導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)行業(yè)投資管理研究的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。

一、基本理論

投資管理關(guān)注的是投資行為的合理性和效率性，使用有限數(shù)量的資金謀求最大的投資收益和企業(yè)財(cái)富增加，正確的投資戰(zhàn)略選擇對(duì)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展起到關(guān)鍵性的作用，企業(yè)只有通過選擇正確的投資戰(zhàn)略，進(jìn)行科學(xué)的投資分析與決策，嚴(yán)控企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，才能使企業(yè)在日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境及不斷強(qiáng)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。作為高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的房地產(chǎn)業(yè)，面臨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益復(fù)雜嚴(yán)峻、企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本不斷提高、政府宏觀調(diào)控力度不斷加大、企業(yè)資金鏈斷裂等諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，更要注重對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的管控。房地產(chǎn)開發(fā)投資一般是關(guān)于建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施及土地開發(fā)工程的投資。投資方式包括基本建設(shè)、購(gòu)買、合作開發(fā)和股權(quán)購(gòu)買。主要特點(diǎn)是投資對(duì)象非流動(dòng)性、高投資額、高收益率、恢復(fù)期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)、合作能力強(qiáng)。影響其投資的因素有：投資風(fēng)險(xiǎn)、投資效益、盈利能力、融資能力、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、投資管理案例比較分析

（一）公司概況

萬科企業(yè)在1984年成立，1991年就進(jìn)入深圳A股市場(chǎng)，是當(dāng)前中國(guó)最大的專業(yè)住宅投資開發(fā)企業(yè)之一。它的發(fā)展經(jīng)歷由最開始多元化的業(yè)務(wù)路線調(diào)整為專注大眾住宅品牌的專業(yè)化路線，再到后來的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。目前它與全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)、投資增速相近。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)11.0萬億元，萬科在全國(guó)商品房市場(chǎng)的份額由去年的3.10%上升至3.96%。綠地控股是一家國(guó)際化的企業(yè)，它通過25年的快速發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模現(xiàn)在已超過7400億元，連續(xù)六年入榜世界企業(yè)500強(qiáng)。1992年上市，現(xiàn)在注冊(cè)資本高達(dá)121.68億元，發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊很多。保利是一家以經(jīng)營(yíng)為主、以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為輔的的綜合性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。它擁有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，至2017年末品牌總價(jià)值達(dá)529億元，多年被譽(yù)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌。

（二）投資管理分析

近十年來，地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)?？傮w上不斷擴(kuò)大，只是近三年上升趨勢(shì)逐漸變小，2017年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額10.98萬億元，其中住宅投資完成額7.51萬億元，比去年同期增長(zhǎng)9.4%。作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，萬科、綠地、保利集團(tuán)之所以能在地產(chǎn)業(yè)屢創(chuàng)奇跡，關(guān)鍵在于其能夠及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化轉(zhuǎn)變自身的經(jīng)營(yíng)投資戰(zhàn)略，把握投資節(jié)奏，因而能夠不斷提升企業(yè)的盈利增長(zhǎng)水平，保持穩(wěn)健的發(fā)展勢(shì)頭。從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的角度來看，資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)部分是公司投資決策的結(jié)果，反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，研究這三個(gè)集團(tuán)的投資管理，首先以對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的分析為基礎(chǔ)，為了描述方便，選擇了5種具有代表性的指標(biāo)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如表2。由表2分析知，2017年萬科的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到9980億元，與去年相比增加幅度高達(dá)40.29%，這表明企業(yè)的投資策略總體上很有效率，而綠地和保利的規(guī)模相對(duì)小一些，保利在2017年的平均總產(chǎn)是5822億，與萬科相比少了41.67%，而對(duì)于貨幣資金 和長(zhǎng)期股權(quán)投資，選擇這兩者的主要原因是通過年報(bào)發(fā)現(xiàn)貨幣資金的變化可以反映企業(yè)投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~的變化。長(zhǎng)期資產(chǎn)的增加或減少反映了企業(yè)長(zhǎng)期投資和固定資產(chǎn)的變化，從而使企業(yè)獲得更多的收益。萬科長(zhǎng)期股權(quán)投資從2015年的335億到2017年的812億，上升很快，這恰恰是資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大的原因。同樣，因?yàn)榫G地和保利在長(zhǎng)期投資方面的投入稍遜一籌，所以其經(jīng)營(yíng)規(guī)模變化比較緩和。

（三）投資效率

投資效率是體現(xiàn)投資管理績(jī)效的重要指標(biāo)，從以下三個(gè)角度來說明。1.投資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量?jī)纛~從圖1看出，通過兩年的現(xiàn)金流量?jī)纛~的加總，萬科所占份額是最大的，其次是保利和綠地。投資活動(dòng)凈流量是現(xiàn)金流入與流出的凈值，流出越大代表投資規(guī)模越大，流入越多表示投資回報(bào)越多，是經(jīng)營(yíng)有效的體現(xiàn)。2.投資收益投資收益的比較，在表2中有各年投資收益的統(tǒng)計(jì)情況。投資收益是企業(yè)各項(xiàng)投資活動(dòng)產(chǎn)生的結(jié)果，比如股權(quán)投資、債券投資、固定資產(chǎn)投資等。所以用這個(gè)指標(biāo)可以直觀地看出企業(yè)的投資管理效果如何。由表2知道保利的投資收益比萬科和綠地少很多，每年增加的幅度不大，而綠地，它每年的指標(biāo)值都比保利要高，但在2017年它的投資收益出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，一部分原因是它規(guī)模太大，但最重要的原因還是管理者的投資能力不足和企業(yè)的投資活動(dòng)不成功。3.收益率和報(bào)酬率間接指標(biāo)的比較，利潤(rùn)率、收益率和投資報(bào)酬率，可以比較不同規(guī)模下的投資效率。收益率表示管理者利用所有者權(quán)益凈資產(chǎn)的能力，相比于投資收益來說，能動(dòng)態(tài)說明投資效率。利潤(rùn)率的計(jì)算公式是總資產(chǎn)利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/資產(chǎn)平均總額，這兩個(gè)率有一定的相似性，前者是凈額，后者沒有扣除所得稅費(fèi)用，這排除了操縱利潤(rùn)的可能，所以后者更能說明企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，它們兩者還起到一個(gè)對(duì)比的作用。第三種是投資報(bào)酬率，它的公式是投資報(bào)酬率=（凈利潤(rùn)+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/投資完成額，這個(gè)指標(biāo)的值越高，代表投資帶來的收益越高。由表3可知，萬科在2017的投資報(bào)酬率與2015年相比，增長(zhǎng)幅度超過33%，綠地的增長(zhǎng)幅度是7.70%，保利的衡量指標(biāo)都顯示其不管是收益率、利潤(rùn)率還是利潤(rùn)率，都有小幅度下降，萬科和綠地的指標(biāo)值都保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，只不過綠的的增長(zhǎng)率明顯小于萬科。這表明萬科的投資管理相對(duì)來說比較成功。

（四）投資戰(zhàn)略

萬科的投資戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：1.一元專業(yè)化戰(zhàn)略。在過去20年里，萬科通過一元專業(yè)化的路線，專注于住宅開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，依靠買地、建造、出售住宅這種單一的發(fā)展策略一舉成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)；2.多元化經(jīng)營(yíng)。隨著市場(chǎng)環(huán)境消費(fèi)升級(jí)，不斷積極發(fā)展輕資產(chǎn)新業(yè)務(wù)，具體為物業(yè)服各、地產(chǎn)物流、教育營(yíng)地和公寓出租四大新業(yè)務(wù)，目前在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展良好；3.降低住宅項(xiàng)目的投入，推廣小股操盤。不再追求項(xiàng)目出資的控股地位，而是轉(zhuǎn)變?yōu)樾”壤鲑Y方，與合作伙伴共同出資成立項(xiàng)目公司，該公司最終還是萬科集團(tuán)控制，它們只是使用萬科的品牌。還可以借助萬科成熟的采購(gòu)平臺(tái)和資本運(yùn)作能力。萬科除了取得權(quán)益性收益之外，還可以依靠其優(yōu)秀的品牌效應(yīng)和管理運(yùn)營(yíng)能力來獲取額外的管理服務(wù)收益。綠地的投資策略主要是1.迎合政府需要，發(fā)展超高層，采取新城戰(zhàn)略。迎合地方政府想要做的事情，在為整個(gè)國(guó)家服務(wù)的過程中，它變得越來越強(qiáng)大，成為可以做許多公司不敢做或不能做的非常規(guī)高層。充分利用自身資源整合優(yōu)勢(shì)和投資運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)人口引進(jìn)和商業(yè)能源水平提升，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施與生態(tài)環(huán)境和諧發(fā)展。這是它最獨(dú)特的地方。2.多元化發(fā)展。3.借殼金豐投資上市。綠地集團(tuán)從2013年與金豐投資協(xié)商重組，2015年成功借殼上市。而保利的投資戰(zhàn)略與前兩者相比，在大同小異的情況下還有自己的獨(dú)特之處，初期它的策略也是集中于一體化和多元化，但在后期他們堅(jiān)持區(qū)域規(guī)劃投資，即以一、二線城市作為首選市場(chǎng)目標(biāo)不變，這樣做的優(yōu)勢(shì)是可以利用長(zhǎng)期積累的經(jīng)濟(jì)資源，且一、二線城市有更多的人力資源，但土地稀缺，雙重壓力下促使房地產(chǎn)交易繁榮。而三、四線城市需求變化比較大，致使投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。

三、投融資管理建議

企業(yè)在投資管理方面應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：首先，要培養(yǎng)投資管理人才，房地產(chǎn)企業(yè)投資管理要想取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，人才是最關(guān)鍵的要素，成功投資管理要求管理者必須要有專業(yè)素養(yǎng)去面對(duì)決策過程復(fù)雜、涉及范圍廣、環(huán)境變化大的投資活動(dòng)。其次，需要科學(xué)的投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前應(yīng)進(jìn)行可行性分析和論證，充分研究擬投資項(xiàng)目，仔細(xì)分析投資風(fēng)險(xiǎn)和收益，然后做出投資決策。實(shí)際上很多企業(yè)投資失誤頻繁發(fā)生的原因就是對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏詳細(xì)系統(tǒng)分析和研究。最后，適度投資。房地產(chǎn)投資的過熱傾向普遍存在，房地產(chǎn)行業(yè)一直是資本家趨之若鶩的地方，高風(fēng)險(xiǎn)也帶來高回報(bào)。

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作者:黃麗霞 單位:上海工程技術(shù)大學(xué)管理學(xué)院