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第1篇

摘要：預(yù)售商品房按揭是房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的交叉領(lǐng)域。它能盤活銀行資金、拉動(dòng)內(nèi)需、刺激房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、提高國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。但同時(shí)也存在較大風(fēng)險(xiǎn)。本文試為完善我國(guó)房地產(chǎn)按揭制度做些思考。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 按揭

一、建立按揭當(dāng)事人利益均衡保護(hù)機(jī)制

（一）關(guān)于按揭人轉(zhuǎn)讓債權(quán)、債務(wù)的法律規(guī)制

傳統(tǒng)民法認(rèn)為，債務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)，債務(wù)人必須征得債權(quán)人同意，而債權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，僅需通知債務(wù)人即可。按揭人對(duì)其債權(quán)債務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，涉及開(kāi)發(fā)商和銀行以及樓花預(yù)售與樓花按揭兩種法律關(guān)系，按揭人在與開(kāi)發(fā)商的樓花預(yù)售合同中是債權(quán)人，而在其與銀行的按揭合同中則是債務(wù)人，他對(duì)債的轉(zhuǎn)讓就包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓與債務(wù)轉(zhuǎn)讓兩種。

按揭人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，俗稱“炒樓花”。是指預(yù)購(gòu)人將未竣工交付的商品房再轉(zhuǎn)讓的行為。炒樓花本質(zhì)上是房屋期貨買賣，樓花再轉(zhuǎn)讓與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育情況息息相關(guān)，故立法機(jī)關(guān)未明確予以允許或禁止。從理論上講，樓花再轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，因?yàn)槠浔举|(zhì)是轉(zhuǎn)讓購(gòu)房合同債權(quán)，所以不必征得開(kāi)發(fā)商的同意。實(shí)踐中，根據(jù)最高人民法院規(guī)定，預(yù)購(gòu)方在預(yù)售方實(shí)際交付房屋前將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給第三人的，符合法律政策規(guī)定的，應(yīng)予準(zhǔn)許。但是在樓花按揭中，由于購(gòu)房人已將其在預(yù)售合同中的權(quán)利移轉(zhuǎn)于銀行作為貸款的擔(dān)保，如果樓花轉(zhuǎn)讓，就使其擔(dān)保的效力受到影響，從而引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。所以設(shè)定按揭的樓花轉(zhuǎn)讓應(yīng)該受到限制。按揭人須經(jīng)按揭權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓。為保護(hù)按揭權(quán)人的利益，法律應(yīng)規(guī)定，按揭權(quán)人有權(quán)就轉(zhuǎn)讓樓花所得價(jià)款提前受償。對(duì)于轉(zhuǎn)讓樓花價(jià)格明顯低于實(shí)際價(jià)格，按揭權(quán)人有權(quán)予以制止，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。另外因樓花按揭是需要登記的，因而其轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)經(jīng)過(guò)登記才顯公平。

按揭人的債務(wù)轉(zhuǎn)讓，是指按揭人將其對(duì)銀行的承擔(dān)的貸款債務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人。此時(shí)，按揭人必須征得銀行的同意，因?yàn)橘?gòu)房人在按揭中不僅用其樓花所有權(quán)期待權(quán)作保證，而且還有信譽(yù)擔(dān)保的成分，銀行給予購(gòu)房人按揭貸款是基于對(duì)購(gòu)房人良好信譽(yù)的信任。同時(shí)鑒于開(kāi)發(fā)商又系購(gòu)房人的保證人，這種債務(wù)轉(zhuǎn)讓會(huì)與保證人的保證責(zé)任產(chǎn)生聯(lián)系，為了保護(hù)保證人的利益，《擔(dān)保法》第 23 條規(guī)定：“保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得保證人書面同意，保證人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)保證責(zé)任。”這說(shuō)明借款（購(gòu)房）人在轉(zhuǎn)讓其債務(wù)時(shí)，除應(yīng)征得銀行的同意外，還應(yīng)取得開(kāi)發(fā)商的書面同意，如未經(jīng)開(kāi)發(fā)商的同意，則其轉(zhuǎn)讓行為雖能成立，但開(kāi)發(fā)商就其轉(zhuǎn)讓后的債務(wù)不承擔(dān)保證責(zé)任，這必將給銀行的預(yù)期利益造成極大的威脅。

（二） 完善房地產(chǎn)按揭登記制度，增強(qiáng)按揭交易安全

不動(dòng)產(chǎn)登記法上，除物權(quán)法上權(quán)利得為登記權(quán)利外，尚有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)或物上請(qǐng)求權(quán)登記制度，即所謂預(yù)登記或異議登記制度。德國(guó)民法稱為異議登記，預(yù)告登記；日本稱預(yù)登記及假登記。預(yù)登記，是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)所需的條件缺乏或尚未成就時(shí)，即權(quán)利人只對(duì)未來(lái)取得物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而允許進(jìn)行的登記。預(yù)登記的效力是：保全作用，即保全請(qǐng)求權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的優(yōu)先權(quán)。預(yù)登記制度是為保護(hù)尚未成立物權(quán)的權(quán)利，而將物權(quán)公示手段適用于債法上的請(qǐng)求權(quán)，并使得該請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)特有效力的保全措施。預(yù)登記制度，可以說(shuō)是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域滲透或擴(kuò)張，通過(guò)預(yù)登記，債法上的請(qǐng)求權(quán)也有了對(duì)抗第三人的效力，即不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人。

我國(guó)目前對(duì)買賣期房實(shí)行了預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記制度，在實(shí)踐中得到了很好的執(zhí)行，此種預(yù)登記對(duì)商品房預(yù)售關(guān)系的穩(wěn)定具有積極意義。但是對(duì)預(yù)售商品房按揭登記的有關(guān)規(guī)定卻沒(méi)有很好地貫徹執(zhí)行，其根源仍在于將按揭視同為抵押，雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對(duì)預(yù)售商品房“抵押”登記作了規(guī)定，但在實(shí)踐中登記主管部門往往只對(duì)取得了產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房辦理抵押登記，重視現(xiàn)房抵押登記而忽視了預(yù)售商品房按揭登記。如此導(dǎo)致了預(yù)售商品房按揭的效力處于不確定狀態(tài)，不利于按揭法律關(guān)系的穩(wěn)定和對(duì)按揭權(quán)人的保護(hù)。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售登記（確認(rèn)債權(quán)，即所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)）對(duì)于商品房產(chǎn)權(quán)登記（確認(rèn)物權(quán)，即所有權(quán)）來(lái)講是預(yù)登記，那么預(yù)售商品房按揭登記（確認(rèn)債權(quán)擔(dān)保，即以所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)設(shè)立的擔(dān)保）對(duì)于商品房抵押登記（確認(rèn)物權(quán)擔(dān)保，即以所有權(quán)設(shè)立的擔(dān)保）來(lái)講也應(yīng)視為預(yù)登記，我們完全可依據(jù)預(yù)登記的基本法理，對(duì)預(yù)售商品房按揭登記作出合理的規(guī)范。如此一方面可以有效保護(hù)按揭權(quán)人對(duì)房屋期權(quán)的擔(dān)保權(quán)益，保障按揭交易的內(nèi)部安全；另一方面，按揭登記使按揭權(quán)公示，能夠警示不特定之第三人慎為任何針對(duì)按揭標(biāo)的之交易行為，因此對(duì)強(qiáng)化按揭交易的外部安全亦有積極意義。預(yù)登記制度使權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)獲得充分的保護(hù)，權(quán)利人即可大膽創(chuàng)設(shè)債權(quán)、物權(quán)，從而促進(jìn)交易的發(fā)展，其動(dòng)態(tài)安全亦可獲充分的保護(hù)。

二、建立房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

在房地產(chǎn)按揭中，因貸款一般需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能付清，這期間存在著因按揭人的資信情況、償還能力、房屋破損等許多難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。

（一） 擔(dān)保物風(fēng)險(xiǎn)及防范

所謂擔(dān)保物風(fēng)險(xiǎn)，是指作為貸款擔(dān)保標(biāo)的的房屋從實(shí)物形態(tài)上不能有效存續(xù)或從權(quán)利形態(tài)上不能使抵押權(quán)合法生效而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：

1.由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е路课菸茨芸⒐そ桓兜娘L(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行要加強(qiáng)對(duì)按揭款項(xiàng)使用情況的監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)展?fàn)顩r的關(guān)注、監(jiān)督，堅(jiān)持由每個(gè)項(xiàng)目的專管員定期對(duì)工程進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)工程進(jìn)度與用款情況是否協(xié)調(diào)一致作出評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)工程有延期甚至“爛尾”的可能時(shí)，及早采取防范措施。可要求開(kāi)發(fā)商將包括土地使用權(quán)在內(nèi)的整個(gè)項(xiàng)目抵押給按揭銀行。如此一可防止發(fā)生在建工程與售出房屋重復(fù)抵押的問(wèn)題，二可約束開(kāi)發(fā)商，防止其將全部權(quán)利變現(xiàn)后中斷開(kāi)發(fā)。

2.因不可抗力、意外事件而導(dǎo)致抵押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

為防范此類風(fēng)險(xiǎn)，銀行在與借款人簽訂抵押貸款合同時(shí)，應(yīng)要求借款人對(duì)抵押物購(gòu)買房屋保險(xiǎn)，以貸款銀行作為第一受益人，在貸款本息償還之前，保險(xiǎn)單由銀行占管。發(fā)生不可抗力導(dǎo)致房屋實(shí)際滅失時(shí)，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對(duì)保險(xiǎn)賠償金行使物上代位權(quán)而優(yōu)先償付自己的債權(quán)。同時(shí)借款人也因購(gòu)買保險(xiǎn)而將不可抗力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而免除了向貸款人的償債義務(wù)。

3.擔(dān)保物的合法性風(fēng)險(xiǎn)。抵押物的合法性風(fēng)險(xiǎn)是指擔(dān)保物不符合有關(guān)法律規(guī)定而使擔(dān)保無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)常見(jiàn)的情況有：一是用于抵押的房產(chǎn)權(quán)利證件系掛失、偽造或變?cè)?；二是將已設(shè)立過(guò)抵押的房產(chǎn)超范圍再次抵押。三是未經(jīng)房產(chǎn)權(quán)利人授權(quán)，擅自抵押他人房產(chǎn)。此類風(fēng)險(xiǎn)的防范，主要有賴于房地產(chǎn)主管部門嚴(yán)格依法行政，加強(qiáng)對(duì)抵押物的登記管理，主要應(yīng)著重于以下兩個(gè)方面的工作：一是審查該項(xiàng)房地產(chǎn)是否符合進(jìn)入市場(chǎng)抵押的條件；二是審查該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利證照文件與權(quán)證存根及有關(guān)檔案記錄內(nèi)容是否相符，在此基礎(chǔ)上，將有查封扣押、列入拆遷范圍、掛失補(bǔ)證的房地產(chǎn)信息輸入微機(jī)進(jìn)行系統(tǒng)管理，以防不法之徒利用管理上的漏洞進(jìn)行欺詐。此外，還應(yīng)建立抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書驗(yàn)證制度，由產(chǎn)權(quán)管理部門對(duì)抵押的房地產(chǎn)證書進(jìn)行審驗(yàn)，并出具書面的驗(yàn)證結(jié)果，此舉可有效杜絕偽造、變?cè)旆康禺a(chǎn)權(quán)屬證書的消極影響。

（二） 開(kāi)發(fā)商騙貸風(fēng)險(xiǎn)及防范

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)資金的需求量往往超出開(kāi)發(fā)商的實(shí)際融資能力。有的開(kāi)發(fā)商在直接向銀行融資有困難的情況下，便會(huì)采取一些不當(dāng)手段騙取銀行貸款。其中，最常見(jiàn)的是開(kāi)發(fā)商以虛假銷售的方式套現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商與“買房人”簽訂虛假“購(gòu)房合同”,出具虛假的首付款發(fā)票，由“買房人”出面辦理個(gè)人住房貸款手續(xù)。在貸款轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商帳戶以后，“買房人”并不會(huì)按約履行還貸義務(wù)。而且，開(kāi)發(fā)商利用這種手段套現(xiàn)時(shí)，所賣出房屋往往是面積大、價(jià)格高、朝向差的滯銷房屋，而且有時(shí)甚至在房屋價(jià)格上大做文章，在房屋正常銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上擅自加價(jià)，已回收其向“買房人”支付的好處費(fèi)。這種情況下，開(kāi)發(fā)商等于是把房屋高價(jià)批發(fā)給了銀行，銀行在處置房屋時(shí)必然會(huì)因房屋的質(zhì)次價(jià)高而遭受損失。

防范開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，貸款銀行應(yīng)注意：首先，在對(duì)一個(gè)新項(xiàng)目提供按揭時(shí)，應(yīng)留存該項(xiàng)目的所有合法證件、證明和銷售基準(zhǔn)價(jià)格，便于日后對(duì)同一項(xiàng)目中房屋銷售價(jià)格的比較。對(duì)售價(jià)不合理的高于其他同類房屋的情況，要加強(qiáng)審核力度，可要求這類貸款申請(qǐng)人補(bǔ)做房屋價(jià)格評(píng)估并作必要說(shuō)明。貸款銀行認(rèn)為不能合理解釋房屋差價(jià)的，或售價(jià)過(guò)分高于評(píng)估價(jià)格的，可不予貸款或按評(píng)估價(jià)格確定相應(yīng)貸款額。其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款申請(qǐng)人的資信審查工作，對(duì)其工作單位、收入證明、預(yù)付款情況重點(diǎn)審查，進(jìn)行必要的調(diào)查核實(shí)。最后，銀行對(duì)購(gòu)買豪華別墅、一人購(gòu)買數(shù)套房屋等易于發(fā)生開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)情況的貸款申請(qǐng)案要注意適用有關(guān)政策，對(duì)不符合扶持居民個(gè)人購(gòu)買自用住房原則的申請(qǐng)案，要嚴(yán)格控制放貸。

三、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及其防范

（一）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)含義

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人持有的住房貸款或資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而可能遭受的損失。這種損失可從兩方面來(lái)看，一方面是貸款人因住房貸款債權(quán)不易及時(shí)變現(xiàn)而喪失金融市場(chǎng)上所出現(xiàn)的更有利可圖的投資機(jī)會(huì)，另一方面是住房貸款債權(quán)不易及時(shí)變現(xiàn)，而在存款人擠提存款或貸款人的其他債權(quán)人要求其清償債務(wù)時(shí)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，最嚴(yán)重的后果是貸款人因資金周轉(zhuǎn)不靈而破產(chǎn)、倒閉。

住房貸款是一種零星性的貸款，借款人一般要求比較長(zhǎng)的還款期限，而且具有很強(qiáng)的地域性，違約風(fēng)險(xiǎn)也比較大，所以，在沒(méi)有擔(dān)保和其他債權(quán)保證的措施下，住房貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓是相當(dāng)困難的。與一般金融資產(chǎn)相比，住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

（二）防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑

1、政府支持開(kāi)辦按揭貸款二級(jí)市場(chǎng)。即貸款人可將貸款債權(quán)自由轉(zhuǎn)讓及利用抵押權(quán)為擔(dān)保發(fā)行債券融資的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)的主要作用是轉(zhuǎn)移一級(jí)市場(chǎng)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)達(dá)的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)不僅可以提高住房貸款的流動(dòng)性，使貸款人轉(zhuǎn)移違約風(fēng)險(xiǎn)，而且還有利于形成全國(guó)性的住房貸款市場(chǎng)，從而使各地住房貸款的條件、利率等趨向均衡，促進(jìn)住房貸款業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展。住房貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展是住房貸款一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的重要條件，而二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)政府的支持。政府可以通過(guò)以下方式支持二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展：①制定和實(shí)施住房貸款法規(guī)，促使住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)化，為住房貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供有利條件；②通過(guò)向住房貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)促進(jìn)住房貸款同質(zhì)化，降低信用風(fēng)險(xiǎn)，從而提高住房貸款債權(quán)的流動(dòng)性；?、叟e辦政府所有的從事二級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)通過(guò)其參與二級(jí)市場(chǎng)來(lái)活躍市場(chǎng)，推動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)了，會(huì)拉動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，政府支持二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際上就是支持一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

2、按揭貸款債權(quán)證券化。按揭貸款債權(quán)的順利轉(zhuǎn)讓必須借助于一定的金融工具，而最為規(guī)范、便于流通的首選工具便是證券。由于現(xiàn)行金融政策不允許銀行自營(yíng)證券業(yè)務(wù)，所以在制度設(shè)計(jì)上，貸款銀行不能直接以貸款債權(quán)為擔(dān)保發(fā)行證券。可考慮借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，成立類似“住房貸款證券公司”的中介機(jī)構(gòu)，貸款銀行可將貸款債權(quán)出售給該證券公司。該中介公司為了能夠源源不斷的買進(jìn)新的按揭貸款債權(quán)必須要有充分的資金支持，其資金來(lái)源主要是向投資者發(fā)行按揭貸款債券，該債券應(yīng)當(dāng)能夠在證券交易市場(chǎng)自由轉(zhuǎn)讓。融資體制由住房一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，不僅能充分調(diào)動(dòng)社會(huì)的潛在資金，保證各類公眾投資者有利可圖，在投資熱潮中使得住房建設(shè)資金來(lái)源廣泛，而且也使貸款銀行在特定的融資形式下，通過(guò)多環(huán)節(jié)、多形式的資金交易，即期限、權(quán)限和利率的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，達(dá)到延長(zhǎng)住房信貸期限、降低經(jīng)營(yíng)成本、減少債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而最終獲利的目的。

四、政府舉辦住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，綜合防范貸款風(fēng)險(xiǎn)

如采取上述措施仍不能有效防范上述風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，就需要借助政府的力量加以解決?？山梃b國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，由政府舉辦住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。擔(dān)保的方式有二：一是由該機(jī)構(gòu)為借款人提供信用保證，二是該機(jī)構(gòu)以較低的費(fèi)率提供住房貸款保險(xiǎn)，供借款人或貸款人投保。由政府舉辦住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以起到多方面的積極作用：

第一、經(jīng)由政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保，信用風(fēng)險(xiǎn)大大降低，可以刺激營(yíng)利性金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)中低收入居民住房貸款的發(fā)放，并提供條件更優(yōu)惠的貸款；

第二、經(jīng)由政府機(jī)構(gòu)提供保險(xiǎn)，使一般商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不愿承保的風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，個(gè)別性的住房貸款質(zhì)量趨于同質(zhì)，同時(shí)由于信用風(fēng)險(xiǎn)降低，從而也有利于貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，降低住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；

第三、政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以只收取較低的保費(fèi)，從而鼓勵(lì)借款人或金融機(jī)構(gòu)投保并進(jìn)而促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)增發(fā)住房貸款。第二次世界大戰(zhàn)之后，在加拿大等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，因有政府舉辦的 住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供貸款保險(xiǎn)，極大刺激了金融機(jī)構(gòu)向普通居民發(fā)放優(yōu)惠的住房貸款。

參考文獻(xiàn):

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