時(shí)間：2023-07-17 16:30:44
導(dǎo)語：在小型住宅設(shè)計(jì)案例的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
[關(guān)鍵詞]分析；模仿；聯(lián)動(dòng)；建筑設(shè)計(jì)教學(xué)方法
二年級(jí)建筑設(shè)計(jì)教學(xué)是建筑學(xué)專業(yè)教育的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，學(xué)生在此階段將逐漸建立起有關(guān)建筑設(shè)計(jì)的基本概念和學(xué)習(xí)方法，邁出建筑設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)的第一步。然而，從認(rèn)識(shí)與理解建筑設(shè)計(jì)過程中的諸多基本要素，到融會(huì)貫通所有的抽象概念形成完整系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思路與方法，一直是二年級(jí)建筑設(shè)計(jì)課程教學(xué)中的難點(diǎn)。傳統(tǒng)的教學(xué)方式是以建筑規(guī)模或建筑空間組合的復(fù)雜程度來安排設(shè)置課程內(nèi)容，教學(xué)要點(diǎn)在課程教學(xué)中較為孤立和零散，其教學(xué)的缺點(diǎn)和弊端是難以有針對性、系統(tǒng)性地掌控學(xué)生從概念認(rèn)知到方法運(yùn)用之間的學(xué)習(xí)過程，更難以使學(xué)生形成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計(jì)思維和方法。因此，二年級(jí)建筑設(shè)計(jì)教學(xué)的突破點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是在學(xué)生概念認(rèn)知與技能運(yùn)用之間尋找并建立一條有效路徑，從而使學(xué)生有效掌握基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)技能，及常規(guī)的設(shè)計(jì)方法與步驟。
一、關(guān)于聯(lián)動(dòng)的教學(xué)方法
所謂的“聯(lián)動(dòng)”，是指將抽象的概念認(rèn)知與設(shè)計(jì)方法的認(rèn)知，在學(xué)生的課程設(shè)計(jì)中通過大師作品進(jìn)行分析、提煉、總結(jié)，并在第二次設(shè)計(jì)作業(yè)中對其進(jìn)行有條件限制下的模仿重現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)抽象認(rèn)知與設(shè)計(jì)技能之間的聯(lián)動(dòng)，從而使相關(guān)知識(shí)要點(diǎn)的學(xué)習(xí)得倒深化。針對二年級(jí)的概念認(rèn)知與技能運(yùn)用，主要設(shè)立三個(gè)教學(xué)目標(biāo)：（1）通過大師作品分析，來認(rèn)知建筑的基本概念，使學(xué)生在學(xué)圖示分析的過程中認(rèn)知、理解相關(guān)建筑理念。（2）通過小型住宅設(shè)計(jì)，將前階段的抽象認(rèn)知轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)手法的認(rèn)知。（3）聯(lián)動(dòng)：前后兩次課程設(shè)計(jì)，在教學(xué)步驟、教學(xué)要點(diǎn)、教學(xué)環(huán)節(jié)上保持對應(yīng)互動(dòng)關(guān)系。
二、分析與模仿聯(lián)動(dòng)的教學(xué)環(huán)節(jié)和教學(xué)過程
1.二年級(jí)第一學(xué)期兩次設(shè)計(jì)課程內(nèi)容設(shè)置和教學(xué)環(huán)節(jié)安排對照（見表1）2.兩次設(shè)計(jì)課程教學(xué)要點(diǎn)與教學(xué)環(huán)節(jié)的聯(lián)動(dòng)（1）教學(xué)步驟上的聯(lián)動(dòng)在每次課程設(shè)計(jì)的教學(xué)中，都將教學(xué)環(huán)節(jié)分為四個(gè)階段。前后兩次課程設(shè)計(jì)的每一個(gè)階段都相互對應(yīng)，其教學(xué)目的存在著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬯P(guān)系。例如：在第一次課程設(shè)計(jì)的第一階段，資料查閱與收集整理的訓(xùn)練，即是為第二次作業(yè)自主查閱小住宅案例打基礎(chǔ)，第二次作業(yè)又通過環(huán)境調(diào)查報(bào)告增加了資料收集訓(xùn)練的難度。（2）教學(xué)要點(diǎn)之間的聯(lián)動(dòng)在大師作品分析中，通過分析大師作品的設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)手法、建筑語言表達(dá)方式等來建立有關(guān)建筑設(shè)計(jì)的感性經(jīng)驗(yàn)，這一過程學(xué)生可能是在一種半疑惑的狀態(tài)中完成的，尤其是關(guān)于作品中空間設(shè)計(jì)手法的表達(dá)，學(xué)生很難有深入的體會(huì)。在第二次課程設(shè)計(jì)中，要求學(xué)生利用自己在第一次作業(yè)中總結(jié)的結(jié)論，探索其應(yīng)用在第二次設(shè)計(jì)中的可能性，也即是一種有條件的模仿。這種教學(xué)要點(diǎn)上的聯(lián)動(dòng)，促使學(xué)生回過頭再來體會(huì)大師的設(shè)計(jì)手法與理念，并且從運(yùn)用的角度理解一種設(shè)計(jì)表達(dá)的真實(shí)含義，在抽象理解和實(shí)際使用方面建立起有效的聯(lián)動(dòng)。（3）理論課與教學(xué)環(huán)節(jié)的聯(lián)動(dòng)在前后兩次課程教學(xué)中，理論內(nèi)容要求容短小精干，淺顯易懂，由二年級(jí)組老師自選題目輪流完成講授。理論課的安排要求和設(shè)計(jì)課的教學(xué)過程保持同步，并和每一階段的教學(xué)環(huán)節(jié)聯(lián)動(dòng)。例如：在第一次查閱資料階段，即配置有關(guān)查閱資料技巧的理論講授；在第三階段，一草、二草設(shè)計(jì)探索階段，即配置建筑形式、手法和空間操作的理論講授。
三、教學(xué)效果的總結(jié)和反思
通過一學(xué)期的教學(xué)探索，聯(lián)動(dòng)式的教學(xué)方法得倒了學(xué)生們的肯定，但與此同時(shí)也能觀察到一些問題，需要在教學(xué)中進(jìn)一步探索和改進(jìn)。例如，大師作品分析案例的選取必須適合二年級(jí)階段學(xué)生的理解能力。本次大師分析的個(gè)別案例選擇有失妥當(dāng)，像西澤立衛(wèi)的森山邸住宅，其設(shè)計(jì)手法較為特殊，空間形式較為單一，學(xué)生難以深刻理解作者的設(shè)計(jì)意圖，在之后的獨(dú)立住宅設(shè)計(jì)中又難以模仿設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)手法。又如中途更換掉的案例分析——密斯的柏林國立美術(shù)館，它屬于博覽類公共建筑，其設(shè)計(jì)手法和案例分析過程很難被小住宅設(shè)計(jì)借鑒。大師作品分析模型（圖1～圖3）筑的改建和擴(kuò)建問題進(jìn)行了研究，對博覽會(huì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與選型、新老建筑之間的銜接以及地基問題等都提出了相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案，為建筑的改建擴(kuò)建提供了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與借鑒。
參考文獻(xiàn)
[1]中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院.06SG524，鋼管混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)造[S].
[2]中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院.06SG517-1，輕型屋面三角形鋼屋架[S].
關(guān)鍵詞：老舊社區(qū)改造；非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施；空間利用
1研究背景
隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高速發(fā)展，中國的城市正經(jīng)歷從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代的全面轉(zhuǎn)型?？焖俚某鞘谢癁槌鞘邪l(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力，提高了城市資源配置效率，從而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大幅提高了城市居民生活水平，顯著改善了城鄉(xiāng)公共服務(wù)。但是，快速的城市化進(jìn)程也使各種社會(huì)問題和社矛盾日益凸顯。其中老舊社區(qū)便是由城市發(fā)展區(qū)域差異產(chǎn)生的問題之一，老舊社區(qū)已歷經(jīng)了幾十余載，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，對非機(jī)動(dòng)車數(shù)量和停車位需求增長缺少考量，造成老舊社區(qū)的停車規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實(shí)際情況。故老舊社區(qū)非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上存在明顯的先天不足。影響著居民的生活質(zhì)量。隨著人們對居住品質(zhì)追求的提高，老舊社區(qū)亟待更新和改善。非機(jī)動(dòng)車停放也該“與時(shí)俱進(jìn)”。早在2012年9月5日，國家就下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市步行和自行車交通系統(tǒng)建設(shè)的指導(dǎo)意見》。其中要求，加快自行車停車設(shè)施建設(shè)。居住區(qū)、公共設(shè)施要為自行車提供足夠的停車空間和方便的停車設(shè)施。新建住宅小區(qū)必須配建永久性自行車停車場（庫），并以地面停車為主。此外，老舊小區(qū)、平房地區(qū)要通過建設(shè)自行車公共停車場，解決居民自行車停車問題。
2實(shí)地調(diào)研
2.1案例選取的考量
此次調(diào)查研究隨機(jī)選取了成都東面以及南面的兩個(gè)問題比較突出的社區(qū)作為老舊社區(qū)公共設(shè)施改造的樣本。其中一個(gè)是牛市口街道水碾河路南社區(qū)，社區(qū)是在70年代末80年代初由市政府改造之后提供給居民居住的小區(qū)。社區(qū)的規(guī)模較大，歷史較為久遠(yuǎn)，因此反映的非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施的問題較為綜合和全面，社區(qū)也具有20世紀(jì)80年代中國的住宅的典型特點(diǎn)。
2.2社區(qū)的非機(jī)動(dòng)車停車現(xiàn)狀
經(jīng)過對牛市口街道水碾河路南老舊社區(qū)的走訪發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)的停車現(xiàn)狀基本表現(xiàn)為以下三個(gè)方面（圖1）
（1）非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施資源先天不足：老舊小區(qū)一般意義上是指建于上世紀(jì)90年代之前的社區(qū)、居民區(qū)。由于老舊小區(qū)在建設(shè)之初，對非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施缺少考量，沒有規(guī)劃，所以老舊社區(qū)非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施在規(guī)劃上存在明顯的先天不足。
（2）車輛停放雜亂無章：老舊社區(qū)道路普遍較為狹窄，公共空間并沒有規(guī)劃非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施，即使后期在小區(qū)旁規(guī)劃了收費(fèi)的非機(jī)動(dòng)車停車庫， 停放更為安全，但是因?yàn)槭召M(fèi)，離自己家距離較遠(yuǎn)等原因，大多數(shù)居民的非機(jī)動(dòng)車還是停在自己的單元樓下或是離自己家較近的空的公共活動(dòng)空間，比如廣場等。
（3）外來車輛擠占居民公共活動(dòng)空間：老舊小區(qū)幾乎沒有物業(yè)，長期無人管理，為了避免被交警“貼條”，小區(qū)附近的一些商戶也會(huì)將車輛擠進(jìn)小區(qū)，這些車輛加劇了老舊社區(qū)停車難的問題。而且這部分多出來的車輛隨意停放路邊現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，長期占據(jù)出入道路，居民公共區(qū)域減少導(dǎo)致老人、兒童在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)、健身常常無處可去，且極大地增加了安全風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響原本小區(qū)的日常生活。
2.3問題總結(jié)
經(jīng)過對老舊社區(qū)的實(shí)地調(diào)研，老舊小區(qū)的問題基本表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：
（1）非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施無規(guī)劃，車輛停放雜亂無章；
（2）公共活動(dòng)空間有限。
3方案設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)要點(diǎn)（圖2）：
（1）將公共活動(dòng)區(qū)域設(shè)計(jì)為半開放式：既提高居民在公共區(qū)域活動(dòng)時(shí)的安全性，又使其公共活動(dòng)空間不受天氣的限制。
（2）對小型停車裝置進(jìn)行機(jī)械創(chuàng)新，將自行車沿弧形導(dǎo)軌推上停車裝置，將后輪與停車裝置鎖上，使其前后輪停放至弧形導(dǎo)軌上，縮小非機(jī)動(dòng)車停放的占地面積，提高空間利用率。
（3）將半開放式公共活動(dòng)區(qū)域與小型停車裝置完美融合，充分利用公共活動(dòng)空間，提高空間利用率。而且居民在公共空間活動(dòng)時(shí)，也可有序停放非機(jī)動(dòng)車。
4結(jié)語
本設(shè)計(jì)方案針對老舊社區(qū)非機(jī)動(dòng)車停車難的問題，對小型停車裝置進(jìn)行機(jī)械創(chuàng)新，與老舊社區(qū)半開放公共活動(dòng)空間完美融合，提高空間利用率，將老舊社區(qū)公共活動(dòng)空間規(guī)劃與非機(jī)動(dòng)停車設(shè)施規(guī)劃結(jié)合，完美解決老舊社區(qū)公共空間有限，公共設(shè)施配置展開難的問題。
參考文獻(xiàn)：
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[4]李嘉寧.一個(gè)統(tǒng)籌的考慮：走出老舊小區(qū)“停車難”之困境[J].行政與法，2013，30（3）：32-36.
近期咨詢小型商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的客戶較多，既有從未接觸過商業(yè)地產(chǎn)的小開發(fā)商，也有國內(nèi)一流的上市公司與機(jī)構(gòu)投資者。與大型商業(yè)的豐富業(yè)態(tài)組合相比，小型商業(yè)在選材與選料方面均不具優(yōu)勢，它越來越成為投資開發(fā)者的雞肋、一張難出的牌。
尷尬出身
小型商業(yè)地產(chǎn)體量小，一般不到5萬平方米，但數(shù)量多，在整個(gè)商業(yè)供應(yīng)量中占60%，它通常位置不佳，容納業(yè)態(tài)少，服務(wù)半徑小。常常陷入“先天不足、久治不愈”的境界，致使其尷尬的主要原因有以下幾個(gè)方面：
被動(dòng)接受的商業(yè)規(guī)劃。絕大多數(shù)房地產(chǎn)商在拿地時(shí)，政府通常要求建設(shè)一定比例的商業(yè)。而土地在制定控制性條件前很少進(jìn)行商業(yè)研究，投資者只好硬著頭皮滿足其機(jī)械式的商業(yè)強(qiáng)制性要求，這使得開發(fā)商被動(dòng)接受附帶條件的商業(yè)開發(fā)，而小面積商業(yè)發(fā)展更是如此。
租售選擇迷茫。租售模式涉及項(xiàng)目的投資回報(bào)周期，在面對不大不小規(guī)模的商業(yè)，房地產(chǎn)商最煩惱的是不知如何解決其租售模式。由于小型商業(yè)就像不聽話的孩子，無論哪種方法調(diào)教，結(jié)果還是不聽使喚，多數(shù)房地產(chǎn)商對租售模式一直困惑，擔(dān)心其成為燙手山芋。
小體量讓商家普遍看淡。由于項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模小，商業(yè)本身缺乏有吸引力的定位，商家普遍擔(dān)心后期運(yùn)營效果，不敢貿(mào)然人住。大多采取冷眼觀望與婉言拒絕，而在受商家普遍冷落后，房地產(chǎn)開發(fā)商更加擔(dān)心小商業(yè)后期的空置。
小體量致使顧客吸引力弱。普通顧客都有從眾心態(tài)，哪兒人多就往哪兒鉆。小體量商業(yè)項(xiàng)目囿于規(guī)模不大，以簡單的組合方式難以吸引更多的商戶資源，而缺乏吸引力的商家自然失去了對顧客的吸引力。
開發(fā)困境
與市場上豐富的大中型成功案例相比，小型商業(yè)的成功案例少之又少，小型商業(yè)始終在夾縫中尋求出路，卻往往事與愿違。小型商業(yè)在開發(fā)時(shí)目前面臨以下主要困境：
堅(jiān)持高端形象，忽視商家適應(yīng)性。大多開發(fā)商都有一個(gè)心態(tài)，就高不就低，希望商業(yè)高端形象來提升項(xiàng)目品質(zhì)。通常小體量商業(yè)形象越高端，所受約束的條件就越多，商戶的選擇就越稀少，到最后可能到無商戶資源可選的情形。
賣房心態(tài)去招商。招商有別于住宅銷售，如果因資金回款壓力，開發(fā)商以賣房子一樣的心態(tài)對待商家可能適得其反。雖然從投資者角度，房地產(chǎn)商要求高回報(bào)是合理的，但小型商業(yè)在本身可選擇的商戶資源有限環(huán)境下，過高租金回報(bào)只會(huì)嚇跑商戶。
設(shè)置體驗(yàn)性空間受限。個(gè)性化的商業(yè)建筑能夠?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目帶來人流。大型商業(yè)項(xiàng)目通常有足夠大的尺度以創(chuàng)造更豐富空間，小型商業(yè)由于預(yù)算以及小尺度地塊，許多開發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)時(shí)忽視產(chǎn)品所創(chuàng)造的體驗(yàn)感，使建筑產(chǎn)品過于平庸，亮相即相形見絀，這就很難吸引人流。
破局策略
小型商業(yè)在提供便利化服務(wù)方面有獨(dú)特優(yōu)勢，同時(shí)它對周邊近距離消費(fèi)群有足夠粘性，因此，只要針對性地滿足目標(biāo)消費(fèi)群的特定需求，提供更多舒適和富有想象力的體驗(yàn)空間，將商業(yè)發(fā)展置于項(xiàng)目前期整體考慮之中，小型商業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
基于小型商業(yè)的諸多疑難重癥，開發(fā)商應(yīng)基于小型商業(yè)項(xiàng)目自身?xiàng)l件、市場環(huán)境以及消費(fèi)者的個(gè)性化需求特性，針對性地實(shí)施差別化的解決方案。我們建議主要策略如下：
明確階段性發(fā)展目標(biāo)。租售規(guī)劃對于解決投資回報(bào)非常關(guān)鍵。小型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模雖小，但也承擔(dān)了投資者回報(bào)需求，因此，在前期明確項(xiàng)目的階段性發(fā)展目標(biāo)尤其重要。對于銷售型產(chǎn)品而言，首先應(yīng)創(chuàng)造適合投資者需求的產(chǎn)品，減少投資門檻避免影響銷售速度。相比集中商業(yè)，街區(qū)型的商鋪由于其開放與靈活的空間，將更適宜投資。而持有型物業(yè)首先應(yīng)考慮商戶需求，從長期經(jīng)營的角度規(guī)劃產(chǎn)品，確保項(xiàng)目后期動(dòng)態(tài)調(diào)整與持續(xù)運(yùn)營。
圍繞目標(biāo)消費(fèi)者規(guī)劃商業(yè)。小體量商業(yè)不可能滿足周邊消費(fèi)者所有需求。要根據(jù)周邊的消費(fèi)群的數(shù)量、收入水平以及他們的價(jià)值取向，篩選出針對性目標(biāo)消費(fèi)者。建議小型商業(yè)項(xiàng)目優(yōu)先滿足目標(biāo)客群的某一類主要消費(fèi)需求即可。如沈陽天地項(xiàng)目放棄傳統(tǒng)零售業(yè)務(wù)，只針對25-45歲客戶提供餐飲及休閑類服務(wù)。
定位忌全而應(yīng)突顯差異化。小型商業(yè)定位時(shí)刻著眼項(xiàng)目規(guī)模，切記不可以大而全。在鎖定目標(biāo)客戶群以后，定位優(yōu)先考慮提升人氣，在聚集足夠的人流前提下擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，避免過分追求項(xiàng)目檔次而疏遠(yuǎn)可及目標(biāo)客群。如位于北京朝陽路尚街項(xiàng)目距離朝陽大悅城不遠(yuǎn)，通過差異化定位，優(yōu)先運(yùn)動(dòng)與休閑的品牌折扣作為項(xiàng)目定位方向，實(shí)現(xiàn)了差異化生存。
“傍大款”發(fā)展自己。小型商業(yè)很難獨(dú)立發(fā)展為一個(gè)商圈，在產(chǎn)品定位時(shí)要充分考慮周邊的商業(yè)資源，重點(diǎn)關(guān)注分享大型商業(yè)人流來發(fā)展自己。在項(xiàng)目前期規(guī)劃時(shí)，小型商業(yè)應(yīng)將大型商業(yè)當(dāng)作自己的主力店，盡可能選擇與大型商業(yè)臨近一側(cè)規(guī)劃小型商業(yè)，主動(dòng)將其展示面以及交通出入口與臨近大型商業(yè)形成互動(dòng)。
堅(jiān)持相對優(yōu)勢理念。小型商業(yè)難以有豐富的組合展示自身優(yōu)勢，一定要全力集中某一類型的資源，使之做到單一業(yè)態(tài)規(guī)模的相對優(yōu)勢來贏得市場機(jī)會(huì)。
該住宅位于享有“北美浪漫之都”的加大那第二大城市蒙特利爾。女主人，也就是建筑師Natalie Dionne，和她在電影院工作的丈夫一起勾畫了建筑藍(lán)圖，并將對生活和工作的美好愿望付諸實(shí)現(xiàn)。住宅的原址是他們購買的移動(dòng)小型工業(yè)建筑，以及它旁邊的一塊大小適當(dāng)?shù)目盏?。他們利用這塊空地，在原有建筑的兩端各加蓋出一部分，從而形成了U形的建筑平面。一層主要是主人的工作室，客廳和餐廳空間，二層是作為生活起居之用的臥室和浴室。融合家居空間與工作場所的U-House其實(shí)在空間格局的分配使用上一點(diǎn)也不繁復(fù)，應(yīng)該有的功能都具備，但簡潔明了的空間里卻派生出層出不窮的意外與驚喜。由此，廢棄的工廠建筑，巧妙地變身成為兼具居住于工作的新空間。
主人的浴室運(yùn)用了獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)，巧妙解決了空間問題。因?yàn)闆]有足夠的空間供門開關(guān)，所以一個(gè)專業(yè)的鉸鏈成為了關(guān)鍵。這條腳鏈能夠使浴室柜與浴室門合二為一。當(dāng)你在浴室內(nèi)，櫥柜成為開放式的架子。此外。這種一物多用的解決方案也節(jié)省了大量材料。
內(nèi)外空間流通的精神在U-House得到了淋漓盡致的體現(xiàn)。院子里的木支架板將餐廳的空間延續(xù)到室外，當(dāng)大扇的推拉門被打開，相同材料的木地板延伸出去，弱化了室內(nèi)與室外的分界。在L形甲板的另一個(gè)盡端，一個(gè)由原有建筑的車庫改裝而成的落地玻璃窗也可以充分地敞開，從而將起居室與室外花園連接起來。推開門可以直接走到戶外平臺(tái)上，享受自然愜意的美好時(shí)光。為了增加整個(gè)建筑空間的連續(xù)性與層次感，加蓋部分采用了與室內(nèi)材料相輝映的木材與金屬。門窗采用雪松木以及海上船只專用的膠合板板條，為了與舊建筑（始建于1926年）相協(xié)調(diào)，窗柵木百葉進(jìn)行了做舊處理，刻意模仿建筑本身的色彩加以染色，讓建筑的整體性更加完整統(tǒng)一。
關(guān)鍵詞：“鬼屋”現(xiàn)象；房地產(chǎn)規(guī)劃；開發(fā)商
一、引言
中國房地產(chǎn)市場自產(chǎn)生泡沫以來，一直是各行各業(yè)討論不休的話題。宏觀地講，房地產(chǎn)市場的興衰關(guān)系到一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；而微觀來說，房地產(chǎn)又是關(guān)系到民生的問題。因此，房地產(chǎn)必然成為一個(gè)集政府、人民和開發(fā)商三者為主的矛盾綜合體。隨著國家對房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展的宏觀調(diào)控和新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，各行各業(yè)對房地產(chǎn)市場的投資慢慢趨于理性，同時(shí)對于房地產(chǎn)市場發(fā)展中產(chǎn)生的問題也開始仔細(xì)思考。
二、問題提出
筆者在近期對房地產(chǎn)市場的一些觀察和實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)比較普遍且影響嚴(yán)重的現(xiàn)象，將其稱為房地產(chǎn)市場的“鬼屋”現(xiàn)象。它是指中國一些地區(qū)，特別是一些欠發(fā)達(dá)的縣鎮(zhèn)地區(qū)房地產(chǎn)樓盤嚴(yán)重過剩，地方只會(huì)一味建房，絲毫不考慮住房的銷售和其他層面的問題，最終由于各種原因，住房銷售不動(dòng)，空置率很高。這樣帶來的負(fù)面影響，一方面是造成土地和建材人力等的巨大浪費(fèi)；另一方面就是給地方景觀和表情的改善留下了一個(gè)敗筆。
三、問題的規(guī)劃角度分析
對于以上問題，筆者想從自身從事的角度去做簡要的探討。房地產(chǎn)規(guī)劃是指房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前的設(shè)計(jì)和計(jì)劃工作，它一般會(huì)決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體內(nèi)容和發(fā)展前景，是非常重要的一個(gè)階段。針對“鬼屋”現(xiàn)象，筆者基于規(guī)劃的思想，認(rèn)為其產(chǎn)生主要有幾方面原因：
房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃時(shí)理念局限于小區(qū)樓盤的開發(fā)，缺少宏觀分析。開發(fā)商沒有共贏的思想，一心只是想著把房子蓋好，然后賣掉，賺取高額利潤。沒有考慮這樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目對于地方發(fā)展和居民生活質(zhì)量的影響。
房地產(chǎn)商目光短淺，只會(huì)建房，缺少相關(guān)公益項(xiàng)目、景觀及配套服務(wù)業(yè)的投入，導(dǎo)致房子銷售不動(dòng)。這也是“鬼屋”現(xiàn)象產(chǎn)生的一個(gè)直接原因。開發(fā)商建設(shè)出來的只有一棟棟住宅，單調(diào)且無生活和居住品質(zhì)。
房地產(chǎn)開發(fā)就地產(chǎn)談地產(chǎn)，沒有引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)來形成房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力；在房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制上缺少研究。
部分政府考慮個(gè)人功績，一味追求短期建成，未考慮土地的動(dòng)態(tài)成長和升值。殊不知基于快速求成所建造的工程，只能算是一個(gè)新的工程，對于城市表情的改善往往會(huì)起到負(fù)面作用。
開發(fā)商缺少與政府部門的互動(dòng)合作，缺少支持和動(dòng)力。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目牽扯到開發(fā)商和政府的共同利益，如果雙方不及時(shí)溝通合作，往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目夭折；，即使建成，也會(huì)成為“鬼屋”工程，對雙方利益都有損傷。
四、案例借鑒及問題改進(jìn)建議
為了對“鬼屋”現(xiàn)象的產(chǎn)生和如何改善具體認(rèn)識(shí)，本文引入一個(gè)實(shí)際案例做解釋。這一案例形象反映了“鬼屋”現(xiàn)象產(chǎn)生的背景原因，另外案例的改進(jìn)建議對于“鬼屋”現(xiàn)象的改善具有非常普遍的借鑒意義。
（一）案例借鑒――A房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃
A房地產(chǎn)項(xiàng)目位于一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的縣城。該縣城新城開發(fā)，對外招商建設(shè)，給予優(yōu)惠政策。B房地產(chǎn)開發(fā)公司聞?dòng)?，作為首批投資開發(fā)商進(jìn)入該縣城?？h政府低價(jià)批給B開發(fā)商1300畝地，要求5年之內(nèi)建成40萬m2商業(yè)和90萬m2的住宅。B公司對該縣城房地產(chǎn)市場調(diào)查分析后認(rèn)為，縣政府要求的5年目標(biāo)很難完成。一是商業(yè)地產(chǎn)部分，該縣城老城區(qū)經(jīng)過10多年發(fā)展也就形成差不多40萬m2商業(yè)，靠縣域人口100萬，其中城區(qū)人口20萬的動(dòng)力支撐，縣政府要求5年內(nèi)再建40萬m2商業(yè)實(shí)在是無從消化；另外住宅房地產(chǎn)部分，該縣城目前有4家房地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)住宅房地產(chǎn)銷售的90%左右，而且還存在很多房屋空置，特別是只有單調(diào)住宅的物業(yè)基本無人問津，所以這90萬m2的住宅也是個(gè)棘手的問題。開發(fā)商請專家尋求解決方案。專家對問題分析后制定了該項(xiàng)目的規(guī)劃方案。但經(jīng)研究總覺得不踏實(shí)。因此決定再請專家，這次請到一位專做城市規(guī)劃的王專家，王專家接到項(xiàng)目，帶領(lǐng)其團(tuán)隊(duì)，仔細(xì)做了兩個(gè)月研究，提供了一套操作方案，以免予這一項(xiàng)目變成“鬼屋”工程。
（二）問題改進(jìn)建議
王專家對于該項(xiàng)目的研究是從城市發(fā)展規(guī)劃的視角切入，跳出地塊看地塊。他對于A項(xiàng)目的規(guī)劃建議主要有以下方面：
第一，A項(xiàng)目的規(guī)劃，應(yīng)該用城市發(fā)展的規(guī)劃理念取代小區(qū)樓盤的規(guī)劃理念。王專家強(qiáng)調(diào)，他們的規(guī)劃方案跟上一個(gè)專家的方案區(qū)別之處就是規(guī)劃理念的不同，上一位專家堅(jiān)持的是小區(qū)樓盤的規(guī)劃理念。對于為什么要利用城市發(fā)展的規(guī)劃理念，王專家提供一個(gè)重要論據(jù)，即該項(xiàng)目地塊的區(qū)位重要性分析，讓開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣欧?。王專家認(rèn)為A項(xiàng)目地塊在未來縣城發(fā)展中處于十分重要的核心地位，即西臨工業(yè)開發(fā)區(qū)、東靠新行政中心區(qū)、南接老城區(qū)、北到大新城區(qū)，可以說是新城中心。根據(jù)TOD理論，即“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，在規(guī)劃居民或商業(yè)區(qū)時(shí)，應(yīng)采取公共交通使用最大化的非汽車化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式，通過多種手段結(jié)合來鼓勵(lì)公共交通的使用。未來縣城的發(fā)展是朝有著規(guī)劃中火車站的北部新城發(fā)展，A地塊承載著老城向新城發(fā)展的節(jié)點(diǎn)和引導(dǎo)作用，同時(shí)也要服務(wù)工業(yè)開發(fā)區(qū)和行政中心。因此這一地塊決不能用簡單的小區(qū)樓盤的規(guī)劃思想來做，要從城市發(fā)展規(guī)劃入手，將其按照新城中心區(qū)來打造。
第二，既然這是城市發(fā)展的項(xiàng)目，就不僅關(guān)系到開發(fā)商，同時(shí)也關(guān)系縣政府。開發(fā)商應(yīng)該充分與當(dāng)?shù)卣献?，幫助政府?chuàng)造功績，換得更多優(yōu)惠政策，以盡可能實(shí)現(xiàn)5年目標(biāo)。最終在雙方商談下，1300畝土地有400畝公園和學(xué)校用地，政府免費(fèi)讓開發(fā)商代建；另外政府也同意將部分公務(wù)員住宅和政務(wù)服務(wù)部門遷入此地塊，幫助開發(fā)商促銷售，實(shí)現(xiàn)雙贏。
第三，分析項(xiàng)目發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制，從整個(gè)區(qū)域發(fā)展盤活存量，激活增量，不然單靠當(dāng)?shù)?00萬人口無法消化這么多商業(yè)和住宅。王專家認(rèn)為該項(xiàng)目動(dòng)力可分為內(nèi)部和外部兩部分。內(nèi)部動(dòng)力分為3方面：一是十七屆三中全會(huì)規(guī)定農(nóng)村土地可流轉(zhuǎn)，這樣農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了解放，自身有著農(nóng)民變市民的向往和訴求；二是當(dāng)?shù)乩铣遣疬w，會(huì)帶來住房的剛性需求；另一個(gè)就是居民舊房換新房的心理需求。至于外部動(dòng)力，就是靠當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的引入。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)芈糜钨Y源和有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品非常豐富，因此這個(gè)地塊可以部分做生態(tài)旅游配套；另外本地塊靠近工業(yè)區(qū)和行政中心，可以做商務(wù)和政務(wù)辦公及接待；再者靠近職教區(qū)，可以做勞工培訓(xùn)的配套等。
第四，開發(fā)商要向政府講述土地動(dòng)態(tài)成長與升值，借鑒蘇州工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃理念。所謂土地動(dòng)態(tài)成長與升值，是指將土地合理規(guī)劃，分期拋出，隨著時(shí)間推移和周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，后期拋出的土地及相關(guān)物業(yè)會(huì)大幅升值。蘇州工業(yè)園區(qū)就是這樣一個(gè)規(guī)劃理念，開園15年來，一直儲(chǔ)備大量彈性綠地?！皬椥跃G地”是在用地性質(zhì)確定的情況下，由于建設(shè)實(shí)際的需要而出現(xiàn)的一種用地過度狀態(tài)?！皬椥跃G地”的一邊或兩邊是不同性質(zhì)的用地，在規(guī)劃建設(shè)前期由于實(shí)際建設(shè)需要以綠地形式加以保留，隨著建設(shè)推進(jìn)，“彈性綠地”可以慢慢壓縮，最終成為一個(gè)小型綠化帶。這樣下來，土地和相關(guān)物業(yè)的邊際價(jià)值逐漸遞增。因此5年快速建成并不如長遠(yuǎn)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的效益高。
第五，公益項(xiàng)目先行，借鑒蘇州工業(yè)園區(qū)。占地約12 km2的金雞湖是中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)的“眼睛”，環(huán)湖周邊22 km為開放式公共綠帶，以道路分隔后才是低密度住宅。規(guī)劃基于公共利益先導(dǎo)理念（即金雞湖是市民的金雞湖，湖濱是城市的公共資源），立足于公共資源受益者首先應(yīng)該是公眾，不允許其以任何方式私有化或被少數(shù)人占有，只有讓市民時(shí)刻感受到自己是這里的主人才能激發(fā)起創(chuàng)造、工作的激情。因此應(yīng)該先造景，后造房，公園和學(xué)校建設(shè)先行，會(huì)帶來后期住宅的大幅升值。
第六，借鑒蘇州工業(yè)園鄰里中心的理念，引入生活性商業(yè)配套。鄰里中心是指鄰里單位的公共中心，包括商業(yè)、醫(yī)療、圖書館、教堂等公共機(jī)構(gòu)，開放的空間和住宅，即我國的社區(qū)服務(wù)中心。鄰里中心起3個(gè)作用：為園區(qū)居民提供配套的生活服務(wù)；成為社區(qū)商業(yè)服務(wù)的載體；聚集商氣人氣，促進(jìn)園區(qū)區(qū)域性繁榮。因此要努力完善這些生活服務(wù)設(shè)施，這樣才能吸引人來居住。
五、結(jié)論與不足
我國房地產(chǎn)市場目前的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)轉(zhuǎn)型期，基于簡單的樓盤建設(shè)思想形成的樓盤已經(jīng)很難吸引到購買人群，時(shí)間長了也就會(huì)形成一棟棟“鬼屋”。對于這樣嚴(yán)重的問題，我們不能忽略，一定要轉(zhuǎn)變研究視角和理念。規(guī)劃階段是非常重要的一環(huán)，我們要摒棄簡單的小區(qū)樓盤規(guī)劃理念，站在更高的角度思考問題，從城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面尋求突破，利用土地動(dòng)態(tài)成長和升值，不斷從多方面、細(xì)微處滿足人們對高品質(zhì)生活空間的需求。只有這樣，房地產(chǎn)市場才會(huì)越來越少的出現(xiàn)“鬼屋”，居民的生活空間才會(huì)成為真正的養(yǎng)生宜居之所。本文只是從規(guī)劃層面對“鬼屋”現(xiàn)象簡要分析，沒有利用嚴(yán)格的分析工具是本文的不足之處。
參考文獻(xiàn)：
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解決了心理問題后，我們來看兩個(gè)國外的案例，感受一下高端旅游產(chǎn)品的氛圍：
1、超小型奢華酒店
極少數(shù)的房間，選址于風(fēng)景優(yōu)美的地方，濃縮了當(dāng)?shù)氐奈幕?，軟硬件設(shè)施均屬世界一流……這就是你在超小型奢華酒店的特質(zhì)。
小型奢華酒店接待的是有身份、有地位、有錢、有品位的人群，由于房間少，接待客人的數(shù)量有限，所以滿足了許多需要避開公眾視線的人的要求。據(jù)說，不少國際大公司的私密的總裁會(huì)議，機(jī)密的高層會(huì)晤也都會(huì)選擇在這樣的超小型豪華酒店里舉行。在五星級(jí)酒店已經(jīng)日益普遍化的今天，入住小型奢華酒店，這才是身份的象征呢。
去年才成為SLH會(huì)員的伊斯坦布爾Les Ottomans酒店是土耳其境內(nèi)第一家小型奢華酒店，它是Bosphorous地區(qū)僅存的海濱住宅之一，面向一片蔚藍(lán)的海景，由10間高級(jí)套房組成，耗資6500萬美元打造，是目前土耳其最豪華的酒店。
外界對這家小型酒店的評價(jià)是，這家酒店堪比任何奢華的皇宮，因?yàn)樵谶@家只有10間套房的酒店內(nèi)，采用的材質(zhì)都是頂級(jí)的，許多都是皇室貴族家庭才能見到的精品，像光滑柔順的錦緞、波西米亞水晶燈和東方風(fēng)情十足的手工地毯，不僅顯示著土耳其的富麗堂皇的傳統(tǒng)式奢華，給人帶來一種無與倫比的入住體驗(yàn)。
2、世界最貴的豪華度假
840萬美元！這就是墨西哥一家五星級(jí)酒店日前明碼標(biāo)價(jià)推出的世界最貴的豪華度假，平均費(fèi)用比“太空旅游”還要高很多。當(dāng)然，“天價(jià)消費(fèi)”也有它的理由——獨(dú)一無二的奢華享受。
據(jù)英國《泰晤士報(bào)》報(bào)道，這項(xiàng)令人咋舌的豪華旅游是墨西哥洛斯卡沃斯市新建的Marquis大酒店的手筆。作為擁有400個(gè)成員的“世界一流酒店組織”的會(huì)員，Marquis酒店按照該組織的促銷要求推出了自己的頂級(jí)度假游，其手筆之大令其它酒店難以望其項(xiàng)背，日均收費(fèi)280萬美元。此前，美國一家旅游公司組織的“太空空間站10天游”項(xiàng)目每天的價(jià)格也不過200萬美元。
當(dāng)然，酒店也會(huì)讓你覺得這昂貴的三天物有所值：聽世界流行樂壇的大腕級(jí)歌手為你獨(dú)家獻(xiàn)唱，坐直升機(jī)到加利福尼亞灣觀鯨，開船底透明的豪華游輪在海上逐浪，在世界高爾夫球王杰克尼古拉斯親自操刀設(shè)計(jì)的18洞高爾夫球場上盡情揮桿，目之所及，時(shí)而是碧波萬頃的大海，時(shí)而是仙人掌點(diǎn)綴的荒漠，時(shí)而是精致的花園綠洲。
Marquis大酒店要求每位希望預(yù)定豪華游的游客提前6個(gè)月通知，這樣酒店就能根據(jù)客人的口味需要提前準(zhǔn)備好葡萄酒和威士忌，并向著名歌星發(fā)出演出邀請。酒店目前已經(jīng)與世界搖滾巨星卡洛斯桑塔那簽訂了演出合約。酒店總經(jīng)理梅瑟利表示，艾爾頓約翰和斯汀這樣的超級(jí)巨星她都會(huì)盡力邀請到。
雖然這個(gè)超豪華度假的費(fèi)用高得令人目眩，但梅瑟利對其市場前景非常有信心，她說：“你一定想不到，去年曾有人在我們這里辦了一場耗資500萬美元婚禮。有許多億萬富翁會(huì)做這樣的事情，這是可炫耀的資本?！蹦壳?，酒店已經(jīng)接到了來自瑞士、意大利和阿曼的三個(gè)預(yù)定電話。
從上述案例分析，筆者認(rèn)為本土旅游品牌可以在營銷4P理論中就可以找到挺進(jìn)高端的基本方法。
產(chǎn)品。這是4P之首，也是本土旅游品牌挺進(jìn)高端需要解決的第一問題。挺進(jìn)高端，就需要高端產(chǎn)品的匹配。從服務(wù)品質(zhì)，再到情感訴求，可以做的更精進(jìn)一些。交廣傳媒旅游策劃營銷機(jī)構(gòu)認(rèn)為：“艾爾頓約翰和斯汀這樣的超級(jí)巨星隨叫隨到”也許就是高端旅游的極致表達(dá)吧。
渠道。走高端路線，要尋求獨(dú)特的渠道模式，實(shí)現(xiàn)渠道與品牌的匹配。也許你手里有大把的傳統(tǒng)渠道可以利用，但最好還是讓高端旅游產(chǎn)品放棄一部分。筆者了解到，國內(nèi)一家商旅網(wǎng)站就將它的旗艦實(shí)體店名字叫做“旅游服務(wù)店”，以區(qū)別其他一般的旅行社。交廣傳媒旅游策劃營銷機(jī)構(gòu)認(rèn)為：高端產(chǎn)品的消費(fèi)群體是相對固定的，所以消費(fèi)圈也是相對固定的，所以把你的產(chǎn)品放在最可能買它們的消費(fèi)者的面前——才是最明智的。
價(jià)格。挺進(jìn)高端，價(jià)格是一個(gè)標(biāo)志性要素，對于本土品牌來說，是高端意義的最直接體現(xiàn)。本土品牌以往的定價(jià)策略是基于競爭的。要挺進(jìn)高端，本土品牌的定價(jià)基點(diǎn)需要轉(zhuǎn)向以品牌為核心，也就是價(jià)格要與品牌定位相適應(yīng)。
上面案例中的度假產(chǎn)品定價(jià)840萬美元！交廣傳媒旅游策劃營銷機(jī)構(gòu)認(rèn)為：定價(jià)策略上，需要我們國內(nèi)旅游業(yè)者對未來盡情的想象。再舉到哈根達(dá)斯的例子，價(jià)格有的時(shí)候并不是由產(chǎn)品的價(jià)值決定的，而是取決于消費(fèi)者的態(tài)度。
另一個(gè)案例中的伊斯坦布爾Les Ottomans酒店，和五星級(jí)酒店相比，這類小型奢華酒店的價(jià)格當(dāng)然是有過之而無不及，平均每晚價(jià)格也在500美元以上。
促銷。挺進(jìn)高端，首先需要獲得高端消費(fèi)群體的認(rèn)知，有認(rèn)知才有認(rèn)可，才有品牌的高端未來。
拿法國旅游局所做的法國比亞里茲路線來說，因?yàn)樗旧砭褪欠▏F族的休閑地，在法國的最西南，有山有海，有真正的皇宮和路易十四結(jié)婚的教堂、有最好最貴的紅酒，是歐洲高爾夫和滑水沖浪者的天堂。所以我們旅游局針對這樣的環(huán)境，現(xiàn)在正舉辦第一屆高爾夫邀請賽，先在國內(nèi)打預(yù)選賽，然后決出前12名選手去比亞茲跟法國選出的12名球手打?qū)官?，這樣就能達(dá)到旅游和休閑雙重結(jié)合，讓游客在親身參與中體驗(yàn)放松的生活方式。所以，高端賽事、活動(dòng)也是高端旅游品牌傳播的不錯(cuò)選擇。
黃山有一個(gè)旅游經(jīng)典就是翡翠谷景區(qū)，它當(dāng)年作為拍攝景點(diǎn)，拍了《臥虎藏龍》。我們圍繞各個(gè)峽谷的特點(diǎn)，把它深層次的文化打造出來，情愛文化是翡翠谷的主題文化，我們的鳳凰源，有孔雀東南飛的傳說，鳳求凰主題口號(hào)，其他各景點(diǎn)也都有自己獨(dú)特的主題文化。
關(guān)鍵詞：小戶型；家具；設(shè)計(jì)與選擇
一方面“城市讓生活更美好”的理念吸引了大批民眾離開原居地；另一方面地價(jià)高漲，房價(jià)高企，又迫使那些入職不久囊中羞澀的青年、生活拮據(jù)的中老年和憧憬受益的投資客紛紛青睞小戶型。
根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的2012修訂版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中住宅套型面積的下限值：由臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等組成的住宅套型，其使用面積不應(yīng)小于3 0㎡；由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的住宅最小套型，其使用面積不應(yīng)小于22㎡。由此我們可以發(fā)現(xiàn)小戶型空間尺度都比較緊湊，似乎放幾樣大件就無回旋余地了?，F(xiàn)實(shí)中有些客戶的廳只有10㎡左右，但仍喜歡擺放大電視柜、沙發(fā)、茶幾，這樣幾件就占了客廳的大半空間。感覺室內(nèi)一片繁糟，出現(xiàn)了“消費(fèi)定位不明確”的現(xiàn)象。既然如此就需要合理的均衡，設(shè)計(jì)固定空間和活動(dòng)空間的相互交合，家具飾品功能疊加，款式將讓位給功能。這里本人綜合宜家、居然之家以及湖南本地裝飾行業(yè)成功案例，提出一些參考來讓我們共同設(shè)計(jì)選擇、營造綠色健康的生活環(huán)境。
一 調(diào)整觀念平和心態(tài)，適當(dāng)取舍
大千世界、蕓蕓眾生。有的能力強(qiáng)，買了大房子；有的機(jī)會(huì)巧，住了好房子。還有一部分的棲身于小居室過著蝸居生活。這樣就需要這部分的消費(fèi)群明白--------和諧就是精彩。生活節(jié)奏壓力各個(gè)不同，他有它的富裕，我有我的安逸，當(dāng)我們心態(tài)平和，就容易產(chǎn)生美好的感覺形成幸福舒適感。同理小居室的家具也是這樣，小配小，大配大，整體是最重要的，某一件家具過于突出龐大，就會(huì)破壞房間的整體感覺。一般而言，家具如果現(xiàn)場全部制做，會(huì)拖長工期不易以后二次變更家具，當(dāng)然設(shè)計(jì)打制、訂購小部分家具也可以。由于小戶型的主人多為青年多喜追潮，如果添置便于更換的家具就易達(dá)到追求新的時(shí)尚的需求?，F(xiàn)在開始流行“輕裝修重裝飾”的理念：即在有限的預(yù)算下居家空間的主要功能應(yīng)以家具、陳設(shè)為裝飾的首要重點(diǎn)，至于天、地、壁的修飾則屬于空間綜合布置美化的次要方面。在建筑裝修中保證基礎(chǔ)使用功能的前提下的簡潔硬裝方式，業(yè)內(nèi)俗稱四白落地（是指屋內(nèi)的墻面和屋頂都要刷成白色，地面就是原始的水泥軋光地面，現(xiàn)在意指完成室內(nèi)界面的基本裝修）相對給后期的個(gè)性化裝飾提供了伸展的可能，通過小空間減少了固定笨重的裝修。專家更指出：家具應(yīng)像衣服一樣，常換常新。在經(jīng)濟(jì)承受力以內(nèi)，每2、3年換一批時(shí)尚的家具，隨著收入水平的提高，這將成為一種趨勢，尤其對小戶型而言，家具更應(yīng)作為“快速消費(fèi)品”，只要有足夠的能力，不妨新潮一點(diǎn)。
二 注重家具的安全牢固、環(huán)保健康的質(zhì)量品性
由于面積的限制，我們選擇家具除了注意外形、尺寸、功能外， 小戶型應(yīng)該首選小型家具，小型家具比一般家具要占用更少的使用面積，其柱、板、條會(huì)要稍小，這樣也容易附生安全牢固的問題，所以關(guān)鍵的是質(zhì)量部分。要查看家具的框架是否結(jié)實(shí)。小型家具大多為收納型家具，大部分都可以在底部收納物品，一般都是中空結(jié)構(gòu)，其承重性、框架是否結(jié)實(shí)都需觀測，板材的質(zhì)量直接決定家具的使用壽命，好的板材顏色均勻，纖維長且密集，差一點(diǎn)的板材?；煊泻谏s質(zhì)，纖維結(jié)構(gòu)也短而疏松，木工板優(yōu)于顆粒板、顆粒板優(yōu)于密度板、密度板優(yōu)于纖維板。無論哪一種板材，都要注意表皮是否貼得平整，有無鼓包、起泡、拼縫不嚴(yán)等現(xiàn)象。檢查時(shí)要逆光察看。不同的家具，表面用料是有區(qū)別的。如桌、椅、柜的腿，要求用硬雜木，比較結(jié)實(shí)，能承重，而內(nèi)部用料則可用其他材料；大衣柜腿的厚度要求達(dá)到2.5厘米；廚房、衛(wèi)生間的柜子不能用纖維板做，應(yīng)該用三合板；餐桌則應(yīng)耐水洗。家具的含水率不得超過12%，含水率高了，木材容易翹、變形。消費(fèi)者購買時(shí)，可以用手摸摸家具底面或里面沒有上漆的地方，如果感覺發(fā)潮，含水率起碼在50%以上，根本不能用。有強(qiáng)烈刺激氣味的家具不要買。有些家具如櫥柜、衣柜等，打開柜門，氣味刺激得讓人流淚，表明這套家具的甲醛含量嚴(yán)重超標(biāo)。此外，家具上的五金配件也必須耐用，好的家具配件齊全，移動(dòng)無噪音，連接部位順暢。同時(shí)還可以查看和索要商家提供的產(chǎn)品說明。
三 家具體量、風(fēng)格樣式的設(shè)計(jì)選擇
1）家具最好感覺實(shí)用、色質(zhì)輕巧，特別是盒狀、立方體類型，沒有傾斜空間、凹凸設(shè)計(jì)，所有家具都盡量無把手和腿腳，防止過多占有微小空間。多利用墻壁安置活動(dòng)架和貯藏柜，使房間顯得寬敞。同時(shí)不要在有限空間內(nèi)放置高大的家具擺設(shè)，這樣會(huì)使房間顯得更小。如果大型家具十分需要，需精確計(jì)算、放置在靠邊角落為好。質(zhì)感上盡量選擇輕盈家具，比如玻璃、藤類、木質(zhì)等。尤其是玻璃富于穿透性，同時(shí)具有清涼的感覺。完全用玻璃制成的家具讓視線無限延伸。明亮的玻璃隔板，使視線不被隔斷具有通透感，室內(nèi)空間看上去會(huì)顯得大些，采光也會(huì)好些。這樣既可容納大量物品，又不浪費(fèi)空間，使得居室內(nèi)各功能既有分隔又有內(nèi)在聯(lián)系，不產(chǎn)生擁擠感。家具的擺放是贏得空間的關(guān)鍵，爭取在有限的空間內(nèi)使居室各功能既有分隔，又有內(nèi)在聯(lián)系，這取決于家具的形式和尺寸，所以在選購時(shí)要注意各式家具的配套尺寸，盡量做到相鄰家具的"嚴(yán)絲合縫"。
家具配色方面，首先當(dāng)然是要注意統(tǒng)一與對比原則下的滿足自我，做到“藍(lán)天白云各有所愛”；其次可選擇擴(kuò)散性的色彩如白色或者淺色作為基調(diào)，使空間變得更大，給人清新明朗的感覺。深沉的色調(diào)就會(huì)感覺空間比實(shí)際偏小。其三可以通過布藝與陳設(shè)品來豐富家具的色調(diào)，增加過渡色、點(diǎn)綴色、輕松擁有愜意的家。2）家具的造型風(fēng)格：可以多考慮那些線條簡約、質(zhì)樸的現(xiàn)代家具，它們中間的“少即是多”的設(shè)計(jì)理念簡化了空間的線條，讓居室干凈利落。如某些亞洲風(fēng)格的家具-------中國風(fēng)、日式風(fēng)、現(xiàn)代簡約式家具，這些家具大多偏小型化；至于歐式、美式、傳統(tǒng)中式等過多工藝性、裝飾性的大體量家具就需慎重采用。3）采用富于變化有機(jī)能特點(diǎn)的家具，可以根據(jù)空間的需要變動(dòng)外形。小居室最需要此類能隨空間變化的家具，如可折疊的餐桌、帶輪子的椅子等。折疊餐桌平?？勺鲂〔妥阑蚬ぷ髋_(tái)使用，當(dāng)客人較多時(shí)又可加長、加寬。反之，如果家里平日里不常會(huì)客，沒必要買過長或轉(zhuǎn)角的沙發(fā)。給沙發(fā)配個(gè)腳凳是最明智的選擇。休閑時(shí)，在腳凳上墊塊桌布，可以充當(dāng)臨時(shí)茶幾，腳凳墊子下的空間又可用于儲(chǔ)藏。選擇高腳的床具，床面抬高，增加了床下的可利用空間。帶抽屜的床，可放多余的床上用品。也可使用可懸掛的床，不用時(shí)將其升至天花板，既顯得前衛(wèi)，又節(jié)省了占地空間。另外，可以組合成大床的多功能沙發(fā)，需要時(shí)客廳可以做臥室使用。其中選擇一套可移動(dòng)的低矮型沙發(fā)很有必要，這種沙發(fā)的矮扶手、流線造型，在客廳中使人感覺空間更流暢，再配上小方桌和迷你電視柜，讓空間感覺延伸不少。從曲直方面說圓與弧造型因素有延伸性。直挺與有棱角的家具，有較強(qiáng)的空間分割感。4）注重存儲(chǔ)收納、歸類的設(shè)計(jì)選擇：我們多購置或者收納式櫥柜，有收納功能的地臺(tái)，就會(huì)使空間具有緊湊性。多功能櫥柜可以自由拆裝甚至旋轉(zhuǎn)，有強(qiáng)大的儲(chǔ)物功能；衣帽間也不再像我們傳統(tǒng)印象中需要占用很大的空間，現(xiàn)在流行的開放式衣帽間沒有柜門，拐角空間也可以很好利用。它還減少了板材的使用，意式的金屬框架非常環(huán)保。而且這個(gè)衣帽間的高和寬不限，床品區(qū)、疊放區(qū)、掛衣區(qū)、西褲架、抽屜等都可以根據(jù)自己的要求來設(shè)計(jì)。某些衣柜還可以和書架、電腦臺(tái)連在一起，實(shí)現(xiàn)臥室功能的多樣化。
另外根據(jù)安全和房屋結(jié)構(gòu)因素，建議打掉部分和其它廚衛(wèi)隔墻，改用收納柜、衣柜分隔空間，使客廳、餐廳呈半開放的格局。利用屏風(fēng)做活動(dòng)間隔以替代墻面，是活化空間，減少視覺阻礙的良好方法。還可運(yùn)用軌道式拉門的方便特點(diǎn)，甚至考慮狹小空間用卷鏈門代替了拉門。對于性質(zhì)類似的活動(dòng)空間可進(jìn)行統(tǒng)一布置，相反的進(jìn)行分離。如會(huì)客區(qū)、用餐區(qū)等都是人比較多、熱鬧的活動(dòng)區(qū)，可以布置在同一空間，如客廳內(nèi)；而睡眠、學(xué)習(xí)則需相對安靜，比如選購一款綠色環(huán)保的乳膠床墊可以讓人更好的感受夜晚的香醇，它們是可以歸入同一空間。
小戶型家具的設(shè)計(jì)選擇，蘊(yùn)含著客戶與設(shè)計(jì)師的情感和創(chuàng)造力。室內(nèi)設(shè)計(jì)離不開家具，它是室內(nèi)設(shè)計(jì)的精神靈魂，其具有使用功能和裝飾功能兼有的室內(nèi)陳設(shè)用品，它既要滿足人們?nèi)粘Ｉ畹氖褂茫忠c室內(nèi)外環(huán)境相得益彰，我們設(shè)計(jì)師應(yīng)該充分把握，從而創(chuàng)設(shè)出或者混搭出各具特色的室內(nèi)藝術(shù)作品。
參考文獻(xiàn)
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2.切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村防雷安全網(wǎng)的建設(shè)。特別是雷災(zāi)高發(fā)區(qū)域，需要全面查補(bǔ)防雷設(shè)施的安裝漏洞。農(nóng)村住宅建筑防雷裝置建設(shè)滯后，與城市相比。大多數(shù)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱，防雷投入的資金十分有限，廣大農(nóng)村，鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅的建筑物防雷設(shè)施被忽略，幾乎沒有防護(hù)裝置。為了節(jié)省資金，農(nóng)村民房大都自建或是小型私營企業(yè)建房，沒有經(jīng)過正規(guī)設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化施工，沒有經(jīng)過技術(shù)評價(jià)和質(zhì)量檢測。農(nóng)村不少農(nóng)民在屋頂上安裝鐵塔、不銹鋼裝飾、沒有接地的鐵針等，由于沒有有效的防雷措施，極易引雷入室造成設(shè)施及人員傷亡。電力線路、電話線路、電視天線等架設(shè)不規(guī)范，由于線路長，架空，又無雷電防護(hù)措施，是雷電感應(yīng)的主要通道。很多住戶亂架天線、電話線、電源布線混亂，往往易遭受雷擊，導(dǎo)致農(nóng)村的電力變壓器、家用電視機(jī)、屯冰箱受損普遍。氣象部門要與有關(guān)部門聯(lián)手，加大對新、改、擴(kuò)建建設(shè)項(xiàng)目的防雷裝置的設(shè)計(jì)審核、施工質(zhì)量監(jiān)督、竣工檢測驗(yàn)收把關(guān)的力度，提高覆蓋面和到位率，同時(shí)給予農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)民防雷技術(shù)服務(wù)收費(fèi)優(yōu)惠，使廣大農(nóng)民有一個(gè)安全的環(huán)境，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村盡力。
3.向農(nóng)民宣傳普及防雷避險(xiǎn)知識(shí)。在雷擊死亡案例中，絕大多數(shù)是缺乏防雷基本知識(shí)而遭雷擊身亡。有些農(nóng)民在大樹下躲避雷雨，有些農(nóng)民扛著金屬農(nóng)具在雷雨天氣下作業(yè)，極易遭受雷擊造成傷亡。應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村防雷科技培訓(xùn)和宣傳，普及農(nóng)村防雷知識(shí)，消除部分群眾的迷信和恐懼心理，提高農(nóng)村和農(nóng)民科學(xué)防雷的能力。特別建議應(yīng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部、安全人員培訓(xùn)和農(nóng)村學(xué)生的科學(xué)課時(shí)增加防雷知識(shí)。同時(shí)要結(jié)合農(nóng)民文化水平相對較低，缺乏自身防護(hù)能力的問題，開展送防雷科普宣傳資料進(jìn)學(xué)校進(jìn)農(nóng)家。防雷知識(shí)進(jìn)農(nóng)村的任務(wù)非常艱巨，特別是偏遠(yuǎn)山區(qū)，交通、通信不發(fā)達(dá)，農(nóng)民接受教育的條件有限，就更應(yīng)該做大量的艱巨的防雷宣傳和教育普及工作。
4.加快建設(shè)雷電軌道業(yè)務(wù)體系，提高雷電預(yù)警預(yù)報(bào)能力雷電監(jiān)測工作才剛剛起步，雷電診斷分析技術(shù)還很青澀，缺乏成熟的可供實(shí)際使用的業(yè)務(wù)產(chǎn)品，造成雷電預(yù)警預(yù)報(bào)工作相對滯后，距離社會(huì)特別是農(nóng)村對雷電預(yù)警的需求還有很大距離。迫切需要盡快建立雷電預(yù)警預(yù)報(bào)業(yè)務(wù)系統(tǒng)，加強(qiáng)雷電災(zāi)害預(yù)警預(yù)報(bào)服務(wù)，增強(qiáng)整體防御能力。
國際私募股權(quán)基金蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢，在并購活動(dòng)中發(fā)揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權(quán)市場作為全球市場的重要組成部分也在快速發(fā)展當(dāng)中，投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報(bào)告顯示，中國已成為亞洲最活躍的私募股權(quán)投資市場。
2006年上半年，私募股權(quán)基金在中國大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達(dá)到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務(wù)行業(yè)；2007年1-11月，中國大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達(dá)170個(gè)，投資總額上升至124.9億美元。
資料來源：清科研究中心
二、私募股權(quán)投資者的分類
根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標(biāo)，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財(cái)務(wù)投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)；財(cái)務(wù)投資者一般指不專門針對某個(gè)行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財(cái)務(wù)收益的基金。
目前，活躍在中國房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團(tuán)等。
三、如何使用私募股權(quán)形式融資
通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)私募股權(quán)投資基金的基本流程如下：
在引進(jìn)私募股權(quán)的過程中，企業(yè)需要注重項(xiàng)目選擇和可行性核查，投資方案設(shè)計(jì)，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問題，這些問題通常是私募股權(quán)投資者比較關(guān)注的要點(diǎn)。
四、成功案例分析
1.近年來主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例
近年來，中國房地產(chǎn)市場得到海外投資者的廣泛關(guān)注，美林、雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機(jī)構(gòu)紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過項(xiàng)目融資、Pre-IPO等方式引進(jìn)私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況：
（1）公司簡介
鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，專注大型復(fù)合社區(qū)開發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設(shè)施，同時(shí)開發(fā)小型住宅項(xiàng)目?，F(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團(tuán)。2007年12月13日，鑫苑（中國）置業(yè)有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資，對鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴(kuò)充土地儲(chǔ)備、完善其“零庫存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。
（2）私募前發(fā)展?fàn)顩r
鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計(jì)劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲(chǔ)備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲(chǔ)備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲(chǔ)備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計(jì)劃上市的難度。為了盡快擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱，出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達(dá)到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當(dāng)前資金壓力，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬元和86411萬元。資產(chǎn)負(fù)債率分別為89.47%和79.75%，私募股權(quán)融資以前，資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，不利于企業(yè)上市融資。
（3）私募融資后發(fā)展
2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計(jì)融資達(dá)7500萬美元，當(dāng)年末總資產(chǎn)達(dá)到196236萬元，增長超過1倍，資產(chǎn)負(fù)債率下降至56.02%，降幅超過20個(gè)百分點(diǎn)。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴(kuò)張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)（成都）有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個(gè)在建和擬建項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積2,053,279平方米，土地儲(chǔ)備（擬建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積）上升至1,282,498平方米（2006年末為65萬平方米）。
在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍(lán)山中國獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善，增強(qiáng)了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時(shí)，更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
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