時間：2023-03-22 17:35:12
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關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理管理模式
我國的3500萬建筑工人是世界上最大的行業(yè)勞動群體，但總的來講，他們的勞動環(huán)境和安全水平還不盡如人意。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國建筑業(yè)的死亡率是所有工業(yè)部門中僅次于采礦業(yè)的最危險的行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，建筑業(yè)從業(yè)人員以及全社會都對工程建設(shè)過程中的安全管理水平提出了越來越高的要求。因此，做為建筑業(yè)企業(yè)，應(yīng)認(rèn)真研究建筑業(yè)安全管理的歷史和現(xiàn)狀，樹立新的安全管理理念，建立新的符合建筑業(yè)管理規(guī)律和項(xiàng)目管理特點(diǎn)的安全管理模式，為最大限度的減少或杜絕安全事故而努力。
1、建筑業(yè)項(xiàng)目安全管理的現(xiàn)狀
建筑業(yè)的安全事故絕大部分發(fā)生在施工現(xiàn)場，可以說，施工項(xiàng)目是事故發(fā)生的發(fā)源地，當(dāng)然，我們不可能因噎廢食，因?yàn)榘踩鹿实拇嬖诙鴾p少或停止工程項(xiàng)目的建設(shè)，但是，我們必須對我們的項(xiàng)目安全管理模式是否滿足安全管理的需要、是否符合項(xiàng)目管理的特點(diǎn)、是否滿足國家和行業(yè)法律、法規(guī)的要求進(jìn)行認(rèn)真分析，從而，達(dá)到改進(jìn)或更新項(xiàng)目安全管理模式。
1.1安全管理事故的原因分析
根據(jù)安全系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，發(fā)生安全事故的原因可以概括為四點(diǎn)：人---人的不安全行為，是事故的直接原因；物---物（設(shè)備）的不安全狀態(tài)，也是事故的直接原因；環(huán)境---不良的生產(chǎn)環(huán)境會對人的行為和物的狀態(tài)產(chǎn)生負(fù)面的影響；管理---管理的欠缺是事故發(fā)生的重要因素，有時甚至是直接的因素，因?yàn)楣芾韺θ?、物和環(huán)境都會產(chǎn)生作用和影響。
由此看來，安全管理的目的就是保證良好的施工環(huán)境，保證人和物的安全狀態(tài)，這些都需要通過建立科學(xué)、合理的安全管理模式，并通過安全管理模式的正常運(yùn)行來達(dá)到目的。
1.2項(xiàng)目安全管理模式的現(xiàn)狀分析
目前，大多數(shù)建筑業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目安全管理是通過配備專職安全管理人員來實(shí)施的，安全管理人員與施工管理人員屬不同的崗位，它們之間的本質(zhì)聯(lián)系被認(rèn)為的隔斷開來，施工進(jìn)度安排、工序穿插、人員調(diào)配、物（設(shè)備）的狀態(tài)管理等與安全由直接關(guān)系的要素，因?yàn)榘踩c施工管理崗位的不同而人為的割裂，對施工管理人員的考核與安全指標(biāo)、安全職責(zé)掛鉤較少，甚至不掛鉤。安全管理人員由于管理職位與其它人員的等同或較低，造成了安全管理指令不暢通，安全管理措施落實(shí)不及時。安全管理資源嚴(yán)重浪費(fèi)，沒有得到有效利用。如項(xiàng)目總工、專業(yè)工程師或施工員、設(shè)備管理員等，他們都具有安全管理的知識和能力，同時，也都具有安全管理的職責(zé)和義務(wù)，但在目前的項(xiàng)目安全管理模式下，這些安全管理資源沒有得到有效整合和充分利用。因此，目前的項(xiàng)目安全管理模式必須進(jìn)行改進(jìn)或重建。
2、新的項(xiàng)目安全管理模式
什么是新的項(xiàng)目安全管理模式？新的項(xiàng)目安全管理模式應(yīng)該是符合項(xiàng)目管理規(guī)律、有效整合安全管理資源、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的安全管理新模式；它還應(yīng)該符合國家和行業(yè)安全管理法律和法規(guī)的要求，符合最大限度的降低和杜絕安全管理事故的目的要求。
2.1新項(xiàng)目安全管理模式的理論和法律依據(jù)
2.1.1理論依據(jù)
（1）“安全第一、預(yù)防為主”的原則。
“安全第一，預(yù)防為主”既是安全生產(chǎn)必須遵守的原則，也是我國安全生產(chǎn)的基本方針，無論采取什么樣的安全管理模式，都必須堅(jiān)持這個原則。新的項(xiàng)目安全管理模式從組織、流程到方法都應(yīng)該體現(xiàn)這個原則。
（2）管生產(chǎn)必須管安全的原則。
生產(chǎn)必須安全，安全是生產(chǎn)的前提，因此，做為生產(chǎn)管理人員必須對生產(chǎn)環(huán)境、生產(chǎn)過程、生產(chǎn)方法的安全性進(jìn)行事先評估和過程控制，確保生產(chǎn)安全。落實(shí)“管生產(chǎn)必須管安全”的原則，必須防止把安全管理與施工生產(chǎn)分開管理的誤區(qū)。
（3）全員參與的原則。
安全是全體人員的安全，由于安全管理工作涉及人的安全行為，其中還包括人的自我防護(hù)意識和素質(zhì)，因此，安全管理工作不僅僅是安全管理人員的事，它應(yīng)該是全體相關(guān)人員都必須重視和參與的大事。
2.1.2法律依據(jù)
（1）《安全生產(chǎn)法》
《安全生產(chǎn)法》的實(shí)施為我國的安全管理工作提供了法律依據(jù)，同時對違背安全管理的行為提出了處罰措施?！窗踩a(chǎn)法〉明確了“安全第一、預(yù)防為主”的安全管理方針，并自始至終貫徹了“管生產(chǎn)必須管安全”、“生產(chǎn)必須安全”的原則。
（2）〈中華人民共和國建筑法〉
〈建筑法〉是規(guī)范我國建筑市場的第一個法律文件，其中，對建筑業(yè)企業(yè)的安全管理提出了明確的要求，要求總承包企業(yè)承擔(dān)起安全管理的責(zé)任，把所有施工單位的安全管理納入到統(tǒng)一管理中。
3.新項(xiàng)目安全管理模式的特點(diǎn)
3.1具有新的項(xiàng)目安全管理理念：
建筑業(yè)做為一個傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)部門，許多相關(guān)人員對于安全生產(chǎn)和事故預(yù)防的錯誤觀念由來已久，由于大量的事件或者錯誤操作并未導(dǎo)致傷害或者財(cái)產(chǎn)損失事故，而且，同一誘因?qū)е碌氖鹿屎蠊町惡艽?，不少人認(rèn)為建筑安全事故完全是由于一些偶然因素引起的，因而是不可避免的。
因此，建立新的項(xiàng)目安全管理模式，首先要更新項(xiàng)目安全管理的理念，這個理念就是“任何安全事故都是可以預(yù)防的”。在此基礎(chǔ)上，要堅(jiān)定“安全事故為零”的管理目的和管理目標(biāo)。
3.2以新的安全文化為核心
安全管理是全員全過程的管理，因此，安全文化應(yīng)該是全員文化。塑造新的安全文化就是要培育全員安全文化。全員管理不僅包括總承包管理人員、分包管理人員和全體工人，還應(yīng)包括業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理及社會相關(guān)方。
作為總承包方，要積極調(diào)動和發(fā)揮相關(guān)各方安全管理的推動和監(jiān)督作用，使安全管理成為壓倒一切的工作。當(dāng)然，首先要充分調(diào)動本單位全員安全管理的積極性，塑造全員安全文化。只有塑造起全員安全文化，才能營造安全生產(chǎn)的氛圍，保障人員安全。全員安全文化是新的項(xiàng)目安全模式的核心。
3.3實(shí)現(xiàn)了四個轉(zhuǎn)變
新的項(xiàng)目安全管理模式與傳統(tǒng)的項(xiàng)目安全模式相比，有四個轉(zhuǎn)變，分別是：變單純的安全專業(yè)人員的崗位安全管理為全員參加的體系安全管理；變單純的安全管理為安全管理與進(jìn)度、工序穿插和施工方法緊密結(jié)合的綜合管理；變以點(diǎn)為主的間斷的、靜止的管理為線面結(jié)合的、連續(xù)的、動態(tài)的管理；變并行的安全與生產(chǎn)兩條線為安全與生產(chǎn)緊密結(jié)合的安全生產(chǎn)一條線。
4、如何建立新的項(xiàng)目安全管理模式
4.1建立項(xiàng)目安全管理組織
4.1.1項(xiàng)目安全管理組織的定義
新的項(xiàng)目安全管理模式下，項(xiàng)目安全管理組織已經(jīng)不再是單獨(dú)的崗位安全管理，而是以項(xiàng)目經(jīng)理為首的，以專職的崗位安全管理為核心，以各專業(yè)工程師為骨干，班組長及工人全員參與的，安全監(jiān)督管理層和安全管理實(shí)施層既獨(dú)立設(shè)置又互相依托和緊密聯(lián)系的體系安全管理，是將生產(chǎn)與安全的緊密結(jié)合的組織，是對項(xiàng)目安全管理資源的充分挖掘和充分利用。
4.1.2項(xiàng)目安全組織機(jī)構(gòu)圖
（1）安全管理監(jiān)督層：包括項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目總工、安全總監(jiān)或安全主管、專職安全員。
（2）安全管理實(shí)施層：包括專業(yè)工程師、班組長和操作工人。
4.2調(diào)整安全管理職責(zé)
通過職業(yè)安全健康體系的認(rèn)證，安全管理職責(zé)得到了明確和完善，但正如上面分析所講到的，我們在安全管理中，把眾多的責(zé)任都壓到了數(shù)量和素質(zhì)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如施工員隊(duì)伍的安全員身上，而無論是素質(zhì)還是數(shù)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于安全員的施工員隊(duì)伍的安全管理資源沒有得到很好的利用，因此，調(diào)整安全員和施工員之間的安全管理職責(zé)，是建立新的項(xiàng)目安全管理模式的重要內(nèi)容。
4.2.1安全管理監(jiān)督層的職責(zé)
（1）項(xiàng)目經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目安全生產(chǎn)的直接責(zé)任人，因此，項(xiàng)目經(jīng)理必須負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目安全管理目標(biāo)，建立項(xiàng)目安全管理組織，劃分安全管理責(zé)任，制定安全管理工作流程，對安全管理過程和效果進(jìn)行監(jiān)督；
（2）項(xiàng)目總工：項(xiàng)目總工是項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目技術(shù)管理工作應(yīng)該包括工程技術(shù)和安全技術(shù)，因此，項(xiàng)目總工必須承擔(dān)起項(xiàng)目安全技術(shù)的管理工作，包括專項(xiàng)安全技術(shù)方案的制定、審批和落實(shí)，簡單的把技術(shù)管理理解為工程技術(shù)管理的觀念是狹隘的、錯誤的；
（3）安全總監(jiān)或安全主管：安全總監(jiān)或安全主管是項(xiàng)目安全管理的直接執(zhí)行者，與項(xiàng)目經(jīng)理一樣，也是項(xiàng)目安全管理的直接責(zé)任人。安全總監(jiān)或安全主管應(yīng)主持編制安全管理方案，參與施工方案的編制，重點(diǎn)對施工方案的安全性進(jìn)行審核；負(fù)責(zé)對施工員進(jìn)行總體安全管理方案交底，負(fù)責(zé)按分部工程進(jìn)行安全交底；對施工員的安全技術(shù)較低進(jìn)行審核；負(fù)責(zé)監(jiān)督安全管理方案和技術(shù)交底的落實(shí)工作；負(fù)責(zé)對安全管理過程進(jìn)行監(jiān)督。
4.2.2安全管理實(shí)施層
安全管理實(shí)施層負(fù)責(zé)安全管理方案和安全技術(shù)交底的具體落實(shí)工作，安全管理實(shí)施層的工作效果直接影響到安全管理的效果。
（1）施工員：施工員（專業(yè)工程師）是工程施工的中堅(jiān)力量，具有數(shù)量多、學(xué)歷高、總體素質(zhì)好的優(yōu)勢，但由于傳統(tǒng)的項(xiàng)目安全管理模式把安全與生產(chǎn)沒有有機(jī)結(jié)合起來，造成了施工員的安全管理資源沒有得到有效發(fā)揮，因此，調(diào)整安全管理職責(zé)的重要內(nèi)容就是調(diào)整施工員的安全管理職責(zé)。
施工員作為施工生產(chǎn)的直接指揮員必須遵循“管生產(chǎn)必須管安全”的原則，確保安全生產(chǎn)。因此，施工員應(yīng)負(fù)責(zé)具體落實(shí)安全管理方案規(guī)定的各項(xiàng)安全管理措施的落實(shí)；負(fù)責(zé)按分項(xiàng)工程進(jìn)行安全技術(shù)交底；負(fù)責(zé)與生產(chǎn)相關(guān)的各個環(huán)節(jié)的安全問題；自覺接受安全管理監(jiān)督層的監(jiān)督管理，及時消除安全管理隱患，確保生產(chǎn)安全。
（2）班組長：班組長是操作工人的直接負(fù)責(zé)人，班組長的安全意識和安全素質(zhì)對工人具有直接影響，因此，班組長的安全責(zé)任與安全生產(chǎn)有直接關(guān)系。作為班組長必須做到，熟悉本工種的操作規(guī)程和安全操作知識，堅(jiān)持進(jìn)行班前安全教育，塑造遵章守紀(jì)的風(fēng)氣，加強(qiáng)自我防護(hù)和自我保護(hù)。
（3）操作工人：從事故死亡人員的統(tǒng)計(jì)分析來看，事故死亡人員幾乎全部是操作工人，而從事故原因來看，絕大多數(shù)是違章操作引起的，因此，操作工人的自我保護(hù)意識和遵章守紀(jì)的程度是安全管理能否取得預(yù)期效果的重要因素。對操作工人來說，應(yīng)自覺遵守操作規(guī)程，做到“三不傷害”：不傷害別人，不傷害自己，不被別人傷害。
4.3制定新的安全管理工作流程
4.3.1應(yīng)制定的安全管理流程包括：
（1）安全管理方案的制定與審批流程
（2）技術(shù)交底的編寫和審批流程
（3）安全檢查與整改工作流程
（4）危害因素辯識及預(yù)防流程
（5）交叉作業(yè)審批與管理流程
（6）其他工作流程
4.4完善安全管理制度
安全管理制度是安全管理模式運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)，因此，是否具有完善的安全管理制度是項(xiàng)目安全模式運(yùn)行是否成功的基礎(chǔ)。
完善安全管理制度應(yīng)以以“六令”為核心?！傲睢卑ǎ和练绞┕ち?、動火令、拆模令、腳手架搭拆令、砼澆注令、交叉作業(yè)審批令。
5.運(yùn)行項(xiàng)目安全管理模式應(yīng)注意的問題
新的的項(xiàng)目安全管理模式是對傳統(tǒng)項(xiàng)目安全管理模式的改進(jìn)，主要表現(xiàn)在安全管理理念的更新、全員安全文化的塑造、安全管理職責(zé)的調(diào)整，并借此再造安全管理流程、完善安全制度，因此，建立新的項(xiàng)目安全管理模式的目的是充分挖掘項(xiàng)目安全管理資源，最大限度的減少安全事故，因此，運(yùn)行新的的項(xiàng)目安全管理模式應(yīng)注意以下問題：
5.1要與安全管理體系的運(yùn)行緊密結(jié)合
新的項(xiàng)目安全管理模式主要安全管理組織的健全和改進(jìn)，與職業(yè)安全健康體系的運(yùn)行是統(tǒng)一的，兩者是相輔相成的，因此，在日常安全管理過程中，要與安全管理體系的運(yùn)行緊密結(jié)合。
5.2要注重全員安全文化的塑造
新的項(xiàng)目安全管理模式是建立在全員管理和參與的基礎(chǔ)上的，全員安全文化的塑造可以為新模式的運(yùn)行提供良好的氛圍，保證新模式的順利運(yùn)行，塑造全員安全文化與進(jìn)行安全管理同等重要。
5.3要進(jìn)行觀念和理念更新
由于煤礦建設(shè)設(shè)計(jì)的層次多，工程復(fù)雜，因此建設(shè)的周期長，投資額較大。在煤礦建設(shè)中，工程標(biāo)段的數(shù)量大，劃分種類多，需要對工程進(jìn)行細(xì)分，這樣就會導(dǎo)致招標(biāo)工作的增多，合同的數(shù)量相應(yīng)增加，增加了對合同的管理難度，使管理工作變得復(fù)雜、困難。此外，由于煤礦建設(shè)工程屬于井下工程，工程建設(shè)受礦山本身自然屬性、自然環(huán)境、施工技術(shù)等因素的影響，建設(shè)受諸多不安全因素的影響，增加了煤礦的安全風(fēng)險。同時，煤礦建設(shè)還具有協(xié)調(diào)工作量大、決策難度大等特點(diǎn)。煤礦建設(shè)項(xiàng)目的這些特點(diǎn)決定了煤礦建設(shè)的不確定因素的增加，在煤礦建設(shè)的過程中，會隨時出現(xiàn)需要決策的問題，并無法用量化的方式對這些問題進(jìn)行決策。這些問題的出現(xiàn)甚至使煤礦建設(shè)工程的線路發(fā)生轉(zhuǎn)移，對整個礦井的建設(shè)造成影響，進(jìn)一步增加了決策的難度。因此，需要加強(qiáng)對煤礦建設(shè)項(xiàng)目的管理，根據(jù)煤礦建設(shè)的特點(diǎn)，制定一套合理、高效的管理模式，確保煤礦建設(shè)的安全高效，提高工程的投資效益，實(shí)現(xiàn)煤礦經(jīng)營的最大化。
2煤礦項(xiàng)目管理在煤礦安全管理中的主要內(nèi)容
2.1分析安全隱患
實(shí)行項(xiàng)目管理，對煤礦建設(shè)安全進(jìn)行管理，主要方式是根據(jù)建設(shè)的現(xiàn)場環(huán)境，對現(xiàn)場的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境因素、技術(shù)基礎(chǔ)、地質(zhì)條件等進(jìn)行綜合分析，制定合理的控制、管理模式，加大對煤礦建設(shè)安全的管理力度，使事故的發(fā)生率降到最低。在煤礦的建設(shè)中存在許多不安全因素與項(xiàng)目管理難點(diǎn)。對于安全隱患，可以通過項(xiàng)目管理進(jìn)行有效地降低，對于管理難點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，對這些難點(diǎn)進(jìn)行綜合分析，分析產(chǎn)生的原因，通過項(xiàng)目管理辦法的實(shí)施將安全隱患與管理難點(diǎn)轉(zhuǎn)移，同時有效控制、預(yù)防安全隱患的出現(xiàn)，確保煤礦建設(shè)的安全和工程項(xiàng)目的質(zhì)量。在我國目前的煤礦建設(shè)中，主要的安全隱患包括：勞動時間長、工作環(huán)境差、工作強(qiáng)度大、井下機(jī)器設(shè)備多等。煤礦項(xiàng)目管理需要對這些安全隱患進(jìn)行全面分析，制定整套的、全面的管理方案。
2.2評價安全隱患
在我國，煤礦事故發(fā)生頻繁，項(xiàng)目管理者應(yīng)根據(jù)煤礦的實(shí)際情況，對安全事故進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測與分析，有效監(jiān)控煤礦現(xiàn)場的施工技術(shù)、設(shè)備、施工過程、地理環(huán)境、現(xiàn)場管理等。同時通過列表分析過去、現(xiàn)在、將來可能發(fā)生的安全隱患，建立煤礦項(xiàng)目考核管理機(jī)制，考核管理煤礦建設(shè)現(xiàn)場的管理人員、施工人員，提高工作人員的工作效率，加強(qiáng)對安全隱患的預(yù)測、分析。
2.3控制危險
煤礦建設(shè)中危險因素的存在，將影響施工的安全，對以后煤礦的開采等具有巨大的安全威脅。為了加強(qiáng)對潛藏事故的預(yù)測、控制，項(xiàng)目管理者應(yīng)加強(qiáng)對危險因素的控制，有效降低事故的嚴(yán)重程度及事故方式的頻率。對煤礦建設(shè)危險的控制，應(yīng)以整體工程為研究對象，對工程的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，采用項(xiàng)目管理措施，技術(shù)管理措施，有效控制管理煤礦建設(shè)中的危險因素。
3提高煤礦項(xiàng)目管理的措施
3.1落實(shí)建設(shè)單位的安全管理責(zé)任
項(xiàng)目建設(shè)安全的總負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目建設(shè)單位。項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)對建設(shè)的安全、工程管理機(jī)機(jī)構(gòu)、技術(shù)等建立安全管理機(jī)制，發(fā)揮建設(shè)單位的工作職能。同時建設(shè)單位應(yīng)對煤礦建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一的施工監(jiān)督管理與協(xié)調(diào)管理，將有關(guān)的安全技術(shù)措施落實(shí)到實(shí)處。施工單位不可隨意減少施工工期、設(shè)計(jì)周期、工程造價等，在施工現(xiàn)場應(yīng)配齊各類施工設(shè)備，對施工安全進(jìn)行全方面的控制、監(jiān)督。
3.2對設(shè)計(jì)管理進(jìn)行規(guī)范
煤礦建設(shè)關(guān)系著煤礦的安全運(yùn)行、關(guān)系著煤礦企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，建設(shè)的安全需得到保障。在煤礦的建設(shè)中，建設(shè)必須按照批復(fù)的職業(yè)病防護(hù)設(shè)施、環(huán)保、安全設(shè)施設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)等進(jìn)行，相應(yīng)規(guī)章程序應(yīng)根據(jù)條件的變化而更改，根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際情況，確定科學(xué)、有效的管理方案、施工計(jì)劃。對建設(shè)工程項(xiàng)目的管理也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，根據(jù)實(shí)際施工而進(jìn)行，例如，根據(jù)煤礦施工因素，變更規(guī)定程序，合理改變項(xiàng)目管理辦法，對原設(shè)計(jì)的開拓方式、通風(fēng)系統(tǒng)、開采工藝等進(jìn)行變更。對施工過程中存在的設(shè)計(jì)缺陷，應(yīng)對缺陷進(jìn)行全方位的分析，及時合理地采取應(yīng)對措施，對于影響施工安全的，應(yīng)立即停工整頓，并在問題原因得以查明、設(shè)計(jì)變更后，根據(jù)規(guī)定程序進(jìn)行工程建設(shè)。
3.3規(guī)范工程質(zhì)量的管理
項(xiàng)目管理的主題是工程質(zhì)量，應(yīng)把“質(zhì)量第一”放在建設(shè)的首要位置。提高煤礦建設(shè)的質(zhì)量，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)對項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督注冊工作進(jìn)行規(guī)范，全面檢查工程建設(shè)中的各方主體質(zhì)量，并使煤礦建設(shè)的各部門建立完善的質(zhì)量管理責(zé)任制，對工程質(zhì)量履行終身負(fù)責(zé)的責(zé)任。其次，對工程質(zhì)量動態(tài)巡查監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行完善，加強(qiáng)對工程建設(shè)的監(jiān)督力度，增加監(jiān)督的次數(shù)，對隱蔽工程、重點(diǎn)單位工程、大宗工程和重要結(jié)構(gòu)部位材料進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督檢查，確保材料的質(zhì)量過關(guān)，保證工程的高質(zhì)量。最后，提高煤礦建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證水平，將建后認(rèn)證改為事前監(jiān)督、過程監(jiān)督，全面提高工程的建設(shè)質(zhì)量。
4結(jié)束語
論文關(guān)鍵詞：建筑工程安全風(fēng)險存在的問題及其對策
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資水平不斷增長，工程建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，從業(yè)人員逐漸增多，建筑業(yè)越來越顯示其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中舉足輕重的作用。建筑工程項(xiàng)目由于投資大，工期長，技術(shù)要求高，在建設(shè)工程中會受到各種各樣的不確定因素的干擾。因此，工程建設(shè)參與各方均不可避免地面臨著各種風(fēng)險，如果不加防范，很可能會影響工程建設(shè)的順利進(jìn)行，使工程項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量和安全目標(biāo)不能順利實(shí)現(xiàn)，甚至釀成嚴(yán)重后果。為此，就需對建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險管理。本文將對建筑工程的安全風(fēng)險管理談一些看法。
一、建筑工程施工項(xiàng)目安全風(fēng)險識別 建筑工程施工安全風(fēng)險識別是要確定在建筑施工中存在哪些安全風(fēng)險，這些安全風(fēng)險可能會對工程產(chǎn)生什么影響，并將這些風(fēng)險及其特性歸檔。為此，就需要了解建筑施工中主要發(fā)生的安全事故有哪些及引起這些事故的原因。 下面將從直接和間接兩個方面分析發(fā)生這些事故的原因： 1、事故的直接原因 參考《企業(yè)職工傷亡事故調(diào)查分析規(guī)則》(CTB6442-1986)的規(guī)定，可知事故的直接原因是指施工機(jī)具、材料以及建筑產(chǎn)品(統(tǒng)稱為物)或環(huán)境的不安全狀態(tài)和人的不安全行為。 (1)物或環(huán)境的不安全狀態(tài)具體包括以下方面： ①安全防護(hù)、保險、信號等裝置缺乏或有缺陷； ②機(jī)械設(shè)備、設(shè)施、工具等有缺陷； ③個人防護(hù)用品用具(包括安全帽、安全帶、安全鞋、手套、護(hù)目鏡及面罩、防護(hù)服等)缺乏或有缺陷；④施工場地環(huán)境不良。主要包括現(xiàn)場照明不足、通風(fēng)不良、作業(yè)場所狹窄、作業(yè)場所混亂、交通線路配置不安全、操作工序設(shè)計(jì)或配置不安全和地面滑等； ⑤惡劣的氣象條件或現(xiàn)場條件，如暴雨、酷暑、嚴(yán)寒、臺風(fēng)、龍卷風(fēng)、洪水、泥石流等易造成事故。 (2)人的不安全行為主要包括以下方面： ①施工人員缺乏安全意識，操作錯誤，忽視警告； ②造成安全裝置失效； ③使用不安全設(shè)備； ④物體(指成品、半成品、材料和工具等)存放不當(dāng)； ⑤手代替工具操作： ⑥冒險進(jìn)入危險場所： ⑦攀、坐不安全位置(如平臺護(hù)欄、吊車吊鉤等)； ⑧在起吊物下作業(yè)、停留； ⑨機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)時進(jìn)行加油、修理、調(diào)整、檢查等工作； ⑩有分散注意力行為； ⑧在必須使用安全防護(hù)用品用具的作業(yè)或場合中企業(yè)管理論文，忽視其使用； ⑩對易燃、易爆等危險物品處理錯誤等。 2、事故的間接原因依據(jù)《企業(yè)職工傷亡事故調(diào)查分析規(guī)則》，屬下列情況者為間接原因： ①技術(shù)和設(shè)計(jì)上有缺陷。建筑物設(shè)計(jì)、施工和材料使用存在問題； ②安全教育培訓(xùn)不夠，缺乏或不懂安全操作技術(shù)知識； ③勞動組織不合理； ④對現(xiàn)場工作缺乏安全檢查或指導(dǎo)錯誤； ⑤沒有安全操作規(guī)程或不健全，沒有安全技術(shù)措施，安全生產(chǎn)責(zé)任制不落實(shí)； ⑥沒有或不認(rèn)真實(shí)施事故防范措施，對事故隱患整改不力等。 工程管理人員可參考有關(guān)檢查標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范規(guī)程及上述發(fā)生事故的原因，對照本工程的建設(shè)環(huán)境、建設(shè)特性、建設(shè)管理現(xiàn)狀和工程技術(shù)文件等方面采用檢查表法來分析可能出現(xiàn)的主要安全風(fēng)險。 二、建筑工程施工安全風(fēng)險分析與評估 建筑工程施工安全風(fēng)險分析與評估是安全管理中的必要環(huán)節(jié)，對于確定安全風(fēng)險的相對重要程度并且獲得關(guān)于它們的核心與外延信息很重要。而確定安全風(fēng)險的相對重要性是確定安全風(fēng)險控制的優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)，包括確定安全風(fēng)險發(fā)生的可能性和傷害的可能程度。 工程管理者可以采用調(diào)查和專家打分法來確定安全風(fēng)險的相對重要性。首先，識別出某一特定工程項(xiàng)目可能遇到的所有重要的安全風(fēng)險，列出安全風(fēng)險調(diào)查表；其次，利用專家經(jīng)驗(yàn)，對所有安全風(fēng)險發(fā)生的可能性和傷害的可能程度進(jìn)行評價。
三、建筑工程安全風(fēng)險存在的主要問題
1、法律法規(guī)方面。建設(shè)工程相關(guān)的安全生產(chǎn)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系有待進(jìn)一步完善，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)也需要完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國自建國以來頒布并實(shí)施的有關(guān)安全生產(chǎn)、勞動保障方面的主要法律法規(guī)約280余項(xiàng)。其中以法的形式出現(xiàn)，對安全生產(chǎn)和和勞動保護(hù)具有十分重要的作用的是《中華人民共和國勞動合同法》和《中華人民共和國礦山安全法》以及后來的《中華人民共和國建筑法》、《建筑工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》等。這無疑對規(guī)范我國建筑市場，加強(qiáng)我國建筑安全生產(chǎn)起到了積極作用中國期刊全文數(shù)據(jù)庫。
2、政府部門安全監(jiān)督管理方面。一直以來，建筑工程安全監(jiān)督都局限于大檢查、標(biāo)準(zhǔn)化驗(yàn)收，而現(xiàn)有監(jiān)督機(jī)構(gòu)的安全監(jiān)管人員正在做大量本該是建筑施工企業(yè)安全員應(yīng)做的工作。事實(shí)上，無論是從人員數(shù)量、工作范圍、工作深度，安全監(jiān)督人員絕對代替不了施工企業(yè)安全員應(yīng)做的工作。在工作方式方法上，往往是以點(diǎn)代面。監(jiān)督機(jī)構(gòu)僅能發(fā)現(xiàn)檢查的那幾天的部分工程的安全問題，而對大量不在現(xiàn)場檢查時工程的安全就無法顧及了。
3、施工單位安全管理方面。首先，建筑施工企業(yè)內(nèi)部安全投入不足，在安全上少投入成為企業(yè)利潤挖掘的一種變相手段，安全自查、自控工作形式化。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)最注重的是經(jīng)濟(jì)效益，安全工作口頭化，往往落不到實(shí)處。其次，企業(yè)安全檢查工作虛化。安全工作有的在很大程度上就是為了應(yīng)付上級檢查，沒有形成嚴(yán)格明確細(xì)化的過程安全控制，全過程安全控制運(yùn)行體系無法得到有效運(yùn)行。而實(shí)際上，安全工作是保證利潤的前提，如果一個工程在安全上出了事故，它的利潤將受到非常大的損失。
四、加強(qiáng)建筑工程安全風(fēng)險管理的建議及對策
1、落實(shí)安全教育與技能培訓(xùn)
進(jìn)行安全教育和技能培訓(xùn)能提高人的安全意識，有效地防止人的不安全行為。對新進(jìn)入的職工和調(diào)換工種的職工進(jìn)行基礎(chǔ)安全教育，包括施工項(xiàng)目安全生產(chǎn)技術(shù)的一般規(guī)定，施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理制度、文明施工要求、工程基本情況、現(xiàn)場環(huán)境、施工特點(diǎn)可能存在的不安全因素等。另外施工項(xiàng)目要經(jīng)常性組織職工進(jìn)行安全教育，定期進(jìn)行教育培訓(xùn)，對新工藝、新材料、新設(shè)備、新規(guī)定、新法規(guī)進(jìn)行教育培訓(xùn)，使之在施工項(xiàng)目中得到推廣和應(yīng)用。
2、施工現(xiàn)場的安全管理
施工現(xiàn)場直接從事生產(chǎn)作業(yè)的人員、材料、機(jī)械相當(dāng)集中，存在著多種危險因素企業(yè)管理論文，在錯綜復(fù)雜的施工現(xiàn)場對人員的不安全行為、物的不安全狀態(tài)以及危險源的識別與控制是施工管理的重點(diǎn)，控制人的不安全行為，充分調(diào)動人的安全生產(chǎn)的積極性，對于違反安全規(guī)定的錯誤行為予以堅(jiān)決制止，用人方面也要從人的身體狀況和業(yè)務(wù)水平等多方面綜合考慮，全面控制。施工現(xiàn)場把機(jī)械、物料、及其他生產(chǎn)對象存放位置，存放狀態(tài)，存放條件進(jìn)行控制，體現(xiàn)“安全生產(chǎn)，預(yù)防為主”的原則。準(zhǔn)確及時的對危險源進(jìn)行識別和有效的控制，施工生產(chǎn)用電、特種設(shè)備作業(yè)現(xiàn)場、水災(zāi)、高空作業(yè)、滑坡、塌方危險地址地段、塔機(jī)作業(yè)、重點(diǎn)防火防盜區(qū)域、爆破材料的管理和使用、化學(xué)品的使用儲存與使用、機(jī)械傷害等。
3、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對安全生產(chǎn)的監(jiān)管。
各地方應(yīng)該有專門的建設(shè)工程安全職能部門，對重大的安全隱患應(yīng)及時檢查，并督促整改。政府官員應(yīng)該提高安全生產(chǎn)意識，尊重業(yè)主與承包商簽訂的施工合同，尊重科學(xué)的施工進(jìn)度計(jì)劃，避免以不合理的行政命令干擾施工的正常進(jìn)行。
4、監(jiān)理單位安全監(jiān)督是保障。監(jiān)理單位作為整個工程建設(shè)過程的全程參與者，其在安全生產(chǎn)中發(fā)揮的作用較勘察單位和設(shè)計(jì)單位要重要得多。在工程建設(shè)過程中，必須樹立“工程質(zhì)量、百年大計(jì)”思想，堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的指導(dǎo)方針，切實(shí)履行法律法規(guī)的原則，積極保障建設(shè)工程安全生產(chǎn)，營造文明和諧工程建設(shè)環(huán)境。
關(guān)鍵詞：房屋建筑；成本控制；具體措施
中圖分類號：TU52 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一般來說，房屋建筑工程的成本控制是指它在整個項(xiàng)目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支等等，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，以及及時準(zhǔn)確地糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，并把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之列，以便確保房屋成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
筆者根據(jù)多年來房屋的施工經(jīng)驗(yàn)可知，施工項(xiàng)目成本控制的目的，是在于降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，增加施工企業(yè)利潤的重要手段之一。同時，筆者也認(rèn)為房屋建筑工程成本的控制，應(yīng)該隨著項(xiàng)目施工的進(jìn)展，動態(tài)地、多形式表現(xiàn)的，而且要與生產(chǎn)諸要素的經(jīng)營管理相結(jié)合。這也是因?yàn)槌杀究刂票仨殲樯a(chǎn)經(jīng)營服務(wù)。那就是通過成本控制及時發(fā)現(xiàn)矛盾，及時解決矛盾，從而改善生產(chǎn)經(jīng)營，同時又可降低成本。
1房屋建筑工程成本控制存在問題
筆者認(rèn)為，目前房屋建筑工程成本控制存在著如下的不和諧現(xiàn)象：成本控制人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)，一般地在項(xiàng)目內(nèi)部，主管技術(shù)的人員只負(fù)責(zé)分工技術(shù)和質(zhì)量；主管現(xiàn)場施工的只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度；主管材料的只負(fù)責(zé)材料的進(jìn)場點(diǎn)驗(yàn)工作，表面上職責(zé)明確，各盡其職，但實(shí)際上當(dāng)合同價款確定后，唯有成本控制才是增效的有效途徑，而這些分工卻不約而同的回避成本控制這一核心。具體分析如下：
1.1缺乏有效的成本分析。就目前來看，大部分房屋建筑施工企業(yè)都沒有真正進(jìn)行成本分析，而是當(dāng)一個建筑工程完工后，相關(guān)財(cái)務(wù)人員、管理人員又很快轉(zhuǎn)入下一工程的工作，很少對該建筑項(xiàng)目的盈虧進(jìn)行分析。
1.2缺少完善的成本控制體制。現(xiàn)在的房屋建筑工程項(xiàng)目一般實(shí)行的都是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，施工企業(yè)在工程項(xiàng)目施工前，由成立的項(xiàng)目小組定期向企業(yè)匯報工程的實(shí)施情況，沒有很明確的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。有的項(xiàng)目經(jīng)理則把成本控制作為可有可無的部分，簡單地交給財(cái)務(wù)人員，沒有提到應(yīng)有的認(rèn)識高度。
1.3缺少成本控制能力。筆者認(rèn)為，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一方面材料采購環(huán)節(jié)執(zhí)行合格的分供方評價制度不嚴(yán)，材質(zhì)不符合工程要求。第二方面材料的“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象嚴(yán)重，限額領(lǐng)料制度落實(shí)不到位，材料消耗核算不準(zhǔn)確。
1.4缺少成本控制方法。在傳統(tǒng)的成本控制模式中，在制定項(xiàng)目報價時，都是依據(jù)政府提供的各種取費(fèi)系數(shù)和市場價格來計(jì)算，但是政府提高的各種取費(fèi)系數(shù)是否準(zhǔn)確，是否需要調(diào)整報價人員并不關(guān)心，因此使報價往往忽略市場因素，缺乏競爭力，在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下這種模式必然被淘汰。
2房屋建筑工程成本控制措施
2.1編制施工成本計(jì)劃。這是房屋建筑工程成本控制的根本?，F(xiàn)在根據(jù)項(xiàng)目部與施工企業(yè)簽定的內(nèi)部承包合同，項(xiàng)目部經(jīng)濟(jì)核算結(jié)果，施工組織設(shè)計(jì)、機(jī)械設(shè)備及利用情況，工程所需材料消耗及勞動效率情況，以往類似工程實(shí)際執(zhí)行情況和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、完成情況的分析資料等，項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)技術(shù)人員在充分理解本工程的特點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)后，研究制定合理可行的降低工程成本的具體措施，并預(yù)測采取這些措施后取得的經(jīng)濟(jì)效果，以制定降低成本的目標(biāo)，并不斷測算調(diào)整。
2.2做好合同控制。合同控制應(yīng)該來說是成本控制的經(jīng)濟(jì)杠桿之一。它是甲乙雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的具有約束力的控制方法。筆者認(rèn)為它是以項(xiàng)目經(jīng)理為中心的嚴(yán)密的合同體系、覆蓋了項(xiàng)目管理的各個層面，上至企業(yè)的決策者，下至項(xiàng)目的各個作業(yè)班組，并涉及到企業(yè)各個專業(yè)職能部門，他們都對施工項(xiàng)目的成本控制負(fù)有責(zé)任，形成了完整的項(xiàng)目成本責(zé)任網(wǎng)絡(luò)，充分體現(xiàn)了成本控制的全面性原則。
2.3加強(qiáng)施工人員人工費(fèi)控制。在這一方面，筆者建議首先要對各工種的施工量進(jìn)行明細(xì)化，把勞務(wù)分包隊(duì)伍的選擇、分包合同的簽訂放在項(xiàng)目開工前進(jìn)行，對各工種直接費(fèi)用進(jìn)行控制。成立專業(yè)勞務(wù)公司，加強(qiáng)勞務(wù)分包管理，專業(yè)勞務(wù)公司負(fù)責(zé)組織勞動力隊(duì)伍招標(biāo)，擬定招標(biāo)文件，科學(xué)合理測定勞務(wù)價格標(biāo)底，建立勞務(wù)作業(yè)分包進(jìn)度款支付臺帳，按期結(jié)算人工費(fèi)，最終支付費(fèi)用不得超過計(jì)劃預(yù)算。
2.4做好安全事故的管理。這一方面的管理很重要。在項(xiàng)目施工中，我們要確保項(xiàng)目施工現(xiàn)場人員的人身安全和機(jī)械設(shè)備安全，防止安全事故的發(fā)生，減少項(xiàng)目成本開支。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，一些工程項(xiàng)目盈得的利潤往往被幾次事故損耗一空。因此，在項(xiàng)目施工中，必須制訂安全責(zé)任目標(biāo)，重視安全管理工作，切實(shí)防止因安全管理工作不到位而影響工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
2.5做好材料價格的控制。我們可以通過向主要材料生產(chǎn)基地、材料市場聘請信息員，及時整理工程造價管理部門的近期材料價格等多種形式建立自己的信息網(wǎng)絡(luò) ，有條件的單位盡量使用現(xiàn)代科技手段，將各種材料價格信息輸入微機(jī)，與有關(guān)單位進(jìn)行微機(jī)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享。
2.6最好項(xiàng)目總工期與總成本關(guān)系。筆者認(rèn)為，對一個具體的工程項(xiàng)目，要精確地繪制上述曲線是不可能的，這由于工期壓縮可選擇的方案較多，而方案的組合更不計(jì)其數(shù)?？梢栽O(shè)計(jì)幾套方案，如模板方案、設(shè)備方案、組織方案，以得到工期與成本關(guān)系的幾個點(diǎn)，可以大致確定工期與成本的關(guān)系走向。
2.7加強(qiáng)過程控制。項(xiàng)目內(nèi)部管理不善，特別表現(xiàn)在合同管理薄弱方面。這主要體現(xiàn)在過程控制的臺帳、資料不健全，結(jié)算依據(jù)不足，分析不重視，不能及時防范經(jīng)營風(fēng)險。同時，財(cái)務(wù)管理對項(xiàng)目成本管理力度不夠，對一些工期特別緊張的“短、平、快”項(xiàng)目不能真正地貫徹落實(shí)各項(xiàng)管理制度，導(dǎo)致項(xiàng)目成本管理流于形式。
2.8 做好結(jié)算審核工作。房屋工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)，這是控制工程成本的最后一關(guān)。筆者建議要核對合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價格和優(yōu)惠條款等；落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實(shí)際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算。
科學(xué)地全面地分析建筑工程施工成本的影響因素，是我們在建筑施工中進(jìn)行成本控制和管理的基礎(chǔ)。
綜上所述，房屋建筑工程成本控制是工程項(xiàng)目的核心，建筑企業(yè)進(jìn)行施工成本控制的最終目的是使建筑工程項(xiàng)目達(dá)到低成本、高質(zhì)量、短工期、高效益的目標(biāo)，建筑工程施工成本是這些目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效果的綜合反映，是全面反映建筑企業(yè)管理工作的一個綜合性指標(biāo)。在競爭日益激烈的今天，建筑施工企業(yè)之間所比拼的就是品牌加價格，質(zhì)量是企業(yè)品牌的基礎(chǔ)，成本又是制定價格的基礎(chǔ)。所以如何在保證質(zhì)量的前提下，降低工程項(xiàng)目的成本，挖掘企業(yè)潛在的效益，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)成為企業(yè)快而好發(fā)展的基本條件。
參考文獻(xiàn)
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[3]王留獻(xiàn)，新形勢下如何做好房屋建筑項(xiàng)目施工過程中的成本控制，河南建材，2010（6）
【關(guān)鍵詞】民用建筑
成本控制
成本管理
基礎(chǔ)工程。
成本控制作為工程項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容，是一個工程項(xiàng)目成功實(shí)施的基礎(chǔ)和關(guān)鍵因素，直接關(guān)系到建筑公司的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。民用建筑施工成本的控制具有一定的復(fù)雜性，特別是在當(dāng)前隨著我國經(jīng)濟(jì)技術(shù)的快速發(fā)展，人們對于住宅的要求也越來越高建筑施工企業(yè)的競爭不斷加劇，以及建筑材料價格的上漲使得建筑施工企業(yè)的利潤正在逐年下滑為了解決這一現(xiàn)狀，建筑施工企業(yè)加強(qiáng)成本控制，在保證質(zhì)量的前提下，通過成本管理增強(qiáng)自己的競爭力已經(jīng)建筑施工企業(yè)的必然選擇，因此研究建筑成本控制具有一定的現(xiàn)實(shí)意義和價值。
一、民用建筑的構(gòu)造組成。
民用建筑，即人們居住和進(jìn)行各種公共活動的建筑的總稱。民用建筑的構(gòu)造組成也稱為建筑物的主要組成部分，主要由以下幾部分構(gòu)成：
基礎(chǔ)：建筑最下部的承重構(gòu)件，承擔(dān)建筑的全部荷載，并下傳給地基。
墻體和柱：墻體是建筑物的承重和圍護(hù)構(gòu)件。在框架承重結(jié)構(gòu)中，柱是主要的豎向承重構(gòu)件。
屋頂：是建筑頂部的承重和圍護(hù)構(gòu)件，一般由屋面、保溫（隔熱）層和承重結(jié)構(gòu)三部分組成。
樓地層：是樓房建筑中的水平承重構(gòu)件，包括底層地面和中間的樓板層。
樓梯：樓房建筑的垂直交通設(shè)施，供人們平時上下和緊急疏散時使用。
門窗：門主要用做內(nèi)外交通聯(lián)系及分隔房間，窗的主要作用是采光和通風(fēng)，門窗屬于非承重構(gòu)件。
二、民用建筑施工成本分析。
1。材料費(fèi)。材料費(fèi)是工程直接費(fèi)用的主要組成部分，占工程成本的60％—70％。要控制材料費(fèi)，需要施工企業(yè)從材料的采購到庫存以至領(lǐng)用，建立一套嚴(yán)格的管理制度。材料采購方面，可根據(jù)工程計(jì)劃，進(jìn)行招投標(biāo)，大宗材料集中批量采購，可大大降低采購保管費(fèi)。在離建筑材料市場比較近的情況下，部分材料可通過信息化系統(tǒng)，建立虛擬倉庫，實(shí)現(xiàn)零庫存。這樣不僅降低了資金成本，而且減少了庫存積壓造成損失的風(fēng)險。同時項(xiàng)目部要建立嚴(yán)格的材料收入庫制度，倉庫管理員和采購員要“驗(yàn)質(zhì)，驗(yàn)量，驗(yàn)品種，驗(yàn)發(fā)票”。施工領(lǐng)用材料時，要根據(jù)預(yù)算限額領(lǐng)用，物質(zhì)保管人根據(jù)限額領(lǐng)資單發(fā)料，領(lǐng)料必須嚴(yán)格手續(xù)，以明確責(zé)任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴(yán)格的考核制度和目標(biāo)責(zé)任。
同時動員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費(fèi)和流失。
2?，F(xiàn)場管理費(fèi)的控制?，F(xiàn)場管理費(fèi)是與工程直接相關(guān)的成本，貫穿整個施工過程，直至保修期滿。（1）做好雨季，冬季施工準(zhǔn)備工作，預(yù)防因突然的自然環(huán)境變化而影響施工；（2）嚴(yán)格按照施工規(guī)范，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量要求施工。各個專業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)格的操作規(guī)程，對于不按照操作規(guī)程作業(yè)造成施工成本增加的，有執(zhí)行負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；（3）防止質(zhì)量事故發(fā)生，質(zhì)量事故會增加返工費(fèi)，停工費(fèi)，返修費(fèi)，事故處理費(fèi)等，這部分費(fèi)用可以通過先進(jìn)的施工管理而降低；（4）做好工程施工的預(yù)算，檢測工作。如及時對工程的質(zhì)量進(jìn)行檢測，做好隱蔽記錄，建立質(zhì)量安全檢查小組，隨時檢查施工安全，速度情況，做好預(yù)防工作。
3。加強(qiáng)安全管理，杜絕安全事故，減少安全事故損失。加強(qiáng)安全管理要著眼于預(yù)防事故的發(fā)生，降低工程施工企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本。
3。1減少事故的發(fā)生次數(shù)，可增加經(jīng)濟(jì)效益，施工項(xiàng)目每一事故的發(fā)生，都可能會有設(shè)備的損壞，工作的損失以及工作場所恢復(fù)費(fèi)用等。
事故發(fā)生次數(shù)減少，就相應(yīng)減少事故處理費(fèi)用，最后體現(xiàn)于項(xiàng)目直接經(jīng)濟(jì)效益的增加。另一方面，事故減少也相應(yīng)減少了停工損失費(fèi)用，表現(xiàn)為項(xiàng)目間接經(jīng)濟(jì)效益的增加。
3。2制定應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生事故，將損失降至最低程度。通過安全設(shè)計(jì)，操作，維護(hù)，檢查等措施，可以預(yù)防事故，降低風(fēng)險，但不可能達(dá)到絕對安全，因此，需要安全投入，制定萬一發(fā)生事故后應(yīng)采取的緊急措施和應(yīng)急方案，建立事故應(yīng)急救援體系，在事故發(fā)生后迅速控制事故發(fā)展，保護(hù)現(xiàn)場人員和場外人員的安全，將事故對人員，財(cái)產(chǎn)和壞境造成的損失降低到最低程度。
4。改進(jìn)施工工藝，合理組織施工。要加強(qiáng)科技管理學(xué)習(xí)和引進(jìn)先進(jìn)的管理方法，技術(shù)設(shè)備，工藝，以提高人機(jī)工作效率。對施工生產(chǎn)作業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，以及提高他們的生產(chǎn)能力和技術(shù)水平，使他們能夠完成和超額完成勞動定額，最大限度地以最少的勞動消耗獲得最大的勞動效率。根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃，通過網(wǎng)絡(luò)作業(yè)流程分析，充分利用現(xiàn)有工作面，盡可能組織平面作業(yè)，擴(kuò)大工作面，使后續(xù)工序提前投入工作，提高工時利用效果，盡可能減少窩工現(xiàn)象。
轉(zhuǎn)貼于
三 、民用建筑基礎(chǔ)工程成本控制的步驟。
在確定了施工成本計(jì)劃之后，必須定期地進(jìn)行施工成本計(jì)劃值與實(shí)際值的比較，當(dāng)實(shí)際值偏離計(jì)劃時，分析產(chǎn)生偏差的原因，采取適當(dāng)?shù)募m偏措施，以確保施工成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其步驟如下。
1。比較。按照某種確定的方式將施工成本計(jì)劃值與實(shí)際值逐項(xiàng)進(jìn)行比較，以發(fā)現(xiàn)施工成本是否已超支。
2。分析。在比較的基礎(chǔ)上，對比較的結(jié)果進(jìn)行分析，以確保偏差的嚴(yán)重性及偏差產(chǎn)生的原因。這一步是施工成本控制工作中的核心，其主要目的在于找出偏差的原因，從而采取針對性的措施，減少避免相同的原因再次發(fā)生或減少由此造成的損失。
3。預(yù)測。按照完成情況估計(jì)完成項(xiàng)目所需的總費(fèi)用。
4。糾偏。當(dāng)工程項(xiàng)目的實(shí)際施工成本出現(xiàn)偏差，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況、偏差分析和預(yù)測的結(jié)果，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，以期達(dá)到使施工成本偏差盡可能小的目的。糾偏是施工成本控制中最具實(shí)質(zhì)性的一步。只有通過糾偏，才能最終達(dá)到有效控制施工成本的目的。對偏差的原因進(jìn)行分析的目的是為了有針對性地采取糾偏措施，從而實(shí)現(xiàn)成本的動態(tài)控制的主動控制。
四 、民用建筑基礎(chǔ)工程成本對象1。
成本形成過程為對象。成本形成過程為對象主要包括：一是把工程投標(biāo)關(guān)，要提前測算成本，堅(jiān)持低價標(biāo)不攬、高額墊資不攬。二是抓好施工準(zhǔn)備階段，要堅(jiān)持專家治理的方針，制定優(yōu)秀的施工組織方案。要閱讀、審核好標(biāo)書和圖紙，搞好一類變更。三是重點(diǎn)抓好施工階段，根據(jù)施工預(yù)算、各種消耗定額費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)和以確定的成本計(jì)劃和成本控制措施，對實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行控制。要堅(jiān)持以技術(shù)為先導(dǎo)，合理安排工序，保持均衡生產(chǎn)。四是做好竣工交付使用及保修期階段的成本控制。應(yīng)對竣工驗(yàn)收費(fèi)用和保修費(fèi)用進(jìn)行分解，列出支出、回收計(jì)劃，使成本從始至終得到控制。
2。以工程項(xiàng)目的職能部門和施工人員對象。以工程項(xiàng)目的職能部門和施工人員對象主要包括：項(xiàng)目部各部門、施工隊(duì)、班組作為成本控制對象，既要接受項(xiàng)目經(jīng)理和上級部門的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和考評，也應(yīng)對自己承擔(dān)的責(zé)任成本進(jìn)行自我控制。
3。以分部分項(xiàng)工程為對象。以分部分項(xiàng)工程為對象主要包括：一個區(qū)段、整個工程的若干個構(gòu)造物。工程項(xiàng)目可分為許多分部分項(xiàng)工程，其項(xiàng)目成本也分布于每一個分部分項(xiàng)工程中，每一個分部分項(xiàng)成本控制的好壞均會對整個項(xiàng)目產(chǎn)生影響，為此，應(yīng)以分部分項(xiàng)工程作為項(xiàng)目成本控制的對象，根據(jù)項(xiàng)目管理的技術(shù)素質(zhì)和技術(shù)組織措施，編制施工預(yù)算，作為對分部分項(xiàng)工程成本控制的依據(jù)。
董事局各位董事：
依據(jù)董事局股東大會工作報告、《集團(tuán)經(jīng)營管理責(zé)任書》目標(biāo)任務(wù)以及集團(tuán)董事局決議、決定的要求，我代表______物業(yè)管理有限公司向董事局報告工作，請予審議。
年度工作回顧
滄海云帆，長風(fēng)破浪。當(dāng)___保安隊(duì)伍伴隨著新年的腳步雄赳赳、氣昂昂亮身于___市委、市政府大院時，___物業(yè)舉司上下無不振奮。這是___物業(yè)繼2005年1月首度接管洪江市行政中心、年1月接管中方縣行政中心后，又一次在這辭舊迎新的美好時刻，為過去的一年寫下的濃墨重彩的一筆，為___在新的一年里的工作開啟了美妙之局。年是___長足進(jìn)步的一年，迅猛發(fā)展的一年。過去的一年，___物業(yè)上下齊心，團(tuán)結(jié)拼搏，默默奉獻(xiàn)，認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)董事局的各項(xiàng)戰(zhàn)略決笫，著力提升服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)品牌，真抓實(shí)干，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)既定的發(fā)展目標(biāo)，全年完成變現(xiàn)收入（略去）萬元，為年計(jì)劃的（略去）；實(shí)現(xiàn)考核盈余（略去）萬元，為年計(jì)劃的（略去）%；實(shí)現(xiàn)綜合收費(fèi)率（略去）%；水電損耗率控制在（略去）%以內(nèi)；實(shí)現(xiàn)全年無重大安全事故；世紀(jì)花園實(shí)現(xiàn)湖南省“省級綠色社區(qū)”既定目標(biāo)。___物業(yè)已經(jīng)初步發(fā)展成為具有一定綜合勢力、行業(yè)口碑良好、團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀善戰(zhàn)的湖南西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群。
回顧一年工作，我們著重抓了以下工作：
一、著力提升服務(wù)質(zhì)量，企業(yè)品牌進(jìn)一步成熟
年，___物業(yè)在服務(wù)集團(tuán)大局的同時，充分發(fā)揮自身品牌優(yōu)勢，精心營造市場、打造市場，先后接管了中方縣行政中心、中方縣國土局、市電力公司、市地稅局、市中級人民法院、洪江市開元小區(qū)、市建設(shè)銀行等社會物業(yè)的特約服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)，為企業(yè)創(chuàng)收120余萬元。
服務(wù)質(zhì)量是品牌建設(shè)的基礎(chǔ)和生命之源。年初，___物業(yè)明確提出了“打基礎(chǔ)、抓基層、苦練基本功”的服務(wù)質(zhì)量方針和“接一個項(xiàng)目、創(chuàng)一個品牌、樹一個形象、拓一片市場”的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
（一）、保安整體素質(zhì)增強(qiáng)，安全防范有力。針對保安曾在值勤過程中屢屢出現(xiàn)執(zhí)勤行為過激的現(xiàn)象，公司專門制定了《保安職業(yè)操守手冊》，并于6月下旬組織全體保安進(jìn)行了職業(yè)操守考試。公司還選派優(yōu)秀保安人員參加全市安全重點(diǎn)單位的內(nèi)保工作培訓(xùn)和鶴城區(qū)安全消防知識培訓(xùn)。經(jīng)過半年的精心準(zhǔn)備，首屆保安職業(yè)技能大比武于9月中旬在世紀(jì)花園隆重舉行，12月上旬公司又組織了一次空前規(guī)模的保安內(nèi)務(wù)檢查評比活動。通過煉兵習(xí)武，有效地促進(jìn)了員工的精神風(fēng)貌、軍事技能、服務(wù)意識和質(zhì)量標(biāo)桿的提升。也涌現(xiàn)了一大批專業(yè)技能強(qiáng)、思想素質(zhì)過硬的優(yōu)秀員工。一年來，___保安先后抓獲各類盜竊、搶劫人員20余人次，為建設(shè)和詣小區(qū)維護(hù)業(yè)利益作出了貢獻(xiàn)。特別是___物業(yè)靖州事業(yè)部飛山新城保安員禹文彬同志，面對窮兇極惡的持刀劫匪，臉不改色心不跳，以其過硬的軍事技能與劫犯展開英勇搏斗，最終將兩名劫匪制服并扭送當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)，保護(hù)了他人的生命財(cái)產(chǎn)。禹文彬同志贏得了靖州縣人民政府和社會的高度贊譽(yù)，靖州縣人民政府還特地在湖南《瀟湘晨報》發(fā)稿宣傳。禹文彬同志的壯舉彰顯了___物業(yè)的精神品格，為___物業(yè)的品牌建設(shè)貼了金加了彩。
（二）、訴求服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范，服務(wù)效率有了提高。全年接待訴求1980起，其中，世紀(jì)花園事業(yè)部1076起，湖天一色事業(yè)部356起，河西事業(yè)部251起，靖州事業(yè)部294起，已處理1906起，正在處理74起，訴求處理率達(dá)到96.26%。
訴求處理及時快捷與否，關(guān)乎物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)品牌形象，它最能贏得業(yè)主的認(rèn)可，也最能激發(fā)業(yè)主的不滿情緒。今年，___物業(yè)尤其重視訴求服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。先后完善、修訂了訴求服務(wù)管理規(guī)定和訴求服務(wù)受理程序，突出訴求服務(wù)效率和質(zhì)量的監(jiān)督管理。從維護(hù)人員敲門入戶到穿一次性鞋套，佩帶工作牌等服務(wù)細(xì)節(jié)進(jìn)行了規(guī)范，使業(yè)主滿意度明顯提升。年入夏以來，___物業(yè)迎來了空前的裝修高峰期，僅湖天一色小區(qū)裝修戶就達(dá)到310余戶。___在堅(jiān)持與業(yè)主、裝修單位簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議的同時，推行樓管員定區(qū)劃片責(zé)任制，規(guī)定樓管員每天入戶現(xiàn)場巡視簽到，確保業(yè)主的裝修活動基本規(guī)范，違規(guī)裝修得到及糾正。欣慰的是去年來___物業(yè)未出現(xiàn)一起因違規(guī)裝修而引起的安全事故和重大投訴。
（三）、溫馨服務(wù)深得人心。去年8月，酷暑難當(dāng)，而擔(dān)負(fù)城區(qū)主要供水任務(wù)的市二水廠因供水泵房發(fā)生水錘事故造成全市停水，___物業(yè)組織全體員工夜以繼日的為轄區(qū)業(yè)主免費(fèi)運(yùn)送生活用水，幫助轄區(qū)業(yè)主戰(zhàn)水荒、度難關(guān)，把人文關(guān)懷、企業(yè)品牌送進(jìn)了業(yè)主心田。
中方行政中心接管時，正逢大年三十來臨，人們正忙于團(tuán)聚過年，而我們的員工卻在天寒地凍、在保潔任務(wù)十分艱巨、人員嚴(yán)重不足、時間非常緊迫的情況下，不分晝夜、不知饑寒、不覺困苦，硬是把___的工作標(biāo)準(zhǔn)干出來了，把___的形象樹立起來了，把___的品牌打出來了。大年初一，當(dāng)中方縣領(lǐng)導(dǎo)看望我司中方事業(yè)部的員工時，高度評價，贊不絕口。開年之后，行政中心寄來了熱情洋溢的感謝信。
一年來，中方事業(yè)部的保安、保潔先后拾到手機(jī)6臺、各類有效證件及銀行卡20余張、錢包2個,人民幣數(shù)千元。中方事業(yè)部員工兢兢業(yè)業(yè)的工作作風(fēng)、拾金不昧的高尚品德和奮發(fā)向上、積極進(jìn)取的敬業(yè)精神，充分展現(xiàn)了___人的精神風(fēng)范，受到了中方縣各級領(lǐng)導(dǎo)和干部的一致好評，為此中方縣人民政府特意為___物業(yè)中方事業(yè)部制作了3期電視新聞片，先后在___電視臺進(jìn)行了報道。
二、積極應(yīng)對市場，賣場物業(yè)競爭力進(jìn)一步提升。
年，針對河西武陵城家居廣場二樓油漆經(jīng)銷商規(guī)模小、數(shù)量少、商家經(jīng)營疲軟，櫥柜、集成吊頂、門業(yè)商戶生意紅火，而對商鋪需求不斷擴(kuò)大的狀況，___物業(yè)及時調(diào)整思路，不誤時機(jī)地組織、動員油漆經(jīng)銷商退出二樓賣場。通過商場業(yè)態(tài)的調(diào)整體，使重新整合后的商場人氣旺盛，商家穩(wěn)定。河西事業(yè)部的員工在日常工作中，敏于觀察，勤于思考，在解決二樓通道問題上充分聽取經(jīng)銷商的意見，果斷提出了新開樓梯的建議，把原本的邊角死巷變成了黃金旺鋪，從而使廣場自營的二樓商鋪出租率達(dá)到100%。去年上半年以來，隨著___福興數(shù)碼廣場的建設(shè)進(jìn)度，加速了我銀河電腦城的經(jīng)銷商不穩(wěn)定情緒的蔓延，其沖擊態(tài)勢咄咄逼人。在這非常時期，我們除了密切關(guān)注其招商動態(tài)外，千方百計(jì)收集信息，及時與電腦城的經(jīng)銷商們互通有無，果斷采取應(yīng)對措施，在迅速完成地下一層倉庫改造工程的同時，先后三次組織召開了經(jīng)銷商（業(yè)主）座談會，以求共識，共商大是，為銀河電腦城的穩(wěn)定與發(fā)展做了我們應(yīng)該作的工作。目前，電腦城的部分改造項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)過程，經(jīng)銷商基本穩(wěn)定，賣場穩(wěn)步經(jīng)營。
三、大力推進(jìn)事業(yè)部制，服務(wù)效率明顯提高。
___物業(yè)點(diǎn)多、線長、面廣，服務(wù)和管理的類型以住宅區(qū)為主，兼容商廈、學(xué)校、寫字樓，其服務(wù)的內(nèi)容除了常規(guī)服務(wù)外還涉及到銀行票據(jù)的稽核稽查。如何提高服務(wù)、管理效率除了員工服務(wù)意識、服務(wù)技能、敬業(yè)精神外，還應(yīng)該有一個促進(jìn)服務(wù)的好體制、改善服務(wù)的好機(jī)制。年，___物業(yè)推行了統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理，目標(biāo)考核、工效掛鉤事業(yè)部制。按照就近、兼顧、均等原則，組建了6個事業(yè)部，把日常經(jīng)營管理權(quán)與管理決策權(quán)進(jìn)行分離。公司總部與各事業(yè)部簽訂了年度經(jīng)營管理責(zé)任書。企業(yè)推行事業(yè)部制，既增強(qiáng)了員工的經(jīng)營創(chuàng)利意識，又提高了員工的成本控制能力，各事業(yè)部更加注重使用人力資源，主動開源節(jié)流。如：去年各事業(yè)部先后組織員工自己動手維護(hù)保養(yǎng)物業(yè)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，一改過去凡事就外請勞務(wù)的做法。湖天一色事業(yè)部僅建筑垃圾清運(yùn)一項(xiàng)就節(jié)省2萬余元。企業(yè)事業(yè)部制還訓(xùn)練了一批管理骨干。如：洪江事業(yè)部的黃德明、中方事業(yè)部的劉送長、法院項(xiàng)目部宋先求等，他們均能獨(dú)立開展事業(yè)部的日常管理工作，把服務(wù)做得有聲有色。
四、物業(yè)管理理論和社區(qū)文化建設(shè)取得新成績。
為進(jìn)一步探討物業(yè)管理理論，提高從業(yè)人員物業(yè)管理理論水平，___積極組織員工撰寫物業(yè)論文，并參加全省房協(xié)專委會舉辦的年度湖南省物業(yè)管理論文評選活動。我司員工崔世榮撰寫的《關(guān)于業(yè)主委員會運(yùn)作問題的思考》、歐秀蓮撰寫的《物業(yè)管理企業(yè)打造優(yōu)秀品牌的幾點(diǎn)認(rèn)識》被評為省級優(yōu)秀論文。這是___物業(yè)組織員工首次參加省級優(yōu)秀論文評選活動并獲殊榮。幾年來，___物業(yè)堅(jiān)持創(chuàng)建工作不松手。年，世紀(jì)花園又獲省級“綠色社區(qū)”稱號，是湖南西部地區(qū)目前唯一獲此殊榮的住宅小區(qū)。在全省“愛國衛(wèi)生周”活動檢查評比中，世紀(jì)花園小區(qū)榮獲優(yōu)秀單位。___物業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)上特別注重與業(yè)主的互動交流，旨在營造和詣氛圍。譬如由___與業(yè)主聯(lián)合演出的《擁軍秧歌》參加集團(tuán)慶“七一”文藝節(jié)目深得廣大業(yè)主的好評。一年來，___物業(yè)還以集團(tuán)大局為己任，力爭在服務(wù)集團(tuán)多作貢獻(xiàn)，堅(jiān)持不懈地常年協(xié)助房產(chǎn)做好交驗(yàn)房工作，譬如湖天一色三期工程共335套房子，因未達(dá)到交付條件，盡管前后進(jìn)行了兩次集中交房，但交房率不高。為了確保集團(tuán)利益，湖天一色事業(yè)部全體員工在業(yè)主們的一片責(zé)備聲中忍辱負(fù)重、默默工作，使三期工程交房穩(wěn)定有序，現(xiàn)已交房266套，交房率達(dá)到79.4%；協(xié)助集團(tuán)完成了___特色農(nóng)產(chǎn)品交易會的保衛(wèi)、保潔工作；完成了洪江武陵城國際大廈開盤、冷水江武陵城國際超市開業(yè)、金灘春天材料商阻工事件的值勤任務(wù)。
當(dāng)前存在的問題：
一年來，___物業(yè)雖然取得了一定的成績，但服務(wù)和管理中仍存在著不少困難和問題。主要表現(xiàn)在：
1、物業(yè)服務(wù)還很粗放，精細(xì)化服務(wù)不夠，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)謹(jǐn)，很多不經(jīng)意的細(xì)節(jié)被忽略；延伸服務(wù)難有起色，盡管償試了話費(fèi)代繳、蒸汽洗車、家庭保潔、游泳訓(xùn)練等家政延伸服務(wù)，卻沒有達(dá)到預(yù)期的效果，經(jīng)濟(jì)效益不理想，有待進(jìn)一步探討、完善。
2、保安“荒”已成困擾企業(yè)發(fā)展的新問題。按照現(xiàn)代企業(yè)員工年流動率不得超過1.5%的標(biāo)準(zhǔn)比照，年度在冊保安總?cè)藬?shù)為143人，全年流動了68人，流動率為47.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出現(xiàn)代企業(yè)員工流動比的標(biāo)準(zhǔn)，同時也大大超過同年度全國員工流動率21.7%的流動水平。究其原因，既有薪資待遇遠(yuǎn)趕不上物價上漲的速度，也有保安需求結(jié)構(gòu)不合理的因素，致使保安難招，招來難管，管嚴(yán)難留，保安隊(duì)伍不穩(wěn)定的矛盾日益突出。
3、小區(qū)車輛停放和管理成難點(diǎn)和焦點(diǎn)，業(yè)主不滿情緒逐步顯露，刮車現(xiàn)象日趨增多，糾紛增多。
4、員工學(xué)習(xí)還很封閉，沒有機(jī)會走出去見識學(xué)習(xí)，開闊視野，使物業(yè)管理和服務(wù)上缺乏創(chuàng)新和活力。
5、員工的績效考核體系尚待進(jìn)一步科學(xué)量化，員工苦樂不均現(xiàn)象還很突出，總部、事業(yè)部顯現(xiàn)人員過剩跡象，員工瘦身勢在必行。
6、部分物業(yè)的設(shè)施設(shè)備質(zhì)量不佳，更新改造跟不上，維護(hù)成本難以有效控制，直接影響業(yè)主對我司服務(wù)的滿意度，增加了我司的工作難度。
7、因規(guī)?；虼缶衷颍瑐€別事業(yè)部出現(xiàn)經(jīng)營困難，虧損加劇。
對于這些問題，我們將高度重視，清醒認(rèn)識，并在今后的工作中努力加以解決。
年的工作構(gòu)想：
年是“”的第二年，是___物業(yè)乘勢而上、加快發(fā)展的關(guān)鍵一年，我們努力的方向是實(shí)現(xiàn)“四個確?！保阂皇瞧髽I(yè)的營業(yè)收入保六爭七，即：變現(xiàn)收入確保（略去）萬爭取完成（略去）萬；二是確保（略去）%以上的資產(chǎn)回報率；三是確保綜合收費(fèi)率（略去）%以上；四是確保全年無重大安全事故。完成上述目標(biāo)的基本措施是：
1、進(jìn)一步完善企業(yè)的事業(yè)部制，重新構(gòu)建事業(yè)部“責(zé)、權(quán)、利”體系，以事業(yè)部為基本核算單位，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。各事業(yè)部不允許出現(xiàn)新的虧損。
2、繼續(xù)推行品牌建設(shè)不動搖，一是抓“省級”示范項(xiàng)目的創(chuàng)建工作；二是推進(jìn)全面質(zhì)量管理，在服務(wù)的行為、標(biāo)準(zhǔn)、程序上加以規(guī)范，在服務(wù)的細(xì)節(jié)上下功夫，努力打造湖南西部地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的第一品牌。
3、加大成本管理的力度，制訂和完善各事業(yè)部成本管理制度，重新設(shè)計(jì)辦公用品、低質(zhì)易耗品的使用標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步健全物品采購、保管、領(lǐng)發(fā)、回收各個環(huán)節(jié)的管理規(guī)定；嚴(yán)格履行物業(yè)維護(hù)維修填單報批程序和二次返修的懲處制度，確保經(jīng)營成本有所下降。
4、改進(jìn)員工培訓(xùn)方式，在有效利用周集體學(xué)習(xí)的同時，積極鼓勵員工通過自學(xué)考取物業(yè)管理的相關(guān)資質(zhì)，促進(jìn)員工專業(yè)理論知識的提高。在適當(dāng)?shù)臅r候與國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)建立培訓(xùn)學(xué)習(xí)基地，選派優(yōu)秀員工掛職培訓(xùn)。
5、切實(shí)穩(wěn)定好保安隊(duì)伍。保安隊(duì)伍是___物業(yè)非常重要的一個群體，他們的狀況如何將直接關(guān)系到___物業(yè)的生存與發(fā)展，為此，穩(wěn)定保安隊(duì)伍，我們必須在解決保安人員的薪水待遇上做點(diǎn)實(shí)事。在已經(jīng)實(shí)行保安人員司齡工資加特勤補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，今年，我們將分步驟的推行12小時工作制，增設(shè)儀崗特崗補(bǔ)助，隱形增長保安薪金福利待遇。
6、加大物業(yè)盤活存量，實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目“突圍”戰(zhàn)略。今年，我們將重點(diǎn)突圍河西武陵城廣場三樓招商、銀河電腦城頂樓輕質(zhì)倉儲改造工程。
7、實(shí)施延伸服務(wù)有新的突破。今年，我們將開發(fā)計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等項(xiàng)目的家教培訓(xùn)和維護(hù)維修業(yè)務(wù)，以滿足小區(qū)業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求。
同志們：展望未來，信心百倍，新的一年充滿了希望，讓我們搶抓中部地區(qū)崛起，西部地區(qū)大開發(fā)的歷史機(jī)遇，在集團(tuán)董局的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，團(tuán)結(jié)拼搏、有為有位、以優(yōu)異成績向集團(tuán)成立十五周年獻(xiàn)禮！
2.小區(qū)物業(yè)管理處工作總結(jié)
一年來，在房產(chǎn)處各級組織和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和幫助下，在各兄弟單位的理解和支持下，長新小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)營班子和全體員工經(jīng)過不懈的努力，實(shí)現(xiàn)了年初預(yù)定的目標(biāo)?，F(xiàn)將長新小區(qū)物業(yè)管理處年各項(xiàng)工作總結(jié)如下：
一、經(jīng)營管理情況
1、完善各項(xiàng)規(guī)章制度，建立內(nèi)部管理機(jī)制，管理處經(jīng)營班子始終把提高物業(yè)服務(wù)水平、擴(kuò)大服務(wù)范圍、由內(nèi)部服務(wù)逐步走向外部服務(wù)、爭取從市場中獲取效益當(dāng)做今后可持續(xù)性發(fā)展的必由之路。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是根本的基礎(chǔ)所在，為此，我們本著實(shí)事求是的原則建立了一系列適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和公司發(fā)展需要的一系列規(guī)章制度，并加大檢查落實(shí)力度，使各項(xiàng)工作有計(jì)劃、有方法、有依據(jù)、有目的的穩(wěn)步展開；同時，堅(jiān)持“以人為本，誠信服務(wù)”的原則，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急”，各類服務(wù)人員認(rèn)真履行職責(zé)，恪盡職守，熱情主動，文明禮貌，公正廉潔，及時處理業(yè)主報修及投訴等事項(xiàng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。針對沉陷區(qū)業(yè)戶的特殊情況，制定了一系列服務(wù)辦法，堅(jiān)持按照全市最低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.2元/㎡/月向住戶收取費(fèi)用，并且物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況公開。對于不在物業(yè)管理范圍內(nèi)的維修工作，施工單位維修不到位的，管理處也都無償給予及時修繕，物業(yè)報修電話公開。管理處嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容向業(yè)主提供服務(wù)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，提供質(zhì)價相符的服務(wù)，杜絕“收費(fèi)不規(guī)范、承諾不兌現(xiàn)、服務(wù)不到位”等現(xiàn)象,提高行業(yè)誠信度。
二、物業(yè)管理費(fèi)用收取情況
管理處上下團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，服務(wù)意識顯著提高，物業(yè)公司只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，樹立良好的企業(yè)形象。通過管理處全體員工的汗水澆灌，長新小區(qū)上半年的工作扎實(shí)而富有成效，年度共收取物業(yè)管理費(fèi)用二十六萬余元，其中長新小區(qū)二期住宅的物業(yè)費(fèi)收取率超過70％，網(wǎng)點(diǎn)的物業(yè)費(fèi)收取率也超過了50％，物業(yè)管理人員深入到每家每戶，認(rèn)真聽取住戶的意見與建議，積極采納并完善。
三、具體維修工作情況
在小區(qū)的基本建設(shè)及維護(hù)方面，管理處維修班積極響應(yīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)和公司的指導(dǎo)方針，努力地把每一項(xiàng)任務(wù)完成，認(rèn)真地對待臨時出現(xiàn)的問題。在即將過去的這一年里，管理處辦公室的報修電話每天接連不斷，然而，維修班的同志們始終懷著一顆火熱的心，沒有因?yàn)樾菁俣Ｏ率种械墓ぷ?，也沒有因?yàn)樘鞖庋谉岫诱`工作進(jìn)程，大家不分上班還是下班，不論白天還是黑夜，都是盡早趕到現(xiàn)場并認(rèn)真完成。在工作中，他們無論多臟多累，干到多晚，卻毫無怨言。一年來，維修班處理各類維修共計(jì)2000余項(xiàng)，保證了小區(qū)業(yè)戶有一個舒適安全的生活的環(huán)境。
年是公司快速發(fā)展、碩果累累的一年，無論是經(jīng)營效益還是企業(yè)品牌，都充分得到社會、市場、業(yè)戶的認(rèn)可，公司領(lǐng)導(dǎo)也因?yàn)樗麄冏吭降呢暙I(xiàn)得到社會的高度評價。作為元豐物業(yè)的員工，我們深感自豪和信心，當(dāng)然我們也倍感壓力，那就是公司快速發(fā)展對管理處的要求、公司品牌對物業(yè)管理服務(wù)品牌的品質(zhì)要求。
新的目標(biāo)、新的任務(wù)、新的挑戰(zhàn)。面對機(jī)遇和挑戰(zhàn),我們有理由相信在公司的支持、關(guān)愛、幫助下，通過全體員工的精誠努力，協(xié)同奮進(jìn)，開拓進(jìn)取，元豐物業(yè)長新小區(qū)管理處未來發(fā)展前程似錦，在跟隨公司發(fā)展的同時元豐物業(yè)管理公司以及公司全體員工將得到更大的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司和員工價值的最大化，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)和員工事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
3.物業(yè)管理處述職報告
請?jiān)试S我在此向各位匯報年度___管理處工作情況。我處在公司領(lǐng)導(dǎo)及各部門的支持與幫助、同事的齊心協(xié)力的奮斗下，按照公司的要求、部署，較好地完成了部門的職能工作。通過一年來的學(xué)習(xí)與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現(xiàn)將___管理處一年來的工作情況總結(jié)如下：
一、管理處的日常管理工作。
自公司進(jìn)行“三定”和分管理處，形成各施其職，各負(fù)其責(zé)后，對我處來說是一個全新的工作領(lǐng)域。___管理處是公司住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)形象的一個重要窗口部門，是總經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)下的一個日常維護(hù)、管理、服務(wù)機(jī)構(gòu)，推動各項(xiàng)工作朝著公司既定目標(biāo)前進(jìn)的一保障部門。管理處的工作主要有日常投訴處理、收費(fèi)租賃、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、水電維護(hù)、安全保衛(wèi)。有文稿處理、檔案管理、文稿報批轉(zhuǎn)、會議安排、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、上級部門檢查及外來單位參觀、指導(dǎo)的迎來送往等。面對繁雜瑣碎的大量事務(wù)性工作，強(qiáng)化工作意識，注意加快工作節(jié)奏，提高工作效率，冷靜辦理各項(xiàng)事務(wù)，力求周全、準(zhǔn)確、適度，避免疏漏和差錯，至今基本做到了事事有著落。
二、日常投訴處理維護(hù)工作
1、處理投訴方面。全年共接待處理投訴1432起，已處理完成1420起，正在處理12起，處理率達(dá)99%。其中水電投訴報修647起，房屋維修491起，防盜門及單元門報修130起，投訴164起。
全年投訴主要集中在1、2、10、16#樓頂層住戶房屋漏水，2、7#樓業(yè)主對3#樓工地施工噪音擾民的投訴，14#樓業(yè)主對酒店客房晚上的麻將和屋面沒有屋頂花園的投訴。16、17#樓業(yè)主對酒店的油煙、噪音，18#樓對幼兒園噪音、廚房的油煙投訴。其中大多已處理好，但18#樓的業(yè)主反映幼兒園的油煙、噪音依然存在，經(jīng)過與幼兒園負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)后，將廚房改移位后，已得到明顯的改善。
2、收費(fèi)工作工作。全年收費(fèi)工作完成得較好，除了小部分業(yè)主有原因拒交費(fèi)用以及空置物業(yè)外，應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用都已收回。租賃工作也按質(zhì)按量地完成，能最大限度地利用資源，盡量盤活資金，為公司創(chuàng)收。
3、日常維護(hù)。今年按照公司年初公司制定的工作計(jì)劃，順利地完成___、新興苑、翠竹苑、香洲苑、大本營等基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)和環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)工作。
4、環(huán)境衛(wèi)生。在維護(hù)園林綠化、清潔衛(wèi)生方面，不斷地完善、改變管理方法，盡量地做到園林綠化完好、清潔衛(wèi)生整潔，全年轄區(qū)內(nèi)未出現(xiàn)綠化蟲害、花草樹木未出現(xiàn)死亡和疫情現(xiàn)象，給轄區(qū)住戶營造了一個舒適、溫馨的家園。年，我處為公司獲得了鶴城區(qū)愛衛(wèi)先進(jìn)單位稱號。
5、水電維護(hù)。主要對轄區(qū)內(nèi)的___、香洲苑、新興苑、翠竹苑、集團(tuán)公司總部、湖天花園、生資倉庫等35棟房屋的水電維護(hù)及日常管理工作；全年水電月平均損耗率分別在2.2---2.8%，嚴(yán)格控制在允許范圍內(nèi)；轄區(qū)的4個配電房，5臺電梯，兩臺高層加壓泵及消防一體的配套設(shè)施運(yùn)作正常，無安全事故發(fā)生。
6、裝修管理。按照年初的工作部署和計(jì)劃，今年裝修管理工作已逐步進(jìn)入正規(guī)軌道，實(shí)施了公司統(tǒng)一編制新的裝修服務(wù)協(xié)議及管理規(guī)定，合理的堵住以前未完善的裝修管理漏洞，并實(shí)行每日必須到裝修戶現(xiàn)場巡視登記制，做到發(fā)現(xiàn)問題及時及時處理，違規(guī)裝修現(xiàn)象已明顯減少、下降，未出現(xiàn)因違規(guī)而引起的安全事故和大的投訴。
7、安全管理。今年安全工作總體較好，轄區(qū)未發(fā)生消防、搶劫事故。但在下半年___發(fā)生一起小轎車被盜事件，所幸已得到破案，追回被盜車輛。故在安全工作方面不得有半點(diǎn)疏忽、麻痹和僥幸思想，應(yīng)在對外來人員、車輛的出入管理多下功夫，避免類似或更為嚴(yán)重的事故發(fā)生。
三、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平
由于感到本部門的擔(dān)子分量，而處室部分員工的學(xué)識、能力和閱歷與各任職有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，要求各員工加強(qiáng)在專業(yè)知識方面，多向書本學(xué)習(xí)、向周圍的領(lǐng)導(dǎo)學(xué)習(xí)，向同事學(xué)習(xí)，這樣下來明顯感覺到今年有了一定的進(jìn)步。經(jīng)過大家的不斷學(xué)習(xí)、不斷積累經(jīng)驗(yàn)、知識，均已具備了一定的工作基礎(chǔ)，各自能夠地處理日常工作中出現(xiàn)的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字言語表達(dá)能力等方面，經(jīng)過一年的鍛煉都有了較大的提高，保證了各崗位各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行，能夠以正確的態(tài)度對待各項(xiàng)工作任務(wù)，熱愛本職工作，認(rèn)真努力貫徹到實(shí)際工作中去。積極提高自身各項(xiàng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭取工作的主動性，具備較強(qiáng)的專業(yè)心，責(zé)任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。
四、存在的問題和今后努力方向
一年來，我處員工能愛崗敬業(yè)、創(chuàng)造性地開展工作，取得了一些成績，但也存在一些問題和不足，主要表現(xiàn)在：第一，管理處多數(shù)員工非物業(yè)專業(yè)人員，許多工作都是邊干邊摸索，以致有時工作起來不能游刃有余，工作效率有待進(jìn)一步提高；第二，有些工作還不夠過細(xì)，一些工作協(xié)調(diào)不是十分到位；第三，相關(guān)的專業(yè)理論水平還不太適應(yīng)公司工作的要求；第四，___車輛不斷增多，小區(qū)路面都停滿了車輛，給行人、車輛通行存在很大的安全隱患，主要是中心地下停車場滲漏水嚴(yán)重，共有125個車位，其中有53個車位漏水，故車主不愿將車停放進(jìn)去；第五，大本營、新興苑、翠竹苑水電虧損嚴(yán)重，主要原因是管線表老化、銹蝕、日常盤查、巡視管理不嚴(yán)謹(jǐn)，造成偷、漏、跑、冒、滴現(xiàn)象嚴(yán)重；第六，現(xiàn)階段，我處所轄物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施已有很多快過保質(zhì)保修期，所發(fā)生的費(fèi)用現(xiàn)均為物業(yè)、房產(chǎn)、工程公司所承擔(dān)；第七，目前，我處所轄的翠竹苑、新興苑物業(yè)管理成本較高，存在虧損，主要是物業(yè)規(guī)模小，投入人力、物力相對較大。此類物業(yè)也是公司面臨的一個效益增長在的障礙，不利于公司發(fā)展。