時間：2022-07-17 10:52:11
導(dǎo)語：在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)估價的關(guān)系的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長具有強(qiáng)大拉動力
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，被稱為國家經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水、礦藏、森林等自然資源，以及上述各項所衍生的各種權(quán)利和義務(wù)。狹義的房地產(chǎn)僅指土地和土地上永久建筑物及其衍生的權(quán)利。簡單地說，房地產(chǎn)就是房屋財產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是指由從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動的企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人組成的產(chǎn)業(yè)部門。確切地說，房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實體所組成的眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。我國現(xiàn)行的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)把房地產(chǎn)業(yè)列為十六門類中的第八類，屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。2003年8月，國務(wù)院18號文件明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分和經(jīng)濟(jì)增長的不可替代的拉動力量。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)投資增量已占社會固定資產(chǎn)投資增量的1/3左右，每年拉動GDP增長近2個百分點。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。我國建筑成本中70%是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而“波及”、拉動其發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。
正因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)烈的“波及效應(yīng)”，有多方面拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，所以國際上對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計和記錄：工業(yè)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)值增加1個單位，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加l.5個單位到2個單位。據(jù)上海社會科學(xué)院1981年對我國投入產(chǎn)出表的研究表明，我國住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農(nóng)林業(yè)、機(jī)械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元。有學(xué)者估計，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動60多個部門和行業(yè)的發(fā)展。為此，鄧小平早在改革初期就指出，要將我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。1996年我國政府在制定“九五”與“2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要”中，也提出“住宅和汽車要成為國民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)”的思路。
二、過度發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)長期均衡發(fā)展目標(biāo)存在矛盾
（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無法具備提升國家競爭力的作用?，F(xiàn)在有一個耳熟能詳?shù)恼f法是，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。何謂“支柱產(chǎn)業(yè)”？顧名思義就是整個工業(yè)體系的棟梁，能夠支撐、拉動整個國家經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展。美國以往的支柱產(chǎn)業(yè)是鐵路、鋼鐵、石油、飛機(jī)和汽車制造業(yè)，現(xiàn)在是航天、信息產(chǎn)業(yè)?？恐@些“支柱”，美國現(xiàn)在幾乎壟斷著全球GPS、軍火工業(yè)、客機(jī)等市場，以暴利支撐美國在政治、經(jīng)濟(jì)、軍事和文化方面的主導(dǎo)地位，全方位打造信息時代的全球帝國；日本是靠汽車、電子、光學(xué)和計算機(jī)產(chǎn)業(yè)奠定世界經(jīng)濟(jì)第二的基礎(chǔ)，實現(xiàn)了國家復(fù)興。韓國是將船舶制造業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)的，以此為基礎(chǔ)，現(xiàn)在韓國不僅在汽車、電子還在軍工產(chǎn)業(yè)方面異軍突起，準(zhǔn)備爭雄世界。迄今為止，世界經(jīng)濟(jì)史上只有憑著傳統(tǒng)的制造業(yè)和新興的信息產(chǎn)業(yè)，支撐和帶動了當(dāng)代大國現(xiàn)代化發(fā)展的故事，尚沒有哪個國家憑借“蓋房子”把國家?guī)нM(jìn)現(xiàn)代化的神話。這是因為前者不僅帶來產(chǎn)品，同時還刺激科技進(jìn)步，提高效率，形成獲取巨大利潤和擴(kuò)大再生產(chǎn)的良性循環(huán)。這種循環(huán)的核心，是可持續(xù)發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)只是煤炭、鋼鐵、土地的巨大損耗，進(jìn)一步造成資源、環(huán)境問題。
目前，我國的支柱產(chǎn)業(yè)存在不掌握核心技術(shù)，即“空心化”問題，這不僅嚴(yán)重制約我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，還將嚴(yán)重危及國家經(jīng)濟(jì)、軍事和信息的安全。把凡是能直接帶來短期利益的產(chǎn)業(yè)冠以“支柱”之名，真正的支柱產(chǎn)業(yè)反而被忽視。由于支柱產(chǎn)業(yè)“空心化”，中國已經(jīng)為汽車、電器制造業(yè)送去了數(shù)不清的專利費。中國已經(jīng)給美國波音和歐洲空客送去了上千億美元。至于中國為軍事現(xiàn)代化而購買的外國軍備，耗費外匯也很驚人。一邊對內(nèi)竭澤而漁，一邊又慷慨地給外國輸血，這樣的經(jīng)濟(jì)運行模式怎么能“可持續(xù)發(fā)展”？
（二）房地產(chǎn)過熱是經(jīng)濟(jì)過熱的重要因素。從中期來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一個周期（1979～1990年）中的高峰出現(xiàn)在1984年（GDP增長率15.2%），低谷出現(xiàn)在1990年（GDP增長率3.8%）；第二個周期（1991～2001年）高峰出現(xiàn)在1992年（GDP增長率為14.2%），低谷出現(xiàn)在1999年（GDP增長率7.1%）；第三個周期，從2002年開始經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，2003下半年固定資產(chǎn)投資開始出現(xiàn)過熱，中央出臺相關(guān)調(diào)控政策，但房地產(chǎn)行業(yè)仍高速增長，于是2005年必然出臺了針對房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)格調(diào)控措施。2005年一季度GDP增長偏快，尤其信貸超過全年指標(biāo)的一半，國民經(jīng)濟(jì)又現(xiàn)過熱苗頭下的局部失衡，于是4月份發(fā)改委再次對產(chǎn)能過剩宣戰(zhàn)，對煤炭、水泥、鋁、焦炭、鐵合金行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，5月份“國六條”的出臺也就變得水到渠成。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展擠壓了居民消費升級的空間。房價收入比（即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例）是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價格是否合理的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1，美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1，而在我國，這個比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產(chǎn)在1997年跌落之前，房價收入比大約是14∶1。房價過高將產(chǎn)生對其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，損失其他方面的購買消費能力和未來的社會需求，最終社會消費需求不足的問題將始終無法解決，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和畸形發(fā)展，制約社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)、合理、健康發(fā)展。過高的房價使工作生活的居住成本迅速上升，外地人才進(jìn)入的安居成本因房價升高而迅速增加，因而對人才的吸引力下降，對外商和外地經(jīng)營者的吸引能力也會逐步下降，招商引資的難度越來越大，外來投資逐漸下降。
（四）粗放式房地產(chǎn)增長與經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變相悖。在當(dāng)前，房地產(chǎn)過快的發(fā)展，消耗了大量資源，使節(jié)能減排目標(biāo)的實現(xiàn)難度大大增加。房地產(chǎn)是帶動了許多行業(yè)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮，但可以看一看與房地產(chǎn)關(guān)系密切的都是哪些行業(yè)。許多行業(yè)屬于高耗能、高污染的行業(yè)，在一個以GDP為導(dǎo)向的社會大環(huán)境下，固然使數(shù)字比較好看，但實際上為社會創(chuàng)造了多少福利呢？在改革開放以來的30年里，中國并沒有成功實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。從最近江浙及廣東等沿海地區(qū)大量工廠倒閉、經(jīng)濟(jì)滑坡的趨勢來看，產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移和升級的工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位。通過加工貿(mào)易獲得的財富并沒有投入到產(chǎn)業(yè)升級的大業(yè)中。我們把財富都投向了收益大、見效快的房地產(chǎn)市場；而中小企業(yè)融資困難、發(fā)展受限。經(jīng)濟(jì)上的短視造成了經(jīng)濟(jì)增長模式單一，單純靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，會帶來巨大的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)背后的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式的轉(zhuǎn)變，才是中國的大局和主要矛盾。
三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策措施
（一）明確房地產(chǎn)業(yè)定位，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)政策。決策部門應(yīng)該意識到，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位，正是目前定位的不準(zhǔn)確，造成現(xiàn)在的局面。城市房地產(chǎn)開發(fā)基本上由房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷開發(fā)，這是造成今天房地產(chǎn)價格居高不下的重要原因。因此，打破住房開發(fā)壟斷局面，增加住房的開發(fā)和供應(yīng)數(shù)量，是解決房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要打破目前依靠房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)住房的壟斷格局，建立多元化的住房投資開發(fā)機(jī)制。一是大力推廣住房合作社和集資合作建房。政府應(yīng)當(dāng)支持企業(yè)利用自用土地集資建房，或者組織職工參加住房合作社建房，解決職工住房困難。由住宅合作社集資合作建設(shè)的住房享受經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)政策；二是通過政策調(diào)整讓房地產(chǎn)開發(fā)商成為經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)主體。建議實行商品房開發(fā)與經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的結(jié)構(gòu)比例政策，即凡是獲得土地的房地產(chǎn)開發(fā)商都必須拿出一定比例（如20%～30%）作為經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，對這一部分土地，政府也應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)適用房的土地價格政策對待；三是政府建設(shè)部門也應(yīng)當(dāng)積極加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。同時，政府要制定好政策，明確經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象條件、程序、監(jiān)督等法律依據(jù)。
（二）調(diào)整房地產(chǎn)財政稅收政策。目前的房地產(chǎn)稅收政策對抑制房地產(chǎn)供給的作用明顯強(qiáng)于抑制需求的作用，下一步，房地產(chǎn)財政稅收政策改革應(yīng)當(dāng)有利于增加住房供給和抑制投資投機(jī)性購房需求。一是政府出資建立住房保障體系。政府建設(shè)廉租房和租賃房，保證低收入階層的基本居住條件；二是區(qū)分自住房與投資投機(jī)房實施不同稅收政策。如對非自己居住的投資投機(jī)購房者征收相應(yīng)稅收，對自住購房者則相應(yīng)減免稅；三是適時開征物業(yè)稅。征收物業(yè)稅的目的就是要遏制囤積兩三套以上住房的投資投機(jī)購房，以減少房地產(chǎn)需求，達(dá)到調(diào)控住房供求關(guān)系的目的。
（三）建立房地產(chǎn)信息監(jiān)測預(yù)警機(jī)制。一是建立房地產(chǎn)業(yè)信息收集、、分析系統(tǒng)，將房地產(chǎn)交易活動納入統(tǒng)一的政府控制系統(tǒng)之中；二是建立科學(xué)土地供應(yīng)和房地產(chǎn)供應(yīng)系統(tǒng)，包括政府直接參與部分房地產(chǎn)（如經(jīng)濟(jì)適用房、特殊群體住房）供應(yīng)建設(shè)；三是建立房地產(chǎn)需求調(diào)節(jié)機(jī)制，根據(jù)需求變化適時調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系；四是發(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用，在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項目。
（作者單位：廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院）
【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與科技進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國主要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。作為市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房地產(chǎn)的評估的功能和作用逐漸在擴(kuò)大，并發(fā)展到多元化。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價
一、引言
自21世紀(jì)初期，中國大陸房地產(chǎn)市場改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動下迅速升溫，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入快速發(fā)展期，最典型的一個現(xiàn)象就是“展會經(jīng)濟(jì)”的蓬勃發(fā)展。全國各地，各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風(fēng)起云涌；有些大中城市，房展會從最初的一年一度發(fā)展到春秋兩季，再發(fā)展到四季聯(lián)展；鄭州的房展會最熱時，一年期間，大大小小開了七八次，在這種背景下，房價開始迅速竄升。 房地產(chǎn)估價real estate appraisal是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達(dá)出來的過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動，從事以上活動的機(jī)構(gòu)即為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。兩者同屬于房地產(chǎn)交易中向相關(guān)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機(jī)構(gòu)。從定義中我們可以看出估價和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合作主要發(fā)生在房地產(chǎn)投資開發(fā)及建設(shè)完成后的交易階段，因此在本文中我們將對兩者在房地產(chǎn)交易這一階段中各自的角色進(jìn)行分析并對兩者之間的相互關(guān)系及如何更好的處理這種關(guān)系進(jìn)行討論。
二、案例分析
某房地產(chǎn)開發(fā)商將一套住宅物業(yè)售給某業(yè)主，自用該住宅物業(yè)兩年后，該業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其所擁有的該住宅物業(yè)，并委托一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為其出售，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)該業(yè)主所提供的關(guān)于該住宅物業(yè)的資料及希望的出售價格，對掌握的客戶群資料進(jìn)行查找并對欲購買該物業(yè)的買方進(jìn)行直接聯(lián)系，通過解釋說明及現(xiàn)場勘察等方式使買方對該物業(yè)有較全面的了解，并組織或代表買賣雙方進(jìn)行協(xié)商對最終的成交價格達(dá)成一致。其后，買方購房需要向銀行申請按揭貸款，此時接受銀行委托評估機(jī)構(gòu)將要對該物業(yè)進(jìn)行評估為銀行貸款提供價值參考，通過現(xiàn)場勘察、有關(guān)資料查詢并選用適當(dāng)?shù)脑u估方法，評估機(jī)構(gòu)向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據(jù)。
上面這個案例簡單的說明了房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中各自服務(wù)的環(huán)節(jié)、服務(wù)的對象及提供的具體服務(wù)。我們對該案例中可能出現(xiàn)的其他情況再作進(jìn)一步的補(bǔ)充。在開發(fā)商銷售一手樓盤的階段，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務(wù)；該業(yè)主從開發(fā)商手中購買該住宅物業(yè)時，也可能向銀行申請按揭貸款，而銀行也可能委托評估機(jī)構(gòu)對該物業(yè)在該時點進(jìn)行價格評估，作為貸款價值參考； 案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機(jī)構(gòu)對該物業(yè)進(jìn)行評估，以作為交易參考；該業(yè)主可能委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租該物業(yè)，同時評估機(jī)構(gòu)可能接受委托，對參考租金進(jìn)行評估；在買方無法償還貸款時，經(jīng)紀(jì)可能被委托處置資產(chǎn)以償還銀行的債務(wù)，同時估價機(jī)構(gòu)也可能被委托評估處置資產(chǎn)之參考價格。
由此看來，估價和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中無處不在，他們之間的合作也是環(huán)環(huán)相扣。
三、下面我們對評估及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在合作中集中出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出現(xiàn)在案例中的合作，而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作）：
1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產(chǎn)生爭議。在房地產(chǎn)交易活動中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)引導(dǎo)雙方協(xié)商而促成的成交價格是交易雙方實際達(dá)成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產(chǎn)的客觀、合理價格或價值進(jìn)行估算和評定的結(jié)果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估時，要向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產(chǎn)生的正面或負(fù)面影響，從而對評估價值進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?
2、成交價格和評估價格內(nèi)涵不同。這種不同往往出現(xiàn)在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所談之成交價格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產(chǎn)評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應(yīng)該將這一部分附加價值予以剔除。
在上述這兩種情況出現(xiàn)時，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常常抱怨評估機(jī)構(gòu)的評估價值不夠客觀，不能準(zhǔn)確的反映市場，尤其是遭到客戶的不滿，甚至造成貸款達(dá)不到客戶的要求進(jìn)而導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。這主要是在合作中機(jī)構(gòu)間缺乏溝通，對彼此業(yè)務(wù)缺乏深入的了解，知識脫鉤，對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實。當(dāng)估價機(jī)構(gòu)在對該物業(yè)進(jìn)行評估時，需要對市場上同類物業(yè)的價格資料進(jìn)行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本為片區(qū)經(jīng)營的模式，對片區(qū)內(nèi)物業(yè)掌握大量的成交信息，評估機(jī)構(gòu)往往會向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢相關(guān)信息。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導(dǎo)估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
這一問題不僅僅為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)單方面所造成，也因為評估機(jī)構(gòu)沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫，在短期內(nèi)完成評估工作，缺乏市場信息而造成經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對估價人員的誤導(dǎo)。沒能用專業(yè)的眼光對提供的資料進(jìn)行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現(xiàn)了估價機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的不良合作，對交易當(dāng)事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業(yè)的形象產(chǎn)生了負(fù)面影響，也對機(jī)構(gòu)雙方的長期效益產(chǎn)生不良影響。
以上這些問題，有些是機(jī)構(gòu)雙方缺乏彼此的了解和溝通，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)技術(shù)性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋，有些是評估機(jī)構(gòu)對于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在成交環(huán)節(jié)中所發(fā)生的交易情況不了解，而不能對成交價格和提供的案例做出專業(yè)的分析和判斷，有些則是機(jī)構(gòu)雙方在對交易推動和促進(jìn)中進(jìn)行不良的合作，使交易當(dāng)事人蒙受損失，這些都應(yīng)在我們以后的工作中予以改進(jìn)和杜絕。
針對這些問題，有關(guān)政府部門及行業(yè)協(xié)會都提出了很多行之有效的解決辦法，下面筆者將從從業(yè)人員本身及機(jī)構(gòu)本身提出一些建議：
1、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內(nèi)容，要對客戶提出的無論相關(guān)于房地產(chǎn)信息還是技術(shù)方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；
2、估價機(jī)構(gòu)要建立起數(shù)據(jù)庫，而數(shù)據(jù)庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的配合，提供客觀、準(zhǔn)確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；
3、機(jī)構(gòu)本身對于員工日常工作的管理和職業(yè)道德培訓(xùn)。盡管我們有行業(yè)協(xié)會對從業(yè)人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，并且有行業(yè)規(guī)范對從業(yè)人員的行為進(jìn)行約束。但是估價及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是從業(yè)人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責(zé)任和享受權(quán)利。機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該對自己的員工進(jìn)行業(yè)務(wù)能力和職業(yè)操守的不斷教育；
4、機(jī)構(gòu)之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產(chǎn)評估和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶提供滿意的服務(wù)是我們的宗旨。而我們的機(jī)構(gòu)部門設(shè)置多為業(yè)務(wù)部門而沒有或者很少設(shè)置售后服務(wù)部門或相關(guān)部門即客戶投訴部門。
五、結(jié)語
綜上訴說，由于我國目前房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)交易市場正日趨成熟，從業(yè)人員的素質(zhì)也日益提高，希望我們業(yè)內(nèi)人士對于房地產(chǎn)估價及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的合作繼續(xù)探索，不斷完善，為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。
[摘 要]隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與科技進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國主要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。作為市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房地產(chǎn)的評估的功能和作用逐漸在擴(kuò)大，并發(fā)展到多元化。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；估價
一、引言
自21世紀(jì)初期，中國大陸房地產(chǎn)市場改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動下迅速升溫，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入快速發(fā)展期，最典型的一個現(xiàn)象就是“展會經(jīng)濟(jì)”的蓬勃發(fā)展。全國各地，各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風(fēng)起云涌；有些大中城市，房展會從最初的一年一度發(fā)展到春秋兩季，再發(fā)展到四季聯(lián)展；鄭州的房展會最熱時，一年期間，大大小小開了七八次，在這種背景下，房價開始迅速竄升。 房地產(chǎn)估價real estate appraisal是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達(dá)出來的過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動，從事以上活動的機(jī)構(gòu)即為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。兩者同屬于房地產(chǎn)交易中向相關(guān)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機(jī)構(gòu)。從定義中我們可以看出估價和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合作主要發(fā)生在房地產(chǎn)投資開發(fā)及建設(shè)完成后的交易階段，因此在本文中我們將對兩者在房地產(chǎn)交易這一階段中各自的角色進(jìn)行分析并對兩者之間的相互關(guān)系及如何更好的處理這種關(guān)系進(jìn)行討論。
二、案例分析
某房地產(chǎn)開發(fā)商將一套住宅物業(yè)售給某業(yè)主，自用該住宅物業(yè)兩年后，該業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其所擁有的該住宅物業(yè)，并委托一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為其出售，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)該業(yè)主所提供的關(guān)于該住宅物業(yè)的資料及希望的出售價格，對掌握的客戶群資料進(jìn)行查找并對欲購買該物業(yè)的買方進(jìn)行直接聯(lián)系，通過解釋說明及現(xiàn)場勘察等方式使買方對該物業(yè)有較全面的了解，并組織或代表買賣雙方進(jìn)行協(xié)商對最終的成交價格達(dá)成一致。其后，買方購房需要向銀行申請按揭貸款，此時接受銀行委托評估機(jī)構(gòu)將要對該物業(yè)進(jìn)行評估為銀行貸款提供價值參考，通過現(xiàn)場勘察、有關(guān)資料查詢并選用適當(dāng)?shù)脑u估方法，評估機(jī)構(gòu)向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據(jù)。
上面這個案例簡單的說明了房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中各自服務(wù)的環(huán)節(jié)、服務(wù)的對象及提供的具體服務(wù)。我們對該案例中可能出現(xiàn)的其他情況再作進(jìn)一步的補(bǔ)充。在開發(fā)商銷售一手樓盤的階段，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務(wù)；該業(yè)主從開發(fā)商手中購買該住宅物業(yè)時，也可能向銀行申請按揭貸款，而銀行也可能委托評估機(jī)構(gòu)對該物業(yè)在該時點進(jìn)行價格評估，作為貸款價值參考； 案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機(jī)構(gòu)對該物業(yè)進(jìn)行評估，以作為交易參考；該業(yè)主可能委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租該物業(yè)，同時評估機(jī)構(gòu)可能接受委托，對參考租金進(jìn)行評估；在買方無法償還貸款時，經(jīng)紀(jì)可能被委托處置資產(chǎn)以償還銀行的債務(wù)，同時估價機(jī)構(gòu)也可能被委托評估處置資產(chǎn)之參考價格。
由此看來，估價和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中無處不在，他們之間的合作也是環(huán)環(huán)相扣。
三、下面我們對評估及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在合作中集中出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出現(xiàn)在案例中的合作，而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作）：
1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產(chǎn)生爭議。在房地產(chǎn)交易活動中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)引導(dǎo)雙方協(xié)商而促成的成交價格是交易雙方實際達(dá)成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產(chǎn)的客觀、合理價格或價值進(jìn)行估算和評定的結(jié)果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估時，要向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產(chǎn)生的正面或負(fù)面影響，從而對評估價值進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?
2、成交價格和評估價格內(nèi)涵不同。這種不同往往出現(xiàn)在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所談之成交價格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產(chǎn)評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應(yīng)該將這一部分附加價值予以剔除。
在上述這兩種情況出現(xiàn)時，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常常抱怨評估機(jī)構(gòu)的評估價值不夠客觀，不能準(zhǔn)確的反映市場，尤其是遭到客戶的不滿，甚至造成貸款達(dá)不到客戶的要求進(jìn)而導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。這主要是在合作中機(jī)構(gòu)間缺乏溝通，對彼此業(yè)務(wù)缺乏深入的了解，知識脫鉤，對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實。當(dāng)估價機(jī)構(gòu)在對該物業(yè)進(jìn)行評估時，需要對市場上同類物業(yè)的價格資料進(jìn)行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本為片區(qū)經(jīng)營的模式，對片區(qū)內(nèi)物業(yè)掌握大量的成交信息，評估機(jī)構(gòu)往往會向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢相關(guān)信息。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導(dǎo)估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
這一問題不僅僅為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)單方面所造成，也因為評估機(jī)構(gòu)沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫，在短期內(nèi)完成評估工作，缺乏市場信息而造成經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對估價人員的誤導(dǎo)。沒能用專業(yè)的眼光對提供的資料進(jìn)行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現(xiàn)了估價機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的不良合作，對交易當(dāng)事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業(yè)的形象產(chǎn)生了負(fù)面影響，也對機(jī)構(gòu)雙方的長期效益產(chǎn)生不良影響。
以上這些問題，有些是機(jī)構(gòu)雙方缺乏彼此的了解和溝通，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)技術(shù)性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋，有些是評估機(jī)構(gòu)對于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在成交環(huán)節(jié)中所發(fā)生的交易情況不了解，而不能對成交價格和提供的案例做出專業(yè)的分析和判斷，有些則是機(jī)構(gòu)雙方在對交易推動和促進(jìn)中進(jìn)行不良的合作，使交易當(dāng)事人蒙受損失，這些都應(yīng)在我們以后的工作中予以改進(jìn)和杜絕。
針對這些問題，有關(guān)政府部門及行業(yè)協(xié)會都提出了很多行之有效的解決辦法，下面筆者將從從業(yè)人員本身及機(jī)構(gòu)本身提出一些建議：
1、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內(nèi)容，要對客戶提出的無論相關(guān)于房地產(chǎn)信息還是技術(shù)方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；
2、估價機(jī)構(gòu)要建立起數(shù)據(jù)庫，而數(shù)據(jù)庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的配合，提供客觀、準(zhǔn)確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；
3、機(jī)構(gòu)本身對于員工日常工作的管理和職業(yè)道德培訓(xùn)。盡管我們有行業(yè)協(xié)會對從業(yè)人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，并且有行業(yè)規(guī)范對從業(yè)人員的行為進(jìn)行約束。但是估價及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是從業(yè)人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責(zé)任和享受權(quán)利。機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該對自己的員工進(jìn)行業(yè)務(wù)能力和職業(yè)操守的不斷教育；
4、機(jī)構(gòu)之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產(chǎn)評估和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶提供滿意的服務(wù)是我們的宗旨。而我們的機(jī)構(gòu)部門設(shè)置多為業(yè)務(wù)部門而沒有或者很少設(shè)置售后服務(wù)部門或相關(guān)部門即客戶投訴部門。
五、結(jié)語
綜上訴說，由于我國目前房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)交易市場正日趨成熟，從業(yè)人員的素質(zhì)也日益提高，希望我們業(yè)內(nèi)人士對于房地產(chǎn)估價及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的合作繼續(xù)探索，不斷完善，為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。
淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)估價關(guān)系
一、引言
自21世紀(jì)初期，中國大陸房地產(chǎn)市場改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動下迅速升溫，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入快速發(fā)展期，最典型的一個現(xiàn)象就是“展會經(jīng)濟(jì)”的蓬勃發(fā)展。全國各地，各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風(fēng)起云涌；有些大中城市，房展會從最初的一年一度發(fā)展到春秋兩季，再發(fā)展到四季聯(lián)展；鄭州的房展會最熱時，一年期間，大大小小開了七八次，在這種背景下，房價開始迅速竄升。 房地產(chǎn)估價real estate appraisal是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達(dá)出來的過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動，從事以上活動的機(jī)構(gòu)即為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。兩者同屬于房地產(chǎn)交易中向相關(guān)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機(jī)構(gòu)。從定義中我們可以看出估價和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合作主要發(fā)生在房地產(chǎn)投資開發(fā)及建設(shè)完成后的交易階段，因此在本文中我們將對兩者在房地產(chǎn)交易這一階段中各自的角色進(jìn)行分析并對兩者之間的相互關(guān)系及如何更好的處理這種關(guān)系進(jìn)行討論。
二、案例分析
某房地產(chǎn)開發(fā)商將一套住宅物業(yè)售給某業(yè)主，自用該住宅物業(yè)兩年后，該業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其所擁有的該住宅物業(yè)，并委托一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為其出售，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)該業(yè)主所提供的關(guān)于該住宅物業(yè)的資料及希望的出售價格，對掌握的客戶群資料進(jìn)行查找并對欲購買該物業(yè)的買方進(jìn)行直接聯(lián)系，通過解釋說明及現(xiàn)場勘察等方式使買方對該物業(yè)有較全面的了解，并組織或代表買賣雙方進(jìn)行協(xié)商對最終的成交價格達(dá)成一致。其后，買方購房需要向銀行申請按揭貸款，此時接受銀行委托評估機(jī)構(gòu)將要對該物業(yè)進(jìn)行評估為銀行貸款提供價值參考，通過現(xiàn)場勘察、有關(guān)資料查詢并選用適當(dāng)?shù)脑u估方法，評估機(jī)構(gòu)向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據(jù)。
上面這個案例簡單的說明了房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中各自服務(wù)的環(huán)節(jié)、服務(wù)的對象及提供的具體服務(wù)。我們對該案例中可能出現(xiàn)的其他情況再作進(jìn)一步的補(bǔ)充。在開發(fā)商銷售一手樓盤的階段，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務(wù)；該業(yè)主從開發(fā)商手中購買該住宅物業(yè)時，也可能向銀行申請按揭貸款，而銀行也可能委托評估機(jī)構(gòu)對該物業(yè)在該時點進(jìn)行價格評估，作為貸款價值參考； 案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機(jī)構(gòu)對該物業(yè)進(jìn)行評估，以作為交易參考；該業(yè)主可能委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租該物業(yè)，同時評估機(jī)構(gòu)可能接受委托，對參考租金進(jìn)行評估；在買方無法償還貸款時，經(jīng)紀(jì)可能被委托處置資產(chǎn)以償還銀行的債務(wù)，同時估價機(jī)構(gòu)也可能被委托評估處置資產(chǎn)之參考價格。
由此看來，估價和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中無處不在，他們之間的合作也是環(huán)環(huán)相扣。
三、下面我們對評估及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在合作中集中出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出現(xiàn)在案例中的合作，而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作）：
1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產(chǎn)生爭議。在房地產(chǎn)交易活動中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)引導(dǎo)雙方協(xié)商而促成的成交價格是交易雙方實際達(dá)成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產(chǎn)的客觀、合理價格或價值進(jìn)行估算和評定的結(jié)果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估時，要向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產(chǎn)生的正面或負(fù)面影響，從而對評估價值進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?
2、成交價格和評估價格內(nèi)涵不同。這種不同往往出現(xiàn)在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所談之成交價格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產(chǎn)評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應(yīng)該將這一部分附加價值予以剔除。
在上述這兩種情況出現(xiàn)時，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常常抱怨評估機(jī)構(gòu)的評估價值不夠客觀，不能準(zhǔn)確的反映市場，尤其是遭到客戶的不滿，甚至造成貸款達(dá)不到客戶的要求進(jìn)而導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。這主要是在合作中機(jī)構(gòu)間缺乏溝通，對彼此業(yè)務(wù)缺乏深入的了解，知識脫鉤，對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實。當(dāng)估價機(jī)構(gòu)在對該物業(yè)進(jìn)行評估時，需要對市場上同類物業(yè)的價格資料進(jìn)行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本為片區(qū)經(jīng)營的模式，對片區(qū)內(nèi)物業(yè)掌握大量的成交信息，評估機(jī)構(gòu)往往會向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢相關(guān)信息。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導(dǎo)估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
這一問題不僅僅為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)單方面所造成，也因為評估機(jī)構(gòu)沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫，在短期內(nèi)完成評估工作，缺乏市場信息而造成經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對估價人員的誤導(dǎo)。沒能用專業(yè)的眼光對提供的資料進(jìn)行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現(xiàn)了估價機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的不良合作，對交易當(dāng)事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業(yè)的形象產(chǎn)生了負(fù)面影響，也對機(jī)構(gòu)雙方的長期效益產(chǎn)生不良影響。
以上這些問題，有些是機(jī)構(gòu)雙方缺乏彼此的了解和溝通，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)技術(shù)性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋，有些是評估機(jī)構(gòu)對于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在成交環(huán)節(jié)中所發(fā)生的交易情況不了解，而不能對成交價格和提供的案例做出專業(yè)的分析和判斷，有些則是機(jī)構(gòu)雙方在對交易推動和促進(jìn)中進(jìn)行不良的合作，使交易當(dāng)事人蒙受損失，些都應(yīng)在我們以后的工作中予以改進(jìn)和杜絕。
針對這些問題，有關(guān)政府部門及行業(yè)協(xié)會都提出了很多行之有效的解決辦法，下面筆者將從從業(yè)人員本身及機(jī)構(gòu)本身提出一些建議：
1、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內(nèi)容，要對客戶提出的無論相關(guān)于房地產(chǎn)信息還是技術(shù)方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；
2、估價機(jī)構(gòu)要建立起數(shù)據(jù)庫，而數(shù)據(jù)庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的配合，提供客觀、準(zhǔn)確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；
3、機(jī)構(gòu)本身對于員工日常工作的管理和職業(yè)道德培訓(xùn)。盡管我們有行業(yè)協(xié)會對從業(yè)人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，并且有行業(yè)規(guī)范對從業(yè)人員的行為進(jìn)行約束。但是估價及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是從業(yè)人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責(zé)任和享受權(quán)利。機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該對自己的員工進(jìn)行業(yè)務(wù)能力和職業(yè)操守的不斷教育；
4、機(jī)構(gòu)之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產(chǎn)評估和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶提供滿意的服務(wù)是我們的宗旨。而我們的機(jī)構(gòu)部門設(shè)置多為業(yè)務(wù)部門而沒有或者很少設(shè)置售后服務(wù)部門或相關(guān)部門即客戶投訴部門。
五、結(jié)語
綜上訴說，由于我國目前房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)交易市場正日趨成熟，從業(yè)人員的素質(zhì)也日益提高，希望我們業(yè)內(nèi)人士對于房地產(chǎn)估價及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的合作繼續(xù)探索，不斷完善，為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。
一、引言
自21世紀(jì)初期,中國大陸房地產(chǎn)市場改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動下迅速升溫,與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入快速發(fā)展期,最典型的一個現(xiàn)象就是“展會經(jīng)濟(jì)”的蓬勃發(fā)展。全國各地,各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風(fēng)起云涌;有些大中城市,房展會從最初的一年一度發(fā)展到春秋兩季,再發(fā)展到四季聯(lián)展;鄭州的房展會最熱時,一年期間,大大小小開了七八次,在這種背景下,房價開始迅速竄升。 房地產(chǎn)估價real estate appraisal是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員,根據(jù)特定的估價目的,遵循公認(rèn)的估價原則,按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序,運用科學(xué)的估價方法,在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合,把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達(dá)出來的過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動,從事以上活動的機(jī)構(gòu)即為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。兩者同屬于房地產(chǎn)交易中向相關(guān)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機(jī)構(gòu)。從定義中我們可以看出估價和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合作主要發(fā)生在房地產(chǎn)投資開發(fā)及建設(shè)完成后的交易階段,因此在本文中我們將對兩者在房地產(chǎn)交易這一階段中各自的角色進(jìn)行分析并對兩者之間的相互關(guān)系及如何更好的處理這種關(guān)系進(jìn)行討論。
二、案例分析
某房地產(chǎn)開發(fā)商將一套住宅物業(yè)售給某業(yè)主,自用該住宅物業(yè)兩年后,該業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其所擁有的該住宅物業(yè),并委托一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為其出售,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)該業(yè)主所提供的關(guān)于該住宅物業(yè)的資料及希望的出售價格,對掌握的客戶群資料進(jìn)行查找并對欲購買該物業(yè)的買方進(jìn)行直接聯(lián)系,通過解釋說明及現(xiàn)場勘察等方式使買方對該物業(yè)有較全面的了解,并組織或代表買賣雙方進(jìn)行協(xié)商對最終的成交價格達(dá)成一致。其后,買方購房需要向銀行申請按揭貸款,此時接受銀行委托評估機(jī)構(gòu)將要對該物業(yè)進(jìn)行評估為銀行貸款提供價值參考,通過現(xiàn)場勘察、有關(guān)資料查詢并選用適當(dāng)?shù)脑u估方法,評估機(jī)構(gòu)向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據(jù)。
上面這個案例簡單的說明了房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中各自服務(wù)的環(huán)節(jié)、服務(wù)的對象及提供的具體服務(wù)。我們對該案例中可能出現(xiàn)的其他情況再作進(jìn)一步的補(bǔ)充。在開發(fā)商銷售一手樓盤的階段,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務(wù);該業(yè)主從開發(fā)商手中購買該住宅物業(yè)時,也可能向銀行申請按揭貸款,而銀行也可能委托評估機(jī)構(gòu)對該物業(yè)在該時點進(jìn)行價格評估,作為貸款價值參考; 案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機(jī)構(gòu)對該物業(yè)進(jìn)行評估,以作為交易參考;該業(yè)主可能委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租該物業(yè),同時評估機(jī)構(gòu)可能接受委托,對參考租金進(jìn)行評估;在買方無法償還貸款時,經(jīng)紀(jì)可能被委托處置資產(chǎn)以償還銀行的債務(wù),同時估價機(jī)構(gòu)也可能被委托評估處置資產(chǎn)之參考價格。
由此看來,估價和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中無處不在,他們之間的合作也是環(huán)環(huán)相扣。
三、下面我們對評估及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在合作中集中出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出現(xiàn)在案例中的合作,而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作):
1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產(chǎn)生爭議。在房地產(chǎn)交易活動中,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)引導(dǎo)雙方協(xié)商而促成的成交價格是交易雙方實際達(dá)成交易的價格,是一個已完成的事實,這種價格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好,對市場的了解程度,討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產(chǎn)的客觀、合理價格或價值進(jìn)行估算和評定的結(jié)果,不受以上各項因素的影響而變化。在評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估時,要向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)充分的了解交易情況,分析不同的交易情況對評估價值所產(chǎn)生的正面或負(fù)面影響,從而對評估價值進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?
2、成交價格和評估價格內(nèi)涵不同。這種不同往往出現(xiàn)在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所談之成交價格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修,在有些交易中還含有家私、家電等;而在以抵押為目的房地產(chǎn)評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響,在評估時應(yīng)該將這一部分附加價值予以剔除。
在上述這兩種情況出現(xiàn)時,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常常抱怨評估機(jī)構(gòu)的評估價值不夠客觀,不能準(zhǔn)確的反映市場,尤其是遭到客戶的不滿,甚至造成貸款達(dá)不到客戶的要求進(jìn)而導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。這主要是在合作中機(jī)構(gòu)間缺乏溝通,對彼此業(yè)務(wù)缺乏深入的了解,知識脫鉤,對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實。當(dāng)估價機(jī)構(gòu)在對該物業(yè)進(jìn)行評估時,需要對市場上同類物業(yè)的價格資料進(jìn)行搜集、分析和修正,從而得出客觀的評估價值。由于目前經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本為片區(qū)經(jīng)營的模式,對片區(qū)內(nèi)物業(yè)掌握大量的成交信息,評估機(jī)構(gòu)往往會向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢相關(guān)信息。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往為了滿足客戶的貸款額度,提供虛假成交資料,誤導(dǎo)估價人員,從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
這一問題不僅僅為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)單方面所造成,也因為評估機(jī)構(gòu)沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫,在短期內(nèi)完成評估工作,缺乏市場信息而造成經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對估價人員的誤導(dǎo)。沒能用專業(yè)的眼光對提供的資料進(jìn)行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現(xiàn)了估價機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的不良合作,對交易當(dāng)事人的利益造成不公正的影響,破壞了整個市場的公平競爭秩序,對整個行業(yè)的形象產(chǎn)生了負(fù)面影響,也對機(jī)構(gòu)雙方的長期效益產(chǎn)生不良影響。
以上這些問題,有些是機(jī)構(gòu)雙方缺乏彼此的了解和溝通,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)技術(shù)性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋,有些是評估機(jī)構(gòu)對于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在成交環(huán)節(jié)中所發(fā)生的交易情況不了解,而不能對成交價格和提供的案例做出專業(yè)的分析和判斷,有些則是機(jī)構(gòu)雙方在對交易推動和促進(jìn)中進(jìn)行不良的合作,使交易當(dāng)事人蒙受損失,這些都應(yīng)在我們以后的工作中予以改進(jìn)和杜絕。
針對這些問題,有關(guān)政府部門及行業(yè)協(xié)會都提出了很多行之有效的解決辦法,下面筆者將從從業(yè)人員本身及機(jī)構(gòu)本身提出一些建議:
1、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)間的溝通,彼此了解和熟悉對方的工作內(nèi)容,要對客戶提出的無論相關(guān)于房地產(chǎn)信息還是技術(shù)方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明;
2、估價機(jī)構(gòu)要建立起數(shù)據(jù)庫,而數(shù)據(jù)庫的資料也要保持長期的不斷更新,這項工作也非常需要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的配合,提供客觀、準(zhǔn)確的成交資料并對交易情況作出完善的說明;
3、機(jī)構(gòu)本身對于員工日常工作的管理和職業(yè)道德培訓(xùn)。盡管我們有行業(yè)協(xié)會對從業(yè)人員的行為進(jìn)行監(jiān)督,并且有行業(yè)規(guī)范對從業(yè)人員的行為進(jìn)行約束。但是估價及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是從業(yè)人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責(zé)任和享受權(quán)利。機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該對自己的員工進(jìn)行業(yè)務(wù)能力和職業(yè)操守的不斷教育;
4、機(jī)構(gòu)之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產(chǎn)評估和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都屬于第三產(chǎn)業(yè),為客戶提供滿意的服務(wù)是我們的宗旨。而我們的機(jī)構(gòu)部門設(shè)置多為業(yè)務(wù)部門而沒有或者很少設(shè)置售后服務(wù)部門或相關(guān)部門即客戶投訴部門。
五、結(jié)語
綜上訴說,由于我國目前房地 產(chǎn)估價房地產(chǎn)交易市場正日趨成熟,從業(yè)人員的素質(zhì)也日益提高,希望我們業(yè)內(nèi)人士對于房地產(chǎn)估價及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的合作繼續(xù)探索,不斷完善,為消費者提供一個公平、公正、公開的市場,讓大家在陽光下放心交易。