時間：2023-10-12 16:11:23
導(dǎo)語：在老人住房設(shè)計的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
從2014 年7 月1 日起，俗稱“以房養(yǎng)老”的“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”在北京、上海、廣州、武漢正式開始試點。許多媒體在報道此消息時，都加上了“八成網(wǎng)友不愿接受”的副標(biāo)題。這個很不樂觀的統(tǒng)計數(shù)字來自搜狐網(wǎng)近日所作的“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果——79% 的網(wǎng)友不會選擇“以房養(yǎng)老”；74% 的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。前些日子，更有媒體發(fā)表報道說，縱觀全球，“以房養(yǎng)老”在澳大利亞、美國、新加坡等發(fā)達國家已經(jīng)推行多年，但市場反響并不熱烈。
作為一項改革試點，剛剛有點響動就面臨媒體一片唱衰聲，這樣的情況在中國似乎并不多見。實際上，保監(jiān)會本身對試點也表現(xiàn)出足夠的謹慎，這表現(xiàn)在4 城市的試點是有期限的——以2 年為期，這在以往的改革試點中亦屬罕見。社會輿論不看好“以房養(yǎng)老”，主要是站在老人的立場，譬如老人是否接受，家屬是否接受，等等。但從去年9 月國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”至今，經(jīng)過長時間的思考，發(fā)現(xiàn)另有一個問題似乎還沒有得到社會的關(guān)注。其實，以房養(yǎng)老最大的風(fēng)險也許是在保險公司。
國外推出“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，其可行性是基于國外通行的土地政策和房地產(chǎn)政策。在發(fā)達國家購房，是連房屋帶土地一起買下的。若論價值，無論是使用價值還是市場價值，值錢的是土地而不是房屋。對于房主而言，房屋自買下之日起就開始折舊貶值，有可能保值升值的其實是土地。幾十年后，房屋壞了，可以自行扒掉重蓋。對于保險公司而言也是一樣，有土地作抵押，可以保證資產(chǎn)無虞。
論文摘要:隨著人口老齡化的到來，我國老年人的社會保障體系面臨著沉重的經(jīng)濟壓力。與此同時，住房改革的深入已使越來越多的城市家庭擁有了自己的房產(chǎn)，住房已經(jīng)成為大多數(shù)家庭私人財產(chǎn)的主要組成部分。有了這一物質(zhì)基礎(chǔ)，就有可能將健全老年社會保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來，解除老年人養(yǎng)老的憂慮，“住房反向抵鉀貨款”正是由此而生的一個有價值的創(chuàng)新性設(shè)想。本文就住房反向抵鉀貨款在我國的推行進行了分析。
住房反向抵押貸款是指，已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。這種方式使投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負責(zé)維護。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以，在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。
住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國，已有巧年的歷史，已經(jīng)被證明是一種成熟的房產(chǎn)融資形式，但在我國市場上目前還是一項空白。2002年，中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、經(jīng)濟學(xué)博士孟曉蘇教授，推出了《建立“反向抵押貸款”的壽險服務(wù)》建議書，開創(chuàng)了將個人房產(chǎn)引人保險和老年保障體系并進行業(yè)務(wù)運行的新模式。這一創(chuàng)新模式借鑒引人我國，將只是一個時日選擇的問題。
一、我國養(yǎng)老保障制度的完善呼喚住房反向抵押貸款的設(shè)立
1.中國已經(jīng)快速步入老齡化社會，養(yǎng)老問題日益突出，對其解決方式的探討刻不容緩
按照聯(lián)合國制定的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上，即為老齡社會。我國所稱老年人是指60周歲以上的公民(見《中華人民共和國老年人權(quán)益保護法》第2條)。根據(jù)國家計生委統(tǒng)計結(jié)果，2000年我國60歲以上人口已達12. 26%，按未來平均人口預(yù)期壽命漲幅不大的較保守的人口預(yù)測，到2020年，我國60歲以上的老年人口將達到總?cè)丝诘?6.97 %。毫無疑問，我國已開始步人老齡化社會。養(yǎng)老問題日顯突出。設(shè)立住房反向抵押貸款最核心的意義在于，它是對現(xiàn)有養(yǎng)老方式的補充，可大大緩解國家和個人面臨的養(yǎng)老壓力。
據(jù)山東省煙臺市最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:目前全市人口約650萬，其中60歲以上的老人達到95. 6萬，已占總?cè)丝诘?4. 8%以上，并且人口老齡化以每年3. 2%的速度增長。這就意味著，煙臺進人“老齡城市”的時間，比山東省全省平均年限提前了近十年。按可靠數(shù)據(jù)推算，幾十年后，煙臺過“老人節(jié)”的老人將多于過“兒童節(jié)”的孩子。人口老齡化，直接影響到老年人的社會保障問題。10年后，占當(dāng)前老齡人口多數(shù)的低齡老人也將逐步邁人高齡階段，其日常生活將必須得到他人幫助和照顧。業(yè)內(nèi)人士分析:人口老齡化問題，已成為當(dāng)前煙臺乃至全省經(jīng)濟社會發(fā)展中的一個重大社會問題，正對社會保障、勞動力結(jié)構(gòu)、文教體事業(yè)等諸多方面帶來全局性、戰(zhàn)略性的重大影響。理應(yīng)引起全社會的共同關(guān)注。
2.養(yǎng)老資源嚴重不足，社會保障體系不太健全
我國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計劃經(jīng)濟時代，是以《勞動保險條例》為代表的“低工資、高就業(yè)、高補貼、高福利”的國家包企業(yè)、企業(yè)包職工的統(tǒng)包政策;改革開放以后的巧年，國有企業(yè)逐步走向獨立，企業(yè)保險因之轉(zhuǎn)向社會養(yǎng)老保障統(tǒng)籌;1995年中央決定將個人賬戶制度引人中國基本養(yǎng)老保險制度，單一的社會統(tǒng)籌制度轉(zhuǎn)向社會統(tǒng)籌與個人賬戶制度相結(jié)合的新體制，基金管理方式也由現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向部分積累制。這就意味著現(xiàn)在在職的一代人既要承擔(dān)繼續(xù)供養(yǎng)上一代“老人”的義務(wù)，又要為自己將來的養(yǎng)老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔(dān)為企業(yè)和職工帶來沉重的負擔(dān)，因而在實際操作中引發(fā)出很多問題。據(jù)統(tǒng)計，目前個人養(yǎng)老基金賬戶“空帳運行”的額度已高達1990億元。這一問題如不及時解決，將可能導(dǎo)致很嚴重的后果。所以，解決養(yǎng)老問題需要開辟新思路，增加新的養(yǎng)老資金的來源。
3.養(yǎng)兒防老的現(xiàn)實性大大減弱
社會人口流動的加強、人口結(jié)構(gòu)的老齡化和家庭規(guī)模縮小的趨勢，已經(jīng)使得越來越多的年輕人無暇或無心照顧老人的日常生活，家庭的養(yǎng)老功能日益退化，養(yǎng)兒防老這條古訓(xùn)面臨著巨大挑戰(zhàn)。據(jù)國家衛(wèi)生部1999年統(tǒng)計，中國城市65歲以上老人的患病率為60. 2%，且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是兒子兒媳，8%是女兒?！八亩弧奔彝ゴ罅砍霈F(xiàn)，將來家庭養(yǎng)老的局面，很可能是一對中年夫婦要同時贍養(yǎng)四位老人和一個或兩個子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重;而要靠中年夫婦同時養(yǎng)度四位老人和一兩位子女，也非經(jīng)濟能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養(yǎng)老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在將來給予大力發(fā)掘并給予積極推動的。
二、設(shè)立、運行住房反向抵押貸款的建議
應(yīng)當(dāng)承認，象“反向抵押貸款”這樣跨行業(yè)跨體系的社會性業(yè)務(wù)出現(xiàn)，是行業(yè)發(fā)展、社會進步的體現(xiàn)，是社會事業(yè)的完善。針對中國社會的現(xiàn)狀，設(shè)立“反向抵押貸款”雖然存在一定需求，但需要克服的困難仍然很多，這種保險養(yǎng)老模式，是基于西方成型的物質(zhì)條件和價值觀念形成的，所以，引用時要注意因地制宜。
在一般推行的反向抵押貸款中，老年人繼續(xù)使用自有的房屋，就可以享有由該住房的反向抵押而帶來的長期持續(xù)的現(xiàn)金流人，以應(yīng)對晚年養(yǎng)老生活。在我國現(xiàn)實的境況下應(yīng)給予多樣化的創(chuàng)新。
變換的方式可包括:(1)資產(chǎn)置換:在國家城市規(guī)劃設(shè)計變更，居民住宅拆遷的情況下，可通過反向抵押貸款的方式，使其中眾多的老年住戶，用獲得的拆遷款再加反向抵押融資，順利地取得新遷人區(qū)塊的住房，從而極大地改善自身的生活居住水平。如某老年住戶62歲，原居住在市中心的住房計40平方米被明令拆遷，可得補償金30萬元。此時，該老年住戶用此30萬元在市郊購得70平方米住房一幢，同時將該住房向金融機構(gòu)辦理反抵押貸款并簽訂反抵押貸款合同，約定該老年人尚有存活余命為巧年，同時貸款利率、經(jīng)辦機構(gòu)費率合計為7%，該老年人每月將可從該住房中獲得房貸為x=[30x(1-7%)÷15]÷12個月=每月給付的金額。經(jīng)計算x = 1550元。(2)老年人與金融機構(gòu)合資購房:該老年人拿出巧萬元，并向保險公司或銀行貸款15萬元，共計30萬元，購買該幢價值30萬元的住房，老年人首先人住直到其最終死亡為止，整個貸期不確定，也不必歸還貸款本息，老人死亡后用該房產(chǎn)的價值來歸還貸款本息。本模式也可認為是老年人同銀行合資購房，順序占有支配。雙方的出資比例，應(yīng)結(jié)合老年人的預(yù)期存活壽命、利率及房價波動等，做詳細計算并在執(zhí)行中根據(jù)情況變化給予相應(yīng)修訂。(3)老年人向房地產(chǎn)商反向抵押貸款:老年人一次性拿出30萬元，交付房產(chǎn)商取得人住該住房長達20年的資格，人住期間，房產(chǎn)商每年向住戶返還1.5萬元，到20年結(jié)束，30萬元房款全部向住戶返還完畢。老年人提早死亡時余存未返還款一次性返還給其繼承人，20年期滿住戶仍健康存活時，允許其繼續(xù)居住下去，不必再繳納費用。同一筆錢達到住房、養(yǎng)老兩不誤。(4)老年人合作購房并辦理反向抵押貸款:有數(shù)位老人住房被拆遷，各獲拆遷款10萬元，如各自分開居住，分別養(yǎng)老，生活水平將會較低，必須尋求政府的幫助。有4位老人合作購房，合住養(yǎng)老，現(xiàn)用30萬元購房并辦理反抵押貸款，余10萬元作為生活費津貼。大家共住一起，其樂融融，免除孤獨寂寞之大難題。
反向抵押貸款資產(chǎn)證券化。金融機構(gòu)在開辦反抵押貸款業(yè)務(wù)后，將會持有數(shù)量日益增多的住房資產(chǎn)，這必將會使機構(gòu)的資產(chǎn)流動性受到相當(dāng)?shù)恼系K。為此，采用資產(chǎn)證券化的方法來激活反抵押貸款機構(gòu)的資產(chǎn)流動性，就是必要的。具體操作程序可表現(xiàn)為:某老年住戶希望利用反抵押貸款來盤活自己的住房資產(chǎn)，同時又希望能將手頭現(xiàn)有的住宅置換到更適于養(yǎng)老的處所。這時就可以“兩步并做一步走”:將舊住房出售并換購新住房;將新住房申請辦理反抵押貸款業(yè)務(wù)，將該住房資產(chǎn)盤活用好，起到改善養(yǎng)老生活的處所，尋找到房產(chǎn)養(yǎng)老的新處方。
關(guān)鍵詞：老齡化;居住模式;老年公寓;環(huán)境心理學(xué)
Abstract: With the aging of the population of residential district planning and aging community residential layout and the external environment of processing problems.
Key words: aging; living mode; the apartment for the aged; environmental psychology
中圖分類號：[X191] 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言：據(jù)聯(lián)合國的有關(guān)規(guī)定, 一個國家65 歲及以上的老年人所占總?cè)丝诘谋壤^7 %或60歲以上的老年人口所占比例超過10 % , 即可稱為“老年型”國家。我國是世界上人口最多的國家,2003 年我國60 歲及以上的老年人口將達到1136 億人, 占總?cè)丝诒戎貙⑸仙?012 %。北京、上海、南京等特大城市已率先進入老齡化城市，老齡問題將是我們社會面臨的最嚴峻的問題之一。為老人創(chuàng)造一個老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所學(xué)的居住環(huán)境, 將是國家和政府以及建筑師們所面臨的重大課題與挑戰(zhàn)。
老年人居住模式現(xiàn)狀
目前, 在城市住宅中, 有老人的住戶基本分為兩種居住模式: 一是老人與子女一起居住生活； 二是各自獨立, 分居兩處, 相距較遠。從現(xiàn)實的使用情況來看, 這兩種居住模式都有不盡人意的地方：與子女一起居住的老人，由于兩代人的生活方式、思想方法、、興趣愛好等不同而形成了“代溝”，給同住的兩代人帶來了生活上的不和諧。而各自在相距較遠的地方分居, 又不便于子女很好地照顧老人。
受傳統(tǒng)觀念的影響，東方人講究“三代同堂”, 老死不離兒孫，構(gòu)成大家庭單位。隨著社會的發(fā)展,核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式受到?jīng)_擊，今后僅由一對老年夫婦組成的“老齡人”家庭將大量出現(xiàn)并迅速擴大。在這種矛盾之下，“老年公寓”應(yīng)運而生。
二、什么是老年公寓
所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū)。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅具有分散的家庭養(yǎng)老所沒有的服務(wù)設(shè)施，又具有一般養(yǎng)老機構(gòu)所沒有的家庭氣氛。
三、老年公寓的選址
老年人養(yǎng)老的目的就是保持健康長壽和安享晚年，因此對環(huán)境質(zhì)量的要求很高?，F(xiàn)有的一些養(yǎng)老院、福利院大多選址在市中心，噪音和空氣污染比較嚴重。隨著人們對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，帶有老年公寓的居住區(qū)從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移會成為必然趨勢。
但考慮到老年人對舊的建筑和環(huán)境有深厚的感情, 完全陌生的環(huán)境會讓他們失去安全感，因此一些老年人較認為理想的居所是其居住生活了大半生的地方。在選址上也應(yīng)該注意：地形盡可能平坦，減少陡斜的步道或者臺階，購物、逛公園時不必穿越主要街道，一些基本的商業(yè)設(shè)施如超市，藥房最好盡可能地鄰近，小區(qū)內(nèi)設(shè)立老年人活動中心、活動站或活動室，并且結(jié)合各級公共綠地設(shè)立，給老年人提供健身、文娛、知識講座等各種活動，豐富老年人的精神生活。
老年人住宅不能因為但求清凈而簡單地把老年住宅設(shè)置在偏僻處，與社會隔離開來，因為老年人經(jīng)常面對或老或病的同伴，大多會產(chǎn)生失落感和憂傷感。因此在設(shè)計人居環(huán)境時應(yīng)該充分注意這一點，在進行規(guī)劃設(shè)計時將老年人住所與兒童、青年人的活動場所相結(jié)合布置，這樣可以讓老年人看到青年和幼兒朝氣蓬勃的身影，有利于老年人的心理健康。
帶有老年公寓的居住區(qū)規(guī)劃特點
老年社區(qū)在規(guī)劃上要針對性的為老年人的不便進行一些特殊的規(guī)劃設(shè)計。
4.1 戶外規(guī)劃
老年人非常重視居住地的戶外環(huán)境。具有老齡化特點的社區(qū)規(guī)劃，在設(shè)計中應(yīng)該充分考慮無障礙設(shè)計，為老人不方便生活提供方便，道路應(yīng)該人車分流，避免因老人行動不便與車發(fā)生危險，開闊空間活動場所，提供老人的戶外活動空間，增加休息座椅，方便老人隨時休息。居住區(qū)內(nèi)應(yīng)該人車分流，小區(qū)內(nèi)設(shè)置無障礙環(huán)形步道，人流入口處設(shè)置在離公交車站較近的地方。
老齡住宅的外部環(huán)境處理為老人提供一個優(yōu)美、安全的室外環(huán)境,結(jié)合地形營造自然式景觀, 創(chuàng)造富于情趣的生態(tài)居住環(huán)境，給提供老人親近自然的機會, 同時滿足老人們的各種戶外活動需求。通過分析老年人的生理行為特點, 他們對戶外的心理需求有兩個要求：
安全性、可識別性。在設(shè)計中, 盡可能減少、消除老年人在活動時可能遇到的不安全因素, 創(chuàng)造安全無障礙的生活環(huán)境, 如道路的坡度、扶手、活動空間的安全等。
社交性、休閑性。由于身體機能的下降, 適當(dāng)?shù)捏w育鍛煉可以使老人的病痛得到緩解, 同時強身健體。
4.2老年住宅設(shè)計特點
老年公寓的設(shè)計應(yīng)該適合不同年齡層次的老人，根據(jù)老年人的生理特點，世界衛(wèi)生組織對全球人口的身體和平均預(yù)期壽命的測定重新劃分了年齡組：60~74歲為年青老人，75~89歲為老年人，90歲以上為長壽老人。各個年齡組的老人對于住宅，環(huán)境，心理的需求都有所不同，因此開發(fā)修建老年公寓也需要考慮不同年齡組老人的特點。針對以上三種年齡組老人的生理特點，老年公寓的設(shè)計要點是要避弊趨利。
樓層不能太高，4層以上必須設(shè)電梯，電梯間和樓梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門口面積宜適當(dāng)增大，便于輪椅通過。
室內(nèi)地板應(yīng)當(dāng)平坦，防滑，沒有高差，不可以設(shè)置門檻此類的障礙物，防止老人摔跤，也便于輪椅通過。
廚房和衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，操作臺與盥洗臺下部應(yīng)有空位, 以便老人坐著輪椅操作。衛(wèi)生間的浴缸旁設(shè)置過度座凳, 衛(wèi)生間門用拉門或外開門, 使用可以從外開啟的鎖, 以防不測。
老人由于身體較弱, 在家的時間相對年輕人要多一些, 故老人臥室宜朝陽布置。陽臺應(yīng)稍寬些, 能放一小桌, 供下棋、看報、聊天喝茶等用, 也可供有興趣的老人養(yǎng)花、鳥之類來消遣。
除了這些特點之外，老年公寓住宅的一個顯著特點是依據(jù)老人在不同時期因生理變化帶來的不用需要而設(shè)計。
年青型老年人：這類型的老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大，但要有相應(yīng)的廚房、衛(wèi)生間和一些服務(wù)系統(tǒng)，比如菜市場，超市。老人可以關(guān)門生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務(wù)機構(gòu)參加活動。
老年型老人：這類型的老人身體素質(zhì)逐漸下降，生活基本不能自理，因此室內(nèi)設(shè)計轉(zhuǎn)為無障礙設(shè)計，家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，住宅入口、衛(wèi)生間、浴池、座便器旁應(yīng)增設(shè)扶手，地板需要加固防滑，門最好改為推拉式并且有明顯的色彩標(biāo)志，以提醒老人注意。此外，改變方向的或者有高差的地方應(yīng)該有鮮明的標(biāo)準(zhǔn)或者色彩，設(shè)置專門的家政人員為老人們提供日常必需服務(wù)。
長壽型老人：這類型的老人是需要特別護理的，為長壽型老人設(shè)計的住宅不僅要具備以上兩種年齡組老人住宅設(shè)計的功能以外，還應(yīng)該開設(shè)治療，護理，康復(fù)以及臨終關(guān)懷等齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)也應(yīng)設(shè)有緊急呼救設(shè)施，以應(yīng)付老人突發(fā)病和突發(fā)事件。要融服務(wù)、醫(yī)療、護理為一體，老人在這里能得到全方位的護理。
東西方老年住宅的對比與啟示
歐美各國由于受傳統(tǒng)個人主義的影響，比較注重發(fā)展社會養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。而東方受儒家思想影響，一些已開發(fā)或者正在開發(fā)的國家試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念和尊老愛幼的社會風(fēng)氣。例如，美國的老年人住區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動就超過80種以上。東方老年住區(qū)發(fā)展較好的有日本、新加坡和香港，日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的，能夠提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活既“二代居”的住宅產(chǎn)品。
結(jié)語：對于居住區(qū)中越來越多的老年人, 城市規(guī)劃師和建筑師應(yīng)充分意識到人口老齡化的緊迫性, 在當(dāng)前的居住區(qū)規(guī)化設(shè)計中, 從明顯改善老年人居住方式、住房特點、公共服務(wù)設(shè)施和外部環(huán)境等方面入手, 給他們創(chuàng)造一個安度晚年的良好居住環(huán)境。
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這是十年前的老故事，目的是為了引導(dǎo)人們提前消費。如果要為這個故事注入最新意義，那美國老太太應(yīng)該說：“我前半生努力工作還房貸，后半生把房子抵給了銀行，輕輕松松地拿著錢享受生活，現(xiàn)在我對人間再無牽掛?！?/p>
后半生拿房子抵押，是對“以房養(yǎng)老”的通俗解讀。
所謂“以房養(yǎng)老”，是指老年人把已經(jīng)付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金，房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，升值部分歸金融機構(gòu)所有，也被稱作反向抵押或逆按揭。
9月13日，國家對于“以房養(yǎng)老”模式明確表態(tài)。公布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱：《意見》）明確提出，要開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點，即“以房養(yǎng)老”。民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司司長詹成付公開表示，“以房養(yǎng)老”的試點方案，將由保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，計劃于2014年一季度出臺具體操作辦法和實施細則。
恐非銀行一己之力
國家發(fā)改委相關(guān)負責(zé)人在解讀《意見》時表示，開展老年人住房反向抵押保險試點，對于老年人和保險公司來說都是好事。但“好事”也需銀行來幫忙，因為在我國，保險業(yè)不允許做按揭貸款，所以銀行信貸資金仍是養(yǎng)老資金的重要組成。
然而目前市場上，多家銀行均沒有推出此項業(yè)務(wù)。無規(guī)可依、風(fēng)險顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營成為最大障礙。
中信銀行于去年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國內(nèi)較早試點“養(yǎng)老按揭”的銀行。其養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)細則規(guī)定，“貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，每月實際支付養(yǎng)老金額不超過兩萬元。貸款期限根據(jù)借款人實際需要合理確定，但最長不超過10年”。
現(xiàn)實情況是一方面養(yǎng)老所需貸款金額有限；另一方面銀行貸款門檻設(shè)置較高，如年齡要求在55周歲以上；抵押房屋必須是老人或其贍養(yǎng)人的第二套房子等。自該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。
借鑒國外經(jīng)驗來看，“逆按揭”已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式。業(yè)務(wù)由借款人、政府部門、銀行、保險、養(yǎng)老機構(gòu)、評估機構(gòu)，甚至房屋中介組織共同參與、權(quán)責(zé)明確、共擔(dān)風(fēng)險、合力運作。
如讓銀行用一己之力面對“以房養(yǎng)老”的“逆按揭”貸款業(yè)務(wù)，將會面臨重重風(fēng)險。
最大的風(fēng)險在于我國土地使用權(quán)限只有70年。除產(chǎn)權(quán)有年限外，“逆按揭”業(yè)務(wù)的唯一抵押物就是房產(chǎn)，對于銀行來說，一旦房產(chǎn)出現(xiàn)貶值、拆遷、滅失的風(fēng)險，就容易導(dǎo)致資不抵債、壞賬的發(fā)生。
另一個突出風(fēng)險就是人的壽命具有不確定性。多數(shù)“逆按揭”業(yè)務(wù)往往只能在老人死亡這一特定條件下，銀行才有權(quán)利處置房產(chǎn)收回貸款。生命存續(xù)期愈長，貸款期限愈長，銀行承擔(dān)的風(fēng)險則越大，這是因為“逆按揭”業(yè)務(wù)周期將延長，有可能出現(xiàn)貸款本息金額超出房屋本身價格的情況。
此外，貸款期限較長則意味著信貸資金占用的機會成本風(fēng)險較大。貸款期間，一般銀行機構(gòu)不會規(guī)定老人償還本息，而考慮到一般情況下，個人消費貸款利率低于資本市場的平均利率，因此如用將來的利率計算現(xiàn)在的資金占用成本，顯然存在較大風(fēng)險。
“以房養(yǎng)老”不能僅靠銀行力量。在8月召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，國務(wù)院總理就強調(diào)，讓社會資本轟轟烈烈地辦好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。而據(jù)記者了解，近幾年多個城市以不同方式進行了“以房養(yǎng)老”的試點：北京成立了“養(yǎng)老房屋銀行”，上海實施了“以房自助養(yǎng)老”，南京實行了“以租換養(yǎng)”等。發(fā)動社會力量，通過不同途徑，才是今后解決養(yǎng)老問題的必由之路。
金融機構(gòu)顧慮重重
“以房養(yǎng)老”實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，相較其他金融機構(gòu)，保險公司的優(yōu)勢在于擁有依靠生命表定價的機制及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗分析。但若從技術(shù)角度而言，保險機構(gòu)仍有諸多地方需要突破和創(chuàng)新。
“生命表只有壽險公司才有，依靠這個生命表，壽險公司可以判斷某一年齡段的死亡比例以及這一年齡段一般生存多久，這是壽險公司的優(yōu)勢。但是房產(chǎn)抵押應(yīng)該是財產(chǎn)險公司的業(yè)務(wù)，而不是壽險公司的業(yè)務(wù)。以房養(yǎng)老到底是財產(chǎn)險公司做還是壽險公司做？”一家壽險公司相關(guān)負責(zé)人表示。
與此同時，保險公司不能直接放貸也成為未來房屋反向抵押業(yè)務(wù)開展的一大障礙。經(jīng)營主體模糊、無放貸經(jīng)驗、無合適產(chǎn)品等技術(shù)難題制約著保險機構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。
在發(fā)達國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運作方式。特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評估機構(gòu)負責(zé)房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房價波動，還有一種由政府主導(dǎo)的保險機構(gòu)或市場化保險公司來分擔(dān)風(fēng)險。因此，借鑒國外經(jīng)驗，完善相關(guān)的風(fēng)險應(yīng)對機制也是關(guān)鍵。
在美國，并非所有人都可以申請辦理房屋反向抵押。首先，符合年滿62歲以上并擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人，才有資格申請住房反向抵押；其次，根據(jù)聯(lián)邦住房管理局的規(guī)定，抵押的房屋必須是單戶住宅。如果是多單元的住宅，那么投保人必須居住在其中的一間內(nèi)。換句話說，這套房屋不能全部租借給別人，投保人（屋主）必須也居住在里面。
不過，有保險的住房貸款也分為兩種。一種是聯(lián)邦住房管理局“有保險”的住房“倒按揭”貸款。這是經(jīng)美國國會認可的貸款，其形式較為靈活。申請者可以盡可能長地生活在該住房內(nèi)，不過只能在一定期限內(nèi)得到分期貸款。另一種是放貸者有保險的倒按揭貸款。這種貸款是由金融機構(gòu)辦理的，申請貸款者的資格不需要經(jīng)過政府認可。屆時，金融機構(gòu)可與申請者共同享有住房增值收益，不過，金融機構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。
《意見》對政府“托底”作用的強調(diào)，顯然更有深意。銀行介入需要政府等相關(guān)部門的“保駕護航”，特別是在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟、價格波動較大的地區(qū)，政府需要完善相應(yīng)的法律、法規(guī)，解決銀行在“逆按揭”業(yè)務(wù)中存在的技術(shù)難題，同時相應(yīng)的財政補貼傾斜，也將會帶動銀行的積極性。
第一條 為了加強本市農(nóng)村個人住房建設(shè)管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市城市規(guī)劃管理條例》，結(jié)合本市農(nóng)村實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱農(nóng)村個人住房建設(shè)（以下簡稱農(nóng)村個人建房），是指本市農(nóng)村范圍內(nèi)（含國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場以及農(nóng)村集鎮(zhèn)等）居民自行新建、遷建、擴建、改建和翻建住房。
第三條 上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）和縣（區(qū)）土地管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個人建房用地的主管機關(guān)。
上海市城市規(guī)劃管理局（以下簡稱市規(guī)劃局）和縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個人住房規(guī)劃建設(shè)的主管機關(guān)。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個人建房的管理工作。
第四條 農(nóng)村個人建房應(yīng)當(dāng)根據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌安排。
第五條 農(nóng)村個人建房應(yīng)當(dāng)使用原宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。
農(nóng)村個人建房所使用的土地屬于國家或者集體所有，個人只有使用權(quán)。根據(jù)國家建設(shè)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)村個人建房需要調(diào)整宅基地、承包地、自留地、竹園地時，原土地使用人應(yīng)當(dāng)服從。
第六條 農(nóng)村個人建房用地應(yīng)當(dāng)根據(jù)市計劃委員會和市房地局下達的年度用地計劃指標(biāo)，由縣（區(qū)）土地管理部門分解落實到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
第七條 農(nóng)村個人建房用地實行有償使用制度。
第八條 農(nóng)村個人建房審批實行公開辦事制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將建房用地戶數(shù)、用地計劃指標(biāo)、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監(jiān)督。
第二章 農(nóng)村個人建房的申請和審批
第九條 有下列情況之一的農(nóng)村居民戶，可以申請建房用地：
（一）墾區(qū)移民戶和因國家建設(shè)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)拆遷的居民戶；
（二）低于本辦法第二十七條規(guī)定的建房用地標(biāo)準(zhǔn)的居民戶；
（三）同戶居住人口中有兩個或者兩個以上未婚者，其中一人已達到結(jié)婚年齡，要求分戶建房的居民戶；
（四）縣（區(qū)）人民政府規(guī)定可以申請建房用地的其他居民戶。
第十條 農(nóng)村個人建房用地應(yīng)當(dāng)向常住戶口所在地的村民委員會提出書面申請，并填寫《農(nóng)村個人建房申請表》。
第十一條 村民委員會接到建房申請后，應(yīng)當(dāng)征求村民小組的意見，經(jīng)集體討論并在《農(nóng)村個人建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
第十二條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到村民委員會報送的《農(nóng)村個人建房申請表》和建房申請人的書面申請后，應(yīng)當(dāng)對用地面積、建房位置、建筑面積標(biāo)準(zhǔn)以及房屋的層數(shù)、高度等進行審核，并按下列規(guī)定辦理審批手續(xù)：
（一）農(nóng)村個人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在1個月內(nèi)審批。
（二）農(nóng)村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在1個月內(nèi)征求縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門的選址定點意見，并報縣（區(qū)）人民政府審批。
（三）農(nóng)村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮(zhèn)范圍內(nèi)申請建房用地的，按前項規(guī)定辦理。
農(nóng)村個人建房用地經(jīng)批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)用地機關(guān)發(fā)給農(nóng)村個人住房建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府發(fā)給《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》。
第十三條 市屬的國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場報送其主管部門審核后，移送市房地局按規(guī)定的審批權(quán)限報批。
縣（區(qū)）屬的國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由當(dāng)?shù)乜h（區(qū)）人民政府審批。
第十四條 經(jīng)審核不同意農(nóng)村個人建房用地申請的，由審批建房用地的機關(guān)以書面形式通知建房申請人。
第十五條 不需要申請用地的房屋加層、房屋翻修、建造圍墻等，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請領(lǐng)取《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》。
第十六條 農(nóng)村個人建房應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅、費。農(nóng)村個人建房用地還應(yīng)當(dāng)繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標(biāo)準(zhǔn)由各縣（區(qū)）人民政府制定。
第十七條 農(nóng)村個人建房應(yīng)當(dāng)在取得《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》之日起1年內(nèi)竣工。因特殊原因無法按期竣工的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意，可延長竣工期；延長期限由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定，但最長不得超過1年。
第十八條 農(nóng)村個人建房應(yīng)當(dāng)在開工前報告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并嚴格按照農(nóng)村個人住房建設(shè)用地批準(zhǔn)文件和《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》規(guī)定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數(shù)、高度等進行施工。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府接到開工日期報告后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場進行查驗。住房竣工后經(jīng)檢查符合本辦法的，由縣（區(qū)）人民政府發(fā)給《上海市農(nóng)村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。
第十九條 現(xiàn)有宅基地面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)且符合村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃要求的農(nóng)村個人建房戶，應(yīng)當(dāng)在原址建設(shè)，不得移地遷建。
第二十條 移地遷建住房的農(nóng)村個人建房戶，應(yīng)當(dāng)在新建房屋竣工后3個月內(nèi)，拆除原有住房，退還宅基地。
第二十一條 符合農(nóng)村個人建房用地條件的農(nóng)村居民戶，可向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請購買本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的他人房屋。經(jīng)批準(zhǔn)后，買賣雙方應(yīng)當(dāng)在2個月內(nèi)辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)和房屋買賣交易手續(xù)。
第二十二條 因全部或者部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或者將原居住房屋改為其他用途的農(nóng)村居民戶，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或者加層。
無本村民小組戶口的農(nóng)村房屋不得擴建。
第二十三條 農(nóng)村個人建造2層或者2層以上住房的，應(yīng)當(dāng)有設(shè)計單位設(shè)計或者審核過的設(shè)計圖紙。
第三章 建房用地標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃技術(shù)規(guī)定
第二十四條 農(nóng)村個人建房按不同的地區(qū)、戶型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。
建筑占地面積系指居室、灶間、衛(wèi)生間、樓梯、陽臺等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業(yè)棚舍、曬場、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。
建筑占地不得超過批準(zhǔn)的面積標(biāo)準(zhǔn)；屋前屋后占地面積不得擅自調(diào)整使用。
第二十五條 建筑占地面積按下列規(guī)定計算：
（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛(wèi)生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；
（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；
（三）有立柱的陽臺、內(nèi)陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算。
無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準(zhǔn)的宅基地范圍。
有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計算宅基地面積；無圍墻的住宅按實際占用面積計算宅基地面積。
第二十六條 農(nóng)村個人建房戶可申請建房用地的人數(shù)按常住戶口計算，其中領(lǐng)取本市獨生子女證的獨生子女建房用地按2人計算。下列非常住戶口人員，可計入用地人數(shù)：
（一）家庭成員中的現(xiàn)役軍人、在校學(xué)生；
（二）在城鎮(zhèn)工作，但未分配住房的配偶；
（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復(fù)計算建房用地人數(shù)或者分攤給其他子女）；
（四）返回農(nóng)村原籍定居的港、澳、臺同胞；
（五）縣（區(qū)）人民政府規(guī)定可予計算的其他人員。
第二十七條 蔬菜區(qū)（包括國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場）農(nóng)村個人建房戶的建房用地按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過150平方米，其中建筑占地面積不得超過80平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。
（二）6人戶的宅基地總面積不得超過160平方米，其中建筑占地面積不得超過90平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。
糧棉區(qū)農(nóng)村個人建房戶的建房用地按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過180平方米，其中建筑占地面積不得超過90平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。
（二）6人戶的宅基地總面積不得超過200平方米，其中建筑占地面積不得超過100平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。
農(nóng)村集鎮(zhèn)個人建房戶用地以建筑占地面積為準(zhǔn)。4人或者4人以下戶的建筑占地面積不得超過44平方米。不符合分戶條件的4人以上戶可增加建筑面積，但不增加建筑占地面積。
不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，由縣（區(qū)）人民政府規(guī)定。
第二十八條 需原地翻建或者按規(guī)劃移地遷建住房的，應(yīng)當(dāng)辦理用地手續(xù)，并按前條規(guī)定的建房用地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第二十九條 圍墾不滿5年的墾區(qū)，移民房屋宅基地總面積不得超過250平方米，其中建筑占地不得超過125平方米。
圍墾滿5年的墾區(qū)，按糧棉區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第三十條 經(jīng)批準(zhǔn)買房或者建新房時保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶計算。
第三十一條 農(nóng)村個人建房朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋間距，為南側(cè)建筑高度的1.4至1.6倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的1.2倍。
集鎮(zhèn)、老宅基地按前款標(biāo)準(zhǔn)改建確有困難的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，房屋間距可適當(dāng)縮小。朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側(cè)建筑高度的1.2倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的1倍。
集鎮(zhèn)建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。
第三十二條 農(nóng)村個人建房每層的高度不得超過3.3米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為1.5米，最多不得超過2米。
第三十三條 農(nóng)村個人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰?fù)L(fēng)采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農(nóng)業(yè)用地圈進圍墻，不得超過批準(zhǔn)的宅基地范圍。
第四章 法律責(zé)任
第三十四條 農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)、非法占用土地建房的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設(shè)施；對非法占地建房的干部，還應(yīng)當(dāng)由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分。
農(nóng)村個人建房占用土地超過批準(zhǔn)的用地面積標(biāo)準(zhǔn)的，多占的土地按照非法占地處理。
第三十五條 無權(quán)批準(zhǔn)或者越權(quán)批準(zhǔn)建房用地的單位和個人，非法批準(zhǔn)的建房用地文件無效。非法批準(zhǔn)占用的土地按非法占地處理。對非法批準(zhǔn)建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；收受賄賂構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十六條 農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)以買賣房屋或者其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設(shè)施，或者責(zé)令限期改正，并處以200元至500元的罰款。
第三十七條 新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，其建房用地保證金不予退還。
第三十八條 農(nóng)村個人建房逾期未竣工，且未申請延長竣工期的，按超過竣工期每月100元處以罰款，但最高不超過1000元。
第三十九條 農(nóng)村個人建房戶未取得《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》擅自建房、嚴重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃的，責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，補辦《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》，并處以土建工程造價5％至10％的罰款。
第四十條 農(nóng)村個人建房戶違反《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》的規(guī)定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房、超過層數(shù)等嚴重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃的，責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒收違法建筑物；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃、尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，并處以土建工程造價5％至20％的罰款，其建房用地保證金不予退還。
房屋層高或者室內(nèi)地坪標(biāo)高超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正，并處以土建工程造價2％至10％的罰款，其建房用地保證金不予退還。
第四十一條 修建圍墻占用公用通道或者妨礙公共交通的，責(zé)令限期拆除。
第四十二條 被責(zé)令限期拆除房屋或者違法建筑的農(nóng)村居民逾期不拆除的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可組織有關(guān)部門強制拆除，所需費用由違法當(dāng)事人承擔(dān)。
第四十三條 本辦法規(guī)定的行政處罰可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定。縣（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門認為應(yīng)當(dāng)由縣（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門給予行政處罰的，有權(quán)直接作出處罰決定。
第四十四條 當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議、不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。
第四十五條 拒絕、阻礙鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及主管部門工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附 則
第四十六條 農(nóng)村專業(yè)戶、個體工商戶建造生產(chǎn)經(jīng)營性房屋和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成片建設(shè)農(nóng)民新村（包括商品房或者集資建房）應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。
第四十七條 本辦法施行前根據(jù)市人民政府有關(guān)規(guī)定編制的農(nóng)村居民點建設(shè)規(guī)劃繼續(xù)施行。本辦法施行后重新編制、調(diào)整、修改的農(nóng)村居民點建設(shè)規(guī)劃，有關(guān)個人住房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)均按本辦法執(zhí)行。
但很多人對“以房養(yǎng)老”并不看好。與傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的沖突，加上房地產(chǎn)市場的風(fēng)險、房屋所在土地使用權(quán)的70年大限以及子女的遺產(chǎn)繼承權(quán)等復(fù)雜問題，人們質(zhì)疑，這種住房反向抵押貸款的方式，是否真的能給老年人的晚年生活提供切實保障？
巨大的養(yǎng)老需求
這份《意見》的出臺是對去年國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的落地回應(yīng)，也是指導(dǎo)“以房養(yǎng)老”保險的首份全國性文件。
之所以選擇這四座城市進行試點，保監(jiān)會人身險監(jiān)管部人士透露，主要考慮這幾個城市房地產(chǎn)市場容量較大、老齡化步伐快等原因，而與此同時，以房養(yǎng)老是新生事物，還需要不斷探索、總結(jié)、完善。
上海市民政局、上海市老齡辦、上海市統(tǒng)計局在4月聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，上海市1432萬戶籍人口中，60歲及以上老年人口達387萬人，占總?cè)丝诘?7.1%。
另據(jù)統(tǒng)計，上海市戶籍以老年人為戶主的家庭，84%擁有自己的住房。在老齡化嚴重的上海，“以房養(yǎng)老”若得以推廣，將極大緩解政府的公共治理壓力。
如何讓適合的老年群體能夠?qū)崿F(xiàn)“以房養(yǎng)老”，在上海，其統(tǒng)計部門之前也做過一些調(diào)研。
2013年9月，國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊公布的一項調(diào)查結(jié)果稱：67.3%的受訪者傾向于“傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老”，21.2%傾向“社區(qū)居家養(yǎng)老”，僅有11.1%和0.4%分別傾向“機構(gòu)養(yǎng)老”和“其他方式養(yǎng)老”。
但出人意料的是，調(diào)查報告顯示有73.1%的受訪者表示“贊同”或“較贊同”“以房養(yǎng)老”，僅26.9%表示“不贊同”。
在上海，擁有自己住房的老年人是一個很高的比例，2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海84%擁有自己住房的老年人，53%是自建或從市場購置的，31%是房改房或保障房。
上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院陳杰表示，通過2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)可以推算出，2010年上海戶籍老年人住房面積1.4億平方米以上，市場總值約為2萬億元，占上海住房總價值的18%，到2013年上海房產(chǎn)單價平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，這個總價值將在2.5萬億元左右。
另外，上海老年人為戶主的家庭80%依靠養(yǎng)老金為主要收入來源，僅有6%依靠勞動收入為主要收入來源，3.8%依靠家庭成員贍養(yǎng)為主，而依靠財產(chǎn)性收入為主的基本為零。所以，這是個巨大的市場。
從全國來看，六普數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上占8.87%，中國已經(jīng)是老齡化社會。計劃生育政策實施30年后，“4+2+1”模式已經(jīng)成為主流的中國家庭結(jié)構(gòu)。單靠家庭力量養(yǎng)老，負擔(dān)太重，因此必須探索新的方法。
與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈
緩解獨生子女一代壓力、將不動產(chǎn)變身可支配財產(chǎn)，增加老人積蓄……“以房養(yǎng)老”看上去很美，但推行起來卻任重道遠。
暨南大學(xué)輿情研究中心近日開展的關(guān)于“廣州市居民養(yǎng)老現(xiàn)狀”的民意調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州市民對最傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”方式的認知度和認同度都是最高的，機構(gòu)養(yǎng)老的認知度次之，其次是社區(qū)養(yǎng)老、“以房養(yǎng)老”和“候鳥式”養(yǎng)老。
搜狐網(wǎng)近日發(fā)起“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查顯示，79%的網(wǎng)友不會選擇“以房養(yǎng)老”；74%的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。這一結(jié)果與羊城晚報今年4月發(fā)起的同題調(diào)查不謀而合。在羊城晚報的調(diào)查中，八成投票網(wǎng)友不愿“以房養(yǎng)老”。這部分人群中，55.4%的網(wǎng)友認為，房子應(yīng)該作為遺產(chǎn)留給下一代，而27.7%的人擔(dān)憂“以房養(yǎng)老的法律并不完善”。
財經(jīng)評論員余豐慧認為，現(xiàn)階段在中國推行以房養(yǎng)老模式有一定困難。從傳統(tǒng)觀念特別是老年人的觀念來說，將恒產(chǎn)、家業(yè)留給子孫后代觀念濃重，也是在兒女面前成就性的體現(xiàn)之一。如果一輩子的產(chǎn)業(yè)――住房，最后被銀行、保險等金融機構(gòu)收走，最終一無所有，與傳統(tǒng)思想觀念碰撞較為激烈，大多數(shù)老人難以接受。
陳杰表示，“以房養(yǎng)老，尤其是反向按揭模式，面臨著與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈、房價不確定因素的風(fēng)險等，難以適用大多數(shù)老年人，只能是對公共養(yǎng)老的補充，美國發(fā)展了20多年，選擇‘反向住房按揭’也就50多萬戶?！?/p>
“所以，這更是一項房地產(chǎn)政策創(chuàng)新，其次是一項金融政策創(chuàng)新，第三是刺激經(jīng)濟增長政策創(chuàng)新，最后才是養(yǎng)老政策創(chuàng)新?！标惤苷f。
在美國，
“住房反向抵押貸款”只是針對老年人的一種特殊的住房凈值抵押貸款形式，是在國家養(yǎng)老體系之外一種自愿選擇的養(yǎng)老方式。作為一種“非主流”的養(yǎng)老方式，因為風(fēng)險高、老年人缺乏足夠的金融知識，經(jīng)常遇到欺詐、貸款交易的費用高、借款合同條款嚴苛等因素，并不受美國老人待見。據(jù)統(tǒng)計，自1989年實施以來，截止到2010年5月，參與者僅有49萬人，只占符合“住房反向抵押貸款”對象總數(shù)的1%左右。
房產(chǎn)是重要的公民財產(chǎn)，而“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)又是一個比較新鮮的事物，公眾接受必然有一個漫長過程。這次試點自2014年7月1日起至2016年6月30日止，兩年時間內(nèi)，金融機構(gòu)能否設(shè)計出合理的產(chǎn)品，能否改變公眾尤其是老人的觀念，還是一個未知數(shù)。
保險公司的顧慮
幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇表示，“以房養(yǎng)老”被擱置lO年，其障礙并不在于老人不愿意，而是保險公司有顧慮。對于保險公司來說，最擔(dān)心的就是房價下跌，其次就是房屋70年產(chǎn)權(quán)問題。
與孟曉蘇有類似觀點的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)，易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進說：“產(chǎn)權(quán)到了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。此類住宅可能用當(dāng)下眼光看是香餑餑，但未來卻變成了燙手山芋?！?/p>
房價的起伏波動難以預(yù)料，的確是“以房養(yǎng)老”模式的最大麻煩。2008年，美國爆發(fā)金融危機后，房地產(chǎn)市場在多年的泡沫虛高后一片蕭條，抵押房產(chǎn)價值大幅縮水，機構(gòu)面臨的流動性短缺等使反向抵押貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險加大。2008年后，部分金融機構(gòu)不再提供“住房反向抵押貸款”，而一度流行的“財務(wù)自由計劃”也因開發(fā)商倒閉而退出市場。
不確定因素多、總體市場份額不高，對于保險公司來說，以房養(yǎng)老這塊市場有些雞肋?！啊苑筐B(yǎng)老’保險業(yè)務(wù)對保險公司來說吸引力不大。”長期研究以房養(yǎng)老模式的浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授柴效武認為，“房地產(chǎn)價格、利率、國家政策等因素推高了保險公司的風(fēng)險，如果發(fā)放的養(yǎng)老金總和超過了房產(chǎn)價格，那風(fēng)險將完全由保險公司承擔(dān)。”
《意見》規(guī)定，只要滿足了已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等硬性條件，保險公司就能開展這項業(yè)務(wù)。不過，即使符合條件，保險公司對于開展這項新業(yè)務(wù)仍然保持謹慎態(tài)度。
今年年初，保監(jiān)會曾召集業(yè)內(nèi)人士召開了關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的研討會。據(jù)一位與會人員透露，有七家壽險公司參加了會議，保監(jiān)會向他們征求意見，并提出可以先行先試，但大家對這項保險產(chǎn)品的設(shè)計并無太大興趣。“大家雖然關(guān)注，但確實有諸多問題還需明確，不過這是國務(wù)院分配下來的任務(wù)，還必須要做?！鄙鲜雠c會人員透露，“因為這個業(yè)務(wù)對保險公司來說風(fēng)險比較高，時間拉得相當(dāng)長，另外這和養(yǎng)老保障相關(guān)的業(yè)務(wù)，利潤相對要低，所以吸引力不大。”
孟曉蘇也參加了上述由保監(jiān)會組織的內(nèi)部研討會，據(jù)上述與會人員透露，幸福人壽是會上為數(shù)不多的對“倒按揭”饒有興趣的保險公司。
一位幸福人壽內(nèi)部人士透露，幸福人壽專門成立了一個項目研究組來承擔(dān)住房反向抵押養(yǎng)老保險的相關(guān)工作。不過，幸福人壽的這款“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品的并未確定面世時間。
孟曉蘇一直堅持倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”，他透露，“我們的產(chǎn)品已經(jīng)設(shè)計出來了，需要和實踐相磨合再推出?！泵蠒蕴K認為，這部分市場份額很小，主要適合于無子女的孤寡老人，“我們一直在積極開展這方面工作，而且已經(jīng)有老年人來咨詢我們的產(chǎn)品了”。
據(jù)了解，多家保險公司目前均沒有推出相關(guān)產(chǎn)品的打算。太平洋安泰人壽保險有限公司總經(jīng)理陶孟華表示，“中國人沒有這種習(xí)慣，不太適合中國市場，市場份額也太小了，我們目前沒有開展這項業(yè)務(wù)的打算?！薄耙苑筐B(yǎng)老的內(nèi)容覆蓋很廣，‘倒按揭’只是很小的一部分?！敝袊嫜芯吭吼B(yǎng)老研究中心主任高云霞說，“未來的風(fēng)險包括房產(chǎn)估值、70年產(chǎn)權(quán)后續(xù)問題、房產(chǎn)市場波動、配套政策等，是不可預(yù)計的，所以銀行、保險公司可能不是很愿意推這個產(chǎn)品?！?/p>
亟須“中國式養(yǎng)老”
中山大學(xué)中國公益慈善研究院鐘曉慧日前撰文表示，的確需要更多方法應(yīng)對老齡化浪潮，但是方法應(yīng)該來自于中國老年人群體內(nèi)部。將房屋倒按揭的這種養(yǎng)老方式與房地產(chǎn)市場、金融系統(tǒng)緊密聯(lián)系，說到底是舶來品。中國建立起房地產(chǎn)市場、金融體系只有短短20年，中國老百姓對“房子”建立起產(chǎn)權(quán)和財富的概念，不超過一代人的時間。即使在美國、歐洲等地，以房養(yǎng)老的實施過程中也出現(xiàn)許多矛盾和問題。移植到中國，肯定會遇到制度、政策和文化觀念的水土不服。
鐘曉慧認為，與其花大力氣去引進所謂的先進技術(shù)和成熟經(jīng)驗，不如挖掘和扶持中國老年人自己已經(jīng)在嘗試的養(yǎng)老辦法。第一個已經(jīng)出現(xiàn)的方法就是父母給成年子女買房子。早在10年前，當(dāng)時尚處中年的第一代獨生子女父母就已經(jīng)開始行動了，他們對晚年的憂患意識以及規(guī)劃能力遠高于許多政府官員和專家學(xué)者。許多父母根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況，通過付首期的方式，幫助子女在距離自己較近的地方購得極具價值的一套住房，實現(xiàn)兩代人“一碗湯距離”的居住安排。父母們比誰都明白，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”已經(jīng)不切合實際，可是完全脫離兒女心里又沒底。于是，父母們用一套房子不遠不近地把兩代人拴在一起，為兩代人的生活提供保障?，F(xiàn)代經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)市場，與傳統(tǒng)的孝道文化相糅合，這是中國父母們共同選擇的“以房養(yǎng)老”方式。
第二個方法是最近幾年出現(xiàn)的微趨勢，越來越多的父母在想方設(shè)法結(jié)伴找樂子。老年生活要有質(zhì)量，光有日常生活的協(xié)助和患病住院時的照顧還不夠，還得找對同路人結(jié)伴唱歌、跳舞、旅游、看球，甚至自己種菜養(yǎng)魚。許多中國父母希望走出家門，獲得一種集體生活的氛圍?！吧侠夏甏髮W(xué)”、“跳廣場舞”、“去星光老年之家打麻將”都是活生生的例子。只是因為這種養(yǎng)老方式，以一個個小群體的形式出現(xiàn)，一直沒有被納入到養(yǎng)老的議題中作認真討論。隨著老年人逐漸開始使用智能手機和社交媒體應(yīng)用，線上連接、線下結(jié)伴的情況相信會越來越普遍，形式也會越來越多樣化。
深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉則認為，國家之所以力推“以房養(yǎng)老”，其真正目的在于挖掘住房的養(yǎng)老功能，這個出發(fā)點是正確的。社會保障越不完善，住房替代社會保障的功能就越突出。發(fā)展中國家，政府提供的社會保障一般不夠，靠房子來養(yǎng)老是普遍現(xiàn)象。我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式――居家養(yǎng)老和“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”，體現(xiàn)的就是住房的養(yǎng)老功能。
自古以來，我國老百姓熱衷于買房置業(yè)，目前城鎮(zhèn)居民80%的財產(chǎn)是房產(chǎn)，之所以出現(xiàn)這種傾向，一個非常重要的原因就在于社會保障不健全，老百姓未來在教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面的支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來的不確定性。2012年的《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，房產(chǎn)占我國家庭總資產(chǎn)的70%，而美國只有30%。在我國社會保障存在歷史欠賬、社?！翱召~”還沒有補足的情況下，不管大家承不承認，住房在未來必然還會主動或被動地承載社會保障功能，特別是養(yǎng)老保障的功能。
因此，“以房養(yǎng)老”只是住房養(yǎng)老功能的一種體現(xiàn)形式、自主選擇的形式，這種產(chǎn)品在我國只適用于部分老齡化人群，特別是“空巢”老人、“三無老人”和子女無力照顧的老人。在子女及老人同意、老人又擁有獨立產(chǎn)權(quán)住房、且急需醫(yī)療護理而經(jīng)濟困難的情況下，“以房養(yǎng)老”是一種可行的選擇。
李宇嘉認為，盡管“以房養(yǎng)老”在我國不服水土、只適用于少數(shù)人群，但這并不能否認住房的養(yǎng)老功能，恰恰是住房的養(yǎng)老功能挖掘得還不夠。從古到今，我國90%以上的老百姓都選擇居家養(yǎng)老的模式，對自己長期居住和生活的環(huán)境有一種難以割舍的依戀，這事實上是住房養(yǎng)老功能的體現(xiàn)。因此，對大多數(shù)老年人來說，順應(yīng)中國老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老習(xí)俗，以住房和居住社區(qū)為載體，圍繞居家來設(shè)計養(yǎng)老政策是一種可行的、能為最大部分老年人群接受的養(yǎng)老選擇。
資深媒體人倪金節(jié)則認為，以房養(yǎng)老要想順利推進，至少需要滿足“獨立住房、房價穩(wěn)定和永久產(chǎn)權(quán)”三個因素。就目前的中國養(yǎng)老所面臨的形勢而言，與其糾結(jié)于如何推進以房養(yǎng)老真正落地，不如讓中國養(yǎng)老保障體系更加趨于合理。目前，以政府強制實施的基本養(yǎng)老占據(jù)了絕對的統(tǒng)治地位，而企業(yè)年金和個人養(yǎng)老發(fā)展嚴重滯后。完善好補充養(yǎng)老的體系，比目前糾結(jié)于以房養(yǎng)老如何破局更有價值。國
（本刊綜合《經(jīng)濟觀察報》、《每日經(jīng)濟新聞》、《南方都市報》、《21世紀經(jīng)濟報道》等報道）
“以房養(yǎng)老”首倡者 孟曉蘇：以房養(yǎng)老不會取代政府養(yǎng)老
“以房養(yǎng)老”被擱置10年，其障礙并不在于老人不愿意，而是保險公司有顧慮。對于保險公司來說，最擔(dān)心的就是房價下跌，其次就是房屋70年產(chǎn)權(quán)問題。
需要說明的是，去年房價處于高燒狀態(tài)，雖然目前全國平均房價較去年同比有所回落，但整體趨勢依舊是在上漲。并且，保險企業(yè)不應(yīng)該因為擔(dān)心房價下跌，而拒絕為有“以房養(yǎng)老”需求的老人提供服務(wù)。
2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》明確規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這從法律上保障了住宅的長期物權(quán)。因此，保險公司已經(jīng)不再擔(dān)心房屋70年產(chǎn)權(quán)的問題。
根據(jù)老齡委的數(shù)據(jù)，中國2億老年人口中，有10%的無子女老人。這20007萬元子女老人和一些失獨老人、空巢老人，對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品是有需求的。但是，“以房養(yǎng)老”目前并不適用于所有老年人。所以，我寧可說它是小眾金融消費產(chǎn)品。
我曾經(jīng)計算，中國老人有7種養(yǎng)老方式，而以保險為主的“以房養(yǎng)老”，只是諸多養(yǎng)老方式中的一種。
外界對“以房養(yǎng)老”有很多不同的聲音，認為“以房養(yǎng)老”會取代國家基本養(yǎng)老，事實上這種觀點是錯誤的。“以房養(yǎng)老”只是為老人提供了更多一種養(yǎng)老方式選擇，并不會取代政府養(yǎng)老。
實際上，國外的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品都是向中低收入家庭傾斜，我認為在中國也應(yīng)該是這樣。因為富人不需要抵押房產(chǎn)，而真正需要這一產(chǎn)品的是擁有房屋卻無資金的老年人。
西方主要發(fā)達國家開發(fā)老年住宅的模式
歐洲
“福利制”是歐洲社會的一個重要特點。英國是西方實行福利政策最早的國家，她于1931年加入到老年型國家的行列。老年住宅的建設(shè)是英國社會保障體系的一個重要組成部分。1969年，英國住房建設(shè)部就制訂了《老年居住建筑分類標(biāo)準(zhǔn)》。
在法國，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還要高。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務(wù)與照顧。在法國合法登記的養(yǎng)老院接近一萬家，收容了約65萬名老年人。而不論養(yǎng)老院是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以管理，并且納入社會安全保障體系之中。養(yǎng)老院的醫(yī)療服務(wù)則由衛(wèi)生部門進行管理，從而形成了社會福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制。
法國老年住房產(chǎn)業(yè)發(fā)達，其養(yǎng)老設(shè)施大體上分為四種，即收容所、老年公寓、護理院和中長期老年醫(yī)院。收容所包括公立和私營兩種，是為生活能夠自理的老人而建的一種收費較低的住宅形式。其費用由老年人自理，國家也會為一些低收入的老年人提供住房補貼。收容所除了提供食宿外，通常還會提供一般醫(yī)療保健和文化生活服務(wù)。老年公寓通常具備完善的服務(wù)設(shè)施，包括膳食、淋浴、閱覽、文化活動和醫(yī)療保健等項目。根據(jù)不同的收入和生活習(xí)慣等情況，老年公寓可以提供單間，也可以僅提供床位。護理院主要收住失去生活自理能力的患病老人，有較完善的醫(yī)療和生活服務(wù)設(shè)施。中長期老年醫(yī)院則以治療為主，屬于康復(fù)醫(yī)院性質(zhì)。其收治對象為經(jīng)過治療后有希望恢復(fù)生活自理能力的老年患者。
美國
美國具有設(shè)施完善的老年住宅體系。目前，美國老年住宅模式主要有五種類型：獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院和老年社區(qū)。獨立式老年住宅主要滿足有自理能力的老年人的需求，一般分為普通住宅和老年人專用住宅。普通住宅的費用一般較低，并且注意提供完善的社區(qū)功能。而老年人專用住宅則有專門的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù)（但一般不包括醫(yī)療和護理服務(wù)），住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報警系統(tǒng)。
美國的老年公寓一般分為三類：自住型老年公寓、陪護型老年公寓和特護型老年公寓。自住型老年公寓通常不為老年人供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，但會提供完善的社區(qū)服務(wù)。陪護型老年公寓則向老年人提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、洗衣、體檢及其他個人生活方面的服務(wù)。特護型老年公寓除了上面兩種類型所提到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)。美國老年公寓及護理業(yè)項目投資中心（NIC）估計，美國的老年公寓設(shè)施每年平均增長幅度超過10％，現(xiàn)在有超過28000個老年公寓遍及全國。
在美國，老年社區(qū)在近十多年來發(fā)展迅速，它們大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，社區(qū)中提供各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，逐漸形成了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。太陽城中心是美國較大的老年社區(qū)之一，于1961年開始建設(shè)，已經(jīng)成為全美最好的老年社區(qū)之一。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區(qū)提供貨品齊全的購物場所，包括餐飲、郵政和宗教服務(wù)在內(nèi)的完備服務(wù)，以及專業(yè)化的醫(yī)療服務(wù)和豐富的娛樂休閑服務(wù)。太陽城中心現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶16000名，且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。
西方主要發(fā)達國家老年住宅開發(fā)模式的特點
完善的社會福利保障體系是開發(fā)老年住宅的有力保證
西方國家政府對住老年公寓的老年人實行了個人支付與社會保障相結(jié)合的政策，并采取視老人收入的不同情況調(diào)整社會保障比例的辦法。西方國家完善的社會福利保障體系重點解決了低收入老年人的住房問題。實際上，歐洲大多數(shù)國家已將老年住宅納入整個社會保障體系中，如英國、法國、德國和瑞典等國家的福利政策中重點考慮的一個內(nèi)容就是老年住宅問題。
在美國，老年住宅的建設(shè)在質(zhì)量和數(shù)量上都超過了其他國家，除了良好的市場運作之外，有力的社會保障體系也是重要原因。此外，政府會在老年住宅與老年社區(qū)的開發(fā)上提供優(yōu)惠，重視吸引私人企業(yè)投資經(jīng)營。政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)。
體現(xiàn)人性化的設(shè)計理念和區(qū)別對待的關(guān)懷模式
在國外，專家認為理想的老年人居住建筑應(yīng)該是允許老年人自由且獨立的生活，并提供必要的協(xié)助，而不應(yīng)該一切包辦，否則反而會降低老年人的活動能力、加速老化進程。他們依據(jù)老年人所需社會服務(wù)支援的程度，來劃分老年人居住建筑的模式。1986年，國際慈善機構(gòu)（HTA）曾制定了老年人居住建筑的分類標(biāo)準(zhǔn)（即將老年居住建筑分為Ⅰ類住宅、Ⅱ類住宅、退休住宅、生活基本自理住宅、護理住宅、養(yǎng)老院和護理院等七類）。很多西方國家逐漸采納或部分采納了這一標(biāo)準(zhǔn)，英國則完全使用該標(biāo)準(zhǔn)。他們強調(diào)對不同的老年人提供不同形式和服務(wù)的住宅產(chǎn)品，使有能力自理的老年人盡可能自己多做一些力所能及的事情，而對于那些喪失了自理能力的老年人則提供全方位的服務(wù)。
西方發(fā)達國家在老年住宅設(shè)計和管理上的人文關(guān)懷是其又一個突出的特點。在老年住宅的設(shè)計和建造等方面，充分考慮到了老年人的生理及心理特點，既方面其使用，又不至于使其感到孤獨和無用。這里僅舉一例來加以說明。在美國，有的養(yǎng)老院除房門有門外，臥室、衛(wèi)生間都沒有門，有的養(yǎng)老院則是室內(nèi)房間有門但無鎖。這樣設(shè)計是未來節(jié)省有時老人在臥室或衛(wèi)生間昏倒又鎖上門時，需要破門而入費的時間。同時，如果老人昏倒在門旁，破門而入還可能發(fā)生傷害。
老年住宅的“普通化”和“社區(qū)化”發(fā)展成為新的熱點
現(xiàn)在，有越來越多的國家開始鼓勵老年人住在自己家里，而在一些西方國家，已經(jīng)開始貫徹老年住宅設(shè)計和設(shè)施的“普通化”。即在普通住宅的設(shè)計和建設(shè)過程中，考慮老年住宅的設(shè)計，以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。在這種住宅中，從設(shè)計和建造時就將老年人的需要考慮進去，讓老年人能自己照顧自己。
同時，西方國家的老年社區(qū)也發(fā)展非常迅速。以美國為例，其老年社區(qū)十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼。在美國環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，社區(qū)中包括各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地?？梢哉f，老年住宅的“普通化”和“社區(qū)化”發(fā)展已經(jīng)成為西方國家開發(fā)老年住宅的新的熱點。
西方老年住宅開發(fā)模式對我國的啟示
加快社會福利保障體系的建設(shè)
老齡化已經(jīng)成為我國目前不得不正視的一個社會問題。我國已經(jīng)于1999年步入了老齡化國家的行列，并且老年人口的數(shù)量以較快的速度在增長，而農(nóng)村很多老年人的收入還很低，如何保證這些數(shù)量龐大的老年人都有“安身之所”，是我們急需解決的問題。綜觀西方國家老年住宅的開發(fā)模式，福利體系的作用不容忽視。它為中低收入老年人的住房提供了可靠的保證。當(dāng)然，我們不可能在短期內(nèi)就能夠建立起完善的社會福利保障體系，但老年人的安養(yǎng)問題則必須加緊解決。
借鑒西方國家的經(jīng)驗，我們可以采取國家保障和私人投資相結(jié)合的模式。政府可以在多種政策上鼓勵和扶植私人和企業(yè)開發(fā)老年住宅，比如在土地使用、稅收等方面可以給予一定的優(yōu)惠。但政府一定要做到管理有力，應(yīng)加快出臺和完善相關(guān)的法律和法規(guī)，使我國的老年住宅健康、有序的快速發(fā)展。并且應(yīng)該特別重視規(guī)范養(yǎng)老院和護理院的建設(shè)和管理。
積極推廣老年住宅“普通化”并適度開發(fā)老年社區(qū)
按照中國人的傳統(tǒng)習(xí)慣，居家養(yǎng)老仍是大多數(shù)老年人的首選。家的觀念在每一個中國人心目中的位置是無法取代的。同時，老年公寓成本較高，目前還不適合大力發(fā)展。積極推廣老年住宅的“普通化”是我國當(dāng)前切實可行的一個措施。在老年人原有住房的基礎(chǔ)上實施老年住宅設(shè)計，既有利于家庭養(yǎng)老，又有利于解決資金問題。當(dāng)然，在建設(shè)老年住宅時，我們應(yīng)該既重視家庭養(yǎng)老的作用，還要注意積極推進社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，走家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結(jié)合的道路。
社區(qū)服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)是發(fā)展老年住宅的關(guān)鍵。我們應(yīng)該注意加強開展三個方面的服務(wù)：一是生活服務(wù)，為老年人提供家庭保潔、代購生活用品等方面的服務(wù)；二是醫(yī)療保健服務(wù)，老年人由于年齡的原因，難免會對醫(yī)療和保健服務(wù)提出更多、更高的要求，上門為之提供一定的保健或簡單的治療服務(wù)顯得非常必要；三是文體娛樂服務(wù)，為老年人的身心健康和社會交流提供條件。這樣才能使多數(shù)老人放心地住在家里，安享晚年。
國際上的老年社區(qū)體現(xiàn)了老年人養(yǎng)老與提高生活品質(zhì)相結(jié)合，它與養(yǎng)老院和老年公寓有著本質(zhì)的區(qū)別，它是為老年人尋求更健康更積極的生活提供的專門整體老年住所。我國可以在一些有條件的城市開展老年社區(qū)的試點建設(shè)和開發(fā)，但目前還不適合大力發(fā)展。
完善老年公寓的建設(shè)和管理
隨著老年人觀念的變化和社會上“空巢家庭”的逐漸增多，老年人獨立居住的比重在不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。另一項調(diào)查顯示，目前武漢市65.2％與子女同住的老年人中，有47％的老人希望與子女共同生活，有52.4％的老人希望與子女分開居住。
我國目前老年公寓的數(shù)量有限，并且規(guī)模都比較小。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段，一些老年公寓品質(zhì)層次較低，或者名不副實，沒有專門根據(jù)老年人的特點進行設(shè)計和管理。建設(shè)老年公寓，除了配套服務(wù)要完善外，費用合適是其開發(fā)的關(guān)鍵。從西方國家的經(jīng)驗看，老年公寓主要是為中低收入者服務(wù)的。我國在開發(fā)老年公寓時也應(yīng)該定位于廣大中低收入的老年人群。目前我國中低收入老年人住房的需求量較大，國家在適度發(fā)展的同時，應(yīng)該加強相關(guān)的法律法規(guī)和配套政策的出臺和完善，規(guī)范對老年公寓的管理。
參考資料：
1.包宗華，《發(fā)展老年住宅的借鑒與建議》，中國房地產(chǎn)，2000
2.高玲、王成景，《國外老年住宅什么樣》，北京青年報，2001年
關(guān)鍵詞：老年社區(qū)、太陽城
Abstract ："Elderly Community " in the past few years sadly arisen a kind of new mode of providing for the aged and residential development concept. It is different from the traditional old-age home, nursing home, elderly apartment in the Hyundai Residence, community development and construction process, in endowment concept and function, will " passive endowment " into " active retirement", essence is a new concept of community living movement. The older community limits, while the western economy developed country development are summarized, and the Beijing Sun City, Sun City and the United States to carry on the research analysis, to provide a reference for the development of Chinese elderly.
Key words: Elderly Community, Sun City
1．老年社區(qū)
在老年社區(qū)內(nèi)開發(fā)老年住宅，針對不同層次老人的需求開展養(yǎng)老服務(wù)。以專業(yè)服務(wù)和管理營造健康的老年社區(qū)，不但給老年人提供更好的服務(wù)，也減輕了家庭負擔(dān)和壓力。
1.1老年社區(qū)的概念
老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)的相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區(qū)；不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人住在一起。因為社區(qū)主要是為老年人服務(wù)的，所以設(shè)有周全、專業(yè)的醫(yī)護、家務(wù)服務(wù)、社會交往和文娛體育活動等設(shè)施。比起普通老年住宅，它的設(shè)施更為齊全，服務(wù)更為及時周到。老年社區(qū)往往由幾棟老年公寓組成的住宅群，加上比較完整的社區(qū)配套構(gòu)成。
1.2老年社區(qū)中的老年住宅
隨著社區(qū)養(yǎng)老模式的深入開展，老年社區(qū)的建設(shè)也逐漸興起。作為老年人生活的場所老年社區(qū)的建筑景觀、設(shè)施服務(wù)、文化氛圍等直接影響老年人的生理、心理及精神狀況。社區(qū)中的老年住宅和老年公寓對老年人來說，不僅僅是安身的場所，它除了可以提供睡覺、用餐、娛樂和消遣的功能外，同時也是照料和為老年人進行必要服務(wù)的場所。老年住宅是發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老的前提和基礎(chǔ)，如何設(shè)計老年住宅、促進老年社區(qū)的建設(shè)和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展是當(dāng)前最值得探討的話題。
2．各地區(qū)社區(qū)養(yǎng)老的發(fā)展?fàn)顩r
西方發(fā)達國家社區(qū)發(fā)展已有上百年的歷史，他們在應(yīng)對老齡化問題方面有不少成功的做法，尤其在社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和管理方面積累了比較豐富的經(jīng)驗，包括我國的香港、澳門特別行政區(qū)在養(yǎng)老服務(wù)方面，都有不少值得借鑒之處。
2.1英國的社區(qū)照顧
社區(qū)照顧的產(chǎn)生與英國的非住院化運動息息相關(guān)。它包括由政府、社區(qū)甚至市場化的企業(yè)等各種非營利和營利的社會服務(wù)機構(gòu)提供的專業(yè)服務(wù)，也包括由社區(qū)內(nèi)居民提供的非正式服務(wù)。通過充分發(fā)揮家庭成員、親朋好友、鄰居及志愿者等“非正規(guī)照顧”資源的積極性，再由“正規(guī)照顧”資源中專業(yè)人員多樣化的服務(wù)方案對其進行必要補充和支援，最終使社區(qū)的老年人擁有“正?；焙头e極的老年生活，使他們的權(quán)利和尊嚴得到體現(xiàn)，需求得到滿足，價值和人格得到尊重。
2.2日本的老年社區(qū)
日本老年人的生活質(zhì)量是在良好的社會保障體系基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。高度的技術(shù)化和電器化體現(xiàn)在老年住宅和公用設(shè)施上，使得老年人能夠在生活中實現(xiàn)自助和自理。比如，提供無障礙設(shè)施的、具有看護性質(zhì)的、能和家人共同生活的住宅產(chǎn)品，通過這三種產(chǎn)品在社區(qū)內(nèi)的共存，形成滿足各類型老人基本生活需求的老年生活社區(qū)。
2.3美國老年住宅
在美國，人們不把老年人稱作夕陽，而叫作太陽。坐落在佛羅里達西海岸的“太陽城中心”始建于1961年，是美國較大的老年社區(qū)之一，目前也是全美最好的老年社區(qū)之一。社區(qū)內(nèi)有適應(yīng)不同老人需要的多種居住組團，社區(qū)生活積極活躍，讓人們能夠建立密切的聯(lián)系和交流。社區(qū)有專為老年人考慮的建筑規(guī)劃，同時，社區(qū)內(nèi)的空間導(dǎo)向性被強調(diào)：對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流。太陽城的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球的推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室和劇場。社區(qū)內(nèi)有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。
2.4丹麥的老年住宅
丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。這種80年代初建立起來的要領(lǐng)被稱為“老年福利三原則”。而丹麥的《老年人住宅法》對住戶標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無障礙設(shè)計，必須保證平均每戶建筑面積在67平方米以上，必須有24小時緊急通訊聯(lián)絡(luò)裝置，必要時設(shè)有公共娛樂室，方便老年人交往。
2.5國內(nèi)老年住宅市場
老人住宅的開發(fā)才剛開始，雖然市場上隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年住宅的可謂鳳毛麟角；而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)只有北京的東方太陽城，另有成都、嘉興等地東方太陽城的住房類型既有歐陸風(fēng)格的高檔別墅和酒店式公寓，也有中國傳統(tǒng)的四合院和眾多普通公寓式住宅。
3．案例借鑒――美國太陽城
太陽城是美國較大的專供退休老人居住和療養(yǎng)的城市。始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，占地37.8km2，1200畝的高爾夫球場，所以又被稱為“高爾夫愛好者的天堂”。太陽城不僅陽光明媚，氣候干燥少雨，適合于老年人居住，而且擁有方便老人生活的一切設(shè)施和法規(guī)。
3.2.1社區(qū)特點：
（1）環(huán)境氛圍，適宜老人：陽光充足、氣候好、適宜老年人居住；設(shè)計合理、以方便老人為第一宗旨。
（2）設(shè)施完備，檔次分明：城區(qū)除了擁有幾所大的專為老人服務(wù)的綜合性醫(yī)院外，心臟病中心、眼科中心等數(shù)百個醫(yī)療診所遍布大街小巷，療養(yǎng)院和老人照顧中心鱗次櫛比，老人可以根據(jù)自己的身體狀況和經(jīng)濟承受能力選擇各種水平的服務(wù)；社區(qū)內(nèi)設(shè)計建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。
（3）老有所樂，老有所為：社區(qū)內(nèi)很多公共服務(wù)由老年志愿者擔(dān)當(dāng)。在這里是一種生活，一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活，充實、健康。
3.2.2啟發(fā)借鑒：
美國太陽城的模式是以活力退休老年居住和度假為特點，以養(yǎng)老社區(qū)為內(nèi)容的“退休療養(yǎng)新城”。它針對老年人的退休療養(yǎng)需求，豐富社區(qū)活動和多彩的體育活動，打造專業(yè)老年服務(wù)和老年設(shè)施而獲得巨大成功的經(jīng)驗，是值得借鑒的。同時依托良好的自然生態(tài)環(huán)境，打造完善的養(yǎng)老、療養(yǎng)配套設(shè)施，進行一定量的高端養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)，成為獨具特色的退休療養(yǎng)新目的地。
4．結(jié)語
本文借鑒國外經(jīng)驗，從老年住宅的室內(nèi)外設(shè)計、老年設(shè)施、為老服務(wù)及文化教育、休閑娛樂等各方面進行老年社區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)設(shè)計，將創(chuàng)新社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)與發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)融入其中，力圖建設(shè)真正適合老年人需要的生活樂園和溫馨家園，做好社區(qū)養(yǎng)老的基礎(chǔ)，為全社會解決老齡問題提供一點有價值的建議。
參考文獻：
翟德華. 老齡產(chǎn)業(yè)的概念與識別. 《老齡問題研究》.2003 年第 11 期
法國：“可抗辯居住權(quán)法”
法國議會在2007年3月通過了“可抗辯居住權(quán)”法案，承諾增加住房建設(shè)投入，以基本實現(xiàn)在法國人人有房住。所謂的“可抗辯居住權(quán)”，也就是國家保障合法居民的住房權(quán)，居民可通過法律手段維護自己的住房權(quán)。
該法的適用對象是“以合法方式常住法國的、不能以自己能力獲得住房或保持住房的任何人”。法案規(guī)定，2008年12月1日起，政府應(yīng)滿足低收入者、無家可歸者等人士對由政府補貼的社會住房的需要。在住房申請沒有收到滿意答復(fù)的情況下，五類住房困難戶可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提訟。從2012年1月1日起，“可抗辯居住權(quán)”將向所有申請社會住房的人開放。
與此同時，法國還實施了多年的廉租房制度。近10年來，法國房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)“大起大落”，也得益于此項制度的落實。
所謂“廉租”是指其“基礎(chǔ)房租”比普通私人住房低一半左右。由于政府對住房困難戶和低收入家庭提供“個人住房補助”，一些多子女家庭往往可以用不到市場價五分之一的價格租到滿意的住房。
根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，法國所有市鎮(zhèn)必須保證20%以上的住房是廉租房，否則將被處高額罰款。
廉租房制度不僅對保持社會穩(wěn)定起到積極作用，同時成為抑制房價上漲的重要杠桿。以2004年為例，法國出售新房11萬套，而當(dāng)年在建的廉租房則高達40萬套。
美國：讓住房變得“可支付”
在當(dāng)今世界最發(fā)達的美國，也有不少中低收入者，這些人沒有能力按市場價格購買住房，不能安居，也就無法樂業(yè)，易引發(fā)社會不安定。多年來，美國政府通過制定法律，政策引導(dǎo)，市場調(diào)節(jié)和資金扶持等多種手段，確保人們享有“可支付的住房”。
美國政府為低收入家庭提供住房資助有多種途徑。一種是由聯(lián)邦、州、市政府直接撥款或發(fā)行債券建造可支付的住房或公共廉租房，以較低價格賣或租給低收入家庭。盡管這類房子因面積小、房屋密度高、地點較差等原因成本較低，但其售價或房租收入仍僅夠補償部分建房投資和管理費、維修費等費用，房租或房屋售價與房屋造價的差額由政府補足。目前這種公共住房在美國全部住房中所占比例很小；另一種形式是由政府向那些在市場上租房的低收入家庭提供住房補貼。政府可以直接把錢給租房的低收入家庭，或者是低收入家庭在市場上選好房子后，政府將錢交給房東。
德國：福利房因時而變
社會福利房在德國有著悠久的歷史，最早的社會福利房政策可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)后的魏瑪共和國。但是社會福利房在德國的發(fā)展并非一成不變，它隨著德國社會經(jīng)濟狀況的發(fā)展，而不斷調(diào)整變化。
上世紀50年代，由于大量市內(nèi)住房在二戰(zhàn)期間被摧毀，德國的經(jīng)濟開始起飛，大量人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，城市出現(xiàn)住房緊張。為了解決這個問題，德國聯(lián)邦議會通過了《第二部住宅興建法》。該法律要求興建的住房在面積、設(shè)施、租金、按揭還貸及維護方面能為普通大眾所接受，為社會福利房的興建構(gòu)建了法律基礎(chǔ)。五十年代到七八十年代是社會福利房的大發(fā)展時期，到1987年，市場上共有390萬套社會福利房。人們也普遍認為市場上三分之一的房子應(yīng)該是福利房。
90年代德國統(tǒng)一后，大量原東德的“大眾房”被納入社會福利房，同時由于大量原東德人外流至原西德地區(qū)，在一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，出現(xiàn)較高的住房空置率，從而進一步推動了社會福利房政策的調(diào)整。2001年9月份，《第二部住宅興建法》被《住宅管理改革法》取代。新法中雖有關(guān)于社會福利房的條款，但其重點已不再是資助社會福利房建設(shè)，而是更多關(guān)注租房客里面的弱勢群體。
目前，雖然社會福利房在整個德國處于萎縮狀態(tài)，但不同地區(qū)影響卻不一樣。對于那些經(jīng)濟形勢還很活躍的地方，社會福利房的過快萎縮也帶來不少負面影響。有研究顯示，德國經(jīng)濟最發(fā)達的慕尼黑、斯圖加特、科隆所構(gòu)成的三角地帶，租金就太貴，為此很多人只能住到相對偏遠的地方。慕尼黑市政當(dāng)局目前正在考慮在新開發(fā)的房地產(chǎn)項目中加入一定比率的社會福利房開發(fā)。
新加坡：“組屋計劃”
新加坡組屋建設(shè)的主要執(zhí)行機構(gòu)就是建屋發(fā)展局，它是一個法定機構(gòu)，按照法律的條文規(guī)定來具體實施“居者有其屋”戰(zhàn)略。建屋發(fā)展局的人員組成、規(guī)劃設(shè)計建設(shè)都非常具有專業(yè)性。從土地的批量購買、圖紙的設(shè)計、建筑預(yù)制，到施工、建設(shè)、分配，到融資，他們都專注于其中的每一個環(huán)節(jié)，大規(guī)模地推進，這樣就最大限度地保證了建設(shè)的高效率。另外，工程建設(shè)所需的資金并非來源于商業(yè)銀行，而是建屋發(fā)展局，所以利息很低。
由于組屋由政府的專業(yè)機構(gòu)建屋發(fā)展局開發(fā)，所以價格相對較低。與此同時，政府還出臺了公積金法，允許居民使用公積金償還按揭貸款，這樣就大大減輕了購房者的負擔(dān)?，F(xiàn)在新加坡人中大約有86%住在組屋里，只有大約8%的人租住在政府開發(fā)的廉租房中，這些人主要是一些孤寡老人和生活非常貧困者，這類人群在新加坡的比例是非常低的。但新加坡政府并不鼓勵租房，它鼓勵居民積極買房，所以，新加坡絕大多數(shù)居民都有自己的房產(chǎn)。
日本：保低放高
在戰(zhàn)后重建期和隨后的經(jīng)濟高速發(fā)展期，大批日本歸國人員和打工族涌入大中城市導(dǎo)致住房問題十分突出。日本政府為此采取“保低放高”政策，即政府為中低收入者提供廉價住房或優(yōu)惠住房貸款，保證中低收入者能買得起房或租得起房，而高收入者住房問題則由房地產(chǎn)市場解決。
政府全額出資設(shè)立“住宅金融金庫”為購房者和建房機構(gòu)及個人提供低息貸款。此后，政府還頒布《住宅融資保險法》，為金融機構(gòu)發(fā)放住房貸款提供保險，促使金融機構(gòu)向購房者提供貸款。政府還通過減免稅收等多種措施鼓勵國民購房。