時(shí)間：2023-10-07 09:02:15
導(dǎo)語：在房產(chǎn)資金托管的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
支行實(shí)現(xiàn)二手房交易資金托管業(yè)務(wù)零突破
日前，經(jīng)過前后臺密切配合，丹東振安支行成功辦理了全市首筆二手房交易資金托管業(yè)務(wù)，托管資金金額158萬元。
二手房交易資金托管是指受托銀行以自身信用為基礎(chǔ)，接受收、付款委托人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)委托或收款委托人、付款委托人委托，對二手房交易資金進(jìn)行存放、劃轉(zhuǎn)和其他相關(guān)管理的行為，是二手房貸款業(yè)務(wù)的延伸和補(bǔ)充。該業(yè)務(wù)亮點(diǎn)是房產(chǎn)交易雙方可以不通過房產(chǎn)中介公司，由銀行充當(dāng)資金保管員角色，交易雙方可以省下一筆中介費(fèi)，而且購房方還可以直接在托管銀行辦理二手房按揭貸款，省去許多中間環(huán)節(jié)，大大節(jié)省時(shí)間和精力。
今年以來，丹東振安支行將二手房交易資金托管業(yè)務(wù)作為拓寬業(yè)務(wù)渠道的一項(xiàng)重要工作進(jìn)行攻堅(jiān)。為開展好此項(xiàng)托管業(yè)務(wù)，該行多次向上級行相關(guān)部門咨詢業(yè)務(wù)開展相關(guān)事項(xiàng)，同時(shí)，向有二手房貸款需求的客戶進(jìn)行營銷。經(jīng)過一系列溝通交流，兩位客戶成為首筆業(yè)務(wù)客戶，該行根據(jù)雙方特點(diǎn)為其選擇了簡單明了的“解凍買方或賣方賬戶模式”。在完成申請、簽約、審批流程后，為買方客戶進(jìn)行了賬戶凍結(jié)，將158萬元交易資金進(jìn)行凍結(jié)。賣方客戶坦言，“這個(gè)業(yè)務(wù)很符合我們的需求”。目前，該行正在為該筆業(yè)務(wù)進(jìn)行后續(xù)跟蹤服務(wù)。
該筆業(yè)務(wù)的成功落地，不僅填補(bǔ)了丹東農(nóng)行此業(yè)務(wù)領(lǐng)域零的空白，拓寬了農(nóng)行二手房買賣市場營銷渠道，解決了客戶二手房買賣所面臨的難題，進(jìn)一步強(qiáng)化了與客戶之間的溝通與聯(lián)系，同時(shí)更為客戶提供了全方位的金融服務(wù)，為振安支行提供了新的資金拓源渠道，可謂實(shí)現(xiàn)了多方“共贏”。
一、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中主要幾種風(fēng)險(xiǎn)
（一）融資性售后包租風(fēng)險(xiǎn)
近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生，即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時(shí)承諾在未來一段時(shí)間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租，兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時(shí)是否獲得產(chǎn)權(quán)。對于融資性售后包租，開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán)，若保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)后委托開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營管理，則必須以獲得真實(shí)產(chǎn)權(quán)為前提，在此基礎(chǔ)上，選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽(yù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對手，并對其進(jìn)行全面、嚴(yán)格的法律盡職調(diào)查，從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風(fēng)險(xiǎn)。
（二）違約風(fēng)險(xiǎn)
一般情況下，對于保險(xiǎn)公司來說，購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價(jià)格優(yōu)勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時(shí)，購置期房也使得保險(xiǎn)公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時(shí)完工或無法滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，保險(xiǎn)公司委托開發(fā)商對所購房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理，在委托期限內(nèi)，開發(fā)商需要按約定向保險(xiǎn)公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時(shí)開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營收益，降導(dǎo)致保險(xiǎn)資金收益受損。對于上述違約風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶，約定購房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險(xiǎn)公司可以要求開發(fā)商對項(xiàng)目完工及未來收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虮ＷC擔(dān)保等。
（三）委托風(fēng)險(xiǎn)
1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。該模式中，保險(xiǎn)公司對購置房產(chǎn)進(jìn)行委托經(jīng)營，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險(xiǎn)公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費(fèi)用。對于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計(jì)措施，則同樣會(huì)給保險(xiǎn)公司帶來資金損失。對此，保險(xiǎn)公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進(jìn)行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開發(fā)商共同聘請獨(dú)立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費(fèi)用扣減額等情況進(jìn)行審計(jì)，并出具相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告；三是委派財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目資金的運(yùn)用情況。
2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。委托期限內(nèi)，開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力，直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險(xiǎn)公司繼續(xù)經(jīng)營管理，若屆時(shí)由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達(dá)到合理水平，從而對后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險(xiǎn)公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責(zé)，保險(xiǎn)公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險(xiǎn)公司的時(shí)點(diǎn)，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達(dá)到一個(gè)預(yù)設(shè)值，該值由保險(xiǎn)公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計(jì)算得出。
二、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然收益較高，但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動(dòng)，將對保險(xiǎn)公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險(xiǎn)公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全的考慮，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對保險(xiǎn)商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整；同時(shí)，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制
（一）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系
保險(xiǎn)公司必須建立完備的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，特別是要根據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制指引》的要求，建立運(yùn)營規(guī)范、管理高效的保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制體系，針對包括不動(dòng)產(chǎn)投資在內(nèi)的各項(xiàng)資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略；同時(shí)，保險(xiǎn)公司要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風(fēng)險(xiǎn)的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生；此外，由于不動(dòng)產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。
（二）外部監(jiān)管機(jī)制
在我國不動(dòng)產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范、保險(xiǎn)公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制體系尚未健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司積極探索的同時(shí)，加強(qiáng)對其投資不動(dòng)產(chǎn)的外部監(jiān)管?？傮w監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn)，以便使保險(xiǎn)公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。
1.1現(xiàn)狀
“棄管房產(chǎn)”主要是指隨著住房改革的不斷深入而出現(xiàn)了大量的售后公房和老商品房（大多為1999年以前建設(shè)的），這些房產(chǎn)的管理基本仍沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的模式。據(jù)20__年8月統(tǒng)計(jì)，沈陽8個(gè)城區(qū)（不包括于洪區(qū)）共有751棟“棄管房產(chǎn)”，138.2平方米，涉及2.8萬戶，1131家產(chǎn)權(quán)單位。
這類房產(chǎn)中，產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)、解體、兼并的有20.4萬平方米，并軌、轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)屬的有1.2萬平方米，經(jīng)濟(jì)效益差、瀕臨破產(chǎn)的有12.7萬平方米，房改出售的有7.1萬平方米，主輔分離未移交的有15.8萬平方米；房屋托管合同到期未續(xù)約的有54.6萬平方米；異產(chǎn)毗連、無牽頭組織管理的房產(chǎn)有5.5萬平方米。
1.2問題產(chǎn)生
此類房產(chǎn)由于沒有規(guī)范的物業(yè)管理，不僅給居民生活帶來不便，很難有效地維修和管理，也給社會(huì)穩(wěn)定、城市發(fā)展和房產(chǎn)單位產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理帶來一定的困難和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在調(diào)研中，有的居民把這種小區(qū)稱為“三難”小區(qū)（難修、難管、難住）。
從法律上看，這些棄管房形成的原因主要有兩個(gè)：一是，房屋主體資格模糊、甚至缺失，無承擔(dān)維修、管理義務(wù)的主體；二是，房屋主體資格雖然明確，但由于缺乏經(jīng)費(fèi)、義務(wù)不清等多種原因，無力或不愿承擔(dān)、管理的義務(wù)，從而造成部分自管房產(chǎn)“無人管或無力管”的情況。
1.2解決的關(guān)鍵
（1）長期福利型房產(chǎn)管理服務(wù)帶來的思想障礙
住戶已習(xí)慣于享受無償、福利型后勤服務(wù)，對實(shí)行有償物業(yè)管理服務(wù)不大習(xí)慣。主要表現(xiàn)在：一是花錢買服務(wù)的意識淡薄。物業(yè)管理的核心是業(yè)主花錢購買專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。但一些業(yè)主的舊觀念難以轉(zhuǎn)變，不愿意交納物業(yè)管理費(fèi)。二是對專業(yè)化物業(yè)管理的期望值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過與其所交費(fèi)用相對應(yīng)的服務(wù)。
（2）硬件設(shè)施差、配套不完善的條件障礙
舊式小區(qū)設(shè)計(jì)只考慮滿足居住的功能，普遍存在硬件設(shè)施差、配套不完善的問題，實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件不具備，無法對其進(jìn)行規(guī)范化的物業(yè)管理，或者難以吸引高層次物業(yè)管理公司進(jìn)駐。
（3）經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足的經(jīng)濟(jì)障礙
一是公共維修基金不足。由于小區(qū)建造時(shí)間較早，歷經(jīng)多次維修，維修基金基本使用殆盡；再！次歸集的難度又非常大，給小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物管后的房屋大中維修帶來較大困難。二是房管資金被侵占。多數(shù)棄管房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位都不同程度地存在挪用售房資金和欠繳房改房維修基金的行為，使住戶的利益受到了侵害。
（4）自管房產(chǎn)收費(fèi)難
表現(xiàn)在：一是公用費(fèi)用分?jǐn)傠y。比如小區(qū)水費(fèi)收取，由于管道的跑冒滴漏造成的水費(fèi)缺口最終還得由企業(yè)承擔(dān)。二是室內(nèi)維修結(jié)算難。對住戶室內(nèi)部分設(shè)施維修實(shí)行有償服務(wù)，但住戶往往不愿付維修費(fèi)。
2“棄管房產(chǎn)”實(shí)施管理的難點(diǎn)
2.1法律法規(guī)及各項(xiàng)規(guī)章尚不健全。
國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺，使我國在物業(yè)管理方面有了一個(gè)基本的法律依據(jù)，但是許多相關(guān)的細(xì)節(jié)性問題、具體的操作方法在條例中并沒有明確。尤其是真對這些舊小區(qū)，在實(shí)施物業(yè)管理過程中，易產(chǎn)生的問題、爭議和糾紛會(huì)很多，我們建議應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，加快制定一些應(yīng)當(dāng)明確而尚未明確的配套法規(guī)，為這些舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范運(yùn)作提供法律保證和依據(jù)。要加強(qiáng)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)章的宣傳，明確各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。
2.2經(jīng)濟(jì)方面主要是資金缺口較大
這些小區(qū)多為統(tǒng)建、合建房、房改房，硬件條件差，配套設(shè)施不齊全，道路、綠化差，環(huán)境衛(wèi)生差，缺乏管理資金來源。主要存在如下兩方面的問題：
（1）缺乏專項(xiàng)維修基金
現(xiàn)在新建的物業(yè)小區(qū)在居民入住前，都要交納專項(xiàng)房屋維修基金，但這些原來的非物業(yè)小區(qū)沒有設(shè)專項(xiàng)維修基金，再加上建筑年代較長，設(shè)備、設(shè)施老化，需投入維修資金較大。既使房改房在出售時(shí)，向居民收取了專項(xiàng)維修資金，但由于其金額較小，很難滿足房屋維修的需要，再加上管理機(jī)制不健全，使得資金被挪用、占用較普遍。因此，必須完善制度，嚴(yán)格征收，專項(xiàng)使用，加強(qiáng)監(jiān)管。舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問題。
（2）物業(yè)管理收費(fèi)困難
已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。對于原來的“非物業(yè)”小區(qū)，由于多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識淡薄、居民的交費(fèi)意識淡薄。很多小區(qū)，既使是一年幾元錢的清潔費(fèi)也很難收齊。
2.3管理體制方面存在著管理體制不順，責(zé)權(quán)利不清晰的問題
這些“非物業(yè)”小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，居民承租房等。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使
小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有："單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會(huì)，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。多頭管理，又常常造成誰也不管的現(xiàn)象，管理體制不順，責(zé)權(quán)利不清晰的問題非常嚴(yán)重。再有一些產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)、解體、兼并、企業(yè)效益差無力管理等。2.4社會(huì)上沒有形成物業(yè)管理的意識
從我市目前的情況看，“非物業(yè)”小區(qū)上述問題集中反映在沒有形成物業(yè)管理的市場。一方面是市場交易的主體管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不平衡。全市管委會(huì)的組建工作進(jìn)展較慢，能夠真正發(fā)揮作用的極少。物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量雖多，但是總體素質(zhì)低，服務(wù)意識差。另一方面是沒有一套較為完備的市場制度和一個(gè)健全的市場運(yùn)作機(jī)制。
2.5需建立與建設(shè)現(xiàn)代社區(qū)相適應(yīng)的物業(yè)管理體系
必須堅(jiān)持“屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展，拓展社區(qū)服務(wù)范圍，建設(shè)管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代社區(qū)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，并配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)社會(huì)治安等相關(guān)工作。
3“棄管房產(chǎn)”管理模式選擇
“棄管房產(chǎn)”在管理過程中，要正確處理好社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益二者之間的關(guān)系，遵循市場規(guī)律，周密調(diào)研，慎重選擇。具體選擇何種模式，一般取決于小區(qū)的規(guī)模、硬件配套及住戶的有效需求。具體可采下列模式：
3.1第一種模式：小區(qū)配套設(shè)施基本齊全，住戶有一定的消費(fèi)需求及支付能力，可以實(shí)施全面的物業(yè)管理。這樣的園區(qū)多以上個(gè)世紀(jì)九十年代以后建設(shè)的商品房為主，可由專業(yè)的物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理，
3.2第二種模式：小區(qū)規(guī)模較小，配套不全，物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會(huì)簽訂分項(xiàng)管理合同，議定具體服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。通常，物業(yè)企業(yè)可提供最基本的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修及小區(qū)保潔服務(wù)。街道、社區(qū)委員會(huì)也要發(fā)揮其作用，形成物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、街道及社區(qū)委員會(huì)共同管理的模式。
3.3第三種模式：無論硬件條件如何，業(yè)主群體支付能力較低。此類物業(yè)企業(yè)不宜接盤，應(yīng)當(dāng)政府給予一定的費(fèi)用補(bǔ)貼，以維持小區(qū)“最低保障”時(shí)，方可酌情考慮。應(yīng)采用街道、社區(qū)委員會(huì)牽頭管理的模式。
3.4房管部門牽頭管理或企業(yè)產(chǎn)權(quán)單位自管模式。房管部門成立專門從事”棄管房產(chǎn)”管理的物業(yè)管理企業(yè)，對園區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。而企業(yè)產(chǎn)權(quán)單位自管模式，主要是單位產(chǎn)比較集中的小區(qū)，如軍產(chǎn)和鐵路產(chǎn)小區(qū)等。
總之，無論哪種管理模式，由于”棄管房產(chǎn)”管理涉及的都是原來的舊小區(qū)，設(shè)備、設(shè)施的維修、建設(shè)投入資金相對較大，這項(xiàng)工程不僅關(guān)系到千家萬戶居民的切身利益，同時(shí)也使沈陽市人居環(huán)境得到進(jìn)一步改善，社會(huì)更和諧，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更迅猛。
4“棄管房產(chǎn)”管理的對策研究
4.1加強(qiáng)宣傳，提高認(rèn)識，樹立有償服務(wù)觀念
隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和福利分房制度的終止，物業(yè)管理工作也步入了專業(yè)化、市場化的軌道。物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)具有商品性，物業(yè)管理企業(yè)通過員工勞動(dòng)服務(wù)收取一定報(bào)酬，業(yè)主通過支付一定勞務(wù)費(fèi)來購買等值的服務(wù)，這符合價(jià)值規(guī)律的等價(jià)交換原則。但是，不少住戶對此還不夠了解和理解。因此必須加大宣傳力度，讓住戶對物業(yè)管理的重要性及內(nèi)涵有充分的認(rèn)識。
4.2分類管理，分步實(shí)施
要區(qū)別對待，循序漸進(jìn)，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全面化運(yùn)作。要根據(jù)非物業(yè)房產(chǎn)的規(guī)模等不同情況，采取不同的物業(yè)管理模式。對條件具備的，由業(yè)主委員會(huì)公開選聘專業(yè)物管公司，實(shí)施市場化的專業(yè)物業(yè)管理，房產(chǎn)部門適時(shí)退出。對條件尚不具備的，暫由房產(chǎn)部門管理，但要轉(zhuǎn)變運(yùn)行機(jī)制，實(shí)行有償服務(wù)，待條件成熟后推向市場。對規(guī)模較小，且緊鄰其他生活區(qū)的，可交由附近小區(qū)物管公司代管或托管，逐步向市場化物業(yè)管理過渡。
4.3多方籌措物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，共同負(fù)擔(dān)，以區(qū)養(yǎng)區(qū)
沒有充足的經(jīng)費(fèi)，是無法開展物業(yè)管理工作的，所以必須多渠道籌措物業(yè)管理資金。
（1）非物業(yè)管理房產(chǎn)目前經(jīng)費(fèi)不足的，可以增加政府投入，實(shí)行政府部門出一點(diǎn)、物業(yè)管理公司拿一點(diǎn)、住戶出一點(diǎn),最終實(shí)現(xiàn)"收支平衡,略有節(jié)余"的目標(biāo),使多數(shù)小區(qū)在管理費(fèi)低標(biāo)準(zhǔn)的情況下,做到管理正常運(yùn)轉(zhuǎn),維護(hù)狀況良好,努力創(chuàng)造了優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。
（2）目前有一定管理經(jīng)費(fèi)的小區(qū)，根據(jù)“誰受益、誰出錢”的原則,采取市場化經(jīng)營籌集資金。住宅區(qū)管理經(jīng)費(fèi)籌集渠道主要有10個(gè)方面:①公用設(shè)施管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。②衛(wèi)生費(fèi)。③治安費(fèi)。④車輛保管費(fèi)。⑤商業(yè)、服務(wù)業(yè)、攤販管理費(fèi)。⑥房屋裝修服務(wù)費(fèi)。⑦房屋租賃管理費(fèi)。⑧娛樂場所使用費(fèi)。⑨便民服務(wù)代辦費(fèi)。⑩興辦小型企業(yè)收入。前三項(xiàng)屬于常規(guī)收費(fèi),由住戶繳納,四至七項(xiàng)屬于專項(xiàng)服務(wù),由當(dāng)事人繳納,八至十項(xiàng)屬于盈利性收入,這些收入統(tǒng)一收取并用于住宅區(qū)管理。住宅區(qū)管理走上“自我發(fā)展,自我運(yùn)轉(zhuǎn),自我完善”以區(qū)養(yǎng)區(qū)的道路。
4.4物業(yè)管理引入市場競爭機(jī)制
物業(yè)管理則是一種社會(huì)化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機(jī)制運(yùn)作。它的管理職能應(yīng)該社會(huì)化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。
（1）業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo)來簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)在選聘物管公司時(shí)，要對公司資質(zhì)、業(yè)績及信譽(yù)程度等認(rèn)真調(diào)查，盡可能選聘那些內(nèi)部管理規(guī)范、人員素質(zhì)較高和有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的公司作為的物業(yè)管理企業(yè)。并通過公開招標(biāo)、議標(biāo)、邀請招標(biāo)等競爭方式確定物業(yè)管理單位。
（2）物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換。改造后的舊住宅區(qū)為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)模經(jīng)營，相鄰且建筑規(guī)模較小的舊住宅項(xiàng)目，還可結(jié)合實(shí)際，將幾個(gè)項(xiàng)目劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)行“打包管理”。
4.5非物業(yè)管理房產(chǎn)的法規(guī)建設(shè)完善配套
建立健全單位自管房產(chǎn)管理的政策法規(guī)，通過行業(yè)監(jiān)管、行業(yè)自律等方式，建立自管房產(chǎn)的預(yù)警機(jī)制。并通過法律規(guī)范破產(chǎn)、兼并、解體過程中自管房產(chǎn)的資產(chǎn)處置。政府強(qiáng)化對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)企業(yè)的關(guān)系逐步理順。
4.6實(shí)施綜合治理，改造和完善配套設(shè)施
一、加強(qiáng)和完善集體資產(chǎn)的經(jīng)營管理
(一)建立和完善集體資產(chǎn)管理臺帳
1、對投資公司(xx公司)所屬資產(chǎn)及政府委托管理資產(chǎn)(包括土地、商業(yè)用房、工業(yè)用房、辦公用房、住宅用房、車庫、居委三產(chǎn)用房等)，在徹底摸清的基礎(chǔ)上建立明晰的資產(chǎn)管理臺帳并進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理;
2、將去年收回的原委托企業(yè)服務(wù)公司管理的資產(chǎn)(4050商務(wù)樓、xx商務(wù)樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪、車庫等)，建立好正常的資產(chǎn)管理臺賬并進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。
(二)加強(qiáng)集體資產(chǎn)增收、出租、招商工作
1、對到期續(xù)租的，參照市場行情進(jìn)行調(diào)租續(xù)簽，如xx路商鋪、xx路商鋪等，完成xx樂購主體變更協(xié)議;
2、，參照市場行情價(jià)格及依據(jù)企業(yè)的稅收產(chǎn)出情況，與招商中心協(xié)商制定合理的租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，與商務(wù)樓宇內(nèi)新進(jìn)企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，并與到期的租戶進(jìn)行調(diào)價(jià)續(xù)簽;
3、完成原委托企業(yè)服務(wù)公司租賃管理的資產(chǎn)(4050商務(wù)樓、xx商務(wù)樓、xx路商鋪、xx路商鋪、xx路商鋪等)已收租金和押金的核對及資金劃轉(zhuǎn);
4、將商務(wù)樓內(nèi)空房信息和項(xiàng)目信息及時(shí)通知招商服務(wù)中心，加強(qiáng)商務(wù)樓宇招商、招租及服務(wù)工作;
5、將有意向搬離的展豐公司廠房信息與經(jīng)發(fā)辦、招商服務(wù)中心進(jìn)行溝通協(xié)商，擴(kuò)大信息面，努力引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目;
6、完成xx水電過戶至xx公司;
7、加強(qiáng)出租資產(chǎn)及商務(wù)樓宇的租金收繳工作，對拖欠現(xiàn)象以電話、上門、發(fā)函等形式進(jìn)行催繳，爭取全額收繳。
(三)做好集體資產(chǎn)的維修養(yǎng)護(hù)工作
1、對世紀(jì)聯(lián)華高壓配電間委托電力公司指定單位進(jìn)行電試;
2、就世紀(jì)名門監(jiān)控設(shè)備現(xiàn)狀及改造方案回復(fù)意見;
3、配合做好莘西南路158號(原瑪蘭廠)改造前準(zhǔn)備工作。
(四)其他工作
1、根據(jù)中春路社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)的精神，簽訂青春村外居小區(qū)委托管理協(xié)議;
2、為了落實(shí)本鎮(zhèn)農(nóng)民長效增收機(jī)制，xx公司擬以成本價(jià)收購xx麗景置業(yè)公司位于普洱路的存量商鋪(約1379.54㎡)，但考慮到收購后公司存在資金壓力及投資回報(bào)率低等原因，最終放棄收購;
3、做好鎮(zhèn)屬老企業(yè)的消防及生產(chǎn)安全工作;
4、做好鎮(zhèn)屬老企業(yè)的防汛防臺工作。
5、三處涉及歷史遺留問題的房產(chǎn)可享受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，需摸底及政府協(xié)調(diào)后，方可繼續(xù)辦理。
二、加強(qiáng)和規(guī)范財(cái)務(wù)管理及辦公室工作
1、規(guī)范財(cái)務(wù)管理，做好財(cái)務(wù)日常工作
按鎮(zhèn)黨委、政府要求，制定公司年度預(yù)算，并嚴(yán)格按財(cái)務(wù)審批制度報(bào)批每筆業(yè)務(wù)，嚴(yán)控公司成本及費(fèi)用支出，尤其控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出;每月按時(shí)開具收款憑據(jù)，確保租金的及時(shí)收繳;完成投資公司、xx公司、xx公司月度財(cái)務(wù)核算、報(bào)表結(jié)算及網(wǎng)上完稅工作;完成年初3家單位所得稅匯算清繳、當(dāng)年度所得稅征收方式鑒定、工商年檢及xx公司全國稅收調(diào)查工作。
2、確保農(nóng)民長效增收，完成年度紅利分配工作
年初，完成xx公司XX年度紅利分配工作，按25%分配率，已分派紅利1919.78萬元(稅前)。XX年，按30%分配率，共需分派資金2303.73萬元。年底前將做好資金的準(zhǔn)備及董事會(huì)、股東會(huì)的召開準(zhǔn)備工作。
3、加強(qiáng)資金管理，做好資金的統(tǒng)籌及運(yùn)作工作
1月，公司配合政府完成了光控廣域第二期的出資工作，二期出資額1500萬元，由政府撥款至投資公司并委托投資公司出資。協(xié)助各村做好銀行還貸資金的調(diào)頭寸工作，并辦理好相關(guān)借款手續(xù)，XX年上半年向各村出借資金1000萬元。配合xx商務(wù)區(qū)發(fā)展，做好商務(wù)區(qū)銀行貸款擔(dān)保工作，并及時(shí)提供銀行所需一切資料。
4、各方協(xié)同配合，妥善處理好歷史遺留問題
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；交易風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
一、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)分析
所謂房地產(chǎn)交易，就是指房地產(chǎn)交易的雙方主體以房地產(chǎn)這個(gè)特殊商品作為交易對象，所進(jìn)行的市場交易行為。房地產(chǎn)交易是極具專業(yè)性的交易行為，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等。房地產(chǎn)的交易一般是在一個(gè)相對集中的固定場所看完樣本進(jìn)行訂貨的交易行為，它沒有向普通購物那樣的柜臺，具有地區(qū)性、不可移動(dòng)性和個(gè)別性等。
在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，其權(quán)屬不是瞬間完成的，不能做到像購買普通商品那樣“一手交錢，一手交貨”。由于市場的分割、房地產(chǎn)的差異性大、難有統(tǒng)一的質(zhì)量制衡標(biāo)準(zhǔn)、交易手續(xù)復(fù)雜等，使得在房地產(chǎn)交易時(shí)必須借助多個(gè)中介機(jī)構(gòu)的介入，如：交易媒體、咨詢、評估媒體和融資媒體等。這些中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易起著非常重要的作用，這也使得房地產(chǎn)交易變得復(fù)雜。房地產(chǎn)交易是兩個(gè)平等主體之間就房產(chǎn)和地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)之間的流轉(zhuǎn)所發(fā)生的交易行為，但房屋本身不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
二、一手房交易中應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略
在一手房交易中，作為賣方的房地產(chǎn)商與出于自居、投資的購房者對比來說，他們擁有更多的信息，顯然出于優(yōu)勢地位，在關(guān)于交易程序方面，買方處于相對弱勢地位，應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避策略如下。
（一）對房地產(chǎn)方面的信息進(jìn)行充分了解，降低信息不對稱性，避免盲目購房
購房者大都能從區(qū)位、性價(jià)比和結(jié)構(gòu)方面對所購房屋有一定了解，但始終無法做到對房地產(chǎn)構(gòu)造成本、國家相關(guān)政策和房價(jià)走勢有清晰的了解，這也就造成了高價(jià)盲目購房的現(xiàn)象。解決這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是在平時(shí)多搜集一些關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策、新聞等，做到正確把握房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，在別人瘋狂購房時(shí)，自己要正確分析，不盲從；當(dāng)別人感到悲觀時(shí)，自己根據(jù)經(jīng)驗(yàn)決定要不要購買。
（二）在交定金、簽合同時(shí)要格外謹(jǐn)慎
購房對普通大眾來說是生活中的一件大事，切不可輕易對待。購房者要在對房地產(chǎn)各方面的信息有了比較清晰的了解和對比后，再?zèng)Q定是否交定金、簽合同，而不能受中介機(jī)構(gòu)置業(yè)顧問等的誘導(dǎo)。在交定金、簽合同時(shí)一定要問清相關(guān)事項(xiàng)，仔細(xì)閱讀合同書，對于不符合的地方要及時(shí)提出。在一手房地產(chǎn)交易中不管是一次付清款項(xiàng)還是按揭付款，房地產(chǎn)商都是在買房者或銀行把所有房款交付之后，才會(huì)在規(guī)定的時(shí)間把房子交給買主，這種交易方式，很顯然是不利于購買者的。在一定時(shí)期內(nèi)，房屋和房款都被控制在房地產(chǎn)商手中，買方全憑賣方的信用，這種風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的。
為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，在合同中一定要明確交房、辦理房產(chǎn)證和違約責(zé)任等的相關(guān)事宜。若房地產(chǎn)商由于資金鏈中斷或?qū)①彿空咭呀环靠钆灿?，就很可能出現(xiàn)爛尾樓或交房遙遙無期現(xiàn)象。若在簽合同時(shí)對這些問題不重視，還會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)商雖按期交付房子，但質(zhì)量不能保障如出現(xiàn)：墻體、墻面斷裂、水電不通、漏水漏電、面積不符等，這些都會(huì)對買方造成很大損失。此外，為防止出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象，買方一定要與房地產(chǎn)商簽訂電子合同，進(jìn)行網(wǎng)上合同備案，這樣買方就可通過網(wǎng)上的樓盤銷售表，了解該房地產(chǎn)的銷售情況，確保已售房屋不會(huì)出現(xiàn)二次售賣情況。房地產(chǎn)證還會(huì)出現(xiàn)因開發(fā)商手續(xù)不全或辦理了抵押貸款等而無法辦理的情況，所以在簽合同時(shí)一定要明確這些事項(xiàng)，避免不必要的麻煩和損失。
三、二收房買賣中應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略
（一）買方的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
買賣雙方在就房屋、房價(jià)及中介手續(xù)費(fèi)用等方面的問題商定之后，買方一定要對賣方的房產(chǎn)證和土地使用證進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)證。若房產(chǎn)證上寫的是歸幾個(gè)人共同所有，則需所有的產(chǎn)權(quán)人同意。一定要謹(jǐn)防出現(xiàn)假冒房產(chǎn)主人或幾個(gè)共有人意見不統(tǒng)一的情況出現(xiàn)，這會(huì)影響買房者得購房時(shí)機(jī)。此外，還要注意房產(chǎn)證書是否被掉包的情況發(fā)生。
（二）明確結(jié)算方式和交易程序
對二手房進(jìn)行交易的大致程序如下：
1．在中介機(jī)構(gòu)處，簽訂買方、中介、賣方的三方合同，這此環(huán)節(jié)，買方一般需要繳納2萬元的保證金，以防房產(chǎn)交易不成或因房價(jià)下跌、貽誤時(shí)機(jī)，對賣方造成損失。
2．向房地產(chǎn)交易中心呈交二手房交易的申請書、雙方身份證及復(fù)印件、賣方房地產(chǎn)證書。此外，還要簽訂買賣合同，來確定交易的稅費(fèi)，這個(gè)合同一般作為之前簽訂的買、賣及中介三方合同的附件，若這兩個(gè)合同有不同的地方，則以三方合同為標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)環(huán)節(jié)非常重要，要求買賣雙方必須都到場，親自按手印確認(rèn)。交易申請通過后，需要賣方繳納交易稅，交易所把土地證書上交到土地局進(jìn)行變更手續(xù)，并把房產(chǎn)證退還給賣方。在申請交易和辦理土地證書的變更這兩個(gè)環(huán)節(jié)中，付款比例為40%和30%，在辦房產(chǎn)證和繳納契稅時(shí)再付30%。這時(shí)買方若能付清房款或者按揭貸款到賬，賣方則可以把房產(chǎn)證交給中介或買方，再辦理后面的手續(xù)。同樣，在二手房交易中也要注意簽訂電子合同，防止違法現(xiàn)象發(fā)生，保證交易雙方各自的利益。
（三）賣方要有效利用資金托管機(jī)制來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
在二手房交易中由于法律制度不完善、中介機(jī)構(gòu)誠信缺失等問題的存在，為了保障賣方資金的安全到位，資金托管機(jī)制已經(jīng)建立起來。這種機(jī)制實(shí)現(xiàn)了中介傭金的第三方存款模式，可利用定點(diǎn)銀行對中介的傭金進(jìn)行監(jiān)管，從而有效地規(guī)范二手房交易中中介的行為，增強(qiáng)交易的公平性和透明度。這種機(jī)制是免費(fèi)的、不計(jì)利息的，在二手房交易中賣方要有效利用這種機(jī)制來規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。
房屋買賣合同賣方（簡稱甲方）：
身份證號碼：住址：電話：
買方（簡稱乙方）：
身份證號碼：住址：電話：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房產(chǎn)狀況乙方同意購買甲方所有的位于的房屋，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號，建筑面積為平方米，小房建筑面積為平方米。
該房所占土地的使用權(quán)為國有土地使用權(quán)，土地使用證號為。
第二條抵押情況甲方保證該房產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)，無任何權(quán)屬糾紛，保證能順利辦理過戶手續(xù)，否則，乙方有權(quán)解除合同，并由甲方雙倍返還定金。
第三條 價(jià)格條款甲、乙雙方協(xié)商同意上述房產(chǎn)的交易單價(jià)為人民幣元/平方米，（地下室/小房）單價(jià)為人民幣元/平方米，（自行車庫/汽車庫等）單價(jià)為人民幣元/平方米，以上合計(jì)總價(jià)款為人民幣第四條 定金條款乙方于年月日已向甲方支付的定金元人民幣，在乙方支付首付款時(shí)充抵首付款。
第五條 付款方式及期限甲、乙雙方共同與濟(jì)南市房地產(chǎn)市場綜合服務(wù)中心（簡稱服務(wù)中心）《濟(jì)南市存量房交易資金托管協(xié)議》，本合同簽訂后日內(nèi)，乙方將首付款萬元存入服務(wù)中心專用賬戶。剩余房款由乙方申請銀行按揭貸款，由銀行將貸款轉(zhuǎn)入服務(wù)中心專用賬戶。如果銀行實(shí)際審批數(shù)額加上首付款不足購房全款，乙方應(yīng)在天內(nèi)一次性補(bǔ)足存入專用賬戶。產(chǎn)權(quán)過戶登記完成，確認(rèn)乙方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證后，再由專用賬戶將全部購房款劃入甲方賬戶。
乙方積極按照合同的約定履行付款義務(wù)，乙方?jīng)]有按照本合同第五條的約定支付首付款，逾期以首付款為基數(shù)按每日向甲方支付違約金。超過天，甲方有權(quán)單方面解除合同，并不退還定金。
乙方逾期支付尾款超過天，乙方應(yīng)以欠款數(shù)為基數(shù)按每日向甲方支付違約金。
第六條 稅、費(fèi)分擔(dān)甲、乙雙方辦理房產(chǎn)過戶等手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)稅、費(fèi)用，按法律規(guī)定應(yīng)該由賣方承擔(dān)的由甲方承擔(dān)，應(yīng)該由買方承擔(dān)的由乙方承擔(dān)。
以資抵債是指在借款人和擔(dān)保人無法以貨幣資金償還到期債務(wù)時(shí)，銀行為保全資產(chǎn)，通過合法途徑取得借款人。擔(dān)保人或第三人的實(shí)物資產(chǎn)或權(quán)利資產(chǎn)，用以抵償全部或部分債務(wù)的行為。
以資抵債是銀行資產(chǎn)保全手段之一。通過以資抵債，債權(quán)轉(zhuǎn)換為物權(quán)，貨幣資產(chǎn)變成抵債資產(chǎn)。以資抵債業(yè)務(wù)具有以下特點(diǎn)：
1、被動(dòng)性
銀行發(fā)放貸款是一種主動(dòng)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，其目的是獲利。而以資抵債則是銀行面對債務(wù)人償債危機(jī)時(shí)所作出的一種被動(dòng)而無奈的選擇，其目的是盡可能減少損失。
2、過渡性
銀行是經(jīng)營貨幣的企業(yè)，其資產(chǎn)經(jīng)營周期以貨幣為始終。以資抵債僅僅是銀行從發(fā)放貸款到收回貸款的一個(gè)中間過程，收取抵債資產(chǎn)是一種過渡行為，抵債資產(chǎn)最終將被處置還原為貨幣資產(chǎn)。
二、現(xiàn)存主要問題
綜觀國內(nèi)商業(yè)銀行的以資抵債業(yè)務(wù)，主要存在以下問題：
1、通過以資抵債掩蓋不良資產(chǎn)
不少經(jīng)辦行為完成上級行下達(dá)的不良資產(chǎn)余額與不良資產(chǎn)率等考核指標(biāo)，在尚未充分追索債務(wù)人現(xiàn)金資產(chǎn)的情況下，輕易辦理以資抵債，以此“化解”不良資產(chǎn)、降低不良資產(chǎn)率，甚至借以開脫責(zé)任。以資抵債成了不良資產(chǎn)的“羊皮”，成了不良資產(chǎn)制造者的“避風(fēng)港”。不少債務(wù)人也往往抓住銀行的此種心理，用質(zhì)次價(jià)高，變現(xiàn)困難的資產(chǎn)抵債，變相逃廢債務(wù)。
2、抵債資產(chǎn)質(zhì)量低劣
由于政府部門行政干預(yù)，債務(wù)人逃廢債、銀行核查不實(shí)或經(jīng)驗(yàn)不足等原因，抵債資產(chǎn)普遍質(zhì)量低劣。其中相當(dāng)一部分抵債資產(chǎn)屬殘次滯銷品，如假名牌服裝，積壓庫存產(chǎn)品、陳舊落后的機(jī)器設(shè)備，即將過期的保健品等。另有一部分抵債資產(chǎn)則存在種種瑕疵，如違章建筑、欠繳稅費(fèi)的土地使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)有爭議的商品房及重復(fù)抵債的房屋租賃權(quán)等。
3、抵債資產(chǎn)價(jià)格高估
抵債資產(chǎn)價(jià)格高估是商業(yè)銀行以資抵債業(yè)務(wù)中普遍存在的另一問題。目前，抵債資產(chǎn)的價(jià)格確定方式主要有法院裁定，協(xié)商定價(jià)、評估定價(jià)等。由于受行政干預(yù)、評估機(jī)構(gòu)按評估標(biāo)的收費(fèi)等因素的影響，不少抵債資產(chǎn)的價(jià)格明顯偏高。質(zhì)次價(jià)高的抵債資產(chǎn)，對銀行而言有如“借出金磚、拿回破瓦”。
4、抵債資產(chǎn)“管理難”和“不管理”
除一般商品外，抵債資產(chǎn)中更多的是房產(chǎn)、土地使用權(quán)、不宜拆遷的機(jī)器設(shè)備等不動(dòng)產(chǎn)，且分布分散。由于地方行政保護(hù)、債務(wù)人故意設(shè)置障礙等原因，加之有的經(jīng)辦行只注重名義抵債、不落實(shí)物權(quán)，商業(yè)銀行抵債資產(chǎn)普遍存在管理難或不管理的問題，致使不少抵債資產(chǎn)“名抵實(shí)空”：有的抵債設(shè)備長期閑置在原企業(yè)；有的抵債房產(chǎn)長期被原債務(wù)人無償占用；有的抵債設(shè)備被企業(yè)偷偷出售。這類現(xiàn)象在產(chǎn)權(quán)不明或地處偏僻的房產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等抵債資產(chǎn)中尤為嚴(yán)重。
“難管理”和“不管理”對原本就質(zhì)次價(jià)高的抵債資產(chǎn)而言，猶如雪上加霜，進(jìn)一步加大了抵債資產(chǎn)的損失風(fēng)險(xiǎn)。
5、重抵債、滯處置
由于抵債資產(chǎn)質(zhì)次價(jià)高，加之保管費(fèi)用、處置成本及名目繁多的費(fèi)稅等原因，抵債資產(chǎn)處置損失率一般較高。如，某銀行在1999年接收了一批作價(jià)200萬元的抵債設(shè)備，到2002年年末處置時(shí)僅變現(xiàn)10萬元，損失率高達(dá)95％。
為避免處置損失影響當(dāng)期利潤和獎(jiǎng)金，及怕承擔(dān)“資產(chǎn)流失”責(zé)任等原因，不少經(jīng)辦行在取得抵債資產(chǎn)后滯于處置，長期掛賬，抵債資產(chǎn)成了“泡沫利潤”。如，某法院于1998年10月裁定以某債務(wù)人所有的倉庫、車庫、招待所及集體宿舍作價(jià)280，8萬元抵償M銀行的債務(wù)，但直至2002年12月31日，上述抵債資產(chǎn)仍未被處置。然而，由于“冰棍效應(yīng)”，未處置抵債資產(chǎn)的價(jià)值不斷縮水，損失越來越大，并最終形成“處置越晚。損失越大，損失越大、越不愿處置”的惡性循環(huán)。
上述問題的存在，使得相當(dāng)一部分抵債資產(chǎn)實(shí)質(zhì)上成了商業(yè)銀行的另一種不良資產(chǎn)——不易變現(xiàn)、不斷貶值、風(fēng)險(xiǎn)諸多的非貨幣資產(chǎn)，而且越積越多。
三、管理建議
針對上述問題，筆者以為，商業(yè)銀行對以資抵債業(yè)務(wù)要嚴(yán)格辦理?xiàng)l件、審慎利用，要善于區(qū)別情況、主動(dòng)出擊、搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，要落實(shí)抵債資產(chǎn)的物權(quán)并加強(qiáng)管理，同時(shí)更要以多種手段加快處置抵債資產(chǎn)。為此，商業(yè)銀行要建立高效的決策機(jī)制、有效的約束機(jī)制、合理的激勵(lì)機(jī)制。
1、嚴(yán)格以資抵債條件，審慎利用
收取抵債資產(chǎn)并非銀行的終極經(jīng)營目標(biāo)，抵債資產(chǎn)不僅要占用資金，機(jī)會(huì)成本較高，而且日后處置時(shí)往往還會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的損失。因此，商業(yè)銀行應(yīng)完善以資抵債業(yè)務(wù)的規(guī)章制度，嚴(yán)格條件，加強(qiáng)審查與審批，審慎采用。
商業(yè)銀行在選擇抵債資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)遵循“合法性、穩(wěn)定性：易售性”的原則：
（1）合法性。用于抵債的資產(chǎn)必須是借款人。擔(dān)保人或第三人依法取得并擁有，且有關(guān)法律文件齊全、產(chǎn)權(quán)明晰、未涉及債權(quán)債務(wù)糾紛。
（2）穩(wěn)定性。用于抵債的資產(chǎn)的物理性能應(yīng)保持相對穩(wěn)定，不易變質(zhì)、損耗；資產(chǎn)價(jià)格較穩(wěn)定，市場風(fēng)險(xiǎn)小。
（5）易售性。抵債資產(chǎn)的市場需求應(yīng)相對穩(wěn)定，易于在短期內(nèi)處置變現(xiàn)，且處置成本較低。
2、主動(dòng)出擊，搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
對絕大多數(shù)銀行而言，以資抵債往往是一種被動(dòng)。無奈的選擇，“有總比什么都沒有好”經(jīng)常是銀行辦理以資抵債的重要理由，因而抵債資產(chǎn)往往是價(jià)格高估、質(zhì)量欠佳。
要想扭轉(zhuǎn)這種被動(dòng)局面，商業(yè)銀行務(wù)必樹立“主動(dòng)出擊、搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的意識。為此，商業(yè)銀行在貸前調(diào)查時(shí)要全面、深入地查清債務(wù)人的所有資產(chǎn)及其主要資產(chǎn)的分布，發(fā)放抵／質(zhì)押貸款時(shí)則要盡可能選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為抵／質(zhì)押品，貸后管理中則要實(shí)行及時(shí)、有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理，一發(fā)現(xiàn)債務(wù)人發(fā)生或可能發(fā)生到期不能以現(xiàn)金方式償還債務(wù)時(shí)，馬上將債務(wù)人的主要資產(chǎn)予以訴前保全，并通過協(xié)商或法院裁定等途徑辦理以資抵債，化被動(dòng)為主動(dòng)，搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵債。
3、落實(shí)物權(quán)，加強(qiáng)管理
法院判決抵債或雙方簽訂抵債協(xié)議并不等于抵債資產(chǎn)的實(shí)際取得，更不代表抵債業(yè)務(wù)的完結(jié)。經(jīng)辦行只有切實(shí)落實(shí)抵債資產(chǎn)的物權(quán)并加強(qiáng)管理，才能最大限度地實(shí)現(xiàn)抵債資產(chǎn)的保值、增值。
（1）及時(shí)辦理過戶和登記備案等相關(guān)手續(xù)。對國家規(guī)定應(yīng)辦理過戶手續(xù)的抵債資產(chǎn)，原則上經(jīng)辦行要及時(shí)按有關(guān)規(guī)定辦理過戶和登記備案手續(xù)。但對能在極短時(shí)間內(nèi)處置變現(xiàn)的抵債資產(chǎn)，經(jīng)辦行可在取得土管局、房管局，法院等有關(guān)部門的支持，并實(shí)際控制資產(chǎn)的情況下，暫不過戶，盡快處置變現(xiàn)，以節(jié)省成本，提高回報(bào)率。
（2）及時(shí)辦理抵債資產(chǎn)的交接手續(xù)。對服裝、辦公設(shè)備、汽車等可移動(dòng)且非大體積類資產(chǎn)，經(jīng)辦行要及時(shí)和債務(wù)人辦理實(shí)物交接和提貨等手續(xù)。對房地產(chǎn)、大型機(jī)器設(shè)備及權(quán)益等抵債資產(chǎn)，經(jīng)辦行則要和債務(wù)人及時(shí)辦理抵債資產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明等法律文件的交接及其他相關(guān)手續(xù)。
（3）分類保管。面對形態(tài)各異、大小不等、四處分散的抵債資產(chǎn)，如何妥善保管是當(dāng)前商業(yè)銀行以資抵債業(yè)務(wù)中的難點(diǎn)之一，不保管將導(dǎo)致資產(chǎn)的破損甚至滅失，而要全部集中保管又不現(xiàn)實(shí)。筆者以為，對抵債資產(chǎn)應(yīng)實(shí)行分類保管：①集中保管。對服裝、辦公設(shè)備、汽車等可移動(dòng)且非大體積類資產(chǎn)應(yīng)按區(qū)域?qū)嵭屑斜９?，即將某一地區(qū)內(nèi)所有服裝，辦公設(shè)備。汽車類抵債資產(chǎn)集中到某一倉庫，并指定專門部門負(fù)責(zé)保管。②原地托管。對房地產(chǎn)。大型機(jī)器設(shè)備等則要實(shí)現(xiàn)原地托管，即在辦妥過戶和登記備案等手續(xù)后，和第三人或原債務(wù)人簽定托管協(xié)議，委托其具體保管、維護(hù)。③專庫保管。對有價(jià)證券類資產(chǎn)，要按重要憑證及時(shí)交由出納部門入銀行專庫保管。
（4）辦理保險(xiǎn)。抵債資產(chǎn)的保險(xiǎn)問題是商業(yè)銀行以資抵債業(yè)務(wù)中的盲點(diǎn)。有的經(jīng)辦行在取得抵債資產(chǎn)后既不積極處置，又不落實(shí)保險(xiǎn)，最終因火災(zāi)等意外事故導(dǎo)致資產(chǎn)滅失和全損。因此，對短期內(nèi)無法處置變現(xiàn)的房產(chǎn)等大額抵債資產(chǎn)，經(jīng)辦行一定要及時(shí)辦理保險(xiǎn)，防范風(fēng)險(xiǎn)。
4、多渠道、多手段地處量抵債資產(chǎn)
銀行如果只是一味地接收而不予處置變現(xiàn)，抵債資產(chǎn)將越積越多，并成為另一沉重的不良資產(chǎn)包袱，危及銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和持久穩(wěn)健發(fā)展。因此，各商業(yè)銀行應(yīng)通過多種渠道和多種手段，盡快盡早地處置抵債資產(chǎn)。
除傳統(tǒng)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓、拍賣、自用等處置手段外，筆者以為商業(yè)銀行應(yīng)積極探討并采用打包出售、出租、托管經(jīng)營等方式。
（1）打包出售。打包出售是指銀行根據(jù)市場需求或投資者偏好，將多項(xiàng)抵債資產(chǎn)組成一個(gè)資產(chǎn)組合予以出售。銀行既可以將具有類似特征的抵債資產(chǎn)分別打包，如組成房地產(chǎn)類資產(chǎn)包、汽車類資產(chǎn)包分別出售；也可以將多種類型的資產(chǎn)混合打包，如將房產(chǎn)與服裝，辦公設(shè)備等不同類型的資產(chǎn)組合為一個(gè)資產(chǎn)包出售?；旌洗虬兄阢y行將那些難以處置變現(xiàn)的抵債資產(chǎn)與相對比較優(yōu)良的資產(chǎn)一起捆綁出售，有利于提高處置率、降低處置成本，減少損失。打包出售方式技術(shù)含量較高，其關(guān)鍵點(diǎn)在于：①資產(chǎn)包中必須有一項(xiàng)能吸引投資者的核心資產(chǎn)。②資產(chǎn)包的價(jià)格確定。
（2）出租。由于質(zhì)量、價(jià)格或產(chǎn)權(quán)等原因。不少抵債資產(chǎn)無法在短期內(nèi)出售。為避免資產(chǎn)閑置，對其中具有使用價(jià)值、有一定需求的抵債資產(chǎn)，商業(yè)銀行先予以出租，等到各方面條件成熟后再行出售。通過出租，銀行既可節(jié)省保管費(fèi)、倉儲(chǔ)費(fèi)等費(fèi)用的支出，又可增加出租費(fèi)等營業(yè)外收入。而且從長遠(yuǎn)分析，“先出租、再出售”的綜合收益比單純的出售收益要大，有利于實(shí)現(xiàn)抵債資產(chǎn)處置變現(xiàn)值最大化。
（3）托管經(jīng)營。對那些在一定時(shí)期內(nèi)無法處置變現(xiàn)，但具有經(jīng)營價(jià)值的抵債資產(chǎn)，商業(yè)銀行可以委托給資產(chǎn)管理公司等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)保值、減損。通過托管經(jīng)營，商業(yè)銀行不但可以充分利用專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的的管理經(jīng)驗(yàn)，管理人才、客戶資源等優(yōu)勢，對抵債資產(chǎn)實(shí)行市場化管理，提高效率和效益，而且還可避免陷入在處置抵債資產(chǎn)和違反《商業(yè)銀行法》等金融監(jiān)管法律。法規(guī)之間兩難的境地，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。
5、建立有效的配套機(jī)制
如前所述，以資抵債業(yè)務(wù)管理的根本原則是：要慎用而勿濫用，要優(yōu)選資產(chǎn)而勿來者不拒，要盡早以最佳方式和最佳價(jià)格處置變現(xiàn)，而勿一抵了之、長期擱置。為此，商業(yè)銀行必須建立一套有效的配套機(jī)制，包括高效的決策機(jī)制、有效的約束機(jī)制、合理的激勵(lì)機(jī)制。
（1）高效的決策機(jī)制。如果以資抵債項(xiàng)目，無論金額大小，一律都要上報(bào)上級行審批。而上級行的審批程序繁瑣、耗時(shí)又長，下級行何以搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、何以盡早盡快處置。因此，無論是優(yōu)選抵債資產(chǎn)，還是加快處置，都需要高效決策機(jī)制的支持。高效決策機(jī)制包括合理授權(quán)、高效審批。
（2）有效的約束機(jī)制。有效的約束機(jī)制是控制“利用以資抵債消極壓縮不良資產(chǎn)”和“抵而不管”等問題的必要手段。
①按風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重考核抵債資產(chǎn)。取得抵債資產(chǎn)并不意味著風(fēng)險(xiǎn)的全部釋放，在其未處理變現(xiàn)之前依然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對抵債資產(chǎn)的考核應(yīng)從按資產(chǎn)占用形態(tài)考核改為按風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重考核，即對抵債資產(chǎn)的質(zhì)量狀況要按照其風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重與資產(chǎn)數(shù)量之積進(jìn)行考核。此舉可在一定程度上杜絕經(jīng)辦行利用以資抵債“美化”資產(chǎn)質(zhì)量的問題。
一、強(qiáng)化教育培訓(xùn)，用誠信塑造中介人員的精神底色
古人云：“欲修其身者，必先正其心?！比诵恼瑒t行為端。通常情況下，思想動(dòng)機(jī)支配著人的行為習(xí)慣，思想自覺引領(lǐng)行動(dòng)自覺。我局加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介市場的整治工作，把教育培訓(xùn)擺上重要位置，突出法治和誠信理念教育，著力提升中介人員的思想道德素質(zhì)和必備的業(yè)務(wù)技能。
一是精心設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程。在深入調(diào)研和征求部分服務(wù)對象、中介機(jī)構(gòu)意見的基礎(chǔ)上，我們有針對性地設(shè)計(jì)了《弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德》、《增強(qiáng)法治意識，提高依法服務(wù)能力》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)登記辦法與技術(shù)操作規(guī)程》、《房地產(chǎn)測繪程序與面積測算》等5門培訓(xùn)課程。
二是強(qiáng)化全員培訓(xùn)。由市房管局發(fā)文，要求全市具有高中以上文化程度從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員參加培訓(xùn)，學(xué)員經(jīng)考試合格后，由我局頒發(fā)“鹽城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員崗位培訓(xùn)合格證書”，作為我市經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)申報(bào)的重要依據(jù)。2013年11-12月，我局組織專家學(xué)者和職能部門負(fù)責(zé)人，先后在阜寧、濱海、射陽縣和市區(qū)設(shè)立了4個(gè)培訓(xùn)點(diǎn)，對743名中介人員進(jìn)行了為期4天的集中授課。其中安排半天時(shí)間，圍繞“如何當(dāng)一個(gè)守法、誠信的中介從業(yè)人員，盡心盡責(zé)為廣大服務(wù)對象提供滿意服務(wù)”這一主要議題，組織所有參訓(xùn)人員，聯(lián)系本人工作實(shí)際，結(jié)合所學(xué)內(nèi)容，分小組展開深入討論，進(jìn)一步促進(jìn)培訓(xùn)內(nèi)容入腦入心。
三是認(rèn)真組織考試。根據(jù)市房管局的統(tǒng)一部署要求，對所有參學(xué)人員進(jìn)行了閉卷考試。除17名成績不及格者外，對其他考試合格的中介人員都頒發(fā)了培訓(xùn)合格證書，有效維護(hù)了專業(yè)培訓(xùn)的權(quán)威性、嚴(yán)肅性。
二、創(chuàng)新評價(jià)機(jī)制，促進(jìn)中介人員按規(guī)范提升服務(wù)
涉房服務(wù)工作的質(zhì)量和成效如何到底該由誰來評價(jià)？發(fā)言權(quán)應(yīng)當(dāng)交給誰來掌控？在黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)中，我們深入學(xué)習(xí)對照提出的“三嚴(yán)三實(shí)”要求，深深感到，能否真正做到讓廣大服務(wù)對象評價(jià)涉房服務(wù)工作，不是一般的評價(jià)方式轉(zhuǎn)變問題，而是如何正確對待群眾的根本態(tài)度和根本立場問題。只有從制度上創(chuàng)新，真正讓廣大服務(wù)對象說了算，才能體現(xiàn)人民群眾的主人翁地位，規(guī)范好中介服務(wù)工作的“最后一公里”。
我局堅(jiān)持邊整邊改，立說立行，在總結(jié)過去做法和聽取服務(wù)對象意見的基礎(chǔ)上，于是2014年7月制定了《鹽城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員監(jiān)督管理考核辦法》，對市區(qū)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員發(fā)放IC信息卡，實(shí)行統(tǒng)一掛牌上崗，將房地產(chǎn)中介從業(yè)人員姓名、照片、編號、單位、身份證號碼、從業(yè)情況、投訴情況等信息錄入GIS管理平臺，實(shí)行電子化、信息化管理，完成評價(jià)系統(tǒng)平臺建設(shè)，做到IC信息卡與第三方評價(jià)聯(lián)接。在市房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)大廳15號窗口設(shè)置了服務(wù)評價(jià)器，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在提供商品房交易服務(wù)時(shí)，通過設(shè)在窗口的讀卡器及網(wǎng)站讀取經(jīng)紀(jì)人信息卡編號，啟動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用和服務(wù)滿意度第三方評價(jià)系統(tǒng)，讓廣大服務(wù)對象現(xiàn)場對服務(wù)滿意度進(jìn)行評價(jià)。廣大服務(wù)對象的評價(jià)考核結(jié)果與中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理、評先評優(yōu)、業(yè)務(wù)承接等掛鉤，并在備案證書上記載，公示于經(jīng)營場所。對被評為“不合格”等級的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)責(zé)令其限期整改，整改不到位的，按年度檢查不合格處理，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。對擾亂市場秩序、損害消費(fèi)者利益、有重大違規(guī)經(jīng)營行為的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，按照相關(guān)法律、法規(guī)、制度的規(guī)定進(jìn)行行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法給予停業(yè)整改等行政處罰。
自評價(jià)系統(tǒng)使用以來，已記錄到客戶滿意度評價(jià)807次，其中首次滿意評價(jià)803次，首次不滿意評價(jià)4次，對首次不滿意評價(jià)進(jìn)行了回訪處理、督促整改后，全部轉(zhuǎn)化為滿意。在局政務(wù)網(wǎng)站設(shè)置了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)滿意度評價(jià)頁面，記錄客戶評價(jià)26條，全部為滿意。同時(shí)在房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)中心大廳總服務(wù)臺設(shè)置了展架和桌牌，向社會(huì)公布房地產(chǎn)中介第三方客戶滿意度服務(wù)評價(jià)工作，提醒辦事群眾用好自己的權(quán)利，主動(dòng)進(jìn)行評價(jià)。服務(wù)評價(jià)系統(tǒng)的使用增強(qiáng)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員主動(dòng)搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)的意識，使房地產(chǎn)中介服務(wù)的質(zhì)量和效能得到了顯著提高。
三、嚴(yán)格監(jiān)督管理，確保向服務(wù)對象交上滿意答卷
強(qiáng)化監(jiān)督是推進(jìn)制度落實(shí)到位的有力抓手。
一是由局紀(jì)檢監(jiān)察部門和市房協(xié)強(qiáng)化常規(guī)監(jiān)督。通過群眾信箱、房產(chǎn)服務(wù)網(wǎng)頁和向群眾發(fā)送意見征求表等形式，廣泛吸收社會(huì)各界的意見，加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員服務(wù)工作的監(jiān)督。只要接到群眾投訴或舉報(bào)，立刻介入調(diào)查核實(shí)；只要群眾反映情況屬實(shí)，馬上落實(shí)處理意見。
二是落實(shí)房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)大廳專職人員現(xiàn)場監(jiān)督。從2014年7月下旬開始，在市房產(chǎn)政務(wù)服務(wù)大廳建立日常巡查制度，落實(shí)專人，每日進(jìn)行不少于4次的掛牌巡查，督促中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員掛牌服務(wù)，主動(dòng)接受客戶評價(jià)，并及時(shí)處理涉房中介糾紛，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員改進(jìn)服務(wù)態(tài)度、提升服務(wù)技能、規(guī)范服務(wù)流程。
如何才能保證意向金的安全?一筆三五萬元的購房意向金，雖然相對房款來說不是很大，但對于普通的工薪家庭來說也不是小數(shù)目。保證意向金的安全成為購房者非常關(guān)心的現(xiàn)實(shí)問題。
而令人感到有些尷尬的是，正在試點(diǎn)的二手房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，并沒有明確是否將其納入進(jìn)來，這就需要購房者更為小心謹(jǐn)慎才是。專家表示，要保證意向金的安全，首先是自己要小心行事，不可大意。再就是防人之心不可無，下面結(jié)合案例來具體分析。
意向金也要講安全
盧建明怎么也沒有想到，他付出去的意向金居然收不回來了，而在支付這筆錢款時(shí)，中介還清清楚楚地告訴他：“如果你對房子不滿意，意向金可以退回?！?/p>
近日，盧先生看中上海浦東金橋附近一套二手房，看完房之后他自己覺得還不錯(cuò)，于是向中介公司支付了2萬元的意向金，并讓中介與上家議價(jià)。四天后，盧先生再次看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間有滲漏現(xiàn)象，而且賣家竟然把空調(diào)也拆走了，與當(dāng)初中介所說的送裝修有出入，于是提出放棄購房想法。誰知中介告訴他，意向金已經(jīng)在三天后自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金，如果反悔，將不能取回。
意向金的問題似乎成了一個(gè)無法解開的結(jié)。近日，記者咨詢了滬上幾家律師事務(wù)所，均表示目前仍有市民因?yàn)橐庀蚪鸬膯栴}而前來咨詢。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，意向金的問題一直就困擾著購房者。
“意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)定”的規(guī)則被人利用，往往會(huì)危及到意向金的安全。據(jù)了解，在二手房交易過程中，意向金往往被當(dāng)作購房者表達(dá)誠意的手段。目前，房產(chǎn)中介常要求購房者在簽訂二手房買賣合同前支付意向金，并在相關(guān)單據(jù)上注明“意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)定金”條款，而房產(chǎn)中介大多不會(huì)主動(dòng)告知購房者該條款。只表示“意向金是可以退的”，消費(fèi)者或是沒注意此類條款，或是聽信中介的口頭承諾而輕易付款。其實(shí)，“意向金”雖不具有“定金”的性質(zhì)，但依據(jù)雙方約定轉(zhuǎn)為“定金”后，消費(fèi)者如不購買該套房屋，則收不回該筆“定金”了。
其次，由于現(xiàn)有的交易程序上存在漏洞，如不法分子假信息，便能騙得意向金，還有就是有些購房者在沒有考慮周全的情況下做出決定，在發(fā)現(xiàn)與預(yù)想的狀況不符時(shí)反悔，肯定也會(huì)損失意向金。
如何保證意向金的安全呢?對此，專家表示需要從兩個(gè)方面入手。其一是要防止心懷叵測之人，防止鉆入別人的圈套。其二就是購房者自己要做到謹(jǐn)慎行事，而不能沖動(dòng)，并預(yù)先將各個(gè)環(huán)節(jié)都考慮清楚。下面我們結(jié)合具體案例來分析。
選擇可靠機(jī)構(gòu)托管
在目前二手房市場上，賣家房源掛牌只需一個(gè)電話即可“搞掂”，而在簽訂房屋買賣合同之前中介公司也不會(huì)對房產(chǎn)證的真假進(jìn)行核實(shí)，而意向金交給賣家之前，恰恰是發(fā)生在產(chǎn)權(quán)調(diào)查之前，于是有人以此進(jìn)行詐騙活動(dòng)。
【案例】今年2月，辛先生看中寶山區(qū)一套二手房。在中介的撮合下，雙方談妥房價(jià)，而辛先生也在中介公司的建議下支付了2萬元作為定金。賣家也開具了定金收取收據(jù)，并約定三天后簽訂房屋買賣合同。三天后，當(dāng)辛先生再次聯(lián)系賣家時(shí)，賣家竟然已經(jīng)不知所蹤，手機(jī)打不通，按房產(chǎn)證登記的地址去找，卻發(fā)現(xiàn)此人根本就不是房東。
辛先生找到中介，要求對此事負(fù)責(zé)，中介房也感到很冤屈，因?yàn)樵趯⒁庀蚪疝D(zhuǎn)為定金之前，中介公司一般不會(huì)到房產(chǎn)交易中心去核查房產(chǎn)證信息。不法分子也正是利用了這個(gè)漏洞，使得辛先生上當(dāng)受騙。
應(yīng)對之策：王展表示，對于此類漏洞，購房者一定要當(dāng)心。他建議購房者選擇對定金進(jìn)行托管。如何操作呢?王展認(rèn)為購房者可以在簽訂居間協(xié)議時(shí)，就特別聲明意向金轉(zhuǎn)為定金之后，還是由中介公司方來保管，而不急于交給賣家，等到中介公司辦完產(chǎn)權(quán)信息核查之后，簽訂房屋買賣合同，再作為首付款一并付給賣方。
這么做可能會(huì)遭到一些急需資金賣家的反對，更有可能會(huì)致使交易中斷，但是能夠保證資金安全，為什么不采用這種辦法呢?
與此有些類似的還有經(jīng)紀(jì)人收取意向金之后卷款潛逃的情況發(fā)生，如果購房者手里只有經(jīng)紀(jì)人開據(jù)的“白條”，中介公司可能會(huì)將此視為中介人員的個(gè)人行為而拒絕賠付。對此，專家建議，購房者務(wù)必將錢款交給中介公司財(cái)務(wù)室，并要求對方出具正規(guī)收據(jù)。
簽訂合同宜詳不宜簡
意向金被賣家扣留之后，不少經(jīng)紀(jì)人會(huì)要求買家支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。而目前二手房市場上的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊，少數(shù)經(jīng)紀(jì)人會(huì)利用一些欺騙手段讓購房者上當(dāng)。而在眼下市場交易清淡的時(shí)期，更要注意這類情形發(fā)生。
【案例】今年2月月份，購房者張先生看中上海盧灣區(qū)打浦橋附近一套房子，掛牌價(jià)為200萬元。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要求張先生先支付12萬元的意向金之后才跟賣家商談房價(jià)，于是張先生提取了12萬元的現(xiàn)金支付給了經(jīng)紀(jì)人，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬上將意向金作為定金付給了賣家，但三個(gè)月之后，因?yàn)檫@套房產(chǎn)尚有70萬元的抵押貸款沒有還清，而沒有辦法繼續(xù)進(jìn)行交易，張先生提出放棄買房的想法，并索回意向金。但是經(jīng)紀(jì)人卻表示如果放棄買房，便可認(rèn)定是他違約，意向金不能退回。
應(yīng)對之策：業(yè)內(nèi)人士表示，要避免這種情況的發(fā)生，只有在簽訂居間協(xié)議(或者意向金協(xié)議)時(shí)，盡可能地包含更多的內(nèi)容，并把口頭承諾也寫進(jìn)去。這樣，如果雙方發(fā)生矛盾，解決起來也才能做到有據(jù)可依。上海美聯(lián)物業(yè)大連路分行高級營業(yè)經(jīng)理蘇敏表示，居間合同里面必須將一些關(guān)鍵因素包括進(jìn)來，如物業(yè)地址、面積、總價(jià)等，物業(yè)維修基金、裝修是否贈(zèng)送等。而不能輕易聽信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的一面之詞，更不能輕易相信他們的口頭承諾，而是把所有的承諾都變成文字。“最好是把所有能夠?qū)懮先サ膬?nèi)容都寫上去?！彼f。
別倉促行事留隱患
買房是大事，要綜合考慮到各種情況，如果因?yàn)槟承┉h(huán)節(jié)沒有考慮清楚，很有可能會(huì)致使意向金白白損失。
【案例】小李在莘莊看中一套小面積的兩房，總價(jià)約60萬元。小李也準(zhǔn)備了20萬元的首付款。但在辦理銀行按揭貸款預(yù)審時(shí)出現(xiàn)了一些小問題，小李的資信不夠，不能給予全額貸款，銀行只同意貸六成，也就是說，他還有4萬元的資金缺口。
小李認(rèn)為自己能夠從親戚朋友那里湊齊這多出來的4萬元，于是與賣家約定一個(gè)星期之后補(bǔ)足首付款。但世事難料，規(guī)定的時(shí)間到了之后，小李竟然還差3萬元的缺口，于是他再次與賣家商量，請求延期，也得到了賣家的理解。但最后小李依然還是沒有湊足首付款，只好放棄，好在賣家也算通情達(dá)理，返還了部分意向金。