時(shí)間：2023-03-23 15:10:01
導(dǎo)語(yǔ)：在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問(wèn)題，如投資過(guò)多、耗能過(guò)大、浪費(fèi)嚴(yán)重、排放過(guò)大等，這一定程度上對(duì)環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對(duì)自己負(fù)責(zé)也是對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國(guó)的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟(jì)道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國(guó)家中長(zhǎng)期低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個(gè)發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點(diǎn)支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項(xiàng)目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費(fèi)體系。
二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
1.不利影響
（1）低碳經(jīng)濟(jì)無(wú)形之中增加建筑行業(yè)的成本我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)不成熟，而且發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于中國(guó)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過(guò)多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢(shì)必會(huì)增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過(guò)高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國(guó)目前對(duì)太陽(yáng)能、風(fēng)能等新能源的開(kāi)發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會(huì)大大提高成本，因此對(duì)于建筑行業(yè)來(lái)說(shuō)低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開(kāi)發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場(chǎng)要求來(lái)決定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開(kāi)發(fā)商無(wú)法確定此種產(chǎn)品能否受到市場(chǎng)歡迎，對(duì)于小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們主要主打單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此并無(wú)充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有大企業(yè)所具有的高平臺(tái)以及有實(shí)力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開(kāi)發(fā)商中很難開(kāi)展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)抬高房?jī)r(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會(huì)增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)涉及土地應(yīng)用，這就會(huì)使某些開(kāi)發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房?jī)r(jià)。同時(shí)，綠色建筑通常成本高、售價(jià)高，面向的是高消費(fèi)群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒(méi)有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會(huì)被認(rèn)為綠色建筑與高房?jī)r(jià)是對(duì)等的，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商推波助瀾來(lái)抬高房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測(cè)算，因?yàn)槲覈?guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國(guó)的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說(shuō)明我國(guó)當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過(guò)依賴(lài)能源的支持。正因?yàn)槟茉吹氖褂梅奖闩c廉價(jià)才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)于整個(gè)建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。
2.有利影響
（1）利于對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，某種程度上是由很多開(kāi)發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開(kāi)發(fā)商只會(huì)為了利益一味把房?jī)r(jià)炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)門(mén)檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費(fèi)者只看到房子的價(jià)錢(qián)與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場(chǎng)，背后隱藏著泡沫危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)被持續(xù)炒高，市場(chǎng)將失去承接能力，將會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)投資周期長(zhǎng)、收益風(fēng)險(xiǎn)大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開(kāi)發(fā)商還會(huì)更專(zhuān)注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開(kāi)發(fā)商過(guò)于追求短期內(nèi)的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開(kāi)展低碳經(jīng)濟(jì)能夠?qū)⑹袌?chǎng)資本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。
三、低碳經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。在未來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟(jì)技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能主動(dòng)建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰(shuí)就可以在建筑行業(yè)市場(chǎng)占得先機(jī)。而隨著社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟(jì)不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會(huì)責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；而對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，未來(lái)也傾向于購(gòu)買(mǎi)低碳環(huán)保型住宅。
1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實(shí)現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實(shí)行低碳發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者直接溝通，讓企業(yè)了解消費(fèi)者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。
2.戶(hù)型布局合理，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)能力
我國(guó)目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開(kāi)發(fā)商根本不關(guān)心消費(fèi)者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開(kāi)發(fā)商的做法是開(kāi)發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開(kāi)發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費(fèi)者自己裝修，浪費(fèi)了財(cái)力物力。而在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開(kāi)發(fā)水平與質(zhì)量戶(hù)型設(shè)計(jì)又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用
我國(guó)目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問(wèn)題。因我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)起步晚，處于即使有清潔能源尚沒(méi)有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過(guò)快，室內(nèi)必須開(kāi)空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹(shù)木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽(yáng)能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識(shí)
商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對(duì)低碳的認(rèn)識(shí)，不但要加大資金投入而且要加強(qiáng)宣傳，提高人們對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)。5.立足實(shí)際，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展我國(guó)目前的情況是很多人有住房需求但無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實(shí)際，多開(kāi)發(fā)出小戶(hù)型房屋，讓更多的人買(mǎi)得起；同時(shí)加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)探索低碳發(fā)展模式，以便在未來(lái)的發(fā)展中取得突破。
四、結(jié)束語(yǔ)
目前針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了相持階段。自2010年4月國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》以來(lái),已經(jīng)過(guò)去三年多。在這期間“新國(guó)十條”發(fā)揮了很大的作用。目前我國(guó)一、二、三線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定。從全國(guó)來(lái)看,各項(xiàng)指標(biāo)均表示房地產(chǎn)投資熱度在持續(xù)下降后略有回升。本文目的在于探究貨幣政策對(duì)于一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)影響,貨幣政策變動(dòng)對(duì)于房屋銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)究竟有多大的影響。筆者利用北京和石家莊兩地?cái)?shù)據(jù)建立VAR模型,通過(guò)脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解的方法來(lái)觀測(cè)貨幣供應(yīng)量與實(shí)際利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響,并對(duì)兩地的異同進(jìn)行比較分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中的貨幣政策既包含著貨幣政策的一般特點(diǎn)又體現(xiàn)著房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)有的特質(zhì)。運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,主要是通過(guò)三條渠道:一是貨幣投放量;二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模;三是房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款規(guī)模。本文主要選取了貨幣存量規(guī)模指標(biāo)和利率指標(biāo)進(jìn)行研究。
二、實(shí)證模型的建立
(一)數(shù)據(jù)指標(biāo)選取
筆者選取了2005年6月到2012年7月的月度數(shù)據(jù)共86期來(lái)研究?jī)傻胤康禺a(chǎn)價(jià)格與貨幣政策之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。數(shù)據(jù)來(lái)源為“中經(jīng)網(wǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)查詢(xún)與輔助決策系統(tǒng)”和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面采用房地產(chǎn)價(jià)格這一指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證研究,在貨幣政策方面則采用貨幣供應(yīng)量和利率這兩個(gè)指標(biāo)參與研究。具體來(lái)說(shuō),這里用BFPI表示北京市房屋價(jià)格,用北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)(月度、環(huán)比)替代;用SFPI表示石家莊市房屋價(jià)格,用石家莊房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)(月度、環(huán)比)替代。用M2表示貨幣供應(yīng)量,數(shù)據(jù)選用廣義貨幣存量,因?yàn)樗钯N近真實(shí)經(jīng)濟(jì)中的流動(dòng)資金。用R表示貸款利率,數(shù)據(jù)選用1~3年期貸款利率作為樣本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般為1~3年。
為了使實(shí)證分析更科學(xué)有效,本文在此基礎(chǔ)上對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理。首先對(duì)兩地房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)(月度、環(huán)比)進(jìn)行定基處理,基期確定為2005年6月,將該月份房屋銷(xiāo)售價(jià)格設(shè)定為100%,將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為定基數(shù)據(jù)。然后對(duì)M2進(jìn)行價(jià)格平減處理,用當(dāng)月的M2規(guī)模除以2005年6月為基期的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì) M2進(jìn)行平減處理。最后用X11法對(duì)BFPI、SFPI和M2三組數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整,并且為了降低異方差的影響,在實(shí)證之前對(duì)BFPI、SFPI和M2取對(duì)數(shù)。
(二)建立VAR模型
筆者將建立北京市和石家莊市兩個(gè)城市的VAR模型,用來(lái)對(duì)比分析貨幣政策變量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響。VAR模型變量包括房地產(chǎn)價(jià)格FPI(北京市為BFPI,石家莊市為SFPI)、貸款利率R和廣義貨幣存量M2。
(三)平穩(wěn)性檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn)
在建立VAR模型之前,為了避免偽回歸,必須對(duì)各個(gè)變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。本文采用ADF單位根檢驗(yàn)方法分別對(duì)各個(gè)變量進(jìn)行檢驗(yàn)。各序列的ADF檢驗(yàn)表明,原始序列一階差分后的序列都是平穩(wěn)序列。所以各序列都是一階單整序列,符合協(xié)整檢驗(yàn)的條件,如表1所示。
為了得到數(shù)據(jù)之間長(zhǎng)期均衡關(guān)系的信息,所以要運(yùn)用協(xié)整理論來(lái)判斷變量之間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。由于我們要進(jìn)行的兩組協(xié)整檢驗(yàn)對(duì)象都包含三個(gè)變量(即當(dāng)?shù)胤课蒌N(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、M2和R),因此我們使用Johansen方法分別對(duì)其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。
表2中北京數(shù)據(jù)的Johansen檢驗(yàn)結(jié)果在原假設(shè)為0個(gè)協(xié)整向量的情況下統(tǒng)計(jì)量為45.491 6,大于95%置信水平的臨界值42.915 3,說(shuō)明原假設(shè)不成立,該組數(shù)據(jù)至少存在1個(gè)協(xié)整向量。而同時(shí)至少存在2個(gè)協(xié)整向量的原假設(shè)也通過(guò)了檢驗(yàn)的情況下,則認(rèn)為在5%的顯著性水平下,只有一個(gè)協(xié)整方程,BFPI、R和M2三個(gè)變量之間存在長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系。石家莊數(shù)據(jù)的Johansen檢驗(yàn)結(jié)果也意味著SFPI、R和M2這三個(gè)變量同樣存在著長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。這就滿(mǎn)足了建立VAR模型的條件。
三、實(shí)證結(jié)果分析
(一)脈沖響應(yīng)函數(shù)
根據(jù)AIC準(zhǔn)則確定模型的滯后階數(shù)為2,隨后對(duì)北京市和石家莊市的數(shù)據(jù)分別建立VAR模型,并經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)呈現(xiàn)出穩(wěn)定狀態(tài)。在VAR模型的基礎(chǔ)上建立脈沖響應(yīng)函數(shù),刻畫(huà)脈沖響應(yīng)圖來(lái)考察貨幣供應(yīng)量與利率變化對(duì)兩地房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響。
由圖1和圖3可以看出貨幣存量對(duì)于北京和石家莊兩地的房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)影響的共同點(diǎn)是從長(zhǎng)期來(lái)看都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。不同的是,在圖1中M2變化沖擊對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響中,當(dāng)期貨幣供給量的一個(gè)正沖擊造成了北京房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì),在第24期達(dá)到最高點(diǎn);而在圖3中,貨幣供給的沖擊在短期內(nèi)先造成了石家莊房地產(chǎn)價(jià)格小幅的反向變動(dòng)趨勢(shì),在第5期達(dá)到最低,穩(wěn)定在第6期再逐步上行,在第12期回到原點(diǎn),在第12期之后出現(xiàn)與貨幣存量同向的變化趨勢(shì),在第24期達(dá)到最大。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),投資、開(kāi)發(fā)都需要大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源除了一部分自有資金之外,其余均來(lái)自銀行的貸款。當(dāng)貨幣供應(yīng)量上升之后房地產(chǎn)商能夠得到更充裕的資金,從而加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品供應(yīng),起到抑制房?jī)r(jià)的作用。但從長(zhǎng)期來(lái)看,充裕的貨幣存量,也會(huì)給房地產(chǎn)消費(fèi)者、投資者和投機(jī)者更充裕的資金,其中包括可支配收入的增加和貸款資金的增加,從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。北京和石家莊兩地房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)的差異,可能是由兩地市場(chǎng)特點(diǎn)不同所引起的。北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有更多的房地產(chǎn)商和商品房,同時(shí)也有更多的投資和投機(jī)者,所以貨幣存量的變化并沒(méi)有影響到短期內(nèi)的房屋銷(xiāo)售。 圖2和圖4是貸款利率變化對(duì)兩地房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響,相似的是,從長(zhǎng)期來(lái)看貸款利率的上升均會(huì)導(dǎo)致北京和石家莊兩地房屋價(jià)格的下跌;且兩地房地產(chǎn)價(jià)格在受到利率變化的一個(gè)正沖擊之后,在短期內(nèi)都表現(xiàn)出正向變動(dòng)的趨勢(shì),一定時(shí)期后會(huì)回歸原點(diǎn)并向反方向發(fā)展,并在第24期達(dá)到最低點(diǎn)。不同的是,北京的房地產(chǎn)價(jià)格正向發(fā)展趨勢(shì)的幅度要低于石家莊的房地產(chǎn)價(jià)格正向發(fā)展趨勢(shì),并且回歸到原點(diǎn)的速度也快于石家莊。
貸款利率的上調(diào)必然提高了購(gòu)房成本,阻礙了房產(chǎn)的銷(xiāo)售,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下滑。另一方面,貸款利率的上調(diào)同樣提高了開(kāi)發(fā)商融資的難度,在短期內(nèi)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不足,房?jī)r(jià)上漲。但是北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力較之石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力更加雄厚,短期內(nèi)受到貸款利率上升帶來(lái)的融資壓力要小,所以房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度要比石家莊小,回復(fù)速度較石家莊快。
(二)方差分解
從圖5至圖8可以看出,貨幣存量和貸款利率對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率隨著時(shí)間的延長(zhǎng)會(huì)越來(lái)越大,但總體來(lái)看并不是很大,兩項(xiàng)的貢獻(xiàn)率加起來(lái)仍然低于20%?？梢?jiàn),對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格貢獻(xiàn)率最大的還是房地產(chǎn)價(jià)格本身。這說(shuō)明貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度是有限的,必須與其他宏觀調(diào)控手段同時(shí)進(jìn)行才能達(dá)到合理抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的
目的。 從圖5至圖8中可以看出,貨幣供應(yīng)量與貸款利率二者在北京與石家莊兩地房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率中所占比率有明顯的不同。北京市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中貨幣供應(yīng)量的貢獻(xiàn)率較大;而就石家莊房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)而言,貸款利率的貢獻(xiàn)率更大。筆者認(rèn)為,這主要源于兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同特點(diǎn):北京市房地產(chǎn)商資金較石家莊普遍充裕,并且有更多更有資金實(shí)力的投資者和投機(jī)者。當(dāng)貸款利率變動(dòng)的時(shí)候,對(duì)房地產(chǎn)商而言融資壓力較石家莊更小;從購(gòu)房者的角度考慮,擁有充足資金的投機(jī)者對(duì)于利率的變化也相對(duì)更不敏感。另一方面,石家莊的房地產(chǎn)商流動(dòng)資金較少,在遇到貸款利率上調(diào)的時(shí)候融資壓力更大;并且市場(chǎng)上出于使用目的且資金不充裕的購(gòu)房者較多,在貸款利率上調(diào)的時(shí)候就會(huì)造成房屋銷(xiāo)售較北京更大的阻力。
五、結(jié)論與建議
(一)結(jié)論
從北京市和石家莊市的實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看,貨幣政策在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響效果也是不同的。根據(jù)本文的研究結(jié)果表明,在以北京為代表的一線城市和以石家莊為代表的二線城市中,貨幣政策的效果會(huì)因?yàn)椴煌貐^(qū)房地產(chǎn)發(fā)展程度的不同而在短期內(nèi)表現(xiàn)出不同的效果。
1. 緊縮的貨幣政策能夠在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生抑制效果。無(wú)論是貨幣供應(yīng)量的減少還是利率的提高都能夠使一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格降低,達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的目的。
2. 貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控效果是相對(duì)有限的。在方差分解過(guò)程中,無(wú)論是一線還是二線城市,其貨幣政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的貢獻(xiàn)率都沒(méi)有超過(guò)30%,可見(jiàn)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一部分,要想實(shí)現(xiàn)更好的效果還要配合其他調(diào)控措施。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,國(guó)家多次運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,但效果并不顯著。本文的實(shí)證結(jié)果證明,貨幣政策對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的效果。降低貨幣存量和提高貸款利率都能起到抑制房?jī)r(jià)的作用,但總的來(lái)講不能達(dá)到滿(mǎn)意的效果。
3. 貨幣政策對(duì)于二線城市的影響更為明顯,對(duì)于一線城市的影響相對(duì)較小。在脈沖響應(yīng)分析和方差分解分析的過(guò)程中,二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出更強(qiáng)的敏感性,而一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格則更加穩(wěn)定。
4. 一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格分別對(duì)貨幣政策的不同傳導(dǎo)渠道效果不平衡。一線城市房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于貨幣供應(yīng)量的改變更加敏感;二線城市則對(duì)于利率的改變更加敏感。
(二)政策建議
在以上結(jié)論的基礎(chǔ)上,提出如下政策建議:
1. 加快利率市場(chǎng)化步伐,提高利率的調(diào)控作用。利率作為貨幣政策的主要調(diào)整對(duì)象,從目前的情況來(lái)看并沒(méi)有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。利率作為央行直接制定的政策,存在著較大的局限性,較低的存款利率和較高的貸款利率人為地造成了較大的存貸利率差。對(duì)于利率的調(diào)整雖然頻繁但是由于相對(duì)利差的變化不大導(dǎo)致其政策效果較差。利率市場(chǎng)化能夠使利率的期限結(jié)構(gòu)更加合理,從而加大房地產(chǎn)業(yè)投融資的利率彈性,抑制投機(jī)需求,達(dá)到調(diào)控目的。
2. 合理控制貨幣供應(yīng)量,在接下來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策。運(yùn)用法定存款準(zhǔn)備金政策和再貼現(xiàn)率政策等多種手段控制貨幣投放,在抑制通脹的大背景下,起到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用。
3. 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)投資與消費(fèi)信貸規(guī)模,適度加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸支持力度,提高信貸投放的靈活性。首先,商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人貸款買(mǎi)房的信用評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。保證銀行業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)水平保持在可控范圍內(nèi),避免由于樓市波動(dòng)造成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的金融危機(jī)。其次,要根據(jù)不同城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)對(duì)信貸政策做出調(diào)整。具體來(lái)講,在北京市等一線城市要嚴(yán)格審批,防止房地產(chǎn)投機(jī)行為造成的房?jī)r(jià)虛高;而在石家莊市等二線城市可以給予房地產(chǎn)業(yè)更大的支持,滿(mǎn)足居民住房需要的同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
鑒于我國(guó)現(xiàn)在的基本國(guó)情和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)組成，要想優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，必須做以下幾個(gè)方面的調(diào)整：
(一)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，依靠升級(jí)構(gòu)建節(jié)能
降耗型產(chǎn)業(yè)體系高能耗主要是由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理造成的，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是實(shí)現(xiàn)綠色經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的有效途徑。一是，加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，提高第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重。在政策上扶持第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，充分發(fā)揮服務(wù)業(yè)對(duì)資金的引導(dǎo)作用，改變體制、方便機(jī)制、加大投入，全力發(fā)展諸如法律、金融、信息等低能耗、低排放，高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，突出勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，改變服務(wù)業(yè)長(zhǎng)期滯后發(fā)展的現(xiàn)狀。二是，從內(nèi)部調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)，合理調(diào)配產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使之向著低能耗的方向發(fā)展。工業(yè)部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行有益化調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展低能耗的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在工業(yè)中的占有量。鼓勵(lì)傳統(tǒng)工業(yè)技術(shù)革新，利用最新的科技成果改造和提升傳統(tǒng)工業(yè)工藝，優(yōu)化產(chǎn)能結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)，降低傳統(tǒng)工業(yè)的能耗量和排放量。三是，政策干預(yù)，嚴(yán)格把關(guān)，控制高能耗高污染企業(yè)的過(guò)快過(guò)量增長(zhǎng)。要想推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改革，必須控制高能耗高污染企業(yè)的規(guī)模及發(fā)展，對(duì)“三高”行業(yè)必須嚴(yán)格按照國(guó)家設(shè)立的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)，必須建立系統(tǒng)完整的問(wèn)責(zé)機(jī)制。借助出口退稅、關(guān)稅、出口額分配等手段控制“三高”行業(yè)產(chǎn)品的出口。
(二)大力培育新興低碳產(chǎn)業(yè)
低碳產(chǎn)業(yè)泛指能耗低、排放少、污染小的產(chǎn)業(yè)，包括新型能源、節(jié)能產(chǎn)品、環(huán)保設(shè)備、回收資源、工業(yè)節(jié)能減排等等。這些行業(yè)都是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有良好的發(fā)展前景。只有不斷的開(kāi)發(fā)低排放的新能源，不斷創(chuàng)新發(fā)展低能耗的新型產(chǎn)業(yè)，不斷技術(shù)革新升級(jí)生產(chǎn)體系，才能從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)模式逐漸向低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。因此，應(yīng)大力培育低碳產(chǎn)業(yè)，從政府角度，應(yīng)給予對(duì)應(yīng)的稅收、政策等優(yōu)惠；從金融機(jī)構(gòu)角度，應(yīng)豐富融資產(chǎn)品，為低碳產(chǎn)業(yè)提供足夠的金融支持；從低碳產(chǎn)業(yè)自身角度，應(yīng)充分利用良好的金融環(huán)境和政策環(huán)境，加快自主研發(fā)和創(chuàng)新，提升低碳產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)展新興低碳產(chǎn)業(yè)是中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)也是占據(jù)未來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈頂端的必經(jīng)之路。
(三)提高能源效率，有效調(diào)整能源結(jié)構(gòu)
我國(guó)現(xiàn)階段還處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中，高污染，搞排放的重工業(yè)在工業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)主體地位。然而，實(shí)現(xiàn)綠色可循環(huán)的低碳經(jīng)濟(jì)是當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)對(duì)我國(guó)工業(yè)化發(fā)展提出的要求，既然不能一蹴而就，就只有通過(guò)技術(shù)革新，加大現(xiàn)有工業(yè)體系中能源的利用率，盡可能的降低現(xiàn)有重工業(yè)的能耗水平減少排放，逐步發(fā)展新型經(jīng)濟(jì)形式。能源結(jié)構(gòu)的調(diào)整，既可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也可以通過(guò)革新產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)現(xiàn)。一方面，可以縮減由石化、鋼鐵、建材等高能耗行業(yè)衍生出來(lái)的產(chǎn)業(yè)鏈，降低這些衍生產(chǎn)業(yè)的能耗和排放；另一方面，逐步減少重工業(yè)等高能耗高污染產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)中的份額，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)調(diào)整，向著利潤(rùn)曲線的兩端拓展延伸：向前可以從生態(tài)設(shè)計(jì)著手，科技減排，形成自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)；向后可以提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力，完善銷(xiāo)售體系，不斷提高產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，最終推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向著低碳化的方向靠攏。
二、總結(jié)
1、交易費(fèi)用原理
房產(chǎn)交易費(fèi)用是房地產(chǎn)進(jìn)行交易所需的成本。交易雙方欲達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，必須相互了解，將可能提供的交易機(jī)會(huì)告訴對(duì)方，這種信息的獲得和傳遞需要耗費(fèi)時(shí)間和資源。如果這樣的專(zhuān)用資產(chǎn)能在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)不受干擾地運(yùn)營(yíng)，這些投資就一定會(huì)帶來(lái)預(yù)期的回報(bào)?？蛻?hù)關(guān)系管理正是從長(zhǎng)期的投資回報(bào)考慮，架構(gòu)企業(yè)與客戶(hù)不可或缺的相互關(guān)系，這種依賴(lài)關(guān)系越持久雙方從此獲得的收益也越大。
2、收益遞增原理
經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一條重要的原理即收益遞增原理，亞當(dāng)。斯密認(rèn)為，當(dāng)分工與專(zhuān)業(yè)化的深度和廣度增加時(shí)，勞動(dòng)生產(chǎn)率（即斯密說(shuō)的“平均收益”）隨之增長(zhǎng)；而分工與專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展帶來(lái)創(chuàng)新機(jī)會(huì)的增長(zhǎng)，又促進(jìn)新工具的設(shè)計(jì)和推廣。這又進(jìn)一步導(dǎo)致了分工與專(zhuān)業(yè)化……這一“收入與分工”共生演化的過(guò)程，這一原理同樣可以用來(lái)解釋客戶(hù)關(guān)系管理的贏利原理。
二、從戰(zhàn)略管理學(xué)角度看房地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系管理
在任何一種特定的行業(yè)里，擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)比起他們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)，更能吸引顧客，賺取更高的利潤(rùn)。客戶(hù)能夠判斷企業(yè)從什么時(shí)候起不再能滿(mǎn)足他們的需求，他們是促使企業(yè)更新的催化劑。與客戶(hù)建立良好的合作關(guān)系是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。根據(jù)邁克爾。波特的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略理論，企業(yè)欲保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有三種戰(zhàn)略可供選擇：差別化戰(zhàn)略、低成本戰(zhàn)略以及目標(biāo)集聚戰(zhàn)略。這些戰(zhàn)略也是企業(yè)實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理的理論依據(jù)。
三、對(duì)客戶(hù)關(guān)系管理的理解
客戶(hù)關(guān)系管理是指以客戶(hù)為中心的包括銷(xiāo)售、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和客戶(hù)服務(wù)的企業(yè)業(yè)務(wù)流程自動(dòng)化并使之得以重組?？蛻?hù)關(guān)系管理不僅要使這些業(yè)務(wù)流程自動(dòng)化，而且要確保前臺(tái)應(yīng)用系統(tǒng)能夠改進(jìn)客戶(hù)滿(mǎn)意度、增加客戶(hù)忠誠(chéng)度，以達(dá)到使企業(yè)獲利和發(fā)展的最終目標(biāo)。
1、客戶(hù)關(guān)系管理完善客戶(hù)體驗(yàn)，將企業(yè)的資源最大化
客戶(hù)關(guān)系管理不是產(chǎn)品，也不是一個(gè)產(chǎn)品組合，而是觸及到企業(yè)內(nèi)許多獨(dú)立部門(mén)的商業(yè)理念，它需要一個(gè)“新的以客戶(hù)為中心”的商業(yè)模式，并被集成了前臺(tái)和后臺(tái)辦公系統(tǒng)的一整套應(yīng)用系統(tǒng)所支持。這些整合的應(yīng)用系統(tǒng)確保了更令人滿(mǎn)意的客戶(hù)體驗(yàn)，而客戶(hù)滿(mǎn)意度直接關(guān)系到企業(yè)能否獲得更多的利潤(rùn)。企業(yè)已有資源（房地產(chǎn)業(yè)主）毫無(wú)疑問(wèn)是企業(yè)最大的資產(chǎn)之一，因而需要細(xì)心管理。對(duì)現(xiàn)有客戶(hù)和潛在客戶(hù)的培養(yǎng)和挖掘則被認(rèn)為是企業(yè)獲得進(jìn)一步成功的關(guān)鍵。有資料顯示，發(fā)展一個(gè)新客戶(hù)要比保留一個(gè)老客戶(hù)多付出5倍的投入。投資于現(xiàn)有客戶(hù)，使其滿(mǎn)意度增加會(huì)對(duì)客戶(hù)忠誠(chéng)度有直接的影響，進(jìn)而影響到企業(yè)的最終效益。
2、服務(wù)客戶(hù)的觀念——客戶(hù)關(guān)系管理成功的核心
企業(yè)要得到持續(xù)的發(fā)展，擁有忠誠(chéng)的客戶(hù)是最重要的。根據(jù)美國(guó)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)者賴(lài)克海德和薩瑟的理論，一個(gè)公司如果將其客戶(hù)流失率降低5%，利潤(rùn)就能增加25%——85%.房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到保持現(xiàn)有顧客的重要性。建立一套完善的客戶(hù)關(guān)系管理體系，建立房地產(chǎn)客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)，并有效地運(yùn)用所儲(chǔ)存的資料，能通過(guò)研究客戶(hù)、開(kāi)發(fā)客戶(hù)、與客戶(hù)溝通，有效留住客戶(hù)，贏得客戶(hù)的信賴(lài)與擁護(hù)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要客戶(hù)關(guān)系管理
隨著客戶(hù)關(guān)系管理系統(tǒng)的推出，一種全新的“營(yíng)銷(xiāo)觀念”逐漸形成?？蛻?hù)被作為一種寶貴的資源納入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中來(lái)了。企業(yè)把任何產(chǎn)品的銷(xiāo)售，都建立在良好的客戶(hù)關(guān)系基礎(chǔ)之上，客戶(hù)關(guān)系成為企業(yè)發(fā)展之本質(zhì)要素。如此一來(lái)，正在流行的很多新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)概念，如一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)等，實(shí)際上都可以納入客戶(hù)關(guān)系管理營(yíng)銷(xiāo)的范疇。
客戶(hù)關(guān)系管理實(shí)施的目標(biāo)與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的契合點(diǎn)：
1、解決產(chǎn)品的銷(xiāo)售問(wèn)題
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng)14.1%，空置一年以上的商品房面積近4400萬(wàn)平方米?？梢哉f(shuō)，對(duì)于許多開(kāi)發(fā)商而言，來(lái)自一線的銷(xiāo)售壓力、資金回收的壓力仍然較大。企業(yè)急需借助導(dǎo)入客戶(hù)關(guān)系管理，提升企業(yè)客戶(hù)關(guān)系能力，提高一線銷(xiāo)售人員對(duì)于客戶(hù)跟蹤、客戶(hù)服務(wù)的能力。
2.提升客戶(hù)滿(mǎn)意度
當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，積累了大量的老客戶(hù)，客戶(hù)投訴會(huì)大幅增加、甚至發(fā)展到一系列業(yè)主維權(quán)事件，如何快速提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，完善企業(yè)對(duì)于突發(fā)事件的應(yīng)急機(jī)制，建立統(tǒng)一調(diào)度的客戶(hù)投訴處理系統(tǒng)，是這些房地產(chǎn)企業(yè)面臨的當(dāng)務(wù)之急。
3.提升企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和能力
房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，認(rèn)識(shí)到個(gè)性化客戶(hù)增值服務(wù)的重要性，很多企業(yè)逐漸向服務(wù)型企業(yè)過(guò)渡，成立了專(zhuān)門(mén)的客戶(hù)服務(wù)組織，希望能夠?qū)⒎稚⒌摹Ⅻc(diǎn)滴的服務(wù)資源進(jìn)行整合，不斷推出針對(duì)客戶(hù)的服務(wù)新手段，力爭(zhēng)為客戶(hù)提供一站式服務(wù)。
4.提升品牌形象
基于以客戶(hù)為中心的思想，房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立全員客戶(hù)服務(wù)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)內(nèi)部建立完善的客戶(hù)服務(wù)體系，對(duì)外的服務(wù)準(zhǔn)則、服務(wù)口號(hào)、承諾服務(wù)水準(zhǔn)一致，并依托于客戶(hù)服務(wù)部，形成一條以客戶(hù)為導(dǎo)向的企業(yè)服務(wù)運(yùn)作鏈。企業(yè)全體員工都在不同崗位上全心全意服務(wù)于客戶(hù)，從而在企業(yè)內(nèi)部形成以服務(wù)為核心的品牌企業(yè)文化。
五、現(xiàn)行客戶(hù)關(guān)系管理存在的問(wèn)題及改善步驟
1.交流方式的分離使用造成服務(wù)效率降低問(wèn)題
目前電話(huà)、傳真、面對(duì)面等交流方式的分離使用在降低服務(wù)效果的同時(shí)，造成人員的服務(wù)效率不高，并且不利于客服人員的管理。
2.各實(shí)體部門(mén)服務(wù)的分離造成資源的浪費(fèi)
由于沒(méi)有統(tǒng)一的客服中心，客戶(hù)往往要多次交涉才能找到適合問(wèn)題解答的部門(mén)，而各部門(mén)信息共享程度低，交流不順，所以回復(fù)結(jié)果也出現(xiàn)不統(tǒng)一現(xiàn)象，由此造成資源浪費(fèi)的同時(shí)又降低了服務(wù)效果。
3.現(xiàn)有客戶(hù)資源無(wú)法有效利用的問(wèn)題
企業(yè)積累了大量的客戶(hù)資料，但由于缺乏對(duì)其潛在需求的分析和分類(lèi)，而且此客戶(hù)資源庫(kù)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)共享，利用率低，造成資源浪費(fèi)。
企業(yè)在導(dǎo)入客戶(hù)關(guān)系管理前，必需先誠(chéng)實(shí)地作一次全面體檢，了解自身的優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)，進(jìn)而傾聽(tīng)客戶(hù)的聲音，確實(shí)了解所有與客戶(hù)互動(dòng)的管道，開(kāi)始規(guī)劃整體的客戶(hù)管理架構(gòu)。
一個(gè)執(zhí)行良好的客戶(hù)關(guān)系管理實(shí)施方案分以下幾步驟進(jìn)行，這對(duì)提高顧客忠誠(chéng)度是至關(guān)重要的：
1）區(qū)分目標(biāo)顧客，對(duì)企業(yè)所有客戶(hù)的關(guān)鍵信息進(jìn)行有效的整合；
2）確定目標(biāo)顧客，瞄準(zhǔn)最有價(jià)值的客戶(hù)，制定可行的方案以增加他們對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度；
3）滿(mǎn)足目標(biāo)顧客需求，為每一客戶(hù)提供量身定做的服務(wù)和產(chǎn)品
4）與目標(biāo)顧客達(dá)成利益共同體，企業(yè)管理層即時(shí)了解市場(chǎng)情報(bào)，深入地了解個(gè)別顧客的行為、新興需求和消費(fèi)形態(tài)。
六、房地產(chǎn)行業(yè)建立客戶(hù)關(guān)系管理的措施
1.客戶(hù)關(guān)系管理如何同公司整體戰(zhàn)略融合在一起
建立客戶(hù)關(guān)系管理系統(tǒng)，首先需要確認(rèn)公司對(duì)項(xiàng)目的期望和業(yè)務(wù)目標(biāo)，同時(shí)要考慮現(xiàn)有業(yè)務(wù)環(huán)境以及公司的戰(zhàn)略?xún)?yōu)先層次。需要回答的問(wèn)題包括：
（1）企業(yè)的市場(chǎng)份額是保持穩(wěn)定，還是在下降？
（2）企業(yè)目前最緊迫的問(wèn)題是什么（如，降低成本比提高市場(chǎng)份額更重要嗎）？
（3）爭(zhēng)取客戶(hù)、發(fā)展客戶(hù)、挽留客戶(hù)和為客戶(hù)服務(wù)的成本哪個(gè)相對(duì)更重要一些？
（4）同客戶(hù)交流和服務(wù)的過(guò)程中，哪些渠道最重要？
（5）如何平衡“以產(chǎn)品為中心”和“以客戶(hù)為中心”？
（6）企業(yè)認(rèn)為最有價(jià)值的客戶(hù)是哪些？為什么？
回答上述問(wèn)題，將幫助房地產(chǎn)企業(yè)確定客戶(hù)關(guān)系管理的投資，并尋求公司和業(yè)務(wù)部門(mén)的支持。
2、建立個(gè)性化的客戶(hù)關(guān)系管理體系
客戶(hù)關(guān)系管理必須根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的實(shí)際情況，配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有步驟、有節(jié)奏地建立和實(shí)施。
（1）事先建立可量度、可預(yù)期的企業(yè)商業(yè)目標(biāo)
企業(yè)在導(dǎo)入客戶(hù)關(guān)系管理之前，必須事先擬定整體的客戶(hù)關(guān)系管理藍(lán)圖規(guī)劃，制定客戶(hù)關(guān)系管理的預(yù)期、短期、中期的商業(yè)效益。切不可一次性盲目追求大而全的系統(tǒng)、或聽(tīng)從客戶(hù)關(guān)系管理廠商一味的承諾，畢竟它不是萬(wàn)能的，企業(yè)應(yīng)更多地借鑒國(guó)內(nèi)外其他企業(yè)、尤其是同行業(yè)的應(yīng)用成效，并從本企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，客觀地制定合理的商業(yè)目標(biāo)，并制定可對(duì)其進(jìn)行度量的指標(biāo)工具。
（2）行業(yè)領(lǐng)域應(yīng)用的深入研究
客戶(hù)關(guān)系管理最早是從國(guó)外引入中國(guó)的，當(dāng)時(shí)的客戶(hù)關(guān)系管理更多的是采用國(guó)外應(yīng)用比較成熟的理念。國(guó)內(nèi)廠商在此基礎(chǔ)上，單純從軟件功能本身進(jìn)行效仿，而對(duì)中國(guó)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)理解、分析、結(jié)合的不夠，從而導(dǎo)致研發(fā)的產(chǎn)品有閉門(mén)造車(chē)的感覺(jué)，不能與企業(yè)具體實(shí)際相結(jié)合。如何將國(guó)際通用的理念與中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)相結(jié)合，形成獨(dú)特的體系，是目前所有國(guó)內(nèi)客戶(hù)關(guān)系管理廠商、咨詢(xún)公司、企業(yè)需要深入思考的問(wèn)題。
（3）為企業(yè)把脈、對(duì)癥下藥
目前，許多銷(xiāo)售客戶(hù)關(guān)系管理的廠商其實(shí)并不善于運(yùn)用客戶(hù)關(guān)系管理理念去推廣它，拿著通用版的軟件到處安裝，絲毫沒(méi)有客戶(hù)關(guān)系管理所提倡的“一對(duì)一”服務(wù)理念，其最終效果可想而知。只有對(duì)企業(yè)的管理現(xiàn)狀充分了解，才能推出符合客戶(hù)需求的、獨(dú)特的客戶(hù)關(guān)系管理解決方案。通常做法是，聘請(qǐng)具有客戶(hù)關(guān)系管理實(shí)踐以及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)對(duì)其進(jìn)行診斷，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、座談溝通、流程重組等方式進(jìn)行企業(yè)的咨詢(xún)?cè)\斷工作。通過(guò)企業(yè)咨詢(xún)?cè)\斷，期望發(fā)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)存的管理上、流程上、架構(gòu)上、信息化等方面的主要問(wèn)題，對(duì)企業(yè)導(dǎo)入客戶(hù)關(guān)系管理的可行性進(jìn)行論證，并為未來(lái)實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理系統(tǒng)進(jìn)行整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
營(yíng)銷(xiāo)的一對(duì)一和“個(gè)性化”的特色是客戶(hù)關(guān)系管理的重要要素。它必須是針對(duì)企業(yè)的個(gè)性化定制，根據(jù)不同的客戶(hù)、不同的行業(yè)特點(diǎn)和企業(yè)的發(fā)展特色，為企業(yè)量身定做出系統(tǒng)的解決方案。從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，首先要經(jīng)過(guò)充分的調(diào)研，明確企業(yè)目前所處的地位；其次是將企業(yè)當(dāng)前的操作方式與最好的操作方式作一番比較和研究；最后要提供提高銷(xiāo)售額的方法。
3、給客戶(hù)關(guān)系管理一點(diǎn)成長(zhǎng)的空間和時(shí)間
縱觀全球施客戶(hù)關(guān)系管理的企業(yè)，由于總體開(kāi)發(fā)周期過(guò)于漫長(zhǎng)、工作量過(guò)大而導(dǎo)致最終失敗的案例比比皆是。客戶(hù)工作往往是客戶(hù)關(guān)系管理實(shí)施推廣過(guò)程中，最昂貴、最費(fèi)時(shí)也是最復(fù)雜的一環(huán)。因此，通過(guò)選用切實(shí)可行的方案，并將最終的應(yīng)用搭建在成熟的案例之上，企業(yè)將會(huì)大幅減低客戶(hù)化的需要，也會(huì)大大降低實(shí)施過(guò)程的整體風(fēng)險(xiǎn)。
大部分成功的客戶(hù)關(guān)系管理案例均采用分階段實(shí)施方案。每一階段則側(cè)重與特定客戶(hù)關(guān)系管理目標(biāo)，從而達(dá)到快速制勝的效果。換句話(huà)說(shuō)，企業(yè)可于合理的時(shí)間內(nèi)（一般為三至四個(gè)月）取得一定的成果，定期量度、追蹤系統(tǒng)成效并保持持續(xù)推廣。
（1）為了更好地在企業(yè)內(nèi)部推行客戶(hù)關(guān)系管理，在企業(yè)人力資源部門(mén)的配合下，必須制定相關(guān)的員工客戶(hù)關(guān)系管理績(jī)效機(jī)制，使其與員工業(yè)務(wù)績(jī)效考評(píng)聯(lián)系起來(lái)。
（2）為了能夠便于企業(yè)定期進(jìn)行客戶(hù)關(guān)系管理應(yīng)用效果的評(píng)估，系統(tǒng)在設(shè)計(jì)初期要增加一些度量、評(píng)估系統(tǒng)本身的量化分析指標(biāo)，以便進(jìn)行前后對(duì)比。
（3）客戶(hù)關(guān)系管理導(dǎo)入決非一朝一夕就能完成的，定期評(píng)審與回訪至關(guān)重要。其目的主要是為了及時(shí)了解系統(tǒng)上線運(yùn)行后，企業(yè)在使用過(guò)程中遇到的困難和問(wèn)題；針對(duì)這些情況，提出明確的改進(jìn)方案，從而促進(jìn)客戶(hù)關(guān)系管理系統(tǒng)在企業(yè)中能夠得到更加深入的應(yīng)用。
由于客戶(hù)關(guān)系管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重大影響，實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理項(xiàng)目時(shí)需要整個(gè)企業(yè)范圍的信息傳達(dá)與責(zé)任承擔(dān)。為保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)必須投資于客戶(hù)關(guān)系管理技術(shù)，同時(shí)要建立新的業(yè)務(wù)模型。所有客戶(hù)信息的集中是成功實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理的核心。這一強(qiáng)有力的企業(yè)策略將提高企業(yè)的銷(xiāo)售額、客戶(hù)忠誠(chéng)度和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)日趨成熟、均好性成為同質(zhì)化的近義詞時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始重視客戶(hù)關(guān)系管理與服務(wù)工作，將其與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理擺到同等重要的位置。這些企業(yè)都意識(shí)到：房地產(chǎn)品牌建設(shè)與營(yíng)銷(xiāo)推廣不再局限于物業(yè)本身，以商業(yè)聯(lián)合、資源整合為特征的全天候、全方位的客戶(hù)關(guān)系管理與服務(wù)之門(mén)已經(jīng)打開(kāi)?？蛻?hù)服務(wù)作為當(dāng)今全球性的商業(yè)術(shù)語(yǔ)，預(yù)示著單獨(dú)的產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)時(shí)代已經(jīng)面臨終結(jié)。未來(lái)房地產(chǎn)品牌競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)，正逐漸過(guò)渡到客戶(hù)信息庫(kù)、客戶(hù)滿(mǎn)意度、客戶(hù)服務(wù)手段的競(jìng)爭(zhēng)層面。
以客戶(hù)為本的觀念將貫徹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、策劃、銷(xiāo)售、服務(wù)的全過(guò)程。這在市場(chǎng)細(xì)分、競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天將成為提高競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的重要手段。
低碳是指較低或更低的溫室氣體（主要以二氧化碳為主）的排放。而隨著“低碳”一詞逐漸成為人們的生活理念，“低碳經(jīng)濟(jì)”也漸漸出現(xiàn)在國(guó)際貿(mào)易活動(dòng)中。低碳經(jīng)濟(jì)（Low-carboneconomy）是以低能耗、低污染、低排放為主要基礎(chǔ)理念的經(jīng)濟(jì)模式，低碳經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)是充分利用能源，提高能源的利用率，同時(shí)開(kāi)發(fā)新的清潔能源，例如風(fēng)能、太陽(yáng)能等。低碳經(jīng)濟(jì)是能源技術(shù)、制度的創(chuàng)新和人們對(duì)于社會(huì)發(fā)展觀念的根本性的轉(zhuǎn)變。
2．發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的必要性
2.1發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是應(yīng)對(duì)氣候變化的現(xiàn)實(shí)選擇有關(guān)資料顯示，由于二氧化碳等溫室氣體的增加，在過(guò)去100年里，全球地面平均溫度大約已升高了0.3—0.6攝氏度，全球海平面有明顯上升，沿海地區(qū)和島嶼國(guó)家的居民的生活受到嚴(yán)重威脅；許多動(dòng)物瀕臨滅絕；同時(shí)，農(nóng)作物的生長(zhǎng)受到嚴(yán)重影響。有學(xué)者稱(chēng)全球變暖會(huì)成為下個(gè)世紀(jì)影響人類(lèi)生活的重要因素，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)刻不容緩。
2.2發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇第二次工業(yè)革命至今的一百多年來(lái)，全球的工業(yè)化進(jìn)程發(fā)展迅速，長(zhǎng)期以來(lái)，以煤炭為主要核心能源的消費(fèi)結(jié)構(gòu)帶來(lái)了嚴(yán)重的環(huán)境問(wèn)題，二氧化碳等溫室氣體的排放直接導(dǎo)致了全球氣溫上升，并引發(fā)了許多的氣候問(wèn)題。至今，這些不可再生的能源已經(jīng)越來(lái)越少，據(jù)預(yù)測(cè)，全球的石油還能開(kāi)采40年左右，而煤炭還能開(kāi)采200年左右。因此，尋找新的可再生能源和替代能源，發(fā)展低碳化的國(guó)際貿(mào)易，是緩解全球氣候變暖、實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的重要手段，也是各國(guó)實(shí)行可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。2.3發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)自“低碳經(jīng)濟(jì)”一詞提出后，各國(guó)都在積極開(kāi)展低碳活動(dòng)，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。英、日等國(guó)斥巨資開(kāi)發(fā)替代能源和可再生能源，并在潮汐能、水能、地?zé)崮艿刃履茉瓷洗罅﹂_(kāi)展研究工作，以減低對(duì)傳統(tǒng)能源的依賴(lài)，同時(shí)，這些國(guó)家業(yè)限制或禁止了一些高能耗產(chǎn)品的發(fā)展。美國(guó)2007年出臺(tái)的《低碳經(jīng)濟(jì)法案》中提出了創(chuàng)建低碳經(jīng)濟(jì)的10步計(jì)劃，對(duì)一些可再生能源項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)惠政策。近年來(lái)，許多發(fā)達(dá)國(guó)家，如加拿大、法國(guó)等都在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)方面做出了積極的努力，而中國(guó)等發(fā)展中國(guó)家也在努力實(shí)行節(jié)能減排，向國(guó)際發(fā)展主流趨勢(shì)靠攏。
3.低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)機(jī)電產(chǎn)品發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇
發(fā)展“低碳經(jīng)濟(jì)”對(duì)于機(jī)電產(chǎn)品的出口企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是不可多得的機(jī)遇，它不僅可以實(shí)現(xiàn)保護(hù)環(huán)境的客觀需求，還能為自身帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益。
3.1企業(yè)轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益根據(jù)國(guó)際制冷學(xué)會(huì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全球的電力消耗中，空調(diào)占有較大的比重，因此，對(duì)空調(diào)實(shí)行節(jié)能減排是“低碳之路”的重要舉措。針對(duì)這一現(xiàn)狀，海爾推出了業(yè)界唯一的熱水空調(diào)，這是空氣能熱水和空調(diào)合為一體的技術(shù)創(chuàng)新，也引領(lǐng)了行業(yè)的技術(shù)升級(jí)和未來(lái)發(fā)展。相對(duì)于傳統(tǒng)意義上的空調(diào)，海爾熱水空調(diào)能對(duì)空調(diào)在工作時(shí)產(chǎn)生的廢棄能源進(jìn)行重復(fù)利用，滿(mǎn)足空調(diào)制冷制熱、熱水、干衣、地暖等多重需求，大大增加了能源的利用率。數(shù)據(jù)顯示，使用海爾熱水空調(diào)所帶來(lái)的能效收益，將會(huì)提高80％以上。除了家電行業(yè)，汽車(chē)等其他機(jī)電設(shè)備也開(kāi)始探索低碳之路，并于2008年開(kāi)始了對(duì)汽車(chē)零部件的再制造試點(diǎn)工作，并取得了良好的效果。
3.2歐盟等國(guó)家貿(mào)易壁壘的積極影響歐盟是世界上環(huán)保意識(shí)意識(shí)最強(qiáng)、貿(mào)易壁壘最多的地區(qū)。近年來(lái)，歐盟等國(guó)家針對(duì)低碳環(huán)保而增設(shè)的貿(mào)易壁壘層出不窮，其目的就是限制產(chǎn)品的進(jìn)口，為此，中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品的出口受到了很大的限制。然而，這些新的指令也給我國(guó)的機(jī)電行業(yè)帶來(lái)了積極地影響。這些措施在一定程度上迫使那些技術(shù)落后、不符合要求的出口企業(yè)不得不進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，提高其產(chǎn)品的技術(shù)和安全性，提升產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)了我國(guó)機(jī)電產(chǎn)品向國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)靠近。
3.3政府給予企業(yè)大力支持2012年6月至2013年6月間，我國(guó)政府對(duì)于符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的空調(diào)、冰箱、平板電視、洗衣機(jī)、熱水器等高效節(jié)能產(chǎn)品，實(shí)行以舊換新的財(cái)政補(bǔ)貼。許多家電企業(yè)都抓住了此次機(jī)遇，在政府的大力支持下提高了自身的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也開(kāi)拓了更大的市場(chǎng)。
4.低碳經(jīng)濟(jì)背景下機(jī)電產(chǎn)品發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)
在享受低碳轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的各種收益之前，企業(yè)首先要面臨的是許多在轉(zhuǎn)型道路的挑戰(zhàn)，無(wú)論是從企業(yè)自身、員工們的思想上、技術(shù)等方面，都要有巨大的轉(zhuǎn)變和全新的理念，才能使得企業(yè)能夠立足長(zhǎng)久。
4.1經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式有待改變首先，機(jī)電企業(yè)要轉(zhuǎn)變其對(duì)外貿(mào)易的方式，不再是單一的加工貿(mào)易和間接貿(mào)易。企業(yè)要在目標(biāo)市場(chǎng)上的建立自己的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)，或與國(guó)外的銷(xiāo)售商建立合作關(guān)系。其次，企業(yè)要改變其低價(jià)銷(xiāo)售的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)策略，創(chuàng)建自主品牌。在國(guó)際市場(chǎng)上建立自己的品牌和企業(yè)形象，以提高企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。
4.2自主創(chuàng)新力有待提高目前，我國(guó)向“低碳”轉(zhuǎn)型的最大問(wèn)題是企業(yè)科技水平落后，技術(shù)研發(fā)能力有限，由于能力和費(fèi)用的限制，我國(guó)的機(jī)電企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新往往只能偏重于短期的經(jīng)濟(jì)效益，而一些核心的技術(shù)都掌握在發(fā)達(dá)國(guó)家手中。這些都這在很大程度上制約了我國(guó)機(jī)電產(chǎn)品的長(zhǎng)期發(fā)展。
（一）房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資具有投資金額大，回收周期長(zhǎng)；不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大；流動(dòng)性較差；具有增值保值性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，甚至?duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到舉足輕重的作用。從國(guó)家的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市的環(huán)境；從個(gè)人角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資可以促進(jìn)家庭合理消費(fèi)，規(guī)避通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，從宏觀角度講，房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，包括建材產(chǎn)業(yè)、裝修設(shè)計(jì)，提供了更多的就業(yè)崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資可以幫助家庭合理消費(fèi)，規(guī)避通脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的衡量標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可以從總量和人均兩個(gè)層面進(jìn)行衡量：在一定時(shí)期內(nèi)，一國(guó)或地區(qū)實(shí)際產(chǎn)出（GDP來(lái)表示）的增加；在一定時(shí)期內(nèi)，一國(guó)或地區(qū)人均實(shí)際產(chǎn)出（人均GDP來(lái)表示）的增加。
二、房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)増長(zhǎng)的能動(dòng)作用
（一）我國(guó)近年房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家RJF.Harrod曾經(jīng)論述：“投資能夠增加一個(gè)社會(huì)的資本存量和生產(chǎn)能力，并且影響這個(gè)國(guó)家未來(lái)的供給能力，同時(shí)他能促進(jìn)社會(huì)有效需求的增加，帶動(dòng)社會(huì)總收入的增加，所以投資一直在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產(chǎn)投資中的重點(diǎn)，可以顯著地影響整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，1998年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了空前的發(fā)展，從而使之成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長(zhǎng)的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，我國(guó)每年的GDP由房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動(dòng)的至少要占到三個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資在2005年的時(shí)候幾乎占了當(dāng)年GDP的13%,房地產(chǎn)業(yè)無(wú)可爭(zhēng)議的成為中國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)?！吨袊?guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》于2007年4月正式,房地產(chǎn)投資在2006年約為1.97萬(wàn)億元,占當(dāng)年全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長(zhǎng)率為22.1%.而國(guó)際慣例則公認(rèn)房地產(chǎn)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為5%時(shí)是較為合理的。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增量對(duì)GDP增長(zhǎng)速度貢獻(xiàn)率來(lái)說(shuō),這一指標(biāo)在1998年為8.03%,而在2010年則達(dá)到了19.93%,房地產(chǎn)業(yè)在這十多年的發(fā)展中為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了巨大的力量。
（二）房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能動(dòng)作用1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動(dòng)作用。根據(jù)“波紋效應(yīng)”理論，當(dāng)家庭財(cái)富發(fā)生地區(qū)轉(zhuǎn)移時(shí)，會(huì)集中體現(xiàn)在一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)上升，會(huì)吸引更多的企業(yè)增加該地區(qū)的房地產(chǎn)投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個(gè)城市的房地產(chǎn)投資必然會(huì)對(duì)這個(gè)城市的硬件條件產(chǎn)生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產(chǎn)投資能夠確實(shí)改善人民的居住環(huán)境，真正地提高人民生活水平，同時(shí)這種投資還可以改善城市的商業(yè)環(huán)境、對(duì)商業(yè)發(fā)展有積極的作用，從而強(qiáng)力促進(jìn)該城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度[2]。2.相關(guān)產(chǎn)業(yè)推動(dòng)作用。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康平穩(wěn)，與其相關(guān)的其他行業(yè)也會(huì)得到充足的發(fā)展后勁，我們可以看到不論是房地產(chǎn)業(yè)本身還是與它相關(guān)聯(lián)的行業(yè),建材、室內(nèi)設(shè)計(jì)、金融、化工、機(jī)電、金屬、等家電制造業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)還會(huì)影響周邊旅游業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及其他社會(huì)公益機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)均在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)中處于平均數(shù)以上;有近50多個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的行業(yè)部門(mén)，房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)值每增加一個(gè)百分點(diǎn)就會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加二至三個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠繁榮發(fā)展就可以對(duì)以上產(chǎn)業(yè)都起到推進(jìn)的作用。毫不夸張地說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)階段的不可動(dòng)搖的支柱產(chǎn)業(yè)地位，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。
（三）房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用房地產(chǎn)投資的調(diào)控能夠起到對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的作用，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度出現(xiàn)過(guò)快或者停滯不前的情況的時(shí)候，政府就可以啟動(dòng)房地產(chǎn)投資政策來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及范圍廣，能夠引起強(qiáng)烈的連鎖反應(yīng)，能夠快速地使經(jīng)濟(jì)充滿(mǎn)活力，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到供給需求市場(chǎng)的活躍，由此促成經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，相反如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)發(fā)展過(guò)熱的狀態(tài)，那么政府便可以通過(guò)適當(dāng)?shù)恼邏褐品康禺a(chǎn)投資，如財(cái)政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應(yīng)的作用效果，方地產(chǎn)的抑制能夠給經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的腦袋理性的降降溫。
（四）投資過(guò)熱對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不良影響房地產(chǎn)投資固然對(duì)經(jīng)濟(jì)有非常強(qiáng)大的推進(jìn)作用，但是投資過(guò)熱，不但不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還會(huì)產(chǎn)生反作用?！皵D出效應(yīng)”,引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產(chǎn)投資的本質(zhì)也是資本增值，社會(huì)上的資源會(huì)不斷涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，也是這個(gè)原因，個(gè)人或者盈利機(jī)構(gòu)但并不會(huì)考慮個(gè)人投機(jī)因素對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成什么影響，被可觀的利潤(rùn)而誘惑紛紛不自覺(jué)地加入到這場(chǎng)“淘金熱”之中，而社會(huì)資源包括資金的分配不合理，導(dǎo)致一些國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈產(chǎn)業(yè)的資源被大量擠出，出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不好的影響，嚴(yán)重會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)癱瘓，日本上世紀(jì)的房地產(chǎn)危機(jī)，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)大量土地并作為資產(chǎn)保有而脫離交易市場(chǎng)，導(dǎo)致有效供給不足，土地價(jià)格持續(xù)上升；金融加速器機(jī)制起到推波助瀾的作用，最終經(jīng)濟(jì)泡沫破裂。我國(guó)1992～1993的房地產(chǎn)泡沫是最好的教訓(xùn)，房地產(chǎn)泡沫的破裂會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的癱瘓。
三、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的反作用
“不斷高企的房?jī)r(jià)、關(guān)于泡沫的爭(zhēng)論、利潤(rùn)水平的謎團(tuán)、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關(guān)于這個(gè)行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個(gè)詞語(yǔ)：暴利、違規(guī)操作、社會(huì)責(zé)任、泡沫等等。如果說(shuō)對(duì)于其它方面還有或多或少的爭(zhēng)議，那么對(duì)于“高利潤(rùn)”，似乎大家都認(rèn)為是理所當(dāng)然了。但高收益的背后卻往往是高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來(lái)說(shuō)，真的是冷暖自知。
二、房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)程管理的核心與本質(zhì)
房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的核心是投資運(yùn)營(yíng)。當(dāng)我們認(rèn)識(shí)到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當(dāng)我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時(shí)調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)模式，以爭(zhēng)得未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)先機(jī)。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風(fēng)險(xiǎn)和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在要求，因此，科學(xué)和高效的管理，成為了這個(gè)行業(yè)追求的共同目標(biāo)。在這過(guò)程中當(dāng)然不會(huì)遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，就是知識(shí)管理中個(gè)人隱性知識(shí)到組織顯性知識(shí)的轉(zhuǎn)化過(guò)程。對(duì)于規(guī)范企業(yè)運(yùn)作、提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率、促進(jìn)集團(tuán)知識(shí)沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來(lái)自于業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)，在客戶(hù)訴求的受理、派工、進(jìn)程匯報(bào)和跟蹤、客戶(hù)的回訪與返工等日?；顒?dòng)中，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過(guò)客戶(hù)投訴系統(tǒng)進(jìn)行管理；有了真實(shí)全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對(duì)任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿(mǎn)意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行測(cè)量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過(guò)對(duì)各地區(qū)公司在流程績(jī)效指標(biāo)上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標(biāo)桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問(wèn)題上的經(jīng)驗(yàn)，形成相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)推廣和應(yīng)用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能
激烈競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場(chǎng)反應(yīng)能力、快速?zèng)Q策能力和強(qiáng)有力的實(shí)施能力。而業(yè)要滿(mǎn)足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，管理者隨時(shí)掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動(dòng)態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時(shí)，采購(gòu)管理、合同管理、銷(xiāo)售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿(mǎn)足房地產(chǎn)流程管理的需要。
四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)和機(jī)制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化發(fā)展趨勢(shì)。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加快擴(kuò)張，從一級(jí)城市向二級(jí)城市、三級(jí)城市快速鋪開(kāi)，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級(jí)為集團(tuán)，要擴(kuò)張自己的版圖。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地，土地儲(chǔ)備競(jìng)賽不斷加劇，“標(biāo)王”新聞屢見(jiàn)不鮮，各地樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個(gè)角度凝練擴(kuò)張力？從本質(zhì)上看，擴(kuò)張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標(biāo)在于創(chuàng)造價(jià)值和利潤(rùn)。也就是說(shuō)，企業(yè)如何通過(guò)資源的整合和最大化利用，來(lái)體現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)卻又是標(biāo)準(zhǔn)化。GE的工廠布局，細(xì)微到洗手間的布置，在每個(gè)國(guó)家都是相同的，這就是GE的標(biāo)準(zhǔn)化；我們?cè)诮蚪驑?lè)道麥當(dāng)勞和肯德基的快速擴(kuò)張時(shí)，也應(yīng)該同樣注意到每個(gè)門(mén)店的裝修、每個(gè)員工的穿著以及每個(gè)客戶(hù)接待的過(guò)程，這些都是相同的，這也是標(biāo)準(zhǔn)化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標(biāo)準(zhǔn)化的核心競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，甚至通過(guò)把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開(kāi)這條規(guī)律。所以企業(yè)要實(shí)施精確的流程管理，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的要素就是控制的明晰，支撐精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計(jì)劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)流程管理模式的對(duì)外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。
五、對(duì)房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析
拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購(gòu)房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購(gòu)房比例保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購(gòu)房需求增速平穩(wěn)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析
幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析，結(jié)合政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在周期轉(zhuǎn)換過(guò)程中做出的決策，我們可以預(yù)測(cè)到未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析
1）現(xiàn)房銷(xiāo)售增幅高于期房銷(xiāo)售
2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變
1.近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀跟據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的相關(guān)信息,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的發(fā)展具有兩個(gè)特點(diǎn):一是新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積增大與竣工面積的增長(zhǎng)幅度減緩并存;二是各地房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷規(guī)格的增長(zhǎng)放緩,但對(duì)土地使用的控制情況惡化。原因在于,一是在國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的影響之下,開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地囤積的空間越來(lái)越小,相應(yīng)的土地利用效率在提高,促使項(xiàng)目開(kāi)工的比例提高。但仍然有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了確保項(xiàng)目收益,控制項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度,延緩項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間,從而使得竣工面積的增長(zhǎng)速度減緩。二是國(guó)家針對(duì)拆遷過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題,出臺(tái)了文件政策進(jìn)行規(guī)范,使得拆遷增長(zhǎng)速度減緩。但土地使用情況仍然需要進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范。從投資角度看,目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情仍然持續(xù)高漲,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資在整體社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占的比例也較大。從投資構(gòu)成角度看,主要的資金來(lái)源是國(guó)內(nèi)民間資本,其投資占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總份額的絕對(duì)比例。據(jù)2011年的統(tǒng)計(jì),這個(gè)比例超過(guò)76%。在最近十年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中,除2008年存在回落之外,國(guó)內(nèi)民間資本對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入一直保持著高速增長(zhǎng)的狀態(tài)。
2.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,也導(dǎo)致問(wèn)題較多,從社會(huì)整體來(lái)看,目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在以下問(wèn)題:
(1)對(duì)自然資源的浪費(fèi)較為嚴(yán)重伴隨著近年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,土地資源、木材建材資源的浪費(fèi)較為嚴(yán)重,政府有關(guān)部門(mén)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資源的合理利用工作不到位,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)能技術(shù)較低,節(jié)能材料及可再生材料使用率較低,管理措施不到位。
(2)對(duì)文化環(huán)境的破壞較為嚴(yán)重特別表現(xiàn)為在城市規(guī)劃及具體拆遷過(guò)程中對(duì)具有文化、歷史內(nèi)涵,具有較高文化、藝術(shù)特色的老城區(qū)、老街區(qū)、老建筑物的保護(hù)不力,隨著城市開(kāi)發(fā)的程度加深,高層建筑數(shù)量不斷增加,城市的文化氛圍文化底蘊(yùn)也越來(lái)越淡,各城市外貌在不斷趨同。
(3)對(duì)生態(tài)環(huán)境破壞較為嚴(yán)重部分開(kāi)發(fā)企業(yè)片面追逐經(jīng)濟(jì)利益,盲目增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑密度和容積率,由于城市建筑密度的增加,住宅小區(qū)建筑物容積率的增大,從而致使城市的綠化空間變小,城市空氣質(zhì)量問(wèn)題和氣候問(wèn)題突出,導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境的惡化。(4)商品房的空置率較高由于種種原因,我國(guó)城市的商品房空置率較高,甚至有些地方商品房開(kāi)發(fā)的面積、數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模,鬼城頻現(xiàn)。高居不下的空置率給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)較多的問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響及重要作用
1.房地產(chǎn)業(yè)特征顯著,一是與數(shù)量眾多的行業(yè)的高關(guān)聯(lián)性,二是創(chuàng)造財(cái)富的巨額性,三是產(chǎn)品的基礎(chǔ)性,從而在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不是平穩(wěn)不變的,它的發(fā)展與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一樣,也會(huì)受到資源、消費(fèi)因素的影響而起伏。當(dāng)受到資源、消費(fèi)的約束時(shí)就會(huì)收縮,當(dāng)受到資源、消費(fèi)的刺激時(shí)就會(huì)擴(kuò)張。
(1)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在周期性波動(dòng)的特點(diǎn)和規(guī)律,與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期具有較高對(duì)應(yīng)性。研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的原因,及影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的因素,以便采取相關(guān)經(jīng)濟(jì)手段,并制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施,對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)及保持我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展意義重大。從上世紀(jì)八十年代開(kāi)始,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以劃分為四個(gè)發(fā)展周期,目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在第四個(gè)周期。第一個(gè)周期從1981年到1983年;第二個(gè)周期從1984年到1990年;第三個(gè)周期從1991年到1996年;第四個(gè)周期從1997年開(kāi)始至今。通過(guò)對(duì)比我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的這四個(gè)發(fā)展周期,可以看出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)存在以下兩個(gè)特點(diǎn):一是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的長(zhǎng)度每經(jīng)過(guò)一輪都在變長(zhǎng),波動(dòng)的幅度在不斷減小;二是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衰退周期與擴(kuò)張周期的比例是在不斷減少的。
(2)影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的因素
①內(nèi)在因素主要包括房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求房地產(chǎn)投資規(guī)模波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的引擎。房地產(chǎn)企業(yè)在作投資決策時(shí),必須考慮其投資回報(bào)率。房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資增加或減少,這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的周期波動(dòng)會(huì)直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響巨大。因市場(chǎng)價(jià)格、居民收入、政府政策、對(duì)市場(chǎng)預(yù)期變化等因素影響,房地產(chǎn)需求總量會(huì)發(fā)生波動(dòng);因資金、技術(shù)、管理、人力資源等因素影響,房地產(chǎn)供給總量會(huì)發(fā)生波動(dòng)。這些波動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)產(chǎn)生巨大影響。只有在房地產(chǎn)供需總量保持平衡,同時(shí)供需結(jié)構(gòu)保持平衡的情況下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展才能保持平衡;只要房地產(chǎn)供需總量失衡,或供需結(jié)構(gòu)發(fā)生失衡,就不可避免的影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)。
②外在因素包括政策因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素政策因素指國(guó)家制定的有關(guān)財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等。這此宏觀政策因素具有明顯的周期性,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)的影響是直接的、顯著的。社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率相關(guān)性極高,當(dāng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高的時(shí)候,我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度也呈現(xiàn)快速發(fā)展勢(shì)頭;反之亦然。此外,我國(guó)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整、房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)變革、經(jīng)濟(jì)政治體制的變化等,都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)巨大影響,使得其發(fā)生周期性的波動(dòng)。
③偶發(fā)因素是指自然災(zāi)害、社會(huì)突發(fā)事件,及其他不可預(yù)測(cè)的因素,比如技術(shù)的根本性變革等。這此因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響是突然的直接的。房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究牛雨來(lái)(徐州市觀音機(jī)場(chǎng)有限公司,江蘇徐州221006)
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策具有關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策具較大關(guān)聯(lián)性。在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí),適當(dāng)?shù)暮暧^經(jīng)濟(jì)政策可以有效預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大起大落,力求能夠最大限度的減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)的不利影響。
(1)宏觀經(jīng)濟(jì)政策統(tǒng)一性與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期差異性方面我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的區(qū)域性
特點(diǎn),各地區(qū)發(fā)展水平、程度有很大差異,這也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期既有全國(guó)性的,又有區(qū)域性。這在客觀上要求宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控要結(jié)合以上特點(diǎn),采用科學(xué)的理念制定政策,避免一刀切。 (2)貨幣政策靈活性與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化性方面貨幣政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響顯而易見(jiàn),為預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的大起大落,客觀上要求貨幣政策要適應(yīng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì),并根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況進(jìn)行靈活調(diào)整。要控制貨幣政策的調(diào)整幅度,控制金融市場(chǎng)的流動(dòng)性,靈活調(diào)整利率,連續(xù)微調(diào)調(diào)控方式及松緊程度,以充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)作用,擴(kuò)大內(nèi)需,延緩波動(dòng)的周期。
(3)財(cái)政政策的穩(wěn)定性與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性方面積極、穩(wěn)定的財(cái)政政策對(duì)治理經(jīng)濟(jì)衰退、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)有重要作用,要謹(jǐn)慎權(quán)衡制定緊縮財(cái)政政策、擴(kuò)張財(cái)政政策和穩(wěn)定財(cái)政政策,防止財(cái)政政策的調(diào)整引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期大幅的波動(dòng)。根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,應(yīng)當(dāng)主動(dòng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,采取中性、穩(wěn)健的財(cái)政政策,適度緊縮由財(cái)政資金支持的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。
(4)政府引導(dǎo)的價(jià)格體系及市場(chǎng)需求多樣性與供應(yīng)市場(chǎng)相對(duì)單一性方面價(jià)格因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較為突出,政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)制定合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格,避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的不穩(wěn)定。對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)與房地產(chǎn)需求市場(chǎng)嚴(yán)重失衡問(wèn)題,要建立健全居民住房保障體系;保持合理的住房投資建設(shè)規(guī)模;調(diào)整住房的供給結(jié)構(gòu);適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)形成一種梯級(jí)消費(fèi);促進(jìn)住房建設(shè)和消費(fèi)模式的合理化。
3.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用
(1)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有帶動(dòng)作用房地產(chǎn)業(yè)因其自身規(guī)模較大,因此,其對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體影響非常強(qiáng),其對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用非常大。據(jù)有關(guān)資料顯示,1998年-2011年,房地產(chǎn)業(yè)包括建筑開(kāi)發(fā)對(duì)GDP的直接拉動(dòng)作用呈上升趨勢(shì),從1998年的0.43%上升到2011年的0.65%,房地產(chǎn)業(yè)每年平均拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.64%。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的間接拉動(dòng)作用也越來(lái)越大,從1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,年平均拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.19%。直接拉到與間接拉動(dòng)合計(jì),房地產(chǎn)業(yè)每年平均拉動(dòng)我國(guó)GDP增長(zhǎng)1.84%。同期我國(guó)平均經(jīng)濟(jì)增速為年9.86%,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率超過(guò)19.7%。房地產(chǎn)業(yè)自身增加值占GDP的比重從2009年起已經(jīng)超過(guò)9%,2009年到2011年這個(gè)比例平均為9.6%。房地產(chǎn)業(yè)自身增加值加上間接帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的增加值一共占GDP的比重,從2010年起已超過(guò)30%,2009年到2011年這個(gè)比例平均為30.1%。
(2)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)具有需求拉動(dòng)作用據(jù)有關(guān)資料顯示,抽樣調(diào)查2002年、2005年和2007年這3年,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)42個(gè)產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)之和分別是1.6339、1.7977和1.9526,這意味著房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位產(chǎn)值,2002年拉動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)增加1.6339個(gè)產(chǎn)值,20005年數(shù)據(jù)為1.7977,2007年數(shù)據(jù)為1.9526。證明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)行業(yè)的需求拉動(dòng)作用越來(lái)越大。從拉動(dòng)的行業(yè)種類(lèi)來(lái)看,主要受益的是物質(zhì)及原材料型行業(yè)。這3年,受房地產(chǎn)業(yè)需求拉動(dòng)影響最大的前10個(gè)產(chǎn)業(yè)中2002年有6個(gè)是物質(zhì)及原材料型產(chǎn)業(yè),2005年有8個(gè),2007年有9個(gè)。2002年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的單位拉動(dòng)作用占所有產(chǎn)業(yè)單位拉動(dòng)作用的61.5%,2005年占63.2%,2007年占66.5%,呈逐步上升趨勢(shì)。
(3)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)價(jià)格的影響突出房?jī)r(jià)的變化對(duì)其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的變化影響突出,根據(jù)有關(guān)資料對(duì)房?jī)r(jià)上升10%,其對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的影響,及對(duì)物價(jià)指數(shù)的影響,排名前10的產(chǎn)業(yè)列表如下:從上表可以看出,價(jià)格上漲幅度最大的主要是服務(wù)業(yè),在服務(wù)業(yè)的成本比重中房地產(chǎn)所占比較高,因此房?jī)r(jià)的變化對(duì)服務(wù)業(yè)的影響更大。
三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展
1.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展有豐富的內(nèi)涵,它涵蓋了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)、環(huán)境等領(lǐng)域,總體來(lái)說(shuō),包括其一,要能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng),其二要能夠保護(hù)環(huán)境,保證資源的有效利用及持續(xù)發(fā)展,其三是能夠促進(jìn)社會(huì)的全面進(jìn)步。也就是說(shuō),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展,既要能夠滿(mǎn)足目前人民的物質(zhì)需求,并能給今后預(yù)留發(fā)展空間,還要能夠使得房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。
2.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的措施及對(duì)策
(1)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管力度政府要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管力度,理順行政管理和企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的關(guān)系,管好政府的份內(nèi)工作,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向規(guī)范化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。要加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量檢測(cè)力度,確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量;要努力提高土地利用率,避免土地空置現(xiàn)象;加強(qiáng)管理監(jiān)督的同時(shí)必須杜絕對(duì)項(xiàng)目的暗箱操作,減少并消滅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的不合理收費(fèi)。此外,還要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需求,促使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境資源人口等相協(xié)調(diào),控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投機(jī)行為和短期行為。
(2)重視制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新制度創(chuàng)新。一是優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu),除對(duì)增量房產(chǎn)進(jìn)行征稅外,對(duì)存量房產(chǎn)征稅要進(jìn)入議事日程;二是開(kāi)發(fā)企業(yè)的觀念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行環(huán)境成本核算,改變過(guò)去片面追求環(huán)境、低容積率、人均居住用地超規(guī)范的做法;三是消費(fèi)觀念創(chuàng)新,考慮潛在需求如何轉(zhuǎn)化為有效需求問(wèn)題;四是服務(wù)創(chuàng)新,創(chuàng)新中介、經(jīng)紀(jì)、物管的內(nèi)容和形式,簡(jiǎn)化房貸、產(chǎn)權(quán)登記等事項(xiàng)繁瑣的手續(xù),建立一套科學(xué)合理利于操作的流程?？萍紕?chuàng)新。要采用先進(jìn)的科技手段和方法,利用新能源,使用新材料,爭(zhēng)取最大的經(jīng)濟(jì)效益;要提高資源的有效利用率,減少環(huán)境污染,改善人們的居住、辦公條件,優(yōu)化城市環(huán)境,從而增進(jìn)人與自然的親和力,使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人民居住文明協(xié)調(diào)發(fā)展。
(3)建立健全房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī),規(guī)范和指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度化和法制化建設(shè),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)整個(gè)流程的各個(gè)環(huán)節(jié),都要有規(guī)定明確具體、具有較強(qiáng)操作性的法規(guī)和準(zhǔn)則,從而引導(dǎo)和規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。對(duì)該流程中的買(mǎi)(拍)地環(huán)節(jié)、行政審批環(huán)節(jié)、企業(yè)融資環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、質(zhì)檢環(huán)節(jié)、商品房預(yù)售環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、售后環(huán)節(jié)、物管環(huán)節(jié)等幾大重要環(huán)節(jié)的法律法規(guī)進(jìn)行建立健全完善。特別要注意對(duì)法規(guī)準(zhǔn)則的細(xì)化,如買(mǎi)(拍)地環(huán)節(jié)中對(duì)土地市場(chǎng)信息公開(kāi)的法規(guī)準(zhǔn)則,應(yīng)細(xì)化說(shuō)明規(guī)劃結(jié)構(gòu)、土地儲(chǔ)備量、在拍土地、規(guī)劃評(píng)估價(jià)格等;行政審批環(huán)節(jié)中審批程序和監(jiān)督機(jī)制應(yīng)細(xì)化;融資環(huán)節(jié)中指定金融機(jī)構(gòu)、指定金融監(jiān)控機(jī)構(gòu)及金融秩序的監(jiān)管制度應(yīng)細(xì)化;開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)稅收的細(xì)則要細(xì)化;銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中對(duì)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)細(xì)化。
(4)創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng),完善房地產(chǎn)金融體系據(jù)有關(guān)資料,其他國(guó)家居民個(gè)人住房的貸款占社會(huì)總貸款的比例大約為20%,而我國(guó)的比例僅為1.6%,這可以解釋為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足,因此,有必要把房地產(chǎn)金融信貸更多的轉(zhuǎn)移為房地產(chǎn)消費(fèi)信貸,以實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)-消費(fèi)的良性循環(huán)。制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸之一就是金融信貸問(wèn)題,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直被資金來(lái)源、資金流動(dòng)性、期限錯(cuò)配等等因素的制約,為確保房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,就要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系,打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系。具體講就是建立和完善我國(guó)住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng),爭(zhēng)取將抵押貸款實(shí)行證券化,把住房抵押貸款的一級(jí)及二級(jí)市場(chǎng)納入到金融的整體大循環(huán)之中。
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5)做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防及管控工作由于我國(guó)商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系是如此緊密,房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)傳遞到商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu),成為它們的信貸風(fēng)險(xiǎn),要做好預(yù)防及管控工作,一是,要抓緊做好自身信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整,自身資料缺課大,規(guī)模小的開(kāi)發(fā)企業(yè),抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng),必須嚴(yán)格控制信貸;二是控制好個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn),重點(diǎn)支持自住房及改善型住房的貸款需求,同時(shí)還要嚴(yán)格執(zhí)行貸款審查,堅(jiān)決杜絕開(kāi)發(fā)企業(yè)假按揭真貸款的風(fēng)險(xiǎn)做法;三是要加強(qiáng)貸后的管理,做好信貸資金的跟蹤、調(diào)查工作。 (6)制定合理規(guī)劃,提高資源有效利用率房地產(chǎn)業(yè)要改變過(guò)去那種粗放型的發(fā)展方式,合理規(guī)劃,提高對(duì)土地資源及其他各種資源的合理利用,提高資源的有效利用率。一是合理利用土地資源。土地資源是不可再生資源,是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須加以合理利用的資源;土地資源也是我國(guó)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ),是我們改善人居環(huán)境的的前提。要合理利用土地資源,必須首先按照可持續(xù)發(fā)展的原則來(lái)開(kāi)發(fā)利用;其次,對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的土地開(kāi)發(fā),要對(duì)土地征用許可證進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān);再次,對(duì)已經(jīng)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,政府有關(guān)部門(mén)必須要督促開(kāi)發(fā)企業(yè)提高土地的利用效率;最后,要對(duì)各類(lèi)用地合理配置,以實(shí)現(xiàn)土地資源高效配置。二是抓好空置土地的處理工作首先要調(diào)整土地的存量,避免閑置,其次,需要從法規(guī)制度的角度妥善處理閑置的土地,對(duì)通過(guò)招拍掛手續(xù)以后超時(shí)限的土地,要通過(guò)回收、收購(gòu)、兼并、拍賣(mài)的方式來(lái)使土地重新回到市場(chǎng),從而使土地的利用率得以提高。
【論文摘要】著重從房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究、項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對(duì)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理進(jìn)行了深入探討。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都是一個(gè)系統(tǒng)工程，具有很強(qiáng)的綜合性。無(wú)論是單體開(kāi)發(fā)還是小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)，都要經(jīng)過(guò)很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專(zhuān)業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷加強(qiáng)管理，成立各個(gè)事業(yè)部，去完成各個(gè)階段的任務(wù)。
1可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先決條件
在做出投資決策前，先對(duì)有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目各種可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，對(duì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，據(jù)此提出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見(jiàn)。
2項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的管理
2．1建立項(xiàng)目品質(zhì)管理體系
(1)進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)。這樣利用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使設(shè)計(jì)單位在競(jìng)爭(zhēng)中提高設(shè)計(jì)水平，公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，這種方式不可取。因?yàn)橐皇菗p害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是局部設(shè)計(jì)需要和整體設(shè)計(jì)吻合，由不同單位設(shè)計(jì)會(huì)影響整體效果。
(2)組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場(chǎng)，提高對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際、與現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境不協(xié)調(diào)。
(3)設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評(píng)標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位改變?cè)O(shè)計(jì)方法，由以往的單純?cè)O(shè)計(jì)變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行多方案比較來(lái)對(duì)方案優(yōu)化，而國(guó)外最常用的優(yōu)化設(shè)計(jì)方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請(qǐng)另外一個(gè)設(shè)計(jì)公司或者就由原來(lái)的設(shè)計(jì)公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計(jì)圖紙為基礎(chǔ)，再對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，然后由原設(shè)計(jì)公司或者另外聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)公司對(duì)第一次的圖紙進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計(jì)，這樣做可能會(huì)增加項(xiàng)目的工期，但是進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計(jì)給業(yè)主帶來(lái)的收益要遠(yuǎn)高于由于工期的延長(zhǎng)帶來(lái)的損失，因此可以大大節(jié)省項(xiàng)目的造價(jià)。
(4)組織設(shè)計(jì)評(píng)審小組對(duì)各個(gè)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，評(píng)審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段。評(píng)審小組由項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家組成，對(duì)設(shè)計(jì)提出全面的意見(jiàn)。對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審許多開(kāi)發(fā)公司往往依據(jù)個(gè)人的意見(jiàn)，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。
(5)合理安排設(shè)計(jì)進(jìn)度，使出圖的時(shí)間與招標(biāo)、施工計(jì)劃吻合。
(6)通過(guò)合同明確規(guī)定設(shè)計(jì)的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲方法。并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過(guò)程中親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。
2，2建立完善的進(jìn)度計(jì)劃管理體系
(1)設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度；
(2)施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)、材料設(shè)備、分項(xiàng)工程招標(biāo)、施工臨時(shí)水電安裝和施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃；
(3)施工進(jìn)度計(jì)劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨計(jì)劃、鋁合金門(mén)窗工程和木門(mén)及防火門(mén)工程進(jìn)度計(jì)劃等；
(4)配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃：主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等。
2．3建立完善的項(xiàng)目投資管理體制
(1)建設(shè)用地成本：土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等；
(2)工程建設(shè)成本：土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動(dòng)保險(xiǎn)金等；
(3)銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等；
(4)財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款利息、資金運(yùn)作利息等。
(5)工程計(jì)量控制；主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價(jià)款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計(jì)劃，控制工程款的支付。計(jì)量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計(jì)量人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)及專(zhuān)業(yè)知識(shí)。此外還應(yīng)做到：
(1)了解施工現(xiàn)場(chǎng)、了解工程量實(shí)際發(fā)生變化情況，及時(shí)對(duì)工程量的變化進(jìn)行核實(shí)。
(2)要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化情況來(lái)確定材料設(shè)備預(yù)算價(jià)，不能盲目照搬定額或文件價(jià)。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計(jì)量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作，地產(chǎn)公司只需負(fù)責(zé)對(duì)其結(jié)果審核及支付工程款。
(3)建立完善的合同管理體系。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工程中，開(kāi)發(fā)公司會(huì)與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過(guò)合同形式來(lái)約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程。開(kāi)發(fā)公司通過(guò)合同對(duì)各單位進(jìn)行監(jiān)控，以保證項(xiàng)目按計(jì)劃完成。同時(shí)，對(duì)違約方要依據(jù)合同進(jìn)行索賠。
(4)組織對(duì)各單位的協(xié)調(diào)工作。開(kāi)發(fā)公司必須在項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段都真正起組織者作用，通過(guò)組織召開(kāi)定期例會(huì)的方式，加強(qiáng)各方的溝通。例如，在設(shè)計(jì)階段要定期組織設(shè)計(jì)例會(huì)及方案討論會(huì)，通過(guò)例會(huì)協(xié)商解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題。在施工階段，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會(huì)，及時(shí)解決工程有關(guān)問(wèn)題。項(xiàng)目經(jīng)理親自組織召開(kāi)例會(huì)，是督促各方的工作進(jìn)度最有效方法，是一種主動(dòng)監(jiān)控方式，但開(kāi)發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開(kāi)來(lái)，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對(duì)各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計(jì)劃要求。而開(kāi)發(fā)公司著重對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全面管理，使項(xiàng)目的品質(zhì)、進(jìn)度及總成本滿(mǎn)足計(jì)劃的控制目標(biāo)。所以對(duì)施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，而開(kāi)發(fā)公司應(yīng)著重在對(duì)設(shè)計(jì)的監(jiān)控，使整個(gè)項(xiàng)目的策劃意圖通過(guò)圖紙表達(dá)出來(lái)。(5)負(fù)責(zé)申請(qǐng)并獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。
(6)負(fù)責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報(bào)裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門(mén)牌、施工臨時(shí)水電及永久生活水電等報(bào)裝工作。
(7)組織項(xiàng)目的有關(guān)驗(yàn)收工作。如竣工驗(yàn)收、建管驗(yàn)收、小區(qū)綜合驗(yàn)收等工作。
3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長(zhǎng)、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能靠精品和品牌來(lái)占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國(guó)正式加入WTO，外國(guó)房地產(chǎn)名牌企業(yè)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開(kāi)發(fā)上千萬(wàn)平米。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國(guó)大地，迎接新的挑戰(zhàn)。
決策者應(yīng)對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行長(zhǎng)期性、全面性和總體性的謀劃和運(yùn)籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，在經(jīng)營(yíng)管理上要有超前意識(shí)、運(yùn)作和實(shí)施過(guò)程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須牢固地樹(shù)立品牌意識(shí)，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運(yùn)作。
4高素質(zhì)人才至關(guān)重要
新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)人才的重視和開(kāi)發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的重要特征之一，搞好人才資源開(kāi)發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問(wèn)題和誤區(qū)：
(1)人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認(rèn)識(shí)到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。
(2)缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源體系。沒(méi)有從開(kāi)發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來(lái)發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。
(3)人力資源開(kāi)發(fā)工作不力。一般來(lái)說(shuō)，人力資源開(kāi)發(fā)是考慮個(gè)人的個(gè)性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，針對(duì)人力資源開(kāi)發(fā)出現(xiàn)的新問(wèn)題，只有采取新的人力資源開(kāi)發(fā)方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識(shí)水平。要實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人力資源管理專(zhuān)門(mén)人才才能完成。
其次，完善激勵(lì)機(jī)制。今天社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵(lì)方式已不能滿(mǎn)足需要。只有樹(shù)立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵(lì)體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺(tái)，并將企業(yè)的奮斗目標(biāo)和員工的個(gè)人目標(biāo)相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長(zhǎng)，使員工能夠分享企業(yè)成長(zhǎng)所帶來(lái)的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺(jué)自愿開(kāi)拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。
第三，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工培訓(xùn)體系，真正實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人力資源的開(kāi)發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅(jiān)韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團(tuán)隊(duì)合作精神等。
第四，營(yíng)造良好的企業(yè)氛圍，加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認(rèn)同和共有的企業(yè)核心價(jià)值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人才資源管理的核心對(duì)象將是層次較高的知識(shí)工作者，企業(yè)在實(shí)踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中成為贏家。