時(shí)間：2022-02-12 19:31:54
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)融資論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系
房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機(jī)構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動(dòng)，一刻不能停止。過去二十多年來，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國(guó)人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策出臺(tái)，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會(huì)“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場(chǎng)直接融資，離開其中任何一項(xiàng)都不能做大。但是我國(guó)的房地產(chǎn)金融起點(diǎn)低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。
1我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀
（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊(cè)資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。
（2）從總量上看，近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，同比增長(zhǎng)22.2%。但在國(guó)家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長(zhǎng)速度有所下降，比年初的增長(zhǎng)速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。
（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢(shì)，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達(dá)到了8041.73億元，同比增長(zhǎng)速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長(zhǎng)速度，1～11月達(dá)到6065.21億元，同比增長(zhǎng)速度達(dá)到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長(zhǎng)速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達(dá)到3187.45億元，與2004年同期相比增長(zhǎng)了16.5%。
2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題
（1）政策上——國(guó)家宏觀調(diào)控，增大融資難度。
近年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對(duì)中央政府出臺(tái)的政策制定了具體的實(shí)施細(xì)則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了嚴(yán)重的打擊，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。
就我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動(dòng)的銀行貸款來運(yùn)作其項(xiàng)目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)?！把胄?21號(hào)文件”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等7個(gè)方面切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項(xiàng)目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開展初期的資金來源提出了嚴(yán)格的要求；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個(gè)主要的融資渠道——預(yù)售房款也作了嚴(yán)格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，這對(duì)房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金運(yùn)作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時(shí)，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時(shí),針對(duì)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動(dòng)了土地價(jià)格和房?jī)r(jià)過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號(hào)文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。
（2）結(jié)構(gòu)上——融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。
目前，我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀(jì)80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)以來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，沒能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的融資體系，無論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，還是對(duì)金融體系，乃至國(guó)家的整個(gè)宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個(gè)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)：
①對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。
②對(duì)于銀行體系來說，給高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而目前我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益完全不對(duì)稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。
③對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。
④從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度，形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。
（3）環(huán)境上——房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚待完善。
總體來看，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場(chǎng)建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級(jí)階段的特征，這些與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問題有：
①房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)。
②房地產(chǎn)金融交易集中在一級(jí)市場(chǎng)上。
我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的二級(jí)市場(chǎng)正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對(duì)全國(guó)1.84萬(wàn)億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)證券規(guī)模和機(jī)構(gòu)范圍。
③政策性房地產(chǎn)金融缺失。
住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要方面。對(duì)于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無法盡快實(shí)現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房”的政策目標(biāo)，難以滿足弱勢(shì)人群的住房需求，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)發(fā)展將帶來不利影響。我國(guó)目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產(chǎn)金融制度安排，難以滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。
1、我國(guó)房地產(chǎn)融資格局的現(xiàn)狀
1.總體狀況
中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)三個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，而銀行信貸資金在房地產(chǎn)投資中占比較高。央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率75.76%，銀行貸款在總負(fù)債中的比重為41.32%，銀行貸款占其全部資金來源的40.8%。深圳證券交易所的研究報(bào)告顯示，近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢(shì)，2001年為39%，估計(jì)2005年將上升到42%～67%，2010年可能達(dá)到45%～62%。從房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈的實(shí)際情況看，商業(yè)銀行基本參與了土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。粗略估計(jì)，在目前的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中，直接或間接來自于商業(yè)銀行的資金可能超過60%。
2.結(jié)構(gòu)分析
在以銀行信貸為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資格局中，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。而且，1998年以前，銀行房地產(chǎn)信貸的主要對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1998年以后才逐漸擴(kuò)展到個(gè)人住房消費(fèi)信貸。整體上看，我國(guó)房地產(chǎn)融資的基本特點(diǎn)是：債務(wù)融資占主導(dǎo)，股權(quán)融資比例較小；融資渠道單一、融資結(jié)構(gòu)不盡合理。
(1)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主渠道。長(zhǎng)期以來，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道。在現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低，而其他一些融資方式成本相對(duì)要高。采用不同的融資渠道會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)心的。
1998年以來，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)投資和銷售兩個(gè)環(huán)節(jié)的支持，特別是對(duì)個(gè)人的住房信貸成了房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力。與1998年相比，2003年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長(zhǎng)了2.2倍，個(gè)人住房信貸增長(zhǎng)了近27倍。根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計(jì)資料，2002～2004年3年間，全國(guó)個(gè)人住房信貸增長(zhǎng)迅猛，年度增加值分別為2670億元、3528億元、4072億元。截至2005年底，全國(guó)個(gè)人住房信貸余額已經(jīng)達(dá)到18400億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。
而由于受宏觀調(diào)控的影響，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)：2004年，1—3月份占24.33%：1—6月份占21.94%，1～9月份降至20.17%，1—12月份進(jìn)一步下降到18.4%。但在“其他資金”中，80%左右是購(gòu)房者的定金和預(yù)付款，主要來自于個(gè)人信貸。由此估算，房地產(chǎn)業(yè)的資金仍有超過50%來自銀行，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)還沒有根本的改變。
(2)股權(quán)融資門檻相對(duì)較高。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的操作方法主要包括發(fā)行上市(1PO)、買殼上市以及非上市房地產(chǎn)企業(yè)與上市公司合作開發(fā)等。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中有能力進(jìn)行直接融資的企業(yè)屈指可數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接融資占比很小。目前，A股市場(chǎng)中以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的公司數(shù)目只有85家，占A股上市公司總數(shù)的6.3%，占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.28%，并且上市的房地產(chǎn)公司規(guī)模偏小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)類上市公司總市值1700多億元，流通市值600多億元，流通市值還不到2003年全年房地產(chǎn)投資的10%。另有數(shù)據(jù)顯示，2001—2004年，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)上共融資99.7億元。但是，由于發(fā)行股票及上市過程長(zhǎng)、手續(xù)復(fù)雜、成本較高、對(duì)企業(yè)資質(zhì)要求更為嚴(yán)格等現(xiàn)實(shí)情況，上市融資之路對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，遙不可及。
(3)債券融資比重偏低。房地產(chǎn)不是國(guó)家重點(diǎn)扶持行業(yè)，所以，在債券市場(chǎng)上始終未能形成足夠的規(guī)模。我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計(jì)1.5億元的規(guī)模。1993～1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行，如深圳振業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”、北京首創(chuàng)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比達(dá)到0.21%。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，目前不足0.01%。盡管房地產(chǎn)上市公司流通市值達(dá)到600億元，但企業(yè)債券余額僅為2億元。
(4)房地產(chǎn)資金信托漸趨活躍。2003年6月13日央行出臺(tái)121號(hào)文件后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑。在這種背景下，房地產(chǎn)信托頓時(shí)成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點(diǎn)。2002年底，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元，占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年全國(guó)房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目近70個(gè)，房地產(chǎn)信托資金的發(fā)行數(shù)額已超過60億元。相關(guān)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)分析顯示，2004年全國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)行額為111.74億元，與2003年的發(fā)行額相比，將近翻了一番。但總體上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供“過橋貸款”，主要是為了未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托信貸，這些信托計(jì)劃基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。
(5)海外資金逐漸進(jìn)入。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，國(guó)外房產(chǎn)基金看好中國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛至沓來、接連出手。迄今為止，已有10多家海外投資集團(tuán)進(jìn)入我國(guó)上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，海外資本在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的比重開始上升。但是，鑒于目前國(guó)內(nèi)相關(guān)法律和信用體系尚不健全，存在一系列政策、法律障礙，國(guó)外資本并沒有采取房地產(chǎn)基金的運(yùn)作方式，而是通過公司控股、項(xiàng)目控股等方式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域。需要注意的是，近年來，由于對(duì)人民幣升值預(yù)期，有相當(dāng)一部分國(guó)際“熱錢”通過各種渠道進(jìn)入中國(guó)，并進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到推波助瀾的作用。2005年上半年，由于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施了嚴(yán)格的調(diào)控措施，再加上對(duì)人民幣升值預(yù)期的淡化，其中一部分熱錢開始流出。但是，7月21日央行出臺(tái)人民幣匯率制度改革后，又進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)人民幣的升值預(yù)期。從日本和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，人民幣升值會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成利好效應(yīng)，但是，鑒于我國(guó)的資本管制還比較嚴(yán)格，所以，此次匯率升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不會(huì)太大。
(6)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金剛剛起步。2005年初，北京國(guó)際信托投資公司推出的國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)基金赴新加坡上市，意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資基金開始邁步。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)證券市場(chǎng)上已有6000億元左右的私募基金。毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)私募基金的吸引力是很強(qiáng)的。然而，國(guó)內(nèi)有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律法規(guī)的缺位，致使私募基金望而卻步，往往只能借助財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，具體運(yùn)作上更是有待引導(dǎo)、規(guī)范。
2、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與面臨的風(fēng)險(xiǎn)
目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣的重要產(chǎn)業(yè)，其每增加1單位產(chǎn)值，可帶動(dòng)所有產(chǎn)業(yè)增加1.416單位產(chǎn)值。其中，帶動(dòng)金融保險(xiǎn)業(yè)增加0.145單位產(chǎn)值。這既說明了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，也揭示了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)。
需要指出的是，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)接近甚至超過日本地產(chǎn)泡沫形成時(shí)的水平，理應(yīng)引起重視。房地產(chǎn)業(yè)過度依賴金融業(yè)的格局，可能會(huì)釀成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無序、市場(chǎng)價(jià)格虛高、投機(jī)炒作行為盛行等問題，進(jìn)一步發(fā)展就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過熱，直至出現(xiàn)泡沫，從而成為經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的導(dǎo)火索。
1.銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀
1998年以來，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閺姆康禺a(chǎn)開發(fā)和銷售兩個(gè)環(huán)節(jié)給予信貸支持。具體表現(xiàn)為：其一，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸明顯上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，5年增長(zhǎng)了3.2倍，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)也明顯高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部金融機(jī)構(gòu)貸款中的占比在2.3—4.2%之間。2004年，受宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款余額出現(xiàn)較大下降。其二，個(gè)人住房消費(fèi)信貸快速增長(zhǎng)。近年來，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75—97%。2004年與1998年相比，個(gè)人住房貸款增加了15573.84億元，增長(zhǎng)了36.5倍。
2.銀行房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)
(1)政策性風(fēng)險(xiǎn)。2005年4月份，央行提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一周后，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。這是繼以降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)為初衷的“121號(hào)文件”和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》出臺(tái)以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的又一重大舉措。此次調(diào)控不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身產(chǎn)生直接影響，而且對(duì)銀行貸款形成波及效應(yīng)，政策風(fēng)險(xiǎn)由此顯現(xiàn)。
(2)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是資產(chǎn)與負(fù)債期限不匹配。從資產(chǎn)負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)方面講，目前我國(guó)商業(yè)銀行的房貸負(fù)債主要是政府、企事業(yè)單位、居民的儲(chǔ)蓄存款和吸收的外幣存款。這些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押貸款的期限較長(zhǎng)，一般為25—30年，這樣銀行的房貸資金客觀上就存在一個(gè)負(fù)債來源的短期性和資產(chǎn)運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間“存短貸長(zhǎng)”的期限不匹配矛盾。這同時(shí)也表明，我國(guó)商業(yè)銀行缺少使資產(chǎn)業(yè)務(wù)化短為長(zhǎng)的住房抵押貸款證券化的成熟轉(zhuǎn)換機(jī)制。
(3)信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)貸款具有期限長(zhǎng)、流動(dòng)性差的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及它和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)存在的必然性。信用體系缺失，借貸者信息不真實(shí)，各銀行信息不聯(lián)通等都增加了銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)借貸人無力還貸的情況，由于變現(xiàn)渠道不通暢和存在法律障礙，銀行的變現(xiàn)能力將受到很大的制約，房地產(chǎn)資金過度依賴銀行信貸，存短貸長(zhǎng)，流動(dòng)性差，不可控因素多，這樣的資產(chǎn)過多，勢(shì)必會(huì)增大銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到整個(gè)銀行整體的資產(chǎn)質(zhì)量。
(4)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)不可避免向商業(yè)銀行集結(jié)。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，由于商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，那么由眾多銀行信貸資金堆積的房地產(chǎn)金融泡沫就會(huì)破滅，進(jìn)而有可能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3、加快商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新的主要思路
在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債務(wù)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在一級(jí)市場(chǎng)以外，存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買，二級(jí)市場(chǎng)把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散于整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者。這樣，就對(duì)商業(yè)銀行提出了更高要求，商業(yè)銀行必須在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，加快房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。
1.大力開發(fā)新的房地產(chǎn)信貸品種
(1)推出“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)。“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)，主要是由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。對(duì)商業(yè)銀行來講，通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)，也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入，對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者來講，則是資金、住房“雙贏”得利。因此，該項(xiàng)金融創(chuàng)新不失為一個(gè)很好的房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式。同時(shí)，開發(fā)商的行為發(fā)出了變間接融資為直接融資的市場(chǎng)信號(hào)，對(duì)加快金融工具的多元化步伐作出了一種嘗試。
(2)承辦民間委托貸款業(yè)務(wù)。央行調(diào)查顯示，我國(guó)民間融資規(guī)模為9500億元，占GDP6.96%左右，占本外幣貸款的5.92%左右。從調(diào)查情況來看，民間融資的利率期限結(jié)構(gòu)以及風(fēng)險(xiǎn)狀況比外界想象的要好。由于受到人際關(guān)系的約束，征信成本相應(yīng)減少，民間金融的還貸情況較好，從而保證了一定的貸款質(zhì)量?？墒?，目前大量的民間資本由于受政策限制無法進(jìn)入到住房貸款市場(chǎng)，有效發(fā)揮作用。諸如溫州炒房團(tuán)這樣大的游資無法尋找到良好的房地產(chǎn)金融投資工具而進(jìn)行盲目的“炒房”，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性?；诖?，商業(yè)銀行可以考慮將這些民間資本集中起來，向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放委托貸款。這樣不僅可以減少自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)，而且可以帶來相應(yīng)的業(yè)務(wù)收入。
(3)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行可以考慮通過個(gè)人住房金融業(yè)務(wù)部門，為居民提供住房貸款保險(xiǎn)。借款人將住房貸款利息按期還給銀行，而將本金交給保險(xiǎn)公司。由保險(xiǎn)公司不斷地增值運(yùn)用，在貸款到期后，由其一次將本金還給銀行。由于保險(xiǎn)公司是按復(fù)利計(jì)息，同時(shí)又有相應(yīng)的增值手段，最后這筆錢支付本金后還可有一筆盈余(盈余的多少視貸款利率、期限和保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī))，既可以充當(dāng)意外保險(xiǎn)費(fèi)，也可以返還借款人，從而建立起購(gòu)房者、銀行、保險(xiǎn)公司的多贏關(guān)系。
(4)實(shí)施再按揭和逆抵押，啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)。個(gè)人住房再按揭貸款，是指二手房交易過程中出售方當(dāng)初購(gòu)房時(shí)曾辦理個(gè)人住房貸款，在尚未結(jié)清銀行借款余額、而房屋仍抵押給銀行的情況下，房屋買入方按照二手房貸款方式重新辦理貸款，以歸還出售方的借款余額和支付出售方的房款。其受理范圍包括已抵押給辦理再按揭業(yè)務(wù)銀行的房屋以及已抵押給他行的房屋。此方法的好處是可以讓沒有房子的低收入者貸款買到二手房，同時(shí)又解決了買新房的人的后顧之憂，還降低了二手房交易成本，對(duì)于住房二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)是非常有意義的。
住房逆抵押貸款是美國(guó)近年來實(shí)行的一種新的住房貸款方式。傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款，其放貸對(duì)象是年青、有固定收入的購(gòu)房者，抵押貸款一次發(fā)放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降，負(fù)債減少，自有資產(chǎn)增加。逆抵押貸款則不同，其放貸對(duì)象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向其放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債增加，自有資產(chǎn)減少。由于這種方式與傳統(tǒng)的抵押貸款相反，故被稱為“逆抵押貸款”。逆抵押貸款發(fā)放形式分為有限期和無限期兩類。
2.盡快實(shí)施住房信貸資產(chǎn)證券化
2005年3月22日，我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)正式啟動(dòng)，中國(guó)建設(shè)銀行獲準(zhǔn)首家推出住房貸款證券化產(chǎn)品，并以債券形式在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并流通。4月21日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，《辦法》規(guī)定，境內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券。這表明，商業(yè)銀行今后可以積極創(chuàng)造條件，嘗試實(shí)施包括住房資產(chǎn)證券化在內(nèi)的證券化業(yè)務(wù)。
作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新舉措，銀行業(yè)無疑將成為信貸資產(chǎn)證券化的直接受益者。而住房信貸資產(chǎn)證券化對(duì)于降低住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、緩解銀行壓力、推動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展具有積極現(xiàn)實(shí)意義。通過房貸資產(chǎn)證券化，銀行不僅可以較快地收回資金，擴(kuò)大融資渠道，增加資產(chǎn)流動(dòng)性，而且可以通過證券化的組合，出售，將貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給其他投資機(jī)構(gòu)，從而提高自身系統(tǒng)的安全性。
3.組建房地產(chǎn)投資信托基金
通常，在資本市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的國(guó)家，一般可以通過房地產(chǎn)信托基金、資產(chǎn)證券化等方式來進(jìn)行資金的組合和運(yùn)作，以加速資金的循環(huán)再生。由于我國(guó)產(chǎn)業(yè)基金并未立法，而信托業(yè)務(wù)已經(jīng)得到開展，因此國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)目前普遍關(guān)注房地產(chǎn)信托基金應(yīng)用與發(fā)展的可能性。
基于此，銀行可以在組建房地產(chǎn)投資信托基金方面有所作為。在現(xiàn)實(shí)條件尚不具備的情況下，可以通過整合“信托+銀行”組合工具來構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式融資數(shù)額由以信托為核心的金融組合工具完成，實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。信托公司與銀行互補(bǔ)互動(dòng)，銀行具有資金優(yōu)勢(shì)，信托具有制度優(yōu)勢(shì)和靈活的創(chuàng)新性。通過一系列制度安排，實(shí)現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的組合融資，比如信托融資一年或兩年后退出，可以再進(jìn)行銀行二次融資，還可以吸納其他資金進(jìn)入。
4.發(fā)行房地產(chǎn)建設(shè)債券
作為具備相關(guān)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過發(fā)行房地產(chǎn)建設(shè)債券來籌措開發(fā)資金，而商業(yè)銀行則可考慮聯(lián)合券商為其發(fā)行房地產(chǎn)建設(shè)債券。這一方面可以拓展商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)領(lǐng)地，另一方面，也可以使其在直接融資的債券市場(chǎng)有所作為。
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀
目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債、房地產(chǎn)信托，以及正在討論、試點(diǎn)中的房地產(chǎn)投資信托和保險(xiǎn)基金等。
1.銀行信貸模式
銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時(shí)借給企事業(yè)單位使用，在約定時(shí)間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)范體系相對(duì)比較完整，相關(guān)的規(guī)范性文件主要包括：中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）；中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào)）；以及中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同制定、頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）及其補(bǔ)充通知（2007 年12 月5 日，銀發(fā)〔2007〕452號(hào)）。從現(xiàn)狀來看，銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式，房地產(chǎn)企業(yè)存在過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象，截至2012 年末，主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，全年增加1.35萬(wàn)億元，同比多增897億元。
2.資本市場(chǎng)模式
房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)進(jìn)行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以最大程度的吸收社會(huì)閑散資金，但是中國(guó)境內(nèi)對(duì)公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴(yán)格，因此，資本市場(chǎng)融資在目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。就房企發(fā)行股票來說，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數(shù)房企很難達(dá)到相關(guān)要求。因此，上市的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是國(guó)內(nèi)知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房企發(fā)行公司債融資更是少見，主要原因有：一是中國(guó)對(duì)發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴(yán)格；二是中國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。
3.房地產(chǎn)信托模式
《中華人民共和國(guó)信托法》第二條規(guī)定，信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。關(guān)于房地產(chǎn)信托，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于2004 年10 月18 日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。
《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運(yùn)用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200 份（含200 份），每份合同金額不得低于人民幣5 萬(wàn)元（含5 萬(wàn)元）。
《中國(guó)人民銀行關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》進(jìn)一步規(guī)定，具有相同運(yùn)用范圍并被集合管理、運(yùn)用、處分的信托資金，為一個(gè)集合信托計(jì)劃。
2005 年9 月銀監(jiān)會(huì)公布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212 號(hào)文），房地產(chǎn)信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過了銀行，也不利于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展方向
結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)，傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國(guó)家金融體系的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場(chǎng)，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國(guó)家政策先行、市場(chǎng)規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實(shí)狀況。令人欣慰的是，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式正處于轉(zhuǎn)型期，從單一、過度依賴銀行信貸的融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型為以銀行信貸為主，結(jié)合資本市場(chǎng)的多元化融資結(jié)構(gòu)。
1.房地產(chǎn)投資信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）
房地產(chǎn)投資信托基金是指，由房地產(chǎn)投資信托基金公司對(duì)外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營(yíng)、管理房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，所獲利潤(rùn)在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。
房地產(chǎn)投資信托基金是一種不動(dòng)產(chǎn)投資工具，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是將“不動(dòng)產(chǎn)證券化”，借助資本市場(chǎng)，改變不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值形式，將有形的、固定的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以流通、變現(xiàn)有價(jià)證券，從而將不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來。這也是房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)信托最顯著的區(qū)別，前者是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值證券化的產(chǎn)物，而后者是基于合同而建立起來的信托法律關(guān)系。
2009 年3月18日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》（銀發(fā)〔2009〕92 號(hào)），標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托基金及其立法和試點(diǎn)工作將在我國(guó)推廣。
2.保險(xiǎn)資金
新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用形式進(jìn)行了修訂，允許保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，所以保險(xiǎn)資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。目前，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》正在制定中。
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作者簡(jiǎn)介：歐雯詩(shī)（1981-），女，廣東廣州人，本科，會(huì)計(jì)師。研究方向：企業(yè)管理（財(cái)務(wù)與投資）。
論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 資本結(jié)構(gòu) 公司價(jià)值
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比,房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn):第一,資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二,房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款,直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60%以上。第三,流動(dòng)性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款,貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四,房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無關(guān);理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本,還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系;信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息,債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān);優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。
在實(shí)證研究方面,國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān);沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān);李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān);韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚,主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主,或者是多行業(yè)總體研究,由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少,涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多,而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素,并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響,也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響,研究深度不足。
二、研究設(shè)計(jì)
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1:資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2:資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí),成交量放大,由于需求旺盛,房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資,增加對(duì)負(fù)債的依賴程度,負(fù)債比重會(huì)增加,而到了淡季,對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少,負(fù)債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率,該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量,本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示,資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明,公司規(guī)模,公成長(zhǎng)性,盈利能力,股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響,因此,將它們引入回歸模型中,這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度:前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)/公司總股數(shù)。公司規(guī)模:公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性:公司成長(zhǎng)性:(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)/前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力:銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)/當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。
3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率;模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系;模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量,當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí),season取1,否則season為0,該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本:剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司;剔除樣本期間被ST或ST類公司;剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值,最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。
三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析
由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出,公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10%,標(biāo)準(zhǔn)差為7%,說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小;資產(chǎn)負(fù)債率為54%,標(biāo)準(zhǔn)差為15%,這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高,且行業(yè)內(nèi)部分化明顯;凈利潤(rùn)率均值為12%,最高達(dá)60%,標(biāo)準(zhǔn)差為10%,說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯;公司成長(zhǎng)度均值為45%,標(biāo)準(zhǔn)差為1.19,這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56%,說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高,行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。
其一,方程整體通過F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0.32126,這表明方程的擬合度很高,方程顯著成立。其二,盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素,總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素,盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗(yàn),且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系,因此假設(shè)1成立。其三,公司成長(zhǎng)性對(duì)ROE影響顯著,成長(zhǎng)性指標(biāo)通過了t檢驗(yàn),它與ROE正相關(guān)。其四,公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗(yàn),這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無統(tǒng)計(jì)意義,它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年,調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出,資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗(yàn),方程擬合度是0.33,但是交叉項(xiàng)的乘積沒能通過T檢驗(yàn),無法說明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。
四、結(jié)論和建議
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01
自2008年美國(guó)金融危機(jī)以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到來自國(guó)內(nèi)尤其國(guó)際動(dòng)蕩局勢(shì)的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。借此分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，成為國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)原因
(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對(duì)比于發(fā)達(dá)國(guó)家完備的金融市場(chǎng)體系，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國(guó)為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機(jī)制和國(guó)家的政策風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無法及時(shí)將大量資金提供給中小企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)，造成一定時(shí)間內(nèi)資金浪費(fèi)及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。國(guó)內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。
(三)房地產(chǎn)金融信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有資金需求多、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進(jìn)行投資，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩或不穩(wěn)定情緒上升時(shí)，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時(shí)，房地產(chǎn)商將無力按時(shí)還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場(chǎng)穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。政府作為宏觀調(diào)控的實(shí)施及管理者，肩負(fù)著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國(guó)政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進(jìn)入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷
根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)及原因分析，國(guó)內(nèi)主要面臨以下幾類房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：
(一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者進(jìn)而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來?yè)p失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強(qiáng)烈的投機(jī)性質(zhì)，一旦整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。
(二)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動(dòng)時(shí)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)直接影響影響其資產(chǎn)負(fù)債表，更會(huì)影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。
(三)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對(duì)借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況變化造成的。
(四)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)闃I(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)等。
三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)架
(一)營(yíng)造良好的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)宏觀體系
1.國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，營(yíng)造良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。一方面，政府要嚴(yán)格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實(shí)行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營(yíng)造良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對(duì)銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及信息，進(jìn)行定期的公開和披露。
2.推動(dòng)資本市場(chǎng)發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進(jìn)行直接投資，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
3.努力建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開發(fā)新的融資工具，推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，建立保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，提高其市場(chǎng)適應(yīng)能力，通過金融機(jī)構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。
(二)構(gòu)建良好的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)微觀體系
1.加強(qiáng)貸款額度及風(fēng)險(xiǎn)控制，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，推動(dòng)自身體制改革，嚴(yán)格按照內(nèi)部規(guī)章制度進(jìn)行放貸，營(yíng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行控制，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，通過對(duì)企業(yè)評(píng)估，做到合理放貸，按時(shí)回收。此外，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對(duì)其良好的約束，使其嚴(yán)格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。
2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強(qiáng)行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過及時(shí)傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
3.建立房地產(chǎn)金融績(jī)效評(píng)估機(jī)制。通過建立有效的績(jī)效評(píng)估機(jī)制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過評(píng)估機(jī)制的建立，可以使銀行加強(qiáng)自我監(jiān)控，及時(shí)查清不良資產(chǎn)，并嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。還可以引進(jìn)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)內(nèi)部地產(chǎn)貸款進(jìn)行公證評(píng)價(jià)，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機(jī)制。
4.開發(fā)新的放貸品種，開拓市場(chǎng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。由于目前我國(guó)銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，不斷推出新品種，吸引消費(fèi)者投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的多樣化發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]邢學(xué)良.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文,2004,12.
[論文摘要]本文從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，融資渠道狹窄這一現(xiàn)狀，并結(jié)合證監(jiān)會(huì)推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發(fā)行利率市場(chǎng)化、資金用途限制少等主要特點(diǎn)，歸納了房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行公司債具有融資成本低、可優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢(shì)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
2007年8月14日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債發(fā)行試點(diǎn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)辦法》），這標(biāo)志著中國(guó)公司債發(fā)行工作正式啟動(dòng)。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并實(shí)行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過股權(quán)融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資進(jìn)行了限制，開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。
同時(shí),由于國(guó)家政策及我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等因素影響,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權(quán)融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權(quán)融資占據(jù)著極大的比列,股權(quán)融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和較高的財(cái)務(wù)成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。
二、公司債的主要特點(diǎn)
公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長(zhǎng)期資金而向一般大眾舉借款項(xiàng)，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會(huì)頒布的《試點(diǎn)辦法》，筆者認(rèn)為公司債主要有一下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.發(fā)行利率市場(chǎng)化。根據(jù)《試點(diǎn)辦法》規(guī)定，發(fā)行價(jià)格由發(fā)行人與保薦人通過市場(chǎng)詢價(jià)確定。這種定價(jià)方法與股票的定價(jià)方法相類似，公司債券同企業(yè)債券定價(jià)相比有了質(zhì)的改變，公司債券價(jià)格能夠在真正意義上實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定價(jià)，讓市場(chǎng)來確定發(fā)行利率。
2.融資資金用途限制少。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴(yán)格限定，同樣，企業(yè)即使通過發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會(huì)或股東大會(huì)核準(zhǔn)的用途和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對(duì)較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)資金的使用進(jìn)行優(yōu)化安排，降低財(cái)務(wù)成本和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
3.債券發(fā)行程序相對(duì)較簡(jiǎn)易。相對(duì)于股權(quán)融資，債券融資的程序相對(duì)比較簡(jiǎn)易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時(shí)，公司債發(fā)行可以采取“一次核準(zhǔn)、分次發(fā)行”的做法，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項(xiàng)目開發(fā)的資金的需要狀況和市場(chǎng)狀況來確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對(duì)而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費(fèi)用。
4.資信評(píng)級(jí)作用體現(xiàn)?！栋l(fā)行辦法》中不再?gòu)?qiáng)制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔(dān)保，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的資信評(píng)級(jí)將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內(nèi)，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)每年至少進(jìn)行一次跟蹤評(píng)級(jí)并及時(shí)公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。
三、公司債融資優(yōu)勢(shì)
正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點(diǎn)?，F(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢(shì)，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)信貸融資的依賴，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢(shì)：
1.公司債融資成本較低。目前我國(guó)商業(yè)銀行三到五年期貸款基準(zhǔn)利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到7．83％，而金地集團(tuán)所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費(fèi)用，金地集團(tuán)每年估計(jì)可以節(jié)約兩千多萬(wàn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當(dāng)多的財(cái)務(wù)成本。
2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前除了少部分企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)能夠上市進(jìn)行股權(quán)融資以外，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在中長(zhǎng)期內(nèi)較為穩(wěn)定的資金來源，有利于開發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對(duì)信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.可避免因再融資而分散股權(quán)。在股權(quán)分置改革后，通過股權(quán)再融資會(huì)分散公司股東的控股權(quán)，且有可能會(huì)降低每股收益，并可能導(dǎo)致股價(jià)下跌。對(duì)于相對(duì)控股的上市公司大股東而言，股權(quán)再融資會(huì)直接削弱大股東的控股地位。通過發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。
4.發(fā)行門檻較低，融資對(duì)象較多。公司債的發(fā)行沒有對(duì)資金用途等方面設(shè)定硬性指標(biāo)，且公司債的發(fā)行也沒有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔(dān)保人做擔(dān)保，相對(duì)而言，發(fā)行公司債的門檻相對(duì)較低。由于公司債融資更加的市場(chǎng)化，公司債的融資對(duì)象更多，除了保險(xiǎn)公司、基金等大型投資機(jī)構(gòu)之外，商業(yè)銀行及個(gè)人投資者均可能成為其融資對(duì)象，且不受原有股東條件的限制，較股權(quán)融資而言更有優(yōu)勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
[1]葉劍:解讀公司債[J].上海投資,2008年第3期
[論文摘要]企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念以及知識(shí)管理的理論，知識(shí)管理與房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)系；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以知識(shí)為基礎(chǔ)、以管理為保證，通過對(duì)企業(yè)資源的整合與管理，走自主創(chuàng)新道路，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持久繁榮。
一、知識(shí)管理與房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
（一）知識(shí)管理的概念
知識(shí)管理，是將知識(shí)看作最重要的資源，把知識(shí)和知識(shí)活動(dòng)看作企業(yè)財(cái)富的核心，通過人(People)借助于一定的技術(shù)手段(Technology)對(duì)知識(shí)(Knowledge)的學(xué)習(xí)和運(yùn)用、創(chuàng)新和傳播以及企業(yè)內(nèi)部知識(shí)共享(Share)的結(jié)構(gòu)和機(jī)制進(jìn)行管理(Management)的過程。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中，逐步積累起來的一種稀缺的有別于其它房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。其最直接體現(xiàn)是在品牌、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、土地開發(fā)、資本運(yùn)作等外圍因素上，但實(shí)質(zhì)上其靈魂是組織學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力，而組織制度和人力資源開發(fā)是不可或缺的支撐體系，其最根本最深層的核心競(jìng)爭(zhēng)力土壤是基于知識(shí)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化。
（三）知識(shí)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升的作用
知識(shí)管理通過捕獲企業(yè)內(nèi)、外部資源中的指示，將其作為知識(shí)源融入到企業(yè)內(nèi)部，再通過人力資源管理和信息管理分別對(duì)隱性知識(shí)和顯性知識(shí)進(jìn)行分類處理，形成一種技術(shù)優(yōu)勢(shì)，最后通過市場(chǎng)營(yíng)銷管理，營(yíng)銷管理’ target=_blank>營(yíng)銷管理使這種技術(shù)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，從而有效地實(shí)現(xiàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力從挖掘、培育到形成市場(chǎng)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)這一管理過程。
二、基于知識(shí)管理來提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策
創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的靈魂。在日趨激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)總體缺乏自主核心技術(shù)，創(chuàng)新能力不強(qiáng)。要提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須內(nèi)部結(jié)合流程，以知識(shí)為基礎(chǔ)，以管理為保證；外部綜合開發(fā)土地、人力和資金三種資源，從而打造知名品牌，走自主創(chuàng)新之路。
（一）內(nèi)部結(jié)合企業(yè)運(yùn)作流程，營(yíng)建強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化
邁克爾·波特的價(jià)值鏈學(xué)說認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)過程 “基本業(yè)務(wù)活動(dòng)”包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營(yíng)銷銷售和售后服務(wù)5個(gè)主要環(huán)節(jié)；企業(yè)要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈的某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)[2]。結(jié)合流程分析企業(yè)核心能力，就是通過審視組織的資源狀態(tài)，關(guān)注和培養(yǎng)在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上獲得的重要核心能力，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)建強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化：
1．確立企業(yè)核心層面的精神文化。核心價(jià)值觀不是自發(fā)產(chǎn)生的，它需要企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者有意識(shí)的引導(dǎo)與鍥而不舍的執(zhí)著追求和長(zhǎng)期培養(yǎng)。
2．切實(shí)執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章要求。有了制度，沒有執(zhí)行，還是會(huì)沒有結(jié)構(gòu)，所以企業(yè)的制度必須體現(xiàn)在全體員工的行為上。因此，還要建立合適的行為文化。
3．以物質(zhì)文化作保障。僅有行為還不行，企業(yè)的生存發(fā)展是以盈利為前提的，所以企業(yè)文化最終必須體現(xiàn)在優(yōu)良的產(chǎn)品和服務(wù)，體現(xiàn)在滿足消費(fèi)需求的程度和為消費(fèi)者帶來更大的受讓價(jià)值上。
（二）外部綜合開發(fā)三大資源，重構(gòu)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)支撐體系
1．抓好土地的開發(fā)與管理，奠定穩(wěn)固根基。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的開發(fā)與管理，主要是指土地開發(fā)權(quán)的獲取以及生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品兩個(gè)方面。這里，我們提出以下四點(diǎn)建議：首先，認(rèn)真研究國(guó)家的土地政策和宏觀經(jīng)濟(jì)政策，關(guān)注最新動(dòng)向；其次，嚴(yán)格進(jìn)行可行性論證，避免決策失誤；再次，作好市場(chǎng)調(diào)研，因地制宜，生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)產(chǎn)品；最后，運(yùn)用知識(shí)網(wǎng)絡(luò)模型，及時(shí)跟蹤調(diào)查，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。
2．加強(qiáng)人力資源管理，作好“開源”工作。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要十分重視人力資源的開發(fā)和利用，加大投入，以人為本，重視人的價(jià)值，規(guī)范人的行為，激發(fā)人的潛能，培養(yǎng)知識(shí)型員工，從而加快知識(shí)創(chuàng)新的步伐，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)注意兩點(diǎn)：注重知識(shí)型員工的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)；以人為本，實(shí)現(xiàn)分散式管理。
3．完善融資與資金管理體系，實(shí)現(xiàn)有效“節(jié)流”。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的大小，很大程度上體現(xiàn)在融資能力和資本規(guī)模上[3]。首先要調(diào)整心態(tài)和思路，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。筆者認(rèn)為比較好的途徑有：
（1）買殼上市。同樣是進(jìn)入證券市場(chǎng)，與IPO上市相比，房地產(chǎn)企業(yè)選擇買殼上市的方式具有很多優(yōu)勢(shì)：不用考慮IPO上市對(duì)經(jīng)營(yíng)歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合《公司法》關(guān)于對(duì)外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。
（2）房地產(chǎn)信托以資金成本降低時(shí)間成本的新型融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)商通過實(shí)施信托計(jì)劃，雖然資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，可以大大節(jié)省“時(shí)間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時(shí)間差”里，通過信托計(jì)劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。
（三）塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力
品牌是品牌屬性、名稱、價(jià)格、歷史、聲譽(yù)等的無形總和。它所強(qiáng)調(diào)的是與消費(fèi)者的一種關(guān)系。眾所周知，萬(wàn)科憑借其品牌優(yōu)勢(shì)，成為中國(guó)地產(chǎn)界的第一品牌。鑒于此，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)品牌的構(gòu)建應(yīng)從以下三個(gè)方面做起：
1．準(zhǔn)確的品牌定位。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的資源和能力，根據(jù)市場(chǎng)的細(xì)分情況和消費(fèi)者的需求，找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確且明確的品牌定位。例如碧桂園的“大規(guī)模，快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠”，其針對(duì)的市場(chǎng)主體是買得起房但又不是很有錢，對(duì)價(jià)格比較敏感的一批人。
2．做好品牌傳播。品牌傳播，是通過富有成效的廣告運(yùn)動(dòng)等傳播形式向消費(fèi)者展示項(xiàng)目賣點(diǎn)和傳播企業(yè)理念的系統(tǒng)活動(dòng)，是積累品牌資產(chǎn)的重要途徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)品牌的傳播應(yīng)將短期項(xiàng)目銷售目標(biāo)和長(zhǎng)期企業(yè)核心理念傳播結(jié)合起來，采用大眾媒體、互動(dòng)式媒體等形式的組合模式，構(gòu)筑全方位的傳播策略。
3．正確實(shí)施品牌延伸戰(zhàn)略。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的延伸戰(zhàn)略可以采用以下方式：由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)延伸，例如保利地產(chǎn)成功開發(fā)了保利花園等多個(gè)住宅產(chǎn)品，隨后將品牌“保利”延伸到商業(yè)項(xiàng)目中，開發(fā)了北京新保利大廈、保利佛山水城等項(xiàng)目；由最終產(chǎn)品向房地產(chǎn)產(chǎn)品整個(gè)價(jià)值鏈延伸，即由房地產(chǎn)開發(fā)向設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理、會(huì)所管理等延伸，例如萬(wàn)科、金地都承接了各自旗下的所有樓盤的物業(yè)管理。
基于知識(shí)管理，實(shí)現(xiàn)人、技術(shù)與流程的和諧統(tǒng)一，從而塑造的品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的生命和靈魂。品牌運(yùn)營(yíng)是企業(yè)短期迅速發(fā)展、克敵制勝的營(yíng)銷法寶，是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必由之路。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和外資的沖擊下，構(gòu)建企業(yè)品牌才是決勝之道。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 對(duì)策
房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系不可缺少的重要組成部分。房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律,對(duì)政府和企業(yè)科學(xué)的判斷房地產(chǎn)市場(chǎng),引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展等,都具有積極的作用。只有正確的掌握了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律,了解房地產(chǎn)波動(dòng)的特點(diǎn),政府才能有效運(yùn)用“反周期”的行為進(jìn)行干預(yù)。同時(shí)在房?jī)r(jià)上漲過快時(shí),大部分的投資者和住房需求者對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)并不能正確的理解和把握,若能正確的了解房地產(chǎn)的波動(dòng)規(guī)律,就能正確的處理好投資與需求的關(guān)系,引導(dǎo)消費(fèi)需求,抑制價(jià)格的大幅度波動(dòng),正確地引導(dǎo)居民的住房消費(fèi),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素
1.影響中國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)的土地因素
房地產(chǎn)土地市場(chǎng)主要受土地一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)影響。其中,一級(jí)市場(chǎng)即為地產(chǎn)市場(chǎng),供給方是國(guó)家土地部門,需求方是房地產(chǎn)開發(fā)商,交易的商品為土地的使用權(quán);二級(jí)市場(chǎng)供給方是房地產(chǎn)開發(fā)商,需求方是購(gòu)房者,交易的商品是房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)。這里主要選取土地出讓收入、本年完成開發(fā)土地面積、新開工面積和房屋竣工面積等4個(gè)指標(biāo)分析土地因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
2.影響中國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)的資金因素
房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融的支持,金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量有著重大的影響,其手段主要是貸款規(guī)模、貸款投向、利率水平等。房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、速度和總量,除受到土地供給的制約外,還受到房地產(chǎn)投資來源的制約。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),其發(fā)展需要大量資金。這些發(fā)展資金不可能完全通過企業(yè)自籌來解決,它只能是其中的一部分,其他的資金主要是通過金融市場(chǎng)這一籌資渠道來籌集,不同的金融政策將自接影響開發(fā)商通過金融市場(chǎng)籌資的難易程度和成本高低。
3.影響中國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)的市場(chǎng)因素
在價(jià)格機(jī)制決定下,房地產(chǎn)需求影響到房地產(chǎn)價(jià)格水平的波動(dòng),進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生擴(kuò)張式或收縮式影響。商品房銷售面積反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求,對(duì)它而言預(yù)期因素的影響主要表現(xiàn)在對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)的預(yù)期。如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格下降,此時(shí)即使價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)較大跌幅,但房地產(chǎn)需求仍然會(huì)減少;相反,如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格上升,此時(shí)即使價(jià)格己經(jīng)出現(xiàn)較大升幅,但房地產(chǎn)需求仍然會(huì)增加。
二、防止我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)劇烈波動(dòng)的措施
1.調(diào)整房地產(chǎn)投資政策,確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展
房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺(tái),要特別注意到以下經(jīng)濟(jì)狀況:(1)投資主體結(jié)構(gòu)的變化對(duì)未來房地產(chǎn)周期的變化具有重大意義。這是因?yàn)?到目前,國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明、沒有風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制等問題仍未得到有效解決。(2)密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng),不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支持:保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重,防止比重過大或過小。(3)投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化,要重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位,使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)之上,成為市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。(4)完善和規(guī)范政府投資。一方面,政府可以狠抓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,適當(dāng)調(diào)整政府投資完成的土地開發(fā)、以安居工程為主的住宅建設(shè)等政府型房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),對(duì)全社會(huì)房地產(chǎn)投資行為進(jìn)行間接調(diào)控。
2.規(guī)范土地市場(chǎng)
強(qiáng)化政府土地批租管理,(1)總量控制,嚴(yán)格審批行政劃撥用地。在統(tǒng)一土地管理權(quán)的基礎(chǔ)上,對(duì)土地出讓實(shí)行總量控制,制訂合理的土地供應(yīng)計(jì)劃,嚴(yán)格審批行政劃撥用地,嚴(yán)格監(jiān)控土地的最終用途。(2)規(guī)范操作,從協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變。土地轉(zhuǎn)讓方式逐漸全部采用市場(chǎng)化的招標(biāo)、投標(biāo)、拍賣形式,減少行政性、非市場(chǎng)化土地出讓方式,改變土地出讓過程中的“雙軌制”現(xiàn)象。(3)政府壟斷城市土地出讓市場(chǎng)(一級(jí)市場(chǎng)),加強(qiáng)政府土地供給能力,同時(shí)逐步放開土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng),允許參與城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)通過土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán),使城市土地在市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控下不斷得以優(yōu)化配置和重組。(4)確立市場(chǎng)化的新型土地供應(yīng)機(jī)制。由政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓行為,土地出讓逐漸向全部采取招標(biāo)、拍賣方式過渡。
3.完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)金融制度
(1)完善我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的多元化融資體系。目前,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道有以下幾方面:商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)信托。資本市場(chǎng)直接融資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。(2)進(jìn)一步完善我國(guó)住房消費(fèi)的多元化融資體系目前,我國(guó)住房消費(fèi)的主要融資渠道有以下幾方面:商業(yè)按揭貸款;住房公積金低息貸;住房合作基金;住房?jī)?chǔ)蓄;政府的優(yōu)惠政策。(3)培育住房金觸二級(jí)市場(chǎng)住房金融二級(jí)市場(chǎng)的核心是住房抵押貸款證券化,證券化是發(fā)達(dá)國(guó)家普遍使用的一種金融手段,目的是解決流動(dòng)性差、短存長(zhǎng)貸問題,規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),引導(dǎo)資本市場(chǎng)流向資金市場(chǎng)。(4) 建立有效的住房金融管理制度. 要想從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化,不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身積極尋求出路,更需要管理者從整個(gè)金融體系和制度方面加強(qiáng)建設(shè),為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個(gè)良好的創(chuàng)新環(huán)境。
三、結(jié)語(yǔ)
總之,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素進(jìn)行分析,有助于制定科學(xué)有效的宏觀調(diào)控對(duì)策,有助于掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律,從而預(yù)報(bào)異常波動(dòng),加快房地產(chǎn)改革和發(fā)展步伐。
參考文獻(xiàn):
[1] 左 婧 于惠川: 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析[J]. 商場(chǎng)現(xiàn)代化 , 2008,(35)
論文關(guān)鍵詞：城市化,住房需求,流動(dòng)性需求,發(fā)展策略
中小企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一支重要的力量，在世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都起著戰(zhàn)略性作用。國(guó)際經(jīng)濟(jì)界、學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，中小企業(yè)將是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主角。中小房地產(chǎn)企業(yè)作為中小企業(yè)的重要組成部分，其在房地產(chǎn)行業(yè)中也具有舉足輕重的作用。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展時(shí)期，總投資額年平均增長(zhǎng)約為24％。目前，我國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)不足1000家，僅占企業(yè)總數(shù)的5％左右；而中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，占總數(shù)的95％左右。近年來，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益顯著。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
1城市化進(jìn)程的加快所引發(fā)的房地產(chǎn)需求
從房地產(chǎn)需求上看，城市化進(jìn)程的加快，更刺激了房地產(chǎn)的需求。從“十二五”時(shí)期開始起步，用20年時(shí)間解決中國(guó)“半城市化”的問題。也就是說，以平均每年2000萬(wàn)人的速度，從2010到2030年基本解決已經(jīng)在城市中的以及未來進(jìn)城的4億農(nóng)民工及其他們?cè)敢饬粼诔鞘猩畹募覍俚氖忻窕瘑栴}，中國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2009年中國(guó)城市化率46．6％，這個(gè)數(shù)字低于世界平均水平，到2020年中國(guó)14．31億人（根據(jù)聯(lián)合國(guó)的測(cè)算），中國(guó)城市化率將達(dá)到55％（中國(guó)官方預(yù)測(cè)），則2020年城鎮(zhèn)人口為7．8705億人，按照人均居住面積30平方米計(jì)算，到2020年城鎮(zhèn)居住面積需要增加至236．12億平方米。相當(dāng)于截止到09年177．5億平方米的1．33倍，即未來10年城市化帶來的新增住宅需求是建面58．62億平方米，即年新增剛性需求5．862億平方米。所以在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，住房供應(yīng)需保持高增長(zhǎng)才能滿足需求。
住房需求“1+1”原理
任選一個(gè)人在城市里，都要至少有一張床有一間房；一個(gè)人居住于某地，起碼要有一張床，稍有條件的則要有間房供其居住，這是典型的流動(dòng)性住房需求。這是一個(gè)再簡(jiǎn)單不過的世間道理?！爸袊?guó)人口總量世界第一，所以房子的數(shù)量也必然是第一”。在當(dāng)代中國(guó)，影響住房需求的關(guān)鍵是要看人口的移動(dòng)。移動(dòng)帶來增量需求，也帶來了我們難以解決的城市住房供需矛盾。在這里有必要重提“春運(yùn)”這個(gè)讓國(guó)人一年一次無比敏感的字眼。官方公布的數(shù)據(jù)：2012年全國(guó)春運(yùn)客流量達(dá)到驚人的31億人次。這個(gè)數(shù)字在2010年時(shí)是25億，2005年則是17.9億。
春運(yùn)客流總量是全國(guó)就業(yè)流動(dòng)人口的直接體現(xiàn)。這一點(diǎn)，相信不會(huì)有人有所質(zhì)疑。也就是說，這個(gè)寵大巨量的流動(dòng)人口除了在自己家鄉(xiāng)的房和床之外，在他們的工作生活地，至少還要有他們的一張床和一間房。而我們從2005年到2008年，再到2012年春運(yùn)數(shù)字增長(zhǎng)之快速變化之大，無疑也可以讓我們得出這樣的結(jié)論：這七年間，隨中國(guó)流動(dòng)人口的急速增加，就業(yè)目的地城市的住房需求也一定在同步快速增長(zhǎng)。我們?cè)偃タ粗袊?guó)城市的房地產(chǎn)，這七年間，中國(guó)房地產(chǎn)恰恰是最快速增長(zhǎng)的七年。信息和交通等物質(zhì)條件的快速改善，對(duì)中國(guó)牽動(dòng)世界的城市化進(jìn)程起到了巨大的助推作用。特別是近年高速公路網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)和高鐵超速建設(shè)，便捷的交通大大提高了人口流動(dòng)的速度和頻率。
在中國(guó)近三十年高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過后，我們至今仍面對(duì)著有目共睹的巨大的城鄉(xiāng)差距、東西部差距、沿海與內(nèi)地差距，我們?nèi)源嬖谏踔吝€在繼續(xù)擴(kuò)大著城鄉(xiāng)民眾接受教育的差距、醫(yī)療保健以及救護(hù)的差距、生活資源享受的差距、社會(huì)公共設(shè)施享受的差距，以及個(gè)人尋找發(fā)展、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)的差距。
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代最束縛人們的戶藉制度已被對(duì)絕大多數(shù)人所無視的現(xiàn)今中國(guó)，在交通、通訊物質(zhì)條件大為改善的形勢(shì)之下，上述的這些差距逼使不單是農(nóng)村進(jìn)入的人口，而且包括小城市、小地方城鎮(zhèn)的人口多數(shù)涌向大城市、中心城市。進(jìn)而造成大城市中心城市日益緊迫嚴(yán)重的住房需求壓力。
“人往高處走”構(gòu)成了當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀促使的人口往城市集中流動(dòng)的基數(shù)規(guī)模。而出于創(chuàng)富和安全的需求，則讓當(dāng)代中國(guó)財(cái)富和富有人群過于密集的涌入大城市。
回顧過去七、八年間中國(guó)房地產(chǎn)急速增長(zhǎng)的規(guī)律，我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展最快、房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)先的城市，絕大多數(shù)與這些城市的輻射力有著非常直接的關(guān)系。也就是說，一個(gè)城市的輻射范圍越強(qiáng)，外來人口涌入的壓力也就越大，房地產(chǎn)上漲也就越快。比如北京、深圳、上海這幾個(gè)城市，其輻射外來住民的范圍都是全國(guó)甚至全世界；杭州、成都、大連、青島等城市屬于區(qū)域性中心輻射城市，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體上都被外來購(gòu)房人群所主導(dǎo)。
從馬斯洛人的需求層次理論去看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和小城市先富裕起來的民眾移居至大城市，符合馬氏理論的“安全需求”。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的財(cái)產(chǎn)移到相對(duì)安全的大城市；小縣城里靠手工作坊積累起財(cái)富的江浙農(nóng)民，也要想著把兒女送到上海、北京去上學(xué)前途才有保障。
改革開放物質(zhì)生活水平的改善讓中國(guó)大陸13億人口解決了生存的基本需求。
但對(duì)于13億人口基數(shù)下涌現(xiàn)的巨量的巨富階層和中產(chǎn)階級(jí)，離開“小地方”進(jìn)入大城市是多數(shù)人必然的選擇。所以就有了“村里的去縣里，縣城里的去省城，省城的人去京、滬、深，大城市的人向國(guó)外移民”這樣一幅世界前所未有的、龐大的移民洪潮線路圖。
2人口增長(zhǎng)所引發(fā)的房地產(chǎn)需求
從人口總量方面來看，當(dāng)前仍處于人口紅利期間，人口絕對(duì)數(shù)量和婚育比列的提升將有效支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。從人口層面分析，對(duì)住房的需求將很難在五年內(nèi)有所下降，因此預(yù)測(cè)在2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求依然保持旺盛。2003～2019年這段人口暴利期，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)，高儲(chǔ)蓄率的背景下，購(gòu)買力強(qiáng)，住房消費(fèi)將保持旺盛增長(zhǎng)。
3投機(jī)需求引發(fā)的房地產(chǎn)需求
高空置的背后顯示的是巨大的房市投機(jī)需求，其中境外投資也是推高房?jī)r(jià)的一股強(qiáng)大力量。房地產(chǎn)高利潤(rùn)率，高回報(bào)率的特性使熱錢大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，賺取人民幣升值和房地產(chǎn)未來升值所帶來的巨額利潤(rùn)。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，從2001年至2010年；房地產(chǎn)業(yè)的來華直接投資占外資流入總量的比例基本保持在10％以上，2006年以后占比逐步提高，2010年達(dá)到23％，2010年“熱錢”凈流入355億美元。熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)生房地產(chǎn)大量需求，推高房?jī)r(jià)，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。
影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素是千變?nèi)f化的，而且各類因素是相互作用的，做為中小型房地產(chǎn)企業(yè)，要善于窺測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，并在變化的市場(chǎng)中勇于決策，才能創(chuàng)造有利于自我發(fā)展的市場(chǎng)。
面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)需求，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以何種發(fā)展策略應(yīng)對(duì)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大呢？中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然在當(dāng)前的發(fā)展過程中存在著一系列的問題，面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但其自身的優(yōu)勢(shì)也是大型房地產(chǎn)不能完全替代的。所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有效的發(fā)展策略應(yīng)用于現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)中來，抓住機(jī)遇，營(yíng)造未來發(fā)展的良好局面。其中品牌化策略是中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性策略，只有提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)，才能從根本上樹立穩(wěn)定的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，多元化融資對(duì)于企業(yè)彌補(bǔ)自身的劣勢(shì)具有重要作用。最后，聯(lián)盟化策略是企業(yè)之間共建核心競(jìng)爭(zhēng)力的新型選擇。通過以上策略的共同實(shí)施對(duì)于今后中小房地產(chǎn)企業(yè)的未來的發(fā)展具有重要的意義。
（一）品牌化發(fā)展策略
中小型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌化發(fā)展策略應(yīng)當(dāng)從以下幾方面進(jìn)行努力：
第一，精確市場(chǎng)定位。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，在房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)中找到適合自己的位置，如選擇精致小樓盤開發(fā)，或是選擇小型商務(wù)樓宇建設(shè)等，逐步建立品牌優(yōu)勢(shì)。
第二，塑造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。這是與大型房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素，質(zhì)量是品牌的內(nèi)核，只有持續(xù)不斷地塑造高質(zhì)量的產(chǎn)品，才能在品牌上凸顯實(shí)力所在。
第三，增強(qiáng)企業(yè)管理水平。科學(xué)規(guī)劃企業(yè)所需的管理職能，合理配置現(xiàn)有的各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)在有限條件下的高效管理。
第四，制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須明確今后的中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，從小范圍內(nèi)進(jìn)行品牌塑造。通過規(guī)劃的實(shí)施，可以充分調(diào)動(dòng)起員工的熱情，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，推進(jìn)品牌建設(shè)的力度。
第五，營(yíng)造良好的客戶服務(wù)氛圍。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過客戶的口碑來提升企業(yè)品牌。滿意的客戶不自然的在各自的圈子里為企業(yè)做免費(fèi)的宣傳，提高了企業(yè)的影響力，有利于品牌的形成。
（二）多元化融資發(fā)展策略
在當(dāng)前融資難度加大的局面下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)換思維，應(yīng)用多渠道、多元化的融資策略來獲得新的生機(jī).中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以同時(shí)選擇上述一項(xiàng)或多項(xiàng)融資渠道，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)資金支持，并在實(shí)踐中繼續(xù)開發(fā)更多的融資方式。