時間：2022-05-16 08:43:41
導語：在房地產(chǎn)企業(yè)會計論文的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計合算的現(xiàn)狀和特征
1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對于后者來說是根據(jù)預先制定的合同開發(fā)項目，按照合同內(nèi)容的標準進行收款確認工作，而對于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發(fā)周期較長。所以房地產(chǎn)項目產(chǎn)品采取很多的收款方式進行結(jié)算工作，比如預售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個比較復雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業(yè)會計準則-收入》和《企業(yè)會計制度》中規(guī)定風險和報酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準，因此對于一名高素質(zhì)的會計人員來說必須在工作中分清實質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行核算的時候其收入具有較高的復雜性。
2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因為其產(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長，所以對于一般的項目商品在建設(shè)過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經(jīng)完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個企業(yè)為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個基本的生產(chǎn)部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業(yè)內(nèi)部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對于內(nèi)部的審查還是外部的認知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設(shè)置會計科目在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行會計賬目設(shè)計的時候要仔細的對本企業(yè)的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業(yè)對于開發(fā)項目的數(shù)量，項目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內(nèi)的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設(shè)立開發(fā)間接費用賬。只是在成本欄目內(nèi)增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發(fā)成本一級賬適當?shù)娜∠?，并且可以把代建工程、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級賬，然后根據(jù)相應的一級科目設(shè)置明細賬。在我們的實際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細臺賬，然后根據(jù)我們進行的核算的不同對象，設(shè)立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結(jié)束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時間、結(jié)束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內(nèi)容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為在一個會計期間內(nèi)，可能會導致企業(yè)的賬目和資金實際支付和發(fā)生的實際時間不一樣。我們國家的《企業(yè)會計準則》規(guī)定會計的核算是以權(quán)責發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會計人員多年的工作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)其實對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會計核算的工作中進行現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權(quán)責發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產(chǎn)生的利潤進行調(diào)劑，權(quán)責發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠嬓畔⒌牟粶蚀_，進而導致資金的流失。再就是權(quán)責發(fā)生制不能準確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實際情況，這樣會導致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作。如果是收付實現(xiàn)制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時候也不影響現(xiàn)金收入、費用及營業(yè)外收入的情況。
3.擴大信息透明度在房地產(chǎn)開發(fā)公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤，如果用于開發(fā)的話會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們在房地產(chǎn)開發(fā)公司應該在財務報告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項目開發(fā)過程中應該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應該把企業(yè)作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監(jiān)督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應該有購買工程物資款，對工人的工資發(fā)放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風險信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險性，為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長。基于此種情況企業(yè)應該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應對能力。同時在企業(yè)的財務報告中應該把企業(yè)可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風險能力的透明度。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對于會計的核算制度和體系趨于完善，我們應該進一步加強對于房地產(chǎn)企業(yè)會計的核算問題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟效益更進一步提升,從而可以有效地帶動我國的經(jīng)濟發(fā)展。
作者：沈文豐單位：福建紫金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
【摘要】
隨著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前其已然成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其也是我國稅收的主要來源性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營較為復雜、生產(chǎn)周期較長、相應的項目投資也較大，因而該行業(yè)同樣也存在著較高的風險性。然而，在該行業(yè)中，實際的會計處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務收納、企業(yè)的有序化發(fā)展。因此，合理地對此差異進行處理是非常重要的。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法之間所存在的差異及相應的解決方法進行相關(guān)論述。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；稅法；差異
由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會對很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對于我國的經(jīng)濟有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會計準則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財務報表無法真實地反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法核算所存在的差異
（一）會計與相應稅目間存在的差異1.會計核算與營業(yè)稅間的差異。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營產(chǎn)生收入后應相應地繳納營業(yè)稅。但是，由于會計準則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對于收入的確定存有不同，進而在營業(yè)稅的繳納、計量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因為在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預售情況，進而在會計賬務上出現(xiàn)了預收賬款情況，而在會計準則中是不將預收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業(yè)稅的計量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對于這一情況進行了相應的規(guī)定，明確對于該類情況同樣應繳納營業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營業(yè)稅及相關(guān)附加費用，但是卻無法得到確認。2.會計核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應繳納的所得稅額應以應納稅所得額為基礎(chǔ)來進行計算。而應納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準則來進行相應調(diào)整后獲得的。然而，在會計準則下，預收賬款下的金額則不應被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應地不存在與預收賬款相對對應的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認收入的預收賬款同樣也存在毛利情況，應按相關(guān)的規(guī)定進行所得稅申報處理。例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預收賬款下有預收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：會計核算上的毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤=預售收入（預收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會計核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。
（二）會計核算下的后續(xù)計量與納稅調(diào)整上所存在的差異在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對投資性房地產(chǎn)減值準備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續(xù)計量處理。在對房地產(chǎn)企業(yè)進行后續(xù)計量中，我國的稅法中對投資性房地產(chǎn)的減值準備進行了詳細的規(guī)定。其指出：當投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于計稅基礎(chǔ)時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應相應地來調(diào)增此時的應納稅所得額；而當投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于計稅基礎(chǔ)時，則應相應地調(diào)減應納稅所得額。由于會計準則中規(guī)定：對于已確認了的資產(chǎn)減值準備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時才能全部轉(zhuǎn)回。例如：2010年A企業(yè)購入一寫字樓準備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預計凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計提減值準備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會計分錄。2.公允價值模式法下的后續(xù)計量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價值法進行后續(xù)的賬務處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應進行相應的納稅調(diào)整；其二，對于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應如何來應對會計處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異
（一）針對預收賬款問題而引發(fā)的會計與稅法的差異情況進行調(diào)理為了同時滿足會計法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會計人員在對預收賬款進行處理時，可在收到預收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業(yè)稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應繳稅費-相應科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對該稅金進行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時，將此類稅費結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費-營業(yè)稅金及附加”、貸“應繳稅費-相應稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。
（二）進一步協(xié)調(diào)會計核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異在對公允價值進行計量時，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當期損益，并計入到應納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。
三、結(jié)語
由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營模式的原因，致使其在以會計準則進行賬務處理時與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對性地、恰當?shù)貋磉M行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營與發(fā)展。
作者：唐旭 單位：重慶濟謙科技有限公司
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計管理中存在的問題
1.財務管理人員和會計人員的能力素質(zhì)不高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理是一項比較復雜的工作，工作也比較抽象，對相關(guān)的財務人員有很高的要求，要求工作者不僅對會計工作非常的熟悉，并且對其行業(yè)的具體工作十分了解，能夠落實房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管和管理工作。然而我國現(xiàn)階段由于相關(guān)體制中存在的一些問題，致使房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員專業(yè)能力素質(zhì)和綜合能力都偏低。這種情況可能導致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展出現(xiàn)低迷的情況，不僅會對我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成不利影響，也會對國家的經(jīng)濟發(fā)展造成不好的影響。
2.會計人員的分配存在問題目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)會計管理中存在的一個普遍問題是：企業(yè)的會計人員分配的很不合理，并且企業(yè)的財務部門會計人員冗雜，各個會計沒有明確的分工，一旦遇到問題相互推卸責任、互相扯皮；還有管理人員卻比較少，管理能力也不是很高，不能有效地管理會計工作，造成管理一片混亂，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來許多問題。
3.會計的內(nèi)部控制存在缺陷現(xiàn)今，我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計的內(nèi)部管理中存在許多問題，表現(xiàn)為：內(nèi)部控制機制不健全、內(nèi)部控制措施比較弱和內(nèi)部的控制環(huán)境比較差等問題。分析其存在問題的原因不難發(fā)現(xiàn)，主要是企業(yè)缺乏對會計管理的風險意識和治理結(jié)構(gòu)不夠完善。風險意識的缺乏，使這些房地產(chǎn)企業(yè)不能意識到會計管理的重要性，沒能夠建立一個相對完善的內(nèi)部會計管理制度，從而不能很好地規(guī)避一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的一些致命風險。房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的不完善，造成人員的職責不明確，使領(lǐng)導層和內(nèi)部的管理機制之間不能很好的溝通配合，會計管理的內(nèi)部控制不能發(fā)揮其應有的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的有效策略
1.加強對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理重要性的全面認識在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強對會計管理工作的宣傳力度，尤其是對其重要性的宣傳，使企業(yè)的高層管理人員對會計管理工作有一個全面的認識，從而意識到它的重要性，從而加強對財務會計的管理。還有政府方面，要加強對房地長財務會計管理重要性宣傳的同時，還要加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的監(jiān)督，從而在實際工作中落實房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計管理。
2.落實房地產(chǎn)企業(yè)會計的真實性房地產(chǎn)企業(yè)財務會計信息的真實性與房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，財務信息的真實度高是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中取得勝利的保障，財務會計真實性的實現(xiàn)需要房地產(chǎn)企業(yè)本身從制度化的建設(shè)入手，凈化房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，從根源上減少錯賬、漏賬現(xiàn)象在財務會計管理中出現(xiàn)。還有政府部門要不斷的健全相關(guān)的管理制度，也要加強對監(jiān)督隊伍的建設(shè)。
3.提高房地產(chǎn)企業(yè)會計管理人員和會計人員的素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)會計的基礎(chǔ)工作不僅包括企業(yè)銀行存款的安全、企業(yè)銀行賬戶的開銷戶、企業(yè)現(xiàn)金的保管、企業(yè)票據(jù)的保管、企業(yè)固定資產(chǎn)的盤點和登記、企業(yè)合同的審核和登記，還包括對企業(yè)費用的審批和清算、企業(yè)往來款項的核對和清理等。會計工作是房地產(chǎn)企業(yè)中一項比較基礎(chǔ)的工作，有著專門的程序和方法，所以企業(yè)要不斷的加強對會計人員知識和技能的培訓，使會計人員熟練的掌握與會計工作相關(guān)的法律法規(guī)和工作技巧，不斷的更新技能技巧，使得會計人員的業(yè)務素質(zhì)能力不斷得到提高。
4.完善房地產(chǎn)企業(yè)會計的規(guī)范體系房地產(chǎn)企業(yè)在會計收入、費用核算、成本核算方面有其一定的特殊性。但目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計工作方面還沒有一個會計規(guī)范體系。會計的核算還不規(guī)范，對房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展造成了不利的影響。因此，要在實際工作中不斷的深化財務會計的理論研究，會計學術(shù)界與政府財政部門通力合作，通過不斷的深思和研究，構(gòu)建一個新型的會計分支結(jié)構(gòu)，不斷地完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計行為準則，從而建立一個完善的房地產(chǎn)企業(yè)會計規(guī)范體系。
5.加強對房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制活動的管理房地產(chǎn)企業(yè)針對會計內(nèi)部控制活動中存在的問題可以從以下幾個方面進行改進。首先，企業(yè)領(lǐng)導層要對會計內(nèi)部控制有一個正確的認識，重視發(fā)揮會計內(nèi)部控制的作用。配備一批具有高水平的管理層和具有高素質(zhì)的會計工作人員，從而建立一個系統(tǒng)、專業(yè)的、高素質(zhì)的會計內(nèi)部控制制度體系。其次，要不斷地完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，構(gòu)建一個良好的內(nèi)部控制環(huán)境。所謂的內(nèi)部控制環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部每位員工的工作職責與環(huán)境和核心員工的分配，這其中還包含著員工的職業(yè)素質(zhì)和企業(yè)經(jīng)營的結(jié)構(gòu)和風格以及核心員工的組織能力。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強風險意識，構(gòu)建一個完善的風險控制系統(tǒng)，能夠有效的規(guī)避行業(yè)風險，有效的執(zhí)行和控制會計內(nèi)部控制制度。
三、結(jié)語
綜上所知，房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著十分重要的影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)管理人員充分意識到它的重要性，并且在實際管理中針對存在的問題，加強對相關(guān)人員的培訓力度，建立一個完善的會計管理制度，不斷落實各項會計管理政策。政府部門也要發(fā)揮在房地產(chǎn)企業(yè)財務會計管理中的作用，不斷完善相關(guān)制度，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。
作者：鄭清文單位：建業(yè)住宅集團（中國）有限公司
一、分析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題
(一)會計科目設(shè)置不夠完整和科學
房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度標準較多，而且會計科目設(shè)置不夠完整和科學。目前適合房地產(chǎn)的會計核算方式比較多，但是房地產(chǎn)行業(yè)卻沒有明確的核算制度的規(guī)定，導致核算的準確性受到影響。會計分期是會計假設(shè)的其中一項，要求企業(yè)將一個會計主體持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)經(jīng)營活動人為的劃分為一個個連續(xù)的、長短相同的期間，以便于分期結(jié)算賬目和編制會計報表。通常以一年為一個周期。但是由于房地產(chǎn)項目周期較長，會跨越幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)應以一個房產(chǎn)項目為準，但實際操作卻是以會計年度為準，這樣一個房產(chǎn)項目的會計核算資料就分散了，不利于成本的核算，增加了會計核算的工作量。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認復雜
目前，多數(shù)房產(chǎn)項目都是由開發(fā)商自行開發(fā)，然后售賣的。而且多數(shù)房款都是分期付款，這就使收入的確認變得復雜。而且，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)收入的確定存在著多種界定方式，這就使一些投機取巧的開發(fā)商以此來掩飾企業(yè)的問題，編制信息不完整、不全面的會計報表，誤導會計報表的使用者。所以，規(guī)范收入的確定方式面對現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。
(三)財務風險披露不夠充分，收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)項目的建設(shè)及銷售周期較長，所以在建設(shè)期的年度報表業(yè)績較差，但是當房屋在銷售出去以后，預計收入計入收入項目，這便使其報表中的凈利潤指標不能真是的反應經(jīng)營狀況。而且，房產(chǎn)項目面臨著多種風險，包括資金風險、信貸風險、政策風險、工程質(zhì)量風險等多重風險。根據(jù)相關(guān)部門要求，房地產(chǎn)企業(yè)，應該披露質(zhì)量保證金的提取以及核算方法。但是，現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企在財務會計報表中業(yè)對于質(zhì)量保證金并沒有提及。房地產(chǎn)企業(yè)應在財務報表中真實反應企業(yè)財務情況，對于企業(yè)的風險應明確的向財務報表使用者說明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績除了會計核算指標，表外風險也比較重要。
(四)借款費用資本化不規(guī)范
房地產(chǎn)是資金投入大，回收周期長的一項事業(yè)，而資金就是房地產(chǎn)得以開發(fā)的保障。對于房地產(chǎn)而言，其項目開發(fā)資金多數(shù)為借款，用增加負債的方式為項目籌措資金。在新的會計準則上，擴大了借款費用資本的范圍。規(guī)定當借款費用滿足一定的條件時，允許其資本化。房地產(chǎn)企業(yè)對于借款費用資本化的條件卻很難確認，若將其確認為費用，會使利潤的不到準確的計量。
二、健全完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的措施
(一)合理選用準則，增添會計科目，保證會計信息的準確完整。
房地產(chǎn)行業(yè)組織，應根據(jù)房地產(chǎn)項目自身的特點，選擇合理的會計核算準則，對行業(yè)內(nèi)的各企業(yè)的會計核算制度進行規(guī)范化。在不違反國家制定的會計準則的基礎(chǔ)上，各個房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)企業(yè)的實際情況，適當添加會計核算科目，例如，“開發(fā)成本”科目、“開發(fā)間接費用”科目、“開發(fā)產(chǎn)品”科目以及“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目等。會計科目的增加或減少，主要是為了方便房地產(chǎn)企企業(yè)會計核算，完整會計信息。
(二)完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算
房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計部門應該對會計準則有清楚的了解及深入的分析，明確房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。對于收入的核算有兩個標準，即法律標準與專業(yè)標準。確定收入應在法律標準的基礎(chǔ)上合適專業(yè)標準。所謂法律標準，是法律上不允許進行買賣土地的準則。而專業(yè)標準就是會計準則或制度所規(guī)定的標準。對于房地產(chǎn)的銷售收入來說，收入的核算不僅僅只是銷售房屋的收入，還包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲得的收入，出售車庫等配套設(shè)施所獲得的收入等。而對于那些不符合收入確認的項目，則應做其他的處理。會計核算部門應對于收入的應用與確定有明確的標準。在房屋銷售過程中，應以商品房所有權(quán)上主要風險和報酬是否轉(zhuǎn)移給買方作為收入確定的條件，而不應以合同是否簽訂或款項是否支付作為收入確定的條件。收入的確定應該是在項目竣工以后，經(jīng)過相關(guān)部門驗收合格以后，將房屋的面積確認，房款已付，房屋移交手續(xù)已經(jīng)辦妥以后，才能確認銷售收入。因此，在驗收交房之前收到的房款都只能作為預收款處理，不能確認為房地產(chǎn)企業(yè)的收入。
(三)增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度
房地產(chǎn)企業(yè)信息的披露直接關(guān)系到信息使用者的投資決定。第一，應要求房地產(chǎn)企業(yè)加強對于風險的披露，資金風險、政策風險等都要得到揭露，使風險更加透明化，保障投資者的基本權(quán)益。同時要披露質(zhì)量保證金的提取情況，讓投資者對于企業(yè)所面對的風險有一個清晰的認識。第二，要加強對于現(xiàn)金流的披露，包括經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流量，以及現(xiàn)金流向。完善現(xiàn)金流量表的信息，提高其準確度及可信度。最后，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還應將強對于土地儲存量及成本的披露。
(四)完善對房地產(chǎn)借款費用的核算
根據(jù)新的會計準則，明確借款費用資本的前提條件，對于房地產(chǎn)的借款費用的核算應在歷史成本原則以及費用配比原則下進行。將未完工的且成本累計發(fā)生額大于本項目預收款的各房地產(chǎn)項目確定為分攤借款費用的成本對象，在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按實際占用資金計算計入建設(shè)項目的成本。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展不會止步，那么就要求房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度跟上其發(fā)展的步伐，不斷的完善會計科目、企業(yè)收入的核算、借款費用的核算以及加強信息的披露等各個方面，是會計核算制度能良好地與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形成良好的對接，使房地產(chǎn)企業(yè)能更好更快的發(fā)展。
作者：楊雪芳單位：嘉興香溢房地產(chǎn)有限公司
摘要：“營改增”實行之后，對于房地產(chǎn)發(fā)展起到了明顯的推動作用。但是因為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金投入額巨大、建設(shè)周期長、融資成本過高，這些特點導致“營改增”實行之后，房地產(chǎn)的發(fā)展遭遇一系列的問題，這些都在很大程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)務和管理工作的進行，其中受到影響最為顯著的是會計處理活動。為了進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)更好的組織會計核算工作，對此我們針對“營改增”實行之后企業(yè)會計處理工作發(fā)生的變化展開詳細的研究。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)會計處理相關(guān)工作具有的顯著特點，進而分析了“營改增”實施之后，企業(yè)會計處理工作發(fā)生的變化，最后就會計處理發(fā)生的變化企業(yè)需要做出怎樣的調(diào)整進行探討，由此提高自身會計工作效率。
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計處理；變化；處理
2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業(yè)、服務業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營改增”范疇內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)同人民的居住生活息息相關(guān)，我們應當對其“營改增”實行后的變化進行重點研究?！盃I改增”指的是以前繳納營業(yè)稅的應稅項目轉(zhuǎn)為繳納增值稅。實施“營改增”克服重復征稅這一問題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場競爭力，有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“營改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結(jié)構(gòu)獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國家經(jīng)濟和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。
一、概述房地產(chǎn)企業(yè)會計核算
房地產(chǎn)企業(yè)自身的會計核算工作主要有下面幾項內(nèi)容：其一，籌集項目開發(fā)建設(shè)資金；其二，計算房屋建設(shè)成本、強化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對房地產(chǎn)項目收支進行核算，強化經(jīng)營管理，促進經(jīng)濟效益的提升；其四，加強商品房的銷售，及時對銷售款項進行回收；其五，根據(jù)國家政策，對企業(yè)利潤進行合理的分配。房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定其會計核算工作的特殊。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計核算工作對應的側(cè)重點也發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)企業(yè)立項階段、項目準確階段、項目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。
二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化
(一)適用稅率的變化
實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5%的稅率?！盃I改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11%。
(二)會計利潤的變化
在不計算營業(yè)成本的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”之后，自身的會計利潤會出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營業(yè)成本計算在內(nèi)，必須重視采購過程中的進項稅抵扣。假如在采購過程中企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則有關(guān)的進項稅抵扣無法進行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中，稅金就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，由此降低會計利潤。但是假如企業(yè)可以獲取采購環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進項稅予以抵扣，那么房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本不涉及稅價款，在“營改增”實施之前，采購過程中購置價款含有施工單位的營業(yè)稅，所以“營改增”的實行會使房地產(chǎn)企業(yè)購置成本明顯縮減，對應的利潤總額會比“營改增”實行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。
(三)企業(yè)稅收負擔的變化
首先，房地產(chǎn)老項目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開工時間在2016年4月30日以前的項目，或者沒有標注具體開工時間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經(jīng)標注了早于2016年4月30日時間的項目。房地產(chǎn)開發(fā)商中一般納稅人，出售自主開發(fā)老項目，則可以按照5%的稅率進行納稅，采取簡易及稅法，不能進行進項稅抵扣。具體的計算公式為：應繳稅款=預收房款÷(1+5%)×5%其次，房地產(chǎn)新項目。它指的是許可證標注的開工時間在2016年4月30日以后的項目。實行“營改增”，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)動、系統(tǒng)性的影響。稅率由5%營業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)變?yōu)?1%增值稅稅率，但是在是實際工作中很多業(yè)務無法進行進項稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營改增”的實行其實加重了企業(yè)稅負以及經(jīng)營成本。
(四)發(fā)票管理的變化
在“營改增”實行之前，營業(yè)稅發(fā)票只是采購過程中一項資產(chǎn)以及費用憑證，并不能進行抵扣。實行“營改增”實行之后，必須加強對增值稅發(fā)票管理，因為增值稅發(fā)票同下游企業(yè)的進項稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實關(guān)注銷項發(fā)票的領(lǐng)取、出具、保管、作廢，重視進項發(fā)票的獲取、確認、抵扣等活動。實行“營改增”之后，企業(yè)必須對發(fā)票加強管理。在對供應商進行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進項稅，降低企業(yè)應繳稅額。
三、應對“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)會計處理變化的措施
(一)優(yōu)化會計處理流程
“營改增”實行之后，企業(yè)必須嚴格區(qū)分會計處理流程，轉(zhuǎn)變原有的稅務計算和申報方法，結(jié)合稅收改革政策，有效規(guī)避風險，降低企業(yè)稅收負擔，爭取有力的稅務支持，防止稅收存在不公平情況。會計核算機制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細等活動，應當切實完成企業(yè)布置的任務，促進企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化和改善，制定科學的會計處理流程制度，完善會計管理制度。在此過程中確定會計人員的責任，明確檔案管理細節(jié)，科學的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會計制度。
(二)提升企業(yè)會計管理水平
國家實行“營改增”之后，企業(yè)會計核算、發(fā)票管理等多方面會計處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓工作，從而促進企業(yè)財務人員學習和掌握會計管理知識和方法，促使財務人員及時適應新的稅收制度。同時強化增值稅稅務業(yè)務活動培訓。在稅制改革之后，企業(yè)在進行財務管理中常常需要利用應用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強財務人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強化增值稅使用培訓。增值稅管理非常復雜，財務人員在實際管理過程中必須切實保持嚴謹態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內(nèi)部財務管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機制。企業(yè)可以利用培訓方法促進財務人員稅務管理能力的顯著提升，由此加強企業(yè)的會計管理。
(三)強化企業(yè)的內(nèi)部控制
“營改增”政策實施之后，企業(yè)需要對財務內(nèi)控進行合理的規(guī)劃，對其進行有力的監(jiān)管，尤其是加強對發(fā)票的管理，需要根據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計劃進行財務管理。采取有效的“營改增”措施，應對企業(yè)稅務當中存在的漏洞。做好稅收管理基礎(chǔ)工作，有效控制企業(yè)法律風險，減少企業(yè)納稅負擔，提高企業(yè)的會計核算能力，同時對企業(yè)增值稅發(fā)票進行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營改增”對自身發(fā)展造成的利弊，同時針對各項利弊，對自身的會計核算制度進行完善，優(yōu)化票務管理形式，增強財務人員的專業(yè)素質(zhì)。結(jié)合“營改增”所產(chǎn)生的稅負影響對營銷策略進行有效的調(diào)整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)盡量選擇一般納稅人進行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質(zhì)量，同時也可以獲得增值稅專用發(fā)票。
四、結(jié)束語
綜上，“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計處理工作。“營改增”的實行消除了重復收稅的情況，降低了稅收負擔。如果企業(yè)會計處理工作存在問題，必然會使企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)會計處理具體的變化，進而提出了一系列應對這一變化的有效措施。
作者:李繼明 單位:邯鄲市銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題
1.銷售收入信息問題
房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)出的產(chǎn)品價值較高，為了緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，國家允許房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)的預售，這便造成了收款期與房屋交付期的時間差。而房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中，對收入信息的披露主要是以簽訂預售合同后按照收取的預售款來確認其收入，或者是在簽訂預售合同后以合同的金額來確認收入，還有一種方法是在項目竣工驗收后，入住通知發(fā)出并開出銷售發(fā)票，或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完成后，對收入進行確認。這就容易導致企業(yè)與會計師之間出現(xiàn)分歧，很多房地產(chǎn)企業(yè)判斷結(jié)果不被注冊會計師所認同。這種收入指標確認方面的不規(guī)范、不明確，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息會產(chǎn)生直接影響。
2.業(yè)績信息問題
房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)開發(fā)項目大多需要較長的周期，在項目籌建階段所需要的資金投入又非常巨大，而且在當期損益中還包括了大量的管理費用。由于部分項目還沒有完工，按照收入確認的原則，其預售款也不能被確信為收入，這就導致房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴重的收入費用配比不明確問題，利潤波動也隨之加大。如果房地產(chǎn)企業(yè)該年度存在較多的在建項目，其業(yè)績信息就只會顯示費用的投入。這就導致企業(yè)的年度財務報表無法反映真實情況的現(xiàn)象。當項目竣工以后，又有大量的預售款項被確認為收入，而這些收入實際上是房地產(chǎn)企業(yè)一年甚至幾年的經(jīng)營成果。因此，采用常規(guī)的企業(yè)業(yè)績評價指標，往往不能準確、全面的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的真實業(yè)績，對會計信息使用者也會產(chǎn)生誤導。
3.風險信息披露問題
房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營風險較多，比如政策風險、項目風險以及財務風險等。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)更需要進行有效的風險預防和控制。但是，目前我國有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險方面的法律制度還較少，僅限于與抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)。這就導致房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量保證金提取等方面的信息無法得到有效披露。
二、造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因
1.自身管理的原因
目前房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面都存在問題，導致企業(yè)的會計信息質(zhì)量無法得到保障。受傳統(tǒng)觀念的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多以追求經(jīng)濟效益為核心，加上企業(yè)領(lǐng)導的整體認知有限，會計核算的方法也較多，導致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真問題日益普遍。尤其是在國家宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更多的利益，往往會存在編制虛假合同、虛報會計信息等問題。另外，會計信息提供者與使用者之間，如果存在信息不對稱的情況，也會造成企業(yè)會計信息的失真。
2.外部環(huán)境的原因
房地產(chǎn)項目所需要的開發(fā)成本非常巨大，尤其是土地成本，大約占總成本的30%~50%，甚至更多。但是房地產(chǎn)企業(yè)購買和擁有的只是土地的使用權(quán)，而需要一次性支付的費用卻非常高，這就會導致企業(yè)在進行會計核算時，出現(xiàn)各種造假行為。另外，部分地方政府的不規(guī)范行為，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)負擔過重，進而會計信息造假的直接誘因?？傮w來看，外部環(huán)境的變化或者政策體系的不健全，都是造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的主要因素，必須得到高度重視。
3.監(jiān)管方面的原因
社會監(jiān)督力度的不足，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的主要原因之一。目前我國對企業(yè)的會計信息審計主要由會計事務所負責，如果部分會計事務所的審計程序不規(guī)范，或者部分會計師存在徇私舞弊的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量都會產(chǎn)生一定影響。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量的控制對策
1.對相關(guān)法規(guī)、制度體系進行健全
房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作不僅內(nèi)容繁重，且方法多樣。而且會計核算本身所需要的技術(shù)性也較強。為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量，就應該結(jié)合會計工作的規(guī)律和特點，盡快制定出健全而完善的法律、法規(guī)體系，尤其是關(guān)于會計信息質(zhì)量判斷標準和判斷方法方面的法規(guī)及制度。只有在法律、法規(guī)及制度體系都健全的情況下，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量提供基礎(chǔ)保障，才能對各類虛假會計信息進行嚴厲打擊。
2.對會計監(jiān)督、管理體系進行完善
針對房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量失真問題，除了要建立健全相關(guān)的法律體系外，還需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立起配套的會計管理制度體系。同時對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管機制進行強化，對會計信息管理體制進行完善。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用有效的內(nèi)部稽查和財務監(jiān)督制度，來強化其內(nèi)部管理，提升其內(nèi)部控制水平，以有效保障會計信息質(zhì)量的可靠性。另外，相關(guān)部門還應該對社會監(jiān)督機制進行完善，從而營造良好的外部環(huán)境，提高會計監(jiān)督機構(gòu)的權(quán)威性，突出社會審計的公開性和公正性，全面監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量。
3.對會計從業(yè)人員進行規(guī)范
會計從業(yè)人員素質(zhì)問題是造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的主要因素之一。如果房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員專業(yè)知識不全面、業(yè)務能力不強，再加上道德品質(zhì)不良等，對會計信息質(zhì)量會產(chǎn)生嚴重威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須從會計人員的整體素質(zhì)建設(shè)著手，重視對會計人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務能力培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要建立起系統(tǒng)的會計人員培養(yǎng)及培訓計劃，還要建立起完善的績效考核機制。同時還要認真落實會計人員的崗位責任制，適當改善會計人員的薪金待遇和工作環(huán)境，從而全面激發(fā)會計人員的工作責任心，減少和避免虛假、錯誤會計信息的產(chǎn)生。
4.對會計核算工作方法進行改進
對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算基礎(chǔ)工作進行不斷改進，不僅可以提升會計工作效率，也可有效提高會計信息質(zhì)量?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)應該結(jié)合自身的會計工作規(guī)律和特點，緊跟時展進程，積極借鑒和學習一些先進的會計工作手段和方法，盡快實現(xiàn)會計工作的信息化、高科技化。
四、結(jié)論
目前我國正處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要時期，各行各業(yè)都面臨著激烈的市場競爭和生存挑戰(zhàn)，尤其是房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前幾年繁盛之后，正在開始逐步回落，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在生存與發(fā)展中徘徊。在這一關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)企業(yè)尤其要控制好會計信息質(zhì)量，這不僅有利于為信息使用者提供真實、可靠的會計信息，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展。
作者:黎明 單位:廣西公路橋梁工程總公司
為期半年實習生活結(jié)束了，在這半年的學習中我學到了在課堂上根本就學不到的知識，受益非淺。以下是我的畢業(yè)實習報告總結(jié)。
隨著市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，會計成為了公司的重要組成部分。這給我們會計專業(yè)造就了前所未有的機遇，同時也給我們帶來了新的的挑戰(zhàn)，作為一名剛走出學校大門的大學生，提高自身素質(zhì)，增強專業(yè)技能并且能夠把課本上的知識轉(zhuǎn)化為自身的能力，就成為了我目前的迫切任務。會計實習是我從大學校園走入社會的第一個舞臺。為了將有關(guān)會計的專業(yè)知識、基本理論、基本方法及結(jié)構(gòu)體系變?yōu)樽陨淼穆殬I(yè)素質(zhì)，避免紙上談兵。因此實習為走向工作崗位打下堅實基礎(chǔ)。
我實習的公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。我公司注重軟、硬件建設(shè)，擁有各種必備的辦公設(shè)施，使用正版財務軟件為客戶提供服務，全面實行會計電算化。本公司制定有規(guī)范的合同、嚴格的管理制度，依據(jù)《會計法》、《稅收征收管理法》、財政部《記賬管理辦法》等規(guī)定從事記賬和納稅申報服務，不做假賬。為客戶把握財稅政策，幫助企業(yè)做好合理稅務籌劃，規(guī)避財務風險，合理合法的企業(yè)謀求最大的經(jīng)濟利益，促進企業(yè)的發(fā)展。
我所學的是針對于公司制增值稅一般納稅人、小規(guī)模納稅人、個體戶一般納稅人和小規(guī)模納稅人的賬務處理以及提供每月抄稅、報稅、納稅服務，和會計咨詢以及一些代辦業(yè)務。
對于現(xiàn)代企業(yè)來說，會計工作是一項重要的管理制度，是要為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標服務。因此，可以認為，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標是企業(yè)會計的根本目標。帶著這個目標，我開始了在我所在的實習企業(yè)進行了有目的實習。在此之前，我認真學習了《會計法》以及財政頒布的《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)財務通則》等作為過渡的新的行業(yè)會計制度和財務制度，因為這些大學法規(guī)我國會計制度改革進程中的一重大舉措。
通過這次實習，我對會計工作有了以下更深的了解：
以前，我總以為自己的會計理論知識扎實較強，正如所有工作一樣，掌握了規(guī)律，照蘆葫畫瓢準沒錯，那么，當一名出色的會計人員，應該沒問題了?，F(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，會計其實更講究的是它的實際操作性和實踐性。離開操作和實踐，其它一切都為零！會計就是做賬。
其次，就是會計的連通性、邏輯性和規(guī)范性。每一筆業(yè)務的發(fā)生，都要根據(jù)其原始憑證，一一登記入記賬憑證、明細賬、日記賬、三欄式賬、多欄式賬、總賬等等可能連通起來的賬戶。這為其一。會計的每一筆賬務都有依有據(jù)，而且是逐一按時間順序登記下來的，極具邏輯性，這為其二。在會計的實踐中，漏賬、錯賬的更正，都不允許隨意添改，不容弄虛作假。每一個程序、步驟都得以會計制度為前提、為基礎(chǔ)。體現(xiàn)了會計的規(guī)范性，這為其三。登賬的方法：首先要根據(jù)業(yè)務的發(fā)生，取得原始憑證，將其登記記帳憑證。然后，根據(jù)記帳憑證，登記其明細賬。期末，填寫科目匯總表以及試算平衡表，最后才把它登記入總賬。結(jié)轉(zhuǎn)其成本后，根據(jù)總賬合計，填制資產(chǎn)負債表、利潤表、損益表等等年度報表。這就是會計操作的一般順序和基本流程。
年月22號我懷著激動地心情來到公司上班，看到同事們都在忙忙碌碌的做事，氛圍非常的好。第一天我們了解公司的基本情況，本公司是月底先打電話給客戶收取原始憑證，通知一般納稅人在月底之前將取得的增值稅專用進項發(fā)票月末前持發(fā)票的抵扣聯(lián)去稅務局進行認證，當月認證當月必須抵扣，未認證的發(fā)票從開票日期至180天內(nèi)有效。然后根據(jù)當?shù)囟悇找?guī)定的的抄稅時限（次月的1-5日）。
將已經(jīng)開具使用的發(fā)票信息抄入到金稅卡中并攜帶金稅卡去國稅局抄稅。最后在15號之前報國稅和地稅，之后就開始做賬務處理。
經(jīng)過差不多半年的實習，首先從客戶那里取得原始單據(jù)回來，我們開始粘貼原始憑證，粘貼原始憑證也有很多技巧，怎樣粘貼的好看、整齊，等到時候附在記賬憑證后面很美觀。由于我們公司用的是速達財務軟件，下一步我們就是在電腦上做賬。賬做完之后我們可以查看明細賬和總賬，然后通過速達直接生成資產(chǎn)負債表和利潤表。
一、實習會計流程：
（一）關(guān)于憑證整理：我們首先從客戶那取得真實、合法的憑證，其中的憑證必須是為生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的相關(guān)收入，費用，其取得的憑證必須是符合會計法規(guī)定的要求，然后我們將這些憑證進行分類、歸集、整理并粘貼。
（二）關(guān)于申報納稅：我們通過粘貼好的原始憑證進行憑證錄入審核后進行期末結(jié)轉(zhuǎn)登賬，記賬。通過收入我們可以填寫本月應繳納的增值稅和地稅。其中分為核定征收和查賬征收，按照其企業(yè)不同的基本情況的如實填寫納稅申報表。每月的15日之前必須將上月的稅報完并且上交稅款。對于一般納稅人每月都要通知其納稅人到國稅進行抄稅，或者取得進項稅票也要同時到國稅去認證才能抵扣銷項稅款。通過這些數(shù)據(jù)如實填寫一般人納稅人申報表。
（三）關(guān)于其他業(yè)務服務：我們通過這一段時間的學習，我懂得了辦理一般納稅人的要求和流程，辦理一般納稅人需要符合稅法的相關(guān)規(guī)定。辦理一般納稅人要購買金稅卡，金稅卡的發(fā)行，流程和所需證件。每一年納稅人還要對稅務登記證進行工商年檢，其年檢應在6月30日之前完成。
（四）關(guān)于個人：還有在公司應注重同事之間，客戶之間的溝通和交流。做會計的我們要管好自己的嘴，不能隨意透露顧客的商業(yè)機密。在公司我們要遵循公司制度和規(guī)定，服從公司的管理，更好的為他人服務。
二、會計實務工作的改革思考：
會計管理作為國民經(jīng)濟管理中的一個重要組成部分，其在社會經(jīng)濟發(fā)展中的作用將越來越大。隨著知識經(jīng)濟時代的來臨、管理方式的變化，會計工作的重點應日益從信息加工演化為對知識、信息的分析、判斷和運用上來，會計實務工作方面的改革勢在必行。
1、不斷擴大會計職業(yè)范圍。在知識經(jīng)濟時代，會計工作的基點已經(jīng)不是僅僅滿足于過去的信息（計算機能輕而易舉地在極短時間內(nèi)完成此項任務），而是將信息控制、未來預測作為工作的重點。會計工作除傳統(tǒng)的企業(yè)會計核算外，財務管理、經(jīng)營計劃制訂、財務控制系統(tǒng)設(shè)計、投資決策等應成為重要的職業(yè)范圍。因此會計實務工作者應不斷拓寬視眼，延伸和轉(zhuǎn)變會計工作的功能，充分發(fā)揮會計在知識經(jīng)濟時代應有的作用。
2、不斷更新會計知識體系。在知識經(jīng)濟時代，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)較大的變革；其稅法也在不斷的更新，完善；按工作成果取酬的彈性工作制將成為普遍的工時制度；企業(yè)越來越重視人力資源和人力投資，員工也希望將自己的智慧財產(chǎn)投資于企業(yè)；企業(yè)的更多精力將放在新產(chǎn)品的研究上。另外，經(jīng)濟各部門之間的聯(lián)系更為緊密，經(jīng)濟運行的“觸角”也延伸向經(jīng)濟部門以外的其他領(lǐng)域，如政治、文化、環(huán)境等等，近年來出現(xiàn)的綠色會計、行為會計等就是這種趨勢的端倪。因此會計實務工作者應適應社會變革，不斷增長和更新知識。
3、不斷普及與深入信息技術(shù)的應用。在知識經(jīng)濟時代，財務信息的收集、分析和處理，資本的籌集、調(diào)度和投入，產(chǎn)品的設(shè)計、加工和制造等關(guān)鍵性的過程，都必須依靠健全的信息技術(shù)才能順利進行，隨著經(jīng)濟信息化的出現(xiàn)，會計軟件運用的越來越廣泛，其會計軟件已代替了老式的手工模式，使得會計處理數(shù)據(jù)變得精確化、簡單化、國際化。而稅控方面也越來越嚴謹，軟件系統(tǒng)便成了一個不可缺少的橋梁。使得國際互聯(lián)網(wǎng)（internet）、企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)（intranet）成為會計人員的常用工具，手工處理方式已經(jīng)到了非變革不可的時候。信息技術(shù)在會計中應用的不斷普及與深入，及其本身技術(shù)、知識更新的不斷加快，必將進一步加大對會計職業(yè)發(fā)展和會計人員知識結(jié)構(gòu)的要求。
三、實習心得
一、作為一個會計人員，工作中一定要就具有良好的專業(yè)素質(zhì)，職業(yè)操守以及敬業(yè)態(tài)度。會計部門作為現(xiàn)代企業(yè)管理的核心機構(gòu)，對其從業(yè)人員，一定要有很高的素質(zhì)要求。
二、作為一個會計人員要有嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。會計工作是一門很精準的工作，要求會計人員要準確的核算每一項指標，牢記每一條稅法，正確使用每一個公式。會計不是一件具有創(chuàng)新意識的工作，它是靠一個又一個精準的數(shù)字來反映問題的。所以我們一定要加強自己對數(shù)字的敏感度，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題彌補漏洞。
三、作為一名會計人員要具備良好的人際交往能力與專業(yè)的職業(yè)道德。會計部門是企業(yè)管理的核心部門，對下要收集會計信息，對上要匯報會計信息，對內(nèi)要相互配合整理會計信息，對外要與社會公眾和政府部門搞好關(guān)系。在于各個部門各種人員打交道時一定要注意溝通方法，協(xié)調(diào)好相互間的工作關(guān)系。工作重要具備正確的心態(tài)和良好的心理素質(zhì)。記住一句優(yōu)秀的團隊早就優(yōu)秀的個人。
四、作為即將成為這個社會的一名新人，我通過這次會計實習中領(lǐng)悟到的很多書本上所不能學到的會計的知識和積累，以及題外的很多做人做事道理。是我在學校不能學到的。
五、在知識經(jīng)濟時代，會計教育培養(yǎng)的是高素質(zhì)的“通才”，教師不僅僅是傳授專業(yè)知識，更重要的是給學生創(chuàng)造一個有利的學習、生活氛圍，本著能構(gòu)建完善的知識結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)，拓寬知識背景和能力基礎(chǔ)的原則，讓學生學會“做人、做事、做學問”。一個人只要有一、二個月不學習，就會落后，會計人員將不斷回歸教育，“活到老、學到老”正是為此需要做了很恰當?shù)脑忈?。在知識經(jīng)濟時代，知識將不斷創(chuàng)新，“不創(chuàng)新，就滅亡”，就會計教育而言，一方面，它要求培養(yǎng)的人才有獨立思維的能力、分析和解決問題的能力、自我認識和評價的能力等；另一方面就是要不斷地進行自我充電，讓自己具備更堅實的理論知識，相信知識能給自己帶來財富，帶來機遇，注重知識更新的動態(tài)。
畢業(yè)實習是學生大學學習完成全部課程后的最重要的實踐環(huán)節(jié)也是我們大學生走出校園的第一個舞臺以及告別學生角色的一個橋梁。在學校我學到的永遠是理論知識，能不能把我們學到的知識應用到生活、工作中是我們能否適應社會的基本體現(xiàn)。如果不能巧妙的應用理論知識，我們學的再好那也是紙上談兵。我們應將知識和實踐相結(jié)合。
進一步了解企業(yè)實際，通過畢業(yè)實習是學生更直接接觸企業(yè)。全面深刻地認識企業(yè)會計的實際運營過程，熟悉和掌握市場經(jīng)濟條件下企業(yè)的會計運營規(guī)律，特別是企業(yè)市場營銷工作的基本規(guī)律；解企業(yè)運營、活動過程中存在問題和改革的難點問題，并通過撰寫實習報告，使學生學會綜合應用所學知識，提高分析和解決企業(yè)市場營銷問題的能力，并為撰寫實習報告做好準備。兩個月的實習時間里，實習單位，解和研究了企業(yè)主要的一些基本會計情況和問題，現(xiàn)作出以上報告。本次實習是大學生活重要的里程碑，其收獲和意義可見一斑。首先，可以將自己所學的知識應用于實際的工作中，理論和實際是不可分的實踐中我知識得到鞏固，教學能力也得到鍛煉；其次，本次實習開闊了視野，使我對現(xiàn)在企業(yè)會計，工作生活有所了解，對會計分錄、記帳、會計報表的應用也有了進一步的掌握；此外，還結(jié)交了許多朋友、師兄，一起相互交流，相互促進。因為我知道只有和他深入接觸你才會更加了解會計工作的實質(zhì)、經(jīng)驗、方法。為我以后進一步走向社會打下堅實的基礎(chǔ)。
以上就是我的畢業(yè)實習報告書。在這次的社會實踐中，我明白了很多事情，也改掉了很多毛病。我知道掙錢的不容易，工作的辛苦，與社會的復雜多變，畢竟學校太單純了。為了適應社會，我們要不斷的學習，不斷的提高自己，在實踐中鍛煉自己，使自己在激烈的競爭讓自己能有立足之地！雖然大學生活就要結(jié)束，但是對位于我們來說新的人生起點才剛剛的開始，在這半年的實習時間里我真的覺得自己視乎長大了很多，不在像學校那樣的無憂無慮或許學校的生活對于我們來說的美好的，但是我們總學會獨立，學會去成長。學會在社會中生存。我相信只要自己努力，我們一定會早就屬于自己的明天。
摘要：目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，使得會計核算工作愈加繁重，而對于基礎(chǔ)建設(shè)項目中的財務工作，會計核算仍然存在不足。本文就對會計核算的內(nèi)容進行了分析，并就更好地改進這個工作提出了相應的對策，目的在于推動房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 規(guī)范化管理
近年來，我國的社會經(jīng)濟水平在很大程度上得到提升，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟市場中的結(jié)構(gòu)處于不斷完善與深化的過程中。為了能夠適應新時期的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務不斷朝著商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等多元化的方向發(fā)展，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)涉及物業(yè)、商業(yè)經(jīng)營等業(yè)務，這就要求企業(yè)會計核算工作必須能夠與其進行良好的匹配。雖然我國企業(yè)已經(jīng)跨入了全球經(jīng)濟一體化的進程中，但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會計核算工作并不能夠良好的適應這一發(fā)展趨勢，還存在著一系列的問題，這嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)外市場中的競爭力。
一、管理問題
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算管理中存在許多問題，例如：缺乏嚴格的監(jiān)督管理機制、缺乏完善的會計核算制度、會計賬簿的建立不規(guī)范、缺乏高素質(zhì)專業(yè)會計人員，筆者將一一分析。
（一）缺乏監(jiān)管機制
目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理工作僅表現(xiàn)于表面形式，企業(yè)的會計核算人員在監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟活動時經(jīng)常被企業(yè)領(lǐng)導干預，因此房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作就會根據(jù)企業(yè)領(lǐng)導的意愿進行，使得企業(yè)的監(jiān)督管理機制存在漏洞，降低企業(yè)財務管理工作的質(zhì)量，同時也致使房地產(chǎn)企業(yè)財務存在重大風險。特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)的領(lǐng)導忽略了企業(yè)會計核算的重要作用，隨意把控財務，甚至任意抽調(diào)企業(yè)資金，使企業(yè)的監(jiān)督管理機制失去其執(zhí)行的能力。房地產(chǎn)企業(yè)管理層對會計監(jiān)督功能不重視，使企業(yè)的會計核算結(jié)果不能準確的反映企業(yè)的經(jīng)營情況，會計系統(tǒng)不能為企業(yè)管理層決策提供正確的方向，導致企業(yè)發(fā)展方向存在決策性錯誤，甚至致使房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。
（二）缺乏完善的會計核算制度
在新時期這一背景下，對會計核算制度進行不斷創(chuàng)新與完善不僅是建立現(xiàn)代化企業(yè)制度的客觀需要，而且也是具體落實會計準則的重要前提。就我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度體系來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)均缺乏一套科學化、規(guī)范化、合理化的會計核算制度體系。
目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的信息采集核算系統(tǒng)不完善，科目的建立及使用不規(guī)范，使企業(yè)的賬目混亂無序，不能為企業(yè)提供準確的、完整的、真實的會計賬目信息，使企業(yè)會計核算的管理存在眾多的問題，企業(yè)會計核算的管理不當，容易使內(nèi)部監(jiān)管失控，被不法分子利用，以獲取個人私利，給企業(yè)的發(fā)展帶來嚴重的損失。
（三）缺乏高素質(zhì)專業(yè)會計人員
如今，在很多房地產(chǎn)企業(yè)，會計核算人員的專業(yè)水平與職業(yè)素質(zhì)較低，使得企業(yè)會計人員在核算時出現(xiàn)各種失誤，導致企業(yè)的會計核算結(jié)果不準確，不能為企業(yè)制定決策提供正確的依據(jù)。
二、管理措施
（一）健全監(jiān)督管理機制
會計監(jiān)督職能是會計工作中的一個主要組成部分，是否能正確發(fā)揮會計監(jiān)督的職能，關(guān)系到現(xiàn)代企業(yè)會計信息的合理性、真實性、準確性、科學性，也P系到現(xiàn)代企業(yè)會計行為的合法性、合理性。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，完善的會計監(jiān)督制度對會計核算管理起著關(guān)鍵性作用，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)嚴格的監(jiān)督制度，以此保證企業(yè)行為的合理化與合法化。對于內(nèi)部監(jiān)督管理，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強對會計核算工作的重視，通過監(jiān)督來提升會計工作人員的整體素質(zhì)；對于外部監(jiān)督管理，企業(yè)可以引入外來機構(gòu)監(jiān)督企業(yè)的相關(guān)稅務、大小財務事項，以此來確?，F(xiàn)代企業(yè)不出現(xiàn)違紀違法的情況。此外，內(nèi)部審計與財務部門應當定期檢查會計核算賬目，以此保證工作人員認真、仔細的投入工作。在保證內(nèi)部監(jiān)管的同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應加強外部監(jiān)管，使其能夠更高效、更快速地推進會計核算工作向著正確的方向發(fā)展。
（二）完善會計核算管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)要完善會計核算管理制度，確保企業(yè)會計信息的準確性和完整性，并且懲罰企業(yè)會計核算中的違法違規(guī)操作，以此調(diào)動企業(yè)遵紀守法的進行會計核算工作。房地產(chǎn)企業(yè)管理層要嚴格監(jiān)管會計核算人員，對會計核算工作中的失誤及不準確結(jié)果進行責任追究。對固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)進行科學歸類，建立符合原則的建帳流程，整改與完善不標準的制度等，由此實現(xiàn)會計核算工作的高效性。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應當實行強有力的控制制度，建立可操作性強的成本核算制度、計量管理制度、財務收支審核制度、財務監(jiān)督制度、財務清查制度、財務牽制制度等，對會計工作人員形成一定的約束，以保障會計核算工作的規(guī)范化執(zhí)行。
（三）提高會計核算人員能力
現(xiàn)階段，社會信息化水平不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動也朝著多元化的方向發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員的業(yè)務素質(zhì)水平要求也越來越高。所以房地產(chǎn)企業(yè)要有意識將會計核算人員的業(yè)務素質(zhì)與水平提高，對其進行專業(yè)化的業(yè)務培訓。為了能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)會計核算人員的素質(zhì)以及業(yè)務水平提高，應該從以下幾個方面著手：將房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員的職業(yè)道德素質(zhì)提高，確保其能夠?qū)ψ晕疫M行嚴格要求。將房地產(chǎn)會計核算人員的會計核算能力與業(yè)務素質(zhì)提高，促使其能夠?qū)視嬛贫戎械臅嫼怂銟藴蔬M行熟練掌握，并且對自身的會計核算行為進行嚴格規(guī)范。對會計核算人員進行企業(yè)管理模式、理念以及方法的教育，幫助其對企業(yè)管理領(lǐng)域中的新模式、新方法以及新知識進行深刻的體會。除此之外，還要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部打造一支專業(yè)的、具有較強綜合能力、高水平的會計核算人才隊伍，以此來推動企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。
三、結(jié)束語
企業(yè)的會計核算對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用，為了減少風險與成本，保證并推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收益的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應正確開展會計核算工作。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中的基礎(chǔ)建設(shè)項目的核算有一定的專業(yè)性與綜合性，只有持續(xù)完善相關(guān)制度，提升會計工作者的綜合素質(zhì)，才可提升房地產(chǎn)企業(yè)中的會計核算質(zhì)量及水平，從而推動這些企業(yè)的長遠發(fā)展。
摘 要 經(jīng)濟形勢日益更新，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成內(nèi)容，只有去適應生存的環(huán)境和形勢，才能在競爭激烈的經(jīng)濟市場中處于主動地位，爭得發(fā)展優(yōu)勢。21世紀的今天已邁入了全新的信息化經(jīng)濟時代，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)職能人員必須要充分認識到推進企業(yè)管理信息化建設(shè)的重要性，并付諸實踐，才能更好地促進企業(yè)向前發(fā)展?；诖?，文章以會計管理為例，僅僅圍繞“實行會計信息化建設(shè)的途徑”這一課題展開探討與分析，以資參考。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 會計信息化建設(shè) 途徑
伴隨著社會經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)相繼建立起來，與此同時會計管理工作在公司資金管理體系中的重要性日益凸顯。但立足我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，會計管理工作仍舊存在多方面的制約因素，這些因素的存在成為了公司會計工作創(chuàng)新發(fā)展的絆腳石，使得企業(yè)在競爭的過程中難以占據(jù)最佳發(fā)展地位。21世紀的今天是科學技術(shù)高速發(fā)展的時代，面對信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，網(wǎng)絡技術(shù)的應用日益普及。信息化建設(shè)不僅成為了當下的主流模式，而且還為企業(yè)會計管理作出了探討和實踐，給房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理提供了強大的推動力。鑒于此，信息化引領(lǐng)社會發(fā)展風尚的大環(huán)境背景下，如何充分利用信息技術(shù)，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計管理模式，以凸顯會計管理價值，是一個值得深究的問題。
一、會計信息化建設(shè)的內(nèi)涵概述
會計信息化，是一種依托于現(xiàn)代化信息技術(shù)而衍生出來，有別于傳統(tǒng)會計工作建設(shè)的新興概念。會計信息化的形成與發(fā)展無法脫離現(xiàn)代化信息技術(shù)的發(fā)展，其與整個信息化發(fā)展體系是密切相連的。一般來說，信息技術(shù)具有開放性、虛擬性、交互性、共享性、多元性、綜合性和時效性等特征，而會計信息化則主要利用了計算機和網(wǎng)絡對會計數(shù)據(jù)信息進行獲取、加工、傳輸和應用等處理，在此基礎(chǔ)上，單位部分再把處理后的結(jié)果提供給企業(yè)的經(jīng)營管理和決策，使企業(yè)在市場經(jīng)濟競爭中處于有利的地位。同時，會計信息化還可以融入到房地產(chǎn)企業(yè)整個管理系統(tǒng)中，而企業(yè)的各個下屬部門可以從中獲得相關(guān)的會計核算資料，從而及時、實時地處理各種傳輸數(shù)據(jù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實行會計信息化建設(shè)面臨的困境
（一）欠缺系統(tǒng)的信息化管理規(guī)劃
會計管理工作是一項系統(tǒng)化的工程管理項目，其不僅涉及到各項與資金相關(guān)的問題，還貫穿于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展建設(shè)全程。就當前的企業(yè)會計管理實際來看，許多企業(yè)在開展會計管理信息化工作的實踐過程中，缺乏時代認識，全局性意識不足，欠缺整體性信息化管理規(guī)劃。雖然說在信息化建設(shè)的推動作用，房地產(chǎn)企業(yè)都在會計建設(shè)的硬件上加大了投入力度，加快了會計的硬件設(shè)備建設(shè)。然而，由于企業(yè)缺乏系統(tǒng)、深入、全方面的研究與思考，使得會計信息化建設(shè)與創(chuàng)新改革無法得到落實。如此兼顧面不足的做法，導致整項工作無法全面發(fā)揮，會計信息化管理工作處于被動，滯后發(fā)展狀態(tài)，明顯不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（二）財務會計軟件沒有良好的通用性
結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的財會軟件應用實際來看，軟件內(nèi)部的各個核算子系統(tǒng)之間彼此分割，缺乏財會信息、數(shù)據(jù)傳的系統(tǒng)性、一致性和實時性，各子系統(tǒng)模塊之間相互分割，成為彼此獨立的“鼓搗”。在不同商家購買的財會軟件無法實現(xiàn)有機結(jié)合，使得財會電算化的系統(tǒng)獨立于子系統(tǒng)，而控制管理、信息共享、數(shù)據(jù)交換等操作也無法進行。
（三）缺乏熟練的信息化建設(shè)人才
市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，給房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作注入了新的思路，同時對會計人員的素質(zhì)要求也越來越高。要想穩(wěn)步推動會計工作向前發(fā)展，有關(guān)人員必須要增強時代認識，認識到自己不光要做一個“會計型”人才，更要做一個具有信息化操作能力的復合型、知識型、技術(shù)型的業(yè)務人員。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)的一些會計人員卻缺乏自我增值意識，對時展認識存在偏差，并沒有及時地學習先進的信息化知識，這使得他們的業(yè)務能力也逐步落后于社會，與時代脫軌，會計管理難以實現(xiàn)進一步的發(fā)展。
三、新時期下房地產(chǎn)企業(yè)會計實行信息化建設(shè)的途徑
（一）樹立信息化理念，推進會計管理現(xiàn)代化
思想是行為的最大推動力，要想推動房地產(chǎn)企業(yè)會計管理信息化建設(shè)的創(chuàng)新發(fā)展，就必須要根據(jù)現(xiàn)代化企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展指導性文件的要求，脫離傳統(tǒng)管理理念的束縛，在實施會計管理活動的過程中，樹立現(xiàn)代化的管理理念，并以此為基點，實現(xiàn)會計管理工作與企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作相融合。而在此過程中，作為負責會計管理工作的相關(guān)人員，必須要認清會計信息化建設(shè)有利于提高企業(yè)的管理水平。與此同時，相關(guān)負責人員還要對各項管理制度、細節(jié)了解透徹，立足實際，根據(jù)自己所負責的工作崗位出發(fā)，從常規(guī)工作做起，逐步強化各項管理工作。當然，為滿足信息經(jīng)濟時代對企業(yè)會計管理工作提出的新要求，有關(guān)人員還應根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要，不斷實踐與探索，以制定一套新的管理規(guī)則，實現(xiàn)會計信息資源的優(yōu)化配置。
（二）重視設(shè)施建設(shè)，建立信息化的管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性質(zhì)，其擁有房款回收率、工程產(chǎn)值、銷售額、利潤額、管理費用率、目標成本等特殊的預算指標。伴隨著現(xiàn)代化科學技術(shù)的高速發(fā)展以及廣泛應用，房地產(chǎn)企業(yè)也開始引入現(xiàn)代化科技，組建基于計算機網(wǎng)絡信息技術(shù)的管理系統(tǒng)，實現(xiàn)會計資料的信息化管理。從房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理角度出發(fā)，通過信息管理系統(tǒng)的建立，能夠借助數(shù)據(jù)庫平臺將所有的會計數(shù)據(jù)統(tǒng)一管理，從而形成一個集成化的信息庫。而這個龐大的信息庫，完完整整地記載了房地產(chǎn)企業(yè)從建立到發(fā)展整個周期的會計信息數(shù)據(jù)。信息管理平臺自動化生成的報表，使會計管理人員得以脫離日常繁重工作的禁錮，大大提升了管理效率。此外，相關(guān)負責人員還可以把房地產(chǎn)企業(yè)會計管理的核心資源建設(shè)作為數(shù)字化資源建設(shè)的核心，把核心數(shù)據(jù)資進行數(shù)字化加工，建立重點專題數(shù)據(jù)庫，人員信息數(shù)據(jù)庫等特色數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)網(wǎng)絡環(huán)境下的資源共建、共享。
（三）完善監(jiān)督評價體系，規(guī)范會計信息化建設(shè)
信息化建設(shè)深入推進與實施環(huán)境背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應立足自身實際，健全相應的制度體系，并對各人員的職能、權(quán)限等作出明確規(guī)定，對每個活動事項都能夠堅持實事求是、從實際出發(fā)，選用適當?shù)闹贫?、依?jù)，進行科學判斷，對發(fā)現(xiàn)的問題要及時解決，以免造成不必要的資料泄露。其次，企業(yè)還可以深入持久地組織《會計法》的學習宣傳活動，構(gòu)筑一個完善的會計管理體系，使各項會計工作能夠逐步實現(xiàn)規(guī)范化管理。做到歸檔有范圍，立卷有標準，保密有條例，確保會計管理信息化建設(shè)工作能夠有條不紊地開展。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還應加強對《會計管理制度》的制定，認真落實各項會計工作任務，確保會管理工作能夠高質(zhì)高效完成。只有制定好一套良好的監(jiān)察機制，才能夠以此為推動力，讓一個企業(yè)的信息化建設(shè)通暢無阻，讓企業(yè)的會計管理在這場變革中走得更快更遠，更能適應時代和企業(yè)發(fā)展的需要。
（四）強化數(shù)據(jù)安全，構(gòu)建總體信息化建設(shè)規(guī)劃
在信息化經(jīng)濟的推動作用下，計算機網(wǎng)絡技術(shù)發(fā)展速度極為迅猛。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)以信息技術(shù)為載體進行會計高效管理這一目的，就必須跟隨信息技術(shù)的發(fā)展步伐，進行全面的升級與完善，構(gòu)建一個能夠良好運作的總體性信息化建設(shè)規(guī)劃，以強化會計信息數(shù)據(jù)安全。就現(xiàn)階段國內(nèi)企業(yè)所建構(gòu)的信息化管理結(jié)構(gòu)來說，主要由集中式與非集中式兩中結(jié)構(gòu)體系組成，而管理模式由信息化網(wǎng)絡管理平臺以及信息化網(wǎng)絡管理應用兩個方面構(gòu)成。集中式結(jié)構(gòu)體系作為一種平臺式控制中心，其在實際的實踐應用中，發(fā)揮著核心主導的作用，一直以來都備受企業(yè)的青睞。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的屬性，企業(yè)再構(gòu)建建設(shè)規(guī)劃時，必須要打造一個安全的網(wǎng)絡信息化環(huán)境，并對其所應用的網(wǎng)絡安全性予以高度關(guān)注，通過安全軟件、防御措施的構(gòu)建讓中小企業(yè)的信息化建設(shè)予以完善，讓中小企業(yè)的信息數(shù)據(jù)能夠得到安全保護。
（五）重視人員素質(zhì)建設(shè)，提高管理人員工作意識
房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作是一項系統(tǒng)化、復雜且細膩的工程活動，要想切切實實把這項工作做好，就必須要加強人員素質(zhì)建設(shè)，深化能力培訓，努力塑造一個綜合型的組織，建設(shè)一支高素質(zhì)的管理團隊。首先，管理人員自身要做到“二心”，即虛心學習業(yè)務。對于一些不懂的業(yè)務和問題要虛心向有經(jīng)驗的同事請教，不要不懂裝懂；在信息化技術(shù)深入推進的當前背景下，會計人員還需不但加強學習，補充自身的知識儲備，用科學理論知識來武裝頭腦，以滿足出納工作信息化建設(shè)的需要；二是用心對待工作。各管理人員必須要具有一顆上進的心，并樹立正確的人生觀、價值觀，堅守工作崗位，不斷對工作進行經(jīng)驗總結(jié)，做到與時俱進的創(chuàng)新。其次，企業(yè)要給會計人員提供更好的學習機會以及成長平臺。針對會計信息化建設(shè)，設(shè)立一個專門的管理團隊，團隊要定期學習與交流，積極參與企業(yè)文化培訓、企業(yè)管理方式培訓、員工工作要求培訓以及員工職業(yè)技能培訓等，從而讓會計人員更好地去適應企業(yè)的運行環(huán)境，去滿足企業(yè)發(fā)展的要求。
四、結(jié)語
綜上所述，會計管理作為房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)營規(guī)劃的重要工具，其對企業(yè)經(jīng)營具有指導和規(guī)劃作用。信息化經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要意識到社會變更以及市場經(jīng)濟體制改革對會計實現(xiàn)信息化建設(shè)帶來的問題，脫離工作模式的禁錮，不斷探索，積極尋找有效途徑，解決會計信息化建設(shè)中難以避免的“瓶頸”問題，才能更好地促進房地產(chǎn)事業(yè)向前發(fā)展。
摘要：“I改增”政策在我國實施多年，實踐證明，這種方式對我國企業(yè)的發(fā)展具有積極作用。對建筑企業(yè)而言，財務管理十分復雜，只有適應財務管理策略，才能確保其積極發(fā)展。筆者就“營改增”給現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計核算帶來的影響分析了具體的解決策略。
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算
“營改增”政策使得整個房地產(chǎn)行業(yè)的會計職能和管理方案發(fā)生了變化，要求企業(yè)快速適應這一變化，隨著政策的發(fā)展對其內(nèi)部財務管理作出適當?shù)恼{(diào)整。
一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響
（一）改變了稅費的抵扣形式
營改增改變了以往的企業(yè)稅收抵扣方式，采用增值稅發(fā)票抵扣后，企業(yè)的固定資產(chǎn)可以用于稅收抵扣項目，從而大大降到了企業(yè)的繳稅額，降低了其負債率。以往的會計核算是將建筑工程造價與利潤列入營業(yè)稅范圍內(nèi)，存在重復繳稅現(xiàn)象。而隨著營改增的出現(xiàn)，增值稅變成了價外稅，但是企業(yè)要重視增值稅發(fā)票的獲得，一些企業(yè)在工程施工過程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業(yè)的稅收繳納，影響學習效果。
（二）對會計人員的核算提出了新的要求
以往的會計管理制度與現(xiàn)代制度不同，“營改增”優(yōu)化了會計職能，要求企業(yè)會計從業(yè)人員正確了解會計賬目，正確核算企業(yè)項目，使其抵扣方式與經(jīng)濟發(fā)展相適應。企業(yè)還應組織財務管理人員進行培訓，使其能夠更深刻的了解會計核算，掌握會計核算的方法，降低企業(yè)的成本。尤其是對建筑企業(yè)而言，涉及項目之多，涉及范圍之廣，都對企業(yè)的財務管理效果和發(fā)展造成影響。營改增政策實施后，企業(yè)應順應這一政策。
（三）影響了企業(yè)現(xiàn)金流的分配
隨著“營改增”政策的實施，我國企業(yè)的現(xiàn)金流分配發(fā)生了變化，建筑企業(yè)也不例外，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟效益與成本之間的關(guān)系發(fā)生變化，這是由于營業(yè)稅的計算方式發(fā)生變化。在以往的營業(yè)稅征收中，多采用預交制度，并且根據(jù)企業(yè)營業(yè)額統(tǒng)計繳納，導致很多企業(yè)的資金短缺，無法滿足繼續(xù)經(jīng)營的需求。按照進度百分比來繳納稅費將給企業(yè)帶來嚴重的影響。資金無法跟上必然影響施工效率。營改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業(yè)需求根據(jù)百分比來確定收入，并且開具相關(guān)的發(fā)票，這使得企業(yè)的資金壓力降低。另外，“營改增”對于企業(yè)的稅收抵扣進項稅額造成了較大的影響，一般采用確認收入與抵扣當?shù)氐倪M項稅額，確保現(xiàn)金流量的增加。最后，企業(yè)財務管理部門并不是獨立存在的，會計核算核算人員應與企業(yè)采購人員、技術(shù)人員聯(lián)系，掌握最新的市場動態(tài)，對資金進行合理的分配，在企業(yè)所需材料的購進上，財務部門應對資金支出進行把控。在滿足質(zhì)量的基本要求的前提下，考慮價格問題，選擇具有優(yōu)勢的材料完成施工，促進建筑企業(yè)的發(fā)展。
二、“營改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)會計核算策略
上文我們分析了營改增政策給我國企業(yè)稅收、財務管理帶來的影響，在這一背景下，企業(yè)應采取必要的應對策略。具體包括以下幾個方面。
（一）完善會計管理制度
“營改增”對建筑企業(yè)的財務管理造成了較大的影響，傳統(tǒng)的財務管理漏洞明顯的體現(xiàn)出來。要確保企業(yè)財務管理的高效性，要對其進行制度的完善，建立建筑企業(yè)財務管理的體系，對增值稅的相關(guān)科目和要求進行全面的分析，并制定與之相對應的會計管理制度，并且將責任進行劃分與細化。對以往財務管理的可行性進行分析，經(jīng)過敲定后對其進行修改，監(jiān)督現(xiàn)行的財務管理制度，由會計主管和財務總監(jiān)對可行性進行研究， 及時發(fā)現(xiàn)財務管理中存在的問題，并對其進行強化。
（二）優(yōu)化方式，確保會計核算的高效性
要確保企業(yè)財務管理的效率，適應營改增的政策的發(fā)展，就要從對以往的財務管理方式進行優(yōu)化，首先，企業(yè)管理核算一個從整體上轉(zhuǎn)移到單獨性管理上。組織企業(yè)人員對營改增理念和流程進行學習，確保員工的專業(yè)性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業(yè)賦稅。另外，企業(yè)應及時與稅務部門進行溝通，更快的了解機制的改變，第一時間對企業(yè)管理制度進行調(diào)整。
（三）積極應對，適應經(jīng)濟市場發(fā)展
企業(yè)要持可持續(xù)發(fā)展理念，根據(jù)營改增的政策特點，改善企業(yè)的管理方式，面對壓力也充分利用優(yōu)勢。營改增所涉及的是國家與企業(yè)之間的政策，其目的是降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)壓力。但是如果企業(yè)的政策不能與之相對應，企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現(xiàn)代企業(yè)而言，應尊重營改增政策，并且充分利用，積極應對，及時了解市場的變化機制。
三、總結(jié)
總之，我們已經(jīng)實現(xiàn)了企業(yè)的“營改增”策略，這對于建筑業(yè)的發(fā)展來說具有積極意義，能夠減少企業(yè)的稅收。當然，這一政策也給企業(yè)帶來了新的任務和挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的會計核算政策與現(xiàn)代政策不符，要求企業(yè)進行改革，只有根據(jù)需求進行必要的調(diào)整，才能與之相適應。可見，我國企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型成功需要企業(yè)內(nèi)部的共同努力。
（作者單位：中國第四冶金建設(shè)貢獻責任公司）
【摘要】在國民經(jīng)濟領(lǐng)域中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著極其重要的作用，由于其屬于經(jīng)濟密集型行業(yè)，加上其經(jīng)營有著其獨具有的特點，以至于其會計核算過程中存在著一些不足之處，不利于其未來持續(xù)發(fā)展，隨著新會計準則的頒布，房地產(chǎn)行業(yè)對內(nèi)部會計核算方面提出了更高的要求，所以，當下房地產(chǎn)企業(yè)應該基于自身發(fā)展情況，對現(xiàn)今內(nèi)部的會計核算過程中所存在的問題予以改進，從而以確保該企業(yè)得以持續(xù)、健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】會計核算 房地產(chǎn)行業(yè) 解決策略
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并且在國民經(jīng)濟領(lǐng)域中發(fā)揮著極其重要的作用，成為了國民經(jīng)濟體系中的重要一部分。但是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中迎接契機的同時，還存在著較大的挑戰(zhàn)，這是因為該行業(yè)具有建設(shè)周期長、投資大、經(jīng)營風險高等特點，而投資資金對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是其重要的生存保障，如果在會計核算過程中出現(xiàn)任何差錯，那么均會造成資金流失，由此危害房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。為此，現(xiàn)本研究以下基于會計核算對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，來針對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算過程中所存在的問題提出若干解決建議，以期推進其進一步發(fā)展。
一、會計核算對于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義
（一）有助于企業(yè)做出正確的經(jīng)營決策
由于會計核算是財務管理中的一部分，而其又是企業(yè)經(jīng)營體系中的重要組成部分，通常情況下，會計核算能夠有效地反映出企業(yè)的相關(guān)資金應用情況，比如說資金分配情況，這對于企業(yè)經(jīng)營決策活動而言有著極其重要的作用，這是因為企業(yè)在做經(jīng)營決策活動時，其需要一定決策參考依據(jù)，而此時的會計核算則可以發(fā)揮其獨具有的作用，對企業(yè)相關(guān)資金進行準確地核算，從而為企業(yè)經(jīng)營決策提供科學參考依據(jù)。
（二）能夠真實反映資金流向
由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資高的特點，使其承擔著較高經(jīng)營運行風險，為了能夠有效控制經(jīng)營運行風險系數(shù)，則該企業(yè)往往通過掌握資金流向情況而保障自身的發(fā)展。而會計核算則能夠有效地將企業(yè)資金應用情況進行真實反映，從而使得企業(yè)能夠更好地運用資金，確保資金的安全，且使其作用價值得以充分發(fā)揮，這對于企業(yè)未來發(fā)展而言有著極其重要的意義。
二、會計核算過程中所存在的問題
（一）會計信息風險尚未得到完全披露
會計信息能夠真實的反映出企業(yè)的財務狀況，而會計信息風險的披露能夠為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)預防各風險活動提供有力依據(jù)。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運行過程中面臨著土地風險、政策風險等，為了使得這些風險事件能夠得到有效控制，則會計信息風險應做到完全披露，從而為控制財務風險提供相應依據(jù)，然而就質(zhì)量保證金來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有披露這一項，這樣導致財務信息沒有完全被反映出來，由此對風險控制活動產(chǎn)生一定負面影響。
（二）收入確認較為復雜
由于房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟密集型行業(yè)，以至于加大了會計核算的難度，尤其是收入確認方面，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)其商品相較于其他商品而言有著一定的特殊性，比如說生產(chǎn)周期長、價值高、耗資大等，這些則使其銷售方式與其他商品銷售方式有所不同，一般而言，當前房地產(chǎn)開發(fā)商所銷售的商品有以下兩種方式：①自行開發(fā)+銷售；②與買房方簽訂合同，隨即按照合同要求進行開發(fā)，其中第二種銷售方式下的收入確認較為簡單，而對于第一種銷售方式的收入確認而言則較為復雜，不僅收入確認時間長，而且收入確認環(huán)節(jié)過程較為繁瑣，以至于加大了會計核算難度，并且極易出現(xiàn)差錯，最終給企業(yè)經(jīng)營決策活動造成負面影響。另外，房地產(chǎn)收入確認復雜的問題也給該企業(yè)的凈利潤指標方面帶來一定影響，即其不能有效將房地產(chǎn)企業(yè)實際運行情況反映出來，這樣則給企業(yè)的經(jīng)營決策活動造成一定影響。
（三）會計科目設(shè)置方面存在不合理情況
就目前房地產(chǎn)會計科目設(shè)置情況來看，其中存在著不合理的情況，有些專用會計科目缺少，加上現(xiàn)行會計科目混亂，盡管新會計準則舉出了超過100多個會計科目，但是有很多并不符合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，使得該企業(yè)不得不應用一般企業(yè)通用的會計科目，以至于房地產(chǎn)會計科目設(shè)置方面存在著不合理的情況，比如說建筑工程中的“在建工程”會計科目，盡管新會計準則對其給予相應說明與擴充，但是明細科目卻混亂，以至于給會計核算帶來一定難題。
三、解決會計核算中問題的有效策略
針對上述所存在的問題，筆者提出了以下應對解決措施，以期為改善當前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀而提供相應依據(jù)。
（一）進一步加大會計信息披露程度
由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運行過程中存在著較多的風險，這是由其行業(yè)特點決定的，如果一旦風險出現(xiàn)就會給該企業(yè)造成嚴重影響，甚至面臨破產(chǎn)，因此，有必要對經(jīng)營過程中的風險加以控制。而風險控制活動開展的重要前提是要清楚地掌握到風險來源，就財務管理過程中的會計信息而言，其信息量較大，有助于企業(yè)從中找到風險所在，當信息量越多時，則為更好地識別風險提供了有力依據(jù)，所以有必要進一步加大會計信息披露程度，比如說，土地成本及儲備量的披露，這能夠為企業(yè)更好地利用土地而提供相應參考，與此同時，其中涉及到的現(xiàn)金流量信息也能夠為企業(yè)識別風險活動提供依據(jù)，從而能夠有效避免風險給企業(yè)的帶來損失。
（二）規(guī)范收入確認
收入確認的真實性與有效性對于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要，如果收入確認過程中出現(xiàn)差錯，那么就會給房地產(chǎn)的經(jīng)營運行產(chǎn)生一定影響，比如說會計信息失真，而房地產(chǎn)企業(yè)在做某項決策時，其需要真實可靠的會計信息來作為參考依據(jù)，如果會計信息不真實，那么就會影響到?jīng)Q策結(jié)果，繼而給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此，對于財務管理活動而言，有必要做好收入確認工作，即發(fā)揮會計核算職能作用來確保收入確認的結(jié)果。首先，對房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍進行進一步明確。比如說，房地產(chǎn)所獲得的收益為銷售收入，其中收入包括商品房銷售額、土地銷售額、相應配套設(shè)施銷售額等，另外，出售周轉(zhuǎn)房的收入及舊城改造中獲得的房產(chǎn)權(quán)款也應計入其中；其次，正確應用收入確認標準。房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格按照相關(guān)流程來銷售商品房，另外注意房地產(chǎn)與客戶簽訂的購銷合同從法律意義角度來講其是一種合約，在報酬及風險沒有完全轉(zhuǎn)移的情況下，其并不能算為收入確認，只能將其作為預收款來進行處理。
（三）對會計科目設(shè)置加快調(diào)整
為了使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算得以順利、高效開展，以及確保會計核算實效性，則有必要對現(xiàn)有的會計科目加以完善，并且注重結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點來進行。在滿足新會計準則要求的前提下，基于房地產(chǎn)行業(yè)特點自主對現(xiàn)有的會計科目進行增設(shè)與調(diào)整，使得所調(diào)整后的會計科目能夠滿足房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)的實際應用需求，比如說開發(fā)成本科目，該科目應只核算房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本費用。
四、結(jié)語
綜上，本研究以上將會計核算對于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義進行了簡單的概述，并且針對會計核算過程所存在的問題進行了分析，與此同時，針對這些問題提出了相應改進策略，以確保企業(yè)會計核算職能作用得以充分發(fā)揮。
摘要：本文針對房地產(chǎn)企業(yè)會計工作有關(guān)內(nèi)容，首先簡要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的內(nèi)容及特點，進而分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中存在的問題，最后就加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作，有針對性的列舉了解決措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會計核算
隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)也隨之迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的發(fā)展機遇，與此同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，國家也出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，再加上房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈，對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理尤其是財務會計管理工作也提出了新的較高要求。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中還存在著較多的問題，尤其是會計工作不規(guī)范、核算不到位等問題較為突出，甚至已經(jīng)影響了房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的正常開展。因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)會計工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務會計工作水平，促進實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的規(guī)范化，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，這對于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展也有著重要影響。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計工作特點
（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算更加重視事前核算
現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的復雜多變，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計事前核算要求越來越高，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計核算過程中，應該根據(jù)外部房地產(chǎn)行業(yè)市場政策、貨幣政策的變化，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動進行規(guī)劃，并有針對地性防范資金風險問題。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計經(jīng)常采用分級開展的會計核算
由于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)具有項目分散的客觀現(xiàn)實，因此在房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展過程中，也需要充分考慮這些現(xiàn)實狀況，選擇分級開展的會計核算方式。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作需要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)單件性特征
在房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展過程中，應該充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)單件性的特征，根據(jù)項目的實際情況來調(diào)整會計工作策略。
二、當前房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中存在的問題分析
隨著房地產(chǎn)企業(yè)會計工作職能的不斷拓展，對于房地產(chǎn)企業(yè)會計工作要求也是越來越高，除了做好傳統(tǒng)的資金記賬、結(jié)算以及報賬等工作以外，對于房地產(chǎn)會計核算也增加了新的內(nèi)容。但與此對應的房地產(chǎn)內(nèi)部會計工作中還存在著較多的問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目設(shè)置不夠科學合理
現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中存在的較為突出的問題就是會計科目的設(shè)置不夠合理，特別是現(xiàn)階段國家還沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域設(shè)置專業(yè)的會計科目，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是根據(jù)自身的實際需要來設(shè)置會計科目，標準化程度不高，增加了會計核算的難度。而且，由于房地產(chǎn)行業(yè)項目建設(shè)周期相對較長，整個項目建設(shè)時間跨度較大，會計科目設(shè)置的不統(tǒng)一，極大地增加了會計核算的工作量。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理力度不足
提高房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的規(guī)范化制度化水平，關(guān)鍵還是要加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，但很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中還存在著一些較為凸顯的問題。主要是房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化，內(nèi)部控制管理制度機制缺失，各項內(nèi)部控制管理措施執(zhí)行不到位，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中出現(xiàn)各種問題。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)會計收入確認復雜性增加了會計工作的難度
由于房地產(chǎn)項目建設(shè)的周期相對較長，因此很多房地產(chǎn)項目在產(chǎn)品開發(fā)之前基于客戶簽收協(xié)議，籌集資金，因此這種復雜的收入方式也增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計收入確認的復雜性。
三、改進加強房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的措施
（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)會計收入確認的科學化水平
對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作，應該引入權(quán)責發(fā)生制作為會計核算基礎(chǔ)，重點及時準確的對房地產(chǎn)企業(yè)的收入和支出進行反映，對房地產(chǎn)項目建設(shè)期間的資金收支情況進行準確的反映。需要注意的是，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)會計收入確認的準確性，在會計收入確認過程中，應該深入研究新會計準則，從法律標準和財務標準等幾方面來明確收入核算范圍，確保規(guī)范、準確。
（二）合理的設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目
提高房地產(chǎn)企業(yè)會計工作水平，基礎(chǔ)就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況完善會計科目的設(shè)置，以滿足會計核算工作的實際需要。一般來說，會計科目主要分為資產(chǎn)類科目、負債類科目、所有者權(quán)益類科目、成本類科目、損益類科目等幾大類。在科目的細化設(shè)置方面，還應該根據(jù)會計核算的實際需要來選擇，以確保會計核算結(jié)果的真實準確。
（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)部控制
在房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制的強化方面，首先應該進一步優(yōu)化會計內(nèi)部控制環(huán)境，針對會計工作開展的實際需要，健全完善相關(guān)的會計管理工作制度。同時，還應該對會計內(nèi)部控制流程進行優(yōu)化，特別是加強對企業(yè)的會計控制、資金運作、財務會計、會計報告以及其他有關(guān)會計處理的控制，提高企業(yè)內(nèi)部會計控制的有效性。
（四）拓展房地產(chǎn)企業(yè)會計的職能
在房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展過程中，還應該進一步拓展企業(yè)會計的職能，特別是充分發(fā)揮會計反映、控制和決策的會計功能，通過提供真實、準確、可靠的會計信息，并充分運用好有關(guān)的會計資料加強會計分析，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策提供準確全面的依據(jù)。
四、結(jié)束語
提高會計工作水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在自身的經(jīng)營管理中，應該更加重視會計核算，完善會計科目設(shè)置，并加強會計內(nèi)部控制管理，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作水平。
摘要：作為經(jīng)濟密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有其固有的特點，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)多、涉及的項目多、所需的支持部門范圍廣、橫跨周期長。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的核算與其他企業(yè)相比更加復雜繁瑣，管理難度相對于其他企業(yè)進一步加大。本文從房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點入手，分析了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性，詳細敘述了企業(yè)會計核算工作的重點，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方法的優(yōu)化建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 特殊性 問題 建議
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期長，涉及的生產(chǎn)開發(fā)部門較多，加之近年來房地產(chǎn)的投資風險較大，由此決定房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作也具有一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下三個方面：
（一）會計核算業(yè)務的特殊性
會計核算業(yè)務的特殊之處體現(xiàn)在其核算對象的復雜與多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的是房地產(chǎn)這一商品或者說是產(chǎn)品，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要開發(fā)建設(shè)房屋，還要負責房屋周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括支撐所建設(shè)房屋的水、電、網(wǎng)絡等必備設(shè)施的鋪設(shè)與開發(fā)建設(shè)。另外，再加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前的種種勘測考察項目，以及一系列不可預知的耗費資金的項目，這些均要客觀、全面、系統(tǒng)的進行會計核算。
（二）會計核算周期的特殊性
房地產(chǎn)企業(yè)這一方面的特別之處主要表現(xiàn)為其核算周期長，跨度大。從土地的勘測考察開始到最終一處房地產(chǎn)建設(shè)完畢完成銷售，這期間還要經(jīng)過房屋的設(shè)計與規(guī)劃、房屋周邊配套設(shè)施的設(shè)計規(guī)劃、房地產(chǎn)的施工建設(shè)、房屋的裝修等一系列的程序與環(huán)節(jié)，耗時較長，需要一至兩年甚至更長的時間。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多樣性還意味著在一處房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程中需要與多個相關(guān)的部門進行業(yè)務往來，需要大量、充足的資金支持以維持房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的順利進行，有序、適當?shù)馁Y金調(diào)度顯得尤為重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作周期較長，工作任務重要且艱巨。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)收入的特殊性
收入的特殊點主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的收入的確認存在一定的難度。根據(jù)國家的相關(guān)政策，只要能夠取得預售許可的相關(guān)證明，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對其開發(fā)的房屋以及相關(guān)的地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)的意愿進行處理，也就是說在房地產(chǎn)未竣工之前可以通過預售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應按照規(guī)定繳納稅金。另一方面，按照房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會計準則，房地產(chǎn)竣工驗收之后，才能確認收入，兩項規(guī)定之間的矛盾導致房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中收入的確認存在一定的難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點
（一）收入、成本核算
從前文敘述中我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項內(nèi)容的核算既是房地產(chǎn)企業(yè)核算的難點同時也是其核算的重點工作。對于收入核算而言，房屋在預售過程中收受的預收款項計入收受預售款項的當期還是計入簽訂正式合同的會計核算周期，在收入核算周期的確認問題上存在實際操作過程中難點突出。一方面國家稅收法律與相關(guān)會計準則同時制約房地產(chǎn)收入核算，同時各個房地產(chǎn)企業(yè)在實際操作過程中操作各異，未形成統(tǒng)一標準。
另外，成本核算是房地產(chǎn)會計核算的重點內(nèi)容，文章反復提到，房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)涉及環(huán)節(jié)較多，項目繁多，與多種單位存在業(yè)務往來，如何確定其成本核算對象是成本核算工作的重點與難點工作。目前，合理地確認成本核算的對象以保證房地產(chǎn)會計核算的全面性、正確性是房地產(chǎn)企業(yè)應該關(guān)注的重點問題。
（二）借款費用核算
房地產(chǎn)開發(fā)項目較大，一般均要涉及房屋的開發(fā)以及周邊設(shè)施的配套建設(shè)，并且可能會在不同的區(qū)域同時開展，源源不斷的資金供應是必不可少的，此外，房地產(chǎn)從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長，企業(yè)自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目時，銀行借款成為其資金的主要來源，并且借款的期限一般較長，這又必將帶來巨大的借款利息。與此同時，新會計準則對企業(yè)的借款費用提出了更為細致和詳盡的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計核算工作時，應注重分析企業(yè)借款的性質(zhì)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金使用效率的最大化，同時應使企業(yè)的實際核算工作滿足國家相關(guān)會計核算的要求。
（三）預交稅費的處理
房地產(chǎn)企業(yè)在一項項目中便要面臨種類繁多的稅費，并且各種稅費的上交時間存在差異。所以，稅費的問題應當作為房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)除了要上交企業(yè)所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種，所以企業(yè)在處理稅費的過程中，一方面要確保對當期的稅費進行準確的核算，同時也要對稅款的使用做合理的安排與規(guī)劃，盡可能保證有限的資金能夠發(fā)揮最大的使用價值。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方法的優(yōu)化分析
（一）收入核算方法
首先，明確收入的核算內(nèi)容。確保房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中收入核算的準確性，首要的工作就是要明確收入的核算內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)所獲得的銷售收入均應算作收入核算的內(nèi)容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關(guān)的房屋配套設(shè)施的收入，還包括在開發(fā)建設(shè)過程中一些非常規(guī)情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉(zhuǎn)房等情況獲得的收入均應該算作收入核算的內(nèi)容。
其次，建立或完善收入的確認制度。收入的核算內(nèi)容確定之后，另一項重要的工作便是建立或完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認制度。為了確保企業(yè)會計核算的全面性與準確性，尤其是開發(fā)項目復雜多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，具備收入的確認制度十分必要和重要，是收入核算優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)。在建立或完善收入的確認制度的實際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在企業(yè)內(nèi)部形成規(guī)范的制度以保證工作的規(guī)范性，另外要成立專業(yè)的團隊專門負責此工作，同時可建立普通員工的監(jiān)督檢查機制，以全面準確的確認收入并且保證收入確認工作的公開與透明。
（二）成本核算方法
首先，確定房地產(chǎn)項目成本的核算對象。確定核算對象是確保成本核算正確的第一步。從目前來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將整個房地產(chǎn)開發(fā)項目當作是成本核算的對象，由于一個房地產(chǎn)項目涉及的環(huán)節(jié)較多，周期較長，其中還包含眾多不同種類、不同工期的項目，將整個房地產(chǎn)項目作為成本核算對象顯然不妥當。為此，成本核算的對象在房地產(chǎn)企業(yè)的實際操作過程中可進一步細化，根據(jù)房地產(chǎn)的項目的實際情況確定合理的成本核算對象，如果整個項目規(guī)模較小，可將整個房地產(chǎn)項目作為成本核算對象；若是房地產(chǎn)項目本身較大，可將其中的單個項目當做核算對象，或者是進一步細化，按照項目的完工時間、施工方、施工區(qū)域等將房地產(chǎn)項目劃分為合理的、較容易操作的成本核算對象。對于周期跨度大、規(guī)模巨大的項目，可根據(jù)不同的項目區(qū)域當做核算對象?？傊怂銓ο蟮拇_認應根據(jù)房地產(chǎn)項目本身的實際情況確認，以利于全面、準確的進行整個項目的成本核算為原則進行確認。
[提要] 隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫巨大，風險也隨之增強，如何對房地產(chǎn)企業(yè)實施正規(guī)、有效的財務管理也顯得尤為重要，同時如何在這個高利行業(yè)下正確計算繳納稅金也是一個會計人員重要的責任。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計處理；財務分析
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性
房地產(chǎn)企業(yè)會計的特殊性體現(xiàn)于：房地產(chǎn)開發(fā)是綜合性、系統(tǒng)性、計劃性于一體的項目；在政府有關(guān)政策，市政規(guī)劃指令下進行開發(fā)與建設(shè)的；由于投成本巨大且成本項目較廣，項目開發(fā)難精確計算成本。因此，就形成了房地產(chǎn)融資需求大，利息開支大，財務風險大等特點。再加上大的市場環(huán)境的影響，如增發(fā)貨幣，經(jīng)濟下行壓力大，地價上漲等原因使得房地產(chǎn)行業(yè)成立資金的避風港，整個市場的資本結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。
以萬科為例，其近年的財務數(shù)據(jù)如下：2013～2015年貨幣資金分別是4，436，540.98萬元、6，271，525.34萬元、5，318，038.10萬元；貨幣資金在2014年時貨幣資金最高，2015年有所回落，但還是金額龐大。2013～2015年應收賬款分別是307，896.98萬元、189，407.18萬元、251，065.33萬元；2013～2015年存貨分別是33，113，322.33萬元、31，772，637.85萬元、36，812，193.05萬元，說明房地產(chǎn)的庫存房還是很多；2013～2015年短期借款分別是510，251.46萬元、238，306.97萬元、190，008.80萬元；2013～2015年每股凈資產(chǎn)分別是6.98元/股、7.99元/股、9.08元/股；2013～2015年資產(chǎn)負債比率分別是78%、77.2%、77.7%，資產(chǎn)負債比一般控制在40%～60%，而較高的資產(chǎn)負債率說明負債的比率較大，風險較高，利息費用較高；2013～2015年營業(yè)總收入分別是13，541，879.11萬元、14，638，800.45萬元、19，554，913.00萬元，營業(yè)總收入在直線上升；2013～2015年營業(yè)總成本分別是11，216，206.85萬元、12，557，892.09萬元、16，598，826.08萬元，營業(yè)總成本在直線上升；2013～2015年凈利潤同比增長為20%、4%、15%。
以上數(shù)據(jù)說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)偏低，負債占比較大，借款籌資的比重較大，原因跟現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境有關(guān)，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)貸款下降了26億元，制造業(yè)資金占比縮水將近20%。存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)近三年呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢，由1，422.92天下降到893.52天，應收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)由7.80天降到4.05天。通過對財務數(shù)據(jù)分析，可以看到房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資本結(jié)構(gòu)不好，負債比重大，資金回收期限有了好轉(zhuǎn)，資金的利用效率更高，凈資產(chǎn)增長迅速。那么，針對發(fā)展如此迅猛的房地產(chǎn)企業(yè)，會計的核算顯得尤為重要，一方面要優(yōu)化應納稅額；另一方面房地產(chǎn)面對如此高盈利的行業(yè)，應確保會計提供信息的真實有效。
從萬科的企業(yè)財務數(shù)據(jù)中，還是能夠折射出整個行業(yè)會計核算出現(xiàn)的問題及財務上的風險，可以由此發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)有進步的地方例如資金的回收期在縮短、經(jīng)營效率的提高、周轉(zhuǎn)能力的提升，但同時也反映了許多會計處理的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計處理問題及解決方法
（一）確定成本費用的核算方法及對象
1、房地產(chǎn)涉及三類費用。首先房地產(chǎn)的成本費用收入核算問題是在會計處理中最為復雜，也最頭疼的問題，主要體現(xiàn)在前期工程費用、土地費用及建設(shè)安裝費用的處理，因為前期工程費用、土地費用及建設(shè)安裝費用為房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)開發(fā)中前期的主要投入成本，也是房產(chǎn)開發(fā)的主體內(nèi)容，約占到房產(chǎn)開發(fā)總成本的75%以上，建筑安裝費用是指房產(chǎn)開發(fā)過程中房產(chǎn)企業(yè)設(shè)備安裝及建筑施工所消耗的費用，主要包含有材料費、實施費及人工費。前期工程費用為房地產(chǎn)工程開始之前消耗的費用，主要包含有測繪費、勘測費、規(guī)劃費及三通一平費等。房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用處理主要為建筑施工過程中現(xiàn)場組織管理所產(chǎn)生的費用，主要包含有房屋設(shè)備折舊費、修理費及施工人員工資等相關(guān)的費用。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中產(chǎn)生的費用構(gòu)成了新建房即配套設(shè)施的成本，這些費用主要是由銷售、管理和財務組成；而與之相對應，舊房及建筑物還會有一個評估價格，具體是指房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后所得的價格，籌資成本為房地產(chǎn)企業(yè)為更好地應對建筑成本而向銀行貸款產(chǎn)生的費用，例如貸款利息等，因為房地產(chǎn)企業(yè)投資較大，融資也就大，所有涉及借款較多。采用什么成本方法核算，直接決定了信息的可靠性大小，也影響了成本的多少，要選擇適合有效的成本計算方法，不同規(guī)模的企業(yè)在進行成本核算時可采取不同的核算方法，分類系數(shù)法通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，收入百分比法通常被中型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)所適用于，相對規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，計劃成本法或單位成本法便能很好的完成成本核算任務，采用適當方法合理計算分配成本有利于真實反映會計信息。
2、成本核算的對象確定及程度把控。企業(yè)的成本核算只有明確了對象，才能有效地開展成本會計核算工作。但是，由于房地產(chǎn)在開發(fā)過程中成本項目較多，同時多數(shù)成本項目復雜，導致在實際進行會計成本核算時出現(xiàn)分列不明確現(xiàn)象，則不能將房地產(chǎn)開展的成本對應在合適的成本對象上，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制與成本分析。同時，如果花費大量的人力和物力在成本的核算與分配上，也會加重企業(yè)負擔，所以把握度顯得尤為重要。怎樣在成本會計核算工作量、企業(yè)成本會計核算的效率之間找到平衡是考驗財務管理人員、會計處理人員經(jīng)驗與能力的重要指標。
（二）根據(jù)特殊的行業(yè)性質(zhì)合理設(shè)置會計核算科目。要求會計核算人員必須以國家所規(guī)定的會計制度為核算原則，按照房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，采用實用性與靈活性相結(jié)合的原則。與此同時，會計核算人員還應結(jié)合先進的科學技術(shù)與計算技術(shù)來設(shè)置核算科目，以此實現(xiàn)會計核算工作的智能化與自動化，從而提升會計核算的整體效率。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)賬簿的設(shè)置及填寫。當前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)存在較為嚴重的賬簿設(shè)置不夠合理的情況。例如，應收賬款、預付賬款等在進行設(shè)置時則過于的簡潔，而房產(chǎn)建設(shè)的周期一般均較長，價格相對較高，大多客戶采用貸款模式，分期支付跨越會計年度進行核算。會計處理上對這些科目處理應加以標注，詳細記錄在幾個賬簿上，這樣才有利于房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)的會計管理。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的處理。房地產(chǎn)行業(yè)處理存在偷稅漏稅現(xiàn)象，例如視同銷售行為不確認為應稅收入，隱瞞預售收入，關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤，成立仍屬于自己的房地產(chǎn)銷售公司，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入或推遲作收入，轉(zhuǎn)移收入利潤，少繳或推遲繳稅，不按規(guī)定核算成本費用，甚至夸大費用成本，以降低利潤。作為合格的會計人員，這些行為要在會計處理中杜絕，首先要遵紀守法，法律法規(guī)明確禁止的行為一定不能觸及紅線。但是，面對如此承重的稅負，作為會計人員要通過合理的納稅籌劃幫助企業(yè)少交納稅金。
解決措施一方面對收入確認方面的籌劃分析；另一方面對費用的籌劃分析。首先在收入方面預售收入遞延納稅。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)研究報告，近年來房地產(chǎn)企業(yè)的實際平均毛利率均高于30%，遠高于國稅總局規(guī)定的預計計稅毛利率，因此在不影響整體生產(chǎn)經(jīng)營和及時交房的情況下，調(diào)整完工進度，同時由于銷售商品期房，房子的期限較長，可以適當分攤到每一年，來降低收入，達到平均。對于費用，企業(yè)可以盡量利用公司的第三方承包，不擁有產(chǎn)權(quán)或不擁有產(chǎn)權(quán)但控制經(jīng)營權(quán)的方式經(jīng)營，企業(yè)也可以根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況以及消費水平高低來決定是否由自己來擁有產(chǎn)權(quán)并經(jīng)營。若消費水平較高，經(jīng)濟發(fā)展較好等，則可以自己經(jīng)營。主要還是要關(guān)注項目能帶來的收益以及稅負，兩者取其平衡。
房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了它在會計處理上的差異性，特別是今天這個經(jīng)濟形勢下的中國，房地產(chǎn)撬動了整個中國的經(jīng)濟，房地產(chǎn)這個高收入、高成本行業(yè)，成本科目的設(shè)定計算一定要適宜本企業(yè)的核算與管理，不能過于粗略也不能過于細致，要使會計信息使用者能夠準確把控各項成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅，利用會計年度的確認時間不同，調(diào)整收入的確認時間，降低每年利潤，從而達到降低稅負的目的。
【摘 要】本文以房地產(chǎn)企業(yè)為立足點，以會計內(nèi)控機制為研究對象，通過探討當前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施會計內(nèi)控的必要性，分析了該類企業(yè)對會計內(nèi)控機制的實施現(xiàn)狀，提出了改革與發(fā)展的相關(guān)建議。希望能夠為我國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展略盡綿薄之力。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；內(nèi)部控制；現(xiàn)狀；改革
一、問題的提出
無論何種企業(yè)類型，會計內(nèi)控都是企業(yè)財務管理的重點，同時也是企業(yè)內(nèi)部控制的難點。會計內(nèi)控是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，促進企業(yè)在新時代的背景下不斷優(yōu)化財務管理程序、合理配置資源、提高市場競爭力。會計內(nèi)控是企業(yè)從財務視角對企業(yè)的內(nèi)部管理程序、財務管理流程等方面的有計劃的組織、協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督等一系列方法和程序。會計內(nèi)部控制是企業(yè)規(guī)范化、高效化的有效保證與基本條件。
近年來，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平逐步提高，對住房等生活品質(zhì)的追求也與日俱增。我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得了迅猛發(fā)展。然而，隨著國家各項針對房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施的出臺，我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境并不樂觀。在此背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)唯有不斷加強會計內(nèi)控，積極改善內(nèi)部管理，方能在激烈的市場競爭中實現(xiàn)長期而穩(wěn)定的發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)實施會計內(nèi)控的意義
不同于一般企業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金投入額大、施工周期長、企業(yè)風險較大。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，使其更需要依靠會計內(nèi)控機制來完善內(nèi)部管理、規(guī)避風險。房地產(chǎn)企業(yè)實施會計內(nèi)控的意義主要有以下幾點：
1.實施會計內(nèi)控機制是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)未來發(fā)展戰(zhàn)略的需要
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展與社會的不斷進步，電子信息技術(shù)被諸多企業(yè)引入到內(nèi)部管理之中。傳統(tǒng)的內(nèi)部控制方法與財務管理程序已難以滿足企業(yè)的發(fā)展需要。在原有基礎(chǔ)上如何創(chuàng)新、改變、完善，使會計內(nèi)控機制能夠更加有效的幫助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，是目前階段每一個房地產(chǎn)企業(yè)的研究重點與追求的目標，而這也是我國房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一種必然要求。
2.實施會計內(nèi)控機制是房地產(chǎn)企業(yè)完善公司治理的內(nèi)部要求
根據(jù)我國公司治理理論的要求，無論何種企業(yè)，都應建立健全而完善內(nèi)部控制機制。而會計內(nèi)控是企業(yè)內(nèi)部控制的難點與重點。因此，建立與實施會計內(nèi)控機制是完善我國房地產(chǎn)企業(yè)公司治理的內(nèi)部要求。
3.實施會計內(nèi)控機制是房地產(chǎn)企業(yè)提升內(nèi)部管理水平的必然要求
除上述之外，會計內(nèi)控機制還是我國房地產(chǎn)企業(yè)提升內(nèi)部管理水平的必然要求。在一定程度上，會計內(nèi)控機制的執(zhí)行效果是企業(yè)內(nèi)部管理水平的代表與展現(xiàn)，良好的會計內(nèi)控能夠有助于企業(yè)加強溝通與協(xié)作，加強配合，提高內(nèi)部管理水平。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)實施會計內(nèi)控的現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理者等相關(guān)人員對會計內(nèi)控的認知度不高
當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理者等相關(guān)人員對會計內(nèi)控的認知度并不高。相較于內(nèi)部管理，很多企業(yè)管理者更愿意花時間去研究如何能搶占地皮、獲得高額利潤。正因為如此，很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)控存在有章不循的現(xiàn)象。此外，還有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者認為會計內(nèi)控只不過是一項財務管理活動，由財務部門負責。忽視了會計內(nèi)控需要連接各個部門與全體員工的“全面性”要求。還有些企業(yè)管理者將會計內(nèi)控簡單等同于各種規(guī)章機制的“大匯編”，“束之高閣”，形而上學。還有些企業(yè)管理者對會計內(nèi)控重視程度不足，即使有人違反會計內(nèi)控的要求，也處理不及時，甚至無處理。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者之所以對會計內(nèi)控的認知度不高，很大一部分原因是很多管理者的傳統(tǒng)思維過重，依然趨向于集權(quán)管理，對會計內(nèi)控缺乏全面認識。
2.我國房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控機制有待完善
在當前的社會市場經(jīng)濟環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)基本都已建立了會計內(nèi)控機制。但是大多是為了建立而建立，不僅缺乏主動性，在實際執(zhí)行中執(zhí)行效力并不高；而且所建立的會計內(nèi)控機制在整體上缺乏系統(tǒng)性與科學性。與企業(yè)戰(zhàn)略、會計內(nèi)控目標等并未緊密關(guān)聯(lián)。會計內(nèi)控機制的不健全，很大一部分原因是當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員水平有限，難以滿足市場對企業(yè)的要求，無法制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略和發(fā)展需求的會計內(nèi)控機制。此外，還有些企業(yè)的會計內(nèi)控機制內(nèi)容片面，程序與環(huán)節(jié)設(shè)定的銜接性不足，影響了會計內(nèi)控機制的發(fā)揮。再者，還有些房地產(chǎn)企業(yè)并未建立相關(guān)的監(jiān)督約束機制，使會計內(nèi)控機制缺乏必要的審核。
3.我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對會計內(nèi)控機制執(zhí)行效力的有效監(jiān)督
無論何種制度，無論制度本身多么完善，倘若沒有有效而嚴格的監(jiān)督，那么再好的制度也將“空有其表”、流于形式。房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)控機制也不例外。因此，若要使其發(fā)揮效力，房地產(chǎn)企業(yè)需加強對會計內(nèi)控機制的監(jiān)督力度。當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者或相關(guān)人員由于受到個人利益驅(qū)動，在企業(yè)運營中存在一定的弄虛作假的行為。不僅容易導致企業(yè)財務管理工作混亂，而且易造成企業(yè)會計信息失真，阻礙了企業(yè)的發(fā)展，影響了相關(guān)者的利益。我國學者曾在2011年在資本市場上選取了200家房地產(chǎn)企業(yè)做抽查研究。結(jié)果表明，近三成的企業(yè)存在資產(chǎn)不實的情況，近兩成的企業(yè)利潤額不真。這些結(jié)果無一不是由于會計內(nèi)控缺乏有效監(jiān)督所導致。
四、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)應如何建立健全會計內(nèi)控機制
1.從“環(huán)境”入手，做好會計內(nèi)控的基礎(chǔ)工作
就企業(yè)的內(nèi)部控制而言，內(nèi)部控制環(huán)境始終都是其前提與基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)若要從根本上改善會計內(nèi)控的效果，首先應從“環(huán)境”入手，做好會計內(nèi)控的基礎(chǔ)工作。會計內(nèi)控環(huán)境包含多種因素，比如人力資源、企業(yè)文化、公司治理結(jié)構(gòu)等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應從多個因素同時入手，共同做好企業(yè)的會計內(nèi)控基礎(chǔ)工作。首先，我國房地產(chǎn)企業(yè)應進一步加強企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)。明確管理者既是企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)主體，也是會計內(nèi)控機制順利執(zhí)行的保證人。從加強管理者的主觀意識入手，積極發(fā)揮其模范帶頭作用，帶動企業(yè)全體員工共同做好會計內(nèi)控工作。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)應積極建設(shè)企業(yè)文化。明確優(yōu)秀的企業(yè)文化是會計內(nèi)控機制的肥沃土壤。以此為途徑，通過企業(yè)文化的宣傳與培養(yǎng)，進一步提高企業(yè)員工素質(zhì)。再者，借助市場經(jīng)濟環(huán)境，選聘市場上的高素質(zhì)、高能力的管理者。唯有具有較高專業(yè)水平與個人能力的管理者、唯有與時俱進的管理者，才能真正重視會計內(nèi)控建設(shè)、才能通過自身不斷帶動企業(yè)上下全體員工共同加強對會計內(nèi)控機制的有效執(zhí)行。
2.我國房地產(chǎn)企業(yè)除了要從環(huán)境入手做好會計內(nèi)控基礎(chǔ)工作之外，還應做好會計內(nèi)控的監(jiān)督工作。對此，筆者建議我國房地產(chǎn)企業(yè)應進一步完善與嚴格內(nèi)部監(jiān)督機制。唯有嚴格而充分的監(jiān)督，才能使會計內(nèi)控機制有效執(zhí)行。會計監(jiān)督與會計內(nèi)控相輔相成、相互聯(lián)系。脫離了會計監(jiān)督，會計內(nèi)控就難以取得好效果。我國房地產(chǎn)企業(yè)應在會計內(nèi)控的執(zhí)行中實施有效的事前、事中、事后全面監(jiān)督。同時，明確企業(yè)財務人員的權(quán)利與義務，提高監(jiān)督的獨立性與權(quán)威性。爭取在會計內(nèi)控的制度上、執(zhí)行上，有效規(guī)范每一項經(jīng)濟業(yè)務，規(guī)避每一個潛在的財務風險，切實確保會計內(nèi)控機制的有效執(zhí)行。
3.從“效率”入手，健全資金使用與管理
房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大、周期長，資金一旦斷裂，后果不可估量。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，資金對其具有重大意義。因此，筆者建議我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計內(nèi)控過程中，應格外關(guān)注對資金的管理，積極提高資金的使用效率與管理效果。而良好的資金管理，不僅能提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率，還能大大節(jié)約資金成本。對此，我國房地產(chǎn)企業(yè)可從以下幾點入手：首先，各部門之間通力協(xié)作，針對企業(yè)各個房產(chǎn)項目及時了解工程進度、付款方式、各期間的付款比例、余款情況、往來賬項等，做好及時溝通與反饋。確保企業(yè)各項目在有限期間內(nèi)都能獲得高質(zhì)量的產(chǎn)品與高流動性的資金。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大、施工周期長等特點，筆者建議企業(yè)在房產(chǎn)項目投入前，及時做好資金的使用計劃、合理配置每一筆有限資金。同時，風控部門應結(jié)合項目部、財務部共同對項目情況、期間費用、投資成本等做好充分的前期預測，合理編制好書面的資金使用計劃。此外，企業(yè)還應充分考慮融資環(huán)境，以備資金不足的風險。
4.房地產(chǎn)企業(yè)還應積極促進企業(yè)內(nèi)的信息流動
房地產(chǎn)企業(yè)除了要從環(huán)境、監(jiān)督、效率入手做好會計內(nèi)控之外，還應積極促進企業(yè)內(nèi)的信息流動。當前，信息化飛速發(fā)展，無論是企業(yè)還是社會，都處于不斷變化與進步之中，“信息化”已逐漸主宰了我們的生活與環(huán)境。就房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)控而言，準確而及時的信息，對其至關(guān)重要。唯有企業(yè)內(nèi)部信息充分流動，各部門才能實現(xiàn)有效的配合與協(xié)作，才能實現(xiàn)真正的會計內(nèi)控。對此，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助ERP軟件，開設(shè)多個模塊，企業(yè)上下各部門、各人員的工作都在模塊上予以反映，信息得以通過ERP實現(xiàn)流通與共享。同時，借助ERP系統(tǒng)，企業(yè)內(nèi)的各類信息都能保證及時、準確。房地產(chǎn)企業(yè)的項目部、財務部、采購部、人力部等各個部門都能從“線上”實現(xiàn)溝通與協(xié)作。企業(yè)管理者都能從“線上”直接安排工作。會計內(nèi)控也得以從“線上”被有效執(zhí)行。
摘要：“營改增”實行之后，對于房地產(chǎn)發(fā)展起到了明顯的推動作用。但是因為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金投入額巨大、建設(shè)周期長、融資成本過高，這些特點導致“營改增”實行之后，房地產(chǎn)的發(fā)展遭遇一系列的問題，這些都在很大程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)務和管理工作的進行，其中受到影響最為顯著的是會計處理活動。為了進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)更好的組織會計核算工作，對此我們針對“營改增”實行之后企業(yè)會計處理工作發(fā)生的變化展開詳細的研究。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)會計處理相關(guān)工作具有的顯著特點，進而分析了“營改增”實施之后，企業(yè)會計處理工作發(fā)生的變化，最后就會計處理發(fā)生的變化企業(yè)需要做出怎樣的調(diào)整進行探討，由此提高自身會計工作效率。
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計處理；變化；處理
2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業(yè)、服務業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營改增”范疇內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)同人民的居住生活息息相關(guān)，我們應當對其“營改增”實行后的變化進行重點研究?！盃I改增”指的是以前繳納營業(yè)稅的應稅項目轉(zhuǎn)為繳納增值稅。實施“營改增”克服重復征稅這一問題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場競爭力，有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！盃I改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結(jié)構(gòu)獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國家經(jīng)濟和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。
一、概述房地產(chǎn)企業(yè)會計核算
房地產(chǎn)企業(yè)自身的會計核算工作主要有下面幾項內(nèi)容：其一，籌集項目開發(fā)建設(shè)資金；其二，計算房屋建設(shè)成本、強化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對房地產(chǎn)項目收支進行核算，強化經(jīng)營管理，促進經(jīng)濟效益的提升；其四，加強商品房的銷售，及時對銷售款項進行回收；其五，根據(jù)國家政策，對企業(yè)利潤進行合理的分配。房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定其會計核算工作的特殊。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計核算工作對應的側(cè)重點也發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)企業(yè)立項階段、項目準確階段、項目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。
二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化
（一）適用稅率的變化
實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5%的稅率?！盃I改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11%。
（二）會計利潤的變化
在不計算營業(yè)成本的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”之后，自身的會計利潤會出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營業(yè)成本計算在內(nèi)，必須重視采購過程中的進項稅抵扣。假如在采購過程中企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則有關(guān)的進項稅抵扣無法進行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中，稅金就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，由此降低會計利潤。但是假如企業(yè)可以獲取采購環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進項稅予以抵扣，那么房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本不涉及稅價款，在“營改增”實施之前，采購過程中購置價款含有施工單位的營業(yè)稅，所以“營改增”的實行會使房地產(chǎn)企業(yè)購置成本明顯縮減，對應的利潤總額會比“營改增”實行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。
（三）企業(yè)稅收負擔的變化
首先，房地產(chǎn)老項目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》（以下為《許可證》）表明的合同開工時間在2016年4月30日以前的項目，或者沒有標注具體開工時間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經(jīng)標注了早于2016年4月30日時間的項目。房地產(chǎn)開發(fā)商中一般納稅人，出售自主開發(fā)老項目，則可以按照5%的稅率進行納稅，采取簡易及稅法，不能進行進項稅抵扣。具體的計算公式為：
應繳稅款=預收房款÷（1+5%）×5%
其次，房地產(chǎn)新項目。它指的是許可證標注的開工時間在2016年4月30日以后的項目。實行“營改增”，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)動、系統(tǒng)性的影響。稅率由5% 營業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)變?yōu)?1%增值稅稅率，但是在是實際工作中很多業(yè)務無法進行進項稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營改增”的實行其實加重了企業(yè)稅負以及經(jīng)營成本。
（四）發(fā)票管理的變化
在“營改增”實行之前，營業(yè)稅發(fā)票只是采購過程中一項資產(chǎn)以及費用憑證，并不能進行抵扣。實行“營改增”實行之后，必須加強對增值稅發(fā)票管理，因為增值稅發(fā)票同下游企業(yè)的進項稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實關(guān)注銷項發(fā)票的領(lǐng)取、出具、保管、作廢，重視進項發(fā)票的獲取、確認、抵扣等活動。實行“營改增”之后，企業(yè)必須對發(fā)票加強管理。在對供應商進行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進項稅，降低企業(yè)應繳稅額。
三、應對“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)會計處理變化的措施
（一）優(yōu)化會計處理流程
“營改增”實行之后，企業(yè)必須嚴格區(qū)分會計處理流程，轉(zhuǎn)變原有的稅務計算和申報方法，結(jié)合稅收改革政策，有效規(guī)避風險，降低企業(yè)稅收負擔，爭取有力的稅務支持，防止稅收存在不公平情況。會計核算機制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細等活動，應當切實完成企業(yè)布置的任務，促進企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化和改善，制定科學的會計處理流程制度，完善會計管理制度。在此過程中確定會計人員的責任，明確檔案管理細節(jié)，科學的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會計制度。
（二）提升企業(yè)會計管理水平
國家實行“營改增”之后，企業(yè)會計核算、發(fā)票管理等多方面會計處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓工作，從而促進企業(yè)財務人員學習和掌握會計管理知識和方法，促使財務人員及時適應新的稅收制度。同時強化增值稅稅務業(yè)務活動培訓。在稅制改革之后，企業(yè)在進行財務管理中常常需要利用應用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強財務人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強化增值稅使用培訓。增值稅管理非常復雜，財務人員在實際管理過程中必須切實保持嚴謹態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內(nèi)部財務管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機制。企業(yè)可以利用培訓方法促進財務人員稅務管理能力的顯著提升，由此加強企業(yè)的會計管理。
（三）強化企業(yè)的內(nèi)部控制
“營改增”政策實施之后，企業(yè)需要對財務內(nèi)控進行合理的規(guī)劃，對其進行有力的監(jiān)管，尤其是加強對發(fā)票的管理，需要根據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計劃進行財務管理。采取有效的“營改增”措施，應對企業(yè)稅務當中存在的漏洞。做好稅收管理基礎(chǔ)工作，有效控制企業(yè)法律風險，減少企業(yè)納稅負擔，提高企業(yè)的會計核算能力，同時對企業(yè)增值稅發(fā)票進行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營改增”對自身發(fā)展造成的利弊，同時針對各項利弊，對自身的會計核算制度進行完善，優(yōu)化票務管理形式，增強財務人員的專業(yè)素質(zhì)。結(jié)合“營改增”所產(chǎn)生的稅負影響對營銷策略進行有效的調(diào)整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)盡量選擇一般納稅人進行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質(zhì)量，同時也可以獲得增值稅專用發(fā)票。
四、結(jié)束語
綜上，“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計處理工作。“營改增”的實行消除了重復收稅的情況，降低了稅收負擔。如果企業(yè)會計處理工作存在問題，必然會使企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)會計處理具體的變化，進而提出了一系列應對這一變化的有效措施。
（作者單位：邯鄲市銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）