時間：2023-05-26 15:29:41
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)項目投資分析的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
摘 要 隨著國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項措施具體落實以及國家實行緊縮銀根的貸幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更為激烈的競爭。挑戰(zhàn)與機遇同在，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的資金情況和所獲取的土地使用權(quán)閑置情況，積極開發(fā)投資項目。本文以T公司新建陽光小區(qū)項目為案例，簡要說明房地產(chǎn)投資項目的決策方案問題。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資項目 籌資方案
一、影響房地產(chǎn)投資項目籌資的因素
1．五力分析法對經(jīng)營決策的影響
美國哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾.波特指出，最直接地影響企業(yè)的外部環(huán)境，是它的競爭環(huán)境，一個企業(yè)直接的競爭環(huán)境存在5種基本的競爭力量，即：新進入者的威脅、行業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)間的競爭、替代品或服務(wù)的威脅、供應(yīng)商討價還價的能力、購買者討價還價的能力。
這5種基本競爭力量的作用不同，問題的關(guān)鍵在于企業(yè)如何找到能較好的防御這5種競爭力的辦法，甚至對這5種基本競爭力量施加影響，使企業(yè)做出正確的決策。
2．SWOT分析法對經(jīng)營決策的影響
SWOT是英語優(yōu)勢、劣勢、機會、和威脅這四個詞的第一個字母所構(gòu)成的縮略語。SW表示在各項經(jīng)營活動中具有自身的各種優(yōu)勢和劣勢。OT則表示這些經(jīng)營活動又面臨的環(huán)境的各種機會和威脅。SWOT分析法的主要內(nèi)容就是把這些企業(yè)具有的優(yōu)勢和劣勢以及環(huán)境提供的機會和威脅綜合分析，努力使企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境機會匹配組合，以找到一個或幾個較為滿意的戰(zhàn)略方案。
SWOT分析圖：
當企業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)勢處于象限Ⅰ時，企業(yè)面臨著眾多的機會，并且擁有利用這些機會的強大的企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢，這時企業(yè)宜采用發(fā)展型戰(zhàn)略。當企業(yè)處于象限Ⅱ時，企業(yè)面臨良好的外部環(huán)境，機會較多，卻又受到企業(yè)內(nèi)部劣勢的制約，此時企業(yè)可采用先穩(wěn)定后發(fā)展的戰(zhàn)略。當企業(yè)處于象限Ⅲ時，企業(yè)處境不利，在相對較弱的地位上，又面臨著越來越險惡的環(huán)境威脅，此時企業(yè)適采取緊縮的戰(zhàn)略。
當企業(yè)處于象限Ⅳ時，企業(yè)擁有內(nèi)部優(yōu)勢卻面臨著不利的環(huán)境威脅，在這種情況下，企業(yè)宜采取多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，分散經(jīng)營風(fēng)險。
二、T公司新建陽光小區(qū)項目籌資方案分析
1．T公司簡介
T公司為國有獨資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20多年來開發(fā)了本市的大量項目，開設(shè)有多家直屬企業(yè)，曾經(jīng)是當?shù)氐囊患壻Y質(zhì)開發(fā)企業(yè)、當?shù)氐募{稅大戶。但從1994年開始，貸款利率高至18%甚至更高，過高的貸款利息抽光了公司的流動資產(chǎn)。通過對T公司現(xiàn)實的狀況進行認真的分析、研究，雖然其內(nèi)部有劣勢，但外部的機會也是存在的。而且，現(xiàn)在就有一個很好的可以抓住的能使企業(yè)擺脫困境的機會，這個機會就是對地處城北區(qū)陽光小區(qū)項目的開發(fā)。
2．利用五力模型對擬決策方案進行分析
（1）新進入者的威脅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進入有一定的障礙，首先要有足夠的注冊資金、還要有足夠的技術(shù)人員，才能夠在限定的時間辦理好資質(zhì)證書。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高進入壁壘和高退出壁壘的高利潤高風(fēng)險的行業(yè)，有豐厚的利潤空間，新進入者的威脅也很大。一個只有40萬人口的小城市，注冊了168家房地產(chǎn)開發(fā)公司。
（2）供應(yīng)商議價的能力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)商主要是土地、鋼材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社會的有效需求等特征，使得土地供應(yīng)將出現(xiàn)核心區(qū)域地價上升和供應(yīng)郊區(qū)化。鋼材、水泥的價格，隨著通貨膨脹的不斷加大，鋼材、水泥的價格也在不斷的提高，但是只要有資金還是能保證供應(yīng)。
（3）替代品的威脅
房地產(chǎn)企業(yè)受其替代產(chǎn)品的威脅很小。每個人都想有一個溫暖舒適、功能齊全的家，雖然有人生活在房車里，或者有幾個人生活在太空，但是目前在市場上還沒有替代房子的更好的居住產(chǎn)品。在陽光小區(qū)附近，幾個樓盤已銷售完畢，2年內(nèi)暫無其他新樓盤。替代品威脅小。
（4）購買者議價能力
房地產(chǎn)的價格購成決定了房屋的成本高低，隨著土地價格的不斷上漲，稅收負擔(dān)加大，房屋的成本也越來越高。購買者議價能力較差。隨著中國經(jīng)濟持續(xù)快速增長，供應(yīng)領(lǐng)域的逐步擴大，市場需求量還要增大，陽光小區(qū)項目地理位置特殊，交通便利，有升值的潛力，購買者沒有議價的空間。
（5）行業(yè)競爭者的威脅
經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等項目的推出對其他的房地和開發(fā)商是一種威脅。民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營方式比較靈活，管理模式先進，囤積有大量成本低廉的土地資源，足夠未來5-6年開發(fā)所需，房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的威脅很大。
3．利用SWOT分析法對擬決策方案進行分析
（1）T公司的優(yōu)勢
第一，內(nèi)部條件。T公司是有一個較好聲譽的老品牌企業(yè)，開發(fā)的項目質(zhì)量好，技術(shù)含量最高，可信度高；有一批工作熟煉、技術(shù)經(jīng)驗非常豐富的技術(shù)骨干；還有一批成本非常低廉的出租老房產(chǎn)，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩(wěn)定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時間內(nèi)出售一些小房產(chǎn)以滿足資金的需求，大宗的房產(chǎn)也根據(jù)公司的資金需求情況進行處置。
第二，新項目地理位置條件優(yōu)越。公司即將開發(fā)的陽光小區(qū)項目，緊臨新火車站和汽車站，土地占地面積26000平方米，周邊地區(qū)的交通、環(huán)境等都很便利，隨著將來火車站和汽車客運站這兩個旱碼頭的啟用，陽光小區(qū)的房地產(chǎn)價格一定會因商戶爭購而緊俏異常。
（2）T公司的劣勢
首先，缺乏人力資源管理：長期的國有企業(yè)管理模式，計劃經(jīng)濟成份沉淀，員工觀念落后，人浮于事，機構(gòu)臃腫，工作效率低下，企業(yè)吃大鍋飯的思想觀念根深蒂固，總認為事業(yè)單位的工資是保底工資，公司必須為做了事的員工付加班工資或資金，公司上下不是比貢獻而在比工資的高低。
其次，面臨政策調(diào)控的威脅。近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入新一輪宏觀調(diào)控，國家針對過熱的房地產(chǎn)業(yè)出臺一系列宏觀調(diào)控政策，中央政府通過房地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整、土地出讓政策調(diào)控、外資購房政策嚴控、房地產(chǎn)金融適時緊縮和房地產(chǎn)稅收的不斷規(guī)范，對房地產(chǎn)業(yè)是一個很大的威脅。經(jīng)濟適用房的推出對房地產(chǎn)業(yè)是一種威脅。民營企業(yè)的經(jīng)營方式比較靈活，管理模式先進。所以說民營地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是T公司的威脅。
4．擬投資方案
T公司根據(jù)外部環(huán)境及自身的經(jīng)濟現(xiàn)實狀況，為了減小資金的壓力，經(jīng)過認真分析、研究，決定分兩期開發(fā)，同時按所需籌集資金量的80%計算，仍需要資金3000萬元。公司經(jīng)營班子列出了A、B、C三套籌集工程款資金的方案：
A方案：與資金充裕的G藥業(yè)公司合作開發(fā)，G公司是一大型的制藥廠，擁有大量的閑置資金，G公司同意出資3000萬元，交換的條件是T公司必須分給G公司100套，合計面積約12000平方米的房屋用于解決其職工的住宿問題，T公司一次性籌足第一期開發(fā)所需資金；B方案：由T公司公司處置部分舊房產(chǎn)，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實現(xiàn)陽光小區(qū)開發(fā)資金的籌集；C方案：由T公司通過銀行貸款取得資金，全額投入，完成工程建設(shè)資金的籌集。
三、各方案利弊分析及結(jié)論
新建項目旁的新火車站和汽車站已建成4年，如果永遠都不啟用的話，房價大幅提高的可能性小。通過以上優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅等因素的矩陣分析與比較，T公司正處在一個十字路口，企業(yè)處于象限Ⅱ，企業(yè)面臨較好的外部環(huán)境，機會較多，卻又受到企業(yè)內(nèi)部劣勢的制約，此時企業(yè)可采用先穩(wěn)定后發(fā)展的戰(zhàn)略。
1．對各籌資方案的利、弊進行分析比較
A方案：由G公司直接投入3000萬元的工程資金，在工程完工后分給G公司100套房屋約12000平方米的房產(chǎn)用于解決職工住房問題。這樣T公司只需投入很小的資金，陽光小區(qū)的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利潤的感覺，公司節(jié)約向外籌資的費用，公司存量房產(chǎn)仍然可以繼續(xù)出租，獲得穩(wěn)定的租金收入，以解決部份職工工資發(fā)放和日常費用開支的問題。但實際實現(xiàn)的利潤也相對減少了很多，對于T公司來說這些房屋的銷售收入遠遠大于原始投入的3000萬元。按T公司預(yù)計的售價，總收入最碼起3600萬元，投資收益約為20%，遠遠高于同期的貸款利率。相當于T公司分了600萬元的利潤給G公司，還沒有考慮車站啟用房價是漲因素。A方案資金可以足額及時籌集到，但是項目的利潤減少了很多。
B方案：由T公司處置部分舊產(chǎn)，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實現(xiàn)陽光小區(qū)開發(fā)資金的籌集。公司還有一批成本非常低廉的用于出租的存量房產(chǎn)，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩(wěn)定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時間內(nèi)出售一些小房產(chǎn)以滿足流動資金的需求，大宗的房產(chǎn)根據(jù)公司的資金需求情況進行處置。估計這2000萬元資金，在4-5個月內(nèi)就可以通過出售房產(chǎn)籌集到，可以減少舊房產(chǎn)的積壓，盤活舊資產(chǎn)，讓所有的資產(chǎn)都流動起來。另外如果實施此方案，T公司多年來經(jīng)濟效益不太好，職工集資部分的資金到位有一定的難度。畢竟這種籌不到資金的可能性不大但損失小，以較小的損失換取盡可能多的利益，應(yīng)該是劃算的。B方案兼顧了各方面的利益與矛盾，很具有實際操作的可能性。
C方案：直接向銀行貸款3000萬元。資金到位后，陽光小區(qū)第一期就可以順利的竣工，全部房產(chǎn)都可以提供銷售，不需要犧牲部分房產(chǎn)作為籌集資金的代價，除去貸款利息后，實際實現(xiàn)的利潤比以上兩種方案的利潤都要多。只要貸款到位，其他籌資工作量比A、B兩方案都要小，籌資的風(fēng)險要小一些。這樣公司存量房產(chǎn)仍然可以繼續(xù)出租，獲得穩(wěn)定的租金收入，以解決部份職工工資發(fā)放和日常費用開支的問題。公司職工就有足夠的資金去購買享受折扣的房屋，促進房產(chǎn)的銷售。但是，因為T公司以前經(jīng)營中累計所欠銀行的貸款至今都沒有還清,并且銀行近期對房地產(chǎn)項目貸款的審批非常嚴格。T公司想在封頂后得到銀行貸款是非常困難的，而想在開工前取得貸款方進行開發(fā)的可能性幾乎不存在。總之，C方案操作起來也比前兩個方案更困難，應(yīng)當慎重。
四、結(jié)論
選擇A方案，公司只需花費很少的籌資成本實現(xiàn)籌資目的，但開發(fā)完成以后，公司需要分房產(chǎn)給G公司，不能全部支配房產(chǎn)，萬一房價大幅飚升，公司將蒙受很大的損失；選擇B方案，所需資金籌集相對難些，但員工的滿意度和可操作性較強；選擇C方案，公司將獨享工程完工后產(chǎn)生的全部經(jīng)濟效益，但該方案操作起來困難太大，實現(xiàn)籌資目標的可能性太小。通過對各個方案的細分項目進行打分，最終得出B方案為最優(yōu)方案。
參考文獻：
[1]L.J布儒佤 (美),艾林.M.杜海米.戰(zhàn)略管理:企業(yè)戰(zhàn)略(第二版).中信出版社.
1、房地項目開發(fā)階段及重要性
房地產(chǎn)項目的開發(fā)包括土地獲取、定位決策、產(chǎn)品設(shè)計、項目報建、施工建設(shè)、推廣下手、物業(yè)管理等階段。房地產(chǎn)基金由于其靈活性，受金融監(jiān)管機構(gòu)監(jiān)管較少，只要投資具有市場價值，可以在這個過程中任何一個階段進入項目。
對于一個房地產(chǎn)項目來說，其成功與否，70%依賴于市場環(huán)境，包括土地市場和銷售市場，這主要取決于土地的獲取和定位決策。產(chǎn)品設(shè)計、建設(shè)開發(fā)、銷售推廣的重要程度各占10%。
對于房地產(chǎn)基金來說，產(chǎn)品設(shè)計、建設(shè)開發(fā)、銷售推廣等是其弱項。房地產(chǎn)基金的主要優(yōu)勢在于資金的快速籌集能力，以資金優(yōu)勢快速切入市場，以對市場環(huán)境的把握實現(xiàn)盈利。在房地產(chǎn)市場上，土地價格和商品房價格的兩難沖突，為房地產(chǎn)基金提供了重要的契機，使得房地產(chǎn)基金能夠很好的把控房地產(chǎn)項目開發(fā)的土地獲取和定位決策。
2、我國房地產(chǎn)市場的特性
從我國歷年來房地產(chǎn)銷售情況來看，房地產(chǎn)的價格總體上是上升的，但又存在著明顯的周期性。1988至2011歷年商品房的平均價格總體上是上升的。但是，房地產(chǎn)價格的增速則存在著明顯的周期性
房地產(chǎn)具有投資品的屬性，其價格也取決于未來的預(yù)期。當房地產(chǎn)價格增速高時，市場會普遍預(yù)期房地產(chǎn)價格會更高的向上走，這時，土地的價格也會較高。即出現(xiàn)如2008年、2009年的地王頻出現(xiàn)象，“面粉貴于面包”。但房地產(chǎn)價格過高時，政府必然會出手調(diào)控，平抑價格。房地產(chǎn)市場會由熱轉(zhuǎn)冷，導(dǎo)致2010年、2011年房地產(chǎn)價格增速放緩。2011年在售的項目，其土地多數(shù)是2009年購入的，土地成本較高，而商品房市場價格卻相對偏低，形成了土地價格和商品房價格的兩難沖突。
在土地價格和商品房價格兩難沖突發(fā)生時，一方面，開發(fā)商由于銷售滯緩，資金回流較慢，無法拿出充裕資金在土地市場購地，土地市場冷清；另一方面，由于商品房價格增速放緩，市場對商品房價格的預(yù)期也不再看好，導(dǎo)致土地價格下降。即出現(xiàn)2011年全國多次土地流拍現(xiàn)象。
在商品房價格增速放緩的情況下，一方面政府會放松調(diào)控，另一方面，市場會適應(yīng)政府曾經(jīng)出臺的調(diào)控政策，政策效果釋放殆盡，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場熱度回升。價格再次上揚，如2012年下半年至2013年初，房價的上漲。而在2012年下半年至2013年初上市的項目，多數(shù)是在2011年市場低點購入土地，因此，土地價格低而商品房市場價格高，從而獲取較多利潤。
3、房地產(chǎn)基金股權(quán)投資的優(yōu)勢
對于開發(fā)商來說，應(yīng)對房地市場的波動，最好的發(fā)展策略是預(yù)測市場行情，踩在房地產(chǎn)市場的周期上，跟準市場節(jié)奏，市場低點拿地，市場高點銷售。但是市場往往難以預(yù)測，尤其是中國房地產(chǎn)市場受政府政策調(diào)控影響非常大，更增加了預(yù)測的難度。即便像綠城這種全國領(lǐng)先的開發(fā)商，也因市場行情判斷失誤，而陷入破產(chǎn)危機。
土地價格和商品房價格的兩難沖突，源于房地產(chǎn)市場的周期性波動，但卻為房地產(chǎn)基金提供了重大的發(fā)展機遇。開發(fā)商對土地價格較低的時點難以準確預(yù)測，而當土地價格低的時點來臨時，因為房地產(chǎn)市場銷售緩慢，又難以拿出資金來購地。房地產(chǎn)基金卻可以在這時快速募集資金，進入土地市場，從而獲取土地溢價的超額收益。
房地產(chǎn)基金針對土地價格與房地產(chǎn)價格相沖突的特點，可以采取如下措施進行投資并實現(xiàn)退出：
1）低價拿地入市，通過項目開發(fā)、運作等，實現(xiàn)市場的清盤退出。所需要的資源是資金的快速募集能力以及對項目開發(fā)、運作的能力。采用該種策略的主要是房地產(chǎn)集團旗下的房地產(chǎn)基金。如金地集團旗下的穩(wěn)盛投資，在土地市場價格低點是募集資金進入市場，然后通過金地集團自身優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目運用能力，在房地產(chǎn)價格較高時實現(xiàn)清盤退出。
2）采取低買高賣的策略，在市場低點入市購入標的資產(chǎn)，在市場高點拋出。所需的資源是資金的快速募集能力以及對市場趨勢的判斷。采取該種策略的多為外資的房地產(chǎn)基金，如摩根斯坦利中國區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部，通過購買公寓、待升值后出售的方式獲取收益。
然而，對具有經(jīng)營特征的房地產(chǎn)項目后評價工作則不被關(guān)注。據(jù)調(diào)研，目前僅個別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進行房地產(chǎn)項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產(chǎn)項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作。總體看來，房地產(chǎn)項目后評價工作已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)領(lǐng)銜企業(yè)所關(guān)注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術(shù)規(guī)程導(dǎo)引，但針對經(jīng)營性項目投資決策的后評價卻未引起業(yè)界和學(xué)界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進行房地產(chǎn)項目后評價探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進的迫切任務(wù)。
房地產(chǎn)項目后評價是針對房地產(chǎn)全程的評價。本文主要是針對房地產(chǎn)項目前期即投資決策環(huán)節(jié)進行后評價，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成后對項目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據(jù)。
一、投資決策后評價的意義
（一）有利于提升項目投資分析決策水平
許多項目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態(tài)與前期決策分析會出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規(guī)范投資分析決策方法對房地產(chǎn)項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。
（二）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機制
面對宏觀調(diào)控以及競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機制對確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場風(fēng)險，實施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機制，更好地規(guī)劃未來的項目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項目投資決策。
（三）有利于加強房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)
建立健全項目投資決策后評價，將企業(yè)發(fā)展歷程中項目投資決策的經(jīng)驗和失誤及時有效反饋，對完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時，又將推動房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。
二、投資決策后評價對象與目的
房地產(chǎn)項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰(zhàn)略定位、項目各項策劃成果、企業(yè)項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進行后評價。
房地產(chǎn)項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗，提出對策建議。
三、投資決策后評價層級體系
投資決策后評價從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學(xué)性
前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學(xué)性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟和社會環(huán)境等方面對擬建項目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項目要素分析全面、數(shù)據(jù)準確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應(yīng)能滿足投資決策需要?？茖W(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項目分析應(yīng)包含以下七大項內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財務(wù)分析、環(huán)境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產(chǎn)項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運營）效果，對比投資分析階段的預(yù)期，得到項目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質(zhì)量。
以下從后評價主要內(nèi)容展開介紹決策成果偏差性的評價。
1.投資環(huán)境與市場分析合理性及偏差分析
回顧項目當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況，將預(yù)期投資環(huán)境與實際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對比，評價預(yù)期投資環(huán)境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結(jié)在項目建設(shè)期間應(yīng)對投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環(huán)境與市場研究。
2.項目定位合理性及偏差分析
項目戰(zhàn)略定位是對投資方向的確定，通過市場調(diào)查，對投資環(huán)境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產(chǎn)品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產(chǎn)品、客戶、價格、經(jīng)營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預(yù)期影響力。對比產(chǎn)品定位與實際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評價產(chǎn)品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執(zhí)行的價格，評價價格策略制定及調(diào)整的合理性，評價具體產(chǎn)生的市場效果。評價經(jīng)營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評價具體經(jīng)營策略市場效果。
如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優(yōu)還是更劣，均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實總結(jié)。
3.項目經(jīng)濟技術(shù)指標變動及偏差分析
對比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟技術(shù)指標（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產(chǎn)生的經(jīng)濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進度計劃變動及偏差分析
評價項目前期計劃的關(guān)鍵時間節(jié)點實現(xiàn)的可能性，與實際完成的關(guān)鍵時間節(jié)點作對比，列出每個節(jié)點的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點與計劃偏差的節(jié)點，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項目的應(yīng)對措施。關(guān)鍵時間節(jié)點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預(yù)期銷售計劃實現(xiàn)時間。
5.財務(wù)可靠性及偏差分析
回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風(fēng)險控制情況。
由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本、進度調(diào)整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務(wù)指標會發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項目財務(wù)指標（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務(wù)籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務(wù)籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產(chǎn)價格、成本費用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關(guān)系，預(yù)測經(jīng)濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風(fēng)險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經(jīng)濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險有營運風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險等，還包括預(yù)測風(fēng)險及風(fēng)險收益，并提出風(fēng)險應(yīng)對措施。結(jié)合項目實際發(fā)生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應(yīng)對不確定因素發(fā)生的措施是否有效。
（三）決策機制合理性
為了加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動的投資決策科學(xué)性、降低項目風(fēng)險、減小項目成果偏差，企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進行評價。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發(fā)現(xiàn)、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環(huán)節(jié)，并且責(zé)任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關(guān)系項目投資決策成果偏差大小，后評價應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業(yè)持續(xù)改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發(fā)揮的作用。
四、投資決策后評價的方法與評價體系
投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統(tǒng)設(shè)計和深入分析，評價找出項目投資決策的經(jīng)驗、教訓(xùn)、存在問題，以及對未來工作提出建議。
參考文獻：
1.王廣浩 周堅.項目后評價方法探析.科技進步與對策.2004.1
2.國家發(fā)展改革委 建設(shè)部.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）.中國計劃出版社.2006
3.《投資項目可行性研究指南》編寫組.投資項目可行性研究指南.中國電力出版社.2002
【關(guān)鍵詞】風(fēng)險管理研究；房地產(chǎn)；項目
一、風(fēng)險管理的形成
風(fēng)險管理最早起源于20世紀30年代的美國。18世紀工業(yè)革命期間，法國管理學(xué)家亨利?法約爾（Henry Fayol）在其著作《一般管理和工業(yè)管理》中，正式把風(fēng)險管理思想引入到企業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域。1963年，梅爾(Mehr)和赫奇斯(Hedges)合著的《工商企業(yè)管理》一書，為風(fēng)險管理學(xué)系統(tǒng)研究的開始。1987年，美國項目管理學(xué)會PMI公布了第一個項目管理知識體系，將風(fēng)險管理作為項目管理的一個重要組成部分。1987年，英國Chapman教授首次提出了概念“風(fēng)險工程”，認為風(fēng)險工程可以將各種風(fēng)險分析技術(shù)集合起來，彌補了單一過程的風(fēng)險分析技術(shù)的不足，使風(fēng)險管理的目的更為明確，方式更加靈活，范圍更加廣泛，有利于在更高層次上大量應(yīng)用風(fēng)險分析的最新成果。風(fēng)險研究領(lǐng)域日漸拓寬。進入20世紀90年代，西方國家的風(fēng)險管理研究已經(jīng)有了很大進展，基本形成了一個體系較完整的新學(xué)科和獨立的研究領(lǐng)域。風(fēng)險管理在企業(yè)管理實踐中得到了廣泛應(yīng)用。隨著新的評價方法的不斷產(chǎn)生，對工程風(fēng)險的分析也向綜合、全面、多維方向發(fā)展。風(fēng)險分析已經(jīng)成為項目決策的主要依據(jù)。美國項目管理協(xié)會(PMI)在2000年版的PMBOK中明確將項目風(fēng)險管理分為6個階段：風(fēng)險管理計劃、風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險量化、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控。國外對于房地產(chǎn)項目風(fēng)險的研究始于20世紀60～70年代，主要是在風(fēng)險分析與防范、風(fēng)險衡量、投資組合和風(fēng)險決策等領(lǐng)域。查爾斯?H?溫茨巴奇在《現(xiàn)代不動產(chǎn)》一書中對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行了分析，并涉及到了投資組合問題，但是并沒有更深入闡述其內(nèi)涵。Gay1on.E.Greer在《房地產(chǎn)企業(yè)投資分析》一書中研究了不同類型的房地產(chǎn)投資收益及決策問。P. Sindt在《房地產(chǎn)投資分析和應(yīng)用》一書中研究了房地產(chǎn)投資分析問題，針對房地產(chǎn)投資風(fēng)險做了全面的研究。綜上所述，國外風(fēng)險管理的理論研究無論在風(fēng)險思想和風(fēng)險評估方法上都比較成熟，而且伴隨著世界經(jīng)濟全球化和一體化的發(fā)展，現(xiàn)代風(fēng)險管理正朝著全面、持續(xù)和動態(tài)集成的方向發(fā)展，將更廣泛地應(yīng)用于各個行業(yè)。
二、我國的風(fēng)險管理
我國對于風(fēng)險問題的研究是從風(fēng)險決策開始的，起步很晚。“風(fēng)險”一詞是1980年首次由周士富提出的。1987年，清華大學(xué)郭仲偉教授出版了《風(fēng)險分析與決策》一書，標志著我國風(fēng)險管理的開始。1996年雷勝強主編《國際工程風(fēng)險管理與保險》，本書在如何正確對待風(fēng)險，辨識和分析風(fēng)險，采取有效防范對策，甚至可以利用風(fēng)險，為工程獲取優(yōu)厚利潤方面有著較為詳盡的論述。與此同時，本書也敘述了對風(fēng)險的預(yù)測、分析、判斷、評估及采取相應(yīng)的措施，如回避、控制、分隔、分散、轉(zhuǎn)移、自留及利用風(fēng)險等全部活動。陳立文編著（2004）在《項目投資風(fēng)險分析理論與方法》一書中從系統(tǒng)和過程角度出發(fā)，較全面地論述了項目投資風(fēng)險的收益分析、變權(quán)分析、回歸分析、可靠分析、概率分析、決策分析、模糊分析、模擬分析、網(wǎng)絡(luò)分析、區(qū)間分析、系統(tǒng)分析和經(jīng)濟分析等理論和方法。陳秉正（2005）在《公司整體化風(fēng)險管理》中認為：“風(fēng)險管理是通過風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險控制，能夠以最低代價達到最低風(fēng)險損失的管理活動。王家遠，劉春樂（2007）在《建設(shè)項目風(fēng)險管理》中提到，我國目前對風(fēng)險分析方法的研究主要集中在資產(chǎn)定價模型(CAPM)、現(xiàn)金流量模型、融資決策博弈模型、層次分析法(AHP)及模糊數(shù)學(xué)法等方面。郭波、龔時雨、譚云濤等（2008）在《項目風(fēng)險管理》中指出，項目風(fēng)險管理是對項目全壽命期內(nèi)遭遇到的能導(dǎo)致項目不良后果的風(fēng)險進行管理，從而保證項目目標的實現(xiàn)。
1998年盧有杰、盧家儀編著《項目風(fēng)險管理》，引起了國內(nèi)對房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的關(guān)注。1994年，陳佑啟等編著《房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理及經(jīng)營決策方法》，對房地產(chǎn)項目在投資階段的風(fēng)險管理起了較大的作用。
參考文獻
[1]Henry Fayol（法）．一般管理和工業(yè)管理[M]．北京：機械工業(yè)出版社，2007
[2]郭捷，胡美新．改進的項目風(fēng)險模糊評價研究[J]．工業(yè)工程．2007（5）
[3]郭仲偉．風(fēng)險分析與決策[M]．北京：機械工業(yè)出版社，1987
[4]雷勝強．國際工程風(fēng)險管理與保險（第二版）[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2002
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；動態(tài)控制
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)階段劃分概述
房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個長時間的復(fù)雜過程，其開始于房地產(chǎn)企業(yè)對某個地標的投資意向。在房地產(chǎn)項目實施前，房地產(chǎn)企業(yè)會對有投資機會的項目進行評估選擇并進行投資分析，確定后再進行后續(xù)的“土地征用項目規(guī)劃設(shè)計土地拆遷及安置施工前期準備項目實地施工項目整體竣工工程驗收項目租售”整個項目開發(fā)。整個項目的開發(fā)任務(wù)并不是由房地產(chǎn)企業(yè)獨立完成的，在這個過程中需要其它企業(yè)單位的配合，更需要房地產(chǎn)管理部門、規(guī)劃部門、市政部門、金融機構(gòu)以及其他行政主管部門的協(xié)調(diào)監(jiān)督。雖然房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程和程序相對復(fù)雜，但通常情況下，其基本程序是可描述和劃分的，要做好房地產(chǎn)項目的成本管理工作就需要在把握房地產(chǎn)開發(fā)的原則下做好各項目各階段的成本管理，最終實現(xiàn)項目整體的成本管理優(yōu)化。
正常情況下，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程都可以劃分為四個階段：第一，開發(fā)前決策階段；第二，項目設(shè)計階段；第三，工程的實施階段；第四，項目的竣工驗收階段。房地產(chǎn)項目成本管理也可以從這幾個階段著手。需要注意的是，房地產(chǎn)項目成本的管理和控制必須以優(yōu)良的工程質(zhì)量和合理的開發(fā)周期為前提，管理的整個過程也必須全程化和全方位化。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理工作中存在的問題
1、對項目開發(fā)初期的成本管理缺乏足夠認識和控制
房地產(chǎn)項目開發(fā)初期包含項目的投資決策以及規(guī)劃設(shè)計兩大方面是整個項目的基礎(chǔ)，這個階段的費用占據(jù)項目總費用的比率并不高，一般不會超過3%，但這個階段對整體成本的影響卻是深遠的，甚至?xí)绊懻麄€項目的90%的成本。項目的投資決策是否正確直接影響到企業(yè)經(jīng)濟資源是否能實現(xiàn)優(yōu)化配置并獲得最大效益。項目的規(guī)劃設(shè)計階段更是成本控制的龍頭。通過確定合理投資并科學(xué)勘察設(shè)計，將工程項目的技術(shù)性和經(jīng)濟性有機結(jié)合，實現(xiàn)投資的效益化和工程設(shè)計的全面化。當前我國很多特別是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)對工程項目缺乏經(jīng)濟和技術(shù)的綜合分析，這些企業(yè)本身缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)人才，設(shè)計人員只關(guān)注項目質(zhì)量，對項目的總體造價并不關(guān)心，這就導(dǎo)致企業(yè)的設(shè)計方案缺乏經(jīng)濟性。另外工程設(shè)計清單中還存在工程量的錯算甚至漏算情況，既難保證工程質(zhì)量又使項目成本難以有效控制。
2、項目組織管理渙散，成本管理很難有效實施
當前在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，為達到控制成本的目的，很多企業(yè)都會對工程進行拆分實行分包或轉(zhuǎn)包。這種開發(fā)方式在項目建設(shè)初期的問題并不明顯，越到項目實施后期，各分包單位之間、分包單位與總承包單位之間以及承包單位和開發(fā)企業(yè)之間在項目的配合以及對接上的矛盾將會日漸突出，這些矛盾都成為房地產(chǎn)項目開發(fā)后期管理的難點問題。由于參建單位眾多，交叉作業(yè)項目多，各單位的進、退場時間就有所不同，開發(fā)公司要與各專業(yè)工程以及配套工程的施工單位簽立施工合同。由于招標工程中的要求不夠完善、監(jiān)管不夠到位，簽訂的合同不夠嚴密，很多施工企業(yè)都只考慮自身利益，相互間合作意識差，工期拖延情況時有發(fā)生，管理上也比較混亂，企業(yè)很難對項目成本做好控制。
3、房地產(chǎn)項目開發(fā)全壽命周期成本管理缺乏
房地產(chǎn)項目的壽命周期即項目從評估創(chuàng)意到建設(shè)，最終至項目竣工交付和售后服務(wù)等所涉及到的全部時間。在這個過程中每個環(huán)節(jié)每個方面都會涉及到企業(yè)的資金流動，因此成本管理控制必須貫穿整個壽命周期，立足各環(huán)節(jié)，以系統(tǒng)的全局發(fā)展觀來對項目進行控制。當前很多房地產(chǎn)企業(yè)對項目的成本管理只側(cè)重于施工建設(shè)階段，對壽命周期成本管理則關(guān)注較少，對房地產(chǎn)項目的拆除和竣工等階段的成本管理不到位。
4、成本管理方式落后，管理難度大
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)參差不齊，很多企業(yè)在房產(chǎn)項目中成本預(yù)測方式和方法滯后，并未依據(jù)國際的一些通行做法在項目投標前就完成并細化項目的各項成本預(yù)算。一些房地產(chǎn)項目在投標階段只計算投標價格，沒有將計劃成本分解落實到各部門、各具體項目以及各實施環(huán)節(jié)，沒有具體的管理目標。同時，房地產(chǎn)項目的成本預(yù)測或成本計劃缺乏科學(xué)有力的編制基礎(chǔ)。技術(shù)人員大多只參與項目的規(guī)劃設(shè)計以及施工監(jiān)理，對技術(shù)上的可行性考慮較多，缺乏經(jīng)濟合理性的考慮。施工企業(yè)應(yīng)該及時將項目完工量耗費的實際成本與計劃成本進行對比分析，從差異中發(fā)現(xiàn)問題并采取措施進行糾正。
三、房地產(chǎn)項目成本管理完善對策研究
當前我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境復(fù)雜，隨著政府一系列調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)的發(fā)展前景并不明朗，完善房地產(chǎn)項目成本管理對提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力具有重要作用，具體可以從以下幾個階段著手實施：
1、項目決策階段成本管理完善措施
項目決策階段的成本管理可以從項目的定位選擇以及規(guī)劃設(shè)計兩個方面進行完善。一方面，需要對房地產(chǎn)項目進行準確定位，明確其各類經(jīng)濟指標。當前一些房地產(chǎn)項目定位不當，在功能設(shè)置上不合理，導(dǎo)致投資成本高而收益低，遠遠背離投資初衷。搞好市場預(yù)測并確定合理的開發(fā)建設(shè)標準和消費目的市場，并確定建筑項目的特點、價格水平、經(jīng)營策略以及開發(fā)計劃等，再擬定項目的具體投資規(guī)模、項目成本和投資收益等指標，盡量降低項目投入；另一方面，需要優(yōu)化房地產(chǎn)項目的規(guī)劃與設(shè)計。項目的整體規(guī)劃設(shè)計與項目品質(zhì)息息相關(guān)。一個高品質(zhì)的項目需要具備高質(zhì)量、優(yōu)景觀、美環(huán)境，花園式的宜居社區(qū)是很多項目設(shè)計時追求的目標。項目要做好規(guī)劃設(shè)計就需要充分結(jié)合地域特色以及民眾的居住特點，盡量設(shè)計并創(chuàng)新出更多產(chǎn)品。針對房地產(chǎn)項目的市場定位，企業(yè)必須要首先整合出一套低成本、易實施和高收益的規(guī)劃，實現(xiàn)投資的效益最大化。
2、項目設(shè)計階段的成本管理完善措施
房地產(chǎn)設(shè)計階段是指在做出項目的投資決策后，經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)與收托單位共同確定的項目具體設(shè)計成果，主要包括項目規(guī)劃的方向與概念設(shè)計、項目的整體設(shè)計、布局設(shè)計、工程量設(shè)計、具體施工圖設(shè)計以及費用耗費估算等多個方面。項目的設(shè)計階段是項目整體成本控制管理的關(guān)鍵，此階段費用雖然在總建筑安裝費用中所占比率不大，但對工程的整體造價卻是影響深遠。項目設(shè)計總體質(zhì)量的好壞不僅影響到整體建設(shè)費用高低以及建設(shè)工期長短，更決定著各類資源的投入多少?？茖W(xué)的設(shè)計能有效降低項目工程造價，因此房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要走出重技術(shù)、輕經(jīng)濟合理性、設(shè)計標準改變隨意性等誤區(qū)。設(shè)計階段的成本管理完善可以從三個方面展開：第一，推行設(shè)計招標制，以公開招標的方式擇優(yōu)選擇合作設(shè)計單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極推行建筑方案和經(jīng)濟方案相結(jié)合的項目設(shè)計招標方法，將項目的圍護、綠化等配套設(shè)施的設(shè)計融合進主體項目進行統(tǒng)一招標，通過對競標企業(yè)進行系統(tǒng)的、有組織的專業(yè)評比后選擇出最優(yōu)的設(shè)計單位，以達到既優(yōu)化項目又降低工程成本的目的；第二，積極推行限額設(shè)計，完善設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制，有效控制項目造價。設(shè)計人員需要熟悉掌握工程項目的預(yù)算定額、費用定額和建筑材料預(yù)算價格，根據(jù)項目的投資估算對項目成本進行概算和初步設(shè)計，最后在此初步設(shè)計基礎(chǔ)上設(shè)計項目的整體概算和施工設(shè)計。在對投資資源的使用中，必須秉承質(zhì)量與效益雙贏的原則，設(shè)計一旦確定后就要進行嚴格控制。由于當前房地產(chǎn)行業(yè)前景的不明朗化，很多項目的設(shè)計都存在不確定因素，工程造價控制也存在很多困難，因此必須建立有效的獎懲制度對設(shè)計限額進行考核，同時利用各種同類建筑的技術(shù)指標對比不斷優(yōu)化設(shè)計，降低項目總成本；第三，強化法律意識，運用合同控制造價。
3、在項目實施階段的成本控制
施工階段作為招投標工作的延伸，這也是資金投入的最大階段。施工階段作為施工合同履行落實的階段，加強施工控制的過程就是履約的過程。該階段成本控制的主要工作為：
（1）抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠，使成本得到有效控制。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。
（2）從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制
技術(shù)措施是項目投資實施的必要保證，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。因為直接費的高低影響到間接費的高低，所以選用新工藝和新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。
（3）從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制
嚴格控制管理現(xiàn)場經(jīng)費，合理使用廣告策劃費、銷售費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。另外，加強材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。
4、竣工階段的成本控制
工程竣工后與建設(shè)單位辦理結(jié)算手續(xù)，盡早結(jié)回工程款，有利于償還債務(wù)和資金回籠，這也是項目成本過程控制的目的。這樣一來，有利于降低企業(yè)內(nèi)部運營成本獲得相應(yīng)利潤，大大降低了經(jīng)營風(fēng)險，最終實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益。同時，根據(jù)國家或地方的有關(guān)法規(guī)、合同預(yù)算及費用定額、竣工資料，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。
參考文獻：
[1] 錢碧慧，馬靜.論房地產(chǎn)項目成本管理[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2009，（9）：187.
[2] 陳遠鵬.房地產(chǎn)工程項目成本管理[J].世界家苑，2012，（8）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資決策；設(shè)計施工成本；經(jīng)濟效益；提高
Abstract: with the development of social economy in our country, as a pillar industry of the real estate industry becomes the multitudinous enterprise pursuit of the goal, and because the real estate development has a long life cycle, large investment, and the characteristic of income received political environment, economic environment, natural environment and social environment have national policy, and many other factors, the comprehensive influence in capital the pursuit of the biggest real estate industry, how to use the least investment, the smallest risk and obtain the biggest benefits and economic benefits is the final purpose of real estate development. Therefore, real estate development enterprise how to in the fierce competition in the real estate market in an invincible position, has become the most real estate development enterprises are facing an important problem. Based on the impact of the real estate development in several aspects, and discusses how to improve the economic benefits of real estate development project the author puts forward his own views and opinions, only supplies the reference.
Keywords: real estate projects; Investment decision; Design and construction cost; Economic benefit, improve
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展、科學(xué)和技術(shù)的不斷進步，尤其是在我國實行改革開放政策以來，國民的收入在不斷的增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也伴隨著國民經(jīng)濟發(fā)展的腳步得到了更好的發(fā)展。并且由于近年來住房制度的改革、土地使用制度以及銀行住房資金貸款等制度的不斷深化，也為我國的房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了保障和前提。國家為了保證經(jīng)濟的快速增長，已經(jīng)把住房建設(shè)作為了提高國民經(jīng)濟水平的新的增長點，這也為房地產(chǎn)業(yè)的進步一的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計，目前全國住房特困房將近400多萬戶，全國尚有3500萬平方米危舊房需改造，由此可見，城市的住宅需求是一個巨大的、潛在的市場。更因為這些利民、惠民政策的實施也使得當前人們對住房的需求量增加，因為更多時候人們更把住房看作是一種投資。
房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃的要求進行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。因此房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密的聯(lián)系在一起，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與其他的商品開發(fā)有著投資大、周期長、風(fēng)險大、綜合性強等特點。因此，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具有周密詳細的規(guī)劃，并且要求各個環(huán)節(jié)之間相互銜接、緊密派和、協(xié)調(diào)進行、保證工程質(zhì)量、控制好投資成本、合理縮短其開發(fā)周期，降低風(fēng)險，進而以求項目開發(fā)獲得良好的經(jīng)濟效益。下面本文主要是從房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策、設(shè)計、施工角度等方面出發(fā)，來簡單論述如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)要有正確的投資決策
項目決策是房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗與否的關(guān)鍵，它是以投資分析為依據(jù)，正確的把握房地產(chǎn)開發(fā)的價值和取得期望經(jīng)濟效益的可靠性。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的投資環(huán)境日益復(fù)雜，潛在著各種各樣的風(fēng)險，一旦決策失誤，將會給企業(yè)帶來不可估量的損失。如何減少由于投資決策失誤給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的風(fēng)險和經(jīng)濟損失，應(yīng)做到以下幾點。
對市場進行充分的調(diào)查分析，降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險。
風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中出現(xiàn)的各種不確定因素，使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。只有盡量減少這種不確定性，也是減少由于不確定性造成的收益偏離的最好方法，最主要的手段就是做好市場調(diào)查，然后充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制在房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險因素。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，擬定出開發(fā)項目的類型定位，從中選擇社會最需要的并且能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由房地產(chǎn)投資企業(yè)的相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進行全面細致的調(diào)查，也可通過委托咨詢公司等中介機構(gòu)進行。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險識別
中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)08-0186-02
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策､項目實施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范｡
一、投資決策階段的風(fēng)險
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機動性｡房地產(chǎn)投資一旦展開進行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟方面｡
1.政策風(fēng)險
國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟損失｡尤其在我國,市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要｡
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險
國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失｡
(2)金融政策風(fēng)險
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業(yè)流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險｡
(3)土地政策風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險｡
(4)稅收政策風(fēng)險
稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險｡
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素｡
2.經(jīng)濟風(fēng)險
經(jīng)濟風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險｡市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險｡市場供應(yīng)量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險｡相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險｡膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求｡
3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險
由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性,各個國家､不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素,同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險具有比較明顯的地域性｡
4.開發(fā)時機風(fēng)險
從房地產(chǎn)周期理論可知,項目開發(fā)時機也存在著一定的風(fēng)險｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟的影響,因此,經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素｡所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機的選擇密切相關(guān)｡
二、項目實施階段的風(fēng)險
房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險因素｡
一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險｡
另一方面,時間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險因素｡管理不當,將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險､質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險｡
1.工期拖延風(fēng)險
工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡
2.項目質(zhì)量風(fēng)險
質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性､可靠性､經(jīng)濟性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面｡消費者重視房屋的物理質(zhì)量,更強調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素;房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡
3.開發(fā)成本風(fēng)險
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段｡建設(shè)前期對項目成本的影響程度達95%―100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標準,也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險｡
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險
房地產(chǎn)項目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營銷策劃風(fēng)險､物業(yè)管理風(fēng)險和其他風(fēng)險｡
1.營銷策劃風(fēng)險
營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關(guān)鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險｡
2.物業(yè)管理風(fēng)險
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費用等｡
3.其他風(fēng)險
其他風(fēng)險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡
總之,房地產(chǎn)投資過程是一個長期的､涉及面廣且復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險因素,同時,還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險分析｡
參考文獻:
[1] 許曉音.房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范對策研究[J].商業(yè)研究,2002,(9).
[2] 李偉.房地產(chǎn)投資分析與綜合開發(fā)[M].北京:機械工業(yè)出版社,2003.
期權(quán)(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規(guī)定的時間內(nèi)有權(quán)利，但沒有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規(guī)定的價格購買和賣出某項資產(chǎn)。也可以說，期權(quán)是一種選擇權(quán)，指在當前做出較小的投入或付出，進而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動的權(quán)利。期權(quán)按標的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實物期權(quán)。
金融期權(quán)(financeoption)的標的資產(chǎn)是本身具有原始價值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實物期權(quán)(realoption)是以各種實物資產(chǎn)(如機器設(shè)備、土地、技術(shù)、項目等)為標的物的期權(quán)。
簡單地說，實物期權(quán)就是在動態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機會估值和項目投資支出，是在運用期權(quán)理論的時候，利用金融理論、經(jīng)濟分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計學(xué)和經(jīng)濟模型估計實物資產(chǎn)（相對于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。
房地產(chǎn)開發(fā)投資項目涉及的實物期權(quán)方法，在國外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項目當中來了，包括房地產(chǎn)開發(fā)、再開發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。
二、實物期權(quán)法及其評價
傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法?，F(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時間價值，全面地分析了項目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對風(fēng)險作了一定的分析，但是，DCF法結(jié)構(gòu)上存在兩個致命的局限性:一是每一個時點上的現(xiàn)金流量如何精確地估計；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險的情況下（一般而言，風(fēng)險是不可避免的)?，F(xiàn)金流的估計和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項目以可趁之機，有些單位為使項目能夠通過審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險，往往低估項目的價值。
因此，只有當現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測時，DCF法才能夠精確地反映出項目的價值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測只能在市場比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。
傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問題，往往使得企業(yè)做出錯誤的投資決策。對于不確定性很大、周期很長的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說項目價值可以用凈現(xiàn)金流大小來表示的話，投資項目的價值并不僅僅是項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進行投資決策分析的基本出發(fā)點，而這一點在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒有體現(xiàn)出來。實物期權(quán)分析方法正是針對這種“病癥”給出的“一劑良藥”。
實物期權(quán)分析方法在項目投資分析中的兩個重要貢獻是：
（一）經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來源于投資項目中包含的實物期權(quán)，確定這些實物期權(quán)的價值才能科學(xué)地估價投資項目的價值，而實物期權(quán)分析方法解決了長期困擾人們的項目價值估價問題。
（二）有些項目中自然包含實物期權(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計和構(gòu)造，然后鑲嵌在項目中，這為項目決策者和管理者進行投資項目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動的、有效的項目估價和項目決策方法。
研究待決策問題的實物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實際投資決策問題轉(zhuǎn)換成標準的實物期權(quán)問題。這一步驟需要投資者使用實物期權(quán)思維對項目整體運作的過程進行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時候進行決策，誰有權(quán)利執(zhí)行這個決策:進而分析包含了哪些實物期權(quán)、哪類實物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對這些問題進行書面描述，這將成為解決過程中有用的參考要點。
三、實物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用
按照實物期權(quán)理論的觀點，不確定性越大，風(fēng)險可能會越大，但面對這些不確定因素，好的管理者會面對變化的形勢，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時機擴張成功的項目，關(guān)?；蛲七t不好的項目。從而可能獲得更好的投資機會和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項目中應(yīng)用實物期權(quán)方法進行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項目中的不確定性因素，給項目的最終決策提供可靠的依據(jù)。
（一）決策者對投資機會的價值的估計
房地產(chǎn)開發(fā)投資中包含的實物期權(quán)的來源是開發(fā)項目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對投資機會的價值的判斷，將直接影響到項目的期權(quán)價值。期權(quán)價值就是體現(xiàn)在對不同的投資機會的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識到項目在不確定情況下各個階段存在的各種投資機會，那么此項目在各階段就丟掉了很多投資機會的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價值，即失去了一部分項目的期權(quán)價值。因此，決策者對投資機會具有很強的判斷力是確定項日期權(quán)價值的前提。
根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價公式，投資者可以定量的測算投資機會的價值。投資者要獲得一個房地產(chǎn)項目的投資機會，必須支付土地出讓金等先期費用。根據(jù)期權(quán)價格不應(yīng)當高于期權(quán)價值，房地產(chǎn)開發(fā)的先期費用也不應(yīng)當高于項目的投資機會的價值。因此投資者必須事先測算投資機會的價值。
（二）決策者對最佳投資時機的確定
房地產(chǎn)投資決策有一個時效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當確定要對一個房產(chǎn)項目投資時，還要確定項目的最佳投資時間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當項目的價值等于項目直接投資時，投資者就應(yīng)當投資；而在實物期權(quán)理論中最佳的投資點上項目的價值等于項目直接投資與投資機會成本之和。如果把等待開發(fā)和立即開發(fā)的項目價值曲線繪在一張坐標圖上，在最佳投資點上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟學(xué)家已經(jīng)利用動態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對最佳投資點上的項目價值進行了描述，在最佳投資點上，項目的價值大于項目的直接投資，最佳投資點出現(xiàn)的時間也應(yīng)當比傳統(tǒng)投資決策的投資時間要晚，因此在現(xiàn)實當中經(jīng)常會看到投資者將有價值的土地空置，或者是很長一段時間不開發(fā)，這就意味著土地放在將來開發(fā)所具有的潛在價值大于現(xiàn)在開發(fā)的價值。
（三）決策者對最優(yōu)投資規(guī)模的確定
房地產(chǎn)項目，特別是大型的房地產(chǎn)項目，在決策時還要確定是分期開發(fā)還是一次開發(fā)，除了考慮開發(fā)商資本實力的因素外，還必須考慮項目分期開發(fā)所包含的成長期權(quán)。通過對一次開發(fā)和分期開發(fā)的項目價值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開發(fā)由于有成長期權(quán)的價值存在，因而具有更高價值。如果采用分期開發(fā)，就必須確定首期的投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會對后期投資有較大的影響。
（四）投資項目的所有權(quán)特征
所有權(quán)特征，即該項目中所包含的期權(quán)是獨占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對于獨占期權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價值將體現(xiàn)在期權(quán)的時間價值中。但是，如果期權(quán)不是獨占的，這意味著有競爭對手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實物期權(quán)的權(quán)利。實物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項目價值的共享。因此，對企業(yè)而言，項目帶來的期權(quán)價值必然有一定的損失，項目的價值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來的。
（五）投資者對信息的掌握
房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長的特點。在很長一段時間內(nèi)，幾乎一直沒有嘗試對租金、房屋造價和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專業(yè)顧問（如估價師、測量師等）的“經(jīng)驗”。近年來，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來，用于測算租金、造價、投資收益和房價的執(zhí)行情況。毫無疑問，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地擴大并變得更精細、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見的將來，這些已存在的能測算趨勢的指數(shù)將被設(shè)計成能預(yù)測將來可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問提供有價值的資料，從而使他們能對不確定性做出更好的估計，而非僅靠“感覺”和經(jīng)驗。
四、案例分析
本文擬以一個簡單的實物期權(quán)案例來說明實物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。
假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬元，投資項目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元，該公司可以延遲2年進行該項目的投資。如果無風(fēng)險利率為10%，項目風(fēng)險波動率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進行該項目的投資。
如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問題，可以求出該項目的凈現(xiàn)值NPV為-52.6萬元。根據(jù)傳統(tǒng)NPV法評價該項目，因為凈現(xiàn)值為負數(shù)，則該項目將被拒絕。但實際上，該例子是一個簡單的實物期權(quán)問題:該公司可以延遲2年進行該項目的投資，即相當于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價格為1050萬元，同時由于該項目尚未建成，相當于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價模型，求得該延遲投資期權(quán)的價值C為225.8萬元。
所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價值進行決策，則項目總價值為(-52.6+225.8=173.2萬元，說明該項目具有較大的投資價值，投資項目在等待2年后的價值是可觀的。
基于實物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對傳統(tǒng)的NPV法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊含著大量的靈活性，例如土地的開發(fā)時機選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開發(fā)等等，如果能夠在這些過程中依照實物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對這些靈活性的價值進行定量評估，或者在決策過程中引進實物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過程更加的科學(xué)和合理。
參考文獻
[1]楊興月，郜建人，基于實物期權(quán)的房地產(chǎn)投資決策方法[J].統(tǒng)計與決策，2005.3
[2]楊若晶，趙紅梅，房地產(chǎn)投資決策的實物期權(quán)方法[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報，2005，9
[3]郁洪良《金融期權(quán)與實物期權(quán)－比較和應(yīng)用》[M].上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003.4
[4]楊春鵬《實物期權(quán)及其應(yīng)用》[M].復(fù)旦大學(xué)出版社，2003.11
[5]曾衛(wèi)華，楊和禮，實物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用[J].建筑技術(shù)開發(fā)，2003.10.
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程造價 成本控制
隨著我國建設(shè)工程的不斷升溫，房地產(chǎn)企業(yè)在我固的發(fā)展也日益興重，但是帶來的競爭也不斷的提高，為了提高工程的經(jīng)濟效益，擴大工程建設(shè)的利潤，房地產(chǎn)公司必須對在建的工程進行全面的造價控制。如何有效的控制建設(shè)成本，避免不必要的資金流失，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，成為了建設(shè)單位實現(xiàn)利潤的一個關(guān)鍵點。而房地產(chǎn)項目的成本控制是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，工程造價的管理與控制作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成．是開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素。
工程造價成本控制管理的必要性
在工程建設(shè)過程中，工程造價成本控制在工程的各個環(huán)節(jié)都起著不同的作用。因此進行工程造價成本控制管理是關(guān)乎到企業(yè)自身利益以及工程建筑的重大事情。在建筑工程設(shè)計階段，做好工程項目的設(shè)計預(yù)算是建筑企業(yè)編制投資計劃的重要依據(jù)，并對之后建筑施工等行為具有指導(dǎo)意義，更是編輯工程造價的直接來源。同時，建筑企業(yè)對工程項目進行技術(shù)經(jīng)濟指標評定時，也離不開對工程旋工成本控制的參考。也對需要向銀行進行貸款的企業(yè)來說這也是必不可少的依據(jù)之一。在房地產(chǎn)施工的過程中，還包括了在施工階段的預(yù)算。施工預(yù)算也是建筑企業(yè)進行成本控制的重要手段。由于施工的預(yù)算能很大程度的反應(yīng)出工程施工的具體情況，因此施工預(yù)算也成為了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的成本計劃文件。
房地產(chǎn)工程造價對超出成本控制的原因分析
1.設(shè)計存在漏洞
現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)工程項目都是交給外地的專門的設(shè)計院進行設(shè)計。而這就會引致工程項目在設(shè)計階段就會受到來自地域差異以及氣候、時節(jié)、文化的影響，從而導(dǎo)致設(shè)計會異于設(shè)計人員的常規(guī)思維。同時，我國大部分設(shè)計中往往存在許多不確定因素從而增加工程造價的成本預(yù)算。我國大部分設(shè)計院的設(shè)計人員在設(shè)計時往往設(shè)計理念保守，缺乏對工程所處地域的全面細致的了解，聰慧導(dǎo)致工程在設(shè)計環(huán)節(jié)就紕漏百出，最終導(dǎo)致工程預(yù)算難以控制。
2.工程管理不合格
一般具有一定規(guī)模的建筑工程都需要耗費很長的工期，而且其中需要的工序繁多，環(huán)節(jié)復(fù)雜，這樣很容易會因為管理的薄弱從而導(dǎo)致工程意外的發(fā)生，同時還會減弱企業(yè)決策層的信息嚴重滯后。一旦在施工過程中出現(xiàn)突發(fā)的事故，就會導(dǎo)致施工計劃嚴重受阻，從而加大工程成本。
3.設(shè)計變更
很多情況下我國在施工中存在許多臨時變更工程設(shè)計的現(xiàn)象。由于設(shè)計初期存在過多急功近利的現(xiàn)象，在準備前期沒有做足相關(guān)的資料準備和現(xiàn)場工程勘察。一些設(shè)計存在一些漏洞，同時建筑單位對設(shè)計的審查也相對薄弱，從而無法有效的在設(shè)計初期就檢查出問題，最終導(dǎo)致在設(shè)計中出現(xiàn)紕漏，從而不得不臨時變更計劃，增加成本。
4.工程預(yù)算管理乏力
在建筑施工階段，建筑工程預(yù)算的準確度、可靠性仍有待提高；未建立與完善合作商數(shù)據(jù)庫；未與材料采購單位形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系與規(guī)模采購優(yōu)勢，難以有效控制降低耗材成本；工程進度款隨意性大，審核精確度仍需提升。建材市場行情與現(xiàn)場管理狀況調(diào)研乏力，預(yù)結(jié)算人員不能依據(jù)一手資料編制預(yù)結(jié)算表；工程事后評價未有效分析經(jīng)濟技術(shù)指標并做系統(tǒng)總結(jié)，不利于業(yè)務(wù)水平的提高企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)得不到重視，不利于房地產(chǎn)項目成本的綜合比較考量。
房地產(chǎn)工程造價控制的具體措施
1.項目招標階段的成本控制
工程招投標階段是確定工程造價、編制工程量清單計價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有確定出工程造價，才能對后續(xù)的施工單位的選擇、施工合同的簽訂以及施工要求等做到有的放矢。在工程招投標階段必須對整體的規(guī)劃進行認真的分析，聯(lián)系設(shè)計、施工和監(jiān)理單位對工程中的各個環(huán)節(jié)進行認真的探討。采取公開招投標的方式，選擇合適的施工、設(shè)計以及監(jiān)理單位，在認真考察的基礎(chǔ)上簽訂相應(yīng)的合同。
2.項目施工階段的成本控制
在項目的決策以及設(shè)計的基礎(chǔ)下，項目施工階段才可以順利的開展，施工階段的成本控制主要是對工程施工過程中所需的各種人工、機械、材料以及工程的質(zhì)量、工期的長短等內(nèi)容進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)規(guī)劃，制定出最優(yōu)的施工方案。同時在工程建設(shè)的過程中，還有鼓勵工程建設(shè)單位積極的采用新技術(shù)、新工藝，從而破解施工難題。具體的成本控制如下：
（1）材料設(shè)備的控制
建筑工程造價主要由設(shè)備費、建筑安裝費、工程建設(shè)其它費用等各部分組成。在工程建設(shè)的種種費用中，工程的材料費用占很大的成分。因此在材料設(shè)備的選購方面，必須按照工程建設(shè)的設(shè)計要求，根據(jù)當?shù)氐牟牧显O(shè)備等價格進行合理的考察，做好采購前的準備工作。同時在采購的同時必須和購貨商妥善的商量材料的質(zhì)量以及設(shè)備的維修等方面的事宜，做到有備無患。
（2）投資控制
按照施工進度計劃計算投資控制目標計劃，將總的項目投資分解到每個計劃控制周期之中作為投資分析階段控制的目標。把標底以及預(yù)算適度分解，從而分解后的標底和預(yù)算，能與施工進度相吻合，促進工程的建設(shè)。
3.設(shè)計階段的成本控制
在設(shè)計階段，房地產(chǎn)公司必須和設(shè)計單位對設(shè)計的內(nèi)容進行總體的分析，從而使得設(shè)計單位能夠明白開發(fā)商的意圖，明白開發(fā)商對在建工程的各種要求。從而在設(shè)計的過程中能夠合理的選擇各種設(shè)計方案。同時在選擇設(shè)計單位的過程中，必須合理的選擇恰當?shù)脑O(shè)計單位，從而設(shè)計出高水平的設(shè)計圖紙，降低工程的造價。
4.項目竣工階段的成本控制
項目竣工階段的成本控制主要是考核所建項目的額工程效益，妥善的辦理各種資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移工作，對工程的后續(xù)階段進行合理的整理積累。項目竣工決策階段是工程房地產(chǎn)項目建設(shè)結(jié)束，以及運營維護的開始，是檢驗設(shè)計、決策、施工的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要認真的做好房地產(chǎn)工程造價的評定，工程質(zhì)量的確定，施工人員的培訓(xùn)等各項工作，為工程進入正式運營打下基礎(chǔ)。
結(jié)語：工程造價成本管理是一項技術(shù)性、專業(yè)性、政策性很強的工作它貫穿于投資決策、項目設(shè)計、招標投標和建設(shè)施工各階段，工程建設(shè)的各有關(guān)主體應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，積極創(chuàng)造條件，促進工程造價咨詢機構(gòu)參與建設(shè)項目全過程造價管理，為合理確定和有效控制建設(shè)工程造價作出應(yīng)有的貢獻。
參考文獻：
[1]萬鐵成，如何有效控制房地產(chǎn)的工程造價[J]，中國高新技術(shù)企業(yè)，2009(6)：90-92.