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商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

時(shí)間:2023-06-27 16:06:00

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商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

第1篇

一、定向限價(jià)商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn):定向限價(jià)商品房在一般商品房的建安基礎(chǔ)上,增設(shè)水、電、氣、閉路電視(不含機(jī)頂盒),防盜門,鋁合金或塑鋼外窗,廁所蹲便器,清水墻,砂灰地面,通訊等設(shè)施,保證水、電、氣按一戶一表一卡計(jì)量到戶。

二、定向限價(jià)商品房的銷售對(duì)象:定向限價(jià)商品房是市政府通過特定方式推出,專門用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷售對(duì)象必須是定向限價(jià)商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾,每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉(zhuǎn)讓購房證明,跨區(qū)域購買必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準(zhǔn)后才能購買。

三、定向限價(jià)商品房的銷售價(jià)格:其銷售價(jià)格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù),由市國土資源局牽頭,市財(cái)政局、市規(guī)建局參與提出方案,報(bào)市政府核準(zhǔn)確定。凡政府設(shè)定的定向限價(jià)商品房未經(jīng)政府批準(zhǔn),一律不得對(duì)外銷售。購房戶憑證明購房時(shí),一證只能購一房,且購房面積人均控制在30平方米,以戶為單位,超出享受面積10平方米以內(nèi)(含10平方米),按定向限價(jià)房計(jì)價(jià),超出10平方米以上的面積,按商品房市場價(jià)計(jì)算。

四、定向限價(jià)商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式:定向限價(jià)商品房享有以下優(yōu)惠政策:城市建設(shè)配套費(fèi)全免、人防易地建設(shè)費(fèi)按每平方米5元收取的,自來水配套費(fèi)減免650元/戶,天然氣配套費(fèi)減免500元/戶。定向限價(jià)商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。

五、定向限價(jià)商品房的工程建設(shè)管理:市質(zhì)監(jiān)站應(yīng)制定專項(xiàng)工程質(zhì)量監(jiān)督方案,派工程質(zhì)量監(jiān)督小組對(duì)定向限價(jià)商品房建設(shè)進(jìn)行全程跟蹤監(jiān)督,市質(zhì)監(jiān)站涉及經(jīng)費(fèi)列入工程投資,監(jiān)理單位每月應(yīng)書面向有關(guān)部門通報(bào)質(zhì)量情況及整改意見。

第2篇

第二條  商品房是指經(jīng)批準(zhǔn)具有法人資格的城市建設(shè)綜合開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)公司),綜合開發(fā)建成后出售的住宅、商業(yè)用房、各種樓宇以及其他建筑物。

第三條  出售商品房及有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地,應(yīng)貫徹“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、分等定價(jià)”的原則,根據(jù)房地產(chǎn)市場的需求,在預(yù)算成本基礎(chǔ)上,區(qū)別住宅質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、層次、朝向和所處地段及基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等因素,核定商品房和開發(fā)土地的價(jià)格。

用僑匯或外幣購買商品房和支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的,其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)另行制定。

第四條  商品房成本按以下因素構(gòu)成:

(一)征地拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi);

(二)勘測設(shè)計(jì)費(fèi);

(三)建筑安裝工程費(fèi);

(四)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi);

(五)公用建筑配套設(shè)施費(fèi)用;

(六)企業(yè)管理費(fèi),一級(jí)公司為預(yù)算成本額的3%,二級(jí)公司為2.5%,三、四級(jí)公司為2%;

(七)銀行利息;

(八)按規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)(不包括所得稅);

(九)不可預(yù)見費(fèi)(按市建設(shè)銀行核準(zhǔn)的實(shí)際預(yù)提支出核定,最高不應(yīng)超過4%)。

第五條  土地開發(fā)各個(gè)項(xiàng)目的開支標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)按國家規(guī)定執(zhí)行,其成本按以下因素構(gòu)成。

(一)舊城區(qū)開發(fā)成本構(gòu)成:

1.征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);

2.三通一平費(fèi);

3.企業(yè)管理費(fèi)(計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與本辦法第四條第六款同);

4.銀行利息;

5.按規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)(不包括所得稅);

6.不可預(yù)見費(fèi)(計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與本辦法第四條第九款同)。

(二)新區(qū)開發(fā)成本構(gòu)成,除本條第一款的六項(xiàng)外,還應(yīng)加上市政基礎(chǔ)設(shè)施工程和公用建筑配套設(shè)施費(fèi)用。

第六條  銷售給私人的住宅按優(yōu)惠價(jià)格照顧,可在計(jì)算售價(jià)時(shí),減去免交的各種稅費(fèi)部分。

凡私人轉(zhuǎn)讓商品房,應(yīng)按《廣州市房屋交易暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。

第七條  計(jì)算利潤方法:

(一)開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓已開發(fā)的土地,應(yīng)按開發(fā)土地項(xiàng)目的預(yù)算成本,加上不超過預(yù)算成本10%的利潤收費(fèi)。

(二)開發(fā)公司出售商品房,按本辦法第四條規(guī)定項(xiàng)目預(yù)算成本,加上不超過預(yù)算成本8%的利潤計(jì)算售價(jià)。

(三)對(duì)不負(fù)責(zé)土地開發(fā),只建設(shè)出售商品房的,按本辦法第四條規(guī)定項(xiàng)目預(yù)算成本,加上不超過預(yù)算成本6%的利潤計(jì)算售價(jià)。

第八條  市建設(shè)銀行應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)概算、預(yù)算和決算的審核。

第九條  銷售商品房及有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地價(jià)格的審批程序:

開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地和出售、預(yù)售商品房,應(yīng)于轉(zhuǎn)讓、售出前一個(gè)月,按本辦法有關(guān)規(guī)定核實(shí)成本,確定售價(jià)、填寫“商品房售價(jià)計(jì)算表”,并提供房地產(chǎn)成本構(gòu)成的有關(guān)資料送市建設(shè)銀行審核后,分別報(bào)市城鄉(xiāng)建委、市物價(jià)局聯(lián)合審查批準(zhǔn)。審批時(shí)間不應(yīng)超過三十天。對(duì)逾期未批復(fù)的,視為默認(rèn),可按申報(bào)價(jià)格執(zhí)行,但應(yīng)報(bào)市城鄉(xiāng)建委備案。

第十條  開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓土地和出售、預(yù)售商品房均須簽訂合同,并應(yīng)經(jīng)市公證機(jī)關(guān)公證。

預(yù)售商品房,應(yīng)在商品房建設(shè)正式動(dòng)工后,才能預(yù)售。

第十一條  開發(fā)公司出售商品房時(shí),應(yīng)持售價(jià)的批文以及有關(guān)證明,按本市房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)規(guī)定,到房管部門辦理手續(xù)。

第十二條  對(duì)違反本辦法者,市建設(shè)銀行有予辦理有關(guān)款項(xiàng)的支付手續(xù),市房管局不予辦理有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證書手續(xù),物價(jià)部門按違反物價(jià)政策處理。

第十三條  凡中央、省直屬單位和本市所屬單位在本市轄區(qū)內(nèi)經(jīng)營房地產(chǎn)的開發(fā)公司,均須執(zhí)行本辦法。

第十四條  市屬縣城鎮(zhèn)開發(fā)公司銷售商品房和有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地的價(jià)格管理,由縣建委、建設(shè)銀行和物價(jià)部門根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況共同擬定,報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

第3篇

關(guān)鍵詞:限價(jià)商品房 政策 政府 策略

現(xiàn)如今我國房價(jià)非常不穩(wěn)定,房價(jià)大趨勢是震蕩上漲,特別是07年、09年房價(jià)猛漲,雖然后續(xù)有回落,但是房價(jià)依舊是呈上升趨勢。針對(duì)這一問題,國家也不斷加強(qiáng)保障性住房的開發(fā)建設(shè)工作力度,提出有關(guān)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、限價(jià)商品房的一些政策。限價(jià)商品房能夠?yàn)橘彿烤用駵p少購房負(fù)擔(dān),也是解決民生問題重要環(huán)節(jié),也是住房保障的重要著力點(diǎn)。但是,由于我國市場環(huán)境比較復(fù)雜,限價(jià)商品房依舊存在很多問題,政府也是針對(duì)這一問題不斷的進(jìn)行完善。

一、限價(jià)商品房的政策實(shí)踐情況及問題

(一)我國各地限價(jià)商品房的政策對(duì)比

我國房價(jià)飆升重點(diǎn)在07年、09年,特別是中大型城市,限價(jià)商品房政策也最先在中大城市實(shí)施。限價(jià)商品房明確了銷售對(duì)象、戶型面積以及銷售價(jià)格等規(guī)定,各地區(qū)根據(jù)本地區(qū)的情況在的政策實(shí)施過程中也有一定差別。限價(jià)商品房更多是作為保障性住房,其主要的消費(fèi)群體是收入中低等的家庭,對(duì)申請(qǐng)保障家庭有年收入的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn),再有就是對(duì)一些外來務(wù)工人員也納入了保障對(duì)象。限價(jià)商品房大多數(shù)都是以中小戶型為主,面積最大不會(huì)超過100平方米,對(duì)于拆遷房,更多的是采取對(duì)接的方式。限價(jià)商品房價(jià)格是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),由于各地的房價(jià)不同,其限價(jià)商品房的指導(dǎo)價(jià)也不相同,一般的售價(jià)是在同地點(diǎn)、同類型房價(jià)的70%左右,同時(shí)也考慮土地成本、建設(shè)成本以及利潤進(jìn)行綜合考慮,進(jìn)而確定限價(jià)商品房的售價(jià)。

(二)限價(jià)商品房政策實(shí)施中的幾個(gè)問題

1、限價(jià)商品房門檻高

限價(jià)商品房的實(shí)質(zhì)是一種保障性住房,其銷售對(duì)象是收入水平在中低等需要住房需求的家庭。現(xiàn)如今許多限價(jià)商品房都設(shè)立較高的購買門檻,關(guān)系到需求者的人口結(jié)構(gòu)到家庭收入比例以及家庭總資產(chǎn)等多項(xiàng)考量。以西安為例,目前的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為:三人及三人以上家庭人均月收入低于2500元,兩人及單身家庭分別乘以系數(shù)1.1和1.2;人均住房面積小于17平方米,這就造成群眾實(shí)際購買能力與銀行按揭標(biāo)準(zhǔn)不匹配。還有一些城市對(duì)有購房需求者的戶籍、婚姻狀況、具體年齡進(jìn)行門檻設(shè)置,其很多阻礙性非常大。還有個(gè)別城市改變限價(jià)商品房的性質(zhì),由于限價(jià)商品房的房價(jià)相對(duì)較低,其購買力強(qiáng),許多城市把限價(jià)商品房作為一種福利,把限價(jià)商品房演變成一種內(nèi)部員工特供房。

2、限價(jià)商品房的定價(jià)機(jī)制不合理

限價(jià)商品房的定價(jià)是基于同地點(diǎn)、同類型商品房價(jià)格的70%左右定價(jià)考慮。由于現(xiàn)如今房價(jià)相對(duì)比較虛高,把限價(jià)商品房的定價(jià)依托于周邊房價(jià)欠缺合理性,但是炒房的現(xiàn)象依舊存在,使得房價(jià)虛高是事實(shí)。如果周邊房價(jià)過高,就會(huì)導(dǎo)致限價(jià)商品房的價(jià)格就不會(huì)很低,限價(jià)商品房的價(jià)格過高,會(huì)為中低等收入家庭造成較大的負(fù)擔(dān),讓許多中低等家庭承受不起過高的房價(jià)。以西安三環(huán)為例,普通商品房銷售均價(jià)在5500元左右,限價(jià)商品房銷售均價(jià)在4800元左右,差價(jià)較小,由于購買資格準(zhǔn)入門檻較高,市民需提供的資料證明較多,花費(fèi)時(shí)間精力較多,導(dǎo)致好多市民不愿意申請(qǐng)限價(jià)商品房。

3、配套不全的影響

限價(jià)商品房位置相對(duì)較偏,多數(shù)都在城鄉(xiāng)結(jié)合部周圍,特別是大城市都是“寸土寸金”,很多新建立的限價(jià)商品房都在郊區(qū)。周邊配套不全,例如商場、醫(yī)院、圖書館等,而且交通不便,有的項(xiàng)目市政配套不到位,這也成為了制約限價(jià)商品房銷售的主要因素。

二、完善限價(jià)商品房政策的策略及建議

(一)降低購房門檻,完善管理體系

限價(jià)商品房應(yīng)該真正的做到利國利民,就要做到公平性、透明性,建立健全更加完善的管理機(jī)制。政府應(yīng)該落實(shí)限價(jià)商品房的真正作用、目的,保證購房需求者都是一些收入中低等的家庭,建立一個(gè)收入、財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等審查制度,對(duì)于限價(jià)商品房的準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制進(jìn)行完善。限價(jià)商品房要面向真正有需求而家庭收入一般的購買者。就西安市目前對(duì)申請(qǐng)人或家庭成員離異、涉及房產(chǎn)處置且未再婚的,申請(qǐng)條件是離異時(shí)間應(yīng)滿3年,這個(gè)規(guī)定使離異后面臨無房確實(shí)需要住房的人員是無法購買的。建議有關(guān)部門對(duì)限價(jià)房的政策根據(jù)本地區(qū)的不同時(shí)期的具體情況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整,使限價(jià)房這一惠民政策真正落實(shí)到需要住房的中低收入家庭頭上。

(二)合理定制限價(jià)商品房價(jià)格

限價(jià)商品房的定價(jià)要做到定價(jià)相對(duì)比較合理的范圍之內(nèi),不能讓中低等家庭望塵莫及,就算買不起也不能想不起,價(jià)格要讓中低等家庭接受,真正的讓人們感覺到限價(jià)商品房相比普通商業(yè)房更加優(yōu)惠。而且政府應(yīng)該健全土地市場機(jī)制,對(duì)于限價(jià)商品房的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理定價(jià),對(duì)限價(jià)商品房的定價(jià)不以周邊房價(jià)為標(biāo)準(zhǔn),政府應(yīng)該以房產(chǎn)自身造價(jià)為依據(jù),在保證不虧損的情況下,獲得一些利潤。在滿足限價(jià)商品房保障對(duì)象的前提下,剩余房源可用于住房困難職工較多的企事業(yè)單位,也可用于棚戶區(qū)改造、省市重點(diǎn)項(xiàng)目、公益性項(xiàng)目和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的拆遷安置。

(三)健全配套設(shè)施

針對(duì)配套設(shè)施不完善的問題,政府應(yīng)加強(qiáng)限價(jià)商品房周邊交通建設(shè),例如開通公交車、地鐵、輕軌等線路。加強(qiáng)公共交通的便利性,保證交通線路的多樣性,保證居民出行便捷性。在限價(jià)商品房周邊安排配套設(shè)施的建設(shè),特別是大型購物商場、大型超市、醫(yī)院等設(shè)施,并且一些基礎(chǔ)設(shè)施要健全,保證基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足居民的日常需求。

三、結(jié)束語

限價(jià)商品房是帶有保障性的房產(chǎn),為許多中低等家庭提供住房的機(jī)會(huì)。雖然限價(jià)商品房的政策還不夠完善,但是隨著社會(huì)的發(fā)展,一些問題必將會(huì)被國家、政府解決,到時(shí)限價(jià)商品房的經(jīng)濟(jì)性、適用性更加能夠凸顯出來。

參考文獻(xiàn):

第4篇

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;轉(zhuǎn)正;路徑

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

收錄日期:2015年1月17日

一、引言

近幾年,我國住房市場需求旺盛,房價(jià)不斷攀升,城市土地價(jià)格也隨之上漲,而農(nóng)村土地價(jià)值與城市土地價(jià)值相比卻一文不值。在這樣的背景下,一方面部分城市周邊的村集體或農(nóng)民受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng),不惜冒著法律風(fēng)險(xiǎn)以“新農(nóng)村建設(shè)”為幌子,興建小產(chǎn)權(quán)房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對(duì)巨額房款,無力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。由此,小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格低廉與城市中低收入人群的住房購買能力正好實(shí)現(xiàn)了供需匹配,一時(shí)之間使小產(chǎn)權(quán)房市場堪稱火暴。目前,小產(chǎn)權(quán)房在我國急速擴(kuò)展,對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成了巨大影響。

2011年底,國家了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》文件,明確了相關(guān)工作的重大政策問題?!兑庖姟访鞔_規(guī)定,對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地,不得登記發(fā)證。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞非農(nóng)業(yè)建設(shè),并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅,國家對(duì)這個(gè)問題有明確的規(guī)定,即城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房,也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。該《意見》之后,國家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記,但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違法用地不允許發(fā)證,該行為是政府以強(qiáng)制政策文件的形式進(jìn)一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的不合法性,進(jìn)一步向購房者闡述了小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。

但目前政府僅就小產(chǎn)權(quán)房不合法性做出了提示,卻沒有對(duì)如何處理小產(chǎn)權(quán)房問題給出具體的處理辦法。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題,雖然政府意識(shí)到了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的迫切性,但該如何處理小產(chǎn)權(quán)房,目前缺乏合理的處理方案。一方面小產(chǎn)權(quán)房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產(chǎn)權(quán)房問題背后涉及復(fù)雜的利益問題。不管是清理小產(chǎn)權(quán)房,還是“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房,都會(huì)損害部分人群的利益,政府難以做到“兩全”,難以判定該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房。因此,本文擬從小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”出發(fā),以研究小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”切實(shí)路徑為核心,分析小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”模式。期以設(shè)計(jì)出合理可行的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑,來為決策該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房提供建議。

二、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)

首先,依據(jù)非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,中國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積已達(dá)60多億平方米,這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因多種多樣。因此,小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”不應(yīng)“一刀切”,應(yīng)分類轉(zhuǎn)正。于是,本文首先設(shè)立小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”前提,及小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)標(biāo)準(zhǔn),確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房才能“轉(zhuǎn)正”。

其次,根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī),小產(chǎn)權(quán)房不合法的關(guān)鍵原因在于其土地不合法。因此,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán),以其用地性質(zhì)為核心確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。我國已建小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)其所用的土地性質(zhì)分為三類:第一,在國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房;第二,在集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房,其中集體建設(shè)用地分為:公共設(shè)施用地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村住宅用地(宅基地);第三,在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房。為了保障我國18億畝耕地紅線,以及根據(jù)農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用的土地管制原則,在農(nóng)業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán);根據(jù)最新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定,農(nóng)村集體建設(shè)用地中的集體企業(yè)用地可以上市招拍掛,但其用地性質(zhì)是商務(wù)用地,因此在集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房也不予確權(quán)。

另外,小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中,未辦理“五證一書”,缺乏相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管,現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量隱患,于是小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)還要對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。根據(jù)目前房屋安全質(zhì)量評(píng)估規(guī)定,房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)為“危房”,因此質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)房屋不予確權(quán)。(圖1)

三、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑選擇

首先,據(jù)國土部門統(tǒng)計(jì),至2007年上半年,全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模巨大,加之小產(chǎn)權(quán)房的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房,從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)角度考慮,如果大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場流通,很可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場造成巨大沖擊,影響我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。因此,小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)該考慮市場承受能力。目前,我國為緩解住房壓力,實(shí)行住房“雙軌制”,即商品房系統(tǒng)與保障性住房系統(tǒng)。如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“商品房”,大量的小產(chǎn)權(quán)房流入二手房系統(tǒng),商品房供應(yīng)突增,必然對(duì)商品房市場造成影響;如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“保障性住房”,商品房需求劇降,同樣會(huì)對(duì)商品房市場不利。鑒于對(duì)我國住房市場考慮,小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)是商品房、保障性住房多模式路徑發(fā)展。

其次,小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”理應(yīng)補(bǔ)交費(fèi)用,而小產(chǎn)權(quán)房房主部分是社會(huì)中低收入人群,因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑設(shè)置需考慮房主的經(jīng)濟(jì)承受能力。小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”成本在房主的經(jīng)濟(jì)承受能力之內(nèi)才能有效地調(diào)動(dòng)房主轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的積極性。對(duì)于生活經(jīng)濟(jì)壓力較大的房主而言,如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”,“轉(zhuǎn)正”成本相對(duì)較高,他們很可能難以承受。對(duì)于處于農(nóng)村交通地理位置相對(duì)較差的這類小產(chǎn)權(quán)房而言,將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”,房主不僅要承受“轉(zhuǎn)正”成本帶來的經(jīng)濟(jì)壓力,同時(shí)如果房屋欲賣出,能否找到買家,能否實(shí)現(xiàn)房屋增值利益,這些都會(huì)為房主帶來“轉(zhuǎn)正”困擾。同時(shí),農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房,大多是屬于房主自住,不管是轉(zhuǎn)為“商品房”還是轉(zhuǎn)為“保障性住房”,都不能調(diào)動(dòng)房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產(chǎn)權(quán),以防被拆遷時(shí)經(jīng)濟(jì)利益受損。因此,從小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際情況出發(fā),為調(diào)動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房房主積極性,必須采取多模式的“轉(zhuǎn)正”路徑。

綜上,小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時(shí),在農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房,情況特殊,沒有轉(zhuǎn)為“商品房”或“保障性住房”的意義,但需要保護(hù)房主的房屋所有權(quán)權(quán)益。

四、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”程序

(一)商品房模式。小產(chǎn)權(quán)房占用土地中國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的所有權(quán)者不同,所以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”的程序,二者應(yīng)不相同。另外,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”就是將其不完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為與商品房相當(dāng)?shù)暮戏ㄍ耆a(chǎn)權(quán)。因此,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”程序須以產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”為核心。

1、房屋所有權(quán)證。在國有建設(shè)用地上和集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房均沒有合法的房屋所有權(quán)證,而是“鄉(xiāng)產(chǎn)證”或者是與開發(fā)者簽訂的購房協(xié)議。商品房房屋所有權(quán)證則是在購房者支付完所有房地產(chǎn)交易費(fèi)用之后,并且房地產(chǎn)企業(yè)把商品房完整交付給購房者,才能向房地產(chǎn)交易部門申請(qǐng)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。與商品房拿證的程序相比,小產(chǎn)權(quán)房購房者支付了房款,并且使用了房屋,只是因?yàn)殚_發(fā)主體沒有按照合法程序?qū)Ψ课葸M(jìn)行開發(fā)而沒能使小產(chǎn)權(quán)房房主得到房屋所有權(quán)證,使房主支付了費(fèi)用,權(quán)益卻沒得到合法保護(hù)。因此,從保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房房益出發(fā),將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”時(shí),房屋交易部門應(yīng)該頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。房屋所有權(quán)年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí),房屋質(zhì)量評(píng)估的安全使用年限為準(zhǔn),計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測時(shí),但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過商品房使用年限70年。

2、土地使用權(quán)證

(1)國有土地使用權(quán)證。在國有建設(shè)用地上建的這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)證》,但由于這類小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金,從政府利益角度來說,這類小產(chǎn)權(quán)房“欠”政府土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。同時(shí),房屋建設(shè)過程中沒有報(bào)建程序,而房屋使用者卻享受了公共基礎(chǔ)配套設(shè)施。

以商品房來講,土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、房屋建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等,最終都是轉(zhuǎn)化為房價(jià)由購房者來承擔(dān)。因此,從利益平衡角度出發(fā),房主選擇將其小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”,應(yīng)由房主承擔(dān)須補(bǔ)交的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。房主補(bǔ)交了“轉(zhuǎn)正”的稅費(fèi)之后,可取得《國有土地使用權(quán)證》。土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。

(2)集體土地使用權(quán)證。在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《集體土地使用權(quán)證》,這類小產(chǎn)權(quán)房的土地使用成本雖在建房時(shí)補(bǔ)償給了農(nóng)民或村集體,但未繳納農(nóng)村土地使用相關(guān)稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)。

同理,從政府利益講,房主須補(bǔ)交土地使用稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi),才能獲取《集體土地使用權(quán)證》,土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。

3、商品房模式“轉(zhuǎn)正”程序圖。(圖2)

(二)保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”模式

1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說,保障性住房除了其建設(shè)成本與商品房存在差異以外,其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會(huì)中低收入的住房困難人群的居住,因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房,理應(yīng)考慮保障性住房的功能屬性。事實(shí)上,居住在小產(chǎn)權(quán)房的人不完全能滿足保障性住房申請(qǐng)條件,但本文考慮小產(chǎn)權(quán)房可“轉(zhuǎn)正”為保障性住房,主要是基于以下幾點(diǎn):第一,購買小產(chǎn)權(quán)房的人有部分是社會(huì)的中低收入人群,這部分人正是由于經(jīng)濟(jì)的原因,沒有能力購買商品房而迫于無奈購買的小產(chǎn)權(quán)房,因此這部分人群的現(xiàn)實(shí)情況和保障性住房的保障對(duì)象是有共通點(diǎn)的;第二,小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的“產(chǎn)權(quán)共有”模式,小產(chǎn)權(quán)房房主不需要補(bǔ)繳費(fèi)用,而是將補(bǔ)繳的費(fèi)用轉(zhuǎn)換為政府持有的產(chǎn)權(quán),但小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質(zhì)進(jìn)行配租或者回購,這樣一來即便小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”了但也很難實(shí)現(xiàn)房屋的增值能力。因此,從經(jīng)濟(jì)利益角度來判斷,選擇將房屋“轉(zhuǎn)正”為保障房的房主,會(huì)更偏向于是經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)的這類房主,即很可能會(huì)偏向于是社會(huì)中低收入的這類房主,這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三,該模式涉及的社會(huì)公平問題,本文確定雙方產(chǎn)權(quán)比例的標(biāo)準(zhǔn)是以商品房成本投入為參照,因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后,雖轉(zhuǎn)為了保障性住房,但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費(fèi)優(yōu)待,即保障性住房模式相當(dāng)于是為房主為社會(huì)中低收入人群而設(shè)計(jì)的一條出路,考慮其經(jīng)濟(jì)能力,以保障性住房形式保障其居住權(quán),但不負(fù)責(zé)其房屋保值增值。

2、保障性住房模式“轉(zhuǎn)正”路徑。目前,北京保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”試點(diǎn)意見指出房屋產(chǎn)權(quán)由個(gè)人與政府出資比例為劃分依據(jù),共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因此,本文購房者與政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“產(chǎn)權(quán)共有”的產(chǎn)權(quán)比例,以此意見為依據(jù)。

確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房,房主不需要補(bǔ)交稅、費(fèi),而是將原本需要補(bǔ)交的稅、費(fèi)轉(zhuǎn)為房屋產(chǎn)權(quán)(政府持有),房主將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)為另一部分房屋產(chǎn)權(quán)(房主持有),即政府與房主產(chǎn)權(quán)共有。

產(chǎn)權(quán)比例的確定依據(jù)房主需要補(bǔ)交的這部分稅、費(fèi)在同類商品房開發(fā)成本中所占的比例而定。因而,國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房,房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對(duì)更多,這類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí),政府享有的產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)相對(duì)更高;在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房,房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對(duì)更低,這一類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí),政府享有的產(chǎn)權(quán)比例相對(duì)更低。

房主與政府共有產(chǎn)權(quán)的擁有年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí),房屋質(zhì)量評(píng)估的安全使用年限為準(zhǔn),計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測時(shí),但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過商品房使用年限70年。(圖3)

(三)小產(chǎn)權(quán)房模式??紤]有部分小產(chǎn)權(quán)房位處農(nóng)村相對(duì)較差的交通地理位置,購房者屬于其他村的居民。這類小產(chǎn)權(quán)房房主一般為務(wù)農(nóng)人員,經(jīng)濟(jì)收入能力較差,轉(zhuǎn)為“商品房”會(huì)為其帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)困擾,這類房主不會(huì)主動(dòng)“轉(zhuǎn)正”其小產(chǎn)權(quán)房。如果將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房,這類房屋也發(fā)揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產(chǎn)權(quán)房存在的實(shí)際情況之下,這類小產(chǎn)權(quán)房可選擇保持原狀,由相關(guān)政府部門對(duì)這部分房屋的實(shí)際情況進(jìn)行鑒定,鑒定之后頒發(fā)房屋所有權(quán)證,以保證房主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同時(shí),設(shè)立獨(dú)立的小產(chǎn)權(quán)房管理系統(tǒng),對(duì)這類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行監(jiān)管。

這類小產(chǎn)權(quán)房鑒定標(biāo)準(zhǔn):第一,用地為部分集體建設(shè)用地;第二,位于農(nóng)村交通地理位置差;第三,購房者屬于其他村農(nóng)民但房屋是用于自住。(圖4)

五、總結(jié)

首先,根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模及其形成原因的多樣性,確定了小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)設(shè)置條件,即對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)。其次,以小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)為確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)核心,并輔以小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量評(píng)估,設(shè)置了小產(chǎn)房具體的確權(quán)程序。其中,從用地性質(zhì)角度出發(fā),由于農(nóng)業(yè)用地被占用會(huì)嚴(yán)重危及我國18億畝耕地紅線,并且根據(jù)土地管制原則農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用,因此農(nóng)業(yè)用地上小產(chǎn)權(quán)房不予轉(zhuǎn)正。目前,農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的最新規(guī)定,集體企業(yè)用地可上市流轉(zhuǎn),但其用地性質(zhì)為商業(yè)用地,因此集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不符合用地性質(zhì)要求,不予確權(quán)。從房屋質(zhì)量角度出發(fā),房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí),屬于危房,不予確權(quán)。綜上,小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)屬于國有建設(shè)用地、集體宅基地、集體公共建設(shè)用地,并且房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為A、B級(jí)房屋,均予以確權(quán)。

在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)基礎(chǔ)上,依據(jù)我國目前住房供應(yīng)“雙軌制”,構(gòu)建了小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”路徑。以商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房為“轉(zhuǎn)正”路徑,分別設(shè)計(jì)了確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”程序。其中,商品房模式以“兩證”(房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證)為核心,設(shè)計(jì)了“轉(zhuǎn)正”的分步程序;保障性住房模式則以“產(chǎn)權(quán)共有”為核心,根據(jù)房主、政府雙方擁有房屋財(cái)產(chǎn)比重,共同擁有房屋產(chǎn)權(quán);小產(chǎn)權(quán)房模式則是在考慮部分房屋的特殊性,經(jīng)對(duì)其交通地理位置、需求屬性進(jìn)行確認(rèn)后,對(duì)這類特殊小產(chǎn)房頒發(fā)房屋所有權(quán)證,保障房主房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

本文綜合考慮了小產(chǎn)權(quán)房形成背景,我國目前住房市場現(xiàn)狀,以多重選擇為核心,設(shè)計(jì)了多模式的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑,望能為推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房問題解決提供綿薄之力。

主要參考文獻(xiàn):

[1]王靜.“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因及對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響[J].山東土地資源,2010.5.

[2]王克群.小產(chǎn)權(quán)房的解決對(duì)策[J].廣東經(jīng)濟(jì),2010.3.

第5篇

近來,購房者對(duì)商品房的質(zhì)量、面積和產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放等方面投訴較多,對(duì)商品房銷售中出現(xiàn)的欺詐、不講誠信等問題反響比較強(qiáng)烈。既對(duì)商品房的銷售市場產(chǎn)生了不良影響,也影響了住房制度改革和房屋商品化的推進(jìn)。為了保護(hù)消費(fèi)者利益,促進(jìn)住房消費(fèi)市場的發(fā)育,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,特作如下通知:

一、地方各級(jí)人民政府建設(shè)和房地產(chǎn)主管部門要加強(qiáng)商品房的銷售管理,把加強(qiáng)商品房質(zhì)量管理作為1998年的工作重點(diǎn),切實(shí)保護(hù)購房者的合法權(quán)益。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營,加強(qiáng)質(zhì)量管理,提高市場服務(wù)水平,反對(duì)不正當(dāng)競爭,反對(duì)欺詐,以優(yōu)質(zhì)服務(wù)取信于消費(fèi)者。

二、商品房屋的建設(shè)必須符合國家有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。商品房屋竣工后,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng),綜合驗(yàn)收不合格的商品房屋不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立商品房質(zhì)量管理體系,加強(qiáng)商品房質(zhì)量管理,對(duì)所開發(fā)經(jīng)營的商品房承擔(dān)最終質(zhì)量責(zé)任。

三、商品房銷售單位必須是具有獨(dú)立企業(yè)法人資格、取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

項(xiàng)目公司銷售商品房的,必須經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核準(zhǔn)。

四、委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房或進(jìn)行商品房銷售宣傳時(shí),要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書,委托書必須載明受托單位的權(quán)限。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房銷售宣傳時(shí)要實(shí)事求是,房地產(chǎn)廣告要嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》,用詞應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范,不得加入虛假內(nèi)容。凡廣告承諾的內(nèi)容,必須嚴(yán)格遵守。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),必須向購買方出示《商品房預(yù)售許可證》?,F(xiàn)房銷售的,必須出示證明所售房屋合法的有關(guān)證件,并明確取得房屋所有權(quán)證的期限。

七、商品房銷售(預(yù)售),應(yīng)當(dāng)簽訂書面的銷售合同,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得使用強(qiáng)制性的格式合同,購房者有權(quán)對(duì)合同的內(nèi)容提出變更和修改。

八、各地要大力宣傳、推廣《商品房銷售合同示范文本》。商品房購銷合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容:

1.用地依據(jù)、商品房座落位置、商品房交付使用期限;

2.總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

3.使用面積、建筑面積(其中實(shí)得建筑面積、公用分?jǐn)偯娣e應(yīng)分別標(biāo)明);

4.商品房的銷售方式(預(yù)售或現(xiàn)房銷售);

5.商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方的責(zé)任;

6.發(fā)生設(shè)計(jì)變更的約定;

7.關(guān)于商品房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和責(zé)任;

8.物業(yè)管理方式及售后保修、維修責(zé)任;

9.合同約定面積與實(shí)得面積發(fā)生差異的處理方式;

10.違約責(zé)任。

九、各地要嚴(yán)格執(zhí)行《城市商品房預(yù)售管理辦法》,加強(qiáng)預(yù)售管理工作。對(duì)不符合商品房預(yù)售條件的開發(fā)項(xiàng)目,不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》;對(duì)批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目,要加強(qiáng)預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)督和預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管,防止“爛尾樓”的產(chǎn)生。

十、商品房公用面積分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行1995年建設(shè)部的《商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定,各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,盡快制定實(shí)施細(xì)則,明確商品房實(shí)得面積的合理誤差范圍和超出合理范圍的處理方式,原則上要保持一幢樓誤差面積的代數(shù)和趨于零。

第6篇

    第一條  為了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理,維護(hù)預(yù)售人和預(yù)購人的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。

    第二條  本條例所稱預(yù)售商品房,是指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前出售,由預(yù)購人按合同約定支付購房款,預(yù)售人按合同約定交付商品房的行為。

    本條例所稱預(yù)售人,是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

    本條例所稱預(yù)購人,是指購買預(yù)售的商品房的單位和個(gè)人。

    第三條  本條例適用在本省行政區(qū)域內(nèi)依法開發(fā)的商品房的預(yù)售行為及其管理。

    第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門和市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)管理部門(以下稱“主管部門”),負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理和本條例的組織實(shí)施。

    政府其他有關(guān)行政管理部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi),做好商品房預(yù)售管理工作。

    第五條  預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)遵循公平和誠實(shí)信用的原則。

    第二章  商品房預(yù)售項(xiàng)目管理

    第六條  預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

    (一)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照;

    (二)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金,已取得土地使用權(quán)證書;

    (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證,并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù);

    (四)已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;

    (五)三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程;四層以上的商品房項(xiàng)目,有地下室工程的,已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程,無地下室工程的,已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程;

    (六)已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶;

    (七)預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán);

    (八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第七條  預(yù)售人應(yīng)當(dāng)分期或者分單項(xiàng)向主管部門申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證。

    主管部門收到申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的預(yù)售條件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí),自受理申請(qǐng)之日起十五日內(nèi),對(duì)符合條件的項(xiàng)目核發(fā)商品房預(yù)售許可證,對(duì)不符合條件的,應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人并告知不予核發(fā)的理由。

    商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售人的名稱和預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置、樓號(hào)、樓層建筑面積數(shù),并附圖注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào)。

    第八條  主管部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí),應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售人提交施工進(jìn)度方案、投資計(jì)劃和資金來源等材料,通過實(shí)地考察和分析,核準(zhǔn)項(xiàng)目竣工交付使用時(shí)間的合理性。主管部門能證明其不合理的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令預(yù)售人進(jìn)行修改。

    第九條  已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前,預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

    第十條  預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的設(shè)計(jì);對(duì)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項(xiàng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更時(shí),應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)的預(yù)購人同意;預(yù)購人不同意變更,經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的,可以索取已交付的商品房預(yù)售款本息,并可以依照合同約定追償預(yù)售人的違約金,合同沒有約定違約金的,可以依法追償已付預(yù)售款百分之十以上百分之二十以下的違約金。

    第十一條  預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí),應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購人同意。

    轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目的,受讓方應(yīng)當(dāng)為依法成立并符合資質(zhì)等級(jí)要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

    第十二條  轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目的,受讓方應(yīng)當(dāng)享有原預(yù)售人對(duì)預(yù)購人享有的權(quán)利,并承擔(dān)原預(yù)售人對(duì)預(yù)購人所承擔(dān)的義務(wù)。

    第十三條  受讓方與預(yù)售人簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi),受讓方應(yīng)當(dāng)持下列文件到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更商品房預(yù)售許可證:

    (一)商品房項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓合同;

    (二)原商品房預(yù)售許可證;

    (三)土地管理和城市規(guī)劃等部門同意變更的有關(guān)證件;

    (四)受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書;

    (五)在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)的預(yù)售房款專用帳戶;

    (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件的證明材料。

    對(duì)符合條件的項(xiàng)目,主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)變更商品房預(yù)售許可證。

    預(yù)售人自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起,應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售商品房;受讓方未換領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的,不得預(yù)售商品房。

    第十四條  市、縣主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)已核發(fā)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題時(shí),應(yīng)當(dāng)責(zé)令預(yù)售人限期改正。

    第十五條  預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工后,主管部門應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定組織竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后,方可交付預(yù)購人使用。

    第十六條  市、縣主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立和公布商品房預(yù)售的查詢和投訴電話;對(duì)受理的投訴,應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并予答復(fù)。

    第三章  商品房預(yù)售行為管理

    第十七條  預(yù)售商品房時(shí),預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購人明示下列事項(xiàng):

    (一)預(yù)售人的名稱、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人;

    (二)商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件;

    (三)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;

    (四)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖;

    (五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn);公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法;

    (六)預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法;

    (七)商品房預(yù)售款的專用帳戶;

    (八)物業(yè)管理事項(xiàng);

    (九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

    第十八條  預(yù)售人委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售的,應(yīng)當(dāng)委托有資格的中介機(jī)構(gòu)并出具委托書,明確委托的范圍和權(quán)限。人應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購人明示第十七條規(guī)定的事項(xiàng)和下列事項(xiàng):

    (一)人的資格證書;

    (二)預(yù)售人出具給人的委托書;

    (三)人的地址和聯(lián)系電話。

    第十九條  預(yù)售人預(yù)售廣告時(shí),應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確,不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項(xiàng)目的內(nèi)容,并載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)。

    第二十條  預(yù)售人的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng),預(yù)購人有權(quán)要求在商品房預(yù)購銷合同中約定。

    第二十一條  預(yù)售人預(yù)售商品房廣告時(shí),應(yīng)當(dāng)提前五日將擬的廣告式樣報(bào)核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案,主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項(xiàng)目不符時(shí),應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止。

    第二十二條  預(yù)售商品房時(shí),預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同,在該合同簽訂三十日內(nèi)持該合同到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù);房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)予以登記。

    第二十三條  預(yù)購人與預(yù)售人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同前,經(jīng)雙方協(xié)商同意,預(yù)售人可以向預(yù)購人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購訂金;預(yù)售人收取訂金前,應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人提供商品房預(yù)購銷合同草案。

    收取商品房預(yù)購訂金時(shí),預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議,約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。

    預(yù)售人與預(yù)購人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同后,預(yù)售人向預(yù)購人收取的商品房預(yù)購訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購人支付的商品房預(yù)售款。

    第二十四條  商品房預(yù)購銷合同應(yīng)當(dāng)載明和約定下列事項(xiàng):

    (一)預(yù)售人、預(yù)購人和雙方的委托人姓名(名稱)、地址、郵政編碼和合法證件號(hào)碼;

    (二)預(yù)售人用地依據(jù)和預(yù)售的商品房的座落位置;

    (三)預(yù)購的商品房的實(shí)得建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其所含項(xiàng)目、樓號(hào)、樓層、房號(hào)和層高;

    (四)預(yù)購的商品房的價(jià)格和代收稅費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

    (五)交付使用時(shí)的實(shí)際面積與預(yù)售時(shí)約定面積差異的處理辦法;

    (六)付款時(shí)間和方式及預(yù)購人逾期付款的違約責(zé)任;

    (七)預(yù)售的商品房竣工交付使用的時(shí)間及逾期的違約責(zé)任;

    (八)裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號(hào)、材料規(guī)格及違約責(zé)任;

    (九)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行要求及違約責(zé)任;

    (十)物業(yè)管理事項(xiàng);

    (十一)雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

    預(yù)售人、預(yù)購人和雙方的委托人的姓名(名稱)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話變更時(shí),應(yīng)當(dāng)自變更之日起七日內(nèi)書面通知相關(guān)各方。

    第二十五條  商品房預(yù)購銷合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖,并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購人所購商品房的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。

    預(yù)售的商品房價(jià)格和代收稅費(fèi)經(jīng)預(yù)售人和預(yù)購人在合同中約定和載明后,除國家和省新開征的稅費(fèi)外,預(yù)售人不得向預(yù)購人收取其他款項(xiàng)。

    第二十六條  預(yù)售人設(shè)置商品房樣板房的,其布置、裝修和設(shè)備的質(zhì)量,除當(dāng)事人另有約定的外,應(yīng)當(dāng)與預(yù)售說明書和實(shí)際交付使用的商品房一致;樣板房在預(yù)售的商品房竣工交付使用前不得拆除。

    第二十七條  商品房預(yù)售后,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)定期向預(yù)購人通報(bào)商品房建設(shè)進(jìn)展情況。

    第二十八條  預(yù)售人向預(yù)購人交付預(yù)售的住宅商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

    住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明住宅商品房的質(zhì)量等級(jí),承諾對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任,承諾在正常使用情況下對(duì)住宅商品房各部位、部件的保修內(nèi)容及其保修期限。

    住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅商品房的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明,并提出使用時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。

    第四章  商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理

    第二十九條  商品房預(yù)售款是預(yù)購人依照合同的約定,預(yù)先支付給預(yù)售人,在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)。

    第三十條  預(yù)售人在商品房項(xiàng)目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶內(nèi)的款項(xiàng),在項(xiàng)目竣工之前,只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi),不得挪作他用。

    預(yù)售人有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的,應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。

    第三十一條  預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時(shí)間,將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專用帳戶,憑銀行出具的存款憑證,向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù)。

    預(yù)售人代預(yù)購人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的,預(yù)購人可以留百分之十五的商品房價(jià)款,其中百分之十的商品房價(jià)款在預(yù)售的商品房竣工驗(yàn)收之后、交付使用之前支付,百分之五的商品房價(jià)款在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。

    預(yù)購人自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的,預(yù)購人可以留百分之十的商品房價(jià)款,在預(yù)售人取得商品房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)確認(rèn)證明書并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)支付。

    第三十二條  預(yù)售的商品房所在地的市、縣房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用。

    第三十三條  預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)購銷合同登記時(shí),應(yīng)當(dāng)同時(shí)附送銀行出具給預(yù)購人的首期商品房預(yù)售款存入專用帳戶的憑證。

    預(yù)售人使用商品房預(yù)售款時(shí),銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。

    房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到預(yù)售人使用商品房預(yù)售款申請(qǐng)之日起五日內(nèi)作出答復(fù);對(duì)符合本條例第三十條第一款規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)同意其使用;對(duì)不同意使用的,應(yīng)當(dāng)以書面方式說明理由。

    第三十四條  房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款時(shí),可以向預(yù)售人收取監(jiān)督管理款項(xiàng)千分之二的監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)。

    第五章  法律責(zé)任

    第三十五條  預(yù)售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規(guī)定或者預(yù)購人違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規(guī)定,給對(duì)方造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。涉嫌犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法處理。

    第三十六條  違反本條例第六條規(guī)定預(yù)售商品房的,由主管部門責(zé)令停止預(yù)售,沒收違法所得,可以處以其已預(yù)售的商品房價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

    第三十七條  違反本條例第九條規(guī)定,用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的,其設(shè)定無效。由此造成的損失,由預(yù)售人承擔(dān)。

    第三十八條  違反本條例第十三條第三款規(guī)定預(yù)售商品房的,主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止預(yù)售,補(bǔ)辦手續(xù),沒收違法所得,可處以其已預(yù)售的商品房價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下罰款。

    第三十九條  違反本條例第十七條、第十八條規(guī)定,預(yù)售人和人未向預(yù)購人明示法定事項(xiàng),預(yù)購人提出請(qǐng)求仍不明示的,主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正,予以警告,可以處以五百元以上二千元以下的罰款。

    第四十條  預(yù)售人虛假廣告和印發(fā)虛假宣傳資料,欺騙和誤導(dǎo)預(yù)購人,使預(yù)購人的合法權(quán)益受到損害的,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。廣告經(jīng)營者、者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

    第四十一條  預(yù)售人違反本條例第三十條第一款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本條例第三十一條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的,主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正,降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),可以處以違法使用款項(xiàng)百分之十以上百分之二十以下的罰款。

    第四十二條  銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預(yù)售款和房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的,上一級(jí)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng);給預(yù)購人造成損失的,依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

    預(yù)售人合法使用商品房預(yù)售款,房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)不予同意,給預(yù)售人造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第四十三條  當(dāng)事人對(duì)主管部門和其他有關(guān)行政管理部門作出的具體行政行為不服的,可以在接到行政決定之日起十五日內(nèi)向上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議,或者直接向人民法院起訴。對(duì)復(fù)議決定不服的,可以在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。

    當(dāng)事人對(duì)具體行政行為既不申請(qǐng)復(fù)議,也不向人民法院起訴,又不履行具體行政決定的,由作出具體行政行為的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

    第四十四條  主管部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的,依法追究行政責(zé)任;涉嫌犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法處理。

    第六章  附則

第7篇

一、新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況

(一)與上月相比,70個(gè)大中城市中,環(huán)比價(jià)格下降的有12個(gè)城市,持平的有8個(gè)城市。

與2月份相比,3月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市個(gè)數(shù)增加了6個(gè)。環(huán)比漲幅比2月份縮小的城市有29個(gè)。

(二)與去年同月相比,70個(gè)大中城市中,同比價(jià)格下降的城市有2個(gè),比2月份增加了1個(gè),同比漲幅回落的有46個(gè)城市,比上月增加了16個(gè)。3月份,同比漲幅在5%以內(nèi)的有26個(gè),比2月份增加了2個(gè)。

二、二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況

(一)與上月相比,70個(gè)大中城市中,環(huán)比價(jià)格下降的有16個(gè)城市,持平的有10個(gè)城市。

與2月份相比,3月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市個(gè)數(shù)增加了6個(gè)。環(huán)比價(jià)格漲幅超過1.0%的城市有3個(gè),比2月份減少了2個(gè)。

(二)與去年同月相比,70個(gè)大中城市中,同比價(jià)格下降的有5個(gè)城市,漲幅回落的有45個(gè)城市,比上月增加了23個(gè)。3月份,同比漲幅在5%以內(nèi)的有41個(gè),比2月份增加了1個(gè)。

浙江保障房由以售為主轉(zhuǎn)向以租為主

浙江省出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工作建設(shè)堅(jiān)定不移做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的若干意見》,再次明確今年浙江確保完成新開工保障性安居工程住房18萬套、新增廉租住房貨幣補(bǔ)貼5000戶等主要任務(wù)。該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確:2011年,浙江安全工程保障性住房在總量上要明顯增加,城鎮(zhèn)住房保障結(jié)構(gòu)上也將由以“售”為主向以“租”為主轉(zhuǎn)變。讓安居工程保障性住房惠及更多低收入家庭。浙江的公共租賃住房房源的籌集可分為兩大類,政府組織實(shí)施和發(fā)揮社會(huì)力量建設(shè),具體形式為房地產(chǎn)項(xiàng)目配建、政府組織集中建設(shè)以及委托企業(yè)建設(shè)、市場收購或在市場上長期租賃等。

北京允許民營企業(yè)利用自有土地建公租房

目前,北京市《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的實(shí)施意見》,將鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障性住房等多個(gè)以往政府和國有投資占主導(dǎo)的領(lǐng)域,今年?duì)幦?shí)現(xiàn)民間投資比例達(dá)到全禮會(huì)投資的六成。今后政府將通過合理的政策制度設(shè)計(jì),進(jìn)一步放寬條件,鼓勵(lì)民問投資積極參與,比如在符合規(guī)劃的情況下,鼓勵(lì)一定規(guī)模的民營企業(yè)利用白有土地建設(shè)公共租賃房,面向禮會(huì)公開配租,可優(yōu)先解決職工過渡性住房需求。

成都商品房一房一價(jià),一經(jīng)確定不得上調(diào)

成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局和成都市發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房價(jià)格監(jiān)管的誦知》,規(guī)定申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證的預(yù)售方案中申報(bào)價(jià)格應(yīng)按套明碼標(biāo)價(jià)、“一房一價(jià)”,而申報(bào)的平均價(jià)格不得高于同時(shí)期同地段同品質(zhì)樓盤成交均價(jià);售房價(jià)格優(yōu)惠幅度應(yīng)在預(yù)售方案中明確。商品住房的申報(bào)價(jià)格一經(jīng)確定,不得上調(diào);實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格;現(xiàn)場公示價(jià)格應(yīng)當(dāng)與成都透明房產(chǎn)網(wǎng)上公布的相應(yīng)中報(bào)價(jià)格一致。

武漢市出臺(tái)保障房現(xiàn)有住房面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

武漢市出臺(tái)申請(qǐng)保障房家庭的現(xiàn)有住房面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn),申請(qǐng)保障房家庭的“現(xiàn)住房面積”指申請(qǐng)家庭現(xiàn)在的白有住房面積和承租公有住房的面積。自有住房包括自建住房、白購商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建房、解困房;購買的公有住房;繼承、受贈(zèng)的住房等。公有住房包括政府直管公房和單位自管公房。租住他人的私有房屋和他人轉(zhuǎn)租的公有住房,居住的單位辦公用房或集體宿舍,臨時(shí)搭蓋、需要拆除的房屋等不屬于現(xiàn)住房范圍。申請(qǐng)家庭的現(xiàn)住房面積按建筑面積計(jì)算。人均建筑面積計(jì)算公式為:(自有住房建筑面積+承租公有住房建筑面積)÷現(xiàn)住房分?jǐn)側(cè)丝?。子女居住父母住房的,參與本人家庭和父母名下的現(xiàn)住房面積分?jǐn)偤笳J(rèn)定其住房面積。其中本人家庭無自有住房,單獨(dú)立戶的子女分?jǐn)偤蟮淖》棵娣e符合現(xiàn)行廉租住房保障面積條件的,按無房認(rèn)定。五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓、過戶給他人的自有住房或公有住房,按轉(zhuǎn)讓、過戶房屋的建筑面積認(rèn)定。原住房己拆遷,或己簽詞。拆遷協(xié)議未實(shí)施拆遷,被拆遷房屋人均住房建筑面積符合現(xiàn)行廉租住房保障面積條件的,按無房認(rèn)定。

深圳市將面向人才和“夾心層”建3.5萬套安居房

深圳市政府常務(wù)會(huì)議原則性通過《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》,規(guī)定今年深圳將完成新增安排籌建保障性住房6.2萬套,其中包括最高售價(jià)不超過市場評(píng)估價(jià)70%的3.5萬套安居型商品房。安居型商品房的建設(shè)總量不低于商品住房總建筑面積30%,這其中面向人才供應(yīng)的安居型商品房占安居型商品房總建筑面積的比例不低于60%。安居型商品房有10年的產(chǎn)權(quán)限制期。產(chǎn)權(quán)限制期限內(nèi),轉(zhuǎn)讓安居型商品房實(shí)行政府按原價(jià)收購的制度。10年后,安居型商品房產(chǎn)權(quán)所有人可以申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)。該辦法對(duì)申請(qǐng)程序的要求十分嚴(yán)格。除規(guī)定申請(qǐng)人須具有深圳戶籍、符合國家計(jì)劃生育政策等條件外,還要求申請(qǐng)人必須參加深圳醫(yī)療保險(xiǎn)并累計(jì)繳費(fèi)5年以上,且沒有住房或近5年不曾轉(zhuǎn)讓過自有住房。一旦發(fā)現(xiàn)保障房中請(qǐng)中有虛報(bào)、瞞報(bào)、偽造證明材料,將終身禁止申請(qǐng)人及配偶的保障房中請(qǐng)。

上海:非申請(qǐng)家庭成員不得繼承經(jīng)適房居住權(quán)

上海日前出臺(tái)桐關(guān)規(guī)定明確,繼承人小屬于經(jīng)適房中請(qǐng)家庭成員的,小享有經(jīng)適房居住使用權(quán),僅享有在經(jīng)適房按照規(guī)定發(fā)生回購或者轉(zhuǎn)計(jì)后,主張分割所得價(jià)款的協(xié)利。此外,經(jīng)適房申請(qǐng)家庭成員在完成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后死亡的,如屬房地產(chǎn)權(quán)利人死亡的,其所享有的經(jīng)適房房地產(chǎn)權(quán)利按照法律有關(guān)規(guī)定繼承。而申請(qǐng)家庭成員在完成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前死亡的,該經(jīng)適房房地產(chǎn)權(quán)利不發(fā)生繼承。上海市政府辦公廳日前下發(fā)的《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)家庭成員死亡后相關(guān)事宜的處理意見》還明確,部分申請(qǐng)家庭成員在提出申請(qǐng)之后、審核登錄公告之前死亡的,住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)人員減少的情況,重新審核該家庭是否符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。而部分申請(qǐng)家庭成員在審核登錄公告之后、簽訂選房確認(rèn)書之前死亡的,“該家庭仍保留購房資格,但住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)照減少人員后的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),確定供應(yīng)房型”。

西安:5月1日起房屋定價(jià)明顯超過周邊水平將通報(bào)稅務(wù)部門稽查

西安市住房保障和房屋管理局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,《通知》要求,商品房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí),應(yīng)在銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中填報(bào)每套預(yù)售房屋銷售價(jià)格,嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”、“一價(jià)清”等相關(guān)規(guī)定。銷售系統(tǒng)中的均價(jià)要和申報(bào)均價(jià)一致,實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)房屋標(biāo)價(jià)。同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售方案銷售商品房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、交付時(shí)間、預(yù)售房屋套數(shù)、面積及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、房屋銷售價(jià)格情況、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況等內(nèi)容。其中,房屋銷售價(jià)格情況包括均價(jià)、銷售價(jià)格上限、房屋分戶銷售價(jià)格附表及不隨意上調(diào)住房價(jià)格的承諾等。此外,房管部門將嚴(yán)格按照《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定規(guī)范銷售行為,對(duì)存在捂盤惜售等違規(guī)行為的,將停辦相關(guān)手續(xù),依法嚴(yán)肅查處。對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的,通報(bào)稅務(wù)部門進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

重慶公租房建設(shè)土地免費(fèi)劃撥

自去年以來,重慶市在全國率先大規(guī)模建設(shè)推進(jìn)以公租房為主體的保障性住房建設(shè)。為解決建設(shè)資金短缺問題,重慶市積極搭建融資平臺(tái),通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式,多渠道籌集建設(shè)資金,確保公租房建設(shè)順利推進(jìn)。舍棄“土地財(cái)政”,劃撥方式供地是重慶公租房建設(shè)過程中的一大特色。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng),減免土地出讓金,客觀上使得地方政府土地出讓收益大大減少,卻降低了公租房的投資成本。

第8篇

一、主要做法

(一)認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。一是根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦[20__]1號(hào))、《__省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性安居工程建設(shè)的通知》(x政發(fā)[20__]28號(hào))文件以及市政府貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見精神,經(jīng)過充分調(diào)研,研究制定了我縣貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控和保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見,正在準(zhǔn)備提交政府常務(wù)會(huì)議實(shí)施。二是進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度,對(duì)城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行跟蹤管理,嚴(yán)把房屋預(yù)售許可審批關(guān),嚴(yán)格禁止囤積土地、捂盤惜售、違規(guī)貸款、內(nèi)部認(rèn)購、預(yù)收定金等違規(guī)行為。二是根據(jù)20__年我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入和居民住房支付能力三項(xiàng)硬性指標(biāo),結(jié)合當(dāng)前城區(qū)房價(jià)和住宅建設(shè)造價(jià),研究確定了我縣20__年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo),并于3月中旬上報(bào)市建設(shè)主管部門備案,作為我縣20__年控制房價(jià)的一項(xiàng)指標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行。三是積極創(chuàng)造條件,著手推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè),完善房屋購銷管理,遏制非自住性房屋及第三套住房購買行為。

(二)不斷加快保障性安居工程建設(shè)步伐。一是加快20__年保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度,督促落實(shí)已開工建設(shè)的__x套、__x平方米廉租住房和__x套、__x平方米城市棚戶區(qū)改造安置住房和普通商品房建設(shè)任務(wù)。二是積極落實(shí)20__年保障性安居工程建設(shè)任務(wù),確保4月底前開工建設(shè)__x套、__x平方米廉租住房,__x套、__x平方米限價(jià)商品房和__x套、__x平方米城市棚戶區(qū)改造安置住房和普通商品房。

(三)利用信貸稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場。一是切實(shí)貫徹執(zhí)行差別化住房信貸政策。對(duì)城區(qū)貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不得低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二是加強(qiáng)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅、所得稅征收管理。對(duì)個(gè)人購買商品住房不足5年而轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按其實(shí)際銷售收入全額征稅。加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作,嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,房屋交易價(jià)格一律按評(píng)估價(jià)核算,堅(jiān)決杜絕“陰陽合同”產(chǎn)生,充分發(fā)揮稅收在房價(jià)調(diào)控中的杠桿作用。

(四)加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理。一是增加土地有效供應(yīng),20__年我縣住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量為__x萬平方米,其中限價(jià)商品房x萬平方米,廉租住房__萬平方米,棚戶區(qū)改造安置房和普通商品房__萬平方米,保障性住房用地占用地總量的__%。二是計(jì)劃對(duì)新建住房采取“先限房價(jià)、后競地價(jià)”的供地方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。三是積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品房建設(shè)中配建一定比例的公共租賃住房,并持有產(chǎn)權(quán),在政府指導(dǎo)下,合理確定租金標(biāo)準(zhǔn),向中、低收入家庭租賃。四是進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源審查,嚴(yán)肅查處擅自改變用地性質(zhì)、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法違規(guī)行為。

(五)積極推行城區(qū)住房限購政策。在城區(qū)推行商品房開發(fā)建設(shè)成本核算,對(duì)已取得開發(fā)土地使用權(quán)的商品房的買賣限定最高售價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房定價(jià)前,必須向建設(shè)行政主管部門和物價(jià)部門提交商品房開發(fā)投入成本,政府主管部門在確保商品房開發(fā)成本的真實(shí)性和制定銷價(jià)的合理性的基礎(chǔ)上,確定綜合基準(zhǔn)售價(jià)。首次購房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)以戶為單位(家庭人口兩人以上,并具有法定瞻養(yǎng)、扶養(yǎng)關(guān)系)認(rèn)定,將購房者從“個(gè)人”變?yōu)椤皯簟保M(jìn)一步明確首次購房標(biāo)準(zhǔn),使首次購房的人群進(jìn)一步縮小,把投資性和投機(jī)性購房者擠出購房隊(duì)伍。隨著國家穩(wěn)定住房價(jià)格等各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí),我縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體上朝著遏制投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展,市場預(yù)期趨于穩(wěn)定,開發(fā)投資趨向理性,投資規(guī)模穩(wěn)步增長,商品房供銷兩旺,房地產(chǎn)市場總體健康穩(wěn)定。

二、存在的主要問題

(一)住房價(jià)格漲勢比較明顯。受供需關(guān)系及建設(shè)成本等多種因素影響,我縣商品住房價(jià)格仍呈上漲趨勢,房地產(chǎn)市場調(diào)控的任務(wù)依然艱巨。

(二)住房結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。我縣在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中,積極引導(dǎo)落實(shí)國家有關(guān)住房結(jié)構(gòu)方面相關(guān)政策,雖然取得了一定成績,但與政策要求還有一定差距。同時(shí),經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量太少,需進(jìn)一步調(diào)整住房結(jié)構(gòu),以滿足中低收入家庭住房需求。

(三)保障性住房建設(shè)難度大。我縣是國扶貧困縣,財(cái)政困難,保障性住房建設(shè)配套資金難以落實(shí),特別是城區(qū)地域狹長,建設(shè)用地十分緊缺,土地征收難度大,嚴(yán)重制約著保障性住房建設(shè)進(jìn)程。

三、下一步工作打算

今后一段時(shí)期我縣的房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)工作,要繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),超前規(guī)劃,強(qiáng)力推進(jìn),增加中小戶型住房供應(yīng),加大保障性住房建設(shè),更好地滿足居民特別是中低收入家庭住房需求,促進(jìn)全縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

(一)繼續(xù)加大政府調(diào)控力度。重點(diǎn)抓好住房建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施。目前《__縣20__-2015年保障性住房建設(shè)規(guī)劃(大綱)》已經(jīng)編制完成,下一步要根據(jù)規(guī)劃合理確定房地產(chǎn)年度開發(fā)計(jì)劃,并使之與城市階段性發(fā)展方向和建設(shè)重點(diǎn)相協(xié)調(diào),做到住房總量充足、供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施完善,引導(dǎo)居民合理梯度消費(fèi)。

(二)抓好房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目著手,對(duì)在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清

理,重點(diǎn)檢查項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、規(guī)劃審批、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的不良行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況,檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(超)資質(zhì)開發(fā)(或資質(zhì)沒有備案)、違法廣告、囤積房源、捂盤惜售、哄抬房價(jià)、合同欺詐、商業(yè)賄賂、偷稅漏稅以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為,進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)行業(yè)管理的長效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

第9篇

購房合同陷阱多——關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件的思考

一、商品房買賣合同的主體。

商品房買賣合同糾紛案件的主體是出賣方和買受人。出賣方限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。買受人則是企事業(yè)法人(或分機(jī)構(gòu))、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、自然人等等。

二、商品房買賣合同的效力問題

對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問題,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述,容易理解,操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件,法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定,對(duì)現(xiàn)售合同的效力問題,上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(當(dāng)然包括商品房買賣)作為強(qiáng)制性規(guī)定理解,則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解,則違規(guī)開發(fā)的商品房,只要已竣工,只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí),買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù),不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利,因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定,《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為,在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上,我國法律存在漏洞,急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張,在目前的法律框架內(nèi),可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第(四)項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件,如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件,則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由,援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第(四)項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

三、商品房買賣合同的分類

這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。 關(guān)于商品房買賣合同的分類,對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定,上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定,決定著案件審理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定,商品房現(xiàn)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價(jià)款的行為;商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房,其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理,筆者認(rèn)為,將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷:允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金,且該資金必須用于工程建設(shè);預(yù)售是一種特殊的銷售,預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解:蓋好了的房子是現(xiàn)房,尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?;诖?,筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整,其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念,和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

四、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同,因法有明文規(guī)定,現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度,當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同,實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件,即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用,但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”?該條解釋的可操作性不強(qiáng),依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為,商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn),只要房屋能安全的居住使用,其它質(zhì)量問題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用;其他人認(rèn)為,“居住使用”不僅以安全為條件,與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn),如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度,亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

五、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定

在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任,是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。 上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的,明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍,防止其運(yùn)用的任意性,對(duì)于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中,因惡意違約行為客觀性較強(qiáng),較易審查和認(rèn)定;而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn)定,實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識(shí)不一。筆者認(rèn)為,上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對(duì)欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定,欺詐行為主要可以劃分為兩類:即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中,虛假陳述是作為,客觀性較強(qiáng),當(dāng)事人舉證不易,但法院認(rèn)定不難,在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定,爭論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)(見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容),有義務(wù)告知對(duì)方真實(shí)情況而故意不告知,應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞,并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為,上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為,提供了簡明和可操作的規(guī)則。但王教授未對(duì)如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見。筆者認(rèn)為,按一般的理解,故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應(yīng)該承認(rèn),存在由于過失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況,如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況,結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù),若均是確定的,而當(dāng)事人未告知,并造成對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí),則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定,但筆者認(rèn)為,有關(guān)的法條上有“故意”二字,就應(yīng)該如此理解和操作,查明不了,依法不予認(rèn)定即可,但不能推定。

六、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法:

1、對(duì)開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量問題,審理時(shí)把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的,可以判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約的,如一般質(zhì)量問題、面積存在少量誤差等,這種房屋質(zhì)量問題被發(fā)現(xiàn)時(shí),多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住,有些已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修,如果判決退房,會(huì)使雙方損失擴(kuò)大,可判決開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償,從而最大限度地維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和秩序。