時(shí)間：2023-02-18 17:27:12
導(dǎo)語(yǔ)：在派出所助理工作總結(jié)的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
我是來(lái)自市場(chǎng)部渠道管理科的__，云南省曲靖市人，生于1968年3月，1986年在云南省邊防團(tuán)石丫口35547部隊(duì)74分隊(duì)特種作戰(zhàn)模范連服役，1991年考入湖北省荊州市人民警察學(xué)校1994年專(zhuān)科畢業(yè)，1999年由當(dāng)?shù)鼗鶎?a href="http://www.95008.net/haowen/6789.html" target="_blank">派出所調(diào)入云南省昆明市司法警官學(xué)校任教官，20__年正式加入__空調(diào)公司并任職于市場(chǎng)渠道管理科負(fù)責(zé)人的工作。
我今天競(jìng)聘演講的主題是：鑄盾與領(lǐng)跑！
鑄盾與領(lǐng)跑
為什么要用“鑄盾”與“領(lǐng)跑”作為我演講的專(zhuān)項(xiàng)題目呢？這是我在靜思06年度的工作總結(jié)與07年度的規(guī)劃后確立的！
自20__年度本部市場(chǎng)部渠道管理科成立以來(lái)，在領(lǐng)導(dǎo)的信任與悉心指導(dǎo)幫助下，我有幸擔(dān)負(fù)起科室負(fù)責(zé)人這個(gè)角色，帶領(lǐng)著科室團(tuán)隊(duì)在“渠道管理”這個(gè)領(lǐng)域摸索學(xué)習(xí)了一年，勤勤懇懇，不斷進(jìn)?。撼恋砹溯^為豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，具備了較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)與專(zhuān)業(yè)能力。因此，我今天充滿(mǎn)信心的走上這競(jìng)聘講臺(tái)！
今天，我競(jìng)聘的是渠道管理科科長(zhǎng)一職，正是希望能通過(guò)個(gè)人職業(yè)生涯上的歷練和提升從而能促進(jìn)自己在這個(gè)領(lǐng)域的工作不斷深入開(kāi)展！
06年渠道管理的重點(diǎn)工作就是“鑄盾”，當(dāng)然，這里的“盾”并不只是一個(gè)狹義的范疇，而是一個(gè)完整的體系，是一個(gè)由內(nèi)而外再由外而內(nèi)的健全的專(zhuān)業(yè)管理體系。那么如何完善和構(gòu)建這個(gè)體系呢？06年度在渠道管理科這個(gè)團(tuán)隊(duì)的共同努力與配合下我?guī)ьI(lǐng)科室團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)開(kāi)展了以下工作：
1、不斷優(yōu)化商家隊(duì)伍，提高經(jīng)銷(xiāo)商的整體經(jīng)營(yíng)管理水平，同時(shí)協(xié)同駐外產(chǎn)品管理中心做好遺留問(wèn)題的處理工作。確保一支健康、有潛能和核心競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)銷(xiāo)商隊(duì)伍。
2、將國(guó)內(nèi)所有客戶(hù)資料導(dǎo)入sap系統(tǒng)，由原來(lái)簡(jiǎn)單的電子表格管理升級(jí)到系統(tǒng)管理，并連同物流部，營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)部采取統(tǒng)籌管理，使得客戶(hù)管理工作更加科學(xué)化、準(zhǔn)確化、精細(xì)化。
3、做好經(jīng)銷(xiāo)商的培訓(xùn)工作，通過(guò)配合各產(chǎn)管中心開(kāi)展一系列行之有效的培訓(xùn)課程，從經(jīng)營(yíng)意識(shí)、市場(chǎng)維護(hù)意識(shí)、企業(yè)文化等多個(gè)方面提高了整個(gè)經(jīng)銷(xiāo)商隊(duì)伍的素質(zhì)和凝聚向心力。
4、聯(lián)動(dòng)物流、客服、銷(xiāo)售支持等職能部門(mén)，對(duì)市場(chǎng)竄貨等市場(chǎng)問(wèn)題建立一個(gè)完備流暢的處理程序。較好地扮演了“檢察院”這個(gè)分析、認(rèn)定及協(xié)調(diào)處理的角色。
通過(guò)一年的實(shí)踐工作讓我意識(shí)到，06年度我所鑄就的這個(gè)“盾”并不是一個(gè)理論層面上的虛擬意識(shí)，而是一個(gè)由廠(chǎng)商共建的利益實(shí)體，只有將彼此的利益都牢固地牽連在一起，并依此形成統(tǒng)一的思維方式與意識(shí)，這個(gè)“盾”才是堅(jiān)不可摧的！
誠(chéng)然，06年度的渠道管理工作還存在著諸多的不足，在后期的工作中還有很多需要完善、急待改進(jìn)的方面。07年度被冠以“渠道年”，由此可見(jiàn)渠道管理工作的重要性，也正是基于此，我將07年度的渠道管理工作規(guī)劃命名為“領(lǐng)跑”！
07年度，渠道建設(shè)需遵循“四化”原則，即標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化、差異化、流程化。這也就要求了我們的渠道管理工作必須在07年度領(lǐng)跑先足于其他相關(guān)的職能工作。
如何“領(lǐng)跑”呢？這就需要我們做好以下的工作：
1、渠道優(yōu)化與拓展，這是一個(gè)涵蓋面非常廣的工作。包括合同目標(biāo)任務(wù)量的分解、客戶(hù)考核評(píng)估工作等。作為年度開(kāi)盤(pán)的首要工作之一，只有高效、優(yōu)質(zhì)地完成這些工作，方能在開(kāi)盤(pán)之初，將本年度的渠道發(fā)展主體思路，切實(shí)地貫徹執(zhí)行下去。
2、信息溝通平臺(tái)的籌建，同樣也是一項(xiàng)在年度開(kāi)始就需要完成的工作。信息的導(dǎo)航作用已不容忽視，通過(guò)信息考核機(jī)制的確立，渠道信息采集員隊(duì)伍的組建等相關(guān)配套工作圍繞這一主線(xiàn)迅速展開(kāi)，由點(diǎn)及面，從而延展為信息體系的全面建立。
3、我特將淡季經(jīng)銷(xiāo)商培訓(xùn)將作為在07年度提升志高經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)營(yíng)素質(zhì)的主體工作，將會(huì)制定一套整體指引性教案，指導(dǎo)各分部結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)貌、市場(chǎng)特性等參照?qǐng)?zhí)行的方式進(jìn)行經(jīng)銷(xiāo)商培訓(xùn)。同時(shí)，我將會(huì)在10月底、11月中旬、3月中旬這幾個(gè)時(shí)間段，針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)，實(shí)地讓渠道管理工作與商家之間展開(kāi)互動(dòng)，使商家切身體會(huì)到渠道管理工作與其自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的關(guān)聯(lián)、重要性和緊密程度。
4、經(jīng)銷(xiāo)商大會(huì)的組織與籌備，這是年度性的重點(diǎn)工作。這也是全年渠道工作的關(guān)鍵點(diǎn)之一，對(duì)加強(qiáng)渠道商家的凝聚力，提升團(tuán)隊(duì)向心力和整體核心競(jìng)爭(zhēng)力都有不可估量的作用。
5、客戶(hù)的分類(lèi)管理，將會(huì)在旺季來(lái)臨之前組織公司的vip客戶(hù)與公司高層進(jìn)行一次溝通座談會(huì)。
6、建立健全一套完備的客戶(hù)拜訪(fǎng)制度。
7、核心形象店的建立，作為在旺季公演的“大戲”。我將會(huì)作為在淡季期間的一項(xiàng)重要工作。以期在渠道重心繼續(xù)下移的大前提下，通過(guò)在渠道零售終端里尋找一批更具實(shí)力、發(fā)展?jié)摿?qiáng)勢(shì)的分銷(xiāo)商，使之成為我們的核心分銷(xiāo)商，同時(shí)建立一批核心形象店，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)授牌，成為渠道終端的中堅(jiān)力量，影響并支撐渠道的中層結(jié)構(gòu)，從而確保整體終端網(wǎng)絡(luò)的穩(wěn)步發(fā)展。
我深知，如果我有幸能夠競(jìng)聘成功，那么我必須引領(lǐng)自己的團(tuán)隊(duì)領(lǐng)跑每一分鐘。盡管是前所未有過(guò)的挑戰(zhàn)，但我熱愛(ài)現(xiàn)在的工作，我相信，我能夠把現(xiàn)在的工作做得更好。憑著這份專(zhuān)注、熱忱和執(zhí)著我堅(jiān)信我所既定的“領(lǐng)跑”一定能實(shí)現(xiàn)！
我自20__年幸運(yùn)地進(jìn)入到志高這個(gè)大家庭以來(lái)，連續(xù)三年被評(píng)為營(yíng)銷(xiāo)中心及公司的優(yōu)秀員工。從一名普通的導(dǎo)購(gòu)員工資審核員到部長(zhǎng)助理再到綜合管理科負(fù)責(zé)人，到現(xiàn)在的渠道管理科負(fù)責(zé)人，每前進(jìn)一步我的內(nèi)心都充滿(mǎn)了感動(dòng)，每前進(jìn)一步我也都心存感激，因?yàn)槊壳斑M(jìn)一步，我都感受到每一位領(lǐng)導(dǎo)、每一位同事對(duì)我的幫助和支持，在這些真誠(chéng)的關(guān)懷面前，任何的言語(yǔ)都顯得蒼白，我用自己最辛勤的工作，不菲的工作業(yè)績(jī)，盡自己最大的努力來(lái)回饋他們。最后，再次感謝所有幫助過(guò)我的領(lǐng)導(dǎo)和同事們，正是有了你們一如既往的支持與幫助，今天的我才能站在這里體會(huì)這個(gè)美妙的過(guò)程。這里僅以此即興所做之小詩(shī)送予在座的各位領(lǐng)導(dǎo)和同事：
目錄
一、項(xiàng)目概況
二、物業(yè)管理內(nèi)容
三、物業(yè)管理模式
四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算
六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)
一、項(xiàng)目概況
1.地理位置
該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
項(xiàng)目
計(jì)量單位
數(shù)值
居住區(qū)規(guī)劃總用地
Hm2
13.23
1.居住區(qū)用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共綠地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住戶(hù)數(shù)
戶(hù)
1292
居住人數(shù)
人
4134
戶(hù)均人數(shù)
人/戶(hù)
3.2
總建筑面積
萬(wàn)m2
19.11
1.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積
萬(wàn)m2
16.23
①住宅建筑面積
萬(wàn)m2
14.87
②公建面積
萬(wàn)m2
1.46
2.大賣(mài)場(chǎng)總建筑面積
萬(wàn)m2
2.88
項(xiàng)目
計(jì)量單位
數(shù)值
①大賣(mài)場(chǎng)面積
萬(wàn)m2
1.17
②擴(kuò)建面積（三層）
萬(wàn)m2
0.96
③公建面積
萬(wàn)m2
0.75
地下車(chē)庫(kù)及人防
萬(wàn)m2
0.28
3.底層架空面積
萬(wàn)m2
1.25
住宅平均層數(shù)
層
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（凈）
套/hm2
184.0
住宅建筑面積毛密度
萬(wàn)m2/hm2
1.496
住宅建筑面積凈密度
萬(wàn)m2/hm2
2.144
容積率
萬(wàn)m2/hm2
1.64
停車(chē)率
%
50.0
停車(chē)位
輛
634
地面停車(chē)率
%
8.7
地面停車(chē)位
輛
110
住宅建筑凈密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
綠地率
%
40.2
二、物業(yè)管理內(nèi)容
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶(hù)提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：
A、工作的主動(dòng)性
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶(hù)對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù)，季節(jié)修繕?lè)?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
C、工作的針對(duì)性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶(hù)制宜，根據(jù)住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線(xiàn)、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫(kù)等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別，如：車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶(hù)寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線(xiàn)對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶(hù)提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶(hù)的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過(guò)我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果；我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車(chē)輛交通管理
對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛（汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車(chē)輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶(hù)裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀(guān)，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶(hù)提供的經(jīng)常，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶(hù)。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶(hù)群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶(hù)14小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶(hù)提供舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶(hù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶(hù)體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn)，開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
三、物業(yè)管理模式
居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶(hù)的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀(guān)念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀(guān)念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過(guò)高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。
1、管理方法
1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。
1.2提供共管式服務(wù)。
1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。
1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。
1.5啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。
2、運(yùn)作程序
可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。
3、實(shí)施措施
3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。
3.4合理調(diào)度、有序停車(chē)，人車(chē)分流順暢交通。
3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專(zhuān)業(yè)化管理。
3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作
3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。
3.8開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)
4、管理手段
4.1啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過(guò)思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。
4.2執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。
通過(guò)獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。
4.3建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專(zhuān)多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓?zhuān)瑸槿瞬诺拿摲f而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。
4.4工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。
4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀(guān)能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。
4.6管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。
四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)
1.1物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖
2、公共管理制度
2.1停車(chē)場(chǎng)管理須知
A、區(qū)停車(chē)場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場(chǎng)車(chē)輛都應(yīng)自覺(jué)服從停車(chē)場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。
B、您不要亂停、亂放車(chē)輛，不要將車(chē)輛停放在阻礙其他車(chē)輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車(chē)輛禁止在小區(qū)停車(chē)過(guò)夜。
C、請(qǐng)您不要將車(chē)輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。
D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺(jué)交納泊位費(fèi)并辦理停車(chē)證。
E、出租車(chē)（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。
F、對(duì)于違反本規(guī)定的車(chē)輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車(chē)及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。
2.2衛(wèi)生管理須知
為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：
A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門(mén)口指定地點(diǎn)。
B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。
C、請(qǐng)您愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫(huà)、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。
D、請(qǐng)您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。
E、請(qǐng)您不要在樓梯間放置車(chē)輛或?qū)⑿堋⒓揖?、?chǔ)藏類(lèi)等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。
2.3寵物管理須知
為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：
A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；
B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所；
C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；
D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。
2.4綠化管理須知
A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛(ài)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹(shù)木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。
B、您不要攀折花草樹(shù)木，不要用樹(shù)木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。
C、請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。
E、請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。
F、請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。
3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）
3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)
A.應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；
B.熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；
C.帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；
D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；
E.鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對(duì)業(yè)績(jī)差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見(jiàn)；
F.關(guān)心小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；
G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門(mén)做好相應(yīng)工作及其他上級(jí)交辦的工作；
3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)
A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；
B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)；
C.負(fù)責(zé)對(duì)本中心員工各類(lèi)考核；
D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；
E.接待來(lái)訪(fǎng)住戶(hù)，對(duì)住戶(hù)的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%；
F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶(hù)數(shù)；管線(xiàn)的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見(jiàn)故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)；
G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；
H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門(mén)工作，發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)；
I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；
3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)
A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；
B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；
C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；
D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作；
E、對(duì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀(guān)的布置等提出合理化建設(shè)性意見(jiàn)和觀(guān)點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。
F、定期開(kāi)展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃?rùn)z查和監(jiān)督消殺工作；
G、合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道；
3．4保安部主管崗位職責(zé)
A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；
B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；
C、嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；
D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車(chē)輛的管理工作；
E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。
F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；
G、定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理；
H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；
I、負(fù)責(zé)水體周?chē)陌踩婪?，杜絕惡性事故的發(fā)生。
3．5工程維修部主管職責(zé)
A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；
B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；
C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購(gòu)；
D、做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；
E、參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；
F、負(fù)責(zé)用戶(hù)對(duì)本部門(mén)工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；
G、負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門(mén)考勤；
H、合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道；
3．6、服務(wù)中心主管職責(zé)
A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；
B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門(mén)信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等；
C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理；
D、制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶(hù)的文化生活；
E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、負(fù)責(zé)開(kāi)展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。
4、人員配置和人員的素質(zhì)要求
jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）
五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
1.1人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見(jiàn)表（01）
人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）
序號(hào)
項(xiàng)目
人數(shù)（人）
工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）
總額（元/月）
備注
一
管理人員
6
/
6650.00
1
經(jīng)理
1
2000.00
2000.00
2
經(jīng)理助理
1
1500.00
1500.00
3
財(cái)務(wù)員
1
800.00
800.00
4
維修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保潔主管
1
550.00
550.00
二
普通員工
14
/
9400.00
1
維修員
2
800.00
1600.00
2
保安員
9
600.00
5400.00
3
綠化員
1
500.00
500.00
4
保潔員
2
450.00
900.00
三
合計(jì)
20
/
16050.00
1.2費(fèi)用測(cè)算
管理\服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表(02)
工資福利費(fèi)測(cè)算表(02)
序號(hào)
項(xiàng)目
金額（元/月）
依據(jù)
測(cè)算結(jié)果（元/月.M2）
一
基本工資
16050.00
/
二
福利費(fèi)
2407.50
注(1)
暫按15%測(cè)算
三
服裝費(fèi)
667.00
注(2)
四
合計(jì)
19124.50
/
注(1)：福利費(fèi)為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。
注(2)：服裝按年均400元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?/p>
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
2.1采用總體匡算思路進(jìn)行測(cè)算。住宅建造成本按800元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。
注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。
2.2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為
A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開(kāi)燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：
（60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月）×0.60元/千瓦/小時(shí)
=4320千瓦/小時(shí)×0.60元/千瓦/小時(shí)
=2592.00元/月
B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合：1000.00元
C、共計(jì)為：3592.00元
2.3電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按每天15元計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每部每月按50元計(jì)算則為：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵運(yùn)行費(fèi)：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、綠化管理費(fèi)：
小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表（03）
綠化管理測(cè)算表（03）
序號(hào)
項(xiàng)目
測(cè)算依據(jù)
金額（元/月）
測(cè)算結(jié)果（元/月.M2）
備注
1
綠化工具費(fèi)
1000元/年
84.00
2
勞保用品費(fèi)
500元/年
42.00
3
綠化用水費(fèi)
400.00
/
4
農(nóng)藥化肥費(fèi)
200.00
5
景觀(guān)再造費(fèi)
0.10元/M2.年
200.00
6
合計(jì)
/
926.00
4、清潔衛(wèi)生費(fèi)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表（04）
序號(hào)
項(xiàng)目
測(cè)算依據(jù)
金額（元/月）
測(cè)算結(jié)果（元/月.M2）
1
工具購(gòu)置費(fèi)
300元/人.年
75.00
2
勞保用品費(fèi)
300元/人.年
75.00
3
化糞池清掏費(fèi)
(注1)
/
/
4
垃圾外運(yùn)費(fèi)
1000.00
5
環(huán)境消殺
/
100.00
/
6
合計(jì)
/
1250.00
注(1):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。
5、保安費(fèi)：
保安費(fèi)測(cè)算表（05）
序號(hào)
項(xiàng)目
測(cè)算依據(jù)
金額（元/月）
測(cè)算結(jié)果（元/月M2）
1
裝備費(fèi)
300元/人.年
250．00
2
人身保險(xiǎn)費(fèi)
（暫不計(jì)）
/
/
3
房租費(fèi)
（暫不計(jì)）
/
/
4
聯(lián)建、治安費(fèi)
100元/人.月
1000.00
5
合計(jì)
/
1250.00
6、辦公費(fèi)：（全年開(kāi)支辦公費(fèi)約3萬(wàn)元）
月辦公費(fèi)=30000÷12=2500元/月
7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：
固定資產(chǎn)總額為10萬(wàn)元，平均折舊年限為5年，即：
月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定稅費(fèi)：
兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%，則
多層稅費(fèi)=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高層稅費(fèi)=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利潤(rùn)：
利潤(rùn)取10%，則
多層利潤(rùn)=（30309.5）×10%=3031元/月
小高層利潤(rùn)=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本匯總表見(jiàn)（06）
管理成本匯總表（06）
序號(hào)
項(xiàng)目
金額（元/月）
金額（元/月.平方米）
備注
一
管理成本
1
工資福利費(fèi)
19124.50
2
維修及保養(yǎng)費(fèi)
10092.00
共用照明
3592.00
電梯
5000.00
小高層
水泵
1500.00
小高層
3
綠化管理費(fèi)
926.00
4
清潔衛(wèi)生費(fèi)
1250.00
5
保安費(fèi)
1250.00
6
辦公費(fèi)
2500.00
7
折舊費(fèi)
1667.00
8
法定稅費(fèi)
多層住宅
1688.00
小高層住宅
2050.00
9
利潤(rùn)
多層住宅
3031.00
小高層住宅
3681.00
10
合計(jì)
多層住宅
35028.5
0.4423
多層：79193萬(wàn)M2
小高層住宅
42540.5
0.9640
小高層：44127萬(wàn)M2
六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：
一、基本服務(wù)：
1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；
2、承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；
3、管理人員和專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗；
4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；
5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；
6、建立客戶(hù)服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；
7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；
8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；
9、每年至少一次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率75％以上。
二、公共服務(wù)
（一）安全管理
10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；
11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；
12、別墅區(qū)設(shè)立專(zhuān)職保安員；
13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；
14、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放；
15、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；
16、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
（二）環(huán)境管理
17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；
18、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；
20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；
21、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；
22、定期清除綠地雜草、雜物；
23、定期預(yù)防花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓道通道以及其他公共部位的門(mén)窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；
25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門(mén)；
26各組團(tuán)、棟、單元門(mén)、戶(hù)有明顯標(biāo)志。
27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范；
28、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）；
（四）設(shè)施、設(shè)備管理
29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；
30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；
31、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；
32、載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；
33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；
34、路燈、樓道燈完好率不低于80％
35、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；
三、便民服務(wù)
物業(yè)公司提供的無(wú)償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)）
類(lèi)別
編號(hào)
項(xiàng)目?jī)?nèi)容
家政服務(wù)
1
代請(qǐng)裝修、裝飾公司
2
代請(qǐng)家教、介紹保姆
3
代租售房屋、代租汽車(chē)
4
氣象信息、國(guó)內(nèi)外新聞信息
5
組織各種展銷(xiāo)活動(dòng)
6
無(wú)償配備醫(yī)藥急救箱
7
代訂中、西餐
8
代訂牛奶
商務(wù)活動(dòng)
9
代購(gòu)車(chē)船、飛機(jī)票
10
代訂報(bào)刊、雜志
11
代辦旅游手續(xù)
12
電話(huà)留言服務(wù)
13
代訂酒店、客房
禮儀服務(wù)
14
代購(gòu)代送禮品、鮮花
15
代辦喜事慶典
文化娛樂(lè)
服務(wù)
16
提供圖書(shū)、音像制品交流
17
開(kāi)設(shè)棋、牌活動(dòng)場(chǎng)所
18
開(kāi)展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)
19
組織健身舞晨練隊(duì)
20
開(kāi)展球類(lèi)、健身培訓(xùn)
21
開(kāi)展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競(jìng)賽交流會(huì)
老年服務(wù)
22
建立老年活動(dòng)組織，開(kāi)辦老年課堂
23
組織老年聯(lián)誼活動(dòng)
24
組織健康義診活動(dòng)
物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)）
類(lèi)別
編號(hào)
項(xiàng)目?jī)?nèi)容
價(jià)格待定
1
瓷磚改造
2
鋪貼普通地磚
3
洗手盆安裝
4
坐便器安裝
5
安裝抽油煙機(jī)
6
安裝分體式空調(diào)
7
安裝熱水器
8
安裝吊燈
9
安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備
10
家用電器檢查、小修
11
換門(mén)鎖（材料自備）
12
更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座
13
空調(diào)加氟利昂
14
配鑰匙、修鎖
15
查線(xiàn)、換線(xiàn)
日常維修裝飾服務(wù)
16
自行車(chē)、摩托車(chē)小修
17
鐘表維修
18
更換燈泡、燈管
19
更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器
20
木門(mén)窗維修
21
清洗抽油煙機(jī)
22
清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)
23
安裝音響與家用電器
24
安裝燈具、門(mén)鈴、櫥柜（不含材料）
25
修理更換水閥門(mén)、各類(lèi)軟管（不含材料）
26
修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗簾、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
內(nèi)墻修理粉刷
31
配木門(mén)窗玻璃
家政服務(wù)
32
室內(nèi)整體保潔
33
木地板打蠟
34
看護(hù)病人
35
上門(mén)收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）
36
接送小孩上學(xué)
37
家庭綠化盆景造型
38
剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)
39
中、西餐
40
代購(gòu)、代售二手電腦家私
41
家政培訓(xùn)
42
清潔地毯、沙發(fā)
43
小學(xué)生中餐
44
學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班
45
提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）
46
為老人讀報(bào),聊天
禮儀服務(wù)
47
特殊安全服務(wù)
48
租售鮮花、盆景
49
代接、代送客人
健康服務(wù)
50
健康檢查
51
建立健康檔案
52
家庭病床
53
兒童保健
54
健身培訓(xùn)
商務(wù)服務(wù)
55
長(zhǎng)途電話(huà)
56
接發(fā)傳真
57
打字
58
復(fù)印
59
出租商務(wù)洽談室
60
出租會(huì)議室
61
租車(chē)
62
汽車(chē)美容
四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)
序號(hào)
指標(biāo)名稱(chēng)
國(guó)家及jz市標(biāo)準(zhǔn)
服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)
服務(wù)質(zhì)量保證措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定維修技術(shù)人員專(zhuān)職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀(guān)整潔、無(wú)破損立面，房屋無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用
02
房屋零修、急修及時(shí)率
99%
100%
急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成；急修不過(guò)夜，工作量過(guò)大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪(fǎng)制度》進(jìn)行回訪(fǎng)記錄、質(zhì)量跟蹤
03
維修工程質(zhì)量合格率
100%
100%
分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工
04
保潔率
99%
99．5%
由專(zhuān)職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生
05
綠化完好率
95%
99%
制定專(zhuān)職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹(shù)木無(wú)破壞、無(wú)黃土、無(wú)病蟲(chóng)害現(xiàn)象
06
道路、車(chē)場(chǎng)完好率及使用率
95%
99%
制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車(chē)場(chǎng)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人
07
化糞池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無(wú)堵、無(wú)塌陷、井蓋完好無(wú)損
08
排水管明暗溝完好率
95%
99%
維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，達(dá)到排水暢通無(wú)積水、無(wú)污染、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺
09
路燈完好率
95%
98%
維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無(wú)損，夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持潔凈
10
停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚完好率
98%
99%
每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車(chē)輛行駛停泊有序、車(chē)場(chǎng)無(wú)損壞、無(wú)積水、平坦整潔，設(shè)施完好無(wú)損
11
公共問(wèn)題設(shè)施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀(guān)造型完好無(wú)損
12
小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率
年1‰以下
年1‰以下
實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全
13
消防、智能化設(shè)施完好率
98%
100%
每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損，各項(xiàng)記錄齊全
14
火災(zāi)發(fā)生率
年1‰以下
年1‰以下
加強(qiáng)防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過(guò)消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并組織強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍
15
違章發(fā)生率
1‰
1‰
建立巡視制度，對(duì)區(qū)內(nèi)各類(lèi)違章通過(guò)巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，對(duì)違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過(guò)宣傳教育活動(dòng)使區(qū)內(nèi)居民自覺(jué)杜絕違章
16
違章處理率
95%
99%
17
住戶(hù)有效投訴率
2‰
1‰
按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，了解住戶(hù)需求，滿(mǎn)足住戶(hù)合理需要，及時(shí)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，投訴處理有記錄，有回訪(fǎng)
18
住戶(hù)投訴處理率
95%
100%
按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，了解住戶(hù)需求，滿(mǎn)足住戶(hù)合理需要，及時(shí)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，投訴處理有記錄，有回訪(fǎng)
19
管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率
90%
100%
管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)
20
維修服務(wù)回訪(fǎng)率
95%
99%
建立嚴(yán)格的工作制度、回訪(fǎng)制度，做好回訪(fǎng)記錄、工作記錄、上門(mén)回訪(fǎng)與電話(huà)回訪(fǎng)結(jié)合，業(yè)主滿(mǎn)意、文明服務(wù)
21
居民對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率
95%
98%
采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開(kāi)展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常服務(wù)過(guò)程中及時(shí)收集住戶(hù)需求信息，盡可能滿(mǎn)足住戶(hù)需要，與住戶(hù)加強(qiáng)溝通，確保住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意程度
22
檔案建立與完好率
98%
100%
各種檔案資料專(zhuān)人管理、分類(lèi)存放、檢索方便，保證檔案資料齊全
23
管理費(fèi)收繳率
90%
95%
按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，做到取之于民、用之于民
七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)