時(shí)間：2023-06-27 16:06:00
導(dǎo)語：在商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、定向限價(jià)商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：定向限價(jià)商品房在一般商品房的建安基礎(chǔ)上，增設(shè)水、電、氣、閉路電視（不含機(jī)頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設(shè)施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計(jì)量到戶。
二、定向限價(jià)商品房的銷售對(duì)象：定向限價(jià)商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷售對(duì)象必須是定向限價(jià)商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購(gòu)房證明只能享受一次購(gòu)房。購(gòu)房戶不得轉(zhuǎn)讓購(gòu)房證明，跨區(qū)域購(gòu)買必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準(zhǔn)后才能購(gòu)買。
三、定向限價(jià)商品房的銷售價(jià)格：其銷售價(jià)格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，由市國(guó)土資源局牽頭，市財(cái)政局、市規(guī)建局參與提出方案，報(bào)市政府核準(zhǔn)確定。凡政府設(shè)定的定向限價(jià)商品房未經(jīng)政府批準(zhǔn)，一律不得對(duì)外銷售。購(gòu)房戶憑證明購(gòu)房時(shí)，一證只能購(gòu)一房，且購(gòu)房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(nèi)(含10平方米)，按定向限價(jià)房計(jì)價(jià)，超出10平方米以上的面積，按商品房市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。
四、定向限價(jià)商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價(jià)商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設(shè)配套費(fèi)全免、人防易地建設(shè)費(fèi)按每平方米5元收取的，自來水配套費(fèi)減免650元/戶，天然氣配套費(fèi)減免500元/戶。定向限價(jià)商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
五、定向限價(jià)商品房的工程建設(shè)管理：市質(zhì)監(jiān)站應(yīng)制定專項(xiàng)工程質(zhì)量監(jiān)督方案，派工程質(zhì)量監(jiān)督小組對(duì)定向限價(jià)商品房建設(shè)進(jìn)行全程跟蹤監(jiān)督，市質(zhì)監(jiān)站涉及經(jīng)費(fèi)列入工程投資，監(jiān)理單位每月應(yīng)書面向有關(guān)部門通報(bào)質(zhì)量情況及整改意見。
第二條 商品房是指經(jīng)批準(zhǔn)具有法人資格的城市建設(shè)綜合開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司），綜合開發(fā)建成后出售的住宅、商業(yè)用房、各種樓宇以及其他建筑物。
第三條 出售商品房及有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地，應(yīng)貫徹“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、分等定價(jià)”的原則，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，在預(yù)算成本基礎(chǔ)上，區(qū)別住宅質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、層次、朝向和所處地段及基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等因素，核定商品房和開發(fā)土地的價(jià)格。
用僑匯或外幣購(gòu)買商品房和支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)另行制定。
第四條 商品房成本按以下因素構(gòu)成：
（一）征地拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)；
（二）勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)；
（三）建筑安裝工程費(fèi)；
（四）市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)；
（五）公用建筑配套設(shè)施費(fèi)用；
（六）企業(yè)管理費(fèi)，一級(jí)公司為預(yù)算成本額的3％，二級(jí)公司為2.5％，三、四級(jí)公司為2％；
（七）銀行利息；
（八）按規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)（不包括所得稅）；
（九）不可預(yù)見費(fèi)（按市建設(shè)銀行核準(zhǔn)的實(shí)際預(yù)提支出核定，最高不應(yīng)超過4％）。
第五條 土地開發(fā)各個(gè)項(xiàng)目的開支標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，其成本按以下因素構(gòu)成。
（一）舊城區(qū)開發(fā)成本構(gòu)成：
1.征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；
2.三通一平費(fèi)；
3.企業(yè)管理費(fèi)（計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與本辦法第四條第六款同）；
4.銀行利息；
5.按規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)（不包括所得稅）；
6.不可預(yù)見費(fèi)（計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與本辦法第四條第九款同）。
（二）新區(qū)開發(fā)成本構(gòu)成，除本條第一款的六項(xiàng)外，還應(yīng)加上市政基礎(chǔ)設(shè)施工程和公用建筑配套設(shè)施費(fèi)用。
第六條 銷售給私人的住宅按優(yōu)惠價(jià)格照顧，可在計(jì)算售價(jià)時(shí)，減去免交的各種稅費(fèi)部分。
凡私人轉(zhuǎn)讓商品房，應(yīng)按《廣州市房屋交易暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。
第七條 計(jì)算利潤(rùn)方法：
（一）開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓已開發(fā)的土地，應(yīng)按開發(fā)土地項(xiàng)目的預(yù)算成本，加上不超過預(yù)算成本10％的利潤(rùn)收費(fèi)。
（二）開發(fā)公司出售商品房，按本辦法第四條規(guī)定項(xiàng)目預(yù)算成本，加上不超過預(yù)算成本8％的利潤(rùn)計(jì)算售價(jià)。
（三）對(duì)不負(fù)責(zé)土地開發(fā)，只建設(shè)出售商品房的，按本辦法第四條規(guī)定項(xiàng)目預(yù)算成本，加上不超過預(yù)算成本6％的利潤(rùn)計(jì)算售價(jià)。
第八條 市建設(shè)銀行應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)概算、預(yù)算和決算的審核。
第九條 銷售商品房及有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地價(jià)格的審批程序：
開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地和出售、預(yù)售商品房，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓、售出前一個(gè)月，按本辦法有關(guān)規(guī)定核實(shí)成本，確定售價(jià)、填寫“商品房售價(jià)計(jì)算表”，并提供房地產(chǎn)成本構(gòu)成的有關(guān)資料送市建設(shè)銀行審核后，分別報(bào)市城鄉(xiāng)建委、市物價(jià)局聯(lián)合審查批準(zhǔn)。審批時(shí)間不應(yīng)超過三十天。對(duì)逾期未批復(fù)的，視為默認(rèn)，可按申報(bào)價(jià)格執(zhí)行，但應(yīng)報(bào)市城鄉(xiāng)建委備案。
第十條 開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓土地和出售、預(yù)售商品房均須簽訂合同，并應(yīng)經(jīng)市公證機(jī)關(guān)公證。
預(yù)售商品房，應(yīng)在商品房建設(shè)正式動(dòng)工后，才能預(yù)售。
第十一條 開發(fā)公司出售商品房時(shí)，應(yīng)持售價(jià)的批文以及有關(guān)證明，按本市房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)規(guī)定，到房管部門辦理手續(xù)。
第十二條 對(duì)違反本辦法者，市建設(shè)銀行有予辦理有關(guān)款項(xiàng)的支付手續(xù)，市房管局不予辦理有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證書手續(xù)，物價(jià)部門按違反物價(jià)政策處理。
第十三條 凡中央、省直屬單位和本市所屬單位在本市轄區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的開發(fā)公司，均須執(zhí)行本辦法。
第十四條 市屬縣城鎮(zhèn)開發(fā)公司銷售商品房和有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地的價(jià)格管理，由縣建委、建設(shè)銀行和物價(jià)部門根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況共同擬定，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。
關(guān)鍵詞：限價(jià)商品房 政策 政府 策略
現(xiàn)如今我國(guó)房?jī)r(jià)非常不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)大趨勢(shì)是震蕩上漲，特別是07年、09年房?jī)r(jià)猛漲，雖然后續(xù)有回落，但是房?jī)r(jià)依舊是呈上升趨勢(shì)。針對(duì)這一問題，國(guó)家也不斷加強(qiáng)保障性住房的開發(fā)建設(shè)工作力度，提出有關(guān)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、限價(jià)商品房的一些政策。限價(jià)商品房能夠?yàn)橘?gòu)房居民減少購(gòu)房負(fù)擔(dān)，也是解決民生問題重要環(huán)節(jié)，也是住房保障的重要著力點(diǎn)。但是，由于我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境比較復(fù)雜，限價(jià)商品房依舊存在很多問題，政府也是針對(duì)這一問題不斷的進(jìn)行完善。
一、限價(jià)商品房的政策實(shí)踐情況及問題
（一）我國(guó)各地限價(jià)商品房的政策對(duì)比
我國(guó)房?jī)r(jià)飆升重點(diǎn)在07年、09年，特別是中大型城市，限價(jià)商品房政策也最先在中大城市實(shí)施。限價(jià)商品房明確了銷售對(duì)象、戶型面積以及銷售價(jià)格等規(guī)定，各地區(qū)根據(jù)本地區(qū)的情況在的政策實(shí)施過程中也有一定差別。限價(jià)商品房更多是作為保障性住房，其主要的消費(fèi)群體是收入中低等的家庭，對(duì)申請(qǐng)保障家庭有年收入的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，再有就是對(duì)一些外來務(wù)工人員也納入了保障對(duì)象。限價(jià)商品房大多數(shù)都是以中小戶型為主，面積最大不會(huì)超過100平方米，對(duì)于拆遷房，更多的是采取對(duì)接的方式。限價(jià)商品房?jī)r(jià)格是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由于各地的房?jī)r(jià)不同，其限價(jià)商品房的指導(dǎo)價(jià)也不相同，一般的售價(jià)是在同地點(diǎn)、同類型房?jī)r(jià)的70%左右，同時(shí)也考慮土地成本、建設(shè)成本以及利潤(rùn)進(jìn)行綜合考慮，進(jìn)而確定限價(jià)商品房的售價(jià)。
（二）限價(jià)商品房政策實(shí)施中的幾個(gè)問題
1、限價(jià)商品房門檻高
限價(jià)商品房的實(shí)質(zhì)是一種保障性住房，其銷售對(duì)象是收入水平在中低等需要住房需求的家庭?，F(xiàn)如今許多限價(jià)商品房都設(shè)立較高的購(gòu)買門檻，關(guān)系到需求者的人口結(jié)構(gòu)到家庭收入比例以及家庭總資產(chǎn)等多項(xiàng)考量。以西安為例，目前的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為：三人及三人以上家庭人均月收入低于2500元，兩人及單身家庭分別乘以系數(shù)1.1和1.2；人均住房面積小于17平方米，這就造成群眾實(shí)際購(gòu)買能力與銀行按揭標(biāo)準(zhǔn)不匹配。還有一些城市對(duì)有購(gòu)房需求者的戶籍、婚姻狀況、具體年齡進(jìn)行門檻設(shè)置，其很多阻礙性非常大。還有個(gè)別城市改變限價(jià)商品房的性質(zhì)，由于限價(jià)商品房的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，其購(gòu)買力強(qiáng)，許多城市把限價(jià)商品房作為一種福利，把限價(jià)商品房演變成一種內(nèi)部員工特供房。
2、限價(jià)商品房的定價(jià)機(jī)制不合理
限價(jià)商品房的定價(jià)是基于同地點(diǎn)、同類型商品房?jī)r(jià)格的70%左右定價(jià)考慮。由于現(xiàn)如今房?jī)r(jià)相對(duì)比較虛高，把限價(jià)商品房的定價(jià)依托于周邊房?jī)r(jià)欠缺合理性，但是炒房的現(xiàn)象依舊存在，使得房?jī)r(jià)虛高是事實(shí)。如果周邊房?jī)r(jià)過高，就會(huì)導(dǎo)致限價(jià)商品房的價(jià)格就不會(huì)很低，限價(jià)商品房的價(jià)格過高，會(huì)為中低等收入家庭造成較大的負(fù)擔(dān)，讓許多中低等家庭承受不起過高的房?jī)r(jià)。以西安三環(huán)為例，普通商品房銷售均價(jià)在5500元左右，限價(jià)商品房銷售均價(jià)在4800元左右，差價(jià)較小，由于購(gòu)買資格準(zhǔn)入門檻較高，市民需提供的資料證明較多，花費(fèi)時(shí)間精力較多，導(dǎo)致好多市民不愿意申請(qǐng)限價(jià)商品房。
3、配套不全的影響
限價(jià)商品房位置相對(duì)較偏，多數(shù)都在城鄉(xiāng)結(jié)合部周圍，特別是大城市都是“寸土寸金”，很多新建立的限價(jià)商品房都在郊區(qū)。周邊配套不全，例如商場(chǎng)、醫(yī)院、圖書館等，而且交通不便，有的項(xiàng)目市政配套不到位，這也成為了制約限價(jià)商品房銷售的主要因素。
二、完善限價(jià)商品房政策的策略及建議
（一）降低購(gòu)房門檻，完善管理體系
限價(jià)商品房應(yīng)該真正的做到利國(guó)利民，就要做到公平性、透明性，建立健全更加完善的管理機(jī)制。政府應(yīng)該落實(shí)限價(jià)商品房的真正作用、目的，保證購(gòu)房需求者都是一些收入中低等的家庭，建立一個(gè)收入、財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等審查制度，對(duì)于限價(jià)商品房的準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制進(jìn)行完善。限價(jià)商品房要面向真正有需求而家庭收入一般的購(gòu)買者。就西安市目前對(duì)申請(qǐng)人或家庭成員離異、涉及房產(chǎn)處置且未再婚的，申請(qǐng)條件是離異時(shí)間應(yīng)滿3年，這個(gè)規(guī)定使離異后面臨無房確實(shí)需要住房的人員是無法購(gòu)買的。建議有關(guān)部門對(duì)限價(jià)房的政策根據(jù)本地區(qū)的不同時(shí)期的具體情況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，使限價(jià)房這一惠民政策真正落實(shí)到需要住房的中低收入家庭頭上。
（二）合理定制限價(jià)商品房?jī)r(jià)格
限價(jià)商品房的定價(jià)要做到定價(jià)相對(duì)比較合理的范圍之內(nèi)，不能讓中低等家庭望塵莫及，就算買不起也不能想不起，價(jià)格要讓中低等家庭接受，真正的讓人們感覺到限價(jià)商品房相比普通商業(yè)房更加優(yōu)惠。而且政府應(yīng)該健全土地市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)于限價(jià)商品房的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理定價(jià)，對(duì)限價(jià)商品房的定價(jià)不以周邊房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，政府應(yīng)該以房產(chǎn)自身造價(jià)為依據(jù)，在保證不虧損的情況下，獲得一些利潤(rùn)。在滿足限價(jià)商品房保障對(duì)象的前提下，剩余房源可用于住房困難職工較多的企事業(yè)單位，也可用于棚戶區(qū)改造、省市重點(diǎn)項(xiàng)目、公益性項(xiàng)目和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的拆遷安置。
（三）健全配套設(shè)施
針對(duì)配套設(shè)施不完善的問題，政府應(yīng)加強(qiáng)限價(jià)商品房周邊交通建設(shè)，例如開通公交車、地鐵、輕軌等線路。加強(qiáng)公共交通的便利性，保證交通線路的多樣性，保證居民出行便捷性。在限價(jià)商品房周邊安排配套設(shè)施的建設(shè)，特別是大型購(gòu)物商場(chǎng)、大型超市、醫(yī)院等設(shè)施，并且一些基礎(chǔ)設(shè)施要健全，保證基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足居民的日常需求。
三、結(jié)束語
限價(jià)商品房是帶有保障性的房產(chǎn)，為許多中低等家庭提供住房的機(jī)會(huì)。雖然限價(jià)商品房的政策還不夠完善，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，一些問題必將會(huì)被國(guó)家、政府解決，到時(shí)限價(jià)商品房的經(jīng)濟(jì)性、適用性更加能夠凸顯出來。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;轉(zhuǎn)正;路徑
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2015年1月17日
一、引言
近幾年，我國(guó)住房市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)不斷攀升，城市土地價(jià)格也隨之上漲，而農(nóng)村土地價(jià)值與城市土地價(jià)值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農(nóng)民受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，不惜冒著法律風(fēng)險(xiǎn)以“新農(nóng)村建設(shè)”為幌子，興建小產(chǎn)權(quán)房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對(duì)巨額房款，無力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。由此，小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格低廉與城市中低收入人群的住房購(gòu)買能力正好實(shí)現(xiàn)了供需匹配，一時(shí)之間使小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)堪稱火暴。目前，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)急速擴(kuò)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成了巨大影響。
2011年底，國(guó)家了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》文件，明確了相關(guān)工作的重大政策問題?！兑庖姟访鞔_規(guī)定，對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國(guó)家對(duì)這個(gè)問題有明確的規(guī)定，即城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。該《意見》之后，國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違法用地不允許發(fā)證，該行為是政府以強(qiáng)制政策文件的形式進(jìn)一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，進(jìn)一步向購(gòu)房者闡述了小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。
但目前政府僅就小產(chǎn)權(quán)房不合法性做出了提示，卻沒有對(duì)如何處理小產(chǎn)權(quán)房問題給出具體的處理辦法。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，雖然政府意識(shí)到了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的迫切性，但該如何處理小產(chǎn)權(quán)房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產(chǎn)權(quán)房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產(chǎn)權(quán)房問題背后涉及復(fù)雜的利益問題。不管是清理小產(chǎn)權(quán)房，還是“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房，都會(huì)損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房。因此，本文擬從小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”出發(fā)，以研究小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”切實(shí)路徑為核心，分析小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”模式。期以設(shè)計(jì)出合理可行的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，來為決策該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房提供建議。
二、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)
首先，依據(jù)非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積已達(dá)60多億平方米，這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因多種多樣。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”不應(yīng)“一刀切”，應(yīng)分類轉(zhuǎn)正。于是，本文首先設(shè)立小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”前提，及小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房才能“轉(zhuǎn)正”。
其次，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房不合法的關(guān)鍵原因在于其土地不合法。因此，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，以其用地性質(zhì)為核心確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)已建小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)其所用的土地性質(zhì)分為三類：第一，在國(guó)有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房;第二，在集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，其中集體建設(shè)用地分為：公共設(shè)施用地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村住宅用地（宅基地）;第三，在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房。為了保障我國(guó)18億畝耕地紅線，以及根據(jù)農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用的土地管制原則，在農(nóng)業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán);根據(jù)最新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地中的集體企業(yè)用地可以上市招拍掛，但其用地性質(zhì)是商務(wù)用地，因此在集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房也不予確權(quán)。
另外，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中，未辦理“五證一書”，缺乏相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管，現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量隱患，于是小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)還要對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。根據(jù)目前房屋安全質(zhì)量評(píng)估規(guī)定，房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)為“危房”，因此質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)房屋不予確權(quán)。（圖1）
三、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑選擇
首先，據(jù)國(guó)土部門統(tǒng)計(jì)，至2007年上半年，全國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模巨大，加之小產(chǎn)權(quán)房的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)角度考慮，如果大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)流通，很可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大沖擊，影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)該考慮市場(chǎng)承受能力。目前，我國(guó)為緩解住房壓力，實(shí)行住房“雙軌制”，即商品房系統(tǒng)與保障性住房系統(tǒng)。如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“商品房”，大量的小產(chǎn)權(quán)房流入二手房系統(tǒng)，商品房供應(yīng)突增，必然對(duì)商品房市場(chǎng)造成影響;如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)不利。鑒于對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)考慮，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)是商品房、保障性住房多模式路徑發(fā)展。
其次，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”理應(yīng)補(bǔ)交費(fèi)用，而小產(chǎn)權(quán)房房主部分是社會(huì)中低收入人群，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑設(shè)置需考慮房主的經(jīng)濟(jì)承受能力。小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”成本在房主的經(jīng)濟(jì)承受能力之內(nèi)才能有效地調(diào)動(dòng)房主轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的積極性。對(duì)于生活經(jīng)濟(jì)壓力較大的房主而言，如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，“轉(zhuǎn)正”成本相對(duì)較高，他們很可能難以承受。對(duì)于處于農(nóng)村交通地理位置相對(duì)較差的這類小產(chǎn)權(quán)房而言，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，房主不僅要承受“轉(zhuǎn)正”成本帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實(shí)現(xiàn)房屋增值利益，這些都會(huì)為房主帶來“轉(zhuǎn)正”困擾。同時(shí)，農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，大多是屬于房主自住，不管是轉(zhuǎn)為“商品房”還是轉(zhuǎn)為“保障性住房”，都不能調(diào)動(dòng)房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產(chǎn)權(quán)，以防被拆遷時(shí)經(jīng)濟(jì)利益受損。因此，從小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際情況出發(fā)，為調(diào)動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房房主積極性，必須采取多模式的“轉(zhuǎn)正”路徑。
綜上，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時(shí)，在農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，情況特殊，沒有轉(zhuǎn)為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護(hù)房主的房屋所有權(quán)權(quán)益。
四、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”程序
（一）商品房模式。小產(chǎn)權(quán)房占用土地中國(guó)有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的所有權(quán)者不同，所以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”的程序，二者應(yīng)不相同。另外，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”就是將其不完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為與商品房相當(dāng)?shù)暮戏ㄍ耆a(chǎn)權(quán)。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”程序須以產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”為核心。
1、房屋所有權(quán)證。在國(guó)有建設(shè)用地上和集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房均沒有合法的房屋所有權(quán)證，而是“鄉(xiāng)產(chǎn)證”或者是與開發(fā)者簽訂的購(gòu)房協(xié)議。商品房房屋所有權(quán)證則是在購(gòu)房者支付完所有房地產(chǎn)交易費(fèi)用之后，并且房地產(chǎn)企業(yè)把商品房完整交付給購(gòu)房者，才能向房地產(chǎn)交易部門申請(qǐng)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。與商品房拿證的程序相比，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因?yàn)殚_發(fā)主體沒有按照合法程序?qū)Ψ课葸M(jìn)行開發(fā)而沒能使小產(chǎn)權(quán)房房主得到房屋所有權(quán)證，使房主支付了費(fèi)用，權(quán)益卻沒得到合法保護(hù)。因此，從保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房房益出發(fā)，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”時(shí)，房屋交易部門應(yīng)該頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。房屋所有權(quán)年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí)，房屋質(zhì)量評(píng)估的安全使用年限為準(zhǔn)，計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測(cè)時(shí)，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過商品房使用年限70年。
2、土地使用權(quán)證
（1）國(guó)有土地使用權(quán)證。在國(guó)有建設(shè)用地上建的這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》，但由于這類小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金，從政府利益角度來說，這類小產(chǎn)權(quán)房“欠”政府土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。同時(shí)，房屋建設(shè)過程中沒有報(bào)建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎(chǔ)配套設(shè)施。
以商品房來講，土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、房屋建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，最終都是轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)由購(gòu)房者來承擔(dān)。因此，從利益平衡角度出發(fā)，房主選擇將其小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，應(yīng)由房主承擔(dān)須補(bǔ)交的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。房主補(bǔ)交了“轉(zhuǎn)正”的稅費(fèi)之后，可取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。
（2）集體土地使用權(quán)證。在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《集體土地使用權(quán)證》，這類小產(chǎn)權(quán)房的土地使用成本雖在建房時(shí)補(bǔ)償給了農(nóng)民或村集體，但未繳納農(nóng)村土地使用相關(guān)稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)。
同理，從政府利益講，房主須補(bǔ)交土地使用稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)，才能獲取《集體土地使用權(quán)證》，土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。
3、商品房模式“轉(zhuǎn)正”程序圖。（圖2）
（二）保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”模式
1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說，保障性住房除了其建設(shè)成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會(huì)中低收入的住房困難人群的居住，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，理應(yīng)考慮保障性住房的功能屬性。事實(shí)上，居住在小產(chǎn)權(quán)房的人不完全能滿足保障性住房申請(qǐng)條件，但本文考慮小產(chǎn)權(quán)房可“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，主要是基于以下幾點(diǎn)：第一，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人有部分是社會(huì)的中低收入人群，這部分人正是由于經(jīng)濟(jì)的原因，沒有能力購(gòu)買商品房而迫于無奈購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房，因此這部分人群的現(xiàn)實(shí)情況和保障性住房的保障對(duì)象是有共通點(diǎn)的;第二，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的“產(chǎn)權(quán)共有”模式，小產(chǎn)權(quán)房房主不需要補(bǔ)繳費(fèi)用，而是將補(bǔ)繳的費(fèi)用轉(zhuǎn)換為政府持有的產(chǎn)權(quán)，但小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質(zhì)進(jìn)行配租或者回購(gòu)，這樣一來即便小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”了但也很難實(shí)現(xiàn)房屋的增值能力。因此，從經(jīng)濟(jì)利益角度來判斷，選擇將房屋“轉(zhuǎn)正”為保障房的房主，會(huì)更偏向于是經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)的這類房主，即很可能會(huì)偏向于是社會(huì)中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會(huì)公平問題，本文確定雙方產(chǎn)權(quán)比例的標(biāo)準(zhǔn)是以商品房成本投入為參照，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后，雖轉(zhuǎn)為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費(fèi)優(yōu)待，即保障性住房模式相當(dāng)于是為房主為社會(huì)中低收入人群而設(shè)計(jì)的一條出路，考慮其經(jīng)濟(jì)能力，以保障性住房形式保障其居住權(quán)，但不負(fù)責(zé)其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“轉(zhuǎn)正”路徑。目前，北京保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”試點(diǎn)意見指出房屋產(chǎn)權(quán)由個(gè)人與政府出資比例為劃分依據(jù)，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因此，本文購(gòu)房者與政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“產(chǎn)權(quán)共有”的產(chǎn)權(quán)比例，以此意見為依據(jù)。
確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，房主不需要補(bǔ)交稅、費(fèi)，而是將原本需要補(bǔ)交的稅、費(fèi)轉(zhuǎn)為房屋產(chǎn)權(quán)（政府持有），房主將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)為另一部分房屋產(chǎn)權(quán)（房主持有），即政府與房主產(chǎn)權(quán)共有。
產(chǎn)權(quán)比例的確定依據(jù)房主需要補(bǔ)交的這部分稅、費(fèi)在同類商品房開發(fā)成本中所占的比例而定。因而，國(guó)有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對(duì)更多，這類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí)，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)相對(duì)更高;在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對(duì)更低，這一類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí)，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例相對(duì)更低。
房主與政府共有產(chǎn)權(quán)的擁有年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí)，房屋質(zhì)量評(píng)估的安全使用年限為準(zhǔn)，計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測(cè)時(shí)，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過商品房使用年限70年。（圖3）
（三）小產(chǎn)權(quán)房模式?？紤]有部分小產(chǎn)權(quán)房位處農(nóng)村相對(duì)較差的交通地理位置，購(gòu)房者屬于其他村的居民。這類小產(chǎn)權(quán)房房主一般為務(wù)農(nóng)人員，經(jīng)濟(jì)收入能力較差，轉(zhuǎn)為“商品房”會(huì)為其帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)困擾，這類房主不會(huì)主動(dòng)“轉(zhuǎn)正”其小產(chǎn)權(quán)房。如果將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，這類房屋也發(fā)揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產(chǎn)權(quán)房存在的實(shí)際情況之下，這類小產(chǎn)權(quán)房可選擇保持原狀，由相關(guān)政府部門對(duì)這部分房屋的實(shí)際情況進(jìn)行鑒定，鑒定之后頒發(fā)房屋所有權(quán)證，以保證房主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同時(shí)，設(shè)立獨(dú)立的小產(chǎn)權(quán)房管理系統(tǒng)，對(duì)這類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行監(jiān)管。
這類小產(chǎn)權(quán)房鑒定標(biāo)準(zhǔn)：第一，用地為部分集體建設(shè)用地;第二，位于農(nóng)村交通地理位置差;第三，購(gòu)房者屬于其他村農(nóng)民但房屋是用于自住。（圖4）
五、總結(jié)
首先，根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模及其形成原因的多樣性，確定了小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)設(shè)置條件，即對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)。其次，以小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)為確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)核心，并輔以小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量評(píng)估，設(shè)置了小產(chǎn)房具體的確權(quán)程序。其中，從用地性質(zhì)角度出發(fā)，由于農(nóng)業(yè)用地被占用會(huì)嚴(yán)重危及我國(guó)18億畝耕地紅線，并且根據(jù)土地管制原則農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用，因此農(nóng)業(yè)用地上小產(chǎn)權(quán)房不予轉(zhuǎn)正。目前，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的最新規(guī)定，集體企業(yè)用地可上市流轉(zhuǎn)，但其用地性質(zhì)為商業(yè)用地，因此集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不符合用地性質(zhì)要求，不予確權(quán)。從房屋質(zhì)量角度出發(fā)，房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)，屬于危房，不予確權(quán)。綜上，小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)屬于國(guó)有建設(shè)用地、集體宅基地、集體公共建設(shè)用地，并且房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為A、B級(jí)房屋，均予以確權(quán)。
在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)基礎(chǔ)上，依據(jù)我國(guó)目前住房供應(yīng)“雙軌制”，構(gòu)建了小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”路徑。以商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房為“轉(zhuǎn)正”路徑，分別設(shè)計(jì)了確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）為核心，設(shè)計(jì)了“轉(zhuǎn)正”的分步程序;保障性住房模式則以“產(chǎn)權(quán)共有”為核心，根據(jù)房主、政府雙方擁有房屋財(cái)產(chǎn)比重，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán);小產(chǎn)權(quán)房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經(jīng)對(duì)其交通地理位置、需求屬性進(jìn)行確認(rèn)后，對(duì)這類特殊小產(chǎn)房頒發(fā)房屋所有權(quán)證，保障房主房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。
本文綜合考慮了小產(chǎn)權(quán)房形成背景，我國(guó)目前住房市場(chǎng)現(xiàn)狀，以多重選擇為核心，設(shè)計(jì)了多模式的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，望能為推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房問題解決提供綿薄之力。
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近來，購(gòu)房者對(duì)商品房的質(zhì)量、面積和產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放等方面投訴較多，對(duì)商品房銷售中出現(xiàn)的欺詐、不講誠(chéng)信等問題反響比較強(qiáng)烈。既對(duì)商品房的銷售市場(chǎng)產(chǎn)生了不良影響，也影響了住房制度改革和房屋商品化的推進(jìn)。為了保護(hù)消費(fèi)者利益，促進(jìn)住房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)育，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，特作如下通知：
一、地方各級(jí)人民政府建設(shè)和房地產(chǎn)主管部門要加強(qiáng)商品房的銷售管理，把加強(qiáng)商品房質(zhì)量管理作為1998年的工作重點(diǎn)，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)質(zhì)量管理，提高市場(chǎng)服務(wù)水平，反對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，反對(duì)欺詐，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)取信于消費(fèi)者。
二、商品房屋的建設(shè)必須符合國(guó)家有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。商品房屋竣工后，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)，綜合驗(yàn)收不合格的商品房屋不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立商品房質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)商品房質(zhì)量管理，對(duì)所開發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房承擔(dān)最終質(zhì)量責(zé)任。
三、商品房銷售單位必須是具有獨(dú)立企業(yè)法人資格、取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
項(xiàng)目公司銷售商品房的，必須經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核準(zhǔn)。
四、委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房或進(jìn)行商品房銷售宣傳時(shí)，要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書，委托書必須載明受托單位的權(quán)限。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房銷售宣傳時(shí)要實(shí)事求是，房地產(chǎn)廣告要嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》，用詞應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范，不得加入虛假內(nèi)容。凡廣告承諾的內(nèi)容，必須嚴(yán)格遵守。
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，必須向購(gòu)買方出示《商品房預(yù)售許可證》?，F(xiàn)房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關(guān)證件，并明確取得房屋所有權(quán)證的期限。
七、商品房銷售（預(yù)售），應(yīng)當(dāng)簽訂書面的銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得使用強(qiáng)制性的格式合同，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)合同的內(nèi)容提出變更和修改。
八、各地要大力宣傳、推廣《商品房銷售合同示范文本》。商品房購(gòu)銷合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
1.用地依據(jù)、商品房座落位置、商品房交付使用期限；
2.總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
3.使用面積、建筑面積（其中實(shí)得建筑面積、公用分?jǐn)偯娣e應(yīng)分別標(biāo)明）；
4.商品房的銷售方式（預(yù)售或現(xiàn)房銷售）；
5.商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方的責(zé)任；
6.發(fā)生設(shè)計(jì)變更的約定；
7.關(guān)于商品房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和責(zé)任；
8.物業(yè)管理方式及售后保修、維修責(zé)任；
9.合同約定面積與實(shí)得面積發(fā)生差異的處理方式；
10.違約責(zé)任。
九、各地要嚴(yán)格執(zhí)行《城市商品房預(yù)售管理辦法》，加強(qiáng)預(yù)售管理工作。對(duì)不符合商品房預(yù)售條件的開發(fā)項(xiàng)目，不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》；對(duì)批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目，要加強(qiáng)預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)督和預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管，防止“爛尾樓”的產(chǎn)生。
十、商品房公用面積分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行1995年建設(shè)部的《商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，盡快制定實(shí)施細(xì)則，明確商品房實(shí)得面積的合理誤差范圍和超出合理范圍的處理方式，原則上要保持一幢樓誤差面積的代數(shù)和趨于零。
第一條 為了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例所稱預(yù)售商品房，是指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)依法將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前出售，由預(yù)購(gòu)人按合同約定支付購(gòu)房款，預(yù)售人按合同約定交付商品房的行為。
本條例所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。
本條例所稱預(yù)購(gòu)人，是指購(gòu)買預(yù)售的商品房的單位和個(gè)人。
第三條 本條例適用在本省行政區(qū)域內(nèi)依法開發(fā)的商品房的預(yù)售行為及其管理。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門和市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)管理部門（以下稱“主管部門”），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理和本條例的組織實(shí)施。
政府其他有關(guān)行政管理部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好商品房預(yù)售管理工作。
第五條 預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)遵循公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。
第二章 商品房預(yù)售項(xiàng)目管理
第六條 預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；
（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；
（五）三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；
（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；
（七）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第七條 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)分期或者分單項(xiàng)向主管部門申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證。
主管部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的預(yù)售條件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)，自受理申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，對(duì)符合條件的項(xiàng)目核發(fā)商品房預(yù)售許可證，對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人并告知不予核發(fā)的理由。
商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售人的名稱和預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置、樓號(hào)、樓層建筑面積數(shù)，并附圖注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào)。
第八條 主管部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售人提交施工進(jìn)度方案、投資計(jì)劃和資金來源等材料，通過實(shí)地考察和分析，核準(zhǔn)項(xiàng)目竣工交付使用時(shí)間的合理性。主管部門能證明其不合理的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令預(yù)售人進(jìn)行修改。
第九條 已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。
第十條 預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；對(duì)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項(xiàng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)的預(yù)購(gòu)人同意；預(yù)購(gòu)人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，可以索取已交付的商品房預(yù)售款本息，并可以依照合同約定追償預(yù)售人的違約金，合同沒有約定違約金的，可以依法追償已付預(yù)售款百分之十以上百分之二十以下的違約金。
第十一條 預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購(gòu)人同意。
轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目的，受讓方應(yīng)當(dāng)為依法成立并符合資質(zhì)等級(jí)要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。
第十二條 轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目的，受讓方應(yīng)當(dāng)享有原預(yù)售人對(duì)預(yù)購(gòu)人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原預(yù)售人對(duì)預(yù)購(gòu)人所承擔(dān)的義務(wù)。
第十三條 受讓方與預(yù)售人簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當(dāng)持下列文件到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更商品房預(yù)售許可證：
（一）商品房項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓合同；
（二）原商品房預(yù)售許可證；
（三）土地管理和城市規(guī)劃等部門同意變更的有關(guān)證件；
（四）受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書；
（五）在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)的預(yù)售房款專用帳戶；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件的證明材料。
對(duì)符合條件的項(xiàng)目，主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)變更商品房預(yù)售許可證。
預(yù)售人自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售商品房；受讓方未換領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。
第十四條 市、縣主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)已核發(fā)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令預(yù)售人限期改正。
第十五條 預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工后，主管部門應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定組織竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，方可交付預(yù)購(gòu)人使用。
第十六條 市、縣主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立和公布商品房預(yù)售的查詢和投訴電話；對(duì)受理的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并予答復(fù)。
第三章 商品房預(yù)售行為管理
第十七條 預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng)：
（一）預(yù)售人的名稱、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人；
（二）商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件；
（三）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；
（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；
（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；
（六）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；
（七）商品房預(yù)售款的專用帳戶；
（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
第十八條 預(yù)售人委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售的，應(yīng)當(dāng)委托有資格的中介機(jī)構(gòu)并出具委托書，明確委托的范圍和權(quán)限。人應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購(gòu)人明示第十七條規(guī)定的事項(xiàng)和下列事項(xiàng)：
（一）人的資格證書；
（二）預(yù)售人出具給人的委托書；
（三）人的地址和聯(lián)系電話。
第十九條 預(yù)售人預(yù)售廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項(xiàng)目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)。
第二十條 預(yù)售人的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，預(yù)購(gòu)人有權(quán)要求在商品房預(yù)購(gòu)銷合同中約定。
第二十一條 預(yù)售人預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬的廣告式樣報(bào)核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項(xiàng)目不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止。
第二十二條 預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同，在該合同簽訂三十日內(nèi)持該合同到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)；房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)予以登記。
第二十三條 預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人簽訂書面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購(gòu)人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購(gòu)訂金；預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人提供商品房預(yù)購(gòu)銷合同草案。
收取商品房預(yù)購(gòu)訂金時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。
預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂書面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同后，預(yù)售人向預(yù)購(gòu)人收取的商品房預(yù)購(gòu)訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購(gòu)人支付的商品房預(yù)售款。
第二十四條 商品房預(yù)購(gòu)銷合同應(yīng)當(dāng)載明和約定下列事項(xiàng)：
（一）預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人和雙方的委托人姓名（名稱）、地址、郵政編碼和合法證件號(hào)碼；
（二）預(yù)售人用地依據(jù)和預(yù)售的商品房的座落位置；
（三）預(yù)購(gòu)的商品房的實(shí)得建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其所含項(xiàng)目、樓號(hào)、樓層、房號(hào)和層高；
（四）預(yù)購(gòu)的商品房的價(jià)格和代收稅費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
（五）交付使用時(shí)的實(shí)際面積與預(yù)售時(shí)約定面積差異的處理辦法；
（六）付款時(shí)間和方式及預(yù)購(gòu)人逾期付款的違約責(zé)任；
（七）預(yù)售的商品房竣工交付使用的時(shí)間及逾期的違約責(zé)任；
（八）裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號(hào)、材料規(guī)格及違約責(zé)任；
（九）基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行要求及違約責(zé)任；
（十）物業(yè)管理事項(xiàng)；
（十一）雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人和雙方的委托人的姓名（名稱）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)自變更之日起七日內(nèi)書面通知相關(guān)各方。
第二十五條 商品房預(yù)購(gòu)銷合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購(gòu)商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖，并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購(gòu)人所購(gòu)商品房的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。
預(yù)售的商品房?jī)r(jià)格和代收稅費(fèi)經(jīng)預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人在合同中約定和載明后，除國(guó)家和省新開征的稅費(fèi)外，預(yù)售人不得向預(yù)購(gòu)人收取其他款項(xiàng)。
第二十六條 預(yù)售人設(shè)置商品房樣板房的，其布置、裝修和設(shè)備的質(zhì)量，除當(dāng)事人另有約定的外，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售說明書和實(shí)際交付使用的商品房一致；樣板房在預(yù)售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
第二十七條 商品房預(yù)售后，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)定期向預(yù)購(gòu)人通報(bào)商品房建設(shè)進(jìn)展情況。
第二十八條 預(yù)售人向預(yù)購(gòu)人交付預(yù)售的住宅商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明住宅商品房的質(zhì)量等級(jí)，承諾對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，承諾在正常使用情況下對(duì)住宅商品房各部位、部件的保修內(nèi)容及其保修期限。
住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅商品房的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明，并提出使用時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。
第四章 商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理
第二十九條 商品房預(yù)售款是預(yù)購(gòu)人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)。
第三十條 預(yù)售人在商品房項(xiàng)目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶內(nèi)的款項(xiàng)，在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購(gòu)買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。
預(yù)售人有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。
第三十一條 預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時(shí)間，將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù)。
預(yù)售人代預(yù)購(gòu)人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，預(yù)購(gòu)人可以留百分之十五的商品房?jī)r(jià)款，其中百分之十的商品房?jī)r(jià)款在預(yù)售的商品房竣工驗(yàn)收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房?jī)r(jià)款在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。
預(yù)購(gòu)人自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，預(yù)購(gòu)人可以留百分之十的商品房?jī)r(jià)款，在預(yù)售人取得商品房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)確認(rèn)證明書并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)支付。
第三十二條 預(yù)售的商品房所在地的市、縣房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用。
第三十三條 預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)購(gòu)銷合同登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)附送銀行出具給預(yù)購(gòu)人的首期商品房預(yù)售款存入專用帳戶的憑證。
預(yù)售人使用商品房預(yù)售款時(shí)，銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。
房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到預(yù)售人使用商品房預(yù)售款申請(qǐng)之日起五日內(nèi)作出答復(fù)；對(duì)符合本條例第三十條第一款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)同意其使用；對(duì)不同意使用的，應(yīng)當(dāng)以書面方式說明理由。
第三十四條 房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款時(shí)，可以向預(yù)售人收取監(jiān)督管理款項(xiàng)千分之二的監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)。
第五章 法律責(zé)任
第三十五條 預(yù)售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規(guī)定或者預(yù)購(gòu)人違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規(guī)定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。
第三十六條 違反本條例第六條規(guī)定預(yù)售商品房的，由主管部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以處以其已預(yù)售的商品房?jī)r(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。
第三十七條 違反本條例第九條規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成的損失，由預(yù)售人承擔(dān)。
第三十八條 違反本條例第十三條第三款規(guī)定預(yù)售商品房的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止預(yù)售，補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，可處以其已預(yù)售的商品房?jī)r(jià)款百分之三十以上百分之五十以下罰款。
第三十九條 違反本條例第十七條、第十八條規(guī)定，預(yù)售人和人未向預(yù)購(gòu)人明示法定事項(xiàng)，預(yù)購(gòu)人提出請(qǐng)求仍不明示的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，予以警告，可以處以五百元以上二千元以下的罰款。
第四十條 預(yù)售人虛假?gòu)V告和印發(fā)虛假宣傳資料，欺騙和誤導(dǎo)預(yù)購(gòu)人，使預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益受到損害的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。廣告經(jīng)營(yíng)者、者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十一條 預(yù)售人違反本條例第三十條第一款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本條例第三十一條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以處以違法使用款項(xiàng)百分之十以上百分之二十以下的罰款。
第四十二條 銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預(yù)售款和房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的，上一級(jí)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng)；給預(yù)購(gòu)人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。
預(yù)售人合法使用商品房預(yù)售款，房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)不予同意，給預(yù)售人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十三條 當(dāng)事人對(duì)主管部門和其他有關(guān)行政管理部門作出的具體行政行為不服的，可以在接到行政決定之日起十五日內(nèi)向上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，或者直接向人民法院起訴。對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。
當(dāng)事人對(duì)具體行政行為既不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行具體行政決定的，由作出具體行政行為的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十四條 主管部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。
第六章 附則
一、新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況
(一)與上月相比，70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的有12個(gè)城市，持平的有8個(gè)城市。
與2月份相比，3月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市個(gè)數(shù)增加了6個(gè)。環(huán)比漲幅比2月份縮小的城市有29個(gè)。
(二)與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的城市有2個(gè)，比2月份增加了1個(gè)，同比漲幅回落的有46個(gè)城市，比上月增加了16個(gè)。3月份，同比漲幅在5％以內(nèi)的有26個(gè)，比2月份增加了2個(gè)。
二、二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況
(一)與上月相比，70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的有16個(gè)城市，持平的有10個(gè)城市。
與2月份相比，3月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市個(gè)數(shù)增加了6個(gè)。環(huán)比價(jià)格漲幅超過1.0％的城市有3個(gè)，比2月份減少了2個(gè)。
(二)與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的有5個(gè)城市，漲幅回落的有45個(gè)城市，比上月增加了23個(gè)。3月份，同比漲幅在5％以內(nèi)的有41個(gè)，比2月份增加了1個(gè)。
浙江保障房由以售為主轉(zhuǎn)向以租為主
浙江省出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工作建設(shè)堅(jiān)定不移做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的若干意見》，再次明確今年浙江確保完成新開工保障性安居工程住房18萬套、新增廉租住房貨幣補(bǔ)貼5000戶等主要任務(wù)。該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確：2011年，浙江安全工程保障性住房在總量上要明顯增加，城鎮(zhèn)住房保障結(jié)構(gòu)上也將由以“售”為主向以“租”為主轉(zhuǎn)變。讓安居工程保障性住房惠及更多低收入家庭。浙江的公共租賃住房房源的籌集可分為兩大類，政府組織實(shí)施和發(fā)揮社會(huì)力量建設(shè)，具體形式為房地產(chǎn)項(xiàng)目配建、政府組織集中建設(shè)以及委托企業(yè)建設(shè)、市場(chǎng)收購(gòu)或在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃等。
北京允許民營(yíng)企業(yè)利用自有土地建公租房
目前，北京市《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的實(shí)施意見》，將鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障性住房等多個(gè)以往政府和國(guó)有投資占主導(dǎo)的領(lǐng)域，今年?duì)幦?shí)現(xiàn)民間投資比例達(dá)到全禮會(huì)投資的六成。今后政府將通過合理的政策制度設(shè)計(jì)，進(jìn)一步放寬條件，鼓勵(lì)民問投資積極參與，比如在符合規(guī)劃的情況下，鼓勵(lì)一定規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)利用白有土地建設(shè)公共租賃房，面向禮會(huì)公開配租，可優(yōu)先解決職工過渡性住房需求。
成都商品房一房一價(jià)，一經(jīng)確定不得上調(diào)
成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局和成都市發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管的誦知》，規(guī)定申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證的預(yù)售方案中申報(bào)價(jià)格應(yīng)按套明碼標(biāo)價(jià)、“一房一價(jià)”，而申報(bào)的平均價(jià)格不得高于同時(shí)期同地段同品質(zhì)樓盤成交均價(jià)；售房?jī)r(jià)格優(yōu)惠幅度應(yīng)在預(yù)售方案中明確。商品住房的申報(bào)價(jià)格一經(jīng)確定，不得上調(diào)；實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格；現(xiàn)場(chǎng)公示價(jià)格應(yīng)當(dāng)與成都透明房產(chǎn)網(wǎng)上公布的相應(yīng)中報(bào)價(jià)格一致。
武漢市出臺(tái)保障房現(xiàn)有住房面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
武漢市出臺(tái)申請(qǐng)保障房家庭的現(xiàn)有住房面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)保障房家庭的“現(xiàn)住房面積”指申請(qǐng)家庭現(xiàn)在的白有住房面積和承租公有住房的面積。自有住房包括自建住房、白購(gòu)商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建房、解困房；購(gòu)買的公有住房；繼承、受贈(zèng)的住房等。公有住房包括政府直管公房和單位自管公房。租住他人的私有房屋和他人轉(zhuǎn)租的公有住房，居住的單位辦公用房或集體宿舍，臨時(shí)搭蓋、需要拆除的房屋等不屬于現(xiàn)住房范圍。申請(qǐng)家庭的現(xiàn)住房面積按建筑面積計(jì)算。人均建筑面積計(jì)算公式為：(自有住房建筑面積+承租公有住房建筑面積)÷現(xiàn)住房分?jǐn)側(cè)丝凇Ｗ优幼「改缸》康?，參與本人家庭和父母名下的現(xiàn)住房面積分?jǐn)偤笳J(rèn)定其住房面積。其中本人家庭無自有住房，單獨(dú)立戶的子女分?jǐn)偤蟮淖》棵娣e符合現(xiàn)行廉租住房保障面積條件的，按無房認(rèn)定。五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓、過戶給他人的自有住房或公有住房，按轉(zhuǎn)讓、過戶房屋的建筑面積認(rèn)定。原住房己拆遷，或己簽詞。拆遷協(xié)議未實(shí)施拆遷，被拆遷房屋人均住房建筑面積符合現(xiàn)行廉租住房保障面積條件的，按無房認(rèn)定。
深圳市將面向人才和“夾心層”建3.5萬套安居房
深圳市政府常務(wù)會(huì)議原則性通過《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，規(guī)定今年深圳將完成新增安排籌建保障性住房6.2萬套，其中包括最高售價(jià)不超過市場(chǎng)評(píng)估價(jià)70％的3.5萬套安居型商品房。安居型商品房的建設(shè)總量不低于商品住房總建筑面積30％，這其中面向人才供應(yīng)的安居型商品房占安居型商品房總建筑面積的比例不低于60％。安居型商品房有10年的產(chǎn)權(quán)限制期。產(chǎn)權(quán)限制期限內(nèi)，轉(zhuǎn)讓安居型商品房實(shí)行政府按原價(jià)收購(gòu)的制度。10年后，安居型商品房產(chǎn)權(quán)所有人可以申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)。該辦法對(duì)申請(qǐng)程序的要求十分嚴(yán)格。除規(guī)定申請(qǐng)人須具有深圳戶籍、符合國(guó)家計(jì)劃生育政策等條件外，還要求申請(qǐng)人必須參加深圳醫(yī)療保險(xiǎn)并累計(jì)繳費(fèi)5年以上，且沒有住房或近5年不曾轉(zhuǎn)讓過自有住房。一旦發(fā)現(xiàn)保障房中請(qǐng)中有虛報(bào)、瞞報(bào)、偽造證明材料，將終身禁止申請(qǐng)人及配偶的保障房中請(qǐng)。
上海：非申請(qǐng)家庭成員不得繼承經(jīng)適房居住權(quán)
上海日前出臺(tái)桐關(guān)規(guī)定明確，繼承人小屬于經(jīng)適房中請(qǐng)家庭成員的，小享有經(jīng)適房居住使用權(quán)，僅享有在經(jīng)適房按照規(guī)定發(fā)生回購(gòu)或者轉(zhuǎn)計(jì)后，主張分割所得價(jià)款的協(xié)利。此外，經(jīng)適房申請(qǐng)家庭成員在完成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后死亡的，如屬房地產(chǎn)權(quán)利人死亡的，其所享有的經(jīng)適房房地產(chǎn)權(quán)利按照法律有關(guān)規(guī)定繼承。而申請(qǐng)家庭成員在完成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前死亡的，該經(jīng)適房房地產(chǎn)權(quán)利不發(fā)生繼承。上海市政府辦公廳日前下發(fā)的《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)家庭成員死亡后相關(guān)事宜的處理意見》還明確，部分申請(qǐng)家庭成員在提出申請(qǐng)之后、審核登錄公告之前死亡的，住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)人員減少的情況，重新審核該家庭是否符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。而部分申請(qǐng)家庭成員在審核登錄公告之后、簽訂選房確認(rèn)書之前死亡的，“該家庭仍保留購(gòu)房資格，但住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)照減少人員后的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，確定供應(yīng)房型”。
西安：5月1日起房屋定價(jià)明顯超過周邊水平將通報(bào)稅務(wù)部門稽查
西安市住房保障和房屋管理局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，《通知》要求，商品房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)在銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中填報(bào)每套預(yù)售房屋銷售價(jià)格，嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”、“一價(jià)清”等相關(guān)規(guī)定。銷售系統(tǒng)中的均價(jià)要和申報(bào)均價(jià)一致，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)房屋標(biāo)價(jià)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售方案銷售商品房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、交付時(shí)間、預(yù)售房屋套數(shù)、面積及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、房屋銷售價(jià)格情況、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況等內(nèi)容。其中，房屋銷售價(jià)格情況包括均價(jià)、銷售價(jià)格上限、房屋分戶銷售價(jià)格附表及不隨意上調(diào)住房?jī)r(jià)格的承諾等。此外，房管部門將嚴(yán)格按照《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定規(guī)范銷售行為，對(duì)存在捂盤惜售等違規(guī)行為的，將停辦相關(guān)手續(xù)，依法嚴(yán)肅查處。對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的，通報(bào)稅務(wù)部門進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
重慶公租房建設(shè)土地免費(fèi)劃撥
自去年以來，重慶市在全國(guó)率先大規(guī)模建設(shè)推進(jìn)以公租房為主體的保障性住房建設(shè)。為解決建設(shè)資金短缺問題，重慶市積極搭建融資平臺(tái)，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設(shè)資金，確保公租房建設(shè)順利推進(jìn)。舍棄“土地財(cái)政”，劃撥方式供地是重慶公租房建設(shè)過程中的一大特色。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，客觀上使得地方政府土地出讓收益大大減少，卻降低了公租房的投資成本。
一、主要做法
（一）認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。一是根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)辦[20__]1號(hào)）、《__省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性安居工程建設(shè)的通知》（x政發(fā)[20__]28號(hào)）文件以及市政府貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見精神，經(jīng)過充分調(diào)研，研究制定了我縣貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控和保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見，正在準(zhǔn)備提交政府常務(wù)會(huì)議實(shí)施。二是進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，對(duì)城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行跟蹤管理，嚴(yán)把房屋預(yù)售許可審批關(guān)，嚴(yán)格禁止囤積土地、捂盤惜售、違規(guī)貸款、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)收定金等違規(guī)行為。二是根據(jù)20__年我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入和居民住房支付能力三項(xiàng)硬性指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)前城區(qū)房?jī)r(jià)和住宅建設(shè)造價(jià)，研究確定了我縣20__年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于3月中旬上報(bào)市建設(shè)主管部門備案，作為我縣20__年控制房?jī)r(jià)的一項(xiàng)指標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行。三是積極創(chuàng)造條件，著手推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善房屋購(gòu)銷管理，遏制非自住性房屋及第三套住房購(gòu)買行為。
（二）不斷加快保障性安居工程建設(shè)步伐。一是加快20__年保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，督促落實(shí)已開工建設(shè)的__x套、__x平方米廉租住房和__x套、__x平方米城市棚戶區(qū)改造安置住房和普通商品房建設(shè)任務(wù)。二是積極落實(shí)20__年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，確保4月底前開工建設(shè)__x套、__x平方米廉租住房，__x套、__x平方米限價(jià)商品房和__x套、__x平方米城市棚戶區(qū)改造安置住房和普通商品房。
（三）利用信貸稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是切實(shí)貫徹執(zhí)行差別化住房信貸政策。對(duì)城區(qū)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二是加強(qiáng)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅、所得稅征收管理。對(duì)個(gè)人購(gòu)買商品住房不足5年而轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其實(shí)際銷售收入全額征稅。加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，房屋交易價(jià)格一律按評(píng)估價(jià)核算，堅(jiān)決杜絕“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生，充分發(fā)揮稅收在房?jī)r(jià)調(diào)控中的杠桿作用。
（四）加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理。一是增加土地有效供應(yīng)，20__年我縣住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量為__x萬平方米，其中限價(jià)商品房x萬平方米，廉租住房__萬平方米，棚戶區(qū)改造安置房和普通商品房__萬平方米，保障性住房用地占用地總量的__%。二是計(jì)劃對(duì)新建住房采取“先限房?jī)r(jià)、后競(jìng)地價(jià)”的供地方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。三是積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品房建設(shè)中配建一定比例的公共租賃住房，并持有產(chǎn)權(quán)，在政府指導(dǎo)下，合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)，向中、低收入家庭租賃。四是進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源審查，嚴(yán)肅查處擅自改變用地性質(zhì)、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法違規(guī)行為。
（五）積極推行城區(qū)住房限購(gòu)政策。在城區(qū)推行商品房開發(fā)建設(shè)成本核算，對(duì)已取得開發(fā)土地使用權(quán)的商品房的買賣限定最高售價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房定價(jià)前，必須向建設(shè)行政主管部門和物價(jià)部門提交商品房開發(fā)投入成本，政府主管部門在確保商品房開發(fā)成本的真實(shí)性和制定銷價(jià)的合理性的基礎(chǔ)上，確定綜合基準(zhǔn)售價(jià)。首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)以戶為單位（家庭人口兩人以上，并具有法定瞻養(yǎng)、扶養(yǎng)關(guān)系）認(rèn)定，將購(gòu)房者從“個(gè)人”變?yōu)椤皯簟保M(jìn)一步明確首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，使首次購(gòu)房的人群進(jìn)一步縮小，把投資性和投機(jī)性購(gòu)房者擠出購(gòu)房隊(duì)伍。隨著國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上朝著遏制投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定，開發(fā)投資趨向理性，投資規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房供銷兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體健康穩(wěn)定。
二、存在的主要問題
（一）住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)比較明顯。受供需關(guān)系及建設(shè)成本等多種因素影響，我縣商品住房?jī)r(jià)格仍呈上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的任務(wù)依然艱巨。
（二）住房結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。我縣在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，積極引導(dǎo)落實(shí)國(guó)家有關(guān)住房結(jié)構(gòu)方面相關(guān)政策，雖然取得了一定成績(jī)，但與政策要求還有一定差距。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量太少，需進(jìn)一步調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，以滿足中低收入家庭住房需求。
（三）保障性住房建設(shè)難度大。我縣是國(guó)扶貧困縣，財(cái)政困難，保障性住房建設(shè)配套資金難以落實(shí)，特別是城區(qū)地域狹長(zhǎng)，建設(shè)用地十分緊缺，土地征收難度大，嚴(yán)重制約著保障性住房建設(shè)進(jìn)程。
三、下一步工作打算
今后一段時(shí)期我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)工作，要繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，超前規(guī)劃，強(qiáng)力推進(jìn)，增加中小戶型住房供應(yīng)，加大保障性住房建設(shè)，更好地滿足居民特別是中低收入家庭住房需求，促進(jìn)全縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
（一）繼續(xù)加大政府調(diào)控力度。重點(diǎn)抓好住房建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施。目前《__縣20__-2015年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（大綱）》已經(jīng)編制完成，下一步要根據(jù)規(guī)劃合理確定房地產(chǎn)年度開發(fā)計(jì)劃，并使之與城市階段性發(fā)展方向和建設(shè)重點(diǎn)相協(xié)調(diào)，做到住房總量充足、供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施完善，引導(dǎo)居民合理梯度消費(fèi)。
（二）抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目著手，對(duì)在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清
理，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、規(guī)劃審批、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的不良行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況，檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無（超）資質(zhì)開發(fā)（或資質(zhì)沒有備案）、違法廣告、囤積房源、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、合同欺詐、商業(yè)賄賂、偷稅漏稅以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為，進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)行業(yè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
購(gòu)房合同陷阱多——關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件的思考
一、商品房買賣合同的主體。
商品房買賣合同糾紛案件的主體是出賣方和買受人。出賣方限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。買受人則是企事業(yè)法人(或分機(jī)構(gòu))、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、自然人等等。
二、商品房買賣合同的效力問題
對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。
三、商品房買賣合同的分類
這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。 關(guān)于商品房買賣合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖?，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
四、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。
五、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定
在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。 上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對(duì)于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識(shí)不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭(zhēng)論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對(duì)方真實(shí)情況而故意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡(jiǎn)明和可操作的規(guī)則。但王教授未對(duì)如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。
六、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法：
1、對(duì)開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量問題，審理時(shí)把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約的，如一般質(zhì)量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質(zhì)量問題被發(fā)現(xiàn)時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，如果判決退房，會(huì)使雙方損失擴(kuò)大，可判決開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償，從而最大限度地維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和秩序。