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商業(yè)綜合體行業(yè)研究

時(shí)間:2023-10-09 16:14:42

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商業(yè)綜合體行業(yè)研究

第1篇

關(guān)鍵詞:城市綜合體 維護(hù) 保養(yǎng)

一、城市綜合體及特點(diǎn)

所謂城市綜合體(HOPSCA),即將酒店(Hotel)、寫字樓(Office),生態(tài)公園(Parking)、購(gòu)物(Shopping Mall)、會(huì)議會(huì)展(Convention)、高尚公寓(Apartment)等多種都市功能集合在一定地理區(qū)域范圍內(nèi),并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系,形成的一個(gè)多功能、高效率、功能復(fù)雜而又統(tǒng)一的,與城市有機(jī)協(xié)同、功能業(yè)態(tài)間高效集約和互為價(jià)值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū),從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。其中,“商業(yè)”功能可以形成最佳商業(yè)活動(dòng)圈;“寫字樓”功能為城市商業(yè)中心提供多樣化的辦公空間;“公寓”功能使人們?cè)谏虡I(yè)繁華區(qū)內(nèi)就近享受豐富的娛樂生活,促進(jìn)各種娛樂體閑業(yè)的發(fā)展;“酒店”為綜合體帶來大量的流動(dòng)人日,與文化、體閑、娛樂設(shè)施相結(jié)合,形成最能推動(dòng)商業(yè)中心發(fā)展的動(dòng)力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價(jià)值。

二、城市綜合體開發(fā)的關(guān)鍵原則

城市綜合體的開發(fā)系統(tǒng)性強(qiáng)、工程巨大、包容內(nèi)容復(fù)雜,牽涉到城市居民、投資者和消費(fèi)者的切身利益,因此,項(xiàng)目用地的選擇、項(xiàng)目前期的策劃定位、項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)應(yīng)該堅(jiān)持以下原則:

1.“慧眼識(shí)地”原則

城市綜合體的項(xiàng)目選址和發(fā)展規(guī)模在開發(fā)的過程中要得到準(zhǔn)確的定位和識(shí)別。首先,城市綜合體項(xiàng)目的位置選擇對(duì)于項(xiàng)目的成功起著決定性作用。其次,城市綜合體可發(fā)展規(guī)模的判斷,簡(jiǎn)單地說就是容積率研究。平衡好市場(chǎng)、產(chǎn)品、成本之間的關(guān)系,才能最終明確項(xiàng)目做多大規(guī)模比較合理。

2.“剛性規(guī)劃”原則

城市綜合體復(fù)合了商業(yè)、辦公、居住、生活?yuàn)蕵返雀鞣N生活形態(tài)的部分或全部功能于一體,需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中,引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位。

3.“綜合判斷”原則

城市綜合體形成后是否能正常運(yùn)作,要靠開發(fā)商綜合判斷。判斷分二部分,首先是對(duì)所在城市的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析與判斷,這是宏觀層面的。其次,還要有針對(duì)各業(yè)態(tài)的專題研究,也就是相對(duì)微觀的判斷。

4.“設(shè)計(jì)市場(chǎng)化”原則

城市綜合體的開發(fā)要面向市場(chǎng),以滿足市場(chǎng)需要為目標(biāo),因此,城市綜合體的設(shè)計(jì)方案也要市場(chǎng)化。

“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”指的是:建筑師的概念設(shè)計(jì)方案必須提供給市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃、運(yùn)營(yíng)專家甚至重要商戶,由他們提出基于市場(chǎng)角度的修改建議,這一階段,三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念,具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。

“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”實(shí)際上就是傳統(tǒng)設(shè)計(jì)與現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)的結(jié)合。

5.“以人為本”原則

城市綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的,無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間,都是高度人性化服務(wù)的要求,在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、園林綠化、區(qū)間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標(biāo),這些硬性的指標(biāo)是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的。既要方便集客和商戶經(jīng)營(yíng),又要增強(qiáng)社會(huì)公眾參與性,給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化體閑空間,具備“細(xì)節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì),形成消費(fèi)者的精神共鳴

三、城市綜合體開發(fā)的主要問題

不可否認(rèn)幾年間,曾經(jīng)的新鮮事發(fā)生了如此巨變?!罢l(shuí)擁有城市綜合體,誰(shuí)就擁有城市未來”?!安唤ǔ鞘芯C合體,就落伍了”在這口號(hào)式標(biāo)語(yǔ)背后,地方政府土地政策推動(dòng),開發(fā)商扎堆熱炒,百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱墜地的房地產(chǎn)嬰兒潮來勢(shì)兇猛。城市綜合體以功能復(fù)合集約,高效利用土地資源,方便可達(dá),減緩交通壓力,功能互動(dòng),蘊(yùn)藏巨大社會(huì)效應(yīng)和升值空間等優(yōu)勢(shì)被廣泛認(rèn)同。但事過有誤,容易引發(fā)諸多問題。

1.先天不足。過去幾年,樓市調(diào)控,限購(gòu)、限貸,住宅產(chǎn)業(yè)萎縮。而商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體成了既可以提升城市形象,增加稅收和就業(yè),亦可化解“土地財(cái)政”難題的妙藥。于是,政府幕后推手,商業(yè)地塊出讓比例大幅增長(zhǎng)。

借助于人口基數(shù)和城市化加速紅利,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)本身蘊(yùn)藏巨大發(fā)展?jié)摿Α5谕恋貋碓春蛢r(jià)格高度壟斷前提下,迫于政府有條件供地,并在一定時(shí)間內(nèi)多是綜合使用,偏離市場(chǎng)需求,開發(fā)商被逼無奈不得不做商業(yè)地產(chǎn)。為追求利潤(rùn)、均衡土地成本,幾乎所有城市綜合體都會(huì)做足容積率,甚至挖掘地下非計(jì)容空間,導(dǎo)致缺乏未來發(fā)展余地,受限市場(chǎng)變化。

2.營(yíng)養(yǎng)不良。城市綜合體的急劇井噴,導(dǎo)致其開發(fā)強(qiáng)度和速度在有些區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)所能承載的限度。根據(jù)市場(chǎng)需求來策劃定位并指導(dǎo)設(shè)計(jì)開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的傳統(tǒng)程序已被忽略。取而代之的是依土地使用條件做到開發(fā)強(qiáng)度最大化,然后再調(diào)整定位以適應(yīng)和彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺。

在城市高速發(fā)展膨脹期間,市場(chǎng)需求變化無常,信息采集和統(tǒng)計(jì)分析缺乏可信度。在如此浮躁?duì)顟B(tài)下,策劃與定位只能是即時(shí)產(chǎn)物和短暫的參考。

3.維護(hù)保養(yǎng)。城市綜合體不是若干類型物業(yè)在數(shù)量和種類上的簡(jiǎn)單集合,而是各種服務(wù)功能的優(yōu)化組合。各組成部分構(gòu)成一個(gè)不可分割的有機(jī)系統(tǒng),在適當(dāng)軟件操縱下相互依存、相互助益富含生命的能動(dòng)關(guān)系是城市綜合體的本質(zhì)屬性。因此,維護(hù)和保養(yǎng)是維持機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)的常規(guī)事項(xiàng)。

積極的方式是因時(shí)因地做結(jié)構(gòu)調(diào)整和服務(wù)轉(zhuǎn)型。受土地政策控制,中國(guó)的城市綜合體無法在后期加建功能。只能靠剔除不適當(dāng)功能來增加新內(nèi)容。諸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐飲等。由滿足基本功能到提供體驗(yàn)服務(wù)轉(zhuǎn)型是將來不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。必須充分有效地開發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個(gè)部分的服務(wù)功能。對(duì)于商務(wù)辦公,加重打造商務(wù)平臺(tái)。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下,必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求,提供全面的商務(wù)服務(wù)。根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性,在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營(yíng)造上形成品牌效應(yīng),創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。購(gòu)物中心作為城市綜合體最重要的部分,需要針對(duì)用戶心理和行為需要及特征,在空間布局、環(huán)境營(yíng)造、交通停車、導(dǎo)購(gòu)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上實(shí)施有效措施;另一方面,針對(duì)商家,在垃圾收集與處理,貨物運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上,也要加力改進(jìn)。城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。每個(gè)部分的服務(wù)功能不盡相同,公寓、寫字樓和酒店,需要安靜、舒緩的環(huán)境,而購(gòu)物中心則需要活潑商業(yè)氣氛,但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互依存的。只有各個(gè)部分服務(wù)功能的相互關(guān)系達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)才會(huì)有賓至如歸、量體定制的優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)

第2篇

關(guān)鍵詞:城市化;縣級(jí)城市;綜合體發(fā)展

中圖分類號(hào):F293.3

城市化,人口的聚集造就了房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的廣闊商機(jī),人口在時(shí)間和空間上的分布,直接決定了行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,將極大的促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,縣級(jí)城市將更多的承擔(dān)起匯聚人口、形成商業(yè)中心的功能。中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還將通過促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等多項(xiàng)政策措施促進(jìn)農(nóng)民收入的跨越式增長(zhǎng),縮小城鄉(xiāng)收入差距,消除城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)二元化的鴻溝。賦予縣級(jí)城市廣闊的發(fā)展空間。

商業(yè)地產(chǎn)是近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)的寵兒,受限購(gòu)限貸等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響相對(duì)小。出于搶抓機(jī)遇、分散風(fēng)險(xiǎn)、沉淀資產(chǎn)的考慮,國(guó)內(nèi)開發(fā)商幾乎集體“轉(zhuǎn)型”,或多或少,或高或低介入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展。

盡管與高級(jí)別城市相比,縣級(jí)城市由于經(jīng)濟(jì)總量小,城區(qū)人口少,居民消費(fèi)偏低,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益的總額、品牌影響力遠(yuǎn)不及高級(jí)別城市,高利潤(rùn)率的空間也有限。但商業(yè)升級(jí)需求明顯,市場(chǎng)空間巨大,資產(chǎn)升值可預(yù)期。目前來看,在城鎮(zhèn)化背景下,縣級(jí)城市迎來了綜合體的“春天”。

一、縣級(jí)城市綜合體發(fā)展前景廣闊

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大,商業(yè)升級(jí)、城市綜合體形式大行其道,高級(jí)別城市綜合體開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈,縣級(jí)城市綜合體發(fā)展后勁十足,這些都為縣級(jí)城市綜合體發(fā)展提供廣闊的前景。

(一)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大

而美國(guó)、日本、韓國(guó)城市化加速發(fā)展的進(jìn)程都表明,工業(yè)化是推動(dòng)城市化的最主要因素,人口密度只是輔助因素,一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的時(shí)期,就是城市化進(jìn)程最快的時(shí)期。中國(guó)目前仍處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速通道中,人均GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正處于起步期,不少城市已經(jīng)步入加速發(fā)展期,據(jù)預(yù)測(cè),未來10年,中國(guó)人均GDP在3000~8000 美元的城市數(shù)量將從200 座增加至320 座,而人均GDP在8000美元以上的城市將從28 座猛增至177座。中國(guó)正處于商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的時(shí)代。住宅需求增速趨緩,商業(yè)升級(jí)需求明顯;從住宅向商業(yè)、從銷售向銷售持有并重轉(zhuǎn)型,已成為意在可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)商的共識(shí),大型房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)比重。

(二)商業(yè)升級(jí)為城市綜合體迎來發(fā)展機(jī)遇

隨著人均GDP的提升,城市化率的提升,人們的消費(fèi)習(xí)慣和生活方式發(fā)生變化,必然導(dǎo)致城市商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)。世界各國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)和形態(tài)的變遷有規(guī)律可循,基本都經(jīng)歷了從傳統(tǒng)形態(tài)階段到業(yè)態(tài)豐富階段、業(yè)態(tài)替代階段,再到升華轉(zhuǎn)型階段的發(fā)展歷程。

在傳統(tǒng)形態(tài)階段,主要形式是沿街商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)等,消費(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感。

在業(yè)態(tài)豐富階段,主要形式是百貨商場(chǎng)、大型綜合超市零售購(gòu)物等,消費(fèi)者多選擇自由購(gòu)物空間。

在業(yè)態(tài)替代階段,主要形式是購(gòu)物中心等,消費(fèi)者單純購(gòu)物的時(shí)間明顯縮短,更注重品質(zhì)和文化情感的需求,融合休閑、娛樂、購(gòu)物等多功能復(fù)合的綜合商業(yè)形態(tài)大行其道。

在升華轉(zhuǎn)型階段,主要形式是郊區(qū)MALL,購(gòu)物公園等,消費(fèi)者的訴求是個(gè)性化消費(fèi)(如圖3所示)。

目前,中國(guó)很多高級(jí)別城市已經(jīng)處于業(yè)態(tài)替代階段,購(gòu)物中心綜合體遍地開花。而縣級(jí)城市發(fā)展水平相對(duì)落后,因此發(fā)展節(jié)奏要落后于一、二線城市,但商業(yè)升級(jí)的路徑規(guī)律是相同的。中國(guó)大部分縣級(jí)城市正處于從業(yè)態(tài)豐富階段到業(yè)態(tài)替代階段升級(jí)的歷史節(jié)點(diǎn),商業(yè)形式也逐漸從百貨店、超市等升級(jí)為購(gòu)物中心。強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)感、文化情感需求的綜合體迎來了歷史發(fā)展機(jī)遇。

(三)高級(jí)別城市綜合體開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈

中國(guó)高級(jí)別城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常激烈。一線城市尤甚,2010年,北京的人均商業(yè)面積高達(dá)2.23平方米,廣州2.15平方米,而上海高達(dá)2.61平方米,高于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)際化都市的水平。與之相比,商業(yè)高度發(fā)達(dá)的香港2009年的人均商業(yè)面積僅1.5平方米。一線城市商業(yè)總體供應(yīng)的飽和程度可見一斑。

不僅是一線城市,城市綜合體在省會(huì)城市以及一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)市,也進(jìn)入了大規(guī)模開發(fā)階段。近年來受益于商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展環(huán)境,開發(fā)商不斷向二、三線城市挺進(jìn),商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工總量急劇增加,供應(yīng)井噴。但是經(jīng)營(yíng)上還存在未驗(yàn)證性,經(jīng)濟(jì)支撐力量有限,蘊(yùn)藏的投資風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

在高級(jí)別城市,開發(fā)城市綜合體的門檻越來越高,地價(jià)不斷攀升,需要的投資額巨大,動(dòng)輒幾十億的總投資。由于供應(yīng)增大,開發(fā)商也幾乎不再享受什么優(yōu)惠條件和談判空間。在競(jìng)爭(zhēng)的紅海中,資源、實(shí)力的比拼廝殺激烈,中小型開發(fā)商的市場(chǎng)空間實(shí)際上正在縮小。

(四)縣級(jí)城市綜合體發(fā)展后勁十足

中國(guó)的城市化發(fā)展進(jìn)程中,政府起到了主導(dǎo)作用,而本屆政府將城鎮(zhèn)化作為工作重心。“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市,積極發(fā)展小城市”是中國(guó)城市發(fā)展的基本方針。國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展給予了多種政策鼓勵(lì),例如積極推動(dòng)戶籍制度改革,而且“土地流轉(zhuǎn)”有望逐步解決新型城鎮(zhèn)化的長(zhǎng)期資金來源問題,農(nóng)村僅宅基地的市場(chǎng)價(jià)值就高達(dá)20萬億元,土地流轉(zhuǎn)將釋放出巨大財(cái)富。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也給縣級(jí)城市帶來機(jī)遇,未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較好的縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿涂臻g不可小覷。

筆者選取了上海、深圳、成都、南京、東莞、揚(yáng)州、鹽城、泰州、南通、鎮(zhèn)江、常州作為高級(jí)別城市數(shù)據(jù)樣本,選取了高郵、大豐、泰興、海安、姜堰、丹陽(yáng)等作為縣級(jí)城市數(shù)據(jù)樣本,對(duì)近五年來各城市各方面數(shù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)比研究分析,發(fā)現(xiàn)縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展后勁更足,未來潛力更大。

典型樣本城市的分析表明:縣級(jí)城市的人口數(shù)量增速較快,并且近年來有加快趨勢(shì);GDP增速高于全國(guó)平均水平,也高于北上廣深等一線城市,說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭良好;人均可支配收入增長(zhǎng)快于平均水平,且增速不斷加快;社會(huì)零售總額增長(zhǎng)速度快于高級(jí)別城市,目前的較發(fā)達(dá)縣級(jí)城市正步入人均收入快速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化水平加速提高的商業(yè)黃金發(fā)展期;房?jī)r(jià)收入比相對(duì)合理,未來發(fā)展?jié)摿Υ?;樓面地價(jià)/房?jī)r(jià)處于較低水平,利潤(rùn)空間相對(duì)大,并且樓面地價(jià)的絕對(duì)值低,地塊總價(jià)低;社會(huì)零售普及度低,相比之下優(yōu)質(zhì)零售供給缺乏。這些都表明了縣級(jí)城市商業(yè)發(fā)展的巨大空間。

在縣級(jí)城市,對(duì)綜合體的需求與高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)之間還存在錯(cuò)位,抓住歷史機(jī)遇,將享受到土地優(yōu)惠、政策支持、物業(yè)升值、占據(jù)藍(lán)海多重利好,而失去這種時(shí)機(jī),未來再進(jìn)入將面臨開發(fā)商激烈競(jìng)爭(zhēng)。

二、區(qū)域選擇對(duì)縣級(jí)城市發(fā)展綜合體的影響

未來,即將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的較發(fā)達(dá)縣級(jí)城市和承接第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的縣級(jí)城市發(fā)展綜合體的機(jī)遇更大。城市吸引力模型及實(shí)踐也很好地印證了此點(diǎn)。

(一)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)前景好是有力支撐

縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)主要依賴于城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,而城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的整體發(fā)展和布局。在中國(guó),已經(jīng)形成了經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展格局,環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)圈形成共生共贏型經(jīng)濟(jì)體系,內(nèi)部具有比較明顯的同質(zhì)性與群體性。而且三大經(jīng)濟(jì)圈在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中明顯占據(jù)優(yōu)勢(shì),GDP超過全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的半數(shù)。

經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越成熟。這其中,長(zhǎng)三角的縣域經(jīng)濟(jì)是發(fā)展最成熟的。2011年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣中,位于長(zhǎng)三角者過半。長(zhǎng)三角、珠三角的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)均衡,第二產(chǎn)業(yè)比例高。而環(huán)渤海區(qū)域各省市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不均衡,京津占據(jù)了很多優(yōu)質(zhì)資源,河北等地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層級(jí)低,除三大經(jīng)濟(jì)圈外,其他經(jīng)濟(jì)圈及區(qū)域工業(yè)化程度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次明顯較低。

長(zhǎng)三角和珠三角經(jīng)濟(jì)圈目前都力圖實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型,所不同的是,長(zhǎng)三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要是蘇南等工業(yè)化程度高的區(qū)域向蘇中、蘇北等區(qū)域的第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,發(fā)達(dá)地區(qū)努力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè),2008年以后,蘇中、蘇北地區(qū)第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快。而珠三角區(qū)域是雙向互換式轉(zhuǎn)移,珠三角區(qū)域的勞動(dòng)密集型企業(yè)向粵東、粵西和粵北等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移,騰出資源以引進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)、高科技和產(chǎn)品高附加值產(chǎn)業(yè);同時(shí),粵東、粵西和粵北地區(qū)的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移進(jìn)入當(dāng)?shù)氐亩⑷€產(chǎn)業(yè),高素質(zhì)的人才向珠三角地區(qū)轉(zhuǎn)移。

未來,即將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的較發(fā)達(dá)縣級(jí)城市和承接第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的縣級(jí)城市,產(chǎn)業(yè)發(fā)展都會(huì)找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)和強(qiáng)勁支撐,未來發(fā)展綜合體的機(jī)遇更大。

(二)城市吸引力模型及實(shí)踐

選擇適于發(fā)展綜合體的城市,筆者建立了一個(gè)城市選擇模型,簡(jiǎn)而言之,就是從城市吸引力和發(fā)展機(jī)會(huì)度兩個(gè)維度出發(fā),建立指標(biāo)基準(zhǔn)值,綜合考量各項(xiàng)指標(biāo),城市吸引力強(qiáng),發(fā)展機(jī)會(huì)度高的城市,就是適合投資商業(yè)地產(chǎn)的城市。

在這個(gè)模型中,城市吸引力指標(biāo)選取了人均GDP、人均可支配收入、人均可支配收入/平均房?jī)r(jià)、城市化率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次等指標(biāo),考量城市是否具有投資吸引力。發(fā)展機(jī)會(huì)度選取了集中商業(yè)營(yíng)業(yè)額/社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城市綜合體情況、房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資、銷售面積 /竣工面積、商品房銷售額 /房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城市規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的利好等指標(biāo)考量該城市綜合體發(fā)展的機(jī)會(huì)度。

三、把握縣級(jí)城市商業(yè)機(jī)理的契合度

隨著一、二線城市綜合體開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的激烈,具有強(qiáng)烈發(fā)展意愿的縣級(jí)城市不失為一個(gè)突破口。掌握縣級(jí)城市商業(yè)機(jī)理的特征,才能成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。

(一)縣級(jí)城市地方政府發(fā)展意愿強(qiáng)烈

高級(jí)別城市的地方政府也存在著較強(qiáng)的城市開發(fā)、綜合運(yùn)營(yíng)的意愿。但由于地價(jià)高企,爭(zhēng)奪者眾,地方政府招商引資的難度越來越小,對(duì)開發(fā)商的要求越來越高,爭(zhēng)搶的是如萬達(dá)這樣可以依靠自身的品牌資源整合能力再造城市中心的強(qiáng)者,但這樣的強(qiáng)者畢竟只是少數(shù),形成較強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作能力和品牌影響力也絕非一朝一夕之功。對(duì)于有意愿發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)而實(shí)力并非很強(qiáng)的開發(fā)商而言,關(guān)注縣級(jí)城市不失為一個(gè)突破口。

從地方政府的角度說,目前縣級(jí)城市引進(jìn)較高水平綜合體開發(fā)商的意愿強(qiáng)烈。因?yàn)閷?duì)于地方政府而言,綜合體項(xiàng)目可以擴(kuò)大就業(yè),帶來稅收;塑造城市商業(yè)氛圍,提升城市形象;不僅是大體量的土地出讓帶來財(cái)政收入,綜合體開發(fā)還能帶動(dòng)周邊地塊價(jià)值上升,城市整體實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值;配合城市規(guī)劃,打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

這樣就勾勒出了最符合此種條件的開發(fā)商:雖非大腕,但需要具備一定的品牌影響力和較強(qiáng)的資金實(shí)力做后盾,并有一定的招商能力和商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)和人才積累。

相應(yīng)的,地方政府對(duì)于可以為城市發(fā)展貢獻(xiàn)力量的綜合體開發(fā)商,也會(huì)有一些優(yōu)惠和扶持的政策。

因此,對(duì)于那些準(zhǔn)備進(jìn)行縣級(jí)城市綜合體發(fā)展的開發(fā)商而言,應(yīng)最大限度的研究政府規(guī)劃,契合規(guī)劃利好,占據(jù)先機(jī),低成本拿到優(yōu)質(zhì)地塊;應(yīng)最大限度的提升選址談判的水平,爭(zhēng)取稅收、市政配套、交通各種優(yōu)惠。應(yīng)最大限度的爭(zhēng)取銀行的融資支持和政府的融資支持,開發(fā)優(yōu)質(zhì)快速的融資方式。

地方政府的投資欲和綜合體開發(fā)實(shí)現(xiàn)無縫銜接、使綜合體發(fā)揮最大價(jià)值,應(yīng)最大限度的規(guī)避同質(zhì)化的商業(yè)用地出讓。

(二)掌握縣級(jí)城市商業(yè)機(jī)理的特征

相對(duì)于高級(jí)別城市,縣級(jí)城市的商業(yè)發(fā)展具有一些個(gè)性特征,抓住并尊重這些個(gè)性特征,才可能成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。

首先,縣級(jí)城市一般都是單商業(yè)中心格局,人們的消費(fèi)習(xí)慣和對(duì)城市格局的認(rèn)同感非常頑固,傳統(tǒng)商業(yè)中心具有其他地段不可比擬的優(yōu)勢(shì),新區(qū)、開發(fā)區(qū)的商業(yè)綜合體很難生存和發(fā)展下去。因此在進(jìn)入的時(shí)候,應(yīng)重點(diǎn)選擇原有商業(yè)中心及周邊地塊,綜合體充分尊重單商業(yè)中心業(yè)已形成的發(fā)展格局,在此基礎(chǔ)上尋求突破。

此外,在其他業(yè)態(tài)和功能設(shè)置上也應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的現(xiàn)實(shí),如在大多數(shù)縣級(jí)城市第三產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá),對(duì)正規(guī)的寫字樓需求很少,那么在綜合體中就要慎重配置寫字樓業(yè)態(tài),防止做出不符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的產(chǎn)品。

其次,縣級(jí)城市正處于商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)的節(jié)點(diǎn),綜合體應(yīng)大力強(qiáng)調(diào)對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用裆罘绞缴?jí)、強(qiáng)化體驗(yàn)感和文化情感需求的作用,引進(jìn)在高級(jí)別城市已經(jīng)獲取成功的品牌,因地制宜復(fù)制在高級(jí)別城市已經(jīng)取得市場(chǎng)良好響應(yīng)的操作方法。

再次,縣級(jí)城市畢竟不能夠與高級(jí)別城市相提并論,在產(chǎn)品的設(shè)置、材料的選取、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本的設(shè)置等各方面應(yīng)強(qiáng)調(diào)“適度高端”原則,在原有基礎(chǔ)上有所提升,引進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上最受歡迎的品牌,做出品牌影響力。但如果不加分析改進(jìn)引入高端產(chǎn)品到縣級(jí)城市,有可能會(huì)產(chǎn)生過度超前或者成本過高的問題,開發(fā)商應(yīng)該避免去創(chuàng)造市場(chǎng)并不需要的價(jià)值或者并不能承受的價(jià)值。

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[3]耿邦昊.搶三四線市場(chǎng),享擴(kuò)張盛宴

[EB/OL].[2011-10-11].http:///JI2011101100001106.shtml.

第3篇

城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發(fā)展本質(zhì),將城市功能與城市發(fā)展的內(nèi)在邏輯,通過城市建筑實(shí)體與城市空間的有機(jī)結(jié)合而形成,其利用建筑空間復(fù)合化、集約化和開放化,滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市功能空間需求,并建立一種相互依存、相互助益的空間能動(dòng)關(guān)系,構(gòu)成多功能、高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體。

我國(guó)城市綜合體的發(fā)展歷程盡管短暫但發(fā)展迅速,由于城市綜合體在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)等方面的重要作用,一些城市已經(jīng)把城市綜合體作為改變城市形象和環(huán)境、進(jìn)行城市新區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造等城市建設(shè)的主要載體和手段。例如,杭州提出了建設(shè)20個(gè)新城,涵蓋旅游、商貿(mào)、商務(wù)、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個(gè)多功能城市綜合體的宏大計(jì)劃,以此來實(shí)施杭州“城市國(guó)際化”戰(zhàn)略。

我國(guó)城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)表現(xiàn)為:數(shù)量逐漸增多,建設(shè)規(guī)模相對(duì)比較集中;呈現(xiàn)更強(qiáng)的城市性,集聚規(guī)模向兩端發(fā)展;多以寫字樓、商業(yè)和公寓多功能復(fù)合體為主;文化休閑功能開始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導(dǎo)功能;專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化并存發(fā)展;與軌道交通形成綜合一體化開發(fā)的城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì);已成為重要的金融投資產(chǎn)品。

二、國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展過程中存在的問題

(一)融資渠道缺乏,資金鏈緊張

城市綜合體的開發(fā)建設(shè)受宏觀經(jīng)濟(jì)基本面影響大,要求有強(qiáng)大的資金實(shí)力為保證,特別是在開發(fā)前期對(duì)資金的需求強(qiáng)烈。但由于我國(guó)金融體制尚不健全,以及管理機(jī)制限制導(dǎo)致融資渠道和產(chǎn)品的缺失,造成開發(fā)資金鏈緊張。

(二)品質(zhì)不高

與國(guó)外的城市綜合體相比,我國(guó)城市綜合體建設(shè)普遍追求短期經(jīng)濟(jì)效益,存在前期規(guī)劃倉(cāng)促、開發(fā)周期短、后期運(yùn)營(yíng)管理水平滯后等問題。盡管硬件設(shè)施與國(guó)外同類項(xiàng)目相比差距不大,甚至超過國(guó)外水平,但在軟性環(huán)境方面缺少人性化的文化內(nèi)涵,在管理、運(yùn)營(yíng)和品牌塑造上存在不足,缺少與周邊城市的互動(dòng),這大大降低了城市綜合體開發(fā)所具有的綜合經(jīng)濟(jì)價(jià)值及價(jià)值升值空間,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源流失。

(三)缺乏成熟的配套環(huán)境

作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程,城市綜合體的開發(fā)建設(shè)要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與之匹配。同時(shí),要求相關(guān)金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力等的匹配。但國(guó)內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運(yùn)營(yíng)管理不盡完善,制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)管理等方面的支持,制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)作、管理、經(jīng)營(yíng)和品牌打造等諸多方面的水平提高。

(四)第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平不高

城市綜合體是以相對(duì)發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但國(guó)內(nèi)與城市綜合體密切相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不高。與城市化水平高度發(fā)達(dá)的西方發(fā)達(dá)國(guó)家通過高消費(fèi)率來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不同,處于工業(yè)化和城市化加速發(fā)展階段的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式是以出口和基礎(chǔ)設(shè)施投資來拉動(dòng)的,這導(dǎo)致了高水平的投資率和低水平的消費(fèi)率。

三、華潤(rùn)中心——持有物業(yè)產(chǎn)生增值溢價(jià)的運(yùn)營(yíng)模式研究

(一)華潤(rùn)置地概況

華潤(rùn)置地是華潤(rùn)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦,是中國(guó)內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一。在其特有生意模式的指導(dǎo)下,持有物業(yè)為其投資的地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生持續(xù)平穩(wěn)的現(xiàn)金流回報(bào),形成資產(chǎn)上的潛在長(zhǎng)期收益(見圖1)。

華潤(rùn)置地持有物業(yè)發(fā)展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式,其中深圳萬象城作為華潤(rùn)置地持有物業(yè)的代表作,是中國(guó)內(nèi)地最具示范效應(yīng)的都市綜合體。

(二)華潤(rùn)中心

華潤(rùn)中心是集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。作為該產(chǎn)品系列典范的深圳華潤(rùn)中心,位于深圳市羅湖區(qū)—深圳金融商業(yè)核心區(qū)域,是深圳有史以來規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項(xiàng)目。總建筑面積約55萬平方米,項(xiàng)目由北、中、南三個(gè)地塊組成,涵蓋不同功能及特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。

萬象城是華潤(rùn)中心的購(gòu)物及娛樂中心,集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身,為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn),是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。目前華潤(rùn)萬象城產(chǎn)品在全國(guó)范圍內(nèi)已有3家開業(yè),分別位于深圳、杭州和沈陽(yáng),此外另有17家在建中,將于2012—2015年陸續(xù)開業(yè)。

(三)華潤(rùn)中心主要特點(diǎn)

1.項(xiàng)目選址

城市金融商業(yè)中心或未來CBD核心區(qū),城市黃金地段,對(duì)位置要求高。

2.產(chǎn)品特點(diǎn)

華潤(rùn)中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群,并以商業(yè)功能為核心,整體定位于中高端物業(yè)。

以深圳華潤(rùn)中心為例,其產(chǎn)品構(gòu)成:華潤(rùn)中心一期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購(gòu)物及娛樂中心萬象城、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓華潤(rùn)大廈??偨ㄖ娣e達(dá)18.8萬平方米,擁有6層商用樓面,近300個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪。華潤(rùn)中心二期項(xiàng)目總體分為A、B、C三個(gè)區(qū):A區(qū)為一棟超高層五星級(jí)君悅酒店及2層裙房;B區(qū)由四棟多層商業(yè)建筑組成,功能包括商業(yè)零售、餐飲、多廳電影院;C區(qū)是幸福里三棟49層的165米超高層住宅,總建筑面積約11萬平方米,總戶數(shù)近800戶。

3.經(jīng)營(yíng)策略

其經(jīng)營(yíng)策略為:定義形象、海外招商;強(qiáng)勢(shì)品牌組合;商業(yè)持有比例為100%,只租不售;住宅后期出售。

定義形象、海外招商:直接在海外進(jìn)行招商,國(guó)際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成。

強(qiáng)勢(shì)品牌組合:50%的國(guó)際一線品牌;30%的亞洲一線品牌;20%的國(guó)際二、三線品牌及國(guó)內(nèi)一線品牌。

商業(yè)持有比例100%,只租不售:長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng),保證商業(yè)品質(zhì)。

第4篇

自樓市調(diào)控以來,每次調(diào)控都能把各路資本推向商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)億房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示:2012年,武漢市非住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為4500畝,其中在建、將建的綜合體項(xiàng)目至少有38個(gè)。同比2011年增長(zhǎng)近3倍,環(huán)比上漲幅度為13.6%。

商業(yè)地產(chǎn)熱潮仍在持續(xù),土地市場(chǎng)上商業(yè)地塊接連出現(xiàn)地王。這一輪的商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展,也暴露出商業(yè)地產(chǎn)的諸多問題:兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控,商業(yè)用地供應(yīng)增加,大量資金流入商業(yè)地產(chǎn),大量企業(yè)轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量劇增,購(gòu)物中心遍地開花,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)慘烈,缺乏成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

而商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā),也帶來了高空置率。數(shù)據(jù)顯示,2012年,中國(guó)大城市的購(gòu)物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%,高于2011年的10.2%,而在一線城市,空置率從2011年的7.9%增加至今年的8 .4%。

加上行業(yè)不景氣,零售商對(duì)未來的不確定性,導(dǎo)致其開店速度放緩,或?qū)⑦M(jìn)一步加劇了商鋪空置率。過剩的供應(yīng)與有限的需求共存的市場(chǎng),未來的商業(yè)地產(chǎn)將面臨前所未有的考驗(yàn)。

仍受追捧

2010年住宅市場(chǎng)全面限購(gòu)以來,眾多品牌房企紛紛宣布拓展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,自2010年開始,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的月均開發(fā)增速達(dá)到了25%以上,是同期住宅開發(fā)投資增速的1.5倍,2012年上半年更是達(dá)到2倍。

這似乎更加刺激了開發(fā)商的熱情,被稱為“房產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)”的十大代表企業(yè)中大部分計(jì)劃提高商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比重。

以住宅地產(chǎn)為主的行業(yè)巨頭萬科,也早已低調(diào)布局商業(yè)地產(chǎn),目前已初具規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2012年底,萬科在全國(guó)已經(jīng)有17個(gè)城市綜合體項(xiàng)目正在操作,非住宅業(yè)務(wù)的占比將從目前的10%逐步擴(kuò)大到20%。

保利地產(chǎn)在2012年半年報(bào)中透露,將重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的比例將保持在3:7;中海地產(chǎn)也披露,公司商業(yè)地產(chǎn)在未來資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)中將上升至20%。

就連一直專注于住宅開發(fā)的綠地集團(tuán)也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),綠地董事長(zhǎng)張玉良年前接受采訪時(shí)透露,目前綠地已經(jīng)把40%的開發(fā)量都放在商業(yè)地產(chǎn)上,這也意味著綠地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型重攻商業(yè)地產(chǎn)。

而在過去的一年里,商業(yè)地產(chǎn)的吸金能力,也沒讓投資者失望。

以武漢為例,據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2012年武漢全年甲級(jí)寫字樓吸納量超過過去三年的總和,為11.09萬方,創(chuàng)歷史之最;武漢甲級(jí)寫字樓租金漲幅在全國(guó)重點(diǎn)城市中居首位,全年上漲22.4%至每平方米每月94.1元;2012年武漢商圈中首層臨街商鋪?zhàn)饨鹕蠞q至每平方米每月532元,和去年相比上漲4.3%。

2月初,在武漢舉行一次的土地拍賣中,恒隆地產(chǎn)以底價(jià)33億元將一幅商業(yè)地塊收入囊中。據(jù)恒隆地產(chǎn)透露,此次武漢項(xiàng)目計(jì)劃投資約120億元,并將當(dāng)做商業(yè)綜合物業(yè)項(xiàng)目作長(zhǎng)期投資,當(dāng)中包括世界級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)、辦公大樓及公寓式酒店。

已經(jīng)在武漢深耕多年的華潤(rùn)地產(chǎn)也宣布,2013年將進(jìn)軍武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),在臺(tái)北路投資130億元打造華潤(rùn)中心項(xiàng)目,將建設(shè)集高端購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、特色商業(yè)街和高檔住宅于一體的地標(biāo)性都市綜合體。

事實(shí)上,除“先行者”萬達(dá)、南國(guó)置業(yè)外,本土開發(fā)商福星惠譽(yù)及外來的綠地、和記黃埔等巨頭都已經(jīng)加大了商業(yè)地產(chǎn)的布局。項(xiàng)目體量少則幾十萬平方米,多則上百萬平方米。武漢目前的商業(yè)綜合體地圖上,已經(jīng)排列了40多個(gè)項(xiàng)目,據(jù)億房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示:2012年,武漢市非住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為4500畝,同比2011年增長(zhǎng)近3倍,環(huán)比上漲幅度為13.6%。

“兩年多的住宅調(diào)控促使資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),武漢商鋪近一兩年供應(yīng)明顯增多,購(gòu)物中心遍地開花,所導(dǎo)致的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈。2013年,主要商圈的升級(jí)改造即將完成,地鐵帶來的人流匯聚給商戶極大的信心,但如何將這些人流量轉(zhuǎn)化成目標(biāo)消費(fèi)群將是業(yè)界不得不思索的問題。”戴德梁行在武漢2012年第四季度報(bào)告中稱。

快觸警戒線

商業(yè)地產(chǎn)熱火朝天的背后,暴露的問題也層出不窮。

武漢萬畝工業(yè)園陷“空城危機(jī)”,空置率達(dá)90%;武漢商圈租金跳漲,迫使店鋪“轉(zhuǎn)場(chǎng)”;漢口某地下商業(yè)項(xiàng)目屬人防工程,只有使用權(quán),辦不了房產(chǎn)證;武昌沙湖某商鋪號(hào)稱于地鐵出站口,但最后出站口變動(dòng),讓買鋪者花了高價(jià)買了張“空頭支票”;江漢路某商業(yè)項(xiàng)目,開業(yè)半年來始終沒有人氣,商家普遍虧損數(shù)萬元……

“近年來武漢綜合體項(xiàng)目如雨后春筍一般都冒出來,幾乎無一例外地復(fù)制購(gòu)物中心+商業(yè)街+酒店+寫字樓+公寓的模式?!眱|房網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)主編米浩表示,在同一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)往往存在多個(gè)定位相同、功能類似的商業(yè)項(xiàng)目,這種現(xiàn)象已經(jīng)暴露出商家競(jìng)爭(zhēng)加劇、空置門店增多、商戶生存困難等問題,而到最后買單的還是投資者。

2012年中旬,由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院推出的《流通藍(lán)皮書:中國(guó)商業(yè)發(fā)展報(bào)告(2011-2012)》指出,本輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)或?qū)?dǎo)致以下后果:大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得不到客群的支撐,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。

不少本土地產(chǎn)企業(yè)開始正視這一點(diǎn),在商鋪銷售上,融入了更多概念炒作。如,2012年面世的多數(shù)城市綜合體,都以地鐵2環(huán)線即將開通為由頭,打出地鐵商業(yè)的旗號(hào);其中的一部分,挖掘地下空間,打造地上地下商業(yè)組合拳;而幾乎所有商鋪,都宣傳最少5年35%的投資回報(bào)率。

然而,在中國(guó)指數(shù)研究院華中分院研究副總監(jiān)李國(guó)政看來,無論地鐵商業(yè)或是高額投資回報(bào)率,都只是宣傳手段,若項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不成功,5年35%投資回報(bào)率的承諾,也只是泡影。在目前激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中,要脫穎而出,最重要的就是打造差異化產(chǎn)品?!皣?guó)外成功的商業(yè)項(xiàng)目,一定是經(jīng)過詳盡的市場(chǎng)調(diào)研,鎖定某一類人群,打造專屬于他們的商業(yè)項(xiàng)目?!?/p>

但是在武漢,“大部分綜合體的開發(fā)商都是由以往純住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)過來的?!睒I(yè)內(nèi)人士指出,成功運(yùn)作一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,除了前期的規(guī)劃定位要符合實(shí)際消費(fèi)需求外,更重要的在于后期的招商定位和人氣的培養(yǎng),多數(shù)住宅類開發(fā)商并不具備這方面的經(jīng)驗(yàn)和人才。這也就造成了有些商業(yè)項(xiàng)目位置不錯(cuò),但公司的招商能力和專業(yè)人才缺乏,后期運(yùn)營(yíng)困難重重。

第5篇

南明河城市流域休閑度假帶分為云巖區(qū)水東路濱河景觀部分和南明區(qū)翠微巷提升改造部分,目前,云巖區(qū)部分總占地面積2600畝,沿河約7公里長(zhǎng),建設(shè)周期5年,總投資超200億元。

為加快建設(shè)進(jìn)度,由中天城投集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)的南明河度假帶未來方舟段今年擬完成投資25.6億元,完成防洪堤、景觀壩、清淤工程及景觀電動(dòng)火車、游艇等相關(guān)設(shè)施配置,確保沿岸雕塑、商業(yè)帶景觀、燈光工程落成。

“度假帶1號(hào)橋和2號(hào)橋已經(jīng)建成,力爭(zhēng)年底形成水景觀,加快兩岸景觀和沿岸商業(yè)帶建設(shè)?!敝刑斐峭都瘓F(tuán)執(zhí)行副總裁李俊說,在建設(shè)過程中大力實(shí)施周邊環(huán)境綜合整治力度,提升景區(qū)周邊整體美,目前,已完成綜合整治工程量的80%以上,整個(gè)工程預(yù)計(jì)年底基本完成。

南明河城市流域休閑度假帶作為全省文化旅游綜合體的先行者,它充分利用項(xiàng)目地的區(qū)位、資源和客源等優(yōu)勢(shì),彌補(bǔ)貴陽(yáng)市都市型休閑娛樂產(chǎn)品的空白。這一旅游文化綜合體依托山水相依的生態(tài)基底,以智慧科技為技術(shù)支撐,集主題游樂、溫泉養(yǎng)生、濱水休閑、文化體驗(yàn)、高尚人居為一體。碧波蕩漾的水域是人類寶貴的資源,以水為伴的生活讓人向往,道出了休閑文化對(duì)于城市發(fā)展的價(jià)值與意義。

根據(jù)貴陽(yáng)市委、市政府新的部署方案,年內(nèi)將啟動(dòng)南明河城市流域休閑度假帶從云巖區(qū)向下游延伸到烏當(dāng)區(qū)的課題研究工作,并圍繞“爽爽貴陽(yáng)、美麗鄉(xiāng)村”這一主題來打造。屆時(shí),城市休閑度假與鄉(xiāng)村旅游將實(shí)現(xiàn)無縫連接。

旅游業(yè)作為貴州服務(wù)業(yè)的窗口和橋梁,積淀了精神,積累了經(jīng)驗(yàn),正成為貴州后發(fā)趕超的一個(gè)突破口。作為100個(gè)旅游景區(qū)中的20個(gè)旅游文化綜合體之一, 南明河城市流域休閑度假帶依托貴陽(yáng)市的這條母親河,以旅游、文化、休閑為基調(diào),涵蓋文化、娛樂、休閑、購(gòu)物等內(nèi)容,正著力打造貴陽(yáng)第一條濱河休閑景觀帶。

據(jù)了解,今年7月以來,天河潭旅游文化綜合體、樂灣國(guó)際旅游綜合體等也相繼開工。天河潭旅游文化綜合體5年內(nèi)將投資15億元,建成以旅游產(chǎn)業(yè)為核心,聯(lián)動(dòng)五星級(jí)酒店、民族文化村、體育公園等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的5A級(jí)旅游文化綜合體。樂灣國(guó)際總投資逾百億元,內(nèi)設(shè)滿足生活、文化、娛樂、休閑需求的完善配套。

第6篇

假如從青年藝術(shù)家的培養(yǎng)、包裝、作品展示直至拍賣能夠集中在一個(gè)整體上實(shí)現(xiàn),那么既為藝術(shù)家節(jié)約了大量精力,更為收藏者提供了一站式的服務(wù)。

打通藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈成了一個(gè)全新的概念并在加速實(shí)現(xiàn)。在正戎投資控股集團(tuán)董事局副主席、世界智本家總裁協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)孫云龍的眼中,“藝術(shù)綜合體”無疑是打通產(chǎn)業(yè)鏈和助力青年藝術(shù)家的最佳選擇。

熱潮催生產(chǎn)業(yè)鏈整合

文化與藝術(shù)產(chǎn)業(yè)被稱為21世紀(jì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),目前已成為世界經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2010年美國(guó)文化與藝術(shù)產(chǎn)業(yè)收入4500億美元,占GDP比重超過25%,成為美國(guó)第一大產(chǎn)業(yè),而美國(guó)最大的400家公司中有72家是文化與藝術(shù)企業(yè)。

2012年1月初,藝谷文化創(chuàng)意園區(qū)在上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)開園。園區(qū)占地30畝,擁有超過5000平方米的全亞洲最大的單體藝術(shù)畫廊、藝術(shù)品版權(quán)交易中心以及藝谷總部辦公大樓。

國(guó)內(nèi)外藝術(shù)市場(chǎng)的火爆,使得藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的力量正在飛速放大。在此趨勢(shì)下,藝術(shù)無疑更需要與大的產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接,通過融入更大市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)體而釋放能量和活力。

然而目前國(guó)內(nèi)畫廊、拍賣行、藝術(shù)家、經(jīng)紀(jì)人等多個(gè)角色“分而治之”,既浪費(fèi)了資源,又造成了信息的不對(duì)稱。因此,能夠貫通產(chǎn)業(yè)鏈的藝術(shù)綜合體呼之欲出。

便捷藝術(shù)產(chǎn)品化金融化

縱觀西方藝術(shù)市場(chǎng)的發(fā)展路徑,隨著中產(chǎn)階級(jí)家庭的興起,藝術(shù)從家族收藏模式中被解放出來,藝術(shù)市場(chǎng)開始了真正的產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化的變革,一些投資機(jī)構(gòu)開始布局未來的藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈條,從投資藝術(shù)品轉(zhuǎn)向投資藝術(shù)產(chǎn)業(yè)。

“藝術(shù)的樣態(tài)多種多樣,有藝術(shù)群體和圈落、藝術(shù)展覽展示平臺(tái)、藝術(shù)學(xué)術(shù)研究和教育機(jī)構(gòu)等,這些樣態(tài)雖屬同一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈,但又基本各自為政?!睂O云龍表示,綜合藝術(shù)創(chuàng)作、展覽、交易、交流、商務(wù)等功能的綜合性平臺(tái)將應(yīng)時(shí)代和藝術(shù)文化發(fā)展的需求而生。

孫云龍認(rèn)為,藝術(shù)綜合體的本質(zhì)是一個(gè)地標(biāo)性的藝術(shù)建筑,通過定期舉辦畫展、拍賣、藝術(shù)品鑒賞以及藝術(shù)家培育等系列活動(dòng),將市場(chǎng)中各個(gè)環(huán)節(jié)有效結(jié)合并形成合力。

同時(shí),藝術(shù)綜合體在孵化和培育藝術(shù)家及打造資本與藝術(shù)家對(duì)接的平臺(tái)方面,具備了很大的優(yōu)勢(shì)。一個(gè)完善的藝術(shù)綜合體可讓藝術(shù)家在其中自由地創(chuàng)作,隨后高效便捷地實(shí)現(xiàn)藝術(shù)的產(chǎn)品化和金融化,最終形成藝術(shù)的產(chǎn)業(yè)化。

藝術(shù)+實(shí)業(yè)+金融的探索

“正戎集團(tuán)準(zhǔn)備依托文化中心進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新,將‘藝術(shù)+實(shí)業(yè)+金融’結(jié)合發(fā)展,不同行業(yè)之間相互依托并互為支持,產(chǎn)生綜合體效應(yīng)?!睂O云龍表示,正戎集團(tuán)已開始規(guī)劃一個(gè)舊工業(yè)建筑改造為藝術(shù)綜合體的項(xiàng)目—“東方藝術(shù)金融廣場(chǎng)”,項(xiàng)目基地位于黃浦江東畔,隔江與陸家嘴相望。

他們將和中國(guó)美協(xié)及人民友協(xié)合作,選送全國(guó)最優(yōu)秀的50名藝術(shù)家于今年12月赴法國(guó)盧浮宮展覽,2013年則計(jì)劃策劃“紫禁城-盧浮宮”展覽,將國(guó)外的優(yōu)秀藝術(shù)家作品吸引到中國(guó)。“打通了國(guó)際和國(guó)內(nèi)最重要的兩個(gè)展覽平臺(tái)”。

孫云龍表示,公司已整體規(guī)劃了一個(gè)30億規(guī)模的文化與藝術(shù)產(chǎn)業(yè)基金,并在今年投入3千萬元資助相關(guān)活動(dòng)。“優(yōu)秀作品放在藝術(shù)綜合體里長(zhǎng)期展覽,既可給民眾和青年藝術(shù)家學(xué)習(xí)和觀摩的機(jī)會(huì),同時(shí)也可促成交易,且這些措施都和地方政府合作,在產(chǎn)業(yè)政策、稅收、人才等方面會(huì)給予很大的支持和優(yōu)惠,現(xiàn)在上海以周邊多個(gè)城市已密切和我們溝通希望項(xiàng)目能夠早日落戶?!?/p>

綜合體比拼綜合實(shí)力

目前,國(guó)內(nèi)青年藝術(shù)家的發(fā)展道路除了入選國(guó)內(nèi)外大展外,還有不少人采取“曲線救國(guó)”的方式,即在國(guó)外拿大獎(jiǎng)、在國(guó)內(nèi)被報(bào)道。大多數(shù)“曲線救國(guó)”的藝術(shù)家回國(guó)后會(huì)走上教育之路或進(jìn)入社會(huì)公共領(lǐng)域。

該現(xiàn)象也折射出全球化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)支撐著一群彼此關(guān)系密切的收藏家、策展人、批評(píng)家和藝術(shù)家等。同樣,大大小小的商業(yè)畫廊正在中國(guó)百花齊放,世界各地的藏家也爭(zhēng)先涌入中國(guó)的藝術(shù)市場(chǎng)進(jìn)行收購(gòu),中國(guó)的藝術(shù)市場(chǎng)體系正呈現(xiàn)出多線索、多層次齊頭并進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)。

在孫云龍看來,目前我國(guó)的文化與藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了“百家爭(zhēng)鳴、群魔亂舞、內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)”的格局,誰(shuí)能創(chuàng)新商業(yè)模式,誰(shuí)就能占得先機(jī)。

第7篇

關(guān)鍵詞:城市綜合體;消防給水系統(tǒng);消防設(shè)計(jì)

城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系,從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

隨著城市建設(shè)步伐的加快,越來越多的城市綜合體建筑為城市增添了現(xiàn)代氣息,然而,城市綜合體建筑的大量出現(xiàn)在促進(jìn)社會(huì)發(fā)展、滿足人們生活需要的同時(shí)也給給排水設(shè)計(jì)工作帶來了許多技術(shù)上的難題。因此,如何合理的設(shè)計(jì)給排水及消防系統(tǒng)對(duì)城市綜合體建筑日常運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性以及消防時(shí)的安全性和可靠性有著重要的意義。下文就城市綜合體項(xiàng)目的消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)中所遇一些問題進(jìn)行分析。

一、生活給水系統(tǒng)

首先要區(qū)分不同性質(zhì)的用水區(qū)域。城市綜合體一般是含有多種功能的綜合樓建筑群,大量開發(fā)利用地下空間追求使用面積的增加,在同一地下室上部設(shè)置住宅小區(qū)、辦公、商業(yè)建筑群。由于計(jì)費(fèi)的需要,不同功能的用水區(qū)域,其給水系統(tǒng)要相對(duì)獨(dú)立設(shè)置。生活用水大致可分為居民用水、行政事業(yè)用水、經(jīng)營(yíng)服務(wù)用水、特種行業(yè)用水等。當(dāng)?shù)毓┧块T常有地方政策,曾遇到超高層綜合樓住宅部分的所有供水系統(tǒng)從泵房設(shè)計(jì)(且原則上泵房不能放置地下室)到后期收費(fèi)管理全部歸屬供水部門。所以劃分給水系統(tǒng)前應(yīng)與當(dāng)?shù)毓┧块T溝通好,了解當(dāng)?shù)毓┧块T的收費(fèi)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及地方政策,根據(jù)不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)量設(shè)置不同的給水系統(tǒng)。

其次確定各給水系統(tǒng)的供水方式。給水系統(tǒng)按給水方式可分為串聯(lián)和并聯(lián),按供水設(shè)備可分為水箱供水和水泵供水,城市綜合體的供水方式常常是將這些系統(tǒng)相互結(jié)合。城市綜合體常有超高層的塔樓部分,《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50015-2003,2009年版,以下簡(jiǎn)稱“建水規(guī)”)對(duì)建筑物內(nèi)生活給水系統(tǒng)的豎向分區(qū)原則作了規(guī)定,超高層建筑的室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分區(qū)應(yīng)當(dāng)遵守該規(guī)定。

我院在各地設(shè)計(jì)的超高層建筑,在給水系統(tǒng)上一般采用串聯(lián)加高位水箱的方式,結(jié)合避難層,設(shè)置轉(zhuǎn)輸水箱和水泵。

某廣場(chǎng)北塔樓冷水系統(tǒng):北塔樓酒店(42~71層)及酒店式公寓(26~40層)由水池經(jīng)水泵加壓至41層避難層的中間轉(zhuǎn)輸水箱,重力供酒店式公寓用水;由41層避難層的中間轉(zhuǎn)輸水箱經(jīng)水泵加壓至設(shè)在71層屋頂酒店生活水箱,重力供酒店用水。41層避難層的中間轉(zhuǎn)輸水箱重力供酒店式公寓用水分四個(gè)壓力區(qū),各區(qū)供水壓力不大于0.35MPa。四區(qū)北塔37~40層加變頻調(diào)速泵裝置加壓供水,三區(qū)北塔33~36層重力流供水,二區(qū)北塔29~32層、一區(qū)北塔26~28層經(jīng)減壓閥減壓供水。71層屋頂酒店生活水箱重力供酒店用水分六個(gè)壓力區(qū),各區(qū)供水壓力不大于0.35MPa。一區(qū)北塔42~47層、二區(qū)北塔48~51層、三區(qū)北塔52~55層、四區(qū)北塔56~59層、五區(qū)北塔56~69層經(jīng)減壓閥減壓供水,六區(qū)北塔65~71層由屋頂生活水箱重力流供水。

高位水箱靠重力流供給各供水點(diǎn),變頻泵供水區(qū)域部分是高位水箱供水壓力不足的樓層。對(duì)于超高層建筑安全可靠是最重要的,供各用水點(diǎn)的給水變頻泵是抽吸水池或高位水箱進(jìn)行加壓后供各用水點(diǎn),需要借助于電力才能實(shí)現(xiàn)。而高位水箱只是依靠水力原理,顯然更安全可靠。所以超高層建筑供水系統(tǒng)還是主要以高位水箱為主。

其中要注意的是,超高層的上部往往是星級(jí)酒店,都會(huì)有酒店管理公司的介入,他們會(huì)對(duì)水質(zhì),水壓、儲(chǔ)水量提出高于“建水規(guī)”的要求。例如要求達(dá)到1~2天高日用水量的儲(chǔ)水量,水質(zhì)要有凈化、軟化等處理,這對(duì)地下室設(shè)備機(jī)房布置會(huì)有很大的影響,這點(diǎn)要予以重視。

“建水規(guī)”3.8.11條“民用建筑內(nèi)設(shè)置的生活給水泵房不應(yīng)毗鄰居住用房或在其上層或下層,水泵機(jī)組宜設(shè)在水池的側(cè)面、下方,單臺(tái)泵可設(shè)于水池內(nèi)

或管道內(nèi),其運(yùn)行噪聲應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》GB10070的規(guī)定?!痹诒茈y層布置生活給水泵房盡量避免在居住用房的上層或下層,但往往公共部位的面積比較小布置不下。當(dāng)布置在生活用房的上下方時(shí),需要結(jié)構(gòu)專業(yè)配合設(shè)置夾層,衰減噪聲的傳遞,同時(shí)選擇低噪聲水泵、減震支架、隔振墊等。

二、消防系統(tǒng)

龐大的城市綜合體給消防給水提出了新的問題?!陡邔用裼媒ㄖO(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045-95,2005年版)7.3.5條規(guī)定,同一時(shí)間內(nèi)只考慮一次火災(zāi)的高層建筑群,可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。

如何確定火災(zāi)次數(shù)?如何界定城市綜合體消防系統(tǒng)的設(shè)置數(shù)量?共用消防給水系統(tǒng)的服務(wù)范圍是否存在限制?其消防給水系統(tǒng)最大的服務(wù)建筑面積和服務(wù)半徑?系統(tǒng)的最高壓力值?在城市綜合體中,需要推敲。

1、火災(zāi)次數(shù)的確定

首先確定城市綜合體的火災(zāi)次數(shù)。關(guān)于火災(zāi)次數(shù)的確定,《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006)規(guī)定,城市、居住區(qū)的人數(shù)N 2.5萬人時(shí),按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次1次確定;N 40.0萬人時(shí),按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)2次確定;N 40.0萬人時(shí),按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)3次確定;工廠、倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)、儲(chǔ)罐區(qū)和民用建筑的室外消防水量,應(yīng)按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定??墒菍?duì)公共建筑群、區(qū)域建筑群,現(xiàn)有國(guó)家規(guī)范沒有相關(guān)的規(guī)定。據(jù)了解,上海市《民用建筑水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)程》(DGJ08-94-2007)中規(guī)定,公共建筑物,聯(lián)體建筑群共用一套消防給水系統(tǒng)時(shí),其保護(hù)的建筑總面積不應(yīng)大于50萬m2;最高壓力控制:消防給水系統(tǒng)在任何時(shí)間和地點(diǎn)的工作壓力不應(yīng)大于2.4MPa(廣播電視塔除外)。

我們?cè)趯?shí)際工程設(shè)計(jì)中借鑒了上海的規(guī)范及上海的做法:①共用(區(qū)域)消防給水系統(tǒng)的最大服務(wù)面積不大于30萬m2、單棟建筑的最大建筑面積不超過40萬m2,可按1次火災(zāi)設(shè)計(jì)。②共用(區(qū)域)消防給水系統(tǒng)的服務(wù)半徑不應(yīng)跨越市政道路或街坊。③共用(區(qū)域)消防給水系統(tǒng)從消防泵到最不利點(diǎn)的距離不宜大于500m。④對(duì)于無物理完全分隔的貼鄰建筑和上下一體的建筑,其消防給水系統(tǒng)應(yīng)該采用1套,不應(yīng)分解為幾套,除非按多次火災(zāi)同時(shí)發(fā)生考慮。

2、消防供水方案的確定

確定了火災(zāi)次數(shù)后,如何確定消防供水方案呢?實(shí)際工程情況千變?nèi)f化,其中有多種組合,數(shù)棟超高層建筑和高層建筑,其高度的不一致,建筑群的相對(duì)

分散等等。由于共用(區(qū)域)消防給水系統(tǒng)是同一時(shí)間內(nèi)只考慮1次火災(zāi)的,因此,可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。消防水池高位消防水箱的容積應(yīng)按消防用水量最大的一棟高層建筑計(jì)算。高位消防水箱應(yīng)設(shè)置在建筑或建筑群內(nèi)最高一幢建筑屋頂最高處。

現(xiàn)在由于城市消防車供水能力的限制和超高層建筑的重要性,許多高度超過

的超高層大樓均趨于采用更為安全可靠、立足自救的重力式高壓制消防給水方式。而有些龐大的城市綜合體除了超高層的塔樓還有數(shù)棟高層建筑住宅、多層商業(yè)等。在實(shí)際施工過程中及以后的交付使用過程中常常存在這種情況:超高層的塔樓部分是最后完工的,其地下室和裙樓部分及住宅群、多層商業(yè)等往往在塔樓未竣工之前就要先驗(yàn)收先使用。所以常常要把先竣工使用部分的消防供水系統(tǒng)由重力流系統(tǒng)改為臨時(shí)高壓系統(tǒng)。在這種情況下建議設(shè)置多套消防給水系統(tǒng)。在同一時(shí)間內(nèi)只考慮1次火災(zāi)的情況下,建筑群或建筑綜合體可共用,1套消防水池,即在消防水泵房?jī)?nèi)設(shè)置不同系統(tǒng)的消防泵,分別從共用消防水池吸水。

在某工程中,就采用了重力流系統(tǒng)和臨時(shí)高壓系統(tǒng)的組合。兩棟超高層和高層建筑采用了重力流系統(tǒng),屋頂高位水箱置于最高樓二百多米的頂部。同時(shí)在地下室設(shè)置消防水池,配置消防轉(zhuǎn)輸水箱和水泵供塔樓;另配置一套臨時(shí)高壓系統(tǒng)的消防泵供先竣工的住宅群。

同時(shí)在設(shè)計(jì)過程中還必須注意:①共用(區(qū)域)消防給水系統(tǒng)向各棟建筑供水的消防供水干管應(yīng)采用環(huán)狀管網(wǎng)。②共用自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的報(bào)警閥組宜分別在各棟建筑的附近集中設(shè)置。③根據(jù)后期建筑所采用的物業(yè)管理模,從使用功能的角度出發(fā),同類用途的建筑可以合用設(shè)置系統(tǒng),不同功能的建筑宜分開設(shè)置消防給水系統(tǒng),便于今后的運(yùn)行管理。④每棟高層建筑應(yīng)分別設(shè)置水泵接合器,多層建筑相鄰水泵接合器的設(shè)置距離不大于80m。

三、其他

城市綜合體項(xiàng)口由方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)到竣工有很長(zhǎng)的周期,往往一邊施工一邊修改。記得有這樣一句話:“商業(yè)地產(chǎn),不變的永遠(yuǎn)是變?!痹趲讉€(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展中深切感到這一點(diǎn),設(shè)計(jì)者一定要為這“不變”留有變的可能性。有以下幾點(diǎn)供同行們參考:

(1)預(yù)留機(jī)房面積一定要為以后可預(yù)見的改造、維修留下空間。平時(shí)在具體的工程設(shè)計(jì)時(shí)常常被要求按照規(guī)范的最小尺寸,能壓則壓,能小則小,為擠出那寶貴的面積而煞費(fèi)苦心,然而一旦有修改和調(diào)整常常導(dǎo)致地下室整盤顛覆。

(2)重視屋頂綠化,重視屋頂管線綜合。很多開發(fā)商追求采用50%屋面綠化,有效控制屋面熱島效應(yīng),希望把裙房頂打造成屋頂花園。然而商業(yè)綜合體的屋頂常常是被各種設(shè)備及管線占滿,這就需要設(shè)計(jì)師因地制宜,因材設(shè)計(jì),做好屋頂?shù)墓芫€綜合并配合后期的景觀處理。同樣地下室車庫(kù)常常是客戶的第一入眼點(diǎn),一個(gè)各種管道、風(fēng)管、橋架排列整整齊齊的地下室也需要精心設(shè)計(jì)、精心安裝的管線綜合。

(3)在公共部位預(yù)留管位,在梁上預(yù)留穿管管位。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)口的招商常常滯后于設(shè)計(jì),到后期修改常常會(huì)增加很多立管,這樣免得后期過多的砸樓板、開洞。

(4)強(qiáng)化標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。城市綜合體項(xiàng)口功能區(qū)域廣,平面和立體都紛繁交錯(cuò),管線也錯(cuò)綜復(fù)雜。為了美觀和方便以后管理維護(hù),不同的管道需要用不同的顏色標(biāo)識(shí)清晰,這個(gè)在設(shè)計(jì)時(shí)不可忽略。

第8篇

天洋廣場(chǎng)坐落于180萬平方米的中國(guó)溫哥華國(guó)際社區(qū)天洋城中心商街。它的崛起,將推動(dòng)城市商業(yè)化的進(jìn)程。隨著天洋城三期業(yè)主陸續(xù)收房,未來這里的居民將超過上萬戶,為打造區(qū)域首屈一指的商業(yè)中心提供了充分的客源條件。繁華的商業(yè)氛罔、同林景觀的實(shí)景呈現(xiàn)以及名校北大為明幼教的引入,以天洋城為中心的高尚生活圈正在加速成熟,這也必將提升整個(gè)區(qū)域的居住價(jià)值。商業(yè):區(qū)域大型核心商圈――天洋廣場(chǎng)

天洋廣場(chǎng),25萬平方米城市綜合體,升啟京東燕郊LIVING MALL時(shí)代。

12萬平方米天洋廣場(chǎng)購(gòu)物中心,規(guī)模品質(zhì)首開區(qū)域先河,服務(wù)京東執(zhí)掌繁華之首;2萬平方米物美大賣場(chǎng)京東旗艦店,首創(chuàng)規(guī)模紀(jì)錄,燕郊物流基地迅捷服務(wù),一站式購(gòu)物輕松享受;6500平方米五星級(jí)星美影院是京東罕有含VIP廳的9廳國(guó)際影城,數(shù)字技術(shù)先進(jìn)設(shè)備全城領(lǐng)銜,視聽體驗(yàn)同步世界潮流;8000平方米品牌連鎖天洋電器,店面規(guī)模居燕郊之首,惠及全城力度無人企及;風(fēng)情餐飲時(shí)尚街區(qū),饕餮盛宴曠世禮遇;兒童體驗(yàn)世界,孩子們的幸福樂同;主題休閑空間,舒享人生慢調(diào)生活。另外,天洋廣場(chǎng)配備近2000個(gè)停車位,邀您自由出入城市繁華。無論是規(guī)模還是品質(zhì),天洋廣場(chǎng)都無疑為區(qū)域翹楚,未來必將成為日益現(xiàn)代化、國(guó)際化發(fā)展的京東城市商圈核心。

天洋廣場(chǎng)招商工作已經(jīng)展升,主力賣場(chǎng)、星級(jí)影院、品牌電器賣場(chǎng)入駐方案落定,諸多國(guó)內(nèi)外大型品牌機(jī)構(gòu)正在洽談之中。不久,這里將成為整個(gè)京東區(qū)域面積最大、最為集中的商業(yè)中心,城市生活將被繁華照亮,居住價(jià)值也將大幅提升。

園林:22萬平辦米北美風(fēng)情園林

作為宜居品質(zhì)大城,天洋城規(guī)劃了22萬平方米大尺度恢弘園林,邀請(qǐng)國(guó)際景觀大師scott Hosteder先生傾力打造,創(chuàng)舉性汲取了北美風(fēng)情同林的精髓,呈現(xiàn)與北京同緯度的全球最宜居城市溫哥華的生態(tài)宜居特色,并重金全冠移植上萬棵原生態(tài)成樹,如紅楓、元寶楓、雪松、白蠟、銀杏等,設(shè)計(jì)出十余處特色水景天章,栽種數(shù)十萬株珍稀花卉灌木,營(yíng)造出數(shù)十萬平方米的叢林綠茵公園意境。

與傳統(tǒng)住宅社區(qū)園林不同,天洋城最大的特色就是原生態(tài),以大面積綠植美化環(huán)境、凈化空氣、疏解心情,一切都為增強(qiáng)居住的舒適感。這里的樹木、花卉、雕塑與建筑并非隨意搭配,而是充分考慮了人的視覺感受與參與性,形成相映成趣的立體景觀效果。隨著時(shí)間的流轉(zhuǎn),社區(qū)愈加成熟,園林價(jià)值也體現(xiàn)得愈加淋漓。

天洋城一、二期景觀已全景呈現(xiàn),樓宇間景觀迥異而又融為一體,水系相連、綠樹掩映,于不同節(jié)點(diǎn)設(shè)置的雕塑造型趣味橫生、恰到好處。如此大手筆杰作,當(dāng)之無愧成為燕郊區(qū)域的代表名片,省市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)多次視察,并給予高度肯定。此外,天洋城作為行業(yè)典范數(shù)次接待業(yè)內(nèi)團(tuán)體參觀學(xué)習(xí),并被中國(guó)指數(shù)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)評(píng)為“中國(guó)首個(gè)原生態(tài)軟景價(jià)值典范樓盤”。

教育:北大為明幼兒園入駐社區(qū)

在品牌教育方面,天洋城始終致力于為業(yè)主提供高品質(zhì)的教育服務(wù),重金引入北大為明幼教,攜手打造“天洋城北大為明幼兒園”,為孩子營(yíng)造陽(yáng)光健康的成長(zhǎng)環(huán)境,此舉在京東社區(qū)尚屬首次。

第9篇

當(dāng)你在地鐵站等車時(shí),常常會(huì)把目光投向面前的屏幕,通過播放的新聞視頻打發(fā)時(shí)間,下一趟列車的到站時(shí)間也一目了然。

這得益于地鐵PIS系統(tǒng)。如果跟地鐵有銜接的商業(yè)綜合體也接入這個(gè)系統(tǒng),那就能實(shí)時(shí)顯示列車動(dòng)態(tài),同時(shí)為人們?nèi)ド虉?chǎng)購(gòu)物和乘地鐵出行提供便利。

實(shí)際上,地鐵沿線的商業(yè)綜合體、城市地標(biāo)、以及體育館、醫(yī)院等公用設(shè)施都需要建筑智能化。對(duì)于深圳達(dá)實(shí)智能有限公司(以下稱達(dá)實(shí))董事長(zhǎng)劉磅來說,當(dāng)前全國(guó)各地的軌道交通建設(shè)如火如荼,只要搭上城市軌道交通的“順風(fēng)車”,一路將“錢”景無限。

從地下到地上

今年5月,長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線試運(yùn)營(yíng),標(biāo)志著長(zhǎng)沙正式進(jìn)入地鐵時(shí)代?!斑@條地鐵線的智能化系統(tǒng)就是由我們提供的?!边_(dá)實(shí)智慧建筑事業(yè)部總經(jīng)理易鴻言談中帶著十分的自豪感。

兩年前,達(dá)實(shí)中標(biāo)長(zhǎng)沙市軌道交通2號(hào)線一期工程綜合監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備采購(gòu)及集成服務(wù)項(xiàng)目。外界對(duì)這家外來企業(yè)的勝出并未感到意外。實(shí)際上,達(dá)實(shí)是國(guó)內(nèi)最早參與地鐵項(xiàng)目建設(shè)的企業(yè)之一。從最初的深圳地鐵、香港地鐵開始,到如今向內(nèi)地的成都地鐵、長(zhǎng)沙地鐵延伸,達(dá)實(shí)簽的每條線合同金額都在2億元左右。

據(jù)統(tǒng)計(jì),2006年到2012年,中國(guó)城市軌道交通智能化系統(tǒng)市場(chǎng)規(guī)模平均增長(zhǎng)率超過10%。依據(jù)目前的地鐵智能化系統(tǒng)工程投資占地鐵總投資的比重為5%-8%來看,未來城市軌道交通智能化發(fā)展空間巨大。

不過,由于城市軌道交通涉足AFC系統(tǒng)、ISCS系統(tǒng)、PSD系統(tǒng)等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域,行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。業(yè)內(nèi)人士分析,未來,軌道交通行業(yè)里發(fā)展的企業(yè)差異化會(huì)越來越小,如何在細(xì)節(jié)中取勝就是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。

最近半年多里,易鴻幾乎馬不停蹄地參加全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)論壇,萬達(dá)、中海、華潤(rùn)、綠地這些活躍在論壇上的明星地產(chǎn)公司都與達(dá)實(shí)有業(yè)務(wù)合作。

“商業(yè)地產(chǎn)之所以能夠快速發(fā)展,跟這幾年高鐵、城際鐵路、地鐵等軌道交通的建設(shè)有很大關(guān)系?!币坐櫾诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示,由于國(guó)家和地方對(duì)軌道交通的大力建設(shè),消費(fèi)人群的時(shí)空距離被大大拉近。在這個(gè)基礎(chǔ)上,與地鐵相銜接的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量涌現(xiàn)。

在智能化行業(yè)中,由于比普通建筑要求高很多,像達(dá)實(shí)這樣廣泛參與地鐵項(xiàng)目的公司并不多。在公共基礎(chǔ)建筑領(lǐng)域,達(dá)實(shí)做的地鐵節(jié)能排在全國(guó)前三位,比如深圳地鐵3、4、5號(hào)線。

除了直接參與地鐵項(xiàng)目,達(dá)實(shí)還在擴(kuò)展地鐵與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的模式。包括地鐵上蓋的商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)綜合體與地鐵的銜接,這些都是達(dá)實(shí)的業(yè)務(wù)范疇。

“有許多做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的公司,只能做智能化這一塊,而我們對(duì)地鐵的要求更清楚,這是我們特有的優(yōu)勢(shì)?!币坐櫛硎?,只有做過地鐵項(xiàng)目,同時(shí)也熟悉商業(yè)地產(chǎn),把兩者結(jié)合起來,才能提供比較好的解決方案。

對(duì)于一座城市來說,地鐵沿線通常是商業(yè)物業(yè)最搶手的地段。達(dá)實(shí)通過介入城市的軌道交通,對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)在城市的布局有所了解,不論是前期商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì),還是后期參與該項(xiàng)目的建設(shè),達(dá)實(shí)都占到了先機(jī)。

在并購(gòu)中延伸產(chǎn)業(yè)鏈

目前,達(dá)實(shí)超過一半的業(yè)務(wù)來自商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而且主要是大型城市地標(biāo),比如武漢綠地中心、深圳京基100。

顯然,達(dá)實(shí)把握住了從地下到地上延伸的商業(yè)脈絡(luò)。

易鴻表示,達(dá)實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的營(yíng)銷之道,就是對(duì)各類形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)有自己的研究,比如酒店、商業(yè)綜合體、超高寫字樓、高端住宅等。

“盡管這些都與智能化相關(guān),但它們的要求是不完全一樣的。”易鴻告訴記者,只有對(duì)每一個(gè)細(xì)分行業(yè)有著深入的研究,給客戶提供的解決方案才能夠做到最精、最細(xì),繼而贏得客戶的信任,特別是與大型商業(yè)地產(chǎn)公司合作的機(jī)會(huì)。

“我們希望通過多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的第一,實(shí)現(xiàn)成為中國(guó)建筑節(jié)能和智能領(lǐng)軍企業(yè)的目標(biāo)。”今年3月,達(dá)實(shí)被評(píng)為福布斯最具潛力企業(yè)。董事長(zhǎng)劉磅在接受媒體采訪時(shí)信心滿滿地說,在建筑領(lǐng)域中,達(dá)實(shí)堅(jiān)持沿著幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)去拓展。一是住宅建筑,恒大建筑智能化在全國(guó)60%以上的項(xiàng)目是達(dá)實(shí)智能提供的;二是商業(yè)建筑,五星級(jí)酒店排在第一,深圳的京基、喜來登等等。

不能不說的是,其上市后的多次并購(gòu)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。

2010年底,達(dá)實(shí)成功收購(gòu)深圳黎明網(wǎng)絡(luò)。黎明網(wǎng)絡(luò)在軌道交通領(lǐng)域的自動(dòng)售檢票系統(tǒng)(AFC)、地鐵公司核心業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)上的優(yōu)勢(shì),能夠與公司現(xiàn)有在軌道交通領(lǐng)域的業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),收購(gòu)?fù)瓿珊?,拓展了公司建筑智能化主業(yè)的業(yè)務(wù)范圍,增強(qiáng)對(duì)客戶的全面服務(wù)能力。

自2009年在中小板上市以來,達(dá)實(shí)保持著強(qiáng)勁的兼并擴(kuò)張勢(shì)頭。

“我們不是說單純?yōu)槭召?gòu)而收購(gòu),一定是收購(gòu)對(duì)業(yè)務(wù)是有促進(jìn)、相互吻合的企業(yè)?!币坐櫧榻B說,2012前,達(dá)實(shí)收購(gòu)了北京啟迪德潤(rùn)。這家企業(yè)是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的綠色建筑評(píng)估與節(jié)能生態(tài)設(shè)計(jì)解決方案供應(yīng)商,通過收購(gòu),達(dá)實(shí)一下子就把業(yè)務(wù)延伸到了產(chǎn)業(yè)鏈上游。

同一年,達(dá)實(shí)還完成了對(duì)上海聯(lián)欣科技發(fā)展有限公司的收購(gòu),實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)領(lǐng)域從建筑智能化向綠色建筑供電系統(tǒng)優(yōu)化咨詢、工程及節(jié)能服務(wù)方向的延伸。

據(jù)易鴻透露,公司的下一步計(jì)劃是往智慧城市方向拓展?!霸诓①?gòu)方面,可能還會(huì)有一些新的動(dòng)作?!?/p>

“你節(jié)能、我投資”

今年,達(dá)實(shí)有兩個(gè)新拓展的市場(chǎng)重點(diǎn),都與智慧城市有關(guān),即數(shù)據(jù)中心和醫(yī)院。