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第1篇

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情形下，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人；接受土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為被抵押人。通過(guò)翻閱不同的法條可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有不同的規(guī)定。首部規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的是《農(nóng)村土地承包法》，該法第49條規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。但對(duì)于通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，該法第32條規(guī)定：通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

在流轉(zhuǎn)方式中，并未明確規(guī)定可以對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押。我國(guó)《物權(quán)法》第113條規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地依照相關(guān)規(guī)定,其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。我國(guó)《民法通則》第80條明確規(guī)定，土地不得買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓，但是沒(méi)有規(guī)定上地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押，但是以下兩類可以進(jìn)行抵押：

（1）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

（2）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以抵押,法學(xué)界歷來(lái)存在不同的觀點(diǎn)。

以梁慧星教授為代表的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)該用社會(huì)保障來(lái)解決農(nóng)村發(fā)展過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)題，而不是用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式來(lái)獲得資金、滿足農(nóng)民實(shí)際生產(chǎn)需求，從而促進(jìn)農(nóng)村的快速發(fā)展。一方面，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)擔(dān)負(fù)的不僅僅是生產(chǎn)要素職能，而且還具有社會(huì)保障職能，農(nóng)民的生老病死主要依賴土地。如果允許農(nóng)民用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，則當(dāng)債權(quán)到期，債務(wù)人又無(wú)力履行債務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，會(huì)使農(nóng)民喪失土地，勢(shì)必重演歷史上農(nóng)村兩極分化的局面，出現(xiàn)大批無(wú)地少地農(nóng)民的社會(huì)問(wèn)題，這不僅不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更不利于維持農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。另一方面，有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的問(wèn)題缺乏相應(yīng)的配套制度，抵押權(quán)的成立一般以登記作為其公示方式，而關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押登記在我國(guó)農(nóng)村還未建立。因此，應(yīng)在立法中明確規(guī)定禁止對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押。我國(guó)《物權(quán)法》第113條規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地依照相關(guān)規(guī)定,其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。這是國(guó)家對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的承認(rèn),從中可以明確看出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以用于抵押。主要原因包括：

第2篇

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問(wèn)題

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無(wú)定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過(guò)以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?？梢?jiàn)，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，反之亦然。顯而易見(jiàn)，我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開(kāi)土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④?chē)?guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過(guò)支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見(jiàn)，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問(wèn)題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個(gè)方面來(lái)分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣?huì)立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來(lái)說(shuō)仍然繼續(xù)存在。”既然連所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效?！币簿褪钦f(shuō)，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定：“不超過(guò)第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時(shí)，法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求，可以命令解除該租賃?！比毡久穹ǖ涞?02條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時(shí)，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，

可由法院命令解除租賃，這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過(guò)602條所定期間的租賃則為過(guò)期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買(mǎi)人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》，中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版，第165頁(yè)。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，因拍賣(mài)人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買(mǎi)或降低應(yīng)買(mǎi)，致使賣(mài)得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，迄今存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無(wú)明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過(guò)支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣(mài)，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對(duì)此，也必須從兩個(gè)方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋：“所有人于其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣(mài)抵押物時(shí)，因有典權(quán)之存在，無(wú)人應(yīng)買(mǎi)，或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價(jià)拍賣(mài)。拍賣(mài)之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí)，典權(quán)人之典價(jià)，對(duì)于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書(shū)時(shí)，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷(xiāo)其典權(quán)之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁(yè)。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無(wú)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)椋婪ɡ?，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣(mài)而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^(guò)代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買(mǎi)保持其權(quán)利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_(tái)灣物權(quán)法》，中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁(yè)。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見(jiàn)解存在分歧，即有肯定說(shuō)與否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說(shuō)。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說(shuō)認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁(yè)。）筆者認(rèn)為，此說(shuō)不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣(mài)時(shí)，僅能拍賣(mài)典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（下），第1084頁(yè)。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣(mài)，則當(dāng)出典人未能償還后來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣(mài)受償，典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí)，則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí)，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對(duì)自己的利益自有考慮，根本無(wú)須法律來(lái)禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（

2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟?！睋?jù)此，在我國(guó)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣(mài)抵押物、變賣(mài)抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣(mài)、自行變賣(mài)抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)?，盡管拍賣(mài)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，由競(jìng)買(mǎi)者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣(mài)無(wú)疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣(mài)時(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣(mài)這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無(wú)法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問(wèn)題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買(mǎi)，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)，擬通報(bào)試辦可否？”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí)，最高人民法院即以（法編）字第9975號(hào)函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買(mǎi)，債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書(shū)的問(wèn)題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來(lái)件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書(shū)逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號(hào)批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^(guò)拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)，抵押權(quán)人是可以通過(guò)法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門(mén)或房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣(mài)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣(mài)時(shí)確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)?，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)，該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項(xiàng)拍賣(mài)必須由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)。而依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個(gè)先決條件，抵押權(quán)人只是對(duì)繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

第3篇

抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣(mài)，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣(mài)，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán)效力、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、合并抵押

抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣(mài)，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

一、合并抵押不成立法定抵押權(quán)

法律規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并抵押的，并不成立法定抵押權(quán)。所謂法定抵押權(quán)，是指不需要當(dāng)事人設(shè)定抵押的合意，也不需辦理抵押登記，而根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生抵押效力的抵押權(quán)。觀諸世界各國(guó)的抵押權(quán)制度，法定抵押權(quán)的情形主要有下列幾種：

1、公法性質(zhì)的法定抵押權(quán)。如瑞士《民法典》第836條規(guī)定，基于公法或其他對(duì)土地所有人有普遍約束力的，并由各地州法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，除另有規(guī)定外，雖未登記，仍生效力。此類抵押權(quán)是為了確保國(guó)家稅收等權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

2、基于和抵押人之間的特殊關(guān)系的法定抵押權(quán)。比如法國(guó)《民法典》第2121條規(guī)定，夫妻一方對(duì)另一方的財(cái)產(chǎn)，未成年人與受監(jiān)護(hù)的成年人對(duì)監(jiān)護(hù)人或者法定管理人的財(cái)產(chǎn)，國(guó)家、省、市鎮(zhèn)行政公共機(jī)構(gòu)對(duì)稅收人員和會(huì)計(jì)人員的財(cái)產(chǎn)等享有法定抵押權(quán)。這類法定抵押權(quán)的目的是為了保護(hù)夫妻一方，未成年人或者國(guó)家、省、市鎮(zhèn)等的合法效益，確保其對(duì)夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、特殊的國(guó)家工作人員的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樵谏鲜鲋黧w關(guān)系中，夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、稅收人員或者會(huì)計(jì)人員在很大程度上掌握著另一方的財(cái)產(chǎn)，存在利用這種優(yōu)勢(shì)侵吞另一方利益從而增加自己財(cái)產(chǎn)的極大風(fēng)險(xiǎn)與可能，所以，法律有必要給與特殊的保護(hù)。

法定抵押權(quán)的目的在于對(duì)特殊債權(quán)給予特別保護(hù)，除特別的公法上的債權(quán)外，其原因大多在于，該債權(quán)的產(chǎn)生是抵押物保值、增值的重要前提。如果沒(méi)有該債權(quán)，就不會(huì)有抵押物的現(xiàn)存價(jià)值，所以，如果不規(guī)定法定抵押權(quán)，就會(huì)導(dǎo)致特定債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)充當(dāng)了其他債權(quán)人的擔(dān)保，從而破壞了債權(quán)人之間的利益平衡；而且，也不利于激發(fā)債權(quán)人對(duì)抵押物保值、增值的積極性。所以，法律規(guī)定了法定抵押權(quán)，允許該債權(quán)人不經(jīng)合意、不需登記，就可以獲得抵押權(quán)。但是，我國(guó)土地和房屋一并抵押的規(guī)定，卻顯然與上述兩種情況無(wú)關(guān)，它解決的不是債權(quán)和抵押物的價(jià)值的關(guān)系問(wèn)題，而是土地和土地之上建筑物的關(guān)系問(wèn)題。

二、房地合并抵押絕對(duì)化會(huì)造成嚴(yán)重的后果

1、土地和地上建筑關(guān)系的民法模式

關(guān)于土地和土地上建筑的關(guān)系，近代民法大致有兩種模式：以德國(guó)為代表的立法模式認(rèn)為，土地與建筑物是一個(gè)物，建筑物是土地的重要成分。德國(guó)《民法典》第94條規(guī)定，附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。因此，不存在土地和地上物分別登記，分別流轉(zhuǎn)，以至出現(xiàn)權(quán)利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認(rèn)為，建筑物和土地是兩個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也是這種模式。由于土地和房屋在法律上屬于不同的物，但事實(shí)上二者又無(wú)法分離，建筑物必須依附于一定的土地，當(dāng)土地和房屋所有權(quán)不能歸屬于一人時(shí)，就只能通過(guò)地上權(quán)的關(guān)系來(lái)處理，也就是通過(guò)土地所有人為建筑物所有人設(shè)定地上權(quán)的方式解決建筑物的占地問(wèn)題。在當(dāng)事人沒(méi)有達(dá)成約定的情況下，視為已有法定地上權(quán)的設(shè)定。如我國(guó)臺(tái)灣民法典第876條規(guī)定，土地及其土地上之建筑物，同屬于一人所有，而僅以土地或僅以建筑物為抵押者，于抵押物拍賣(mài)時(shí)，視為已有地上權(quán)之設(shè)定，其地租由當(dāng)事人協(xié)議定之，協(xié)議不諧時(shí)，須申請(qǐng)法院定之。

2、我國(guó)采取的民法模式

我國(guó)大陸和日本及我國(guó)臺(tái)灣相同，堅(jiān)持認(rèn)為土地和地上的房屋屬于不同的物。由于我國(guó)堅(jiān)持土地公有制，而房屋卻一直是私有財(cái)產(chǎn)，土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動(dòng)搖的前提下，堅(jiān)持房屋與土地的分離，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn)，維護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益是非常必要的。并且，這種土地和房屋的分離，隨著房屋和土地的分別登記日益得到強(qiáng)化。但是，事實(shí)上二者又無(wú)法分離，如果土地使用權(quán)和房屋不能歸屬于一人時(shí)，就需要像臺(tái)灣那樣通過(guò)法定的土地權(quán)利來(lái)解決房屋所有人和土地使用權(quán)人之間的利益沖突。但是，我國(guó)不但沒(méi)有規(guī)定法定地上權(quán)，反而為了回避權(quán)利沖突，規(guī)定了房、地一起抵押的做漢。1990年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定，地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。1994年《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。1995年的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3、我國(guó)采取立法的原因

立法者為什么采取這種做法，而不是法定地上權(quán)的做法來(lái)解決土地和房屋權(quán)利的沖突，不得而知。我認(rèn)為主是為了方便司法。因?yàn)樵谝话闱闆r下，土地和房屋在自然上不可區(qū)分，所以當(dāng)權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時(shí)，將它們一并轉(zhuǎn)讓或納入抵押，這對(duì)司法者來(lái)說(shuō)操作最為簡(jiǎn)便易行。但是，這種簡(jiǎn)單的做法恐怕還有以下幾個(gè)原因：

1）、當(dāng)時(shí)立法者乃至整個(gè)學(xué)界對(duì)法定地上權(quán)制度缺乏深入的研究。1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實(shí)施的時(shí)候，我國(guó)的土地使用權(quán)剛剛開(kāi)始有限度的流轉(zhuǎn)，民法研究非常膚淺，法定地上權(quán)的精湛設(shè)計(jì)對(duì)大多人來(lái)說(shuō)聞所未聞。

2）、我國(guó)實(shí)行土地公有制，私人不擁有土地所有權(quán)，私有的房屋是建立在土地使用權(quán)（類似傳統(tǒng)的地上權(quán)）基礎(chǔ)之上的，而土地使用權(quán)年限相比來(lái)說(shuō)較短，如果在土地使用權(quán)上再設(shè)定土地使用權(quán)或者地上權(quán)，恐怕成本過(guò)高，而且，理論上也存在很多難點(diǎn)。

3）、當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)制度主要是解決土地的有償使用問(wèn)題，對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更多的是限制。使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體的情況基本上還沒(méi)有進(jìn)入立法者的視野。所以，從管理的角度來(lái)說(shuō)，房地合并抵押的簡(jiǎn)單劃一的做法是最方便的。

4、盲目采取房地合并抵押產(chǎn)生的后果

這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實(shí)沒(méi)有改變；另一方面，法律不是為此現(xiàn)實(shí)提供解決辦法，而是不顧這一現(xiàn)實(shí)，采取將土地和房屋強(qiáng)行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內(nèi)部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，我國(guó)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利沖突也就日益嚴(yán)重，尤其是在我國(guó)房地分別登記的情況下，再盲目地絕對(duì)堅(jiān)持房地合并抵押的做法就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

1）、無(wú)法確定土地權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間和順位，對(duì)交易安全造成危害。房地合并抵押并沒(méi)有確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記哪一個(gè)要優(yōu)先進(jìn)行，導(dǎo)致了土地使用權(quán)抵押后，地上房屋隨之抵押；其后，房屋所有權(quán)抵押的，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機(jī)關(guān)辦理的，都屬于第一順位的抵押登記。但是，二者實(shí)際上又是重復(fù)的。根據(jù)一般的登記法理，登記順位是由納入登記簿的先后決定的，由于這兩個(gè)抵押權(quán)是分別登記在不同的登記簿上，所以，在它們之間也就不存在誰(shuí)是第一順位的問(wèn)題。兩次登記的當(dāng)事人都有主張自己是第一順位的理由。所以，確定誰(shuí)是第一順位的，都對(duì)另一方不公平。

2）、給債務(wù)人利用重復(fù)擔(dān)保進(jìn)行欺詐提供了可乘之機(jī)?，F(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在將土地使用權(quán)抵押貸款后，在房屋建成后再到房產(chǎn)部門(mén)辦理抵押貸款。根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但是，房屋抵押時(shí)，其價(jià)值的計(jì)算并沒(méi)有除去已被抵押的土地使用權(quán)的價(jià)值，因此，在土地使用權(quán)部分是重復(fù)抵押的，這很顯然違反了《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定。即使我們從學(xué)理出發(fā)允許重復(fù)抵押，但是，重復(fù)抵押的進(jìn)行，后順位的抵押權(quán)人只有在前抵押順位的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先受償后才能就其余額優(yōu)先受償。所以，一般來(lái)說(shuō)，考慮到后順位的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前順位的抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，后順位的抵押權(quán)人會(huì)提高對(duì)債務(wù)人的貸款利率，這就要求其能夠明確的知曉自己作為后順位的地位，從而注意自己的風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)提高貸款的利率。但是，在我國(guó)現(xiàn)有分別登記的情形下，后順位的抵押權(quán)人卻無(wú)從知曉自己的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)人沒(méi)有支付重復(fù)抵押的代價(jià)，卻獲得了重復(fù)抵押的收益，這對(duì)后順位抵押權(quán)人是不公平的。債務(wù)人的做法也違背了權(quán)利義務(wù)相一致的公平原則。

3）、在當(dāng)事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強(qiáng)行規(guī)定房地合并抵押的做法，大大限制了當(dāng)事人的意志自由，削弱了當(dāng)事人的物權(quán)合意在物權(quán)變動(dòng)中的作用，不利于當(dāng)事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，抵押的范圍是和債務(wù)人的代價(jià)緊密相關(guān)的，抵押人僅僅以土地使用權(quán)作抵押還是以土地使用權(quán)以及地上的房屋所有權(quán)一并抵押來(lái)?yè)?dān)保債務(wù)，和債務(wù)的內(nèi)容，尤其和債務(wù)人支付的利息等是密切相關(guān)的。擔(dān)保物的價(jià)值越高，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越小，主債務(wù)人承擔(dān)的代價(jià)相應(yīng)越小。反之，擔(dān)保物的價(jià)值越低，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越大，主債務(wù)人的代價(jià)相應(yīng)增加。所以，抵押物的范圍和價(jià)值是和債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)人的代價(jià)成正比的。在債務(wù)人的代價(jià)未變的情況下，片面擴(kuò)張抵押物的范圍，增加抵押物的價(jià)值，減少債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)債務(wù)人是非常不公平的。所以，從權(quán)利義務(wù)相一致的公平角度來(lái)講，對(duì)當(dāng)事人未設(shè)定抵押的部分，如果承認(rèn)其也屬于抵押范圍，是不合適的。

三、片面要求房地合并抵押，是對(duì)抵押和轉(zhuǎn)讓的混淆

上文已經(jīng)提到，我國(guó)關(guān)于房地合并抵押的規(guī)定，是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體導(dǎo)致的矛盾。但是，只有在土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，包括當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓以及債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)，法院為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，才會(huì)出現(xiàn)這種情況。但是，轉(zhuǎn)讓和抵押畢竟不同。轉(zhuǎn)讓是現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)讓，而抵押只是以抵押物充當(dāng)債權(quán)的擔(dān)保，如果到期債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)，就對(duì)抵押物實(shí)行拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。如果到期債務(wù)人履行了債務(wù)，抵押權(quán)作為從屬性權(quán)利，也就歸于消滅，抵押物所有人可以要求注銷(xiāo)抵押權(quán)登記。也就是說(shuō)，抵押權(quán)的設(shè)定只是意味著在債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)變賣(mài)抵押物以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可能性，并不一定會(huì)發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移。在沒(méi)有轉(zhuǎn)移的情況下，所謂房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)易其主體的問(wèn)題就不會(huì)發(fā)生。所以，即使我們承認(rèn)房地合并轉(zhuǎn)移的必要性，也并不能以此作為合并抵押的理由。更何況，房地合并轉(zhuǎn)移的合理性還有待于商榷呢？

四、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)效力擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或房屋，是對(duì)抵押權(quán)性質(zhì)的誤解

抵押權(quán)是一種價(jià)值權(quán)利，它所支配的是抵押物的價(jià)值。即使我們承認(rèn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)將土地和房屋一并拍賣(mài)，也并不能得出抵押權(quán)人可以就全部的變賣(mài)價(jià)值優(yōu)先受償。抵押物價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和抵押物的價(jià)值絕對(duì)不是一回事，不能因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值的變現(xiàn)需要同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物，就可以違背當(dāng)事人的約定，任意擴(kuò)張抵押權(quán)可以支配的抵押物價(jià)值的范圍。在這方面，土地上已經(jīng)建有房屋但是僅僅約定抵押土地使用權(quán)的，和土地使用權(quán)抵押后又建有房屋的處理方法應(yīng)該是一致的。因?yàn)槎咴O(shè)定抵押權(quán)的合意都只是針對(duì)土地使用權(quán)或者地上的房屋所有權(quán)，二者都牽涉抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如何避免土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)異其主體的問(wèn)題。根據(jù)《擔(dān)保法》第三是五條的規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。單獨(dú)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，也應(yīng)參照此規(guī)定辦理。也就是說(shuō)抵押權(quán)的范圍仍然是單獨(dú)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)，但是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，需要拍賣(mài)土地使用權(quán)時(shí)，可以將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一起拍賣(mài)，但對(duì)未設(shè)定抵押權(quán)的部分，抵押權(quán)人沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

例如：當(dāng)事人甲用自己建有房屋的土地使用權(quán)，以擔(dān)保丙的債務(wù)為目的為債權(quán)人乙設(shè)定抵押權(quán)，甲乙二人約定僅就土地使用權(quán)部分設(shè)定抵押，并且在土地管理部門(mén)辦理了登記?，F(xiàn)在債務(wù)人丙到期無(wú)法清償債務(wù)，抵押權(quán)人乙主張。盡管房屋所有權(quán)部分沒(méi)有約定，也沒(méi)有辦理登記，但根據(jù)法律規(guī)定，土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣(mài)所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償。而抵押人則認(rèn)為，抵押權(quán)的范圍只是針對(duì)約定抵押并辦理登記的土地使用權(quán)部分，對(duì)房屋所有權(quán)，雖然可以一同拍賣(mài)，但是債權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

上述案例中，法院最終判決原告乙“土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣(mài)所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償”的訴訟請(qǐng)求不予支持，這既符合法理，也符合我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定。

五、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)，是對(duì)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》有關(guān)房地合并轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)范性質(zhì)的誤解

1、我國(guó)對(duì)于房地抵押的法律規(guī)定

檢諸《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條的相關(guān)規(guī)定（前文已述），《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》沒(méi)有涉及抵押?jiǎn)栴}，而僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以，適用這一條并沒(méi)有法律依據(jù)；而另外兩條所規(guī)定的情形，只是針對(duì)抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的情形。房屋所有權(quán)人抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，因?yàn)榉课荼仨毥⒃谝欢ǖ耐恋刂?，必須有一定的土地?quán)利基礎(chǔ)，不能是空中樓閣，所以，為了簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易關(guān)系，法律規(guī)定了土地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓和抵押。但是，法律并沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)的時(shí)候，必須將土地上的建筑物一并抵押和轉(zhuǎn)讓。

2、我國(guó)房地抵押、轉(zhuǎn)讓的法律分析

1）、按照法理來(lái)說(shuō)，抵押、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)都有一個(gè)單獨(dú)抵押、轉(zhuǎn)讓還是房地一起抵押、轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，為什么《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，立法者當(dāng)時(shí)的立法意圖到底是什么，我們很難猜得到。不過(guò)《擔(dān)保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。一般的說(shuō)，條文都不是孤立存在的，一個(gè)規(guī)范總要有一個(gè)規(guī)范群，立法者不會(huì)無(wú)緣無(wú)故的組成一個(gè)規(guī)范群，規(guī)范群內(nèi)部的邏輯聯(lián)系恰恰可以窺出立法者的立法意圖。所以，在民法解釋學(xué)上，體系解釋是一個(gè)非常重要的方法。有意思的是，如果僅僅單獨(dú)設(shè)定房屋或者土地使用權(quán)的抵押，土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)也隨之抵押的話，就是抵押權(quán)效力的擴(kuò)張。本條應(yīng)該規(guī)定在《擔(dān)保法》第三章第三條抵押的效力一節(jié)，方才合乎邏輯。但是，本條并沒(méi)放在此處，而是放在了抵押和抵押物那一節(jié)，在這一節(jié)所要解決的問(wèn)題不是抵押權(quán)擴(kuò)張的問(wèn)題，而是什么情況下，哪些財(cái)產(chǎn)可以充當(dāng)?shù)盅何锏膯?wèn)題?！稉?dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。本條第二款規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。衡量這兩款，第二款僅僅規(guī)定出讓土地使用權(quán)的抵押，言外之意，對(duì)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)并不允許抵押。但是，再回來(lái)參考第一款，如果劃撥土地使用權(quán)的房屋抵押的，那么，該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)也就應(yīng)該同時(shí)抵押。這在第三款的印證下更加鮮明。第三款針對(duì)集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的體積土地使用權(quán)問(wèn)題做出了特別規(guī)定，不允許單獨(dú)抵押，但是，如果以企業(yè)建筑物抵押的，占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時(shí)抵押。所以，我認(rèn)為，主張《擔(dān)保法》的本條規(guī)定擴(kuò)張了抵押權(quán)的效力，可能是一個(gè)誤讀，本條的目的或許更多的是為了解決劃撥?chē)?guó)有土地地用權(quán)或者集體土地使用權(quán)的抵押或者流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而不是在于擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。

2）、房屋土地的同時(shí)抵押是不是《擔(dān)保法》的強(qiáng)制性規(guī)定，大可懷疑?！稉?dān)保法》第五十五條規(guī)定，需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。根據(jù)本條的規(guī)定，首先，房屋和土地的合并轉(zhuǎn)讓并不是強(qiáng)制性的，而是引導(dǎo)性的。當(dāng)事人可以通過(guò)特約改變這一規(guī)定。改變的方法就是為房屋所有人設(shè)定土地的承租權(quán)，使他人的房屋所有權(quán)建立在對(duì)土地使用權(quán)人的承租權(quán)基礎(chǔ)之上，從而利用承租權(quán)機(jī)制解決房屋的土地權(quán)屬問(wèn)題。其次，本條明確規(guī)定了，即使為了避免房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分屬于不同主體所導(dǎo)致的矛盾，要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時(shí)拍賣(mài)，也并不因此就導(dǎo)致抵押權(quán)效力的擴(kuò)張，抵押權(quán)效力仍然局限于抵押權(quán)設(shè)定的范圍，對(duì)未約定抵押的部分，抵押權(quán)人并沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

因此，房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣(mài)，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

參考文獻(xiàn)資料：

1、新編《房地產(chǎn)法》法律出版社2006年

第4篇

關(guān)鍵詞：增值理論 優(yōu)先受償權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)

注：本論文為浙江省教育廳《建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)研究》項(xiàng)目研究的成果之一，課題編號(hào)為：Y201122043

Abstract: By probing into the theoretical basis of the prior right of compensation, we find there is added-value theory. Whereas the use right of construction land and the ownership of building being two different types of real rights in our County, the prior right of compensation upon construction fund can cover the increased value of the construction, but cannot cover the use right of the construction. The income of leasing the construction is the frustums obtained by contractor’s real right, which should be within the scope of dominating objects of prior right of compensation upon construction fund. However, the frustums part of using construction land and the rent part of the already non-specified should be excluded, so that the rights of the mortgagee of the land and other creditors can be balanced.

Key Words: added-value theory, prior right for compensation construction fund, the use right of construction land.

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否可支配建筑物占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)問(wèn)題

（一）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可否支配建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的爭(zhēng)議

肯定說(shuō)者認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可支配的客體范圍及于建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)。梁慧星教授認(rèn)為，法定抵押權(quán)（建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)）的標(biāo)的物為承包人施工所完成的，屬于發(fā)包人所有的建筑工程（不動(dòng)產(chǎn)）及其基地使用權(quán)，包括組裝或固定在不動(dòng)產(chǎn)上的動(dòng)產(chǎn)，不包括建設(shè)工程中配套使用中未組裝的不動(dòng)產(chǎn)的動(dòng)產(chǎn)。德國(guó)立法例為該觀點(diǎn)提供了佐證，《德國(guó)民法典》第648條第一款規(guī)定：“建筑工程或建筑工程一部分的承攬人，以其因合同所產(chǎn)生的債權(quán)，可以要求定做人讓與建筑用地的擔(dān)保抵押權(quán)。工程尚未完工的，承攬人可以為了其已提供勞動(dòng)的相應(yīng)部分的報(bào)酬以及未包括在報(bào)酬之類的墊款要求讓與擔(dān)保抵押權(quán)?！?在司法實(shí)踐中，亦有法官認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為法定抵押權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第182條地隨房走，房隨地走規(guī)則，認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)一并及于建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)。

否定說(shuō)者認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不及于建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一項(xiàng)承包人保護(hù)的政策，強(qiáng)調(diào)建設(shè)工程主要依賴承包人墊資，包括提供勞務(wù)和材料，但在其建設(shè)之前，發(fā)包人或銀行已經(jīng)墊付取得建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)的金額。因此承包人的材料和勞務(wù)的付出沉淀于建設(shè)工程——即建筑商，而非土地——的價(jià)值上。域外多國(guó)立法采納該觀點(diǎn)。法國(guó)民法典規(guī)定，工程款優(yōu)先權(quán)限于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)由于所進(jìn)行的工程而增加的價(jià)值?！度毡久穹ǖ洹返?27條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)工事的先取特權(quán)，以不動(dòng)產(chǎn)因工事而產(chǎn)生的增加現(xiàn)存情形為限，只就增價(jià)額存在?！栋＜懊穹ǖ洹返?148條規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)于此等不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)時(shí)為他們?cè)黾拥膬r(jià)值范圍內(nèi)，就此等建造物享有優(yōu)先權(quán)?！蹲钚侣芬姿拱材敲穹ǖ洹返?268條規(guī)定，出賣(mài)人從土地估價(jià)中受償，建筑物的作業(yè)人從建筑物的估計(jì)中受償。我國(guó)最高人民法院有關(guān)文件中，亦可推導(dǎo)出此意。最高人民法院在2004年12月8日《關(guān)于裝修工程是否享有合同法第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》（（2004）民——他字第14號(hào)）規(guī)定享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償?！薄墩憬「呒?jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程糾紛案件審判指導(dǎo)意見(jiàn)（征求稿）第七稿》第四十條明確，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)不及于土地使用權(quán)。

（二）建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)支配范圍是否及于建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)的立法緣由考察

在各國(guó)的法律體系中，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)定性不同，有定性為物權(quán)的法定抵押權(quán)，亦有定性為物權(quán)屬性的法定優(yōu)先權(quán)，亦有定性為債權(quán)屬性的優(yōu)先權(quán)，定性上的差異影響了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可支配范圍的差異。

在定義為物權(quán)或具有物權(quán)屬性的優(yōu)先權(quán)又因物權(quán)體系構(gòu)造上的不同，使得建筑物可支配范圍存在顯著的差異。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)基于物權(quán)性質(zhì)產(chǎn)生，考察可支配客體范圍實(shí)際是考察建筑物的范圍，換言之，建筑物與土地的獨(dú)立性與否。

在物權(quán)構(gòu)造上，若建筑物與土地為一物，則承包人的優(yōu)先受償權(quán)及于建設(shè)用地使用權(quán)。以德國(guó)深受羅馬法附著于土地之物屬于該土地思想的影響，認(rèn)定附著于土地之物及土地所有權(quán)結(jié)合形成的權(quán)利，都不是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，而只是土地的重要組成部分。德國(guó)法上，將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)定性為法定抵押權(quán)，基于建筑物與土地為不可分的一物，根據(jù)擔(dān)保物權(quán)不可分性原則，承攬人可以要求定做人讓與建筑用地的擔(dān)保抵押權(quán)。梁慧星教授深受德國(guó)物權(quán)法的影響，有此觀點(diǎn)不足為奇。張晟杰律師認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值是基于可以建造建筑物等而產(chǎn)生的期待價(jià)值，故建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值是通過(guò)建筑物體現(xiàn)出來(lái)的，故建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物具有不可分離的特點(diǎn)，應(yīng)認(rèn)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及于建設(shè)用地使用權(quán)。

在物權(quán)構(gòu)造上，若建筑物與土地為兩個(gè)相互獨(dú)立的物，則工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)因僅支配與土地相獨(dú)立的建筑物這一物，而不及于土地及建設(shè)用地使用權(quán)。以日本為例，認(rèn)為土地和定著物都是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)（筆者注：見(jiàn)《日本民法典》第86條），定著物可以獨(dú)立于土地而存在，并不是附著于土地的財(cái)產(chǎn)。因此，日民第327條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)工事先取特權(quán)（為物權(quán)的一部分）存在于不動(dòng)產(chǎn)上。該不動(dòng)產(chǎn)僅為土地上增值之部分之工事，而不包括土地部分。埃及民法典下的不動(dòng)產(chǎn)特別優(yōu)先權(quán)設(shè)于物權(quán)法體系下?！栋＜懊穹ǖ洹返?03條規(guī)定，地表可與地上部分或地下部分分別設(shè)立所有權(quán)。工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)所及之不動(dòng)產(chǎn)為建筑物價(jià)值部分，而不及于土地價(jià)值部分。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)也有基于債權(quán)性質(zhì)產(chǎn)生特別優(yōu)先權(quán)的立法例，優(yōu)先權(quán)支配的范圍與債權(quán)的發(fā)生具有密切聯(lián)系為必要，可從涉及其利益的標(biāo)的的價(jià)款中優(yōu)先于其他優(yōu)先債權(quán)而受償，即工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)擔(dān)保的工程債權(quán)涉及利益的標(biāo)的為新增的不動(dòng)產(chǎn)——建筑物，不及于土地。如法國(guó)和美國(guó)路易斯安那州?！缎侣芬姿拱材侵菝穹ā返?186條規(guī)定：“優(yōu)先權(quán)是由債務(wù)性質(zhì)賦予債權(quán)人的，使其有權(quán)先于其他債權(quán)人，包括享有抵押權(quán)的債權(quán)人的權(quán)利?！钡?267條和第3268條規(guī)定，工人或材料提供商可從涉及其利益的標(biāo)的的價(jià)款中優(yōu)先于債務(wù)人的其他優(yōu)先債權(quán)受償，工人和材料供應(yīng)商從建筑物的估價(jià)中受償。此規(guī)定繼受于法民第2095條和2103條（1959年1月7日第59071號(hào)法令）。

（三）我國(guó)立法體系下，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不應(yīng)及于建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)及理由

筆者認(rèn)為，我國(guó)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不及于建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)，理由如下：

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不及于建設(shè)用地使用權(quán)，符合工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立之理論基礎(chǔ)——增值理論。承攬人之勞動(dòng)的付出僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的增值有貢獻(xiàn)，其支配該貢獻(xiàn)形成之物，對(duì)任何人而言，均體現(xiàn)了公平的理念。而土地是工程建設(shè)之前就已經(jīng)形成，土地價(jià)值及使用權(quán)的價(jià)值與承包人的工程建設(shè)無(wú)關(guān)，故不應(yīng)成為支配的客體。若支配于其非有貢獻(xiàn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)價(jià)值之上，不僅將損害其適用的基礎(chǔ)，也會(huì)損害其他債權(quán)人的合理利益。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)支配客體范圍不及于建設(shè)用地使用權(quán)，符合我國(guó)的物權(quán)法體系。在我國(guó)的法律體系，土地和建筑物為兩個(gè)獨(dú)立的客體，可獨(dú)立支配，此與德國(guó)法不同。建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值是基于可以建造建筑物等產(chǎn)生的期待利益，但是，作為擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)支配的是物的交換價(jià)值，交換價(jià)值在實(shí)體上具有可分的。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)上的抵押權(quán)不及于其上新形成的建筑物。因此，形成新建筑物在法律上與其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)在交換價(jià)值上是獨(dú)立的。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)支配客體范圍不及于建設(shè)用地使用權(quán)，利于維護(hù)交易安全。我國(guó)的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)無(wú)需登記即產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?，若支配的效力范圍及于建設(shè)用地使用權(quán)，將優(yōu)先權(quán)于建設(shè)用地使用權(quán)上設(shè)定的意定抵押權(quán)，那么將極大損害抵押權(quán)人的利益，危害土地抵押權(quán)人的交易安全，不動(dòng)產(chǎn)抵押秩序?qū)⑹幦粺o(wú)存。此與德國(guó)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不同，因德國(guó)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)受償權(quán)定性為法定抵押權(quán)，并及于土地，但需要登記公示方產(chǎn)生效力，遵循先登記效力優(yōu)先原則，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并不會(huì)損害先前進(jìn)行的交易安全秩序。而我國(guó)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)則不需要登記方式予以公示，若允許建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)支配于建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，將會(huì)損害利害關(guān)系人的利益，特別是土地使用權(quán)抵押權(quán)人的利益。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可支配的客體范圍若及于建設(shè)用地使用權(quán)，不但保護(hù)不了建設(shè)工程承包人的利益，反而可能成為其拖累。在實(shí)踐中，因建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可支配的客體范圍是否及于建設(shè)用地使用權(quán)存在較大的爭(zhēng)議，某些金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，要求借款人在簽訂借款合同時(shí)，提供承包人事先做出放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的聲明，承包人鑒于市場(chǎng)弱勢(shì)地位，不得不做出聲明。盡管，對(duì)這種事先放棄優(yōu)先受償權(quán)的聲明效力存在爭(zhēng)議，但在實(shí)踐中有法院承認(rèn)其效力，如廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于在審判工作中如何適用合同法第286條的指導(dǎo)意見(jiàn)》第9條規(guī)定：“承、發(fā)包雙方當(dāng)事人在建設(shè)工程承包合同中約定承包人不能行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，事后承包人以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是法定權(quán)利為由向人民法院主張合同約定無(wú)效并要求行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的，人民法院不予支持?！奔幢闼痉ú徽J(rèn)可效力，若建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可支配于建設(shè)用地使用權(quán)，處于強(qiáng)者地位的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)要求承包人提供擔(dān)保的方式抵消建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)給其帶來(lái)的不利后果，這樣最終會(huì)損害建設(shè)工程承包人的利益，反而成為其拖累。

二、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是否及于該工程出租、使用所得的收益

2003年《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(征求意見(jiàn)稿)》第29條規(guī)定，依合同法第286條規(guī)定享有優(yōu)先權(quán)不應(yīng)包括建設(shè)工程出租、使用產(chǎn)生的收益。但該條款未出現(xiàn)在定稿中，也未有相反的表述，可見(jiàn)在定稿頒布時(shí)對(duì)該問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)。隨后，上述內(nèi)容為《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于在審判工作中如何適用合同法第286條的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵高法發(fā)【2004】2號(hào)）所采納，第6條規(guī)定：“承包人對(duì)其承建的工程折價(jià)或者拍賣(mài)價(jià)款享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但對(duì)因建設(shè)工程使用、出租所產(chǎn)生的收益不得行使優(yōu)先權(quán)。”因收集資料有限，未見(jiàn)上述條文的立法理由或說(shuō)明，亦未見(jiàn)司法判例。僅張晟杰律師評(píng)論，從《合同法》第286條規(guī)定看，優(yōu)先受償權(quán)所對(duì)應(yīng)的是所建工程折價(jià)或拍賣(mài)所得的價(jià)款，而使用、出租收益為其他債權(quán)和收入，并非承包人投入資金的物化，故不為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)支配的范圍。

筆者認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)支配到建設(shè)工程出租、使用所得收益，理由如下：

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的屬性，不及于擔(dān)保物之孳息不合擔(dān)保法之原理。因建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可直接將建設(shè)工程這一標(biāo)的物拍賣(mài)，從所得價(jià)金中優(yōu)先受償，不須借助于他人的行為即可實(shí)現(xiàn)，符合作為物權(quán)支配性的特征，擔(dān)保物權(quán)屬性明顯。擔(dān)保物權(quán)之效力及于原物和孳息，只是孳息需與權(quán)利人的占有或司法扣押有密切聯(lián)系。《物權(quán)法》第197條、第213條、第235條均規(guī)定，抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)均可支配物之孳息。建設(shè)工程出租、使用所得的收益屬于建設(shè)工程的孳息無(wú)疑，一律將其排除出建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之范圍不合擔(dān)保物權(quán)這一特性。更何況，承包人的物化勞動(dòng)的基礎(chǔ)上，發(fā)包人方可獲取孳息，孳息仍然是承包人投入資金的物化產(chǎn)物，仍為建設(shè)工程價(jià)款支配之客體。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)若不能及于該工程出租、使用所得，那么可能使得大量的工程建設(shè)項(xiàng)目的承包人被排除出《合同法》第286條保護(hù)范圍之外,使立法效果大打折扣。首先，從《合同法》第286條將公益性工程排除出建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)支配范圍之外，立法考慮的是該些項(xiàng)目因公益性不能用于出售，但沒(méi)有考慮到該些工程的公益性不能轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，未考慮到這些工程在實(shí)踐中大量出租或經(jīng)營(yíng)性使用。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，政府項(xiàng)目拖欠工程款已占總額的40%左右，所以由于不宜折價(jià)、拍賣(mài)的工程具有優(yōu)先權(quán)的豁免，故使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使大打折扣，使其行使的對(duì)象主要為民營(yíng)資本的商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)建筑。[7]其次，在法律上和司法實(shí)踐中，農(nóng)民在宅基地上建造的住宅被認(rèn)為是農(nóng)民基本生活的保障，一般不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，各地法院不予以拍賣(mài)，但是出租情形較為常見(jiàn)，在城郊結(jié)合部尤甚。若出租所得不屬于建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償之范圍，不利于承包人利益的保障，實(shí)現(xiàn)合同法第286條立法目的，也將阻礙其對(duì)承攬農(nóng)民的住宅的積極性，勢(shì)必增加農(nóng)民建房時(shí)的資金成本。再次，在城市化過(guò)程中，為了維持村集體經(jīng)濟(jì)組織形態(tài)，返還村集體經(jīng)濟(jì)組織一定數(shù)量的建設(shè)用地使用權(quán)，允許其建設(shè)房屋用于出租、使用，但是不得買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)移所有權(quán)。則建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)無(wú)法就工程價(jià)款折價(jià)或拍賣(mài)所得優(yōu)先受償，若其還不能就該工程的出租所得優(yōu)先受償，不僅使得這種留用地上項(xiàng)目建設(shè)融資困難，也不符合建設(shè)行業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)政策的保護(hù)。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)若不能及于建設(shè)工程出租、使用所得，將使得工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)承包人的保護(hù)力度減弱。《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?那么一旦建設(shè)工程拍賣(mài)時(shí)存在租賃合同關(guān)系，因買(mǎi)賣(mài)無(wú)法擊破租賃，特別是長(zhǎng)期租賃合同將勢(shì)必影響出賣(mài)的價(jià)格，甚至造成流拍。租賃關(guān)系的存在將使得建設(shè)工程的拍賣(mài)價(jià)格不足以清償工程價(jià)款，為保護(hù)工程承包人的利益，有必要將其工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的支配范圍涵蓋出租所得的收益，以防止惡意串通損害承包人利益。

可見(jiàn)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)效力及于建設(shè)工程出租、使用所得的收益，但在實(shí)務(wù)應(yīng)考慮以下兩個(gè)問(wèn)題。第一，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)特別優(yōu)先權(quán)的一種，支配特定的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于已經(jīng)交付的租金成為業(yè)主的一般財(cái)產(chǎn)，無(wú)法特定化，甚至有可能已經(jīng)轉(zhuǎn)移，在無(wú)法確定為工程出租使用所得的收益的情況下，無(wú)法完成支配，這種情況下，不屬于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)支配的范圍。但對(duì)業(yè)主尚未收取租金，可作為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)支配的對(duì)象，由承租人直接交付用于擔(dān)保工程價(jià)款債務(wù)。第二，建設(shè)工程出租所得的收益，并非承包人所建設(shè)的工程單獨(dú)產(chǎn)生的孳息，其中包含了建設(shè)用地使用權(quán)等所作的貢獻(xiàn)。根據(jù)《物權(quán)法》第197條規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值貢獻(xiàn)的孳息因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)上的抵押權(quán)支配的范圍，故，對(duì)該部分應(yīng)評(píng)估析出。

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第5篇

[論文關(guān)鍵詞]銀行 浮動(dòng)抵押制度 貸款 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

我國(guó)《物權(quán)法》在立法過(guò)程中，對(duì)于是否應(yīng)規(guī)定浮動(dòng)抵押存有爭(zhēng)議。正是基于方便農(nóng)業(yè)戶和中小企業(yè)貸款的現(xiàn)實(shí)需要，最終在《物權(quán)法》第181條規(guī)定：“經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?！苯^大多數(shù)著作包括立法機(jī)關(guān)編寫(xiě)的著作，將本條視為動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度在我國(guó)的首次確立，并認(rèn)可其為中小企業(yè)打開(kāi)了一扇新的融資渠道的大門(mén)。但浮動(dòng)抵押對(duì)我國(guó)而言畢竟是一種新型的擔(dān)保方式，其抵押物“浮動(dòng)性”的特點(diǎn)不妨礙企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，但立法的不完善和“浮動(dòng)性”的制度頑疾卻為適用浮動(dòng)抵押擔(dān)保方式辦理貸款業(yè)務(wù)的銀行帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

一、銀行適用浮動(dòng)抵押制度貸款時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)

浮動(dòng)抵押制度起源于英國(guó)，指抵押人在其現(xiàn)在和將來(lái)所有的全部或部分財(cái)產(chǎn)上設(shè)定擔(dān)保，在行使抵押權(quán)之前，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)保留在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的處分權(quán)。目前，我國(guó)銀行在辦理浮動(dòng)抵押貸款時(shí)主要會(huì)遇到以下三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

（一）來(lái)自中小企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，絕大部分的中小企業(yè)是民營(yíng)企業(yè)，這些民營(yíng)企業(yè)是在傳統(tǒng)體制的邊緣和夾縫中艱難成長(zhǎng)起來(lái)的，長(zhǎng)期只被當(dāng)作公有制經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)充，普遍經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、技術(shù)水平低、資金實(shí)力差，銀行不愿與之打交道。部分民營(yíng)中小企業(yè)還存在內(nèi)部管理不夠規(guī)范，財(cái)務(wù)制度不健全，為逃避稅收甚至存在多本賬現(xiàn)象。并且我國(guó)缺乏普遍的市場(chǎng)誠(chéng)信環(huán)境，也沒(méi)有完善的市場(chǎng)信用體系建設(shè)，中小企業(yè)一旦陷入債務(wù)危機(jī)，很有可能在封押前抽逃資產(chǎn)使銀行債權(quán)落空。這些問(wèn)題的存在無(wú)疑加大了銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。即使銀行對(duì)中小企業(yè)采用固定抵押擔(dān)保的貸款方式，也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，更不愿輕易采用浮動(dòng)抵押，任由抵押物自由流進(jìn)流出的擔(dān)保方式。

（二）來(lái)自我國(guó)浮動(dòng)抵押制度本身不健全的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的浮動(dòng)抵押制度是從英美國(guó)家舶入而來(lái)，僅在《物權(quán)法》第181條、第189條、第196條有規(guī)定，雖彰顯了我國(guó)政府為中小企業(yè)增加融資渠道的決心，但對(duì)浮動(dòng)抵押制度的運(yùn)行方式、銀行的抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)、債務(wù)人的自由處分權(quán)如何限制、抵押物價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一規(guī)范的評(píng)估程序等法律都沒(méi)有作出明確規(guī)定。與歐美國(guó)家歷時(shí)百年、內(nèi)容細(xì)致、設(shè)計(jì)精巧的浮動(dòng)抵押制度相比，我國(guó)的立法顯得過(guò)于粗糙而使這項(xiàng)新制度缺乏可操作性。并且，與歐美國(guó)家將浮動(dòng)抵押的主體限定為公司（主要是股份公司）不同，我國(guó)浮動(dòng)抵押制度的主體范圍過(guò)寬，擴(kuò)大至眾多中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)戶。但這些主體的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力普遍較弱，在資產(chǎn)運(yùn)作和財(cái)務(wù)制度方面缺乏必要的約束和監(jiān)督機(jī)制。我國(guó)的浮動(dòng)抵押制度客體范圍又較窄，僅為“現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”，未像國(guó)外立法那般將權(quán)利（知識(shí)產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、股權(quán)、賬債）納入其中，也沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)。這些都使浮動(dòng)抵押制度的效用大大受限，并導(dǎo)致了銀行適用浮動(dòng)抵押制度辦理貸款時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)增加。

（三）來(lái)自抵押物“浮動(dòng)性”的風(fēng)險(xiǎn)

在浮動(dòng)抵押設(shè)定后、抵押財(cái)產(chǎn)“結(jié)晶”前，抵押人仍可自由處分抵押物，這種抵押物“浮動(dòng)性”的特點(diǎn)使抵押財(cái)產(chǎn)一直處于動(dòng)態(tài)變化中。因抵押人的處分，脫離抵押人控制的財(cái)產(chǎn)自動(dòng)退出抵押物的范圍，這就為抵押人通過(guò)惡意處分財(cái)產(chǎn)逃避銀行貸款成為可能。但《物權(quán)法》并沒(méi)有規(guī)定抵押權(quán)人對(duì)抵押人及抵押財(cái)產(chǎn)相應(yīng)的監(jiān)督權(quán)，抵押權(quán)人無(wú)法掌握抵押人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值變化，非常被動(dòng)，于抵押權(quán)保護(hù)非常不利，實(shí)踐中極易導(dǎo)致騙貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。也不排除抵押人在浮動(dòng)抵押之上繼續(xù)設(shè)定固定抵押，但《物權(quán)法》對(duì)浮動(dòng)抵押權(quán)人是否享有優(yōu)先權(quán)卻無(wú)規(guī)定，這些都導(dǎo)致了浮動(dòng)抵押權(quán)人的權(quán)益面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。

二、銀行適用浮動(dòng)抵押制度貸款時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

盡管浮動(dòng)抵押制度在我國(guó)還是一種新型的擔(dān)保制度，立法上有欠完善，但畢竟為中小企業(yè)打開(kāi)了一扇新的融資渠道的大門(mén)。實(shí)踐中中小企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)贏得貸款機(jī)會(huì)，銀行方面亦可通過(guò)謹(jǐn)慎選擇抵押合作人、完善抵押合同、設(shè)定限制性條款、并用其它擔(dān)保方式等降低風(fēng)險(xiǎn)。

（一）中小企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)

中小企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款被拒絕的原因主要是中小企業(yè)自身財(cái)務(wù)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)和缺乏信用擔(dān)保及信用評(píng)級(jí)不夠。因此中小企業(yè)首先應(yīng)積極完善內(nèi)部管理，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)務(wù)管理制度，會(huì)計(jì)報(bào)表信息真實(shí)準(zhǔn)確，堅(jiān)決杜絕多本賬、假賬現(xiàn)象。擺脫家族式、手工作坊式的落后管理模式，以先進(jìn)科學(xué)的現(xiàn)代方法管理企業(yè)，提高企業(yè)的透明度，便于銀行了解并予以評(píng)估。其次要加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)，誠(chéng)實(shí)信用是企業(yè)應(yīng)該遵守的職業(yè)操守，是社會(huì)給予的最高道德評(píng)價(jià)，是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)和品牌。良好的信用記錄能為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和融資帶來(lái)積極影響，這是企業(yè)得以創(chuàng)造財(cái)富的前提。中小企業(yè)應(yīng)當(dāng)將誠(chéng)信建設(shè)提高到企業(yè)生存和發(fā)展的高度，以良好的信用贏得市場(chǎng)和消費(fèi)者，不斷提高在銀行的信用等級(jí)，為順利適用浮動(dòng)抵押制度創(chuàng)造條件。

（二）銀行謹(jǐn)慎選擇浮動(dòng)抵押合作人

根據(jù)《物權(quán)法》第181條的規(guī)定，我國(guó)浮動(dòng)抵押的主體范圍為“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者”，這與世界上多數(shù)國(guó)家將浮動(dòng)抵押主體范圍嚴(yán)格限定為公司制法人不同。浮動(dòng)抵押方式的標(biāo)的物具有“浮動(dòng)性”的特點(diǎn)，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中可自由流進(jìn)流出。這種擔(dān)保方式本身就要求抵押人資力雄厚才能將“浮動(dòng)性”的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。但我國(guó)現(xiàn)階段金融制度還不夠發(fā)達(dá)成熟，迫切需要改善各層次經(jīng)營(yíng)者融資難的現(xiàn)狀，故而將浮動(dòng)抵押的主體擴(kuò)大，反映了我國(guó)迫切緩解貸款難問(wèn)題的決心。但中小經(jīng)營(yíng)者的信用度普遍不高，又造成浮動(dòng)抵押制度實(shí)行難、銀行風(fēng)險(xiǎn)高的問(wèn)題。在目前我國(guó)信用體系不健全而抵押人主體范圍過(guò)寬的情況下，最佳的風(fēng)險(xiǎn)防范措施只能是在設(shè)定浮動(dòng)抵押時(shí)謹(jǐn)慎選擇抵押合作人。并且在設(shè)立浮動(dòng)抵押前，對(duì)債務(wù)人進(jìn)行實(shí)地考察，嚴(yán)格審查抵押物的所有權(quán)是否明晰、是否存在瑕疵，認(rèn)真分析抵押物的市場(chǎng)需求是否旺盛、是否供過(guò)于求，抵押物是否便于保存、價(jià)值是否相對(duì)穩(wěn)定、是否容易變現(xiàn)等問(wèn)題。力求全面掌握貸款人經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況、信用狀況和抵押人動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，最終選擇具有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)優(yōu)良、資產(chǎn)負(fù)債比例合理的個(gè)體作為適用浮動(dòng)抵押擔(dān)保方式的合作對(duì)象，并給予公平合理的貸款額度。

（三）完善抵押合同，加強(qiáng)對(duì)抵押物的監(jiān)管

《物權(quán)法》第189條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人?！币辣緱l規(guī)定，銀行在簽訂浮動(dòng)抵押合同后應(yīng)及時(shí)辦理登記，以防范未登記帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。登記時(shí)，可要求明確記載抵押財(cái)產(chǎn)的種類和范圍，包括抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)或使用權(quán)歸屬，以便日后更好地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。此外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)抵押物的監(jiān)管。只有措施得當(dāng)、監(jiān)管到位，才能有效規(guī)避抵押物“浮動(dòng)性”的風(fēng)險(xiǎn)。目前實(shí)踐中可資借鑒的對(duì)浮動(dòng)抵押標(biāo)的物的監(jiān)管手段主要有兩種：第一種監(jiān)管方式是由抵押權(quán)人、抵押人和第三方簽訂三方協(xié)議，由第三方作為監(jiān)管人對(duì)抵押物承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。實(shí)踐中第三方一般為具有資質(zhì)的金融、倉(cāng)儲(chǔ)或物流公司。第三方提供貨倉(cāng)，存放抵押財(cái)產(chǎn)，并對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)登記入冊(cè)。如果抵押財(cái)產(chǎn)需要流出時(shí)，須取得抵押權(quán)人書(shū)面同意，并由監(jiān)管人做好登記。如果流出數(shù)量較多時(shí)，抵押人應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊，如不能及時(shí)補(bǔ)齊，監(jiān)管人應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。如因監(jiān)管人的責(zé)任導(dǎo)致抵押物減少或毀損，則由監(jiān)管人和抵押人對(duì)抵押權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任。第二種監(jiān)管方式則是由抵押權(quán)人自己派專人進(jìn)行監(jiān)管。這種監(jiān)管方式一個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)就是可以減少債務(wù)人貸款成本。但抵押權(quán)人需要自行尋找倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地，選聘保管人員，并對(duì)抵押物的毀損滅失承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。與第三方監(jiān)管方式相比，其劣勢(shì)是沒(méi)有第三方賠償責(zé)任做保障。從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，第一種監(jiān)管方式更有利于保護(hù)抵押權(quán)人的利益，但顯然會(huì)增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)。實(shí)踐中，采用第一種監(jiān)管方式一般需事前訂立一份完備詳細(xì)的監(jiān)管協(xié)議并約定好監(jiān)管規(guī)則，將監(jiān)管協(xié)議作為浮動(dòng)抵押合同不可撤銷(xiāo)的附件進(jìn)行登記，萬(wàn)一將來(lái)有糾紛，可增大勝訴的幾率，最大限度確保權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)周密細(xì)致的監(jiān)管措施也是必不可少的，抵押權(quán)人至少應(yīng)做到，要求保管人定期提供關(guān)于抵押物的報(bào)告，定期或不定期到抵押物保管場(chǎng)所進(jìn)行檢查，此舉是為了了解抵押物的保管現(xiàn)狀、抵押財(cái)產(chǎn)目前的數(shù)量，有無(wú)重大變動(dòng)，及時(shí)與保管人提供的清單進(jìn)行核對(duì)。一旦發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)基于合同的約定，要求提前實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必要時(shí)應(yīng)毫不遲疑地采取財(cái)產(chǎn)保全措施。

（四）設(shè)定限制性條款

浮動(dòng)抵押制度的優(yōu)勢(shì)和缺陷都在于抵押財(cái)產(chǎn)的“浮動(dòng)性”，設(shè)押期間抵押物的價(jià)值并非一成不變，抵押人在正常經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍有很大的自由處分權(quán)，我國(guó)法律亦不禁止在浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)定固定抵押，這就意味著浮動(dòng)抵押權(quán)人可能面臨著同一財(cái)產(chǎn)上有兩個(gè)以上的優(yōu)先權(quán)人的情況。而我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)浮動(dòng)抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)效力規(guī)定并不明確，這使浮動(dòng)抵押權(quán)人的權(quán)益面臨非常高的風(fēng)險(xiǎn)。如何降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)適用浮動(dòng)抵押方式辦理貸款的銀行而言是迫切希望解決的問(wèn)題。實(shí)踐中可探索適用在浮動(dòng)抵押合同和監(jiān)管協(xié)議中增設(shè)限制性條款的方法來(lái)對(duì)債務(wù)人的自由處分權(quán)予以一定程度的限制，以彌補(bǔ)我國(guó)《物權(quán)法》。限制性條款的內(nèi)容通常有三類，一是在一定范圍類限制抵押人未經(jīng)銀行同意處分其財(cái)產(chǎn)；二是在浮動(dòng)抵押合同中約定禁止抵押人在已設(shè)押的財(cái)產(chǎn)上再設(shè)優(yōu)先于該浮動(dòng)抵押權(quán)的固定抵押；三是約定抵押權(quán)提前實(shí)現(xiàn)的具體情形。從性質(zhì)上講，限制性條款屬于抵押人與銀行之間的約定，當(dāng)?shù)盅喝诉`反限制性條款時(shí)，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，僅對(duì)銀行負(fù)違約責(zé)任，對(duì)于第三人沒(méi)有約束力，銀行不能以限制性條款來(lái)對(duì)抗第三人，這就導(dǎo)致限制性條款的效力非常弱。為避免這一情況的發(fā)生，增強(qiáng)限制性條款的效力，應(yīng)對(duì)限制性條款進(jìn)行登記，以方便可能與抵押人就抵押財(cái)產(chǎn)發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人查詢。登記后的限制性條款便起到了公示的作用，具有了“對(duì)世”的效力，第三人不能再以“善意”為由對(duì)抗銀行。成功約定的限制性條款可較好地阻止抵押人出于非法目的將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給后來(lái)的繼受人，防止債務(wù)人過(guò)度借貸，還有一個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)就是成本很低，只是登記一下，幾乎不發(fā)生擔(dān)保成本，能較大程度地保護(hù)債務(wù)人的資產(chǎn)，降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）采用混合擔(dān)保方式，重視應(yīng)收賬款質(zhì)押

根據(jù)《物權(quán)法》第181條的規(guī)定，我國(guó)可用來(lái)設(shè)定浮動(dòng)抵押的財(cái)產(chǎn)僅為“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”，不包括不動(dòng)產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商標(biāo)權(quán)等企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)。實(shí)踐中，可在設(shè)立浮動(dòng)抵押的同時(shí)，設(shè)立以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)等為抵押物的固定抵押，亦可結(jié)合實(shí)際情況設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押或權(quán)利質(zhì)押的擔(dān)保方式，以分擔(dān)浮動(dòng)抵押擔(dān)保方式的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)收賬款是經(jīng)濟(jì)生活中大量存在的一項(xiàng)債權(quán)，在我國(guó)，大約一半的中小企業(yè)資產(chǎn)是以應(yīng)收賬款和存貨的形式存在。在國(guó)外，應(yīng)收賬款、存貨等被看作是最有價(jià)值的擔(dān)保物。在美國(guó)，動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的70%是應(yīng)收賬款。因此，設(shè)立應(yīng)收賬款質(zhì)押是值得充分重視的一件事。我國(guó)法律亦提供了相應(yīng)依據(jù)?！稉?dān)保法》第75條規(guī)定：“下列權(quán)利可以質(zhì)押：（一）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；（二）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；（三）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；（四）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利。”應(yīng)收賬款是一種債權(quán)，應(yīng)收賬款質(zhì)押本質(zhì)上是一種權(quán)利質(zhì)押。擔(dān)保法第75條第四款關(guān)于“依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利”的規(guī)定，就給普通應(yīng)收賬款債權(quán)質(zhì)押的合法性地位留下了空間。

第6篇

[要害詞]他物權(quán)，公示方法，登記要件主義，登記對(duì)抗主義

物權(quán)的設(shè)定是交易的基礎(chǔ)，物權(quán)的變動(dòng)則是交易的表現(xiàn)形態(tài)，兩者都是交易不可或缺的環(huán)節(jié)，因而正確選擇物權(quán)變動(dòng)模式直接關(guān)系到交易秩序的建構(gòu)以及交易安全的保護(hù)問(wèn)題。然而長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)物權(quán)法理論主要是以所有權(quán)為中心而展開(kāi)對(duì)物權(quán)變動(dòng)的討論，而忽視了他物權(quán)設(shè)定的非凡性。在我國(guó)物權(quán)立法中，明確他物權(quán)設(shè)定的原則對(duì)于確定他物權(quán)設(shè)定的規(guī)則與效力都是非常有意義的。

一、他物權(quán)設(shè)定模式的非凡性

傳統(tǒng)物權(quán)變動(dòng)理論都是以所有權(quán)變動(dòng)作為研究的重心，沒(méi)有充分考慮到他物權(quán)設(shè)定中的一些非凡性。從比較法上看，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)立法模式主要有三種，即意思主義、形式主義和折中主義。一般認(rèn)為，這三種模式性質(zhì)上屬于物權(quán)變動(dòng)模式。由于他物權(quán)的設(shè)定也屬于物權(quán)變動(dòng)的一種類型，所以它既適用于所有權(quán)變動(dòng)，也適用于他物權(quán)的變動(dòng)。1以所有權(quán)為中心構(gòu)建物權(quán)變動(dòng)模式，其原因在于一方面所有權(quán)是所有物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)與核心，一切交易都是以所有權(quán)的界定為前提，交易的最終實(shí)現(xiàn)可能導(dǎo)致所有權(quán)的變動(dòng)或者權(quán)能分離，所以所有權(quán)的變動(dòng)基本概括了物權(quán)變動(dòng)的目的。另一方面他物權(quán)變動(dòng)有可能會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)內(nèi)容與效力的變動(dòng)，他物權(quán)的設(shè)定是在所有權(quán)之上設(shè)定了負(fù)擔(dān)，并使所有權(quán)的權(quán)能發(fā)生分離。

他物權(quán)的設(shè)定是指基于法律行為而在他人之物上設(shè)定限制物權(quán)。其特點(diǎn)在于：首先，他物權(quán)的設(shè)定原則上以他人之物為客體。由于所有權(quán)是所有人一般地、全面地支配其客體的物權(quán)，而他物權(quán)是所有權(quán)權(quán)能與所有權(quán)相分離的產(chǎn)物，因此他物權(quán)的客體是他人之物。2原則上，所有人無(wú)需在自己的物上為自己設(shè)定他物權(quán)，除非發(fā)生了他物權(quán)與所有權(quán)的混同而消滅他物權(quán)將不利于所有人，此時(shí)所有人才對(duì)自己的物享有他物權(quán)。3當(dāng)然，有些國(guó)家（如德國(guó)）物權(quán)法，答應(yīng)所有人在自己的物上設(shè)定抵押權(quán)即所有人抵押制度，但這終究是一種例外情形。4其次，他物權(quán)的設(shè)定必須原則上要有設(shè)定行為，并且需要完成一定的公示程序。在絕大多數(shù)情況下，他物權(quán)的設(shè)定必須基于當(dāng)事人的合意即雙方法律行為，例如抵押合同、質(zhì)押合同、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同等。只是在極少數(shù)情況下，存在通過(guò)單方法律行為設(shè)定他物權(quán)的情形，如以遺囑設(shè)立居住權(quán)。另外，在實(shí)施一定的法律行為之后必須完成一定的公示方法才能最終完成物權(quán)的設(shè)定。上述他物權(quán)設(shè)定制度的非凡性，與所有權(quán)變動(dòng)制度之間存在較大的差別。而這些差異使得他物權(quán)的設(shè)定在立法模式上與所有權(quán)變動(dòng)有所不同：

1關(guān)于是否存在設(shè)定的問(wèn)題。他物權(quán)的設(shè)定是他物權(quán)產(chǎn)生過(guò)程中的一個(gè)獨(dú)有概念。在物權(quán)法中，只有他物權(quán)才存在設(shè)定問(wèn)題。因?yàn)樗餀?quán)的產(chǎn)生是一個(gè)權(quán)利從無(wú)到有的過(guò)程。雖然他物權(quán)的設(shè)定基于雙方當(dāng)事人的合意而在他人所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，但是他物權(quán)不是一種繼受取得，而是原始取得。而所有權(quán)的取得并不是一種設(shè)定行為，通常都是通過(guò)轉(zhuǎn)讓、繼續(xù)等方式繼受取得，或者通過(guò)生產(chǎn)、添附等方式原始取得。一般來(lái)說(shuō)，所有權(quán)并不必然依靠于他人的物權(quán)而產(chǎn)生，換句話說(shuō)，并不是在他人所有權(quán)基礎(chǔ)上再另外設(shè)定一個(gè)所有權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)所有權(quán)絕對(duì)的排他性原則，不可能在同一個(gè)物上出現(xiàn)兩個(gè)所有權(quán)，所以也就不存在所有權(quán)設(shè)定問(wèn)題。而他物權(quán)恰恰是建立在他人所有權(quán)之上的，必然存在設(shè)定問(wèn)題。

2關(guān)于所有人意志的體現(xiàn)。他物權(quán)的設(shè)定是所有權(quán)權(quán)能分離的結(jié)果，所有權(quán)的存在是他物權(quán)設(shè)定的前提，這就決定了他物權(quán)在設(shè)定過(guò)程中應(yīng)當(dāng)最大限度地尊重所有權(quán)人的意志和利益，不經(jīng)過(guò)所有人同意而直接依法產(chǎn)生他物權(quán)是極為例外的情形，必須有足夠充分的理由。易言之，在物權(quán)法定原則的范圍內(nèi)，所有權(quán)人的意志對(duì)設(shè)定他物權(quán)的類型和內(nèi)容具有至關(guān)重要的作用。明確這一點(diǎn)對(duì)于理解我國(guó)許多他物權(quán)具有重要意義，例如土地使用權(quán)內(nèi)容包含了國(guó)家禁止土地閑置以及在閑置情況下非法改變土地用途，不少人認(rèn)為這種改變屬于國(guó)家行政權(quán)的行使，實(shí)際上這些條款表明的是國(guó)家作為所有人設(shè)定他物權(quán)時(shí)要體現(xiàn)其意志。而所有權(quán)的類型和內(nèi)容都是相對(duì)單一固定的，因此所有人的意志在所有權(quán)的內(nèi)容和類型中并無(wú)決定作用，而直接受制于法律規(guī)定。這種法律規(guī)定在各國(guó)的立法中也并無(wú)太大差異。

3關(guān)于依法律行為而產(chǎn)生物權(quán)的問(wèn)題。他物權(quán)設(shè)定是產(chǎn)生他物權(quán)的重要方法，他物權(quán)的產(chǎn)生既可以基于法律行為也可以基于法律的直接規(guī)定，如法定抵押權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)均基于法律的規(guī)定直接產(chǎn)生，無(wú)需當(dāng)事人的意思表示或合意。但總的來(lái)說(shuō)，基于法律行為而設(shè)定他物權(quán)是他物權(quán)產(chǎn)生的常態(tài)，而依法律規(guī)定產(chǎn)生他物權(quán)則屬于例外情形。就前者而言，因?yàn)樗餀?quán)是在所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，沒(méi)有所有人的意思表示原則上就不能產(chǎn)生他物權(quán)，所以他物權(quán)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)采取“合意（或意思表示）加公示”的方式完成。假如他物權(quán)的設(shè)定完全依法律規(guī)定，不僅漠視所有人的意志，而且會(huì)損害所有人的利益，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)秩序的混亂，也不能發(fā)揮物盡其用的效果。正是因?yàn)榇朔N原因，所以法律行為在他物權(quán)設(shè)定中具有極為廣泛的適用范圍。

在所有權(quán)的取得中，不存在依法律行為設(shè)定所有權(quán)的情況。依據(jù)法律行為發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，實(shí)際上只是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)問(wèn)題，此乃所有權(quán)繼受取得的一般原因。所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律行為與設(shè)定他物權(quán)的法律行為在性質(zhì)上是有區(qū)別的。一般而言，所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律行為大多是買(mǎi)賣(mài)等典型的交易行為，主要受合同法調(diào)整；而設(shè)定他物權(quán)的法律行為，盡管也要適用合同法的一般原則，但設(shè)定行為是與物權(quán)的產(chǎn)生直接聯(lián)系起來(lái)的，所以它不僅是一個(gè)單純的合同問(wèn)題，還應(yīng)該受到物權(quán)法的規(guī)范。例如，就抵押合同而言，它既是設(shè)立抵押權(quán)的前提條件，抵押合同又經(jīng)常確定了抵押權(quán)的內(nèi)容，這就不是一個(gè)單純的合同，所以在擔(dān)保法中也規(guī)定了抵押合同，即歸屬于物權(quán)法內(nèi)容。雖然我國(guó)物權(quán)立法和實(shí)務(wù)尚不承認(rèn)物權(quán)行為理論，但設(shè)定他物權(quán)的合同具有導(dǎo)致他物權(quán)產(chǎn)生的直接法律后果，與一般的債權(quán)合同應(yīng)該是有所區(qū)別的。因此物權(quán)法應(yīng)當(dāng)就農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)合同、地役權(quán)的設(shè)定合同、抵押合同、質(zhì)押合同等作出非凡規(guī)定。

4.關(guān)于意思自治原則的適用。雖然我國(guó)實(shí)行物權(quán)法定原則，對(duì)于他物權(quán)的類型和內(nèi)容予以固定，但是當(dāng)事人就他物權(quán)的具體內(nèi)容仍然享有很大的協(xié)商空間。只要他物權(quán)的設(shè)定主要涉及當(dāng)事人雙方的私人利益，而不過(guò)多地關(guān)涉國(guó)家利益和公共利益，法律沒(méi)有必要對(duì)當(dāng)事人的決策作出過(guò)多的干預(yù)。這是因?yàn)?，一方面，他物?quán)的變動(dòng)原則上是意思自治的產(chǎn)物，只要不損害第三人利益與社會(huì)公共利益，當(dāng)事人完全可以憑借自己的意思于法律規(guī)定的范圍內(nèi)決定是否設(shè)定某種他物權(quán)。另一方面，只有通過(guò)所有權(quán)人和他物權(quán)人的具體約定，才能明確他物權(quán)的具體內(nèi)容。他物權(quán)是在所有權(quán)基礎(chǔ)之上產(chǎn)生的，它既是所有權(quán)權(quán)能分離的結(jié)果，也是對(duì)所有權(quán)的限制，因此在法律沒(méi)有非凡規(guī)定時(shí)，只有當(dāng)他物權(quán)人與所有權(quán)人達(dá)成合意時(shí)才能導(dǎo)致所有權(quán)的權(quán)能與原所有權(quán)人發(fā)生分離，也才能形成對(duì)所有權(quán)的限制。所有權(quán)人基于自己的意愿而對(duì)所有權(quán)作出限制，他物權(quán)的設(shè)定符合其意思，因此要求他物權(quán)設(shè)定存在合意能夠最大限度地保護(hù)所有權(quán)人的利益。此外，尊重當(dāng)事人的意思自治，也可以使他物權(quán)人借助于物權(quán)設(shè)定合同有效地制約所有權(quán)人，如通過(guò)約定他物權(quán)的期限可以防止所有權(quán)人提前撤銷(xiāo)他物權(quán)。所以，存在他物權(quán)設(shè)定的合意，能夠既尊重所有人的利益，又維護(hù)他物權(quán)人的利益，并最為充分地提高對(duì)物的利用效率、物盡其用，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人利益的最大化。

5.關(guān)于對(duì)公示方法的要求。所有權(quán)的取得包括原始取得和傳來(lái)取得。原始取得通常是指不以他人既存的權(quán)利為依據(jù)而取得物權(quán)，例如物還沒(méi)被任何人取得，而直接由所有人基于生產(chǎn)等方式而取得。5這就決定了所有權(quán)的取得并不要求采取某種公示方法。而他物權(quán)的設(shè)定除了法律有非凡規(guī)定之外，6通常要求應(yīng)當(dāng)完成特定的公示方法。就動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)而言，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)和動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)立都要采取交付的方式，但對(duì)于交付的內(nèi)容要求并不完全一樣。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)可以采取現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付等觀念交付方式。而動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)定原則上只能采取現(xiàn)實(shí)交付方式，即只有在完成了占有移轉(zhuǎn)之后才能設(shè)定動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)。

熟悉他物權(quán)設(shè)定的非凡性，無(wú)論對(duì)于完善我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的立法模式，還是對(duì)促進(jìn)物權(quán)理論的發(fā)展都不無(wú)意義。一方面，目前學(xué)界對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的討論大都以所有權(quán)為中心而展開(kāi)，集中于以所有權(quán)的變動(dòng)為原型進(jìn)行討論，從而忽視了他物權(quán)設(shè)定的非凡性，這就導(dǎo)致理論上過(guò)度強(qiáng)調(diào)物權(quán)法定原則，忽略了在他物權(quán)設(shè)定中意思自治的作用，尤其是沒(méi)有充分地強(qiáng)調(diào)所有權(quán)人的意志在他物權(quán)設(shè)定過(guò)程中如何得到具體體現(xiàn)，不利于充分保障所有人的意志和利益。另一方面，在物權(quán)變動(dòng)的模式選擇上，我們只是考慮到了物權(quán)變動(dòng)的一般模式，而這種模式主要是以所有權(quán)為參照系設(shè)定的，這就難以顧及他物權(quán)的非凡性。例如，物權(quán)的變動(dòng)模式應(yīng)當(dāng)法定化，從所有權(quán)的取得方式應(yīng)當(dāng)法定化來(lái)說(shuō)這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是正確的，但是在他物權(quán)的設(shè)定當(dāng)中，因?yàn)橥ǔＲㄟ^(guò)法律行為來(lái)實(shí)現(xiàn)，要注重他物權(quán)設(shè)定合同對(duì)物權(quán)法定的補(bǔ)充，假如一概強(qiáng)調(diào)物權(quán)變動(dòng)的法定化，非凡是內(nèi)容的法定，就有可能在他物權(quán)的制度設(shè)計(jì)方面不能充分考慮到他物權(quán)設(shè)定合同中所應(yīng)當(dāng)具有的意思自治空間，將物權(quán)的變動(dòng)完全變成了法律干預(yù)的領(lǐng)域，極大地?fù)p害財(cái)富的創(chuàng)造功能。第三，他物權(quán)設(shè)定合同與所有權(quán)移轉(zhuǎn)合同具有較大的區(qū)別，二者作為物權(quán)變動(dòng)構(gòu)成要件的重要性是不同的，且要分別適用不同的法律規(guī)則，明確這一點(diǎn)對(duì)于完善物權(quán)立法不無(wú)意義。例如，我國(guó)物權(quán)法草案中規(guī)定動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立都要采取交付的方式，交付可以采取現(xiàn)實(shí)交付和簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付方式。7此種規(guī)定有欠妥當(dāng)，因?yàn)橛^念交付的方式可以適用于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但不應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立。因而對(duì)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得和動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)定不作區(qū)分，不利于我國(guó)物權(quán)立法的完善。

二、他物權(quán)設(shè)定要件之一：合意

他物權(quán)設(shè)定原則上要有設(shè)定他物權(quán)的合意。8所謂合意是指當(dāng)事人就是否設(shè)定他物權(quán)以及他物權(quán)的內(nèi)容等方面達(dá)成一致的意思表示。法律在他物權(quán)的設(shè)定方面給予了當(dāng)事人較為廣泛的意思自治和行為自由，主要表現(xiàn)在如下方面：第一，對(duì)于是否設(shè)定他物權(quán)和設(shè)定何種他物權(quán)，當(dāng)事人具有廣泛的選擇余地。各國(guó)物權(quán)法上都承認(rèn)了相當(dāng)數(shù)量的他物權(quán)，答應(yīng)當(dāng)事人自由選擇加以設(shè)立。他物權(quán)的類型越多，當(dāng)事人發(fā)揮特定物的使用價(jià)值和交換價(jià)值的方式也就越多。第二，他物權(quán)的內(nèi)容在一定程度上也應(yīng)由當(dāng)事人決定。在現(xiàn)代物權(quán)法中出現(xiàn)了物權(quán)法定的緩和趨勢(shì)，主要體現(xiàn)在法律答應(yīng)當(dāng)事人通過(guò)其合意確定物權(quán)的具體內(nèi)容，例如我國(guó)擔(dān)保法就答應(yīng)當(dāng)事人就抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、抵押擔(dān)保的范圍等內(nèi)容進(jìn)行約定。9盡管物權(quán)立法中有關(guān)某些物權(quán)內(nèi)容的規(guī)定絕大多數(shù)是強(qiáng)制性的，不答應(yīng)當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議加以改變，但是物權(quán)法定并不絕對(duì)排除當(dāng)事人的約定，相反，當(dāng)事人對(duì)于物權(quán)內(nèi)容的約定，可以彌補(bǔ)法律規(guī)定的不足。第三，就公示方法的選擇，原則上當(dāng)事人設(shè)定他物權(quán)時(shí)不得選擇公示方法，例如設(shè)定抵押必須采取登記的方式，質(zhì)押必須采取交付和移轉(zhuǎn)占有的方式，然而由于動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的發(fā)展，當(dāng)事人在動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的公示方法上已經(jīng)享有廣泛的選擇自由。第四，在他物權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式上當(dāng)事人也享有越來(lái)越多的自由。例如，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否可以直接通過(guò)執(zhí)行程序拍賣(mài)變賣(mài)，而不通過(guò)復(fù)雜的審理程序，應(yīng)當(dāng)答應(yīng)當(dāng)事人通過(guò)合同約定。再如關(guān)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是采取變賣(mài)還是拍賣(mài)的方式也可以由當(dāng)事人在抵押合同中約定。當(dāng)然，強(qiáng)調(diào)他物權(quán)設(shè)定的合意并非要否定物權(quán)法定原則，也不是說(shuō)他物權(quán)完全應(yīng)由當(dāng)事人意思自治決定，而只是意味著當(dāng)事人有權(quán)在物權(quán)法定原則的框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)意思自治。物權(quán)法定主義本身并不排斥當(dāng)事人在物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)方面的意思自治，此種意思自治的存在也不構(gòu)成對(duì)交易安全的妨害。因?yàn)椋?dāng)事人的約定不能排除法律關(guān)于物權(quán)的種類以及基本內(nèi)容確定方面的強(qiáng)行性規(guī)則，當(dāng)事人也不能自由地創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法規(guī)定的不同基本類型，且物權(quán)法定主義中還包含了對(duì)公示要件的要求，通過(guò)與公示要件的結(jié)合，他物權(quán)設(shè)定的合意并不會(huì)損害交易秩序的安全。

承認(rèn)他物權(quán)設(shè)定的合意并不是說(shuō)此種合意就是物權(quán)行為或者物權(quán)行為的組成部分。設(shè)定他物權(quán)的合意與物權(quán)行為的不同之處表現(xiàn)在：設(shè)定他物權(quán)的合同屬于債權(quán)合同的一種具體類型，它仍然包含在債權(quán)合同之中，應(yīng)當(dāng)適用合同法的一般規(guī)則。就這一點(diǎn)來(lái)看，它與物權(quán)行為是不同的。所謂獨(dú)立于設(shè)定他物權(quán)合同的物權(quán)行為，其實(shí)不過(guò)是設(shè)定他物權(quán)合同的履行行為而已。我國(guó)物權(quán)立法從未承認(rèn)在債權(quán)合同之外存在著所謂物權(quán)合同，無(wú)論是物權(quán)行為和債權(quán)行為還是負(fù)擔(dān)行為和處分行為，它們都集中在一個(gè)合同當(dāng)中，物權(quán)變動(dòng)只是債權(quán)合意得到實(shí)現(xiàn)的結(jié)果而已。在債權(quán)合同訂立的同時(shí)并不單獨(dú)存在一個(gè)所謂的物權(quán)合意，更不發(fā)生物權(quán)行為的無(wú)因性問(wèn)題。不過(guò)，強(qiáng)調(diào)設(shè)定他物權(quán)合同與物權(quán)行為的區(qū)別，并不意味著否認(rèn)二者法律效果之間的區(qū)別。如前所述，設(shè)定他物權(quán)合同應(yīng)當(dāng)適用合同法的一般規(guī)則，但是否發(fā)生他物權(quán)設(shè)定的物權(quán)變動(dòng)效果，則需要根據(jù)物權(quán)法的規(guī)則做出判定。還需強(qiáng)調(diào)，由于設(shè)立他物權(quán)的合同具體體現(xiàn)為一方處分財(cái)產(chǎn)、另一方享受利益的法律效果，它將導(dǎo)致所有權(quán)的某些權(quán)能的讓渡，因此設(shè)定他物權(quán)的合同也不同于普通的債權(quán)合同。

從現(xiàn)實(shí)意義上來(lái)說(shuō)，強(qiáng)調(diào)他物權(quán)設(shè)定需要當(dāng)事人的合意，意味著他物權(quán)的設(shè)立不應(yīng)采取由行政機(jī)關(guān)單方審批的形式來(lái)完成，即僅通過(guò)審批是不能設(shè)立他物權(quán)的，這對(duì)于完善他物權(quán)設(shè)定的立法具有重要意義。長(zhǎng)期以來(lái)，存在著一種流行的觀點(diǎn)，認(rèn)為他物權(quán)的設(shè)定不一定要強(qiáng)調(diào)設(shè)定他物權(quán)的合意，只要完成了一定的公示方法仍然可以產(chǎn)生他物權(quán)。這種觀點(diǎn)對(duì)我國(guó)物權(quán)立法產(chǎn)生了影響。以海域使用權(quán)的設(shè)定為例，海域使用治理法第19條規(guī)定：“海域使用申請(qǐng)經(jīng)依法批準(zhǔn)后，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用海的，由國(guó)務(wù)院海洋行政主管部門(mén)登記造冊(cè)，向海域使用申請(qǐng)人頒發(fā)海域使用權(quán)證書(shū)；地方人民政府批準(zhǔn)用海的，由地方人民政府登記造冊(cè)，向海域使用申請(qǐng)人頒發(fā)海域使用權(quán)證書(shū)。海域使用申請(qǐng)人自領(lǐng)取海域使用權(quán)證書(shū)之日起，取得海域使用權(quán)?！庇纱藢?dǎo)致了實(shí)踐中海域使用權(quán)的設(shè)定大都采取審批加登記的方式，只要申請(qǐng)人向有關(guān)部門(mén)提交申請(qǐng)書(shū)，獲得批準(zhǔn)并辦理了登記手續(xù)，就可以獲得準(zhǔn)物權(quán)。實(shí)際上，假如承認(rèn)海域使用權(quán)是一種類似于土地使用權(quán)的他物權(quán)，那么僅僅有政府審批而沒(méi)有合同是不能導(dǎo)致他物權(quán)的設(shè)定的。雖然自然資源的使用應(yīng)當(dāng)受到政府的監(jiān)管與控制，這一點(diǎn)與普通的他物權(quán)確有不同，但是，以審批取代他物權(quán)設(shè)定的合意并不是科學(xué)合理的，在審批之外還應(yīng)當(dāng)要求政府作為民事主體，與海域使用權(quán)申請(qǐng)人訂立海域使用合同，其主要理由在于：

1審批代替合意將使得由此設(shè)立的權(quán)利不再是民事權(quán)利，而轉(zhuǎn)為行政權(quán)利性質(zhì)。審批本身不能形成合同，其本質(zhì)上是一種行政行為。審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)不是完全建立在與他人協(xié)商的基礎(chǔ)之上的。假如以審批代替合同，那么由此設(shè)立的權(quán)利內(nèi)容將完全由行政機(jī)關(guān)決定，行政機(jī)關(guān)可以隨意撤銷(xiāo)權(quán)利或變更權(quán)利人，此種權(quán)利會(huì)變得很不穩(wěn)定。而且由于登記機(jī)關(guān)與審批機(jī)關(guān)經(jīng)常是同一的，當(dāng)事人與批準(zhǔn)機(jī)關(guān)之間沒(méi)有合意，權(quán)利人就根本沒(méi)有辦法控制登記的變更，更無(wú)從保護(hù)自己的他物權(quán)。

2有了設(shè)立物權(quán)的合意可以為當(dāng)事人的意思自治留下空間。這樣，一方面可以強(qiáng)化當(dāng)事人之間的平等協(xié)商地位，反映他物權(quán)設(shè)定的民事性質(zhì)，即使是政府作為設(shè)定人一方，也應(yīng)該與另外一方處于平等的法律地位，不能夠凌駕于另外一方之上。要嚴(yán)格區(qū)分政府對(duì)他物權(quán)行使的監(jiān)督職能和在他物權(quán)設(shè)定中的合同當(dāng)事人地位。另一方面，要求設(shè)定他物權(quán)必須具有雙方當(dāng)事人的合意，有利于政府最大限度地通過(guò)合同實(shí)現(xiàn)其監(jiān)管職能，充分發(fā)揮國(guó)有資產(chǎn)的效用。反之，假如完全以審批取代合意，單憑政府部門(mén)一方的批準(zhǔn)行為即可設(shè)立他物權(quán)，將無(wú)法最大限度發(fā)揮他物權(quán)的效用。

3欠缺他物權(quán)設(shè)定的合意既無(wú)法確定他物權(quán)使用的方式、范圍，也無(wú)法對(duì)權(quán)利進(jìn)行界定。作為一種物權(quán)類型，他物權(quán)的內(nèi)容及其期限等必須有所明確，假如沒(méi)有合同具體明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，極輕易發(fā)生各種不必要的糾紛。例如就海域使用權(quán)而言，其用途各不相同，方式也不盡一致，這些用途、方式又很難在證書(shū)上有所體現(xiàn)，因此必須通過(guò)合同來(lái)具體界定。還有一些權(quán)利按其性質(zhì)對(duì)轉(zhuǎn)讓的條件有所限制，而沒(méi)有合同就無(wú)法嚴(yán)格限制這些轉(zhuǎn)讓條件。

4沒(méi)有合同就無(wú)法確定違約責(zé)任。審批機(jī)關(guān)取消或更改權(quán)利人的他物權(quán)之后，他物權(quán)人無(wú)法追究該機(jī)關(guān)的違約責(zé)任；反之，一旦權(quán)利人不使用或者不合理地使用自然資源，則審批機(jī)關(guān)也只能采取行政處罰，而不能追究其違約責(zé)任，由此將在物權(quán)法體系中混淆違約責(zé)任與行政處罰的關(guān)系，對(duì)第三人的利益造成不測(cè)損害。例如，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法，假如土地使用權(quán)人不按照出讓合同的約定對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，有關(guān)主管機(jī)關(guān)可以收回該土地使用權(quán)。當(dāng)土地使用權(quán)人已經(jīng)將土地使用權(quán)抵押給第三人時(shí)，假如將該收回行為的性質(zhì)認(rèn)定為違約責(zé)任，那么第三人的抵押權(quán)不受影響；反之，假如將其理解為行政處罰，則第三人的抵押權(quán)也將一并歸于消滅，這顯然不利于維護(hù)第三人的合法權(quán)益。

5沒(méi)有當(dāng)事人的物權(quán)合意而經(jīng)行政機(jī)關(guān)的審批行為直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的方式將不可避免地?fù)p害權(quán)利人的利益，可能會(huì)導(dǎo)致公權(quán)力任意侵害私權(quán)的現(xiàn)象。例如，根據(jù)我國(guó)漁業(yè)法，漁業(yè)權(quán)的設(shè)定與轉(zhuǎn)讓不需要當(dāng)事人的合意而只能通過(guò)行政機(jī)構(gòu)的審批，漁業(yè)權(quán)人與漁業(yè)治理部門(mén)發(fā)生糾紛時(shí)只能通過(guò)行政訴訟的途徑才能得到救濟(jì)。10當(dāng)行政人員造成漁業(yè)權(quán)人損害時(shí)，受害人就很難通過(guò)民事訴訟得到救濟(jì)。

6以審批代替物權(quán)的合意既不利于他物權(quán)有效進(jìn)入市場(chǎng)，發(fā)揮物的最大效用，也輕易產(chǎn)生各種腐敗行為。他物權(quán)本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，只有在交易中才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的最大增值。他物權(quán)設(shè)定的合意可以最好地體現(xiàn)他物權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格，形成資源的最優(yōu)化配置。而采取審批的方式，完全由行政機(jī)關(guān)自行決定何人取得他物權(quán)，既無(wú)法使這些他物權(quán)的價(jià)值得到充分體現(xiàn)，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)實(shí)質(zhì)上的流失，也會(huì)引發(fā)各種腐敗現(xiàn)象。

三、他物權(quán)設(shè)定要件之二：公示

“在物權(quán)法中，物權(quán)變動(dòng)效力之產(chǎn)生具有雙重構(gòu)成要件：一個(gè)法律行為之要素與一個(gè)事實(shí)的且能為外部所熟悉的程序?！?1所以強(qiáng)調(diào)他物權(quán)設(shè)定的非凡性，除了需要明確合意的重要性外，還要看到公示在設(shè)定他物權(quán)中的重要地位。與所有權(quán)的變動(dòng)相比較，他物權(quán)的設(shè)立過(guò)程更注重公示要件，理由在于：一方面，他物權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，不像所有權(quán)一樣屬于一種完全的物權(quán)，他物權(quán)設(shè)定本身便構(gòu)成了對(duì)所有權(quán)的限制，此種限制的范圍和內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)公示，以便使第三人知悉，否則將危害交易安全。例如抵押權(quán)的產(chǎn)生將導(dǎo)致抵押物所有權(quán)之上形成一種負(fù)擔(dān)，任何人購(gòu)買(mǎi)此財(cái)產(chǎn)時(shí)，就必須了解其上之負(fù)擔(dān)，否則很可能會(huì)遭受欺詐；另一方面，他物權(quán)類型眾多，在決定其權(quán)利的內(nèi)容上當(dāng)事人的意思自治空間也較大，因此只有通過(guò)適當(dāng)?shù)墓痉椒ú拍茏尩谌酥獣蕴囟ㄘ?cái)產(chǎn)上存在的他物權(quán)類型以及該類型的他物權(quán)所對(duì)應(yīng)的當(dāng)事人利益關(guān)系，如此方能使他物權(quán)人享有對(duì)抗第三人的效力。還要看到，既然他物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，權(quán)利人得向任意第三人主張權(quán)利，則該權(quán)利必須具有適當(dāng)?shù)男畔⑻峁C(jī)制，這就是公示制度?！拔餀?quán)的絕對(duì)性與物權(quán)之目的相適應(yīng)，物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)及其變動(dòng)，對(duì)任何人而言均應(yīng)清楚可見(jiàn)。非常明顯，債的關(guān)系僅涉及當(dāng)事人雙方，產(chǎn)生基于知情的請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)樗粚?duì)當(dāng)事人發(fā)生效力，本質(zhì)上也不涉及當(dāng)事人利益，故而不需要對(duì)外表現(xiàn)。與此相反，物權(quán)應(yīng)受任何人尊重，須能為第三人所知悉。故而，物權(quán)法中有公示原則或者得知悉原則。故此，動(dòng)產(chǎn)的占有，土地及土地上權(quán)利的公開(kāi)登記，即土地登記，使得物權(quán)輕易為人所知悉?！?2

法律對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效果的產(chǎn)生，并不僅僅滿足于當(dāng)事人單純的法律行為上的意思表示，而必須要滿足一定的公示要件，假如比較他物權(quán)的設(shè)定與所有權(quán)的取得，可以看出他物權(quán)設(shè)定在公示方法上更為嚴(yán)格。盡管在法律上，所有權(quán)的取得方法原則上應(yīng)當(dāng)法定，任何所有權(quán)的取得必須要符合法律的方式，但這并不意味著任何所有權(quán)的取得都必須完成一定的公示方法。有人認(rèn)為物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示就意味著對(duì)于自己打造的家具、制造的陶器都必須公開(kāi)讓別人知道，這事實(shí)上是毫無(wú)必要的，因?yàn)樗袡?quán)完全可以通過(guò)各種事實(shí)行為取得，而不需要公示。所謂物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示，主要是指所有權(quán)的變動(dòng)以及他物權(quán)的設(shè)定等事實(shí)應(yīng)向社會(huì)公開(kāi)，使第三人知道，而并不要求所有權(quán)的取得都要公示。即使就不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)而言，由于目前我國(guó)仍強(qiáng)調(diào)對(duì)權(quán)利人的保護(hù)，因此在一些不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)雖未登記的情況下，法律也給予受讓人以保護(hù)。例如，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢且買(mǎi)受人實(shí)際占有了該商品房時(shí)，即便未及時(shí)辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，買(mǎi)受人依然對(duì)該商品房享有具有物權(quán)效力的權(quán)利。13有些學(xué)者將此種權(quán)利稱為事實(shí)物權(quán)。14

在采取公示要件主義的情況下，假如當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒(méi)有完成公示要件，當(dāng)事人之間在性質(zhì)上仍然只是一種債的關(guān)系，并沒(méi)有形成物權(quán)關(guān)系，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。

在他物權(quán)設(shè)定過(guò)程中，公示方法的選擇取決于權(quán)利的客體，在他物權(quán)設(shè)定中應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的客體選擇不同的公示方法。下面討論三種不同的情況：

1動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定的公示方法

假如他物權(quán)的客體為動(dòng)產(chǎn)，那么原則上應(yīng)當(dāng)采取交付的方式，但對(duì)于某些非凡的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也可以采取登記的方式，如民用航空器抵押權(quán)、船舶抵押權(quán)等。15就動(dòng)產(chǎn)的公示而言，之所以公示的方法原則上采用交付的方式，理由在于：在大工業(yè)生產(chǎn)的背景下，動(dòng)產(chǎn)均為批量生產(chǎn)的產(chǎn)品，因而不具有典型的或者獨(dú)一無(wú)二的特征，此動(dòng)產(chǎn)與彼動(dòng)產(chǎn)很難區(qū)分，在交易中也可以相互替代，這就決定了以登記作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法在實(shí)踐中存在較大的困難。不過(guò)需要注重的是，隨著間接占有等觀念交付方式的出現(xiàn)，占有的公示作用也在一定程度上被降低，考慮到他物權(quán)設(shè)定對(duì)公示的強(qiáng)烈要求，因此以交付作為公示只能以實(shí)際占有的移轉(zhuǎn)作為公示的要件，而不能將占有改定等非直接占有移轉(zhuǎn)的交付方式運(yùn)用于他物權(quán)的設(shè)定當(dāng)中。例如，在動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)定中不能采取占有改定的方式，因?yàn)榇朔N方式一則導(dǎo)致質(zhì)權(quán)人喪失了實(shí)際占有的權(quán)能，二則將對(duì)交易安全構(gòu)成威脅。16所以最高人民法院的《擔(dān)保法解釋》第88條規(guī)定：“出質(zhì)人以間接占有的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)的，質(zhì)押合同自書(shū)面通知送達(dá)占有人時(shí)視為移交。占有人收到出質(zhì)通知后，仍接受出質(zhì)人的指示處分出質(zhì)財(cái)產(chǎn)的，該行為無(wú)效?！痹偃?，雖然理論上動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)定也可以采取指示交付的方式，但由于這樣可能會(huì)出現(xiàn)將來(lái)質(zhì)權(quán)人無(wú)法請(qǐng)求返還該質(zhì)物的情形，因此實(shí)踐中以這種方式設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的情形極為少見(jiàn)。17這就是說(shuō)，在他物權(quán)的設(shè)定中經(jīng)常需要的是現(xiàn)實(shí)交付，因?yàn)橹挥性诂F(xiàn)實(shí)交付之后才能形成權(quán)利繼受人的實(shí)際占有，并形成一種新的權(quán)利外觀。18所以，假如沒(méi)有實(shí)際占有，也就沒(méi)有完成權(quán)利的全部公示。

2不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定的公示方法

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法原則上采取登記方式。如前所述，就所有權(quán)的取得而言，未必都要采取登記的方式，而就不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定而言，一般應(yīng)當(dāng)采用登記方式，例如土地使用權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)采取登記的方法。假如沒(méi)有登記，當(dāng)事人之間只能夠產(chǎn)生債權(quán)的效力。

需要指出的是，在確定我國(guó)物權(quán)法上不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)立的公示方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的背景。由于中國(guó)農(nóng)村仍然是一種社會(huì)學(xué)意義上的熟人社會(huì)，彼此對(duì)對(duì)方的不動(dòng)產(chǎn)狀況較為了解，采用登記作為公示方法的必要性相對(duì)較低，尤其是登記的成本過(guò)高，對(duì)于農(nóng)民而言仍然是一種不小的負(fù)擔(dān)，所以在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，對(duì)于農(nóng)村土地以及土地之上的一些物權(quán)（如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)）的設(shè)定和移轉(zhuǎn)，不需強(qiáng)制性要求必須采用登記的方法。當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著農(nóng)村市場(chǎng)化程度的提高，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)也會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)流通，此時(shí)物權(quán)將會(huì)發(fā)生變動(dòng)，就有必要規(guī)定登記作為公示方法，以加強(qiáng)對(duì)交易安全的保護(hù)。這就形成一個(gè)兩難的狀況，一方面城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的背景決定了我們難以對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等他物權(quán)的設(shè)定進(jìn)行登記，另一方面又要答應(yīng)和放松對(duì)這些權(quán)利進(jìn)入市場(chǎng)的限制，如何協(xié)調(diào)這二者之間的關(guān)系，是我國(guó)物權(quán)立法必須要解決的一個(gè)難題。我認(rèn)為，物權(quán)法可以不必強(qiáng)行要求當(dāng)事人設(shè)定承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等他物權(quán)必須采取登記的方式，但應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)當(dāng)事人在交易承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，自愿采取登記等公示方法，尤其是可以考慮登記對(duì)抗說(shuō)，賦予受讓人一種對(duì)抗轉(zhuǎn)讓人的物權(quán)，從而保持財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定性。在今后條件成熟的情況下，可以逐步從登記對(duì)抗主義過(guò)渡到登記要件主義，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式在登記要件主義的原則下達(dá)成統(tǒng)一。19

除我國(guó)農(nóng)村現(xiàn)實(shí)生活的非凡性以外，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)設(shè)定中采取嚴(yán)格的登記方式。這就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)定原則上都應(yīng)當(dāng)采取登記的公示方法，否則不能夠取得物權(quán)的效力。例如，關(guān)于地役權(quán)是否需要登記以及登記的效力問(wèn)題，學(xué)者之間存在不同的看法，物權(quán)法草案則規(guī)定采取登記對(duì)抗主義。20我認(rèn)為，地役權(quán)的設(shè)定與農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)化以及城鄉(xiāng)差別等問(wèn)題不存在本質(zhì)的聯(lián)系，且城市和農(nóng)村都有設(shè)定地役權(quán)的需要，因此，不能簡(jiǎn)單地以在農(nóng)村設(shè)定他物權(quán)具有非凡性而否定登記的必要性。地役權(quán)作為一種典型的他物權(quán)，只能在不動(dòng)產(chǎn)上發(fā)生，假如不采取登記的方法，不能使第三人知悉土地上的負(fù)擔(dān)，將導(dǎo)致交易秩序的混亂。雖然地役權(quán)大多在農(nóng)村發(fā)生，且主要在供役地和需役地之間，許多情況下不涉及第三人，但是，考慮到在城市由于不動(dòng)產(chǎn)利用效率的提高以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利行使的限制，也有設(shè)定地役權(quán)的必要，尤其是城市中的地役權(quán)跨越地域廣大，如鋪設(shè)管線等，突破了不動(dòng)產(chǎn)“相鄰”的條件限制，假如采取登記對(duì)抗主義，當(dāng)事人就不會(huì)積極辦理登記，從而使得地役權(quán)的效力弱化。因此，地役權(quán)的設(shè)定采取登記要件主義，21有利于區(qū)分地役權(quán)和一般的債權(quán)并能夠真正產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。至于登記要件主義是否導(dǎo)致對(duì)權(quán)利人的保護(hù)不足，我認(rèn)為，即使合同雙方?jīng)]有辦理登記，也不妨害在當(dāng)事人之間發(fā)生債權(quán)的效力，而依照登記對(duì)抗主義給予當(dāng)事人一個(gè)不能對(duì)抗第三人的地役權(quán)是沒(méi)有必要的。

3權(quán)利他物權(quán)設(shè)定的公示方法

以權(quán)利為客體而設(shè)定他物權(quán)，比較非凡。對(duì)于權(quán)利質(zhì)權(quán)的設(shè)定，大多數(shù)國(guó)家均要求除了設(shè)定合意之外，還需履行對(duì)債務(wù)人的通知義務(wù)。德國(guó)法上是通過(guò)將權(quán)利設(shè)立合意和登記相結(jié)合的方法來(lái)設(shè)立，如在債權(quán)上設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)，22從而一方面明確設(shè)定權(quán)利他物權(quán)的原因關(guān)系，另一方面保護(hù)交易安全。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，權(quán)利物權(quán)的公示方法是多樣的，有交付權(quán)利憑證、登記、背書(shū)等多種方式。我們認(rèn)為，考慮到權(quán)利作為客體的非凡性，只有采取類型化的方法，根據(jù)不同權(quán)利的特點(diǎn)來(lái)確定公示的方法。

公示方法是他物權(quán)設(shè)定的要件之一。按照物權(quán)法定和物權(quán)公示原則，公示方法屬于物權(quán)法的范疇，是否完成公示，原則上不應(yīng)當(dāng)影響到交易本身，而只是影響到物權(quán)的設(shè)立和移轉(zhuǎn)。就大陸法系關(guān)于公示效力的規(guī)定而言，無(wú)論是采取意思主義還是形式主義，無(wú)論是采用登記要件說(shuō)還是登記對(duì)抗說(shuō)，都要求將公示本身與合同的效力區(qū)分開(kāi)。易言之，無(wú)論是否辦理登記，都不應(yīng)當(dāng)影響合同本身的效力，只不過(guò)影響到物權(quán)變動(dòng)的效力而已。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)立法和司法部門(mén)對(duì)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生了一種錯(cuò)誤的觀念與做法，即為了強(qiáng)調(diào)登記的效力，而將登記與設(shè)定和移轉(zhuǎn)物權(quán)的合同本身的效力聯(lián)系在一起，未經(jīng)登記不僅導(dǎo)致物權(quán)不能發(fā)生變動(dòng)，而且將導(dǎo)致合同本身不能生效。23例如，擔(dān)保法第41條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。據(jù)此，未辦理登記手續(xù)將導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。此種做法明顯混淆了合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力。事實(shí)上，公示本身是以合意的有效存在為出發(fā)點(diǎn)的，其指向的目標(biāo)是物權(quán)變動(dòng)，但其本身不能決定合同的效力，在我國(guó)物權(quán)立法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分公示的效力與合同的效力。二者的相互關(guān)系如下：首先，公示是以合意為前提的，合同規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)的意思，但這種意思必須通過(guò)公示的方法對(duì)外披露出來(lái)，才能最終完成物權(quán)變動(dòng)的后果。而物權(quán)變動(dòng)的公示又必須以合同所規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容為依據(jù)。一方面，在基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的公示中，沒(méi)有合意的公示是不能發(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果的。例如，當(dāng)事人一方向另一方交付某種財(cái)產(chǎn)，假如雙方之間并不存在著合同關(guān)系，債務(wù)本身并不存在，則此種交付不過(guò)是一種錯(cuò)誤的交付，不能形成物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。另一方面，從原則上說(shuō)，當(dāng)事人的合意也不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果，即使物權(quán)變動(dòng)只是在當(dāng)事人之間發(fā)生的，不涉及到第三人，不能認(rèn)為單純的當(dāng)事人意思可以直接產(chǎn)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。24其次，公示方法的采用也可以體現(xiàn)他物權(quán)設(shè)定合同的內(nèi)容。例如，抵押登記的內(nèi)容與抵押合同關(guān)于抵押期限、被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、抵押物的范圍應(yīng)當(dāng)是大體一致的。因此公示的內(nèi)容在大多數(shù)情況下是與合同對(duì)于物權(quán)內(nèi)容、類型的約定相一致的，合同約定的內(nèi)容乃是公示的基礎(chǔ)。第三，合同的約定內(nèi)容通過(guò)公示的形式獲得了物權(quán)效力，從而

具有對(duì)抗不特定第三人的對(duì)世性。

當(dāng)然，在實(shí)踐中有可能出現(xiàn)合同約定和公示內(nèi)容相背離的情況，例如，抵押登記的期限與抵押合同約定的期限不一致，或者登記的擔(dān)保的債權(quán)范圍與抵押合同約定的債權(quán)擔(dān)保范圍不一致，此時(shí)，公示的公信力就有可能發(fā)生作用。這就是說(shuō)，假如公示的內(nèi)容與合同的約定不一致，那么，第三人只能信賴公示的內(nèi)容，而不能信賴合同的內(nèi)容。因?yàn)橹挥泄镜膬?nèi)容才是公開(kāi)的信息，第三人可以查閱，而合同本身不具有公開(kāi)性，第三人不可能知道合同的內(nèi)容。因而，對(duì)于第三人對(duì)公示的信賴、基于因公示而產(chǎn)生的公信力應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。不過(guò)，在確認(rèn)其公信力的前提下，假如不影響第三人的利益，也可以答應(yīng)當(dāng)事人基于合同的約定而要求重新辦理變更登記。

四、設(shè)立他物權(quán)應(yīng)采的模式：登記要件主義

關(guān)于物權(quán)變動(dòng)模式，在大陸法系國(guó)家歷來(lái)存在著意思主義和形式主義之分。意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式僅憑當(dāng)事人的債權(quán)意思即可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果，在此之外無(wú)需其他任何要件。25在意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了登記對(duì)抗主義，認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)僅以當(dāng)事人的意思表示一致而發(fā)生，登記僅為對(duì)抗要件，換言之，假如不進(jìn)行登記，已經(jīng)變動(dòng)的物權(quán)不具備完全的對(duì)世效力，只能夠在當(dāng)事人之間產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果，但無(wú)法對(duì)抗第三人。26形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式是指，物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人的意思表示之外，還需要一定的形式。也就是說(shuō)，要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，除了要求當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)具有債權(quán)合意之外，還需要履行登記或交付的法定形式。27就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)來(lái)說(shuō)，必須要采取登記作為物權(quán)變動(dòng)的公示方法。假如未履行法定的物權(quán)變動(dòng)要件，只能夠在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)效果，而無(wú)法產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果。這兩種模式可以說(shuō)各有利弊。

我國(guó)立法和司法實(shí)踐究竟采取了何種立法體例，對(duì)此學(xué)理不無(wú)爭(zhēng)議。從現(xiàn)行立法來(lái)看，主要采取要件主義作為一般原則，例如土地治理法第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。28在我國(guó)物權(quán)法制訂過(guò)程中，對(duì)于物權(quán)法究竟應(yīng)采納何種物權(quán)變動(dòng)模式，學(xué)者間發(fā)生了激烈的爭(zhēng)論。有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)實(shí)際采取了登記要件主義，即債權(quán)形式主義；29也有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)實(shí)際上采取的是登記對(duì)抗主義，即意思主義。30從物權(quán)法草案的規(guī)定來(lái)看，根據(jù)草案第9條的規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式上原則上采取登記要件主義，但針對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等規(guī)定了登記對(duì)抗主義。這種模式是考慮到我國(guó)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)社會(huì)背景而做出的選擇。然而，我認(rèn)為，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式而言，對(duì)于所有權(quán)的變動(dòng)模式與他物權(quán)的設(shè)定模式不加區(qū)別，也并不完全妥當(dāng)。這并不是說(shuō)要就所有權(quán)的變動(dòng)與他物權(quán)的設(shè)定設(shè)計(jì)兩套完全不同的模式，但是一定要考慮到其間的不同之處，并根據(jù)其不同的特點(diǎn)選擇科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式。

就不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)而言，不必要采取完全的登記要件主義?？紤]到實(shí)踐中大量的房屋都沒(méi)有辦理房屋登記手續(xù)而辦理了轉(zhuǎn)讓，假如固守登記要件主義，完全否認(rèn)轉(zhuǎn)讓的效力，很可能出現(xiàn)在買(mǎi)受人受讓房屋很長(zhǎng)一段時(shí)間以后，出讓人因房屋價(jià)格變動(dòng)而惡意違約，要求收回房屋的情形，這就會(huì)使得長(zhǎng)期形成的財(cái)產(chǎn)秩序受到?jīng)_擊。所以，有必要在法律上對(duì)此種轉(zhuǎn)讓的效力也予以承認(rèn)，即使沒(méi)有辦理登記，這種轉(zhuǎn)讓也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是合法的。對(duì)于是否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的問(wèn)題，可以根據(jù)城鄉(xiāng)的差異而分別考慮。一方面，對(duì)于城市的房屋而言，原則上未登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但受讓人因交付而取得的占有權(quán)仍然應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。此種占有權(quán)雖然不是物權(quán)，但仍然應(yīng)當(dāng)具有對(duì)抗轉(zhuǎn)讓人和第三人的效力。此種效力并非完全來(lái)源于債權(quán)，也來(lái)源于合法占有權(quán)。另一方面，農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓則可以考慮適用登記對(duì)抗主義。只要在房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立之后，出賣(mài)人向買(mǎi)受人交付了房屋，就應(yīng)當(dāng)答應(yīng)買(mǎi)受人享有一種對(duì)抗第三人的權(quán)利。

就不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)定而言，則應(yīng)當(dāng)原則上采取登記要件主義，只是在例外情況下采取登記對(duì)抗主義。法律為了強(qiáng)制當(dāng)事人辦理登記，將登記作為一種強(qiáng)行性的規(guī)范確立下來(lái)，假如當(dāng)事人之間就他物權(quán)的設(shè)定只是達(dá)成了合意，而并沒(méi)有完成一定的公示要件，當(dāng)事人只是設(shè)定了債權(quán)，而并沒(méi)有設(shè)定他物權(quán)，也就不能產(chǎn)生他物權(quán)設(shè)定的效力。所以，在我國(guó)當(dāng)前的物權(quán)立法中，就他物權(quán)的設(shè)定原則上采取登記要件主義，但考慮農(nóng)村的非凡情況，可以作出適當(dāng)?shù)睦庖?guī)定。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的設(shè)定原則上采用登記要件主義，這主要是基于以下考慮：

1有助于維護(hù)交易安全和信用?！靶问街髁x立法例，以登記交付為物權(quán)變動(dòng)之生效要件，不僅有保障交易安全之優(yōu)點(diǎn)，且使當(dāng)事人間就物權(quán)關(guān)系之存在與否以及變動(dòng)之時(shí)期明確化，此項(xiàng)當(dāng)事人間之內(nèi)部關(guān)系與對(duì)第三人之外部關(guān)系亦完全一致?！?1就他物權(quán)的設(shè)定而言，因?yàn)樗餀?quán)是在他人的物上設(shè)立的權(quán)利，而不是在自己的物上設(shè)定的權(quán)利，其設(shè)定直接關(guān)系到第三人的利益以及經(jīng)濟(jì)秩序，正是從這個(gè)意義上說(shuō)，強(qiáng)化登記在他物權(quán)設(shè)立中的重要地位，顯得尤其必要。假如沒(méi)有登記，就很輕易產(chǎn)生占有人就是權(quán)利人的外觀，無(wú)法向第三人展示權(quán)利上的負(fù)擔(dān)以及權(quán)利的實(shí)際狀況。只有通過(guò)登記才能知曉其享有何種權(quán)利，才能對(duì)交易安全進(jìn)行周密的保護(hù)。而他物權(quán)的設(shè)定直接關(guān)系到第三人的利益以及經(jīng)濟(jì)秩序，正是從這個(gè)意義上說(shuō)，強(qiáng)化登記在他物權(quán)設(shè)立中的重要地位，顯得尤其必要。假如采取登記對(duì)抗說(shuō)，登記成為一種任意性的規(guī)范，則當(dāng)事人就有可能因?yàn)椴辉敢獬袚?dān)登記的成本而不辦理登記，這就使得他物權(quán)的設(shè)定不能公開(kāi)透明，物權(quán)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系因而處于紊亂的狀況。

2有利于明晰產(chǎn)權(quán)，提高對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用效率。登記要件主義最大的優(yōu)點(diǎn)就在于使物權(quán)關(guān)系變得明晰、透明、公開(kāi)，防止出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議。而登記對(duì)抗主義正如有學(xué)者所指出的，一方面認(rèn)可不通過(guò)公示方法的采用就可以發(fā)生法律變動(dòng)的效果，另一方面，交易關(guān)系的第三人又可以在采用登記方法以后，以前手未經(jīng)登記為由主張物權(quán)變動(dòng)無(wú)效，就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確。32此外，由于我國(guó)物權(quán)法將規(guī)定一些新型的他物權(quán)，如地役權(quán)、居住權(quán)等，這些權(quán)利類型在現(xiàn)在的實(shí)踐中還極少發(fā)生，隨著物權(quán)法的頒布，它們將逐步增多，因此有必要在其涌現(xiàn)之前就明確此種權(quán)利的狀態(tài)，以此保證他物權(quán)的設(shè)定和流轉(zhuǎn)。所以，從制度設(shè)定一開(kāi)始起，就應(yīng)當(dāng)規(guī)定登記要件主義與之配套，否則無(wú)助于產(chǎn)權(quán)的明晰和交易安全。還要看到，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用效率提高，在同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的他物權(quán)出現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，例如一塊土地，可以在其上設(shè)定地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)、礦藏資源開(kāi)發(fā)權(quán)、地下空間使用權(quán)，并且土地使用權(quán)也可以按期限分割，分別設(shè)定十年和十年之后的土地使用權(quán)等。他物權(quán)形態(tài)復(fù)雜性是物權(quán)法發(fā)展的必然趨勢(shì)，這同樣對(duì)明晰產(chǎn)權(quán)提出了更高的要求，以減少因他物權(quán)復(fù)雜性和多樣性所產(chǎn)生的糾紛。這些都要求采納登記要件主義，向人們提供一種登記的激勵(lì)機(jī)制。33

3有利于保護(hù)所有人的利益。強(qiáng)化登記在他物權(quán)設(shè)立中的地位，也是界分他物權(quán)和自物權(quán)的一種重要方式。只有通過(guò)對(duì)權(quán)利內(nèi)容的登記，才可以使第三人知悉權(quán)利的實(shí)際內(nèi)容是對(duì)他人之物享有的權(quán)利，還是對(duì)自己所有之物實(shí)際享有的權(quán)利。這樣，不僅僅宣示出他物權(quán)人，同時(shí)也宣示出不動(dòng)產(chǎn)所有人，從而防止他物權(quán)人惡意處分所有人的財(cái)產(chǎn)。目前，就我國(guó)實(shí)踐而言，只對(duì)極少數(shù)不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)，如有關(guān)土地使用權(quán)的設(shè)定采取了登記要件主義，而對(duì)于其他他物權(quán)的設(shè)定并沒(méi)有嚴(yán)格地規(guī)定公示的方法，這與我國(guó)物權(quán)法不完善、登記制度不健全有很大的關(guān)系。在物權(quán)法確認(rèn)了完整的他物權(quán)體系之后，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地規(guī)定登記要件主義，要求他物權(quán)的設(shè)定必須采取登記方法。34當(dāng)然，對(duì)他物權(quán)的設(shè)定采取登記要件主義只是一般原則，并不妨礙法律對(duì)現(xiàn)實(shí)中的一些非凡情況做出例外規(guī)定，例如根據(jù)現(xiàn)行的立法和實(shí)踐做法，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)并不嚴(yán)格要求辦理登記，在此情況下也可以成立他物權(quán)。35我認(rèn)為，這在很大程度上是農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)商品化程度較低、流轉(zhuǎn)性不強(qiáng)造成的。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律會(huì)不斷承認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)的可流通性，以后在條件成熟時(shí)，不妨逐步推行登記要件主義。

注釋：

[1]參見(jiàn)王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第2頁(yè)；溫世揚(yáng)等：《物權(quán)法通論》，人民法院出版社2005年版，第95頁(yè)。

[2]參見(jiàn)劉保玉：《物權(quán)體系論》，人民法院出版社2004年版，第82頁(yè)。

[3]參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第77條。我國(guó)物權(quán)法理論界認(rèn)為，在所有權(quán)與其他物權(quán)混同而其他物權(quán)的存續(xù)與所有權(quán)人或第三人有法律上的利益時(shí)，其他物權(quán)可以例外地不因混同而消滅，從而發(fā)生所有權(quán)人在自己的物上享有他物權(quán)的情況。參見(jiàn)梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第99頁(yè)。

[4]依德國(guó)民法之規(guī)定，所有人抵押權(quán)可區(qū)分為原始（原有）所有人抵押權(quán)與后發(fā)（后有）所有人抵押權(quán)。原始所有人抵押權(quán)是指抵押物的所有人為自己設(shè)定抵押權(quán)，或者為并不成立的債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。后發(fā)所有人抵押權(quán)是指抵押權(quán)有效成立之后，因抵押權(quán)與所有權(quán)發(fā)生混同或者因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之外的事由使得抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)消滅后，抵押權(quán)并不消滅而歸屬于所有人的情形。參見(jiàn)前引2，劉保玉書(shū)，第82頁(yè)。此外，德國(guó)法中也承認(rèn)需役地與供役地同屬于一人時(shí)，亦可設(shè)定地役權(quán)。參見(jiàn)[德]鮑爾·施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》，張雙根譯，法律出版社2004年版，第723頁(yè)。

[5]參見(jiàn)前引1，王軼書(shū)，第2頁(yè)。

[6]例如，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法草案，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)并不要求必須采取登記的方式。

[7]參見(jiàn)物權(quán)法草案第27、29、30、31條。

[8]除非法律有非凡規(guī)定（如取得時(shí)效、善意取得、法定他物權(quán)等），否則他物權(quán)在設(shè)定和變動(dòng)時(shí)都必須依靠于當(dāng)事人的合意確定他物權(quán)的范圍和內(nèi)容，采取合意加登記的模式。

[9]參見(jiàn)擔(dān)保法第39、46條。

[10]參見(jiàn)漁業(yè)法（2004年修訂）第6、7、11、13、43條。

[11]前引4，鮑爾·施蒂爾納書(shū)，第62頁(yè)。

[12]SchwabPrutting，Sachenrecht，28.Aufl，Muenchen，1999，S.15—16.

[13]參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（2002年6月11日由最高人民法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過(guò)：法釋〔2002〕16號(hào)）。

[14]孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第57頁(yè)以下。

[15]參見(jiàn)前引1，溫世揚(yáng)等書(shū)，第153頁(yè)。

[16]參見(jiàn)郭明瑞：《擔(dān)保法原理與實(shí)務(wù)》，中國(guó)方正出版社1995年版，第247頁(yè)。

[17]姚瑞光：《民法物權(quán)論》，第284頁(yè)。

[18]參見(jiàn)陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第86頁(yè)。

[19]我國(guó)物權(quán)法草案第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)原則上采取登記要件主義，但同時(shí)規(guī)定了幾種例外。

[20]參見(jiàn)物權(quán)法草案第168條。

[21]但在德國(guó)區(qū)分供役地和需役地的登記，對(duì)于需役地的登記要求并不嚴(yán)格，因?yàn)樾枰鄣厥褂萌嘶蛘咚袡?quán)人僅僅享有權(quán)利而無(wú)負(fù)擔(dān)。參見(jiàn)前引4，鮑爾·施蒂爾納書(shū)，第722頁(yè)。

[22]參見(jiàn)德國(guó)民法典第1154條第3項(xiàng)，第873條。

[23]參見(jiàn)前引1，溫世揚(yáng)等書(shū)，第152頁(yè)。

[24]例如，我國(guó)物權(quán)法草案規(guī)定動(dòng)產(chǎn)抵押采取登記對(duì)抗主義，是否辦理登記由當(dāng)事人自由選擇。

[25]參見(jiàn)前引1，王軼書(shū)，第18頁(yè)。

[26]肖厚國(guó)：《物權(quán)變動(dòng)研究》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院2000屆博士論文，第125頁(yè)。

[27]參見(jiàn)前引1，王軼書(shū)，第31頁(yè)。

[28]司法實(shí)踐的傾向是采取登記對(duì)抗主義，如《最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法的司法解釋》第49、59條明確規(guī)定了登記對(duì)抗主義。

[29]參見(jiàn)前引1，王軼書(shū)，第18頁(yè)。

[30]參見(jiàn)武欽殿：《論交付和登記在我國(guó)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)中的地位》，《法律適用》2004年第2期。

[31]謝在全：《民法物權(quán)論》上冊(cè)，臺(tái)灣三民書(shū)局2003年版，第94頁(yè)。

[32]參見(jiàn)前引1，王軼書(shū)，第45頁(yè)。

[33]參見(jiàn)前引26，肖厚國(guó)文，第9頁(yè)。

第7篇

「關(guān)鍵詞土地、權(quán)利制度、土地使用權(quán)、他項(xiàng)物權(quán)

我國(guó)的土地權(quán)利制度已經(jīng)到了一個(gè)關(guān)鍵的發(fā)展階段。其中的原因，首先是經(jīng)濟(jì)體制在整體上已經(jīng)踏上了向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的更高級(jí)階段邁進(jìn)的步伐，土地的權(quán)利將更加深入，更加廣泛地進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制，這樣，改革初期從香港引進(jìn)的曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)巨大作用的而現(xiàn)在越來(lái)越不滿足需要的土地批租制度，就必須從根本上予以更新。另外，目前正在醞釀制定物權(quán)法典，這是我國(guó)調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法律，以土地權(quán)利為核心的不動(dòng)產(chǎn)法將肯定是其最重要的內(nèi)容。另外土地法的制定也在積極地進(jìn)行。在這種形勢(shì)下研究設(shè)計(jì)土地權(quán)利制度，不但對(duì)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步的發(fā)展有現(xiàn)實(shí)意義，而且對(duì)未來(lái)民法典或者物權(quán)法典的立法將發(fā)生巨大影響。

1發(fā)展我國(guó)土地權(quán)利制度的基本條件

由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和即將制定民法典或者民法物權(quán)法，目前我國(guó)的土地權(quán)利制度建設(shè)遇到了一個(gè)非常關(guān)鍵的發(fā)展階段。鑒于以土地權(quán)利為核心的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系對(duì)國(guó)家、民族以及整個(gè)社會(huì)的存在和發(fā)展所具有的重大政治經(jīng)濟(jì)意義，借制定民法典或者物權(quán)法，以及制定土地法的良好機(jī)會(huì)，發(fā)展、完善現(xiàn)行的土地權(quán)利體系，很有必要也很有意義，而且是我們法學(xué)家和實(shí)踐家們共同的責(zé)任。

在發(fā)展土地權(quán)利制度時(shí)，必須尊重和服從如下條件：

1.1土地權(quán)利的整體設(shè)計(jì)，必須符合建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的根本要求

大陸的經(jīng)濟(jì)體制必須建成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這是改革不可逆轉(zhuǎn)的目標(biāo)。以土地權(quán)利為核心的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系，都必須以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求為其根本使命。無(wú)庸諱言，目前的土地權(quán)利制度不能滿足這一要求。一個(gè)最為顯著的問(wèn)題，是我國(guó)法律中的土地權(quán)利過(guò)于簡(jiǎn)單，只有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)，這一點(diǎn)既不符合土地具有多方面的用途、土地上的權(quán)利可以有多個(gè)層次的實(shí)際情況，也無(wú)法滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐的要求。再如，有些權(quán)利的類型并不是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求設(shè)立的，比如土地權(quán)利的多頭管理制度；還有一些權(quán)利的某些具體形式，不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，比如劃撥的土地使用權(quán)。另外，我們要建成的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，必須具有安全、可靠、公平的機(jī)制，而我們的登記制度顯然達(dá)不到這一要求。對(duì)這些不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求的制度，我們應(yīng)當(dāng)利用民法典或者物權(quán)法的制定之機(jī)進(jìn)行修正。

1.2新型土地權(quán)利的設(shè)立，不能違背憲法和實(shí)踐部門(mén)已經(jīng)接受的法律原則

根據(jù)憲法第9條、第10條、1988年憲法修正案第2條的規(guī)定，我國(guó)只許可兩種土地所有權(quán)存在，而且只許可農(nóng)村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)依征用的方式向國(guó)家土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換。這樣，憲法確立了不許可土地所有權(quán)市場(chǎng)存在的原則。同樣按照憲法的這些規(guī)定，1990年制定的“城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例”、1994年制定的“城市房地產(chǎn)管理法”中，確立了在國(guó)有土地所有權(quán)上以有償出讓的方式設(shè)立土地使用權(quán)、并許可這種進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的原則和體制。土地管理部門(mén)等政府機(jī)構(gòu)也是在這一體制基礎(chǔ)上運(yùn)轉(zhuǎn)的。這是我國(guó)土地權(quán)利發(fā)展的基本法律前提條件。目前，修改憲法，廢止它原來(lái)的土地制度的原則的觀點(diǎn)，是不切實(shí)際的，也是行不通的。所以未來(lái)土地權(quán)利的發(fā)展還必須尊重憲法所確立只許可國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的原則。在大陸法系的其他國(guó)家和我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，土地權(quán)利體系的設(shè)立是以土地所有權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)流通為前提條件的，此外法律規(guī)定可以在土地所有權(quán)之上建立地上權(quán)、永佃權(quán)、用益權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等權(quán)利類型，來(lái)滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多方面的需求。因?yàn)槲覈?guó)不許可存在土地所有權(quán)市場(chǎng)，而只許可土地使用權(quán)市場(chǎng)，所以土地權(quán)利發(fā)展的法律基礎(chǔ)與大陸法系其他國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地權(quán)利的法律基礎(chǔ)有根本的區(qū)別，其土地權(quán)利體系也必然有很大的差異。但是直到目前，我國(guó)法學(xué)界的許多物權(quán)法學(xué)者對(duì)此似乎并無(wú)清楚的認(rèn)識(shí)，他們?nèi)匀粓?jiān)持在大陸建立以自物權(quán)即所有權(quán)為基礎(chǔ)、在所有權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)用益物權(quán)（包括地上權(quán)等）和擔(dān)保物權(quán)的大陸法系傳統(tǒng)物權(quán)體系模式?！?〕但是未來(lái)我國(guó)土地權(quán)利制度只能以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，而不能以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，這一點(diǎn)是完全無(wú)法回避的。

1.3土地權(quán)利體系必須符合國(guó)情

土地權(quán)利體系的建立，對(duì)國(guó)家及民族有重大政治經(jīng)濟(jì)意義，因此它必須符合國(guó)情。在當(dāng)代國(guó)際上，因國(guó)際交易越來(lái)越密切的原因，反映流通規(guī)則的各國(guó)合同法的發(fā)展逐漸趨向同一，各國(guó)法律互有不少借鑒甚至直接的移植。而以土地權(quán)利為核心的物權(quán)法自羅馬法以來(lái)，都是各國(guó)法律自成一套，立法者對(duì)本國(guó)的國(guó)情更為關(guān)注。我國(guó)土地權(quán)利制度的發(fā)展，自然也應(yīng)如此。我國(guó)土地國(guó)情，簡(jiǎn)單地說(shuō)有三點(diǎn)：第一，我國(guó)目前仍然是農(nóng)業(yè)國(guó)家和農(nóng)民國(guó)家，故耕地的保護(hù)應(yīng)當(dāng)作為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)法制的原則，并應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的制度來(lái)實(shí)現(xiàn)這一原則。最近中央政府關(guān)于強(qiáng)化耕地保護(hù)的指示應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。因此，應(yīng)該把使用耕地的權(quán)利與使用建筑地的權(quán)利在法律上徹底分開(kāi)。第二，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)機(jī)制的基礎(chǔ)，也是土地權(quán)利的基本國(guó)情。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制的前提下，土地權(quán)利將越來(lái)越廣泛地進(jìn)入市場(chǎng)。因此在國(guó)有土地使用權(quán)之外，應(yīng)當(dāng)許可其他可能的土地權(quán)利，如集體土地使用權(quán)也能進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制。目前法律對(duì)集體土地

使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)是禁止的，至少是不鼓勵(lì)的，但卻無(wú)法防范這種土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)。第三，我國(guó)人多地少，適合人們活動(dòng)的土地極為有限，因此政府對(duì)土地的管理不可以放松。在土地權(quán)利制度中，應(yīng)該采納實(shí)質(zhì)主義登記原則以配合對(duì)土地權(quán)利的管理。因此，制定土地登記法非常必要。

1.4土地權(quán)利應(yīng)與物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系密切連接

民法是調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法，民法物權(quán)是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配關(guān)系的基本權(quán)利。因此土地權(quán)利的法律效力的基本淵源，將主要是民法典以及民法物權(quán)法。土地法中的土地權(quán)利的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)注意與物權(quán)法的銜接。土地法中的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)與民法中的土地權(quán)利不但應(yīng)當(dāng)保持權(quán)利種類的一致，而且應(yīng)當(dāng)保持權(quán)利內(nèi)容的一致。尤其重要的是，土地權(quán)利制度應(yīng)當(dāng)遵從民法物權(quán)法的基本原則。如物權(quán)法定原則等。另外，自羅馬以來(lái)，世界各國(guó)均根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的各種物權(quán)主要是土地的物權(quán)，或者離不開(kāi)土地物權(quán)的客觀實(shí)際狀況，在物權(quán)法中建立了以土地權(quán)利為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系。這一點(diǎn)已經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物權(quán)法所共同遵守的不動(dòng)產(chǎn)法理。因此，我國(guó)土地權(quán)利體系的設(shè)定，在涉及到其他不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利時(shí)，也應(yīng)當(dāng)服從這一法理。

2我國(guó)土地權(quán)利制度發(fā)展的初步設(shè)想

目前我國(guó)民法的基本法民法通則，沒(méi)有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，更沒(méi)有詳盡的土地權(quán)利制度，該法中的財(cái)產(chǎn)法的規(guī)則，只能適用于動(dòng)產(chǎn)而不能適用于不動(dòng)產(chǎn)。這是當(dāng)時(shí)的歷史決定的。這些問(wèn)題可以通過(guò)未來(lái)制定民法典或者物權(quán)法時(shí)獲得改進(jìn)。但是，制定民法典或者物權(quán)法，并不意味著不可以在民法之外發(fā)展、完善土地權(quán)利制度。事實(shí)上，民法典、物權(quán)法并不能解決全部問(wèn)題。因此，我們完全可以在土地法中率先建立比較完善的土地權(quán)利制度，無(wú)論采取哪種方式，建立完善的土地權(quán)利制度可以從如下三個(gè)方面著想。

2.1關(guān)于土地權(quán)利的總則性規(guī)定

在土地權(quán)利總則部分，無(wú)論是民法典、物權(quán)法還是土地法，都應(yīng)當(dāng)首先明確，土地權(quán)利制度的基礎(chǔ)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，因此土地權(quán)利法律制度的根本任務(wù)，是保障權(quán)利持有的安全和權(quán)利交易的安全，并滿足人民生活的需要。

在總則部分應(yīng)當(dāng)尤其強(qiáng)調(diào)，土地權(quán)利制度應(yīng)當(dāng)遵從如下基本原則：

權(quán)利法定原則這一原則是大陸法系的物權(quán)法中普遍承認(rèn)的物權(quán)法定原則的體現(xiàn)，它的基本意義，即土地權(quán)利的類型只能由法律強(qiáng)制性規(guī)定，而不能由權(quán)利人隨意創(chuàng)設(shè)。根據(jù)這一原則，公民、法人所擁有的土地權(quán)利的內(nèi)容，只能是法律規(guī)定的內(nèi)容。權(quán)利法定原則的根據(jù)是這些權(quán)利的重要經(jīng)濟(jì)意義和政治意義，以及它們所具有的社會(huì)最基本的權(quán)利的性質(zhì)。因?yàn)樯鐣?huì)的其它權(quán)利都要直接或者間接地與這些權(quán)利發(fā)生必要的聯(lián)系，因此必須對(duì)這些權(quán)利確定明確而統(tǒng)一的內(nèi)容。從根本上說(shuō)，這一原則是市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)必須統(tǒng)一的原則在土地權(quán)利制度上的體現(xiàn)。

權(quán)利絕對(duì)原則這一原則是物權(quán)法中的物權(quán)絕對(duì)原則的體現(xiàn)。它的基本意義是，土地權(quán)利在本質(zhì)上屬于支配權(quán)，當(dāng)一個(gè)權(quán)利主體具有法律規(guī)定的某種土地權(quán)利時(shí)，其他的權(quán)利主體均不可能對(duì)同一權(quán)利客體擁有同樣的土地權(quán)利。這一點(diǎn)，也被稱為物權(quán)的絕對(duì)性或者對(duì)世性。因此，一個(gè)土地權(quán)利的權(quán)利人，可以因?yàn)樗鶕碛械臋?quán)利排斥他人對(duì)同一權(quán)利客體行使同一權(quán)利的主張。土地權(quán)利因?qū)儆谖餀?quán)，而物權(quán)必須是絕對(duì)權(quán)，這是財(cái)產(chǎn)權(quán)利本質(zhì)的體現(xiàn)。

登記原則這一原則是物權(quán)公示原則的體現(xiàn)。其基本意義是，在設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅物權(quán)時(shí)，必須履行一個(gè)能讓外界承認(rèn)該權(quán)利變動(dòng)的程序。這一程序就是公示。公示原則是物權(quán)絕對(duì)性質(zhì)的必然結(jié)果。因物權(quán)有對(duì)世性，故法律在承認(rèn)物權(quán)對(duì)他人有排斥的的權(quán)利的同時(shí)，也要求該權(quán)利的各種變動(dòng)能向社會(huì)展示，以獲得社會(huì)的承認(rèn)，使得它的排斥他人的權(quán)利獲得社會(huì)的認(rèn)可。故物權(quán)的變動(dòng)必須遵守公示原則。然而物權(quán)的公示手段在動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)有重大的區(qū)別，動(dòng)產(chǎn)的公示是占有的交付，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示就是登記。故土地權(quán)利的各種變動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守公示原則。

目前我國(guó)法學(xué)界正在進(jìn)行應(yīng)該采納實(shí)質(zhì)主義登記還是應(yīng)該采納形式主義登記的討論。所謂實(shí)質(zhì)主義登記，即登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效有決定作用的立法體例。這種體例為德國(guó)、臺(tái)灣的法律所采納?！?〕按這種體例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。形式主義登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權(quán)變動(dòng)的效力。但是為交易安全的考慮，不經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不得對(duì)抗第三人。這種體例，為法國(guó)和日本的法律所采納?！?〕這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實(shí)踐效果上，均應(yīng)是實(shí)質(zhì)主義登記為優(yōu)?！?〕

實(shí)質(zhì)主義登記的基本法理，即德國(guó)法學(xué)家薩維尼（Savigny）所創(chuàng)立的物權(quán)理論。該理論的基本含義是，在一個(gè)物的權(quán)利移轉(zhuǎn)時(shí)，會(huì)出現(xiàn)至少是兩個(gè)法律行為，一個(gè)是債權(quán)行為，即當(dāng)事人之間建立將要轉(zhuǎn)移物權(quán)的法律關(guān)系的行為；另一個(gè)是物權(quán)行為，即實(shí)際發(fā)生的轉(zhuǎn)移物權(quán)的行為。后一個(gè)法律行為又被稱為物權(quán)契約或者物權(quán)合同。按照物權(quán)行為理論，物權(quán)契約必須有其外在的表現(xiàn)形式。德國(guó)民法學(xué)家和我國(guó)民法學(xué)家一致認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)契約，其外在形式就是登記?！?〕所以，它們接受了登記要件主義的立法思想，他們的物權(quán)法在規(guī)定物權(quán)種種變動(dòng)法律條件時(shí)，均規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不經(jīng)登記不得生效的一般原則?，F(xiàn)在這一原則已經(jīng)被我國(guó)法院和土地行政部門(mén)、房屋行政部門(mén)采納。

權(quán)利特定原則該原則的意思是，土地權(quán)利的客體，必須是明確肯定的一宗土地，或者特定的數(shù)宗土地（如總括抵押或者共同抵押中的土地），或者是一宗土地中明確指定地面的土地權(quán)利份額。物權(quán)與債權(quán)的又一個(gè)根本特征是它的客體必須是明確肯定的，客體不明確不特定的，不能成立物權(quán)。這一原則當(dāng)然應(yīng)當(dāng)適用于土地權(quán)利。

順位原則所謂順位，就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記

簿上以他們?cè)O(shè)立的時(shí)間先后所排列的順序中所占據(jù)的位置。任何一項(xiàng)土地權(quán)利上均可以設(shè)立多種其他的物權(quán)，比如其他大陸法系國(guó)家里，一項(xiàng)土地所有權(quán)之上，就可以在設(shè)立用益物權(quán)性質(zhì)的地上權(quán)同時(shí)，設(shè)立一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的抵押權(quán)。這一點(diǎn)是由土地的多用性和多值性決定的，是一個(gè)規(guī)律性現(xiàn)象。在我國(guó)未來(lái)的土地權(quán)利制度中，將會(huì)產(chǎn)生除土地所有權(quán)和土地使用權(quán)之外的其他土地權(quán)利形式，這些權(quán)利的產(chǎn)生將會(huì)滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活的多方面的需要。但是，這些權(quán)利的設(shè)定不是無(wú)序的，而是按照登記原則，并且在登記薄上以他們?cè)O(shè)定的時(shí)間先后排列為順序的。先成立的權(quán)利有絕對(duì)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力，后續(xù)順位的權(quán)利在優(yōu)先順位的權(quán)利實(shí)現(xiàn)后也有自己實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。所以，采納實(shí)質(zhì)主義登記原則、建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿（或者土地登記簿）并將其作為土地權(quán)利的根據(jù)，對(duì)保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的土地利用關(guān)系的安全合理發(fā)展具有重要意義。而采納這一原則，就必然會(huì)產(chǎn)生土地權(quán)利的順位原則。

2.2關(guān)于土地登記制度

土地登記的基本法律淵源，是土地登記法（德國(guó)及臺(tái)灣），或者不動(dòng)產(chǎn)登記法（日本），不論其名為何，規(guī)范的對(duì)象都是一致的。從上文的探討可以看出，建立土地登記制度對(duì)土地權(quán)利制度的完善至關(guān)重要。因?yàn)?，在采納實(shí)質(zhì)主義登記原則的情況下，土地登記已經(jīng)成為土地權(quán)利變動(dòng)的程序性要件，故德國(guó)法學(xué)家們稱不動(dòng)產(chǎn)登記法是不動(dòng)產(chǎn)法的程序法。即為土地的法律行為，必須履行登記法規(guī)定的程序。即使是日本這樣不承認(rèn)實(shí)質(zhì)主義登記的國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記法也是作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的特別法而存在的?！?〕特別法的意思，是其仍然是民法淵源的一部分而且有優(yōu)先適用的效力。故有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，就必須有不動(dòng)產(chǎn)登記法或者土地登記法。雖然我國(guó)目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的各種法律都要求進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但是還沒(méi)有一部不動(dòng)產(chǎn)登記法。因此，制定土地登記法，在我國(guó)已是非常必要的事情。將來(lái)制定的土地登記法，也是土地權(quán)利制度不可缺少的一部分。

按不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理，本文作者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在土地登記法的制定或者在制定土地法的登記制度時(shí)，提出并堅(jiān)持“五個(gè)統(tǒng)一”的原則。

統(tǒng)一法律依據(jù)即我國(guó)只能制定一部統(tǒng)一的土地登記法，該法的名字可以稱為土地登記法（如德國(guó)或者臺(tái)灣的作法），也可以稱為不動(dòng)產(chǎn)登記法（如日本的作法）。我們不能違背法理，按照現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，對(duì)土地、建筑物（包括房屋）、森林、水面、灘涂、道路等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，分別制定登記法。即使制定的關(guān)于登記的法律稱為“土地登記法”，其所函蓋的業(yè)務(wù)，也應(yīng)包括其他的不動(dòng)產(chǎn)，如臺(tái)灣土地登記法第37條第1款規(guī)定的那樣。

統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)在國(guó)際上，土地登記機(jī)關(guān)，在德國(guó)為屬于地方法院的土地登記局；在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局，地方法務(wù)局及其派出所；在瑞士，大多為各州的地方法院。這種作法，是以土地登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法系統(tǒng)建立直接的關(guān)系。如在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的爭(zhēng)議直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中已經(jīng)不必，而是向上級(jí)法院直接上訴。我國(guó)歷史上制定民法之初也曾采用法院統(tǒng)一登記的作法，但后來(lái)因?yàn)槊駠?guó)初期司法的混亂而改為屬于行政機(jī)構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記。此法延用在我國(guó)臺(tái)灣至今?！?〕總之，考察世界各地的土地登記制度可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于土地的登記機(jī)關(guān)有兩個(gè)規(guī)律性的特點(diǎn)：土地登記機(jī)關(guān)一般具有程度不同的司法意義；登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。但是，目前我國(guó)關(guān)于土地登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，而且其依據(jù)的法律也不同。這一點(diǎn)我們看一下1995年制定的“擔(dān)保法”就可明白。該法第42條明確規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)有四個(gè)，這些部門(mén)都是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政管理部門(mén)；另外還有未明確所指的即第（二）項(xiàng)所說(shuō)的“縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)”，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，必然損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展和權(quán)利人的正當(dāng)利益。當(dāng)兩個(gè)或者兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)（這正是第42條的規(guī)定沒(méi)有解決的問(wèn)題），不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序。比如，抵押權(quán)因登記而成立，這是我國(guó)法律已經(jīng)確定的原則；但是如果兩個(gè)或者多個(gè)登記機(jī)關(guān)都要求當(dāng)事人在自己的機(jī)關(guān)登記，那么就不但會(huì)增加當(dāng)事人的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，而且會(huì)造成抵押權(quán)（其它權(quán)利也一樣）的成立有多個(gè)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)而難以判斷其到底是何時(shí)成立的問(wèn)題。如果此期間有第三人的權(quán)利納入登記，那么法律關(guān)系將更加混亂。

土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。而且將來(lái)的統(tǒng)一，必然是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)和為核心的統(tǒng)一，因?yàn)檫@是自羅馬以來(lái)一切建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)的共同作法，其理論根據(jù)是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)，非直接針對(duì)土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利也必然是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)的，比如，獨(dú)立的房屋所有權(quán)必然建立在地上權(quán)之上?，F(xiàn)行體制中不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)非常分散、而且紛紛試圖脫離土地登記而獨(dú)立的情況，即不合法理，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，更不利于權(quán)利主體行使權(quán)利。這一現(xiàn)象，希望能夠早日克服。

統(tǒng)一登記效力土地登記法應(yīng)當(dāng)依實(shí)質(zhì)主義登記的原則，統(tǒng)一規(guī)定登記的效力，并將其確定為各種具體的法律制度。土地使用權(quán)以及土地使用權(quán)上所負(fù)擔(dān)的他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立，是非常典型的物權(quán)設(shè)立行為，法律必須明確規(guī)定，這些權(quán)利的設(shè)立只能以登記作為其生效的必要條件，因此，重合同、輕登記的現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)?shù)玫郊m正。其他的土地權(quán)利變動(dòng)行為，如土地權(quán)利的移轉(zhuǎn)、變更和消滅等，也應(yīng)采納這一原則。另外，還應(yīng)根據(jù)這一原則建立必要的制度，如以登記權(quán)利為正確權(quán)利的制度等，這對(duì)保護(hù)土地權(quán)利的正常交易具有非常重要的意義。

統(tǒng)一登記程序統(tǒng)一登記程序主要是對(duì)各地區(qū)而言。在土地登記法中，應(yīng)該統(tǒng)一登記的程序，以滿足統(tǒng)一大市場(chǎng)的需要。

統(tǒng)一權(quán)屬證書(shū)即登記機(jī)關(guān)下發(fā)的土地權(quán)利文書(shū)應(yīng)當(dāng)具有統(tǒng)一性，而不能像現(xiàn)在這樣，存在著地權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)并行于社會(huì)的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加重了市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之間的爭(zhēng)執(zhí)。故不

動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)必須統(tǒng)一，這一點(diǎn)在土地登記法中應(yīng)明確規(guī)定。

上述五個(gè)統(tǒng)一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不動(dòng)產(chǎn)法制的必然要求，是必須實(shí)現(xiàn)的原則。但是它們的實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是有先后順序的，即應(yīng)當(dāng)先統(tǒng)一立法、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，然后再統(tǒng)一權(quán)屬證書(shū)。在登記的法律不統(tǒng)一、機(jī)關(guān)不統(tǒng)一的情況下，簡(jiǎn)單地統(tǒng)一土地權(quán)利的權(quán)屬證書(shū)也是不合適的。

2.3關(guān)于土地權(quán)利的細(xì)則

所謂土地權(quán)利的細(xì)則，就是關(guān)于土地權(quán)利的種種具體的制度。顯然，我國(guó)土地權(quán)利制度建設(shè)的核心內(nèi)容在這一部分。

關(guān)于土地所有權(quán)目前我國(guó)所規(guī)定的兩種土地所有權(quán)仍然有保留的必要。因?yàn)?，?guó)家土地所有權(quán)的建立涉及政治體制問(wèn)題和憲法修改問(wèn)題，所以不能更動(dòng)。而農(nóng)民集體的土地所有權(quán)，現(xiàn)在不但發(fā)揮著巨大的經(jīng)濟(jì)功能，而且還發(fā)揮著對(duì)八億多農(nóng)民的生存到養(yǎng)老提供保險(xiǎn)的社會(huì)功能。因此，這種土地所有權(quán)也是不可以否定的。目前，我國(guó)體制決定了我國(guó)土地權(quán)利制度的發(fā)展不可能走以土地所有權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)為基礎(chǔ)的道路。

關(guān)于土地使用權(quán)我國(guó)以土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)為基礎(chǔ)來(lái)構(gòu)筑整個(gè)社會(huì)土地權(quán)利休系，已經(jīng)有比較成功的經(jīng)驗(yàn)。比如，法律明確規(guī)定劃撥的土地使用權(quán)不可以進(jìn)入市場(chǎng)流通的規(guī)則，就是根據(jù)我國(guó)實(shí)際的正確經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。但是正如上文所言，目前的土地使用權(quán)，難以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和人民生活的需求。滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和人民生活需求的具體方法，一是對(duì)上述各種土地使用權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)界定，尤其是對(duì)歷史遺留的土地使用權(quán)再進(jìn)行認(rèn)真分析，不可一概認(rèn)為都是劃撥性的權(quán)利，不許其進(jìn)入市場(chǎng)流通。對(duì)那些實(shí)際上已經(jīng)形成獨(dú)立民事權(quán)利的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)許可其流通。二是應(yīng)當(dāng)許可在土地使用權(quán)上設(shè)立其他物權(quán)，即將土地使用權(quán)進(jìn)一步細(xì)化、明確化，滿足權(quán)利人多方面的需求。比如，可以考慮在土地使用權(quán)上設(shè)立建筑權(quán)和耕作權(quán)。其中，建筑權(quán)專指在土地的上下為各種建筑的權(quán)利，耕作權(quán)指對(duì)土地進(jìn)行種植、墾植、養(yǎng)殖的權(quán)利。這種劃分的好處，一是使得土地利用的目的非常明確，人們很容易了解土地權(quán)利的市場(chǎng)價(jià)值；二是方便管理，可以比較容易地實(shí)現(xiàn)耕地的強(qiáng)制保護(hù)。如果能夠進(jìn)行這樣的劃分，土地使用權(quán)就將成為我國(guó)一系列不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的總稱，其性質(zhì)如土地所有權(quán)一樣。而建筑權(quán)、耕作權(quán)則成為用益物權(quán)的具體形式。所謂權(quán)利明確化，就是要豐富各種權(quán)利制度的內(nèi)容，使得目前內(nèi)容粗糙的權(quán)利制度建成更加精確細(xì)密可以明確地進(jìn)行司法操作的制度，以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活的要求。

對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，與其不能依法禁止，不如依法放開(kāi)流通。放開(kāi)流通的方式，一是許可這種權(quán)利在公民、法人之間轉(zhuǎn)移，二是許可在這種權(quán)利上設(shè)立法律規(guī)定的他項(xiàng)權(quán)利。其效果與國(guó)有土地使用權(quán)不應(yīng)當(dāng)有較大的差別。在建立了嚴(yán)格的土地登記制度和完善的不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，農(nóng)村土地使用權(quán)的流通安全也是有充分保障的。當(dāng)然，法律對(duì)其流通也可能建立適當(dāng)?shù)墓芾碇贫取?/p>

關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利他項(xiàng)權(quán)利在我國(guó)現(xiàn)行法律指民法中的不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。其中用益物權(quán)其實(shí)就是土地使用權(quán)，在未來(lái)的立法中，它應(yīng)包括建筑權(quán)與耕作權(quán)兩種重要類型。所謂建筑權(quán)，即通常所說(shuō)的地上權(quán)。地上權(quán)的德文原意，就是建筑權(quán)（在德文中，地上權(quán)的原文為Erbbaurecht，其中Erb，意思為土地，Bau，意思為建筑，Recht，意思為權(quán)利）。耕作權(quán)，將成為土地之上一系列種植、墾殖、養(yǎng)殖的權(quán)利的總稱。這兩種權(quán)利作明確區(qū)分之后，可以滿足我國(guó)區(qū)別建設(shè)用地和農(nóng)耕土地、強(qiáng)化耕地保護(hù)、保障建筑用地順利進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制的需要。

在傳統(tǒng)民法中，還有地役權(quán)、人役權(quán)，指土地或者不動(dòng)產(chǎn)為另一土地的利益，或者為某一特定的人的利益而供其役使的權(quán)利。我國(guó)目前對(duì)地役權(quán)、人役權(quán)均沒(méi)有承認(rèn)，理論上認(rèn)為相鄰權(quán)包括地役權(quán)，使用權(quán)中包括人役權(quán)。這種作法，不論在理論上還是實(shí)踐中都有很大不足。大陸的民事法律實(shí)踐需要有地役權(quán)和人役權(quán)的法律制度，因此應(yīng)當(dāng)恢復(fù)對(duì)地役權(quán)和人役權(quán)的規(guī)定。其中地役權(quán)指需役地的所有權(quán)人和使用權(quán)人對(duì)供役地加以利用，或者限制在供役地上為某種行為的權(quán)利，而人役權(quán)指在不動(dòng)產(chǎn)上為特定人的利益而設(shè)定的使用不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，如居住使用權(quán)等。

土地使用權(quán)上的擔(dān)保物權(quán)，在我國(guó)法律中僅有抵押權(quán)一種。但是，我國(guó)的抵押權(quán)，僅可在土地使用權(quán)上設(shè)立，而不可在土地所有權(quán)上設(shè)立。從我國(guó)法律實(shí)踐看，抵押權(quán)的設(shè)立可以滿足需要。因此，建議不設(shè)典權(quán)制度。

依上述構(gòu)思，我國(guó)土地權(quán)利的基本框架如下：

土地所有權(quán)(兩種)

土地使用權(quán)(兩種所有權(quán)基礎(chǔ)上的):包括建筑權(quán)(指城鄉(xiāng)建筑地使用權(quán))、耕作權(quán)(指一切種植、墾殖、養(yǎng)殖的權(quán)利)、地役權(quán)、人役權(quán)、抵押權(quán)

關(guān)于可轉(zhuǎn)讓的他項(xiàng)物權(quán)的制度

這一體系不同于其他學(xué)者觀點(diǎn)的特點(diǎn)是：第一，關(guān)于土地所有權(quán)的市場(chǎng)可流通性與其他學(xué)者明顯不同。其他學(xué)者雖然一般也承認(rèn)依據(jù)憲法土地所有權(quán)不可按市場(chǎng)規(guī)則轉(zhuǎn)移，但是他們堅(jiān)持他項(xiàng)物權(quán)直接設(shè)立在土地所有權(quán)上的觀點(diǎn)，實(shí)際導(dǎo)致了強(qiáng)迫土地所有權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的結(jié)果。第二，他項(xiàng)物權(quán)的本權(quán)基礎(chǔ)有顯著的不同。依據(jù)本文的觀點(diǎn)，他項(xiàng)權(quán)利，只是設(shè)立在土地使用權(quán)上的權(quán)利，而不是設(shè)立在土地所有權(quán)上的權(quán)利。其他學(xué)者提出的觀點(diǎn)，只將土地使用權(quán)當(dāng)做土地所有

權(quán)上的一種具體的用益物權(quán)，是與擔(dān)保物權(quán)（具體指抵押權(quán)）相并列的權(quán)利。而本文的觀點(diǎn)，是以土地使用權(quán)為本權(quán)，在土地使用權(quán)上設(shè)立建筑權(quán)、耕作權(quán)、地役權(quán)、人役權(quán)、抵押權(quán)。這種作法既能夠使得我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)真正進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制，又能夠基本滿足權(quán)利主體的各種需要。第三，他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立，從名稱到內(nèi)容，將更加符合我國(guó)實(shí)際需要，與大陸法系傳統(tǒng)有較大區(qū)別。本文尤其強(qiáng)調(diào)建筑權(quán)和耕作權(quán)的區(qū)分，這實(shí)際上是給我國(guó)可以進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制的土地和不可輕易進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制的土地的劃分提供了一個(gè)法律基礎(chǔ)，它能夠滿足我國(guó)建立強(qiáng)制性的耕地保護(hù)制度和建設(shè)用地的市場(chǎng)化兩個(gè)方面的需求。

注釋：

〔1〕參見(jiàn)：《中外法學(xué)》雜志1997年第2期“筆談會(huì)”欄目下發(fā)表的幾篇論文。

〔2〕參見(jiàn)：德國(guó)民法典第873條，臺(tái)灣民法第758條等。

〔3〕參見(jiàn)：日本民法典第176條，第177條等。

〔4〕此觀點(diǎn)的詳細(xì)論述，見(jiàn)拙著《論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記》，載《中國(guó)法學(xué)》1996年第5期。

〔5〕王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第五冊(cè)），1991年10月第6版，第138頁(yè)。

〔6〕北川善太朗著，李毅多、仇京春譯《日本民法體系》，科學(xué)出版社1995年版第64頁(yè)。

〔7〕李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁(yè)。

第8篇

不動(dòng)產(chǎn)是人類生存的基礎(chǔ)與前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其無(wú)論是對(duì)國(guó)家、社會(huì)或公民都有重大意義，所以不動(dòng)產(chǎn)立法歷來(lái)是各國(guó)民法的重點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)立法在我國(guó)即將制訂的物權(quán)法中占有重要位置。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度必將是不動(dòng)產(chǎn)立法中的核心問(wèn)題之一。本文擬結(jié)合司法實(shí)踐和物權(quán)法理論。對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和立法完善略陳薄見(jiàn)。目前世界各國(guó)有三種不同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度：一是契據(jù)登記制度，法國(guó)、日本、意大利、比利時(shí)、西班牙、美國(guó)多數(shù)州均采此制；二是權(quán)利登記制度，德國(guó)外，瑞士、荷蘭、奧地利均采此制。三是托倫斯登記制度，英國(guó)、愛(ài)爾蘭、加拿大、菲律賓、美國(guó)加利福尼亞州、伊利諾州及馬薩諸塞州等英語(yǔ)國(guó)家均采此制。

故實(shí)我們有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度加以研究的必要性，論文分三部分，第一部分是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義的了解；第二部分是不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)的刨析，這里又分別詳細(xì)的介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)和登記的性質(zhì)；第三部分對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問(wèn)題與解決方案的研究。對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在問(wèn)題一一的列出，并針對(duì)這些制度的不健全的問(wèn)題作了分別的分析及對(duì)這些問(wèn)題的解決方法作了個(gè)人的見(jiàn)解，第三部分共有五個(gè)問(wèn)題的闡述：一是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問(wèn)題的解決；二是登記中公權(quán)國(guó)力干預(yù)私權(quán)利問(wèn)題的解決；三是不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題；四是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問(wèn)題；五是即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題?；诒疚纳鲜?，確立登記行為私法、建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等。

《合同法》頒布之后，物權(quán)立法正式提到日程。因我國(guó)長(zhǎng)期將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記視為行政管理之手段，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)定較為混亂，故實(shí)有加以研究的必要。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記，也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)家專門(mén)機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)的專門(mén)薄冊(cè)上的事實(shí)或行為。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。

（一）不動(dòng)產(chǎn)的含義

一般而言，所謂動(dòng)產(chǎn)，是指易于被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)；所謂不動(dòng)產(chǎn)，則指不能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。這種從表面上看來(lái)“純粹”僅具有物理意義上的分類，何以會(huì)導(dǎo)致兩類財(cái)產(chǎn)在政治上、經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)意義上有如此不同的效果呢？頗值深思。

動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)確定的根據(jù)是法律而非所有人的意志，但是，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志、通過(guò)確定財(cái)產(chǎn)的目的而將之不動(dòng)產(chǎn)化，或人為地將財(cái)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國(guó)不論稱“土地登記”抑或稱不動(dòng)產(chǎn)登記，在觀念上應(yīng)把握兩點(diǎn)：其一，這里的土地與不動(dòng)產(chǎn)為同意語(yǔ)，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并無(wú)區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則準(zhǔn)用于客體為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以及相關(guān)的訴權(quán)……”也可以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)。為明晰法律關(guān)系，我們應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)登記這一用語(yǔ)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法例

當(dāng)今世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據(jù)登記制度”，又稱“法國(guó)登記制度”；“權(quán)利登記制度”，又稱“德國(guó)登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。

1.德國(guó)法主義。德國(guó)登記制度之特色：（1）登記（eintragung ）為土地物權(quán)變動(dòng)之效力發(fā)生要件。即土地物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外，尚須登記。（2 ）登記官吏為登記時(shí)有審查土地物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)關(guān)系之權(quán)限——所謂實(shí)質(zhì)審查主義。（3）登記有公信力， 即登記簿上之事實(shí)，縱實(shí)體法上不成立或無(wú)效，不得以其不成立或無(wú)效對(duì)抗善意第三人，常視為實(shí)體上有效。（4 ）登記簿的編成采物之編成主義（prin-zip des reaifoliums）即以不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)編成之。（5 ）登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。

2.托倫斯登記制度（torenssyhem），此制度為sir robet tomens所創(chuàng)，1855年始行于南澳洲，現(xiàn)在美國(guó)多數(shù)州亦采之，乃登記制度中最優(yōu)者。其主要特色如下：（1）始登記一定不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記局依一定的程序，精查確定其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券二份。一份交與所有人，一份保存，依物的編成主義，編入登記簿。（ 2）不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)之時(shí)使用一定的官制用紙，或轉(zhuǎn)讓為證書(shū)，存于登記局。登記官制審查以后，記入權(quán)利的移轉(zhuǎn)于登記簿，讓與證書(shū)存于登記局，對(duì)于受讓人交付新地券，成為背書(shū)之原來(lái)地券。（3 ）不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)依一定的形式，作成抵押書(shū)二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務(wù)人。（4 ）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非登記于登記簿，不生效力。（5 ）其登記官有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限。（6）登記有公信力。 其結(jié)果真權(quán)利人因不實(shí)的登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償?shù)呢?zé)任。

3.法國(guó)法主義。法國(guó)法登記的特色：（1 ）登記為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件，即物之變動(dòng)，依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記不過(guò)為已發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的要件。（2）登記官吏于登記時(shí)，只得為形式的審查，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)更無(wú)實(shí)質(zhì)的審查的權(quán)限。（3 ）登記無(wú)公信力，故登記事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上不成立或無(wú)效之時(shí)，其不成立不得以之對(duì)抗善意之第三人。（4）登記簿的編成采人的編成主義（prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成之。 （5）登記物之動(dòng)的狀態(tài)，即不僅登記物權(quán)之現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動(dòng)。

但我們認(rèn)為，我國(guó)目前立法受轉(zhuǎn)型社會(huì)的影響，其行政管理傾向較為明顯，保障交易安全功能不足，主要是德國(guó)登記規(guī)則，如登記生效主義、物的編成主義，登記的公信力等，其制度基礎(chǔ)是國(guó)家干預(yù)主義。但并未建立地券、賠償儲(chǔ)金等制度，故不具以自由主義為基礎(chǔ)的托倫斯登記制度的特色。我國(guó)正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，物權(quán)法負(fù)有整理舊物權(quán)，確定、穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系的使命，登記制度是完成這一使命的重要工具。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)登記為部門(mén)利益所左右，造成房產(chǎn)、地產(chǎn)的不統(tǒng)一，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，登記程序的不統(tǒng)一，登記效力的不統(tǒng)一，登記權(quán)屬證書(shū)的不統(tǒng)一。

立法建議上，我國(guó)學(xué)者們比較贊同德國(guó)法主義，但應(yīng)考慮托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)。在登記自主主義這一點(diǎn)上，從中國(guó)實(shí)際出發(fā)則不宜采用，對(duì)一些法定物權(quán)應(yīng)強(qiáng)制登記，我們贊同上述之觀點(diǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)

每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國(guó)土地立法過(guò)分強(qiáng)調(diào)國(guó)家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國(guó)家利益又多為部門(mén)利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊(cè)、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來(lái)諸多交易安全上的問(wèn)題。

80年代我國(guó)重建不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)借鑒了前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗(yàn)，亦十分強(qiáng)調(diào)國(guó)家目標(biāo)，可謂歷史上退步式的回歸。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，部門(mén)利益又使登記目標(biāo)加上了部門(mén)利益目標(biāo)?，F(xiàn)在的中國(guó)不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。

（二）登記的性質(zhì)

對(duì)登記的性質(zhì)大體有三種學(xué)說(shuō)：1.公法上行為說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門(mén)依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為?！?.證明行為說(shuō)。該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買(mǎi)賣(mài)雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方履行買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的審查和批準(zhǔn)?！备腥苏J(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為?！?3.我們認(rèn)為， 上述學(xué)說(shuō)均有偏頗，登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。證明行為說(shuō)回避這一問(wèn)題，不甚確切，必然說(shuō)不清證明與登記行為的關(guān)系如何。

首先，從登記行為過(guò)程來(lái)看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當(dāng)事人參與的僅是登記請(qǐng)求及登記申請(qǐng)兩部分，研究登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。

其次，從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，相對(duì)人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊(cè)，并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。另外，雖然登記之效力具有統(tǒng)一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，對(duì)于符合法律要求的形式要件的登記申請(qǐng).

再次，自羅馬法以來(lái)，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實(shí)意“除理論認(rèn)識(shí)目的以外，厥載于救濟(jì)程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄?！本偷怯浿贫榷?，預(yù)告登記、異議登記、撤銷(xiāo)登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。

綜上所述，登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無(wú)異議，其特殊之處在于其是國(guó)家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為。故此，立法者應(yīng)注意登記之私法屬性及保護(hù)交易安全之功能，應(yīng)摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，剝奪登記機(jī)關(guān)之行政特權(quán)，確立其為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場(chǎng)，這對(duì)中國(guó)真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。

三、中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問(wèn)題與解決方案

我們認(rèn)為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問(wèn)題，登記的效力問(wèn)題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問(wèn)題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護(hù)問(wèn)題以及物權(quán)爭(zhēng)議訴訟的保全問(wèn)題。

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問(wèn)題的解決

我們認(rèn)為，我國(guó)登記五不統(tǒng)一的根源在于部門(mén)利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊(cè)自然便統(tǒng)一了。我國(guó)舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來(lái)由于民國(guó)初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門(mén)——地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國(guó)家法律均規(guī)定一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問(wèn)題，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國(guó)性基本法律所承認(rèn)。我們認(rèn)為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)，解決好這一問(wèn)題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān).

（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問(wèn)題的解決

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來(lái)了公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵?jǐn)_的問(wèn)題。為解決這一問(wèn)題，無(wú)論采取實(shí)質(zhì)審查主義國(guó)家還是采取形式審查主義國(guó)家，均采取了一些補(bǔ)救措施，典型的如德國(guó)的物權(quán)行為理論、法國(guó)及日本的公證制度等。

1、實(shí)質(zhì)審查主義。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請(qǐng)?jiān)诘怯洺绦蚍ㄉ鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其登記的申請(qǐng)，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請(qǐng)，是否在登記程序法上賦予登記機(jī)關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請(qǐng)，是否為實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請(qǐng)的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無(wú)公信力，僅有對(duì)抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國(guó)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國(guó)實(shí)質(zhì)登記主義那樣對(duì)當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限，力求達(dá)到“客觀真實(shí)”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國(guó)土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對(duì)其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開(kāi)放以來(lái)的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對(duì)相關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。它是整個(gè)登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國(guó)可以劃分為登記生效主義及登記對(duì)抗主義，德國(guó)是典型的登記生效主義國(guó)家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的問(wèn)題，目前在我國(guó)出現(xiàn)的問(wèn)題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時(shí)生效，但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說(shuō)不通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。國(guó)外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對(duì)抗要件，都是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對(duì)抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同本身無(wú)效。否則，當(dāng)事人之間不僅沒(méi)有登記請(qǐng)求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動(dòng)產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對(duì)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對(duì)債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對(duì)抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國(guó)司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問(wèn)題

登記的客體為物權(quán)及其相關(guān)因素，特定的債權(quán)登記屬特殊登記程序，但債權(quán)的效力一般不受登記之影響，我國(guó)立法及司法實(shí)踐中將租賃權(quán)的登記等同于物權(quán)登記，認(rèn)為租賃權(quán)不經(jīng)登記不生效力，這是極端錯(cuò)誤的，沒(méi)有明確的登記權(quán)利范圍的概念。登記制度為物權(quán)實(shí)體法服務(wù)，故實(shí)體物權(quán)種類、內(nèi)容、方式的法定是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的基礎(chǔ)，登記權(quán)利范圍就因各國(guó)法定物權(quán)之不同而不同?！度毡静粍?dòng)產(chǎn)登記法》第1 條規(guī)定：“登記，就不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示或下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、移轉(zhuǎn)變更、處分限制或消滅而制定：1.所有權(quán)；2.地上權(quán)；3.永佃權(quán)；4.地役權(quán)；5.先取特權(quán)；6.質(zhì)權(quán)；7.抵押權(quán)；8.承租權(quán)；9.采石權(quán)?！倍覈?guó)臺(tái)灣登記權(quán)利范圍與此不同，計(jì)有所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、耕作權(quán)?？梢?jiàn)物權(quán)法定是登記權(quán)利的基礎(chǔ)。而我國(guó)現(xiàn)代的物權(quán)制度呈開(kāi)放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)的不統(tǒng)一，而且表現(xiàn)為類型的未法定，物權(quán)變動(dòng)的未法定，如我國(guó)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)等作為物權(quán)的依據(jù)是否充分頗值討論，但這些權(quán)利類型不僅存在，而且日益有物權(quán)的特征。在我國(guó)存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權(quán)并不涵蓋所有物權(quán)，這就使得有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得，實(shí)質(zhì)上否定了物權(quán)法定?！锻恋氐怯浺?guī)則》亦采開(kāi)放式方法，其第2 條規(guī)定：土地登記是依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的登記。不能認(rèn)為這里的“他項(xiàng)權(quán)利”即法律上的他物權(quán)。大陸法系的大多數(shù)國(guó)家由于采物權(quán)法定之立法主義，故其登記權(quán)利亦隨之法定，整個(gè)物權(quán)制度的概念、內(nèi)容、體系歷經(jīng)百年而無(wú)實(shí)質(zhì)改變；而我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，物權(quán)放任主義有其適宜的土壤，并且一定程度上有挖掘、整理、發(fā)展中國(guó)物權(quán)之功效，但相應(yīng)地卻帶來(lái)了登記權(quán)利的開(kāi)放性及開(kāi)放性弊端防止問(wèn)題，如在法律上，土地他項(xiàng)權(quán)利就是一個(gè)開(kāi)放的概念；隨著土地所有權(quán)和土地使用權(quán)利以外的土地權(quán)利的逐漸增加，土地他項(xiàng)權(quán)利所涵蓋的具體權(quán)利也會(huì)越來(lái)越多。登記權(quán)利的開(kāi)放性必然會(huì)帶來(lái)物權(quán)法定的否定，而物權(quán)放任主義立法不僅有違物權(quán)絕對(duì)、排他性質(zhì)，而且使以物權(quán)為內(nèi)容的契約不能無(wú)爭(zhēng)議的事先確定，進(jìn)而使契約無(wú)以自由，同時(shí)也會(huì)造成交易程序混亂。所以，當(dāng)務(wù)之急是登記權(quán)利的法定化，使復(fù)雜的物權(quán)社會(huì)關(guān)系明晰化。

中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型紛繁復(fù)雜，難點(diǎn)在于對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的整理。城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在流通中已逐步有明確的權(quán)利內(nèi)容及類型，如國(guó)有土地使用權(quán)，而農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則不然，并未真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋缺乏流通性，從而并未真正進(jìn)行保障交易安全的登記，所進(jìn)行的登記不過(guò)是為了保護(hù)耕地，整理土地，政府財(cái)稅等。

我國(guó)民法通則、土地管理法、擔(dān)保法、漁業(yè)法、城市房地產(chǎn)管理法、礦產(chǎn)資源法、海商法及水法等法律，已規(guī)定了所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、采礦權(quán)等若干不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，但法律并未明確這些權(quán)利的性質(zhì)與效力。如果登記權(quán)利范圍容納了這些權(quán)利，同時(shí)又規(guī)定登記生效主義，則就完成了這些權(quán)利物權(quán)化及法定化，這一工作又是特定物權(quán)法的前提。登記權(quán)利范圍的確定解決了物權(quán)法定的問(wèn)題，而登記制度本身又可避免物權(quán)法定的僵化，平衡物權(quán)法定與意定的沖突?，F(xiàn)代生活日益復(fù)雜，債權(quán)與物權(quán)的界限有模糊的領(lǐng)域，典型的如土地上債權(quán)所出現(xiàn)的物權(quán)化現(xiàn)象，故物權(quán)有一定公示方法后，其具體存在的合理性便可以被確認(rèn)。

（五）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)的問(wèn)題，各國(guó)規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國(guó)法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國(guó)民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國(guó)民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)，例如在瑞士民法，先買(mǎi)權(quán)、買(mǎi)回權(quán)、購(gòu)買(mǎi)權(quán)、用益和使用權(quán)、使用租賃權(quán)等債權(quán)均可預(yù)登記。登記順位也可預(yù)先保留，由此可見(jiàn)這種制度的優(yōu)越性； 異議登記（widresprudn）為物的請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記， 即因登記原因的無(wú)效或撤銷(xiāo)之物的請(qǐng)求權(quán)，提起登記、涂銷(xiāo)或恢復(fù)之訴時(shí)，對(duì)于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題在于其效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來(lái)移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬?duì)人享有的債權(quán)的相對(duì)性，并不能對(duì)抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)既獲得物權(quán)的對(duì)抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國(guó)家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國(guó)。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無(wú)處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對(duì)于一切人，并對(duì)于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請(qǐng)不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N(xiāo)。由上可見(jiàn)，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒(méi)有處分合意的買(mǎi)賣(mài)預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對(duì)的，無(wú)法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果?！?/p>

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹诮üこ痰盅旱怯浭欠駷轭A(yù)登記，值得探討。從整體看，我國(guó)并無(wú)預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益。

基于上述，我們得出如下立法建議：確立登記行為私法觀念，建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等；確立物權(quán)行為獨(dú)立與無(wú)因基礎(chǔ)上的實(shí)質(zhì)審查主義，公開(kāi)登記簿以確立公示與公信原則；確立囑托登記、宣告登記、公有物登記、區(qū)分建筑物登記、預(yù)告登記等登記種類。同時(shí)建議在物權(quán)立法中僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記效力、權(quán)利范圍、順位保留及預(yù)告登記等私法內(nèi)容，并另行起草一部《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，以為物權(quán)程序法。

參考文獻(xiàn)

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條；

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第3條、第6條；

3、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條；

4、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）第59條；

5、《中華人民共和國(guó)草原法》第3條；

6、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第41條。

7、《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，182頁(yè)，中國(guó)法制出版社，

8、著：《中國(guó)民法總論》，162頁(yè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年。

第9篇

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù) 設(shè)計(jì) 概念模型 邏輯模型 物理模型

中圖分類號(hào)：P273 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2017）03（c）-0079-03

不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)涉及到全國(guó)四級(jí)、3 200多個(gè)登記機(jī)構(gòu)，涉及范圍廣、行業(yè)多、機(jī)構(gòu)多，面臨著各級(jí)信息化基礎(chǔ)差異大、發(fā)展程度不同、水平層次不齊的困難，要建成覆蓋全國(guó)、內(nèi)容全面、布局合理、互聯(lián)互通的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，首先要有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)支撐。

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)是不動(dòng)產(chǎn)登記信息化標(biāo)準(zhǔn)體系的核心和主軸，是不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)、各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間互聯(lián)互通、與外部相關(guān)部門(mén)之間信息交換的“共同語(yǔ)言”。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)的核心是建立不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型?？茖W(xué)合理的數(shù)據(jù)模型是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)編制的關(guān)鍵。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)實(shí)世界到不動(dòng)產(chǎn)登記信息世界的抽象。分散登記體制下形成的不動(dòng)產(chǎn)語(yǔ)義、代碼、格式不統(tǒng)一，成為建設(shè)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)的障礙。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型的建立需要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的新內(nèi)涵和不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)的新要求，以不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例及其實(shí)施細(xì)則、不動(dòng)產(chǎn)登記簿卡證冊(cè)為依據(jù)，創(chuàng)新性繼承各類不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理、整合，建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型。該文主要研究了不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型的設(shè)計(jì)原則、要素分析、數(shù)據(jù)模型分析以及關(guān)聯(lián)關(guān)系分析，為不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)的研制奠定了工作基礎(chǔ)。

1 要素分析

不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登，通過(guò)登記過(guò)程將權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元擁有的權(quán)利記載在登記簿上。不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)編入同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記簿依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行記載，具體分為宗地、宗?；拘畔?、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記信息等部分。從不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)編成方式和記載的事項(xiàng)可以梳理出不動(dòng)產(chǎn)登記信息要素由四位一體的“不動(dòng)產(chǎn)單元―權(quán)利―權(quán)利人―登記業(yè)務(wù)”要素組成，即不動(dòng)產(chǎn)單元、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

1.1 不動(dòng)產(chǎn)單元

不動(dòng)產(chǎn)單元是核心，承載不動(dòng)產(chǎn)的位置等自然信息。不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)登記的最小單位，也是不動(dòng)產(chǎn)登記的客體。不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉、具有獨(dú)立使用價(jià)值以及唯一編碼的空間。不動(dòng)產(chǎn)單元主要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查產(chǎn)生，實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一編碼。不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)是按一定規(guī)則賦予不動(dòng)產(chǎn)單元的唯一和可識(shí)別的標(biāo)識(shí)碼，采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構(gòu)成。不動(dòng)產(chǎn)單元具有明顯的空間特征，是不動(dòng)產(chǎn)登記的客體。不動(dòng)產(chǎn)單元作為不動(dòng)產(chǎn)登記客體承載著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人關(guān)聯(lián)。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主要包括集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)單元與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體，是享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、其他法定事項(xiàng)和權(quán)利的作為或不作為者。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以是自然人、法人和社會(huì)組織。一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以擁有1個(gè)或多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與不動(dòng)產(chǎn)單元相關(guān)聯(lián)。一個(gè)權(quán)利人可以與多個(gè)權(quán)利關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的信息包括權(quán)利人名稱、證件號(hào)、通訊方式等。

1.4 登記業(yè)務(wù)

登記業(yè)務(wù)從不動(dòng)產(chǎn)登記類型和登記程序進(jìn)行闡述，申請(qǐng)人通過(guò)不同的登記類型申請(qǐng)進(jìn)行權(quán)利登記和變更，并通過(guò)受理、審核和登簿程序進(jìn)行辦理。

2 關(guān)聯(lián)關(guān)系分析

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，最大的特點(diǎn)是個(gè)“統(tǒng)”字。最核心工作還是將分散在各部門(mén)的各類登記事務(wù)，在已有工作成果基礎(chǔ)上進(jìn)行融合、整合，形成更加高效統(tǒng)一的物權(quán)登記體系。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型的研制也是緊緊圍繞“統(tǒng)一”的要求，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行實(shí)施細(xì)則》，以及不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)等上位依據(jù)所確定的內(nèi)容，對(duì)相關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利有機(jī)融合，對(duì)同名異質(zhì)或者同質(zhì)異名的登記指標(biāo)和相互交叉的權(quán)利信息進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利的有機(jī)協(xié)調(diào)。不動(dòng)產(chǎn)登記“不動(dòng)產(chǎn)單元―權(quán)利―權(quán)利人―登記業(yè)務(wù)”四位一體的基本數(shù)據(jù)模型明確了不動(dòng)產(chǎn)登記主體（權(quán)利人）、客體（不動(dòng)產(chǎn)單元）、權(quán)利及業(yè)務(wù)之間的相互關(guān)系。

不動(dòng)產(chǎn)單元和權(quán)利之間采用不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)單元具有坐落、界址、面積等空間信息，以宗地、宗海為“底盤(pán)”，錨固在特定的地理空間上。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編號(hào)，不動(dòng)產(chǎn)單元與權(quán)利之間通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)、掛接。不動(dòng)產(chǎn)單元與權(quán)利之間存在一對(duì)多關(guān)系，即一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上，可以存在一個(gè)或多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利必須依托于不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)計(jì)，脫離不動(dòng)產(chǎn)單元，也就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利無(wú)從談起。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和權(quán)利人之間通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。權(quán)利人承載于權(quán)利之上，脫離權(quán)利，權(quán)利人也無(wú)法存在。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間存在多對(duì)多的關(guān)系。一個(gè)權(quán)利人可以擁有多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利可以有多個(gè)共有權(quán)利人。如果存在多個(gè)權(quán)利人，則通過(guò)順序號(hào)明確記載權(quán)利人順序。

不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之間通過(guò)業(yè)務(wù)號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利及變化全部通過(guò)業(yè)務(wù)辦理進(jìn)行設(shè)定。不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之間為一對(duì)一的關(guān)系。一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)包括登記申請(qǐng)受理、收件、收費(fèi)、審核、繕證、發(fā)證、歸檔等多項(xiàng)活動(dòng)。

3 模型設(shè)計(jì)

基于不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)分析，該文提出不動(dòng)產(chǎn)登記基于“不動(dòng)產(chǎn)單元（客體）―權(quán)利―權(quán)利人（主體）―登記業(yè)務(wù)”四位一體的數(shù)據(jù)模型設(shè)計(jì)思路，以不動(dòng)產(chǎn)單元為基礎(chǔ)、以權(quán)利為紐帶，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理，將權(quán)利人的合法權(quán)利錨固在不動(dòng)產(chǎn)單元上。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)采用這種管理方法可以有效解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利落地、多項(xiàng)權(quán)利空間并存的問(wèn)題，避免重登漏登、重復(fù)抵押等現(xiàn)象，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利合理流動(dòng)。

3.1 概念模型

通過(guò)要素分析形成的“不動(dòng)產(chǎn)單元―權(quán)利―權(quán)利人―登記業(yè)務(wù)”四要素，映射到不動(dòng)產(chǎn)登記概念數(shù)據(jù)模型，即為不動(dòng)產(chǎn)登記單元、權(quán)利、權(quán)利人和登記業(yè)務(wù)4個(gè)概念實(shí)體?！安粍?dòng)產(chǎn)登記單元”用于表示土地、海域、房屋、森林、林木、構(gòu)筑物或其組合的客體信息，以不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)作為標(biāo)識(shí)符；“權(quán)利”數(shù)據(jù)包括21種具體權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和法定事項(xiàng)。

每種權(quán)利關(guān)聯(lián)到一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)登記單元”數(shù)據(jù)；每個(gè)“權(quán)利”數(shù)據(jù)可包含一個(gè)或多個(gè)“權(quán)利人”數(shù)據(jù)；所有“權(quán)利”數(shù)據(jù)均通過(guò)登記案件產(chǎn)生、變更或注銷(xiāo)，一個(gè)“登記業(yè)務(wù)”可以產(chǎn)生多個(gè)“權(quán)利”。不動(dòng)產(chǎn)登記概念數(shù)據(jù)模型如圖1所示。不動(dòng)產(chǎn)單元最終必須落在宗地或宗海上，權(quán)利必須基于不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定，權(quán)利人的權(quán)利必須是承載于不動(dòng)產(chǎn)單元之上的權(quán)利，一切權(quán)利變化均通過(guò)登記業(yè)務(wù)設(shè)立、變更或注銷(xiāo)。不動(dòng)產(chǎn)登記采用這種數(shù)據(jù)模型可以有效解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利落地、多項(xiàng)權(quán)利空間并存的問(wèn)題，避免重登漏登、重復(fù)抵押等現(xiàn)象，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利合理流動(dòng)。

3.2 邏輯模型

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是全新的業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)指標(biāo)既要體現(xiàn)統(tǒng)一性、整體性，自成體系，同時(shí)，登記信息與審批和交易信息要實(shí)時(shí)互通，并向相關(guān)部門(mén)提供信息共享。

因此，在新的數(shù)據(jù)框架下吸納的數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)既要滿足不動(dòng)產(chǎn)登記信息的完備、準(zhǔn)確，又要滿足相關(guān)部門(mén)的行業(yè)管理需要。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)邏輯模型在概念模型的基礎(chǔ)上，以不動(dòng)產(chǎn)單元為核心，以不動(dòng)產(chǎn)的各類權(quán)屬登記為主線，建立不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)實(shí)體及其之間的各類關(guān)系，為描述不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)的設(shè)計(jì)和組織提供基本方法。

（1）不動(dòng)產(chǎn)單元是宗地基本信息、宗海（含無(wú)居民海島）基本信息（含無(wú)居民海島）、自然幢、構(gòu)筑物、戶、構(gòu)（建）筑物、面狀定著物、線狀定著物、點(diǎn)狀定著物的合集，通過(guò)要素代碼加以區(qū)分。不動(dòng)產(chǎn)單元吸納相關(guān)部門(mén)在土地、房屋、海洋、林地、草原領(lǐng)域已有的數(shù)據(jù)項(xiàng)，如，共性的坐落、面積等信息，土地的利用類型、容積率信息，房屋的樓盤(pán)表信息、林地的林斑、小斑信息，海域的用海、用島類型信息。

（2）權(quán)利是集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、海域（含無(wú)居民海島）使用權(quán)、構(gòu)（建）筑物所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)、林權(quán)、取水權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)，通過(guò)權(quán)利類型加以區(qū)分，每個(gè)權(quán)利以不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)與不動(dòng)產(chǎn)單元關(guān)聯(lián)，以業(yè)務(wù)號(hào)與登記申請(qǐng)受理關(guān)聯(lián)。權(quán)利信息基本數(shù)據(jù)項(xiàng)如圖2所示。

（3）權(quán)利人及權(quán)利人相關(guān)信息。權(quán)利和權(quán)利人是一對(duì)多的關(guān)系，以不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)關(guān)聯(lián)。

（4）登記業(yè)務(wù)包括登記受理申請(qǐng)與登記收件、登記收費(fèi)、登記審核、登記繕證、登記發(fā)證、登記歸檔等信息基本數(shù)據(jù)項(xiàng)。登記業(yè)務(wù)通過(guò)業(yè)務(wù)號(hào)與權(quán)利關(guān)聯(lián)。

該文提出的邏輯模型建立了能夠相互理解和對(duì)話的統(tǒng)一數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，確定了核心數(shù)據(jù)集，規(guī)范化了不動(dòng)產(chǎn)登記的客體、主體、權(quán)利登記結(jié)果、登記過(guò)程的法定數(shù)據(jù)指標(biāo)，基本滿足了不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理、行業(yè)監(jiān)管、數(shù)據(jù)上報(bào)、對(duì)外共享等需求。不動(dòng)產(chǎn)登記邏輯模型相對(duì)穩(wěn)定，根據(jù)業(yè)務(wù)流程再造進(jìn)一步細(xì)化、擴(kuò)展。不動(dòng)產(chǎn)登記制度和登記流程的完善是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，在調(diào)整的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型也將隨之變化調(diào)整，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)邏輯模型也是一個(gè)不斷完善的過(guò)程，將根據(jù)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度推進(jìn)和信息化建設(shè)情況進(jìn)行不斷擴(kuò)展完善。

3.3 物理模型

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)覆蓋全國(guó)，各地情況差異很大，采用的具體數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)也不盡一致，很難要求全國(guó)統(tǒng)一。各地在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)物理模型設(shè)計(jì)時(shí)，要盡量貼近邏輯數(shù)據(jù)庫(kù)模型，對(duì)于能夠確定的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)表、字段項(xiàng)和字段的定義盡量定義到物理數(shù)據(jù)庫(kù)模型，對(duì)于邏輯模型中未做定義的數(shù)據(jù)項(xiàng)，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行擴(kuò)展，從而最大限度地確保全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的規(guī)范化。

4 應(yīng)用情況

基于該文提出的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型，在土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局的統(tǒng)一部署下，國(guó)土資源部信息中心組織有關(guān)專家，完成了不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)的編制，并于2015年8月以國(guó)土資源部發(fā)文的形式下發(fā)全國(guó)試用，在指導(dǎo)全國(guó)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)、登記系統(tǒng)開(kāi)發(fā)以及不動(dòng)產(chǎn)登記信息互通共享工作中起到了重要作用。2015年底國(guó)家級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)上線試運(yùn)行。截至2016年2月底，全國(guó)7個(gè)地市、77個(gè)縣區(qū)遵循數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)完成數(shù)據(jù)整合建庫(kù)，部分市縣完成數(shù)據(jù)匯交。成果廣泛應(yīng)用，取得顯著成效，有利推動(dòng)了全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)。

5 結(jié)語(yǔ)

該文提出的數(shù)據(jù)模型體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)以土地、海域?yàn)楸镜紫嗷リP(guān)聯(lián)的基本屬性，保證了各類權(quán)利類型在空間上的不重不漏、互不交叉，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)可一直作為穩(wěn)定的基本數(shù)據(jù)模型。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的不斷深化和自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權(quán)的需要，數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)可以在基本數(shù)據(jù)模型下按需動(dòng)態(tài)擴(kuò)展。

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