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第1篇

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；質量管理；問題；對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

近年來隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴控制，對住宅質量的從嚴要求。由于房地產(chǎn)項目投資大,而且其投資行為具有不可逆轉性,一旦質量不符合要求,將會造成資源的大量浪費,直接影響人民的生活、生命和財產(chǎn)。因此,推行房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程質量管理,保證房地產(chǎn)項目的質量,已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內容之一。

一、房地產(chǎn)項目質量管理的特點

房地產(chǎn)項目質量具有廣義性、時效性和相對性。廣義性:在質量管理體系所涉及的范疇內, 組織的相關方對組織的產(chǎn)品、過程或體系都可能提出要求, 而產(chǎn)品、過程和體系又都必須具有固有特性。時效性: 由于組織工作的顧客和其他相關方對組織工作及其產(chǎn)品、過程和體系的需求和期望是不斷出現(xiàn)變化的, 例如, 原先被顧客滿意認為質量好的產(chǎn)品會因為顧客滿意要求的提高而不再受到顧客滿意的歡迎。因此, 組織定期對質量進行評審, 不斷地調整對質量的要求, 相應地改進產(chǎn)品、體系或過程的質量, 確保持續(xù)地滿足顧客和其他相關方的要求。相對性: 組織工作的顧客和其他相關方可能對同一產(chǎn)品的功能提出來不同的需求; 也可能性對同一產(chǎn)品的同一功能提出不同觀點的需求。需求不同, 質量也就不同,只有滿足要求的產(chǎn)品才會被認為是質量好的產(chǎn)品。

二、房地產(chǎn)項目質量管理存在的問題

1、單位方面的問題

由于投資者的疏忽使一些不具有商品房資質的單位承擔起施工任務，或者是超越現(xiàn)有資質條件的單位承包工程，這是常見的一種質量管理問題。這些沒有資質或者資質不健全的單位，在能力、質量控制等方面的問題較多，加上頻頻出現(xiàn)非法掛靠、非法轉包、分包等現(xiàn)象，導致房建工程質量難以保障。更有一些不法單位為了獲取不正當?shù)睦?，采取以墊資、壓價，甚至行賄等違法手段承攬工程，這樣不僅影響了招投標工作的順利進行,給房建工程的質量管理帶來了巨大的隱患。并且由于企業(yè)急于收回成本從而不顧一切的壓低成本，在此過程中使用低劣材料、偷工減料、違反操作規(guī)范的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。在工程竣工驗收過程中， 弄虛作假、掩蓋工程質量很容易造成質量安全事故。

2、設計、規(guī)劃階段存在的主要問題

現(xiàn)今的建設項目的初步設計過程中普遍存在各專業(yè)設計質量低、設計深度不夠的現(xiàn)象, 導致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象; 施工圖設計是對質量標準的進一步細化, 是具體施工過程的指導文件, 施工圖設計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設標準強制性條文, 而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進行施工圖設計。導致規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu), 變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。

3、施工階段存在的主要問題

建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件, 把關檢驗不嚴格, 不合格品投入使用, 另外施工的機械設備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術要求進行選擇, 管理使用和保養(yǎng)。

監(jiān)理工程師的選擇沒有進行嚴格審查, 導致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進行項目監(jiān)理, 監(jiān)理人員素質低, 監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范, 因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題, 留下隱患。

三、房地產(chǎn)項目質量管理對策

1、項目前期策劃階段質量管理

在同宿遷君臨國際廣場的前期階段,我們首先確定了項目質量總目標, 在項目質量目標、進度目標、成本目標三個方面尋求一個合理的平衡點, 協(xié)調好三個目標之間的關系。主要措施有:

(1)做好市場調研工作

根據(jù)我們計劃投資的地點,我們就客戶的需求量、客戶的購買力、項目所在地段的價值等作了專門的市場調查,為進行投資可行性研究提供基礎信息。

(2)做好開發(fā)方案的設計

由專業(yè)人員設計開發(fā)方案, 包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投融資方案、開發(fā)進度安排以及環(huán)境保護評價等, 宿遷君臨國際廣場的開發(fā)方案,我們委托了具有國家一級資質的南京東南大學建筑設計研究院進行了設計, 并成立了項目開發(fā)小組, 對進行了認真的審核和評估。

(3)做好技術經(jīng)濟指標的計算

根據(jù)專業(yè)人員設計的不同開發(fā)方案,計算其對應的技術經(jīng)濟指標,包括住宅密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標等。

(4)比較、評價技術經(jīng)濟指標

根據(jù)計算得到的技術經(jīng)濟指標,采用適宜的科學方法,對項目方案進行評價比較,分析不同方案的特點, 提出改進意見。

(5)選擇最優(yōu)開發(fā)方案

在對方案的技術經(jīng)濟指標進行評價的基礎上,針對存在的問題進行改進,形成最終實施的開發(fā)方案。

2、 設計階段的質量控制

（1）方案設計階段

開發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設計單位時，要對規(guī)劃方案設計的單位業(yè)績進行綜合考察，根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規(guī)劃設計單位進行方案設計，并請本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規(guī)劃方案設計。在方案設計過程中，業(yè)主盡量不要對方案設計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設方再與作出最優(yōu)方案的設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出報批方案。

（2） 設計階段質量控制方法

為了有效地控制設計質量，應對設計進行質量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，開發(fā)商的項目設計主管人員應以設計招標文件(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關資料為依據(jù)，對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經(jīng)濟性差；不足設計，存在隱患或功能降低。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段

（1）實行效益獎勵制度，充分調動管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場。開發(fā)企業(yè)應牢固樹立管理人員的經(jīng)濟觀念，培養(yǎng)他們實事求是的辦事作風，讓他們認識到節(jié)約資金的重要性。當管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設計錯誤或不合理時，在確認的情況下根據(jù)其節(jié)約效益給予適當獎勵。嚴格督促施工方按圖施工，如發(fā)現(xiàn)不按圖紙施工，管理人員要及時糾正并令其返工。

（2）盡量減少設計圖變更。工程設計圖粗糙，市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等是引起設計變更的原因。一般情況下不允許設計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮或使項目無法繼續(xù)下去。嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模，增加建設內容。認真處理必須發(fā)生的設計變更，涉及到費用增減的設計變更，必須三方即設計單位、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位共同簽字方為有效。開發(fā)企業(yè)派遣常駐施工現(xiàn)場的工程造價管理人員隨時掌握工程造價的變動情況。

（3）嚴格現(xiàn)場簽證管理。工程技術管理人員之間互相配合，現(xiàn)場簽證隨做隨簽，且應達到量化要求。簽證單上的字跡清楚，簽證內容要與實際相符，不能超過簽證范圍。

（4）控制進場材料的質量與成本。開發(fā)企業(yè)對工程所用的大宗主要材料進行統(tǒng)一招標和購進，多方驗收，減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié)，做好材料抽檢工作，將質量不合格的材料不采用原則落到實處。嚴格控制材料代用。

（5）嚴把隱蔽項目的驗收關。特別是主要隱蔽項目，開發(fā)企業(yè)應按程序與行業(yè)的要求驗收。關鍵隱蔽點要求標明項目、被隱蔽部位、工藝和質量完成情況。如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明尺寸，附上簡圖，最好能保留攝像資料，切實做到上道工序達不到要求下道工序不開工。

（6）支付工程進度款要實行多級化管理并有效控制，嚴格按簽證及審查制度辦事。杜絕施工方繞過多級管理直接找開發(fā)企業(yè)支付工程進度款的怪現(xiàn)象。每一級管理人員誰簽字誰負責，達不到質量要求暫停付款，不能讓多級化管理流于形式。

4、房屋交付后的質量管理

房屋交付后，其質量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機構，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。常年開展服務工作，幫助住戶解決困難，及時進行維修，使住戶滿意。二是要做好征求意見和調查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。要深入調查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進的方面，并對調查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關部門，以進一步提高房產(chǎn)開發(fā)的質量。

總結：

通過以上房地產(chǎn)項目質量管理對策的實施，宿遷君臨國際廣場竣工交付使用后，通過我們的調查和業(yè)主反饋的信息，完美實現(xiàn)了項目前期確定的質量管理目標，達到了較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

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