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房地產(chǎn)上市公司的三大類型
目前,滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè),業(yè)務(wù)收入最高的萬科上半年收入高達307.2億元人民幣,其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司,收入最少的是東方銀星,去年年收入僅127萬元人民幣,主要來自材料銷售,房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣,其中餐飲收入占比高達82%。分析房企上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),可以將房企上市公司分成三類:
一是房地產(chǎn)銷售收入占比超過50%的絕對房地產(chǎn)企業(yè),以招保萬金(即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團)為代表。萬科房地產(chǎn)收入占比超過98%,保利地產(chǎn)達到95%,招商地產(chǎn)接近90%,金地集團超過94%。
二是雖然房地產(chǎn)銷售收入占比不到50%,但房地產(chǎn)相關(guān)收入(如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等)合計超過50%的相對房地產(chǎn)企業(yè),以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%,首開超過95%,福星為65%,北辰為54%。在這類企業(yè)中,非房地產(chǎn)收入的增長速度往往很快,如福星的金屬制品業(yè)務(wù)占比達到了34%,冠城大通的漆包線收入達到46.7%,北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達到了43.5%。
三是非房地產(chǎn)收入超過50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過房地產(chǎn)收入,2010年中期甚至超過了80%;中炬高新調(diào)味品收入超過74%;長春高新生物制品收入高達85%;外高橋國際貿(mào)易收入達到64%;東湖高新環(huán)保收入超過50%。
三類房地產(chǎn)上市公司估值方法
第一類企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè),可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示,截至8月15日收盤,采用證監(jiān)會行業(yè)分類,目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個股,理論上就是低估值的個股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個股有24家,低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。
第三類企業(yè)其實已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè),因此,應(yīng)采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應(yīng)納入食品行業(yè)估值,長春高新應(yīng)納入醫(yī)藥行業(yè)估值,東湖高新應(yīng)納入環(huán)保行業(yè)估值,外高橋應(yīng)納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。
以中炬高新為例,每股收益0.04元,每股凈資產(chǎn)2.33元,市盈率為31.9倍;參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè),每股收益0.042元,每股凈資產(chǎn)3.74元,市盈率為57倍。不考慮細分行業(yè)差異,單純從數(shù)據(jù)對比來看,顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例,每股收益0.009元,每股凈資產(chǎn)1.8元,市盈率406倍;參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能,每股收益0.029元,每股凈資產(chǎn)1.97元,市盈率85倍,如果不考慮新三板和開發(fā)區(qū)概念,單純從數(shù)據(jù)對比,可以看出東湖高新股價偏高。
第二類企業(yè),由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性,應(yīng)采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進行估值,以體現(xiàn)該類企業(yè)的多業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點。對于這類企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務(wù)可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來估算其他業(yè)務(wù)應(yīng)貢獻的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%,而其他業(yè)務(wù)占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%,而其他業(yè)務(wù)毛利40%,如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍,則其他業(yè)務(wù)市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務(wù)毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
數(shù)據(jù)顯示,截至8月15日收盤,按證監(jiān)會行業(yè)分類,農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動市盈率最高的行業(yè),加權(quán)平均數(shù)為34.11倍,其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍,為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險業(yè)滾動市盈率最低,加權(quán)平均數(shù)為7.46倍,其中,銀行業(yè)市盈率為5.84倍,為市盈率最低的子行業(yè)。
以福星股份為例,其房地產(chǎn)收入占比65%,毛利率35%;金屬制品收入占比34%,毛利率12.8%;其他業(yè)務(wù)占比1%,毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是13.87和13.45;金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計算時,行業(yè)市盈率應(yīng)取靜態(tài)和動態(tài)的平均值,即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66,金屬制品行業(yè)取16.95;其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此,其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應(yīng)不低于14.7,截至2012年8月23日,福星股份動態(tài)市盈率為10.8,可見該股估值偏低,從中長線來看,要回歸到正常估值14.7,至少有36%的升值空間。
以冠城大通為例,其房地產(chǎn)收入占比為51.8%,毛利率52.57%;漆包線收入占比46.7%,毛利率3.8%;其他業(yè)務(wù)占比1.5%,毛利率13.47%。其中,漆包線屬于電器機械及器材制造業(yè),其靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是17.67和16.98,取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5,則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機械及器材制造收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日,冠城大通動態(tài)市盈率僅為6.7,可見該股估值嚴重偏低,從中長線來看,要回歸到正常估值15.2,至少有127%的升值空間。
以北辰實業(yè)為例,其房地產(chǎn)收入占比54%,毛利率29%;零售商業(yè)占比7.6%,毛利率38.4%;投資物業(yè)和酒店收入占比35.9%,毛利率58.8%;其他業(yè)務(wù)占比2.21%,毛利率49.8%。其中,房地產(chǎn)行業(yè)取平均市盈率13.66,零售商業(yè)取靜態(tài)動態(tài)市盈率平均值,即18.02和17.82的平均值為17.92;酒店業(yè)取旅館業(yè)靜態(tài)動態(tài)的平均值,即34.04和33.18的平均值為33.61;其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45;則北辰實業(yè)理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+零售行業(yè)市盈率*零售收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日,北辰實業(yè)動態(tài)市盈率僅為15.4,可見該股估值偏低,從中長線來看,要回歸到理論估值21.32,至少有38%的升值空間。
一、投資性房地產(chǎn)中運用公允價值的要求和條件
公允價值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時性和估計性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),主要包括:已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。
我國新準則明確表示,取得成本應(yīng)被確認為投資性房地產(chǎn)的初始計量,與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認方法相同。同時規(guī)定,在其后續(xù)計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式??刹捎霉蕛r值計量模式的條件是:一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業(yè)若滿足條件,可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式,一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式,這就需要企業(yè)慎重選擇。
二、投資性房地產(chǎn)中運用公允價值的必要性
長久以來,企業(yè)財務(wù)會計報表中的“資產(chǎn)”包括四項內(nèi)容:流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn),其中投資性資產(chǎn)實際就是企業(yè)將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準則可以發(fā)現(xiàn),存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中,通常是:交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn),而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項目被各界所公認。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量,顯然可以帶來更大的升值空間,可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為: (1)有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價值。(2)有利于增加擴大相關(guān)企業(yè)的利潤波動性。(3)短期內(nèi)將對會計信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。(4)對會計信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。
三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題
由我國上市公司執(zhí)行新會計準則情況分析報告(財政部會計司2007―2010年度),獲取如下四年財政數(shù)據(jù),我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇現(xiàn)狀(見表1):
由表1看出:
2007年,作為新會計準則實施的第一年,外界普遍預(yù)測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示,選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家,占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。
2008年,采用公允價值模式的上市公司為20家,占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中,投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有評估價格(14家公司)。
2009年,為有效扼制企業(yè)確認巨額商譽,避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響,會計準則仍堅持謹慎態(tài)度引入公允價值。數(shù)據(jù)表明,采用公允價值模式的上市公司為25家,占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。
2010年,年報顯示,采用公允價值模式的上市公司為27家,占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中,投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有:房地產(chǎn)評估價格(15家公司),參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格(9家公司),實地調(diào)查取得的價格(1家(下轉(zhuǎn)第頁)(上接第頁)公司)。值得關(guān)注的是,兩家上市公司(泛海建設(shè)和交通銀行)未披露投資性房地產(chǎn)的公允價值確定方法。
綜上分析,可總結(jié)概括:一是上市公司采用公允價值計量模式數(shù)量較少,但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為:房地產(chǎn)評估價格法、參考同類同。
四、完善公允價值計量模式的建議
(1)加強我國公允價值理論建設(shè)。為能使公允價值計量模式更深入、更規(guī)范地實現(xiàn)國際趨同,應(yīng)鼓勵更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價值理論,促進公允價值計量和確認的廣泛應(yīng)用:
(2)積極創(chuàng)造公允價值評估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價環(huán)境,提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息,可以考慮:1)應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫,通過數(shù)據(jù)的實時共享創(chuàng)造積極條件。2)應(yīng)加大力完善我國各級市場,加強企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3)應(yīng)鼓勵發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評估行業(yè)和資產(chǎn)評估中介機構(gòu),以保證公允價值計量確認的真實性和可靠性
(3)完善企業(yè)公允價值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護,應(yīng)進一步明確公允價值信息的披露程度,從準則角度細化公允價值計量信息披露的方式和方法。
(4)努力提高會計人員專業(yè)素質(zhì)。為能給投入成本聘請資產(chǎn)評估機構(gòu)的企業(yè)提供更真實的信息、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),會計人員需具備扎實的專業(yè)知識和良好的職業(yè)素質(zhì),并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強的綜合能力。
論文關(guān)鍵詞:成本計價模式,公允價值模式,客觀因素,自利
1.引言
為適應(yīng)市場需求和建立與國際財務(wù)報告趨同的企業(yè)會計準則體系,財政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項會計準則的新企業(yè)會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行,同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準則體系修改中,對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式,即在符合條件的情況下,企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響,理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計價,因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)可實現(xiàn)價值的快速回歸,從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。
此次準則體系修改中,對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式,即在符合條件的情況下,企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響,理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式,這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)價值的快速回歸,從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月,上市企業(yè)的相關(guān)財務(wù)報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少,允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計價的準則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討,主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。
本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇,而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證,并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利,對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。
2.新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點及公允價值計價效應(yīng)
新會計準則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨計量和出售的,為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn),并規(guī)定為如下范圍:已出租的土地使用權(quán);持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準則中被認為不屬于投資性房地產(chǎn)。
新會計準則單獨劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的,目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)的披露,提高會計的相關(guān)性。舊準則里投資性房地產(chǎn)被當作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待,也采用相應(yīng)的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟的市場化程度提高,發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值,而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍,而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實價值?;诖?,業(yè)界和學(xué)術(shù)界認為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此,需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來,作為單獨一類確定會計規(guī)范,投資性房地產(chǎn)準則由此應(yīng)運而生。
2.1新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點
相對于舊準則,新準則中投資性房地產(chǎn)在初始確認和后續(xù)計量上有較大變化,主要體現(xiàn)在:
1)歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化
在舊的會計準則中,將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準則、固定資產(chǎn)準則和無形資產(chǎn)準則三個部分,由于各個部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同,因而會計處理方式也有較大差異。如:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的,作為企業(yè)存貨,按存貨準則規(guī)范處理:對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn),按固定資產(chǎn)準則規(guī)范處理;對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),作為企業(yè)的無形資產(chǎn),按無形資產(chǎn)準則的規(guī)范來進行處理。而在新準則中,這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn),按照同樣方式進行會計處理。
2.價值計量模式的選擇變化
舊準則中,歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計價的房地產(chǎn)主要以成本模式計價,歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價熟低法原則計價,在房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下,成本價格要遠低于市場價格,由此會計賬目價值與資產(chǎn)的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進行后續(xù)計量,也可采用公允價值模式進行計量,公允價值(fair value)意指“公平合理之價值”。
3.后續(xù)計量變化
在舊會計準則中,歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計價規(guī)定進行計量。
新會計準則下的房地產(chǎn)后續(xù)計量則規(guī)定:原來采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn),可以變更為公允價值模式進行計量;但是一旦采用了公允價值模式進行后續(xù)計量,則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下,投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準則計提折舊或攤銷,并在期末進行減值測試,計提相應(yīng)的減值準備;在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量,采用公允價值模式計量的自利,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
2.2公允價值計價效應(yīng)
我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目,在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè),公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在:1)極大地提升企業(yè)利潤,改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績,甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2)改善企業(yè)報表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率等會計指標,增強債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心,有利于企業(yè)進一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè),ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損,而且2006年也了預(yù)虧的報告,但最后在年報中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計價模式實現(xiàn)了凈利潤,從而避免了被退市的厄運。
雖然具有可觀的公允價值計價效應(yīng),然而直到2009年10月,上市企業(yè)的相關(guān)財務(wù)報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計量模式的統(tǒng)計表,說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的積極性不高,可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式,與新會計準則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。
表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況表
年 度
2006
2007
2008
采用成本計量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允價值計量模式的上市公司
10家
2006年2月15日,財政部了39項企業(yè)會計準則(其中包括1項基本準則和38項具體準則),從而標志著適應(yīng)我國市場經(jīng)濟發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會計準則體系的正式建立。時至今日,新準則的頒布已半年有余,離具體的實施日期日趨接近。其間,有關(guān)會計準則的應(yīng)用指南(征求意見稿)也已出臺,這對于各項準則的深入理解提供了理論支持。但是,新準則的實施到底會給各行各業(yè)帶來怎樣的影響還是個未知數(shù)。在此,筆者擬對新準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響進行具體分析,以期對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實務(wù)運作提供一些參考。
一、影響房地產(chǎn)行業(yè)的具體準則
目前,房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分,其交易日趨活躍,在國民經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯,適時分析新的會計準則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響之前,筆者首先對影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計準則進行梳理。
在我國新的會計準則體系中,具體會計準則是指引規(guī)范企業(yè)財務(wù)報告的強有力工具,而基本準則則是準則的準則,它對各個具體準則起著指導(dǎo)作用。因此,不論哪個行業(yè),其會計規(guī)范都不可避免地要受到基本準則的影響,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從各項具體準則的名稱和規(guī)范的實質(zhì)內(nèi)容來看,在38項具體準則中,與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的準則主要包括《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》,前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范,后者強調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。而與一般行業(yè)相關(guān)的具體準則(從第1號至第21號),以及與企業(yè)財務(wù)報告相關(guān)的準則(從第28號至第38號)則或多或少地與房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范相關(guān)。例如《企業(yè)會計準則第1號——存貨》、《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》、《企業(yè)會計準則第14號——收入》、《企業(yè)會計準則第21號——租賃》等分別規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的存貨與固定資產(chǎn)管理、減值計提、收入確認、租賃業(yè)務(wù)。客觀地說,本套準則相對于國際會計準則而言,具有言簡意賅的特點,既體系了我國的特色問題,又比較符合多項準則同時實施的學(xué)習(xí)需要。但是整套準則規(guī)范內(nèi)容卻相當豐富,包括一般行業(yè)準則、特殊行業(yè)準則、報告準則和銜接準則等。有鑒于此,筆者將主要分析與房地產(chǎn)行業(yè)有直接密切關(guān)系的兩項具體準則,即第3號和第15號準則,其中的重中之重為第3號準則。
《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》并不是一項專門對房地產(chǎn)行業(yè)作出規(guī)范的準則,它所針對的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn);同時,該準則也不是一項規(guī)范所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的準則,它僅適用于“投資性房地產(chǎn)”的確認、計量和披露。由于該準則對企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進行了分類規(guī)范,并引入了公允價值模式(即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,而不是單一地采用歷史成本模式),因此,該準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。與此相對應(yīng),《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》主要規(guī)范企業(yè)(建造承包商)代建的房地產(chǎn)。雖然該準則與我國原先的《企業(yè)會計準則——建造合同》差異不大,但是它作為規(guī)范企業(yè)建造合同的確認、計量和相關(guān)信息披露的準則,同樣在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。
二、具體準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
當梳理清影響房地產(chǎn)行業(yè)的各項具體準則之后,我們需要考慮的問題便是這些具體準則將會對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響。筆者將從新準則對企業(yè)會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務(wù)報告編制等四個方面進行分析。
(一)對會計核算的影響
如前所述,我國新的會計準則體系對不同類型的房地產(chǎn)進行了明細規(guī)定——第3號準則規(guī)范的對象為投資性房地產(chǎn),第15號準則規(guī)范的對象為代建的房地產(chǎn),而企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者為經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)則通過第4號準則進行規(guī)范,作為存貨的房地產(chǎn)通過第1號準則進行規(guī)范。這種對不同房地產(chǎn)類型的明細劃分,要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進行分類確認,以便向財務(wù)會計報告使用者提供與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計信息,在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。同時,分類處理的理念反映在企業(yè)的財務(wù)報表中,會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成,以及相關(guān)財務(wù)比率的計算,影響企業(yè)前后各期財務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。但是我們同時也應(yīng)該意識到,工作量的增加以及對人員素質(zhì)要求的提高更有助于企業(yè)提高會計信息的有用性,從而使財務(wù)會計報告使用者作出更為合理的經(jīng)濟決策。
值得一提的是,《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》在第3段明確指出:“本準則適用于承租人財務(wù)報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產(chǎn)權(quán)益的計量和在經(jīng)營租賃出租人財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的計量”,這與我國的準則規(guī)定不盡相同,需要引起在境外上市或在境內(nèi)境外交叉上市企業(yè)的重視,把握不同準則對房地產(chǎn)明細類型的核算差異,以便提供準確、可比的會計信息。
(二)對損益確認的影響
公允價值的謹慎采用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點,而這一亮點同時也體現(xiàn)在第3號準則之中——投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇。第3號準則規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。由于采用公允價值模式計量,不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,僅需要以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。因此,對于可能采用公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何相對準確地把握企業(yè)各期的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果需要引起高度關(guān)注。
第3號準則規(guī)定:自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時,轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;否則計入所有者權(quán)益。這就意味著,當不同類型的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)換處理時,房地產(chǎn)公司需要確認相應(yīng)的損失,卻不能確認相應(yīng)的收益,這又將影響企業(yè)的損益金額大小。
(三)對稅收體系變化的影響
在前文筆者提到此次會計準則體系對于不同類型的房地產(chǎn)項目進行了分類規(guī)范,這種對資產(chǎn)的分類也將對我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系產(chǎn)生影響。例如,2006年3月6日,國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》,該通知將住房項目細分為經(jīng)濟適用房與非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目,同時規(guī)定了不同的計稅毛利率,從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅額產(chǎn)生了重大影響。與此相類似,不同的具體準則對不同類型房地產(chǎn)的規(guī)范差異,也會引起對房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系的變化。
目前,我國的房地產(chǎn)稅收按課稅環(huán)節(jié)的不同,分為房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)稅收、保有環(huán)節(jié)稅收、交易環(huán)節(jié)稅收,以及所得環(huán)節(jié)稅收四大類,而且稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn),對于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進行征稅。但是,隨著會計準則對于房地產(chǎn)的明細規(guī)范,以及公允價值模式的采用,有可能引發(fā)稅收政策的調(diào)整。比如,對于房地產(chǎn)類型的明細規(guī)范將為稅收政策的制定提供信息支持,這為我國房地產(chǎn)的稅制改革鋪平了道路;公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息,如何把握會計準則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產(chǎn)行業(yè)不容忽視的問題之一。
(四)對財務(wù)報告編制的影響
考慮到我國現(xiàn)階段的實際國情,2007年1月1日新準則的實施范圍現(xiàn)僅限于我國的上市公司,對非上市公司未做強制性要求。因此,新準則對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響,更多地表現(xiàn)為對上市公司的影響。由于我國少數(shù)上市公司屬于境外上市或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè),他們需要遵守境外國家(或地區(qū))會計準則的規(guī)定,這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準則提供財務(wù)報告,鑒于各國準則的差異,提供財務(wù)報告的成本相當大。但是,當各國準則日益趨同時,財務(wù)報告的編制成本會大大降低。同樣,隨著我國會計準則(CAS)與國際會計準則(IAS)的日益趨同,我國上市公司按照其他會計準則體系編制財務(wù)報告的成本將隨之降低。
但是,準則的趨同并不意味著完全相同,把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務(wù)報告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范方面的差異進行簡要分析,特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先,與CAS3相比,IAS40適用的范圍更廣,更明確,確認原則更具體;其次,IAS40推薦采用公允價值計量模式,而CAS3更傾向于采用成本計量模式;再者,IAS40將房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換差額均計入當期損益,而CAS3對轉(zhuǎn)換差額區(qū)分損失和收益分別確認;最后,IAS40在信息披露方面的規(guī)定更規(guī)范,更完善等等。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);發(fā)展形勢;投資性房地產(chǎn);會計處理
前言
隨著我國成年人口的不斷增加,房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。近幾年來,企業(yè)紛紛投向了房地產(chǎn)行業(yè),其目的是為了整個企業(yè)資金的保值增值,這些已經(jīng)成為當代社會普遍存在的現(xiàn)象。另外,會計核算是長期以來企業(yè)資金管理的主要方式,企業(yè)把投資性房地產(chǎn)看做是公司普通的固定資產(chǎn),每年都會按照歷史成本入賬或者是分期計提折舊的方法進行計量。然而,在長期類似的投資性房地產(chǎn)中,很難實現(xiàn)它的市場價值。因此,我國急需尋找投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的問題,針對這些問題,我國有關(guān)財政部門頒布了企業(yè)會計的準則,這樣可以準確有效地核算投資性房地產(chǎn)的計量及信息。該會計準則的頒發(fā),使得投資性房地產(chǎn)行業(yè)有了更加規(guī)范的操作流程。就目前的形式來看,在投資性房地產(chǎn)的會計核算方面仍然存在著一些問題,需要有關(guān)部門積極有效地去解決。
一、目前房地產(chǎn)發(fā)展形勢的分析概述
隨著社會經(jīng)濟發(fā)展進步與投資者投資理念的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展增長中,發(fā)展重心逐漸性投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域范圍內(nèi)進行發(fā)展傾斜,投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟增長比例在整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟增長發(fā)展中成為最新、并且占有重要地位的增長點。而投資性房地產(chǎn)會計準則就是在這樣的房地產(chǎn)發(fā)展大背景與大形勢推動下,為規(guī)范投資性房地產(chǎn)的會計處理行為,專門進行制定建立的。
房地產(chǎn)行業(yè)中,投資性房地產(chǎn)會計準則產(chǎn)生的背景,首先得益于房地產(chǎn)行業(yè)中房地產(chǎn)投資的普遍性發(fā)展與存在推動。在我國市場經(jīng)濟不斷發(fā)展與完善的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)對于持有房地產(chǎn)的目的以及持有房地產(chǎn)用途也越來越多樣并且廣泛,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于持有的房地產(chǎn)資產(chǎn),除了用于企業(yè)自身的生產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營,或者是作為企業(yè)管理活動應(yīng)用場所、企業(yè)對于銷售儲存貨源外,還有一些房地產(chǎn)企業(yè)對于持有的房地產(chǎn)資產(chǎn),還用于進行出租等,以進行賺取租金或者是進行有利于企業(yè)增值收益的其它活動,甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至將持有房地產(chǎn)作出租以及用于增值收益的其它活動,作為企業(yè)的主要發(fā)展經(jīng)營業(yè)務(wù),來實現(xiàn)企業(yè)的運營發(fā)展, 這些情況都在一定程度上推動了投資性房地產(chǎn)會計準則的制定實施。其次,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中財務(wù)會計管理準則中,原有的就會計準則在進行房地產(chǎn)行業(yè)的投資性房地產(chǎn)發(fā)展新情況以及新趨勢下的財務(wù)管理以及會計行為管理約束中,已經(jīng)逐漸不能進行滿足,這也是投資性房地產(chǎn)會計準則產(chǎn)生的另一重要背景與原因。為了保證對于投資性房地產(chǎn)財務(wù)管理以及會計行為處理的公正性與規(guī)范性,滿足投資性房地產(chǎn)財務(wù)管理與會計處理的要求,進行投資性房地產(chǎn)會計準則的建立實施就顯得十分必要和重要了。
二、投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計處理要求規(guī)定
投資性房地產(chǎn)會計準則在對于房地產(chǎn)企業(yè)中的投資性房地產(chǎn)會計行為進行處理規(guī)定中,對于投資性房地產(chǎn)的確認、投資性房地產(chǎn)計量、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置等都有明確的要求和規(guī)定。首先,對于房地產(chǎn)企業(yè)中投資性房地產(chǎn)的確認,就明確規(guī)定指出,投資性房地產(chǎn)主要是指為了賺取租金或者是進行增值收益,以及兩者兼有的持有房地產(chǎn),即為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn),主要包括已進行出租的土地使用權(quán)以及持有并準備在增值后進行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的建筑物等。
其次,在進行投資性房地產(chǎn)的計量管理中,對于投資性房地產(chǎn)主要有初始計量與后續(xù)計量兩種計量模式。投資性房地產(chǎn)會計準則中規(guī)定,對于投資性房地產(chǎn)的初始計量模式主要是指,初始投資房地產(chǎn)部分只能使用成本計量的模式進行計量管理,并且在投資性房地產(chǎn)的初始計量中,對于外購以及自行建造等方式獲得投資性房地產(chǎn)的初始計量都有明確的規(guī)定和要求。而對于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量,新會計準則中則規(guī)定可以根據(jù)投資性房地產(chǎn)的具體情況,進行成本計量模式與公允價值計量模式的選擇使用,但是,進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中,一旦計量模式選擇確定后,不能隨意進行變更。在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中,使用成本計量模式進行應(yīng)用,主要是以固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的相關(guān)會計準則做好要求標準;公允價值計量模式則需要投資性房地產(chǎn)在進行初始計量后,以公允價值進行計量,不需要再對于計量情況進行折舊、攤銷等。此外,投資性房地產(chǎn)會計準則中,對于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換以及處置會計情況等,都有明確的要求和規(guī)定,以在具體的財務(wù)與會計行為進行實施應(yīng)用。
三、投資性房地產(chǎn)會計準則對于企業(yè)會計處理的影響
投資性房地產(chǎn)會計準則中,對于房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)的確認以及計量、轉(zhuǎn)換、處置等,都有明確的規(guī)定與要求。
(一)投資性房地產(chǎn)計量模式對企業(yè)財務(wù)的影響
投資性房地產(chǎn)會計準則中規(guī)定,成本計量模式進行投資性房地產(chǎn)的計量,投資性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)資產(chǎn)負債日期內(nèi),需要進行折舊或者是攤銷計量提算,而在稅法中對于投資性房地產(chǎn)的折舊以及攤銷費用,可以在企業(yè)納稅前進行扣除。這樣一來,企業(yè)在進行財務(wù)計算管理中,雖然賬面資產(chǎn)盈利數(shù)量減少,但同時也具有沖抵稅收的作用,對于企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金的流出以及資產(chǎn)所有者權(quán)益維護有著積極的作用。
而投資性房地產(chǎn)會計準則中,公允價值計量模式進行企業(yè)投資性房地產(chǎn)的計量應(yīng)用中,計量企業(yè)資產(chǎn)中的賬面資產(chǎn)價值會受到計量公允價值的變化情況的影響,發(fā)生一定的調(diào)動變化。公允價值計量模式進行企業(yè)投資性房地產(chǎn)的計量,對于企業(yè)的市場價值以及運營盈利能力能夠很好的進行反映。
(二)投資性房地產(chǎn)計量模式對企業(yè)稅收的影響
在現(xiàn)有的稅法規(guī)定與明確要求下,使用成本計量模式進行計量應(yīng)用中,如果企業(yè)計量折舊政策與稅法規(guī)定一致,則不需要進行納稅調(diào)整,而在不一致的情況下,則只需要對于折舊額部分進行調(diào)整即可。而公允價值計量模式進行計量,則需要根據(jù)稅法規(guī)定進行折舊數(shù)額的計算調(diào)整,并且對于投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負債日內(nèi)的公允價值與企業(yè)賬面價值差額,需要計入到企業(yè)的當期損益中,并對于該項損益情況進行調(diào)整。因此,使用公允價值計量模式,對于企業(yè)的所得稅納稅調(diào)整工作來講,工作量與工作復(fù)雜性都比較突出。
四、結(jié)束語
經(jīng)歷了從20世紀90年代開始的國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢跌宕起伏,目前,正面臨極大地挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機與活力,成為其發(fā)展過程中必須考慮的問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過對其經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整來提高其核心競爭力,以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境,保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。
一、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題
1993年以來,國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著,面對房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏,國家也適時進行宏觀調(diào)控,綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?!皣鶙l”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺,擊碎了房地產(chǎn)泡沫,使中國經(jīng)濟實現(xiàn)“軟著陸”,房地產(chǎn)市場在迎接美好前景的同時,也面臨巨大的挑戰(zhàn)。
(一) 宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1.開發(fā)商土地購置謹慎,土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。國家的宏觀調(diào)控政策中,土地政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年,房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量同比增速呈現(xiàn)先升后降的趨勢。2008年到2010年,國家為了應(yīng)對金融危機,穩(wěn)定經(jīng)濟制定并投入實施了四萬億計劃,使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)量呈上升趨勢;而2010年以后,政府出臺了嚴格的土地調(diào)控政策,使得政府在對土地出讓的過程中,對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴格的要求,包括限制戶型、實行限價房計劃、嚴格建設(shè)周期、改掛牌出讓為招標為主等,這些措施對開發(fā)商的進入造成很大壓力。另外,2014年6月國土資源部頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》,防止地方政府為謀求經(jīng)濟增長急功近利,加強了對用地規(guī)模的整體調(diào)控,力圖實現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標。國家對土地資源的調(diào)控政策,使政府對土地的出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的購置更加謹慎,2014年1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份擴大0.1個百分點,部分城市土地出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象[1]。
2. 房地產(chǎn)市場主要面向大中城市,對小城及以下關(guān)注不夠。2014年,國家發(fā)改委提出對大中小城市實行區(qū)別分類的戶籍政策,即:全面放開城鎮(zhèn)及小城市戶籍限制,有序開放中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格限制特大城市人口數(shù)量。對戶籍政策的調(diào)整,為農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供了便利的條件,同時促進了城鎮(zhèn)及中小城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴大,平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來看,我國房地產(chǎn)開發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場開發(fā)當中,并且市場向小城市及村鎮(zhèn)的擴大正在進行當中,市場的全面建立還需要一段過程。
3. 保障性住房建設(shè)力度加大,地產(chǎn)商勞動需求增大。2014年,我國銀監(jiān)會批復(fù)國家開發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部,這一部門的建立,有助于減輕中低收入者購房壓力,強化了社會保障體系,力圖實現(xiàn)住有所居的目標。在2012年11月12日舉行的十記者招待會上,十代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說 ,“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標是3600萬套,2011年已經(jīng)開工1000萬套,今年開工了700多萬套,明年計劃開工數(shù)量不會低于500萬套[2]。 這一政策的實施,對于擴大房地產(chǎn)市場有積極的作用,刺激了房地產(chǎn)市場的需求,也刺激了地產(chǎn)商的建設(shè)欲望,促使各企業(yè)積極響應(yīng)國家政策,也使得行業(yè)內(nèi)對勞動力的需求擴大。
4. 房地產(chǎn)商資金獲取壓力大,資金來源單一。2003年開始,國家就通過“121號文件”來對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進行調(diào)控,文件一出,增加了購買高檔房或者第二套住房以上的消費者的壓力,有效的抑制了房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。近些年來,對于消費者買房,乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴格把控狀態(tài),使得地產(chǎn)商開發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺,大部分資金來自于銀行貸款,以及國家對貸款政策的嚴格把控,使得地產(chǎn)商面臨資金危機,甚至出現(xiàn)墊資建設(shè)的情況,嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開發(fā)。
(二)宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題
1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大,土地獲得難度增大。一方面,國家改掛牌出讓為招標出讓,房地產(chǎn)開發(fā)商想要用更高的價格獲取招標的資格,這無疑使得原本資金儲備實力就薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進一步擴大。另一方面,國家對土地出讓的限制,使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開發(fā)的產(chǎn)品類型。這一政策的頒布,雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現(xiàn)象,但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是,如果開發(fā)的產(chǎn)品為住宅,其戶型、建筑面積、建設(shè)成本等多種因素都要納入規(guī)劃范圍。
2.目標市場范圍小,建設(shè)重心過于集中。金融事業(yè)部的建立進一步對中低收入者提供了購房保障,但當前房地產(chǎn)行業(yè)對中低收入者市場的關(guān)注度不夠。另外,在小城鎮(zhèn)及郊區(qū)的產(chǎn)品類型主要是高檔別墅,產(chǎn)品類型過于單一。而市場的過于集中導(dǎo)致當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展成績平平,受限嚴重,無論是產(chǎn)品的開發(fā)還是推廣以及銷售都受到很大影響,因此,市場規(guī)模亟待擴大,市場開發(fā)及產(chǎn)品建設(shè)重心亟待轉(zhuǎn)移。
3.地產(chǎn)商開發(fā)資金儲備不足,過于依賴銀行貸款。目前來看,整個房地產(chǎn)行業(yè)并不具備雄厚的自有資金實力來維持產(chǎn)品的開發(fā)與建設(shè),過多的依賴外力,是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題。正是因為行業(yè)自有資金儲備不足,開發(fā)與建設(shè)產(chǎn)品的資金都要依靠外力,而主要的方式是銀行貸款,除了這種方式,對于其他融資手段的應(yīng)用還比較少,過度的依賴銀行貸款導(dǎo)致的融資結(jié)構(gòu)單一,也成為宏觀調(diào)控政策下,阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因。
4.行業(yè)發(fā)展不夠靈活,缺乏新的利潤增長點。調(diào)控政策對房地產(chǎn)成交量影響深遠,缺少有效的應(yīng)對限制政策的戰(zhàn)略對策。在眾多的限制政策下,房地產(chǎn)市場依舊走老路,未能及時靈活的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,對政策變化反應(yīng)不靈敏,沒有制定有效的應(yīng)對限制的策略,缺乏靈活變通的能力。另外,行業(yè)內(nèi)沒有發(fā)掘新的房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長點,過度依靠抬高房價實現(xiàn)利潤增長。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤增長點還是建設(shè)大戶型,實施高房價。但是,就宏觀調(diào)控政策而言,國家對房價和戶型的限制近些年來將不會放松,因此,此類方法對于謀求利潤的作用將會逐步消失。
2013年全年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億,同比增長19.8%,比2012年增速提高3.6個百分點。其中,住宅開發(fā)投資額為5.9萬億,同比增長19.4%;辦公樓開發(fā)投資額為4652億元,同比增長值高達38.2%;2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示, 2010年以來國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的負面影響正在消退,行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象[1]。就2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展臺式良好,但針對上述分析中得出的行業(yè)所面臨的威脅,整個行業(yè)需要有針對性的進行戰(zhàn)略調(diào)整。
二、當前政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整策略
針對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題,整個行業(yè)應(yīng)該提高其對國家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)能力,逐步進行戰(zhàn)略調(diào)整,靈活市場策略,調(diào)整經(jīng)營理念和經(jīng)營方式,尋求新的利潤增長點和市場機遇,以便房地產(chǎn)行業(yè)在國家大的宏觀調(diào)控背景下實現(xiàn)良性發(fā)展。
(一)調(diào)整經(jīng)營觀念。發(fā)展初期的房地產(chǎn)行業(yè),經(jīng)營理念著眼于對土地的開發(fā)以及產(chǎn)品的銷售,不太注重產(chǎn)品未來發(fā)展以及物業(yè)的管理等。但是在經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程以及政府多年的調(diào)控之下,商品化的程度也大大加深,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進入行業(yè)內(nèi),導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭越發(fā)激烈。因此,注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)乃至整個行業(yè)必須關(guān)注的問題。如何商品的價值最大化,將成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競爭優(yōu)勢。在滿足消費者獲得產(chǎn)品基本功能的條件下,也要為消費者提供諸如別致的外觀、優(yōu)異的質(zhì)量、完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的社區(qū)環(huán)境、到位的售后服務(wù)等附加產(chǎn)品。同時,也要具備隨著消費者需求變化而提供相應(yīng)服務(wù)的應(yīng)變能力。
(二)調(diào)整土地開發(fā)模式。發(fā)展初期的地產(chǎn)商,把對土地的開發(fā)作為經(jīng)營重點。但是就目前的調(diào)控狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看,過于注重開發(fā)新的土地來發(fā)展經(jīng)營,建設(shè)產(chǎn)品已經(jīng)不適應(yīng)當前發(fā)展,因此,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從單純開發(fā)獲取土地調(diào)整為對土地的重復(fù)利用,對空間的二次利用。重復(fù)利用、以及二次利用與開發(fā)新建、拆舊建新不同,指得是對舊的建筑物進行重新包裝、翻新的過程[3]。這種方式,在其他國家已經(jīng)初具雛形,并產(chǎn)生了很好的效果。開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變,不僅能減小國家土地政策從緊給地產(chǎn)商帶來的壓力,也能為國家環(huán)保事業(yè)做出一定貢獻。這一策略可以緩解國家的土地壓力,也從另一個側(cè)面,為國家放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策奠定了基礎(chǔ),為房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下,成為房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤增長點。
(三)調(diào)整目標市場。隨著戶籍政策的變化,房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)也會相應(yīng)發(fā)生變。農(nóng)民戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)戶籍難度減小,中、小城市戶籍政策的放開,無疑會打開中小城市的房地產(chǎn)市場。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該審時度勢,將市場眼光擴大,更加重視中小城市的市場。另外,國家住房保障制度的實行,使得中低收入者也能夠有實力購買自己的房屋,擁有自己的房產(chǎn)。這也就打開了中低收入者的市場,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該將中低收入者逐步納入其主要開拓的市場行列。
(四)調(diào)整產(chǎn)品多樣性。目標市場范圍的擴大,相對應(yīng)的產(chǎn)品的多樣性也要作出調(diào)整。實現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)的多樣性,需要各房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的目標市場定位。房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中需要把產(chǎn)品的開發(fā)集中在住宅、工業(yè)用地、商業(yè)用地和舊樓改造上來,依據(jù)國家政策、根據(jù)目標市場定位,有針對性的開發(fā)商品,力圖準確預(yù)測市場需求,抓住機遇,更好發(fā)展。針對住宅用地,合理規(guī)劃中小戶型的設(shè)計,實現(xiàn)精細化、標準化;對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需謹慎,對于繁華商圈,避免重復(fù)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn),造成地區(qū)商業(yè)虛假繁華,應(yīng)針對具體需求,在有需要的地方比如城郊別墅區(qū)適當開發(fā)商業(yè)地產(chǎn);對于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與選址,要在盡量少的破壞當?shù)丨h(huán)境的基礎(chǔ)上進行開發(fā)建設(shè),盡量與政府合作,實現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有序化與合理化;就目前形勢看,我國房交量處于萎縮狀態(tài),因此,繼續(xù)開發(fā)新的產(chǎn)品將會出現(xiàn)產(chǎn)品囤積、供過于求的狀態(tài),因此對舊樓的改造將會一定程度節(jié)省企業(yè)成本。但是,對舊樓的選擇也要格外慎重,被選擇作為重新改造的舊樓必須是結(jié)構(gòu)堅固的,對于年久危樓不建議采取改造措施,在改造過程中,可以對樓體外觀進行重新裝潢,對內(nèi)部格局進行改造,使之符合當代消費者的需求,成為更有價值的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)對于產(chǎn)品多樣性的調(diào)整可以滿足更多消費者的需求,緩解交易萎縮的態(tài)勢。
(五)調(diào)整開發(fā)融資模式。就當前我國的形式來看,各房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款,國家信貸政策的縮緊無疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大壓力。因此,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整開發(fā)融資的模式,也成為宏觀調(diào)控政策下戰(zhàn)略調(diào)整的重點工作。各房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的融資模式,諸如外資銀行、信托機構(gòu)、基金公司等渠道,獲得產(chǎn)品開發(fā)資金,解決當前資金短缺,墊資建設(shè)以及無力償還貸款等問題。企業(yè)可以通過對短期資金需求的合理預(yù)測,合理安排、選擇合作機構(gòu),安排企業(yè)開發(fā)資金來源,不斷拓寬企業(yè)融資渠道,從而降低企業(yè)的融資成本以及融資風(fēng)險。
(六)調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發(fā)現(xiàn),市場信息不對稱,對房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系造成很大影響,他們建議政府在進行宏觀調(diào)控過程中,通過政策措施乃至法律手段,要求供應(yīng)商完全的產(chǎn)品信息,實現(xiàn)供應(yīng)商與購買者之間的信息平衡,實現(xiàn)行業(yè)一級市場的有序發(fā)展[4]。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該適時調(diào)整供應(yīng)商與購買者之間的關(guān)系,全面的產(chǎn)品信息,包括附加產(chǎn)品信息,使得消費者能夠全面了解產(chǎn)品,實現(xiàn)交易公平。另外,房地產(chǎn)商應(yīng)該多站在消費的角度思考問題,進而可以更加準確的預(yù)測消費者需求,更好的銷售商品,同時打破傳統(tǒng)的供需關(guān)系,實現(xiàn)經(jīng)營-服務(wù)-售后-關(guān)懷的模式,拉近供應(yīng)商和消費者之間的關(guān)系,獲取更多消費者的信任,促進產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
(七)制定新的應(yīng)對稅制改革的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革已成為大勢所趨,而房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的最終結(jié)果將導(dǎo)致企業(yè)成本提高,因此,企業(yè)應(yīng)該制定相應(yīng)戰(zhàn)略來應(yīng)對稅制改革帶來的威脅。首先,企業(yè)應(yīng)該提高技術(shù)水平以減少原料的浪費;其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以采取前向一體化經(jīng)營模式,形成供建一體化,節(jié)約成本;另外,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該通過關(guān)注其產(chǎn)品質(zhì)量及其附加產(chǎn)品的價值來提高行業(yè)公信度,結(jié)合國家有力的價格調(diào)控,使產(chǎn)品價格到達消費者可接受范圍,保障產(chǎn)品成交量,使得行業(yè)在稅制改革的壓力下,也能穩(wěn)定發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);估價風(fēng)險;防范措施
房地產(chǎn)估價主要是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價員根據(jù)特定的估價目的,遵循公認的估價原則,按著嚴謹?shù)墓纼r程序,運用科學(xué)的、合理的以及有效的估價方法,在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上,對估價對象在估價時點的價值進行測算和判定的活動。房地產(chǎn)估價對當前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用,但是當前房地產(chǎn)估價存在的風(fēng)險嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,房地產(chǎn)管理人員需要采取有效的措施,減少房地產(chǎn)風(fēng)險,促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
一、當前房地產(chǎn)估價風(fēng)險主要表現(xiàn)
房地產(chǎn)估計風(fēng)險對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著十分不利的影響,在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步了解房地產(chǎn)風(fēng)險的主要表現(xiàn)和產(chǎn)生的原因,進一步控制房地產(chǎn)股價風(fēng)險。當前房地產(chǎn)估價風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
(一)由于政策調(diào)整導(dǎo)致的風(fēng)險
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進行了相關(guān)的調(diào)控,穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。由于國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進行了宏觀調(diào)控,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到一定的影響,房地產(chǎn)行業(yè)的供需情況受到嚴重的影響。另外國家經(jīng)濟政策的變化也會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,國家對于稅收政策,金融政策的調(diào)整也會影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的資金,進而影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,導(dǎo)致房地產(chǎn)估價的風(fēng)險。
(二)估價業(yè)務(wù)中導(dǎo)致的風(fēng)險
房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中導(dǎo)致的風(fēng)險也是當前房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主要表現(xiàn)之一。由于房地產(chǎn)估價人員導(dǎo)致的估價風(fēng)險或者是估價體系不完善導(dǎo)致的估價風(fēng)險依然存在,嚴重影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。一方面房地產(chǎn)估價人員的素質(zhì)有待于提高。房地產(chǎn)估價需要專業(yè)的人員從事,但是由于當前一些估價人員對于房地產(chǎn)估價知識掌握不熟悉,缺少一些房地產(chǎn)估價的經(jīng)驗,導(dǎo)致房地產(chǎn)估價中存在潛在的風(fēng)險,這對于房地產(chǎn)估價工作的順利進行造成了十分不利的影響。另一方面房地產(chǎn)估價體系不完善或者是估價不規(guī)范。當前我國的房地產(chǎn)估價工作還不規(guī)范,雖然國家制定了相應(yīng)的估價規(guī)范,但是很多估價人員往往不遵守相應(yīng)的估價規(guī)范,導(dǎo)致估價未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)估價規(guī)范雖然確立,但是針對當前房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)估價仍然存在問題,嚴重影響估價工作的順利進行。另外由于一些房地產(chǎn)估價機構(gòu)對于房地產(chǎn)估價信息獲取不完善或者不真實導(dǎo)致的房地產(chǎn)估價風(fēng)險仍然存在,甚至?xí)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成十分不利的影響。
二、房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主要防范措施
房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著十分關(guān)鍵的作用,直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。但是由于房地產(chǎn)估價受到多種因素的影響,房地產(chǎn)行業(yè)的估價風(fēng)險需要引起重視,采取有效的措施減少房地產(chǎn)行業(yè)的估價風(fēng)險,促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
(一)提高房地產(chǎn)估價風(fēng)險意識
提高房地產(chǎn)估價風(fēng)險意識可以有效地減少估價風(fēng)險對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中,需要進一步提高估價人員的風(fēng)險意識,正確認識房地產(chǎn)估價風(fēng)險的危害性。房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要加強對估價人員風(fēng)險意識的培訓(xùn),估價工作人員風(fēng)險意識的提高可以在房地產(chǎn)估價工作中針對存在的風(fēng)險進行有效地防范和控制,這樣就可以有效地減少房地產(chǎn)估價中的風(fēng)險,促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
(二)提高房地產(chǎn)估價人員的素質(zhì)
房地產(chǎn)估價人員的素質(zhì)對于房地產(chǎn)估價風(fēng)險有重要的聯(lián)系,在今后的房地產(chǎn)估價工作中需要進一步提高風(fēng)險估價人員的素質(zhì),減少房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險,穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。一方面需要加強對房地產(chǎn)估價人員的培訓(xùn),提高房地產(chǎn)估價人員的專業(yè)素養(yǎng)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于房地產(chǎn)估價人員的素質(zhì)也有所提高,加強對估價工作人員素質(zhì)的培訓(xùn),可以有效地提高工作人員的素質(zhì),提高工作人員房地產(chǎn)估計工作的水平。另一方面需要引進一些高素質(zhì)的人才,帶動估價工作人員素質(zhì)的提高。房地產(chǎn)估價機構(gòu)引進一些高素質(zhì)的估價人員不僅僅可以提高估價工作的水平同時還可以帶動其他員工水平的提高。另外估價人員需要加強房地產(chǎn)估價工作經(jīng)驗的積累,這樣可以提高工作人員股價水平的提高,同時也可以提高估價工作的效率。
(三)完善當前的房地產(chǎn)估價體系
當前由于房地產(chǎn)估價體系的不完善,導(dǎo)致房地產(chǎn)估價信息不真實現(xiàn)象,同時也影響了估價工作的規(guī)范化和科學(xué)化。在今后的房地產(chǎn)估價工作中需要進一步建立健全相關(guān)的估價制度,完善房地產(chǎn)估價體系的建設(shè)。在今后的房地產(chǎn)估價工作中需要進一步完善房地產(chǎn)估價信息數(shù)據(jù)系統(tǒng),這樣不僅僅可以保障房地產(chǎn)估價信息的真實有效性,同時還可以保障房地產(chǎn)估價信息的透明度。當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速,國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整也逐漸增加,房地產(chǎn)估價人員需要根據(jù)當前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行估價,做出重要的判斷。建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)估價系統(tǒng)可以有助于房地產(chǎn)估價人員更全面,更客觀的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的信息,做好估價工作,盡量減少喲與房地產(chǎn)估價信息不真實導(dǎo)致的房地產(chǎn)估價風(fēng)險。另外還需要建立完善的房地產(chǎn)估價制度,規(guī)范房地產(chǎn)估價工作,這樣可以有效地保障房地產(chǎn)估價工作的順利進行。
三、結(jié)語:
房地產(chǎn)估價工作作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的重要組成部分,對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的參考作用。但是由于當前房地產(chǎn)行業(yè)的估價工作不完善,導(dǎo)致估價工作中存在一定的風(fēng)險,未能正常發(fā)揮對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產(chǎn)估價工作的體系建設(shè),提高估價工作人員的素質(zhì),盡量減少估計工作中的風(fēng)險。
參考文獻:
[1]李虹潔.淺談房地產(chǎn)估價風(fēng)險及防范[J].中國外資.2012(3).
[2]顧菁喆.房地產(chǎn)估價風(fēng)險分析與防范[J].中國商界(下半月).2010,(09).
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);稅收籌劃;稅收政策;經(jīng)濟效益
一、稅收籌劃的定義
稅收籌劃是指納稅人站在企業(yè)管理的高度上,并在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下,選擇涉稅整體經(jīng)濟利益最優(yōu)化的納稅方案來處理生產(chǎn)、經(jīng)營和投資及理財活動的一種企業(yè)涉稅管理活動,也是一種既合理又合法的“節(jié)稅”行為。
二、稅收籌劃技術(shù)
(1)免稅技術(shù)。(2)減稅技術(shù)。(3)稅率差異技術(shù)。(4)分割技術(shù)。(5)扣除技術(shù)。(6)成本(費用)調(diào)整技術(shù)。(7)臨界點籌劃技術(shù)。(8)利用稅收優(yōu)惠技術(shù)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點
房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、投資大、風(fēng)險高、周期長、涉稅標的金額大、收益高等特點,這決定了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅收籌劃是多方面的,合理、科學(xué)的稅收籌劃有利于企業(yè)抑制偷稅、漏稅的不合法行為,規(guī)范納稅行為,進一步降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和管理與經(jīng)營成本,從而有利于企業(yè)價值最大化目標的實現(xiàn)。
四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的必要性
(1)房地產(chǎn)行業(yè)涉及的征稅科目較多,稅負較重,涉及到的征稅稅種也較多,進行合理科學(xué)的稅收籌劃,可以避免企業(yè)重復(fù)納稅,節(jié)約外部開支成本;
(2)合理的稅收籌劃有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本和經(jīng)營成本,實現(xiàn)稅后利益最大化,提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益,增強經(jīng)營能力;
(3) 進行稅收籌劃,有利于加強房地產(chǎn)行業(yè)自身對稅收籌劃的重視,這樣就會減少其負擔風(fēng)險、違法風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等,有助于其健康發(fā)展;
(4) 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有助于企業(yè)提高自身的財務(wù)管理水平,完善自身的財務(wù)管理,實現(xiàn)企業(yè)合法、高效的財務(wù)控制,提高自覺納稅意識,也可以促進我國稅收工作的開展;
(5)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有利于相關(guān)的稅收法律法規(guī)制度的完善,為實現(xiàn)我國構(gòu)建法治社會的目標作出貢獻;
(6)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃,也利于行業(yè)內(nèi)提高資源重復(fù)利用率,合理的配置資源,減少不必要的浪費,為我國走可持續(xù)發(fā)展道路,實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展作出貢獻;也有助于國家制定的宏觀調(diào)控政策的施行。
五、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體策略
1、從企業(yè)所得稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定了其在開發(fā)產(chǎn)品未完工時可以先按預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)繳企業(yè)所得稅,待完工時再重新調(diào)整計稅成本。稅務(wù)機關(guān)按照國稅發(fā)[2009]31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預(yù)計計稅毛利率與實際毛利率相比存在較大差額,若將差額毛利率合法合理地應(yīng)用到稅收籌劃中,對于企業(yè)利用差額毛利率獲得資金使用的時間價值,緩解資金緊張?zhí)峁┯欣麠l件。
房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的繳納情況是分月、分季預(yù)繳,年終匯算清繳,而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工與未完工結(jié)算之間也存在跨月、跨季度的情況,房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的核算可分為三個階段來籌劃:第一階段為開發(fā)產(chǎn)品未完工,先按預(yù)計計稅毛利率計算;第二階段為竣工但未辦理結(jié)算手續(xù),未取得全額發(fā)票,經(jīng)鑒證后按預(yù)算造價預(yù)提費用,計算預(yù)計銷售毛利率;第三階段是完工并辦理竣工結(jié)算手續(xù),根據(jù)銷售毛利率進行納稅調(diào)整并計算企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以合理推遲竣工時間,合理地把差額毛利率應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃中,把合法推遲交納的稅款巧轉(zhuǎn)為無息貸款充分提高資金使用效率,獲得資金的時間使用價值。
2、從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃
從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個方面著手:
(1)根據(jù)不同建房方式進行稅收籌劃
我國稅法規(guī)定,合作建房建設(shè)完畢后自用的,可暫免征收土地增值稅,建成后要轉(zhuǎn)讓的,就需補交土地增值稅,代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進行稅收籌劃可在一定程度上降低企業(yè)外部成本,減輕企業(yè)稅負。具體操作如下例:
某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊價值350萬元的土地使用權(quán),2007年,公司在該土地上建造商務(wù)樓并以1100萬元價格售出。假設(shè)商務(wù)樓的建筑成本為500萬元,土地增值稅的扣除項目金額為800萬元。則該公司應(yīng)該繳納的稅費為如下幾步:(其中成本利潤率10%,城建稅7%,教育費附加3%):首先計算應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅=500×(1+10%)/(l-3%)×3%=17.01萬元,其次計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=1100×5%=55萬元,第三,增值率=(1100-800)/800=37.5%,第四,應(yīng)納土地增值稅=300×30%=90萬元,第五,應(yīng)納城建稅、教育費附加=(17.01+55)×(7%+3%)=7.2萬元,最后計算公司應(yīng)納稅費合計 =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。
如果該公司進行納稅籌劃,將其銷售行為轉(zhuǎn)為代建房行為,卻會發(fā)生不一樣的結(jié)果,籌劃前后成本基本相同,稅負卻不同,我國稅法規(guī)定單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去土地使用權(quán)或不動產(chǎn)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。如下例:
公司在開發(fā)寫商務(wù)樓前,首先將土地按350萬元的價格銷售給最終客戶,然后以800萬元的價格與客戶簽代建合同,房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此,該公司將土地以350萬元的價格轉(zhuǎn)讓給客戶,只需繳納建筑安裝營業(yè)稅及城建稅、教育費附加,不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、土地增值稅,也不再負擔營業(yè)稅。
籌劃后該公司應(yīng)納稅:
建筑安裝營業(yè)稅=800×3%=24萬元
城建稅、教育費附加 =24×(7%+3%)=2.4萬元
籌劃后可節(jié)稅169.21-(24+2.4)=142.81萬元
(2) 用分散收入的方式來進行稅收籌劃。
用分散收入的方式降低土地增值率,減輕房地產(chǎn)稅負。
常見的分散收入的方式有兩種:將可分除的房地產(chǎn)整體項目剝離出來單獨處理,達到盈利不繳納土地增值稅的目的;將一個整體項目分開多個工程處理,以降低增值稅率,減輕稅負。
3、從營業(yè)稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)對營業(yè)稅進行稅收籌劃有很多方法,在這里簡單從介紹以下三種方法:
(1)運用減少流轉(zhuǎn)次數(shù)的方法進行稅收籌劃。根據(jù)不動產(chǎn)在銷售時按流轉(zhuǎn)次數(shù)繳納營業(yè)稅的特點,在房地產(chǎn)經(jīng)營中運用合理方法減少流轉(zhuǎn)次數(shù)降低營業(yè)稅稅負。
(2)采用合作建房方式進行稅收籌劃。
合作建房的方式一般分為兩種:一種是由雙方通過互換房屋所有權(quán)的方式和土地使用權(quán)的方式合作建房,這時雙方則需要分別按銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的方式來繳納營業(yè)稅;一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權(quán)出資,成立合營企業(yè),此時的交易雙方均不用繳納營業(yè)稅。
六、總結(jié)
隨著整個國民經(jīng)濟總體水平的提高,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn),如何做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃工作,將影響著其如何發(fā)展下去。房地產(chǎn)企業(yè)自身要做好經(jīng)營發(fā)展,需要降低企業(yè)的經(jīng)營成本與管理成本,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益,因為行業(yè)本身的稅負過重,因此科學(xué)合理的稅收籌劃工作的開展與施行,將有助于其降低這些成本,減輕稅負;從而促進各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機遇,促進自身能力提高,在競爭激烈的市場中,搶占市場獲得生存與發(fā)展。(作者單位:陽煤集團統(tǒng)計部)
參考文獻
[1]會計之友 2011年3月《差額毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃中的應(yīng)用》
[2]中國稅網(wǎng) 《企業(yè)所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財政經(jīng)濟出版社
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)營銷,營銷實踐,營銷趨勢
繼九十年代初期房地產(chǎn)熱之后,中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂是如火如荼,各大中城市房地產(chǎn)投資迅速增長,中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新時代的重大機遇。然而,全球金融危機發(fā)生后,世界經(jīng)濟開始步入新一輪的調(diào)整,美國等西方國家房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的沖擊,中國也不例外,房地產(chǎn)開始面臨嚴厲的宏觀調(diào)控,廣大的消費者購房理念逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變,開始重新審視房地產(chǎn)的價值取向,這勢必將引發(fā)房地產(chǎn)格局的重大改變。如何應(yīng)對后危機時代的挑戰(zhàn)成了中國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的課題,本人認為此時作為房地產(chǎn)運營商,應(yīng)該對顧客價值進行重新定位,積極進行房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新,把握新形勢下中國房地產(chǎn)市場營銷的方向和趨勢,這對房地產(chǎn)企業(yè)來說才是當務(wù)之急,從而確保在新一輪房地產(chǎn)營銷變革中占有一席之地。
在學(xué)術(shù)界,有很多的學(xué)者對當前中國房地產(chǎn)實踐提出了各種各樣的觀點,例如“標王”現(xiàn)象,“價格大戰(zhàn)”“生態(tài)鏈系統(tǒng)”等概念,這些新概念從一定程度上反映出廣大學(xué)者對當前房地產(chǎn)局勢的理解。進而提出了中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的營銷趨勢,也即從傳統(tǒng)的標準化、規(guī)?;?、效率和層次為特征,轉(zhuǎn)向差異化、個性化、網(wǎng)絡(luò)化和功能化訴求。這種趨勢勢必會重構(gòu)當前房地產(chǎn)行業(yè)營銷的基本理念,形成新的營銷理念。本文在綜合審視前人對房地產(chǎn)營銷實踐研究的基礎(chǔ)上,嘗試提出在未來中國房地產(chǎn)發(fā)展道路中,不能忽略的兩種重要的營銷理念:房地產(chǎn)低碳營銷和房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷。這兩種營銷理念在房地產(chǎn)行業(yè)中從前并不受重視,但在中國房地產(chǎn)新的發(fā)展階段,結(jié)合當前新的經(jīng)濟發(fā)展背景和國家政策調(diào)控下,將有望成為房地產(chǎn)新一輪調(diào)整中企業(yè)手中的利器,為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展注入新的活力。因此,有必要重新梳理一下這兩種重要理念在房地產(chǎn)實踐中的運用。
一、房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷
基于我國的特殊國情,房地產(chǎn)業(yè)的由來已久的高利潤,吸引了越來越多業(yè)外的企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè),更多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)運營這塊大蛋糕分割中來,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈,在此情況下,口碑優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵,。當前,許多綜合實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)都把發(fā)展成熟的品牌管理體系、推行全面質(zhì)量營銷、發(fā)展高品質(zhì)的服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段,以過硬的綜合質(zhì)量(建設(shè)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量)打品牌,以品牌促口碑,從而建立長期的競爭優(yōu)勢。
(一)房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷概念
根據(jù)菲利普?科特勒(2001)《營銷管理》一書中全面質(zhì)量營銷的描述:全面質(zhì)量營銷(即全面質(zhì)量管理)是一個組織對所有生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和服務(wù)進行一種廣泛有組織的管理,以便不斷地改進質(zhì)量工作。房地產(chǎn)雖然具有自身一些獨特特點,與普通產(chǎn)品存在很大的區(qū)別,但從營銷類型上看也屬于社會產(chǎn)品范疇,因此房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷可以從上述概念中去理解。本文認為房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷是某個房地產(chǎn)運營商對所有涉及房地產(chǎn)運營過程、建設(shè)過程和服務(wù)過程進行一種廣泛有組織的管理,通過不斷地改進綜合質(zhì)量工作,建立競爭優(yōu)勢的一種新的營銷方法。
金融危機后,面臨顧客需求的變化,房地產(chǎn)企業(yè)推行全面質(zhì)量營銷,注重運營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量,來管理房地產(chǎn)項目的全過程,構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量營銷體系,進行全程的跟蹤和改進,這正是當下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)構(gòu)筑核心競爭力,提高企業(yè)綜合素質(zhì)和經(jīng)營管理水平,提高市場競爭力的捷徑和重要手段。
(二)房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷價值分析
房地產(chǎn)企業(yè)推行全面質(zhì)量營銷的目的是要為廣大購房的顧客創(chuàng)造更多的價值,也即盡可能提高顧客讓渡價值,這樣才能使得顧客滿意,在適當?shù)膬r格下促成交易。營銷理論中的顧客讓渡價值理論,是指總顧客價值和總顧客成本之差。它告訴我們要提高顧客讓渡價值,應(yīng)盡力增加總顧客價值的同時千方百計地減少總顧客成本。我們可以借鑒這個方法來研究質(zhì)量營銷顧客價值問題。
在質(zhì)量營銷中,我所指的質(zhì)量是一個廣義的概念,是綜合質(zhì)量包括產(chǎn)品方面和服務(wù)方面。因此提高產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量,勢必會提高產(chǎn)品價值、服務(wù)價值、人員價值和形象價值,從而提高總顧客價值,請看下表1:
由此,我們用TCV代表總顧客價值,Q代表產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量,建立TCV=f(Q)的函數(shù)關(guān)系,也即質(zhì)量和總顧客價值應(yīng)該是呈現(xiàn)出一種正比例關(guān)系
因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須遵循上述全面質(zhì)量營銷的規(guī)律,深入把握總顧客價值和質(zhì)量的關(guān)系,從而,使其開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量和運營服務(wù)質(zhì)量達到更高水平,從而創(chuàng)造相對更高的總顧客價值,增強顧客對房地產(chǎn)營銷的意識。
另一方面,我們?yōu)榱藙?chuàng)造更高的顧客讓渡價值,就必須降低總顧客成本,也需要使產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量達到高水平。對于房地產(chǎn)而言總顧客成本包括以下方面,請看下表2
本文認為總顧客成本總的可以歸為兩大類建造成本(貨幣成本等)和使用成本(時間、體力和精力成本)。建造成本(C1)與質(zhì)量(Q)的關(guān)系為正比例關(guān)系。正所謂“一分錢一分貨”,追求高質(zhì)量的建筑外在價值,就會增加成本。而使用成本與質(zhì)量的關(guān)系則為反比例關(guān)系。服務(wù)質(zhì)量越好,則所需的時間、體力和精力成本自然越小。
總之,要成功地推行全面質(zhì)量營銷,就必須充分重視產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量,進而提高總顧客價值降低總顧客成本,使顧客讓渡價值最大化,才能取得理想的顧客滿意水平,激起顧客購房的沖動,讓每個顧客從內(nèi)心感覺到房地產(chǎn)置業(yè)的價值所在,觸動顧客的理性思考,最終達成購房的行為,確保顧客作出正確的購房決策。房地產(chǎn)企業(yè)實施質(zhì)量振興,加強質(zhì)量戰(zhàn)略是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。房地產(chǎn)要在面臨重新洗牌的新經(jīng)濟背景下,在日益激烈的房地產(chǎn)市場占有一席之地,以更高層次市場為導(dǎo)向,以顧客購房的新需求為出發(fā)點,推行全面質(zhì)量營銷,這種新的營銷認識不失為新環(huán)境下的一劑良方。
二、房地產(chǎn)低碳營銷
(一)房地產(chǎn)低碳營銷的內(nèi)涵
低碳營銷理念由來已久,低碳營銷是在環(huán)境保護形勢日益嚴峻的狀況和低碳經(jīng)濟逐漸形成的驅(qū)動下產(chǎn)生的,它是指通過技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、過程優(yōu)化、新工藝開發(fā)等多種手段,盡可能地減少煤炭石油等高碳能源消耗,減少溫室氣體排放,達到經(jīng)濟社會發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護雙贏的一種發(fā)展模式。這一營銷理念實際上提倡房地產(chǎn)整個運營過程以保護環(huán)境和節(jié)約能源為核心,一切以低碳準則來約束規(guī)范房地產(chǎn)運營的全過程。結(jié)合房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品來看,實現(xiàn)低碳營銷主要涵蓋三個方面:一是房地產(chǎn)建設(shè)生產(chǎn)過程的低碳化,這是整個房地產(chǎn)低碳營銷的起點和基礎(chǔ)。它包括最初的規(guī)劃設(shè)計、土地和建筑材料的使用、建設(shè)過程、裝修過程等各個環(huán)節(jié)均考慮環(huán)境保護、節(jié)約能源、有利于創(chuàng)造消費者舒適自然的人居環(huán)境;二是房地產(chǎn)流通過程的低碳化。主要指房地產(chǎn)推廣過程中所體現(xiàn)的低碳意識和行為。例如采用低碳展示、實行低碳定價、運用房地產(chǎn)低碳標識,進行低碳推廣宣傳,建立低碳專營銷售中心等;三是房地產(chǎn)消費過程的低碳化。房地產(chǎn)低碳營銷的目標就是要滿足廣大購房者對低碳置業(yè)的需求。購房者對低碳置業(yè)的需求包含兩個層次:一方面是購房者對影響自身健康的低碳環(huán)境和低碳居住空間的需求,另一方面是滿足購房者日益增強的低碳意識和精神需求。
(二)房地產(chǎn)低碳營銷策略
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,生產(chǎn)低碳建筑是實施整個低碳營銷的關(guān)鍵所在。那么房地產(chǎn)行業(yè)的低碳產(chǎn)品,就是有利于環(huán)境保護和消費者身心健康的房地產(chǎn)商品,當然也包括提供的低碳服務(wù)。它除了要遵循市場營銷的產(chǎn)品策略外,還要著滿足額外的一些要求。主要著眼于一下幾方面:1、房地產(chǎn)商品更安全、健康、舒心,充滿人性化設(shè)計。2、使用時不會造成環(huán)境污染,最好還能促進環(huán)境改善。3、在建設(shè)和裝修過程中符合環(huán)保和節(jié)約能源的要求。3、建筑原材料最好是可再生的替代原材料,盡量不使用不可再生資源,剩下的建筑廢料最好能回收再利用。4、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成一套嚴格的低碳制度。
實施低碳營銷,房地產(chǎn)企業(yè)的價格策略方面,在定價時要把低碳成本計算在建設(shè)費用之內(nèi)。由于建筑科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,據(jù)測算,房屋的建造成本只占到房價的20%-30%,因此不會對提高房價有太大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極宣傳提倡低碳價值,讓購房者認識到物超所值。
由于低碳建筑的品質(zhì)與非低碳建筑有很大的不同,但很難從外觀上區(qū)分。房地產(chǎn)企業(yè)實施低碳渠道策略,要另辟蹊徑別出心裁,選擇專門的分銷渠道,來促進低碳房產(chǎn)的流通。在市場發(fā)育成熟的地方,應(yīng)盡量選擇低碳聲譽好的房地產(chǎn)商,在市場發(fā)育不成熟的地方,應(yīng)積極做好中間的低碳環(huán)保措施。在整個低碳推廣中應(yīng)執(zhí)行相應(yīng)的監(jiān)督、管理和維護措施。
低碳促銷措施就是房地產(chǎn)企業(yè)圍繞低碳產(chǎn)品而開展的各項促銷活動。房地產(chǎn)企業(yè)低碳促銷的核心就是通過充分的信息傳遞,來樹立房地產(chǎn)企業(yè)和房產(chǎn)的低碳形象。同時,企業(yè)應(yīng)該在房產(chǎn)促銷過程中宣傳低碳環(huán)保和健康居住的觀念,從而提高社會公眾的低碳意識。
綜上所述,任何一個營銷理念的盛行,要看其所處的具體經(jīng)濟社會背景和特定的行業(yè)來決定,本文所探討的兩種房地產(chǎn)營銷理念是對當前房地產(chǎn)實踐發(fā)展過程中及當前金融危機后所作出的大膽預(yù)測,因此,有可能隨著大環(huán)境背景的變化適時發(fā)生新的變化。第一種理念-房地產(chǎn)全面質(zhì)量營銷主要是從房地產(chǎn)的功能性方面來分析顧客價值,以及應(yīng)該貫徹的一些相應(yīng)的營銷價值取向;第二種理念-房地產(chǎn)低碳營銷理念則主要從房地產(chǎn)的感官性方面來剖析顧客價值,從而又得出另一個角度的營銷價值取向。這樣便依據(jù)房地產(chǎn)這一特殊行業(yè),從感官和功能上分別得到了兩個完全不同的營銷努力方向,比較完整地獲得房地產(chǎn)企業(yè)營銷運營中面對當前環(huán)境的一些解決營銷困惑的思路。由于房地產(chǎn)具有典型的地域性特征,在房地產(chǎn)實踐中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)所在城市或者區(qū)域的發(fā)展水平、人口特征等客觀因素,充分融合這兩種營銷理念,針對購房者的功能需求和感官需求開展營銷,必將能夠獲得巨大的成功。
參考文獻:
[1]馮正平:《圖解市場營銷管理》第282-285頁,[北京]中國人民大學(xué)出版社2004年11月版