)行率”作為關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)，以此不斷提高各部門(mén)對(duì)預(yù)算編制準(zhǔn)確度的重視程度，同時(shí)提高預(yù)算的執(zhí)行率。
（作者單位：重慶力揚(yáng)實(shí)業(yè)有限公司）
[摘 要]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要包括損益預(yù)算和資金預(yù)算兩部分。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算存在的問(wèn)題和如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理進(jìn)行了探討。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)預(yù)算 管理
財(cái)務(wù)預(yù)算是一系列專(zhuān)門(mén)反映企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，以及現(xiàn)金收支等價(jià)值指標(biāo)的各種預(yù)算的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有投入資金多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，且國(guó)家持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也較大?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理尤為重要。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要分為損益預(yù)算和資金預(yù)算兩部分，其中:損益預(yù)算反映企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果及其分配情況，資金預(yù)算反映企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金收支情況。
1.損益預(yù)算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)損益預(yù)算主要包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算（管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)預(yù)算）、稅費(fèi)支出預(yù)算等。
按照上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通行會(huì)計(jì)核算辦法規(guī)定，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入一般要同時(shí)滿(mǎn)足下列五個(gè)條件時(shí)確認(rèn)收入：一是商品房竣工驗(yàn)收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷(xiāo)售合同；三是房款已經(jīng)取得或確信可以取得（通常收到銷(xiāo)售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）；四是房屋相關(guān)成本能夠可靠計(jì)量；五是房屋經(jīng)客戶(hù)驗(yàn)收，買(mǎi)賣(mài)雙方辦妥房屋移交手續(xù)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、成本管理部等各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)密切相關(guān)。
稅費(fèi)支出預(yù)算主要包括計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進(jìn)稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計(jì)提。
2.資金預(yù)算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金預(yù)算主要包括資金流入和資金流出兩部分。
資金流入主要包括銷(xiāo)售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標(biāo)保證金等）。銷(xiāo)售回款受工程節(jié)點(diǎn)（取得預(yù)售許可證才能銷(xiāo)售）、市場(chǎng)環(huán)境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度（按照銀監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。
資金流出主要包括土地支出、工程建設(shè)支出、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用支出，稅費(fèi)支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設(shè)支出主要受工程進(jìn)度制約。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的主要問(wèn)題
1.存在“編制財(cái)務(wù)預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)
財(cái)務(wù)預(yù)算反映企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，以及現(xiàn)金收支情況，但不能據(jù)此就認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為, 由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)制定和控制預(yù)算就可以。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、成本控制、物資采購(gòu)等各個(gè)環(huán)節(jié)息息相關(guān), 是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。
2.財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率及分解的科學(xué)性有待提高
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括收入預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、資金預(yù)算等）預(yù)算執(zhí)行差異率均較大，但財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行差異率較大的主要原因是各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)預(yù)算執(zhí)行的較差。
部分房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)單按月平均收入、回款等財(cái)務(wù)預(yù)算，沒(méi)有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)和工程等工作節(jié)點(diǎn)、投融資計(jì)劃等進(jìn)行分解，財(cái)務(wù)預(yù)算分解的科學(xué)性有待提高。
3.與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠, 重年度預(yù)算, 輕項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從取得土地使用權(quán)證到銷(xiāo)售清盤(pán)，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設(shè)計(jì)變更、政策變化、進(jìn)度延緩等,因此編制財(cái)務(wù)預(yù)算不僅是對(duì)年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映, 而且是對(duì)項(xiàng)目綜合情況做出的反映。許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算, 并且通常是單項(xiàng)預(yù)算, 考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期不夠，與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的措施
1.財(cái)務(wù)預(yù)算，現(xiàn)金為王
房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)、高負(fù)債，同時(shí)高風(fēng)險(xiǎn)，必須時(shí)時(shí)保證現(xiàn)金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來(lái)商品重點(diǎn)城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購(gòu)、限貸、限價(jià)等多重政策影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)以往常用的開(kāi)發(fā)貸款、國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)募資等方式受到層層限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。因此財(cái)務(wù)預(yù)算要堅(jiān)持現(xiàn)金為王，確保收入項(xiàng)目資金的及時(shí)回籠及各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出，資金優(yōu)先保證償還銀行貸款本金和利息，優(yōu)先保證項(xiàng)目建設(shè)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。
2.各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)密切配合，從業(yè)務(wù)部門(mén)發(fā)起編制資金預(yù)算和損益預(yù)算
房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門(mén), 涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié), 因此,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算編制要加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門(mén)密切配合，分工編制預(yù)算，具體是：
資金預(yù)算方面，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)編制銷(xiāo)售回款預(yù)算、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算，工程管理部、前期部等部門(mén)負(fù)責(zé)編制土地支出和工程建設(shè)資金支出，財(cái)務(wù)部門(mén)編制稅費(fèi)支出預(yù)算、償還銀行貸款本金及利息支出預(yù)算，人力資源部負(fù)責(zé)編制人工成本、培訓(xùn)費(fèi)等預(yù)算。
損益預(yù)算方面，工程建設(shè)部要保證計(jì)劃確認(rèn)收入的地塊按期取得預(yù)售許可證，按期建設(shè)完畢、取得竣工備案單，提高建筑質(zhì)量并提交內(nèi)部驗(yàn)收；客服部要保證計(jì)劃確認(rèn)收入的地塊按期完成內(nèi)部驗(yàn)收（物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理公司組織四方驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，所有問(wèn)題整改完畢后物業(yè)公司收鑰匙）并按時(shí)、順利交房，取得客戶(hù)簽收憑據(jù)或其他交房證據(jù)；成本管理部要保證按期完成結(jié)算，為確認(rèn)收入時(shí)成本的可靠計(jì)量提供依據(jù)。
3.提高財(cái)務(wù)預(yù)算分解的準(zhǔn)確率
一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解, 需與開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型、銷(xiāo)售面積、擬銷(xiāo)售均價(jià)掛鉤, 然后分解、預(yù)測(cè)出各地塊物業(yè)類(lèi)型的銷(xiāo)售總價(jià)。開(kāi)發(fā)成本總體構(gòu)成的分解, 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解, 然后一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中, 最終預(yù)測(cè)總成本。費(fèi)用、稅金等按國(guó)家相關(guān)政策和企業(yè)財(cái)務(wù)制度等進(jìn)行費(fèi)用科目、稅金科目的分解, 然后測(cè)算費(fèi)用、稅金總價(jià)。
二是構(gòu)成項(xiàng)目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項(xiàng)科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計(jì)付款方式以及工程總額控制點(diǎn)的要求等, 結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)年度、月份的分解, 將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)單位直至各個(gè)項(xiàng)目。
4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行分析與考核
預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開(kāi)展，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中落實(shí)經(jīng)營(yíng)策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力和約束力。企業(yè)各部門(mén)在房地產(chǎn)建設(shè)及銷(xiāo)售的各項(xiàng)活動(dòng)中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實(shí)圍繞預(yù)算開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動(dòng)預(yù)算，并建立每周資金調(diào)度會(huì)、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會(huì)等例會(huì)制度，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，及時(shí)反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時(shí)實(shí)施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會(huì)貫通于執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理局面。
要把財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行偏差率（如收入預(yù)算執(zhí)行偏差率，銷(xiāo)售回款預(yù)算偏差率等）作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并責(zé)任到人。
５.密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策
房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況的深入分析和動(dòng)態(tài)把握，充分考慮生產(chǎn)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)情況變化等因素的影響，實(shí)事求是測(cè)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支的變化情況，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算情況，確保全年財(cái)務(wù)預(yù)算完成情況的可控和在控。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。
【摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)管理就顯得尤為重要。在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代背景下，企業(yè)的最終目的是追求效益的最大化，要想使企業(yè)利潤(rùn)最大化，就必須對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行有效、合理的管理，本文就企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容以及管理的方法兩個(gè)主要方面展開(kāi)論述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 財(cái)務(wù)管理 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)
預(yù)算，是指事業(yè)發(fā)展計(jì)劃和任務(wù)編制的年度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃，所謂財(cái)務(wù)管理，就是在預(yù)算假設(shè)和管理者經(jīng)驗(yàn)判斷的基礎(chǔ)上的對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的一種預(yù)算管理。財(cái)務(wù)管理的好壞與否，直接影響到了一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及持續(xù)發(fā)展的能力好壞。因此，做好財(cái)務(wù)管理的預(yù)算工作，對(duì)于一個(gè)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)具有至關(guān)重要的作用。
一、財(cái)務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容
如果要進(jìn)行良好的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，財(cái)務(wù)人員就需對(duì)預(yù)算管理的內(nèi)容有一個(gè)深入的了解，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是來(lái)自于資金的管理，破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題，也大都是資金管理方面出現(xiàn)了問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)重視的，不是利潤(rùn)，而是企業(yè)資金的管理。
（一）資金預(yù)算的編制
資金預(yù)算的編制的主要工作是企業(yè)現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量，開(kāi)發(fā)進(jìn)度精確匹配和銜接四個(gè)部分，預(yù)算人員根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同階段特點(diǎn)，來(lái)對(duì)企業(yè)的資金流和企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，其目的就在于能夠合理的調(diào)度和使用資金。
（二）資金預(yù)算執(zhí)行與控制
財(cái)務(wù)部門(mén)在進(jìn)行資金預(yù)算編制后，各部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)算編制時(shí)的預(yù)算結(jié)果作為依據(jù)，進(jìn)行相應(yīng)的資金收付。另外，財(cái)務(wù)部門(mén)在審核各部門(mén)的資金收付時(shí)，要以當(dāng)初所做出的預(yù)算為基本依據(jù)，此外再審核憑據(jù)是否規(guī)范，是否符合合同上的付款條件。對(duì)于不能符合預(yù)算的資金款項(xiàng)，要及時(shí)與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，商討是否能夠延期支付或不予支付，如果必須支付，應(yīng)把它作為預(yù)算外支出。
（三）預(yù)算分析調(diào)整
房地產(chǎn)的資金使用具有相對(duì)的不穩(wěn)定性，企業(yè)應(yīng)該制定一個(gè)資金預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況的動(dòng)態(tài)反映系統(tǒng)，通過(guò)動(dòng)態(tài)反映系統(tǒng)，財(cái)務(wù)部門(mén)可通過(guò)所反映的數(shù)據(jù)，來(lái)判斷企業(yè)的資金流動(dòng)是否符合當(dāng)初的資金預(yù)算，以便過(guò)后做出相應(yīng)調(diào)整。
（四）預(yù)算考評(píng)
為了使預(yù)算的執(zhí)行力有很好的保證，房地產(chǎn)企業(yè)需將預(yù)算的執(zhí)行情況同績(jī)效考核聯(lián)系在一起，這樣，各部門(mén)在績(jī)效考核的壓力下，必會(huì)嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)部門(mén)所制定的財(cái)務(wù)預(yù)算，同時(shí)能夠向其提供基礎(chǔ)信息，確保其能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握動(dòng)態(tài)信息。
由于在中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較不穩(wěn)定，因此，變化會(huì)使企業(yè)當(dāng)初的預(yù)算發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致其不太準(zhǔn)確，所以，在預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程中，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的預(yù)算調(diào)整制度，以面對(duì)臨時(shí)發(fā)生的重大事件對(duì)企業(yè)資金的影響。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題
在對(duì)資金預(yù)算管理的相關(guān)內(nèi)容有了一定的了解之后，接下來(lái)所要做的，就是要總結(jié)為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題，并找出相應(yīng)的解決方案。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的資金預(yù)算管理中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。
（一）對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足
許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，只注重如何降低成本費(fèi)用，注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏價(jià)值的管理以及預(yù)算系統(tǒng)的管理概念。財(cái)務(wù)部門(mén)在對(duì)預(yù)算進(jìn)行管理時(shí)，忽略了對(duì)其他的部門(mén)的共同管理，使部門(mén)與部門(mén)之間缺乏了一定的交流。
（二）預(yù)算管理機(jī)制不健全
許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立起相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，這個(gè)組織機(jī)構(gòu)的功能就是要對(duì)企業(yè)的預(yù)算管理進(jìn)行監(jiān)督，有時(shí)還要進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)與仲裁。如果單單把預(yù)算管理交個(gè)財(cái)務(wù)，法人治理機(jī)構(gòu)不完善，對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)不足，就會(huì)導(dǎo)致預(yù)算管理機(jī)制的不健全。有建立預(yù)算編制，而沒(méi)有建立管理機(jī)制，對(duì)一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展是極其不利。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)脫節(jié)
企業(yè)的預(yù)算活動(dòng)大都是事前預(yù)算，往往缺少一定的客觀性，大部分企業(yè)都是通過(guò)企業(yè)以往的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)制定今年的預(yù)算指標(biāo)，沒(méi)有考慮到下一年企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，就像我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)，不穩(wěn)定因素比較多，所以更需要結(jié)合下一年的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)制定預(yù)算管理。
（四）在執(zhí)行過(guò)程中缺乏有效的考核和激勵(lì)機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)在就算建立起了有效的管理機(jī)制，但是沒(méi)有有效的考核和激勵(lì)機(jī)制也是不行的。目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有簽訂指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，沒(méi)有建立起有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制，沒(méi)有很好的落實(shí)責(zé)任制，加之考核時(shí)會(huì)帶有考核人員一定的主觀色彩，使考核結(jié)果出現(xiàn)一定的片面性。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理措施
要做好企業(yè)預(yù)算管理，就要了解企業(yè)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題，與相關(guān)部門(mén)一起，使企業(yè)的預(yù)算管理做得更好。主要措施主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
首先，要嚴(yán)格控制內(nèi)部資產(chǎn)。不僅在預(yù)算前，在預(yù)算中或是執(zhí)行階段，都要進(jìn)行嚴(yán)加控制。例如，對(duì)于一些利用率較低的設(shè)備要進(jìn)行及時(shí)的清理，即所謂的折舊控制，這么做的目的就是使企業(yè)固定資產(chǎn)得到有效的使用和保存，保證了其使用年限和殘值估算的準(zhǔn)確性。
其次，建立起完整的資本預(yù)算程序，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。例如，在企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中，有可能會(huì)遇到一系列的變化，這時(shí)，就要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行必要的評(píng)估，從而制定出新的決策，避免不必要的損失。
再次，尋找新的投資機(jī)會(huì)。企業(yè)要對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)向有一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，要學(xué)會(huì)尋找新的投資機(jī)會(huì)，及時(shí)了解投資項(xiàng)目的投資背景，做出正確的預(yù)算管理。
最后，建立健全預(yù)算管理機(jī)制。要建立有效的考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制，落實(shí)責(zé)任制，加強(qiáng)與各部門(mén)的協(xié)調(diào)與交流等。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大的推進(jìn)作用，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行有效的管理，確保不必要的資金浪費(fèi)，促進(jìn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，從而促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該重視財(cái)務(wù)預(yù)算的作用，促進(jìn)管理的高效進(jìn)行。
摘 要：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，全面預(yù)算管理是控制企業(yè)成本的一個(gè)重要手段，對(duì)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重大意義。本文結(jié)合我公司情況，對(duì)全面預(yù)算管理的重要性和必要性問(wèn)題進(jìn)行了介紹分析，希望對(duì)全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用能夠有所幫助。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算;必要性
在社會(huì)發(fā)展新時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迎來(lái)了新的機(jī)遇，迅速成長(zhǎng)起來(lái)，在拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。但是，與此同時(shí)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，新時(shí)期的發(fā)展也對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理提出了新的要求。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中會(huì)涉及到大量的資金，如果資金管理不當(dāng)，不僅會(huì)影響資金的利用效率，而且會(huì)增加資金風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。面對(duì)這種狀況，我們必須做好全面預(yù)算管理工作，從而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供條件。本文將以我公司為例，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性展開(kāi)探討。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的重要性
我公司成立于2012年，屬于新開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)公司，目前共有4個(gè)在建項(xiàng)目，剛步入房地產(chǎn)行業(yè)中，管理經(jīng)驗(yàn)尚需進(jìn)一步積累。作為一家新開(kāi)設(shè)的房地產(chǎn)公司，目前要進(jìn)一步加強(qiáng)正規(guī)化管理，只有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃是不夠的，還需有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體措施，而在這一過(guò)程中全面預(yù)算管理這一管理工作在公司整體管理工作中有重要意義。全面預(yù)算管理不僅涉及到企業(yè)的整體目標(biāo)，還涉及到本部門(mén)的工作目標(biāo)以及公司其它的方面。因此，全面預(yù)算管理的實(shí)施需要各個(gè)部門(mén)和工作人員的積極配合，這樣就增加了企業(yè)中部門(mén)之間的溝通和交流，增強(qiáng)了它們的協(xié)調(diào)性，有利于促進(jìn)工作效率的提高，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。另外，全面預(yù)算管理還可以作為企業(yè)評(píng)價(jià)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)與以前的業(yè)績(jī)進(jìn)行對(duì)比分析，為企業(yè)今后的管理工作提供依據(jù)。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的必要性
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，全面預(yù)算管理的實(shí)施有利于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，對(duì)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重大意義。從目前現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，由于受到房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)情況、稅務(wù)管理以及企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)等因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算具有必要性。
（1）實(shí)行全面預(yù)算管理是滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的要求
近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越嚴(yán)峻，市場(chǎng)環(huán)境的變化要求實(shí)行全面預(yù)算管理。首先，在國(guó)際方面，國(guó)外金融危機(jī)頻發(fā)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成影響，進(jìn)而使我國(guó)樓市出現(xiàn)低迷問(wèn)題。其次，在國(guó)內(nèi)方面，一方面，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，我國(guó)政府逐漸加大對(duì)樓市的調(diào)控力度，出臺(tái)限購(gòu)和提高房貸利率等各種政策;另一方面，在建材市場(chǎng)，混凝土和鋼材等各種施工材料的價(jià)格不斷增加。由此可見(jiàn)，在市場(chǎng)環(huán)境方面，無(wú)論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，都要求企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。
（2）實(shí)行全面預(yù)算管理是適應(yīng)行業(yè)情況的需要
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在20世紀(jì)90年底末開(kāi)始迅速發(fā)展起來(lái)，雖然時(shí)間不長(zhǎng)，但是，它的市場(chǎng)占有率已經(jīng)基本上達(dá)到飽和，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在這種形勢(shì)背景下，無(wú)論是已經(jīng)形成規(guī)模的大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，比如我公司，還是新興起的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，都需要進(jìn)行全面預(yù)算工作，提高企業(yè)資金的綜合利用效率，增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以便在愈演愈烈的市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)一席之地。因此，實(shí)行全面預(yù)算管理也是適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)情況的需要。
（3）實(shí)行全面預(yù)算是稅務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)要求
房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到多種稅費(fèi)，比如，依照企業(yè)運(yùn)行情況，需要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅;依照資產(chǎn)購(gòu)置，需要繳納房產(chǎn)稅、使用稅以及契稅等。其中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著密切關(guān)系。比如，在工程項(xiàng)目的前期申報(bào)過(guò)程中，如果建筑的面積符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，就可以免繳土地增值稅費(fèi)用。相反，如果建筑的面積超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)就要繳納大量的土地增值費(fèi)用，給企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。因此，我們需要在建設(shè)前期做好預(yù)算工作，對(duì)建筑工程申報(bào)到銷(xiāo)售全過(guò)程進(jìn)行量化預(yù)算分析，使企業(yè)土地增值費(fèi)用降到最低，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。
（4）實(shí)行全面預(yù)算是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)需要
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，全面預(yù)算管理以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心，對(duì)工程進(jìn)行全過(guò)程和全方位的預(yù)算管理。它的實(shí)施可以對(duì)企業(yè)中的各種資源進(jìn)行整合，比如，人力資源、物力資源、信息資源以及資金資源等，對(duì)它們進(jìn)行優(yōu)化配置，從而有利于增加企業(yè)中各個(gè)部門(mén)的合作和協(xié)調(diào)性，使各項(xiàng)工作都有條不紊地進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算還是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)需要。
3 結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)投資大和風(fēng)險(xiǎn)高的企業(yè)，因此，資金的管理顯得更加重要。在具體的發(fā)展過(guò)程中，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)情況、稅務(wù)管理以及發(fā)展目標(biāo)等因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中實(shí)行全面預(yù)算管理具有重要性和必要性。因此，今后我們要加強(qiáng)全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用，從而使它更好地為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)服務(wù)，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段，更好地在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生產(chǎn)生活中發(fā)揮作用。
摘要：財(cái)務(wù)預(yù)算管理的根基包含兩個(gè)方面：其一是相關(guān)企業(yè)的預(yù)算假設(shè)；其二是企業(yè)管理者的經(jīng)驗(yàn)判斷。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)一般面臨著比較大的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，鑒于此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理就顯現(xiàn)出了較為明顯的重要性。本文將就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)務(wù)存在的具體問(wèn)題及其解決方案進(jìn)行簡(jiǎn)要論述。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)預(yù)算管理；問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)往往具有投入資金多，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，近年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)實(shí)行緊縮“土根”“銀根”等宏觀調(diào)控政策，使得這一行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)水平日益加大，也就使得做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作獲得了與日俱增的重要性。我們?cè)谪?cái)務(wù)預(yù)算管理工作實(shí)務(wù)中應(yīng)重點(diǎn)把握這一工作的完整性、科學(xué)性以及客觀公平性等基本內(nèi)涵。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的基本內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要分為兩個(gè)部分：其一是損益預(yù)算；其二是資金預(yù)算。在這里，損益預(yù)算反映企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)成果及其分配狀況；資金預(yù)算則反映企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的現(xiàn)金收支情況。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)損益預(yù)算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)損益預(yù)算主要包括：收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算（具體包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)預(yù)算）、稅費(fèi)支出預(yù)算等。
根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通行處理方法，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)需要同時(shí)滿(mǎn)足下述的五個(gè)條件：
（1）商品房竣工驗(yàn)收合格，并且成功取得竣工備案表。
（2）已與購(gòu)買(mǎi)方簽定商品房正式銷(xiāo)售合同。
（3）開(kāi)發(fā)企業(yè).已經(jīng)取得購(gòu)房款項(xiàng)或確信可以取得購(gòu)房款項(xiàng)（通常指收到銷(xiāo)售合同的首期付款且確定余下購(gòu)房款項(xiàng)的付款安排。）
（4）所售出的商品房全部相關(guān)成本項(xiàng)目能夠可靠計(jì)量。
（5）商品房經(jīng)購(gòu)買(mǎi)方驗(yàn)收，且買(mǎi)賣(mài)雙方辦結(jié)房屋產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。
由此可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與本公司的營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、成本管理部等各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)都具有著不可忽視的關(guān)系，它是一項(xiàng)比較具有綜合性的工作任務(wù)。
相應(yīng)地，在這里我們還要討論有關(guān)于稅費(fèi)預(yù)算方面的話(huà)題。這里所說(shuō)法人稅費(fèi)計(jì)算主要包括計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅及其他應(yīng)付稅費(fèi)等項(xiàng)目。依照相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅應(yīng)當(dāng)按照超額累進(jìn)稅率的30%-60%計(jì)算，一般條件下，應(yīng)按照清算口徑計(jì)提。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金預(yù)算主要包括兩個(gè)部分，其一是現(xiàn)金流入預(yù)算；其二是現(xiàn)金流出預(yù)算。
現(xiàn)金流入項(xiàng)目主要包括銷(xiāo)售回款、銀行貸款、企業(yè)其他現(xiàn)金流入等。銷(xiāo)售回款受工程'進(jìn)度情況（取得預(yù)售許可證才能銷(xiāo)售）、商品房銷(xiāo)售政策、市場(chǎng)環(huán)境約束等條件的制約。銀行貸款受銀行信貸政策、工程進(jìn)度情況（按照銀監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證之后銀行方可放款）制約。
現(xiàn)金流出項(xiàng)目主要包括綜合地價(jià)支出、工程建設(shè)支出、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等三項(xiàng)費(fèi)用支出、稅費(fèi)支出、償還銀行貸款支出、企業(yè)其他現(xiàn)金支出。工程進(jìn)度款支出主要受付款方式、工程進(jìn)度情況制約。
二、當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的主要問(wèn)題
1.存在對(duì)“財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告的編制工作的性質(zhì)”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)
編制財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告的目的是反映企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)預(yù)期的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，以及現(xiàn)金收支情況，但我們不能據(jù)此就認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只是一種單純的財(cái)務(wù)行為，認(rèn)為僅僅由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)制定并且控制相應(yīng)的預(yù)算就可以。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工進(jìn)程、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、成本合理性控制、物資采購(gòu)及運(yùn)輸?shù)雀鱾€(gè)環(huán)節(jié)息息相關(guān)，是全部有關(guān)管理工作完成水平的集中體現(xiàn)。
2.財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率及分解的科學(xué)性有待提高
絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算項(xiàng)目一般包括收入預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算以及資金預(yù)算等，預(yù)算具體化的執(zhí)行差異率均較大，而且，之所以出現(xiàn)這種財(cái)務(wù)預(yù)算具體化執(zhí)行差異率較大的現(xiàn)象，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)主要業(yè)務(wù)部門(mén)較差的預(yù)算執(zhí)行力。
目前，仍然有部分房地產(chǎn)企業(yè)采用簡(jiǎn)單按月平均收入、回款等財(cái)務(wù)預(yù)算，完全沒(méi)有能夠
結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與工程建設(shè)工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、投資融資計(jì)劃等進(jìn)行分解，財(cái)務(wù)預(yù)算方向分解的科學(xué)性和明晰性有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
3.企業(yè)的預(yù)算計(jì)劃與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不充分，側(cè)重整體年度預(yù)算，忽視具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般周期較長(zhǎng)，從取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)證到項(xiàng)目工程建設(shè)竣工驗(yàn)收，銷(xiāo)售罄盡，最少也得需要2年一3年的時(shí)間周期，周期長(zhǎng)則不確定性因素就多，例如工程設(shè)計(jì)變更、宏微觀政策變化、工程建設(shè)進(jìn)度延緩等，因此財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的編撰不僅是對(duì)年度財(cái)務(wù)狀況做出的客觀而具體的反映，而且是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合情況做出的完整反映。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)依然還是套用傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)古老預(yù)算方式，在年度經(jīng)營(yíng)預(yù)期引領(lǐng)下編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的年度預(yù)算，且這中間經(jīng)常是針對(duì)具體對(duì)象的單項(xiàng)資金預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期延伸度的考慮不夠充分，同企業(yè)整體的宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)的聯(lián)系不夠緊密。
4.企業(yè)預(yù)算管理體制機(jī)制不完備
在實(shí)務(wù)中，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算計(jì)劃，但沒(méi)有在編制預(yù)算計(jì)劃的同時(shí)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，不具備有針對(duì)性的和有說(shuō)服力的機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行檢驗(yàn)、協(xié)調(diào)、修正、反饋仲裁，執(zhí)行和監(jiān)督。把預(yù)算管理工作業(yè)務(wù)完全托付給企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)，而沒(méi)有健全完備的企業(yè)的預(yù)算管理體制機(jī)制，法人治理機(jī)構(gòu)的有欠完善，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不合理不充分，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理體制機(jī)制的不合理、不完備和不充分。
5.企業(yè)在預(yù)算管理執(zhí)行進(jìn)程中缺乏高效的考核與激勵(lì)體制機(jī)制
為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在考核與激勵(lì)體制機(jī)制落實(shí)不具體的問(wèn)題，這一問(wèn)題已經(jīng)成為導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的主要緣由，在預(yù)算的具體化執(zhí)行進(jìn)程中，往往沒(méi)有簽定詳盡具體的預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，沒(méi)有建立與預(yù)算執(zhí)行情況相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，當(dāng)預(yù)算計(jì)劃任務(wù)未被完成，對(duì)被考核單位及其負(fù)責(zé)人進(jìn)行獎(jiǎng)懲時(shí)，被考核單位及其相對(duì)應(yīng)的負(fù)責(zé)人常常強(qiáng)調(diào)不確定的客觀因素以及外部環(huán)境對(duì)考核結(jié)果的實(shí)際影響，大力回避主觀原因和自身缺點(diǎn)與不足，考核方也往往在一定限度上帶著個(gè)人好惡去評(píng)價(jià)被考核方，使考核過(guò)程無(wú)法按既定原則有序進(jìn)行或者導(dǎo)致考核結(jié)果缺乏有效的激勵(lì)體制機(jī)制，多數(shù)沒(méi)有能夠建立配套的預(yù)算考核體制機(jī)制，企業(yè)中各級(jí)管理者重視不夠，使考核工作歸于浮夸流式。
三、加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的有效措施
1.財(cái)務(wù)預(yù)算管理，現(xiàn)金為本
房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征是高利潤(rùn)、高負(fù)債，同時(shí)也包含高風(fēng)險(xiǎn)，必須時(shí)刻保證企業(yè)現(xiàn)金流的健康和順暢。自今年1月份以來(lái)，全國(guó)主要重點(diǎn)一二三線(xiàn)城市商品住宅交易成交量不斷增加，然而，因政府實(shí)施限購(gòu)、限貸、限價(jià)等多重政策，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、資本市場(chǎng)籌資等方式遭到層層限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體現(xiàn)金流趨緊。有鑒于此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理要以現(xiàn)金為本位原則，確保項(xiàng)目收入資金的及時(shí)回籠及項(xiàng)目分解費(fèi)用的合理支出，所有流動(dòng)資金以保證償還銀行貸款本金和利息為最先考慮，優(yōu)先保證項(xiàng)目順利建設(shè)，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)資金使用效率。
2.業(yè)務(wù)部門(mén)密緊配合，從業(yè)務(wù)部門(mén)發(fā)起編制資金和損益預(yù)算
房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算一般涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門(mén)，涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，有鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制要加強(qiáng)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)緊密配合，做到在分工中編制預(yù)算，
3.提高財(cái)務(wù)預(yù)算項(xiàng)目分解的正確率
一是總體構(gòu)成的分解。具體包括：項(xiàng)目收入總體構(gòu)成的分解，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總體構(gòu)成的分解。二是構(gòu)成項(xiàng)目按年度、月份的分解。
4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行分析與考核
預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都依照企業(yè)宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開(kāi)展，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中具體落實(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，強(qiáng)化日常企業(yè)管理。因此，必須緊緊依照實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力。各部門(mén)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與銷(xiāo)售的各項(xiàng)活動(dòng)中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實(shí)圍繞預(yù)算計(jì)劃開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
5.密切關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策
房地產(chǎn)企業(yè)要能動(dòng)地關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境的具體變化，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的動(dòng)態(tài)分析和把握，充分考慮生產(chǎn)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)情況變化等要素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧的影響，貨真價(jià)實(shí)地測(cè)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支的變化情況，相對(duì)可靠地預(yù)測(cè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算情況，確保全年財(cái)務(wù)預(yù)算完成情況的可控性和在控率。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的迅猛發(fā)展對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大的引擎作用，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告的編制、執(zhí)行、考核、修正等工作進(jìn)行有效的管理，避免不必要的資金浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身利潤(rùn)的最大化，從而有效推動(dòng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性有序發(fā)展發(fā)展，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該重視財(cái)務(wù)預(yù)算的作用，充分認(rèn)識(shí)問(wèn)題，推動(dòng)相關(guān)管理的高效進(jìn)行。廣大房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告編制工作的重視程度，用好報(bào)告，不斷修正，以期獲取更大的經(jīng)濟(jì)收益。