時(shí)間：2023-09-12 17:09:39
導(dǎo)語：在企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：股權(quán)轉(zhuǎn)讓；納稅籌劃；案例分析
Abstract:Alongwithcapitalmarket''''sdevelopment,thestockholder''''srightstransferbehaviorisdaybydayfrequent,transfersintheprocessthetaxpaymentpreparationtocausewidelytakesseriously.ThearticlehascompiledthecountryExciseofficetothestockholder''''srightstransferrelatedstipulation,throughthecaseanalysis,carriesonthecomparisontothestockholder''''srightstransfer''''sdifferentplan,andproposedthetaxpaymentpreparationshouldpayattentionrelatedquestion.
keyword:Stockholder''''srightstransfer;Taxpaymentpreparation;Caseanalysis
前言
隨著我國資本市場(chǎng)的發(fā)展成熟，越來越多的企業(yè)采取參、控股方式進(jìn)行對(duì)外投資，股權(quán)投資已成為企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。與此對(duì)應(yīng)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為也日益頻繁，在轉(zhuǎn)讓過程中如何進(jìn)行稅收籌劃已成為眾多企業(yè)所關(guān)注的問題。
一、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅的相關(guān)規(guī)定
《國家稅務(wù)總局關(guān)于〈印發(fā)改組改制中若干所得稅業(yè)務(wù)問題的暫行規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)[1998]97號(hào)）文件規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益或損失=股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)-股權(quán)成本價(jià)。如被持股企業(yè)有未分配利潤或稅后提存的各項(xiàng)基金等股東留存收益的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓人隨轉(zhuǎn)讓股權(quán)一并轉(zhuǎn)讓該股東留存收益權(quán)的金額（以不超過被持股企業(yè)賬面分屬為股權(quán)轉(zhuǎn)讓人的實(shí)有金額為限），屬于該股權(quán)轉(zhuǎn)讓人的投資收益額，不計(jì)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)。
《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號(hào)）文件規(guī)定，企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額。企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)所得稅問題的補(bǔ)充通知》（國稅函[2004]390號(hào)）文件規(guī)定，企業(yè)在一般的股權(quán)（包括轉(zhuǎn)讓股票或股份）買賣中，應(yīng)按國稅發(fā)[2000]118號(hào)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。股權(quán)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)分享的被投資方累計(jì)未分配利潤或累計(jì)盈余公積應(yīng)確認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，不得確認(rèn)為股息性質(zhì)的所得。只有在企業(yè)進(jìn)行清算或轉(zhuǎn)讓全資子公司以及持股95%以上的企業(yè)時(shí)，應(yīng)按照國稅發(fā)[1998]97號(hào)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。投資方應(yīng)分享的被投資方累計(jì)未分配利潤和累計(jì)盈余公積應(yīng)確認(rèn)為投資方股息性質(zhì)的所得。為避免對(duì)稅后利潤重復(fù)征稅，影響企業(yè)改組活動(dòng)，在計(jì)算投資方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，允許從轉(zhuǎn)讓收入中減除上述股息性質(zhì)的所得。
二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅籌劃案例分析
A公司持有B公司80%股權(quán)，同時(shí)A公司的全資子公司C公司持有B公司20%股權(quán)。B公司的注冊(cè)資本為5000萬元，A、C公司的出資額分別為4000萬元和1000萬元。A、C公司因調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，擬將B公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給D公司。截至股權(quán)轉(zhuǎn)讓日，B公司的賬面凈資產(chǎn)為6000萬元，其中盈余公積400萬元，未分配利潤600萬元，商定轉(zhuǎn)讓價(jià)格與B公司賬面凈資產(chǎn)相同。（假定A、B、C公司企業(yè)所得稅率皆為25%）
轉(zhuǎn)讓方案一：按照賬面價(jià)值轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國稅發(fā)[2000]118號(hào)文件規(guī)定，A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為800萬元（6000×80%-4000），應(yīng)交所得稅200萬元；C公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為200萬元（6000×20%-1000），應(yīng)交所得稅50萬元。A、C公司實(shí)際股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益合計(jì)為750萬元。
轉(zhuǎn)讓方案二：分配股利后再行轉(zhuǎn)讓。B公司先將未分配利潤800萬元全額分配，A公司可獲得股利480萬元（600×80%）；C公司可獲得股利120萬元（600×20%）,因A、B、C公司所得稅率相同，根據(jù)稅法規(guī)定，分得股利無需補(bǔ)稅。分配后B公司所有者權(quán)益賬面值降為5400萬元，A、C公司分別將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司，根據(jù)國稅發(fā)[2000]118號(hào)文件規(guī)定，A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為320萬元（5400×80%-4000），應(yīng)交所得稅80萬元；A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為80萬元（5400×20%-1000），應(yīng)交所得稅20萬元。A、C公司實(shí)際股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益合計(jì)為900萬元。
轉(zhuǎn)讓方案三：股權(quán)整合后再行轉(zhuǎn)讓。A公司先按C公司投資成本受讓B公司20%股權(quán)，持股比例增至100%，投資成本增至5000萬元（4000+1000），再將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司。根據(jù)國稅函[2004]390號(hào)文件規(guī)定，A公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)按國稅發(fā)[1998]97號(hào)文件執(zhí)行，A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得1000萬元（6000-5000）應(yīng)確認(rèn)為股息性質(zhì)的所得，不需交納所得稅。C公司因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓所得為0，無需交納所得稅。A、C公司實(shí)際股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益合計(jì)為1000萬元。
分析上述轉(zhuǎn)讓方案，方案三最優(yōu)，應(yīng)交所得稅0；方案二次之，應(yīng)交所得稅100萬元；方案一最差，應(yīng)交所得稅250萬元。
三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅籌劃應(yīng)注意的問題
例：A公司在2011年銀根緊縮的情況下，銀行貸款難，經(jīng)營資金發(fā)生困難。于是向熟悉的B公司商量借款1000萬元，期限一年，年利率14%（銀行同期貸款利率8%）。為防范借款業(yè)務(wù)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)及借款資金的安全，A、B公司就此事請(qǐng)丙律師作法律指導(dǎo)、籌劃。丙律師指出：該借款行為存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，A、B間的直接借款行為是違法的。理由是：1、《最高人民法院關(guān)于對(duì)企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款應(yīng)如何處理問題的指示》中明確規(guī)定，企業(yè)間直接借貸合同違反有關(guān)金融法規(guī)，屬無效合同。2、中國人民銀行的《貸款通則》第61條規(guī)定：企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。第73條規(guī)定：企業(yè)之間擅自辦理借貸或者變相借貸的，由中國人民銀行對(duì)出借方按違章收入處1倍以上5倍以下的罰款。
為規(guī)避上述法律障礙及風(fēng)險(xiǎn)，丙律師給出了籌劃方案：B公司借款1000萬元給A公司，但合同規(guī)定不收取利息（因?yàn)橄嚓P(guān)法律規(guī)定，企業(yè)間借貸合同無效的，本金借款方需返還）。同時(shí)簽訂協(xié)議：A公司股東以轉(zhuǎn)讓公司全部資產(chǎn)方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)500萬元，協(xié)議約定股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的公司債權(quán)債務(wù)由原股東負(fù)責(zé)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的債權(quán)債務(wù)由B公司負(fù)責(zé)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，A公司重新返租給原股東經(jīng)營，經(jīng)營期一年（與借款期一致）。承租期間不改變工商登記，以A公司名義經(jīng)營，除向B公司自然人股東支付固定承包費(fèi)140萬元外（相當(dāng)于原借款合同一年期利息），A公司稅后利潤歸A公司原股東所有。借款到期，A公司按期歸還本金與利息后，B公司必須將所持有的A公司股權(quán)按原先比例、原先價(jià)格轉(zhuǎn)讓給A公司原股東。否則承擔(dān)違約責(zé)任。（A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓日的簡(jiǎn)明財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：公司注冊(cè)資本500萬元，由兩個(gè)自然人股東投資設(shè)立，資產(chǎn)總額1500萬元，其中房產(chǎn)與土地賬面價(jià)值800萬元（市場(chǎng)價(jià)格估計(jì)在2000萬元），應(yīng)收款項(xiàng)總額300萬元，負(fù)債總額800萬元，所有者權(quán)益總額700萬元。）
該方案煞費(fèi)苦心，通過人為規(guī)劃既規(guī)避了企業(yè)間直接借貸的法律風(fēng)險(xiǎn)，保障借出資金的安全，又讓B公司股東直接獲得了利益，同時(shí)A公司股東通過承債式轉(zhuǎn)讓個(gè)人股權(quán)，又規(guī)避了股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅?？芍^一舉多得，但是否真的如此呢？
上述方案A公司股東通過轉(zhuǎn)讓公司全部資產(chǎn)，承擔(dān)轉(zhuǎn)讓前債權(quán)、債務(wù)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，其個(gè)人所得稅計(jì)算，《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2007]244號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“244號(hào)文”）文規(guī)定為：（一）對(duì)于原股東取得轉(zhuǎn)讓收入后，根據(jù)持股比例先清收債權(quán)、歸還債務(wù)后，再對(duì)每個(gè)股東進(jìn)行分配的，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅所得額＝（原股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓總收入-原股東承擔(dān)的債務(wù)總額＋原股東所收回的債權(quán)總額-注冊(cè)資本額-股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的有關(guān)稅費(fèi)）×原股東持股比例
如依據(jù)該規(guī)定，A公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)納稅所得額為＝（500-800＋300-500）×100%＝-500，應(yīng)納稅所得額為負(fù)數(shù)，不需交納個(gè)人所得稅。但問題是該方案是否適用244號(hào)文并具有可行性呢？
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)籌劃簡(jiǎn)述
（一）關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念
關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念，國內(nèi)外學(xué)者并未達(dá)成統(tǒng)一的口徑，爭(zhēng)辯內(nèi)容包括很多方面，例如對(duì)稅務(wù)籌劃主題的爭(zhēng)論以及對(duì)稅務(wù)籌劃外延的劃分，都是學(xué)者們所爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。對(duì)于企業(yè)經(jīng)營者來說，無論將稅務(wù)籌劃以何種方式定義，其中所涵蓋的包括節(jié)稅、避稅以及稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等內(nèi)容，都應(yīng)是企業(yè)經(jīng)營者在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)所予以充分規(guī)劃的內(nèi)容。
（二）有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與普通的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)相比有很大的區(qū)別，它只有生產(chǎn)過程而沒有再生產(chǎn)過程。以“項(xiàng)目”為本質(zhì)組建的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，因項(xiàng)目的開始而開始，同時(shí)也因項(xiàng)的目結(jié)束而結(jié)束，因此，相較于普通公司以企業(yè)周期為基礎(chǔ)的統(tǒng)籌，由項(xiàng)目決策階段、建造階段、銷售階段以及項(xiàng)目終止階段組成的項(xiàng)目生命周期更適宜作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的統(tǒng)籌感念。
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司項(xiàng)目生命周期的不同階段，在項(xiàng)目實(shí)施的決策階段、造價(jià)階段、銷售階段以及清算階段均要進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，涉及包括契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等多項(xiàng)內(nèi)容。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司經(jīng)營及項(xiàng)目特性所做的稅務(wù)籌劃，要充分利用國家的稅收優(yōu)惠政策、納稅時(shí)間、行業(yè)差異、成本費(fèi)用等合理手段進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃。
二、稅務(wù)籌劃實(shí)例――以共同投資的房產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)籌劃原則為例
有的房產(chǎn)項(xiàng)目公司沒有單獨(dú)成立法人單位，但各股東實(shí)質(zhì)上對(duì)其進(jìn)行共同投資、共享利潤、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，此類房產(chǎn)項(xiàng)目公司所得稅應(yīng)按照實(shí)質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。房產(chǎn)項(xiàng)目公司形成的營業(yè)利潤額并入房產(chǎn)總公司當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。
三、房產(chǎn)項(xiàng)目公司擬定稅務(wù)籌劃方案
從實(shí)際杭州稅務(wù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)看，房地產(chǎn)行業(yè)稅目主要有營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營業(yè)稅金及附加的納稅基數(shù)為銷售收入，固定稅率約5.7%。土地增值稅實(shí)行預(yù)繳形式，預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例1%預(yù)繳,。企業(yè)所得稅實(shí)行預(yù)繳形式,預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例20%預(yù)計(jì)利潤，計(jì)入利潤總額納稅。
根據(jù)稅法相關(guān)法規(guī)，筆者為房產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃擬定以下三個(gè)方案。
方案一、利用裝修房分解銷售收入的稅收籌劃。
如房地產(chǎn)項(xiàng)目部毛坯房銷售價(jià)格800萬元，成本400萬元。需交納營業(yè)稅金及附加800*5.7%=45.6萬元，土地增值稅=(800-400-45.6)*30%=106.32萬元。合計(jì)151.92萬元。
房地產(chǎn)項(xiàng)目部裝修房銷售價(jià)格850萬元，成本450萬。把銷售價(jià)分成二部分，毛坯房銷售價(jià)750萬元，成本400萬元。裝修價(jià)格100萬元，成本50萬元。銷售房子需交納營業(yè)稅金及附加750*5.7%=42.75萬元,土地增值稅=(750-400-42.75)*30%=92.175萬元。裝修交納營業(yè)稅100*3.7%=3.7萬元。合計(jì)138.625萬元。稅收節(jié)約(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875萬元。而對(duì)于受讓方所征收的契稅也相應(yīng)減少（800-750）*3%=1.5萬元。
此方案較簡(jiǎn)單，操作比較方便。
方案二、成立具有法人資格的控股子公司，專門銷售該項(xiàng)房產(chǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目部裝修房銷售價(jià)格850萬元，成本450萬。把此房產(chǎn)以700萬元的結(jié)算價(jià)格賣給銷售公司，銷售公司再以850萬元價(jià)格出售。項(xiàng)目部營業(yè)稅金及附加700*5.7%=39.9萬元,土地增值稅=(700-450-39.9)*30%=63.03萬元。銷售公司營業(yè)稅=(850-700)* 5.7%=8.55萬元。合計(jì)111.48萬元。稅收又節(jié)約(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125萬元。
此方案較第一方案節(jié)稅，但需成立公司。
方案三、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅。
房地產(chǎn)項(xiàng)目部通過一攬子協(xié)議將銷售行為轉(zhuǎn)化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)項(xiàng)目部成立控股子公司“某某商廈有限公司”，利用注冊(cè)資金和向母公司借款建樓?？⒐ず髮⒃摽毓勺庸镜娜抗煞蒉D(zhuǎn)讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項(xiàng)籌劃中，由于“某某商廈有限公司”的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產(chǎn)權(quán)過戶相關(guān)的稅種完全規(guī)避，軟件園項(xiàng)目部只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。
此方案最節(jié)稅，但需各方配合，最繁，難操作。
另外，企業(yè)在銷售房產(chǎn)過程中如出現(xiàn)滯銷，則可將未售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租房。企業(yè)一旦出現(xiàn)房產(chǎn)滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。雖然出租房屋要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，而且收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，但稅負(fù)不會(huì)超過收入，對(duì)企業(yè)而言還是利大于弊。一些有扣除限額的二級(jí)科目注意籌劃。如屬于沒有扣除限額的會(huì)議費(fèi)注意單據(jù)的齊全，避免計(jì)入有扣除限額的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。
房產(chǎn)投資是借助房產(chǎn)來獲取投資收益的行為。房產(chǎn)投資的形式比較多，如房產(chǎn)出租獲取租金收入、以房產(chǎn)出資獲取分紅收入、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲取價(jià)差收益等。
房產(chǎn)投資中涉及房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是對(duì)企業(yè)存量財(cái)產(chǎn)中的房屋，其計(jì)征方式有從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征。從租計(jì)征是指房產(chǎn)稅按照房屋租金收入的12%繳納。從價(jià)計(jì)征是指年房產(chǎn)稅按照房屋的計(jì)稅余值（即房屋原值乘以1-20%～30%）的1.2%繳納。從價(jià)計(jì)征方式下，房產(chǎn)稅的繳納只和房產(chǎn)原值有關(guān)，房產(chǎn)原值既定、房產(chǎn)稅也是恒定的；從租計(jì)征方式下，房產(chǎn)稅與租金收入呈正相關(guān)關(guān)系，即房屋租金增加，房產(chǎn)稅也隨之增加。如自用的房產(chǎn)、提供倉儲(chǔ)服務(wù)的房產(chǎn)是從價(jià)計(jì)征，而出租的房產(chǎn)是從租計(jì)征。營業(yè)稅是對(duì)企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)差征收、土地增值稅是對(duì)企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額征收，而企業(yè)所得稅是對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收。在相關(guān)的房產(chǎn)投資方案比選中，不同方案的稅收成本差距較大。而一些相關(guān)的稅收籌劃是基于稅負(fù)率較低的原則進(jìn)行方案比選。這種做法忽視了企業(yè)的不同的方案稅后收入絕對(duì)值的比較。稅負(fù)率低方案不一定是最佳方案，利用稅后收入比選各個(gè)方案更為準(zhǔn)確、可靠，本文運(yùn)用稅后收入較高的原則進(jìn)行方案的比選。
二、房產(chǎn)投資聯(lián)營與房屋出租的選擇
按照稅法規(guī)定，滿足持股時(shí)間要求的企業(yè)以房產(chǎn)出資獲取被投資企業(yè)稅后利潤分紅的收益不繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅由被投資企業(yè)繳納；企業(yè)以房產(chǎn)出租獲取租金收入則需要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅。
為了防止企業(yè)為減少稅收成本“真出租、假投資”。國稅函（1993）368號(hào)規(guī)定“對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅?！眹惡l(fā)[1997]490號(hào)規(guī)定“以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅?！?即房產(chǎn)投資入股收取固定利潤視同房產(chǎn)出租計(jì)算房產(chǎn)稅和營業(yè)稅。
一般情況下，企業(yè)在房產(chǎn)投資時(shí)即可以房產(chǎn)聯(lián)營投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，取得投資利潤，也可以房產(chǎn)出租而取得固定的租金。從稅負(fù)角度看，那種投資方案對(duì)企業(yè)更有利呢？
設(shè)房產(chǎn)原值為Y、企業(yè)所得稅稅率為25%、城建稅稅率為7%、教育費(fèi)附加為3%，房屋的計(jì)稅余值為房產(chǎn)原值的80%。投資者如將房產(chǎn)聯(lián)營投資共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)分紅收入為A；如以房產(chǎn)出租，預(yù)計(jì)租金收入為X。
在以房產(chǎn)聯(lián)營投資共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況下房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征，稅后利潤分紅收入免企業(yè)所得稅，同時(shí)也分紅收入也不征收營業(yè)稅。其稅后收入=A-Y×（1-20%）×1.2%=A-0.96%×Y，如果按照計(jì)稅余值為房產(chǎn)原值的70%計(jì)算，其稅后收入=A-Y×（1-30%）×1.2%=A-0.84%×Y。房產(chǎn)如出租則稅后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。
實(shí)際決策時(shí)企業(yè)可以根據(jù)上述兩個(gè)公式，將企業(yè)預(yù)計(jì)的租金收入和分紅收入帶入公式，即可計(jì)算出兩種方案的稅后收入。如當(dāng)預(yù)計(jì)租金收入為140萬元，預(yù)計(jì)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分紅收入為141萬元，房產(chǎn)原值為5600萬元，計(jì)稅余值為房產(chǎn)原值的80%。房產(chǎn)聯(lián)營投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的稅后收入為141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24萬元，房產(chǎn)出租的稅后收入為（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625萬元。由此可見，房產(chǎn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、聯(lián)營投資的方案稅后收入較大，故應(yīng)選擇。李榮錦（2012）在房地產(chǎn)企業(yè)房屋納稅籌劃分析中對(duì)該類方案比選中采用低稅負(fù)率的方案，有些不妥。如上例方案比選中，房產(chǎn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、聯(lián)營投資的稅負(fù)為53.76萬元，稅負(fù)率為38.13%，房產(chǎn)出租的稅負(fù)為53.375萬元，稅負(fù)率為34.85%。低稅負(fù)率選擇法下，房屋出租方案因稅負(fù)率低當(dāng)選。然而，低稅負(fù)率并不必然導(dǎo)致高稅后收入，因此利用稅后收入進(jìn)行比選方案比選更符合企業(yè)的決策目標(biāo)，能夠減少?zèng)Q策失誤。
三、出租倉庫與倉儲(chǔ)服務(wù)的選擇
出租倉庫屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其按照服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)稅目5%的稅率繳納，房產(chǎn)稅則是按照租金收入的12%計(jì)算征收。
倉儲(chǔ)服務(wù)是按照服務(wù)業(yè)-倉儲(chǔ)業(yè)稅目5%稅率計(jì)算征收，處于營改增試點(diǎn)地區(qū)的倉儲(chǔ)業(yè)則屬于增值稅的征稅范圍，其按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)-物流輔助服務(wù)業(yè)（倉儲(chǔ)服務(wù)）稅目6%的稅率或者3%的征收率進(jìn)行征收，房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)計(jì)稅余值的1.2%計(jì)算。
一般來說，企業(yè)庫房對(duì)外出租取得收入既可以采取倉庫出租的方案，也可以采取提供倉儲(chǔ)服務(wù)的方案，而且兩種方案的收入基本相當(dāng)，此時(shí)，稅負(fù)因素往往決定企業(yè)決策。
設(shè)倉庫原值為Y、倉庫的計(jì)稅余值為房產(chǎn)原值的80%，企業(yè)所得稅稅率25%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，。企業(yè)既可以出租倉庫也可以提供倉儲(chǔ)服務(wù)，租金收入或者倉儲(chǔ)收入都是X，如提供倉儲(chǔ)服務(wù)則新增的成本為B。出租倉庫的稅后收入為（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。為了方便兩種方案的比選，以下提供倉儲(chǔ)服務(wù)的稅后收入均指扣除倉儲(chǔ)新增成本的出租倉庫的稅后收入。如果新增成本較小，可以不予考慮。
如非營改增試點(diǎn)地區(qū)的企業(yè)提供倉儲(chǔ)服務(wù)，其倉儲(chǔ)服務(wù)稅后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。當(dāng)新增成本忽略不計(jì)（即B等于零）時(shí)，計(jì)算出兩個(gè)方案的稅后收入相同的平衡點(diǎn)為8%（即當(dāng)X/Y=8%時(shí)，兩個(gè)方案的稅后收入相等）。
如果提供倉儲(chǔ)服務(wù)企業(yè)是營改增試點(diǎn)地區(qū)一般納稅人則倉儲(chǔ)服務(wù)適用增值稅稅率為6%，如企業(yè)提供倉儲(chǔ)服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額較小忽略不計(jì)，倉儲(chǔ)服務(wù)的稅后收入= （X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。從而計(jì)算出B為零時(shí)的平衡點(diǎn)為8.54%。
如果該企業(yè)為營改增試點(diǎn)地區(qū)的小規(guī)模納稅人，倉儲(chǔ)服務(wù)的稅后收入= （X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%） 。從而計(jì)算出B為零時(shí)的平衡點(diǎn)為6.7%。
如果企業(yè)房產(chǎn)的計(jì)稅余值是房產(chǎn)原值的70%。企業(yè)提供倉儲(chǔ)服務(wù)的房產(chǎn)稅計(jì)算應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，通過計(jì)算列表入下：
企業(yè)決策時(shí)，房產(chǎn)的計(jì)稅余值為房產(chǎn)原值的比例和B值可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況確定，如有其他稅費(fèi)也可按照實(shí)際情況將表中的模型進(jìn)行修正。稅后收入平衡點(diǎn)確定以后，企業(yè)可以計(jì)算企業(yè)預(yù)計(jì)出租的租金收入與房產(chǎn)原值的比例。如果該比例大于平衡點(diǎn)，提供倉儲(chǔ)服務(wù)可以鎖定房產(chǎn)稅，倉儲(chǔ)服務(wù)方案稅后收入較大，應(yīng)選該方案。反之，應(yīng)當(dāng)選擇倉庫出租方案。企業(yè)也以根據(jù)上述模型直接計(jì)算稅后租金收入或者稅后倉儲(chǔ)服務(wù)收入，選擇稅后收入較大的方案。
企業(yè)在確定房屋租金收入時(shí)要注意房租收入和其他收入和代收款項(xiàng)分別確認(rèn)和核算，如水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、供熱費(fèi)、出租露天停車場(chǎng)、出租設(shè)備或者物品、出租場(chǎng)地收入等收入不屬于房屋出租收入，將這些收入分別簽訂合同，將會(huì)降低計(jì)稅租金收入和房產(chǎn)稅，減少不必要的稅費(fèi)支出。
房屋的裝修也影響到了房產(chǎn)稅，與裝修好的房屋相比，未裝修的房屋出租的租金收入要低一些，房產(chǎn)稅也要低一些。出租方也可以通過設(shè)立的物業(yè)公司將房屋裝修后向承租方收取物業(yè)費(fèi)，也可建議承租方直接委托第三方裝修，這樣房產(chǎn)稅較低。
四、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決策
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收政策如下：財(cái)稅〔2003〕16號(hào)規(guī)定“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。” 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)較重，其涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅。增值率超過20%房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還要繳納土地增值稅。因此企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收政策如下：財(cái)稅〔2002〕191號(hào)規(guī)定“ 以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。”財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)規(guī)定“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！必?cái)稅字[1997]77號(hào)規(guī)定“納稅人以非現(xiàn)金的實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)對(duì)外投資，發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估凈增值，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。但在中途或到期轉(zhuǎn)讓、收回該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或收回該項(xiàng)投資所取得的收入與該實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投出時(shí)原帳面價(jià)值的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅?！币虼?，以房產(chǎn)投資入股時(shí)，投資方不需要繳納營業(yè)稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，房產(chǎn)評(píng)估增值和股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入才需繳納企業(yè)所得稅。
從上述政策的導(dǎo)向是鼓勵(lì)企業(yè)房產(chǎn)投資、不鼓勵(lì)房產(chǎn)炒作。因此企業(yè)將房產(chǎn)單純轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)較重、而將股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓或者將房產(chǎn)投資入股基本沒有稅收成本。企業(yè)在相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓決策時(shí)，將擁有房產(chǎn)的公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者將房產(chǎn)投資入股到被投資企業(yè)或者將房產(chǎn)剝離成立新的公司然后將該公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方案稅收成本較小。企業(yè)決策時(shí)可以根據(jù)上述稅收政策進(jìn)行測(cè)算稅后收入進(jìn)行方案的優(yōu)選。另外，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格越高、相關(guān)的稅費(fèi)就越多。而裝修好的房子的售價(jià)要高于未裝修的房產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓方裝修房屋稅負(fù)較重，受讓方或其委托第三方裝修房屋，其稅負(fù)較小。
總之，房產(chǎn)投資策中從稅負(fù)因素考慮，對(duì)于房產(chǎn)投資聯(lián)營或者房屋出租的方案中直接計(jì)算稅收收入選擇收入較高的方案。房屋出租或者提供倉儲(chǔ)服務(wù)決策中，根據(jù)租金收入占房產(chǎn)原值的比例和稅后收入平衡點(diǎn)進(jìn)行比較或者直接用稅后收入的模型進(jìn)行方案比選可以實(shí)現(xiàn)低納稅成本目標(biāo)。使用股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房產(chǎn)投資入股或者房產(chǎn)剝離形成新的公司然后轉(zhuǎn)讓股權(quán)方案優(yōu)于房屋直接轉(zhuǎn)讓方案。以上方案比選均可按先關(guān)稅后政策采用稅后收入較高的原則進(jìn)行比選，正確考慮房產(chǎn)投資決策中的稅負(fù)因素。
[本文系山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院科研項(xiàng)目“所得稅稅前扣除研究”（編號(hào)：2012003）階段性研究成果]
參考文獻(xiàn)：
不僅如此，圍繞著外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅的爭(zhēng)議還提出了深層次的稅法理論問題，例如，應(yīng)當(dāng)如何理解并適用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅規(guī)則，是否應(yīng)當(dāng)在判斷應(yīng)稅交易時(shí)貫徹“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則；現(xiàn)行的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)規(guī)則本身是否存在瑕疵，等等。
從這個(gè)意義上說，由楊文所引發(fā)的外商股權(quán)轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議，提供了一個(gè)理想的視角來透視我國股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的形式與實(shí)質(zhì)，并進(jìn)一步檢討股權(quán)轉(zhuǎn)讓課稅規(guī)則本身。
案例之爭(zhēng)：三種不同的分析徑路
為分析之便，筆者將案情簡(jiǎn)要概述如下：
A 出資80 萬元設(shè)立甲企業(yè)，擁有100% 的股權(quán)。經(jīng)營一段時(shí)期后，甲企業(yè)的所有者權(quán)益為90 萬元，其中，實(shí)收資本80 萬元，盈余公積5 萬元，未分配利潤5 萬元。然后，A 將甲企業(yè)的全部股權(quán)作價(jià)100 萬元轉(zhuǎn)讓給B.B 馬上將該股權(quán)作價(jià)110 萬元轉(zhuǎn)讓給C.對(duì)于上述兩起股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中應(yīng)稅所得的確定，至少有三種不同的分析徑路：
第一，基于常識(shí)判斷，A 與B進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓是不同的交易。B 做了一筆股權(quán)的轉(zhuǎn)手買賣，100 萬元買進(jìn)隨即110 萬元賣出，處置股權(quán)的收益為10 萬元。這是一筆最純粹不過的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，理應(yīng)全額計(jì)入B 的應(yīng)稅收入中納稅。相反，A 作為原始股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，轉(zhuǎn)讓差價(jià)20 萬元（100-80）不全是股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，而是包含了一部分投資積累收益，應(yīng)分別適用相關(guān)的稅法規(guī)則。
第二，楊文的處理方式。楊文依據(jù)《關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務(wù)所得稅處理的暫行規(guī)定》（國稅發(fā)[1997]71 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“71號(hào)文”）的有關(guān)規(guī)定：“股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓人就轉(zhuǎn)讓的股權(quán)所收取的包括現(xiàn)金、非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益等形式的金額；如被持股企業(yè)有未分配利潤或稅后提存的各項(xiàng)基金等股東留存收益的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓人隨轉(zhuǎn)讓股權(quán)一并轉(zhuǎn)讓該股東留存收益權(quán)的金額（ 以不超過被持股企業(yè)賬面分屬為股權(quán)轉(zhuǎn)讓人的實(shí)有金額為限），屬于該股權(quán)轉(zhuǎn)讓人的投資收益額，不計(jì)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)”，對(duì)兩個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易進(jìn)行了相同的稅務(wù)處理：從A、B 各自的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)中扣除相當(dāng)于甲企業(yè)保留盈余部分的10 萬元（這是免稅的股權(quán)投資收益），剩余的轉(zhuǎn)讓價(jià)與成本價(jià)的差額作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，由此得到的結(jié)果是B 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益為0，即沒有應(yīng)稅所得。這一稅務(wù)處理顯然與常識(shí)相悖。
第三，李文的處理方式。李文不同意楊文的意見，認(rèn)為B 有股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益10 萬元，甲企業(yè)保留盈余部分10 萬元屬于B 的長期股權(quán)投資的投資成本，而不能確認(rèn)為B 的投資收益。這一結(jié)論，與常識(shí)理解是一致的。但是，李文用來反駁的依據(jù)是對(duì)兩項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易進(jìn)行的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理程序，它無法解釋楊文所依據(jù)的稅法規(guī)則。而且在稅務(wù)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)逐漸分離趨勢(shì)下，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)程序更難以成為稅法上確認(rèn)應(yīng)稅所得的依據(jù)。
所有的討論還必須回到稅法本身來，因?yàn)闂钗膶?duì)B 股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的稅務(wù)處理至少從表面上看符合現(xiàn)行稅法71 號(hào)文—— B 在轉(zhuǎn)讓股權(quán)前也享有甲企業(yè)的留存收益部分。然而，楊文適用71 號(hào)文而得出的最終結(jié)果，與基于常識(shí)對(duì)B 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的判斷始終存在著無法調(diào)和的沖突。那么，究竟是楊文對(duì)7 1 號(hào)文的理解有偏差，還是71 號(hào)文本身有問題？
怎樣理解71 號(hào)文：稅法規(guī)則的立法目的與意義
一般來說，股權(quán)投資通常獲得兩種收益，一種是投資人在持股期間作為股東從被投資企業(yè)分得的股息紅利，即“持有收益”。另一種是投資人最終轉(zhuǎn)讓或處置股權(quán)時(shí)，因轉(zhuǎn)讓收入高于取得股權(quán)的成本所獲得的收益，即“處置收益”。我國稅法采取了不同的處理原則：（1）對(duì)于股息（利潤）所得，投資方如果是外商投資企業(yè)，可以享受免稅待遇（參見《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》第19 條，《實(shí)施細(xì)則》第18 條）；如果是內(nèi)資企業(yè)，則適用抵免規(guī)則（參見《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》國稅發(fā)〔2000〕118 號(hào)）。（2）對(duì)于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，則需要全額計(jì)入投資方的應(yīng)稅收入，繳納企業(yè)所得稅。區(qū)別處理的目的在于避免重復(fù)征稅，因?yàn)楣上⑸弦呀?jīng)承擔(dān)了被投資企業(yè)一層的企業(yè)所得稅，不宜再在投資方這一層重復(fù)征稅，而財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得則只有轉(zhuǎn)讓人這一級(jí)的所得稅。
雖然股權(quán)的“持有收益”與“處置收益”看起來界限很分明，但二者其實(shí)是有交叉的，體現(xiàn)在股權(quán)“處置收益”中很可能包含著一部分股息性質(zhì)的所得。它對(duì)應(yīng)于投資人在轉(zhuǎn)讓股權(quán)前應(yīng)分享的被投資企業(yè)的累計(jì)盈余公積與累計(jì)未分配利潤。如果被投資企業(yè)事先將這些保留盈利全部分配給股權(quán)持有人，它們屬于股息所得，可以享受免稅或抵免的待遇。如果被投資企業(yè)不分配，這些留存盈余就會(huì)導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格增高，（注：這里隱含的一個(gè)假設(shè)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)與凈資產(chǎn)價(jià)值直接相關(guān)。但是，現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理論對(duì)股權(quán)的定價(jià)并不拘泥于企業(yè)的凈資產(chǎn)或保留盈余，最有代表性的方法是根據(jù)企業(yè)未來創(chuàng)造的現(xiàn)金流或未來各年度支付的股利進(jìn)行貼現(xiàn)所得到的現(xiàn)值之和。斯蒂芬·A·羅斯等著，吳世農(nóng)等譯：《公司理財(cái)》，機(jī)械工業(yè)出版社，2000 年，第86 頁。這個(gè)問題很大，關(guān)系到我國股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅規(guī)則的邏輯基礎(chǔ)是否成立，筆者已另文專論，恕此處暫不展開。）從而導(dǎo)致股息性所得轉(zhuǎn)化為全額征稅的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，增加了投資人的稅負(fù)，客觀上也造成重復(fù)征稅。在這個(gè)意義上說，通常學(xué)理上所稱的“股權(quán)處置收益”還可以更進(jìn)一步細(xì)分為“純處置收益”與“持有收益”，后者就是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入中可能包含的上述股息性所得。71 號(hào)文正是基于避免對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得中的持有收益（即股權(quán)投資所得）進(jìn)行重復(fù)征稅的目的，而規(guī)定可以從股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)中扣除股息性質(zhì)的所得。既然是出于“消除重復(fù)征稅”的目的，它也就隱含著一個(gè)非常重要的前提，即所扣除的股權(quán)投資收益應(yīng)當(dāng)是一種“真實(shí)的”、而不僅僅是“名義上”或者“形式上”的股權(quán)投資收益，在這種收益上確實(shí)存在著稅法“重復(fù)征稅”的潛在可能，否則，稅法做出上述規(guī)定的意義就失去了，反而可能成為濫用、逃稅的借口。具體到實(shí)踐中，它要求在判斷是否應(yīng)當(dāng)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入做扣除時(shí)，注重交易的實(shí)質(zhì)分析，而不僅僅是看被持股企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上是否有留存盈余。
透視兩起股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的實(shí)質(zhì)
從交易的實(shí)質(zhì)來看，案例中的兩起股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易是完全不同的，一個(gè)存在股權(quán)投資所得，另一個(gè)則不存在股權(quán)投資所得。具體來說，在A 轉(zhuǎn)讓股權(quán)予B 的交易中，對(duì)于轉(zhuǎn)讓人A 而言，其轉(zhuǎn)讓甲企業(yè)股權(quán)的收益為2 0萬元（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)100 萬元- 股權(quán)成本價(jià)或出資80 萬元）。其中，A 在轉(zhuǎn)讓股權(quán)前享有甲企業(yè)的累計(jì)盈余公積5 萬元和累計(jì)未分配利潤5 萬元，這是A 當(dāng)股東期間甲企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)所獲盈利的一部分，本可作為股息分配給A 而未分，因此，A 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)中體現(xiàn)了這部分股權(quán)投資收益的價(jià)值10萬元（5+5）。同時(shí)，這些留存盈余在理論上都已經(jīng)承擔(dān)過甲企業(yè)層面的所得稅，（注：只所以說理論上，是因?yàn)槲覈F(xiàn)行稅法對(duì)外商投資企業(yè)實(shí)行兩免三減的政策，因此，企業(yè)的留存盈余上可能并沒有實(shí)際承擔(dān)稅負(fù)。不過，只是我國稅法在特定時(shí)期實(shí)行的特殊政策，它與股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得規(guī)則的內(nèi)在原理之間并不矛盾。）因此，為避免重復(fù)征稅，應(yīng)當(dāng)從股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)100萬元中剔除10 萬元。在這個(gè)交易中，A 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入中隱含的持有收益與純處置收益可以比較清楚地辨析出來。
相反，B 與C 之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易就完全不同了。對(duì)于B 而言，雖然其取得甲企業(yè)股權(quán)后也享有該企業(yè)股東權(quán)益中的累計(jì)盈余公積5 萬元和累計(jì)未分配利潤5 萬元，但這些保留盈余并不構(gòu)成B的股權(quán)投資收益，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)包含在B 為取得股權(quán)而支付給A的100 萬元中，成為B 的股權(quán)成本價(jià)的一部分。即使B 取得股權(quán)后立即將這部分保留盈余進(jìn)行分配，它們也只是降低了B 取得股權(quán)的成本，并不是真正意義上的股權(quán)投資收益。況且，顧名思義，股權(quán)投資收益應(yīng)當(dāng)是投資人在股權(quán)持有期間被投資企業(yè)新增盈利而分享的收益。B 取得甲企業(yè)的股權(quán)后馬上就轉(zhuǎn)手賣出了，甲企業(yè)尚未發(fā)生任何變化，這是純粹的股權(quán)處置收益，怎么可能產(chǎn)生“股權(quán)投資收益”？
綜言之，A 與B 之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易正是屬于7 1 號(hào)文的規(guī)則希望提供保護(hù)的交易范圍，因?yàn)檫@個(gè)交易中存在著面臨重復(fù)征稅風(fēng)險(xiǎn)的股權(quán)投資收益。但B 與C 之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易就不同了，它只是純粹的股權(quán)轉(zhuǎn)手交易，并未產(chǎn)生股權(quán)投資收益，也就更不存在重復(fù)征稅的潛在威脅，因此不能適用“從轉(zhuǎn)讓價(jià)中扣除股權(quán)投資所得”的規(guī)則。
至此，對(duì)于案例中的兩起股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，基于常識(shí)的判斷與基于稅法目的論的解釋是完全一致的。
交易實(shí)質(zhì)差異的另一種視角：長期投資v.短期投資
李文從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理程序的角度對(duì)A、B 兩項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的辨析，給讀者展示了透視交易實(shí)質(zhì)的另一個(gè)視角。但是，該文有一些致命的缺陷，例如，混淆了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)會(huì)計(jì)的差異，忽略了長期投資與短期投資的區(qū)別。這些缺陷導(dǎo)致其論證在理論上無法成立，不過，它依然可以啟發(fā)讀者從稅務(wù)會(huì)計(jì)的角度來分析案例中的股權(quán)交易。
第一，A 持有甲企業(yè)的股權(quán)屬于長期股權(quán)投資。依照現(xiàn)行稅法，長期股權(quán)投資的計(jì)稅成本是穩(wěn)定不變的。當(dāng)投資方收到股息紅利時(shí)，就確認(rèn)有投資收益——股息所得；如果沒有收到，就不確認(rèn)。因此，在本文討論的案例中，A 投資于甲企業(yè)所實(shí)現(xiàn)的凈利，分配給A 的應(yīng)當(dāng)按照股息所得處理，保留在甲企業(yè)中的暫時(shí)不發(fā)生稅法上的后果，也不能調(diào)整A 的股權(quán)投資的計(jì)稅成本。這樣，最終轉(zhuǎn)讓該長期投資時(shí)，轉(zhuǎn)讓價(jià)中自然包含著一部分投資收益。
第二，B 的取得股權(quán)并轉(zhuǎn)讓，并不屬于“長期股權(quán)投資”，而是一種“短期投資”，甚至可以說一般意義上的商品買賣（只不過買賣的標(biāo)的是“股權(quán)”）。對(duì)于這種短期投資的處置收益，迄今為止，稅務(wù)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的處理原則是一致的，即：交易差價(jià)構(gòu)成處置收益；取得成本中包含的并在取得后收到的利益，在取得之時(shí)沖減取得成本。
借助于李文的啟發(fā)，從稅務(wù)會(huì)計(jì)的角度對(duì)兩起股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易進(jìn)行分析，再次展示了二者之間本質(zhì)的差別：以A 為轉(zhuǎn)讓人的交易屬于長期投資的范疇，以B 為轉(zhuǎn)讓人的交易屬于短期投資的范疇。稅法如果以鼓勵(lì)長期投資為目的，自然會(huì)對(duì)二者適用不同的課稅規(guī)則。
幾點(diǎn)啟示
通過梳理圍繞著外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)發(fā)生的爭(zhēng)議，可以對(duì)現(xiàn)實(shí)中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易形成更為豐富的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也有助于更清晰地理解并適用相關(guān)的稅法規(guī)則：
第一，股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易不是一個(gè)抽象的整體，而是有著不同的具體情形。當(dāng)前的案例之爭(zhēng)展示了“原始股東進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓”與“股權(quán)轉(zhuǎn)手交易”兩種情形，它們可能只是實(shí)踐中最常見的類型而已。雖然目前在稅法上尚無對(duì)此明確而清晰的定性，但是如果對(duì)它們進(jìn)行相同的稅務(wù)處理，不僅有悖常理，更重要的是不符合股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅法所確立的相關(guān)規(guī)則的基本目的。
這也提示稅務(wù)實(shí)踐工作者，在適用71 號(hào)文時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)關(guān)注特定股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的形式與實(shí)質(zhì)，不能簡(jiǎn)單地貼上一個(gè)“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的標(biāo)簽就完事大吉。從某種意義上說，實(shí)踐中圍繞著企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得確認(rèn)之所以爭(zhēng)議迭出，甚至在國家稅務(wù)總局出臺(tái)多個(gè)文件后依然爭(zhēng)議不斷，恐怕與人們一直以來把“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”作為一個(gè)抽象的整體，忽視股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的多樣性與差異性有關(guān)。
第二，對(duì)稅法規(guī)則的適用不是一個(gè)機(jī)械的過程，不是照搬條文就可以了。對(duì)于一些高度抽象的稅法原則或者某些非常技術(shù)化的規(guī)則，還應(yīng)該去探索這些規(guī)則蘊(yùn)涵的立法目的或者政策意義，從而能夠更準(zhǔn)確地理解規(guī)則，適用規(guī)則，這對(duì)于實(shí)務(wù)工作者尤其重要。本文對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易應(yīng)如何適用71 號(hào)文的分析路徑，其背后理念是關(guān)注交易實(shí)質(zhì)而非交易形式，依照稅法的目的來對(duì)抽象的稅法規(guī)則進(jìn)行解釋，這些都是各國稅法奉行的“實(shí)質(zhì)課稅”或者“實(shí)質(zhì)重于形式”原則的具體體現(xiàn)。這一原則在我國的稅收理論與實(shí)務(wù)界正獲得越來越多的認(rèn)同。既往的研究大多是依據(jù)該原則來解決避稅、對(duì)非法收入課稅等稅收難點(diǎn)問題，較少用于對(duì)稅法本身的目的性解釋。本文也算是在這方面進(jìn)行的一種有益的嘗試吧。
第三，通過分析筆者認(rèn)為，現(xiàn)行稅法關(guān)于外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的規(guī)定過于粗略，缺乏對(duì)基本概念的解釋以及對(duì)交易類型的劃分，客觀上給人們的準(zhǔn)確理解造成了一定的困難。因此，建議有關(guān)部門應(yīng)盡快對(duì)現(xiàn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅規(guī)則進(jìn)行修改，明確規(guī)則的適用條件，對(duì)股權(quán)交易類型加以必要的細(xì)分，給納稅人更為明確的指引，從而推動(dòng)我國的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易實(shí)踐健康、順利地發(fā)展。
「注釋
[1]各國稅制比較研究課題組編著·公司所得稅制國際比較[M]·中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1996。
[2]解學(xué)智·國外稅制概覽：公司所得稅[M]·中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2003。
[3]凱文·E·墨非，馬克·希金斯著·解學(xué)智，夏琛舸，張津譯·美國聯(lián)邦稅制[ M ]·東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000。
[4]陳影，徐晴·論實(shí)質(zhì)課稅原則的適用[J]·廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2004（2）。
[5]楊春盛·企業(yè)改組、改制過程中的稅務(wù)處理[J]·涉外稅務(wù)，2004（2）。
一、企業(yè)稅收籌劃及在企業(yè)管理中的應(yīng)用
在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理視角下的稅收籌劃進(jìn)行探究之前，我們有必要對(duì)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行一個(gè)具體的了解。在一個(gè)經(jīng)濟(jì)體復(fù)雜且日益變化的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來看，企業(yè)在這樣一個(gè)環(huán)境中，所面臨的情況更為嚴(yán)峻，企業(yè)管理者必須通過加強(qiáng)相應(yīng)的管理來發(fā)展企業(yè)，在企業(yè)的管理中，財(cái)務(wù)管理是必須的，而稅收籌劃是作為財(cái)務(wù)管理的重要方面。所以對(duì)于稅收籌劃的研究和怎么建立適合企業(yè)健康發(fā)展的稅收籌劃，對(duì)于企業(yè)的管理者在例如整個(gè)員工和企業(yè)的目標(biāo)考核上、生產(chǎn)決策以及績效評(píng)價(jià)等方面都發(fā)揮著重要的作用。我們可以看到，進(jìn)行更為合適科學(xué)的稅收籌劃對(duì)于企業(yè)來說能夠使其在一定程度上對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)有著規(guī)避的效果，同時(shí)減輕稅收給企業(yè)所帶來的一些負(fù)擔(dān)，使企業(yè)能夠在發(fā)展中有著推動(dòng)力而不是對(duì)于企業(yè)來說是阻礙的。當(dāng)然在良好的稅收籌劃下，會(huì)使得整個(gè)企業(yè)更加的完善，同時(shí)走向更高的層級(jí)，發(fā)展更為壯大。對(duì)于企業(yè)整條線來說，稅收籌劃貫穿于整個(gè)生產(chǎn)運(yùn)營的管理中，在企業(yè)的各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，需要考慮到稅收怎樣的運(yùn)作和提前的稅收籌劃又是怎樣發(fā)揮著它的重要作用的。在企業(yè)不斷擴(kuò)大和發(fā)展的過程中，企業(yè)需要使整個(gè)產(chǎn)業(yè)更加壯大，所以拓寬其產(chǎn)業(yè)的范圍，這樣其資金的各方面流向變得更加的復(fù)雜，面對(duì)這樣一個(gè)復(fù)雜的資本存在的結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)管理就會(huì)更加的困難，同時(shí)作為稅收籌劃也顯得更為重要。
對(duì)于企業(yè)來說，稅收是必須上交進(jìn)行征收的，所以為了取得企業(yè)更好的利益，在財(cái)務(wù)管理中進(jìn)行相關(guān)的稅收籌劃能有效減少企業(yè)稅收，換一種說法，為企業(yè)爭(zhēng)取到更大的利益。企業(yè)管理者在經(jīng)營企業(yè)時(shí)是會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的，各種不一樣的投資方向所帶來的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的，一般來說，高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)高收益，低收益對(duì)應(yīng)低風(fēng)險(xiǎn)。但是在處理稅收這樣一種特殊項(xiàng)目上，還是需要進(jìn)行一些有效的運(yùn)用的，例如有些稅收是在之前收取，有些是在之后收取，對(duì)于不能進(jìn)行稅前處理的一些籌資來說，是會(huì)加大企業(yè)壓力的，因?yàn)槿绻诤竺婕由侠麧櫾賮碛?jì)算稅收的話，就會(huì)征收更多的資金，對(duì)于企業(yè)來說是件壞事，不利于其整體的財(cái)務(wù)資金池。所以在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，特別是對(duì)稅收這塊，一定要盡一切可以運(yùn)用的方法，將稅收籌劃發(fā)揮最好的效果，爭(zhēng)取更大的企業(yè)利益。一般來說，在企業(yè)處理一些轉(zhuǎn)讓的方式上有多種選擇，例如直接將資產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的轉(zhuǎn)讓，有些是通過將股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去的方法，在稅收征收方面，有明確的規(guī)定，資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓會(huì)產(chǎn)生像企業(yè)所得稅，營業(yè)稅之類的稅，這時(shí)有些企業(yè)為了使稅收減少，會(huì)進(jìn)行一些稅收的規(guī)避，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓換成對(duì)企業(yè)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，雖然手續(xù)可能麻煩，要求更加嚴(yán)格一些，但是對(duì)于企業(yè)來說，會(huì)節(jié)省很大一塊稅收。
還有，企業(yè)的管理者應(yīng)該合理的對(duì)資本化支出和費(fèi)用化支出進(jìn)行整體的規(guī)劃，充分發(fā)揮稅收籌劃的作用。如果企業(yè)經(jīng)營狀況比較差，或者面臨資金缺口，這時(shí)企業(yè)的管理者應(yīng)該考慮進(jìn)行一個(gè)資本化的支出方式，而相反的，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營狀況良好，為了使企業(yè)在整體上更加有個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，一般在這時(shí)最好選擇用費(fèi)用化的支出方式。關(guān)于這樣一種方式的選擇，也是有利于企業(yè)整體發(fā)展的一個(gè)方面。企業(yè)為了使自身更加壯大，一般會(huì)通過向社會(huì)進(jìn)行籌集資金，有很多方式如資產(chǎn)類的、負(fù)債類的、權(quán)益類的等。一般來說，這也是企業(yè)可以合理避稅的一方面，負(fù)債類的可以帶有需要償還負(fù)債等方面的壓力，但是正是由于這一點(diǎn)，它顯現(xiàn)了另一方面的優(yōu)勢(shì)，就是可以稅前扣除，前面說了，通過提前的方式的話會(huì)使企業(yè)需要支付的稅收相對(duì)少一些。相反的，權(quán)益性的投資就只能在稅后才能扣除了，對(duì)于企業(yè)來說，其需要承擔(dān)的稅務(wù)就相應(yīng)增多了，企業(yè)最后所能得到的資金就會(huì)減少。
二、企業(yè)財(cái)務(wù)管理下有效稅收籌劃的建議
1.分析企業(yè)所能承受的稅收水平。企業(yè)在社會(huì)中存在和運(yùn)行，就需要遵守社會(huì)的規(guī)則，那么在經(jīng)濟(jì)體中發(fā)展，就需要繳納稅收，平常我們所提及到的，例如企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等都是需要交納的稅收，所以針對(duì)具體的企業(yè)來說，可能所收的稅收有所差異，這是按照規(guī)定來辦事的。那么，在具體的稅收征收環(huán)境下，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃中，不能說按照通俗的更好的辦法，對(duì)于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)來說，都有不一樣的標(biāo)準(zhǔn)，適合的才是最好的。所以，要從實(shí)際出發(fā)，使其更好發(fā)展的第一步是準(zhǔn)確定位分析企業(yè)所能承受的稅收水平，例如有些能夠通過進(jìn)項(xiàng)稅來進(jìn)行相關(guān)抵消的，這樣能夠在一定程度上減少需要繳納的稅收，對(duì)于企業(yè)來說所承受的稅收壓力就會(huì)減少。如果企業(yè)不能通過進(jìn)項(xiàng)稅來進(jìn)行相關(guān)的減少進(jìn)項(xiàng)稅，那么很難減少稅收的負(fù)擔(dān)，對(duì)于企業(yè)來說，必須支付更多的稅收，那么企業(yè)的利潤就會(huì)減少，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是不利的。不同的企業(yè)，它所存在的各種資本結(jié)構(gòu)等都是有差別的，要從具體情況出發(fā)，對(duì)于能夠使用的方法來減少稅收是很有必要的，同時(shí)有利于企業(yè)的良好發(fā)展。
2.完善企業(yè)稅務(wù)管理制度。制度就是規(guī)則，是我們必須去遵守的規(guī)章制度。要完善企業(yè)的稅務(wù)管理制度，讓企業(yè)的所有人按照制度去執(zhí)行，而不是每個(gè)人都可以隨意去做自己想做的事，這樣的企業(yè)就會(huì)陷入混亂，當(dāng)然從整個(gè)社會(huì)來說，會(huì)使社會(huì)經(jīng)濟(jì)體陷入混亂，因?yàn)橐呀?jīng)沒有任何制度可言了。企業(yè)的管理者應(yīng)該遵守企業(yè)的規(guī)章制度，同樣企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者也應(yīng)該遵守整個(gè)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)方面制定的制度。而稅收是作為財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面，很多企業(yè)的破產(chǎn)和披露中很多就存在做假賬的情況，對(duì)于這樣的行為，如果有著嚴(yán)格的稅務(wù)管理制度， 給他一定的限制，如果跨越存在的底線，那么就會(huì)有懲罰，這個(gè)制度存在的意義也是宗旨。但是制度存在的最高價(jià)值，就是并不運(yùn)用制度，大家都不會(huì)去觸犯制度的底線，把他作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在進(jìn)行各項(xiàng)企業(yè)的操作中，所以如果建立良好的稅務(wù)管理制度，那么很多時(shí)候就會(huì)給予一個(gè)健康的企業(yè)環(huán)境，健康的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體。
3.完善稅收籌劃的基礎(chǔ)性工作。對(duì)于企業(yè)來說，各項(xiàng)工作都是相互作用的，一環(huán)套一環(huán)的，企業(yè)的管理者有需要的工作安排，當(dāng)然作為財(cái)務(wù)管理者應(yīng)該對(duì)于整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)有個(gè)統(tǒng)籌的安排。定期制作會(huì)計(jì)報(bào)表，會(huì)計(jì)賬簿等，要能夠真實(shí)反映企業(yè)現(xiàn)在的財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況，同時(shí)將這樣的財(cái)務(wù)信息反饋給負(fù)責(zé)的主管人員，通過對(duì)各項(xiàng)工作的落實(shí)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行良好的運(yùn)行。這其中，一直可以貫穿的稅收籌劃就可以進(jìn)行運(yùn)用，將稅收籌劃運(yùn)用到各項(xiàng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中，就會(huì)發(fā)現(xiàn)可以節(jié)省一些運(yùn)營的成本，所以完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理下的稅收籌劃，可以為企業(yè)節(jié)省很多稅務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)在財(cái)務(wù)管理下，能夠正確運(yùn)用稅收，減少企業(yè)稅收，提高企業(yè)收益。
[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn) 土地增值稅 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 稅收籌劃
隨著金融危機(jī)頻現(xiàn)、通貨膨脹預(yù)期逐漸加劇,投資性房地產(chǎn)成為企業(yè)以賺取租金或資本保值增值的一個(gè)重要渠道。在投資前,做好投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)確定,對(duì)今后的合理避稅會(huì)起到非常重要的作用。
案例:2000年,A公司持有B公司100%的股權(quán),B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,B公司的營業(yè)范圍為此寫字樓的出租、管理,兼有一些零星的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)。至2010年,該寫字樓的市場(chǎng)公允價(jià)值為1.5億元,有C公司愿意以1.5億元購買此物業(yè)。由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)看跌,B公司決定售出該寫字樓。
從不同的產(chǎn)權(quán)角度出售該物業(yè),會(huì)有不同的會(huì)計(jì)處理方法、會(huì)涉及到不同的稅種,其稅負(fù)也有巨大的差異。
一、僅從B公司角度,出售該寫字樓
2000年,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,假定2001年開始提折舊,按照20年計(jì)提,無殘值,每年折舊費(fèi)用100萬元。
2000年購入時(shí),B公司分錄:
借:固定資產(chǎn)――S大廈 2000
貸:銀行存款 2000
根據(jù)2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)》,為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。因此,將該物業(yè)在固定資產(chǎn)中進(jìn)行重分類。
借:投資性房地產(chǎn)2000
貸:固定資產(chǎn)――S大廈 2000
投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式計(jì)量,也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量,為了表述簡(jiǎn)便,我們采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量,適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》。
2001-2009年每年折舊分錄:
借:營業(yè)成本 100
貸:累計(jì)折舊100
假設(shè),2010年初,以B公司名義出售該寫字樓,銷售價(jià)格為1.5億。需要繳納的稅種會(huì)涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅( 假設(shè)無以前年度虧損可以抵免)
營業(yè)稅:稅率5%,營業(yè)稅為750萬
城建稅及教育費(fèi)附加(按照全國統(tǒng)一稅率記):稅率10%,稅額為75萬
印花稅:稅率萬分之五,稅額為7.5萬
土地增值稅:扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
根據(jù)此案例情況,扣除項(xiàng)目=購買原價(jià)及當(dāng)時(shí)稅費(fèi)2000萬元+以上各種稅金750+75+7.5萬元=2832.5萬元
銷售額1.5億元,增值額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過扣除項(xiàng)目的200%。為此,按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算選擇最高檔。
土地增值稅=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1萬元
B公司的會(huì)計(jì)分錄為:
1.相關(guān)稅費(fèi)支出
借:營業(yè)外支出 7141.6
貸:應(yīng)交稅費(fèi)―營業(yè)稅750
―城建稅及教育費(fèi)附加 75
―土地增值稅 6309.1
―印花稅7.5
2.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分錄
借:其他應(yīng)收款――C公司 15000
累計(jì)折舊 900(2010年折舊忽略不計(jì))
貸:投資性房地產(chǎn)2000
營業(yè)外收入13900
3.此項(xiàng)交易給B公司帶來的凈收益
稅前收益為營業(yè)外收入-繳納的稅費(fèi)=13900-7141.6=6758.4萬元
所得稅后凈收益為6758.4*(1-25%)=5068.8萬元
4.此項(xiàng)交易給A公司帶來的凈收益
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)――長期股權(quán)投資》規(guī)定,投資企業(yè)對(duì)子公司的長期股權(quán)投資,應(yīng)當(dāng)采用本準(zhǔn)則規(guī)定的成本法核算。
假設(shè)2000年,A公司對(duì)B公司的投資為2000萬元
借:長期股權(quán)投資――B公司2000
貸:銀行存款 2000
假設(shè)寫字樓出售后,B公司全部利潤以現(xiàn)金形式劃入A公司
借:長期股權(quán)投資――B公司 5068.8
貸:投資收益5068.8
根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定,此項(xiàng)投資收益可不必再繳納所得稅,因此,A公司的凈收益5068.8萬元。
我們可以看到,由于國家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的稅收調(diào)控目前主要體現(xiàn)在土地增值稅上,因此,B公司銷售寫字樓的收益大部分都用來繳納了土地增值稅和其他相關(guān)稅收,盡管稅前利潤有1.39億,但稅后凈利只有5000多萬元。所以,以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),不正面觸及國家的房地產(chǎn)交易稅收,將是合理避稅的有效手段。
二、從A公司轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)的角度,轉(zhuǎn)讓寫字樓
B公司是A公司的全資子公司,B公司的主要資產(chǎn)就是這棟寫字樓,主要業(yè)務(wù)也是圍繞這棟寫字樓來開展的出租、物業(yè)管理工作。為此,C公司如果想得到這棟寫字樓,既可以從B手中直接購買,又可以通過A公司購得B公司100%股權(quán),從而取得寫字樓的所有權(quán)。
B公司資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)項(xiàng)目簡(jiǎn)表
寫字樓的賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異為15000-(2000-900)=13900萬元
B公司的公允價(jià)值因此也可以調(diào)增13900萬元,B公司的公允價(jià)值為1.64億元。
假設(shè)C公司以1.64億元的價(jià)格收購B公司,A公司需要繳納的稅費(fèi)、分錄如下:
A公司需要交的稅費(fèi):印花稅(稅率萬分之五)和企業(yè)所得稅(稅率25%)會(huì)計(jì)分錄:
借:營業(yè)外支出 8.2
貸:應(yīng)交稅費(fèi)―印花稅8.2
A公司出售B公司股權(quán)的分錄
借:其他應(yīng)收款――C公司 16400
貸:長期股權(quán)投資―B公司2000
營業(yè)外收入14400
A公司的凈收益:
A公司收益=營業(yè)外收入-營業(yè)外支出=14400-8.2=14391.8萬元
A公司所得稅后凈收益=14391.8*(1-25%)=10793.85萬元
三、兩種運(yùn)作方法的比較
方案一、B公司將寫字樓以1.5億元賣給C公司;
方案二、A公司將B公司100%股權(quán),以1.64億元價(jià)格賣給C公司。
(一)公司A公司角度看
毋庸置疑,肯定是通過出售B公司股權(quán)的方法轉(zhuǎn)讓寫字樓,使得A公司的凈收益大,其凈收益為10793.85萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以B公司名義出售寫字樓的凈收益。其差異高達(dá)5000萬元。
(二)從購買方C公司的角度看
從B公司手里直接買入寫字樓,出資1.5億元;從A公司購買B公司100%股權(quán),間接控制寫字樓,出資1.64億元。表面上看起來,C公司肯定是要選擇方案一的,實(shí)際上,選擇方案二,對(duì)C公司來說是利弊兼有,甚至可以說是利大于弊。
1. 買價(jià)高,占用資金量大
表面上是這樣,但是,通過我們對(duì)A公司的利益分析,A公司會(huì)明顯偏好方案二,這樣,C公司變有了很大的議價(jià)空間,這個(gè)空間高達(dá)5000萬元。這無疑對(duì)C公司來說是重大利好。
2. 收購B公司股權(quán),可能存在極大的不確定風(fēng)險(xiǎn)
在C公司對(duì)B公司的并購中,可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是資產(chǎn)不實(shí)風(fēng)險(xiǎn),由于并購雙方信息不對(duì)稱,可能給C公司帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。C公司可以通過請(qǐng)權(quán)威中介機(jī)構(gòu)審計(jì)B公司賬目、將即將收購消息對(duì)外公布等方式,盡量將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)。這是采用方案二的最大缺陷。
3.產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)延續(xù),同樣利于將來C公司將寫字樓轉(zhuǎn)讓
C公司采取方案二的方式將收購了B公司股權(quán),使A公司的收益達(dá)到了最大化,同樣,將來,一旦房產(chǎn)大幅增值,C公司也可以用同樣的方式獲利。
四、建議
對(duì)于投資性房地產(chǎn),公司最好將每一個(gè)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)注冊(cè)一個(gè)子公司,這樣,便于對(duì)投資性房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作,獨(dú)立核算,尤其對(duì)今后的處置時(shí)合理避稅產(chǎn)生有利的影響。由單獨(dú)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變成100%子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,對(duì)企業(yè)節(jié)稅作用很大。
參考文獻(xiàn):
[1]財(cái)政部.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006――中華人民共和國財(cái)政部制定》,經(jīng)濟(jì)科出版社,2006;2
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[關(guān)鍵詞]股權(quán)投資；會(huì)計(jì)；稅務(wù)處理；投資損益
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552054
對(duì)我國會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)制度進(jìn)行分析可知，二者既相互獨(dú)立，又密切關(guān)聯(lián)。對(duì)于企業(yè)而言，其不僅需要以國家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)量和確認(rèn)，而且還需要以稅法制度為依據(jù)，對(duì)其所得稅進(jìn)行計(jì)算和申報(bào)繳納。因此，如何在準(zhǔn)確把握股權(quán)投資概念的基礎(chǔ)上，弄清二者在股權(quán)投資業(yè)務(wù)中的差異，進(jìn)而幫助企業(yè)有效降低納稅成本并提高經(jīng)濟(jì)效益，已成為當(dāng)前企業(yè)面臨和需要解決的關(guān)鍵問題。
1股權(quán)投資概述
股權(quán)投資是指以投資的手段獲取被投資單位的股份，具體來說就是企業(yè)或個(gè)人所購買的其他企業(yè)的股票、無形資產(chǎn)和貨幣資金，股權(quán)投資的目的均是為了獲取企業(yè)或個(gè)人最大的經(jīng)濟(jì)利益[1]。會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理是對(duì)股權(quán)投資業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范和約束的重要方式，對(duì)于股權(quán)投資業(yè)務(wù)的順利、高效開展具有直接影響，對(duì)二者的差異分析如下。
2股權(quán)投資收益的差異
21股權(quán)投資收益會(huì)計(jì)處理
對(duì)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行分析可知，其將股權(quán)投資的收益劃分為兩部分，分別為持有收益和處置收益，而企業(yè)或個(gè)人的短期股權(quán)投資收益則主要指處置收益，其長期投資收益既包括了處置收益，也包括了持有收益。首先，對(duì)股權(quán)投資收益的成本法進(jìn)行分析。成本核算法是投資企業(yè)以被投資企業(yè)的現(xiàn)金股利或?qū)嶋H分配利潤為依據(jù)，對(duì)其股權(quán)的當(dāng)期投資收益進(jìn)行核算，但此部分投資收益僅局限于被投資企業(yè)在獲取投資后所獲得的純利潤分配額累計(jì)數(shù)值，對(duì)于被投資企業(yè)本身的現(xiàn)金股利或是分配利潤一旦超出這一累計(jì)數(shù)值，則需要將超出部分以投資資本回收進(jìn)行處理。其次，對(duì)股權(quán)投資收益的權(quán)益核算法進(jìn)行分析。在權(quán)益核算法方面，當(dāng)投資企業(yè)獲取投資股權(quán)后，需要對(duì)被投資企業(yè)的純利或純虧損進(jìn)行分配或承擔(dān)，并將所分配的利潤或虧損的金額納入企業(yè)當(dāng)期投資損益當(dāng)中，同時(shí)，根據(jù)投資損益的具體情況，適當(dāng)調(diào)整企業(yè)長期股權(quán)投資的賬面價(jià)值[2]。
22股權(quán)投資收益稅務(wù)處理
對(duì)我國稅法制度進(jìn)行分析可知，股權(quán)投資的持有收益是應(yīng)納入到股權(quán)投資核算當(dāng)中的，同時(shí)，將股權(quán)投資的處置收益都納入到其損失或是轉(zhuǎn)讓所得當(dāng)中。由于持有收益與處置收益的稅率不同，故稅法對(duì)二者的處理方式也具有較大差異。當(dāng)被投資方對(duì)向其投資的企業(yè)產(chǎn)生的分配支出額超出被投資方尚未分配的利潤時(shí)，抑或是其累計(jì)盈利剩余數(shù)值的公積比投資企業(yè)所擔(dān)負(fù)的股權(quán)投資成本少時(shí)，應(yīng)將分配支出額作為資本回收進(jìn)行處理，并將超出投資企業(yè)所花投資成本的分配支出額作為企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的所獲利益[3]。
綜上，對(duì)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理在股權(quán)投資業(yè)務(wù)中的差異進(jìn)行如下分析：首先，會(huì)計(jì)制度將投資企業(yè)短期的股權(quán)投資收益進(jìn)行了規(guī)定，即轉(zhuǎn)讓收益和損失收益，在稅法方面，轉(zhuǎn)讓收益與持有收益則分別作為股權(quán)投資損失（轉(zhuǎn)讓）和股權(quán)投資核算資本納入賬目。其次，會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理在借助成本核算法對(duì)企業(yè)長期股權(quán)投資收益進(jìn)行計(jì)算時(shí)，并未產(chǎn)生較大差異，而采用權(quán)益和算法計(jì)算投資收益時(shí)，卻存在較大區(qū)別，對(duì)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行分析可知，其要求企業(yè)需要在其會(huì)計(jì)年度末期以所享有的被投資方達(dá)到的利潤份額對(duì)投資企業(yè)自身當(dāng)年的投資收益進(jìn)行明確。而稅法制度卻規(guī)定被投資方在進(jìn)行會(huì)計(jì)利潤分配過程中，便可對(duì)股權(quán)投資的損益予以計(jì)算和說明，而非會(huì)計(jì)年末。
3非貨幣性資產(chǎn)投資的差異
31非貨幣性資產(chǎn)投資的會(huì)計(jì)處理
由會(huì)計(jì)制度可知，當(dāng)企業(yè)的股權(quán)投資是以非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行時(shí)，則必須以非貨幣所換資產(chǎn)的賬面價(jià)值同企業(yè)應(yīng)支付的系列稅費(fèi)進(jìn)行做和，共同作為初始階段投資企業(yè)的股權(quán)投資成本。若存在補(bǔ)價(jià)需要，則需按非貨幣換出的股權(quán)資產(chǎn)賬面價(jià)值與企業(yè)已明確的所得收益和系列支付費(fèi)用進(jìn)行做和，而后再扣除補(bǔ)價(jià)后的剩余金額方是企業(yè)初始的股權(quán)投資成本。
32非貨幣性資產(chǎn)投資的稅務(wù)處理
稅法規(guī)定，企業(yè)以相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)，若存在企業(yè)法人代表以企業(yè)部分非貨幣性資產(chǎn)向被投資方購買股票的情況，則應(yīng)在進(jìn)行股權(quán)投資交易時(shí)，對(duì)股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行分解，進(jìn)而形成投資項(xiàng)目所得稅與非貨幣性資產(chǎn)。此外，還需按照稅法規(guī)定對(duì)股權(quán)投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得或是虧損收益予以明確。
綜上，非貨幣性資產(chǎn)投資的會(huì)計(jì)處理和稅法處理的差異表現(xiàn)為二者對(duì)股權(quán)投資成本的計(jì)算方面，其中，基于會(huì)計(jì)制度下的股權(quán)投資成本的計(jì)算大都以投資企業(yè)所獲股權(quán)的賬面價(jià)值為主，而基于稅法下的股權(quán)投資成本大都以股權(quán)的公允價(jià)值為主。還需說明的是，在稅法制度下，企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資交易時(shí)，必須以計(jì)算的方式對(duì)其投資轉(zhuǎn)讓的損益進(jìn)行確定，而在會(huì)計(jì)制度下，只有在企業(yè)獲得補(bǔ)價(jià)時(shí)才會(huì)對(duì)企業(yè)的投資損益進(jìn)行確定[4]。
4短期與長期股權(quán)投資的跌價(jià)損失處理
41短期跌價(jià)損失處理
對(duì)于投資企業(yè)而言，若其期末短期股權(quán)的投資成本始終處于市價(jià)以上水平，則在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，需要計(jì)提短期投資跌價(jià)損失，由此導(dǎo)致企業(yè)的投資收益便會(huì)相應(yīng)減少，而同投資收益所對(duì)應(yīng)的當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤也會(huì)出現(xiàn)不同程度的降低。在稅法制度方面，納稅人計(jì)提短期投資跌價(jià)的準(zhǔn)備金并不能夠從投資企業(yè)的應(yīng)納稅額中完全扣除，由此可知，縱使計(jì)提短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備會(huì)使得投資企業(yè)的當(dāng)期利潤發(fā)生虧損，但在調(diào)整納稅時(shí)，納稅所得資金也不能夠從該部分虧損的投資收益中扣除，而應(yīng)在其基礎(chǔ)上，從投資企業(yè)的應(yīng)納稅稅額中繼續(xù)扣除。
42長期股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓處理
根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，長期股權(quán)投資在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)將所收的處理收入同企業(yè)長期股權(quán)投資共同計(jì)入到損益的稅費(fèi)差額當(dāng)中，并確認(rèn)為當(dāng)期投資損失，而企業(yè)長期股權(quán)投資的賬面價(jià)值除了包括損益的稅費(fèi)差額外，還應(yīng)包括已被確認(rèn)的應(yīng)收股利。長期股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理，應(yīng)先計(jì)算企業(yè)所收的處理收入與稅法規(guī)定的長期股權(quán)投資賬面余額間的差值，并從中將計(jì)入損益的稅費(fèi)予以扣除，作為長期股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益。對(duì)于投資企業(yè)而言，其在轉(zhuǎn)讓長期股權(quán)投資損失時(shí)，可將其在稅前予以去除，但所去除的投資損失金額也存在年度限制，即處置或轉(zhuǎn)讓的長期股權(quán)投資損失金額不能超過投資企業(yè)該年度股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓和收益的所得，一旦超出，則將超出部分結(jié)轉(zhuǎn)到次年納稅，并予以扣除。
5結(jié)論
本文通過對(duì)股權(quán)投資的概念進(jìn)行闡述，進(jìn)而從股權(quán)投資收益、非貨幣性資產(chǎn)投資以及短期與長期股權(quán)投資的跌價(jià)與轉(zhuǎn)讓的處理等方面對(duì)股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的差異做出了系統(tǒng)探究。研究結(jié)果表明，基于會(huì)計(jì)制度和稅法制度的股權(quán)投資業(yè)務(wù)具有較大差異，未來還需加大對(duì)股權(quán)投資的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的差異分析，從而為降低企業(yè)納稅成本，并確保企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
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文章編號(hào)：1005-913X（2015）07-0120-03
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國稅收收入的重要來源。根據(jù)《中國稅務(wù)年鑒2014》，2013年我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占我國當(dāng)年稅收收入的12.97%，僅次于批發(fā)業(yè)和零售業(yè)的13.23%，在產(chǎn)業(yè)稅收收入中排名第二。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及稅種多，涉稅風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)業(yè)已成為稅務(wù)稽查工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。2004年至2015年（2009年除外），十多年來國家稅務(wù)總局均將房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)是唯一獲得如此“優(yōu)待”的行業(yè)，可見房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之高。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)的問題
（一）未按成本對(duì)象準(zhǔn)確核算開發(fā)成本
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，下文簡(jiǎn)稱“31號(hào)文”），成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。確定計(jì)稅成本對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本核算的基礎(chǔ)。只有準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的各類成本費(fèi)用才能準(zhǔn)確歸集和核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在動(dòng)工建設(shè)之前都須向規(guī)劃部門提交工程建設(shè)規(guī)劃圖并備案，修改規(guī)劃必須向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)。這表明說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在動(dòng)工之前已經(jīng)清楚開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品種類，也就是可以確定成本對(duì)象的。但是在稅務(wù)稽查實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象的情況。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未將開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)建造的會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施單獨(dú)列為成本對(duì)象，而將會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施的開發(fā)成本列入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本中。這主要是因?yàn)?1號(hào)文規(guī)定企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施如果是屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避上述規(guī)定，故意不準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象，將配套設(shè)施并入開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行成本核算，根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品銷售比例一并結(jié)轉(zhuǎn)。
（二）關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的情況下，銀行收緊房地產(chǎn)業(yè)的貸款。從銀行貸款困難使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向成本更高的信托產(chǎn)品融資。信托公司為了保障信托產(chǎn)品的安全，一般會(huì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司的股東。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向信托公司的借款就成了向關(guān)聯(lián)方借款了。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例，關(guān)聯(lián)方借款必須符合相關(guān)條件在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)才準(zhǔn)予扣除。企業(yè)如果未能按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方，企業(yè)的相關(guān)利息支出只能按照關(guān)聯(lián)方借款規(guī)定的比例扣除。在稅務(wù)稽查實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未提供相關(guān)證明資料而全額扣除關(guān)聯(lián)方借款利息的情況。
（三）管理費(fèi)用與開發(fā)成本間接費(fèi)用混淆
在稅務(wù)實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用容易混淆。之所以要對(duì)兩者進(jìn)行區(qū)分，是由于在土地增值稅清算中，開發(fā)間接費(fèi)用是可以據(jù)實(shí)并加計(jì)扣除，而管理費(fèi)用只能按比例限額扣除。因此部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意或無意將管理費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用中，同時(shí)控制管理費(fèi)用的列支，使按比例扣除的金額大于實(shí)際發(fā)生額。開發(fā)成本增加，加計(jì)扣除額也同樣會(huì)增加，相應(yīng)地就減少了土地增值額。房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式以求減少應(yīng)納土地增值稅。
（四）不按規(guī)定預(yù)提開發(fā)成本
企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，國家稅務(wù)總局在31號(hào)文里規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用列為計(jì)稅成本。31號(hào)文規(guī)定了預(yù)提成本的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。為了使得開發(fā)成本和銷售收入相匹配，前期少交企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于在前期多列支成本費(fèi)用。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定預(yù)提開發(fā)成本也就不足為奇了。
（五）多列（虛列）成本費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，開發(fā)環(huán)節(jié)中計(jì)算復(fù)雜且可以進(jìn)行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的增值額對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅和企業(yè)所得稅影響甚大。為了節(jié)約稅收支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意在開發(fā)成本上做文章，想方設(shè)法增加開發(fā)成本。在稅務(wù)實(shí)踐中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在使用虛開發(fā)票、假發(fā)票列支成本費(fèi)用的情況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)問題的原因
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張
房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，從土地購買到開發(fā)建設(shè)的全過程需要大量、持續(xù)的資本供應(yīng)。根據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年至2012年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為74.2%，2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源統(tǒng)計(jì)中，企業(yè)自籌資金比例是38.83%，國內(nèi)貸款比例是16.11%，其他資金來源比例是44.62%。應(yīng)付上游施工企業(yè)的工程款和預(yù)收下游購房者的定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用融資的重要來源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售所得資金須全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，預(yù)售資金的核撥按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行，這些情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流相對(duì)緊張。企業(yè)肯定存在節(jié)約稅收現(xiàn)金支出的動(dòng)力。由于預(yù)售資金受到監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入比例計(jì)算的營業(yè)稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般就在計(jì)算相對(duì)復(fù)雜的土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種上做文章。
（二）成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間性差異
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，雖然國家稅務(wù)總局在31號(hào)文里規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用列為計(jì)稅成本，但31號(hào)文對(duì)預(yù)提成本還是明確了具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，前期結(jié)轉(zhuǎn)成本少，應(yīng)納企業(yè)所得稅就多；后期取得相關(guān)開發(fā)成本的合法憑證，開發(fā)成本增大，但是后期發(fā)生的銷售收入未能足以覆蓋成本。在稅務(wù)實(shí)踐中企業(yè)應(yīng)納企業(yè)所得稅額為負(fù)數(shù)需要申請(qǐng)退稅，但申請(qǐng)退稅并不退還利息，申請(qǐng)退稅的流程也相對(duì)復(fù)雜。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，有時(shí)外部融資的年利率高達(dá)20%的情況下，企業(yè)寧愿承擔(dān)稅收風(fēng)險(xiǎn)，先按照預(yù)估的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本（通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)估的開發(fā)成本是比較接近實(shí)際的）。若事后面臨稅務(wù)檢查，企業(yè)預(yù)估的開發(fā)成本大部分都已經(jīng)取得合法票據(jù)了，成本是實(shí)際發(fā)生的；稅務(wù)機(jī)關(guān)要處理，也只能對(duì)不按期申報(bào)的稅款加收滯納金。每天萬分之五的滯納金相當(dāng)于年利率18.25%，有時(shí)還低于外部融資成本。
（三）稅制漏洞導(dǎo)致開發(fā)成本虛增
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是生產(chǎn)和銷售商品房的企業(yè)，由于稅制的原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)繳納的是營業(yè)稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產(chǎn)業(yè)被人為割斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進(jìn)貨物取得的增值稅專用發(fā)票并不需要認(rèn)證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未能及時(shí)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得成本發(fā)票情況。而現(xiàn)行建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。代開票納稅人提供完稅憑證、營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件、建筑勞務(wù)合同或其他有效證明，外出經(jīng)營稅收管理證明，中標(biāo)通知書等工程項(xiàng)目證書等材料便可到應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)為其代開發(fā)票。對(duì)于無項(xiàng)目證書的工程項(xiàng)目，納稅人應(yīng)提供書面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點(diǎn)、工程總造價(jià)、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。從規(guī)定上看，建筑業(yè)納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開建筑業(yè)發(fā)票的程序并不復(fù)雜，代開發(fā)票的稅務(wù)機(jī)關(guān)只是對(duì)納稅人提供的書面資料進(jìn)行核實(shí)，不需要對(duì)建筑業(yè)納稅人申請(qǐng)代開發(fā)票的業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)地核實(shí)。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就通過虛假的建筑工程合同、假發(fā)票、虛開發(fā)票等手段虛增開發(fā)成本。
（四）部門間信息未能有效共享
開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)過若干個(gè)主管部門的審批、許可和監(jiān)管，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的信息分散在這些部門里。長期以來，稅務(wù)部門與這些監(jiān)管部門之間沒有建立有效的信息溝通和交換制度，難以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)開發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)控。稅務(wù)部門與監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，由于管轄權(quán)的原因，國稅部門和地稅部門在房地產(chǎn)業(yè)征管上也未能有效銜接。2002年起，新增企業(yè)的企業(yè)所得稅由國稅部門負(fù)責(zé)征管；2009年起新增企業(yè)所得稅納稅人中，應(yīng)繳納增值稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國家稅務(wù)局管理；應(yīng)繳納營業(yè)稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。2015年，房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”正在醞釀出臺(tái)中，又會(huì)出現(xiàn)貨物勞務(wù)稅與企業(yè)所得稅的征管由兩個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負(fù)擔(dān)，也不利于征管信息的溝通。
稅務(wù)部門之間、稅務(wù)部門與其他監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，使得稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況缺乏有效監(jiān)管，使企業(yè)有空子可鉆。
三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征管的政策建議
（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對(duì)象管理
成本對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本核算的基礎(chǔ)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對(duì)象管理。根據(jù)國家稅務(wù)總局在2014年6月16日下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告 2014年第35號(hào)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。其實(shí)如果待開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年才向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送成本對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告，企業(yè)大部分的成本費(fèi)用已經(jīng)列支了，成本對(duì)象的計(jì)稅成本已經(jīng)基本確定了。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)此時(shí)若發(fā)現(xiàn)納稅人成本對(duì)象確定有誤，要求納稅人調(diào)整成本對(duì)象，相當(dāng)于要重新核算開發(fā)成本，這是很費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事情。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于動(dòng)工當(dāng)年，在第一次進(jìn)行企業(yè)所得稅年度申報(bào)時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送成本對(duì)象的專項(xiàng)報(bào)告。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納稅人報(bào)送的成本對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析，對(duì)成本對(duì)象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，及時(shí)輔導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行合理調(diào)整，并對(duì)企業(yè)加強(qiáng)后續(xù)管理。
（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)日管
稅務(wù)征管部門要不斷強(qiáng)化基礎(chǔ)管理、堵塞征管漏洞。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目跟蹤管理制度，設(shè)立臺(tái)賬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的登記、動(dòng)工、銷售等過程實(shí)行全程跟蹤管理，對(duì)企業(yè)報(bào)送的資料及時(shí)進(jìn)行分析審核，同時(shí)加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本分析和票據(jù)審核力度。建筑業(yè)勞務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的重要構(gòu)成部分，從源頭上對(duì)建筑業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，有利于增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建筑業(yè)的日管，完善建筑業(yè)納稅人的項(xiàng)目管理制度，加強(qiáng)對(duì)建筑業(yè)納稅人承接工程的真實(shí)性和收入的準(zhǔn)確性管理，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合建筑業(yè)納稅人利用虛假合同、虛假發(fā)票和虛開發(fā)票虛增開發(fā)成本。完善房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定時(shí)進(jìn)行相關(guān)稅源分析，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢查；涉嫌偷逃稅的，及時(shí)移交稽查部門。
稅務(wù)部門應(yīng)利用房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營改增”的契機(jī)，重新梳理房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收政策，減少因稅制不完善導(dǎo)致的征管問題。
（三）建立部門間的信息傳遞制度
信息管稅的前提是稅務(wù)機(jī)關(guān)須掌握企業(yè)涉稅信息。稅務(wù)部門要盡力爭(zhēng)取相關(guān)部門的支持與配合，加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門以及銀行等金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)和協(xié)作，定期與這些部門進(jìn)行信息交流共享，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施立體化管理。如在征地環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門可到土地管理部門了解掌握具體的征地時(shí)間和土地金額；在銷售環(huán)節(jié)，通過到房管部門取證開發(fā)項(xiàng)目銷售情況，以發(fā)現(xiàn)以房抵債或隱匿收入的現(xiàn)象；在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，都應(yīng)及時(shí)和銀行等金融機(jī)構(gòu)交流溝通，嚴(yán)格監(jiān)控納稅人的收入和所得，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的資金往來，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統(tǒng)，國稅和地稅部門應(yīng)實(shí)現(xiàn)共管企業(yè)的信息互通，提高管理效能。