時(shí)間：2022-07-25 03:44:43
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)探討的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
[摘 要]房地產(chǎn)審計(jì)注冊會計(jì)師應(yīng)特別關(guān)注法律、稅務(wù)、資金運(yùn)作、可持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),以控制審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計(jì) 特別風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計(jì)事務(wù)所的重要客戶,同時(shí)隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對注冊會計(jì)師的專業(yè)能力、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn),著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中,注冊會計(jì)師必須關(guān)注的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
一、法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險(xiǎn):
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計(jì)師審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時(shí)間,按規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實(shí)現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時(shí)間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項(xiàng)。
故審計(jì)中應(yīng)關(guān)注證件取得時(shí)間與開工、銷售收款時(shí)間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報(bào)表的影響。
2、法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項(xiàng)補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計(jì)單位通常不會對部分義務(wù)進(jìn)行反映。
所以審計(jì)中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時(shí)到現(xiàn)場核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊會計(jì)師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭議,同時(shí)做好與被審計(jì)單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項(xiàng)是否得到準(zhǔn)確報(bào)告或披露。
3、交房及辦證風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時(shí)間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時(shí)間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計(jì)師在審計(jì)中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計(jì)單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計(jì)了賠償費(fèi)用。
二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個(gè)人所得稅,注冊會計(jì)師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)
所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計(jì)量為由,不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項(xiàng)目的所得稅清繳時(shí)間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計(jì)提已實(shí)現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報(bào)表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個(gè)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個(gè)稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報(bào)銷等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊會計(jì)會在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報(bào)銷較集中,票據(jù)報(bào)銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。
三、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計(jì),上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于?？顚Ｓ?不能跨項(xiàng)目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項(xiàng)目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊會計(jì)師審計(jì)中應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險(xiǎn),對違反貸款合同約定,注冊會計(jì)師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報(bào)表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計(jì)審計(jì)中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計(jì)單位是否存在騙取按揭貸款的事項(xiàng)。
四、持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位以下方面的風(fēng)險(xiǎn),來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。
1、財(cái)務(wù)支付能力
財(cái)務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
2、新項(xiàng)目生產(chǎn)資料土地的獲取能力
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇,目前已進(jìn)入資本為王的時(shí)代。土地作為房地產(chǎn)企業(yè)的基本生產(chǎn)資料,動輒上億甚至幾十億,由此一般的房地產(chǎn)企業(yè)可能由于資本有限,無法獲得房地產(chǎn)開發(fā)的新項(xiàng)目土地,從而導(dǎo)致其無法繼續(xù)經(jīng)營。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的行業(yè),注冊會計(jì)師在審計(jì)前,應(yīng)適當(dāng)關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)要求以及最新的國家調(diào)控政策,并考慮對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營、財(cái)務(wù)所帶來的直接或間接影響。注冊會計(jì)師進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)時(shí),總體審計(jì)計(jì)劃應(yīng)對本文所述風(fēng)險(xiǎn)予以關(guān)注,并考慮和采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略,當(dāng)然日常的報(bào)表科目審計(jì)測試程序如函證、監(jiān)盤、檢查程序也必須做實(shí)做到位,注冊會計(jì)師的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)才是總體可控的。
摘要：在住房制度的不斷改革下，房產(chǎn)企業(yè)擁有了有利的發(fā)展空間。本文就從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的幾項(xiàng)主要稅種來分析房地產(chǎn)開發(fā)在企業(yè)審計(jì)當(dāng)中應(yīng)該注意的一些問題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅種；審計(jì)
我國房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來的努力下迅猛的發(fā)展起來，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對國家經(jīng)濟(jì)的增長發(fā)揮著重要作用。我國審計(jì)機(jī)關(guān)，結(jié)合國家相關(guān)政策將房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的納稅作為稅收管理的重要內(nèi)容。這些調(diào)整在一定程度上維護(hù)了房產(chǎn)業(yè)在稅收管理上的秩序，提高了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的審計(jì)水平，也為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的展帶來有效作用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種
我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅的稅收種類很多，主要有以下一些類別：
1.營業(yè)稅。營業(yè)稅是按照房產(chǎn)企業(yè)所建建筑及不動產(chǎn)的出售來計(jì)稅的，其中還有相應(yīng)的建設(shè)維護(hù)稅和教育附加稅，一般以5%的稅率進(jìn)行繳納。
2.企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)繳納稅收的所得稅部分。
3.印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、與買房者簽署購房合同時(shí)，按是適用稅率繳納。
4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)租金所得的收入應(yīng)繳納的稅。
5.土地增值稅。在房產(chǎn)企業(yè)中，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值收入而繳納的稅。
6.城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在使用國有土地時(shí)，依據(jù)使用土地的面積而繳納的稅。
7.契稅。房產(chǎn)企業(yè)在承接建筑用地時(shí)，要像土地管理部門繳納土地契稅以及代收代繳的稅。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種的審計(jì)要點(diǎn)
1.營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商通過銷售樓房和出租樓房取得相應(yīng)的資金收入。雖然在銷售過程中，每一次開盤所出售的房產(chǎn)數(shù)量是有限的，但每一單位的商品出售所得的利潤是非常大的。而在審計(jì)過程中，對企業(yè)影響最明顯的是企業(yè)的銷售價(jià)格。通常情況下，企業(yè)將取得的銷售房預(yù)收款長期掛賬或通過其它手段轉(zhuǎn)移所得收入。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自己的員工在購買商品房時(shí)，是可以享受到折扣的。有些企業(yè)也會通過獎勵員工來作為隱藏偷稅的手段，員工在推銷企業(yè)產(chǎn)品、建立市場后，企業(yè)會借此給予相應(yīng)的獎勵，也會在員工福利上做一些企業(yè)的自身想法。諸如這些情況，在實(shí)際處理中，要分清情況進(jìn)行處理，就具體細(xì)節(jié)針對稅收相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。
2.印花稅的審計(jì)。在印花稅的征收上，企業(yè)的問題也存在這許多內(nèi)容。審計(jì)調(diào)查中，購銷合同的稅基最為嚴(yán)重，許多企業(yè)在這一稅收上都沒有記錄內(nèi)容，企業(yè)一般按照半年的時(shí)間進(jìn)行繳納。稅法法律中規(guī)定，印花稅要在建立書面合同或票據(jù)時(shí)，應(yīng)立即購買印花稅票進(jìn)行印花稅的繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定中，單位與企業(yè)之間發(fā)生的有關(guān)會計(jì)等專業(yè)技能的咨詢合同是不需要企業(yè)繳納印花稅的。
3.房產(chǎn)稅的審計(jì)。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的剩余數(shù)值和以租金收入兩種計(jì)稅方法計(jì)稅的。稅率一般為1.2和12%?，F(xiàn)行法律為了稅收征收的公正立法，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在出售樓房之前，對這些產(chǎn)品并不進(jìn)行稅款的征收，但在這之前，開發(fā)商如果有出租或出借樓房的現(xiàn)象，就被視為買賣過程，是要征收一定的稅額的。這就要密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售現(xiàn)狀，以防有將房產(chǎn)出租的卻長年掛存貨品的賬單，形成偷稅漏稅的現(xiàn)象。另一方面，因?yàn)槠髽I(yè)工程的時(shí)間往往很長，滯后于產(chǎn)品的使用時(shí)間，一些工程企業(yè)的竣工驗(yàn)收時(shí)間更是滯后于使用時(shí)間，這一方面，企業(yè)要適時(shí)的調(diào)整計(jì)入房產(chǎn)稅的稅基。
4.土地增值稅的審計(jì)。土地增值稅的稅率為30%～60%，稅負(fù)一般較重。在這一稅收方面，要做到數(shù)值的正確計(jì)算，就要在審查時(shí)緊密關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商是否將房產(chǎn)收入長期掛賬，企業(yè)有可能并未及時(shí)繳納稅款。企業(yè)在獲得實(shí)際收入使也會有遺漏的現(xiàn)象發(fā)上，在進(jìn)行銷售時(shí)，也會出現(xiàn)成交價(jià)與實(shí)際價(jià)格相差甚遠(yuǎn)卻沒有一個(gè)合乎情理的緣由。除此之外，企業(yè)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)的支付內(nèi)容在開發(fā)轉(zhuǎn)讓和固定不動中并未正確的分配。在成本的應(yīng)用上，企業(yè)也會將不屬于開發(fā)成本的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本當(dāng)中，在與相關(guān)單位進(jìn)行合同轉(zhuǎn)讓和會計(jì)憑證核對時(shí)，成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法也會出現(xiàn)失誤。企業(yè)在借款利息支出中是否按照國家相關(guān)規(guī)定，超過上浮幅度的部分有無被作為扣除企業(yè)項(xiàng)目金額，如超過貸款期限的利息部分是否也作為扣除項(xiàng)目的金額。總而言之，在對土地增值稅進(jìn)行有關(guān)稅收審計(jì)時(shí)，要注意核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得收入和已扣除的法定金額，根據(jù)這些內(nèi)容確保正確的稅收稅額和稅率，達(dá)到應(yīng)繳納稅額的正確性。
5.個(gè)人所得稅的審計(jì)。個(gè)人的收入一般由基本工資+本月獎金+年度獎金組成的，所以，對于個(gè)人所得稅的審計(jì)來說，要注重以下一些方面：在個(gè)人的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用中，如以現(xiàn)金形式發(fā)放的工資是否已經(jīng)被扣去個(gè)人所得稅；諸如個(gè)人在企業(yè)工作中，自己業(yè)績的超出部分和銷售的提成部分是否能夠有效地被個(gè)人所得稅扣除出去。其次，一些房地產(chǎn)的員工已有負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅或者企業(yè)為員工全部負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅，而在審計(jì)稅收的時(shí)候，要注意是否將支付額轉(zhuǎn)換成已經(jīng)包含稅收收入后的個(gè)人所得稅的計(jì)算結(jié)果。
6.契稅的審計(jì)。契稅的審計(jì)主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納的國有土地使用權(quán)出讓的稅額。房地產(chǎn)在開發(fā)前期階段是否繳納稅額，是可以通過國土利用部門的數(shù)據(jù)查證的。在審計(jì)契稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)會與購買者達(dá)成協(xié)議，未開發(fā)票或少開發(fā)票，這就虛假的減少了收入額，影響了計(jì)稅依據(jù)，這就注意加強(qiáng)和房產(chǎn)管理部門的協(xié)調(diào)溝通，以防這類事情的不確定性。
三、結(jié)語
總而言之，我國在稅收管理上，要加大對稅收征管的力度，對含有逃稅漏稅的企業(yè)進(jìn)行大的處罰，遏制住企業(yè)在發(fā)展中的偷稅漏稅的現(xiàn)象。但似乎憑借僅有的稅收制度，并不能強(qiáng)有力的完成這一項(xiàng)重大責(zé)任，偷稅漏稅的想象得不到根本的根治，這就需要進(jìn)一步加大稅收的改革，推進(jìn)我國稅收的強(qiáng)有力的發(fā)展，消除房地產(chǎn)企業(yè)在獲取利潤中的偷稅漏稅現(xiàn)象，確保國家的相關(guān)利益，維護(hù)社會人民的合法權(quán)益，這就要我們的稅收機(jī)關(guān)要做出不斷地努力。
摘要：隨著近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國的財(cái)政稅收收入的發(fā)展也起著相當(dāng)重要的作用。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國各省市地區(qū)中的房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的國家財(cái)政稅收數(shù)額占我國經(jīng)濟(jì)稅收總數(shù)的五分之一以上，然而房地產(chǎn)行業(yè)也存在著嚴(yán)重的偷稅與漏稅現(xiàn)象，這主要由于房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作中出現(xiàn)了誤區(qū)和問題，本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中主要存在的問題進(jìn)行分析，并提出有效的應(yīng)對措施，以保證房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作的正常進(jìn)行，從而保障了我國財(cái)政稅收的增長。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；審計(jì)；應(yīng)對措施
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)一般都具備較強(qiáng)的規(guī)劃性，同時(shí)還伴隨著高數(shù)額的投資，并具備較為復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此，相關(guān)的會計(jì)審計(jì)核算范圍較大，核算環(huán)節(jié)也較為繁雜，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難度加大，因此應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作中常見的問題進(jìn)行詳細(xì)分析，同時(shí)針對常見的審計(jì)問題應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠正常運(yùn)行。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作過程中存在的誤區(qū)
1.對企業(yè)當(dāng)期利潤實(shí)行人為調(diào)節(jié)
(1)對于滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件的預(yù)收房款實(shí)施長期掛賬，同時(shí)對主營業(yè)務(wù)收入成本、利潤的確認(rèn)工作錯誤的延遲。新企業(yè)會計(jì)制度中明確規(guī)定，在對銷售商品資金收入進(jìn)行確認(rèn)的同時(shí)，還應(yīng)充分滿足：企業(yè)單位必須完成將商品所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給購買方；企業(yè)不能繼續(xù)保留商品的所有權(quán)和管理權(quán)，同時(shí)還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關(guān)的資金利潤必須有效地流入到企業(yè)中；實(shí)現(xiàn)相關(guān)成本與利潤的審計(jì)工作。綜合上述有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的預(yù)售房款，應(yīng)在成品房已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收工作并與房屋購買者之間辦理相應(yīng)的商品交付和使用手續(xù)之后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。然而目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結(jié)算工作進(jìn)行人為調(diào)節(jié)，致使商品房屋的竣工結(jié)算手續(xù)不能得到及時(shí)的辦理，從而實(shí)現(xiàn)對企業(yè)當(dāng)期利潤的操縱。
(2)對實(shí)際收入私自隱瞞，同時(shí)在沒有經(jīng)過公開的情況下，進(jìn)行小金庫的設(shè)置?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)有自行開發(fā)的相應(yīng)業(yè)務(wù)之外，還私自設(shè)立很多類似于合資經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)與委托建設(shè)業(yè)務(wù)，以及商品房屋的代收和出租等業(yè)務(wù)。目前這些業(yè)務(wù)還不在國家一些法律法規(guī)的制約范圍之內(nèi)，因此造成了這些額外業(yè)務(wù)較大的可操作空間，這邊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫資金的重要來源之一，例如在進(jìn)行投資比例分配的合資商品房屋建設(shè)開發(fā)中，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般情況下都不會對分配的產(chǎn)品進(jìn)行入賬工作，而對其進(jìn)行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正式資金收入之外，同時(shí)在委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環(huán)系統(tǒng)，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點(diǎn)都極易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難以正常進(jìn)行的主要因素。
2.出現(xiàn)嚴(yán)重的偷稅漏稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產(chǎn)業(yè)，因此，應(yīng)向國家財(cái)政部門繳納的稅金數(shù)額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計(jì)算工作也較為復(fù)雜，這就給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅提供了一些可乘之機(jī)。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實(shí)際成本數(shù)額缺少真實(shí)性，還有的企業(yè)私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實(shí)際收入數(shù)額進(jìn)行了隱瞞，同時(shí)還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當(dāng)今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業(yè)還通過其他的方式來進(jìn)行漏稅和欠稅活動。
3.虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本。在我國的土地交易公開競價(jià)沒有實(shí)施之前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實(shí)際的支付金額記到土地使用權(quán)上，之后通過各種途徑來對土地的用途進(jìn)行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式進(jìn)行價(jià)值評估，并根據(jù)評估機(jī)構(gòu)所給的數(shù)據(jù)來創(chuàng)設(shè)無形的投資資產(chǎn)和成本。
二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對措施
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)過程中常出現(xiàn)的問題，應(yīng)采取有效的應(yīng)對措施，保證企業(yè)審計(jì)工作正常進(jìn)行以及國家財(cái)政稅務(wù)資金的增長。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先對稅收進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，以保證合理的避稅，同時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還要在主觀認(rèn)識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立的核算部門來進(jìn)行節(jié)稅，這可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)銷售上取得較高的利潤，又可以使企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)有所降低。
2.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理與控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部加大力度，對資產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)格的控制和管理，建立并完善資產(chǎn)管理責(zé)任制度，同時(shí)要將該制度落實(shí)到實(shí)際工作中，明確各管理基層的基本任務(wù)，并對各基層管理負(fù)責(zé)人員實(shí)施相應(yīng)的責(zé)任制度，使各級層相關(guān)人員明確自身的責(zé)任和義務(wù)，要對企業(yè)所購置的相應(yīng)設(shè)備實(shí)行統(tǒng)一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內(nèi)部工作流程的完善程度，在企業(yè)內(nèi)部要形成一種較為嚴(yán)格的審計(jì)環(huán)境，對于出現(xiàn)遺漏的人員和機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定給予處罰，對于工作業(yè)績好的人員或機(jī)構(gòu)應(yīng)給予相應(yīng)的嘉獎，從而調(diào)動了審計(jì)人員的工作積極性。
3.采取措施使會計(jì)審計(jì)核算工作得到進(jìn)一步完善，對核算工作體系進(jìn)行有效的建立，這樣不但使企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算水平得到有效提高，同時(shí)還為風(fēng)險(xiǎn)防范能力的提高提供有力的條件。會計(jì)審計(jì)核算工作需要進(jìn)一步的完善，會計(jì)審計(jì)核算工作要滿足會計(jì)法中的有關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn)，應(yīng)采取實(shí)地核算和有效的外調(diào)方法，從而能夠保證所獲取的企業(yè)納稅資料的準(zhǔn)確性。
三、結(jié)束語
由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國財(cái)政稅收收入有著至關(guān)重要的作用，只有使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展才能保證我國財(cái)政稅收的穩(wěn)定增長，因此，應(yīng)加大力度治理房地產(chǎn)稅收方面出現(xiàn)逃稅漏稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作過程中應(yīng)對短期借款方面進(jìn)行認(rèn)真的審查，要求無形資產(chǎn)和開發(fā)成本等方面保留最原始的報(bào)表，作為審計(jì)的主要憑證，同時(shí)還應(yīng)加大力度對審計(jì)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行排查，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠以最大限度的發(fā)揮其本身的作用。
摘要：本文主要闡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償審計(jì)實(shí)施的重點(diǎn)內(nèi)容和具體操作方法。
關(guān)鍵詞：征地拆遷；政策標(biāo)準(zhǔn)；補(bǔ)償；管理
征地拆遷是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、持續(xù)時(shí)間長、影響面廣、涉及多方面利益博弈的工作，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的首要瓶頸。如果征地拆遷工作不能做到“明明白白”，不僅會產(chǎn)生社會矛盾，增加征地拆遷的難度，而且也容易產(chǎn)生腐敗，造成建設(shè)資金流失，這就要求開發(fā)商在依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，與所在地人民政府協(xié)商妥善處理征地拆遷問題。從近幾年對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的審計(jì)情況看，筆者認(rèn)為可重點(diǎn)圍繞三個(gè)方面內(nèi)容審計(jì)征地拆遷補(bǔ)償。
1補(bǔ)償政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行
調(diào)閱相關(guān)協(xié)議、合同等，調(diào)查了解征地拆遷安置補(bǔ)償依據(jù)的合法、合規(guī)性。檢查征地拆遷安置補(bǔ)償是否按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支出，有無超規(guī)定、超標(biāo)準(zhǔn)和超權(quán)限違規(guī)進(jìn)行安置補(bǔ)償。主要審查是否嚴(yán)格執(zhí)行國家和所在地政府正式頒布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，國家有關(guān)減免征地費(fèi)用的政策規(guī)定是否得到落實(shí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是否報(bào)具有審批權(quán)限的政府機(jī)關(guān)批準(zhǔn)等。
1.1補(bǔ)償政策規(guī)定執(zhí)行情況。征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)過地方政府批準(zhǔn)，建設(shè)單位和其他任何單位不得擅自確定征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。要摸清土地、青苗、住宅、生產(chǎn)經(jīng)營類房屋、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、其他地上附著物、海域養(yǎng)殖、社會保險(xiǎn)、安置區(qū)建設(shè)等方面國家和地方政府的補(bǔ)償政策規(guī)定，以及軍隊(duì)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目減免有關(guān)稅費(fèi)政策規(guī)定，核實(shí)有明確政策規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目執(zhí)行政策規(guī)定情況、未執(zhí)行的原因，未明確政策規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目軍地協(xié)商及執(zhí)行情況。
1.2補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定必須符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，不得突破上級政府頒布的拆遷補(bǔ)償自定政策，提高標(biāo)準(zhǔn)。要摸清土地補(bǔ)償年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)及倍數(shù)、綜合區(qū)片價(jià)，短期農(nóng)作物、中長期經(jīng)濟(jì)作物、林木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，村民住宅不同結(jié)構(gòu)形式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安置區(qū)建設(shè)用地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)留發(fā)展用地比例，海域圍池、沉箱、筏式養(yǎng)殖補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，漁船補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，社會保險(xiǎn)參保條件、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)助、臨時(shí)過渡安置等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整情況，抽審補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。
1.3權(quán)屬依據(jù)情況。核實(shí)土地勘測定界報(bào)告、土地分類報(bào)告，國有建設(shè)用地土地使用權(quán)屬資料，抽審地方及公安部門出具的戶籍證明，村民住宅宅基地證，生產(chǎn)經(jīng)營類房屋土地使用證、房產(chǎn)證、營業(yè)執(zhí)照，海域養(yǎng)殖承包協(xié)議，漁業(yè)船舶所有權(quán)證書、捕撈許可證，掌握不同權(quán)屬的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
1.4項(xiàng)目評估情況。摸清評估項(xiàng)目的評估單位數(shù)量、資質(zhì)、評估結(jié)果、報(bào)批方案采用結(jié)果及審批情況。
2征地拆遷補(bǔ)償實(shí)施
在征地拆遷實(shí)際操作過程中，開發(fā)商必須專門成立征地拆遷聯(lián)合指揮部，由于素質(zhì)和政策水平參差不齊，造成征管不分、重拆輕管，工作必備程序未能得到執(zhí)行。審計(jì)應(yīng)關(guān)注在相應(yīng)的工作必備程序下征地拆遷是否按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行。主要審查補(bǔ)償項(xiàng)目的主要實(shí)物量是否經(jīng)過軍方核查，被征土地權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等原始記錄與實(shí)際情況是否相符，原始記錄有無建設(shè)方代表、地方政府代表、被征地農(nóng)民三方簽字，各種戶籍證明、產(chǎn)權(quán)證、經(jīng)營證照、原始承包協(xié)議是否真實(shí)有效，評估單位及人員是否具備相應(yīng)資質(zhì)，評估原則、方法和標(biāo)準(zhǔn)是否合理，補(bǔ)償協(xié)議是否依據(jù)上級批準(zhǔn)的補(bǔ)償方案簽訂、有無防范資金風(fēng)險(xiǎn)措施等。
2.1征地拆遷補(bǔ)償是否按規(guī)定公告。征地拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)公開是防止暗箱操作，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施，是征地拆遷審計(jì)的重要環(huán)節(jié)。截留、擠占挪用、虛報(bào)冒領(lǐng)補(bǔ)償資金等問題的發(fā)生往往與征地拆遷補(bǔ)償不公開、不透明有直接關(guān)系。審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注公告的時(shí)間、地點(diǎn)、形式是否符合規(guī)定以及公告的內(nèi)容是否全面，是否按照相關(guān)主管部門的規(guī)定在規(guī)定范圍張榜公布。必要時(shí)制定統(tǒng)一公示樣表，作為批準(zhǔn)《拆遷方案批準(zhǔn)通知書》的必備材料，做到公開、公正、透明，接受社會的監(jiān)督。檢查由集體經(jīng)濟(jì)組織支配的征地補(bǔ)償費(fèi)用，是否監(jiān)理了財(cái)務(wù)公開制度，如此才能盡量避免拆遷資金管理出現(xiàn)紕漏，同時(shí)也有利于補(bǔ)償資金足額發(fā)放到拆遷戶手中，做到?？顚Ｓ?。通過完善公開機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督制約。
2.2拆遷評估程序是否按規(guī)范執(zhí)行。按現(xiàn)行房屋拆遷管理辦法，房屋拆遷之前需經(jīng)評估公司評估，以其評估結(jié)論作為補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)。評估業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按程序開展，不能省略規(guī)定的必要步驟。房地產(chǎn)評估公司，多由拆遷實(shí)施單位直接委托，由于缺乏監(jiān)督和行業(yè)自律，導(dǎo)致評估水分多，甚至先定價(jià)后湊數(shù)字，評估的客觀、公正性無法保證。
2.3對特殊事項(xiàng)的補(bǔ)償是否制定并執(zhí)行了相關(guān)的議事程序和審批程序。由于規(guī)劃控制、區(qū)位調(diào)整、權(quán)證發(fā)放凍結(jié)以及農(nóng)村集體土地房屋合法權(quán)屬登記管理滯后，造成無證、違建混雜不清。維護(hù)歷史遺留無證房屋住戶的利益等特殊事項(xiàng)，應(yīng)引起審計(jì)人員的關(guān)注。在實(shí)際操作中，為了加快征地進(jìn)度，采取變通的方式特事特辦，相關(guān)單位沒有執(zhí)行必要的議事程序和審批程序，這就同時(shí)為不法分子提供了侵占國家資金的空間。
3征地拆遷補(bǔ)償管理
3.1實(shí)物量統(tǒng)計(jì)情況。調(diào)查了解拆遷安置基礎(chǔ)檔案資料是否真實(shí)、有效和完整。重點(diǎn)審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分實(shí)物量原始登記表，審查實(shí)物量測量、記錄、復(fù)核、確認(rèn)、統(tǒng)計(jì)匯總情況。
3.2補(bǔ)償方案報(bào)批情況。重點(diǎn)審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分補(bǔ)償方案，核實(shí)補(bǔ)償方案實(shí)物量原始統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政策規(guī)定、實(shí)際權(quán)屬情況。檢查有無擴(kuò)大征地拆遷范圍現(xiàn)象，是否擅自變更土地用途用于概算外項(xiàng)目建設(shè)，有無和其他拆遷項(xiàng)目串戶核算的現(xiàn)象，成本負(fù)擔(dān)是否劃分清楚等。有無虛列項(xiàng)目或以老項(xiàng)目代替新項(xiàng)目，多列征地拆遷安置費(fèi)用，將其他項(xiàng)目拆遷成本或未發(fā)生的拆遷費(fèi)用擠入項(xiàng)目，將物業(yè)開發(fā)或商業(yè)設(shè)施用地以項(xiàng)目臨時(shí)用地名義報(bào)拆，將拆遷成本擠入項(xiàng)目拆遷成本。
3.3補(bǔ)償協(xié)議簽訂情況。核實(shí)補(bǔ)償項(xiàng)目批復(fù)金額、補(bǔ)償協(xié)議簽訂金額、地方政府與補(bǔ)償對象簽字確認(rèn)金額，抽查地方政府發(fā)放拆遷戶青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等補(bǔ)償款的原始憑證發(fā)放金額。
3.4補(bǔ)償經(jīng)費(fèi)管理情況。要深入調(diào)查了解征地拆遷安置資金請領(lǐng)、撥付和管理情況。掌握上級及本級撥付補(bǔ)償款情況，審查被審計(jì)單位向地方政府撥付補(bǔ)償款的用途、審批手續(xù)、撥入賬戶、收款憑證；核實(shí)征地管理費(fèi)預(yù)算下達(dá)及實(shí)際支出情況，審查經(jīng)費(fèi)支出審批手續(xù)及開支內(nèi)容合規(guī)情況，防止資金在撥付的各個(gè)環(huán)節(jié)被滯留、截留、擠占或挪用。重點(diǎn)調(diào)查資料的真實(shí)性，必要時(shí)要延伸到資料提供單位調(diào)查核實(shí)。比如通過調(diào)查、走訪，深入拆遷現(xiàn)場，實(shí)地觀察，核對房屋拆遷資金臺賬中房屋用途是否與證件登記用途或相關(guān)證明一致。查看拆遷內(nèi)容實(shí)際完成情況，認(rèn)真做好取證材料，保證審計(jì)證據(jù)的充分性和合法性。大額資金的進(jìn)出，必須進(jìn)行審計(jì)延伸調(diào)查、逐筆弄清去向，防止轉(zhuǎn)移、挪用。比對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)差異，查找分析內(nèi)部控制存在的薄弱環(huán)節(jié)。對照征地拆遷安置等政策、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，核對拆遷安置等政策、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，核對拆遷補(bǔ)償安置的合規(guī)性，對超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的特定事項(xiàng)要逐一進(jìn)行原因分析。
【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，由于其行業(yè)的特殊行，造成了在目前我國國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)中偷稅漏稅的情況屢見不鮮，本文將就目前在我國國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方面所存在的一些漏洞和走入的誤區(qū)進(jìn)行分析，并提出關(guān)于如何完善房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方面的目前所存在的漏洞的一些建議。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；審計(jì)；偷稅漏稅；誤區(qū)
前言
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)正在迅猛發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)也成為了我國各地稅收中極為重要的推動性作用。到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅款已經(jīng)占到了我國各地稅收的百分之二十以上了。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)，投資金額大等特點(diǎn)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在對其的會計(jì)審核方面的難度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)審核時(shí)，它的審核對象繁雜，需要核算的環(huán)節(jié)較多，而且審核的周期很長，這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)節(jié)利潤和偷稅漏稅方面有著其他產(chǎn)業(yè)所不具備的一些優(yōu)勢。而目前我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也是國內(nèi)偷稅漏稅較為嚴(yán)重的一個(gè)行業(yè)。
1.目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審計(jì)中的誤區(qū)
1.1利潤操控
目前在國內(nèi)，存在著一些房地產(chǎn)企業(yè)利用將一些已經(jīng)可以收款的項(xiàng)目進(jìn)行長期掛賬的方法來拖延時(shí)間，使得對于房地產(chǎn)企業(yè)的收入成本和利潤不能夠在第一時(shí)間計(jì)算清楚。這些被長期掛賬的房屋，都是一些已經(jīng)可以預(yù)收售房款滿足了結(jié)轉(zhuǎn)條件的房屋。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過對于房屋竣工時(shí)間的人為推遲，并使用竣工結(jié)算還并未完成的借口，拖延對于房屋的預(yù)售款的收受工作，將預(yù)售房款進(jìn)行了長期掛賬的處理。因?yàn)橐坏┓康禺a(chǎn)企業(yè)在收取了購房人的預(yù)售營業(yè)款以后，就需要對所建造房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并將房屋的所有權(quán)交給房主出理，這樣房地產(chǎn)企業(yè)將不能繼續(xù)保留房屋的所有權(quán)和管理權(quán)，那么，一旦這樣做了，使得房屋出售資金已被收取，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要進(jìn)行對于該次房屋買賣的有關(guān)于成本還有利潤的審計(jì)。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)以竣工結(jié)算還并未完成等借口推遲交房的時(shí)間，并且不收受預(yù)售房款的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以對它當(dāng)期的利潤進(jìn)行操控。
除此之外，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在其本身所應(yīng)該進(jìn)行的業(yè)務(wù)以外，還私下里面設(shè)置了相當(dāng)于委托代建或者合資開發(fā)等等一系列的其他業(yè)務(wù)。由于我國國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展的速度過于迅猛，所以目前我國國內(nèi)在這些方面并沒有一些很清晰的法律法規(guī)來對這些業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和限制。因此，這些屬于房地產(chǎn)企業(yè)的額外業(yè)務(wù)的可操作性是非常大的，而由于國內(nèi)法律法規(guī)的不完善，那么一部分的房地產(chǎn)企業(yè)會將有關(guān)于這些額外業(yè)務(wù)的資金僅僅是進(jìn)行帳外的資金循環(huán)和往來的資金循環(huán)，以此來達(dá)到偷稅漏稅的目的，最終這些動作，將會使得對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的審計(jì)工作很難順利展開。
1.2漏稅問題
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，存在著這樣一種逃避稅務(wù)的方法，利用某些關(guān)系，拿到關(guān)于建造經(jīng)濟(jì)適用房或者是針對回遷住戶所需要的廉價(jià)用房等用于建造低價(jià)住房的土地的土地劃撥許可證。但是在進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，卻在這塊土地上，開發(fā)成為高檔的商品住宅等來進(jìn)行出售。而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這種情況下，并不會向上級部門進(jìn)行匯報(bào)，繳納數(shù)量龐大的土地出讓金。按照我國法律來說，一旦在取得土地后進(jìn)行土地用途變革的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納數(shù)量不菲土地出讓金。在另外一方面，由于我國目前在這方面的法律的落后，然后利用其相關(guān)的名義來進(jìn)行收費(fèi)，比如說用保證金，增容費(fèi)等等，而這些費(fèi)用由于我國目前在這方面法律制度的欠缺，導(dǎo)致了繳納制度的不透明性，使得在這方面有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了漏稅的可能。
1.3違規(guī)貸款
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要大量的資金和建設(shè)周期，所以，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本都是以融資的方式來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，而融資的對象，一般來說都是利用銀行的貸款來進(jìn)行的。而按照我國的法律，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對土地的開發(fā)過程中，由于土地已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用和開發(fā)，因此在這個(gè)時(shí)候土地其實(shí)是并沒有價(jià)值的，所以這個(gè)時(shí)候土地的使用權(quán)并沒有進(jìn)行抵押的資格的。只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)拿到土地，而并沒有進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候土地才具有價(jià)值，可以進(jìn)行抵押貸款。而這種情況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用并無價(jià)值的資產(chǎn)在銀行進(jìn)行套現(xiàn)了。
1.4使用假合同
現(xiàn)在，有部分企業(yè)會利用假的售房的簽訂，以及企業(yè)與個(gè)人簽訂的假的合同，并且讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為賣方顧客提供首付，來騙錢銀行的按揭貸款。而有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至還會利用假的購買房屋的合同，來套取銀行方面兌換票。而由于我國法律規(guī)定，企業(yè)在申請國內(nèi)的承兌換匯票的時(shí)候，應(yīng)該要有真實(shí)的商品購物和銷售情況，以及商品的交易金額的計(jì)算。因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對進(jìn)行對產(chǎn)業(yè)建造的生產(chǎn)中，往往會假借銀行的明月來對合同進(jìn)行編造。
1.5材料管理不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理不穩(wěn)定，由于在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，存在這一些原材料多，建造的周期長等一系列特點(diǎn)。對于有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的審計(jì)工作進(jìn)行了造成了極大的不方便，有許多公司甚至在長達(dá)兩年到三年的時(shí)間里面，沒有整理過一次固定資產(chǎn)清查，而管理的混亂，也造成了對于項(xiàng)目的開發(fā)成本不斷的提高，最終演變成了一種習(xí)慣。目前我國對于材料的進(jìn)出倉庫的管理制度等內(nèi)部制度也不完善，對于一些低價(jià)值的消耗品沒有及時(shí)的清點(diǎn)，而造成了賬目與現(xiàn)實(shí)不符合，而且資金也不符合，這樣得出來的數(shù)據(jù)不是準(zhǔn)確的。
2.解決以上問題的一些對策
2.1杜絕避稅
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，避稅和開假發(fā)票是不可取的，而混亂的會計(jì)核算已經(jīng)成本的虛假上報(bào)，并不利于對于公司的管理效率的提高，而在目前。房地產(chǎn)公司應(yīng)該能夠進(jìn)行設(shè)立獨(dú)自計(jì)算的銷售公司來進(jìn)行結(jié)算。
2.2完善資產(chǎn)管理
在我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，有序的還不完美的地方，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進(jìn)行資產(chǎn)管理了，而且這種可以健全資產(chǎn)管理責(zé)任的制度。
2.3改善會計(jì)核算工作
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高其工作人員的素質(zhì)水平，在會計(jì)的基礎(chǔ)工作水平有所提高后，將會對企業(yè)的提高項(xiàng)目預(yù)算精度，成本的核算，已經(jīng)對于風(fēng)險(xiǎn)的防護(hù)能力，并且從整體上大幅度的降低企業(yè)的成本。
3.結(jié)束語
作為我國稅收的重要來源之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展將會為我國的稅收和其他政策提供極為有效的支持，而當(dāng)前，應(yīng)該要想辦法對于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，審計(jì)所存在的一些問題與誤區(qū)進(jìn)行修改，并且完善審計(jì)工作的進(jìn)行。