時間：2022-03-10 10:59:47
導(dǎo)語：在房產(chǎn)稅論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【論文摘要】 房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅種及稅務(wù)問題較多,不同的安排所產(chǎn)生的稅收成本差異也較大。由于稅收成本影響企業(yè)運營成本,所以管理層非常有必要熟悉房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)常涉及的稅務(wù)問題,以幫助企業(yè)抓住稅收籌劃機會,降低企業(yè)稅負。
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務(wù)事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)。所以有必要對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機會進行總結(jié),使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
一、立項環(huán)節(jié)
實際中很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關(guān)部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業(yè)的潛在稅負。
企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對應(yīng)的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。
所以筆者建議,企業(yè)在立項時,就應(yīng)提早考慮項目的實際情況和相關(guān)影響,選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。
二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)
實際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計公司提供設(shè)計服務(wù)時,由于設(shè)計服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負。
境外設(shè)計公司提供設(shè)計服務(wù)時,可能會不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會涉及境內(nèi)服務(wù)。對于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計方案、計算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國境外進行,設(shè)計完成后,將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè),對外商從中國取得的全部設(shè)計業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營業(yè)稅。對于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計方案、計算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國境外進行,設(shè)計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設(shè)計的建筑、工程等項目的施工進行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)、場所從事經(jīng)營活動。因此,對其所得的設(shè)計業(yè)務(wù)收入,除準許其扣除發(fā)生的中國境外的設(shè)計勞務(wù)部分所收取的價款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對在委托設(shè)計或合作(或聯(lián)合)設(shè)計合同中,沒有載明其在中國境外提供設(shè)計勞務(wù)價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進行的設(shè)計勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國境內(nèi)提供的設(shè)計勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計公司協(xié)定提供設(shè)計服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機關(guān)審查。若需要境外設(shè)計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費金額。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務(wù)麻煩。
三、融資環(huán)節(jié)
企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標準的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達到。
如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。
所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機構(gòu)同類貸款利率來安排集團內(nèi)資金借貸。
若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準備相關(guān)證明文件。
四、土地取得環(huán)節(jié)
(一)企業(yè)以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權(quán)時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應(yīng)開發(fā)成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。
對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進行土地開發(fā)而支付的土地閑置費,在計算企業(yè)所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強項目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進行開發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免土地閑置費。并與稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。
企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,因此計算土地增值稅時也不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免滯納金。
(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地
實際中在資產(chǎn)購置時,存在實際交易價格可能與相關(guān)憑證價格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實交易價格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的,由稅務(wù)機關(guān)責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實際交易價格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。
五、拆遷安置環(huán)節(jié)
在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財務(wù)報銷憑證。
所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)
在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價高于當?shù)厥袌鰳藴?根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標準,并據(jù)以計算扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準備相關(guān)證明文件。
七、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時未對取得的預(yù)售收入進行確認和進行相關(guān)稅務(wù)申報,根據(jù)規(guī)定,對預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額,計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時就項目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
八、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用,而不計入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數(shù)額大小,均應(yīng)計入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。
所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算,在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務(wù)機關(guān)確認土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報酬超過一定標準,企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個人所得稅。
九、出租環(huán)節(jié)
實務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質(zhì)為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。
十、項目清算環(huán)節(jié)
在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業(yè)會預(yù)提這部分費用。對這部分預(yù)提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。
所以,筆者建議,企業(yè)在作項目開發(fā)時,應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點,安排相關(guān)工程。對后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。
總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過對這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃機會的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國企業(yè)所得稅法.國務(wù)院令[1993]第136號.
[2] 中華人民共和國土地增值稅暫行條例.國務(wù)院令[1993]第138號.
(一)課稅對象
通常房地產(chǎn)稅的課稅對象包括所有的房地產(chǎn)。有時，不同的房地產(chǎn)會受到不同的對待。有的國家將房地產(chǎn)按其用途分為住宅用、商業(yè)用(非住宅用)，如英國、芬蘭、荷蘭，有的還進一步分為工業(yè)用(生產(chǎn)用)及農(nóng)用等，如加拿大、新西蘭、澳大利亞。有的國家將房地產(chǎn)按其地理位置分為農(nóng)村、郊區(qū)和城市房地產(chǎn)，如阿根廷、西班牙。有的國家只對土地征稅，有些國家只對建筑物征稅，但大多數(shù)國家既對土地也對建筑物征稅，而且通常合在一起征收，如美國、加拿大、菲律賓、英國、德國等。也有少數(shù)地區(qū)和國家對土地和建筑物分開征收，分設(shè)稅種，如香港的差餉稅不包括土地，對土地單獨征收地租稅，臺灣地區(qū)設(shè)立地價稅和房屋稅。由于各國的房地產(chǎn)稅內(nèi)涵有所不同，因此名稱有所不同。
(二)稅率
不同國家之間地方政府決定房地產(chǎn)稅率的自由程度差異很大。有的國家和地區(qū)由中央政府統(tǒng)一決定，如韓國、新加坡、香港地區(qū)。有的國家則完全由地方自行制定，如美國、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的國家由地方制定但接受國家最高稅率限制，如馬來西亞、菲律賓，西班牙等。馬來西亞限制為不超過年度房地產(chǎn)價值的35%或改良價值的5%，菲律賓限制為省、市或地方分別不超過評估價值的1%、2%，西班牙則根據(jù)相關(guān)條件分別對城市和農(nóng)村限定最高稅率。有的國家則將稅率限定在一定的范圍內(nèi)，如阿根廷、丹麥。阿根廷規(guī)定稅率為地籍價值的0.06%～2%之間，丹麥為土地價值的1.6%～3.4%之間，澳大利亞的大多數(shù)地區(qū)傾向于未改良土地價值的1%～1.97%之間。還有的國家由中央制訂基準稅率，地方?jīng)Q定變動乘數(shù)，如德國、奧地利。德國為地方?jīng)Q定300%～600%的乘數(shù)，奧地利為地方?jīng)Q定不超過500%的乘數(shù)。從稅率形式看，大部分國家采用比例稅率，如新加坡和我國香港地區(qū)實行統(tǒng)一的單一比例稅率，新加坡為10%，香港地區(qū)為應(yīng)納稅價值的5%。也有國家采用超額累進稅率，如塞浦路斯。還有的采用定額稅率，如新西蘭。有的國家針對不同類型房產(chǎn)分別采用不同形式的稅率，如韓國對住宅性房屋按超額累進稅率征收，對高爾夫球場、高級娛樂場所等按比例稅率征收；英國對經(jīng)營性房地產(chǎn)采用比例稅率，對住宅性房地產(chǎn)采用分等級征收定額稅的辦法。
許多國家和地區(qū)根據(jù)房屋用途、房屋地理位置、住房價值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。
(三)評估依據(jù)及辦法
各國對如何計量房地產(chǎn)的課稅對象，基本上可以分為從價計征和從量計征。
從價計征又可以區(qū)分為按資本價值和按年值價值兩種。資本價值中單純只按土地計量(包括對特定土地進行開發(fā)的計量，如道路鋪設(shè)等)，而不包括地面附著房產(chǎn)價值的，又稱為土地價值，是資本價值的一種特例。資本價值以房地產(chǎn)市場價格為基礎(chǔ)進行評估，市場價值的取得通常有比較銷售法、折舊成本法、收入法。年值價值以房地產(chǎn)的租金收益作為房地產(chǎn)的計稅依據(jù)。租金指房地產(chǎn)的名義租金或預(yù)期租金，而非指實際租金收益。
目前，世界上大多數(shù)國家計量房地產(chǎn)都采用從價計征方式，尤其是按資本價值體系征收，如美國、加拿大、馬來西亞、菲律賓等國。從歷史角度看，年值體系受英國稅制影響，迄今為止，許多前英國殖民地仍在依照年值體系征收房地產(chǎn)稅，如英國、香港地區(qū)、澳大利亞、新西蘭等國家和地區(qū)。不過，由于租金難以精確評估，包括英國在內(nèi)的一些國家也逐步采取了資本價值與年值價值相結(jié)合的方式。
除從價計征外，有少數(shù)國家對房地產(chǎn)采用從量計征方式(按土地或建筑物面積)。從量計征簡便易行，稅額確實，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和級差地租的擴大，如果再按面積計征，就會有失公平。
從各國房地產(chǎn)稅的情況看，地方政府負責評估比中央或區(qū)域初構(gòu)負責詡古的要多。除香港地區(qū)、韓國、新加坡、塞浦路斯、英國外，大都由地方政府進行評估。公平而有效的房地產(chǎn)稅不僅要求有最初的房地產(chǎn)評估機制，而目要定期對房地產(chǎn)變化情況.進行重新評估。各國對房地產(chǎn)進行重新評估的頻率有很大差異。重估間隔期主要是法律E規(guī)定的，但在實際操作中往往被延誤，如德國雖規(guī)定每6年重估一次，但實際上自1994年以來就沒有重估過。從評估的辦法來看，按資本價值征收房地產(chǎn)稅的國家，大都以市場價值為基準，有的評估價值與市場價值相接近，如加拿大、新西蘭、菲律賓等國家。有的為市場價值的一定百分比，如阿根廷，房士也產(chǎn)的評估價值通常在市場價值的40%～60%之間。美國則由地方對不同的房地產(chǎn)按不同的市場價值比例確定評估價值，每年依據(jù)地方政府支出的需要而倒推確定。奧地利則遠遠低于房地產(chǎn)的市場價格。按租金價值征收房地產(chǎn)稅的國家和地區(qū)，一般按預(yù)期獲得的市場租金收益確定評估價值，如新加坡、香港地區(qū)。在英國，住宅性房地產(chǎn)按市場銷售價評估，對非住宅性房屋則分8類進行評估，由地方評估員評定租金價值，地方政府還要確定—定的乘數(shù)，等等。
(四)免征范圍
在免征范圍的規(guī)定上各國有所不同，但也有一些共同的判斷，如政府所有的房地產(chǎn)都免于征收。其他被免征的有大學(xué)、教會、公墓.公立醫(yī)院、慈善機構(gòu)、公共道路、公園、圖書館、使館等所擁有的房地產(chǎn)。有些國家，農(nóng)業(yè)用地與主要住所也可免征。
閑置房地產(chǎn)在世界各國有完全不同的政策措施，存在優(yōu)惠和懲罰兩種政策傾向。采取優(yōu)惠政策的，一般是以租金收益為計稅依據(jù)的國家，因為在該種計稅依據(jù)下，納稅義務(wù)人一般是房地產(chǎn)的使用人，并且根據(jù)房地產(chǎn)的實際用途進行評估。而對于土地資源不豐富。要努力提高土地利用效率的國家.則對閑置房地產(chǎn)征收懲罰性稅收，如在菲律賓閑置土地需要向省或地方額外繳納不超過評估價值5%的閑置土地稅。
二、思考與借鑒
從比較的情況看，各國房地產(chǎn)稅改革的趨勢表現(xiàn)為：1.將課稅對象分為住宅用、商用、工業(yè)用和農(nóng)用等。2.稅率傾向于采用比例稅率，并與課稅對象分類相一致，實行差別比例稅率。3.評估依據(jù)更多地采用資本價值體系。4.免征范圍基本上集中于政府用地、公共事業(yè)用地和農(nóng)用地，對低收入的個人住宅性房產(chǎn)免征或提供折扣。
根據(jù)國外征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗，結(jié)合我國實際.筆者對我國房地產(chǎn)稅改革提出以下幾點建議：
第一，對土地和房產(chǎn)合并征收房地產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是兩個獨立的稅種，分別課征。在今后的改革中，是繼續(xù)分開課征，還是合并征收？學(xué)術(shù)界意見不一。從理論上講，因為土地是稀缺資源，所以對土地實行不同于房產(chǎn)的稅率，有利于提高土地的開發(fā)利用。提高單位面積土地投資效率，實現(xiàn)土地的潛在價值。但從具體實踐來看，把土地改良與建筑納入到統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅中，與僅僅對土地征稅或?qū)ν恋嘏c房產(chǎn)實行差別征稅相比，能夠降低房地產(chǎn)稅的名義稅率，便于各方接受和征管。筆者主張土地和房產(chǎn)合并征收后，將房地產(chǎn)按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他進行分類，對非住宅性房產(chǎn)的課稅要重于住宅性房產(chǎn)。由于我國處于農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展時期，嚴格區(qū)分農(nóng)村和城鎮(zhèn)有很大困難。因此筆者不主張將房地產(chǎn)按農(nóng)村、郊區(qū)和城市房地產(chǎn)進行分類。關(guān)于農(nóng)民住房，可以通過免征額來解決。
第二，在稅率的制定上，給予地方一定的自。我國是一個幅員遼闊的國家.各地經(jīng)濟發(fā)展情況又極其不均衡。因此，稅率的制定.有兩種可供參考：一是地方各自制定稅率，由中央作最高最低限制；另一個是中央制定標準稅率，地方可以決定一定比例的乘數(shù)，并由中央限定范圍。在稅率形式上，各地制定國家允許范圍內(nèi)的差別比例稅率較為合適。
在我國房地產(chǎn)市場中，要充分利用好房地產(chǎn)市場價格和居民對房地產(chǎn)市場的預(yù)期以及國家的宏觀調(diào)控等這些因素，清晰地認識到這些因素對我國房地產(chǎn)市場的影響。在近些年以來，我國房地產(chǎn)市場存在很多不合理的因素，特別是房地產(chǎn)市場的供求和需求不平衡的現(xiàn)象非常普遍。當然，這其中肯定會有一些房地產(chǎn)市場自身的缺陷所引起的，這就需要我國對房地產(chǎn)市場進行經(jīng)濟調(diào)節(jié)，也就是要發(fā)揮財政政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管控，并重視和完善相關(guān)的保障性住房條件等來規(guī)范并穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場。
2房地產(chǎn)財政稅收政策對我國房地產(chǎn)的影響
（一）我國房地產(chǎn)在不同的環(huán)節(jié)設(shè)置不同的房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)稅收收益分配產(chǎn)生影響；其一，房地產(chǎn)市場開發(fā)階段的稅收政策，將會影響房地產(chǎn)商品的供給，有效控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資方向，其二，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為。從而影響我國房地產(chǎn)市場的需求，政府要積極參與到市場流通環(huán)節(jié)的價值再分配，抑制投機取巧的行為。其三，要加強對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財政稅收政策，從而能使得房地產(chǎn)市場的需求得到最為有利于的發(fā)展。使得土地資源得到最為有效的利用和配置，同樣的也使得減少土地閑置，確保土地交易的正常運行，一方面，對于房地產(chǎn)的增值方面，要讓政府積極參與到價值上的分配，從而得到一部分的稅收收入。對于一些轉(zhuǎn)售的住宅要及時加強對其進行征收全額營業(yè)稅，從而達到對房地產(chǎn)市場的降溫目的。
（二）稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用稅收是作為經(jīng)濟政策中最為常見的手段之一，是國家對國民經(jīng)濟政策進行調(diào)節(jié)的重要支柱之一，由于城市土地資源的缺乏性，城市可以開發(fā)的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上漲讓投機者有機可乘，有些土地沒有使用，這樣不僅僅造成了房地產(chǎn)的資源浪費，還影響到了房地產(chǎn)經(jīng)濟的正常運行。在征收房地產(chǎn)稅收可以有效制止富人占有更多的土地，從而讓更多的土地資源得到開發(fā)和利用，這樣對于低收入者來說，國家更多的是給予他們稅收上的優(yōu)惠，而對于一些國家亟需發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，同樣的也可以采取一定的稅收政策優(yōu)惠，從而可以引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠合理地進行投資行為。合理地安排房地產(chǎn)市場商品房。一方面國家為了能夠貫徹社會上的公平原則，可以有效地征收房地產(chǎn)稅收，這樣可以回收由于基礎(chǔ)建設(shè)投資所帶來的超值收益，有利于促進我國的當代之間的公平。
（三）加強國家稅收對房地產(chǎn)市場發(fā)展的保障作用通過對這些年我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國財政稅收政策對房地產(chǎn)的調(diào)控的重點放在需求上。我國的房地產(chǎn)市場預(yù)期從非常樂觀到謹慎，從中我們可以看出財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到很好的效益。為了促進我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，就需要國家進一步加強對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟調(diào)控，并持續(xù)細化房地產(chǎn)稅收政策，對于一些不符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)商一律不得給予相關(guān)的稅收政策優(yōu)惠。同時，要加強房地產(chǎn)稅收政策的研究力度，逐漸引導(dǎo)居民能夠樹立合理和節(jié)約的消費觀念。通過這些政策經(jīng)濟調(diào)節(jié)，可以對房地產(chǎn)市場得到穩(wěn)定發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場更加注重“量”的增長，這樣才能更好地促進我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
3我國房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的影響
（一）能夠有效利用稅收政策，引導(dǎo)我國住宅科學(xué)理性消費目前，我國很多地區(qū)的房價都在瘋漲，對此，政府要利用稅收政策加強引導(dǎo)住宅區(qū)的發(fā)展，要加強對房地產(chǎn)市場的信貸資金的回收力度，這將會使得拖欠的開發(fā)商在資金情況下，不得已將地產(chǎn)進行拋售，從而使得市場商品量增加，這樣可以有利于刺激房地產(chǎn)市場，一方面，加強稅收管理，有利于維護國家的利益，通過這樣的措施可以將現(xiàn)有的房地產(chǎn)進行拋售，降低市場上的房地產(chǎn)價格。在另外一方面，房價過高和居民收入過低這些都是現(xiàn)在市場交易之間存在的根本矛盾。市場交易方面是通過貨幣為媒介，一旦居民的收入過低，這就必然會造成購買力降低，需求量減少，進而造成交易量下降，所以想要刺激當前的房地產(chǎn)市場，就必須要不斷提高居民的工資，這是活躍房地產(chǎn)市場的最有效途徑。
（二）不斷加強和完善稅收制度，增強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度要進一步加強和規(guī)范房地產(chǎn)市場，就必須要改進物業(yè)稅，讓其進行實際運行，在目前，我國的物業(yè)稅的設(shè)置上必須要以國家國情為基礎(chǔ)，首先，物業(yè)稅稅率的設(shè)置上也應(yīng)該要有所區(qū)別。在我國城市中有些高收入人群和低收入人群，為了更好地發(fā)展物業(yè)稅的調(diào)節(jié)功能，要切實根據(jù)不同的人群的經(jīng)濟能力，我們要對此進行分區(qū)設(shè)置，甚至是要加強對一些低收入的人群實行稅收的減少，其次要加強對一些低收入者實行稅收的減免。同時要為了適應(yīng)我國的國情，要發(fā)展和規(guī)范好我國房地產(chǎn)評估市場，在整個的物業(yè)稅的階段，要能加強對房地產(chǎn)的評估體系，這同時又給我國的房地產(chǎn)市場提出更高的要求。其次，要加強和完善房地產(chǎn)稅收的配套制度和政策。強化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度，要查清楚城市土地利用狀況，改變分塊管理的狀況，盡量實現(xiàn)房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，理清管理關(guān)系，從而避免房地產(chǎn)私下交易，并不斷增強我國房地產(chǎn)市場評估體系，在稅務(wù)管理部門要能夠加強評稅機構(gòu)和專職評稅和房管制度，從而建立一整套的房地產(chǎn)市場管理機制。
（三）制定和完善稅法制度法律是人們的行為規(guī)范，是政策和制度實施的根本性保障，政策和制度的完善，如果沒有法律的支持，將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理，而在房地產(chǎn)市場政策和制度的實施，更需要稅法制度的保障，因此在稅收這種關(guān)乎國家發(fā)展的重大問題上，必須設(shè)立和完善與其相關(guān)的房地產(chǎn)法律，并嚴格實施稅法，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。筆者在對我國的房地產(chǎn)稅收法進行研讀的過程中，發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)在的稅收法較為以往，因此我們在完善稅收法律的同時，必須更注重完善其違法懲戒措施，使得稅收法律研究的成果，能真正作用到稅收中來，為我國稅收的進步和發(fā)展提供更為堅實的法律保障，為我國社會主義市場經(jīng)濟的科學(xué)有序運行提供抱枕，也促使我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟能夠在一個平穩(wěn)的環(huán)境中得到最為快速的發(fā)展。
4結(jié)語
(一)研究方法主要分析方法和過程如下:1．單位根檢驗。在對時間序列數(shù)據(jù)進行計量分析時，由于只有相同單整階數(shù)的兩個變量才可能存在協(xié)整關(guān)系，因此首先需要對各變量進行平穩(wěn)性檢驗。單位根檢驗主要有DF檢驗、ADF檢驗和PP檢驗。2．協(xié)整檢驗。協(xié)整可以用來描述兩個及兩個以上的序列之間的平穩(wěn)關(guān)系。假如非平穩(wěn)(有單位根)時間序列的線性組合是平穩(wěn)的，即I(0)，則這些變量間有協(xié)整關(guān)系;如果殘差序列不平穩(wěn)，說明變量間的協(xié)整關(guān)系不存在。［7］3．誤差修正模型(ECM)。誤差修正模型描述的是各變量之間的短期波動情況。4．Granger因果性檢驗。協(xié)整檢驗描述的是變量間的長期動態(tài)關(guān)系，如要揭示一個變量的變化是否是另一個變量變化的原因［7］，還需借助Granger因果性檢驗。5．脈沖響應(yīng)函數(shù)分析。脈沖響應(yīng)函數(shù)可以描述一個變量的隨機誤差項(稱為新息Innovation)的沖擊對每個內(nèi)生變量當期值及未來值所產(chǎn)生的影響程度。
(二)數(shù)據(jù)選取為了從定量的角度考察中國房地產(chǎn)投資(記為FDC)與中國城市化水平(記為UR)的相關(guān)關(guān)系，文章選取這兩個變量1995～2011的年度數(shù)據(jù)來進行實證分析。數(shù)據(jù)均來源于《中國統(tǒng)計年鑒2012》。1．城市化水平(UR)。城市化水平的衡量指標形式較多，如城市人口占總?cè)丝诘谋戎亍⒎寝r(nóng)人口占總?cè)丝诘谋戎?、城市用地占國土面積的比重等等?？紤]到數(shù)據(jù)來源的權(quán)威性和可獲得性，文章采用“城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎亍眮肀硎境鞘谢健?．房地產(chǎn)開發(fā)投資額度(FDC)。由于統(tǒng)計年鑒上公布的房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)未考慮每年物價波動帶來的影響，因此為剔除物價上漲對各年數(shù)據(jù)的影響，筆者首先用全國固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)(記為I)將每年的原始數(shù)據(jù)(FDC1)加以調(diào)整，調(diào)整后的房地產(chǎn)開發(fā)投資額(記為FDC)數(shù)據(jù)均以1995年為基期，單位為億元。為消除時間序列數(shù)據(jù)中可能存在的異方差現(xiàn)象，筆者對文中的城市化水平、房地產(chǎn)開發(fā)投資額度均采用自然對數(shù)(分別記為LnUR、LnFDC)的形式進行計算。
二、實證分析
(一)單位根檢驗首先對上述變量進行平穩(wěn)性檢驗。利用EViews6．0軟件采用ADF檢驗方法分別對變量LnUR、LnFDC進行單位根檢驗，并以AIC準則來確定ADF滯后階數(shù)，AIC值最小時的滯后階數(shù)即為ADF的滯后階數(shù)。從LnFDC和LnUR兩變量的趨勢圖來看，兩序列都有明顯的上升趨勢，因此對原序列進行單位根檢驗時，檢驗形式同時選取常數(shù)項和趨勢項。檢驗結(jié)果見表2。軟件檢驗結(jié)果顯示，LnFDC與LnUR為非平穩(wěn)序列，但經(jīng)過一階差分后，數(shù)據(jù)都是一階單整。
(二)協(xié)整檢驗兩個時間序列只有他們都是同階單整時才存在協(xié)整關(guān)系［8］。上述單位根檢驗確定了LnFDC和LnUR都是一階單整，因而可以建立模型進行協(xié)整分析。協(xié)整檢驗的方法有兩種:一種是適合兩個變量之間關(guān)系的Engle－Granger檢驗法(簡稱EG檢驗);二是適合多個變量之間關(guān)系的Johansen檢驗法。然后檢驗殘差項e是否平穩(wěn)，即判斷e是否為I(0)序列。對殘差序列e進行單位根檢驗，檢驗結(jié)果見表3。在1%的顯著性水平下，e的ADF值(－8．160691)小于其臨界值(－4．667883)，說明殘差序列e為平穩(wěn)序列。式1即為序列LnUR與LnFDC之間的長期穩(wěn)定均衡關(guān)系。該回歸方程的系數(shù)表示城市化率提高1個百分點，會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資額增加5．05%。
(三)誤差修正模型(ECM)協(xié)整關(guān)系只反映變量之間的長期均衡關(guān)系，為彌補長期靜態(tài)模型的不足，可通過短期動態(tài)模型反映短期偏離長期均衡的修正機制［9］。建立城市化與房地產(chǎn)投資之間的誤差修正模型，利用Eviews6．0對VAR模型的LagStructure進行評價，從五個評價指標中得知VAR(1)為最優(yōu)，因此在建立VEC模型時選取VEC(0)時效果最好。從表4可知，長期均衡對城市化水平和房地產(chǎn)開發(fā)投資額短期波動的影響較為顯著，說明誤差修正起到重要作用。［10］LnFDC的誤差修正項系數(shù)(－0．1411)為負，表明房地產(chǎn)投資對均衡關(guān)系表現(xiàn)為反向修正;LnUR的調(diào)整系數(shù)為0．0132，說明城市化水平對均衡關(guān)系具有正向促進作用［10］。另外從誤差修正的調(diào)整力度來看，誤差修正對于房地產(chǎn)投資的短期波動具有更為顯著的調(diào)整力度，表明在房地產(chǎn)投資和城市化水平的雙向影響關(guān)系上，城市化水平能更顯著的影響房地產(chǎn)投資額的變動，城市化水平的變動可能是導(dǎo)致房地產(chǎn)投資變動的原因。
(四)Granger因果性檢驗對lnFDC和lnUR兩個變量進行Granger因果關(guān)系檢驗，最大滯后階數(shù)取3，檢驗結(jié)果見表5。從表5可以看出，當滯后1～2期時，在5%的顯著性水平下，LnUR是LnFDC的格蘭杰原因，即中國城市化水平的提高是房地產(chǎn)投資增加的原因。同時看到，當滯后3期時，lnUR不是lnFDC的格蘭杰原因的概率超過了20%，說明城市化對房地產(chǎn)投資的影響在滯后3期效果已不太明顯。反過來，當滯后3期時，Ln-FDC不是LnUR的格蘭杰原因的概率概率為10．3%，除此之外的其他滯后期時，我國房地產(chǎn)投資增加不是城市化進程加快的原因的概率在30%以上，因此LnFDC不是LnUR的格蘭杰原因。城市化對房地產(chǎn)投資的影響比房地產(chǎn)投資對城市化的作用要大的多，這與誤差修正的結(jié)論一致。
(五)脈沖響應(yīng)函數(shù)分析從圖1可知，城市化水平對自身的一個標準差新息和對來自房地產(chǎn)投資的影響都是在開始時立刻有較強反應(yīng)，且此時反應(yīng)最強，此后一直下滑，效應(yīng)不斷減弱。但城市化對自身的一個標準差新息的反應(yīng)保持一個較高的態(tài)勢，其強度要明顯高于對房地產(chǎn)投資的反應(yīng)。房地產(chǎn)投資對其自身的一個標準差新息一開始就有較強的反應(yīng)，投資增加了約0．037，但此后迅速下滑，效應(yīng)不斷減弱;城市化一個標準差新息對房地產(chǎn)投資的影響也是不斷下降，但下降的速度相對較慢，并在第5期時超過了房地產(chǎn)投資對其自身一個標準新息的反應(yīng)。此結(jié)論進一步驗證了城市化水平的變動對房地產(chǎn)投資具有相對較大影響。
三、主要結(jié)論及啟示
(一)主要結(jié)論上文利用我國1995～2011年我國城市化水平(UR)與房地產(chǎn)投資額(FDC)的數(shù)據(jù)，首先驗證兩者是否存在長期均衡，然后檢驗兩者在短期內(nèi)是否相互作用和相互影響。實證結(jié)果表明，從長期來看，我國城市化水平與房地產(chǎn)開發(fā)投資存在均衡關(guān)系;從相互作用機制來看，城市化對房地產(chǎn)投資的影響比房地產(chǎn)投資對城市化的作用要大的多。具體結(jié)論如下:1．城市化與房地產(chǎn)投資之間存在長期的均衡關(guān)系。非平穩(wěn)序列城市化水平(LnUR)、房地產(chǎn)投資(Ln-FDC)經(jīng)過一階差分后變得平穩(wěn)，兩者的長期均衡關(guān)系成立。這種均衡關(guān)系表明自上世紀90年代中后期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?？傮w上與城市化發(fā)展水平相適應(yīng)，兩者基本呈現(xiàn)一種良好的和諧關(guān)系。2．誤差修正模型結(jié)果顯示，短期內(nèi)我國城市化率每變動1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將同方向變動7．58%，表明城市化水平提高會帶動房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)大幅增加;且這一系數(shù)大于式1中的系數(shù)5．05%，說明城市化水平的變動對房地產(chǎn)投資的短期影響更為顯著。城市化率提高之后，大量新增城市人口需要依靠房地產(chǎn)業(yè)來解決其生存和安居問題，城市化加快之后導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加，在中國這樣一個城市人口本來就十分密集、城市基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱的國家，顯然通過加快房地產(chǎn)投資的方式能盡快盡早的滿足新增城市人口的安居需求。3．從Granger因果檢驗和脈沖響應(yīng)分析得知城市化對房地產(chǎn)投資的影響比房地產(chǎn)投資對城市化的作用要大的多。格蘭杰因果檢驗表明，當滯后1～2期時，在5%的顯著性水平下城市化水平的提高是房地產(chǎn)投資增加的格蘭杰原因，但房地產(chǎn)投資增加不是城市化進程加快的原因。脈沖響應(yīng)分析同樣證實城市化水平的變動對房地產(chǎn)投資具有相對較大影響，而房地產(chǎn)投資的變化對城市化水平的影響相對較小。主要原因在于:城市化過程中大量農(nóng)村人口進入城市，勢必會增加對房地產(chǎn)的居住需求，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加;新增城市人口的生活維系有賴于工業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣會增加對工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的需求，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加;城市基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套會因城市人口數(shù)量的擴張而不斷擴建。這幾方面的綜合作用，使得政府和企業(yè)要在城市布局和城市安居工程方面滿足新增城市人口的要求，就必然會增加在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投入，增加房地產(chǎn)投資。總之城市化進程的加快，會增加對房地產(chǎn)的需求，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加;但城市化進程的加快是多種因素導(dǎo)致的，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展只是城市化進城加快的一種表現(xiàn)形式。此外，城市化水平提高，城市人口增加會加重城市基礎(chǔ)設(shè)施的負擔，作為城市化外在標志的房地產(chǎn)只有緊跟城市化的步伐，才能有效緩解城市因為人口增加帶來的壓力，這使得城市化發(fā)展對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的推動作用。而房地產(chǎn)資源占有的不公不均、房地產(chǎn)投資投機需求不受節(jié)制的膨脹、房價的非理性上漲以及居民收入差距的擴大等因素使得房地產(chǎn)的發(fā)展對城市化的反向促進作用不強。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革物業(yè)稅地方財政
我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在問題
（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀
我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。
從全國地方財政的角度來看房地產(chǎn)稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達國家，如美國，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。
從各級地方財政的角度看房地產(chǎn)稅的地位。目前，房地產(chǎn)稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產(chǎn)稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數(shù)據(jù)為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。
結(jié)合歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，市級財政收入中房地產(chǎn)稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級財化不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。同時，觀察其他省份的數(shù)據(jù)也可以看到類似的規(guī)律?？傮w說來，房地產(chǎn)稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。
（二）房地產(chǎn)稅制存在的突出問題
首先，房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中所占比重過小，而從各國稅收實踐來看，凡是實行分稅制財政體制的國家，房地產(chǎn)稅收基本上是地方財政的主要稅種；其次，稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負過輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負過重。這種“輕保有”的局面一方面導(dǎo)致了土地利用的低效率，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費現(xiàn)象日益嚴重；另外，稅費種類繁多，租、稅、費體系混亂。以稅代租、以費代稅、以費擠稅的現(xiàn)象十分普遍，大大限制了稅收的宏觀調(diào)控能力；最后，從稅負的分擔上來看，明顯表現(xiàn)為內(nèi)資偏重、外資偏輕，這違背了稅制統(tǒng)一、稅負平等的基本原則，更不利于內(nèi)資企業(yè)的競爭。
我國物業(yè)稅改革思路
（一）物業(yè)稅改革的模式
目前，針對物業(yè)稅的改革，學(xué)者們基本達成共識，就是將目前對經(jīng)營性用房和用地征收的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及土地增值稅進行合并，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，物業(yè)稅稅收歸地方財政所有。
目前開征物業(yè)稅的國家，實行的稅率一般有兩種：比例稅率和累進稅率。實行比例稅率計征方便，但不利于發(fā)揮貧富調(diào)節(jié)作用；而累進稅率則正好相反。由于目前我國財產(chǎn)稅征收范圍很小，只有房產(chǎn)稅，因此，筆者建議現(xiàn)階段應(yīng)該選擇比例稅率。確定物業(yè)稅稅率既要考慮區(qū)域間房地產(chǎn)價值水平上的差異，又要考慮納稅人的實際承受能力。國外物業(yè)稅稅率的確定主要是依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收入額以及可征稅的財產(chǎn)的估價。筆者建議物業(yè)稅稅率為1%-2%，地方政府根據(jù)實際情況在一定范圍內(nèi)進行調(diào)整。
稅基的計量。物業(yè)稅的稅基是物業(yè)稅征收時的房地產(chǎn)價，房地產(chǎn)稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本，我們以房地產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，以評估價值的80%為稅基，房地產(chǎn)課稅價值每五年評估一次。
物業(yè)稅的減免政策。建議物業(yè)稅的減免范圍僅包括以下五項：非營利性機構(gòu)自用的房屋與土地，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等；合法的宗教團體的自用房屋與土地；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的科研學(xué)術(shù)機構(gòu)直接用于學(xué)術(shù)研究的房屋與土地；對自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅；經(jīng)財政部批準免稅的其他房屋與土地
（二）物業(yè)稅改革的效應(yīng)分析
物業(yè)稅改革能增強地方政府的財政收入。把物業(yè)稅確定為地方主體稅種，按照占地方財政收入10%的比例去推算，假定微觀稅負不變，則物業(yè)稅的征收面要擴大1倍多。由于目前房地產(chǎn)保有階段稅收征收面仍比較窄，且是按原值征稅，如拓寬稅基、擴大計稅標準，這一比例是可以做到的，因此，物業(yè)稅開征后，基本上可以滿足成為主體稅種的要求。
政府采取物業(yè)稅后，為保證長期、穩(wěn)定的物業(yè)稅收入，必然將基礎(chǔ)建設(shè)投資進行長期規(guī)劃，并注意保持對居民物業(yè)的保護，以便保證投資者或者業(yè)主在當?shù)氐拈L期居留,這樣將對我國地方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起推動作用。
開征物業(yè)稅可以起到對土地集約利用和合理配置的作用。開征物業(yè)稅可以抑制土地的炒賣，即使開發(fā)商土地閑置，也必須每年按評估的財產(chǎn)價值繳納物業(yè)稅，這樣就加大了囤積土地的成本；可以推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使城市土地向真正產(chǎn)生效用的使用者手中轉(zhuǎn)移。根據(jù)房地產(chǎn)的市場價格征稅，提升在城市中心區(qū)的生活或辦公成本，將會正確引導(dǎo)消費者對城市物業(yè)的選擇，實現(xiàn)物業(yè)的正常流動，從而推動城市空間布局和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整。
開征物業(yè)稅可以起到調(diào)節(jié)貧富差距的作用。物業(yè)稅以房地產(chǎn)所有者或使用者為納稅人，以房地產(chǎn)保有階段為主要課稅環(huán)節(jié)，其稅額與納稅人擁有或使用的房產(chǎn)、地產(chǎn)成正比，故能彌補個人所得稅調(diào)控方面的局限性，能夠發(fā)揮對人們收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改變社會財富分配不均現(xiàn)象，降低財產(chǎn)的集中度，從而形成個人所得稅調(diào)節(jié)即期個人收入分配、物業(yè)稅調(diào)節(jié)個人財富積累水平，具有連續(xù)性、互補性的稅收調(diào)節(jié)機制。
對我國房地產(chǎn)稅制改革的政策建議
增加繳納上的公平度和透明度。現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有各環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費，經(jīng)合并調(diào)整，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅后，便于征繳和管理。在簡化稅種后可以適當提高征收額度，根據(jù)國際經(jīng)驗，使其占全部稅收的10％左右是比較合理的，由此可以將物業(yè)稅（財產(chǎn)稅）作為主體稅種之一進行管理，充分發(fā)揮其收入調(diào)節(jié)作用。
要進一步規(guī)范房地產(chǎn)的稅收評估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的，我們建議以房地產(chǎn)評估價值的80%為課稅的稅基，這就給房地產(chǎn)的價值評估質(zhì)量提出了要求。實行物業(yè)稅改革后，必然要對房地產(chǎn)的稅收評估進行規(guī)范，適時推出更為細化、規(guī)范的合理的計稅方法，從而盡可能避免由于房地產(chǎn)價值的低估而造成的稅收流失。
健全與事權(quán)相匹配的物業(yè)稅體制。把物業(yè)稅清晰地界定為比較低端的政府，應(yīng)該是比較合適的。地方政府一旦要將物業(yè)稅培養(yǎng)成為其主體稅種，不僅會提高征稅積極性，還會積極擴大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施規(guī)模、優(yōu)化投資環(huán)境，轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)就進入升值軌道，地方政府收入就穩(wěn)定增加，這就形成了稅收收入的良性循環(huán)。
參考文獻：
1.鄧宏乾.基于稅收目的的物業(yè)稅改革分析—兼評物業(yè)稅改革方案［J］.華中師范大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版），2006.5
納稅風(fēng)險對企業(yè)的成本影響是相當大的,體現(xiàn)在如下幾個方面:房地產(chǎn)行業(yè)的高稅負使企業(yè)納稅的風(fēng)險程度加大房地產(chǎn)行業(yè)主要開發(fā)經(jīng)營活動包括項目的規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷和三通一平,房產(chǎn)施工與建設(shè),工程驗收和結(jié)算、房產(chǎn)銷售等,涉及內(nèi)容廣泛,業(yè)務(wù)多元,投資主體復(fù)雜,資金來源復(fù)雜,跨越周期較長,這就使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高成本的特點,其中高稅負占據(jù)了很大的份額。房地產(chǎn)涉及到的稅種主要有八個,包括契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等,尤其在銷售階段承擔的稅負相當高,明顯高于其他行業(yè)。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業(yè)的八家企業(yè),對他們2010年的稅負水平進行計算,為便于比較,所選擇的企業(yè)均繳納5%的營業(yè)稅。從表1可見,房地產(chǎn)行業(yè)的稅負明顯高于其他兩個行業(yè),其中兩家房企(京能置業(yè)、浦東金橋)的稅負達到24%-25%左右之高,而平均值也達到近18%。因為統(tǒng)計樣本數(shù)量有限,這個均值趨于保守估計。房企的高稅負,使得風(fēng)險程度加大,一旦企業(yè)出現(xiàn)繳納失誤,則造成相應(yīng)的罰金、滯納金金額也相當可觀;或者企業(yè)未充分使用稅收優(yōu)惠所引起的經(jīng)濟利益損失也相應(yīng)更大。
通常情況下,預(yù)征政策是調(diào)控非市場情況低價獲取土地和非理性房地產(chǎn)市場價格情況下房地產(chǎn)暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺和房地產(chǎn)土地市場和消費市場的越來越規(guī)范和理性,房企的實際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導(dǎo)致預(yù)征的土增稅和企業(yè)所得稅超出企業(yè)實際應(yīng)繳稅款,在現(xiàn)行征管體制下,實際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預(yù)征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現(xiàn),在從緊的房地產(chǎn)信貸政策下,進一步加大房企的現(xiàn)金流風(fēng)險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時清算,又不允許提前合理計提未完工配套設(shè)施;既限制房地產(chǎn)企業(yè)信貸,又不允許房企按實際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業(yè)所得稅清算時點的先后也會給企業(yè)稅負帶來較大影響。
房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)風(fēng)險控制的可行性
稅務(wù)風(fēng)險控制,即稅務(wù)籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進行籌劃,可以利用銷售定價臨界點籌劃法,就是建立一個計算模型,計算出房屋定價,使得增值率控制在上述20%以內(nèi)。舉個例子來看,設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和為C,根據(jù)稅法扣除項目規(guī)定,項目開發(fā)期間費用按照C的10%扣除,財政部加計扣除為C的20%,設(shè)項目銷售收入定價為P,營業(yè)稅金及附加為5.6%,建立一個不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關(guān)系為:P≤1.67C也就是說企業(yè)銷售定價小于其土地費用及開發(fā)成本的1.67倍時,可享受到普通標準住宅的稅收優(yōu)惠免稅政策。當然這只是一種數(shù)量關(guān)系,實際中企業(yè)不可能僅為了減少稅額而降價,當項目市場行情很好時,企業(yè)可以通過提高售價賺取超額利潤來彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業(yè)應(yīng)提價到什么水平時才能抵消稅額增加的成本。再設(shè)提價額為A,提價后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關(guān)系為:A≥0.15C。則可見,企業(yè)提價的范圍應(yīng)當在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計算可以看出,企業(yè)定價時可以借助于稅務(wù)籌劃來減少稅負,這個范圍就是定價避免在土地費用和開發(fā)成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點最高定價系數(shù),1.82倍稱為較高收益臨界點最低定價系數(shù)。如果企業(yè)缺乏相關(guān)人員和稅務(wù)籌劃,定價范圍在1.67—1.82區(qū)間內(nèi)了,就會多繳納土增稅,無謂的加大稅務(wù)成本。
房地產(chǎn)企業(yè)在對項目開發(fā)成本進行會計核算時,成本核算對象劃分是否恰當,成本費用歸集科目是否準確,成本分攤方法是否合理等,均會對其最終稅負產(chǎn)生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個房產(chǎn)公司開發(fā)一個項目,土地價款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發(fā)補償款為11.47億元,開發(fā)成本發(fā)生了13億元。項目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業(yè)。由于稅法相關(guān)規(guī)定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應(yīng)當分別核算。所以該房企的財務(wù)人員在進行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分攤到成本,由商品房多分攤成本。怎樣既可以有效減少稅負,又不違反稅法精神呢？財務(wù)人員采取了如下核算方法:政策性用房不分攤政府土地收益,只分攤土地開發(fā)補償款(前提是還需要得到主管稅務(wù)機構(gòu)的認可);此外,分攤土地成本按照占地面積法而非可售面積法進行。整個項目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發(fā)成本按照可售面積進行分攤。這樣核算的結(jié)果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分攤并且采用可售面積法分攤土地成本,則需要繳納土增稅3億元?？梢姾怂惴椒ǖ倪x取對于土增稅的影響空間有多大了。
房地產(chǎn)公司進行稅務(wù)風(fēng)險控制的措施
建立健全有效的納稅成本控制和風(fēng)險防范體系。這首先需要制度建設(shè),制定稅務(wù)管理辦法,明確各層級的稅務(wù)管理權(quán)責、流程及要求等;其次是落實稅務(wù)管理崗位,需要設(shè)立專職或兼職的人員負責稅務(wù)管理工作;再次是設(shè)置業(yè)務(wù)指引,即操作指南,使實施起來有章可循;四是建立對重大涉稅事項的報告制度。
關(guān)鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產(chǎn)市場；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀調(diào)控
前言
就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。
一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法
各國對利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預(yù)期，實際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。
（一）以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為
房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風(fēng)險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。
（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼
房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關(guān)的稅收補貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。
（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產(chǎn)市場,擴大了國內(nèi)的有效需求,推動了國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展。
（四）設(shè)計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權(quán)屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機性房地產(chǎn)需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。
從國際稅收實踐來看，當房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應(yīng)對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅。
（五）針對房地產(chǎn)市場征收不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產(chǎn)稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動產(chǎn)的評估價值。不動產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產(chǎn)稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產(chǎn)稅的國家，一般征收財產(chǎn)稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其他財產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產(chǎn)課征一般財產(chǎn)稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的評估價值。其中美國的財產(chǎn)稅最具代表性。當然還有定期不動產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產(chǎn)市場的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時也打擊了房地產(chǎn)市場中的投機行為和非法交易行為。
二、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要特點
從以上國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點：一是大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進行評估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財政收入的主要來源。
三、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場對我國的經(jīng)驗借鑒
（一）充分利用稅收手段加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。
眾所周知，我國房地產(chǎn)市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對房地產(chǎn)隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經(jīng)驗，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：
1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；
2.按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值；
3.適當擴大征稅范圍，將發(fā)達地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；
4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；
5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。
（二）切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關(guān)稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。
稅收政策是國家進行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場經(jīng)濟條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應(yīng)當借鑒美國稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經(jīng)濟發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關(guān)系我國經(jīng)濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產(chǎn)市場的繁榮。
（三）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調(diào)控的力度點所在。
具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風(fēng)險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機需求將稅負向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實踐已經(jīng)表明了這一點。
參考文獻
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；房價；回歸分析；新房產(chǎn)稅
一、房地產(chǎn)稅概述
房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念，與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動過程有直接關(guān)系的稅收都被稱為房地產(chǎn)稅收。在我國包括房地產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等十種稅收，而本篇論文研究的是直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅收，共五種，分別是房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅（城市房地產(chǎn)稅自2009年1月1日起廢止，在此不作分析）。
二、房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀
到目前為止，我國并沒有形成一套專門的房地產(chǎn)稅收制度。2011年1月28日起，國家改革房產(chǎn)稅政策，從原來的只對城鎮(zhèn)經(jīng)營性房屋征稅變?yōu)閷€人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)也開始征收房產(chǎn)稅，上海、重慶被選為試點，為了便于研究，稱之為新房產(chǎn)稅，而2011年之前的則稱為舊房地產(chǎn)稅。
三、舊房地產(chǎn)稅對房價的影響
從1998年到2009年的五種稅收收入數(shù)據(jù)可以看出，我國直接針對房地產(chǎn)的五種稅收收入呈快速增長的趨勢，1998年到2009年十二年間，稅收收入從310.64億元增加到4812.32億元，增加了14.4倍。與此同時，我國商品房的均價也逐年快速增長，從1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文將運用Eviews軟件，對2008年到1998年的數(shù)據(jù)進行實證分析。（1）統(tǒng)計模型的建立與分析。第一，建立模型。為了便于運算，將房地產(chǎn)稅定為tax，將房價定為hp。建立回歸方程：hp=b0+b1tax。其中，tax為自變量，hp為因變量，b0、b1是回歸系數(shù)。輸入數(shù)據(jù)，得出結(jié)果。第二，數(shù)據(jù)分析。通過Eviews軟件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F(xiàn)=324.8944。得出回歸方程為：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因為各項數(shù)值都符合顯著性檢驗，所以b1及回歸方程均是顯著的。從回歸方程可以看出，房價與房產(chǎn)稅呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅的系數(shù)為5.95*10-10，也就是說當房產(chǎn)稅增長時，房價也程上漲趨勢，但是上漲的幅度非常小。這說明我國房地產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用非常不明顯。（2）房地產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用不明顯的原因。一是土地閑置、浪費嚴重。二是鼓勵了投資者的投機行為。三是助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象普遍。
四、新房產(chǎn)稅對房價的影響
（1）新房產(chǎn)稅的概述。2011年1月28日，房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地正式試點，條件成熟時將向全國范圍進行推廣。下圖是重慶和上海房產(chǎn)稅細則。
（2）實施新房產(chǎn)稅政策后房價的變化。新房產(chǎn)稅政策實施后，對重慶、上海兩地的房價起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明顯。（3）新房產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用不明顯的原因。第一，新舊稅制體系的銜接問題。第二，群眾基礎(chǔ)不牢固。第三，房產(chǎn)估價體制不健全。第四，我國居民對持有房產(chǎn)的傳統(tǒng)思想根深蒂固，使房產(chǎn)市場具有剛性需求。第五，房產(chǎn)稅只是稅收體系中的一個小稅種，把抑制房價這樣的艱巨任務(wù)壓在這樣一個小稅種上，并不合理。（4）完善新房產(chǎn)稅的建議。第一，合理處置舊稅制體系下持有的房屋，在保證公平的基礎(chǔ)上對這些房產(chǎn)進行征稅。第二，采取“統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施，試驗推廣”的方針政策。第三，要加強個人房產(chǎn)稅的宣傳工作，提高廣大居民的自覺納稅意識。第四，建立逐步完善的房產(chǎn)價值評估機制。第五，絕不能將房產(chǎn)稅作為抑制房價的唯一手段。
從以上分析可以看出，房產(chǎn)稅對房價是有一定影響的，但是單單依靠房產(chǎn)稅來調(diào)控房價是不可行的。房價最終是由市場供求關(guān)系決定的，僅僅通過完善房地產(chǎn)稅收制度就想達到抑制房價的目的是不現(xiàn)實的，必須同時加強房產(chǎn)稅收制度以外的制度因素變革來實現(xiàn)這一目標。
參考文獻
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物業(yè)稅實際上和財產(chǎn)稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區(qū)使用；后者則是英語國家“property tax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財產(chǎn)稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產(chǎn)征稅。那么，什么是財產(chǎn)？凡是對人有用的東西都是財產(chǎn)，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產(chǎn)征稅和對財產(chǎn)的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產(chǎn)的價值存量征稅；后者是對財產(chǎn)產(chǎn)生的價值流量征稅。財產(chǎn)稅不可能對所有財產(chǎn)普遍征收，而只能是選擇性征收，通常可供選擇的財產(chǎn)稅稅種有：房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和饋贈稅。有些學(xué)者或政府官員認為印花稅也屬于財產(chǎn)稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權(quán)利的征稅?！皺?quán)利”也是財產(chǎn)，但印花稅中征稅對象的“權(quán)利”是由政府認定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務(wù)收取的使用者費。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務(wù)交易稅和生產(chǎn)要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔是有利的。而財產(chǎn)稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔的功能。
開征財產(chǎn)稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產(chǎn)稅有利于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更能創(chuàng)造價值者的手里。物業(yè)稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當納稅人缺乏負擔能力的時候，只能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經(jīng)濟運行效率；（2）遺產(chǎn)稅和饋贈稅有利于實現(xiàn)“人”的公平。一個人一生中擁有的財產(chǎn)分兩種：一種是靠自己掙得的財產(chǎn)；另一種是靠繼承遺產(chǎn)和饋贈獲得的財產(chǎn)。因此對后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產(chǎn)稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔對稱原則是構(gòu)建效率財政體制的要求，房產(chǎn)稅通常是地方稅，以房產(chǎn)作為居民公共受益的成本分攤依據(jù)可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。
當然，財產(chǎn)稅也經(jīng)常遭到批評。因為房產(chǎn)稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔的基本原則，有失公平，同時遺產(chǎn)被征稅卻會挫傷財產(chǎn)所有者創(chuàng)造價值的積極性。財產(chǎn)稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。
但我國卻有另一種觀點，認為開征物業(yè)稅的主要目的是理順房產(chǎn)的市場價格，或者說有利于改善房產(chǎn)價格過高的態(tài)勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業(yè)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅，甚至使居民產(chǎn)生要通過增加稅收的辦法來降低房產(chǎn)價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場交易價格是兩個不同領(lǐng)域的問題。前者屬于公共勞務(wù)的成本分攤問題；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經(jīng)濟的范疇。把不同性質(zhì)的問題相混不利于我國市場經(jīng)濟體制的完善。從實踐上看，將會產(chǎn)生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產(chǎn)的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔者。這顯然是極不公平的。應(yīng)該說，房產(chǎn)價格過高與土地非農(nóng)業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關(guān)，和房產(chǎn)稅并沒有直接的關(guān)系。而前者的問題是公有制國家建立市場經(jīng)濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產(chǎn)稅可以解決得了的。
如果要開征物業(yè)稅，那么要了解中國的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過物業(yè)稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產(chǎn)稅，但沒有遺產(chǎn)稅和饋贈稅。
我國的“房產(chǎn)稅”究竟是不是真正意義上的財產(chǎn)稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產(chǎn)稅只是對盈利性企業(yè)的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產(chǎn)都是免稅的。在征稅房產(chǎn)中，計稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產(chǎn)的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值而對出租的房產(chǎn)則采用租金。在市場經(jīng)濟中，房產(chǎn)價值是被不斷折現(xiàn)的過程，因此從效率的角度看應(yīng)該對房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅而不是對房產(chǎn)的原值征稅。對原值征稅失去了財產(chǎn)稅的性質(zhì)，更有點象投資方向調(diào)節(jié)稅。以租金為計稅依據(jù)雖然是對房產(chǎn)現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產(chǎn)估值的特征。房產(chǎn)的租金是房產(chǎn)的利率回報，要使其反映房產(chǎn)的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產(chǎn)的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產(chǎn)的現(xiàn)實租金征稅實際上成了“營業(yè)稅”而不是財產(chǎn)稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產(chǎn)稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產(chǎn)稅。
在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產(chǎn)的稅種有三個城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產(chǎn)稅的問題需要研究。
為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產(chǎn)稅”？主要原因可能是：我國的城鎮(zhèn)土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經(jīng)濟體制改革的一個重要指導(dǎo)思想是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權(quán)”而不是所有權(quán)進行征稅。土地使用權(quán)是國家認定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務(wù)收取使用者費。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質(zhì)。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財產(chǎn)稅。
耕地占用稅是對農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農(nóng)用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉(zhuǎn)變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設(shè)置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應(yīng)該是納稅人。然而，政府只是土地非農(nóng)利用的“批租人”，因為最終非農(nóng)利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構(gòu)成：一是政府批租土地使用權(quán)的價格和政府征用農(nóng)用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經(jīng)營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產(chǎn)稅的性質(zhì)。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權(quán)、國家征稅權(quán)、國有資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)等一些基礎(chǔ)理論問題并沒有完全搞清楚。
土地增值稅是按土地使用權(quán)可以交易的原則設(shè)置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認定使用權(quán)的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關(guān)。這是政府和市場共同作用的結(jié)果。按市場經(jīng)濟體制的方式思維，那么屬于市場經(jīng)營的增值收入應(yīng)該屬于經(jīng)營者；屬于政府投入引起的增值額應(yīng)該由真正意-義上的房產(chǎn)稅解決。但該稅的設(shè)置可能是從所有權(quán)角度考慮的，認為土地所有權(quán)是國家的，因此應(yīng)該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產(chǎn)稅。
上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業(yè)稅。在我國開征物業(yè)稅的問題應(yīng)該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應(yīng)該從完善稅制和財政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。當然，國有資產(chǎn)（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。
在我國開征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開征房產(chǎn)稅的問題，因此下文主要討論與此相關(guān)的理論問題。由于我國目前存在房產(chǎn)稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開征的具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產(chǎn)稅”。上述分析表明，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的財產(chǎn)稅。要把我國的房產(chǎn)稅改造為物業(yè)房產(chǎn)稅需要進行三個方面的改造：以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基、對房產(chǎn)普遍征稅，以及房產(chǎn)稅的優(yōu)惠設(shè)置。
以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關(guān)鍵，對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估有兩種方式：按房產(chǎn)市場交易的效率價格估值；或按房產(chǎn)的效率租金估值。前者稱之為房產(chǎn)交易法；后者稱之為房產(chǎn)收入法。理論上說，如果能正確認定房產(chǎn)市場交易的效率價格或房產(chǎn)出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評估應(yīng)該是一致的。但房產(chǎn)的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估會產(chǎn)生很大的差異。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。
在我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認為采用房產(chǎn)收入法評估稅基有利于稅負的設(shè)計。我國的房產(chǎn)已經(jīng)進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據(jù)的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當于專用于房產(chǎn)投資的工資補發(fā)。也可理解為房產(chǎn)投資的收益補助，因為職工購房的房產(chǎn)價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業(yè)房產(chǎn)稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設(shè)計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應(yīng)享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設(shè)計物業(yè)房產(chǎn)稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動的。
另一個方面應(yīng)該考慮的是稅率，即開征物業(yè)房產(chǎn)稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔。如果是后者，那么意味著將調(diào)整我國的政府收入制度，包括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預(yù)算支出占gdp的比例在23％左右；預(yù)算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預(yù)算內(nèi)的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔率是很高的，按市場經(jīng)濟體制的要求以及歷史的經(jīng)驗來看，總負擔率的水平是不宜再提高的。但開征物業(yè)房產(chǎn)稅需要對房產(chǎn)進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔相對穩(wěn)定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態(tài)地看問題，從完善市場經(jīng)濟體制的態(tài)勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉(zhuǎn)變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經(jīng)濟發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
對房產(chǎn)普遍征稅，意味著所有房產(chǎn)都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產(chǎn)征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國家征稅權(quán)和財產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系問題。在國家征稅權(quán)中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產(chǎn)稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領(lǐng)域頑強地表現(xiàn)出來。
其實，國家征稅權(quán)應(yīng)該高于財產(chǎn)所有權(quán)?！皣摇笔恰笆忻裆鐣焙汀罢?quán)社會”的統(tǒng)一體。市民社會由家庭、企業(yè)和非盈利組織構(gòu)成；政權(quán)社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質(zhì)財富或貨幣表達的價值財富的再生產(chǎn)，政權(quán)社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產(chǎn)。兩類社會中的財產(chǎn)所有權(quán)雖然是由政權(quán)社會界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會和政權(quán)社會的行為。國家征稅權(quán)雖然也表現(xiàn)為政權(quán)的行為，但卻是為了維護市民社會和政權(quán)社會的存在而設(shè)定的，因此高于財產(chǎn)所有權(quán)。這表明，不論是市民社會的財產(chǎn)，還是政權(quán)社會的財產(chǎn)都在國家征稅權(quán)的覆蓋之下。
我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅對非盈利組織和政權(quán)組織占用的房產(chǎn)免稅，相當于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，對“國家”內(nèi)部的所有房產(chǎn)征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費用和政府預(yù)算的支出額，這涉及到預(yù)算制度和財政體制的改革。