時(shí)間：2023-09-12 17:09:49
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)基金投資策略的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
分層上市
2007年成為美國(guó)首家上市另類投資資產(chǎn)管理公司。1998年，黑巖合伙人埃登斯（Wesley Edens）、瑞銀集團(tuán)董事總經(jīng)理考夫曼（Rob Kauffman）和納爾多內(nèi)（Randal Nardone）等人創(chuàng)立堡壘投資集團(tuán)（Fortress Investment Group LLC），以私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)起步，其私募股權(quán)基金凈內(nèi)部收益率自1999年至2006年達(dá)到39.7%。同時(shí)，堡壘投資集團(tuán)快速向信貸、對(duì)沖基金、房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域拓展。2007年2月，堡壘投資集團(tuán)在美國(guó)另類資產(chǎn)管理公司中率先上市，募集資金6.4億美元。
作為美國(guó)首家上市另類資產(chǎn)管理公司，堡壘投資集團(tuán)在內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和對(duì)外信息披露等方面均嚴(yán)格遵守美國(guó)上市公司標(biāo)準(zhǔn)，例如召開(kāi)年度股東大會(huì)，董事會(huì)獨(dú)立董事人數(shù)超過(guò)半數(shù)，設(shè)立薪酬委員會(huì)以及完全由獨(dú)立董事組成的提名委員會(huì)等。
堡壘投資集團(tuán)并非全球首家上市另類資產(chǎn)管理公司，但其上市卻是全球另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)實(shí)力最強(qiáng)的美國(guó)市場(chǎng)的首發(fā)之舉。堡壘投資集團(tuán)上市之后，黑石集團(tuán)、奧氏資本隨即在當(dāng)年上市。黑石集團(tuán)在吸收堡壘投資集團(tuán)上市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化了上市公司管控模式，創(chuàng)始人股東間接持有上市公司超過(guò)半數(shù)的投票權(quán)，以保持管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定，更契合股權(quán)投資的行業(yè)特點(diǎn)。上市成為國(guó)際另類資產(chǎn)管理公司的戰(zhàn)略選擇。
旗下六只基金自2002年起先后上市。公開(kāi)上市基金達(dá)到六只，與堅(jiān)持逆向投資和不良資產(chǎn)投資的阿波羅全球管理公司基金數(shù)量規(guī)模相當(dāng)，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到集團(tuán)資產(chǎn)管理規(guī)模的五分之一，是堡壘投資集團(tuán)的一大特點(diǎn)。堡壘投資集團(tuán)通過(guò)旗下基金上市和集團(tuán)上市的分層上市模式獲得持久資本來(lái)源，為進(jìn)行價(jià)值投資和合理的資產(chǎn)配置奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，對(duì)堡壘投資集團(tuán)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義。
靈活的投資策略
堡壘投資集團(tuán)起步于私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)，通過(guò)有機(jī)增長(zhǎng)和戰(zhàn)略收購(gòu)發(fā)展成為集另類投資和傳統(tǒng)資產(chǎn)管理于一體、高度多元化的全球領(lǐng)先投資管理公司，擁有私募股權(quán)、信貸、流動(dòng)性對(duì)沖基金投資和傳統(tǒng)資產(chǎn)管理四大業(yè)務(wù)，通過(guò)靈活的投資策略實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)與另類、債權(quán)與股權(quán)、短投與長(zhǎng)投、持有與對(duì)沖相結(jié)合全球化配置資產(chǎn)，為構(gòu)建多層次、多元化收入Y構(gòu)和可持續(xù)盈利模式奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
四大業(yè)務(wù)板塊，多元化配置資產(chǎn)。堡壘投資集團(tuán)擁有涵蓋傳統(tǒng)資產(chǎn)管理與另類資產(chǎn)管理的四大業(yè)務(wù)板塊，即私募股權(quán)、信貸、流動(dòng)性對(duì)沖基金投資和傳統(tǒng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，在全球范圍內(nèi)服務(wù)于1500多家機(jī)構(gòu)投資者及私人客戶，投資區(qū)域遍及全球。截至2016年9月底，其資產(chǎn)管理規(guī)模701億美元。
從2016年9月底堡壘投資集團(tuán)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，一是傳統(tǒng)資產(chǎn)管理與另類資產(chǎn)管理規(guī)模各占半壁江山，占比分別為52%、48%；二是另類投資實(shí)現(xiàn)在全球范圍內(nèi)多元化配置資產(chǎn)；三是信貸是堡壘投資集團(tuán)最大的另類投資板塊，占另類管理資產(chǎn)規(guī)模的50%；四是問(wèn)題資產(chǎn)和問(wèn)題企業(yè)困境投資在私募股權(quán)、信貸、公開(kāi)上市基金投資都占相當(dāng)大比重，而且實(shí)現(xiàn)了在全球進(jìn)行投資和配置資產(chǎn)；五是設(shè)立基金系列的類型多元化，在投資領(lǐng)域及行業(yè)、資產(chǎn)類別、投資區(qū)域等方面都有明確的投資策略，各個(gè)基金在專業(yè)化、特色化基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了多元化運(yùn)作，同時(shí)各業(yè)務(wù)板塊根據(jù)需要進(jìn)行聯(lián)合投資。
以私募股權(quán)業(yè)務(wù)起步，投資策略以控制型投資為主。堡壘投資集團(tuán)的私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)在公司成立當(dāng)年創(chuàng)辦。自1999年發(fā)起第一只私募股權(quán)投資基金堡壘投資基金I號(hào)起，堡壘投資集團(tuán)已設(shè)立19只私募股權(quán)投資基金，為全球最大的養(yǎng)老基金、大學(xué)捐贈(zèng)基金和基金會(huì)等機(jī)構(gòu)投資者投資了近230億美元的股權(quán)資金。截至2016年9月底，堡壘投資集團(tuán)私募股權(quán)管理資產(chǎn)規(guī)模71億美元，與六只上市的私募股權(quán)基金管理資產(chǎn)加總后的規(guī)模為139億美元。
堡壘投資集團(tuán)私募股權(quán)投資策略以價(jià)值為導(dǎo)向，重在對(duì)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的有資產(chǎn)支持的業(yè)務(wù)進(jìn)行控制型投資，主要投資區(qū)域?yàn)楸泵篮臀鳉W。投資核心行業(yè)為金融服務(wù)業(yè)以及交通運(yùn)輸與基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等資本密集型產(chǎn)業(yè)，采取積極主動(dòng)的策略進(jìn)行投后管理。
注重資產(chǎn)的支撐和掌控，對(duì)有現(xiàn)金流支持的資產(chǎn)及業(yè)務(wù)進(jìn)行控制型投資。在堡壘投資集團(tuán)看來(lái)，實(shí)施基于資產(chǎn)、控制資產(chǎn)的投資策略，資產(chǎn)就是一個(gè)平臺(tái)，不僅有利于進(jìn)行融資，也有利于選擇更多的退出渠道?；谫Y產(chǎn)、對(duì)擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資還能夠把握有利的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，避免短期的經(jīng)濟(jì)事件的沖擊。即使在高度動(dòng)蕩的估值環(huán)境中，堡壘投資集團(tuán)掌控有形的抵押品和多元化的現(xiàn)金流是其進(jìn)行價(jià)值投資、實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。
進(jìn)行價(jià)值導(dǎo)向型投資，擅長(zhǎng)問(wèn)題資產(chǎn)和問(wèn)題企業(yè)困境投資和復(fù)雜易結(jié)構(gòu)創(chuàng)造價(jià)值。堡壘投資集團(tuán)是價(jià)值導(dǎo)向型投資者，能夠發(fā)現(xiàn)被其他投資機(jī)構(gòu)忽略的投資機(jī)會(huì)，包括遭受資本市場(chǎng)錯(cuò)配、財(cái)務(wù)困境、復(fù)雜或負(fù)面的市場(chǎng)情緒影響的公司，進(jìn)而尋求以具有吸引力的估值進(jìn)行困境投資，創(chuàng)造獨(dú)特的價(jià)值投資機(jī)會(huì)。堡壘投資集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)是，許多成功的投資是在困境中或者是不斷變化中的環(huán)境中實(shí)現(xiàn)的，特別是資本市場(chǎng)的危機(jī)會(huì)導(dǎo)致資本密集型企業(yè)的資金短缺，這對(duì)于整個(gè)企業(yè)的收購(gòu)以及對(duì)原有投資組合公司的機(jī)會(huì)性追加投資來(lái)說(shuō)，都是很好的投資機(jī)會(huì)。
采取積極的策略強(qiáng)化投后管理提升價(jià)值。堡壘投資集團(tuán)私募股權(quán)業(yè)務(wù)擁有超過(guò)60名投資專業(yè)人員組成的團(tuán)隊(duì)與企業(yè)管理層一同解決投資組合公司運(yùn)營(yíng)、資本配置和戰(zhàn)略發(fā)展等問(wèn)題，并建立了企業(yè)運(yùn)營(yíng)支持團(tuán)隊(duì)，致力于與所投資公司管理層一起，通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表重組、改善運(yùn)營(yíng)和實(shí)施戰(zhàn)略管理等措施創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)有機(jī)增長(zhǎng)，并通過(guò)并購(gòu)尤其是產(chǎn)業(yè)整合實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。
注重后續(xù)追加投資。注重通過(guò)后續(xù)投資推動(dòng)投資組合公司的發(fā)展，即使在完成構(gòu)建或完成重構(gòu)投資組合公司的日常管理之后，私募股權(quán)基金團(tuán)隊(duì)仍保持深度介入該企業(yè)的重大資本和投資決策，積極尋求追加投資機(jī)會(huì)。同時(shí)，擁有豐富的公開(kāi)市場(chǎng)和私人資本市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)橥顿Y組合公司募集低成本發(fā)展資金。
另外，堡壘投資集團(tuán)六只私募股權(quán)基金實(shí)現(xiàn)上市，上市基金數(shù)量和資產(chǎn)管理規(guī)模不斷擴(kuò)張，有特定投資行業(yè)和策略。堡壘投資集團(tuán)上市基金運(yùn)作有三大特點(diǎn)：一是每只基金具有特定投資行業(yè)。二是近年通過(guò)有機(jī)增長(zhǎng)和戰(zhàn)略收購(gòu)，上市基金資產(chǎn)管理規(guī)模增長(zhǎng)迅速。截至2016年9月底，堡壘投資集團(tuán)上市基金資產(chǎn)管理規(guī)模68億美元，占集團(tuán)另類資產(chǎn)管理規(guī)模的20%，而這一比例在2012年僅為11%。三是投資行業(yè)重點(diǎn)為房地產(chǎn)、不良資產(chǎn)、傳媒以及交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施，并在各自投資領(lǐng)域樹(shù)立了專業(yè)品牌。其中一只基金專注于意大利不良資產(chǎn)投資，三只基金進(jìn)行一系列房地產(chǎn)相關(guān)投資。持續(xù)的資金來(lái)源為上市基金把握投資機(jī)會(huì)、為投資者提供超額回報(bào)奠定了基礎(chǔ)。
信貸業(yè)務(wù)為重點(diǎn)，困境投資為專長(zhǎng)
堡壘投資集團(tuán)信貸業(yè)務(wù)始于2002年。截至2016年9月底，堡壘投資集團(tuán)信貸業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到183億美元，成為其最大的另類投資板塊。另類信貸業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)擁有跨越全球數(shù)個(gè)信貸周期和經(jīng)濟(jì)周期的經(jīng)驗(yàn)，包括美國(guó)儲(chǔ)貸危機(jī)中重組信托公司（RTC）對(duì)不良資產(chǎn)處置重組以及亞洲金融危機(jī)不良資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)，擁有管理具有運(yùn)營(yíng)復(fù)雜性資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)和專長(zhǎng)，擁有長(zhǎng)期優(yōu)異的投資業(yè)績(jī)，在全球開(kāi)展對(duì)問(wèn)題資產(chǎn)、問(wèn)題企業(yè)困境投資。
堡壘投資集團(tuán)信貸基金特色
一是設(shè)立基金類型多元化。堡壘投資集團(tuán)設(shè)立的信貸基金系列分為信貸私募基金和信貸對(duì)沖基金兩大類，并在投資領(lǐng)域、行業(yè)和資產(chǎn)類型、投資區(qū)域、投資策略以及投資期限等方面實(shí)現(xiàn)了多元化。
截至2016年9月底，信貸私募基金資產(chǎn)管理規(guī)模為95億美元，占信貸管理資產(chǎn)規(guī)模的52%。信貸私募基金包括：第一，專注于對(duì)困境資產(chǎn)和低估資產(chǎn)進(jìn)行投資的信貸機(jī)會(huì)基金系列；第二，專注于對(duì)當(dāng)期現(xiàn)金流有限但具有長(zhǎng)期投資價(jià)值的被低估資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值基金系列；第三，在房地產(chǎn)、資本資產(chǎn)、自然資源和知識(shí)產(chǎn)權(quán)四大投資領(lǐng)域?qū)τ行魏蜔o(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行投資的房地產(chǎn)基金系列以及亞洲基金系列，其中包括日本房地產(chǎn)基金系列、一只主要以亞洲投資者為投資者的全球機(jī)會(huì)基金；第四，房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金系列。另外還包括投資范圍較為狹窄的行業(yè)專業(yè)基金系列。
信貸對(duì)沖基金資產(chǎn)管理規(guī)模至2016年9月底為87億美元，占信貸資產(chǎn)管理規(guī)模的48%。其中吊橋特殊機(jī)遇基金是堡壘投資集團(tuán)第一只信貸基金，截至2016年9月底資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到47億美元，占信貸對(duì)沖基金資產(chǎn)管理規(guī)模的54%，是堡壘投資集團(tuán)信貸對(duì)沖基金的核心業(yè)務(wù)。
二是以問(wèn)題資產(chǎn)和問(wèn)題企業(yè)困境投資及房地產(chǎn)信貸為主要投資領(lǐng)域。七大信貸基金系列全部專注于問(wèn)題資產(chǎn)和問(wèn)題企業(yè)困境投資。房地產(chǎn)信貸占信貸業(yè)務(wù)的三分之一。多只信貸基金系列在房地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域開(kāi)展業(yè)務(wù)。
三是開(kāi)展企業(yè)信貸融資服務(wù)。吊橋特殊機(jī)遇基金旗下設(shè)立了一家融資公司，定位于開(kāi)展機(jī)會(huì)性信貸業(yè)務(wù)，為缺乏資金的企業(yè)提供流動(dòng)性支持。
四是除了發(fā)起設(shè)立信貸基金，還與其他機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)，增加信貸資產(chǎn)管理規(guī)模。2015年7月，通過(guò)與專注于全球困境投資和特殊機(jī)遇投資的另類資產(chǎn)管理公司Mount Kellett Capital Management LP 建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，堡壘投資集團(tuán)成為該機(jī)構(gòu)基金的共同管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步拓展了信貸業(yè)務(wù)。
堡壘投資集團(tuán)信貸基金投資策略
資a支持證券和住宅資產(chǎn)。注重分析借款人和各項(xiàng)資產(chǎn)的抵押物，注重內(nèi)在價(jià)值分析，強(qiáng)化資產(chǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，最大化貸款和證券頭寸價(jià)值。
企業(yè)和資產(chǎn)支持貸款。一是與私募股權(quán)投資團(tuán)隊(duì)協(xié)同進(jìn)行聯(lián)合投資。二是主要面向中間市場(chǎng)公司，涉及行業(yè)和資產(chǎn)類別廣泛。三是采取靈活的交易結(jié)構(gòu)和靈活的定價(jià)策略，橫跨資本結(jié)構(gòu)開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)，包括優(yōu)先貸款、第二留置權(quán)和夾層貸款等。四是采用動(dòng)態(tài)的多維度方法判斷現(xiàn)金流和企業(yè)價(jià)值，以及有形和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，并將這種分析方法應(yīng)用于收購(gòu)、再融資、企業(yè)發(fā)展、企業(yè)救助和不良資產(chǎn)困境投資等諸多領(lǐng)域。
公司證券。一是專注于公開(kāi)交易證券事件驅(qū)動(dòng)型特殊投資機(jī)會(huì)，橫跨資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行投資。二是通常專注于“不時(shí)髦”的行業(yè)，并認(rèn)為困境證券和交易承壓證券往往存在巨大的升值空間。三是注重深度的行業(yè)和企業(yè)研究，并作為判斷內(nèi)在價(jià)值、現(xiàn)金流潛力和最終回收率的依據(jù)。
資產(chǎn)組合收購(gòu)。從政府機(jī)構(gòu)、銀行和其他金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)正常和不良貸款及資產(chǎn)，涉及行業(yè)廣泛。活躍于缺乏流動(dòng)性資產(chǎn)組合的收購(gòu)領(lǐng)域，并擁有快速大規(guī)模交易的能力。
房地產(chǎn)貸款和股權(quán)投資。長(zhǎng)期專注于對(duì)不良房地產(chǎn)貸款的收購(gòu)、特殊機(jī)遇股權(quán)投資和資本重組、機(jī)會(huì)性信貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信托投資基金債務(wù)收購(gòu)和商業(yè)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品。該團(tuán)隊(duì)擁有長(zhǎng)期的困境投資和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，建立了一整套高度集成的貸款發(fā)放、收購(gòu)以及風(fēng)險(xiǎn)管理基礎(chǔ)設(shè)施。房地產(chǎn)信貸已占信貸業(yè)務(wù)的三分之一。
可持續(xù)的盈利模式
另類投資是堡壘投資集團(tuán)主要收入來(lái)源，其中信貸業(yè)務(wù)是重要收入來(lái)源。占另類資產(chǎn)管理規(guī)模50%、占集團(tuán)管理資產(chǎn)規(guī)模25%的另類信貸業(yè)務(wù)在集團(tuán)營(yíng)收中占據(jù)了半壁江山。
通過(guò)有機(jī)增長(zhǎng)和外部收購(gòu)形成多元化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，奠定多層次、可持續(xù)盈利模式基礎(chǔ)。堡壘投資集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊和資產(chǎn)配置版圖是其在近20年發(fā)展歷程中，根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，通過(guò)有機(jī)增長(zhǎng)和外部并購(gòu)不斷發(fā)展的結(jié)果。從私募股權(quán)投資起步，堡壘投資集團(tuán)不斷向另類投資其他領(lǐng)域和傳統(tǒng)資產(chǎn)管理領(lǐng)域拓展，實(shí)現(xiàn)了全球范圍內(nèi)資產(chǎn)多元化配置。不斷增加的持久資本來(lái)源、不斷增長(zhǎng)的資產(chǎn)管理規(guī)模和不斷擴(kuò)充優(yōu)化的多元化業(yè)務(wù)格局使其充分利用和把握經(jīng)濟(jì)周期中各個(gè)階段的機(jī)會(huì)，為收入的穩(wěn)定性和盈利的可持續(xù)性奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
在私募股權(quán)投資基礎(chǔ)上拓展對(duì)沖基金、房地產(chǎn)和信貸業(yè)務(wù)。私募股權(quán)基金一般要求基金投資者在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的投入，期間不允許贖回，是相對(duì)缺乏流動(dòng)性的投資。對(duì)沖基金允許投資者定期贖回，是相對(duì)短期的具有較強(qiáng)流動(dòng)性的投資。在私募股權(quán)投資基礎(chǔ)上拓展信貸和對(duì)沖基金等業(yè)務(wù)，能夠在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和收入實(shí)現(xiàn)方面起到互補(bǔ)作用，為投資者帶來(lái)更高的確定性回報(bào)。
全球金融危機(jī)期間把握機(jī)會(huì)增加信貸私募基金系列。堡壘投資集團(tuán)另類信貸始于2002年吊橋特殊機(jī)遇基金的設(shè)立。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)之后，堡壘投資集團(tuán)意識(shí)到要把握巨大的信貸業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，需要與信貸對(duì)沖基金形成互補(bǔ)的長(zhǎng)期持有的信貸股權(quán)投資策略，于是開(kāi)始設(shè)立一系列專業(yè)化的私募風(fēng)格信貸基金，拓展了另類信貸業(yè)務(wù)，優(yōu)化了資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。
全球金融危機(jī)中為增強(qiáng)收益穩(wěn)定性增加傳統(tǒng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。全球金融危機(jī)凸現(xiàn)收益穩(wěn)定的重要性。堡壘投資集團(tuán)對(duì)沖基金和私募股權(quán)投資組合業(yè)績(jī)?cè)诮鹑谖C(jī)期間受到?jīng)_擊。金融危機(jī)也使得募集資本變得艱難，與阿波羅、黑石、凱雷等大型另類資產(chǎn)管理公司一樣，堡壘投資集團(tuán)尋求通過(guò)戰(zhàn)略收購(gòu)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)的更加多元化。2010年4月，堡壘投資集團(tuán)收購(gòu)擁有115億美元資產(chǎn)管理規(guī)模的債券投資機(jī)構(gòu)Logan Circle Partners，進(jìn)入傳統(tǒng)固定收益資產(chǎn)管理領(lǐng)域，在增加資產(chǎn)管理規(guī)模的同時(shí)減少了收入波動(dòng)性。
擁有五大核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成價(jià)值創(chuàng)造要素。堡壘投資集團(tuán)在近20年的發(fā)展歷程中，不斷積累問(wèn)題資產(chǎn)和問(wèn)題企業(yè)困境投資核心專長(zhǎng)，擁有五大核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是其實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造的成功要素。
一是基于資產(chǎn)和掌控資產(chǎn)的能力使其在發(fā)現(xiàn)和識(shí)別獨(dú)特投資機(jī)會(huì)、實(shí)施積極管理策略進(jìn)行控制性投資方面具有了獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。二是在金融、房地產(chǎn)、傳媒與通訊、能源、交通運(yùn)輸與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了深厚的行業(yè)知識(shí)。三是豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和專門的企業(yè)運(yùn)營(yíng)支持團(tuán)隊(duì)，通過(guò)協(xié)助企業(yè)發(fā)展來(lái)加強(qiáng)資產(chǎn)組合公司管理。四是公司并購(gòu)領(lǐng)域的專長(zhǎng)，并通過(guò)與被收購(gòu)企業(yè)董事會(huì)、管理層和各個(gè)利益相關(guān)者一起決策，確定最優(yōu)結(jié)構(gòu)并執(zhí)行投資。五是豐富的資本市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。擁有通過(guò)債務(wù)和股權(quán)資本市場(chǎng)為投資組合公司進(jìn)行低成本、低風(fēng)險(xiǎn)融資的渠道和經(jīng)驗(yàn)，使其能夠在橫跨資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行投資方面占得先機(jī)，也為投資組合公司的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及后續(xù)投資提供市場(chǎng)和資金保障。
不斷優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多層次、可持續(xù)盈利模式。收入來(lái)源于資產(chǎn)管理費(fèi)和投資激勵(lì)收入，另類投資是主要收入來(lái)源。堡壘投資集團(tuán)管理費(fèi)收入占比高于激勵(lì)收入，2012～2015年占比都在50%以上。另類投資在營(yíng)收中占據(jù)絕大比重，2012～2015年占比都在95%以上。激勵(lì)收入幾乎全部來(lái)自另類投資。傳統(tǒng)資產(chǎn)管理規(guī)模占比大，管理費(fèi)率為0.2%，營(yíng)收占比小，但對(duì)經(jīng)濟(jì)周期各個(gè)階段收入的穩(wěn)定性具有重要作用。
另類信貸是集團(tuán)營(yíng)收重要來(lái)源，25%管理資產(chǎn)規(guī)模的信貸業(yè)務(wù)在營(yíng)收中占據(jù)半壁江山。信貸作為堡壘投資集團(tuán)最大的另類投資板塊，在集團(tuán)營(yíng)收中占比最高，相對(duì)于2012～2015年25%、22%、19%、26%占比的資產(chǎn)管理規(guī)模，另類信貸業(yè)務(wù)營(yíng)收占比卻達(dá)到53%、49%、60%和57%。隨著信貸私募基金業(yè)務(wù)的拓展，信貸私募基金收入營(yíng)收占比逐年上升，信貸對(duì)沖基金收入營(yíng)收占比呈逐步下降趨勢(shì)。
啟示與借鑒
分層上市為價(jià)值投資和可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。上市是另類資產(chǎn)管理公司發(fā)展歷程中的一項(xiàng)重要突破，成為另類資產(chǎn)管理公司實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要手段。堡壘投資集團(tuán)分層上市模式為其跨越經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行價(jià)值投資奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。分層上市模式提供了持久資本來(lái)源，尤其是能夠在危機(jī)時(shí)期及時(shí)把握問(wèn)題資產(chǎn)和問(wèn)題企業(yè)投資機(jī)會(huì)以及新業(yè)務(wù)拓展機(jī)會(huì)。從國(guó)際另類資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，上市成為國(guó)際另類資產(chǎn)管理公司實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。
多元化和專業(yè)化相結(jié)合實(shí)現(xiàn)集團(tuán)協(xié)同聯(lián)動(dòng)。堡壘投資集團(tuán)通過(guò)有機(jī)增長(zhǎng)和戰(zhàn)略收購(gòu)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)和另類資產(chǎn)的全球化配置，不僅有助于抵御經(jīng)濟(jì)周期的影響，而且能夠及時(shí)把握經(jīng)濟(jì)周期各個(gè)階段在全球各個(gè)區(qū)域的投資機(jī)會(huì)，在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了收入來(lái)源的多元化。同時(shí)，堡壘投資集團(tuán)旗下基金進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作，每只基金系列投資特定行業(yè)，具有明確的投資區(qū)域、投資期限和投資策略，在不良資產(chǎn)、房地產(chǎn)、信貸業(yè)務(wù)等領(lǐng)域樹(shù)立了專業(yè)品牌。各個(gè)基金的專業(yè)化保證了堡壘投資集團(tuán)多元化的運(yùn)作，各業(yè)務(wù)板塊根據(jù)需要進(jìn)行聯(lián)合投資，集團(tuán)跨基金、跨業(yè)務(wù)條線協(xié)同運(yùn)作。同時(shí)，現(xiàn)了傳統(tǒng)與另類、債權(quán)與股權(quán)、短投與長(zhǎng)投、對(duì)沖與持有相結(jié)合全球化配置資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)的多層次、多元化。
（作者單位：中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司）
金融市場(chǎng)月度資訊
比特幣突破1000美元關(guān)口，雙重?fù)?dān)憂刺激買家購(gòu)入
1月2日凌晨，國(guó)內(nèi)比特幣價(jià)格最高飆漲至7218元，逼近歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)買家是比特幣上漲的最重要的推手，對(duì)于人民幣貶值和對(duì)資本管制的雙重?fù)?dān)憂，都是刺激中國(guó)買家大幅購(gòu)入比特幣避險(xiǎn)的原因。
余額寶規(guī)模再破8000億元，7日年化收益率突破3%
1月3日，據(jù)證券日?qǐng)?bào)消息，天弘余額寶的管理人天弘基金，2016年以8449.67億元的管理規(guī)模，穩(wěn)坐公募基金管理人規(guī)模榜首位，較2015年規(guī)模增長(zhǎng)了25.38%。此外，天弘余額寶的收益率也再度“破3”。
離岸人民幣維持高位震蕩，對(duì)美元至今已連破18關(guān)口
1月5日，外匯交易中心數(shù)據(jù)顯示，在岸人民幣對(duì)美元官方收盤價(jià)報(bào)6.8817，較上一交易日官方收盤價(jià)大幅升值668點(diǎn)，創(chuàng)近11個(gè)月最大單日漲幅，較上一交易日夜盤收盤大漲489點(diǎn)。
央行公開(kāi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向單日凈投放，保持流動(dòng)性基本穩(wěn)定
1月9日，央行開(kāi)展了100億元7天逆回購(gòu)和1000億元28天逆回購(gòu)，中標(biāo)利率分別持平于2.25%和2.55%。公開(kāi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向單日凈投放資金700億元，結(jié)束了此前連續(xù)4個(gè)交易日的凈回籠態(tài)勢(shì)。
2017年首例公募基金清盤，基金清盤或現(xiàn)常態(tài)化趨勢(shì)
1月10日，華安中證細(xì)分地產(chǎn)ETF公告，將于1月13日終止上市，成為今年以來(lái)首例正式清盤的公募基金。而從2014年至今，已經(jīng)先后有53只基金終止合同，告別公募基金舞臺(tái)。
國(guó)貿(mào)期貨違規(guī)涉場(chǎng)外配資，廈門國(guó)貿(mào)資管被暫停備案
1月19日，基金業(yè)協(xié)會(huì)官方微信的消息顯示，國(guó)貿(mào)期貨有限公司涉嫌場(chǎng)外配資，此外，國(guó)貿(mào)期貨違反資產(chǎn)管理合同的約定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，擬暫停受理國(guó)貿(mào)資管資產(chǎn)管理計(jì)劃備案，暫停期限6個(gè)月。
2016年市場(chǎng)減持3600億，專家建議考慮市場(chǎng)承接度
1月19日，上海股份制與證券研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)曹俊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱，監(jiān)管層相關(guān)政策措施應(yīng)考慮解禁的存量股權(quán)流通規(guī)模和IPO增量投放市場(chǎng)的接受度，通盤考慮市場(chǎng)承接的總資金能力。
房地產(chǎn)私募基金金融房地產(chǎn)
一、房地產(chǎn)私募基金的定義及發(fā)展歷程
定義：房地產(chǎn)私募基金是指專門從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、并購(gòu)、管理、經(jīng)營(yíng)和銷售以獲取收益的專業(yè)化基金。
發(fā)展歷程：房地產(chǎn)私募基金最早出現(xiàn)于20世紀(jì)70年代末的美國(guó)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上剩余資金充足，融資成本較低，對(duì)房地產(chǎn)私募基金的需求量并不大，缺乏投資機(jī)會(huì)使房地產(chǎn)私募基金一直沒(méi)有獲得較大的發(fā)展。直到80年代末，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量由于無(wú)法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)項(xiàng)目。造成此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根本原因主要有兩點(diǎn)：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購(gòu)買房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策，增加了人們購(gòu)買房地產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)銷量急速下降，成交價(jià)格有很大程度的下跌。同時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了非常多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫折價(jià)出售，美林和高盛等著名投資機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確的把握住了這個(gè)難得的機(jī)會(huì)，開(kāi)始募集房地產(chǎn)私募基金“抄底”市場(chǎng)。至此，以機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)私募基金為標(biāo)志的新興投資領(lǐng)域登上了歷史舞臺(tái)，并最終成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)繁榮局面的一支重要力量。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)私募基金已不再局限于收購(gòu)那些處于困境之中的資產(chǎn)，其業(yè)務(wù)逐步拓展至房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)債權(quán)等領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)私募基金比較傾向于做長(zhǎng)期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權(quán)投資的形式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目。在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，這種運(yùn)營(yíng)模式能夠滿足很多房地產(chǎn)商的融資需求、降低房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金使用效率。
二、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)
優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金相對(duì)而言是更專業(yè)的房地產(chǎn)投資人，房地產(chǎn)私募基金可根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，充分發(fā)揮投資管理方面的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)把控上更具有優(yōu)勢(shì)。并且，多數(shù)運(yùn)作成熟的房地產(chǎn)私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過(guò)“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)私募基金具有流動(dòng)性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的特點(diǎn)。具體而言，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)主要在于以下幾點(diǎn)：
1.股權(quán)投資：與在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買上市公司股票的公募基金不同，房地產(chǎn)私募基金傾向于直接收購(gòu)所投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)。這種股權(quán)投資使投資人能夠在很大程度上對(duì)所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行控制，從而更好的保證其權(quán)益并實(shí)現(xiàn)其投資策略。
2.創(chuàng)造價(jià)值：房地產(chǎn)私募基金管理人通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的重新包裝，在運(yùn)營(yíng)管理層面為房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值，如對(duì)所投資的房產(chǎn)進(jìn)行翻修、對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行財(cái)務(wù)整頓，從而提升資產(chǎn)價(jià)值，再以高于收購(gòu)價(jià)的價(jià)格出售，實(shí)現(xiàn)盈利退出。
3.利益重組：房地產(chǎn)私募基金可以將不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目重新包裝打包銷售，也可將某一項(xiàng)目按比例分拆銷售、對(duì)外融資或出租。與無(wú)形資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產(chǎn)可能比原先的價(jià)值有所提高。
4.貸款優(yōu)惠：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目通常具有可以預(yù)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)私募基金比杠桿收購(gòu)等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優(yōu)惠，從而降低了融資成本。
5.退出靈活：房地產(chǎn)私募基金可在所投房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓給其他投資者，甚至可以通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金的形式打包上市退出。
6.分散風(fēng)險(xiǎn)：投資房地產(chǎn)私募基金可以豐富機(jī)構(gòu)投資人的投資策略組合。房地產(chǎn)私募基金與證券和債券投資相對(duì)較低的關(guān)聯(lián)性使其能夠分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)私募基金的分類
根據(jù)發(fā)起機(jī)構(gòu)的不同，目前中國(guó)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)私募基金主要分為三類：
1. 互質(zhì)的獨(dú)立基金管理人，例如中城聯(lián)盟投資基金、盛世神州房地產(chǎn)基金等；
2. 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，例如信?；?、華潤(rùn)地產(chǎn)基金、復(fù)地投資基金、中海地產(chǎn)基金及金地穩(wěn)盛基金等；房地產(chǎn)基金管理人往往具有知名開(kāi)發(fā)商背景，在房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資源和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，比較容易獲得有限合伙人LP的認(rèn)可。但也可能存在以下問(wèn)題：具有開(kāi)發(fā)商背景的基金管理人是否可以保持其獨(dú)立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開(kāi)發(fā)商自己的利益，成為開(kāi)發(fā)商的變相融資平臺(tái)。
3.由金融投資機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立的戰(zhàn)略型投資基金，例如鼎暉房地產(chǎn)基金、弘毅房地產(chǎn)基金及黑石中國(guó)基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國(guó)際投行在國(guó)內(nèi)均有參與設(shè)立此類基金。
根據(jù)投資方式的不同，又可分為以下三類：
1.權(quán)益型基金。一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入主要來(lái)源是房地產(chǎn)項(xiàng)目直接產(chǎn)生的租金收入或出售的增值收益，權(quán)益型投資往往直接參與到項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，收益主要取決于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況。
2.抵押型基金。一般是通過(guò)委托貸款等形式借錢給開(kāi)發(fā)商以賺取固定收益，收益來(lái)源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項(xiàng)目實(shí)際收益關(guān)系不大。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金大部分以抵押型投資為主。
3.混合型基金。是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種模式，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點(diǎn)，在收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后，同時(shí)向項(xiàng)目公司提供房地產(chǎn)貸款。理論上來(lái)講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會(huì)的同時(shí)，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過(guò)由于比例難以劃分和風(fēng)險(xiǎn)難以分割，所以實(shí)踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。
四、房地產(chǎn)私募基金在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)是最受私募股權(quán)基金青睞的行業(yè)之一，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資在傳統(tǒng)行業(yè)的私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是在公開(kāi)市場(chǎng)還是非公開(kāi)市場(chǎng)都具有不錯(cuò)的流動(dòng)性。發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進(jìn)中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展。近年來(lái)，由于持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產(chǎn)私募基金帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇，在中國(guó)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)。根據(jù)清科研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量繼續(xù)保持了2012年以來(lái)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，同比增幅超過(guò)40.0%，總量達(dá)到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長(zhǎng)了79.1%，募資總額達(dá)到106.67億美元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)幾乎占據(jù)了全部的投資案例，共發(fā)生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。
目前，房地產(chǎn)私募基金在中國(guó)主要有以下幾種類型的投資：
1.開(kāi)發(fā)型投資。對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值。
2.風(fēng)險(xiǎn)投資型投資。運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值。
3.收租型投資。長(zhǎng)期持有寫字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產(chǎn)私募基金已涉足住宅、購(gòu)物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。
4.抵押資產(chǎn)型投資。投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。
5.不良資產(chǎn)處置型投資。投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。
6.其他投資：不少小的房地產(chǎn)私募基金實(shí)際是以“過(guò)橋貸款”為主營(yíng)業(yè)務(wù)，快進(jìn)快出，賺取利差。
參考文獻(xiàn)：
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近日，走在大連市街頭的行人們不免會(huì)向一群中東人士側(cè)目，他們不是別人，正是來(lái)自科威特投資局的投資精英。
作為歷史最悠久的財(cái)富基金，科威特投資局握有2646億美元巨資。中國(guó)一直是科威特投資局對(duì)亞洲興趣的主要受益者，他們此行的目的是考察大連等二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
中國(guó)財(cái)富基金中國(guó)投資公司副總經(jīng)理王建熙告訴記者：“中國(guó)在對(duì)待國(guó)外財(cái)富基金或者國(guó)外資本的態(tài)度上是很開(kāi)明的。”他肯定，對(duì)外資投資中國(guó)原則一致，中國(guó)不會(huì)特別針對(duì)國(guó)外財(cái)富基金投資。
棄美投中
談到投資中國(guó)，什邁里沒(méi)有諱言，大膽地提到有興趣“中國(guó)的所有投資領(lǐng)域”。他表示關(guān)注“所有領(lǐng)域，我們并沒(méi)有特別關(guān)注某個(gè)領(lǐng)域……所有的領(lǐng)域都是開(kāi)放的”。
在中國(guó)金融圈里，科威特投資局并不是富有而神秘的代名詞。他不僅是工行大量股權(quán)的持有者，現(xiàn)在還握有已進(jìn)入上市到及時(shí)的恒大地產(chǎn)的原始股票。其中，科威特投資局投資1.46億美元(約11.3億港元)，占公司權(quán)益3.8%。
科威特投資局在國(guó)際市場(chǎng)上，也屢屢與中資機(jī)構(gòu)交手。去年12月份，中司、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行明確放棄拯救次貸危機(jī)中的美國(guó)花旗銀行后，科威特投資局適時(shí)出現(xiàn)，30億美元投資入股，補(bǔ)上了花旗當(dāng)時(shí)的次貸窟窿。又在今年3月全球最大信用卡公司VISA上市時(shí)，和中司公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，勢(shì)均力敵。這場(chǎng)VISA IPO成為了今年最大IPO。
盡管如此，但中國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間并未成為其投資重點(diǎn)，他們更多地將資金投入美國(guó)和歐洲市場(chǎng)。日本作為當(dāng)時(shí)全球正在迅速成長(zhǎng)的市場(chǎng)，也吸引了一部分中東投資。去年底，科威特投資局也已決定，將其管理的超過(guò)2000億美元的基金更多投資于亞洲資產(chǎn)。
什邁里坦陳，過(guò)去科威特投資局把目光全部放在金融和投資領(lǐng)域，多數(shù)投資都流向了股市和債市。“現(xiàn)在我們考慮的領(lǐng)域更廣，可能會(huì)投資房地產(chǎn)。”
RCA數(shù)據(jù)顯示，在截至3月末的一年中，流入中國(guó)的資金達(dá)1020億美元，占發(fā)展中國(guó)家接受外資總額的近三分之二。RCA總經(jīng)理丹?法蘇洛(Dan Fasulo)的觀點(diǎn)是：投資者認(rèn)為新興經(jīng)濟(jì)體為資本增值提供了巨大的機(jī)會(huì)。
二線的典型
地產(chǎn)專家認(rèn)為，大連完全是以金融地域優(yōu)勢(shì)勝出，科威特投資局選擇大連是個(gè)典型，也是起點(diǎn)：大連是東北地區(qū)主要的外匯結(jié)算中心和惟一的外匯交易中心，外匯交易額、結(jié)算總額、國(guó)際收支總額均占遼寧省全省的三分之二以上。大連還在勾畫(huà)東北亞區(qū)域性金融中心，構(gòu)想用15年的時(shí)間,建設(shè)成為各類金融機(jī)構(gòu)云集、資金流量巨大、交易活躍的現(xiàn)代金融城，并輻射朝鮮、韓國(guó)、日本等國(guó)。
世邦魏理仕2008 年第二季《中國(guó)市場(chǎng)指數(shù)簡(jiǎn)介》點(diǎn)評(píng)，沈陽(yáng)、青島、杭州、寧波、南京、武漢、廈門、西安等二線城市，均有較強(qiáng)投資吸引力；投資偏好分析上，外資不一定去投資房地產(chǎn)公司的股票，更愿意投資一些項(xiàng)目；手法主要為直接購(gòu)買成熟物業(yè)，因?yàn)轳R上會(huì)有回報(bào)，不需太長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)時(shí)間。
久負(fù)盛名的美國(guó)凱雷集團(tuán)也是投資中國(guó)地產(chǎn)的愛(ài)好者，凱雷目前在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)10個(gè)。其上海代表處副總裁康明訓(xùn)看好二線城市的投資前景，認(rèn)為凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線城市的樓市，青島是首發(fā)站?！?/p>
外資涉入中國(guó)房地產(chǎn)的消息不絕于耳，但真實(shí)的統(tǒng)計(jì)情況是，流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金很大一部分來(lái)自國(guó)內(nèi)。
據(jù)估算，過(guò)去一年，在中國(guó)的房地產(chǎn)投資中，來(lái)自國(guó)內(nèi)的資金占了69%，外資占有10%。中資主流的最大原因是政策所限。
政策或松動(dòng)
自今年7月1日起，商務(wù)部發(fā)出《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務(wù)部下放至省級(jí)商務(wù)主管部門。這意味權(quán)力下放，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期著外資進(jìn)入接著就會(huì)放寬。
“中國(guó)在對(duì)待國(guó)外財(cái)富基金或者國(guó)外資本的態(tài)度上是很開(kāi)明的?！敝兴靖笨偨?jīng)理王建熙告訴記者，對(duì)外資投資中國(guó)原則一致，中國(guó)不會(huì)針對(duì)是國(guó)外財(cái)富基金投資加以嚴(yán)苛限制。
“外資進(jìn)入一些二線城市地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更容易，地方上總有一些彈性空間，審批相對(duì)要松一些，尤其是一些二線城市?！睒I(yè)內(nèi)人士議論紛紛，并預(yù)測(cè)，二線城市土地市場(chǎng)普遍不景氣，外資應(yīng)該更感興趣。
國(guó)內(nèi)對(duì)外資涉入房地產(chǎn)的輿論天平，也在發(fā)生轉(zhuǎn)向。被稱為“熱錢專家”的社科院世界政治與經(jīng)濟(jì)研究所博士張明總是語(yǔ)出驚人。他認(rèn)為，熱錢對(duì)房地產(chǎn)商的幫助并不是預(yù)期中的炒房，而是注入資金以解燃眉之急。
按張明的說(shuō)法，目前熱錢對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資方式，既包括直接的信貸方式，也包括項(xiàng)目持股合作開(kāi)發(fā)，還包括建立在回購(gòu)協(xié)議基礎(chǔ)上的假股權(quán)真?zhèn)绞?。外資投資策略的調(diào)整，被其理解為“在房地產(chǎn)調(diào)控和信貸緊縮的雙重打壓下，中國(guó)的中小房地產(chǎn)商正滑向虧損的深淵。在這個(gè)關(guān)頭，熱錢向開(kāi)發(fā)商們伸出了援助之手――當(dāng)然建立在高回報(bào)基礎(chǔ)上?！?/p>
嘉富誠(chéng)國(guó)際資本有限公司董事長(zhǎng)鄭錦橋也表達(dá)了類似看法：“資本市場(chǎng)雖然有很多給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一些新的融資渠道的平臺(tái)，但是也僅僅局限于有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于多數(shù)房企而言，企業(yè)的融資更多的可能要通過(guò)多元化和多渠道的方法去實(shí)現(xiàn)。而私募股權(quán)則是從非上市的資本市場(chǎng)融資的一種有效方法?！?/p>
■觀察：外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)熱情持續(xù)
“外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的熱情是持續(xù)的”，一位熟悉的“資本市場(chǎng)大鱷”新加坡財(cái)富基金向來(lái)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)興趣盎然。
近日，新加坡淡馬錫控股(Temasek Holdings)旗下的楓樹(shù)印-中基金(Mapletree India-China Fund)又在中國(guó)進(jìn)行一系列投資，包括在南方的廣東省投資一個(gè)3.2億美元的住宅和零售物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在北京投資一個(gè)1.21億美元的寫字樓項(xiàng)目。
取異曲同工之妙，科威特投資局尾隨而來(lái)，它已下手亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)――在土耳其最大城市伊斯坦布爾Cevahir購(gòu)物中心投資了7.5億美元。關(guān)注財(cái)富基金動(dòng)向的摩立特集團(tuán)8月出具了《風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：財(cái)富基金在全球經(jīng)濟(jì)中的行為》報(bào)告，以交易額計(jì)算，有46％的投資發(fā)生在金融服務(wù)行業(yè)（包括2007年～2008年美國(guó)次貸危機(jī)的影響），19％發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。
以批量計(jì)數(shù)的財(cái)富基金涌向中國(guó)，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕撲捉到了這一趨勢(shì)，在其8月12日的《2008年第二季度亞太區(qū)投資市場(chǎng)報(bào)告》分析，盡管亞洲市場(chǎng)也已受到了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩以及資本市場(chǎng)動(dòng)蕩的影響，讓多數(shù)投資者顧及全球信貸危機(jī)的連鎖反應(yīng)，普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。這更反襯出一些實(shí)力雄厚的機(jī)構(gòu)投資者，包括養(yǎng)老金及財(cái)富基金依舊在亞洲主要城市表現(xiàn)活躍。
長(zhǎng)三角地區(qū)私募股權(quán)投資的發(fā)展現(xiàn)狀
長(zhǎng)三角地區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)高度活躍,孕育著眾多新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)。同時(shí),長(zhǎng)三角民間資本雄厚,民眾投資意識(shí)較強(qiáng),國(guó)內(nèi)外私募股權(quán)基金紛紛將業(yè)務(wù)拓展至長(zhǎng)三角地區(qū)。作為全國(guó)最早引入創(chuàng)業(yè)投資和私募股權(quán)投資機(jī)制的區(qū)域之一,長(zhǎng)三角地區(qū)私募股權(quán)基金市場(chǎng)發(fā)展迅速,正逐步成為全國(guó)私募股權(quán)基金的聚集地。主要表現(xiàn)在:
(一)長(zhǎng)三角地區(qū)私募股權(quán)獲投比重顯著,增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,2011年長(zhǎng)三角地區(qū)私募股權(quán)投資發(fā)生較為密集,上海、浙江和江蘇分別獲投65、49、47起,合計(jì)案例占全國(guó)交易總數(shù)的23.2%;在融資規(guī)模上,江蘇省以36.73億美元位居次席,上海和浙江分列第四、五位,三地共吸引私募股權(quán)投資74.8億美元,占全國(guó)私募基金投資總額的27.1%。從動(dòng)態(tài)比較來(lái)看,長(zhǎng)三角地區(qū)獲得私募股權(quán)投資案例和投資規(guī)模在2011年均有大幅提升,地區(qū)私募股權(quán)投資交易案例同比增加77%,上海、江蘇和浙江獲投規(guī)模分別同比增長(zhǎng)1.51、4.12和5.54倍,長(zhǎng)三角地區(qū)合計(jì)融資規(guī)模是2010年的4倍之多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2012年前11個(gè)月,長(zhǎng)三角地區(qū)共發(fā)生私募股權(quán)投資案例157起,涉及金額70.45億美元,案例占比和金額占比分別上升至25.2%和39.5%,凸顯長(zhǎng)三角地區(qū)作為私募股權(quán)基金的投資洼地。
(二)長(zhǎng)三角近半數(shù)創(chuàng)業(yè)板企業(yè)獲PE/VC支持,全國(guó)占比顯著2009年10月23日,深圳創(chuàng)業(yè)板正式啟動(dòng),這也進(jìn)一步促進(jìn)了中國(guó)私募股權(quán)市場(chǎng)的快速發(fā)展。作為私募股權(quán)投資最主要的退出渠道,創(chuàng)業(yè)板的存在有助于創(chuàng)投行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。從地域角度看,在創(chuàng)業(yè)板推出后的兩年時(shí)間內(nèi),北京和深圳地區(qū)創(chuàng)業(yè)板獲PE/VC支持的上市企業(yè)數(shù)量分別為24家和21家,占總數(shù)的16.3%和14.3%,位列第一、第二位;長(zhǎng)三角地區(qū),浙江、江蘇和上海在創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)中獲PE/VC支持的各有13家、13家和8家,合計(jì)獲得PE/VC支持的企業(yè)數(shù)量占長(zhǎng)三角地區(qū)創(chuàng)業(yè)板上市公司總數(shù)的46.0%,占全國(guó)創(chuàng)業(yè)板中PE/VC支持上市公司總數(shù)的23.1%。私募股權(quán)投資正在迅速成為長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)掘企業(yè)價(jià)值、創(chuàng)造資本神話的重要力量。長(zhǎng)三角地區(qū)私募股權(quán)投資發(fā)展迅速,正逐漸成為私募股權(quán)投資的前沿陣地。但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變、結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下,私募股權(quán)市場(chǎng)的資金配置效率、行業(yè)投向情況,特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的融資便利是否得到有效識(shí)別,成為檢驗(yàn)私募股權(quán)投資促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化成效的重要參考。
長(zhǎng)三角地區(qū)私募股權(quán)投資的行業(yè)流向
本文對(duì)公布的私募股權(quán)融資事件進(jìn)行逐條的審核篩選,按照各獲投企業(yè)的注冊(cè)地和所屬行業(yè)整理出長(zhǎng)三角地區(qū)獲得私募股權(quán)投資企業(yè)的行業(yè)分布信息,并統(tǒng)計(jì)出各獲投行業(yè)的發(fā)生案例和融資規(guī)模。本文所采取的行業(yè)屬性劃分標(biāo)準(zhǔn)主要參照中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)分布的《上市公司行業(yè)分類指引》,將樣本公司劃分為23個(gè)行業(yè)。鑒于統(tǒng)計(jì)的私募股權(quán)投資交易涉及到人民幣、美元、港幣、歐元等不同標(biāo)的幣種,作者按照融資事件發(fā)生當(dāng)天匯率收盤比價(jià)將其統(tǒng)一換算為人民幣金額。樣本區(qū)間為2009年12月1日-2011年12月1日,所有數(shù)據(jù)均取自WIND數(shù)據(jù)庫(kù)。
(一)先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為私募股權(quán)基金高頻投資領(lǐng)域長(zhǎng)三角地區(qū)私募股權(quán)投資事件行業(yè)分布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果如圖2所示,樣本期內(nèi)長(zhǎng)三角地區(qū)共發(fā)生私募股權(quán)投資事件436起,其中,機(jī)械、裝備、儀表,信息技術(shù)業(yè),節(jié)能環(huán)保、新材料分別以60起、48起和39起投資事件成為長(zhǎng)三角地區(qū)私募股權(quán)投資頻率最高的前三位行業(yè),社會(huì)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域同樣受到私募股權(quán)基金的青睞,獲投37起。其他獲投頻率較高的行業(yè)依次還有金屬、非金屬,電子商務(wù),電子器件設(shè)備,互聯(lián)網(wǎng),醫(yī)藥、生物制品,傳播與文化產(chǎn)業(yè)。采掘、建筑業(yè),房地產(chǎn),電力、煤氣及水的供應(yīng)等傳統(tǒng)行業(yè)獲投交易發(fā)生較少,均僅獲投2起。
(二)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥、生物制品和先進(jìn)制造業(yè)成為私募股權(quán)投資的主要集聚地長(zhǎng)三角地區(qū)私募股權(quán)投資規(guī)模的行業(yè)分布情況如圖3所示,據(jù)已公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),在樣本期內(nèi)長(zhǎng)三角各行業(yè)共獲私募股權(quán)投資579.3億元人民幣。其中,電子商務(wù)以119.6億元融資規(guī)模成為私募股權(quán)投資的首要集聚地。此外,金融、保險(xiǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè),批發(fā)和零售貿(mào)易,醫(yī)藥、生物制品行業(yè)的融資金額均超過(guò)40億元,同樣構(gòu)成私募股權(quán)投資長(zhǎng)三角地區(qū)的重點(diǎn)領(lǐng)域。相比之下,電力、煤氣及水的供應(yīng),教育培訓(xùn),紡織、服裝、皮毛,木材、家具等行業(yè)在私募股權(quán)市場(chǎng)的融資規(guī)模明顯較少。
(三)各行業(yè)獲投頻率與融資占比匹配參差,私募股權(quán)基金投資策略分化顯著為了檢驗(yàn)長(zhǎng)三角地區(qū)私募股權(quán)投資案例與規(guī)模的匹配效率,我們構(gòu)造長(zhǎng)三角地區(qū)各行業(yè)私募股權(quán)資金獲投頻率與融資占比的 值指標(biāo):獲投頻率-獲投比重,并從側(cè)面分析私募股權(quán)基金在長(zhǎng)三角地區(qū)各行業(yè)間投資頻率和投資比重的布局特征。若偏差超過(guò)一定區(qū)間范圍,說(shuō)明該行業(yè)私募股權(quán)獲投頻率與融資規(guī)模之間存在錯(cuò)配。正偏差過(guò)大表明該行業(yè)通過(guò)高頻率的投資事件卻僅獲得較低比重的融資;負(fù)偏差過(guò)大則表明該行業(yè)通過(guò)較少的投資交易就能夠融通到相對(duì)充足的資金。如圖4所示,選定偏差范圍[-5%,5%]為基準(zhǔn)區(qū)間,電子商務(wù)(-14%),房地產(chǎn)(-8.92%),金融、保險(xiǎn)業(yè)(-8.77%),批發(fā)和零售業(yè)(-5.47%)四個(gè)行業(yè)指標(biāo)偏差均超出基準(zhǔn)區(qū)間的下界,說(shuō)明私募股權(quán)基金對(duì)這些行業(yè)的投資特征是“低頻率匹配高金額”,即這些行業(yè)通過(guò)少量的融資機(jī)會(huì)就能實(shí)現(xiàn)較好的融資效率。鑒于網(wǎng)上零售貿(mào)易帶動(dòng)電子商務(wù)較為穩(wěn)健的投資前景,以及房地產(chǎn),金融、保險(xiǎn)業(yè),批發(fā)和零售業(yè)等行業(yè)資金需求特征,私募股權(quán)基金對(duì)這類行業(yè)的單筆投資規(guī)模較大不難理解。
同時(shí),信息技術(shù)業(yè)(8.04%),機(jī)械、設(shè)備、儀表(7.79%),清潔環(huán)保、新材料(5.71%)三個(gè)行業(yè)的指標(biāo)偏差均超出基準(zhǔn)區(qū)間的上界,說(shuō)明雖然這些行業(yè)的獲投頻率較高,但融資規(guī)模卻沒(méi)有相應(yīng)地很突出,實(shí)際融資效率不足。也從側(cè)面反映出私募股權(quán)基金對(duì)這些行業(yè)的投資策略出現(xiàn)分化,表現(xiàn)出“高頻率匹配低金額”的投資特征。
主要結(jié)論
長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向就是基于創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略,集中資源重點(diǎn)發(fā)展代表國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力和話語(yǔ)權(quán)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),攀升全球價(jià)值鏈高端,爭(zhēng)當(dāng)價(jià)值鏈的“鏈主”。私募股權(quán)投資對(duì)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的作用主要表現(xiàn)為對(duì)發(fā)展地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)效應(yīng)。分行業(yè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明:
(一)私募股權(quán)基金投向能夠與長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)方向保持較好的一致性首先,從投資案例上看,信息技術(shù)、清潔環(huán)保、新材料等戰(zhàn)略性新興行業(yè),以精密機(jī)械、高端裝備和電子配件(半導(dǎo)體)為代表的先進(jìn)制造業(yè),以及電子商務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為私募股權(quán)基金的高頻投資領(lǐng)域。其次,在融資規(guī)模上,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為私募股權(quán)投資的主要領(lǐng)域,電子商務(wù)、金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、批發(fā)和零售貿(mào)易行業(yè)占據(jù)地區(qū)融資總量的半壁江山。總體上較之傳統(tǒng)金融業(yè)態(tài),私募股權(quán)基金能夠更為關(guān)注目標(biāo)企業(yè)的成長(zhǎng)性和自主創(chuàng)新能力,在融資過(guò)程中,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)能夠得到有效的識(shí)別,應(yīng)當(dāng)對(duì)私募股權(quán)投資作用于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推動(dòng)效應(yīng)給予較高的肯定。
(二)私募股權(quán)基金投資策略依舊較為謹(jǐn)慎,轉(zhuǎn)型升級(jí)的推動(dòng)效應(yīng)仍未完全釋放統(tǒng)計(jì)結(jié)果還表明,信息技術(shù)、清潔環(huán)保、新材料等戰(zhàn)略性新興行業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)并不顯著,主要表現(xiàn)為“高頻率匹配低金額”融資特征,雖然這些行業(yè)獲投頻率較高,但融資比重尚未匹配。鑒于這些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)尤其在成長(zhǎng)初期或者重大技術(shù)研發(fā)階段,同樣需要大量的資金投入;加之戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)良好的行業(yè)前景,宏觀層面積極的政策推進(jìn),私募股權(quán)基金對(duì)于這些行業(yè)單筆投資規(guī)模不足的事實(shí)的確值得關(guān)注。這也引發(fā)我們猜測(cè)私募股權(quán)基金對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資策略———表面上響應(yīng)宏觀產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向,實(shí)際上卻象征性地、試探性地投向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),最終投資規(guī)模尚待夯實(shí)。這種投資行為短期化、波動(dòng)化,甚至畏縮不前,直接削弱了私募股權(quán)投資對(duì)于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推動(dòng)效應(yīng)。
政策建議
為了進(jìn)一步加快發(fā)展私募股權(quán)投資,充分發(fā)揮其促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和自主創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的獨(dú)特作用,支撐長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)率先轉(zhuǎn)型升級(jí),本文基于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、私募行業(yè)監(jiān)管規(guī)范以及貨幣金融環(huán)境等方面提出如下政策建議:
房地產(chǎn)投資基金（RealEstateInvestmentTrust，簡(jiǎn)稱REIT），在香港譯為“房地產(chǎn)基金”，在我國(guó)臺(tái)灣和日本則譯為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”[1]，是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，實(shí)行多元化投資策略，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié)，及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資，具有籌集資金的靈活性和廣泛性，具備專家經(jīng)營(yíng)、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性高、品種多等優(yōu)點(diǎn)。
1 海外房地產(chǎn)基金種類
在海外，房地產(chǎn)基金已經(jīng)是一個(gè)發(fā)展了數(shù)十年、非常成熟的行業(yè)。從政策環(huán)境、金融環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等多方面都非常穩(wěn)定，因此操作運(yùn)營(yíng)方式也就形成了一套很有效而穩(wěn)定的模式。
一般來(lái)講，國(guó)外房地產(chǎn)基金可以分為私募和上市。上市的房地產(chǎn)基金可以在市場(chǎng)上隨時(shí)買進(jìn)賣出，沒(méi)有期限。而私募的房地產(chǎn)基金一般來(lái)講都是年期比較長(zhǎng)，平均在8年左右。在基金期限到的時(shí)候就要把基金手上的所有的資產(chǎn)變現(xiàn)，把收益全部派發(fā)給投資者，基金解散。
國(guó)外的房地產(chǎn)基金成立的目的都是比較明確，投資政策與投資的對(duì)象都會(huì)有清楚的界定，而且范圍很窄。比如說(shuō)有些基金只投資在酒店或者是高檔的辦公樓或者是只會(huì)選擇某種類型的購(gòu)物商場(chǎng)作為投資組合。從投資類型來(lái)講，一般分為：
1）投資在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者是開(kāi)發(fā)企業(yè)—追求開(kāi)發(fā)周期所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)，其中包括了參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從前期開(kāi)始介入。如新加坡政府投資公司（GIC）、摩根斯坦利（MorganStanley）、德意志銀行（DeutscheBank）、荷蘭ING、澳大利亞麥格理銀行（MacquarieBank）。
2）投資在經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目或者是投資/控股公司—追求相對(duì)穩(wěn)定回報(bào)的租金收入。通過(guò)購(gòu)買有穩(wěn)定租戶成熟物業(yè)，長(zhǎng)期持有物業(yè)收租盈利，不介入前期開(kāi)發(fā)。美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）、Ro damcaAsia、新加坡政府投資公司（GIC）、新加坡騰飛基金（Ascen das）。首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。投資物業(yè)類型：有穩(wěn)定租戶的成熟商用物業(yè)。
3）投資在不良的房地產(chǎn)資產(chǎn)—發(fā)行ABS（Asset-backedSe curitization），追求把不良資產(chǎn)處置、包裝轉(zhuǎn)售或打包證券化的收益，加速不良資產(chǎn)處置速度。通過(guò)收購(gòu)不良資產(chǎn)，將其證券化，打包處置，變現(xiàn)盈利。高盛（GoldmanSachs）、萊曼兄弟（LehmanBrother）、摩根斯坦利（MorganStanley）。ABS即以資產(chǎn)支持的證券化。具體來(lái)說(shuō)，它是指以目標(biāo)項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)收益為保證，通過(guò)在國(guó)際資本市場(chǎng)發(fā)行高檔債券來(lái)籌集資金的一種項(xiàng)目證券融資方式。ABS方式的目的在于，通過(guò)其特有的提高信用等級(jí)方式，使原本信用等級(jí)較低的項(xiàng)目照樣可以進(jìn)入國(guó)際高檔證券市場(chǎng)，利用該市場(chǎng)信用等級(jí)高、債券安全性和流動(dòng)性高、債券利率低的特點(diǎn)，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。
4）投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款資產(chǎn)—追求固定的利息收入。以房地債權(quán)投資方式來(lái)投到中國(guó)的房地產(chǎn)貸款方面，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有先例。這可能是由于國(guó)內(nèi)的按揭市場(chǎng)還有一些法律障礙例如處置抵押物的問(wèn)題還沒(méi)有成熟。同時(shí)按揭證券化市場(chǎng)也沒(méi)有開(kāi)始，做成了收購(gòu)了房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)的基金出路有很大的局限。
從投資的方式來(lái)說(shuō)，以第1、2種投資在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目時(shí)，基金會(huì)采取直接投資的方式，直接投在企業(yè)或者項(xiàng)目上。但在股權(quán)比例方面，一般來(lái)講，基金都會(huì)依賴開(kāi)發(fā)項(xiàng)目原來(lái)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)操盤，因此基金一般只占少數(shù)股權(quán)。而經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)會(huì)比較有彈性。[2]
2 海外房地產(chǎn)基金在中國(guó)現(xiàn)狀分析
海外投資者普遍看好中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，但是又認(rèn)為市場(chǎng)不夠透明規(guī)范，相比而言，北京和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，市場(chǎng)較成熟。因此，北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上活躍著很多海外房地產(chǎn)基金，如摩根士丹利、荷蘭的ING集團(tuán)等。
此外，RodamcoAsia于2003年8月31日成功收購(gòu)了上海盛捷服務(wù)式公寓（SGS）100%股份，共334套，收購(gòu)價(jià)為2300美元/m2，估計(jì)收購(gòu)總價(jià)在5000萬(wàn)美元以上；新加坡發(fā)展商凱德置地通過(guò)其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金CapitaLand投資中國(guó)房地產(chǎn)，總共籌集金額達(dá)到1億～2億美元投入上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目；新加坡政府投資公司（GICRealEstate）成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東；2004年初，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)支持設(shè)立的第一只外資房地產(chǎn)基金—精瑞基金正式運(yùn)作，啟動(dòng)資金預(yù)計(jì)2億美元；美國(guó)洛克菲勒在亞洲的投資基金代表正在洽談上海南京西路某地塊的投資開(kāi)發(fā)，并被邀請(qǐng)參與屬于浦江兩岸改造的外灘源開(kāi)發(fā)；麥利聯(lián)行、基強(qiáng)聯(lián)行與香港私募資金合作成立的麥利聯(lián)行投資基金（Millennium）也開(kāi)始投資上海房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資金額估計(jì)在5000萬(wàn)美元左右。
可以看出，目前在中國(guó)市場(chǎng)上的海外基金投資中國(guó)市場(chǎng)的模式多數(shù)為：海外的投資載體進(jìn)入中國(guó)帶來(lái)一定的資金，合作伙伴（當(dāng)?shù)毓荆┮愿鞣N方式出資一定比例的資金，共同成立項(xiàng)目公司，然后一起開(kāi)發(fā)地塊。進(jìn)入中國(guó)的外資地產(chǎn)基金，其與中資企業(yè)的合作并非歐美通行的地產(chǎn)基金運(yùn)作方式。在歐美， 地產(chǎn)基金通常是以投資者身份參股地產(chǎn)項(xiàng)目，股份一般也不超過(guò)30%，參股后再委托相關(guān)專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理，因此獨(dú)立性和專業(yè)性是基金運(yùn)作的主要特點(diǎn)和要求。進(jìn)入中國(guó)后，外資基金一改不參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，只在被投資企業(yè)的董事會(huì)層面上控制的游戲規(guī)則，由投資者身份變成投資者兼任開(kāi)發(fā)商，由參股變控股。
3 海外房地產(chǎn)基金的投資模式選擇
在目前中國(guó)的房地產(chǎn)基金法律不健全、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、會(huì)計(jì)制度嚴(yán)重不透明和信息披露嚴(yán)重不對(duì)稱、缺乏專業(yè)管理隊(duì)伍的情況下，很多海外基金無(wú)法通過(guò)一個(gè)完整的政策框架與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的對(duì)接，這也會(huì)給海外基金帶來(lái)不確定性，海外房地產(chǎn)基金采用何種運(yùn)作模式進(jìn)入中國(guó)，是其必須重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。在實(shí)際操作上應(yīng)當(dāng)著重注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
1）投資地點(diǎn)?？梢钥闯?，目前海外基金主要選擇在上海、北京投資，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，接著開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。
2）合作者的選擇。目前很多海外基金組織在中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上進(jìn)行投資時(shí)，選擇和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的模式來(lái)運(yùn)作，由于房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作涉及金融和房地產(chǎn)兩個(gè)主要領(lǐng)域，基金收益主要來(lái)自于投資后的長(zhǎng)期分紅，故其發(fā)起人必須同時(shí)具備房地產(chǎn)實(shí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。而海外基金組織的優(yōu)勢(shì)在于資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理模式，但他們畢竟是全球性的投資機(jī)構(gòu)，這些在海外做慣了不動(dòng)產(chǎn)投資的基金，基本沒(méi)有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是其專長(zhǎng)，而且對(duì)本土市場(chǎng)不是很了解。因此，在選擇合適的合作伙伴時(shí)，要注重考察合作伙伴的管理團(tuán)隊(duì)、土地儲(chǔ)備、政府關(guān)系和發(fā)展前景等，一般選擇和當(dāng)?shù)刈钣袑?shí)力和發(fā)展?jié)摿Φ墓竞献鳌?/p>
3）項(xiàng)目的選擇。成功的房地產(chǎn)投資基金的核心問(wèn)題是項(xiàng)目的選擇，投資項(xiàng)目的選擇是基金成敗的關(guān)鍵。把投資回報(bào)作為首要因素是產(chǎn)業(yè)投資基金的特色和優(yōu)勢(shì)。目前，海外基金的投資方向主要以高檔住宅項(xiàng)目、酒店和寫字樓，以及商業(yè)項(xiàng)目、爛尾項(xiàng)目改造及一些有重大影響力的項(xiàng)目為主。但隨著其對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的了解，逐步由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中檔、中高檔及中低檔。
4）投資結(jié)構(gòu)的選擇。目前，很多海外基金選擇以房地產(chǎn)基金管理公司的名義進(jìn)入中國(guó)，采用國(guó)際慣用的手法，即由母公司在境外募資，以項(xiàng)目公司操作內(nèi)地開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行。投資結(jié)構(gòu)主要分為三層：母公司，下設(shè)針對(duì)具體項(xiàng)目的控股公司，旗下有項(xiàng)目公司。這樣的結(jié)構(gòu)在于引進(jìn)其他的基金或者開(kāi)發(fā)商作為投資者，是讓他們?cè)诳毓晒具@個(gè)層面參股，而不是參股母公司。這樣，新的投資者不可能進(jìn)入到母公司，是一種很好的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。如果母公司下屬的一個(gè)項(xiàng)目亂掉了，也只需把這一個(gè)項(xiàng)目賣掉套現(xiàn)，而不涉及到其他的項(xiàng)目。
4 海外房地產(chǎn)基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，國(guó)內(nèi)一些城市中高檔住宅的回報(bào)率高達(dá)30%-40%，而在歐美等國(guó)，房地產(chǎn)盈利率僅在5%左右，蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀和高回報(bào)率都令海外投資者為之心動(dòng)，國(guó)際投資基金也紛紛加速進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)的步伐。
4.1 法律體系還未完善
目前我國(guó)規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的法律法規(guī)還未正式出臺(tái)，所以在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)投資基金能夠參照的法律法規(guī)只有《公司法》、《房地產(chǎn)管理法》、《證券投資基金管理暫行辦法》等，并沒(méi)有一部專門規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的法律，這些法津法規(guī)尚不能對(duì)海外房地產(chǎn)基金提供較有力的保障，很多海外基金無(wú)法通過(guò)一個(gè)完整的政策框架與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的對(duì)接，這也會(huì)給海外基金帶來(lái)不確定性。為保證房地產(chǎn)基金的設(shè)立、募集、使用、收益分配等環(huán)節(jié)能夠規(guī)范運(yùn)作，建立和健全相應(yīng)法律法規(guī)已刻不容緩。2002年底中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司與摩根斯坦利（MorganStanley）的不良資產(chǎn)交易已得到批準(zhǔn)，2003年對(duì)四大商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的證券化處理將邁開(kāi)中國(guó)房地產(chǎn)證券化的第一步。隨著交易的進(jìn)行，相關(guān)的法律也將逐步出臺(tái)，為中國(guó)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的形成奠定法律基礎(chǔ)。
4.2 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)
長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款。直到“121號(hào)文件”頒布，房地產(chǎn)商才積極尋求新的融資渠道?；鸪闪⒌那疤崾蔷哂蟹浅８叩淖儸F(xiàn)性。在我國(guó)，外匯管理、稅收等制度目前還沒(méi)有給基金一個(gè)合理的資金進(jìn)出通道；另外，還有類似股權(quán)變更、企業(yè)清盤等程序也都不具備。因此，無(wú)論就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體———資金供給方（投資者）和資金需求方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商），還是就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也并未發(fā)展到海外房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展的成熟階段。
4.3 市場(chǎng)透明度程度不高
房地產(chǎn)基金要求信息定時(shí)披露、財(cái)務(wù)高度透明，以便最大限度地保障投資人的利益。但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多年存在的不規(guī)范操作，造成會(huì)計(jì)制度嚴(yán)重不透明和信息披露嚴(yán)重不對(duì)稱。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)最重要的信息、數(shù)據(jù)必須是真實(shí)的、成交量方面的。市場(chǎng)信息的透明度，將影響投資者對(duì)其投資對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。目前我們很難得到在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的信息，有一些本該共享的信息外國(guó)投資者得不到，也影響了投資的進(jìn)入。
4.4 缺乏專業(yè)管理隊(duì)伍
沒(méi)有專業(yè)化的房地產(chǎn)基金管理隊(duì)伍，就不可能有房地產(chǎn)基金的規(guī)范發(fā)展和壯大。在中國(guó)，同時(shí)懂得基金管理和房地產(chǎn)管理的人才極度缺乏。對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和潛在投資者來(lái)說(shuō)，根本無(wú)從考察其專業(yè)能力、實(shí)際操作能力和職業(yè)操守。
從已銷售或進(jìn)入發(fā)行期的2007新品看，給投資人的一個(gè)總體印象是：2007全球投資更趨向穩(wěn)健。有相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)認(rèn)為，就全球投資而言，今年似乎難見(jiàn)2006年式的大牛。因此，保守型的債券類基金開(kāi)始增多，與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度不高的房地產(chǎn)基金不斷推出，專打新股的基金嘗新出爐，“投資基金的基金”逐漸增多……
元月中旬，宏利基金在香港基金市場(chǎng)一下推出6只新基金，其中有投資風(fēng)格穩(wěn)健的環(huán)球房地產(chǎn)基金、美國(guó)債券基金、美國(guó)高息債券基金和美國(guó)抗通脹債券基金等，占比超過(guò)6成。
無(wú)獨(dú)有偶，在內(nèi)地基金界做得較有名氣的交銀施羅德基金的海外東家――寶源基金，在港推出首只新興市場(chǎng)股債基金。該基金在發(fā)行時(shí)就明示，基金可同時(shí)投資新興市場(chǎng)的股票和債券，好處是能夠更靈活地調(diào)配股票、債券及現(xiàn)金比重，增強(qiáng)防守能力。這與去年寶源推出的“金磚四國(guó)”基金時(shí)的投資思路有了明顯的變化調(diào)整，防守性投資逐漸成為主流。
主管這一新基金的人士對(duì)媒體稱，之所以推出這類股債混合型的基金，是基于今年環(huán)球經(jīng)濟(jì)可能放緩，利率下半年有可能下調(diào)。而新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前景仍被看好，預(yù)期有15％至20％的上升空間。不過(guò)，這位人士眼中的新興市場(chǎng)，是指市盈率12倍左右的阿根廷、巴西、韓國(guó)、匈牙利、俄羅斯和土耳其等國(guó)的股市。由于不少國(guó)企股已上升至偏高的水平，可供投資選擇的大型國(guó)企已不多，故其給出的評(píng)級(jí)為“中性”。值得說(shuō)明的是，這里所說(shuō)的“中性”，還是指市盈率遠(yuǎn)低于滬、深A(yù)股的香港H股。
在百只內(nèi)地基金中享有盛名的上投摩根富林明基金的海外東家――JF摩根富林明基金在2007理財(cái)新思路的特選12只基金中，就把該基金公司在港公開(kāi)發(fā)售的、僅有兩只“投資基金的基金”――亞一基金和全天候基金全數(shù)推薦上榜。較之一般的基金，投資基金的基金，由于投資更分散，市場(chǎng)更細(xì)分，風(fēng)險(xiǎn)則更小，防守性也更強(qiáng)。
如亞一基金，主要投資JF摩根富林明基金家族的亞洲基金，從每月公布的最新基金持倉(cāng)情況看，新加坡、越南以及中國(guó)內(nèi)地、香港、澳門的5個(gè)基金的持倉(cāng)量占比高達(dá)7成以上。該基金成立至今半年左右，已有10％左右的升幅。
又如全天候基金，布局IF摩根富林明基金家族的全球基金，目前房地產(chǎn)和歐洲基金占了主體，去年收益率為12.4％。而匯豐發(fā)售至2月28日的新基金環(huán)球趨勢(shì)基金，也是一個(gè)“投資基金的基金”。其投資主旨是投資10至12個(gè)最能代表被投資顧問(wèn)選中的基金，它不僅包括股票、債券、房地產(chǎn)和交易所等基金，還包括金融期貨合約作對(duì)沖。
此外，香港基金市場(chǎng)還有一些值得關(guān)注的新基金，如澳洲投資銀行麥格理最新推出的中國(guó)IPO精選基金。該基金將投資近百家在我國(guó)香港、新加坡和美國(guó)上市的內(nèi)地企業(yè)股票，預(yù)估年內(nèi)有近70只內(nèi)地企業(yè)將赴港上市。該基金投資策略是先取最近上市的半新股為投資組合，其后，參與新股投資，剔除舊有股份，讓基金持有人分享新股不敗的收益。
JF摩根富林明新推出以“率先發(fā)掘印度企業(yè)界明日之星”的JF印度小型企業(yè)基金。目前，印度小型企業(yè)股票的市盈率約16倍左右。
中國(guó)基金行業(yè)借助資本市場(chǎng)的繁榮和金融改革深化的演進(jìn)獲得了跨越式發(fā)展,不僅僅在公募共同基金方面,還包括人民幣股權(quán)私募投資基金,風(fēng)險(xiǎn)投資基金、中國(guó)國(guó)家基金等,分別以不同的組織形式建立,并以不同方式支持國(guó)家金融戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)創(chuàng)新。
以公募基金發(fā)展為例,截至2009年6月30日,我國(guó)基金行業(yè)初具規(guī)模,共計(jì)60家基金管理公司共管理公募基金511只,基金份額為23503.82億份,資產(chǎn)凈值合計(jì)為23590.0億元。從基金股票投資的行業(yè)分布看,制造業(yè),金融、保險(xiǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè),采掘業(yè),機(jī)械、設(shè)備、儀表業(yè)仍是基金投資占比較高的五大行業(yè);從基金規(guī)模看差異甚大;從各公司股票類基金份額變化看差異明顯,除部分排名前列的基金公司獲得凈申購(gòu),多數(shù)基金公司為凈贖回,業(yè)績(jī)?nèi)允怯绊懛蓊~變動(dòng)的主要因素之一。
二、國(guó)內(nèi)公募基金業(yè)現(xiàn)存問(wèn)題
1.行業(yè)共性突出
迄今公募基金已經(jīng)發(fā)展了11年,基金產(chǎn)品創(chuàng)新需求一再被推到基金公司面前。行業(yè)的同質(zhì)化造成了基金投資策略趨同,倉(cāng)位相似,重倉(cāng)股集中,這也成為了基金行業(yè)的一大困境。由于基金投資策略的同質(zhì)化,也令公募基金成為市場(chǎng)上最大的助漲助跌器。與此相對(duì),美國(guó)市場(chǎng)基金產(chǎn)品類型多樣,除了資本自由流動(dòng)可以自由成立大量國(guó)際基金外,還有行業(yè)基金、另類基金等;債券基金中,國(guó)外債券市場(chǎng)的細(xì)分程度也更明顯,而投資股票方向的基金,國(guó)外基金可以做賣空等等。因此,與國(guó)外基金業(yè)相比,由于市場(chǎng)發(fā)展完善程度差異,國(guó)內(nèi)基金市場(chǎng)現(xiàn)階段同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。同時(shí),國(guó)外基金各種費(fèi)率也是靈活的,國(guó)內(nèi)基金公司比較期待的費(fèi)率創(chuàng)新,目前也難以實(shí)現(xiàn)。
2.行業(yè)費(fèi)用收入控制
今年最受爭(zhēng)議的問(wèn)題是國(guó)內(nèi)基金業(yè)可以根據(jù)基金規(guī)模收取管理費(fèi)問(wèn)題。目前,投資者在購(gòu)買基金時(shí)被要求簽定一個(gè)契約,在這契約中規(guī)定了無(wú)論基金盈虧都要收取管理費(fèi)用的強(qiáng)制性條款。尤其在市場(chǎng)行情走低時(shí),基金公司提高管理費(fèi)比例從而保證了管理費(fèi)收入?；鹋c業(yè)績(jī)不掛鉤的基金管理費(fèi)收取方式,違背市場(chǎng)化原則,成為今年行業(yè)熱點(diǎn)話題。
3.股權(quán)激勵(lì)的應(yīng)用
以國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,固定管理費(fèi)模式雖然在牛市期削減了管理人員的收入,但有助于防范投資管理人員不顧風(fēng)險(xiǎn)地博取高收益,在熊市期也能維持基金管理公司的穩(wěn)定收益。但股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃成為挽留人才必要手段之一了-短期看,可作為獎(jiǎng)勵(lì)手段,增強(qiáng)基金管理公司員工的收益;長(zhǎng)期看,股權(quán)激勵(lì)更能夠從制度上督促和激勵(lì)基金管理公司員工,完善基金管理公司的治理。
從行業(yè)看,目前仍缺乏完善的基金業(yè)政府監(jiān)管體系以及缺乏專門的基金行業(yè)自律組織。
三、國(guó)外Vanguard基金公司發(fā)展案例
1.公司介紹
Vanguard公司的介紹是這樣的:鞏固股東關(guān)注點(diǎn)是我們每日工作的指導(dǎo):我們審慎的管理著基金,本著長(zhǎng)期投資的目標(biāo)和清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)。我們征服了目標(biāo),提供具有競(jìng)爭(zhēng)性的投資回報(bào)無(wú)論在同類共同基金方面還是被動(dòng)型指標(biāo)指數(shù)方面。
美國(guó)最成功的共同基金管理公司,管理著5200億投資者的資金,提供一套完整的家庭式共同基金管理包含從實(shí)體經(jīng)濟(jì)到債券基金;創(chuàng)立了Vanguard500指數(shù)基金,有效的股票投資組合可以跟蹤整個(gè)市場(chǎng),包含了103只本國(guó)基金以及最大US共同基金,Vanguard家族總是獲得最低成本率。
2.公司發(fā)展
John C. Bogle于1974年成立了投資公司,其實(shí)自1929年始已開(kāi)始了運(yùn)作。自1924年美國(guó)第一支共同基金馬薩諸塞基金的創(chuàng)立,Morgan意識(shí)到這種投資服務(wù)的機(jī)會(huì)和潛力,并于1929年7月成立了willington 基金。
從1950s到1960s初,Willington管理公司承擔(dān)著基金資產(chǎn)的管理責(zé)任,基于四大原則運(yùn)作:保守的投資策略,關(guān)注長(zhǎng)久的投資表現(xiàn),無(wú)任何相關(guān)或者姐妹的單一基金,以及復(fù)雜、組織良好的銷售和市場(chǎng)隊(duì)伍保證。但隨著時(shí)間的推移,新興股票市場(chǎng)發(fā)展迅速。1960年末,公司的平衡型投資策略已被投資市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人們摒棄。Wellington基金,曾經(jīng)平衡基金投資的佼佼者,業(yè)績(jī)滑落至谷底。同時(shí),Morgan決定從主動(dòng)投資撤出,聘任Bogle管理基金。這位年輕人隨即實(shí)施了一系列策略,包括基金業(yè)績(jī)提升,加入投資商會(huì),雇傭有實(shí)力且有經(jīng)驗(yàn)的基金經(jīng)理。
Bogle成立了Vanguard公司,并率先于1976年在美國(guó)創(chuàng)造第一只指數(shù)基金――先鋒500指數(shù)基金。指數(shù)基金的產(chǎn)生,造就了美國(guó)證券投資業(yè)的革命,迫使眾多競(jìng)爭(zhēng)者設(shè)計(jì)出低費(fèi)用的產(chǎn)品迎接挑戰(zhàn)。
經(jīng)過(guò)三十多年的考驗(yàn)和磨礪,相信在不遠(yuǎn)的將來(lái),指數(shù)化投資方式在我國(guó)必將更為普及,積極指數(shù)化作為一種全新的投資模式對(duì)國(guó)內(nèi)的基金管理公司、資產(chǎn)管理公司等也將有很好的指導(dǎo)和借鑒意義。
四、國(guó)內(nèi)基金行業(yè)發(fā)展展望
隨著2009年9月,國(guó)家計(jì)劃部門已向國(guó)務(wù)院提交了監(jiān)管人民幣私募股權(quán)基金的規(guī)定草案。國(guó)內(nèi)私募股權(quán)行業(yè)在不遠(yuǎn)的將來(lái)也能夠允許國(guó)內(nèi)投資者參與到海外投資者所能參與的那些大型投資交易中,并鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)私募基金人才本地投資理財(cái),而不再只為外國(guó)人理財(cái)。
小盤點(diǎn)：誰(shuí)是“抗跌”英雄
付冰冰結(jié)合近期市場(chǎng)下跌中不同產(chǎn)品的表現(xiàn)進(jìn)行盤點(diǎn)說(shuō)，在市場(chǎng)疲軟、市場(chǎng)預(yù)期流動(dòng)性減弱以及房地產(chǎn)政策緊縮等因素影響下，近期A股市場(chǎng)在震蕩中下行，自年初以來(lái)跌幅一度超過(guò)20％，還有單日超過(guò)5％的暴跌。而債市則表現(xiàn)平穩(wěn)，中國(guó)債券總指數(shù)某一周還漲0．41％。在股市下跌、債市平穩(wěn)的背景下，該周股票型基金指數(shù)下跌2．11％，配置型基金指數(shù)下跌1．58％，債券型基金則微漲0．04％。并且，在股票型基金普遍下跌的情形下，仍有少數(shù)逆市增長(zhǎng)的抗跌基金。晨星數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月21日，嘉實(shí)主題今年以來(lái)以9．67％的收益率領(lǐng)跑A股基金。去年一枝獨(dú)秀的指數(shù)基金今年難免隨波逐流的下跌命運(yùn)，而債券基金則獲得相對(duì)穩(wěn)定的正收益。
看大市：市場(chǎng)震蕩概率高
“近期，A股維持震蕩市場(chǎng)行情的概率還比較高?！备侗治稣f(shuō)。首先，從國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的氛圍和趨勢(shì)看，上市企業(yè)的估值、成長(zhǎng)性等基本面情況以及資金價(jià)格、利率、流動(dòng)性趨勢(shì)等沒(méi)有發(fā)生大的變化。因此，A股長(zhǎng)期成長(zhǎng)的趨勢(shì)并未改變。
其次，以明年預(yù)期15％左右的企業(yè)盈利增長(zhǎng)，加上近期的市場(chǎng)下跌，目前的估值水平，無(wú)論從歷史數(shù)據(jù)還是從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)性來(lái)看，都已經(jīng)非常具有吸引力，市場(chǎng)的下行空間有限。但是，從另一方面講，希臘和其他歐洲國(guó)家的債務(wù)危機(jī)仍顯示出市場(chǎng)還有一定的隱憂，短期內(nèi)很難有單邊的上漲行情，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)雖然持續(xù)復(fù)蘇，但通脹山雨欲來(lái)，流動(dòng)性緊縮的預(yù)期不斷，這也限制了A股向上的空間?！翱傮w來(lái)講，市場(chǎng)應(yīng)該是近期盤整，中期向上?！?/p>
講策略：基金調(diào)整有選擇
面對(duì)市場(chǎng)的震蕩行情，投資人應(yīng)采取什么樣的投資策略，才能兼顧避險(xiǎn)與收益呢？
付冰冰提出了幾點(diǎn)策略和建議：首先，從投資品種看，投資人應(yīng)更加重視資產(chǎn)配置，可以選擇一定比例的債券型基金，避免在市場(chǎng)突來(lái)的大幅下滑中蒙受較大的損失。但同時(shí)，面對(duì)未來(lái)的通脹壓力，長(zhǎng)期回報(bào)較高的股票型基金仍是投資人應(yīng)選擇的投資工具。而在今年的行情下，股票型基金投資的決勝點(diǎn)在于基金公司以及基金經(jīng)理對(duì)局部性、結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的把握能力上。因此，投資經(jīng)驗(yàn)豐富、具有一定選股能力的主動(dòng)型基金，相對(duì)來(lái)講會(huì)具有更多的表現(xiàn)空間。
本文即將針對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者問(wèn)題進(jìn)行分析，研究誰(shuí)將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正主導(dǎo)者。
一 、Reits之與商業(yè)物業(yè)發(fā)展商
恰如創(chuàng)業(yè)板之與創(chuàng)業(yè)人。創(chuàng)業(yè)板不能直接幫助創(chuàng)業(yè)人，雖然創(chuàng)業(yè)板的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰(shuí)想創(chuàng)業(yè)就馬上可以IPO，畢竟還要先由創(chuàng)投基盎進(jìn)行投資，把創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念變成相對(duì)成熟的商業(yè)盈利模式后，才存在創(chuàng)業(yè)板融資的可能，但若沒(méi)有創(chuàng)業(yè)板，創(chuàng)投基金就沒(méi)有退出渠道，進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)投資失去參與的熱情，創(chuàng)業(yè)計(jì)量的成功率就會(huì)更小。商業(yè)物業(yè)發(fā)展商的產(chǎn)品就像是創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念和企業(yè)家精神，REITS所需要的是成熟商業(yè)物業(yè)，你開(kāi)發(fā)的物業(yè)再好，也很難直接讓reits來(lái)購(gòu)買，你要變現(xiàn)自己的產(chǎn)品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商服務(wù)，因?yàn)橛辛藃el[S，類似于創(chuàng)投基金的房地產(chǎn)私募產(chǎn)業(yè)基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)物業(yè)去進(jìn)行孵化，把清冷的處女地開(kāi)發(fā)成繁華的商業(yè)街，當(dāng)私募投資人將商業(yè)地產(chǎn)包裝成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)后，他們就可以高價(jià)出售給fel。ts，從reits處獲取變現(xiàn)?？梢?jiàn)reits與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接關(guān)系，但卻通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的建立為開(kāi)發(fā)商的順暢運(yùn)行創(chuàng)造了商業(yè)環(huán)境。這與reits投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好有關(guān)，投資reits的人追求的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，所以不接受未成熟的物業(yè)，私募產(chǎn)業(yè)基金追求高回報(bào)，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業(yè)街區(qū)的過(guò)程是一個(gè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃提烈商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程雖然租金收益很少，但資產(chǎn)增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現(xiàn)金分紅，而私募產(chǎn)業(yè)基金追求的股票價(jià)格的瘋漲。但股價(jià)漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供間接融資支持的金融產(chǎn)品和金融機(jī)制。
雖然reits對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資支持不是直接的，不會(huì)立竿見(jiàn)影，但是只要reits機(jī)制正式運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商就等于找到了便利的融資渠道。因?yàn)橛兴侥籍a(chǎn)業(yè)基金的投資，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以不必過(guò)多的考慮資金問(wèn)題，轉(zhuǎn)而把精力轉(zhuǎn)向產(chǎn)品設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理上。甚至更進(jìn)一步，如果私募產(chǎn)業(yè)基金對(duì)房地產(chǎn)的介入較深，完全可以從土地購(gòu)買進(jìn)行介入，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、安金和進(jìn)度把握好，就可以成為專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。因?yàn)橘Y金問(wèn)題不在成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，所以進(jìn)入門坎將大幅度降低，大量的市場(chǎng)參與者的進(jìn)入，一方面導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)的加劇，另一方面也會(huì)促使開(kāi)發(fā)商進(jìn)行專業(yè)升級(jí)，提升自身的專業(yè)水平和品牌效益，依靠品牌和專業(yè)在高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上獲得生存空間。
綜上所述，relts時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將不再依賴資金，成為專業(yè)化的開(kāi)發(fā)公司。開(kāi)發(fā)商將更加注重專業(yè)能力的提升和品牌效應(yīng)的積累。由于專業(yè)水平的提升，和開(kāi)發(fā)商對(duì)品牌效應(yīng)的追求，也將極大的提升房地產(chǎn)的質(zhì)量和社會(huì)效益。開(kāi)發(fā)商將成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理為主業(yè)，以收取開(kāi)發(fā)管理費(fèi)為盈利模式的專業(yè)機(jī)構(gòu)。對(duì)于有一定資金積累的開(kāi)發(fā)商，還可以參與部分投資，持有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部分股權(quán)，但投資已經(jīng)不是主營(yíng)業(yè)務(wù)。
二、Reits之與私募產(chǎn)業(yè)基金
在reits運(yùn)作成熟的市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)基金是商業(yè)房地產(chǎn)的重要投資力量。究其原因。是由商業(yè)地產(chǎn)的特性所決定。作為商業(yè)地產(chǎn)，其價(jià)值與自身的建造成本和運(yùn)營(yíng)成本沒(méi)有必然聯(lián)系，而是體現(xiàn)在因?yàn)榉睒s的商業(yè)環(huán)境和成熟的商業(yè)模式所能為物業(yè)帶來(lái)的較高租金收益。運(yùn)作成功的商業(yè)物業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)數(shù)倍于自身建造成本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。正因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的這個(gè)特性，就為投資人提供了巨大的利潤(rùn)空間。專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)根據(jù)自身對(duì)商業(yè)物業(yè)的理解，以正常的價(jià)格購(gòu)入土地委托專業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，或購(gòu)入開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的不成熟物業(yè)，經(jīng)過(guò)專業(yè)的規(guī)劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業(yè)街區(qū)。因?yàn)橘?gòu)入價(jià)是土地成本(或房地產(chǎn)的建造成本加必要利潤(rùn))，而成熟物業(yè)的價(jià)值則是未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)。其間的價(jià)值差異有大有小，但正常來(lái)說(shuō)都會(huì)有較大幅度的增值。這個(gè)豐厚的資產(chǎn)增值，就為私募產(chǎn)業(yè)基金提供了足夠的利潤(rùn)空間。而relts的存在，又為產(chǎn)業(yè)基金的平穩(wěn)退出創(chuàng)造了條件，有利于提高產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，產(chǎn)業(yè)基金可以只賺取價(jià)值增長(zhǎng)最快的孵化期利潤(rùn)，而將穩(wěn)定現(xiàn)金流出讓于relts。
目前中國(guó)的私募產(chǎn)業(yè)基金很少投資干房地產(chǎn)項(xiàng)目，即便有投向房地產(chǎn)的資金，也不是為了通過(guò)運(yùn)營(yíng)具體項(xiàng)目來(lái)賺取房地產(chǎn)本身價(jià)值的增加值，而是為了將房地產(chǎn)企業(yè)IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產(chǎn)后沒(méi)有退出渠道，當(dāng)reits時(shí)代到來(lái)后，產(chǎn)業(yè)基金就可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，賺取房地產(chǎn)本身增加值的方式獲取利潤(rùn)。從風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)等的角度分析，雖然投資房地產(chǎn)的收益可能不如風(fēng)險(xiǎn)投資孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價(jià)，但房地產(chǎn)投資有固定資產(chǎn)作保障，風(fēng)險(xiǎn)很小，在商業(yè)物業(yè)孵化期的收益率也遠(yuǎn)高于社會(huì)平均收益率，不失為風(fēng)險(xiǎn)承受力不大，而利潤(rùn)要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說(shuō)，reits市場(chǎng)的誕生，不但解放了開(kāi)發(fā)商，還將誕生一個(gè)以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的產(chǎn)業(yè)基金，將目前市場(chǎng)上的炒房團(tuán)轉(zhuǎn)化為專業(yè)化的金融投資機(jī)構(gòu)，即滿足了投資者獲取房地產(chǎn)溢價(jià)的愿望、又分散了房地產(chǎn)實(shí)物投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)。(有種觀點(diǎn)認(rèn)為reits將吸收目前炒房團(tuán)群體的資金，把房地產(chǎn)實(shí)物投資，轉(zhuǎn)變?yōu)榛鸱蓊~的金融投資。筆者對(duì)此表示質(zhì)疑。畢竟felts獲得的是穩(wěn)定回報(bào)，炒房團(tuán)追求的是房?jī)r(jià)的升值，兩者沒(méi)有可比性。真正吸收炒房團(tuán)資金的應(yīng)當(dāng)是reits時(shí)代將誕生的私募房地產(chǎn)投資基金，也就是本部分論述的對(duì)象。)
三、Reits之與REITS基金管理公司
兩者的關(guān)系就如雞和蛋，要?jiǎng)?chuàng)建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現(xiàn)。兩者的高度依存關(guān)系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場(chǎng)上不可能存在felts基金管理公司，所以國(guó)內(nèi)讀者對(duì)基金管理公司的職責(zé)定位不太了解。在此。我們暫
以香港的模式為例說(shuō)明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔(dān)如下職責(zé)：①制訂該計(jì)劃的投資策略及政策；②運(yùn)用募集資金投資于符合該計(jì)劃的投資目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；③厘定該計(jì)劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從其職責(zé)看，基金管理者所做的事情就是房地產(chǎn)投融資工作，但其投資的選擇標(biāo)準(zhǔn)不是房地產(chǎn)本身價(jià)格的升值空間，而是基于物業(yè)租金回報(bào)率的分析。由于基金管理人運(yùn)用的是基金資金，所以沒(méi)有自身資產(chǎn)，其作為經(jīng)營(yíng)者，業(yè)務(wù)是資者管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)，其收益來(lái)源是管理費(fèi)等服務(wù)收費(fèi)。具體收費(fèi)項(xiàng)目為：管理費(fèi)(基本管理費(fèi)+業(yè)績(jī)提成)、物業(yè)購(gòu)置費(fèi)、物業(yè)出售費(fèi)等。上述基本管理費(fèi)一般在基金資產(chǎn)規(guī)模的0.1％，業(yè)績(jī)提成約為基金收益的5％，物業(yè)購(gòu)置費(fèi)和物業(yè)出售費(fèi)分別約為物業(yè)交易價(jià)格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計(jì)，各項(xiàng)管理收費(fèi)將超過(guò)100億美金。
由于基金管理人的職責(zé)主要是房地產(chǎn)投融資，這一職能與私募房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)基金投資領(lǐng)域廣泛，可以是住宅市場(chǎng)，也可以是商業(yè)地產(chǎn)。所以，從專業(yè)整合的角度考慮，若私募產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)管理人和re-its基金管理人由同一個(gè)金融控股集團(tuán)來(lái)承擔(dān)，則不但有利于資源共享和專業(yè)能力的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還能夠在產(chǎn)業(yè)鏈上對(duì)產(chǎn)業(yè)基金和reits基金的投資進(jìn)行必要?jiǎng)澐?，讓私募基金特有的不成熟物業(yè)有了未來(lái)的出路，而reits基金在看中目標(biāo)區(qū)域的物業(yè)后，就可以由私募基金先行投資，進(jìn)行市場(chǎng)培育。兩種性質(zhì)基金的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，就可以為金融控股公司帶來(lái)更大規(guī)模的業(yè)務(wù)來(lái)源，從而增加管理費(fèi)收益，而投資者則可以憑借管理人專業(yè)的投資水平和強(qiáng)大的投資整合能力，獲得更高的投資回報(bào)。
四、REITs之于商業(yè)物業(yè)管理人
商業(yè)物業(yè)管理人的職責(zé)表現(xiàn)在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實(shí)租約策略；③執(zhí)行租約條件；④確保所管理的物業(yè)遵守政府規(guī)例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂(lè)設(shè)施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商；⑥進(jìn)行租約評(píng)估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進(jìn)行會(huì)計(jì)、追收欠租及收回物業(yè)；⑦執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通訊系統(tǒng)及緊急事故管理；⑧制訂及落實(shí)有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計(jì)劃；⑨提出翻修及監(jiān)察有關(guān)活動(dòng)。
從上述職責(zé)看，這里的物業(yè)管理人除了承擔(dān)房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上、的物業(yè)管理職責(zé)外，還承擔(dān)著租賃和商業(yè)規(guī)劃的職責(zé)。在REITs之前，由于商業(yè)物業(yè)主要分散在眾多投資者手中，很難形成統(tǒng)廣的商業(yè)規(guī)劃和租賃管理，所以商業(yè)物業(yè)的管理只有傳統(tǒng)意義的物管業(yè)務(wù)是統(tǒng)一進(jìn)行的，而招租主要是靠業(yè)主自己或委托鉗邊的中介公司進(jìn)行操作，商業(yè)規(guī)劃則根本無(wú)從談起。受制于業(yè)務(wù)的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業(yè)務(wù)，但也很難進(jìn)行有系統(tǒng)得管理。當(dāng)REITs時(shí)代來(lái)臨且REITs市場(chǎng)成熟后，商業(yè)物業(yè)將主要由產(chǎn)業(yè)基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的集中，就存在對(duì)商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)在需求，商業(yè)物業(yè)管理才能真正成為一個(gè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域。
那么物業(yè)管理人在RElTs時(shí)代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將擺脫資本依附，成為專業(yè)化的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，以收取開(kāi)發(fā)管理費(fèi)為盈利模式的公司；房地產(chǎn)投融資將由產(chǎn)業(yè)基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進(jìn)行專業(yè)化的投融資運(yùn)作。從這個(gè)專業(yè)化分工的趨勢(shì)看，商業(yè)物業(yè)管理人的最佳定位應(yīng)當(dāng)是成為專業(yè)化的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，把商業(yè)規(guī)劃、租賃管理和物業(yè)服務(wù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，通過(guò)向委托人收取管理費(fèi)獲得經(jīng)濟(jì)利益。
當(dāng)然，從資源整合的角度，私募產(chǎn)業(yè)基金將投資的不成熟物業(yè)進(jìn)行培育后出售也需要對(duì)商業(yè)物業(yè)有專業(yè)的認(rèn)識(shí)。為此私募基金的管理公司也會(huì)招募商業(yè)物業(yè)管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)自身設(shè)立內(nèi)部機(jī)構(gòu)專司商業(yè)物業(yè)管理職責(zé)。但就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，必將是專業(yè)分工日益細(xì)化，商業(yè)物業(yè)管理人必將主要以獨(dú)立公司的身份存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)。
五、REITs時(shí)代是房地產(chǎn)金融的時(shí)代。房地產(chǎn)公司應(yīng)及早籌建金融事業(yè)部
本文以REITs時(shí)代來(lái)臨為切入點(diǎn)，而RElTs主要投資方向?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)，所以文章大部分篇幅分析的都是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革。變革后的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將主要存在三方市場(chǎng)主體：開(kāi)發(fā)商、商業(yè)物業(yè)管理人、房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)金融公司)。具體的運(yùn)作流程將由房地產(chǎn)金融公司主導(dǎo)，當(dāng)房地產(chǎn)金融公司通過(guò)自身分析，確認(rèn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)和地段價(jià)值存在投資機(jī)會(huì)時(shí)，將通過(guò)私募基金購(gòu)入土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并將開(kāi)發(fā)好的物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進(jìn)行前期市場(chǎng)培育直至物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此后，私募基金再向REITs出售資產(chǎn)，REITs管理人將物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進(jìn)行后續(xù)管理。在整個(gè)流程中，房地產(chǎn)金融公司始終居于主導(dǎo)地位，雖然開(kāi)發(fā)商和商業(yè)物業(yè)管理人的專業(yè)水平是決定其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，但房地產(chǎn)金融公司因?yàn)閾碛辛藰I(yè)務(wù)委托權(quán)，所以在很大程度上可以引領(lǐng)市場(chǎng)，并左右開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理商的命運(yùn)。
不僅商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)格局出現(xiàn)上述變化，住宅市場(chǎng)也將進(jìn)行專業(yè)分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場(chǎng)上，商業(yè)物業(yè)管理人的角色將由房地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)公司取代。
總之，PElTs時(shí)代的到來(lái)將意味著房地產(chǎn)金融時(shí)代的到來(lái)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面將分工日益精細(xì)，另一方面將出現(xiàn)由金融主導(dǎo)的格局。目前的房地產(chǎn)公司應(yīng)找準(zhǔn)自己的定位，或作專業(yè)化開(kāi)發(fā)商或作專業(yè)化租售公司(商業(yè)物業(yè)管理人或住宅物業(yè)銷售人)，當(dāng)然，如果自身?xiàng)l件具備，最好是從事房地產(chǎn)金融，成為專業(yè)化的房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)。對(duì)于目前一些資金雄厚，管理先進(jìn)，市場(chǎng)號(hào)召力強(qiáng)的公司，甚至可以進(jìn)行資產(chǎn)重組，對(duì)目前的業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，將開(kāi)發(fā)、租售和投融資分別成立事業(yè)部，統(tǒng)攬房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)專業(yè)業(yè)務(wù)，但與以往所不同之處在于要強(qiáng)調(diào)各個(gè)模塊的專業(yè)性建設(shè)。在reits來(lái)臨前，這些事業(yè)部就要進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作，各自就自身的專業(yè)領(lǐng)域到市場(chǎng)上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來(lái)的實(shí)戰(zhàn)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。