時間：2023-06-01 11:33:02
導語：在房產(chǎn)投資利弊的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，實行進軍海外的“藍?！睉?zhàn)略，以應對國內(nèi)房產(chǎn)市場融資與投資的挑戰(zhàn)，如2014年1月，恒基兆業(yè)、中駿置業(yè)、富力、佳兆業(yè)與合景泰富等紛紛實施海外融資計劃，而萬科、綠地、碧桂園等標桿性房企亦實施了實質(zhì)性的海外布局。隨著當前房產(chǎn)銷售的疲軟與市場前景的惡化，僅僅依靠地方政府的各種“救市”政策無法完全應對房產(chǎn)市場的降溫，房地產(chǎn)企業(yè)更應當著眼國內(nèi)市場，拓展海外市場，以促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文以萬科和保利地產(chǎn)為例，分析了它們在海外融資與投資方面的特點，梳理了兩家房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀，進而結(jié)合房企國際化布局探尋我國房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的路徑選擇。
一、房企的國際化布局：海外投融資解讀
（一）發(fā)展背景方面
近兩年來，我國多家品牌房企紛紛進軍海外，掀起房企海外投融資熱潮。2013年部分標桿性房企紛紛“出?！?，而2014年，綠地等房企拓展海外的消息備受關注；據(jù)中國指數(shù)研究院公布的房企融資統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國通過境外融資平臺向海外發(fā)行債券的房企共有38家，募集資金約1340億元人民幣，而2014年上半年，通過境外融資平臺發(fā)行債券的房企共25家，發(fā)行債券35筆，募集資金約797億元人民幣。而根據(jù)《2013年度中國對外直接投資統(tǒng)計公報》顯示，我國對外直接投資已連續(xù)兩年蟬聯(lián)全球第三，2013年統(tǒng)計年鑒顯示，截止2012年我國房地產(chǎn)業(yè)對外直接投資存量95.81億美元，增幅明顯；另據(jù)美國傳統(tǒng)基金會與企業(yè)研究所聯(lián)合開發(fā)的CGIT數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，2013年我國一億美元以上的房地產(chǎn)海外投資項目共22項，金額共計117.6億美元，增幅分別達38%和54%。
根據(jù)2014年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)百強榜，本文以排名前兩位的上市房企萬科和保利地產(chǎn)為例，重點比較它們在海外融資與投資等方面的異同點，以解讀我國大型房企海外戰(zhàn)略布局的基本特點。具體比較分析如下表1所示。
（二）海外融資方面
由于受內(nèi)地融資環(huán)境所限，自2011年以來，我國房企融資逐漸轉(zhuǎn)向海外市場?；谌f科與保利地產(chǎn)的比較分析，我國房企的海外融資基本呈現(xiàn)以下特點：其一，在股權融資上，我國房企基本通過發(fā)行境內(nèi)上市外資股（B股）或直接在香港上市等方式搭建境外融資平臺，以獲取海外股權融資，同時打通海外債權融資的渠道。例如，萬科通過發(fā)行B股募集資金，而恒大、碧桂園等大型房企則通過在香港主板上市獲取境外資金的支持。
其二，房企海外債權融資基本借助香港市場完成，如表1的分析顯示，萬科的兩筆海外債券均由其香港全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）發(fā)行，而保利地產(chǎn)的美元債券也是由其全資子公司恒利（香港）發(fā)行，可見，借助香港子公司發(fā)行債券對于內(nèi)地上市房企更為普遍。這主要是由于香港資本市場活躍，IPO與發(fā)行債券的融資渠道相對暢通，便于房企獲取海外資金的支持。
其三，房企海外債權融資依賴自身信用評級。當前房企海外發(fā)債的現(xiàn)狀反映，萬科、保利、綠地等大型房企所發(fā)行的債券更受到境外投資者的認同，且融資成本相對更低。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年我國房企海外發(fā)債平均利率為8%，而表1顯示，萬科和保利地產(chǎn)發(fā)債利率均低于5%，而其中萬科2.625%的融資利率更是讓同行羨慕，這主要是由于大型房企的信用等級更有保障。例如，萬科借助全球頂級評級機構(gòu)的標普、穆迪與惠譽分別了“BBB+”、“Baa2”與“BBB+”的長期信用評級報告，使其成為境內(nèi)信用最好的房企，以增加境外投資者對其所發(fā)行美元債的認可。
其四，房企海外融資難度加大，成本漸高。受到美國QE的逐漸退出與人民幣匯率波動等的影響，我國房企海外融資難度大幅增加，成本明顯上升。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年4月，國內(nèi)十大標桿性房企的海外融資環(huán)比3月回落24.7%，連續(xù)兩月下滑。而表1顯示，保利地產(chǎn)融資成本明顯高于萬科，這既是由于信用評級的影響，也是由于市場環(huán)境變化所導致的海外融資成本的逐漸上升。
（三）海外投資方面
縱觀當前現(xiàn)狀，我國房企海外布局正在持續(xù)擴展，但仍處于探索與試行階段。結(jié)合萬科與保利地產(chǎn)海外投資狀況的分析，我國房企海外投資基本呈現(xiàn)以下特點：
一是房企海外投資持續(xù)增長，但仍然處于輔助地位。如表1所示，以萬科和保利地產(chǎn)為例，作為房企龍頭的萬科在2013年已分別在香港、美國和新加坡等地進行多起境外投資項目，而保利地產(chǎn)雖還未明確進行海外投資，但亦開始謀劃國際化發(fā)展，對非洲和西歐市場進行了考察調(diào)研，以便實施國際化戰(zhàn)略。然而，盡管當前我國房企海外布局已成趨勢，但內(nèi)地房企依然以國內(nèi)市場占主導。如萬科董事長王石表示，萬科在國內(nèi)的投資依然占據(jù)98%，而未來國外投資將逐步提升至20%。
二是房企海外投資與海外融資相輔相成。由于中國為外匯管制國家，境外融資能夠為房企海外擴張?zhí)峁┩鈳艃洌Ｕ戏科蠛Ｍ馔卣?。以萬科為例，萬科通過成立海外事業(yè)部，并購香港南聯(lián)地產(chǎn)以借殼上市，實施B轉(zhuǎn)H方案以打通海外融資渠道，然后再進行香港買地與投資美國和新加坡項目得以逐步實施國際化戰(zhàn)略。
三是海外投資項目以與當?shù)仄髽I(yè)合作開發(fā)為主。2013年萬科在境外的四項房產(chǎn)開發(fā)項目均是與當?shù)仄放崎_發(fā)商進行的合作開發(fā)，萬科希望通過這種模式既降低風險，又能通過與境外同行的深入合作，獲取海外運作經(jīng)驗，提升管理能力，實現(xiàn)向“輕資產(chǎn)”的變革；四是房企海外投資項目以“內(nèi)銷”為主。出于穩(wěn)健性考慮，我國房企海外投資項目多針對海外華人客戶，優(yōu)先考慮以海外華人集中區(qū)作為投資重點。如萬科海外項目選擇以美國、新加坡等中國的主要移民國家作為開發(fā)地，且主要以對其需求較為了解的海外中國客戶作為銷售對象。
二、房企可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀：以萬科與保利為例
（一）相似性：實際增長超過可持續(xù)增長速度
企業(yè)可持續(xù)增長概念由希金斯（1977，1981）首次提出，其后，范霍恩（1988）對其進行了深入研究，他們分別定義可持續(xù)增長率為“無需耗盡財務資源狀況下企業(yè)銷售增長的最大比率”以及“基于既定經(jīng)營、債務與股利發(fā)放目標比率狀況下企業(yè)最大銷售增長比率”。可持續(xù)增長理論認為，可持續(xù)增長率反映了企業(yè)發(fā)展的適宜速度，實際增長率反映企業(yè)發(fā)展的實際速度，兩者的差異反映了理想與現(xiàn)實之間的差異。而國外研究顯示，增長過快與增長過慢均會導致企業(yè)財務問題，進而致使企業(yè)經(jīng)營失敗或破產(chǎn)，因此，企業(yè)增長狀況是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的決定性影響因素。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科與保利地產(chǎn)的實際增長均超過了可持續(xù)增長（其中，萬科2010年實際增長低于可持續(xù)增長，保利2006年實際增長略低于可持續(xù)增長），因此，從整體上而言，2006-2013年間，萬科與保利地產(chǎn)均處于增長過快狀態(tài)。萬科與保利地產(chǎn)實際增長率高于可持續(xù)增長率的狀態(tài)表明這兩家房企存在現(xiàn)金短缺現(xiàn)象。2006-2013年間，萬科與保利均在2006與2007年的快速增長之后，增長率慢慢回落，但保利地產(chǎn)相對萬科的增長速度略快，且偏離可持續(xù)增長速度的幅度更大。
（二）差異化：增長過快的成因略有差異
根據(jù)可持續(xù)增長理論，企業(yè)增長過快可能是由于負債比例過大、權益資本比重較少、股利支付率較高及過分的多元化經(jīng)營等相關原因所引起的。對比分析萬科與保利地產(chǎn)增長過快的成因，它們均以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，核心業(yè)務突出，且均存在較高負債率（其中，2006-2013年間，萬科資產(chǎn)負債率在64.94%-78.32%之間，而保利的資產(chǎn)負債率在68.62%-78.98%之間），但其相似之中卻存在一定的異質(zhì)性：
一是在營業(yè)利潤率與財務費用率的平衡上，萬科的營業(yè)利潤率與財務費用率之間基本保持合理的平衡關系，而保利地產(chǎn)營業(yè)利潤率在2006-2009年間均高于萬科，從2010年開始逐漸低于萬科，且其財務費用在2010年以前均為負數(shù)，2010年以后也明顯高于萬科，這實際上表明了其資產(chǎn)回報率較低與資本結(jié)構(gòu)的不合理。
二是在融資杠桿率上，2006-2013年間，萬科帶息債務比重（居于46.04%-54.76%之間）明顯低于保利地產(chǎn)（居于50.48%-66.44%之間），且其融資成本亦低于保利地產(chǎn)，由于保利的融資主要來源于國內(nèi)，平均融資成本過高，正在逐步侵蝕其營業(yè)利潤率，而萬科順暢的境外融資平臺使其融資成本明顯低于保利；保利在2013年開始搭建海外融資平臺，雖然其海外發(fā)債成本雖高于萬科，但依然低于國內(nèi)融資成本。
三是在資產(chǎn)利用效率上，保利地產(chǎn)在凈資產(chǎn)收益率基本均高于萬科的同時，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻總體均明顯低于萬科，表明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)管理與運營效率方面相較于萬科更為弱化，因此，在未來期間，還需要進一步增強房產(chǎn)銷售能力，改善資產(chǎn)回報狀況，提升資產(chǎn)利用效率。
（三）不確定性：未來可持續(xù)發(fā)展的不確定
依據(jù)萬科與保利地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的比較分析表明，萬科與保利地產(chǎn)均處于增長過快狀態(tài)，且保利地產(chǎn)比萬科呈現(xiàn)更快的增長速度，而其在負債比重和融資成本上明顯高于萬科，在資產(chǎn)利用效率方面卻低于萬科，這致使其與萬科在競爭優(yōu)勢上的差異化，而產(chǎn)生這一差異的主要因素之一則是它們在海外投融資方面的差異性。
然而，無論是萬科、保利，還是如綠地、碧桂園等其他率先實施海外布局的房企，僅僅從國內(nèi)走向國外實施海外投融資，并非實現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。一方面，隨著更多國內(nèi)房企走向海外融資道路，同時受到美國QE的逐漸退出與人民幣匯率波動等的影響，未來國內(nèi)房企海外融資難度將逐步增長。另一方面，無論是在發(fā)達國家或發(fā)展中國家，由于房地產(chǎn)業(yè)受到社會經(jīng)濟發(fā)展的影響較大，房地產(chǎn)海外投資業(yè)務的回報率均不會太高，如果依然以國內(nèi)模式進行經(jīng)營，可能導致無法適應國外市場環(huán)境生存下去。
因此，房企海外投融資的初步嘗試目前還無法從根本上解決國內(nèi)房企資金緊張與銷售疲軟的現(xiàn)實狀況，房企的發(fā)展還需要深入探討海外布局與國內(nèi)拓展之間的平衡，從戰(zhàn)略上解決海外融資與投資中的現(xiàn)實問題，真正適應國際市場環(huán)境，才能促進房企未來的可持續(xù)發(fā)展。
三、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展路徑選擇：國際化戰(zhàn)略的啟示
（一）房企可持續(xù)發(fā)展的目標：合理化利潤
早期西方資本主義經(jīng)濟學理論假定企業(yè)以追求利潤最大化為目標，而利潤最大化并非企業(yè)的唯一目標，只是衡量企業(yè)發(fā)展狀況的一個方面，企業(yè)目標是實現(xiàn)價值最大化?？沙掷m(xù)增長理論認為，企業(yè)發(fā)展并非越快越好，也非越慢越好，增長過快產(chǎn)生的資金需求與營運規(guī)模會導致企業(yè)財務資源緊張，而增長不足則會導致企業(yè)資產(chǎn)閑置，進而影響外部利益相關者的信心，以致遭到市場淘汰，由此可見，增長過快與增長不足均會對企業(yè)壽命產(chǎn)生影響。
2014年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，上半年我國內(nèi)地房企普遍只達到近40%的銷售目標完成率。國內(nèi)市場環(huán)境使得房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績的分化加劇，部分標桿性房企憑借比較平衡的全國性布局以及拓展的國際化布局，在積極應對國內(nèi)市場環(huán)境變化中實現(xiàn)整體銷售業(yè)績與利潤增長，而一些中小型房企則在激烈的市場競爭中逐步被淘汰。這一現(xiàn)象也表明，房地產(chǎn)企業(yè)單純追求利潤并不可取，面對激烈的市場環(huán)境，房企也不應一味追求快速發(fā)展，而必須適應市場變化，在追求銷售增長的同時，有效控制成本，履行社會責任，提升品牌競爭力，保持合理化的利潤水平，才能真正具有可持續(xù)性。
（二）房企可持續(xù)發(fā)展的條件：多元化融資
根據(jù)上述房企可持續(xù)發(fā)展的分析，資金問題是當前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要制約因素之一。因此，房企需要開拓多元化的融資渠道，為其可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造前提和條件。房企多元化融資可從以下方面著手：
一是搭建境外融資平臺，促進海外債務融資。對萬科與保利地產(chǎn)國際化戰(zhàn)略的分析結(jié)果已經(jīng)顯示，當前海外融資成本具有遠低于國內(nèi)融資成本的明顯優(yōu)勢，這使得搭建境外融資平臺以促進海外融資對房企緩解資金問題具有重要價值。然而，萬科與保利的經(jīng)驗也表明，實現(xiàn)海外債務融資，需要借助并購境外公司等方式打通海外融資渠道，憑借香港等地資本市場的優(yōu)勢以實現(xiàn)向海外發(fā)債，而面對當前海外融資難度增加的環(huán)境，房企只有注重自身信用評級，增強境外投資者的信心，才能進一步保證房企海外融資的成功。
二是發(fā)展混合所有制，完善權益融資渠道。除了實現(xiàn)海外融資，房企還可以通過發(fā)展混合所有制，增強企業(yè)融資的多元化、市場化與國際化。綠地集團是房地產(chǎn)業(yè)較早實行混合所有制改革的企業(yè)，其2013年“綠地速度”的成就有賴于混合所有制的制度保障；綠地的混合所有制不僅有助于其融資渠道的拓寬，還有助于其在海外投資項目的順利布局。而萬科與保利等房企也在試圖尋找混合所有制發(fā)展模式，或借鑒新加坡“淡馬錫”模式等，以拓展新的融資渠道。
（三）房企可持續(xù)發(fā)展的動力：優(yōu)化市場投資
據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年1-8月，我國房企房地產(chǎn)開發(fā)投資達58975億元，房屋施工面積與商品房銷售面積分別為652953萬平方米和64987萬平方米，同比分別增長11.5%和下降8.3%。由此可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)處于持續(xù)增長態(tài)勢，但其銷售卻在逐漸回落，這種結(jié)構(gòu)性與總量性的供求失衡造成了我國商品房空置現(xiàn)象嚴重，也導致了稀缺資源的浪費，不利于可持續(xù)發(fā)展。因此，房企應合理謀劃投資布局，為其可持續(xù)發(fā)展提供動力。房企合理化投資可從以下方面入手：
一要占據(jù)國內(nèi)市場。盡管萬科、綠地、萬達、碧桂園等大型品牌房企均在積極投資海外項目，并已初顯成效，但綠地董事長張玉良亦指出，中國依然是全世界最大的房地產(chǎn)市場。而這就需要房企實施差異化戰(zhàn)略，從市場定位、產(chǎn)品設計等方面不斷創(chuàng)新，形成自身優(yōu)勢，以占據(jù)國內(nèi)市場，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
方案：甲方擬用土地使用權和乙方合作建設一個寫字樓工程項目。甲方投資的是土地使用權200萬元（尚未攤銷），乙方投資的為貨幣資金300萬元。工程項目交付后房屋及土地使用權全部歸屬于甲方，由甲方負責辦理房屋產(chǎn)權登記并計提折舊。此寫字樓的使用年限為50年，雙方協(xié)定乙方享有該房屋30年的經(jīng)營權。在會計上如何進行賬務處理?
筆者認為，此問題可以有三種賬務處理方法，但各有優(yōu)缺點，作者提出自己的見解，僅供各位會計人員參考。
一、第一種方案
寫字樓產(chǎn)權全部歸屬于甲方，乙方享有該房屋30年的經(jīng)營權。甲方出售的是30年經(jīng)營權，賬務處理如下：
借：固定資產(chǎn) 500萬元
貸：長期投資（或在建工程） 200萬元
其他業(yè)務收入300萬元／30＝10萬元
(每年確認，不一次性確認)
其它應付款（或其他負債科目） 290萬元（設立明細科目）
將對該房屋每年計提的折舊和繳納的房產(chǎn)稅等有關費用和其他有關費用作為其他業(yè)務支出處理， 按規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加稅。有所得額時根據(jù)有關規(guī)定彌補以前年度虧損后，再繳納所得稅。即：
借：其他業(yè)務支出
貸：累計折舊
應繳稅金――應交房產(chǎn)稅
應交稅金――應交營業(yè)稅金及附加
此種方法的優(yōu)點：能做到收入和支出的配比，稅負較輕。
此種方法的缺點：資產(chǎn)負債率較高。
二、第二種方案
甲方擁有土地的使用權，且已作“無形資產(chǎn)”會計賬務處理，尚未攤銷無形資產(chǎn)，并反映在其公司的賬簿中，擬將此塊土地作為投資。如果甲方和乙方單獨設立一套賬簿反映該合建項目，雙方協(xié)議委托甲方、乙方或第三方對此項目進行管理，甲方的賬簿處理將比較簡單，即：
借：長期股權投資（或在建工程）200萬元
貸：無形資產(chǎn) 200萬元
工程竣工后，甲方可以將該房屋作為接受捐贈固定資產(chǎn)作會計處理，按照《稅法》規(guī)定，確定接受捐贈固定資產(chǎn)的入賬價值，并通過“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值”科目核算。
借：固定資產(chǎn) 500萬元
貸：待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值――接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)價值
300萬元
長期股權投資（或在建工程） 200萬元
借：待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值――接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)價值
300萬元
貸：應交稅金――應交所得稅99萬元（300×33%）
資本公積――接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn)準備
201萬元
甲方取得的捐贈金額較大、并入一個納稅年度繳稅確有困難的，經(jīng)主管稅務機關審核確認，可以在不超過5年的期間內(nèi)均勻計入各年度的應納稅所得額。每年的會計分錄為：
借：應交稅金 19.8萬元
貸：銀行存款 19.8萬元
甲方擁有該寫字樓的所有權，應根據(jù)規(guī)定計提折舊，繳納有關的稅金如房產(chǎn)稅等。乙方的會計處理則比較簡單，只需將30年的經(jīng)營權作為無形資產(chǎn)進行核算，在30年內(nèi)予以攤銷，用于抵減經(jīng)營房屋帶來的收益即可。
此種方法的優(yōu)點：增加了權益，提高了凈資產(chǎn)利潤率，降低了資產(chǎn)負債率。
此種方法的缺點：甲方擁有該房屋的所有權，在30年中經(jīng)營權不歸甲方，但甲方必須對該房屋計提折舊和繳納房產(chǎn)稅等有關的費用和某些不可預見的費用，且此部分根據(jù)規(guī)定又繳納了所得稅，勢必使甲方多納了稅。
三、第三種方案
甲方將對該房屋30年計提的折舊和繳納的30年房產(chǎn)稅等有關費用作為負債處理，實際計提折舊和交納稅金時再沖減負債，再將差額部分剔除所得稅后計入資本公積。此種會計處理甲方繳納所得稅很少，此種業(yè)務較為少見，其稅金的處理是關鍵。故甲方必須取得稅務部門的同意后，方可進行有關的賬務處理。
此種方法的優(yōu)點：能避稅。
此種方法的缺點：會計賬務處理不合常規(guī)，建議謹慎采用。
正如美國ACE地產(chǎn)投資公司的銷售總監(jiān)張遠寧所說:“中國人負責掏錢,我們負責幫他們?nèi)澜绺鞯厝ベI樓買屋?！?/p>
國人境外買房的確越來越常見。從2006年上半年開始,越來越多境外項目在國內(nèi)有了固定機構(gòu)。他們定期以國家或房屋類型為主題,舉辦專場說明會,推介具體樓盤。而在中國各地舉辦的住交會上,也總能看到來自許多境外地區(qū)的房產(chǎn)項目濟濟一堂。涉及這些房地產(chǎn)項目的除了商,還有中介經(jīng)紀公司。經(jīng)紀公司每單業(yè)務需提取總價2個點左右的傭金。
利弊預估
有樓有地,永久產(chǎn)權
監(jiān)管嚴稅費高,但安全透明
國外房產(chǎn)受歡迎不是沒道理。相比國內(nèi),國外房產(chǎn)的確有諸多讓人心動之處。譬如房子本身戶型合理、建筑講究,地廣人稀,空氣好,居住環(huán)境宜人,教育、醫(yī)療等福利更齊備;有些國家由于自身經(jīng)濟發(fā)展周期的原因,房價明顯處在較低水平,尤其是在國內(nèi)房價飆升的對照下;而在土地私有的國家,購買房產(chǎn)既能獲得住宅永久產(chǎn)權,也能獲得土地所有權。
在西方成熟國家,房地產(chǎn)買賣受到完善的法律監(jiān)管,雖然對于行外人來說,這些管制繁復得像天書,但亦使得交易變得安全和透明。
樊雪小姐是本刊房產(chǎn)欄目的美國特約記者,從事的工作就是地產(chǎn)經(jīng)紀。她介紹,國人赴美購房的條件并不苛刻:只要有簽證,能支付50%以上首付(次貸危機前20%)即可。且美國房屋的面積,算法比中國實惠許多,他們不打“贈送”等擾人視聽的旗號。一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷售總價內(nèi)。
樊雪介紹,在美國,房地產(chǎn)市場的買賣都要通過專業(yè)的第三方服務機構(gòu),包括律師、經(jīng)紀師、驗房師等,交易從頭到尾每一個環(huán)節(jié)都是在雙方律師的監(jiān)控下進行。這也意味著,交易有大量額外費用產(chǎn)生,不僅有交給國家的稅費,也有交給服務機構(gòu)的費用。買房,第一個環(huán)節(jié)是要請經(jīng)紀人,由其根據(jù)客戶需求尋找房源。待購房人相中滿意的房屋后,再找有資質(zhì)的驗房師,針對房屋的地理位置、使用年限、完好程度等指標進行技術評估,鑒定完畢后請律師簽署房屋買賣合同。“一個完整的購房程序走下來,可能需要好幾個月。買房是一件很花時間的事情。”
買新樓盤的話,買家簽訂正式合同后,將首付款打入買家指定的律師信托賬戶,開發(fā)商、買家、律師三方任何一方無權動用,直到房屋產(chǎn)權證、質(zhì)檢證、合格證全部辦理完畢,開發(fā)商才能拿到房款。而當?shù)氐穆蓭熀万灧繋煻际堑谌?這些人如果出現(xiàn)偏袒或欺瞞,受到的懲罰是非常嚴厲的,有的甚至會吊銷行業(yè)資格。這些都較好地保護了購房者的資金安全。
國外買房還有一種方式,跟國內(nèi)農(nóng)村的自建房屋類似,先買土地再請建筑商造房。律師在買地時就介入,辦理土地登記、住房按揭貸款,協(xié)助向政府提供規(guī)劃、住宅設計等材料審核,然后再動工,建造過程中,律師要參與監(jiān)管工程款,最后還要協(xié)助做房產(chǎn)證等。
樊雪說,海外購房和國內(nèi)購房的另一個不同點是,購房后還得學管理房產(chǎn),這是一件很繁復的工作。除需要及時繳納水電煤氣費用,及時還按揭貸款等,屋主還需對居所周邊的衛(wèi)生清潔、花園的花草樹木負責,如果做得不好,會受到了市政部門的警告、甚至罰款。
市政正是通過這些保證整體的自然環(huán)境和居民生活品質(zhì)。美國也有專門管理房產(chǎn)的中介服務機構(gòu)。
四大風險
政治、政策風險
匯率、信息不對稱
Lydia律師提醒,一些中介公司喜歡夸大其詞,投資者一定要做好自我風險預估。需考慮的風險包括政治因素、政策稅收、匯率波動、信息不對稱等。例如,第一步選擇國家和地區(qū),就應著重考慮該國政策的穩(wěn)定程度,是否存在排華情緒。各國的購房政策不斷變化,因此,了解當?shù)刈≌袌龅恼吆凸┣箨P系很必要。這部分工作應有自己親自做,既不應該也沒必要交給的中介機構(gòu)。另外不同國家的購房流程千差萬別,有的地方還會對海外購房者做特殊要求,譬如澳大利亞規(guī)定,非本國居民不得購買二手房,新開樓盤中本國居民的購置比例須達50%,才準境外人士購房;在東南亞國家如泰國,不允許海外投資人擁有土地,即不能購買別墅,只能購買公寓樓,新加坡不允許境外投資者購買當?shù)氐淖嫖莺蛣e墅。這些都需要在進入正式的購買程序,聘請當?shù)亟?jīng)紀師、律師前,就了解和思考清楚。
選定有購買意向的和地區(qū)后,開始尋找中介。一般在某一區(qū)域會有專攻此區(qū)域的中介公司,他們熟悉該國法規(guī)、風俗和市場,有較多交易經(jīng)驗,有些甚至是一些樓盤的一級商,在該區(qū)域有很大優(yōu)勢。如迪拜中國城房地產(chǎn)交易中心已儼然成為阿聯(lián)酋房產(chǎn)在中國的代言人。
跟本國買房一樣,項目所在地的樓市波動也是潛在的風險因素,漲跌情況難以判斷。只看房產(chǎn)絕對價格是不夠的。目前房價較低,經(jīng)濟發(fā)展快或復蘇前景明確,房價上漲趨勢明顯的國家應作為首選。
相比于國內(nèi)購房,匯率的波動也成為一大變數(shù)。人民幣對該國貨幣的升值或貶值都會影響到房產(chǎn)的價值。譬如以換匯方式購買澳洲房產(chǎn),如果澳元匯率跌30%,這就相當于同一套房子,即使房價不跌,現(xiàn)在買相比匯率跌之前,價格打了7折。
受買房贈送戶口的國內(nèi)做法的影響,有人對境外買房存在一個誤解,以為買房能獲得當?shù)毓裆矸荨７慨a(chǎn)只是一項投資開發(fā)項目,一般并不與移民掛鉤,不過,房產(chǎn)作為總資產(chǎn)的一部分,對于想拿永久居留簽證的人是有幫助的。譬如,美國的房產(chǎn)管理與移民機制是相分離的。外籍人士可在美投資買房,但不能借此入籍。恒瑞國際咨詢公司是一家專業(yè)做移民的公司,他們的美加移民顧問金潔介紹說,“美國的投資移民,要求至少拿出50萬美元進行特定項目投資,此項目由美國政府選擇。各州情況有不同,以加州為例,申請投資移民的人士需要投資至少100萬美元,并雇傭3-5名當?shù)毓窆ぷ?而且綠卡投資移民還需要每年有真實的資金往來和貿(mào)易額,才能達到基本條件?！?/p>
成本的計算
稅費體系復雜
持有成本較高
浙商投資團的邱尚(化名)說,其實購買海外房產(chǎn)在國際上很普遍,但中國人卻投機居多。他歸納浙商海外購房的目的主要有三種:為方便子女留學“買房代租”、為日后移民做準備、意圖清晰的投資者大概占總?cè)藬?shù)的20%~30%。而由于目的不一樣,他們所買房產(chǎn)的類型也有差別。自住者,一般都傾向于買house,相當于國內(nèi)說的別墅,而奔著投資目的的則大多選擇會購買城市中心的apartment, condo,flat,即國內(nèi)說的公寓。
投資者海外買房如果套用國內(nèi)買房的思路,那么就有過于簡單之嫌了。ACE地產(chǎn)投資公司的銷售總監(jiān)張遠寧說,“除了購買成本,高額管理成本對購房人也是不小的負擔,且各地的稅費體系一般都比較復雜。在悉尼,首次購房須繳納的稅費約有20種,不是專業(yè)的人員很難理清。” 一般房地產(chǎn)投資成本可以分為起始成本和持有成本兩部分。相對而言,起始成本不高,如在美國買房,起始成本僅占總成本的30%。起始成本除房款,還包括土地稅、契稅、印花稅以及增值稅,文件費、房屋經(jīng)紀人費、律師費、技術評估費、過戶公證費等,此類的各種相關費用約占總房價的1%,不算高。但持有成本相當高,每年要交房產(chǎn)稅、物業(yè)費,白蟻檢查費、房屋保修費等。
以上各稅各國開征情況不一樣。其中契稅只是部分國家征收,如美國紐約州稅率一般在1%-2%;而新加坡則高達4%。不論在何地買房,印花稅都是必須繳納的。而發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)移時,大多數(shù)國家要對轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅,在美國,房屋出租,房租的20%-30%要作為稅收上繳;在澳洲,增值稅最高會達到增值部分的45%。房產(chǎn)稅部分,稅率為1%-6%,每年政府會來估價,然后根據(jù)估價繳納房產(chǎn)稅,房子升值,稅基變大,例如當年買來的房屋是100萬美元,如果政府今年估價是120萬美元,就以120萬美元為稅基收稅。純粹做投資的時候,必須把上文所列稅費、以及付給中間機構(gòu)如地產(chǎn)經(jīng)紀、律師的費用都考慮進去,另外,還有交通成本、人力成本、交際成本等,只有這樣,才能準確估 算投資收益率。
為具體說明稅費,以下tips部分以澳洲情況為例,以管中窺豹。
資金
貸款較難、
現(xiàn)匯最快捷!
“境外購房最快捷的方式還是依照購買地當?shù)胤?使用自有外匯資金在國外直接購房?！盇CE地產(chǎn)的張遠寧稱。但是中國居民換匯以及外匯的匯出存在較大限制怎么辦?業(yè)內(nèi)人士透露,專業(yè)公司會有多種途徑供投資者選擇,
買房時不同國家的貸款政策不一樣,中國公民在海外購房申請按揭貸款難度比較大。在法國、馬來西亞,必須出具相應的資產(chǎn)證明或當?shù)氐氖杖胱C明,銀行才會放貸。在泰國,不長期再當?shù)鼐幼?、工作的外國人買房需付全款。在美國,對貸款也在收緊,之前可申請到8成貸款,但現(xiàn)在已經(jīng)縮減至5成。當然也有例外,例如阿聯(lián)酋的迪拜,目前當?shù)劂y行依然提供高達9成的按揭貸款。如果購房者無法全額付清房款,向開發(fā)商申請貸款的話,貸款的年利率約為7.95%,不僅高于國內(nèi)同期水準,也高于當?shù)氐馁J款利率。
一位南加州的華人房產(chǎn)經(jīng)紀說,如果是投資為目的的話,沒有幾千萬元以上的資產(chǎn)就不應該奢望投資美國樓市。海外買房最好要和自己家庭未來的長遠規(guī)劃結(jié)合起來,比如考慮未來子女的留學、海外工作以及自己的移民等。只有綜合考慮了這些問題之后,才能較好地作出決策。
瑞亞、新通、環(huán)宇是長三角一帶做得比較大的海外投資服務機構(gòu)。新通的咨詢顧問王茜介紹,目前,浙江人海外購房,最熱門的地方是澳洲,其次是加拿大、新加坡,去歐洲買房的人非常少。因為跟當?shù)氐慕?jīng)濟一樣,歐洲的房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了高速發(fā)展的階段、進入相當穩(wěn)定的時期,有些還在負增長,而且這些國家的移民條件相對都比較苛刻。
TIPS
在澳洲買房可能需要的稅費:
以在墨爾本購房為例,購買一處物業(yè)的費用可分為直接費用和間接費用兩塊:
直接費用
通常指政府的費用,包括購房印花稅(即契稅)和地契管理局所征收的地契登記及轉(zhuǎn)讓費用。其中印花稅根據(jù)房價分為四個檔次:房價在20000澳元以下,按1.4%征收;在20001～115000澳元,按2.4%,再減去200澳元征收;房價115001澳元～870000澳元,按6%,再減去4340澳元征收;房價超過870001澳元,按5.5%征收。其中地契管理局的地契轉(zhuǎn)讓登記費為1323澳元,貸款登記費為92澳元。
間接費用
也就是非政府費用,比如律師費、貸款費用、房屋保險、貸款保險等。這些費用視各公司收費情況不同而定,大致如下:律師費650澳元;貸款費用600澳元;房屋保險350澳元;其他調(diào)整費用 300澳元。
如果物業(yè)價值50萬澳元,那么按照以上費率,購買將產(chǎn)生約28975澳元的費用。費率為5.8%左右。
售價約150萬澳元到200萬澳元,其保養(yǎng)成本,包括每月的物業(yè)管理費、房地產(chǎn)稅等需要1500澳元～2000澳元。盡管這樣的公寓月租金高達3500澳元～4000澳元,但扣掉稅費和支付給房產(chǎn)經(jīng)紀人的傭金等,估計每月純收入僅2000美元左右,少了50%。
LINK
德國:房價持續(xù)下跌,投資不合算
張瑞喜是旅居德國的華人,目前在德從事貿(mào)易與國際文化傳播行業(yè)。她介紹,目前在德國投資房產(chǎn)不太合算。20世紀90年代初后,德國房地產(chǎn)價格持續(xù)走低,15年來累計降幅已超過30%。5年前德國媒體就稱房地產(chǎn)已到最低點,而5年后的今天又比5年前低了許多,這好比下跌通道中的股市看不到底一樣。張瑞喜介紹了個例子。他的鄰居馬克,房子是20年前以約60萬馬克(合30萬歐)的價格買入的。每月僅水、電、氣、垃圾、保險、稅等費用就達700歐。如果租房,他用這700歐就可讓全家住的很舒服。更不必說每月還貸1000多歐。另外,德國的人工費昂貴,他花在維護住房上的精力和金錢也是一大筆。至于房產(chǎn)保值更談不上,他的房現(xiàn)在出售最多能賣20萬歐。
什么是新盤和尾盤以及如何選擇呢？房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中多采用“低開高走”的價格策略，項目剛動工時，開發(fā)商會拿出小部分樓盤低價銷售，這部分樓盤叫做新盤。然后，開發(fā)商根據(jù)工程進度不斷提高價格，如果樓盤沒有獲得市場認可，剩余的部分就會降價銷售，從而形成尾盤。
這兩種樓盤價格一般比現(xiàn)房低，是注重價格的購房者的理想選擇，但除了價格因素外，這兩種樓盤在投資收益、投資風險、房屋質(zhì)量上還有不同的特點，購房者應在綜合比較后，進行選擇。
投資收益對比,尾盤收益來得快
目前，對于消費者來說，投資房產(chǎn)的獲益方式無外乎兩種：出租或出售。中原地產(chǎn)三級市場部研究人士認為，對于同一套房屋而言，無論在何時購買其房屋品質(zhì)不變，而其收益的不同主要體現(xiàn)在投資時間的長短上。首先，開盤期買房無論是出租或出售都要等到入住以后，才可獲益，收益不能馬上實現(xiàn)，如果采取貸款方式還要提前支付銀行貸款；而尾盤期則不同，支出和收益是同步的，可以立刻緩解購房貸款的壓力。其次，開盤期由于對項目太多的未知，無法對其收益情況進行正確評估和預測，而尾盤則不同，房屋情況眼見為實，消費者可以對其未來收益做到了如指掌，更便于進行下一步投資計劃的制訂和實施。
下面以一套商品房為例，建筑面積為92平方米，開盤價格為5000元/平方米，尾盤價格為5300元/平方米。下面來對比一下不同階段購房，消費者的支出情況：假設需要貸款，采用等額本息還款法，貸款15年，銀行貸款八成。
比較時間段以購買一年后為標準，將其支出作對比：
若在新盤期購房，消費者在入住前至少要提前交納一年的銀行的月供，即月還款額為3008.43元/月，一年的總還款額為36101.16元。也就是說，消費者在從簽訂購房合同到入住的一年時間內(nèi)，算上首付款業(yè)主至少要支付128101.16元，此時并無收益。
若在尾盤期購房，消費者在辦理完相應的貸款手續(xù)后，業(yè)主就可以將房屋進行出租獲益了。以出租的租金為2000元/月為例，空置期一個月。
計算如下：房屋總價為5300×92=487600元，首付款487600×20%=97520元，月還款額為3188.28元，而此時房屋出租一年的收益為22000元。也就說消費者在購買尾盤后一年內(nèi)，算上首付款業(yè)主需支付135779.36元，而此時一年的租金收益為22000元，即一年后相當于業(yè)主支出為113779.36元。
不言而喻，通過上面對比得出的結(jié)論與上面觀點相吻合，購新盤的收益不能馬上實現(xiàn)，而購買尾盤時支出和收益是可以同步進行的。
投資風險對比,尾盤期風險最小
房產(chǎn)投資過程中風險問題一定要考慮到，因為風險性的高低直接影響到投資者未來能否達到預定的收益率。因此，中原地產(chǎn)三級市場部研究人士建議，消費者在投資時機選擇上一定要仔細斟酌，詳細分析其風險的情況。
首先，樓盤在開盤期，有太多的不確定性因素，未來的房屋是否和開發(fā)商所說一致，開發(fā)商能否按期交房，工程質(zhì)量到底如何，是否會出現(xiàn)偷工減料現(xiàn)象，這一系列問題都不得而知，投資風險最大。風險系數(shù)
其次，樓盤處于結(jié)構(gòu)階段或竣工階段時，雖然工程質(zhì)量情況已有所了解，交工時間也大概可以測算出，風險相對開盤期時要小很多，但此時物業(yè)管理的水平如何、社區(qū)到何時才能徹底完善、暖氣熱不熱、小區(qū)安全保衛(wèi)工作如何，這些問題只有在入住后才可真正了解，因此，具有一定的風險。風險系數(shù)
另外，樓盤處于尾盤期階段時，不論是房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、小區(qū)入住率、小區(qū)環(huán)境、安保情況都一目了然，購房者對房屋可以有體驗式感受。因此，消費者購買尾盤風險最小。風險系數(shù)
房屋質(zhì)量對比,尾盤需仔細挑選
借貸圓購房購車夢
2000年結(jié)婚，我們有市值近10萬元的股票，當時愛人正狂熱地炒股，把錢全部投入到了股市。2001年我懷孕時，愛人像輸紅了眼的賭徒還在做著發(fā)財夢，我只能婉言相勸：“我們的寶寶快出生了，兩三年內(nèi)我不能工作，家里生活全靠你了，咱們不能生了寶寶還讓房東整天追著搬來搬去吧?再說生寶寶還要請老家的人來照顧月子，租房子大的租不起，小的住不下，我們還不如買套房子?！睈廴顺聊?，歉疚地說：“股票現(xiàn)在只值1萬多元了?！蔽疫@時才知道他把錢快賠干凈了。思量良久，我覺得租房是幫別人月供，不如付首期把月供當租房，于是堅定地說：“沒關系，借錢也要買!”
由于父母的經(jīng)濟條件都不寬松，我們只能找親戚朋友幫忙。在2001年五一期間，我們用借來的首付，采取按揭貸款8成的方式，以3000元／平方米的價格，在廣州天河一個新建的大型小區(qū)買了套帶露臺的小兩居。因為是現(xiàn)房，我們很快住進了屬于自己的家。雖然沒有錢裝修，只花很少的錢買了一些急用的東西，大腹便便的我仍舊很開心。我對愛人說：“現(xiàn)在懷著寶寶怕污染，等住滿3年再裝修，就當自己拿租金裝修算了。”我們在露臺上種了一些花草，養(yǎng)了一些金魚，其樂融融。為了還貸，愛人想方設法做業(yè)務賺錢，休息時還常常炒更(粵語，業(yè)余時間里的加班)。
2003年，首付的借款早已還完。廣州開始禁摩，愛人又想買車。在證券投資公司工作的我認為車是消耗品，竭力反對，但還是沒拉住愛人“鳥槍換炮”的步伐。依靠銀行貸款，我們家過上了有房有車的小日子。正如愛人所說的“騎摩托車的和開汽車的，所接觸的人是不同的，賺錢的能力也是不同的?！笔聦嵶C明，愛人的決定是對的。買車之后，愛人的朋友圈迅速擴大，具有駕馭金錢能力的朋友越來越多。這樣，愛人賺錢又輕松多了。
到了2004年，女兒3周歲了，看到聰明可愛的女兒，我想湊一個“好”字，于是辭職、懷孕、生子。2005年1月，有幾天的股市行情老是在1000點附近浮動。憑借在投資公司工作的經(jīng)驗，我敏銳地感覺股市到底了，閉上眼睛摸錢的機會來了。我和愛人一商量，又把家里不到10萬元的全部積蓄都拿出來買了房產(chǎn)股。心想就當存錢吧，都1000點了，還能跌沒了不成。
升級換房 改善生活品質(zhì)
2006年秋天，家里又有了一些閑錢，我想不如拿來裝修一下房子，不管將來女兒上學自住還是賣掉，都是好盤算。愛人工作很忙，我又帶著兩個孩子沒時間監(jiān)工，等裝修完了我們住進去，才發(fā)現(xiàn)許多細節(jié)都不盡人意。2006年底，一個很偶然的機會，我從一本房產(chǎn)雜志上得知越秀區(qū)已經(jīng)取消了入住滿2年才能享受地段生(在學校招生地段范圍內(nèi)，通常不用再交捐資助教費)待遇的消息。孟母還要三遷呢，我馬上和愛人商量，賣掉賺了幾倍的股票湊錢買東山名校附近的房子。
2007年初，在搜遍附近大小房產(chǎn)中介的筍盤(廣東用語，質(zhì)優(yōu)價廉的樓盤)之后，我們定下了現(xiàn)在這套三房一廳的電梯房。當時業(yè)主急于套現(xiàn)，我們付出的價格是不到6000元／平方米的超筍價。2007年3月，房產(chǎn)證拿到，然后遷戶、報名、體檢、準備女兒的上學，一切按部就班。因為原業(yè)主裝修保護得很好，我們只是粉刷墻壁，維護了木地板，買了點實用的實木家具，到8月底女兒開學之前，就人住了。隨后的生活便利極了，衣食住行不用說，離愛人單位和女兒的學校都很近，無形之中我們賺到了不少的休息時間。
這時候我注意到，由于華南植物園附件房源眾多，租金相對便宜，天河那套房子近幾年難有上升空間。權衡利弊，我立刻申請?zhí)崆斑€貸拿房產(chǎn)證，當時樓市流行實收，在2007年樓市瘋漲的大背景下，以7000元／平方米的價位免費放盤。很快到了2007年國慶節(jié)，國家宏觀調(diào)控打壓樓市的政策一出，我敏銳地感覺到了對樓市的影響是打擊性的，好比壓倒駱駝的最后一根稻草，采取了降價出售的策略。最終，在10月底，以實收6700元／平方米的價格將其成功出售，還請了所有貸款并有結(jié)余。做生活的有心人
作為一個南下的“草根”，我覺得我們家的理財之路，還是挺不錯的，草已經(jīng)扎下了根。有句話說的好，羅馬城不是一日建成的。我們家一直都有記賬的習慣，十幾年如一日的日清月結(jié)，收入支出做到一清二楚。這樣成了一種習慣，是很自然的事情，每天晚上拿出三五分鐘的時間就足夠了，看著賬面上的數(shù)字，就會更加理智地購物。年底我們要做年度總結(jié)，統(tǒng)計全年花費情況，同時預算下一年的大件支出，做到心中有數(shù)。
我們一家人都喜歡看書，但很少買，幾乎每周我都去圖書館給大人小孩借書。平時，我習慣于在送話費的時候多給手機充值，習慣于搜羅大超市的優(yōu)惠單然后列出清單去采購，提醒自己盡量只買清單上的東西，習慣于和別的師奶一起去批發(fā)家庭日用品如洗衣粉、沐浴露等的家庭裝，習慣于拿著藥店的優(yōu)惠單買一些估計3個月可以用到的家庭常備藥。
在購物的時候，哪怕看上了一件非常喜歡的東西，也要控制自己的購買欲望，給店主一個低到一般不賣的價格。待到走出店門后仔細考慮一下，如果還是那么喜歡，要么貨比三家再逛一下，要么回頭買下來。
與姍姍來遲的“老相”相反，10年前，他對投資的理解，就已經(jīng)提前“不惑”；同樣提前到來的，還有財務自由。
陳瑋建是誰？
他身份證上的戶籍是吉林省通化市，但一年之中，他1/3時間在大連，1/3時間在海南，剩下的1/3時間，他周游在世界各地。
他是富翁，但具體有幾億？他自己也說不清。
他有十幾套房產(chǎn)，喜歡收藏錢幣、鉆石、和田玉、碧璽及紅木家具。但收藏錢幣，才是他現(xiàn)在的主業(yè)。
陳瑋建出生于吉林省通化市的一個普通市民家庭，1996年，他從通化師范中文系畢業(yè)，來到通化東寶藥業(yè)股份有限公司做領導的秘書。“近水樓臺先得月”，因為工作關系，他們與通化葡萄酒廠比較熟悉，于是懵懵懂懂買了一些該廠的原始股。就是這些原始股，開啟了他之后的投資之路。但在那個年代，他還全然沒有意識到。
當時，出國留學最熱，年輕氣盛的陳瑋建也想去日本。因為工作關系，他認識了省里一位管外事工作的領導，打包票說這事包在他身上。于是，工作還沒到半年的陳瑋建背著家人，偷偷辭了“肥差”，一心等著出國。沒想到，這時發(fā)生了一系列意外事件，使得去日本的簽證一下子變得很難，出國這件原本十拿九穩(wěn)的事兒就這樣泡湯了。
出國被拒簽，工作也丟了。一天，無所事事的陳瑋建陪一個做生意的朋友到大連進貨，立即被這座海濱城市所吸引。回到通化后，他就開始收拾家當，拿著全部“細軟”重返大連，開起了火鍋店，從此定居大連。
炒股炒出千萬資產(chǎn)
雖然飯店賺錢，但陳瑋建卻覺得太操心?！敖裉旃ど堂魈煨l(wèi)生的，應酬多，賺到的錢還不如股票的零頭多?！备闪?年，再也不愿受約束，他關閉火鍋店，專心炒起了股票。而且，再也不打算做實業(yè)。
話說當年，陳瑋建因為購買了通化葡萄酒的原始股，而“意外”經(jīng)歷了1990年代原始股的瘋狂“造富”。那時的原始股，只要上市，就會有20倍甚至更多的收益，陳瑋建對股票的興趣被豐厚的收益迅速點燃。
作為領導的秘書，陳瑋建經(jīng)常與外事部門打交道，初嘗股票“甜頭”的陳瑋建開始用托人換來的美元在B股撈金。“那時候還很少有人知道B股，更不知道怎么玩。不過那時你根本不用懂，也不用選股，只要買就賺錢。”
結(jié)束飯店后，陳瑋建把全部精力都放在了股市上。雖然也有賠的時候，但更多的，是賬面上的數(shù)字成N次方的增長。
這種狀況一直持續(xù)到2007年，那是一個“全民炒股，人人賺錢”的年代，連街上的大爺大媽都爭搶著買股票，但陳瑋建卻嗅到了風險。“投資也要‘國進民退’，當時中石油將要上市的消息傳得沸沸揚揚，我就想大機構(gòu)應該是要控制股市了，小魚小蝦沒什么玩頭兒了?！?/p>
2007年8月14日，陳瑋建永遠記得這一天。
那一天，上證指數(shù)4872點，陳瑋建把手上股票全部拋空，套現(xiàn)兩千多萬，果斷撤退，至今再未涉足股市。
兩個月后，股市開始了至今已長達5年的陰跌。而毫發(fā)無損的陳瑋建，早已開始在三亞布局自己的房地產(chǎn)投資。
海南下注不動產(chǎn)
回頭看自己的投資路徑，陳瑋建覺得自己做得最對的還是抓住了中國房地產(chǎn)的黃金10年。
2005年，手里有些閑錢的陳瑋建想得很單純：趁著有能力時，把兒子、孫子的房子都買了。當時大連房子均價在每平方米3000元，陳瑋建花了近240萬元，先后入手3套。這個過程，讓他對房產(chǎn)投資有了興趣。他開始對當時的全國70多個值得投資的城市進行分析，最終認定三亞優(yōu)勢明顯——當?shù)仫L景優(yōu)美，旅游資源豐富，政府重視基礎設施，最重要的是，已經(jīng)有國際知名的五星級酒店入駐——陳瑋建覺得跟著大魚游一定不會錯，他的房產(chǎn)投資舞臺，就此鎖定海南。2006年，陳瑋建在三亞入手3套房子。
2007年8月14日，從股市撤出的當天，陳瑋建就訂機票再次飛往三亞，一住20多天，相繼在三亞、?？诤桶捕ㄙI了8套房產(chǎn)，有公寓，有別墅。
“這人腦子進水了！”若干年后，已經(jīng)成為好朋友的售樓員這樣描述他當時對陳瑋建的印象。
“這房子將來至少要漲到1.5萬元/平方米！” 當時，三亞的一套公寓才30萬元，陳瑋建就下了這樣的定論，別說售樓員不信，就是樓盤銷售經(jīng)理也當笑話聽。不過，陳瑋建像買白菜一樣買房子的行為仍讓這名售樓員動了心，東挪西借，他也買了幾套。如今，當時30萬元的公寓，已經(jīng)漲到了300萬元。而那名售樓員，已經(jīng)擁有千萬資產(chǎn)，自己做起了項目，兩人也成為了最好的朋友。
打造隱形現(xiàn)金流
但如果你因此以為陳瑋建的“第二桶金”全是靠倒賣這11套房產(chǎn)賺來的，那你就大錯特錯了！
雖然海南房價最高已漲了10倍，但陳瑋建的11套房產(chǎn)，除了礙于情面，被朋友硬買走3套小戶型外，其余8套至今仍全部“原封不動”地矗立在那，既不出租，也不出售，表面上看完全沒有資金回流，很多朋友因此不理解并質(zhì)疑他的做法。
其實，這才恰恰是陳瑋建賺錢最關鍵的核心理念——死錢活用！
傳統(tǒng)意義上，房產(chǎn)必須通過買賣才能變現(xiàn)；而陳瑋建，利用的卻是房子帶來的隱形現(xiàn)金流，這已經(jīng)成為他之后的主要資金來源。
具體操作原理，可以用一個假設的例子來演示：他在海南的8套房子，當時只花了幾百萬元，但按照現(xiàn)在的房價，銀行給他的授信額度可以達到5000萬元。因此，當他發(fā)現(xiàn)有合適的投資機會時，就隨時可以貸款操作，賺了錢再還上貸款。如此循環(huán)往復，他隨時可以做自己想做的投資。
這就是他所說的隱形現(xiàn)金流。其實，這些年來，他一直在用銀行的錢賺錢，而房子就放在那，是漲是跌對他賺錢不會產(chǎn)生任何影響。
陳瑋建對錢的活用，還讓一位朋友實現(xiàn)了以6600元/平方米的價格在上海買房的“天方夜譚”。那是2007年，上海中檔地段的房價要3萬元/平方米，朋友想買，又覺得有些困難。陳瑋建跟他分析了自己對海南房價必會上漲的看法，建議他先去海南買房，“曲線救國”。朋友聽了他的建議，以120萬元的總價在三亞買了一套180平方米的房子。2010年，海南將建國際旅游島的消息一出，三亞房價大漲，不久，朋友就以480萬的價格將這套房子脫手，在上海重置了一套160平方米的房子，將夢想變成現(xiàn)實。
錢幣收藏——偏門投資帶來熱錢
從小就喜歡集郵的陳瑋建，在實現(xiàn)財務自由之后愛上了收藏，錢幣、紅木、鉆石、和田玉和碧璽等都是他的心頭好，但厚藏之外也有底線，即書畫和瓷器堅決不碰，“水太深”。
盡管收藏的品類繁多，但是真正讓陳瑋建興奮的還是人民幣投資，也是他現(xiàn)在的主業(yè)。
2005年，陳瑋建無意間接觸到人民幣收藏，當時面值總額不到40元的第二套人民幣，次年市場價已達到20萬元。敏感的陳瑋建立即嗅到了里面的商機，開始查看大量書籍和資料。
第一次投資錢幣，陳瑋建就拿出50萬元買雙錯整版鈔。最開始人家8000元一套賣他，后來發(fā)現(xiàn)他一個人買這么多，于是開始漲價，3套一漲，一次漲500元。他從8000元一直買到15000元，共買了60套。
北京賣他錢幣的人覺得他大量收購必有蹊蹺，輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上他，表示愿意從他手里回購。當時市場價已是2萬元一套，對方給他出價2.24萬元。陳瑋建分析：錢幣收藏的圈子不大，基本上都是這些人在主導價格。如果不賣，對方在市場上就會打壓價格，他的東西永遠也漲不起來；而對方肯開這么高價，肯定是要在市場上漲價，而且至少漲到4萬元一套。
權衡利弊后，他同意出售，但只答應賣40套。果然，只半個月，市場就漲到4萬元一套，他將剩下的20套全部出手。
很快，陳瑋建就在北京、上海和廣州這三大錢幣市場揚名。
“養(yǎng)老是一個大話題，不同圈子的人在用不同的方法來解決這一問題。”已過而立之年的國家高級理財規(guī)劃師吳杰感慨道。
誠然，在現(xiàn)階段的中國理財市場中，渠道較少，產(chǎn)品單一，沒有一種理財產(chǎn)品可以完全滿足個人未來的養(yǎng)老需求。“目前中國的保障體制、福利制度尚不完善?！蔽ㄓ懈鶕?jù)個人情況進行全面分析和診斷，通過綜合理財規(guī)劃才能確保將來養(yǎng)老無憂。因此，當養(yǎng)老問題擺在我們面前時，我們應該做擁有“三窟” 的狡兔，未雨綢繆，提前安排和規(guī)劃。
節(jié)流不容忽視
據(jù)統(tǒng)計，我國60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，其中65歲及以上人口接近1.2億人，占8.87%。預計到2015年，60歲以上老年人口將達到2.16億，占全國總?cè)丝诘?6.7%。隨著人口老齡化趨勢日益嚴重，空巢老人數(shù)量也在不斷增加。這不僅影響到社會經(jīng)濟發(fā)展，還將對醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老等帶來諸多壓力。吳杰在談到自己未來的養(yǎng)老問題時表示，“自己從事風險管理和理財規(guī)劃， 早有綜合的考慮和保障的安排，不太擔心養(yǎng)老問題。當下，努力開源，盡量節(jié)流，合理進行理財規(guī)劃，避免將來過多地依賴子女的贍養(yǎng)，給他們造成負擔?！?/p>
吳杰曾是一名軍人，退伍后在保險行業(yè)打拼了十年，近來四年一直在從事全面風險管理和金融理財，目前就職于中國首家全國性第三方綜合金融服務集團——大童。他告訴記者，“我每天忙于事業(yè)，為的是實現(xiàn)自己開源能力的最大化，但提高開源能力是一個長期不斷的過程，所以必須同時關注節(jié)流的問題。”其實財務問題歸根結(jié)底就是個開源與節(jié)流如何并重并舉的問題。
隨著國人理財意識的提高，投資者想用更多的方法使資產(chǎn)保值、增值。譬如，股票、基金定投、信托、房產(chǎn)、黃金等等。“但是，每個理財渠道都有各自的利弊?！眳墙芙忉尩?，現(xiàn)在吸引我們眼球的東西太多，在消費時很容易沖動，有很多理財手段最大的弊端在于投資者自己很容易將賺到的錢“挪為他用”，而這筆錢就無法徹底“沉淀”下來，真正用于將來必須面對的事情。吳杰曾經(jīng)教給朋友們一個將財富留下來的原始方法，即：拿一筆錢以父母的名義辦一張定期存折，選擇到期自動滾存，辦好就將存折毀掉，讓這筆錢和利息在卡中滾動?！叭舨豢紤]貨幣貶值的問題，這可能是最粗淺的留錢方法?！?/p>
正因為此，吳杰給客戶做養(yǎng)老規(guī)劃時，他都會建議客戶應該首先將重點放在“節(jié)流”上，而非只是“開源”，在不影響現(xiàn)有生活質(zhì)量的前提下，用較少的錢辦更多的事，比如：消費前一定貨比三家、采用網(wǎng)購、團購……。同時，吳杰也以建議客戶要盡早做好商業(yè)養(yǎng)老保險的安排，因為眾所周知保險是用現(xiàn)在的錢將未來的不確定變成確定的有效金融手段，當風險來臨時，保險的準備會大大降低風險帶來的財務的損失，這也是一種節(jié)流。因為保險是唯一一種以法律文書約定的長期金融產(chǎn)品，其具有強制儲蓄的特點，同時商業(yè)養(yǎng)老保險金是一種長期穩(wěn)定、確定的現(xiàn)金流，這種契約方式天生具有留錢的功能，因此保險本身就是極佳的節(jié)流工具。保險的收益在短期內(nèi)無法與其他部分理財產(chǎn)品相比，但它長期固定利率復利計息且常常附有分紅條款，也是具有長期抗通漲能力的?！笆聦嵣希瑹o論你屬于哪個年齡段，我們必須通過各種渠道冷靜地處理自己的理財問題，盡量拓寬自己的開源能力，同時也要避免一些不必要的開支?！?/p>
以房養(yǎng)老很靠譜
現(xiàn)今不少在北京打拼多年的北漂都考慮返鄉(xiāng)，因為北京的競爭激烈、壓力大，房價太高，再加上有限購。與他們不同的是，吳杰有著穩(wěn)定的事業(yè)基礎，最主要早在十年前吳杰就已擁有兩套房產(chǎn)。他告訴記者，自己和許多人的養(yǎng)老觀念都很傳統(tǒng)，將來靠房子的租金至少可以解決溫飽問題。
對“以房養(yǎng)老”的問題，吳杰有自己的看法?，F(xiàn)在看來很多地區(qū)的房地產(chǎn)的確存在一定的泡沫。但北上廣這類的一線城市，由于旺盛的剛性需求，房價還是相對穩(wěn)定的，尤其租金近幾年來一路看漲。目前相對穩(wěn)固而保值的不動產(chǎn)非房產(chǎn)莫屬。值得注意的是，在國內(nèi)絕大部分貸款依然要使用房子來做抵押物?！拔覀€人覺得，以房養(yǎng)老是現(xiàn)實可靠的，至少對我們這代人而言是這樣的?！碑斎唬@只是養(yǎng)老的一種方式，同時要考慮到未來房產(chǎn)稅出臺的可能性，購買大量房產(chǎn)養(yǎng)老也是有風險的。
光靠養(yǎng)老金夠用嗎？
吳杰告訴記者，“中國的老百姓非常缺乏養(yǎng)老規(guī)劃意識”。而目前中國的商業(yè)養(yǎng)老保險的占比非常有限。其中一個重要的原因就是，在老百姓看來養(yǎng)老并不是最緊急重要的，沒有到迫在眉睫的地步。
“從現(xiàn)階段看，真正考慮養(yǎng)老問題較多的是四五十歲的富有階層?！彼麄冞^慣了養(yǎng)尊處優(yōu)、追求高品質(zhì)的生活，很難接受年老后過緊巴巴的日子?！拔业拇蟛糠挚蛻粢捕既绱?。”目前奢侈品消費的盛行，高端旅游消費居高不下等等均可看出，中國的高端人群在越來越多。“對這些注重養(yǎng)老品質(zhì)的人而言，他們更有理財需求?！睂ζ胀A層的人來說，退休后僅僅解決基本生活需要，依靠養(yǎng)老金是可以的。60歲以上的老人思想觀念很傳統(tǒng)，沒有生活惡習，也不追逐過高的生活品質(zhì)，他們的開支相對較小，要解決他們養(yǎng)老后的衣食住行問題，每人每月幾千元是可以生活的。但一旦住院或患上重大疾病，養(yǎng)老金就顯得微不足道了。而這個問題對于以后步入養(yǎng)老行列的人而言是相當突出的，我們這一代人就必須盡早規(guī)劃，提前安排自己及家人的未來。
一、投保抵押住房保險是購房借款人的合同義務。
對于貸款銀行要求購房借款人為抵押住房辦理保險，有些購房借款人對此不理解，認為這違反了《保險法》關于不得強制保險的規(guī)定，對銀行和保險公司提出異議。對此，有些銀行或保險公司簡單地解釋為，是執(zhí)行中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定。
的確，中國人民銀行在《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定了購房借款人抵押住房時應辦理保險，但中國人民銀行這一管理辦法在法律性質(zhì)上屬于部門行政規(guī)章，不屬于人大制定的法律或國務院制定的行政法規(guī)，不能滿足保險法規(guī)定的只有法律或行政法規(guī)才能規(guī)定強制保險的條件，因此這一解釋在法律上是不具有說服力的。
實際上，購房借款人辦理保險不是銀行單方強制行為，而是購房借款人與貸款銀行自愿訂立的貸款合同約定的借款人義務。購房人在積蓄不足的情況下，希望提前購房消費，為實現(xiàn)這一目的，購房人選擇向銀行申請貸款。在購房人與銀行協(xié)商訂立貸款合同時，銀行為了保證自身債權的實現(xiàn)，即確保發(fā)放的貸款能安全收回，依據(jù)擔保法要求購房借款人提供擔保作為發(fā)放貸款的條件之一。擔?？梢圆扇”ＷC、質(zhì)押或抵押等不同方式，例如，由房屋置業(yè)擔保公司為購房借款人提供保證；或由購房借款人將定期存單、債券等有價證券質(zhì)押給銀行；或由購房借款人將購得的住房抵押給銀行等。具體采用何種擔保方式可由借款人根據(jù)自身情況與貸款銀行協(xié)商確定。在雙方選擇了以抵押方式提供擔保后，銀行作為抵押權人根據(jù)擔保法可以要求抵押人即購房借款人采取適當措施保全用于抵押的住房的價值，抵押住房保險便是一種有效可行的保全住房價值的方式。因此，雙方在貸款合同中就約定了由購房借款人投保抵押住房保險。投保抵押住房保險與返還本金、支付利息、提供抵押一樣，都是借款人的合同義務。借款人在享受從銀行獲得貸款權利的同時承擔相應義務是等價有償?shù)墓浇灰仔袨椋耆厦袷路梢蟮墓阶栽冈瓌t。抵押住房保險是使購房借款人、銀行、保險公司和房產(chǎn)商都能從中獲利的多贏機制，理應得到包括購房借款人在內(nèi)的各方歡迎和支持。
需要提醒的是，銀行可以要求購房借款人投保抵押住房保險，但不能規(guī)定購房借款人必須向其指定的保險公司投保，銀行指定保險公司投保剝奪了借款人的選擇權，限制了保險公司之間的公平競爭，違反法律關于反不正當競爭的規(guī)定，購房借款人有權拒絕。
二、抵押住房在交付購房人之前發(fā)生保險事故的，保險公司也負責賠償。
保險公司何時開始承擔保險責任，由保險條款規(guī)定或保險公司與投保人即購房貸款人雙方約定?！侗ｋU條款》規(guī)定了保險期限自《個人住房抵押貸款合同》生效日開始，即從借款合同生效時保險公司就開始承擔保險責任了。
但有專業(yè)人士對《保險條款》中關于保險生效日的規(guī)定存有異議，指出對于還貸保證保險，保險期限自貸款合同生效時開始是可以的，但對于財產(chǎn)損失保險，作同樣的規(guī)定就不合適了。因為從貸款合同生效銀行向房產(chǎn)商劃付貸款到房產(chǎn)商向購房人交付房屋或登記產(chǎn)權之間有一段間隔期間，如果是購買期房，這段期間會間隔得更長。在這期間由于未辦理產(chǎn)權登記，購房人對房屋不具有所有權，房產(chǎn)商未向購房人交付房屋前，購房人依合同法也無須承擔房屋毀損滅失的風險，因而購房人對房屋不具有法律上承認的利益，不符合保險法規(guī)定的投保人應對保險標的具有保險利益的要求，使得保險合同中的財產(chǎn)損失保險在此期間無效，即抵押住房在交付購房人之前發(fā)生保險事故的，保險公司不負責賠償。
這種觀點忽視了一個重要事實，既購房人在辦理貸款手續(xù)和保險手續(xù)之前，已與房產(chǎn)商訂立了房屋買賣合同，購房人在自付了首付款和通過銀行支付了約定房款后，依購房合同其對房產(chǎn)商就享有了債權，債權的內(nèi)容為房產(chǎn)商須按合同約定向購房人交付約定的房屋。如果抵押房屋在交付購房人之前發(fā)生毀損滅失，將直接造成對購房人債權的損害，所以在抵押住房交付購房人之前購房人對該房屋具有保險利益，購房人是否占有該房屋并不影響保險合同的效力。即使房產(chǎn)商還未交房，如抵押房屋發(fā)生保險事故造成損失時，購房借款人也可以請求保險公司賠償損失。
另外，抵押住房保險合同自借款合同生效時起生效的規(guī)定，也是以借款年限確定保險收費標準的計算依據(jù)，保險公司負責對借款合同生效起至房屋交付購房人前發(fā)生的房屋毀損滅失承擔賠償責任，在保險費計收上對于保險公司和投保的購房借款人雙方也都是公平的。
三、購房借款人可以選擇向第三人索賠，也可以選擇請求保險公司賠償保險金。
當被保險的抵押房屋因第三人原因造成毀損滅失時，購房借款人依民法中的侵權責任規(guī)定可以要求第三人承擔侵權賠償責任。同時依保險合同，購房借款人又可以選擇請求保險公司賠償保險金。
一般情況下，向保險公司請求賠償保險金比向侵權人索賠要方便快捷和足額。但如能成功向侵權人索賠，則購房借款人在得到賠償后可以向保險公司退保，獲得退還保費的利益。因此，這兩種損失賠償方式各有利弊，至于購房借款人選擇何種方式應根據(jù)具體情況確定。比如，1999年在上海曾發(fā)生過韓國貨運飛機墜落，撞毀地面建筑的事故，由于責任明確，侵權人賠付力強，發(fā)生這樣事故時，就可以先要求侵權的航空公司賠償，然后再向保險公司退保。但如果是鄰居違法裝修破壞房屋承重結(jié)構(gòu)導致房屋毀損的，由于侵權個人的賠付能力較弱，購房借款人就可以直接向保險公司請求賠償保險金，這樣雖然不能再退保，損失了退保費，但卻能很快得到足額賠償，還是值得的。
此外，購房借款人還應注意兩點，一是在得到保險公司賠償金前，購房借款人不能放棄對侵權人的追償權，在獲得保險金后應將追償權轉(zhuǎn)讓給保險公司，否則將無法得到保險公司的賠償。二是當保險公按照《保險條款》規(guī)定賠償?shù)谋ｋU金小于購房借款人實際損失時，購房借款人還有權就賠償不足部分繼續(xù)向侵權人索賠。
四、銀行應與購房借款人辦理保單質(zhì)押手續(xù)。
依保險法規(guī)定，在財產(chǎn)保險中只有被保險人才享有向保險公司請求給付保險金的權利，抵押住房保險合同中的被保險人是購房借款人，當發(fā)生保險事故時，只有購房借款人才可以請求保險公司賠償保險金，貸款銀行不能直接要求保險公司將保險金用于歸還貸款。那么如何防止購房借款人將保險金挪作他用，保障銀行的貸款安全，是貸款銀行應予充分注意的。
《保險條款》規(guī)定在購房借款人因意外身故或殘疾后，在保險公司與購房借款人以及貸款銀行達成協(xié)議后，保險公司一次性將保險金劃付至購房借款人在貸款銀行的個人住房貸款帳戶，這樣銀行可以直接控制保險金，實現(xiàn)了通過保險來保障銀行貸款安全的目的。
但對于抵押房屋因保險事故受到毀損滅失時，《保險條款》規(guī)定只要保險公司與購房借款人達成協(xié)議后，保險公司就應向購房借款人支付保險金，并未要求將保險金直接劃付到購房借款人在貸款銀行開設的個人住房貸款帳戶，這就給購房借款人將保險金挪作他用造成機會，使銀行通過保險防范風險的目的可能落空。
目前，銀行通行的做法是要求購房借款人將保險單存于銀行保管，但這是不完善的。從法律上講，購房借款人有可能通過保單掛失，從保險公司直接領取保險金，由于未辦理保單質(zhì)押手續(xù)，銀行無法追究保險公司責任。為有效保障銀行貸款安全，當購房借款人辦理保險手續(xù)后，銀行應與其訂立保險單質(zhì)押合同，要求購房借款人將保險單質(zhì)押給銀行，并約定借款人同意保險公司將抵押房屋財產(chǎn)保險金一次性劃付到購房借款人在銀行開設的個人住房貸款帳戶，并將保單質(zhì)押合同向保險公司登記備案。只有辦理了完備的法律手續(xù)，才能真正保障貸款安全，實現(xiàn)通過保險防范風險的目的。
五、因房屋自身缺陷造成的毀損滅失責任目前只能由房產(chǎn)商承擔。
《保險條款》規(guī)定，抵押房屋因設計錯誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因造成的損失，不屬于保險責任范圍內(nèi)的事故，保險公司對此不予賠償。
在我國目前建筑市場秩序混亂，建筑物重大倒塌事故時有發(fā)生的情況下，購房人和貸款銀行對房屋質(zhì)量風險應予以足夠重視。購房借款人在選購商品房時，貸款銀行在審核抵押房屋貸款時，應要求房產(chǎn)商提供商品房的勘察設計單位、施工單位和監(jiān)理單位的資質(zhì)情況，查驗整個建設工程是否全面履行了各項質(zhì)量驗收程序。但即使這些工作都做了，也并不可能完全避免事故的發(fā)生，而一旦事故發(fā)生，對購房借款人承擔損失賠償責任的目前只能是房產(chǎn)商。房產(chǎn)商可以向其他責任方追償，這將形一連串的訴訟，相關的當事人如未投保責任保險的話，房產(chǎn)商可能難以足額賠償購房借款人的損失，最終影響銀行的貸款安全?；饨ㄖ|(zhì)量風險的有效方法仍然是保險，即對建筑質(zhì)量負有責任的相關當事人都應投保責任保險，使受損害的購房借款人能得到足額賠償，同時保障了銀行的貸款安全。
另外，地震造成的房屋損失也不屬于抵押住房保險的保險責任，這也是購房借款人和貸款銀行對現(xiàn)行《保險條款》的一項遺憾。希望保險公司能夠?qū)Φ卣饚淼木逓倪M行承保，真正起到轉(zhuǎn)移風險保障社會的作用。
六、可以選擇仲裁解決爭議
在保險合同履行過程中，當事人之間出現(xiàn)糾紛的情況時有發(fā)生，《保險條款》提供了通過訴訟或仲裁解決爭議的兩種選擇。仲裁較之于訴訟，有程序簡捷一裁終局，當事人均有權選定仲裁員，以及審理不公開的特點。特別是審理不公開影響范圍小，對于保險公司維護其公眾形象具有積極意義。
保險公司如希望通過仲裁解決爭議，在辦理保險手續(xù)時，就應與投保的購房借款人協(xié)商一致，并在投保單和保險單中明確約定爭議處理執(zhí)行《保險條款》第二十九條第（一）項。如果沒有對《保險條款》第二十九條進行明確選擇時，仲裁委員會是不能受理仲裁申請的。
【關鍵詞】不良資產(chǎn)處理 不良資產(chǎn)證券化 互聯(lián)網(wǎng)+
一、導言
近年來經(jīng)濟下行壓力較大，導致不良資產(chǎn)的庫存和供給均有增加。我國不良資產(chǎn)已處億萬規(guī)模，而且呈現(xiàn)上升趨勢。一方面是商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)。在2015年末，商業(yè)銀行不良貸款余額為12744億元，同比增長51.25%。不良貸款率為1.67%，較上年末增長了0.24%。另一方面互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)不良資產(chǎn)尤其是P2P，2015年末，P2P的壞賬規(guī)模已在645―860億元。過高的債務杠桿勢必將嚴重阻礙國民經(jīng)濟的運行，所以行之有效地處理不良資產(chǎn)是現(xiàn)階段急需解決的問題。傳統(tǒng)處理方法主要包括成立資產(chǎn)管理公司、債轉(zhuǎn)股等，但信息不對稱、匹配不合理、處置效率低、資產(chǎn)積壓重、投資門檻高等問題，降低傳統(tǒng)處理k法效率，不能滿足現(xiàn)行階段的的需要。因此我們需要一種全新的辦法來“拯救”不良資產(chǎn)。在互聯(lián)網(wǎng)金融概念持續(xù)升溫下，互聯(lián)網(wǎng)成為處置不良資產(chǎn)的重要途徑。互聯(lián)網(wǎng)憑借透明度高、不受時間、空間限制的特點，盡可能創(chuàng)造完全競爭市場，降低了交易成本，解決了傳統(tǒng)方法的部分弊端。已經(jīng)成為處理不良資產(chǎn)的一項創(chuàng)新熱點。各路創(chuàng)業(yè)資本和機構(gòu)紛紛開始“觸網(wǎng)”，目前已有約30家不良資產(chǎn)處理平臺，委托金額累計在2000億以上，未來規(guī)模還將持續(xù)擴大。本文將通過闡述和梳理互聯(lián)網(wǎng)下不良資產(chǎn)處理的四種模式（淘寶拍賣類、撮合稅收類、眾籌投資類以及互聯(lián)網(wǎng)平臺不良資產(chǎn)證券化），比較四種模式的利弊，并為互聯(lián)網(wǎng)+處理不良資產(chǎn)提供建議。
二、模式分析比較
現(xiàn)階段的互聯(lián)網(wǎng)不良資產(chǎn)處理模式主要包括淘寶拍賣類、撮合催收類、眾籌投資類和廣泛討論的不良資產(chǎn)證券化，本文將對四種模式進行分析。
（一）淘寶拍賣模式
淘寶拍賣類主要是指“淘寶資產(chǎn)處置”，是淘寶針對資產(chǎn)所有人和人推出的處置競爭平臺。入駐的機構(gòu)包括信達、華融等資產(chǎn)管理公司，金融交易所，商業(yè)銀行等。標的物的類型以房產(chǎn)、土地、股權、債權等為主。2015年6月，40億元不良資產(chǎn)上線淘寶拍賣會資產(chǎn)處置平臺。法院在淘寶平臺上拍賣信息，意向客戶通過支付寶繳納保證金，最后網(wǎng)上競拍價高者得。淘寶拍賣類較傳統(tǒng)處理方式而言，跨越了時間與空間的限制，拓寬了交易渠道。在一定程度上，降低了交易成本，提高了買方的活躍度，改變了過去低價賤賣的場面。但這種處理方式也存在一些弊端。如天津金融資產(chǎn)交易所掛牌的94項資產(chǎn)，無人報名，無一成交。究其原因，“門檻過高”便是一只“攔路虎”。在淘寶網(wǎng)金融機構(gòu)的掛牌項目中，絕大多數(shù)標的達到百萬，甚至千萬。這要求競拍人不但要有較高的資金實力，還要有專業(yè)的金融知識。這與此平臺服務的廣大群眾的特征并不吻合。此外還會出現(xiàn)資產(chǎn)價值無法準確評估，拍賣價格難以認可等問題。從目前來看，這類處置模式仍處于探索階段，面臨著一些問題。
（二）撮合催收類
撮合催收即通過大數(shù)據(jù)和云計算技術，整合信貸企業(yè)（包括銀行，P2P、小貸公司、消費金融公司、銀行等）和清收服務業(yè)務（包括專業(yè)清收服務公司、有清收服務業(yè)務的律師事務所等），并為這些企業(yè)提供相應的產(chǎn)品和服務。360資產(chǎn)，青苔債管家、收賬寶都是采用這種處理模式的代表。在催收平臺的模式下，委托方在平臺上招標信息，競標方制定催收方案并投標，中標后催收方進行電話催收及外訪催收。由于平臺提供的數(shù)據(jù)信息收集、智能催收決策、上下游數(shù)據(jù)匹配等服務，撮合催收類較傳統(tǒng)的處理方式而言，解決了委單方和處置方的信息不對稱，溝通成本高的問題，同時也打破了地域壁壘，降低了委單成本，實現(xiàn)了資源配置最優(yōu)化。這種十分便捷的處理模式也存在一定的問題。因為互聯(lián)網(wǎng)的無界性，當委托方與中標方達成合作后，可不借助平臺而私下展開合作。這就造成了催收平臺的客戶粘度不高的問題。目前這類新型處理模式在四種新型模式中占比較高，尚在探索之中，尚未形成成熟的商業(yè)模式，具有良好的發(fā)展前景。
（三）眾籌投資類
眾籌投資類主要指：通過線上眾籌、分紅、線下購置、處置來運作“特殊資產(chǎn)”的方式。平臺采用的是購買實物資產(chǎn)模式，即平臺從投資人手中眾籌資金，以一定的折扣購買某個特殊資產(chǎn)（一般為房產(chǎn)和汽車抵押類），在對資產(chǎn)進行靈活處理，眾籌用戶和平臺分享處置收益（買賣差價）。隨著2009年全球首家眾籌網(wǎng)站Kickstarter和2011年國內(nèi)“點名時間”的上線，眾籌以驚人的速度在全球蔓延開來。這類處理方式門檻低、規(guī)模小、靈活性強等特點。普通投資者也得以較小的成本進入不良資產(chǎn)處置領域。但由于這種運作模式本身的缺陷，隨著信息透明度的不斷加強，未來的利潤空間會逐步縮小。而且眾籌投資類因為側(cè)重資產(chǎn)模式，需要大量的專業(yè)評估和處理團隊，成本較高。資產(chǎn)來源受限而難以規(guī)模化也是其缺點之一。眾籌投資這一新型處理模式已成為互聯(lián)網(wǎng)金融的討論熱點之一。大眾是否參與投資直接影響眾籌項目的成敗以及眾籌的持續(xù)發(fā)展。
（四）互聯(lián)網(wǎng)不良證券化
所謂互聯(lián)網(wǎng)平臺上的不良資產(chǎn)證券化，是將欠流動的、能夠產(chǎn)生可預見現(xiàn)金流的不良資產(chǎn)，通過分離其中的風險與收益，轉(zhuǎn)換成可在互聯(lián)網(wǎng)金融市場上出售的可流動的證券的過程。傳統(tǒng)的不良資產(chǎn)證券化可提高商業(yè)銀行的資本充足率和幫助商業(yè)銀行分散風險。但在我國，不良資產(chǎn)證券化仍存在著很多問題：其一，作為國內(nèi)唯一SPV的信托公司并未發(fā)揮指導作用。在不良資產(chǎn)證券化過程中，發(fā)起人將基礎資產(chǎn)真實出售給SPV，實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，收益和風險不會因為發(fā)起人的信用等級變動而調(diào)整，是不良資產(chǎn)證券化的獨特之處。因此SPV應處于整個過程的核心位置。但從我國實踐來看，由于法律制度的不完善，SPV事實上還存在對發(fā)起人的追索權，也就是說發(fā)起人并沒有放棄對資產(chǎn)的控制，信托公司在資產(chǎn)證券化過程中未能發(fā)揮主導作用。其二，缺乏流動性使不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品名不副實。資產(chǎn)證券化的核心要義是流動性。產(chǎn)品的流動性不足表現(xiàn)在發(fā)行端和需求端兩個方面。發(fā)行端，投資人只有持有而無法將此類不良資產(chǎn)證券產(chǎn)品轉(zhuǎn)移；二是需求端，信息披露不規(guī)范不透明是導致市場接受程度低的主要原因。此外由于降息和理財資金成本上升，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行存在利率與理財資金成本倒掛現(xiàn)象，也成了當前制約資產(chǎn)證券化產(chǎn)品銷售的因素。而利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，則可以一定程度的解決上述問題。利用大數(shù)據(jù)和云計算，明確信息披露要求，規(guī)范信息披露行為，實時跟蹤債務人信用情況變化。加以嚴格的督促和監(jiān)管。將能夠讓大眾對所要購買的產(chǎn)品更加了解。另外借助互聯(lián)網(wǎng)平臺不僅打破了時間和空間的限制，還可以降低對購買者的資金要求，擴大投資群體，有效發(fā)揮普惠金融的特點，提高產(chǎn)品流動性。
三、結(jié)論與建議
本文分析了不良資產(chǎn)的現(xiàn)狀和互聯(lián)網(wǎng)參與處置不良資產(chǎn)的必要性和可行性。梳理互聯(lián)網(wǎng)下不良資產(chǎn)處理的四種模式（淘寶拍賣類、撮合催收類、眾籌投資類以及互聯(lián)網(wǎng)平臺上的不良資產(chǎn)證券化），比較了四種模式運作方法和利弊。淘寶拍賣類由于自身的局限性，發(fā)展規(guī)模較小，仍處于探索階段；撮合催收類借力大數(shù)據(jù)和云計算，有廣闊的發(fā)展前景；眾籌投資類，大眾是否參與投資直接影響眾籌項目的成敗以及眾籌的持續(xù)發(fā)展；互聯(lián)網(wǎng)平臺上的不良資產(chǎn)證券化目前尚在討論，未來十分具有潛力，其發(fā)展取決于法律系統(tǒng)是否能逐步完善。我們對四種模式分別提出一些建議。
對于淘寶拍賣類來說，由于是網(wǎng)上拍賣，競拍者僅憑網(wǎng)絡無法估價，難以形成對拍賣價格的認可。因此建議引進權威的第三方機構(gòu)，建立科學評估體系，對資產(chǎn)進行準確評估。
撮合催收類本身是一種中介業(yè)務，弊端在于客戶粘性不高。建議跳出中介業(yè)務，從綜合方向發(fā)展，整合上下游，提高產(chǎn)品的特色，完善平臺機制。
在眾籌投資類中，大眾的投資熱情決定平臺模式的運行。因而建議引進資產(chǎn)管理公司或銀行等機構(gòu)來提供資產(chǎn)，完善并使用專業(yè)化的平臺，將提供方和投資者置于同一平臺上。
互聯(lián)網(wǎng)平臺上的不良資產(chǎn)證券化目前尚在討論，要使其有良好的發(fā)展前景，建議完善法律法規(guī)，明確SPV破a隔離作用和信托機制。還要規(guī)范機構(gòu)的操作流程并加強投資者的教育。
參考文獻
[1]袁滿，何力軍.銀行業(yè)不良資產(chǎn)處置：基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的模式創(chuàng)新[J].南方金融，2015，12：92-97+41.
[2]何力軍，袁滿.“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下不良資產(chǎn)業(yè)務模式創(chuàng)新研究[J].浙江金融，2015，12：7-13.
[3]蘇世松.解析不良資產(chǎn)處置的互聯(lián)網(wǎng)模式[J].銀行家，2016，02：63-65.
[4]王志峰.“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下的不良資產(chǎn)處置新路徑[J].清華金融評論，2016，01：89-92.
[5]沈炳熙，馬賤陽.關于我國開展不良資產(chǎn)證券化的幾點認識[J].金融研究，2007，12：198-204.