時(shí)間：2022-02-14 03:04:36
導(dǎo)語(yǔ)：在房產(chǎn)培訓(xùn)總結(jié)的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
XX年，我局檔案工作在黨組的領(lǐng)導(dǎo)下，在xx市房產(chǎn)信息檔案館和縣檔案館的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，在局相關(guān)業(yè)務(wù)科室的相互配合下，積極開(kāi)展房產(chǎn)檔案管理工作，認(rèn)真完成我局年初下達(dá)的各項(xiàng)工作目標(biāo)任務(wù)及大邑縣檔案局和成都市房產(chǎn)信息檔案館安排的工作。在檔案管理工作中，認(rèn)真學(xué)習(xí)檔案管理業(yè)務(wù)知識(shí)，加強(qiáng)檔案法、保密法的學(xué)習(xí)。建立、健全和完善檔案管理制度，對(duì)移交、歸集到我館的城建、房產(chǎn)檔案，認(rèn)真進(jìn)行整理、掃描、組卷、入庫(kù)上架存放，使檔案管理工作正常開(kāi)展。
一. 今年，我辦工作人員積極開(kāi)展“兩學(xué)一做”的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，結(jié)合本職工作實(shí)際，認(rèn)真領(lǐng)會(huì)學(xué)習(xí)目的，牢固樹(shù)立全心全意為人民服務(wù)的宗旨意識(shí)，能以飽滿的工作熱情、積極的工作態(tài)度、奮發(fā)向上的精神狀態(tài)開(kāi)展檔案管理工作。
二. 積極參加xx市房產(chǎn)信息檔案館組織的檔案管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)和檔案管理的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。6月，市房產(chǎn)信息檔案館在xx區(qū)組織召開(kāi)了“2016xxxx系統(tǒng)檔案信息工作現(xiàn)場(chǎng)交流培訓(xùn)會(huì)”。就各區(qū)市、縣房產(chǎn)檔案管理工作情況、檔案信息化管理工作的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了交流；對(duì)檔案管理中的消防知識(shí)普及、消防常識(shí)等進(jìn)行了培訓(xùn)，參觀了消防官兵的技能演練。讓我們?cè)鎏砹朔阑鸢踩R(shí)。
三. 對(duì)房產(chǎn)檔案資料的外借、房產(chǎn)檔案的歸集接收利用軟件進(jìn)行管理；在檔案的整理、掃描組卷方面，今年完成房產(chǎn)檔案規(guī)范的整理、掃描 、組卷累計(jì) ：城市（4000卷）；農(nóng)村（掃描230卷）；實(shí)現(xiàn)了電子和實(shí)物檔案的雙重存儲(chǔ)。由于我局檔案館正在改建，尚未竣工，預(yù)計(jì)2017年3月可投入使用，原有的檔案室因庫(kù)房容量不足，所以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)檔案均未組卷，新增房產(chǎn)檔案也不能做到及時(shí)組卷、上架。
四. 政務(wù)中心房產(chǎn)檔案的查詢，采用了自主查詢、人工查詢、網(wǎng)上預(yù)約極大地方便了辦事群眾。今年查詢房屋檔案資料（9825戶）;個(gè)人住房信息查詢證明（12300戶）;接受法院查封房產(chǎn)（180戶）、解封（30戶），促進(jìn)了我局正常工作的開(kāi)展。
五.在檔案庫(kù)房管理方面，落實(shí)專人管理庫(kù)房，使上架檔案擺放整齊有序、落實(shí)“九防”措施，促進(jìn)工作的開(kāi)展。
六、按時(shí)完成年鑒資料。
七.11月10日不動(dòng)產(chǎn)管理中心成立，根據(jù)職責(zé)劃分實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記后，新產(chǎn)生的檔案，我館不再接收，將由新成立的“不動(dòng)產(chǎn)登記中心”來(lái)收集整理。我館只負(fù)責(zé)11月10日前的存量檔案的整理、歸集、查詢工作。
八.在檔案管理方面，我辦離市局房產(chǎn)信息檔案館要求還差的遠(yuǎn)，工作的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)還需提高，檔案管理方面還有很多具體工作等待我們?nèi)ネ瓿?，面臨的困難等著我們?nèi)タ朔?，為此我們將迎難而上發(fā)揚(yáng)吃苦耐勞的精神，加強(qiáng)工作作風(fēng)的培養(yǎng)，以嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、積極進(jìn)取的工作作風(fēng)，做好檔案管理各項(xiàng)工作。
九、我們將以局領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)指示精神為工作動(dòng)力，加強(qiáng)檔案業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)， 提高我室工作人員的檔案業(yè)務(wù)素質(zhì)。認(rèn)真學(xué)習(xí)《檔案法》及檔案管理的規(guī)章制度；提高我室工作人員的檔案業(yè)務(wù)素質(zhì)，在做好日常工作的同時(shí)，把好房產(chǎn)檔案整理、掃描、組卷工作的質(zhì)量關(guān)。并請(qǐng)市局房產(chǎn)信息檔案館指導(dǎo)我室業(yè)務(wù)工作，加強(qiáng)檔案資源、信息化建設(shè)，虛心學(xué)習(xí)先進(jìn)單位的好方法和管理經(jīng)驗(yàn)，使檔案管理工作上一新臺(tái)階，促進(jìn)我局各項(xiàng)工作的有序開(kāi)展。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪 面積測(cè)繪 質(zhì)量
隨著房地產(chǎn)管理事業(yè)的發(fā)展和土地使用制度、住房制度改革的進(jìn)一步深化，人們對(duì)房屋建筑面積的質(zhì)量要求也越來(lái)越高。房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)測(cè)算的房屋建筑面積是作為房屋買(mǎi)賣和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)。因此它將直接影響到房屋價(jià)格及相關(guān)費(fèi)用，對(duì)廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)相當(dāng)敏感的問(wèn)題，很多有關(guān)房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計(jì)算直接相關(guān)。因此，抓好房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，是維護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人合法利益、落實(shí)測(cè)繪法的一件大事。
一、房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義
1. 保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)
房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，房產(chǎn)測(cè)繪的全過(guò)程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為房屋所有權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。
2 .有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序
房屋建筑面積的多少是我國(guó)建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標(biāo)之一，也是我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量中要測(cè)定的基本要素之一，建筑面積是我國(guó)城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費(fèi)征收、城市地價(jià)核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計(jì)等等中的計(jì)量單位，由于房屋面積的種類繁多，對(duì)于非專業(yè)人士而言，感覺(jué)高深莫測(cè)，特別在當(dāng)前的商品房買(mǎi)賣中，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導(dǎo)消費(fèi)者。因此提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買(mǎi)賣雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。
二、影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的原因
房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，但是房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對(duì)有些問(wèn)題的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單，范圍很廣泛，沒(méi)有具體的詳細(xì)的解釋，跟不上建筑形式的干變?nèi)f化和設(shè)計(jì)人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問(wèn)題無(wú)法界定，無(wú)據(jù)可查，在實(shí)際操作中難以處理，容易引發(fā)爭(zhēng)議，因此現(xiàn)在有些大城市已制定了本地的房產(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則，相對(duì)完善了測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)地方?jīng)]有這方面的細(xì)則，房產(chǎn)測(cè)繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對(duì)規(guī)范的理解在實(shí)際工作中來(lái)操作，這樣就給測(cè)繪質(zhì)量帶來(lái)了很大爭(zhēng)議。
房產(chǎn)測(cè)繪特別是對(duì)復(fù)雜建筑的測(cè)繪，情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算量巨大，測(cè)繪計(jì)算人員難以保證完全不會(huì)出錯(cuò)，如果測(cè)繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，就極易產(chǎn)生質(zhì)量差錯(cuò)。測(cè)繪單位的資質(zhì)等級(jí)、管理水平和從業(yè)人員的技術(shù)水平也是影響測(cè)繪成果質(zhì)量的重要因素。
三、提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施
1. 遵守“二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收”制度
在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由公司測(cè)繪作業(yè)組的專職檢查人員對(duì)產(chǎn)品實(shí)行過(guò)程檢查，然后由質(zhì)量檢查小組和專職檢查人員參照相關(guān)資料對(duì)測(cè)繪成果實(shí)行最終檢查，檢查無(wú)誤后由委托單位組織最終驗(yàn)收。主要檢查的相關(guān)規(guī)定有：①各級(jí)檢查、驗(yàn)收工作必須獨(dú)立進(jìn)行，不得省略或替代。②檢查中如發(fā)現(xiàn)面積計(jì)算口徑或分?jǐn)偡桨傅忍厥鈫?wèn)題沒(méi)有在《項(xiàng)目意見(jiàn)書(shū)》詳細(xì)說(shuō)明或《項(xiàng)目意見(jiàn)書(shū)》的內(nèi)容有不符合相關(guān)規(guī)定的情形時(shí)，需要及時(shí)提出處理意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)會(huì)辦簽字確認(rèn)后方可進(jìn)行重新辦理。③公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要對(duì)提交的成果、圖紙、質(zhì)檢單等進(jìn)行全面審查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后向具體作業(yè)人員（包括初審人員）進(jìn)行批評(píng)教育并予以改正。④公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要定期對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中出現(xiàn)的典型案例進(jìn)行討論、分析、總結(jié)，以提高測(cè)繪人員業(yè)務(wù)水平和測(cè)繪成果的質(zhì)量，并通報(bào)本月質(zhì)量檢查情況。⑤確定測(cè)繪單項(xiàng)產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)并附于測(cè)繪檔案中。為了保證測(cè)繪產(chǎn)品的質(zhì)量，除了業(yè)內(nèi)檢查外，還應(yīng)進(jìn)行一定比例的外業(yè)檢查。主要檢查該房屋外立面是否與委托方提供的建筑施工圖紙相符，有無(wú)多或少某個(gè)建筑物等，確?，F(xiàn)狀與所出具的成果報(bào)告相符。
2. 控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量
為了確保房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積預(yù)測(cè)算時(shí)，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核通過(guò)的圖紙，在房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)時(shí)，委托方應(yīng)提供經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核通過(guò)的建施圖紙，若有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)變更圖紙或設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽(yáng)臺(tái)及飄窗大樣圖等，所有圖紙應(yīng)盡可能詳細(xì)，以便于在測(cè)繪過(guò)程中查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。如陽(yáng)臺(tái)護(hù)寬度在平面圖上標(biāo)注不詳，只能在陽(yáng)臺(tái)大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無(wú)法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門(mén)牌號(hào)及設(shè)計(jì)部門(mén)出具的房屋配套設(shè)施及用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機(jī)房、變配電室、制冷機(jī)房的使用說(shuō)明及其他的有關(guān)資料。只有通過(guò)前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產(chǎn)面積測(cè)算各環(huán)節(jié)中的質(zhì)量，對(duì)在以后做實(shí)測(cè)辦證時(shí)起到很大的幫助。
3. 房產(chǎn)面積測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制
進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪，對(duì)我們房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)在增加了經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)，又承擔(dān)更大的責(zé)任。針對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，一旦工作疏忽發(fā)生了錯(cuò)誤，造成的損失將是巨大的。因此，我們?cè)诜课菝娣e的測(cè)繪各環(huán)節(jié)中，應(yīng)把質(zhì)量控制放在首位。具體要做到四個(gè)準(zhǔn)確：房屋計(jì)算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確；房屋套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確；房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確；房屋面積計(jì)算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確。
4. 采用工作流程技術(shù)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)程控制
該技術(shù)是管理系統(tǒng)的核心技術(shù)，其監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)整個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程的規(guī)范和完成，并對(duì)信息流進(jìn)行跟蹤。為適應(yīng)房產(chǎn)測(cè)繪工作的流程化、制度化、規(guī)范化，為了更好地進(jìn)行過(guò)程控制，軟件采用流程化管理，根崗位職責(zé)進(jìn)行角色權(quán)限設(shè)置，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作都在系統(tǒng)的監(jiān)控之下進(jìn)行，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)記錄下操作人員姓名、時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)生產(chǎn)的過(guò)程控制和圖形數(shù)據(jù)的安全。
5. 對(duì)工作人員實(shí)行必要的相應(yīng)的培訓(xùn)
對(duì)測(cè)繪工作人員的培訓(xùn)是提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的必要前提。房產(chǎn)測(cè)繪人員包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算和資料整理人員、檢驗(yàn)人員，所有這些人員均應(yīng)經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括測(cè)繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識(shí)、房產(chǎn)測(cè)繪檔案管理?xiàng)l例等，從而整體提高工作人員的計(jì)算水平、職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。
四、結(jié)束語(yǔ)
總之，房屋建筑面積測(cè)繪工作只有按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理、監(jiān)督，只有這樣才能切實(shí)提高房產(chǎn)測(cè)繪水平，才能更好的促進(jìn)測(cè)繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]徐偉.房屋建筑面積的測(cè)算范圍[J].中華建設(shè)，2011（9）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪成果
中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
房產(chǎn)測(cè)繪的簡(jiǎn)介
中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為迅速，城市化水平不斷提高，伴隨著房產(chǎn)行業(yè)躋身前列，房屋面積成為人們?cè)絹?lái)越重視的問(wèn)題。房屋面積的大小是影響房屋總價(jià)的關(guān)鍵因素，所以房屋測(cè)繪便顯得尤為重要。
房產(chǎn)測(cè)繪是利用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容包括房地平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)算等。為城市規(guī)劃、 土地管理、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、 房產(chǎn)測(cè)繪問(wèn)題、
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料，有一定的法律性。
房產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展情況
房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及住房商品化，房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)逐步開(kāi)放放開(kāi)，形成相對(duì)公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。測(cè)繪手段和技術(shù)逐步地更新，計(jì)算機(jī)數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪在其中得到了廣泛的應(yīng)用。傳統(tǒng)的手工逐步向自動(dòng)化操作，測(cè)量效率、測(cè)量精度和測(cè)繪成果質(zhì)量都得到了大大的提高，為房產(chǎn)管理提供了可靠的數(shù)據(jù)保證。房產(chǎn)測(cè)繪朝著數(shù)字化、智能化的方向發(fā)展。
房產(chǎn)測(cè)繪中的問(wèn)題
1房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)在各地區(qū)、各單位、各房產(chǎn)測(cè)繪人員實(shí)施中都有所差別。在房產(chǎn)測(cè)繪外業(yè)測(cè)量和內(nèi)業(yè)計(jì)算中，不同地區(qū)、不同單位、不同房產(chǎn)測(cè)繪人員都有自己的做法，很難統(tǒng)一。對(duì)房產(chǎn)的數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)信息化、檔案管理等方面都存在差別，其測(cè)繪成果在不同的地方評(píng)定結(jié)果也不一樣，這就在統(tǒng)一規(guī)范上出現(xiàn)了分歧地方，不利于進(jìn)行考核監(jiān)督的執(zhí)行。
2房產(chǎn)測(cè)繪缺乏監(jiān)管力度。由于房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)展還不完善，市場(chǎng)中存在著不公平的違紀(jì)行為，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)的正常秩序。房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)服務(wù)，房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)展更需要嚴(yán)格的監(jiān)督和管理。目前,有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善,測(cè)繪行政管理部門(mén)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對(duì)測(cè)繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo),對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位，不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。 3現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地測(cè)量中存在的問(wèn)題
3.1現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量與理論存在誤差。現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境不像理論中那樣標(biāo)準(zhǔn)，肯定能夠產(chǎn)生誤差。使用手持測(cè)距儀的角度不同，誤差就不一樣。測(cè)量時(shí)不可能每一個(gè)都保持嚴(yán)格水平，操作人員依靠各自估測(cè)的大致水平來(lái)使用，這就導(dǎo)致不同的時(shí)間，不同的操作人員，在同一位置進(jìn)行測(cè)量也會(huì)有不同的值存在，甚至同一位操作人員在同一位置反復(fù)測(cè)量，測(cè)出的數(shù)值也有可能是不同的。另外，建筑施工上也會(huì)存在誤差，像墻面并不是完全平整、垂直，軸線定位也會(huì)有偏差，模板支護(hù)產(chǎn)生位移這都是不可避免的，所以同一位觀測(cè)者在不同的位置量測(cè)，使儀器氣泡居中，盡可能消除人為誤差，測(cè)量數(shù)值差異也是存在的。
3.2數(shù)據(jù)采集存在錯(cuò)誤。外業(yè)測(cè)量對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的情況觀察不仔細(xì)、外業(yè)數(shù)據(jù)不完整、字跡不工整不清晰，如層高未達(dá)到2.2M的部位未做標(biāo)記；陽(yáng)臺(tái)封閉情況及陽(yáng)臺(tái)頂蓋全否；墻體厚度等情況都會(huì)影響測(cè)繪成果質(zhì)量。
3.3測(cè)繪從業(yè)人員的技能水平不全面。房產(chǎn)測(cè)繪人員不僅要具有建筑測(cè)量方面的技術(shù)，還要求對(duì)有關(guān)的法律、建筑、測(cè)繪技術(shù)等方面知識(shí)熟記，便于在測(cè)繪的內(nèi)外業(yè)中靈活運(yùn)用。但是目前普遍缺乏掌握全面技能的測(cè)繪人員。
4如何處理房產(chǎn)測(cè)繪中的問(wèn)題
4.1規(guī)范化發(fā)展，制定適合本地房產(chǎn)測(cè)繪的細(xì)則或規(guī)范。雖然國(guó)家有出臺(tái)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，但仍有些不足，各地區(qū)各測(cè)繪人員對(duì)某些規(guī)范理解不一樣，這就需要各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定適用于本地的實(shí)施細(xì)則或作業(yè)規(guī)范，這樣才能使不同的房產(chǎn)測(cè)繪單位，不同的測(cè)繪從業(yè)人員盡量地出具統(tǒng)一的測(cè)繪成果。
4.2對(duì)內(nèi)、外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行有效控制。外業(yè)測(cè)繪是提高測(cè)繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量控制的內(nèi)容主要有：調(diào)查表中的用地略圖和房屋權(quán)界線示意圖的用地范圍、房屋權(quán)界線及有關(guān)說(shuō)明符號(hào)和房產(chǎn)圖上是否一致；房產(chǎn)測(cè)量要素是否齊全、準(zhǔn)確、對(duì)有關(guān)物的取舍是否合理；房產(chǎn)面積測(cè)量原始記錄是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整；房產(chǎn)測(cè)繪成果是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整，其中對(duì)公攤面積的測(cè)定是否合理。
4.3及時(shí)更新設(shè)備，提高測(cè)繪技能。為了精確測(cè)量房屋的面積，不僅要對(duì)測(cè)繪部門(mén)的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)檢測(cè)和設(shè)備更新，而且每個(gè)測(cè)繪單位應(yīng)建立一支穩(wěn)定的房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍，定期對(duì)測(cè)繪人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，提高測(cè)繪部門(mén)人員自身的專業(yè)水平，并本著對(duì)委托人和購(gòu)房者負(fù)責(zé)的精神，熟練運(yùn)用測(cè)繪設(shè)備，合理運(yùn)用測(cè)繪知識(shí)，盡可能減小其測(cè)量誤差。
4.4完善測(cè)繪單位自查制度，提高檢查力度。為了提高規(guī)范房屋測(cè)繪的質(zhì)量水平，測(cè)繪部門(mén)應(yīng)建立自我檢查、自我改進(jìn)制度，建立獎(jiǎng)懲制度，將測(cè)繪完成情況個(gè)人的考核業(yè)績(jī)相關(guān)聯(lián)，以此提高測(cè)繪從業(yè)人員的積極性。各地方房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位的測(cè)繪成果備案業(yè)務(wù)培訓(xùn)和質(zhì)量監(jiān)督，建立并實(shí)施質(zhì)量抽查、互查制度和房產(chǎn)測(cè)繪信用管理制度。對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中的違法行為，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅處理，并將其行為向社會(huì)予以曝光，同時(shí)記載于房產(chǎn)測(cè)繪信用檔案。 4.5推出GIS房地產(chǎn)管理進(jìn)程，建立房產(chǎn)面積差錯(cuò)賠付。房地產(chǎn)的交易業(yè)務(wù)日益增多，權(quán)屬變更關(guān)系也日益頻繁，逐步出現(xiàn)種類多元化的新格局，為適應(yīng)這一趨勢(shì)，房產(chǎn)測(cè)繪引進(jìn)GIS,可以將測(cè)繪數(shù)據(jù)和GIS結(jié)合，通過(guò)房地產(chǎn)GIS，可以根據(jù)需求進(jìn)行任意地理范圍內(nèi)各類統(tǒng)計(jì)分析，能方便了解城市房屋的狀況，社會(huì)公眾也可以通過(guò)該系統(tǒng)瀏覽查閱房產(chǎn)信息。房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，根據(jù)我國(guó)的法規(guī)政策，應(yīng)劃清測(cè)繪管理部門(mén)與測(cè)繪單位的界限，房管部門(mén)還應(yīng)建立房產(chǎn)面積差錯(cuò)賠償制，對(duì)房屋面積測(cè)算失誤，造成重大損失的，將按測(cè)繪管理有關(guān)規(guī)定對(duì)單位進(jìn)行處罰。測(cè)繪單應(yīng)該與委托人簽訂合同，以書(shū)面合同形式明確測(cè)繪差錯(cuò)賠償責(zé)任。
房產(chǎn)測(cè)繪的作用
房產(chǎn)測(cè)繪在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)管理部門(mén)通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行管理，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)審核確認(rèn)的測(cè)繪數(shù)據(jù)在某些程度上為相關(guān)法律提供了基礎(chǔ)的資料；房產(chǎn)測(cè)繪為商品房的交易提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的支持；房產(chǎn)測(cè)繪也為社會(huì)提供了一些公共服務(wù)的功能。房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)對(duì)于加強(qiáng)城市的改造、改善城市的規(guī)劃布局都有著重要的作用。 結(jié)束語(yǔ)：探索建立房產(chǎn)測(cè)繪管理體系、規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為是我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的重要部分。隨著建筑設(shè)計(jì)的不斷創(chuàng)新，房產(chǎn)測(cè)繪也要不斷的進(jìn)行改善，這就要求測(cè)繪人員要逐步地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高測(cè)繪精度，努力營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪的穩(wěn)健發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪 有效性 分析研究
房產(chǎn)測(cè)繪屬于測(cè)繪行業(yè)的一項(xiàng)分支,其測(cè)定的范圍與對(duì)象局限于房產(chǎn)以及土地,是專業(yè)技術(shù)人員借助于測(cè)繪設(shè)備,按照相應(yīng)的規(guī)定與流程,對(duì)房產(chǎn)以及土地狀況、位置、數(shù)量以及質(zhì)量等方面開(kāi)展的專業(yè)測(cè)繪工作。針對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)普遍存在的有效性不足現(xiàn)狀,應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手,改善現(xiàn)狀。
1、嚴(yán)格把握政策與行業(yè)規(guī)范
國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)是整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪工作的依據(jù),測(cè)繪工作應(yīng)當(dāng)始終與政策發(fā)揮保持一致,在其限定范圍內(nèi),按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。在整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪工作中,一定要堅(jiān)持以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范,在執(zhí)行政策與規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)方面不走樣,還要注意對(duì)一些重點(diǎn)問(wèn)題的區(qū)分,如對(duì)房產(chǎn)自然層的認(rèn)定工作,共用面積與共有面積的確認(rèn),國(guó)標(biāo)測(cè)量規(guī)范出臺(tái)前產(chǎn)權(quán)登記面積的再認(rèn)定等,嚴(yán)格執(zhí)行政策規(guī)定,確保房產(chǎn)測(cè)繪工作嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范。房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)定期組織技術(shù)人員對(duì)國(guó)家法規(guī)政策開(kāi)展學(xué)習(xí),做到熟練掌握,有助于提升業(yè)務(wù)能力。
2、設(shè)置專門(mén)質(zhì)量管理監(jiān)督體系
從事房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)機(jī)構(gòu),可以結(jié)合單位管理結(jié)構(gòu)建立二、三級(jí)質(zhì)量審核體系,也可以通過(guò)業(yè)務(wù)技術(shù)人員自我檢查、項(xiàng)目組交叉檢查、專門(mén)人員查驗(yàn)、領(lǐng)導(dǎo)抽查等程序,嚴(yán)格把關(guān)質(zhì)量要求。在強(qiáng)化質(zhì)量體系建設(shè)的同時(shí),還要建立與完善質(zhì)量保障制度與責(zé)任追究制度,針對(duì)具體業(yè)務(wù)中遇到的難題,要通過(guò)研討活動(dòng)探求結(jié)論,確保外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理協(xié)調(diào)一致,對(duì)于工作中出現(xiàn)的失誤,嚴(yán)肅追究具體責(zé)任人與相關(guān)責(zé)任人責(zé)任,加大獎(jiǎng)懲力度保障測(cè)繪質(zhì)量。嚴(yán)格規(guī)范測(cè)繪操作流程,從受理項(xiàng)目、派件直到外業(yè)操作、內(nèi)業(yè)處理、質(zhì)量把關(guān)等各個(gè)流程,均要嚴(yán)格執(zhí)行制度,以督查促進(jìn)制度的落實(shí),并嚴(yán)肅責(zé)任追究,及時(shí)將問(wèn)題整改到位。
3、注重房產(chǎn)測(cè)繪操作過(guò)程控制
質(zhì)量是工程的基礎(chǔ),在房產(chǎn)測(cè)繪中要堅(jiān)持以《房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)流程》標(biāo)準(zhǔn),周密設(shè)計(jì),不斷優(yōu)化,通過(guò)定期召開(kāi)例會(huì)、“三查兩審”等方式,保證工程質(zhì)量。測(cè)繪工作領(lǐng)導(dǎo)小組要定期召開(kāi)例會(huì),聽(tīng)取測(cè)繪工作進(jìn)展情況匯報(bào)以及第三方檢查人檢查情況匯報(bào),總結(jié)工作,協(xié)調(diào)各種疑難問(wèn)題的解決。要依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)流程》規(guī)定,在第三方檢查人幫助下,全面落實(shí)“三查兩審”制度,全面檢查工程工序質(zhì)量,并借助于信息化手段和先進(jìn)的檢測(cè)儀器,專業(yè)化采集數(shù)據(jù),智能化處理數(shù)據(jù),加之以手持測(cè)距儀、電子水準(zhǔn)儀、電子經(jīng)緯儀、全站儀等一批先進(jìn)設(shè)備的運(yùn)用和專業(yè)成圖軟件的有效運(yùn)用,能夠提高工作效率以及提升成圖質(zhì)量。另外,還要強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)繪單位技術(shù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)以及責(zé)任意識(shí)教育,不僅要注重對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行測(cè)繪技術(shù)知識(shí)方面的提升,還要強(qiáng)化現(xiàn)代技術(shù)手段運(yùn)用方面的培訓(xùn),同時(shí)要進(jìn)行責(zé)任意識(shí)教育,致力于打造一支業(yè)務(wù)能力過(guò)硬、責(zé)任意識(shí)較強(qiáng)的專業(yè)隊(duì)伍,加快房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍市場(chǎng)化步伐,為房產(chǎn)測(cè)繪工作質(zhì)量整體提升奠定基礎(chǔ)。
4、強(qiáng)化對(duì)測(cè)繪程序檢查審核
房產(chǎn)測(cè)繪成果審核屬于形式性范疇,并未對(duì)建筑總面積、分?jǐn)偯娣e等方面開(kāi)展實(shí)質(zhì)性審核,但是這并不代表測(cè)繪單位能夠或者作假,測(cè)繪單位出具的測(cè)繪結(jié)果責(zé)任主體為出具的單位。運(yùn)用形式性審核的方式,能夠防止出現(xiàn)測(cè)繪單位收取費(fèi)用之后又逃避責(zé)任,還能夠?qū)徍瞬块T(mén)力量集中起來(lái),注重對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)施檢查驗(yàn)收。審核部門(mén)要定期開(kāi)展測(cè)繪成果資料抽檢,或者根據(jù)工作需要開(kāi)展突擊檢查,結(jié)合《房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》量化考核積分,對(duì)測(cè)繪單位建立起專門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù),將檢查中出現(xiàn)的情況及時(shí)向社會(huì)公布,尤其是測(cè)繪單位檢查情況與信用狀況等方面。通過(guò)引入社會(huì)監(jiān)督的方式,進(jìn)一步增強(qiáng)測(cè)繪單位的責(zé)任感與危機(jī)感。
5、明確界定基礎(chǔ)測(cè)繪與市場(chǎng)測(cè)繪
一直以來(lái),在基礎(chǔ)測(cè)繪和市場(chǎng)類測(cè)繪項(xiàng)目操作中存在著界限不夠清晰的情況,新《測(cè)繪法》對(duì)其做出了明確而具體規(guī)定,劃分非常具體、清晰,應(yīng)當(dāng)從政府、法律以及行業(yè)等方面,對(duì)基礎(chǔ)測(cè)繪與市場(chǎng)測(cè)繪進(jìn)行職責(zé)與范圍的界定,開(kāi)展政府基礎(chǔ)測(cè)繪的測(cè)繪隊(duì)伍應(yīng)當(dāng)專業(yè)開(kāi)展基礎(chǔ)測(cè)繪,不再參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),以公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)為主要職責(zé)。政府主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)擬定中長(zhǎng)期規(guī)劃,打造公開(kāi)、公正、公平的測(cè)繪市場(chǎng)信息,為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)造良好環(huán)境。
6、建立完善自我檢查整改機(jī)制
房產(chǎn)測(cè)繪單位在內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督與整改機(jī)制建設(shè)上,應(yīng)當(dāng)注重創(chuàng)新,將質(zhì)量監(jiān)督和日常檢查與考核工作融為一體,注重開(kāi)展自我檢查,與獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。單位分管領(lǐng)導(dǎo)、主管負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)結(jié)合內(nèi)部與外部信息檢驗(yàn)情況、監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)、顧客反映、回訪內(nèi)容等方面資料,對(duì)各種問(wèn)題的原因開(kāi)展深入的分析,經(jīng)過(guò)研究之后確定整改落實(shí)措施,通過(guò)正式文件形式將任務(wù)布置分解到位,強(qiáng)化督查,確保整改到位,以此建立和完善自我檢查與整改機(jī)制。同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立起工作質(zhì)效與獎(jiǎng)懲掛鉤的聯(lián)動(dòng)機(jī)制,以有效的考核與獎(jiǎng)懲,推動(dòng)工作成效的提升。
綜上所述,提升房產(chǎn)測(cè)繪有效性方面工作,應(yīng)當(dāng)在政府主管部門(mén)的規(guī)范指導(dǎo)下開(kāi)展,嚴(yán)格把握各項(xiàng)政策與規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn),設(shè)置專門(mén)質(zhì)量管理監(jiān)督體系,注重房產(chǎn)測(cè)繪操作過(guò)程控制,強(qiáng)化對(duì)測(cè)繪程序檢查審核,明確界定基礎(chǔ)測(cè)繪與市場(chǎng)測(cè)繪,并建立完善自我檢查整改機(jī)制,多措并舉,有效提升房產(chǎn)測(cè)繪工作的有效性,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展發(fā)揮積極作用。
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關(guān)鍵詞：檔案管理 房產(chǎn)檔案 思考
房產(chǎn)檔案是城市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表，聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)。是房地產(chǎn)行政管理和城市建設(shè)發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，體現(xiàn)著政府管理的重要職能。隨著近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房產(chǎn)交易事項(xiàng)逐漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日趨規(guī)范，房產(chǎn)檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加嚴(yán)格具體。它不僅涉及單位自身管理與發(fā)展，更關(guān)系國(guó)家和人民群中的財(cái)產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房產(chǎn)檔案管理部門(mén)在開(kāi)展工作過(guò)程中，應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：
1 房產(chǎn)檔案信息管理的基礎(chǔ)工作，搞好立檔前期控制
房產(chǎn)檔案是反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的真實(shí)信息資料，我國(guó)法律法規(guī)明確要求，房產(chǎn)檔案必須是真實(shí)、準(zhǔn)確的，不得與事實(shí)相違背。如果房產(chǎn)檔案本身存在一些記錄錯(cuò)誤或者其它誤差，那么房產(chǎn)檔案的法律效力就會(huì)大大降低，在發(fā)揮憑證作用的過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)證據(jù)錯(cuò)誤和證據(jù)不足的問(wèn)題。為了避免這一問(wèn)題的發(fā)生，房產(chǎn)檔案必須加強(qiáng)建檔基礎(chǔ)工作，做好事前控制。在檔案歸檔前，應(yīng)該把握好三關(guān)：加強(qiáng)文件資料審核的管理。相關(guān)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)登記時(shí)，要嚴(yán)格審查當(dāng)事人的資料是否完善、是否符合資格要求，并保證其提供的資料都是合法有效的；文件材料的形成要合法。申請(qǐng)人在辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中，需按照相關(guān)規(guī)定填寫(xiě)一些資料和提供一些信息，這些資料都是不可缺的。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)資料移交的管理。這是產(chǎn)權(quán)資料管理中最重要的環(huán)節(jié)，檔案在交接過(guò)程中，管理人員必須對(duì)檔案資料再一次進(jìn)行清理、檢查和鑒定，保證檔案資料的完整性。最后，必須保證檔案資料中內(nèi)容的清晰，精確簡(jiǎn)潔，排序也必須符合規(guī)定，便于查閱和規(guī)范管理?？傊?，只有加強(qiáng)建檔的基礎(chǔ)工作，才能使后期的檔案管理發(fā)揮最大效能。
2 建設(shè)符合行業(yè)特點(diǎn)，適應(yīng)未來(lái)發(fā)展需要的高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫(kù)
近些年，房產(chǎn)檔案工作面臨著許多實(shí)際問(wèn)題，如檔案數(shù)量劇增、房產(chǎn)交易活躍、新型信息介質(zhì)和記錄方式的涌現(xiàn)等問(wèn)題強(qiáng)烈地沖擊著傳統(tǒng)的手工管理手段和方法。顯示出管理能力和效率低下，已適應(yīng)不了房產(chǎn)檔案管理的需要。利用現(xiàn)代化技術(shù)，建設(shè)房產(chǎn)檔案信息數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)檔案管理新突破，已成為房產(chǎn)檔案管理工作的重要課題和發(fā)展趨勢(shì)。這種信息化建設(shè)必須結(jié)合自身行業(yè)特點(diǎn)，體現(xiàn)檔案管理的高質(zhì)高效，能適應(yīng)房產(chǎn)檔案未來(lái)發(fā)展的需要。這需要從全社會(huì)的角度去認(rèn)識(shí)和把握市場(chǎng)信息。一是要制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范，包括業(yè)務(wù)分類、數(shù)據(jù)分項(xiàng)、數(shù)據(jù)定義等技術(shù)規(guī)范與格式，各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)、各相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)今后進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)信息資源共享奠定技術(shù)基礎(chǔ)；二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場(chǎng)數(shù)據(jù)的采集面，并規(guī)劃和設(shè)計(jì)出必要的數(shù)字化實(shí)現(xiàn)途徑；盡可能多地實(shí)現(xiàn)各關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、協(xié)作部門(mén)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、轉(zhuǎn)換，促使更多的業(yè)務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)市場(chǎng)所需要和必備的業(yè)務(wù)信息流；三是要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交互，新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)問(wèn)、部門(mén)間數(shù)據(jù)資源交互和傳遞，實(shí)現(xiàn)同類業(yè)務(wù)信息的一致和共享。確定適用標(biāo)準(zhǔn)信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設(shè)中，必須建立好相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，最終建立起一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字化利用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。由于檔案信息的范圍和種類處于不斷擴(kuò)展和變化之中，因此即使在檔案數(shù)字化階段也應(yīng)優(yōu)先采用適用范圍盡可能廣泛的標(biāo)準(zhǔn)，盡量做到一次到位。檔案數(shù)字化建設(shè)中確定標(biāo)準(zhǔn)的原則是：面向計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)及信息平臺(tái)的處理，直接采用國(guó)際和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，面向綜合性信息的處理優(yōu)先采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；面向檔案信息的處理以借鑒為主進(jìn)行補(bǔ)充，由此形成標(biāo)準(zhǔn)化體系。充分利用房產(chǎn)數(shù)字檔案信息歸集、檢索、分析功能，為廣大市民、部門(mén)提供高效便捷的查詢服務(wù)。通過(guò)數(shù)據(jù)分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)為相關(guān)部門(mén)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供科學(xué)的決策依據(jù)，五是強(qiáng)化房產(chǎn)檔案人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高檔案管理水平。
3 重視人員素質(zhì)，培養(yǎng)復(fù)合型人才隊(duì)伍
強(qiáng)化房產(chǎn)檔案人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高檔案管理水平。建立一支高素質(zhì)的復(fù)合型人才的專業(yè)隊(duì)伍，是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息現(xiàn)代化管理的關(guān)鍵。檔案管理工作者必須做到兩點(diǎn)：一是增強(qiáng)現(xiàn)代化意識(shí)。在實(shí)現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化、發(fā)展檔案事業(yè)的過(guò)程中，檔案工作人員要樹(shù)立與現(xiàn)代化建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模和方法相適應(yīng)的思想和觀念、樹(shù)立依靠科技進(jìn)步和科學(xué)管理的觀念，與社會(huì)進(jìn)步相適應(yīng)。在管理科學(xué)理論的指導(dǎo)下，從實(shí)際出發(fā)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，大膽探索和改革，全面推進(jìn)科學(xué)管理，形成和強(qiáng)化現(xiàn)代化管理意識(shí)。二是調(diào)整知識(shí)結(jié)構(gòu)，掌握多種技能。建造多元化知識(shí)結(jié)構(gòu)，全面系統(tǒng)地掌握檔案專業(yè)知識(shí)，學(xué)習(xí)和掌握現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)知識(shí)和管理科學(xué)知識(shí)，尤其是電子計(jì)算機(jī)、光學(xué)等學(xué)科知識(shí)，訓(xùn)練和培養(yǎng)出復(fù)合型專業(yè)人才，有效的提高檔案工作人員的素質(zhì)，適用現(xiàn)代化的需要。
關(guān)鍵詞:城市化;農(nóng)民;家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)
中圖分類號(hào):F29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
一、我國(guó)處于快速的城市化進(jìn)程中
“十一五”規(guī)劃建議指出,我國(guó)要走中國(guó)特色的城市化道路,這是從根本上解決農(nóng)村問(wèn)題,全面提高城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量的關(guān)鍵所在。從1978年至今,我國(guó)的城市化水平逐年提高,城市人口比重由1978年的17.9%提高到了2007年的44.9%,提高了27個(gè)百分點(diǎn),城鎮(zhèn)人口由1978年的17,245萬(wàn)人增加到了2007年的59,379萬(wàn)人。2008年我國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)60,667萬(wàn)人,比2007年增加1,288萬(wàn)人,鄉(xiāng)村人口為72,135萬(wàn)人,比2007年減少615萬(wàn)人。按照規(guī)劃,到本世紀(jì)中葉,我國(guó)總?cè)丝趯⒖刂圃?6億左右。設(shè)定本世紀(jì)中葉的城市化率目標(biāo)為75%,則我國(guó)農(nóng)村人口數(shù)在2050年必須減少為4億;假定2008～2050年間全國(guó)增加的2.8億人口在城鎮(zhèn)和農(nóng)村之間的分配是按照2008年的城鎮(zhèn)/農(nóng)村人口比例來(lái)進(jìn)行的,則在2050年我國(guó)的農(nóng)村人口數(shù)將增加至8.73億。因而,2008～2050年期間我國(guó)必須轉(zhuǎn)移出大概4.73億的農(nóng)村人口,平均每年轉(zhuǎn)移1,126萬(wàn)農(nóng)村人口?？梢?jiàn),我國(guó)的城市化本質(zhì)上是人的城市化,加速農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移是關(guān)鍵。但是,在大量農(nóng)村人口以農(nóng)民工身份向城市轉(zhuǎn)移時(shí)卻面臨著各種各樣的問(wèn)題,農(nóng)民進(jìn)城難、進(jìn)城后的生存難是其突出表現(xiàn)。
二、城市化進(jìn)程中的問(wèn)題
(一)農(nóng)民進(jìn)城難
第一,進(jìn)城成本高。農(nóng)民工進(jìn)城要辦理各種各樣的證件,每年每個(gè)農(nóng)民工都要為此花費(fèi)500元左右。以北京為例,農(nóng)民工進(jìn)京打工需要辦理的證件多達(dá)六七種。首先,前往北京的農(nóng)民工要在戶口所在的省市區(qū)辦理《流動(dòng)人口證》,同時(shí)繳納管理費(fèi)50～80元/年;到了北京,按《北京外地來(lái)京人員戶籍管理規(guī)定》要申領(lǐng)《暫住證》,需繳納管理服務(wù)費(fèi)180元/年,證件工本費(fèi)8元/本;根據(jù)《北京市外地來(lái)京務(wù)工經(jīng)商人員管理?xiàng)l例》,還須由雇用單位代為辦理《就業(yè)證》,繳納管理服務(wù)費(fèi)180元/年,證件工本費(fèi)5元/證;還需在工作所在地衛(wèi)生部門(mén)辦理《健康證》,費(fèi)用為40～50元/年;若為育齡婦女,則還需辦理《婚育證》,辦證費(fèi)為每證5元;如果所從事的工作是要求具有一定技術(shù)資格的工種,還須經(jīng)培訓(xùn)取得《職業(yè)資格證書(shū)》,辦證費(fèi)為每證4元。以上證件如果辦齊,來(lái)京打工者每年至少需要支出450元。
第二,求職者排斥。多數(shù)城市明文禁止一些崗位、時(shí)段不準(zhǔn)雇傭農(nóng)民工。如廣東省為保護(hù)本地就業(yè)者,對(duì)外來(lái)務(wù)工人員實(shí)行了長(zhǎng)達(dá)十年的“六不準(zhǔn)”政策,即在春節(jié)后一個(gè)月內(nèi),省內(nèi)的所有用人單位(包括企業(yè)、事業(yè)單位、黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)體工商戶)一律不準(zhǔn)招收外省民工;回鄉(xiāng)過(guò)節(jié)的民工返崗時(shí),一律不準(zhǔn)帶新民工入粵就業(yè);職業(yè)介紹和人才交流機(jī)構(gòu)一律不準(zhǔn)開(kāi)展介紹外省民工的介紹活動(dòng);不準(zhǔn)舉辦勞務(wù)和人才交流集市;外省駐粵勞務(wù)辦事機(jī)構(gòu)一律不準(zhǔn)向廣東組織勞務(wù)輸出;任何組織和個(gè)人,特別是新聞單位一律不準(zhǔn)刊登和招(聘)用外省勞動(dòng)力的廣告或信息。
第三,缺少健全的領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。目前,國(guó)家對(duì)1億多的青壯年勞務(wù)大軍還沒(méi)有設(shè)立一個(gè)全國(guó)性的領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)機(jī)構(gòu)。有的城市雖然設(shè)立了“外來(lái)流動(dòng)人口管理辦公室”,但主要職能是如何管理他們,而對(duì)他們的權(quán)益保護(hù)、服務(wù)工作卻很少過(guò)問(wèn)。
第四,就業(yè)信息少。多數(shù)地方農(nóng)民外出打工,除靠親戚、朋友、同學(xué)、老鄉(xiāng)這條渠道外,根本找不到任何就業(yè)信息。而勞動(dòng)部門(mén)由于勞務(wù)輸出服務(wù)網(wǎng)絡(luò)很不健全,與外界勞務(wù)市場(chǎng)聯(lián)系極少,得不到用工信息,即使獲得一點(diǎn),也難以進(jìn)鄉(xiāng)、入村、到戶,導(dǎo)致1/4以上的農(nóng)民只好盲目外出,到城里現(xiàn)找。
第五,技能培訓(xùn)跟不上。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重慶調(diào)查總隊(duì)調(diào)查顯示,被調(diào)查的農(nóng)民工中,只有24.7%的農(nóng)民工在外出務(wù)工之前接受過(guò)技能培訓(xùn),但大多也是臨時(shí)性的、短期的崗前培訓(xùn)。其中,接受培訓(xùn)的時(shí)間在3個(gè)月之內(nèi)的接近70%。因?yàn)槿狈ε嘤?xùn),絕大多數(shù)農(nóng)民進(jìn)城以后,只能干一些臟、險(xiǎn)、苦、累、重的活。
第六,戶籍管理制度。目前,農(nóng)民把戶口遷到小城鎮(zhèn)相對(duì)容易些,但是在大城市對(duì)農(nóng)民的戶口遷移都有很大的限制,一般都規(guī)定農(nóng)民必須要購(gòu)買(mǎi)住房才能遷移戶口,給農(nóng)民進(jìn)城設(shè)置了很高的門(mén)檻。
(二)農(nóng)民進(jìn)城后的生活問(wèn)題。根據(jù)2006年8月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)城市農(nóng)民工生活質(zhì)量的調(diào)查情況,當(dāng)前農(nóng)民工工作和生活條件普遍較差。這表現(xiàn)在進(jìn)城農(nóng)民的居住條件差、醫(yī)療衛(wèi)生條件差、收入水平低、社會(huì)地位低、缺少權(quán)益保障、子女教育問(wèn)題突出等。
1、進(jìn)城農(nóng)民的居住條件很差。目前,進(jìn)城農(nóng)民在城里一般沒(méi)有自己的住房,大部分是居住在集體宿舍,多數(shù)是一家人或幾人合租一套房,生活設(shè)施設(shè)備簡(jiǎn)陋,有的連自來(lái)水、天然氣、衛(wèi)生間都沒(méi)有,還有的農(nóng)民工甚至長(zhǎng)期住樓梯間、危房、工棚等。(表1)
2、進(jìn)城農(nóng)民缺少權(quán)益保障,社會(huì)地位低。進(jìn)城農(nóng)民工是城市中的“邊緣”一族,享受不到城市居民的各種福利待遇和社會(huì)保障,城市里的許多公共產(chǎn)品他們享用不到,形成了明顯的身份差異。
3、進(jìn)城農(nóng)民收入水平低,被克扣、拖欠報(bào)酬的問(wèn)題依然存在。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查情況,進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民平均月收入為966元,一半以上的農(nóng)民工月收入在800元以下,其中月收入在500元以下的占19.67%,月收入在500～800元的占被調(diào)查人數(shù)的33.66%,只有10%的農(nóng)民工月收入超過(guò)了1,500元。雖然國(guó)家已經(jīng)對(duì)克扣、拖欠農(nóng)民工工資的現(xiàn)象做出了嚴(yán)厲整治,但克扣、拖欠農(nóng)民工工資的情況依然存在。調(diào)查顯示,經(jīng)常被克扣、拖欠報(bào)酬的農(nóng)民工達(dá)到了被調(diào)查人數(shù)的20%。
除了以上幾點(diǎn),還有農(nóng)民工子女的教育問(wèn)題、農(nóng)民工工作環(huán)境差、農(nóng)民工所引起的社會(huì)治安問(wèn)題等。
城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的這些問(wèn)題,嚴(yán)重影響我國(guó)的城市化速度和效率,制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。出現(xiàn)這樣的問(wèn)題,有很多方面的原因,其中我國(guó)農(nóng)民的貧窮是一個(gè)很重要的因素。因?yàn)樗麄冊(cè)谶M(jìn)城前缺少進(jìn)行技能培訓(xùn)的資本,進(jìn)城后又沒(méi)有由農(nóng)民向市民進(jìn)行身份轉(zhuǎn)換的資本,所以農(nóng)民的貧困制約了我國(guó)城市化發(fā)展。
三、城鄉(xiāng)居民家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
家庭財(cái)產(chǎn)是社會(huì)財(cái)富的重要組成部分,是評(píng)價(jià)人民生活水平的指標(biāo),分析家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)可以明確家庭收入來(lái)源,進(jìn)而分析農(nóng)民貧困的原因所在。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的分類,家庭財(cái)產(chǎn)的內(nèi)涵由家庭金融資產(chǎn)、房產(chǎn)、主要耐用消費(fèi)品現(xiàn)值和家庭經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)四部分組成。統(tǒng)計(jì)資料顯示,在城市家庭財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中,家庭金融資產(chǎn)為7.98萬(wàn)元,占家庭財(cái)產(chǎn)的34.9%;房產(chǎn)為10.94萬(wàn)元,占家庭財(cái)產(chǎn)的47.9%;家庭主要耐用消費(fèi)品現(xiàn)值為1.15萬(wàn)元,占家庭財(cái)產(chǎn)的5%;家庭經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)為2.77萬(wàn)元,占家庭財(cái)產(chǎn)的12.2%。(對(duì)農(nóng)村居民家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu),本文采用類似對(duì)比方法得到農(nóng)村居民家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu),家庭金融資產(chǎn)、房產(chǎn)、家庭主要耐用消費(fèi)品、家庭經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)所占的比例分別為:25.1%、32.2%、28.4%、14.4%。)(圖1、圖2)
我們可以看到,在城市居民家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)中,房產(chǎn)所占的比例接近一半,已經(jīng)是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要構(gòu)成部分,而在農(nóng)村居民家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)中,房產(chǎn)僅占1/4,為城市居民的一半,農(nóng)村居民房產(chǎn)在農(nóng)村家庭財(cái)產(chǎn)中所占的比例過(guò)低。而農(nóng)村居民家庭房產(chǎn)面積是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城市居民家庭房產(chǎn)面積的,農(nóng)村居民家庭房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中所占比例過(guò)低的根本原因在于農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值過(guò)低,這也就是農(nóng)民貧困的根本原因所在。
目前,我國(guó)城市居民人均住宅面積大約為28m2,家庭平均人口規(guī)模為2.9人,由此我們可得到城市居民家庭的房產(chǎn)面積約為81m2;農(nóng)村人均住房面積31.6m2,家庭平均人口規(guī)模為4.03人,則農(nóng)村家庭住房面積約為127m2,農(nóng)村家庭房產(chǎn)面積約是城市家庭房產(chǎn)面積的1.6倍。而對(duì)家庭資產(chǎn)來(lái)說(shuō),城市家庭資產(chǎn)往往是農(nóng)村家庭資產(chǎn)的5倍左右,那么綜合考慮以上因素分析可得,城市房產(chǎn)價(jià)值約是農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值的16倍。
導(dǎo)致農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值低的因素很多。首先,農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值低是由現(xiàn)行的農(nóng)村土地政策決定的。農(nóng)村土地現(xiàn)行政策決定了農(nóng)村土地所有權(quán)屬集體所有,農(nóng)民對(duì)其幾乎沒(méi)有什么話語(yǔ)權(quán)、支配權(quán),因此農(nóng)村土地價(jià)值普遍被低估。國(guó)家征收集體土地時(shí),支配權(quán)完全掌握在縣、鄉(xiāng)級(jí)政府手中,而代表村民行使話語(yǔ)權(quán)的村干部又往往只聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)意圖安排而不顧及村民的利益,導(dǎo)致農(nóng)村土地被低價(jià)征用;其次,農(nóng)村房屋缺乏產(chǎn)權(quán)保護(hù)。我國(guó)農(nóng)村房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,買(mǎi)賣時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù),造成這些農(nóng)村私宅交易存在風(fēng)險(xiǎn),阻礙了農(nóng)村房屋的自由流通,由此便導(dǎo)致大量農(nóng)村私宅閑置甚至毀壞,致使農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值得不到體現(xiàn);再次,城鄉(xiāng)二元管理體制使我國(guó)的城市化呈單向度方向流動(dòng),只有農(nóng)民向城市流動(dòng),沒(méi)有城市居民向農(nóng)村流動(dòng),農(nóng)村的房產(chǎn)市場(chǎng)小,導(dǎo)致農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值低,而城市房產(chǎn)大幅度升值。還有,在農(nóng)村融資方式單一也是一個(gè)重要原因。城市居民可以通過(guò)抵押貸款、按揭等形式向銀行借款購(gòu)房;而農(nóng)村居民只能靠自己的民間借貸完成自己的置房計(jì)劃,停留在自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,阻礙了農(nóng)村房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
四、提升農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值的思路
眾所周知,房產(chǎn)由兩部分組成,一部分是住房本身,而另外一部分就是住房所占用的那部分土地的使用權(quán)。因此,要提升農(nóng)民房產(chǎn)的價(jià)值,應(yīng)該從提升農(nóng)村宅基地價(jià)值和提升農(nóng)村房屋價(jià)值兩個(gè)方面努力。
(一)提升農(nóng)村宅基地價(jià)值
第一,完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是以農(nóng)村土地所有權(quán)為基礎(chǔ)、以土地使用權(quán)為核心的一切關(guān)于土地財(cái)產(chǎn)的總和,是由各種權(quán)利組成的土地權(quán)利束。它包括土地所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,產(chǎn)權(quán)是可以分解的,只有明確了所有權(quán)、使用權(quán)等各級(jí)產(chǎn)權(quán)的歸屬,才能構(gòu)建合理的收益分配機(jī)制。因此,我們可以從分離宅基地的土地所有權(quán)和使用權(quán),并明確宅基地的產(chǎn)權(quán)兩個(gè)方面,完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。
分離宅基地的土地所有權(quán)和使用權(quán),即所有權(quán)歸集體,而給予農(nóng)民宅基地永久使用權(quán),宅基地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)移權(quán)歸農(nóng)民所有。宅基地對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)具有福利性、社會(huì)保障性,是農(nóng)民基本的生活條件,是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)之一。只有允許農(nóng)村土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離,農(nóng)民才能理直氣壯地行使使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等一系列土地權(quán)利。
明確土地產(chǎn)權(quán)歸屬,必須在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制不變的前提條件下,對(duì)分散凌亂的農(nóng)村土地使用現(xiàn)狀進(jìn)行排查,建立完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度,在法律和法理上,對(duì)集體所有權(quán)和使用權(quán)的權(quán)能做出清晰的界定。具體做法如下:首先,要對(duì)農(nóng)民集體組織的土地所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn),必須以通過(guò)權(quán)能登記發(fā)證的形式對(duì)土地所有權(quán)予以確認(rèn);其次,要制定出臺(tái)有關(guān)規(guī)定,明確集體成員身份資格的認(rèn)定、取得、喪失與繼承等相關(guān)規(guī)定;最后,要規(guī)范集體土地使用權(quán)的種類,明確宅基地、集體建設(shè)用地和農(nóng)用地使用權(quán)的使用期限和內(nèi)容,并以法律形式物化農(nóng)民與土地之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
產(chǎn)權(quán)制度,究其根本是為了保障財(cái)產(chǎn)收益的合理分配,通過(guò)確認(rèn)生產(chǎn)要素的所有權(quán)與使用權(quán),明確收益來(lái)源,確保正確分割。集體土地使用權(quán)得到明確、清晰的認(rèn)證,農(nóng)民因擁有土地使用權(quán)所享有的收益權(quán)也就清晰可見(jiàn)了。
第二,建立統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。農(nóng)民缺少社會(huì)保障,這是眾人皆知的問(wèn)題,宅基地成為了農(nóng)民至關(guān)重要的財(cái)產(chǎn)之一,可以說(shuō)宅基地對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)是起到社會(huì)保障和社會(huì)福利的效果,宅基地的價(jià)值可以決定農(nóng)民自身財(cái)產(chǎn)的多少。然而,在農(nóng)村不允許宅基地進(jìn)行自由流通也就難以實(shí)現(xiàn)宅基地真正的價(jià)值,可以毫不夸張地說(shuō),這就把農(nóng)民手里的財(cái)產(chǎn)變成了“死財(cái)產(chǎn)”,沒(méi)有意義,嚴(yán)重地?fù)p害了農(nóng)民的利益。因此,要提升農(nóng)民宅基地的土地價(jià)值,就需要建立統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng),對(duì)宅基地進(jìn)行市場(chǎng)化改革。宅基地市場(chǎng)化改革必須根據(jù)各地發(fā)展差異分類進(jìn)行。對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)和大城市城郊地區(qū)已經(jīng)有了對(duì)土地的市場(chǎng)需求,可以考慮直接建立區(qū)域性宅基地交易市場(chǎng)。我們可以先建立一個(gè)小區(qū)域擴(kuò)散性的宅基地市場(chǎng),然后在更大區(qū)域范圍內(nèi)形成更為合理的價(jià)格機(jī)制。對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊地區(qū)由于土地市場(chǎng)需求少,可以由政府出面組織,對(duì)農(nóng)民宅基地及住房進(jìn)行整體規(guī)劃和集中改造。
(二)提升農(nóng)村房屋價(jià)值。對(duì)提升農(nóng)村房屋價(jià)值我們也要從明確產(chǎn)權(quán)和規(guī)范流轉(zhuǎn)程序兩個(gè)方面來(lái)做。通過(guò)為農(nóng)村村民辦理房產(chǎn)證,物化其房產(chǎn)資源,可以大大提升居民住宅的市場(chǎng)價(jià)值;通過(guò)對(duì)農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)程序進(jìn)行規(guī)范,可以防止居民私下進(jìn)行交易,減少了居民財(cái)產(chǎn)被損害的可能,同時(shí)通過(guò)嚴(yán)格的申請(qǐng)制度,可以讓交易雙方處于更平等的狀態(tài)下進(jìn)行交易,這樣房屋的價(jià)值才能得到真正的體現(xiàn)。
五、總結(jié)
在我國(guó)的城市化進(jìn)程中出現(xiàn)了農(nóng)民進(jìn)城難,進(jìn)城后生存難的問(wèn)題,嚴(yán)重制約了城市化的發(fā)展,究其原因是由于農(nóng)民貧困引起的,而農(nóng)民貧窮的根本原因在于農(nóng)民的物化資產(chǎn)價(jià)值低。與城市居民對(duì)比發(fā)現(xiàn),城市居民的物化資產(chǎn)大都來(lái)自于房產(chǎn),而農(nóng)村居民物化資產(chǎn)中房產(chǎn)比例較低,其價(jià)值則更低。因此,解決農(nóng)民貧困問(wèn)題,從根本上應(yīng)當(dāng)提升農(nóng)村的房產(chǎn)價(jià)值。通過(guò)提升農(nóng)民的宅基地價(jià)值以及農(nóng)民的房屋價(jià)值,就能夠提高農(nóng)民的物化財(cái)產(chǎn),從而為農(nóng)民進(jìn)城,農(nóng)民到市民身份的轉(zhuǎn)換提供可以利用的資本,推動(dòng)我國(guó)的城市化發(fā)展。
(作者單位:南華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院)
主要參考文獻(xiàn):
[1]辛章平等.我國(guó)現(xiàn)階段農(nóng)村人口城市化問(wèn)題考察[J].蘭州學(xué)刊,2006.10.
全面負(fù)責(zé)營(yíng)銷部的管理工作,負(fù)責(zé)制定及落實(shí)酒店?duì)I銷策略方案,通過(guò)公關(guān)宣傳、營(yíng)業(yè)推廣及各種方式的促銷,以確保達(dá)到酒店所下達(dá)的的既定經(jīng)營(yíng)預(yù)算指標(biāo)。
崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)擬定酒店市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃及營(yíng)銷策略。
2、負(fù)責(zé)擬定市場(chǎng)拓展及推廣工作的行動(dòng)計(jì)劃。
3、 負(fù)責(zé)酒店的廣告策劃宣傳工作。
4、負(fù)責(zé)組織實(shí)施酒店既定的營(yíng)銷方案,并根據(jù)市場(chǎng)的變化作相應(yīng)的策略調(diào)整,以達(dá)到最佳銷售效果,定期向酒店總經(jīng)理匯報(bào)工作進(jìn)度。
5、負(fù)責(zé)酒店銷售公關(guān)資料的收集、積累,文件、材料的整、編寫(xiě)等工作。
6、負(fù)責(zé)與房務(wù)部、餐飲部等部門(mén)協(xié)調(diào)共同制定客房、餐飲等價(jià)格方案及優(yōu)惠規(guī)定,并每年對(duì)合同協(xié)議進(jìn)行一次修訂。
7、負(fù)責(zé)與財(cái)務(wù)部協(xié)調(diào)審核客戶掛賬的方式、限度和信用情況,并協(xié)助催收帳項(xiàng)。
8、負(fù)責(zé)每年定期參與重要的國(guó)內(nèi)外旅游行業(yè)展銷會(huì),加強(qiáng)酒店對(duì)外宣傳。
9、負(fù)責(zé)建立合作緊密、高效能的營(yíng)銷隊(duì)伍,充分發(fā)揮每位成員的潛能。
10、負(fù)責(zé)制定及修訂營(yíng)銷人員工效掛鉤方案,督促銷售部員工開(kāi)拓有潛質(zhì)的新客戶并簽定商務(wù)合約。
11、廣泛開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研,收集顧客意見(jiàn),制定最佳營(yíng)銷方案及優(yōu)惠規(guī)定等。
12、每周召開(kāi)由總經(jīng)理、各經(jīng)營(yíng)部門(mén)負(fù)責(zé)人及銷售人員參加的營(yíng)銷例會(huì),以便協(xié)調(diào)、修訂、檢討有關(guān)改善酒店的經(jīng)營(yíng)狀況,全面做好營(yíng)銷工作。
13、堅(jiān)持向下級(jí)提供長(zhǎng)期性培訓(xùn),加強(qiáng)營(yíng)銷人員的信心與效能。
14、有計(jì)劃推出各種形式的公關(guān)活動(dòng),并撰寫(xiě)供傳媒使用的宣傳稿件。定期邀請(qǐng)記者采訪,以擴(kuò)大酒店的知名度。
15、負(fù)責(zé)組織酒店宣傳材料的編寫(xiě)、攝影、錄像、印刷及宣傳,并與媒體建立良好關(guān)系,取得他們的支持和幫助。
16、負(fù)責(zé)檢查酒店的廣告宣傳內(nèi)容有無(wú)差錯(cuò)、是否美觀、設(shè)計(jì)是否高雅、與酒店格調(diào)是否相符等。
17、負(fù)責(zé)建立公關(guān)銷售業(yè)務(wù)檔案,以便查閱。
18、負(fù)責(zé)與有重要客戶保持良好的商務(wù)往來(lái),定期拜訪旅游機(jī)構(gòu)要員、大中型企業(yè)客戶接待部門(mén)負(fù)責(zé)人、政府部門(mén)的重要客戶,征求客戶的意見(jiàn),增進(jìn)了解、加強(qiáng)合作。
19、 負(fù)責(zé)組織和參加vip客人的接待。
20、了解和掌握市場(chǎng)信息與同行業(yè)銷售方針,定期向總經(jīng)理上交市場(chǎng)報(bào)告,并提出相應(yīng)對(duì)策。
21、根據(jù)酒店的近期和遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和規(guī)劃,負(fù)責(zé)整體銷售工作,招攬客源,負(fù)責(zé)商務(wù)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)拓展和方案實(shí)施。做好市場(chǎng)周密分析,選好銷售市場(chǎng)和銷售對(duì)策。
22、協(xié)調(diào)好營(yíng)銷部與酒店各部門(mén)的關(guān)系,使各個(gè)工作環(huán)節(jié)順利運(yùn)轉(zhuǎn)。
23、 親自迎接所有大型會(huì)議之主辦人。
24、利用一切機(jī)會(huì)和場(chǎng)所進(jìn)行公關(guān)活動(dòng),如在宴會(huì)、酒會(huì)、茶話會(huì)、展覽會(huì)、洽談會(huì)、座談會(huì)、紀(jì)念會(huì)、慶祝會(huì)等一切社交活動(dòng)。
銷售個(gè)人月工作計(jì)劃二：
為了進(jìn)一步提高自己的工作效率及工作能力，特制定以下工作計(jì)劃：
一、對(duì)銷售工作的認(rèn)識(shí)：
1、不斷學(xué)習(xí)行業(yè)知識(shí)、產(chǎn)品知識(shí)，為客戶帶來(lái)實(shí)用介紹內(nèi)容，更好為客戶服務(wù)，顯得行業(yè)的專業(yè)性;
2、先友后單：與客戶發(fā)展良好友誼，轉(zhuǎn)換銷售員角色，處處為客戶著想，把客戶當(dāng)成自己朋友，達(dá)到思想和情感上的交融;
3、調(diào)整心態(tài)，進(jìn)一步提高自己的工作激情與工作自信心;百倍認(rèn)真努力地對(duì)待每一天工作、每一個(gè)潛在客戶的挖掘;
4、去除任何客戶拒絕的恐懼心理，對(duì)任何一個(gè)營(yíng)銷電話、任何一個(gè)潛在客戶要自信專業(yè)性的進(jìn)行交流;
二、對(duì)銷售工作的提高：
1、制定工作日程表;(見(jiàn)附表)
2、一天一小結(jié)、一周一大結(jié)、一月一總結(jié);不斷查找工作上的不足，及時(shí)糾正工作的失誤，完善工作的整體效率;
3、不斷挖掘潛在客戶、展示產(chǎn)品、跟進(jìn)客戶;樂(lè)觀積極向上自信的工作態(tài)度才能擁有很好的工作成果;
4、每天堅(jiān)持打40個(gè)有效電話，挖掘潛在客戶、每周至少拜訪2位客戶(此數(shù)字為目標(biāo)，供參考，盡量做到)，促使?jié)撛诳蛻糇兂煽沙掷m(xù)客戶：
5、拜訪客戶之前要對(duì)該客戶做全面的了解(客戶的潛在需求、職位、權(quán)限以及個(gè)人性格和愛(ài)好)，并準(zhǔn)備一些必要的話題或活動(dòng)去與客戶進(jìn)行更好的交融及相應(yīng)的專業(yè)產(chǎn)品知識(shí)的應(yīng)付方案;
6、對(duì)陜西省、山西省、江西省、河南省四大省市、縣公路段單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行逐個(gè)電話銷售，挖掘潛在客戶，跟進(jìn)并對(duì)相關(guān)重要客戶進(jìn)行預(yù)約拜訪;
7、提高自己電話營(yíng)銷技巧，靈活專業(yè)地與客戶進(jìn)行電話交流;
8、通過(guò)電話銷售過(guò)程中了解各省、市的設(shè)備儀器使用、采購(gòu)情況及相關(guān)重要追蹤人;
三、重要客戶跟蹤：
1、江西萍鄉(xiāng)市公路管理局供機(jī)科林科長(zhǎng)、養(yǎng)護(hù)科曾科長(zhǎng);
2、山西、陜西、江西、河南各省市級(jí)公路局養(yǎng)護(hù)科;
3、浙江省臨安市公路局、淳安縣公路段、昌化縣公路段、建德縣公路段的相關(guān)負(fù)責(zé)人;
4、山西省大同市北郊區(qū)公路段橋工程樂(lè);
5、河南市政管理處的姚科長(zhǎng);
以上是我十月份工作計(jì)劃，我會(huì)嚴(yán)格按計(jì)劃進(jìn)行每一項(xiàng)工作;敬請(qǐng)魏總對(duì)此計(jì)劃不全的一面加以指點(diǎn)，謝謝!
銷售個(gè)人月工作計(jì)劃三：
隨著11月份的結(jié)束，也意味著進(jìn)入下一步的實(shí)質(zhì)性工作階段，房產(chǎn)銷售每月工作計(jì)劃?；仡欉@一個(gè)月的工作，非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)和各位同事的頂力支持，使我掌握相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)?；诒救耸堑谝淮谓佑|房產(chǎn)銷售行業(yè)，面臨困難和壓力較大，針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)、現(xiàn)狀，結(jié)合本人這一個(gè)多月來(lái)對(duì)“房產(chǎn)銷售”的理解和感悟，特對(duì)12月分工作制定以下房產(chǎn)銷售工作計(jì)劃。
本工作計(jì)劃包括宗旨、目標(biāo)、工作開(kāi)展計(jì)劃和計(jì)劃評(píng)估總結(jié)，日計(jì)劃，等五部分。
一.宗旨
本計(jì)劃是，完成銷售指標(biāo)100萬(wàn)和達(dá)到小組增員10人。制定本計(jì)劃的宗旨是確保完成指標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
二.目標(biāo)
1. 全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢(shì)并做到應(yīng)用自如。
2. 根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個(gè)。
3. 鎖定有意向客戶30家。
4. 力爭(zhēng)完成銷售指標(biāo)
三.工作開(kāi)展計(jì)劃
眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的競(jìng)爭(zhēng)，就是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù)，而我們房產(chǎn)銷售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因?yàn)槿绱?，我的工作開(kāi)展計(jì)劃也是圍繞“售前服務(wù)”來(lái)進(jìn)行。
1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過(guò)程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識(shí)，使自己在對(duì)房產(chǎn)銷售特點(diǎn)掌握的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的深入體會(huì)，做到在客戶面前應(yīng)用自如、對(duì)答如流。
2.對(duì)有意向的客戶盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時(shí)通知房原和價(jià)格等信息)，目的讓客戶了解房源和價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，與客戶進(jìn)行互動(dòng)溝通。
其次給客戶一種無(wú)形的壓力，比如：房源緊張，價(jià)格要上漲，等。挑起其購(gòu)買(mǎi)欲望.
3.在用電話與客戶交流的過(guò)程中，實(shí)時(shí)掌握其心理動(dòng)態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶分類。
4.在交流的過(guò)程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶對(duì)我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進(jìn)一步了解的情況下，可以安排面談。
5.在面談之前要做好各種充分準(zhǔn)備，做到對(duì)房源，面積，單價(jià)等。了如指掌
6..對(duì)每次面談后的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)分析，并向上級(jí)匯報(bào)，聽(tīng)取領(lǐng)導(dǎo)的看法?？朔щy、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。
7.在總結(jié)和摸索中前進(jìn)。
針對(duì)銷售工作中存在的問(wèn)題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。這里給大家分享一些關(guān)于2021年房產(chǎn)銷售計(jì)劃5篇，供大家參考。
房產(chǎn)銷售計(jì)劃1在已過(guò)去的20--年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門(mén)的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)。這一年全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)大落大起，整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)從慘淡到火爆的過(guò)程。準(zhǔn)備明年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，銷售工作將充滿了機(jī)遇和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)制定20--年房地產(chǎn)銷售個(gè)人工作計(jì)劃。
一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20--年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20--年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20--年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。
二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20--年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20--年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。
三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20--年的房產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是---公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。
四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。我將結(jié)合20--年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過(guò)對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成。我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。
六、針對(duì)銷售工作中存在的問(wèn)題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識(shí)做保障，我將在部門(mén)經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。
房產(chǎn)銷售計(jì)劃2一、業(yè)務(wù)的精進(jìn)
1、加強(qiáng)團(tuán)體的力量
在團(tuán)體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時(shí)對(duì)提升個(gè)人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個(gè)月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時(shí)也有很多的不同，其中有許多是我要學(xué)習(xí)加強(qiáng)的，這種性格上的互補(bǔ)，在具體的工作中可以幫助我們查缺補(bǔ)漏，提升自己。
2、熟識(shí)項(xiàng)目
銷售最重要的是對(duì)自己所從事項(xiàng)目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過(guò)程中，對(duì)本項(xiàng)目有了深度的了解，但在接待顧客的過(guò)程中，還是不斷的有新問(wèn)題的出現(xiàn)，讓我無(wú)法流利的回答顧客的提問(wèn)，主要是對(duì)項(xiàng)目及相關(guān)房產(chǎn)知識(shí)的不夠了解，在新年之后，對(duì)項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的了解，是熟識(shí)項(xiàng)目的首要。
3、樹(shù)立自己的目標(biāo)
有目標(biāo)才會(huì)有方向，有方向才會(huì)有不斷努力的動(dòng)力。在每個(gè)月的月初都要對(duì)自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開(kāi)始，即獨(dú)立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎(jiǎng)勵(lì)下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。
二、自身素質(zhì)的提升
銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實(shí)物換成錢(qián)。因我從未正式的接觸過(guò)銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開(kāi)始。首先，書(shū)籍是活的知識(shí)的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書(shū)籍，同時(shí)不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時(shí)的充實(shí)自己，總結(jié)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。其次，實(shí)踐出真知，所有的理論只有與實(shí)踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對(duì)銷售流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，在演練中對(duì)項(xiàng)目加深印象，同時(shí)對(duì)顧客關(guān)心的合同條款進(jìn)行熟讀并學(xué)習(xí)。了解最新的法律法規(guī)知識(shí)。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在團(tuán)隊(duì)的交流中，解決問(wèn)題，不斷的提升自己。
最后，感謝公司所有的領(lǐng)導(dǎo)和同事，因?yàn)槲覀€(gè)人的進(jìn)步離不開(kāi)大家的幫助和支持。
房產(chǎn)銷售計(jì)劃3時(shí)間過(guò)得真快，轉(zhuǎn)眼間又要進(jìn)入新的一年了，新的一年是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)、機(jī)遇與壓力開(kāi)始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作計(jì)劃，現(xiàn)將計(jì)劃制定如下：
一、銷量指標(biāo)：
上級(jí)下達(dá)的銷售任務(wù)30萬(wàn)元，銷售目標(biāo)35萬(wàn)元，每個(gè)季度7.5萬(wàn)元
二、計(jì)劃擬定：
1.年初擬定《房地產(chǎn)年度銷售計(jì)劃》
2.每月初擬定《房地產(chǎn)月銷售計(jì)劃表》
三、客戶分類：
根據(jù)接待的每一位客戶進(jìn)行細(xì)分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對(duì)各級(jí)客戶進(jìn)行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來(lái)，滿意而歸。
四、實(shí)施措施：
1.熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開(kāi)展工作。
公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門(mén)經(jīng)理，必須以身作責(zé)，在遵守公司規(guī)定的同時(shí)全力開(kāi)展業(yè)務(wù)工作。
2.制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。
學(xué)習(xí)，對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。專業(yè)知識(shí)、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。
3.在客戶的方面與客戶加強(qiáng)信息交流，增近感情，對(duì)a類客堅(jiān)持每個(gè)星期聯(lián)系一次，b類客戶半個(gè)月聯(lián)系一次，c類客戶一個(gè)月聯(lián)系一次。
對(duì)于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。
4.在網(wǎng)絡(luò)方面
房產(chǎn)銷售計(jì)劃420--年以來(lái)，我公司在佳寶房產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司和董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全體員工的努力，各項(xiàng)工作進(jìn)行了全面地展開(kāi)，為使公司各項(xiàng)工作上一個(gè)新臺(tái)階，在新的年度里，公司在確保20--年底方案報(bào)批的前提下其工作計(jì)劃如下：
工程方面
一、以“特洛伊城”項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌安排，切實(shí)做好建設(shè)任務(wù)
(一)20--年底前力爭(zhēng)方案報(bào)批通過(guò)
11月份：參與制訂規(guī)劃方案，配合公司領(lǐng)導(dǎo)完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過(guò)。
12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的市長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)，辦理環(huán)境保護(hù)意見(jiàn)表的工作。
(二)20--年度工作安排
1月份：組織編制環(huán)境評(píng)估報(bào)告及審核工作;辦理項(xiàng)目選址(規(guī)劃局)，參與項(xiàng)目的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，并完成項(xiàng)目場(chǎng)地的地質(zhì)勘察報(bào)告。
2月份：參與工程的施工圖設(shè)計(jì)及圖紙審查;編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)(發(fā)改委);完成樁基礎(chǔ)的工程招投標(biāo)工作，工程監(jiān)理招標(biāo)工作，并組織場(chǎng)地的地下排水工作。
3月份：辦理工程規(guī)劃許可證工作(報(bào)市規(guī)劃局)，并進(jìn)行場(chǎng)地周圍的止水帷幕、護(hù)壁樁的施工。
4月份：完成工程主體的招投標(biāo)工作，辦理樁基礎(chǔ)工程的施工許可工作。
5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊(duì)伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作。
6-9月份：基礎(chǔ)工程完成。
10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。
(三)報(bào)建工作
工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的設(shè)計(jì);二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過(guò)程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門(mén)關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開(kāi)工。另外，工程部應(yīng)加強(qiáng)工程合同、各類資料的存檔管理，分門(mén)別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
(四)工程質(zhì)量
“特洛伊城”項(xiàng)目是市重點(diǎn)工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將“特洛伊城”項(xiàng)目建成為優(yōu)質(zhì)工程。
(五)預(yù)決算工作
工程部、財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無(wú)據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款，在20--年工程進(jìn)展的同時(shí)做好以下兩項(xiàng)工作：
1、認(rèn)真編制工程預(yù)算，配合工程部及時(shí)做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，及時(shí)掌握材料的變動(dòng)情況，配合工程部做好工程進(jìn)度的控制工作，做好工程的兩表對(duì)比，限度的節(jié)約使用資金。
2、制定工程資金使用計(jì)劃，“特洛伊城”項(xiàng)目工程估算需用資金4.6億元左右;
其中基礎(chǔ)部分需用約0.8億元;地上商業(yè)部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)起著關(guān)鍵性的作用，工程部、預(yù)決算部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部以及招商部等職能部門(mén)必須緊密聯(lián)系、團(tuán)結(jié)協(xié)作，使各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。
財(cái)務(wù)方面
1、切實(shí)完成開(kāi)工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)
公司確定的二0--年工程啟動(dòng)資金約為2億元。融資工作的開(kāi)展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。故必須做好融資、招商營(yíng)銷這篇大文章。
2、拓寬融資渠道，挖掘社會(huì)潛能
擬采取銀信融資、廠商融資、社會(huì)融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道。通過(guò)產(chǎn)權(quán)預(yù)售、租金預(yù)付等辦法擴(kuò)大資金流，以保證“特洛伊城”項(xiàng)目建設(shè)資金的及時(shí)到位。
3、采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房號(hào)的形式，回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流。
為了使工程建設(shè)項(xiàng)目快速回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流，考慮在工程開(kāi)工同時(shí)在公司內(nèi)部采取認(rèn)購(gòu)房號(hào)銷售計(jì)劃，比列約為公寓面積的10-15﹪。
4、實(shí)行銷售任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。
20--年公司建設(shè)工程款總需求是4.6億元。按“特洛伊城”所簽協(xié)議書(shū)，招商銷售任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。全面完成招商銷售任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進(jìn)。在營(yíng)銷形式上努力創(chuàng)造營(yíng)銷新模式，以形成自我營(yíng)銷特色。
招商方面
1、全面啟動(dòng)招商程序，注重成效開(kāi)展工作
招商工作是“特洛伊城”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。該工作開(kāi)展順利與否，也直接影響公司的項(xiàng)目銷售。因此，在新的一年，招商應(yīng)有計(jì)劃地、有針對(duì)性地、適時(shí)適量地開(kāi)展工作。
2、合理運(yùn)用廣告形式，塑造品牌擴(kuò)大營(yíng)銷
新的一年公司將擴(kuò)大廣告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是擴(kuò)大樓盤(pán)營(yíng)銷。廣告宣傳、營(yíng)銷策劃方面，“特洛伊城”應(yīng)在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、效果評(píng)估、周期計(jì)劃、設(shè)計(jì)新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫，避免版面雷同、無(wú)效重復(fù)、設(shè)計(jì)呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生。
3、努力培養(yǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍，逐步完善激勵(lì)機(jī)制
策劃公司的置業(yè)顧問(wèn)以及公司營(yíng)銷部的營(yíng)銷人員，是一個(gè)有機(jī)的合作群體。新的一年，公司將充分運(yùn)用此部分資源。策劃公司首先應(yīng)抓好營(yíng)銷人員基本知識(shí)培訓(xùn)工作，使?fàn)I銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊(duì)伍。其次是逐步完善營(yíng)銷激勵(lì)機(jī)制，在制度上確立營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)辦法，具體的獎(jiǎng)勵(lì)方案由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)起草。
4、結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，制訂可行的招商政策
按照公司與策劃公司所簽合同規(guī)定，“特洛伊城”應(yīng)于20--年出臺(tái)《招商計(jì)劃書(shū)》及《招商手冊(cè)》，但目前該工作已經(jīng)滯后。公司要求，上述兩書(shū)在一季度由策劃公司編制出臺(tái)。
為綜合規(guī)范招商銷售政策，擬由招商部負(fù)責(zé)另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
5、組建招商隊(duì)伍，良性循環(huán)運(yùn)作
從過(guò)去的一年招商工作得失分析，一個(gè)重要的原因是招商隊(duì)伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊(duì)伍在引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的同時(shí)，將配備符合素質(zhì)要求，敬業(yè)精神強(qiáng)、有開(kāi)拓能力的人員，以期招商工作進(jìn)入良性循環(huán)。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的戰(zhàn)略目標(biāo)之一?，F(xiàn)代品牌打造的成功必須依賴于企業(yè)的現(xiàn)代管理模式。新的一年，我們將在建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系上下功夫。
(一)建立完善公司組織結(jié)構(gòu)，不斷擴(kuò)大公司規(guī)模
公司目前設(shè)立的部門(mén)是：總經(jīng)理室、辦公室、工程部、人力資源部、招商部、財(cái)務(wù)部，即“兩室四部”。隨著“特洛伊城”項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)施工階段，擬增設(shè)運(yùn)營(yíng)部、企業(yè)策劃部、預(yù)決算等部門(mén)共同成為集團(tuán)公司的基礎(chǔ)。使公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)成為功能要素齊全、分工合理的統(tǒng)一體。
公司的設(shè)想是在集團(tuán)公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，公司實(shí)行獨(dú)立核算，獨(dú)立完成年利潤(rùn)指標(biāo)及其它相關(guān)指標(biāo)，在整體上提升集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)力。
(二)建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，推行工作標(biāo)準(zhǔn)到人到崗
現(xiàn)代企業(yè)的高效運(yùn)行，均來(lái)自于企業(yè)的高效管理。新的一年，公司將根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)范、條例和集團(tuán)公司的要求，制定本公司工作標(biāo)準(zhǔn)，并到人到崗。各項(xiàng)工作按標(biāo)準(zhǔn)程序行事，減少人為指揮，逐步形成“特洛伊城”特色的企業(yè)管理體系。同時(shí)，根據(jù)不同的工作崗位，制定崗位職責(zé)和工作流程，強(qiáng)化企業(yè)管理意識(shí)，化地提高企業(yè)管理水平，向管理要效益。
(三)以”特洛伊城”發(fā)展為歷史契機(jī)，加快集團(tuán)公司總體建設(shè)。
“特洛伊城”的發(fā)展是歷史的使命，也是市場(chǎng)的要求，同時(shí)更是集團(tuán)總司蓬勃發(fā)展樹(shù)立企業(yè)形象地良好契機(jī)，我們應(yīng)順應(yīng)這一時(shí)代的需要，不斷完善自我，發(fā)展自我，調(diào)整機(jī)制，集聚“內(nèi)功”，合理發(fā)揮員工動(dòng)能，以使佳寶集團(tuán)傲立于房產(chǎn)之林。
人力資源方面
以能動(dòng)開(kāi)發(fā)員工潛能為前提，不斷充實(shí)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，“特洛伊城”的企業(yè)精神：“開(kāi)放式管理，以人為本;實(shí)事求是，科學(xué)求真”決定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必須充實(shí)基礎(chǔ)工作、充實(shí)各類人才、充實(shí)企業(yè)文化、充實(shí)綜合素質(zhì)。新的一年，公司將在“四個(gè)充實(shí)”上扎扎實(shí)實(shí)開(kāi)展工作。
(一)充實(shí)基礎(chǔ)工作，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境
公司所指充實(shí)基礎(chǔ)工作，主要是指各部門(mén)各崗位的工作要做到位，做得細(xì)微，做得符合工作標(biāo)準(zhǔn)。小事做細(xì)，細(xì)事做透。務(wù)實(shí)不求虛，務(wù)真不浮夸。規(guī)范行為，細(xì)致入微。通過(guò)做好基礎(chǔ)工作，改善內(nèi)部工作環(huán)境和外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境。該工作的主要標(biāo)準(zhǔn)，由辦公室制定的公司《工作手冊(cè)》確定，要求員工對(duì)照嚴(yán)格執(zhí)行。為對(duì)各部門(mén)基礎(chǔ)工作開(kāi)展的利弊得失實(shí)行有效監(jiān)督。
(二)充實(shí)各類人才，改善員工結(jié)構(gòu)
企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)蒂是人才的競(jìng)爭(zhēng)。我們應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到，目前公司員工崗位適合率與現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照是有距離的。20--年，公司將根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求，制定各類人員的招聘條件，并設(shè)置招聘流程，有目的地吸納愿意服務(wù)于“特洛伊城”的各類人才，并相應(yīng)建立“特洛伊城”專業(yè)人才庫(kù)，以滿足公司各崗位的需要。
(三)充實(shí)企業(yè)文化，改善人文精神
企業(yè)文化的厚實(shí)，同樣是競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的表現(xiàn)。新的一年，“特洛伊城”策劃公司在進(jìn)行營(yíng)銷策劃的同時(shí)，對(duì)于“特洛伊城”文化的宣傳等方面，亦應(yīng)有新的舉措。對(duì)外是“特洛伊城”品牌的需要，對(duì)內(nèi)是建立和諧企業(yè)的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升華、揚(yáng)棄應(yīng)圍繞“特洛伊城”企業(yè)精神做文章，形成內(nèi)涵豐富的“特洛伊城”企業(yè)文化。
(四)充實(shí)綜合素質(zhì)，提高業(yè)務(wù)技能
“特洛伊城”開(kāi)工建設(shè)后，有著不同專業(yè)的合作公司，也有不同的工作崗位。員工能否勝任工作，來(lái)源于個(gè)人的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能的提高，亦與整體素質(zhì)相關(guān)。新的年度，辦公室應(yīng)制定切實(shí)可行的員工培訓(xùn)計(jì)劃，包括工程類、運(yùn)營(yíng)類、招商營(yíng)銷類、地產(chǎn)類、物業(yè)管理類等，并逐季度予以實(shí)施，使員工符合企業(yè)的工作崗位要求。
二、以強(qiáng)化企業(yè)管理的手段，全面推行公司各項(xiàng)制度
現(xiàn)代企業(yè)的一個(gè)重要特征，就是制度完善、齊全，執(zhí)行有據(jù)，行之有效。為使公司管理有序進(jìn)行，公司將推行績(jī)效考核制、推行責(zé)任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例會(huì)制、推行各級(jí)責(zé)任制。通過(guò)“五個(gè)推行”，把員工鍛造為符合企業(yè)要求的一流的群體。
1、推行績(jī)效考核制，以日常工作為考核內(nèi)容
績(jī)效考核是國(guó)際流行的企業(yè)管理形式，公司要求每個(gè)員工堅(jiān)持登記《績(jī)效考核手冊(cè)》，公司定期對(duì)員工考核手冊(cè)進(jìn)行檢查?？己说燃?jí)的評(píng)定，主要以如期如質(zhì)完成本職工作，遵守紀(jì)律等為主要考核內(nèi)容。方法為領(lǐng)導(dǎo)考核、交叉考核、員工考核等，以客觀評(píng)定每個(gè)員工工作的優(yōu)劣。員工《績(jī)效考核手冊(cè)》每月由辦公室負(fù)責(zé)檢查。
2、推行責(zé)任追溯制，以提高員工的榮譽(yù)感和責(zé)任心
責(zé)任追溯是落實(shí)崗位責(zé)任制的重要方法，也是對(duì)事故根源防漏堵缺的可行良策。公司將制定責(zé)任追溯制(包括獎(jiǎng)勵(lì)賠罰制度等)。強(qiáng)化措施，分明獎(jiǎng)罰。即可以責(zé)任到人，又能避免無(wú)據(jù)推論，使員工樹(shù)立榮譽(yù)感，增強(qiáng)責(zé)任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
企業(yè)的生存發(fā)展，除市場(chǎng)客觀環(huán)境外，很大程度取決于員工的個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)力。只有把員工打造為特別能工作，特別富于創(chuàng)造力、特別富于團(tuán)隊(duì)精神的群體，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，要符合這一要求，公司必然推行員工末尾淘汰制。其方法以考績(jī)?yōu)橐罁?jù)，綜合考評(píng)員工的工作能力、工作表現(xiàn)。按考評(píng)等級(jí)，實(shí)行末尾淘汰。
4、推行例會(huì)制，提高階段性工作總結(jié)工作
20--年實(shí)行的例會(huì)制，對(duì)階段性工作總結(jié)提高，對(duì)時(shí)段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例會(huì)制在堅(jiān)持的同時(shí)，作好以下調(diào)整：
一是例會(huì)時(shí)間。在每星期二的上午進(jìn)行。
二是會(huì)議主持。每次例會(huì)除工作小結(jié)及工作布置外，確定一個(gè)工作主題，分別由分管該項(xiàng)工作的總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、主管工程師主持。
三是建立例會(huì)工作布置檢查制度，即前次會(huì)議布置的工作在規(guī)定完成的時(shí)段內(nèi)，落實(shí)部門(mén)應(yīng)匯報(bào)執(zhí)行情況，以利總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)方法，完善提高。
5、推行各級(jí)責(zé)任制，有效實(shí)行分工合作
公司的戰(zhàn)略目標(biāo)之一是建立科學(xué)高效的公司管理機(jī)制。這一既定目標(biāo)客觀上要求公司領(lǐng)導(dǎo)層、部門(mén)中層進(jìn)行各級(jí)負(fù)責(zé)，且分工合作，以防止責(zé)任推諉，辦事拖沓，效率低下的現(xiàn)象發(fā)生。
公司領(lǐng)導(dǎo)層分工：
總經(jīng)理：負(fù)責(zé)全面工作，主持融資、重大合作，主持公司日常工作，分管財(cái)務(wù)部。
項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)工程的實(shí)施全過(guò)程管理。分管工程部。負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理公司及相關(guān)部門(mén)的工作對(duì)接。
行政副總經(jīng)理：負(fù)責(zé)公司行政工作，分管辦公室、招商運(yùn)營(yíng)部、物業(yè)管理部，負(fù)責(zé)各項(xiàng)對(duì)外工作的對(duì)接。
營(yíng)銷副總經(jīng)理：負(fù)責(zé)營(yíng)銷工作，分管營(yíng)銷部、企劃部。負(fù)責(zé)營(yíng)銷廣告策劃，與銷售公司、策劃公司、媒體單位的工作對(duì)接。
房產(chǎn)銷售計(jì)劃5公司的發(fā)展是與整個(gè)公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導(dǎo)方針，團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是分不開(kāi)的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個(gè)良好的銷售團(tuán)隊(duì)和有一個(gè)好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。為了使我銷售部門(mén)的各方面的工作順利進(jìn)行，特作出--年工作計(jì)劃。
一、銷售目標(biāo)
今年的銷售目標(biāo)最基本的是做到月月有進(jìn)帳的單子。根據(jù)公司下達(dá)的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的銷售目標(biāo)分解到各個(gè)銷售人員身上，完成各個(gè)時(shí)間段的銷售任務(wù)。并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績(jī)。
二、建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對(duì)穩(wěn)定的銷售團(tuán)隊(duì)
人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績(jī)都起源于有一個(gè)好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團(tuán)隊(duì)是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個(gè)和諧，具有殺傷力的團(tuán)隊(duì)作為一項(xiàng)主要的工作來(lái)抓。
三、完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法
銷售管理是企業(yè)的老大難問(wèn)題，銷售人員出差，見(jiàn)客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動(dòng)性，對(duì)工作有高度的責(zé)任心，提高銷售人員的主人翁意識(shí)。
四、培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)問(wèn)題，不斷自我提高的習(xí)慣
培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)問(wèn)題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題總結(jié)問(wèn)題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個(gè)新的檔次。
一、房產(chǎn)測(cè)繪工作介入城市房屋拆遷改造的必然性
房產(chǎn)測(cè)繪工作作為房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，屬于測(cè)繪行業(yè)的范疇，同時(shí)又是房產(chǎn)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。房產(chǎn)測(cè)繪師采集和表述房屋有關(guān)信息（如房屋坐落、四鄰、面積、結(jié)構(gòu)、層次、建成年代）的一門(mén)測(cè)繪技術(shù)。房產(chǎn)測(cè)繪就是規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市房屋進(jìn)行分幅圖測(cè)繪、分丘圖測(cè)繪、分戶圖測(cè)繪，并進(jìn)行房屋調(diào)查、面積測(cè)算等，保存了本地城市內(nèi)完整的房屋數(shù)據(jù)資料，包括房屋的坐落、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)屬和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置等基本情況。測(cè)繪成果資料是審查確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)、保障產(chǎn)權(quán)人合法利益的重要依據(jù)，為房屋交易、評(píng)估、租賃、拆遷等工作的提供參考標(biāo)準(zhǔn)，為城市地理信息系統(tǒng)的
建設(shè)和數(shù)字城市的實(shí)施提供完整的房屋基礎(chǔ)資料。
在2001年11月1日國(guó)務(wù)院頒發(fā)實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置?！逼渲械诙臈l規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)價(jià)格確定?！逼鋵?shí)質(zhì)就是按照城市規(guī)劃的整體需要，城市房屋拆遷就是對(duì)規(guī)劃區(qū)域紅線以內(nèi)的房屋實(shí)施拆除并對(duì)房屋的權(quán)利人實(shí)施補(bǔ)償、安置的過(guò)程。所以，只有通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪介入到城市房屋拆遷工作中去，借助房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)手段，確定房屋的建筑面積，并依照房屋的實(shí)際情況繪制房產(chǎn)圖，將直接提供被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等資料，頤供房屋價(jià)值評(píng)估、拆遷補(bǔ)償安置的需要。
城市房屋拆遷中北拆遷房屋的特點(diǎn)：
1.地段位于市中心，房屋的價(jià)位較高。
2.屬較高密度居民區(qū)，房屋相互毗連、縱橫交錯(cuò)。
3.房屋權(quán)屬?gòu)?fù)雜、來(lái)源多樣，并且用途繁雜。
拆遷人要摸清拆遷區(qū)的具體情況，只有通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，才能對(duì)整個(gè)拆遷項(xiàng)目的實(shí)施提供決策和具體操作辦法。
只有在房產(chǎn)測(cè)繪單位的配合下，拆遷人才能夠在短時(shí)間內(nèi)取得所需的拆遷區(qū)數(shù)據(jù)資料，便可準(zhǔn)確地核算出總的拆遷資金、補(bǔ)償安置費(fèi)用金額，從而能有計(jì)劃地確定拆遷啟動(dòng)資金、安排拆遷時(shí)間等具體工作，為城市建設(shè)決策提供可靠依據(jù)。
在拆遷補(bǔ)償安置工作時(shí)，評(píng)估部門(mén)只有根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)提供的具體的房屋數(shù)據(jù)資料，才能快速準(zhǔn)確地計(jì)算出每一戶的補(bǔ)償安置費(fèi)，進(jìn)一步提高了工作效率，使被拆遷戶能及時(shí)得到補(bǔ)償安置費(fèi)用。
二、房產(chǎn)測(cè)繪在城市房屋拆遷改造工作中的具體操作
自2000年以來(lái)，喀左縣為改造市容市貌，不斷拉大城市框架，推進(jìn)城市化進(jìn)程，走出了一條以舊城拆遷改造帶動(dòng)城市全面建設(shè)的新路子。幾年來(lái)，共拆遷房屋建筑面積10余萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積60余萬(wàn)平方米，新建小區(qū)近30余個(gè)?？ψ罂h房產(chǎn)測(cè)量隊(duì)作為喀左縣唯一一家專業(yè)房產(chǎn)測(cè)繪的測(cè)繪單位。先后參加與城市房屋拆遷工程20余次。為拆遷人提供了大量的房屋調(diào)查數(shù)據(jù)、成圖成果資料，保證拆遷工作穩(wěn)定、快捷、順利的進(jìn)行。在工作實(shí)踐中，總結(jié)出一套利用現(xiàn)代化測(cè)繪技術(shù)、按拆遷區(qū)域的不同情況為舊城拆遷改造提供技術(shù)服務(wù)的工作方法。
1.接受拆遷人的委托。拆遷人與房產(chǎn)測(cè)繪單位人簽訂委托書(shū)或合同書(shū)。拆遷人與房產(chǎn)測(cè)繪單位在委托書(shū)或合同書(shū)中要將雙方的責(zé)任、要求及達(dá)到的目的明確。書(shū)面委托或合同的簽訂，意義在于杜絕房產(chǎn)測(cè)繪單位在實(shí)際工作中出現(xiàn)的隨意性操作，以維護(hù)數(shù)據(jù)資料的嚴(yán)肅性。因?yàn)槌鞘蟹课莶疬w工作屬城市建設(shè)中的較大的工程，牽涉面廣、覆蓋面大，技術(shù)性較強(qiáng)，社會(huì)影響力很大，所以房產(chǎn)測(cè)繪單位在拆遷工作中的介入不能采取口頭商談的方式確定，應(yīng)采取委托、合同的書(shū)面方式進(jìn)行操作。
2.前期準(zhǔn)備工作。根據(jù)拆遷人提供的《拆遷區(qū)域規(guī)劃圖》及委托書(shū)上所明確的具體要求，房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)積極做好調(diào)查統(tǒng)計(jì)的前期準(zhǔn)備工作（包括制定方案、拆遷區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)測(cè)繪檔案的查閱、測(cè)繪人員的培訓(xùn)分工等工作）。
3.進(jìn)入拆遷區(qū)域進(jìn)行調(diào)查摸底。主要是將測(cè)繪單位所保存的測(cè)繪圖紙與實(shí)地相對(duì)照，房屋如發(fā)生變化，立即修測(cè)到測(cè)繪圖紙上，以保證測(cè)繪圖紙的準(zhǔn)確性，還要核實(shí)房屋的權(quán)屬、用途等情況。
4.根據(jù)外業(yè)修測(cè)的圖紙及調(diào)查的房屋實(shí)際情況，在內(nèi)業(yè)進(jìn)行整理。根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，將數(shù)據(jù)按照房屋權(quán)屬、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、建成年代、用途、建筑面積、占地面積等分門(mén)別類地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，此項(xiàng)工作盡量細(xì)作、做具體、做完整，以便于下一步工作的操作。
5.為拆遷人出具規(guī)范的《房屋拆遷調(diào)查統(tǒng)計(jì)報(bào)告書(shū)》。根據(jù)委托書(shū)或合同書(shū)的要求，房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)應(yīng)將所完成的拆遷區(qū)內(nèi)的房屋調(diào)查情況、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等成果編制成冊(cè)，向拆遷人出具規(guī)范的《房屋拆遷調(diào)查統(tǒng)計(jì)報(bào)告書(shū)》（包括拆遷區(qū)概況、調(diào)查統(tǒng)計(jì)說(shuō)明、匯總表、明細(xì)表及圖紙等）。
拆遷人根據(jù)《房屋拆遷調(diào)查統(tǒng)計(jì)報(bào)告書(shū)》的具體內(nèi)容和有關(guān)數(shù)據(jù)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)估后，便開(kāi)始了具體的房屋拆遷安置、補(bǔ)償工作。在具體實(shí)施過(guò)程中，個(gè)別被拆遷戶有可能對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)出具的房屋建筑面積、評(píng)估部門(mén)出具的房屋補(bǔ)償價(jià)格產(chǎn)生異議，房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)要根據(jù)情況，及時(shí)安排技術(shù)人員到實(shí)地進(jìn)行復(fù)測(cè)，及時(shí)反饋復(fù)測(cè)結(jié)果，以免產(chǎn)生不良的社會(huì)輿論，影響拆遷工作的正常進(jìn)行。
三、房產(chǎn)測(cè)繪工作在城市房屋拆遷工作中需要注意的幾個(gè)問(wèn)題
1.房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)應(yīng)加大宣傳力度，增加社會(huì)的知名度。房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)應(yīng)加大宣傳，是社會(huì)公眾了解房產(chǎn)測(cè)繪的工作性質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍等，特別是對(duì)于參與城市建設(shè)的各個(gè)單位，使他們對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪在城市房屋拆遷中的重要作用有較深的認(rèn)識(shí)。
2.在城市房屋拆遷工作中，房產(chǎn)測(cè)繪單位需要拆遷人、房地產(chǎn)評(píng)估等單位的密切配合。在城市房屋拆遷工作中，拆遷人要牽好頭，測(cè)繪工作人員明確責(zé)任分工、工作順序，以免出現(xiàn)相互推諉的現(xiàn)象。
3.房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)。測(cè)繪人員必須樹(shù)立為人民服務(wù)的責(zé)任心。杜絕在拆遷工作中、弄虛作假向拆遷當(dāng)事人提供虛假建筑面積的行為。
4.房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)全面提高職工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。城市房屋拆遷工作要求測(cè)繪人員熟練掌握測(cè)繪技術(shù)及拆遷業(yè)務(wù)，而且還要求對(duì)建筑知識(shí)、房屋產(chǎn)權(quán)管理知識(shí)、房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)及房屋拆遷知識(shí)等全面了解。學(xué)習(xí)有關(guān)法律、法規(guī)以及當(dāng)?shù)卣贫C布的拆遷實(shí)施細(xì)則，認(rèn)真領(lǐng)會(huì)各種拆遷文件精神，更好地為城市房屋拆遷工作服務(wù)。