時(shí)間:2022-08-20 00:17:46
導(dǎo)語(yǔ):在房地產(chǎn)公司規(guī)章制度的撰寫(xiě)旅程中,學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑,好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文,愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感,引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
2010年是我們**地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)開(kāi)展至關(guān)重大的開(kāi)局之年,對(duì)于一個(gè)剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的新人來(lái)說(shuō),也是一個(gè)充滿挑戰(zhàn),機(jī)遇與壓力并重的開(kāi)始的一年。因此,為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí),充分認(rèn)識(shí)并做好廠房中介的工作。為此,在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下,我逐步認(rèn)識(shí)本部門(mén)的基本業(yè)務(wù)工作,也充分認(rèn)識(shí)到自己目前各方面的不足,為了盡快的成長(zhǎng)為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人,我訂立了以下2010年房產(chǎn)公司個(gè)人工作計(jì)劃:
一、 加強(qiáng)自己思想建設(shè),增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
二、 制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面,不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作,學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)、部門(mén)管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容,知己知彼,方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。
三、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工,本人通過(guò)對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸,使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解,但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)講是一大缺陷,希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn),以便于工作起來(lái)更加得心順手。
1、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期,加之我們一年的廠房推界、客戶推廣,我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門(mén)會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開(kāi)發(fā)工作,并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績(jī)做到最大化!
2、 在第一季度,以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主,由于我們公司正值開(kāi)張期間,部門(mén)的計(jì)劃制定還未完成,節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期,我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí),認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度,與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過(guò)到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤(pán),以期找到新的盤(pán)源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過(guò)上網(wǎng),電話,陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶,加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情,到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。
3、在第二季度的時(shí)候,公司已正式走上軌道,工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)小小的高峰期,在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下,我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開(kāi)單,從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工,讓廠房部早日成長(zhǎng)起來(lái)。
4、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié),市場(chǎng)會(huì)給后半年帶來(lái)一個(gè)良好的開(kāi)端,。并且,隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加,一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來(lái)了,為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。
以上,是我對(duì)2010年的一些設(shè)想,可能還很不成熟,希望領(lǐng)導(dǎo)指正?;疖?chē)跑的快還靠車(chē)頭帶,我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望2010年,我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù),也力爭(zhēng)贏的機(jī)會(huì)去尋求更多的客戶,爭(zhēng)取更多的單,完善廠房部門(mén)的工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù),能迎接新的挑戰(zhàn)。
2010年,更多的挑戰(zhàn)在等著我,我已經(jīng)做好準(zhǔn)備了。在新的一年,我相信我能夠做的更好,這是我肯定灰要做好的。展望這過(guò)去一段時(shí)間的工作,我對(duì)將來(lái)的工作有了更多的期待,我相信我能夠做的更好。在不斷的發(fā)展中,公司得到了進(jìn)步,我的知識(shí)和業(yè)務(wù)水平也都得到了進(jìn)步,相信自己一定能夠做好,2010年,我一直在期待!
【關(guān)鍵詞】國(guó)內(nèi)房地產(chǎn);盤(pán)點(diǎn);展望
一、經(jīng)濟(jì)背景
目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的初級(jí)階段,仍存在一系列的問(wèn)題,如管理混亂、生產(chǎn)率低下、技術(shù)含量低、建造周期長(zhǎng)、資源浪費(fèi)等,這些問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)的成本居高不下。同時(shí),很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者按照自己的方式進(jìn)行項(xiàng)目的計(jì)劃和開(kāi)發(fā),因此無(wú)法形成規(guī)模化的經(jīng)濟(jì),不能合理控制商品的品質(zhì)和成本。
一般地說(shuō),因?yàn)榧夹g(shù)水平低和規(guī)模小,那么進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有什么壁壘,任何公司都能夠自由進(jìn)出房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng),從而顯示出壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)格局的本質(zhì)特征。所以,巨額利潤(rùn)就吸引了越來(lái)越多的公司進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè),他們中的部分企業(yè)甚至根本不了解房地產(chǎn)行業(yè),并且規(guī)模和技術(shù)水平嚴(yán)重阻礙了其進(jìn)一步發(fā)展。在通常情況下,一個(gè)開(kāi)發(fā)商只能對(duì)一座樓盤(pán)進(jìn)行處理,所以無(wú)法樹(shù)立自己的品牌。當(dāng)前政府意識(shí)到了這些問(wèn)題并且已經(jīng)采取相關(guān)的調(diào)控措施,但是這類公司的數(shù)量還處于上升階段。
然而,伴隨著管理和技術(shù)的發(fā)展、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變到集約經(jīng)營(yíng)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式,房地產(chǎn)公司進(jìn)行著資產(chǎn)的重組,并不斷使得其經(jīng)營(yíng)范圍得到擴(kuò)大。只有達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模,才會(huì)有效減少生產(chǎn)成本,那么才能有效降低房屋的價(jià)格。地產(chǎn)商就能投入更多資金改善環(huán)境和有關(guān)設(shè)施,住房品質(zhì)也將達(dá)到一個(gè)新的水準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)不斷激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),很多房地產(chǎn)公司正在向高技術(shù)化、大規(guī)?;姆较虬l(fā)展。很多有著現(xiàn)代化管理技術(shù)、豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、高水平設(shè)計(jì)建造技術(shù)、雄厚資本的房地產(chǎn)公司,能夠通過(guò)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。而伴隨著不斷提高的市場(chǎng)集中度,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)從壟斷競(jìng)爭(zhēng)逐漸演化為寡頭壟斷。
二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的狀況
1.當(dāng)前商品房屋銷(xiāo)售價(jià)格仍然呈上升的趨勢(shì)
從中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)所提供的全年均價(jià)來(lái)看,在北京2010年新建商品住宅均價(jià)已達(dá)到20328元/平方米,其漲幅居處于四大一線城市的首位;而上海全年均價(jià)達(dá)22261元/平方米,可以說(shuō)是全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市,全年均價(jià)同比漲幅為40%;廣州2010年均價(jià)也突破萬(wàn)元大關(guān),達(dá)到11579元/平方米,同比上漲23茗;深圳均價(jià)也已站在2萬(wàn)元以上,達(dá)到20596元/平方米,同比漲幅為33%。隨讓從2011年開(kāi)始,國(guó)家采取一系列的措施來(lái)控制房?jī)r(jià),并取得了良好的效果,但是房?jī)r(jià)仍然比較高,并有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。
2.當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍存在旺盛的市場(chǎng)需求
為了有效應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī),國(guó)家采取了一系列措施來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展,這些措施對(duì)于活躍市場(chǎng)、提振信心、促進(jìn)住房消費(fèi)、解決低收入家庭在住房方面的困難中具有重要的作用。從2009年開(kāi)始,商品房在銷(xiāo)售面積方面的增幅持續(xù)增加,房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了同比漲幅不斷走高的狀況。很多城市的商品房出現(xiàn)價(jià)格上漲、銷(xiāo)售猛增的情況,受到市場(chǎng)變化的影響,全國(guó)房地產(chǎn)在信貸方面也有了較快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
3.當(dāng)前房地產(chǎn)仍存在持續(xù)增長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)投資
自從改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)就獲得了較快的發(fā)展。近幾年來(lái)我國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值更是達(dá)到了較高的水平。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)是和國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著密切聯(lián)系的重要產(chǎn)業(yè),所以也獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中仍存在持續(xù)增長(zhǎng)的開(kāi)放投資,其不但促進(jìn)其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,也進(jìn)一步促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。
三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
在當(dāng)前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展中還存在一些問(wèn)題,這些問(wèn)題阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展,也制約著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,所以在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中我們應(yīng)做到一下幾方面:
1.形成一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模
國(guó)內(nèi)存在很多的房地產(chǎn)公司,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,而要想在房地產(chǎn)行業(yè)取得成功,就應(yīng)擁有大量資本和先進(jìn)的技術(shù)。擁有與債權(quán)人、銀行、政府和其他利益相關(guān)者之間的良好關(guān)系。而在實(shí)際的操作過(guò)程中,絕大部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只擁有少量的有限資金,并且規(guī)模也不是特別大。相對(duì)于大集團(tuán)而言,他們沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。針對(duì)房地產(chǎn)公司所存在的這種情況,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)進(jìn)行一定的自我調(diào)整,從而找出能夠?qū)崿F(xiàn)自我的可持續(xù)發(fā)展之路。
我們能夠進(jìn)行預(yù)見(jiàn)的是,在未來(lái)的發(fā)展中必然會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)大房產(chǎn)商占據(jù)這個(gè)行業(yè)中的大部分市場(chǎng)份額的局面,到那時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一系列的集團(tuán)公司,而市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局也會(huì)從一般性的壟斷競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^競(jìng)爭(zhēng),從而進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的重組。所以當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)對(duì)所面對(duì)的局勢(shì)保持清醒的認(rèn)識(shí),以能夠及時(shí)、科學(xué)的對(duì)戰(zhàn)略加以調(diào)整,來(lái)對(duì)外部環(huán)境變化進(jìn)行適應(yīng)。其中很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)重組、購(gòu)并、合作等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展和壯大,這部分開(kāi)發(fā)商大都擁有大量的資源和資本,在未來(lái)行業(yè)、世界的競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)地位,甚至能夠形成較大的公司集團(tuán),從而對(duì)行業(yè)中的市場(chǎng)絕大部分份額進(jìn)行占據(jù)。
2.努力減少信息不對(duì)稱的情況
如果開(kāi)發(fā)商可以清楚地向顧客表明自身房屋在品質(zhì)方面是優(yōu)于其他房屋品質(zhì)的話,開(kāi)發(fā)商就能夠贏得市場(chǎng)或進(jìn)行房屋的高價(jià)出售房屋。然而在市場(chǎng)中還存在大量的開(kāi)發(fā)商,對(duì)于怎樣區(qū)別房屋質(zhì)量的優(yōu)劣,以及怎樣對(duì)真假信息進(jìn)行分辨是十分困難,這部分開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中會(huì)逐漸被淘汰。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)努力看清自己的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向,并及時(shí)找出適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)努力使顧客獲得對(duì)其服務(wù)質(zhì)量和房屋品質(zhì)的信任,因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)使用適當(dāng)信號(hào),在其廣告中進(jìn)行真實(shí)信息的披露,確保那些低品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商對(duì)高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商發(fā)出的信號(hào)望塵莫及。
此外,政府應(yīng)該建立健全相關(guān)的法律制度,實(shí)現(xiàn)法律體系和系統(tǒng)的完善。這樣規(guī)章制度有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng),并切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。政府還應(yīng)建立一整套完善的信息披露系統(tǒng),減少信息不對(duì)稱情況的發(fā)生。這樣才能避免開(kāi)發(fā)商擁有絕對(duì)的信息而做出損害消費(fèi)者利益的行為,也只有這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展,更好的發(fā)揮其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用。參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目工程管理;常見(jiàn)問(wèn)題;解決措施
前言:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)主要是周期性極長(zhǎng)、投入的金額較為龐大、面臨的風(fēng)險(xiǎn)極多,是一項(xiàng)十分復(fù)雜并且管理難度較大的工程。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要分為三個(gè)階段,第一階段為項(xiàng)目策劃階段,第二階段為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,第三階段為項(xiàng)目實(shí)施階段。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的迅猛發(fā)展,推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大,也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)。因此,針對(duì)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見(jiàn)的問(wèn)題采取相應(yīng)的解決措施,力求提升我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義在于對(duì)建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督與控制,使其嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工。項(xiàng)目工程管理不僅僅能對(duì)建筑施工單位施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,還能對(duì)施工工期進(jìn)行宏觀的控制,在保證施工質(zhì)量的前提下,一定程度上縮短施工工期,降低施工成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理主要包含了4個(gè)方面,即項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理與項(xiàng)目安全管理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量,提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理,能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工,保證施工質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。
在實(shí)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中,由于建筑類型與用途的不同,施工方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理作為宏觀的調(diào)控手段,不僅會(huì)降低施工的質(zhì)量,也會(huì)延長(zhǎng)施工工期,不利于房地產(chǎn)公司獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的主要問(wèn)題
(一)項(xiàng)目策劃不夠完善
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分的注重經(jīng)濟(jì)效益的提升,更多的注意力集中在開(kāi)發(fā)地段的周邊環(huán)境與項(xiàng)目工程竣工之后能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)施工單位又沒(méi)有做好項(xiàng)目的策劃工作,僅僅負(fù)責(zé)施工建設(shè)工作,導(dǎo)致在施工過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)圖紙錯(cuò)誤、遺失等情況,嚴(yán)重的情況下會(huì)使建筑質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo),威脅作業(yè)人員以及未來(lái)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。
(二)項(xiàng)目工程施工細(xì)節(jié)監(jiān)督與管理存在漏洞
房地產(chǎn)施工單位往往只重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度,忽視了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工過(guò)程中細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理,疏于檢查,導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工過(guò)程中存在較大的質(zhì)量問(wèn)題,即便監(jiān)督部門(mén)發(fā)現(xiàn)了其中的問(wèn)題也沒(méi)用得到及時(shí)的處理,降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的質(zhì)量。
(三)項(xiàng)目工程各個(gè)環(huán)節(jié)施工隊(duì)伍配合欠缺
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)周期性較長(zhǎng)且較為復(fù)雜的工程,許多不同的施工環(huán)節(jié)需要不同的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工,而施工人員素質(zhì)參差不齊,相互之間也缺乏一定的配合,如果沒(méi)有得到充分的協(xié)調(diào),就會(huì)影響彼此之間的施工質(zhì)量與效率,降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程整體的施工質(zhì)量與效率。
(四)項(xiàng)目工程規(guī)章制度沒(méi)有落實(shí)
為了保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量,我國(guó)出臺(tái)了一系列相應(yīng)的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)。但是目前情況來(lái)看,房地產(chǎn)施工單位在施工過(guò)程中,往往沒(méi)有落實(shí)國(guó)家制定的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的質(zhì)量。
(五)項(xiàng)目工程管理體制不完善
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程需要根據(jù)施工的實(shí)際情況出發(fā),科學(xué)合理的分配施工人員,避免一味的追求經(jīng)濟(jì)效益的提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要一定規(guī)模的工程管理人員對(duì)施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控與管理,如果片面的追求經(jīng)濟(jì)效益的提高,壓縮工程管理人員的數(shù)量,勢(shì)必會(huì)降低工程管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理力度,也無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題與安全隱患。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理常見(jiàn)問(wèn)題的解決措施
(一)完善項(xiàng)目施工前項(xiàng)目策劃工作
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工之前,需要做好項(xiàng)目策劃工作。開(kāi)發(fā)商需要結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)行情,確定最佳的施工區(qū)段,然后根據(jù)消費(fèi)群體的需求確定主要的設(shè)計(jì)風(fēng)格。同時(shí),要積極尋求國(guó)家房地產(chǎn)規(guī)劃部門(mén)的配合,得到國(guó)家宏觀政策的輔助與支持。房地產(chǎn)施工企業(yè)也需要做好圖紙的分析與保存,避免發(fā)生遺失等情況影響施工進(jìn)度。
(二)加大項(xiàng)目工程施工細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理力度
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工單位不能片面的追求施工進(jìn)度,需要在保證施工每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量前提下,盡可能的縮短工期。同時(shí),項(xiàng)目工程管理人員需要加大對(duì)項(xiàng)目施工細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理,及時(shí)的發(fā)現(xiàn)其中存在的質(zhì)量問(wèn)題與安全隱患并督促施工單位進(jìn)行處理。
(三)加強(qiáng)項(xiàng)目工程各環(huán)節(jié)施工隊(duì)伍之間的溝通
在項(xiàng)目工程施工開(kāi)始之前,設(shè)立一個(gè)溝通的平臺(tái)讓不同施工隊(duì)伍進(jìn)行事先的溝通與交流,積極尋求配合,避免由于溝通不及時(shí)影響施工的質(zhì)量。只有達(dá)成意見(jiàn)的統(tǒng)一之后,才便于施工隊(duì)伍協(xié)調(diào)施工工作,提升項(xiàng)目工程施工質(zhì)量。
(四)落實(shí)項(xiàng)目工程規(guī)章制度
在項(xiàng)目工程施工過(guò)程中,施工單位需要嚴(yán)格按照國(guó)家制定的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工,項(xiàng)目工程管理人員也要對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督與管理,確保項(xiàng)目工程施工的高質(zhì)量高效率開(kāi)展。
(五)構(gòu)建完善的工程項(xiàng)目管理機(jī)制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程需要根據(jù)施工的實(shí)際情況出發(fā),構(gòu)建完善的工程項(xiàng)目管理機(jī)制,科學(xué)合理的分配施工作業(yè)人員,不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經(jīng)濟(jì)效益,應(yīng)該從提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量方面著手,才能逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。
結(jié)束語(yǔ)
本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見(jiàn)的五種問(wèn)題進(jìn)行分析與解讀,試探性的提出了相應(yīng)的解決措施,希望能夠幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理人員提升自身管理有效性,促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)高效、高質(zhì)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本管理 成本控制 優(yōu)化建議
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理內(nèi)涵
(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理要素
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理就是要在保證工期和質(zhì)量滿足要求的情況下,利用組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施把成本控制在計(jì)劃范圍內(nèi),并進(jìn)一步尋求最大程度的成本節(jié)約。施工成本管理的任務(wù)主要包括:成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。
成本預(yù)測(cè)就是根據(jù)成本信息和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況,運(yùn)用一定的專門(mén)方法,對(duì)未來(lái)的成本水平及其可能發(fā)展局勢(shì)做出科學(xué)的估計(jì)。成本計(jì)劃是以貨幣形式編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在計(jì)劃期內(nèi)的生產(chǎn)費(fèi)用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書(shū)面方案。成本控制是指在施工過(guò)程中,對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的各種因素加強(qiáng)管理。成本核算是指按照規(guī)定開(kāi)支范圍對(duì)施工費(fèi)用進(jìn)行歸集,計(jì)算出施工費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額,計(jì)算出該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本和單位成本。成本分析是在成本形成過(guò)程中,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行的對(duì)比評(píng)價(jià)和總結(jié)工作。成本考核是指將成本的實(shí)際指標(biāo)與計(jì)劃、定額、預(yù)算進(jìn)行對(duì)比和考核,評(píng)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃的完成情況和各責(zé)任者的業(yè)績(jī)。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理基本方法
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采用的成本管理方法主要有以下一些:
1.目標(biāo)成本管理的方法
目標(biāo)成本管理法,就是先設(shè)定一個(gè)項(xiàng)目的成本目標(biāo),然后以此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本情況進(jìn)行考核的管理方法。目標(biāo)成本的確定既保證了項(xiàng)目的利潤(rùn),也對(duì)項(xiàng)目的施工工期、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目水平有積極的影響。其計(jì)算公式可以表述為:
目標(biāo)成本=目標(biāo)售價(jià)一目標(biāo)利潤(rùn)
2.責(zé)任成本管理的方法
責(zé)任成本管理是成本的管理控制任務(wù)落實(shí)到部門(mén)或者個(gè)人的一種成本管理辦法。首先房地產(chǎn)公司根據(jù)項(xiàng)目的具體情況,劃分責(zé)任范圍,也就是劃分由哪些人來(lái)負(fù)責(zé)哪些項(xiàng)目的成本,而且將這一責(zé)任的劃分落實(shí)下去,告知各部門(mén)或者個(gè)人的成本管理控制目標(biāo),也就是其責(zé)任目標(biāo),然后經(jīng)過(guò)一定的期限后,對(duì)每部門(mén)或者個(gè)人的成本落實(shí)情況,成本責(zé)任范圍進(jìn)行考核,然后將考核結(jié)果反饋給各責(zé)任部門(mén)或各責(zé)任人,并且考核的結(jié)果與公司員工的各項(xiàng)績(jī)效考核掛鉤。
除此之外還有動(dòng)態(tài)成本管理的方法、全員成本管理的方法等方法。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在問(wèn)題
(一)沒(méi)有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制
成本管理體系中,項(xiàng)目經(jīng)理享有較大的權(quán)力,在成本管理及項(xiàng)目效益方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理負(fù)責(zé),各業(yè)務(wù)部門(mén)主管及管理人員都需有相應(yīng)的責(zé)任、權(quán)利及利益分配等相配套的管理體制加以約束和激勵(lì)。而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目施工項(xiàng)目成本管理體制,在實(shí)際操作過(guò)程中,不能很好地將責(zé)權(quán)利三者結(jié)合起來(lái),沒(méi)有形成完善的成本管理體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理,項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各部門(mén)在成本控制中的業(yè)績(jī)沒(méi)有進(jìn)行定期檢查和考評(píng),缺乏成本、管理責(zé)任制,沒(méi)有制訂出一系列規(guī)章制度,更沒(méi)有使成本控制的責(zé)任落實(shí)到施工管理的每一個(gè)角落和每一個(gè)人。
(二)項(xiàng)目管理人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部以及工程監(jiān)理公司存在一種現(xiàn)象,管理人員受傳統(tǒng)觀念影響,成本管理意識(shí)不強(qiáng),即在項(xiàng)目成本管理中,責(zé)任不明確,雖然施工單位、監(jiān)理都配有預(yù)結(jié)算人員,但責(zé)任不落實(shí),工作不到位,財(cái)務(wù)、材料、合同、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)等部門(mén)工作脫節(jié),有預(yù)算無(wú)核算,大部分沒(méi)有項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析比較,沒(méi)有具體的節(jié)超建議和措施,即使能從結(jié)算上反映項(xiàng)目成本超支,但弄不清超支原因。
(三)建筑成本控制缺乏事前和事中控制
我國(guó)建筑工程項(xiàng)目的成本控制主要是會(huì)計(jì)成本核算控制,會(huì)計(jì)成本核算控制是對(duì)已經(jīng)發(fā)生過(guò)的成本進(jìn)行歸集和計(jì)算,實(shí)質(zhì)上是一種事后控制。由于建筑工程的生產(chǎn)過(guò)程具有一次性的特點(diǎn),成本的管理重心應(yīng)當(dāng)移向事前的預(yù)控和事中的過(guò)程控制。但很多項(xiàng)目對(duì)成本管理缺乏事前控制和施工過(guò)程中的管理,僅僅在項(xiàng)目結(jié)束或進(jìn)行到相當(dāng)階段時(shí)才對(duì)已發(fā)生的成本進(jìn)行核算,聯(lián)系單簽了一大堆,在最后結(jié)算的時(shí)候占到了工程款大部分內(nèi)容,成本控制的效果可想而知。
(四)成本管理制度不健全
很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖然配有預(yù)算員,但從事的工作也只是按圖、按現(xiàn)場(chǎng)指令計(jì)算工程量,作為結(jié)算的依據(jù)之一,沒(méi)有將成本預(yù)算和成本結(jié)算結(jié)合起來(lái),由于項(xiàng)目沒(méi)有階段成本分析,沒(méi)有實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本的比較,沒(méi)有分部工程成本分解,因此對(duì)項(xiàng)目施工指導(dǎo)意義不大。加上激勵(lì)機(jī)制不健全,獎(jiǎng)罰辦法不落實(shí),成本節(jié)超與個(gè)人收入不掛鉤,因此項(xiàng)目管理人員對(duì)成本情況并不關(guān)心,不少人根本不知道自己所負(fù)責(zé)工程部分的計(jì)劃成本、預(yù)算成本和實(shí)際成本情況,只要進(jìn)度跟得上,總體感覺(jué)都很良好。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段成本管理的優(yōu)化措施
(一)項(xiàng)目立項(xiàng)論證階段
項(xiàng)目立項(xiàng)階段需對(duì)項(xiàng)目發(fā)展成本進(jìn)行客觀、全面、準(zhǔn)確地估算,本階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)價(jià)體系;建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程;制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略;嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。而成本的估算需充分考慮項(xiàng)目的不確定性;同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況合理確定估算基礎(chǔ),合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià),預(yù)測(cè)新項(xiàng)目初步成本。
要加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理成本管理意識(shí),圍繞項(xiàng)目成本展開(kāi)工作,通過(guò)預(yù)算資料和管理運(yùn)作中所反饋的各項(xiàng)成本信息有效地抑制各種不合理的支出。要建立和完善項(xiàng)目成本核算的管理體制,沒(méi)有成本核算,其它成本分析考核、成本控制、成本計(jì)劃等工作就無(wú)從談起。為此,我們特別成立了獨(dú)立的核算部門(mén)和審計(jì)部門(mén)。定崗定編了數(shù)位有經(jīng)驗(yàn)的預(yù)算員和審計(jì)員。
(二)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
要規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容及目標(biāo)。房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng),而規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅決定成本,更決定了品質(zhì)、和品牌,所以最新的成本管理思路認(rèn)為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理不僅要具有產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程成本管理的意識(shí),還應(yīng)具有房地產(chǎn)公司發(fā)展成本管理的宏觀意識(shí)。
(三)項(xiàng)目施工階段
成本管理的基礎(chǔ)工作是加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算的重要依據(jù)。必須健全定額管理、預(yù)算管理、計(jì)量和驗(yàn)收制度以及各種分類賬,按勞動(dòng)定額簽發(fā)施工任務(wù)書(shū)。尤其應(yīng)當(dāng)制定與不斷完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部的施工定額,因?yàn)檫@是房地產(chǎn)公司加強(qiáng)成本管理與控制成本的基礎(chǔ),更是房地產(chǎn)公司班組成本控制與考核的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。也要加強(qiáng)材料費(fèi)管理,做好材料成本的有效控制,從工期成本控制上提高效益,控制設(shè)計(jì)變更中可控和不可控的因素。
(四)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在房地產(chǎn)公司成本支出的占比也越來(lái)越大,營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支出逐年上升。要進(jìn)行預(yù)算管理,從支出管理到預(yù)算管理進(jìn)行蛻變;進(jìn)行分類管理,專款專用,精細(xì)控制項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用合理預(yù)算;進(jìn)行合同管理,執(zhí)行預(yù)算;進(jìn)行支付管理,從根本上杜絕營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用超支。
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在實(shí)際操作中,企業(yè)可根據(jù)核算的對(duì)象的具體的情況設(shè)立獨(dú)立的成本詳細(xì)賬表,制作出成本卡片,全方位地記錄項(xiàng)目從立項(xiàng)起至驗(yàn)收結(jié)束的所有成本費(fèi)用。在年底的時(shí)候,將過(guò)去一年已經(jīng)竣工結(jié)轉(zhuǎn)完的項(xiàng)目歸入檔案就可以了。成本卡片大概由兩個(gè)部分組成,一般分為抬頭部分和賬表部分。抬頭部分主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容,比如開(kāi)工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等一些基本的重要的情況。正文詳細(xì)記錄方方面面,主要采用多欄式表格記錄和項(xiàng)目的明細(xì),全面記錄成本開(kāi)支情況。使用成本卡片開(kāi)展成本核算的主要優(yōu)勢(shì)在于:成本卡片上面可以看出一個(gè)項(xiàng)目的整體情況,各項(xiàng)成本的具體情況,每項(xiàng)成本一目了然,以利于開(kāi)展投資分析更好的開(kāi)展監(jiān)督分析,同時(shí)又免除了結(jié)賬和建賬之苦,提高信息準(zhǔn)確度同時(shí)提高會(huì)計(jì)工作效率。
二、實(shí)施權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ),規(guī)范房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度
根據(jù)調(diào)查,房地產(chǎn)企業(yè)除了上市公司和國(guó)有公司會(huì)計(jì)核算采用權(quán)責(zé)發(fā)生制核算,以便能夠及時(shí)準(zhǔn)確地對(duì)交易或者是項(xiàng)目產(chǎn)生的費(fèi)用加以確認(rèn)核實(shí),及時(shí)知道銷(xiāo)售收入的數(shù)額,而費(fèi)用反映會(huì)計(jì)期間已經(jīng)消耗的貨物或服務(wù)的數(shù)額,兩者均不管款項(xiàng)是否在本期內(nèi)收到或支付,其他的房地產(chǎn)公司均采用收付實(shí)現(xiàn)制。權(quán)責(zé)發(fā)生制,發(fā)便及時(shí)準(zhǔn)確全面反應(yīng)企業(yè)使用者所提供的資源信息以及財(cái)務(wù)狀況的變化,準(zhǔn)確反應(yīng)企業(yè)的取得和負(fù)債,能夠綜合、全面地反映會(huì)計(jì)主體的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)和受托責(zé)任向使用者提供主體控制的資源、資源的來(lái)源、運(yùn)營(yíng)成本等評(píng)價(jià)主體財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)情況;能準(zhǔn)確全面反映公司的資產(chǎn)盈利和負(fù)債、業(yè)務(wù)收支及結(jié)余、從整體上反應(yīng)整個(gè)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況,幫助企業(yè)準(zhǔn)確進(jìn)行成本核算,增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。針對(duì)該問(wèn)題,建議財(cái)政部門(mén)作為全國(guó)會(huì)計(jì)工作的主管部門(mén),應(yīng)統(tǒng)一規(guī)范該方面的工作。
三、統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法
我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中4個(gè)必要條件已成為商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn);即企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方;企業(yè)沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。在以上4條規(guī)定中,收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移,在理論上看似合理但在實(shí)際操作中給收入確認(rèn)帶來(lái)了不少的困擾。凡是不符合上述4項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的,即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢并且通過(guò)驗(yàn)收,已經(jīng)獲得了相關(guān)報(bào)酬并且轉(zhuǎn)移了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),但也不能作為收入加以確認(rèn)。因此如何同時(shí)兼顧會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其相關(guān)法律法規(guī),統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)收入確定標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)也才能以此進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn),是需要政府部門(mén)統(tǒng)一研究實(shí)施的。
四、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特殊性,增補(bǔ)信息披露
建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。而房產(chǎn)是將建筑物變?yōu)橛袃r(jià)值的經(jīng)濟(jì)物。下面是小編整理的《房產(chǎn)銷(xiāo)售公司管理部工作計(jì)劃》,供您閱讀,參考。希望您能有所收獲!
房產(chǎn)銷(xiāo)售公司管理部工作計(jì)劃
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。
作為一位銷(xiāo)售經(jīng)理,本人通過(guò)對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸,使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解,但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)講是一大缺陷,希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn),以便于工作起來(lái)更加得心順手。
1、在第一季度,以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主,由于我們公司正值開(kāi)張期間,部門(mén)的計(jì)劃制定還未完成,節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期,我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí),認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度,與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過(guò)到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤(pán),以期找到新的盤(pán)源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過(guò)上網(wǎng),電話,陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶,加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情,到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。
2、在第二季度的時(shí)候,公司已正式走上軌道,工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)小小的高峰期,在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下,我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開(kāi)單,從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工,讓廠房部早日成長(zhǎng)起來(lái)。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié),市場(chǎng)會(huì)給后半年帶來(lái)一個(gè)良好的開(kāi)端,并且隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加,一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來(lái)了,為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。
4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期,加之我們一年的廠房推界、客戶推廣,我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門(mén)會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開(kāi)發(fā)工作,并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績(jī)做到化!
二、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。
做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面,不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作,學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)、部門(mén)管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容,知己知彼,方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。
三、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。
學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。加強(qiáng)自己思想建設(shè),增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。
應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略綱要,或者稱之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇,每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如,增加10%的銷(xiāo)售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得,也可以通過(guò)增大房屋銷(xiāo)售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣,這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷(xiāo)售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后,便可找出房屋營(yíng)銷(xiāo)的主要策略。
策略陳述書(shū)可以如下所示:
目標(biāo)市場(chǎng):高收入家庭,特別注重于男性消費(fèi)者及各公司,注重于外企。
產(chǎn)品定位:質(zhì)量高檔的外銷(xiāo)房。有商用、住家兩種。
價(jià)格:價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。
配銷(xiāo)渠道:主要通過(guò)各大房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售。
服務(wù):提供全面的物業(yè)管理。
廣告:針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng),開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng),著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn),廣告預(yù)算增加30%。
研究與開(kāi)發(fā):增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到的滿足。
房產(chǎn)銷(xiāo)售公司管理部工作計(jì)劃
房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一,尤其是最近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展,不過(guò)也產(chǎn)生了很多的泡沫,導(dǎo)致全球金融危機(jī)到來(lái)之后我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機(jī)。為了應(yīng)付這次危機(jī),我們相處了很多的辦法,但是都是治標(biāo)不治本,所以我們一定要相處一個(gè)號(hào)的辦法和計(jì)劃來(lái)。
一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū),以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系,是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)效能,必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中,制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃十分重要。一般來(lái)說(shuō),市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃包括:
1.計(jì)劃概要:對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述,以便管理部分快速瀏覽。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀:提供有關(guān)市場(chǎng),產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析:綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。
4.目標(biāo):確定計(jì)劃在銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略:提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方法。
6.行動(dòng)方案:本方案回答將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?
7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表:綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支本文
8.控制:講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。
一、計(jì)劃概要
計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述,計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容,內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀
計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1.市場(chǎng)情勢(shì)
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料,市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額,并按市場(chǎng)細(xì)分地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出,而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買(mǎi)行為的趨勢(shì)。
2.產(chǎn)品情勢(shì)
應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)的資料。
3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)
主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢(shì)
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì),即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析
應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ),找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng),應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩,以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
只要按照上面的銷(xiāo)售計(jì)劃來(lái)工作,即使不能夠回到前幾年銷(xiāo)售高峰的時(shí)候,也會(huì)回到一個(gè)不錯(cuò)的境界,因?yàn)槲覀兪歉鶕?jù)我們最實(shí)際的情況來(lái)工作的,這樣我們的銷(xiāo)售工作才會(huì)做到。相信我們的國(guó)家經(jīng)濟(jì)一定會(huì)很快的恢復(fù)過(guò)來(lái),而我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)恢復(fù)繁榮!
房產(chǎn)銷(xiāo)售公司管理部工作計(jì)劃
不知不覺(jué),進(jìn)入公司已經(jīng)有1年了。也成為了公司的部門(mén)經(jīng)理之一?,F(xiàn)在201x年將結(jié)束,我想在歲末的時(shí)候?qū)懴铝?01x年工作計(jì)劃。
轉(zhuǎn)眼間又要進(jìn)入新的一年201x年了,新的一年是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)、機(jī)遇與壓力開(kāi)始的一年,也是我非常重要的一年。生活和工作壓力驅(qū)使我要努力工作和認(rèn)真學(xué)習(xí)。在此,我訂立了本年度工作計(jì)劃,以便使自己在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績(jī)。
一、銷(xiāo)量指標(biāo):
上級(jí)下達(dá)的銷(xiāo)售任務(wù)30萬(wàn)元,銷(xiāo)售目標(biāo)35萬(wàn)元,每個(gè)季度7.5萬(wàn)元
二、計(jì)劃擬定:
1、年初擬定《年度銷(xiāo)售計(jì)劃》;
2、每月初擬定《月銷(xiāo)售計(jì)劃表》;
三、客戶分類:
根據(jù)接待的每一位客戶進(jìn)行細(xì)分化,將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類,并對(duì)各級(jí)客戶進(jìn)行全面分析。做到不同客戶,采取不同的服務(wù)。做到乘興而來(lái),滿意而歸。
四、實(shí)施措施:
1、熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開(kāi)展工作。公司在不斷改革,訂立了新的制度,特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門(mén)經(jīng)理,必須以身作責(zé),在遵守公司規(guī)定的同時(shí)全力開(kāi)展業(yè)務(wù)工作。
2、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。學(xué)習(xí),對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。專業(yè)知識(shí)、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼,方能百戰(zhàn)不殆。
3、在客戶的方面與客戶加強(qiáng)信息交流,增近感情,對(duì)a類客堅(jiān)持每個(gè)星期聯(lián)系一次,b類客戶半個(gè)月聯(lián)系一次,c類客戶一個(gè)月聯(lián)系一次。對(duì)于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。
一、我國(guó)商業(yè)銀行零售業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理情況
1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理情況
我國(guó)商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)主要設(shè)置單人臨柜或雙人臨柜,日常處理業(yè)務(wù)通過(guò)復(fù)核和事后監(jiān)督確保業(yè)務(wù)合規(guī)辦理。賬實(shí)進(jìn)行分管,單人臨柜的每日進(jìn)行對(duì)賬查庫(kù),重要憑證設(shè)置登記簿。每日營(yíng)業(yè)終了扎平賬后要與現(xiàn)金核對(duì)相等。
2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀
(1)個(gè)人住房貸款。我國(guó)商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房貸款主要是和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議,只對(duì)簽訂合作協(xié)議的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)辦個(gè)人住房貸款。其風(fēng)險(xiǎn)控制的環(huán)節(jié),主要是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,一般只有三級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才允許做個(gè)人住房貸款,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)審核房?jī)r(jià)和其前景,防止?fàn)€尾工程。對(duì)貸款申請(qǐng)入主要審核收入證明及其年齡,同時(shí)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行簽定回購(gòu)保證書(shū)。
(2)汽車(chē)消費(fèi)貸款。銀行開(kāi)辦的汽車(chē)消費(fèi)貸款主要是和汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商簽訂合作協(xié)議,消費(fèi)者貸款買(mǎi)車(chē),需向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保證保險(xiǎn)。銀行主要審核貸款人收入證明及是否是本地戶口。
3.信用卡業(yè)務(wù)
信用卡的風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)是對(duì)信用卡申請(qǐng)人進(jìn)行信用把關(guān),要求提供擔(dān)保人或交納保證金。銀行通過(guò)每日對(duì)信用卡透支情況進(jìn)行跟蹤,對(duì)發(fā)現(xiàn)的不尋常透支情況及時(shí)進(jìn)行催收,通過(guò)催收情況發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
二、存在的
1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)
(1)銀行部分儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)部管理尚待加強(qiáng)。我國(guó)商業(yè)銀行部分儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)未健全相應(yīng)的內(nèi)控體系,沒(méi)有嚴(yán)格按規(guī)章制度的要求辦理業(yè)務(wù),責(zé)任不清,漏洞較大,使犯罪分子有機(jī)可乘,如存在沒(méi)有每日進(jìn)行對(duì)賬、印章重要憑證管理混亂、掛失未按要求進(jìn)行查保等現(xiàn)象。
(2)對(duì)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)監(jiān)控不力。銀行對(duì)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的檢查監(jiān)督管理較弱,致使儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)不合規(guī)的問(wèn)題較多,難以有效防范風(fēng)險(xiǎn)。如存在不按規(guī)定定期對(duì)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行檢查,事后監(jiān)督對(duì)傳票審核不嚴(yán)格、不及時(shí),存在封包積壓等現(xiàn)象。
2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)
(1)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏準(zhǔn)確評(píng)估。我國(guó)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議,主要審查其財(cái)務(wù)情況和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目情況,防止工程項(xiàng)目爛尾。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況審查較為容易,但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查則較難,銀行缺乏有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)審人才,很難對(duì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目作出較為準(zhǔn)確的判斷。
(2)對(duì)貸款申請(qǐng)人的信用狀況難以把握。銀行審查貸款申請(qǐng)人是否符合條件的重要依據(jù)是其收入證明,但收入證明的真實(shí)性較難判斷,即使收入證明真實(shí),其負(fù)債情況也無(wú)從了解,同時(shí)貸款申請(qǐng)人將來(lái)的收入變化也將直接其償還能力。
(3)我國(guó)商業(yè)銀行消費(fèi)貸款在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中面臨許多技術(shù)性問(wèn)題,形成了潛在性風(fēng)險(xiǎn)。一是汽車(chē)消費(fèi)貸款要求消費(fèi)者向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保證保險(xiǎn),但保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)合同規(guī)定如果消費(fèi)者未向保險(xiǎn)公司連續(xù)投保機(jī)動(dòng)車(chē)輛損失險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)、盜竊險(xiǎn)、自燃險(xiǎn)的,保險(xiǎn)公司將免除責(zé)任,即如果消費(fèi)者脫保,保險(xiǎn)合同將無(wú)效。二是個(gè)別地市,某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未完全繳納土地出讓金即可辦理土地使用證,使銀行貸款存在較大風(fēng)險(xiǎn)。三是汽車(chē)消費(fèi)貸款中,如果借款人將所購(gòu)汽車(chē)先行變賣(mài)后逃逸,由于《擔(dān)保法)規(guī)定必須先處置抵押晶再向保證人索賠,銀行將無(wú)法獲得保險(xiǎn)公司的賠款。四是保險(xiǎn)合同規(guī)定保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還借款人所欠款項(xiàng),但以不超過(guò)保險(xiǎn)金額為限,逾期利息、罰息等保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償。五是部分地市不能辦理抵押預(yù)登記,開(kāi)發(fā)商有可能將在銀行辦理房產(chǎn)按揭貸款的在建工程和所屬土地進(jìn)行再次抵押,或?qū)⑼惶追慨a(chǎn)重復(fù)辦理按揭。
(4)我國(guó)商業(yè)銀行尚未出臺(tái)明確的可操作的貸后檢查管理辦法,消費(fèi)信貸貸后管理較為簿弱。
3.信用卡業(yè)務(wù)
(1)犯罪分子利用信用卡作案猖獗,以冒名申請(qǐng)或運(yùn)用高手段偽造信用卡騙取銀行資金的案件時(shí)有發(fā)生,防范案件任重道遠(yuǎn)。
(2)對(duì)信用卡申請(qǐng)人的信用狀況較難判斷。銀行對(duì)信用卡申請(qǐng)人的風(fēng)險(xiǎn)控制主要是要求提供擔(dān)保人或交一定數(shù)額的保證金,但對(duì)信用卡申請(qǐng)人本人的信用狀況無(wú)法評(píng)估,很難辨別其辦卡意圖,在風(fēng)險(xiǎn)控制上存在較大漏洞。
三、零售業(yè)務(wù)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)
1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)
儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是操作風(fēng)險(xiǎn),可分為內(nèi)部作案、外部作案、內(nèi)外部相互勾結(jié)作案。內(nèi)部作案主要是內(nèi)部管理不嚴(yán),不按規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù),如印章、重要憑證等保管混亂,每日營(yíng)業(yè)終了不進(jìn)行查庫(kù)等,致使犯罪分子有機(jī)可乘。外部作案是犯罪分子利用偽造存折、盜取密碼等手段進(jìn)行冒領(lǐng)。內(nèi)外相互勾結(jié)作案是利用銀行內(nèi)部管理松散盜取儲(chǔ)戶存款。
2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)
(1)操作風(fēng)險(xiǎn)。一是銀行內(nèi)部人員利用銀行管理不嚴(yán)、內(nèi)控制度沒(méi)有得到有效建立等問(wèn)題,違規(guī)發(fā)放貸款,騙取銀行資金所造成的風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行外部人員利用銀行管理方面存在的漏洞,申請(qǐng)消費(fèi)貸款騙取銀行資金。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商指使工作人員向銀行申請(qǐng)貸款套取銀行資金,或犯罪分子利用偽造的證明材料申請(qǐng)貸款騙取銀行資金。三是內(nèi)外部人員相互勾結(jié)騙取銀行資金。
(2)信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于個(gè)人住房貸款,由于我國(guó)住房市場(chǎng)以銷(xiāo)售期房為主,住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)包括開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)和借款人的信用風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于汽車(chē)消費(fèi)貸款主,是借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)存在問(wèn)題,或開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目超過(guò)其承受能力,或投資決策出現(xiàn)失誤導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗,致使后續(xù)資金不能跟上,房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾。借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人由于收入下降、失業(yè)等原因?qū)е虑鍍斄ο陆?,難以歸還銀行貸款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)主要是指我國(guó)商業(yè)銀行辦理的消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)在程序和合同上存在諸多法律滑洞,當(dāng)借款人出現(xiàn)清償困難時(shí),銀行對(duì)抵押物進(jìn)行處置時(shí)在法律上將面臨不利局面。一是銀行辦理住房消費(fèi)貸款要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂回購(gòu)協(xié)議,要求如果貸款人無(wú)力償還貸款,將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將住房回購(gòu),償還銀行貸款。但由于《擔(dān)保法》規(guī)定公司不能給個(gè)人擔(dān)保,一旦發(fā)生貸款人無(wú)力償還貸款情況,房地產(chǎn)公司可憑此進(jìn)行抗辯,銀行難以勝訴。二是我國(guó)尚五個(gè)人破產(chǎn)法,當(dāng)處置的抵押物不足以補(bǔ)償銀行貸款時(shí),難以向貸款人繼續(xù)追索。三是當(dāng)貸款人出現(xiàn)無(wú)力償還貸款時(shí),銀行可能面臨執(zhí)行難的。如住房貸款,一旦銀行要求貸款人交出住房,政府可能本著安定團(tuán)結(jié)的目的進(jìn)行干預(yù),使銀行的要求難以得到執(zhí)行。四是貸款人申請(qǐng)辦理消費(fèi)貸款,銀行無(wú)法辨別其資金來(lái)源的合法性,如果貸款人的資金來(lái)源涉及貪污等不合法渠道,將使銀行債權(quán)落空。
(4)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),主要包括抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和人民幣幣值風(fēng)險(xiǎn)。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指借款人的住房、汽車(chē)等抵押物有可能出現(xiàn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn),特別是汽車(chē),一旦經(jīng)過(guò)使用其價(jià)格有較大幅度的下降,同時(shí)抵押物的價(jià)值評(píng)估也因評(píng)估機(jī)構(gòu)的不同而出現(xiàn)差異。抵押物的價(jià)格下跌將使銀行的貸款存在不能得到全額清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)主要指利率水平上升帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)貸款屬于中長(zhǎng)期貸款,一般貸款期限長(zhǎng)達(dá)10—20年,當(dāng)前我國(guó)利率水平較低,但從中長(zhǎng)期看利率走勢(shì)卻不定,一旦利率水平出現(xiàn)上升趨勢(shì),有可能使銀行出現(xiàn)利率倒掛的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)市場(chǎng)缺乏金融期貨、期權(quán)等避險(xiǎn)工具的情況下,利率風(fēng)險(xiǎn)很難轉(zhuǎn)嫁出去。人民幣幣值風(fēng)險(xiǎn)主要指人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn),如果人民幣發(fā)生貶值,將使銀行中長(zhǎng)期債權(quán)遭受較大損失。
(5)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)消費(fèi)信貸額增長(zhǎng)到一定水平時(shí),銀行將產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于消費(fèi)貸款為中長(zhǎng)期貸款,需要中長(zhǎng)期資金來(lái)源對(duì)應(yīng),在西方商業(yè)銀行消費(fèi)貸款達(dá)到銀行資產(chǎn)總額的15%時(shí),就有可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),銀行頭寸出現(xiàn)不足。我國(guó)當(dāng)前以定期存款為主,消費(fèi)貸款總量不大,不會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但如果我國(guó)商業(yè)銀行的消費(fèi)貸款規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快,超過(guò)銀行資產(chǎn)額的一定比例,一旦存款結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng),活期存款大于定期存款,將使銀行產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3.信用卡業(yè)務(wù)
(1)操作風(fēng)險(xiǎn)。信用卡的操作風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類,一是犯罪分子利用先進(jìn)的高手段偽造信用卡進(jìn)行透支所造成的風(fēng)險(xiǎn);二是在銀行疏于防范的情況下,信用卡申請(qǐng)人利用假證件等申請(qǐng)辦理信用卡所造成的風(fēng)險(xiǎn);三是內(nèi)部管理不嚴(yán),不進(jìn)行每日對(duì)賬、不檢查授權(quán)記錄等所造成的風(fēng)險(xiǎn),或內(nèi)外部人員相互勾結(jié)實(shí)施信用卡詐騙所造成的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)信用卡申請(qǐng)人審查不嚴(yán),導(dǎo)致部分動(dòng)機(jī)不純的申請(qǐng)人獲得信用卡,并惡意進(jìn)行透支所造成的風(fēng)險(xiǎn),或持卡人失業(yè)、收入下降等原因,難以歸還透支款。
四、對(duì)策建議
1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)
(1)加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)蓄人員的崗位培訓(xùn),制定儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)操作手冊(cè)。加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)蓄人員的崗位培訓(xùn),應(yīng)重點(diǎn)以儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)的規(guī)章制度、操作規(guī)范和違章操作所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)案例進(jìn)行培訓(xùn),使員工加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí),自覺(jué)遵守規(guī)章制度,減少違章操作。同時(shí)銀行應(yīng)根據(jù)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)流程,制定標(biāo)準(zhǔn)的操作步驟,對(duì)每一環(huán)節(jié)的重點(diǎn)注意事項(xiàng)給予清晰的標(biāo)明,使員工能夠按照操作手冊(cè)規(guī)范地辦理業(yè)務(wù),降低差錯(cuò)發(fā)生概率,有效防范風(fēng)險(xiǎn)。
(2)加大檢查力度,建立儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)員工輪崗制度。銀行應(yīng)加大對(duì)所轄儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的檢查力度,健全儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的內(nèi)控體系,嚴(yán)格儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)務(wù)操作。建立員工輪崗制度,定期(如每年)對(duì)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)人員進(jìn)行輪崗,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。
(3)進(jìn)一步整合儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn),提高管理質(zhì)量。我國(guó)商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)較多,使得監(jiān)督管理力量相對(duì)顯得不足。銀行應(yīng)對(duì)一部分發(fā)展?jié)摿Σ淮?,或管理上存在困難的儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行撤并,而對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ膬?chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行升格,優(yōu)化銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu),提高分理處以上級(jí)別的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比例,有效加強(qiáng)管理。
2.消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)
(1)資產(chǎn)證券化。將銀行的消費(fèi)貸款交由專業(yè)的資產(chǎn)證券化機(jī)構(gòu)SPV進(jìn)行組合設(shè)計(jì)、打包,在債券市場(chǎng)上出售給投資者,使該部分貸款從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上消失,可有效化解銀行消費(fèi)貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)債券市場(chǎng)建設(shè),擴(kuò)大債券品種,支持銀行開(kāi)展貸款證券化,引導(dǎo)建立資產(chǎn)證券化的專業(yè)機(jī)構(gòu),完善金融市場(chǎng)體系。
(2)建立客戶信息查詢系統(tǒng)。銀行應(yīng)把在該行辦理儲(chǔ)蓄、信用卡、消費(fèi)信貸等業(yè)務(wù)的客戶資料進(jìn)行整合,建立一套客戶綜合查詢系統(tǒng),以方便銀行全方位了解客戶的信息,如資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、業(yè)務(wù)交易情況等,對(duì)客戶進(jìn)行充分調(diào)查,有效防范風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上,通過(guò)人民銀行或銀行業(yè)協(xié)會(huì),聯(lián)合各家商業(yè)銀行對(duì)客戶過(guò)去的信用狀況進(jìn)行綜合整理,以形成統(tǒng)一的客戶信用狀況查詢系統(tǒng)。
(3)聘請(qǐng)行業(yè)專家參與銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和培訓(xùn)。銀行應(yīng)加強(qiáng)與資產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及行業(yè)內(nèi)資深專家的聯(lián)系與合作,聘請(qǐng)專業(yè)人士參與銀行的項(xiàng)目評(píng)估,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行,對(duì)客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)行培訓(xùn),使銀行業(yè)務(wù)人員在工作和中不斷得到鍛煉,提高項(xiàng)目評(píng)估水平。
(4)建立客戶信用評(píng)分系統(tǒng)??蛻粜庞迷u(píng)分系統(tǒng)是銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體制的重要組成部分,通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行信用評(píng)分決定貸與不貸以及授信額度的大小,使銀行貸款審批具有客觀的標(biāo)準(zhǔn),是實(shí)行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)人個(gè)審批制的基礎(chǔ)。銀行應(yīng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)適合本地區(qū)的客戶信用評(píng)分系統(tǒng),以提高銀行信用評(píng)估水平,增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。
(5)加大對(duì)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的資源配置,強(qiáng)化貸款“三查”制度。建立貸后情況調(diào)查臺(tái)賬,通過(guò)定期與客戶取得聯(lián)系,了解客戶情況,及時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)配置更多資源,如增加人力,充分保證信貸員有更多精力投入貸款“三查”,特別是貸后管理。
3.信用卡業(yè)務(wù)
20XX年繼20XX年金融危機(jī)后我們房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)開(kāi)展至關(guān)重大的開(kāi)局之年,對(duì)于一個(gè)剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的新人來(lái)說(shuō),也是一個(gè)充滿挑戰(zhàn),機(jī)遇與壓力并重的開(kāi)始的一年。因此,為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí),充分認(rèn)識(shí)并做好房屋中介的工作。為此,在廠房部的劉、王兩位同事的熱心幫助下,我逐步認(rèn)識(shí)本部門(mén)的基本業(yè)務(wù)工作,也充分認(rèn)識(shí)到自己目前各方面的不足,為了盡快的成長(zhǎng)為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人,我訂立了以下年度工作計(jì)劃:
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。
作為一位新員工,本人通過(guò)對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸,使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解,但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)講是一大缺陷,希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn),以便于工作起來(lái)更加得心順手。
1、 在第一季度,以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主,由于我們公司正值開(kāi)張期間,部門(mén)的計(jì)劃制定還未完成,節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期,我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí),認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度,與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過(guò)到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤(pán),以期找到新的盤(pán)源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)房屋情況;通過(guò)上網(wǎng),電話,陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶,加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情,到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。
2、在第二季度的時(shí)候,公司已正式走上軌道,工業(yè)房屋市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)小小的高峰期,在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下,我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開(kāi)單,從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工,讓廠房部早日成長(zhǎng)起來(lái)。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié),市場(chǎng)會(huì)給后半年帶來(lái)一個(gè)良好的開(kāi)端,。并且,隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加,一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來(lái)了,為年底的房屋市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。
4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期,加之我們一年的房屋推界、客戶推廣,我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門(mén)會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開(kāi)發(fā)工作,并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把房屋工作業(yè)績(jī)做到最大化!
二、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。
做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面,不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作,學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)、部門(mén)管理等相關(guān)房屋的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容,知己知彼,方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。
三、加強(qiáng)自己思想建設(shè),增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。
積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
以上,是我對(duì)20XX年的一些設(shè)想,可能還很不成熟,希望領(lǐng)導(dǎo)指正?;疖?chē)跑的快還靠車(chē)頭帶,我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20XX年,我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù),也力爭(zhēng)贏的機(jī)會(huì)去尋求更多的客戶,爭(zhēng)取更多的單,完善廠房部門(mén)的工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù),能迎接新的挑戰(zhàn)。
20xx年員工個(gè)人工作計(jì)劃二
20XX年在一如既往地做好日常財(cái)務(wù)核算工作,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、推動(dòng)規(guī)范管理和加強(qiáng)財(cái)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)。做到財(cái)務(wù)工作長(zhǎng)計(jì)劃,短安排。使財(cái)務(wù)工作在規(guī)范化、制度化的良好環(huán)境中更好的發(fā)揮作用。
一、加強(qiáng)規(guī)范現(xiàn)金管理,做好日常核算
1、根據(jù)新的制度與準(zhǔn)則結(jié)合實(shí)際情況,進(jìn)行業(yè)務(wù)核算,做好財(cái)務(wù)工作。
2、做好本職工作的同時(shí),處理好同其他部門(mén)的協(xié)調(diào)關(guān)系.
3、做好正常出納核算工作。按照財(cái)務(wù)制度,辦理現(xiàn)金的收付,使有限的經(jīng)費(fèi)發(fā)揮真正的作用,為公司提供財(cái)力上的保證。加強(qiáng)各種費(fèi)用開(kāi)支的核算。及時(shí)進(jìn)行記帳,編制出納日?qǐng)?bào)明細(xì)表,匯總表,月轉(zhuǎn)初前報(bào)交總經(jīng)理留存。
4、票據(jù)需總經(jīng)理審核簽字后方能報(bào)銷(xiāo)。
5、財(cái)務(wù)人員必須按崗位責(zé)任制堅(jiān)持原則,秉公辦事,做出表率。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他工作。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理
近些年來(lái),隨著市政工程、樓盤(pán)項(xiàng)目等基礎(chǔ)城市化建設(shè)進(jìn)程步伐的加快,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理及設(shè)計(jì)管理等經(jīng)濟(jì)學(xué)科被廣泛地應(yīng)用到這些產(chǎn)業(yè)中,主要用于對(duì)住宅質(zhì)量、功能的管理以及協(xié)調(diào)管理等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士陳述,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理是該房地產(chǎn)業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵,離開(kāi)設(shè)計(jì)管理,住宅的建造將寸步難行。為了加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,提高我國(guó)的綜合國(guó)力,必須從對(duì)住宅的設(shè)計(jì)管理入手,并漸漸深入,掌握發(fā)展中的主旨。這篇文章是根據(jù)我多年的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出的一些相關(guān)問(wèn)題和改革措施,希望能引起人們的重視。
一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)住宅前期設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問(wèn)題分析
眾所周知,住宅前期的設(shè)計(jì)管理就是指在施工之前對(duì)整個(gè)工程從頭到尾的預(yù)算,以及在開(kāi)展此項(xiàng)目過(guò)程中的相應(yīng)管理措施,它在整個(gè)工程中占領(lǐng)著及其重要的地位。就房地產(chǎn)項(xiàng)目本身而言,在對(duì)住宅的前期設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中必須嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行,同時(shí)還應(yīng)綜合考慮所在城市的發(fā)展,這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果顯示,目前我國(guó)大部分地區(qū)雖然已經(jīng)在極力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),并取得了可喜的成就,但是與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比,仍存在較大的落差,而且導(dǎo)致該現(xiàn)象的主要原因是管理者對(duì)住宅的前期設(shè)計(jì)管理不夠到位,甚至持有一些錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。為了使房地產(chǎn)事業(yè)有進(jìn)一步的發(fā)展,首先必須要深刻認(rèn)識(shí)到目前該領(lǐng)域存在的問(wèn)題。以下是對(duì)現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)住宅前期設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問(wèn)題分析:
(一)開(kāi)發(fā)前期設(shè)計(jì)中對(duì)住宅場(chǎng)地的選擇與判斷失誤
目前,由于市場(chǎng)間極大的競(jìng)爭(zhēng)力,許多現(xiàn)行的房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前期對(duì)正在進(jìn)行的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí),為了節(jié)省時(shí)間和金錢(qián),并沒(méi)有對(duì)住宅所在區(qū)域的地理位置和周邊的環(huán)境詳細(xì)觀察和全面調(diào)查,而是派一些缺乏專業(yè)水平的工作人員粗略走訪,造成住宅結(jié)構(gòu)的不合理規(guī)劃。比如,有些房地產(chǎn)公司由于缺乏考察,在自然景觀附近或城市的中心建立較為高檔的單體別墅。從公司的個(gè)體角度來(lái)看,這有利于提高其自身利益。但是,從城市的整體規(guī)劃來(lái)看,這樣做反而影響了“宜居”思想的傳播,不僅使城市得不到美化,更重要的是占用了大量土地,降低了土地的利用率。
(二)住宅設(shè)計(jì)前缺乏對(duì)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群的調(diào)查和分析
為人們營(yíng)造舒適的居住環(huán)境是建筑業(yè)中應(yīng)遵守的首要原則,負(fù)責(zé)人在修建新的樓房之前必須掌握當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況,主要包括當(dāng)前社會(huì)流行的住宅結(jié)構(gòu)和客戶群對(duì)住宅環(huán)境的需求。其次,還要對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r作出預(yù)測(cè),以便設(shè)計(jì)出能夠長(zhǎng)久居住的樓房只有這樣。房地產(chǎn)公司才能保證正常運(yùn)營(yíng)。然而,根據(jù)目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看,大多數(shù)公司并未遵守這類原則,很多國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行定位的初級(jí)階段,僅僅考慮了初期市場(chǎng),缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析,這種失誤直接導(dǎo)致了住宅只限于短期居住的現(xiàn)象,許多花費(fèi)巨大的項(xiàng)目并不能長(zhǎng)期被利用。除此之外,房地產(chǎn)在開(kāi)展項(xiàng)目之前缺乏對(duì)客戶群的深入了解,他們無(wú)法準(zhǔn)確掌握人們真正需要的住宅類型及適應(yīng)當(dāng)代人居住的住宅周邊環(huán)境。
二、住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的指導(dǎo)意義及重要價(jià)值
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中,對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)管理有著極其重要的作用和意義,它在建筑業(yè)的發(fā)展歷程中始終占據(jù)著不可忽視的地位。下面主要從兩方面進(jìn)行闡述:
一方面,對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行合理設(shè)計(jì)能夠使其更具有實(shí)用價(jià)值,并滿足大眾的要求。一般,建筑的最終結(jié)果是由眾多專業(yè)人士的共同努力得來(lái)的,在此過(guò)程中集結(jié)了無(wú)數(shù)工程師的結(jié)晶。如果在實(shí)施某項(xiàng)工程之前能夠提前進(jìn)行安排和規(guī)劃,根據(jù)工程師的個(gè)人特點(diǎn)讓其負(fù)責(zé)適合自己的工作,將會(huì)更有于項(xiàng)目的開(kāi)展。同時(shí),該設(shè)計(jì)也會(huì)提高住宅的實(shí)用價(jià)值,能被大眾所接受。另一方面,在項(xiàng)目開(kāi)展之前各部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的交流和討論,并設(shè)計(jì)一定的計(jì)劃,能夠?yàn)楹髞?lái)整個(gè)工程的開(kāi)展及控制奠定一定的基礎(chǔ)。比如在工程設(shè)計(jì)的初級(jí)階段,設(shè)計(jì)人員的介入不僅能夠充分調(diào)動(dòng)人員的流動(dòng)性,而且能夠更加使項(xiàng)目的管理順利進(jìn)行。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的具體措施探索
項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占領(lǐng)著如此重要的作用,我國(guó)相關(guān)政府部門(mén)和機(jī)構(gòu)必須加大管理力度,設(shè)法改變目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問(wèn)題,為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。以下是我根據(jù)當(dāng)代社會(huì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中體現(xiàn)的不足之處提出的幾點(diǎn)可行措施:
(一)做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的研究和分析
自古以來(lái),房地產(chǎn)的發(fā)展就有其自身的特殊規(guī)律,在日常工作中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察要從宏觀和微觀兩方面入手進(jìn)行討論。宏觀方面,在經(jīng)濟(jì)全球化的當(dāng)今時(shí)代,工作人員要及時(shí)觀察全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化,并根據(jù)市場(chǎng)狀況對(duì)自己的項(xiàng)目做出及時(shí)的調(diào)整,設(shè)計(jì)出適應(yīng)時(shí)代潮流的建筑規(guī)劃和住宅。微觀方面,施工人員在開(kāi)展項(xiàng)目之前要對(duì)住宅地的周邊環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)考察,注意該地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì),合理規(guī)劃住宅地,提高城土地的利用率。
(二)提前建立完善的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體制,確保工程順利進(jìn)行
擁有完整的管理體制是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)展的基礎(chǔ)。在啟動(dòng)某項(xiàng)工程之前,首先要對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃,其中最重要的是設(shè)置完善的管理體系。房地產(chǎn)公司的相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把守自己的崗位,為工程師即將進(jìn)行的項(xiàng)目制定合理的體制,明確施工過(guò)程中應(yīng)遵守的相關(guān)法則和注意事項(xiàng),這樣能夠使工程的順利進(jìn)行得到保障。
(三)做出合理的預(yù)算,對(duì)住宅的質(zhì)量和功能進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)計(jì)
無(wú)論何種企業(yè),決定其能否順利進(jìn)行的首要條件是是否擁有足夠的資金,充足的資金能使公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)更是如此,缺乏資金,該類企業(yè)將無(wú)從下手。因此,在住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,首先必須提前對(duì)工程做出合理的預(yù)算,盡量減少施工過(guò)程中的不必要浪費(fèi),并準(zhǔn)備充足的資金,確保企業(yè)順利運(yùn)轉(zhuǎn)。另外,在對(duì)住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中要尤其注意對(duì)其質(zhì)量和功能的規(guī)劃,既要使人們的安全得到保障,同時(shí)還要能夠滿足人類的需求,使其功能多樣化,將“宜居”的思想有機(jī)結(jié)合到住宅的設(shè)計(jì)中。
四、小結(jié)
總而言之,在改革開(kāi)放的新時(shí)期,房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)會(huì)日趨頻繁,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈加激烈。要想使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)能夠更加長(zhǎng)久的存在于市場(chǎng)中,政府必須加大管理力度,盡量避免目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中的類似問(wèn)題,并頒布嚴(yán)格的規(guī)章制度,確保住宅的質(zhì)量安全和功能多樣。另外,在住宅設(shè)計(jì)的過(guò)程中要全面考慮可能遇到的問(wèn)題,并設(shè)法解決,為我國(guó)綜合國(guó)力的提高增磚添瓦!
參考文獻(xiàn)
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