時(shí)間：2023-06-11 08:58:44
導(dǎo)語(yǔ)：在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收籌劃的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：稅收籌劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；保障房安置
一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負(fù)的非違法行為。目前，我國(guó)大量稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通常具有投入資金多、銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此合理的稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：
（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化，提高競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復(fù)雜，例如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，而進(jìn)行合法的稅收籌劃可以說(shuō)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的有效途徑。
（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高會(huì)計(jì)核算水平，規(guī)范財(cái)務(wù)管理水平。進(jìn)行稅收籌劃是一種財(cái)務(wù)手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。
（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樹(shù)立良好的社會(huì)形象提供保證。在日常納稅申報(bào)時(shí)，及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身形象。特別是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，涉稅無(wú)風(fēng)險(xiǎn)是提高社會(huì)信譽(yù)、打造自身品牌的有效保證。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略
（一）對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃
在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中通過(guò)贈(zèng)送產(chǎn)品、直接以折扣銷(xiāo)售房屋等營(yíng)銷(xiāo)手段，達(dá)到吸引購(gòu)房者的目的。例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)日購(gòu)買(mǎi)者贈(zèng)與一臺(tái)價(jià)值3000元的冰箱，亦或者對(duì)購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行總房?jī)r(jià)的10%折扣銷(xiāo)售。我們假設(shè)銷(xiāo)售該房收入為5000萬(wàn)元，贈(zèng)送冰箱總價(jià)值50萬(wàn)元，對(duì)于方案一開(kāi)發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)還需繳納50*3%=1.5萬(wàn)元，共計(jì)251萬(wàn)元；而對(duì)于第二方案來(lái)說(shuō)需繳納5000*0.9*5%=225萬(wàn)元。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對(duì)其實(shí)施了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號(hào)文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號(hào)）文件規(guī)定：對(duì)政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指同時(shí)符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；（2）土地采取劃撥的方式供應(yīng)；（3）銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)按相關(guān)規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；對(duì)不能同時(shí)符合上述條件，被加以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱(chēng)的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，降低營(yíng)業(yè)稅成本。
（二）對(duì)契稅進(jìn)行籌劃
契稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、受讓、獲贈(zèng)等取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設(shè)兩個(gè)或者兩個(gè)以上投資主體的相同企業(yè)，對(duì)新設(shè)方承受的房屋、土地的所有權(quán)，免征契稅。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。但是目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置的保障房用地?zé)o免征契稅優(yōu)惠政策。
（三）土地增值稅的籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過(guò)各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過(guò)20%，可以按累進(jìn)稅率進(jìn)行交稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目的金額來(lái)降低增值率，從而達(dá)到減少增值稅的目的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)國(guó)家政策對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，例如北京市財(cái)政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對(duì)土地增值稅征收進(jìn)行了明確，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
（四）企業(yè)所得稅的籌劃
企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項(xiàng)目、延遲納稅等方法進(jìn)行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購(gòu)買(mǎi)企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險(xiǎn)和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費(fèi)用，而且還為員工帶來(lái)了福利，實(shí)現(xiàn)了雙贏。
三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則
1.稅收籌劃活動(dòng)必須合法合理性原則。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進(jìn)行合法的進(jìn)行稅收籌劃。
2.稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程涉及到土地購(gòu)買(mǎi)階段、建設(shè)階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)貫穿于各個(gè)階段，做到全面監(jiān)控。
四、 總結(jié)
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。面對(duì)現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力不斷加強(qiáng)、利潤(rùn)空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢(shì)在必行。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)合法、合理的運(yùn)用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）
參考文獻(xiàn)：
[1] 詹效蘭；歐陽(yáng)云；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式與稅收[J]；財(cái)會(huì)通訊（理財(cái)版）；2006年03期.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 籌劃
一、項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)階段
項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)階段是最終確定項(xiàng)目公司的投資總額與資金結(jié)構(gòu)的時(shí)刻，也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本歸集的主要時(shí)期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉(zhuǎn)嫁籌劃的方式，通過(guò)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)間的交易，來(lái)實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)稅負(fù)的目的。但是轉(zhuǎn)嫁籌劃一般均會(huì)涉及《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》，在實(shí)際稅務(wù)操作中房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易及相關(guān)定價(jià)時(shí)，不論是否滿(mǎn)足準(zhǔn)備同期資料的要求，雙方企業(yè)均應(yīng)在每個(gè)交易年度準(zhǔn)備相關(guān)的同期資料。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)嫁籌劃時(shí)所涉及的關(guān)聯(lián)交易具有金額大、數(shù)據(jù)復(fù)雜、時(shí)間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁(yè)頭導(dǎo)航 //頁(yè)腳導(dǎo)航 var html = '首頁(yè)返回閱覽室首頁(yè)'; var htmlFooter = '首頁(yè)返回閱覽室首頁(yè)'; if ('t') { html += '文本版文本可復(fù)制，文章單篇閱讀'; html += '專(zhuān)題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復(fù)制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專(zhuān)題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁(yè)閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁(yè)閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語(yǔ)音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽(tīng)'; htmlFooter += '語(yǔ)音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽(tīng)'; } else { html += '語(yǔ)音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽(tīng)'; htmlFooter += '語(yǔ)音版精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽(tīng)'; } } else { if ('') { html += '人聲語(yǔ)音精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽(tīng)'; htmlFooter += '人聲語(yǔ)音精選文章,真人朗讀,娓娓動(dòng)聽(tīng)'; } if ('t') { html += '智能語(yǔ)音智能語(yǔ)音雜志,在線(xiàn)試聽(tīng),下載播放'; htmlFooter += '智能語(yǔ)音智能語(yǔ)音雜志,在線(xiàn)試聽(tīng),下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動(dòng)人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動(dòng)人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動(dòng)的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動(dòng)的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機(jī)WAP訪(fǎng)問(wèn),隨時(shí)隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機(jī)WAP訪(fǎng)問(wèn),隨時(shí)隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機(jī)WAP訪(fǎng)問(wèn),隨時(shí)隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機(jī)WAP訪(fǎng)問(wèn),隨時(shí)隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動(dòng)終端專(zhuān)用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動(dòng)終端專(zhuān)用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專(zhuān)用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專(zhuān)用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動(dòng)終端專(zhuān)用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動(dòng)終端專(zhuān)用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動(dòng)終端專(zhuān)用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動(dòng)終端專(zhuān)用'; } if ('') { html += '
首先，通過(guò)立項(xiàng)審批所對(duì)應(yīng)的投資金額與注冊(cè)資本金，來(lái)確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的外部資金，通常是由銀行開(kāi)發(fā)貸款和關(guān)聯(lián)企業(yè)間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時(shí)的重點(diǎn)所在，因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目在可以投入使用前所產(chǎn)生的利息成本，不但可以抵扣企業(yè)所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關(guān)聯(lián)企業(yè)收到的利息收入只需要繳納營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅。從集團(tuán)公司的角度來(lái)審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團(tuán)公司的整體稅負(fù)。但是，這項(xiàng)稅收籌劃成立具有兩個(gè)條件。一是債務(wù)人企業(yè)必須需繳納土地增值稅，如依據(jù)債務(wù)人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業(yè)所在集團(tuán)具有充沛的自有資金。
其次，在項(xiàng)目建設(shè)階段則可以通過(guò)工程項(xiàng)目來(lái)增加關(guān)聯(lián)交易的內(nèi)容。例1：假設(shè)A公司為房地產(chǎn)企業(yè)，從事低密度高檔住宅開(kāi)發(fā)。而B(niǎo)公司與A公司是同一集團(tuán)下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為園林景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝潢。此時(shí)A公司可以在項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中將小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程從總包合同中剔除，通過(guò)獨(dú)立招標(biāo)模式引入B公司來(lái)承包這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。但同時(shí)為回避A公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協(xié)議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉(zhuǎn)付給B公司，工程款的發(fā)票由總包方開(kāi)具，B公司向總包方繳納工程管理費(fèi)。
因?yàn)?，A公司為小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程支付的建設(shè)成本，是計(jì)入公司開(kāi)發(fā)成本中，其金額不但可以抵扣企業(yè)所得稅，更可以在加計(jì)20%的基礎(chǔ)上抵扣土地增值稅的增值額。然而對(duì)于B公司來(lái)說(shuō)，工程項(xiàng)目取得的收入只計(jì)征流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。所以，這樣的關(guān)聯(lián)交易從集團(tuán)公司的角度來(lái)看，滿(mǎn)足了由高稅負(fù)企業(yè)向低稅負(fù)企業(yè)合理轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的目的。
二、項(xiàng)目預(yù)售階段
預(yù)售是房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的銷(xiāo)售方式，項(xiàng)目在取得預(yù)售許可證時(shí)，雖然還沒(méi)有竣工，但已經(jīng)可以開(kāi)始回籠資金。在此狀態(tài)下，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本并沒(méi)有完全確定，也無(wú)法在各成本對(duì)象之間進(jìn)行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。
1、土地增值稅籌劃要點(diǎn)
土地增值稅在我國(guó)實(shí)行預(yù)繳與清算兩種征稅模式，對(duì)于按月預(yù)繳的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)自始至終應(yīng)使用涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的籌劃方式，以避免產(chǎn)生滯納金與罰款，對(duì)企業(yè)造成不必要的損失。對(duì)于實(shí)行四級(jí)“超率”累進(jìn)稅制的清算部分稅金， 應(yīng)按如下內(nèi)容進(jìn)行籌劃：
首先，應(yīng)在項(xiàng)目銷(xiāo)售前與銷(xiāo)售中，進(jìn)行頻繁的土地增值稅臨界點(diǎn)分析，并在市場(chǎng)能夠承受的前提下，通過(guò)測(cè)算指導(dǎo)銷(xiāo)售單價(jià)，使項(xiàng)目在同一臨界點(diǎn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)。按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。但是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據(jù)誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)的原則，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)內(nèi)，在土地增值稅清算時(shí)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用將計(jì)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，享受20%的加計(jì)扣除。最后，利用稅收的優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。如果企業(yè)既開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分別核算，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以?xún)?nèi)，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因?yàn)榘础锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策。
2、企業(yè)所得稅的籌劃要點(diǎn)
二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容(圖2)
三、可籌劃稅種簡(jiǎn)述
基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和項(xiàng)目實(shí)際情況,針對(duì)于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果,如表1所示。(表1)
需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷,且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果,具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。
四、地方稅務(wù)政策解讀(以南京項(xiàng)目為例)
(一)成本對(duì)象。成本對(duì)象由企業(yè)開(kāi)工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí),需報(bào)送以下資料:1、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》;2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。
主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書(shū)面告知書(shū)后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。
(二)關(guān)于預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額,不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過(guò)工程合同總金額的10%,且已開(kāi)發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程,自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的,預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額;以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用,對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告,或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的,其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿(mǎn)之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的,在該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷(xiāo)售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的,其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí),按規(guī)定在稅前扣除。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用,必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用,同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。
除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外,預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年;超過(guò)3年未上交的,計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。
(三)計(jì)稅毛利率。目前,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于南京市的計(jì)稅毛利率為10%。
五、土地增值稅
(一)土地增值稅清算單位。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),納稅人自行分期開(kāi)發(fā)的,其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。
(二)土地增值稅核算對(duì)象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類(lèi)型房地產(chǎn)的,按以下類(lèi)別作為核算對(duì)象,分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率,繳納土地增值稅。房產(chǎn)類(lèi)型分為:1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅;2、其他類(lèi)型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅類(lèi)房產(chǎn)。
(三)公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的,其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。
(四)裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的裝修費(fèi)用,應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
? (五)相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除,也不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。
(六)預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅;2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征;3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征;4、非住宅類(lèi)房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。
六、分稅種籌劃詳述
(一)企業(yè)所得稅
1、開(kāi)發(fā)成本的籌劃。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),銷(xiāo)售收入受市場(chǎng)價(jià)格影響很大,總體成本、費(fèi)用控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)定,以上因素可視同為固定值,可調(diào)節(jié)空間很小,因此通過(guò)成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整,可以達(dá)到延遲納稅的效果,如合理提高開(kāi)發(fā)成本,增加主營(yíng)業(yè)務(wù)成本金額,從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。
2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了土增清算時(shí)多扣除成本,刻意增加成本類(lèi)科目的金額,造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分,達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時(shí)可根據(jù)各年預(yù)算,合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等支出,控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi),減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。
3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立初期,會(huì)連續(xù)幾年稅務(wù)利潤(rùn)虧損,合理安排銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn),可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢(shì),降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)較晚的項(xiàng)目。
(二)營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為收到款項(xiàng)或達(dá)到收入確認(rèn)條件,同時(shí)考慮到“營(yíng)改增”政策的變化,地稅勢(shì)必會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理,其籌劃空間較小但風(fēng)險(xiǎn)很高,不建議對(duì)此稅種籌劃。
(三)土地增值稅(預(yù)征)。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策,業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率,其籌劃空間較小,不建議對(duì)此稅種籌劃。
(四)土地增值稅(清算)。如表2所示,
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。(表2)從多角度把控適用稅率,降低土增實(shí)際稅負(fù),以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析: 1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量,結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測(cè)銷(xiāo)售金額,調(diào)整銷(xiāo)售單價(jià),使清算部分增值額不超過(guò)扣除部分的50%,即適用最低的30%稅率;或通過(guò)收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤(rùn)最大化。
2、成本的劃分。假定收入為不變量,可以通過(guò)成本的劃分,合理提高清算成本,從而降低土地增值稅。
3、清算時(shí)點(diǎn)及順序的確定。項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等業(yè)態(tài),其中住宅和非住宅(商業(yè)、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等)為清算業(yè)態(tài),受銷(xiāo)售安排和項(xiàng)目立項(xiàng)所限,上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報(bào)告,且根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)要求,即銷(xiāo)售比例達(dá)到85%或銷(xiāo)售許可證滿(mǎn)三年,屆時(shí)增值額較高的業(yè)態(tài)銷(xiāo)售比例較大,會(huì)提高清算項(xiàng)目前期的增值額,有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅,二次清算退稅的情況,如合理調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃,可推延補(bǔ)稅時(shí)點(diǎn)。
4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的,免征土地增值稅。
七、稅務(wù)籌劃方案
目前,稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級(jí)以上發(fā)展和改革委員會(huì)審批或備案的項(xiàng)目(《投資項(xiàng)目核準(zhǔn)通知書(shū)》)為單位進(jìn)行清算;對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)
新的時(shí)期，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競(jìng)爭(zhēng)力，就變得異常重要。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識(shí)，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實(shí)現(xiàn)納稅人財(cái)務(wù)利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)效益。
然而，筆者通過(guò)在房地產(chǎn)業(yè)從事會(huì)計(jì)工作的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運(yùn)用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識(shí)，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動(dòng)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)實(shí)在的利益，就顯得非常必要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃
1.營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃
根據(jù)營(yíng)業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點(diǎn)，可以采用如下幾種方法進(jìn)行納稅籌劃。
（1）通過(guò)減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行納稅籌劃
比如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿(mǎn)后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元、城市維護(hù)建設(shè)稅35萬(wàn)元和教育費(fèi)附加15萬(wàn)元，合計(jì)550萬(wàn)元。而B(niǎo)銀行取得住房所有權(quán)以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營(yíng)業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營(yíng)業(yè)稅。如果A、B能達(dá)成協(xié)議，由B直接來(lái)代替A出售該房產(chǎn)，所得款項(xiàng)由B來(lái)優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負(fù)。
（2）通過(guò)選擇合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃
比如，C 企業(yè)有一價(jià)值 12 億元的土地使用權(quán)，由 D 企業(yè)提供資金，合作開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權(quán)。比如雙方各可以得到價(jià)值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡(jiǎn)單合作開(kāi)發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營(yíng)業(yè)稅，此時(shí) C 企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬(wàn)元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營(yíng)企業(yè)”，則可以無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅，因而有效降低稅負(fù)。
2.企業(yè)所得稅納稅籌劃
企業(yè)所得稅是指國(guó)家對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人是指在中國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織。納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）在銀行開(kāi)設(shè)結(jié)算賬戶(hù)；（2）獨(dú)立建立賬簿，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；（3）獨(dú)立計(jì)算盈虧。
企業(yè)所得稅的稅率為25%。
應(yīng)納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和。包括納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金和損失。
企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的一般計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率
應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額
根據(jù)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額計(jì)算的特點(diǎn)，本文認(rèn)為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間及推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間的方法來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。
（1）通過(guò)推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，才確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的方法，來(lái)推遲銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而推遲企業(yè)所得稅的清算時(shí)間，從而最終降低稅負(fù)。
（2）通過(guò)推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷(xiāo)售收入業(yè)已實(shí)現(xiàn)，但部分配套設(shè)施尚未竣工的情況。因而也無(wú)法準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用及損失等，進(jìn)而也無(wú)法核算企業(yè)所得額。因此，通過(guò)推遲成本、費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間來(lái)延期納稅，以降低企業(yè)稅負(fù)。
3.土地增值稅納稅籌劃
根據(jù)土地增值稅的計(jì)算特點(diǎn)，可以采用如下方法來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。
（1）通過(guò)降低房屋的出售價(jià)格進(jìn)行納稅籌劃
在運(yùn)用這種方法進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，需要衡量因降低房?jī)r(jià)而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負(fù)之間的大小，如果前者小于后者，則可以進(jìn)行納稅籌劃。
（2）通過(guò)將銷(xiāo)售合同與裝修合同分離進(jìn)行納稅籌劃
因?yàn)檠b修費(fèi)用在房屋售價(jià)中一般占有較大的比重，因而使其獨(dú)立于房屋銷(xiāo)售合同，則可以有效降低增值額，進(jìn)而降低增值率，從而減少稅負(fù)。
（3）通過(guò)選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第3款第2項(xiàng)規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但址高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?！钡?項(xiàng)規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。”這里所說(shuō)的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)該企業(yè)的利息費(fèi)用較多時(shí)，應(yīng)盡可能使其能夠據(jù)實(shí)扣除。反之，如果利息費(fèi)用不是很多，則可以盡可能使其按第3項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。
除了以上的方法外，還有諸如通過(guò)代建房屋進(jìn)行納稅籌劃、通過(guò)合作建房進(jìn)行納稅籌劃等等，本文就不詳細(xì)一一論述。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)
1.稅收籌劃以投機(jī)取巧、混淆事實(shí)為手段
稅收籌劃是通過(guò)對(duì)稅收優(yōu)惠政策的準(zhǔn)確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會(huì)計(jì)政策的靈活運(yùn)用，來(lái)使企業(yè)的稅負(fù)減輕。試圖通過(guò)投機(jī)取巧、混淆事實(shí)的手段而進(jìn)行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險(xiǎn)行為，有可能成為違法的偷稅行為。
某房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)將“營(yíng)業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”為根據(jù)，該企業(yè)認(rèn)為其尚不需要繳納稅款。
其實(shí)，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關(guān)的稅收法規(guī)，但實(shí)質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務(wù)，因此根據(jù)“實(shí)質(zhì)課稅”和“實(shí)質(zhì)重于名目”的原則，稅務(wù)局以該企業(yè)將營(yíng)業(yè)收入空掛到其他單位的日期認(rèn)定為其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。
2.稅收籌劃因過(guò)于注重個(gè)別稅種稅負(fù)的高低而忽視了企業(yè)整體稅負(fù)的輕重
稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)衡量，不能把稅收籌劃的目標(biāo)僅僅放在某一稅種或者某幾個(gè)稅種在短期內(nèi)帶來(lái)的稅負(fù)減輕的利益之上，而是應(yīng)把稅收籌劃的目標(biāo)放在企業(yè)整體、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，以對(duì)其影響最大的土地增值稅為判斷標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇了土地增值稅稅負(fù)最小的稅收籌劃方案。但沒(méi)有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒(méi)有相應(yīng)地最優(yōu)化。 --！>
3.稅收籌劃的終極目標(biāo)就是稅負(fù)最低
稅收籌劃是通過(guò)降低稅負(fù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，因而降低稅負(fù)只是稅收籌劃的手段而不是目標(biāo)，稅后收益最大化、企業(yè)價(jià)值最大化才是稅收籌劃的終極目標(biāo)。其核心體現(xiàn)為財(cái)務(wù)利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型
稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價(jià)。本文認(rèn)為在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種類(lèi)型：
1.因稅收政策變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來(lái)是國(guó)家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關(guān)的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會(huì)因沒(méi)有及時(shí)掌握最新的國(guó)家相關(guān)稅收政策而導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國(guó)上地增值稅暫行條例》、（實(shí)施細(xì)則）；其他主要法規(guī)政策：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)上地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）等，如果企業(yè)沒(méi)有及時(shí)把握最新的相關(guān)稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。
2.因稅法層次較低而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個(gè)別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門(mén)規(guī)章。由于部門(mén)規(guī)章的數(shù)量比較大，相關(guān)部門(mén)又比較多，因而在實(shí)踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進(jìn)而增加了相應(yīng)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
比如，目前在19個(gè)稅種當(dāng)中，僅“個(gè)人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會(huì)很大，因而也造成了稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。
3.因理解政策不透而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
因?yàn)槎愂栈I劃涉及法律、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等等多方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并且還要時(shí)時(shí)掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專(zhuān)業(yè)人才，而僅僅從某一個(gè)角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃，導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率就會(huì)比較大。
四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)防范
為了防范企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)從多個(gè)方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上對(duì)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的分析，本文認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行防范。
1.通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范
稅收籌劃涉及法律、會(huì)計(jì)、稅收、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等多方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，因而也只有復(fù)合型的高級(jí)人才才能進(jìn)行。為此，企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)具有稅收籌劃能力的復(fù)合型專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
2.通過(guò)規(guī)范會(huì)計(jì)核算進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范
稅收籌劃的前提是規(guī)范進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過(guò)規(guī)范會(huì)計(jì)核算而進(jìn)行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬冊(cè)、憑證、報(bào)表和正確進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，只有如此才能通過(guò)納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。
3.通過(guò)把握稅收政策進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范
因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對(duì)較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關(guān)稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
4.通過(guò)優(yōu)化籌劃方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范
稅收籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負(fù)最小為稅收籌劃目標(biāo)，而是應(yīng)以減少稅負(fù)為手段，以最終長(zhǎng)遠(yuǎn)地提高企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)。所以，在選擇稅收籌劃方案時(shí)，要全面長(zhǎng)遠(yuǎn)地考慮該方案的成本及相應(yīng)的收益，只有當(dāng)稅收籌劃成本小于所得的收益時(shí)，該項(xiàng)稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過(guò)優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
5.通過(guò)獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范
稅收在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，既有財(cái)政收入職能，又有經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時(shí)因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面及時(shí)了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過(guò)有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
6.建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制
由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變性、復(fù)雜性，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)不在的，應(yīng)該給予足夠的重視。當(dāng)然從籌劃的實(shí)效性看，僅僅意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各相關(guān)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，建立一套科學(xué)、快捷的稅收籌劃預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)籌劃過(guò)程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即向籌劃者或經(jīng)營(yíng)者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；問(wèn)題與措施
稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結(jié)果的不確定性，使得納稅人在展開(kāi)稅收繳納的過(guò)程中，實(shí)際繳納的金額與預(yù)期目標(biāo)有著較大的偏離，給納稅人的后期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)了無(wú)法避免的影響。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以相對(duì)于其他的行業(yè)來(lái)說(shuō)，受到政策的影響相對(duì)較大些。而什么是政策風(fēng)險(xiǎn)呢？顧名思義，政策風(fēng)險(xiǎn)指的是由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，而直接影響了房地產(chǎn)稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。自2000年中國(guó)加入WTO以后，就進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車(chē)道，在中國(guó)以地為本的傳統(tǒng)觀念影響下，大量的金錢(qián)涌入了房地產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的泡沫化。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲，中國(guó)相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了一系列關(guān)于抑制房?jī)r(jià)的稅收政策，而房地產(chǎn)稅就是其中的一個(gè)重要內(nèi)容。在法律法規(guī)不斷變動(dòng)的大環(huán)境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)面臨著夭折的風(fēng)險(xiǎn)。例如近期發(fā)生的這個(gè)案件就具有代表性，由于考慮到相關(guān)的問(wèn)題，所以暫且以A、B來(lái)作為兩個(gè)公司的代號(hào)。A公司由于急需資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經(jīng)過(guò)商談，房?jī)r(jià)暫定為3000元每平米，但是按照國(guó)家稅收總局頒發(fā)的《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》，需要交納百萬(wàn)元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律，A公司與B公司在私底下達(dá)成協(xié)議，即A企業(yè)先向B企業(yè)以房產(chǎn)為資本進(jìn)行股權(quán)投資，然后再將股權(quán)出售給乙公司，這樣就在法律的框架內(nèi)免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺(tái)的新規(guī)定指出，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一起建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對(duì)于A企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果不能夠及時(shí)的調(diào)整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務(wù)局認(rèn)為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應(yīng)的稅款外，還要補(bǔ)繳巨額罰款，并且在社會(huì)榮譽(yù)的無(wú)形資產(chǎn)上，還要面臨著巨大的損失。
2.片面性風(fēng)險(xiǎn)
片面性風(fēng)險(xiǎn)指的是由于企業(yè)納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，沒(méi)有從宏觀角度對(duì)全局進(jìn)行分析，僅僅是從個(gè)體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負(fù)水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒(méi)有注重稅后對(duì)利潤(rùn)的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程一般分為3個(gè)階段，每一個(gè)階段都要繳納相應(yīng)的稅款，所以房地產(chǎn)是一個(gè)稅收復(fù)雜、稅款金額較大，需要進(jìn)行全盤(pán)考慮的一個(gè)行業(yè)，所以在進(jìn)行稅款籌劃時(shí)，要進(jìn)行全盤(pán)的考慮，高度的注意片面性風(fēng)險(xiǎn)的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來(lái)進(jìn)行說(shuō)明：
A房地產(chǎn)公司新開(kāi)發(fā)了一批商品房，銷(xiāo)售所得金額總共2000萬(wàn)元，其中購(gòu)買(mǎi)地皮花費(fèi)了600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本花費(fèi)了800萬(wàn)元，貸款利息分?jǐn)偭?0余萬(wàn)元，而各種稅款加起來(lái)總共有100萬(wàn)元?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，在能夠提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的金融證明的前提下，對(duì)于分?jǐn)偫⒅С龅牟糠衷诶U納稅款的時(shí)候可以計(jì)入總數(shù)，但是包括其余的部分（購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)支付的金額加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額）按照百分之五來(lái)計(jì)算。但是如果不能夠提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)的證明，那么就需要將購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)所支付的金額加上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所花費(fèi)的金額的百分之十來(lái)計(jì)算。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員經(jīng)過(guò)詳細(xì)的計(jì)算得知，提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬(wàn)元，而如果不提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬(wàn)元，所以該財(cái)務(wù)工作人員就認(rèn)為不需要向稅務(wù)局提供相關(guān)的金融證明，但是如果不向稅務(wù)局出示相應(yīng)的證明，那么在交納企業(yè)所得稅的時(shí)候，就無(wú)法將60萬(wàn)元的利息費(fèi)用扣除，那么就會(huì)多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬(wàn)元，所以相對(duì)比而言，財(cái)務(wù)人員所做的稅收籌劃是錯(cuò)誤的。
3.成本偏高風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，是需要付出一定的成本的，這個(gè)成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進(jìn)行方案選擇的時(shí)候放棄其他方案所要承受的機(jī)會(huì)成本，以及方案失敗的時(shí)候所造成的損失等。企業(yè)在考慮通過(guò)稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅增加利潤(rùn)的過(guò)程中，還要考慮稅收籌劃成本的問(wèn)題，只有節(jié)省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節(jié)省出來(lái)的實(shí)際利潤(rùn)。
4.認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)
稅收籌劃的前提是符合國(guó)家相關(guān)的法定法規(guī)，所以是合法的節(jié)稅行為，是符合國(guó)家的立法意圖，并被國(guó)家鼓勵(lì)和引導(dǎo)的一種合法性經(jīng)濟(jì)意圖。但是由于我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，稅務(wù)執(zhí)法人員的個(gè)體素質(zhì)參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時(shí)候發(fā)生誤會(huì)，給企業(yè)帶來(lái)了預(yù)料之外的巨大損失。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范與控制
1.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，梳理依法籌劃理念
房地產(chǎn)與別的行業(yè)有著顯著的差別，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以相應(yīng)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。出于對(duì)利潤(rùn)的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要加強(qiáng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)。當(dāng)然任何企業(yè)的行為都需要在法律的框架內(nèi)，所以財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，需要有一定的法律基礎(chǔ)，并且具有守法意識(shí)。
2.設(shè)立稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，提高籌劃水平
由于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)復(fù)雜，稅收策劃的難度相對(duì)于其他的行業(yè)來(lái)說(shuō)較大，所以一些大型的企業(yè)都設(shè)定專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)稅務(wù)的籌劃、涉稅業(yè)務(wù)的核算、稅收遵從以及稅收爭(zhēng)議等業(yè)務(wù)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的管理，尤其是對(duì)于一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理就以及配置專(zhuān)業(yè)型人才，在合理機(jī)制的協(xié)調(diào)下，就能夠?qū)崿F(xiàn)稅收籌劃的高效化，對(duì)于降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃目標(biāo)具有著重要的意義。
3.提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素質(zhì)
房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃具有著很大風(fēng)險(xiǎn)性，所以對(duì)籌劃人員的要求就顯得很?chē)?yán)格，首先房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是提高企業(yè)招收人員的基準(zhǔn)，綜合的增強(qiáng)他們額團(tuán)隊(duì)素質(zhì)。要求稅收籌劃人員要有豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并且對(duì)于政策的洞悉水平要達(dá)到一定的程度。對(duì)于一些不滿(mǎn)足該要求的工作人員要進(jìn)行后期的工作培訓(xùn)和再教育，根據(jù)實(shí)踐證明，一個(gè)企業(yè)的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質(zhì)量。當(dāng)然在后期的培訓(xùn)過(guò)程中，不僅要加強(qiáng)他們的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)，還要交手他們一些關(guān)于金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)和工商等方面的知識(shí)，拓寬他們的知識(shí)面，只有這樣，才能夠使得他們?cè)谶M(jìn)入一家企業(yè)之后，就能哦在有限的時(shí)間內(nèi)對(duì)這家企業(yè)的基本狀況、涉稅事項(xiàng)以及籌劃意圖有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，并恩能夠在短時(shí)間以?xún)?nèi)制定出相應(yīng)的籌劃方案，極大程度上節(jié)省了稅收籌劃的成本，增加了利潤(rùn)的空間。
4.借助稅收中介機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)
在現(xiàn)代市場(chǎng)上，有一種專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)，這種機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力往往要高于一般的企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平，所以一些房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些具有著極強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性、復(fù)雜性的工作交給外部機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行，這樣就可以避免由于工作人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)是的限制而導(dǎo)致的工作出現(xiàn)一系列的差錯(cuò)的產(chǎn)生，降低了由于方案錯(cuò)誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機(jī)構(gòu)作為外腦，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有著很強(qiáng)影響。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省稅收，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的環(huán)節(jié)之一，也是體現(xiàn)一家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的動(dòng)力大小。本文通過(guò)對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收籌劃所存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，找打相應(yīng)的解決措施，希望能夠?qū)ξ覈?guó)在這方面的改進(jìn)有所借鑒意義。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司
中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來(lái)不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類(lèi)誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀
誤區(qū)一：通過(guò)投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。
過(guò)去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”許多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。
根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。
然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開(kāi)發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)稅法規(guī)定可以扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%。如果超過(guò)5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。
誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來(lái)賬面。
將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來(lái)賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶(hù)上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷(xiāo)售沒(méi)有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。
誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額
有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。
誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷(xiāo)售后清算土地增值稅，而部分開(kāi)發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。
誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷(xiāo)售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。
二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式
近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來(lái)談?wù)勛陨眢w會(huì)。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。
“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話(huà)，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門(mén)參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開(kāi)工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷(xiāo)售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門(mén)建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷(xiāo)售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門(mén)按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門(mén)及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來(lái)免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可通過(guò)雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。
7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題對(duì)策
一、房地產(chǎn)稅收籌劃存在的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)薄弱，法律意識(shí)不強(qiáng)
依法納稅是每個(gè)納稅人對(duì)國(guó)家應(yīng)盡的義務(wù)，與國(guó)家的整體利益及企業(yè)、單位、個(gè)人的直接利益有著密切的聯(lián)系。國(guó)家通過(guò)制定實(shí)施稅法加強(qiáng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益繁榮的今天，稅法的地位越來(lái)越重要。但在這種復(fù)雜的稅法政策下，沒(méi)有更好的直接的渠道傳達(dá)給房地產(chǎn)企業(yè)，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法政策了解很少，進(jìn)而出現(xiàn)了不會(huì)交稅的現(xiàn)象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始將注意力放在了應(yīng)納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著沉重的稅收負(fù)擔(dān)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅收成本就會(huì)利用不合法的手段去偷逃稅。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不但要面臨因偷逃稅而必須承擔(dān)法律制裁的風(fēng)險(xiǎn)，更要承擔(dān)因偷逃稅對(duì)企業(yè)帶來(lái)的不利影響，這兩種風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)了不小的負(fù)面影響，進(jìn)而給企業(yè)的稅收上帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)企業(yè)誤把稅收籌劃當(dāng)成了財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)計(jì)處理的工作
目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員錯(cuò)誤地認(rèn)為，企業(yè)的稅收只是財(cái)務(wù)部門(mén)的事兒，企業(yè)的應(yīng)納稅額是由財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)決策，一旦出現(xiàn)多交稅或者是被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰了都是因?yàn)樨?cái)務(wù)部門(mén)沒(méi)有做好稅收工作。這種明顯的錯(cuò)誤觀念，讓我們看到了房地產(chǎn)企業(yè)的決策人不了解稅收的產(chǎn)生，所以當(dāng)企業(yè)有納稅問(wèn)題產(chǎn)生時(shí)就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法解決的尷尬局面。雖然企業(yè)在交稅的過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員也會(huì)跟稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但并沒(méi)有涉及到企業(yè)各經(jīng)營(yíng)過(guò)程相關(guān)稅收事宜，財(cái)務(wù)人員只是將企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及到的稅款交到了稅務(wù)機(jī)關(guān)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的比如土地轉(zhuǎn)讓、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房產(chǎn)等等環(huán)節(jié)的稅收結(jié)果，最終還是需要房地產(chǎn)企業(yè)的決策人在這些業(yè)務(wù)發(fā)生前做好稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都需要通過(guò)合同來(lái)體現(xiàn)，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)企業(yè)查看房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程時(shí)就需要企業(yè)提供相關(guān)的合同，而房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的每份合同都代表企業(yè)的一個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程，此時(shí)也相應(yīng)產(chǎn)生一個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程的稅收，并涉及到相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)，同時(shí)財(cái)務(wù)部門(mén)就應(yīng)交納稅收。但是每一項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程即合同簽訂的過(guò)程并不是由房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)簽訂，而真正起決定作用的是企業(yè)的決策人、策劃部門(mén)及銷(xiāo)售部門(mén)，他們才是業(yè)務(wù)簽訂的牽頭人。此時(shí)，企業(yè)如果將稅收籌劃單純地放到財(cái)務(wù)部門(mén)，讓財(cái)務(wù)部門(mén)通過(guò)簡(jiǎn)單的賬面處理來(lái)進(jìn)行稅收籌劃就顯得不科學(xué)、不合理、不可取。所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變以往的舊觀念，不能再將企業(yè)稅收籌劃工作推給財(cái)務(wù)部門(mén)，而應(yīng)樹(shù)立正確的稅收籌劃意識(shí)，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業(yè)在業(yè)務(wù)處理前做好稅收籌劃。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)誤把稅收籌劃的實(shí)施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來(lái)進(jìn)行
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收之所以經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題從而被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒(méi)有重視稅收籌劃，也是因?yàn)槠髽I(yè)的決策人沒(méi)有樹(shù)立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)決策人只有在看到業(yè)務(wù)發(fā)生后的稅負(fù)很重時(shí)才希望財(cái)務(wù)部門(mén)通過(guò)賬面處理去解決稅收問(wèn)題，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面存在的最大缺陷。當(dāng)企業(yè)的稅收產(chǎn)生時(shí)，再通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)的財(cái)務(wù)處理手段去處理已經(jīng)晚了，更不存在稅收籌劃了。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理
目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員開(kāi)始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對(duì)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開(kāi)始進(jìn)行稅收籌劃，但在操作過(guò)程中，大部分沒(méi)有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門(mén)的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒(méi)有掌握籌劃方法和技巧，而是沒(méi)有得到其他部門(mén)的配合。因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在稅收問(wèn)題。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立過(guò)程中，性質(zhì)不同，稅收政策也不同，企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地的時(shí)間上有推移，從而造成稅收的結(jié)果也不同，而且財(cái)務(wù)只是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行核算與反映，企業(yè)很多具體業(yè)務(wù)不是財(cái)務(wù)能操作的。比如：企業(yè)在簽訂房屋銷(xiāo)售合同時(shí)，是由銷(xiāo)售部門(mén)實(shí)施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒(méi)有按照稅收法規(guī)進(jìn)行操作，往往給財(cái)務(wù)部門(mén)的核算工作帶來(lái)很大麻煩。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)，為了達(dá)到銷(xiāo)售目的，制定了不少的促銷(xiāo)方式。如打折銷(xiāo)售、買(mǎi)房子送裝修等。但在稅法上規(guī)定，打折銷(xiāo)售是根據(jù)打折后的金額做銷(xiāo)售，而買(mǎi)房子送裝修是根據(jù)購(gòu)房款加上裝修款的合計(jì)金額做銷(xiāo)售(送裝修為視同銷(xiāo)售)。因?yàn)殇N(xiāo)售部門(mén)不了解稅收政策，無(wú)意中增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，給財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行稅收籌劃帶來(lái)麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)的工作實(shí)現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門(mén)的配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策過(guò)程中存在的這個(gè)盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)相互配合。納稅人在交稅過(guò)程中應(yīng)該考慮自己的納稅成本，通過(guò)合理、合法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃，財(cái)務(wù)人員不僅要了解稅收政策，按國(guó)家規(guī)定交稅，決策人更應(yīng)該通過(guò)了解稅收政策設(shè)計(jì)好自己的銷(xiāo)售過(guò)程，來(lái)減輕自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門(mén)之間相互配合，才能減輕公司的納稅負(fù)擔(dān)，更好地規(guī)避公司的納稅風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)稅收籌劃對(duì)策
(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高稅收籌劃意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，首先應(yīng)轉(zhuǎn)變舊的思想觀念，樹(shù)立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)的決策人應(yīng)做好企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程的事前籌劃工作，并需要其他部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)相互配合。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識(shí)，并通過(guò)合理、合法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃。因此，不僅需要財(cái)務(wù)人員全面了解國(guó)家相關(guān)稅收政策，更需要企業(yè)的決策人充分了解國(guó)家最新相關(guān)稅收政策，并設(shè)計(jì)好房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，以減輕企業(yè)自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好事前籌劃
稅收籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，決策人要做決策之前可先與財(cái)務(wù)人員進(jìn)行商討，利用房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的優(yōu)惠政策來(lái)出臺(tái)相關(guān)的稅收籌劃。如果財(cái)務(wù)人員的水平不足未能進(jìn)行合理的稅收籌劃時(shí)，或者在稅收籌劃的技術(shù)上沒(méi)什么把握的話(huà)，企業(yè)還可以通過(guò)聘請(qǐng)稅務(wù)事務(wù)所等專(zhuān)業(yè)人員來(lái)進(jìn)行稅收籌劃。
綜上所述，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅務(wù)籌劃的作用。
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1 稅收籌劃的概念及特點(diǎn)
稅收籌劃即在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃具有3個(gè)特點(diǎn)：合法性、超前性和目的性。
1.1 合法性
稅收籌劃要符合國(guó)家稅法，在稅法允許的范圍內(nèi)進(jìn)行籌劃。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生前，規(guī)劃不同的納稅方案，選擇出符合國(guó)家稅法的稅負(fù)最低的納稅方案。降低稅收成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
1.2 超前性
稅收籌劃不是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)結(jié)束、納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生的情況下進(jìn)行的，是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為未發(fā)生前，對(duì)經(jīng)營(yíng)行為預(yù)先進(jìn)行規(guī)劃，提出不同的納稅方案，從中選擇稅負(fù)最低的納稅方案，進(jìn)而確定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。稅收籌劃是在事先進(jìn)行的，因此具有超前性。
1.3 目的性
稅收籌劃的目的是通過(guò)事先籌劃，使企業(yè)降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)。降低稅負(fù)是稅收籌劃的根本目標(biāo)，但稅收籌劃的目標(biāo)除了降低稅負(fù)以外，還有延期納稅、正確申報(bào)、降低稅收風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中的問(wèn)題
2.1 納稅意識(shí)淡薄
依法納稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，但某些房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)淡薄，尤其在看到企業(yè)納稅數(shù)額較大時(shí)，想方設(shè)法逃避納稅，一旦稅務(wù)稽查就會(huì)產(chǎn)生大額稅收滯納金和罰款，嚴(yán)重的甚至?xí)|犯國(guó)家稅法，形成逃稅罪，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成不可彌補(bǔ)的損失。
2.2 內(nèi)部缺乏稅收管理
許多房企沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的稅收籌劃人員，將稅收籌劃和稅款繳納混為一談，認(rèn)為稅收都是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，只要按期繳納稅款就可以了。公司財(cái)務(wù)部門(mén)的人員一般都具有稅收知識(shí)，但僅這些稅收知識(shí)做籌劃是不夠的，有時(shí)還會(huì)弄巧成拙，使企業(yè)多繳稅款或未按期繳納稅款，增加企業(yè)稅負(fù)。
2.3 容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)的稅收籌劃人員，在經(jīng)營(yíng)行為未發(fā)生之前進(jìn)行納稅籌劃，造成企業(yè)沒(méi)有適用稅收優(yōu)惠，而承擔(dān)了不必要的稅收負(fù)擔(dān)，或是應(yīng)繳納稅款而未繳納稅款面臨補(bǔ)繳稅款、稅收罰款、加收滯納金等問(wèn)題。有時(shí)甚至?xí)|犯稅收法規(guī)，承擔(dān)法律責(zé)任。
3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行稅收籌劃
3.1 房地產(chǎn)企業(yè)可利用起征點(diǎn)籌劃土地增值稅
利用起征點(diǎn)應(yīng)在項(xiàng)目立項(xiàng)之初，結(jié)合項(xiàng)目地段對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)、建造成本、費(fèi)用、銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行合理籌劃，一方面，戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；另一方面，對(duì)定價(jià)進(jìn)行籌劃，使增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%。經(jīng)過(guò)籌劃后即可以免于繳納土地增值稅，減少稅負(fù)增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
3.2 利用利息增加土地增值稅扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用中利息的扣除分為兩種情形：一種是能按項(xiàng)目分?jǐn)偫?、提供利息扣除憑證，利息不超過(guò)同期銀行借款利率的，利息可據(jù)實(shí)扣除；另一種情形是不能提供利息扣除憑證的或不能按項(xiàng)目分?jǐn)偫⒌?，利息費(fèi)用按照土地價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本的5%計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在資金籌集階段進(jìn)行籌劃，合理估計(jì)籌資費(fèi)用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，繳納土地增值稅。
3.3 利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘用專(zhuān)業(yè)人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃，充分利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃。例如，自建房屋時(shí)可采用合作建房模式，免征土地增值稅，籌資時(shí)要考慮到利息抵交企業(yè)所得稅的抵稅作用等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，合理進(jìn)行納稅籌劃。
4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何預(yù)防稅收風(fēng)險(xiǎn)
4.1 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃要遵守法律
首先，要有遵守法律法規(guī)的意識(shí)，熟悉稅收法律法規(guī)，依法納稅。其次，要分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，熟悉本行業(yè)稅收政策，在項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，選擇出既符合企業(yè)利益又遵循稅法規(guī)定的籌劃方案。
4.2 進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)聘用專(zhuān)業(yè)籌劃人員或機(jī)構(gòu)
我國(guó)稅法稅種多、計(jì)算復(fù)雜、更新快，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人員的服務(wù)很難準(zhǔn)確把握稅收政策，如果對(duì)政策研究不到位，可能會(huì)造成多繳納、少繳納、不及時(shí)繳納或未能享受到政策優(yōu)惠等問(wèn)題，甚至觸犯稅法造成犯罪。
4.3 進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)全面考慮
納稅籌劃時(shí)不僅局限于一個(gè)稅種繳納的多少，要考慮整個(gè)公司的綜合稅負(fù)。成功的納稅籌劃方案應(yīng)是在遵守稅法的前提下，企業(yè)整體稅負(fù)相對(duì)較小，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。
5 結(jié)語(yǔ)
稅收籌劃方案存在知識(shí)和信息局限，往往嚴(yán)重脫離企業(yè)實(shí)際情況，缺乏全局觀念、戰(zhàn)略觀念，沒(méi)有站在戰(zhàn)略高度設(shè)計(jì)。政策風(fēng)險(xiǎn)，例如土地增值稅政策發(fā)生變動(dòng)，產(chǎn)生籌劃風(fēng)險(xiǎn)。執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，由于稅務(wù)部門(mén)不予認(rèn)同，產(chǎn)生的不合法行為。成本風(fēng)險(xiǎn)，籌劃成本超過(guò)了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負(fù)反而上升等風(fēng)險(xiǎn)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因。
稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設(shè)計(jì)往往取決于設(shè)計(jì)人員的主觀判斷。征納雙方對(duì)稅收籌劃的認(rèn)可存在分歧，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否認(rèn)可，直接影響到方案能否達(dá)到預(yù)期的目的。稅收籌劃會(huì)受房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內(nèi)部條件主要是內(nèi)部從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法力度的加強(qiáng)。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。
3.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制。
(1)完善稅收籌劃信息管理機(jī)制。要廣泛收集相關(guān)稅務(wù)信息，主要是針對(duì)稅收法律法規(guī)方面的信息，全面的了解我國(guó)稅收法律法規(guī)，全面了解土地增值稅的相關(guān)政策，對(duì)整體的企業(yè)現(xiàn)狀全面研究，對(duì)稅收問(wèn)題進(jìn)行整體考慮，必須聯(lián)系各個(gè)稅種之間的制約關(guān)系，例如要了解行政聽(tīng)證、復(fù)議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關(guān)內(nèi)容，企業(yè)是稅收籌劃的主體，受到內(nèi)部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況、內(nèi)部管理情況、人力資源情況等進(jìn)行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。要提高稅收籌劃信息質(zhì)量，信息必須是準(zhǔn)確、及時(shí)、完整的，相關(guān)人員在取得信息時(shí)，要熟練的掌握國(guó)家的政策，準(zhǔn)確理解法規(guī)意圖，及時(shí)反映國(guó)家的稅收法規(guī)的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質(zhì)量。
(2)提高稅收籌劃人員素質(zhì)，針對(duì)土地增值稅稅收籌劃涉及到多個(gè)領(lǐng)域，如法律、財(cái)會(huì)、稅務(wù)、建筑等各個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)、法律、稅務(wù)、建筑知識(shí)，良好的溝通與統(tǒng)籌能力，良好的職業(yè)道德，注重培訓(xùn)和后續(xù)教育，不斷的提高籌劃人員的知識(shí)和技能。
(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門(mén)也在不斷的對(duì)土地增值稅稅收法規(guī)進(jìn)行修訂和完善，房地產(chǎn)企業(yè)作為稅收籌劃的主體，經(jīng)營(yíng)的情況也在不斷的變化，根據(jù)變化中的稅收籌劃策略，為企業(yè)帶來(lái)了各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須根據(jù)環(huán)境的變化，及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。
(4)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持，政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門(mén)，具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢(xún)有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢(xún)，給予專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。
(5)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施，稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來(lái)因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開(kāi)展，減少稅費(fèi)開(kāi)支，在保證有合理利潤(rùn)的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。
4.總結(jié)