時間：2023-03-20 16:13:48
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)金融論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
因囿于縣（市）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)層級地方政府對其管有國有土地及土地開發(fā)均采傳統(tǒng)保守式管理，而且各行政機關(guān)礙于人力、編制以及預(yù)算，甚難期其有效的管理與經(jīng)營，于是違約、濫用的情況屢見不鮮，形成國有土地資源的浪費，故如何善用國有土地，替地方政府有效籌措財源為當(dāng)前重要課題，而導(dǎo)入房地產(chǎn)金融模式有可能改善此問題。國內(nèi)房地產(chǎn)金融的研究[3-5]尚屬探索階段，剖析縣（市）國有土地管理及土地開發(fā)有關(guān)觀念與做法，對房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的應(yīng)用具有重要的參考價值。房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的應(yīng)用可以促使縣（市）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)層級地方政府有效率管理其國有土地政策及土地開發(fā)業(yè)務(wù)，有賴于民間資源的引入，故如何藉由房地產(chǎn)金融引入土地活力參與投資亦為重要課題。我國自地方制度法通過后，重新規(guī)范中央與地方政府權(quán)限，大幅度充實地方政府的人事、立法、財政及預(yù)算，賦予各地方政府更大的自治空間，地方政府屬于整個政府體系的一部份，但是基于與地方民眾高度關(guān)聯(lián)的特質(zhì)，當(dāng)面臨多元社會層出不窮的困局、地方財政的普遍困難、政府再造的沖擊以及地方政府本身管理功能上動態(tài)關(guān)系的本質(zhì)時，如何提升地方政府內(nèi)部效能，或是改變傳統(tǒng)官僚的運作模式，建構(gòu)一個現(xiàn)代化的地方政府，將是重要而迫切的工作。近些年來，政府部門為促進經(jīng)濟發(fā)展及因應(yīng)財政困境，積極引進民間充沛資源與活力來參與公共建設(shè)，引進房地產(chǎn)金融的構(gòu)想，建立都市更新投資金融信托機制，來解決有關(guān)部門在都市更新過程的龐大財政及人力負(fù)擔(dān)。地方政府于面對財政惡化的時，引進民間資金的房地產(chǎn)金融制度，將是地方政府土地管理及開發(fā)新契機。近幾年來，自有資金投入比較穩(wěn)定，這部分資金在我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈中所占的比重在一般都在27%-32%之間左右，并且從2002年開始一直都有緩慢上升的趨勢，這是因為個人購房者的增多以及開發(fā)商經(jīng)常采取期房銷售的形式，使得開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)加快，自有資金比例一直穩(wěn)中有升。近幾年來，利用外資的比例持續(xù)降低，但今年目前有所回升，這與我國人民幣匯率加速升值，國際游資不斷加速進入我國資本市場有直接的關(guān)系。
可以預(yù)見由于在固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)的較高利潤率和人民幣的持續(xù)升值，外商在房地產(chǎn)業(yè)的投資可能會繼續(xù)增加。近幾年來，直接融資比例過小，發(fā)行股票和發(fā)行債券在中國并不盛行。金融機構(gòu)貸款所占比例增大，特別是銀行貸款，在中國房地產(chǎn)企業(yè)融資中，占據(jù)了相當(dāng)大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,這與我國近幾年房地產(chǎn)開發(fā)過熱，銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的政策是相符合的。但這也并沒有意味著銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的作用越來越小了，事實上，在其他資金來源中，約有50%以上的比例來源于商業(yè)銀行貸款，因為近幾年很多消費者都是采用貸款買房的方式。因此自籌資金、銀行貸款和其它資金來源三者加起來約有50%-60%的資金來源于商業(yè)銀行貸款，由此可見銀行貸款在房地產(chǎn)投資中的地位和作用，兩者之間的依存關(guān)系明顯。房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)期長的特點決定了房地產(chǎn)業(yè)需要金融業(yè)的大力支持。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場以及以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)提供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場。信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化，不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系融資源配置體系和系統(tǒng)分散體系。在我國的經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。近幾年來，從開發(fā)企業(yè)的資本融資看，用股權(quán)進行融資的情況極差。2007年底，5力多家開發(fā)企業(yè)中用公開發(fā)行股票融資的企業(yè)約為103多家(A股市場)，僅占0.2%；用私募方式進行股份化的企業(yè)也為少數(shù)；絕大多數(shù)企業(yè)為有限責(zé)任的注冊資本股權(quán)融資，使股權(quán)融資的手段未能充分發(fā)揮作用。從開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資情況看，由于沒有企業(yè)債券的發(fā)行，沒有不動產(chǎn)基金和不動產(chǎn)信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，使企業(yè)債權(quán)的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出路。因此銀行承擔(dān)了大部分風(fēng)險，加重了國家金融負(fù)擔(dān)。
2房地產(chǎn)金融的融資機制
融資雖然不是建設(shè)房地產(chǎn)金融的最終目標(biāo)，但融資卻是房地產(chǎn)金融的首要任務(wù)，房地產(chǎn)金融如果失去了融資能力，也就失去了它存在的意義[7]。因此，融資機制是房地產(chǎn)金融的生命線。房地產(chǎn)金融市場上資金的流動和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通過房地產(chǎn)金融商品買賣的交易方式，充分按照供求規(guī)律和價值規(guī)律進行。因此，房地產(chǎn)金融市場的融資機制建設(shè)實質(zhì)就是建設(shè)一種公平的金融市場機制。在我國房地產(chǎn)金融市場運行中，這一點顯得尤為重要。資金的供求規(guī)律和需求的規(guī)模不變，雙方保持平衡，那么市場就表現(xiàn)為平衡狀態(tài)；如果需求旺盛，房地產(chǎn)金融市場就會活躍，房地產(chǎn)金融商品的交易量增大，與此相關(guān)的土地市場也會迅速發(fā)展。資金的供求規(guī)律還決定著資金在不同市場、地區(qū)及部門之間的流動。價值規(guī)律在房地產(chǎn)金融市場的作用機制具體表現(xiàn)為市場利率水平的波動。房地產(chǎn)金融市場交易的標(biāo)的物，不管是借貸資本還是虛擬資本，雖然與商品市場上的商品是不同的范疇，但卻變成特種商品一房地產(chǎn)金融商品，利息是它們的價格。這種價格和商品市場的商品價格一樣，都是由當(dāng)時的房地產(chǎn)金融市場的資金供求狀況決定的。金融市場機制中的供求規(guī)律和價值規(guī)律二者的作用密切聯(lián)系在一起。市場資金供給多，利率低；反之，利率則高。故房地產(chǎn)金融市場利率的高低實際上是房地產(chǎn)金融市場松緊的體現(xiàn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)金融市場利率的高低也并非完全單純由資金供求規(guī)律決定的，它與一定時期的社會經(jīng)濟狀況、國家政策以及大眾心理相聯(lián)系，尤其與土地價值的增值幅度聯(lián)系緊密。當(dāng)土地增值較大時，即使較低利率的房地產(chǎn)金融商品(如土地債券等)也具有較強的融資能力；當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展不景氣時，一些游資會從工商業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)金融市場，致使房地產(chǎn)金融市場交易較旺。如美國、日本等國家在資本主義發(fā)展過程中，為發(fā)展農(nóng)民土地所有制(自耕農(nóng))，鼓勵人們占有和擴大土地規(guī)模，不僅實行土地低價政策，而且還以土地為信用基礎(chǔ)，向需要資金的農(nóng)民提供土地買賣長期貸款，從而使自耕農(nóng)數(shù)量大大增加，到目前日本還有80%以上的自耕農(nóng)。
房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的特殊特征：
(1)債權(quán)可靠，較為安全
這是由土地的特點所決定。其一，土地位置固定，不能移動。一般的商品都具有可移動性，而土地固定在一定的地方，位置不能移動。一旦債務(wù)人不能履行債務(wù)，債權(quán)人可以通過對土地的處置來保證債權(quán)的實現(xiàn)。其二，土地具有自償性。受信人可以通過對土地的經(jīng)營不斷地獲得收入，從而具備不斷還本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地資源是有限和不可再生的，而土地的需求卻隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和人口的增加不斷上升，因此，土地價格處于不斷上升的趨勢。
(2)貸款償還期限較長，利率較低
以土地為抵押而融通的資金多用于土地開發(fā)、改良、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，這些項目都是長期項目，一般需要1-5年，資金的占有時間比較長。因此，以土地為抵押進行貸款，償還期一般要長些，利率要相對低一些。借款償還期短則3一年，長則20-30年至40-50年不等。貸款利率一般不超過年利5%，帶有較大成分的優(yōu)惠和政府扶持性質(zhì)，與一般的商業(yè)銀行貸款有差別。
(3)運營債券化
一般有價值的財物，如金、銀和其他物品，作為抵押擔(dān)保品可以交給債權(quán)人保管，同時這些財物便于分割，且為大多數(shù)人需要，本身可以在較大的范圍內(nèi)流動。而土地不同于一般有價值的財物，由于其具有固定性，且分割困難，因而流動范圍受到很大的限制。以土地作為抵押的擔(dān)保物，發(fā)行債券，實際上也就相當(dāng)于把土地財產(chǎn)變成可以分割可以流動的財產(chǎn)，必然擴大其流通范圍。
(4)債權(quán)人、債務(wù)人權(quán)利上的非對稱性
在土地抵押貸款契約到期之前，債權(quán)人不能任意要求債務(wù)人償還其債務(wù)，而債務(wù)人在契約到期前可以隨時償還債務(wù)并保留收回抵押土地的權(quán)力。若債務(wù)人逾期不能還清本息，則抵押的土地歸債權(quán)人，即債務(wù)人被取消了土地的贖回權(quán)。
(5)房地產(chǎn)金融制度必須由專門的機構(gòu)來推行
房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)一般需要政府扶持。由于農(nóng)業(yè)收益低，生產(chǎn)周期長，風(fēng)險大，對農(nóng)業(yè)進行較長期放款，不是一般的商業(yè)銀行所能完成的，所以需要政府給予資金方面的優(yōu)惠或資助，并設(shè)立專門的機構(gòu)推行房地產(chǎn)金融制度。如在美國上層設(shè)有“聯(lián)邦土地銀行”，在基層設(shè)有“土地抵押合作社”；在德國設(shè)有土地抵押信用合作社、土地改良銀行、土地信用銀行；在日本設(shè)有類似于農(nóng)地銀行的金融機構(gòu)，中央級的是農(nóng)林漁中央金庫，地方級的是農(nóng)林漁業(yè)金融公庫。
3房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的應(yīng)用前景
3.1土地資源的產(chǎn)權(quán)將明晰化
只有建立新型明晰的土地使用權(quán)、收益權(quán)處置權(quán)等各項權(quán)能,才能使房地產(chǎn)金融市場的完善,存量土地資產(chǎn)的盤活成為可能。
3.2各項法律、法規(guī)制度將逐步完善
當(dāng)前,我國土地資源市場還不完善,在土地流轉(zhuǎn)過程中還有許多無視國家法紀(jì)的行為,土地資源資產(chǎn)的流失現(xiàn)象還存在,所以要盡快制定土地抵押法等相關(guān)法規(guī)。同時,各地面臨的房地產(chǎn)金融風(fēng)險還比較突出,因此必須加強房地產(chǎn)金融管理,采取行之有效的手段加以防范,以化解金融風(fēng)險，加大金融監(jiān)管、土地資源管理的力度。
在首屆“金融街論壇•金融街發(fā)展國際研討會”上，金融街控股公司總經(jīng)理劉世春表示，金融街今后3年預(yù)計投資100億元，傾力打造“中國華爾街”。消息一經(jīng)傳出，立即在房地產(chǎn)界、金融界以及媒體引起強烈震動。其實從金融街借“殼”上市以來取得業(yè)績看，金融街做出這樣的決定并非一時沖動。3年來無論是主營業(yè)務(wù)利潤還是凈利潤，金融街都以平均每年100%以上的速度遞增；2003年又躋身房地產(chǎn)上市公司總利潤和財富創(chuàng)造力十強。這些驕人的業(yè)績令業(yè)內(nèi)同行乃至所有上市公司刮目相看，同時也充分證明了金融街當(dāng)初的借“殼”上市是成功的，堪稱借“殼”上市的經(jīng)典之作。
在房地產(chǎn)業(yè)呼喚融資渠道多元化的大背景下，我們有必要回顧金融街借“殼”上市的不平凡歷程，剖析其成功經(jīng)驗。
1、借“殼”上市
金融街控股股份有限公司的前身是重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，成立于1996年6月18日，其主營業(yè)務(wù)為紙包裝制品、聚乙烯制品、包裝材料等。金融街集團是北京市西城區(qū)國資委全資擁有的以資本運營和資產(chǎn)管理為主要任務(wù)的全民所有制企業(yè)。
1999年12月27日，原重慶華亞的控股股東華西集團與北京金融街集團簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，華西集團將其持有的4869．15萬股（占股權(quán)比例的61．88%）國有法人股轉(zhuǎn)讓給金融街集團；2000年1月15日，財政部批準(zhǔn)了該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為；2000年4月6日，中國證監(jiān)會批準(zhǔn)同意豁免金融街集團要約收購義務(wù)；2000年4月12日，金融街控股、金融街集團及華西集團就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜分別在《中國證券報》上進行了公告；2000年5月24日，金融街集團在深圳證交所辦理了股權(quán)過戶手續(xù)。至此，公司第一大股東就由華西集團變更為金融街集團，基本完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程。
2000年5月15日，股東大會審議批準(zhǔn)了《資產(chǎn)置換協(xié)議》，協(xié)議主要內(nèi)容為：金融街控股將所擁有的全部資產(chǎn)及全部負(fù)債整體置出公司，金融街集團按照凈資產(chǎn)相等的原則將相應(yīng)的資產(chǎn)及所對應(yīng)的負(fù)債置入公司，置入凈資產(chǎn)大于置出凈資產(chǎn)的部分作為金融街控股對金融街集團的負(fù)債，由金融街控股無償使用3年。
金融街控股整體資產(chǎn)置換完成后，全面退出包裝行業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。此后，金融街控股于2000年5月27日進行了股本變動，總股本從78691500股變更為125906400股。公司注冊資本也從7869．15萬元變更為12590．64萬元。同時進行了董事會改組。2000年8月8日，公司名稱由“重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司”變更為“金融街控股股份有限公司”，公司股票簡稱由“重慶華亞”變更為“金融街”。2001年4月，金融街控股將注冊地由重慶遷往北京。至此，金融街控股除保留“重慶華亞”的股票代碼外，完全變成了一個全新的公司。
2、資本擴張
金融街集團在成功地實現(xiàn)了借“殼”上市后，制定了“以金融街建設(shè)為主，積極向金融、高新技術(shù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域滲透”的發(fā)展戰(zhàn)略，并著手進行了一系列的資產(chǎn)整合。金融街控股首先收購了關(guān)聯(lián)企業(yè)北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司和位于北京金融街區(qū)域與土地開發(fā)有關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)（含北京順平拆遷有限責(zé)任公司51%的股權(quán)），收購公司控股股東金融街集團持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司51%的股權(quán)，收購了北京順成飯店持有的北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司7%的股權(quán)，最終獲得了金融街區(qū)域的獨家開發(fā)權(quán)，使公司可以集中精力進行北京金融街區(qū)域的開發(fā)。
金融街在成功借“殼”上市后的3年中，業(yè)績節(jié)節(jié)攀升：主營業(yè)務(wù)收入，2000年、2001年和2002年分別為2．2億元、8．57億元和9．24億元；凈利潤2000年、2001年、2002年分別為0．4億元、1．51億元和1．67億元。特別是2001年，每股收益、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)位居房地產(chǎn)上市公司首位。2003年上半年，公司實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入64911萬元，比上年同期增長153．65%，主營業(yè)務(wù)利潤24398萬元，比上年同期增長283．60%；凈利潤12567萬元，比上年同期增長113%。
在業(yè)績飛速攀升的同時，2002年8月，金融街控股成功地進行了新股增發(fā)。在經(jīng)過一系列準(zhǔn)備工作之后，2002年8月6日，主承銷商國泰君安證券股份有限公司利用深圳證交所交易系統(tǒng)，采用在網(wǎng)上、網(wǎng)下累計投標(biāo)相結(jié)合的方式，向流通股東、其他社會公眾投資者及網(wǎng)下機構(gòu)投資者發(fā)行。本次增發(fā)最終確定的發(fā)行價格為19．58元／股，發(fā)行數(shù)量為2145萬股，募集資金凈額為4億多元。金融街控股成為證監(jiān)會出臺新的證券發(fā)行辦法后，第一個嘗到增發(fā)甜頭的上市公司。
3、經(jīng)驗剖析
金融街的借“殼”上市，可以說計劃周密，時間緊湊，干凈利索。從股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組到公司遷址不到一年時間。分析金融街借殼上市的過程，成功之處可以歸納為以下幾點：
一是牢牢把控了控股地位。能否獲得控股地位是借“殼”上市成功與否的關(guān)鍵因素。有些上市公司，其股權(quán)很分散，好象是典型的“殼”資源，但是關(guān)聯(lián)關(guān)系十分復(fù)雜，借“殼”上市后難以真正獲得控股地位。而金融街選擇的“殼”是“一股獨大”，這樣讓大股東放棄控股地位似乎很難，但是一旦談判成功，獲得的控股地位也是堅不可摧。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，信貸融資，約束機制，對策
一、引言
一個房地產(chǎn)項目，少則投資數(shù)百萬元，多則數(shù)億甚至數(shù)十億，對資金要求非常高。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國家宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資愈加困難，很多開發(fā)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的危險。如果能夠?qū)τ绊懛康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的內(nèi)在機制進行可靠的分析，就能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強融資能力提供有益的啟示。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資成功的關(guān)鍵因素
從房地產(chǎn)開發(fā)融資的現(xiàn)狀分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力大小、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間的信息對稱程度是影響信貸融資成功的關(guān)鍵因素。
（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力
哈佛大學(xué)的Scott.B.R認(rèn)為,“企業(yè)競爭力是指企業(yè)在與其它企業(yè)的公開競爭中,用人力和資金資源以使企業(yè)保持持續(xù)發(fā)展的能力”。 而對于資金的提供者銀行來說金融論文，他愿不愿意給企業(yè)提供資金支持，就是要看這個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力大小，一個競爭力弱小的房地產(chǎn)企業(yè)銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業(yè)的競爭力大小是影響融資可行性的關(guān)鍵因素之一。
（二）、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間信息對稱程度
房地產(chǎn)企業(yè)作為理性的“經(jīng)濟人”[1]，它從事經(jīng)濟活動以追求自己最大經(jīng)濟利益為動機，在融資活動中企業(yè)往往會利用信息不對稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風(fēng)險，往往在信息不對稱時不同意或只同意企業(yè)一部分貸款額的申請，于是出現(xiàn)了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業(yè)融資變得困難。所以銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度也是影響企業(yè)融資可行性的關(guān)鍵因素之一。
三、房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資內(nèi)在約束機制分析
（一）、信貸融資內(nèi)在約束機制分析模型的建立
由影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資的關(guān)鍵因素，可以建立信貸融資函數(shù)A核心期刊目錄。即：
A=G(C,L,Q)
這里，G ――函數(shù)表達式；
C ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力；
L ――銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企間信息對稱程度；
Q ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可獲得的銀行貸款數(shù)量.
根據(jù)這個函數(shù)表達式，可繪三維圖形分析如下：
H B
QJ
γ·I
A·α
C·β
A’ J’H’ B’
FK
I’
F’D
EK’
E’D’
0L
上圖中，直線A’F’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的信息對稱程度；直線E’D’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的企業(yè)競爭力。類似于經(jīng)濟學(xué)上的無差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力C與銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度L有一定的替代性，即假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力較強、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對稱程度較低時可獲得銀行貸款為W，則存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力較前一種情況弱、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對稱程度較前一種情況高時也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時C與L所有可能組合點的連線E’F’。
考慮到C不可能無限大，即當(dāng)企業(yè)處于行業(yè)的絕對壟斷地位時，C達到最大值（假設(shè)一定時期內(nèi)所有銀行對房地產(chǎn)行業(yè)放貸的總數(shù)量一定）。在上圖中用A’B’表示C達到最大時的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對成程度也有一個極限金融論文，即銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息完全對稱，此時L達到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達到最大時的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對應(yīng)的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業(yè)可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點的集合。
（二）、模型分析
由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內(nèi)可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對應(yīng)相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點以及HI上的γ點的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對應(yīng)的等銀行貸款線越高。
從以上圖形分析可知，只要能夠?qū)與L進行度量，就能對企業(yè)融資可行性進行評價。
（三）、影響信貸融資成功關(guān)鍵要素的度量
1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的測定是眾多評價指標(biāo)的綜合評估過程。目前國內(nèi)外常用的綜合評估方法有三大類，包括專家評估法、經(jīng)濟分析法和運籌學(xué)方法[4]。本文從專家評估法依靠人為打分確定權(quán)重，具有一定的片面主觀性出發(fā)，試圖運用因子分析方法建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的評價指標(biāo)。因子分析是從一些有錯綜復(fù)雜關(guān)系的現(xiàn)象中找出少數(shù)幾個主要因子，再對這些主要因子進行綜合評價，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評估的客觀性和評價結(jié)論的準(zhǔn)確性。
將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力分為三類：經(jīng)營能力（評價指標(biāo)有固定資產(chǎn)原值、流動資產(chǎn)平均余額、技術(shù)職工人數(shù)、銷售收入、市場占有率、人均工資額、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等）；效益能力（評價指標(biāo)有資產(chǎn)效率、勞動生產(chǎn)率、人均利稅率、資本收益率、資產(chǎn)報酬率、銷售利稅率、成本費用利稅率等）；發(fā)展能力（評價指標(biāo)有銷售收入增長率、利稅增長率、總資產(chǎn)增長率、工資額增長率、科技經(jīng)費增長率，技術(shù)進步率等）。
因子分析的計算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構(gòu)造原始數(shù)據(jù)矩陣W0、求W0的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)矩陣W、求W 的相關(guān)系數(shù)矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達式、計算每個主成分的貢獻率U、按累計貢獻率的最低限值選取主因子個數(shù)P、計算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見式①）、計算主因子綜合得分Z（見式②）、計算因子綜合得分得相對得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評價區(qū)間[Φ1 , Φ2]上進行歸一化處理（見式③）。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①
式中：Hi為第i 個主因子的得分值；Wj為第j 個變量得觀測值；P為選取的主因子個數(shù)；aij為第i 個因子的第j 個變量的得分系數(shù)。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②
式中：Z(i)為第i 個樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個主因子的貢獻率；Hij為第i 個樣本的第j 個主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③
式中：Z’(i)為第i 個樣本的主因子相對得分，按其落在評價區(qū)間[Φ1 , Φ2]的位置評價出企業(yè)的競爭力大小。
2、 銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度
銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息不對稱指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更多的內(nèi)部信息，這些內(nèi)部信息有的能反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的缺陷甚至致命的弱點，而投資方銀行相對缺少企業(yè)的這些內(nèi)部信息，從而使銀行面臨信貸風(fēng)險。信息不對稱有兩個極端，即信息完全不對稱和信息完全對稱，事實上，這兩種極端的情形在實際生活中幾乎不存在，絕大多數(shù)情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對稱時的值定義為0，把信息完全對稱時的值定義為100。
要度量信息對稱的程度，就要明確融資信息從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的哪些指標(biāo)獲取。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理制度、財務(wù)制度（報表的效度和信度）、治理結(jié)構(gòu)的清晰程度、以及對銀行提出的合理規(guī)避逆向選擇和道德風(fēng)險的條件的認(rèn)可度來獲取。從而信息的對稱程度可以用下表來度量核心期刊目錄。
融資信息對稱程度度量表
指標(biāo)
權(quán)數(shù)
評價層次（參數(shù)）
管理制度
15
完善（1）
較好（0.8）
一般（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
財務(wù)制度
15
優(yōu)（1）
良（0.8）
合格（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
治理結(jié)構(gòu)
10
清晰（1）
不清晰（0）
條件認(rèn)可度
60
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;教學(xué)改革;實踐
中圖分類號：G642 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198（2007）09-0206-01
1 樹立能力本位的教育思想，發(fā)揮學(xué)生的主觀能動性
能力本位的教育思想把教育目標(biāo)定位于學(xué)生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強調(diào)理論知識、專業(yè)技能是學(xué)生必備的素質(zhì)，同時也強調(diào)由理論知識、專業(yè)技能所形成的素質(zhì)結(jié)構(gòu)受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強對后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產(chǎn)金融課程的教學(xué)過程中要求實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變:
1.1 由以教師為主轉(zhuǎn)向以學(xué)生為主
房地產(chǎn)金融學(xué)習(xí)既要有扎實的理論基礎(chǔ)，又要有豐富的實踐經(jīng)驗，因此，房地產(chǎn)金融這門課程應(yīng)立足于微觀經(jīng)濟行為分析。授課過程中，積極引進“學(xué)生主體參與教學(xué)”的教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生參與教學(xué)全過程，通過采用情境教學(xué)法，從學(xué)生熟悉的事物入手，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和參與意識，激發(fā)學(xué)生的主觀能動性。
1.2 由單純知識傳授轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合素質(zhì)提高
房地產(chǎn)金融是以金融學(xué)基本原理為基礎(chǔ)，借助管理學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟學(xué)、市場營銷學(xué)等相關(guān)課程及其他相關(guān)學(xué)科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學(xué)生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關(guān)知識，重點加強了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學(xué)。
2 改進教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性
多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學(xué)生只能處于完全被動地位，這種填鴨式的教學(xué)方法已越來越不適應(yīng)今日高等教育的需要。教師的主要職能應(yīng)是交給學(xué)生開啟知識大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識，而是幫助學(xué)生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識，引導(dǎo)他們而非塑造他們。
2.1 采取多種教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新能力
（1）改進課程教學(xué)方法，實施全過程案例教學(xué)法。
所謂全過程案例教學(xué)，是將房地產(chǎn)金融案例教學(xué)的思想觀點方法手段綜合應(yīng)用于教學(xué)過程中的各個階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結(jié)為一個有機而完整的教學(xué)過程體系。
（2）采用啟發(fā)式的新型教學(xué)模式。
啟發(fā)式教學(xué)思維模式在講解過程中，讓教師做導(dǎo)演，學(xué)生當(dāng)主角，教師通過不斷的提問、引導(dǎo)、啟迪，充分調(diào)動所有學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，激勵學(xué)生獨立思考，闡述其獨特見解，這種教與學(xué)相結(jié)合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專業(yè)課程的教學(xué)實踐中已被經(jīng)常運用，且取得了較為令人滿意的教學(xué)效果。
（3）結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點組織小組討論。
結(jié)合現(xiàn)實，組織學(xué)生對業(yè)界流行觀點進行討論，討論過程中教師并不評判觀念的“對”與“錯”，而重在引導(dǎo)學(xué)生從不同的角度進行討論?！爸剡^程而非結(jié)果”是這種課堂討論的特點，以此培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識、獨立思考或創(chuàng)新能力。
2.2 改革考試形式，綜合考評學(xué)生分析問題和解決問題的能力
在此課程教學(xué)改革中，明確教學(xué)的重點是培養(yǎng)學(xué)生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張試卷定成績的考核方法，根據(jù)考試、作業(yè)、討論、專題小論文、專題小設(shè)計等綜合評定成績，以培養(yǎng)學(xué)生分析和解決問題的能力。
3 以學(xué)生為中心，與學(xué)生交朋友，營造良好學(xué)習(xí)氛圍
“以學(xué)生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學(xué)實踐中，我深刻地認(rèn)識到只有經(jīng)常與學(xué)生溝通，充分理解學(xué)生，及時發(fā)現(xiàn)和彌補教學(xué)中存在的不足，才能使教學(xué)順利地進行，從而達到教學(xué)的目的，提高教學(xué)質(zhì)量。
在教學(xué)中教師的宗旨是“一切為了學(xué)生”，課堂上，教師堅持微笑教學(xué)，給學(xué)生營造一個愉快輕松的學(xué)習(xí)空間。對于某些學(xué)生在課堂上出現(xiàn)一些不應(yīng)有的現(xiàn)象，不是一味的嚴(yán)肅批評，而是視情況不同，分別對待。通常情況下，做到動之以情，曉之以理，不傷害學(xué)生的自尊心，有時還來點幽默的調(diào)侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學(xué)生的面子，又達到了教育的目的。同時，作為一名年輕的教師， 要注重發(fā)揮容易與學(xué)生溝通的優(yōu)勢，用課間休息的時間，與學(xué)生交談，同他們交朋友，傾聽他們對課程內(nèi)容安排的要求、對教學(xué)方法改進的建議等，了解他們真正關(guān)心或者想學(xué)的東西，在必要時適當(dāng)?shù)卣{(diào)整教學(xué)內(nèi)容和進度。此外，在課程結(jié)束時讓學(xué)生寫學(xué)結(jié)，要求他們也對教師的教學(xué)給予中肯的評價，使教師了解自己的優(yōu)、缺點，為今后教學(xué)工作的提高創(chuàng)造條件。
由于比較關(guān)注同學(xué)生的感情溝通，很多學(xué)生不僅課后愿意和教師聊天、交友;更重要的是他們很喜歡聽課，態(tài)度認(rèn)真，課堂效果好;同時他們學(xué)習(xí)有疑問也愿意同教師討論，請教，這樣對提高教學(xué)質(zhì)量大有好處。
4 幾點建議
4.1 加強對教師的培養(yǎng)，尤其應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會
教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識水平和知識結(jié)構(gòu)對教學(xué)活動起著舉足輕重的作用。目前高等學(xué)校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的實踐，講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，除應(yīng)加強教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
4.2 請房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學(xué)，增強學(xué)生的感性認(rèn)識
可以邀請房地產(chǎn)業(yè)界各個方面的資深人士到學(xué)校講學(xué)，增加學(xué)生對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認(rèn)識，并可感受真正企業(yè)家所應(yīng)具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和創(chuàng)業(yè)精神。
4.3 提供有利的教學(xué)質(zhì)量保證計劃
開課時間應(yīng)選擇在三年級上半學(xué)期。學(xué)生先修過經(jīng)濟學(xué)、金融市場學(xué)、財務(wù)管理學(xué)等相關(guān)課程后再學(xué)習(xí)本課程，將會收到較好的教學(xué)效果。開課班級人數(shù)一般應(yīng)控制在40人左右。
4.4 有關(guān)部門提供更多的現(xiàn)代化教學(xué)工具
投影儀多媒體、電化教學(xué)等現(xiàn)代化教學(xué)手段的運用，能夠幫助學(xué)生形成更加直觀的印象，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，如城市土地級別圖、樓盤實景圖以及有關(guān)房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場研究、房地產(chǎn)金融實驗室，為學(xué)生提供更多的成本較低的研究、實踐機會。
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一、個人簡介。鄧宏乾，1964年出生，湖北松滋人，教授、博士生導(dǎo)師，華中師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院院長，湖北省人文社科重點研究基地——房地產(chǎn)發(fā)展研究中心主任，中國民主促進會會員，曾任湖北省政協(xié)委員
二、主要社會兼職。國家住房與建設(shè)部住房政策專家委員會副主任委員，湖北省人民政府咨詢委員，湖北省政府特邀土地監(jiān)察專員，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會專家組成員，湖北省經(jīng)濟學(xué)會副會長，湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長，武漢市房地產(chǎn)估價師學(xué)會專家組成員，武漢市土地招標(biāo)委員會成員，湖北省工程本文由收集整理建設(shè)專家委員會委員、房地產(chǎn)與建筑經(jīng)濟組組長，深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理學(xué)院兼職教授、客座研究員。
三、研究領(lǐng)域。城市經(jīng)濟、房地產(chǎn)經(jīng)濟。
四、主要學(xué)術(shù)成果。承擔(dān)了《中國財政主體財源問題研究》等4項國家社會科學(xué)基金項目，其中承擔(dān)國家社科基金重大項目《我國住房保障問題與改革創(chuàng)新研究》；承擔(dān)省部科研項目9項，橫向合作項目10多項。先后在《經(jīng)濟學(xué)動態(tài)》、《財政研究》、《經(jīng)濟體制改革》、《江海學(xué)刊》、《開放時代》、《中國房地產(chǎn)》等核心刊物上發(fā)表學(xué)術(shù)論文50多篇。出版著作多部，主要有：
1、《中國城市房地產(chǎn)收益分配》，華中師范大學(xué)出版社，1998年。
2、《中國房地產(chǎn)稅制研究》，華中師范大學(xué)出版社，2000年。
3、《房地產(chǎn)金融》，華中科技大學(xué)出版社，2004年。
4、《房地產(chǎn)金融》，復(fù)旦大學(xué)出版社，2006年。
什么是論文的參考文獻呢？參考文獻就是說我們在論文寫作當(dāng)中引用了別人的學(xué)術(shù)研究成果等，文獻是不能胡編亂造的，要寫出來的文獻資料是可以查閱的到的，下面是學(xué)術(shù)參考網(wǎng)小編整理的關(guān)于物流成本論文參考文獻，供大家閱讀參考。
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[7].孫元欣.供應(yīng)鏈管理原理[M].上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003
由中國高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會、《經(jīng)濟研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長陳杰教授、《經(jīng)濟研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。
中國社科院經(jīng)濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統(tǒng)計指標(biāo)體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統(tǒng)計中存在的問題作了探討，提出了改進方法。北京大學(xué)不動產(chǎn)鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟大學(xué)施建剛教授作了“以房價為核心的房地產(chǎn)市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策動態(tài)與市場周期走勢”的主題演講，對當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購令”、“房產(chǎn)稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國教授作了“對完善經(jīng)濟適用房制度的思考”主題報告，對經(jīng)濟適用房制度中存在的問題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產(chǎn)稅帶來的預(yù)期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設(shè)管理問題、進入退出機制做了精彩演講。
本次大會共有來自清華大學(xué)、中國人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)等全國50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟”、“房地產(chǎn)價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會還對房地產(chǎn)教育與教學(xué)問題進行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)”、“房地產(chǎn)估價”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗、問題進行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽證書和獎金。
關(guān)鍵詞：地產(chǎn)；風(fēng)險；貝塔值；收益率
一、 背景
大約自2005年人民幣不斷升值之后，地產(chǎn)行業(yè)迅速膨脹，大量資本開始流入地產(chǎn)業(yè)，房價也隨之猛升，到目前為止，一線二線城市的房價甚至翻了幾倍，這是人們在最開始都沒有想到的。但在2010年，有人曾預(yù)測我國的樓市將崩盤，人們紛紛認(rèn)為我國房市發(fā)展跟日本等國家的走勢特別相像，這也引起商業(yè)界人士的注意，國家對此很重視，并在2010年出臺了“國十條”來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。但之后地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)雖然沒有之前預(yù)測的那么嚴(yán)重，但在某些地區(qū)出現(xiàn)了資金鏈斷裂的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，例如鄂爾多斯出現(xiàn)的“鬼城”。為觀察近幾年的地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本文擬從其風(fēng)險角度進行分析，對其系統(tǒng)風(fēng)險及整體風(fēng)險進行評估，從而依據(jù)風(fēng)險水平來分析地產(chǎn)業(yè)市場狀況，并根據(jù)評估結(jié)果對地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的防范進行研究。
二、 實證分析
（一） 數(shù)據(jù)選取及分析
本文從國泰安數(shù)據(jù)庫選取了2010年1月1日至2012年12月31日的上證地產(chǎn)股（股票代碼：000006）的每周股票回報率，以及同一時期的上證指數(shù)的股票回報率，根據(jù)數(shù)理統(tǒng)計的線性回歸原理，將地產(chǎn)股實際收益率作為因變量，上證指數(shù)收益率作為自變量，建立如下回歸模型：y=β0+β1x+ε，通過eviews6.0軟件對數(shù)據(jù)進行處理得到散點圖和關(guān)系趨勢圖來觀察二者的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)二者關(guān)系趨近于一條上升的直線，并且二者上升或者下降的趨勢是一致的，說明二者之間存在線性關(guān)系，通過最小二乘法我們得出結(jié)論如下圖1所示：
圖1
根據(jù)上圖得出地產(chǎn)股的貝塔值為1.13，T值很大，P值為0，標(biāo)準(zhǔn)差很小，說明所得結(jié)果是顯著的，即上證指數(shù)與地產(chǎn)股指數(shù)的收益率線性關(guān)系是顯著的，X的系數(shù)是可信的，并且我們對該回歸方程進行單位根檢驗以及懷特檢驗，該模型都可以通過檢驗，由于該模型只存在一個自變量，所以不涉及多重共線性問題。此處R2表示地產(chǎn)股的系統(tǒng)風(fēng)險與上證指數(shù)的系統(tǒng)風(fēng)險之間的相關(guān)性，R2表示地產(chǎn)股的系統(tǒng)風(fēng)險受市場整體系統(tǒng)風(fēng)險度越高，這與地產(chǎn)股與上證指數(shù)間的實際經(jīng)濟特性有關(guān)，所以此處擬合優(yōu)度為63.91%并不影響我們測算的貝塔值結(jié)果。
（二） 實證結(jié)論
通過以上實證分析我們發(fā)現(xiàn)我國地產(chǎn)股上市公司整體的系統(tǒng)風(fēng)險水平要比整體市場稍高，這樣符合地產(chǎn)業(yè)的實際情況，地產(chǎn)業(yè)本就是一個相對系統(tǒng)風(fēng)險高的行業(yè)，從以前發(fā)生的國家對整體資本市場的政策、資本市場的資金鏈變動以及金融危機等都可以證明地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險之高。
三、 地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險分析
根據(jù)以上實證分析我們得出了地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的大小，接下來我們對地產(chǎn)業(yè)的具體風(fēng)險內(nèi)容進行分析。對于地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險一般主要是存在其價格風(fēng)險和金融風(fēng)險的，其中金融風(fēng)險相對較大，并對地產(chǎn)業(yè)可以帶來嚴(yán)重的危機，甚至崩盤。接下來對這兩個方面的風(fēng)險進行詳細(xì)介紹。
（一） 地產(chǎn)業(yè)的價格風(fēng)險
其實對于地產(chǎn)的市場風(fēng)險主要是因為價格與價值的相背離造成的，從地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展來看，雖然隨著供需的線性關(guān)系，需求不斷增長，使得供應(yīng)緊缺，但是價格的上漲已遠(yuǎn)超于市場供需的調(diào)節(jié)對價格的影響，甚至已超出預(yù)期增長。這便很容易造成地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn)，為地產(chǎn)市場帶來很大的風(fēng)險。我們但從住宅供應(yīng)來看，住宅的供應(yīng)不合理從側(cè)面已經(jīng)反映出了房價已超出其實際價值的情況。
對于目前價格風(fēng)險的狀況，也要從地區(qū)角度來看，目前一線城市雖然經(jīng)濟發(fā)展水平普遍較高，但由于多年以來房價增速相對更快，因此從房價收人比層面上看一線城市確實偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風(fēng)險仍然是可控的。但是對于一些中小城市來說，價格過高以及投資過大，就會出現(xiàn)供求關(guān)系的緊張，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖刖蜁茈y支撐這種價格偏離價值的現(xiàn)象，其次很多人涌向大城市務(wù)工，所以小地方的供過于需，所以便出現(xiàn)了地區(qū)不同，價格風(fēng)險不同的局面。
（二） 地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險
地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)運營對資金的要求非常高，其資金來源主要是自有資金、銀行信貸以及預(yù)收資金。這三種資金來源，不管是哪一種，如果在企業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)問題，都可能會導(dǎo)致資金鏈斷裂，使企業(yè)陷入財務(wù)困境。其中，預(yù)收資金和自有資金占企業(yè)開發(fā)項目資金來源的比例很高，如果這部分資金回款出現(xiàn)問題，會給企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。銀行近幾年對地產(chǎn)企業(yè)放貸的要求也越來越高，原因便是地產(chǎn)業(yè)給銀行帶來的金融風(fēng)險太大，銀行要求企業(yè)自有資金至少占總資金的30%，并且四證齊全才會放貸，并對企業(yè)的信用、資質(zhì)等要求很高，所以地產(chǎn)企業(yè)得到銀行貸款的門檻越來越高，這推動企業(yè)另覓其他方式來獲取資金，使得資金獲取的風(fēng)險提高。
另外地產(chǎn)業(yè)中很大一部分是房地產(chǎn)開發(fā)，這就會涉及個人住房貸款償還問題。個人住房貸款渠道有限，一般是通過商業(yè)銀行和住房公積金。對于這方面的風(fēng)險也是相當(dāng)高的，因為額度比較大，渠道有限導(dǎo)致規(guī)模過于集中，且比較難于管理。近幾年房地產(chǎn)信貸規(guī)模加速上漲，企業(yè)與中介機構(gòu)勾結(jié)套取銀行按揭保證金的違規(guī)行為越來越多。并且銀行為拉取市場份額，在激烈的競爭環(huán)境下，不斷壓低自己的貸款標(biāo)準(zhǔn)，更加使得房地產(chǎn)信貸質(zhì)量下降，使風(fēng)險加劇。
四、 結(jié)論
本文利用對地產(chǎn)股的貝塔值分析計算，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)要比總體行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險大，雖然系統(tǒng)風(fēng)險由貝塔值直接來進行評價存在一定局限性，但是本文通過實證分析得出的地產(chǎn)股貝塔值從一定程度上可以體現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險要比市場整體風(fēng)險水平高。并且經(jīng)本文對地產(chǎn)股總體風(fēng)險內(nèi)容進行分析發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)股的風(fēng)險主要為價格風(fēng)險和金融風(fēng)險，對于這兩種風(fēng)險可以通過增加融資渠道、加強信貸管理以及完善信用等級等方式進行防范，感興趣的讀者可以對該方面做進一步研究。（作者單位：內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué)）
參考文獻：
[1]夏松.《如何使用貝塔系數(shù)投資》.經(jīng)濟工作.2007年第5期
[2]高聚輝.《房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢展望》.中國房地產(chǎn)金融·開發(fā)與經(jīng)營.2006年第6期
[3]呂濤，王建穩(wěn).滬深股市波動率研究.[D]，北方工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2006.
一。 國際地產(chǎn)基金種類
1. 開發(fā)型： 參與項目開發(fā)， 從前期開始介入
新加坡政府投資公司（GIC）、摩根斯坦利（Morgan Stanley）、德意志銀行（Deutsche Bank）、荷蘭ING、澳大利亞麥格理銀行（Macquarie Bank）
2. 收租型： 購買有穩(wěn)定租戶成熟物業(yè)， 長期持有物業(yè)收租盈利， 不介入前期開發(fā)美國國際集團（AIG）、Rodamca Asia、新加坡政府投資公司（GIC）、新加坡騰飛基金（Ascendas）
3. 不良資產(chǎn)處置型： 通過收購不良資產(chǎn)（Non-Performing Loan）， 將其證券化， 打包處置， 變現(xiàn)盈利
高盛（Goldman Sachs）、萊曼兄弟（Lehman Brother）、摩根斯坦利（Morgan Stanley）
二。 2004年國際地產(chǎn)基金投資傾向
1. 開發(fā)型國際地產(chǎn)基金
選擇地點： 上海、北京
投資趨勢：
由商用物業(yè)（Commercial Property）轉(zhuǎn)向住宅（Residential）
由高檔物業(yè)（High-end Property）轉(zhuǎn)向中檔（Middle Property）、中高檔（Middle-high Property）及中低檔（Middle-low Property）
2. 收租型國際地產(chǎn)基金
首選北京、上海， 有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳， 開始進入經(jīng)濟發(fā)達二線城市， 如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等
投資物業(yè)類型： 有穩(wěn)定租戶的成熟商用物業(yè)（Completed Commercial Property）
3. 不良資產(chǎn)處置型國際地產(chǎn)基金
發(fā)行ABS （Asset-backed Security）， 加速不良資產(chǎn)（Non-Performing Loan）處置速度
4. 國際地產(chǎn)基金選擇合作伙伴標(biāo)準(zhǔn)
一般只選擇和當(dāng)?shù)刈钣袑嵙桶l(fā)展?jié)摿Φ墓竞献鳎?nbsp;看中管理團隊、土地儲備、政府關(guān)系、發(fā)展前景等
三。 中國房地產(chǎn)發(fā)展 “拐點”： 房地產(chǎn)證券化市場的形成
美國二級抵押貸款證券化市場的成功使證券化和二級抵押貸款市場成為全球的熱門話題。正如股票將公司證券化， 證券交易所的建立使股票成為人們生活中的一部分， 中國證券市場異軍突起； 二級抵押貸款市場的建立將使房地產(chǎn)證券化成為現(xiàn)實， 徹底解決房地產(chǎn)投資門檻高、變現(xiàn)性差、流通性差的障礙， 使利用社會閑散資金和普通老百姓投資房地產(chǎn)成為現(xiàn)實， 國內(nèi)外機構(gòu)投資者進出中國房地產(chǎn)市場暢通無阻， 解決房地產(chǎn)發(fā)展資金瓶頸問題。中國房地產(chǎn)二級證券化市場的形成， 將成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的 “拐點”， 使房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及開發(fā)模式產(chǎn)生根本性轉(zhuǎn)變， 專業(yè)化運作大勢所趨， 部分房地產(chǎn)商將從開發(fā)型轉(zhuǎn)為經(jīng)營型， 商用房地產(chǎn)（Commercial Property）面臨前所未有發(fā)展良機， 逐步形成開發(fā)型和經(jīng)營型并舉的格局， 引導(dǎo)中國房地產(chǎn)開發(fā)模式從 “香港模式”向 “美國模式”轉(zhuǎn)化， 并最終成為現(xiàn)實。
（一） 房地產(chǎn)二級證券化市場的形成需具備八項前提條件：
1. 發(fā)達完善的一級抵押貸款市場
發(fā)達完善的一級抵押貸款市場是形成房地產(chǎn)二級證券化市場的前提條件。缺乏充足的符合投資者要求的高品質(zhì)的一級抵押貸款， 二級抵押貸款證券化市場將無法運作。一般而言，住房抵押貸款余額總量應(yīng)占到整個國家當(dāng)年GDP總量的30%~60%， 才能滿足這一需要。1999年底， 美國住房抵押貸款余額總量占當(dāng)年GDP總量比例為50.2%， 英國57.31%， 德國57%， 澳大利亞40.7%， 加拿大44.4%， 日本36.9%， 香港43.15%.
2. 穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境
穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境將有效地創(chuàng)造貸款需求，并賦予投資者和貸款機構(gòu)信心。在一個多變的經(jīng)濟環(huán)境中， 銀行等金融機構(gòu)將很難預(yù)測通貨膨脹和利率變化， 因此風(fēng)險加大， 不愿提供貸款，或僅僅提供短期貸款。
3. 完善的法律制度
完善、有效的物業(yè)登記、注冊、抵押權(quán)的處置等， 對一級和二級抵押貸款市場均非常重要， 權(quán)屬不清將使房地產(chǎn)交易無法進行。同時， 有關(guān)的立法，如<<信托法>>，<<基金法>>等， 也非常重要。由中央政府提供擔(dān)保， 具有國家信用的特別機構(gòu)（SPV）， 類似于美國的聯(lián)邦全國抵押協(xié)會（Fannie Mae）、政府全國抵押協(xié)會（Ginnie Mae） 和聯(lián)邦住房貸款抵押公司（Freddie Mac）， 對二級證券化市場的形成至關(guān)重要。
4. 富有競爭力的市場結(jié)構(gòu)
自由利率是形成富有競爭力的市場結(jié)構(gòu)的前提條件。貸款品種必須豐富多彩， 對投資者富有吸引力。投資者的預(yù)期收益必須足夠彌補信用風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險和利率變化風(fēng)險。市場結(jié)構(gòu)越有競爭力， 二級證券化市場的發(fā)展?jié)摿υ酱?。在那些貸款機構(gòu)主要由有豐富低廉的存款的金融機構(gòu)組成的國家， 證券化通常費用高昂， 難度很大。
5. 可操作的抵押貸款機制
貸款機制的標(biāo)準(zhǔn)化是二級證券化市場發(fā)展的一個重要條件。必須有相對標(biāo)準(zhǔn)的貸款發(fā)放、服務(wù)和承銷機制， 從而將相似的抵押貸款歸類成群， 增加其變現(xiàn)性和減少風(fēng)險， 產(chǎn)生可預(yù)測的現(xiàn)金流。
6. 嫻熟的發(fā)行技巧
準(zhǔn)確的估價和完整的信用體系對二級證券化市場至關(guān)重要， 其將能有效地控制風(fēng)險， 降低成本。
7. 強大、成熟、充足的機構(gòu)投資者
8. 嫻熟的管理服務(wù)技術(shù)
（二） 前景展望
中國經(jīng)濟欣欣向榮， 蓬勃向上； 中國房地產(chǎn)業(yè)日新月異， 迅猛發(fā)展； 中國金融改革創(chuàng)新， 前景廣闊。作為連接房地產(chǎn)和金融兩大支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)金融， 在中國方興未艾， 令人無限憧憬。 中國房地產(chǎn)開發(fā)模式將由 “香港模式”向 “美國模式”轉(zhuǎn)化， 中國房地產(chǎn)發(fā)展的 “拐點”——中國房地產(chǎn)二級證券化市場， 預(yù)計在2006~2007年將可能實現(xiàn)。
1. 迅猛增長的一級抵押貸款市場為二級證券化市場的形成奠定堅實基礎(chǔ)
中國住房抵押貸款市場雖起步較晚， 但自1998年推行住房商品化后， 中國住房抵押貸款一級市場的成長可謂突飛猛進， 成長迅猛。1997年年底， 也就是推進住房抵押貸款之前， 中國住房抵押貸款余額總量只有190億元， 占當(dāng)年GDP 的0.26%； 1998年漲到426億， 占GDP的0.54%； 1999年為1358億， 占1.66%； 2000年3306億， 占3.70%； 2001年6099億， 占6.29%； 2002年， 8743億， 占8.54%； 截至2003年9月， 中國住房抵押貸款余額總量已達11387億元， 約占全年GDP總量的10%， 照這種速度發(fā)展， 經(jīng)過2~3年時間發(fā)展， 是完全有可能達到或者接近國際標(biāo)準(zhǔn)水平的， 滿足形成二級證券化市場的要求的。
2. 競爭性市場結(jié)構(gòu)初步成型
2005~2006年是中國金融改革開放年， 我們預(yù)計隨著中國金融改革的逐步深化， 利率放開勢在必行。同時， 2005~2006年也是國外銀行、保險、基金等金融機構(gòu)大舉進入中國市場的時候。利率的放開和國外金融機構(gòu)的大舉進入， 將為中國抵押貸款市場帶來先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)， 提供豐富而有競爭力的貸款品種。
3. 法律體系逐漸完善
中國華融資產(chǎn)管理公司與摩根斯坦利（Morgan Stanley）的不良資產(chǎn)交易已于2002年底得到批準(zhǔn)， 2003年對四大商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的證券化處理將邁開中國房地產(chǎn)證券化的第一步。隨著交易的進行， 相關(guān)的法律也將逐步出臺， 為中國房地產(chǎn)證券化市場的形成奠定法律基礎(chǔ)。
4. 抵押貸款違約集中體現(xiàn)， 信用體系初步建立
根據(jù)美國等發(fā)達國家經(jīng)驗統(tǒng)計， 抵押貸款發(fā)放后的3~5年為違約的高峰期。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 中國住房抵押貸款約80%是2001年以后發(fā)放的貸款， 這部分貸款的違約高峰期正是2005~2006年。違約率的驟升， 將使原國有銀行的存貸利差獲利空間減少，逼迫其采取措施， 降低風(fēng)險， 促進抵押貸款證券化市場的形成。同時， 隨著違約率的提高， 信用體系也將在實踐中逐步建立。
5. 機構(gòu)投資者發(fā)展成熟
房地產(chǎn)證券化市場的形成， 需要強大的機構(gòu)投資者的介入和支持， 如退休基金、保險基金、房地產(chǎn)信托投資基金、人壽保險公司等。沒有這些龐大、成熟、專業(yè)的機構(gòu)投資者， 房地產(chǎn)證券化市場也很難實現(xiàn)。我們預(yù)計， 2005~2006年國際銀行、保險、基金等金融機構(gòu)的大舉進軍中國市場， 會起到一個巨大的推動作用。同時， 經(jīng)過2~3年發(fā)展， 中國的機構(gòu)投資者也將邁上一個新的臺階。
作 者 簡 介
姓名：羅高波
簡介：美國南加州大學(xué)（University of Southern California）房地產(chǎn)碩士
同濟大學(xué)建筑管理工程學(xué)士
擁有10年房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理經(jīng)驗。曾就職于中國寶安集團、金地集團等公司，并曾擔(dān)任美國Countrywide（2003年Global 500 & Fortune 500企業(yè)）中國地產(chǎn)顧問。 2003年8月加盟北京城建投資發(fā)展股份有限公司，任總經(jīng)理助理、營銷總監(jiān)。