時間：2023-08-29 16:38:35
導(dǎo)語：在房產(chǎn)投資的策略的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
1 盲目投資。有的投資者未確定是收取租金還是賺取差價就盲目投資。其實投資前應(yīng)該先合理定位，確定投資目標(biāo)和策略。
2 迷信廣告，有的投資者沒有意識到部分房產(chǎn)廣告夸大事實，將過高的宣傳費用轉(zhuǎn)嫁到房產(chǎn)價格上，造成投資人盲目搶購的局面。
3 輕信中介。有的投資者輕信房產(chǎn)中介，其實他們投資項目時，尤其要調(diào)查產(chǎn)權(quán)是否清楚，最好事先到現(xiàn)場察看，翻閱官方登錄材料等。
4 依賴“內(nèi)部消息”。有的投資者熱衷于內(nèi)部消息，其實有的消息有失偏頗或出于惡性競爭。應(yīng)注意收集判斷，精確分析各種信息。
5 過度投資。有的投資者不考慮國家宏觀調(diào)控的風(fēng)險，任意投資。一般合理房產(chǎn)投資比率不要超過個人總資產(chǎn)60％。房產(chǎn)出租還是出售策略
目前存在著“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”的房產(chǎn)投資方式。這種投資是否可行，到底是賣還足租?關(guān)鍵是看出租收益率，
1 投資期限還未滿2年的短期投資者，由于營業(yè)稅的征收，采取“以房養(yǎng)房”的策略較合理。
2 投資期限已經(jīng)超過2年的投資者，要權(quán)衡把握出租收益率。1)如擬出售的房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時會有很多限制，容易造成收益損失。2)如考慮長久出租，一般應(yīng)每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電，以維持原有居住品質(zhì)和租金水平。3)按揭貸款購買多套房產(chǎn)的購房者，應(yīng)適當(dāng)控制貸款成數(shù)。為了減少不必要的利息支出，不要將預(yù)期的房租收入作為主要還款來源，應(yīng)將手頭的富余資金用于提前還貸。
房產(chǎn)投資價值自評策略
房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關(guān)系是否合理。可以從以下三個角度考慮：
1 租金乘數(shù)要小于12。乘數(shù)：投資金額／每年潛在租金收入。這是比較全部售價與每年總租金收入的一個簡單公式，如果超過12倍，很可能會帶來負現(xiàn)金流。但沒有考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。
2 投資回收期為8-10年。投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)／(月租金一按揭月供款)×12，投資回收期考慮了租金、價格和前期的主要投入，還可估算資金回收期的長短?；厥漳陻?shù)越短越好，合理的年數(shù)在8―10年。
3 15年收益與購買價比較。如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則物有所值；大于房產(chǎn)購買價則尚具升值空間；小于房產(chǎn)購買價則價值已高估。
房產(chǎn)投資的注意事項
1 設(shè)計投資方法。投資前最好與建筑專業(yè)人士商討，借鑒他們的建筑專業(yè)知識，共同設(shè)計成功的投資方法。
2 找準(zhǔn)投資時機。房產(chǎn)價格與社會經(jīng)濟總氣候聯(lián)系密切，經(jīng)濟不景氣時，房產(chǎn)價格開始下跌，這時可買入，待經(jīng)濟復(fù)蘇再拋出。
3 把握優(yōu)惠機遇。一般有4次低價買房機會：如期房開盤之初開發(fā)商的優(yōu)惠；一次性付款時折扣一般高于存款利率；團購的讓利銷售；買房人推薦客戶再次購買的優(yōu)惠。
根據(jù)瑞士信貸銀行近期推算結(jié)果，在未來七年間，中國投資者每年將在澳大利亞房地產(chǎn)市場投入至少50億，超越過去七年240億的投資總量。尤其在某些具有高回報和高增長機會的首府城市，如悉尼、墨爾本等，瑞士信貸銀行預(yù)計，中國投資者將分別買走這兩大城市18%和14%的新建住宅。“移民流入比預(yù)期強勁，有可能給澳大利亞房地產(chǎn)市場注入強催化劑?！?/p>
精明的投資者擅長在市場博弈中尋找最佳標(biāo)的，那么，下一波澳洲投資增長的機會在哪里？在上期“澳洲投資”中，海外房產(chǎn)權(quán)威機構(gòu)澳信集團的全球投資策略分析師帶領(lǐng)我們了解了全球最宜居城市墨爾本，本期，讓我們走近澳大利亞第一大城市――悉尼。
全球只有一個悉尼
悉尼是澳大利亞最大的金融中心，也是亞太地區(qū)重要的金融中心，澳大利亞證券交易所、澳大利亞儲備銀行以及許多澳洲銀行與澳大利亞集團的全國總部皆設(shè)在悉尼。不少跨國集團的地區(qū)總部也位于悉尼。悉尼期交所是全球第12大期貨市場，以及第期貨與期權(quán)市場。過去五年間，悉尼擺脫了全球金融危機的影響，不但就業(yè)人數(shù)增加，而且企業(yè)數(shù)量新增2065家，顯現(xiàn)出經(jīng)濟繁榮的局面。2012至2013年，悉尼的國內(nèi)生產(chǎn)總值為3375億，年增長率為2.1%，在所有首府城市中，只有以資源著稱的珀斯增長率高于悉尼。
悉尼是不少澳洲知名學(xué)府的所在地，包括悉尼大學(xué)、新南威爾士大學(xué)、悉尼科技大學(xué)、麥考瑞大學(xué)、西悉尼大學(xué)等。悉尼也擁有完善的初、中、高等教育設(shè)施。在澳大利亞移民局2007年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，赴澳的中國留學(xué)生中45%集中在悉尼。目前，悉尼大學(xué)、麥考瑞大學(xué)等多所大學(xué)皆認可中國的高考成績，學(xué)生高考成績達到一本錄取分?jǐn)?shù)線，加上符合學(xué)校要求的語言成績，就可直接申請入學(xué)。
悉尼是澳洲人口最稠密的城市，加上悉尼自然環(huán)境良好，經(jīng)濟平穩(wěn)成長，高收入與高就業(yè)機會多及優(yōu)良的教育體系，是不少海外人士移民或就業(yè)、就學(xué)的首選。2012年，悉尼人口數(shù)量已超過460萬，預(yù)估到2036年將突破600萬，逾三成人口是移民，可觀的人口紅利帶動租金、房價快速上揚。
悉尼樓市整體判斷
人口是房地產(chǎn)經(jīng)濟的基礎(chǔ)，如果一個城市人口持續(xù)增加，那這個城市的樓市一定是繁榮的。目前，悉尼經(jīng)濟基本面和房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下幾個特點：
一、房屋銷量火爆。進入2014年以來，悉尼的二手房拍賣市場清拍率已經(jīng)連續(xù)十周保持在80%以上，不僅房產(chǎn)出售的價格高，而且售出的時間為歷史最短，最快的單位上市幾個小時就被搶走了。對于房產(chǎn)拍賣市場而言，這是百年一遇的情景；
二、房屋價格飆升。根據(jù)房地產(chǎn)評估和研究機構(gòu)RP Data公布的澳大利亞最新房價報告，悉尼的房屋中位價格已經(jīng)從2013年3月份的54.5萬，上漲到2014年3月的63萬，年增幅為15.6%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，近期可能的加息，對房價影響有限，房價將持續(xù)上漲。
三、房屋供求失衡。根據(jù)SQM研究的數(shù)據(jù)，悉尼的住宅房源持續(xù)收緊，已經(jīng)下降到了2008年中期以來的最低點。年度降幅17%，嚴(yán)重供不應(yīng)求。
澳信集團全球投資策略分析師指出，其對悉尼房產(chǎn)市場很有信心，看不出悉尼房價有任何疲軟的傾向。他認為，有一些因素始終支撐悉尼房產(chǎn)市場：1、整個城市的低空置率；2、非常強勁的人口增長，每年凈增長6萬人；3、自我管理的養(yǎng)老基金猛增；4、外國投資者對悉尼市場的興趣提升；5、限定供應(yīng)。
然而，仍有一些人士表示，房價正朝著泡沫化的方向發(fā)展。對此，澳本土頗有公信力的預(yù)測機構(gòu)BIS Shrapnel在《澳大利亞住房前景報告》中預(yù)測，悉尼房價將在未來三年中飆升19%，房價中位數(shù)預(yù)計將達到82萬澳元。針對中國投資人士，澳信集團全球策略分析師指出，投資悉尼房地產(chǎn)市場，在經(jīng)濟上極具可行性，其房價并不比國內(nèi)一線城市貴，投入成本相對較低，租金收益相對穩(wěn)定，還能夠運用銀行杠桿循環(huán)投資。近期，綠地集團在悉尼又拿了一塊地，這樣的投資大腕都已經(jīng)出動了，跟緊他們的步伐應(yīng)該不會有錯。
郊區(qū)還是中心？
有置業(yè)者可能打算購入悉尼房產(chǎn)，卻不知如何選擇地理位置，澳信集團全球投資策略分析師給出了一些建議。
由于房地產(chǎn)是基于土地之上的增值物業(yè)，因土地本身的稀缺性，房地產(chǎn)的保值增值屬性永遠不會改變，這一點尤其體現(xiàn)在城市中心項目上，因為它們所享有的是城市核心配套資源，往往具有最強的溢價能力。毋庸置疑，悉尼CBD寸土寸金，歷來是買家必爭之地，與遠郊相比，靠近CBD中心的房產(chǎn)，房價自然低不了，所以如果投資預(yù)算在70萬澳元以上，且有長期投資收益的考慮，可以從容投放到CBD地區(qū)。
此外，包括Burwood、Ashfield、Rhodes、Strathfield、North Strathfield、Homebush、Ermington的內(nèi)西區(qū)，也是購房者最喜愛的地方。根據(jù)RP Data的研究，過去五年內(nèi)，內(nèi)西區(qū)的別墅中位價從83萬上升至了102萬，公寓的價格也從44.225萬上升至了54.2萬，租賃市場十分穩(wěn)定。五年內(nèi)，別墅每周平均租金從450元升至630元，而同一時期，悉尼別墅的平均數(shù)僅為485元；公寓租金從每周360元升至480元，比悉尼公寓的平均數(shù)多出30元。
所以，投資者要清晰辨別及篩選出對自身投資有利的房產(chǎn)購買渠道，與自己同路的“合伙人”結(jié)盟，從而在投資伊始就能贏在起跑線上。
那么，從海外的房產(chǎn)投資經(jīng)驗來看，這3位優(yōu)秀的房產(chǎn)投資“合伙人”該是誰？認定標(biāo)準(zhǔn)是什么？
第一位合伙人——專業(yè)的房產(chǎn)投資機構(gòu)，能提供獨立第三方的信息，評估投資人的投資能力，制訂相匹配的投資目標(biāo)和投資規(guī)劃，協(xié)助客戶做出正確的投資決策。
第二位合伙人——金融機構(gòu)或者銀行，讓對方提供資金、評估投資風(fēng)險，并共同承擔(dān)該投資風(fēng)險。
第三位合伙人——專業(yè)、可靠的買方律師，確保投資房產(chǎn)（住宅和商業(yè)）規(guī)避法律糾紛，產(chǎn)權(quán)清晰地過戶、轉(zhuǎn)讓、守護、傳承與繼承。
專業(yè)的房產(chǎn)投資機構(gòu)：
能提供專業(yè)的投資指導(dǎo)
基于以下幾點，房產(chǎn)理財專屬機構(gòu)可以和投資者們結(jié)成利益同盟，成為投資者們的“合伙人”。
1 海外專業(yè)房產(chǎn)理財投資公司向客戶推薦適合的房產(chǎn)項目進行投資，客戶向其支付專業(yè)咨詢費用，只有讓客戶滿意了，它才能獲得持續(xù)、可觀的收入；而房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)都是“賣方”，他們的收益與房屋交易數(shù)量及金額掛鉤，賣的房子越多、金額越高，他們的收益也就越好。因此，他們是不可能站在投資者和購房者的立場和角度來考慮問題，分析市場狀況與規(guī)避潛在風(fēng)險的。
2 海外專業(yè)房產(chǎn)理財投資公司除了具有房屋、經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)之外，還通常擁有銀行信貸資質(zhì)、會計師資質(zhì)、資產(chǎn)評估師資質(zhì)、理財規(guī)劃師資質(zhì)、私人資產(chǎn)管理等相關(guān)資質(zhì)，因此他們的薪資水平屬于高收入階層。對于海外專業(yè)投資理財機構(gòu)或者個人理財規(guī)劃師而言，他們真正的核心價值和創(chuàng)造財富的主體是維護客戶利益，即客戶本身。
3 理財規(guī)劃師及房產(chǎn)理財投資公司的專業(yè)化服務(wù)更加多元化，除銷售房地產(chǎn)以外，還提供稅務(wù)安排、私人理財、個人及公司貸款、個人及家庭的信托建立與經(jīng)營等服務(wù)，房產(chǎn)投資是其給客戶提供專業(yè)服務(wù)的衍生產(chǎn)品，而不是唯一業(yè)務(wù)和收入來源，因此，會更加從容和客觀。
海外金融機構(gòu)或者銀行：
能共同承擔(dān)投資風(fēng)險
找到了房產(chǎn)投資事業(yè)的第一“合伙人”之后，還需要尋覓能提供資金扶持的第二“合伙人”，這就像公司的不同股東是彼此之間資金支持的“合伙人”，PE是為IPO上市公司提供資金的“金主兒”，投資海外房地產(chǎn)的國人，也需要找到一位能夠提供房產(chǎn)融資、貸款按揭、對房產(chǎn)提供價值評估、愿意與投資者共同承擔(dān)房產(chǎn)價格波動風(fēng)險的海外銀行或者金融機構(gòu)作為資金“合伙人”。
專業(yè)、可靠的買方律師：
能避免投資的物業(yè)發(fā)生法律糾紛
俗話說得好，“一個好漢三個幫”，最后提及且一定要尋找的第三位“合伙人”——律師，能夠為投資者提供盡職的物業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)查，如抵押、保修、保險、害蟲防護、開發(fā)商及建筑商資質(zhì)等。在國內(nèi)，購房者很少和律師進行購房的直接溝通，甚至在簽約的整個過程中根本沒有律師的指導(dǎo)，即使有律師參與，也不知道律師的職責(zé)范圍。相反，在海外進行物業(yè)投資和購房，特別是在歐洲、北美（美國、加拿大）、英聯(lián)邦國家（澳大利亞、新西蘭、新加坡等）等成熟市場，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶和交割流程一定會委托律師全程參與。這樣做的目的是為了規(guī)避產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換中的法律漏洞、產(chǎn)權(quán)瑕疵的風(fēng)險。
舉例而言：澳洲律師通常購買1000萬澳元的職業(yè)保險，美國律師要購買500萬美元的操守保險，這些都保證了在海外律師參與下的房產(chǎn)投資，如果出現(xiàn)合同紕漏，所造成的損失將由律師的保險公司來承擔(dān)，規(guī)避了國內(nèi)類似豆腐渣工程、一房二賣、產(chǎn)權(quán)糾葛等風(fēng)險。
電影《中國合伙人》的結(jié)尾是“新夢想”以30億美元的市值在紐交所成功上市，成為中國最大的教育產(chǎn)業(yè)股。
相比2013年12月占比3. 27%的銀行執(zhí)行8. 5折利率優(yōu)惠，2月僅存1. 43%，銀行執(zhí)行8. 5折優(yōu)惠明顯減少，同時首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率以上的占比較上月擴大。
利率變化影響購房者熱情
利率的變化對買房成本的影響有多大？記者算了一筆賬，以100萬元貸款，期限30年為例，7折利率和上浮10%相比，兩者最終還款金額相差近6 0萬元，達到貸款總額近60%。在貸款利率不斷升高的當(dāng)下，這
記者算了一筆賬：以100萬元貸款，期限30年為例， 7折利率和上浮10%變化對比，兩者最終還款金額相差近60萬元，達到貸款總額近60%。顯然大大增加了購房的成本。大幅增加的購房成本，也讓一些購房者望而卻步，購買力的下降，也會進一步影響房價。
是不是已到賣房時
近日，在2014《財經(jīng)》宜信財富中國財富管理高峰論壇上，由宜信財富與聯(lián)辦財經(jīng)研究院共同推出題為《2014中國財富報告：展望與策略》的報告。
報告顯示，目前中國家庭資產(chǎn)的分布非常不均，從家庭資產(chǎn)配置比重來看，房地產(chǎn)投資仍備受中國家庭喜愛。其中，房產(chǎn)價值的增長對中產(chǎn)家庭財富增加的貢獻超過70%。
數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)是家庭資產(chǎn)一個非常大的風(fēng)險。在2 9個省市房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)排名中，比例最高的是北京，房產(chǎn)占到家庭總資產(chǎn)的比例達到83.8%，上海是76.5%。同時，數(shù)據(jù)顯示，2013年城市家庭多套房占總資產(chǎn)的比例達到了14.2%。
對此，西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟與管理研究院院長甘犁表示：“房產(chǎn)對中等資產(chǎn)家庭的貢獻是非常大的，中國家庭資產(chǎn)增長、中產(chǎn)階級的增長、經(jīng)濟系數(shù)的好轉(zhuǎn)大多是因為房產(chǎn)。因為這類家庭大都有房子，這些年房子價格增長速度超過了其他資產(chǎn)。但一個不容忽視的風(fēng)險是，我國家庭在家庭資產(chǎn)配置上傾向于房產(chǎn)投資，這從側(cè)面反映出房產(chǎn)在我國家庭財富中的重要性以及家庭對房產(chǎn)的依賴，也說明我國家庭資產(chǎn)較為單一，家庭財富風(fēng)險較大?！?/p>
由此可見，在房產(chǎn)價格撲朔迷離的當(dāng)下，如果房價出現(xiàn)較大幅度下跌，對這些家庭的影響會比較大。那么，目前 持有多套房產(chǎn)的投資者怎樣辦？
記者也算了一筆賬，以北京南三環(huán)一套500萬元的房子為例。如果存銀行定期，以目前一年定期3 . 3%的利率計算，可收入16. 5萬元；如果投資收益6%的類余額寶產(chǎn)品，可收入30萬元；如果投資收益10%的固定收益信托，可收入50萬元。
[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)稅；改革；房價；影響
[中圖分類號] F270 [文獻標(biāo)識碼] B
[文章編號] 1009-6043（2016）12-0024-03
房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，自從二十世紀(jì)九十年代末住房改革以來，房地產(chǎn)業(yè)連帶其他相關(guān)行業(yè)市場不斷繁榮，但凡事有利必有弊，房價過高便成為我國國民經(jīng)濟的突出問題。面對房地產(chǎn)市場翻天覆地的變化，全面完善房產(chǎn)稅收制度迫在眉睫。因此，2011年1月28日，國務(wù)院設(shè)上海、重慶為房產(chǎn)稅改革試點，并頒布了《住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》，這標(biāo)志著我國房產(chǎn)稅改革進入新的階段。因此，全面系統(tǒng)的研究房產(chǎn)稅會降低房子的哪些需求因素，分析房產(chǎn)稅制改革現(xiàn)今存在的問題，及討論相應(yīng)的意見與策略，對于政府宏觀調(diào)控房產(chǎn)業(yè)有著重要意義。
一、房產(chǎn)稅的相關(guān)概念
（一）房產(chǎn)稅的概念及目的
房產(chǎn)稅屬于房產(chǎn)稅的一種，也是協(xié)議房地產(chǎn)稅務(wù)之一。顧名思義，他的征收對象是房產(chǎn)，其征收是依據(jù)房產(chǎn)價格向房屋擁有者進行稅征收，或是依據(jù)租金向房產(chǎn)經(jīng)營者征收。我國在1986年頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，并在同年十月正式實行，這也是我國現(xiàn)今唯一一部房產(chǎn)稅法律法規(guī)。房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，因其具有保值和價值穩(wěn)定的特性，能成為地方政府財政的主要來源之一。至于納稅人主要還是房屋的實質(zhì)使用者，自用房產(chǎn)者的稅率為1.2%，出租房產(chǎn)者的稅率為12%。對于所征收房產(chǎn)稅有異議者可以在規(guī)定時期內(nèi)向相應(yīng)機關(guān)提出復(fù)議，也可以向人民法院提出訴訟。征收房產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)國民收入、減輕貧富差距，引導(dǎo)購買者理智消費，選擇適合適用的房屋，加強了房屋的管理和使用率，對體現(xiàn)社會公平方面起到積極作用。
（二）房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的區(qū)別
房地產(chǎn)稅顧名思義是依據(jù)開發(fā)商開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)等的總稱，其中包括個人所得稅、營業(yè)稅等多項稅收。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅和土地稅之間的一種稅收，相對于房地產(chǎn)的涵義小些，它屬于個別房產(chǎn)稅、保有稅、地方稅。房地產(chǎn)在發(fā)達國家的征收歷史悠久，營業(yè)商場、倉庫、住房等全國范圍內(nèi)的建筑物都納入征收稅務(wù)的范圍之內(nèi)，包括土地稅的各項行為和所得稅。區(qū)分房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅可以從納稅人、征收范圍、計算方法三個方面進行區(qū)分。房地產(chǎn)納稅人包括港澳臺同胞，境內(nèi)適用房屋的外籍個人及企業(yè)。房產(chǎn)稅納稅人包括境內(nèi)擁有房產(chǎn)權(quán)的個人或單位。房地產(chǎn)稅的征收范圍根據(jù)相關(guān)條例規(guī)定是海內(nèi)外華人華僑，在境內(nèi)使用房屋的外籍個人和企業(yè)，房產(chǎn)稅的征收范圍及指在管制范圍的城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地的房產(chǎn)所有人和單位。房地產(chǎn)稅的計算方法是根據(jù)房產(chǎn)原值的1.2%來收取稅費，并征減應(yīng)付房產(chǎn)稅的30%。房產(chǎn)稅的征收計算方法分為兩種，第一種是根據(jù)房產(chǎn)原值直接減免10%-30%來繳納稅費，另一種是房屋出租者應(yīng)按照出租收入的12%稅率來征收稅費。
二、房產(chǎn)稅制的改革歷程
（一）房產(chǎn)稅征收的歷史悠久
早在原始朝代就出現(xiàn)過類似房產(chǎn)稅的稅務(wù)征收。1950年1月我國國務(wù)院頒布《全國稅政實施要則》法規(guī)，這表明了要實行全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的系統(tǒng)征收，1984年完善征收范圍，對境內(nèi)的單位及企業(yè)重新進行房產(chǎn)稅征收。1986年9月15日，我國又頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，并在當(dāng)年10月1日正式實行，該條例增加了房產(chǎn)稅在城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地的征收。我國國務(wù)院在面臨如此高的房價情況下，在2010年將房產(chǎn)稅改革提上日程并視為重點，于是于次年設(shè)置房產(chǎn)稅改制試點在上海和重慶兩地。2014年召開的第十二屆全國人民代表第二次會議上得出通過立法來進行改革的有效決定，并提出了推出立法的相關(guān)實施辦法。2015年3月初頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，相信房產(chǎn)稅制改革實行情況會越來越好。
（二）上海、重慶實施房產(chǎn)稅改革
2011年2月28日，國務(wù)院決定在上海和重慶啟動房產(chǎn)稅制改革試點，標(biāo)志著新的房產(chǎn)稅制改革序幕來開。這代表著我國財務(wù)稅收制度新一輪改革的里程碑，對完善稅收體系，增加社會福利，反腐遵守納稅制度，房產(chǎn)業(yè)社會化、科學(xué)化有著積極作用。相對于上海，重慶被影響更大一些，上海采用對本市和非本市市民采用不同的納稅稅率，分別為0.4%和0.6%，這里指的是納稅居民家庭購買第二套房及以上購房。而重慶的征收范圍是獨棟豪宅、個人購買的高級住宅、非重慶市民但購買兩套以上新購住房的家庭，稅費參考所對應(yīng)房產(chǎn)的市場價值，稅率分別為0.5%、1%、1.2%。從稅制建設(shè)看來，改革成果十分明顯，稅收征收范圍明顯擴大，完善了系統(tǒng)的稅收體制，為今后的房地產(chǎn)改革打下了良好的基礎(chǔ)。總體而言，兩個試點城市改革策略重點各不相同，上海試點策略主要是抑制房價，而重慶的目標(biāo)是控制高檔住宅的購買消費，宏觀調(diào)控收入分配。
三、房產(chǎn)稅改制的影響分析
（一）增加普通消費者負擔(dān)
從經(jīng)濟學(xué)理論方面來說，房產(chǎn)稅改制增加了消費者的負擔(dān)。房產(chǎn)稅的增加和稅率的提高無疑使消費者購買房產(chǎn)的成本會增高。房產(chǎn)稅提高了持有人的持有成本，稅率主要是影響到普遍的房貸。這就使普通消費者在不充裕的收入中要額外拿出一部分還房貸。從供求角度來看，房產(chǎn)稅的提升理應(yīng)使消費者對房屋購買的需求減少，但房屋屬于必需品，所以房產(chǎn)稅會增添消費者的負擔(dān)，房產(chǎn)稅和利率與商品房的銷售速率呈反向關(guān)系。
（二）有助財政持續(xù)發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
房產(chǎn)稅的改制使地方政府的財政收入逐步穩(wěn)定，以往類似于消費稅、增值稅等都由中央統(tǒng)一管理，這樣就可以增加地方的主體稅種，避免權(quán)力集中和轉(zhuǎn)賬繁瑣環(huán)節(jié)。因為中央財政的獨攬專權(quán)，所以地方政府的財政稅種短缺，處于規(guī)模小財力匱乏的狀況，從而引發(fā)多種經(jīng)濟問題。地方財政來源增加就會提高社會服務(wù)質(zhì)量，弱化地方政府的短視行為，完善地產(chǎn)稅制度有助于增加地方稅源，使財政收入實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房產(chǎn)稅的改革增加投資者的持有成本，這樣對炒房租房熱潮有抑制作用。近年來房價上漲的主要原因是房屋需求在急劇上漲，房產(chǎn)稅的出現(xiàn)就會降低投機需求的出現(xiàn)，因此房產(chǎn)稅改制會調(diào)控房價和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
（三）持有成本增加，抑制投資者熱情
開征房產(chǎn)稅自然使保有環(huán)節(jié)的成本增加，從而使房地產(chǎn)優(yōu)化效率、合理配置資源，從投資人的角度來看，房產(chǎn)稅的出現(xiàn)和改革會增加持有成本，這樣從一定程度上抑制投資者的熱情，當(dāng)投資利潤減少時就會有部分房產(chǎn)持有人將房屋出售，當(dāng)房產(chǎn)稅在不斷改革，投資購買者就會持幣觀望，從一定程度上抑制了房價的上漲。從需求角度來說，房屋的供給量在短時間內(nèi)不會有太大的變化，當(dāng)供給方的價值變大，購買方的需求量就會減少，從而平衡價格也會隨之降低。
（四）增添社會福利、調(diào)節(jié)收入分配
房產(chǎn)稅的性質(zhì)屬于地方稅和直接稅，因此它可以解決轉(zhuǎn)嫁負稅難題，全面宏觀調(diào)控困難等問題。適當(dāng)?shù)奶岣吆徒档湍芨诵曰M行服務(wù)建設(shè)，做到取之于民，用之于民，特別是對貧困家庭或者是殘疾人等弱勢群體就可以采用減少甚至免去稅收，對擁有高檔住房的納稅人收取較高稅費，而不是對房產(chǎn)受益人一視同仁，從而調(diào)控所得稅的分布不均勻情況。我國現(xiàn)在房產(chǎn)稅征收制度尚處于不完善階段，而其他稅收對穩(wěn)定收入差距方面的問題作用也是微乎其微，所以控制全面發(fā)揮完善房產(chǎn)稅制改革才是有效的調(diào)節(jié)貧富差距的關(guān)鍵。
四、完善房產(chǎn)稅改制的政策建議
（一）借鑒國外房產(chǎn)稅制度
美國、英國、法國的稅率相對于其他國家偏高，因為在這些發(fā)達國家房產(chǎn)稅已擁有百年的征收歷史，而且相對的征收系統(tǒng)十分完善。韓國、日本的稅率就相對較少，發(fā)展尚未成熟。因為稅率直接影響了稅收收入，所以稅率是稅收的核心環(huán)節(jié)。國外很多國家采用比例稅率和累計稅率相結(jié)合的征收方式，所以結(jié)合國外的征收方式再結(jié)合我國的實際情況能促進稅制改革的有效發(fā)展。我們可以借鑒的地方有將中央擁有的征收權(quán)利發(fā)放給地方政府，讓地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r來實行各不相同的稅收策略，讓地方政府擁有自更加合理的管理當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅征收。其次簡化征收費額進行合并收費，避免與其他穩(wěn)定收稅相重合，使老百姓增添應(yīng)交稅費負擔(dān)。再就是設(shè)置不同層次的稅率，按照各地區(qū)經(jīng)濟狀況的不同，安排不同的合理稅率，適當(dāng)?shù)奶岣吆徒档湍芨诵曰M行服務(wù)建設(shè)，特別適對貧困家庭或者是殘疾人等弱勢群體就可以采用減免稅收的方式合理配置，仔細詳盡落實減免措施，讓政府的每一個決定力盡公平公正。
（二）設(shè)置合理的稅率并盡量擴大征收范圍
以上海試點為例，他的政策對以往多數(shù)擁有多套房產(chǎn)的市民免房產(chǎn)稅，這就極大的削減了征收目標(biāo)的數(shù)量，所以擴大征收范圍就能夠使稅費增收，因為中國人口數(shù)量十分龐大，所以這將會增添很多的稅源。因為上海和重慶試點的改革已久，這對試點城市市民十分不公平，因此接下來在全國各地城鎮(zhèn)開展房產(chǎn)稅制改革指日可待，而且在試點改革的過程中起初作用十分明顯，但隨著時間的推移作用就有局限性，所以制定合理的稅率十分有必要，因為中國的地形廣大，貧富差距分布不均勻，每一個地區(qū)的經(jīng)濟狀況各不相同，所以應(yīng)該按照每個地區(qū)的實際經(jīng)濟狀況來制定稅收制度，像東部地區(qū)的沿海城市經(jīng)濟繁榮地帶就可以適當(dāng)調(diào)高稅率，而西部地區(qū)就要調(diào)低稅率，可以根據(jù)房價的差異來確定一個稅率區(qū)間，房產(chǎn)稅向全國推展應(yīng)遵循系統(tǒng)化和人性化相結(jié)合的原則。
（三）完善房產(chǎn)的評估體系
首先是建立完善的法律體系來控制房產(chǎn)稅的正收，絕大部分地方的房產(chǎn)稅都是依據(jù)房產(chǎn)價值評估來計算，這樣才能專業(yè)公平合理的征收費用，也能加強對市場的監(jiān)管力度，但是因為我國并沒有專門研究處理房產(chǎn)價值評估的應(yīng)用型人才，所以只能按照房屋的市場價值也就是出售價格來計稅。我們可以根據(jù)我國的實際情況來推出相應(yīng)規(guī)定，對違法違規(guī)者實行懲罰處理，這樣才能保障房產(chǎn)評估的順利進行。將房產(chǎn)評估部門歸屬于國土資源部，讓房產(chǎn)評估能夠合理合法有序的開展。加大網(wǎng)絡(luò)覆蓋率，使管理技術(shù)科技化、系統(tǒng)化，才能增強辦事效率。最重要一點是培養(yǎng)專業(yè)人才，開設(shè)相關(guān)的學(xué)習(xí)和考試項目，提高入職門檻，挑選高素質(zhì)精英，做好培訓(xùn)工作才是當(dāng)務(wù)之急。
（四）加強房產(chǎn)稅的征收征管
我國人口數(shù)量龐大，對于房產(chǎn)這種必須消費市場發(fā)展的空間也隨之廣泛，房產(chǎn)稅在地方政府的各種穩(wěn)定稅收中占主要地位，但我國現(xiàn)階段房產(chǎn)稅征收的范圍并不寬裕，所以我國的財政稅收來源十分狹窄，稅源不足必然導(dǎo)致財政收入短缺。作為改革試點的上海和重慶涉及正征稅的也只是增量房和高檔住宅，被涉及的存量房又是少之又少。因此加強房產(chǎn)稅的征收力度應(yīng)予以高度重視，決絕此類不利于社會經(jīng)濟發(fā)展的情況刻不容緩。建立信息化的征收系統(tǒng)，相關(guān)單位要全面系統(tǒng)的采集關(guān)于房產(chǎn)和納稅人的相關(guān)有效信息。各地區(qū)快速完整的將所整理的信息傳遞給中央相關(guān)部門進行匯總，從而實現(xiàn)全國信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)型系統(tǒng)管理，不動產(chǎn)的逐漸登記會使房產(chǎn)稅制改革不斷進步。國務(wù)院應(yīng)完善《稅收征管法》，讓征稅單位有法可依，當(dāng)遇到拒絕繳納房產(chǎn)稅行為時能合理對其做出懲罰，例如降低其納稅信用。
五、總結(jié)
本文可以得出結(jié)論，房產(chǎn)稅的征收能在短時間內(nèi)降低當(dāng)?shù)胤績r，但不一定能降低未來長期的房價。所以，如果想要降低房價，而退出房產(chǎn)稅改革政策需要深思熟慮再做定奪。如果想要在短時間內(nèi)控制房價甚至降低房價，那么推出房地產(chǎn)稅是卓有成效的。但想要以長期穩(wěn)定房價為政策目標(biāo)，那么實行房產(chǎn)稅的作用就會十分有限。因此我們應(yīng)該考]房產(chǎn)稅與其他相關(guān)政策結(jié)合使用，例如將房產(chǎn)稅收入投資于建保障房中去，如此做法既可在短期內(nèi)實現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)配的目標(biāo)，更能有效長期的控制房價。我國房產(chǎn)稅與其他稅務(wù)相比較發(fā)展尚處于不成熟階段，所以在推出之際一定要結(jié)合實際經(jīng)濟情況，并對所要達到的目標(biāo)效果進行完整的評估才能正確有效的推出改革決策，以免影響現(xiàn)有的經(jīng)濟利益。我國現(xiàn)階段最主要任務(wù)就是要頒布房產(chǎn)稅相關(guān)的法律法規(guī)，讓房產(chǎn)稅征收改革有法可依，加強市場監(jiān)管才能賞罰分明井然有序，要對房屋不動產(chǎn)做全面登記，并進行系統(tǒng)價值評估，中央政府和地方政府共同為公共服務(wù)而建設(shè)，才會為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造出良好的環(huán)境。
[參 考 文 獻]
[1]陳舜.財政缺口背景下我國財政可持續(xù)研究――兼論房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)[J].湖北經(jīng)濟學(xué)院學(xué)報，2016（1）：68-72
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從海外成熟的房產(chǎn)市場來看，開發(fā)商和投資者的利益僅在房價上漲的趨勢和周期中是一致的。因此，介入時機和市場趨勢才是房產(chǎn)投資最重要的依據(jù)，絕非位置。
時鐘原則確定介入時機
如何判斷房地產(chǎn)投資介入的最佳時機和趨勢呢？通常采用時鐘原則（左下圖），根據(jù)房產(chǎn)市場的周期變化來識別購買房產(chǎn)的市場拐點，確定最佳的投資介入時機，判斷未來房市趨勢。
12點鐘方向：達到房產(chǎn)市場周期的頂峰，經(jīng)濟進入過熱期，失業(yè)率上升，房屋均價創(chuàng)新高，租售比、收入比超過居民可承受合理值，空置率創(chuàng)新高，租金回報率創(chuàng)新低，房屋的拍賣清出率下滑，房屋成交量快速回落。
3點鐘方向：進入房產(chǎn)市場的回調(diào)周期，經(jīng)濟進入停滯期，失業(yè)率繼續(xù)攀升，房屋均價開始回落，租售比、收入比超過居民可承受合理值，空置率開始降低，租金回報率企穩(wěn)，房屋的拍賣清出率降低，房屋成交量維持低位水平。
6點鐘方向：進入房產(chǎn)市場周期的底部，經(jīng)濟進入回暖期，失業(yè)率大大降低，房屋均價連續(xù)3個季度維持穩(wěn)定或略有小幅回升，租售比、收入比進入居民可承受范圍，空置率創(chuàng)新低，租金回報率與貸款利率差距值最小，房屋的拍賣清出率上升，新房開工率連續(xù)3個季度小幅上升，房屋成交量開始回升。
9點鐘方向：進入房產(chǎn)市場上升周期，經(jīng)濟進入高速增長期，失業(yè)率維持平穩(wěn)，房屋均價連續(xù)上升，租售比、收入比開始拉大，空置率維持平穩(wěn)及小幅上升，銀行進入加息周期，房屋的拍賣清出率創(chuàng)新高，新房開工率大大提升，房屋成交量逐漸加大。
中位價格房產(chǎn)最合適
確定時機后，要選擇價格跟自己收入及可負擔(dān)的支出相匹配的房產(chǎn)，即中位價格的房產(chǎn)（不是平均價格）。由于國內(nèi)地產(chǎn)立項的目的不同，人群定位不同，平均房產(chǎn)價格的升降無法真正反映市場的未來走勢，而中位價是100套價格由低到高成交物業(yè)中第50套的成交價格，能夠更加科學(xué)地反饋這個國家、地區(qū)的中產(chǎn)階層的房價負擔(dān)能力，更能體現(xiàn)和反映市場的未來走勢和趨勢。
而國人恰恰要么熱衷買便宜貨，如：抄底海外連銀行都不要的、無法抵押的“劣質(zhì)”房地產(chǎn) （葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、美國底特律市中心等地的房產(chǎn)）；要么是投資海外的豪華住宅，如加拿大西溫動輒300萬加幣的大房子、美國比弗利山500萬美元的別墅、倫敦金融區(qū)百萬英鎊的豪華公寓等。
對于成熟的房地產(chǎn)投資市場而言，買房自住和投資房產(chǎn)完全是兩碼事――如果房子用于自住，即使房子升值了卻有減輕還款壓力和帶來收入，其實還是負債；相反，投資型物業(yè)升值了，并且?guī)砹祟~外租金溢價和負債率的降低，那么這樣的資金投入才叫作投資，該類房產(chǎn)才可稱得上收益型資產(chǎn)。
可以這樣說，凡是那些通過房產(chǎn)投資致富的成功者，自住房的資產(chǎn)規(guī)模僅是其整體資產(chǎn)架構(gòu)組合中的一小部分，通?？刂圃诜慨a(chǎn)財富總額的30%以內(nèi)，他們是真正的房產(chǎn)財富的擁有者； 而那些坐擁豪宅自住的所謂的富人們，充其量只是高收入者、高負債者、是現(xiàn)金流流出的“窮人” 罷了。
有發(fā)展預(yù)期的位置才是好位置
最后的擇房格言才與位置沾邊，即：投資有潛力和發(fā)展預(yù)期的位置， 而非已被大家公認的好位置。用美國地產(chǎn)界的行話講：“You buy what you have seen！”即“您要為您所看到的‘好位置’付出代價和支付成本?！?/p>
如何判斷是否是具有增長潛力的位置及該區(qū)域的未來房價趨勢？在海外成熟房地產(chǎn)投資市場中，職業(yè)、成熟和成功的投資者是通過資本增值元素分析投資法來進行評判和分析的。
資本增值元素分析投資法是按照對房產(chǎn)增值影響強弱關(guān)系，挑選出來一些能促使房屋價值提升的市場特征和因素，加以考慮和判斷。
市政規(guī)劃：新的鐵路、橋梁、政府規(guī)劃的大型項目和工程、衛(wèi)星城等 。（20分）
就業(yè)機會：知識經(jīng)濟區(qū)、新建購物中心、醫(yī)院、公司總部等。（20分）
房屋供給：供給長期短缺。（20分）
人口因素：增長率高、數(shù)量穩(wěn)步增長、收入穩(wěn)定提高等。（20分）
交通設(shè)施：公路、鐵路、隧道、橋梁、碼頭等 。（10分）
公共設(shè)施：購物中心、銀行、醫(yī)院、娛樂設(shè)施等 。（10分）
名校名企：知名中小學(xué)、高校、跨國公司或知名企業(yè)的總部等。（10分）
人文景觀：山、水、湖、島、公園、風(fēng)景名勝等。 （10分）
在這關(guān)注要素中，市政規(guī)劃、就業(yè)機會、房屋供給與人口增長排在最前面，是最重要的考慮和權(quán)衡要素。因為任何一個區(qū)域有了市政這一強大后盾與支持，都將會給這個區(qū)域注入新鮮的資本血液，增加經(jīng)濟能量，帶來更多就業(yè)，帶來人口的持續(xù)增長，最終引發(fā)對住宅的自住及租賃的需求，帶來房產(chǎn)價格的攀升和租金的穩(wěn)定增長。如：新的鐵路、橋梁，新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、金融和商業(yè)中心，政府的職能服務(wù)中心、大型提供工作機會的項目和工程等。交通設(shè)施、公共設(shè)施、名校名企、人文景觀依次類推，綜合打分超過100分，且諸多規(guī)劃是即將開工和建設(shè)的地區(qū)，其投資價值最大，位置的投資優(yōu)勢最強。
但進行項目篩選時千萬不要本末倒置、丟西瓜撿芝麻，只看重水景、山景等而忽視了市政規(guī)劃等重要組成部分。如很多國內(nèi)投資者只為了看海景而投資澳洲的黃金海岸公寓，黃金海岸有62公里的海岸線，不缺的恰恰就是海景，反之，這個城市最缺的是常住人口和就業(yè)機會，因為缺了人，所有的美景都是殘缺的。
“位置、位置、位置”是美國商業(yè)地產(chǎn)大亨唐納德?川普經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)成功的座右銘，而非李嘉誠幫助地產(chǎn)投資者創(chuàng)造房產(chǎn)財富的成功秘訣。作為開發(fā)商的賺錢口號，在房價震蕩下行、徘徊不前的市場形勢下，“位置”只能淪為把購房者作為“引君入翁”的宣傳陷阱而已！而相對客觀的判斷投資項目和市場走勢的方式是：獲取獨立第三方的經(jīng)濟數(shù)據(jù)、房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，根據(jù)房產(chǎn)周期的時鐘原則判斷入市時機，投資自己可以承擔(dān)的、中產(chǎn)階層最易接受的中位價房產(chǎn)，及選擇具有投資價值、能夠帶來地區(qū)格局變化、有潛力的位置作為投資目的地”。
儲蓄、房產(chǎn)仍受青睞
恒安標(biāo)準(zhǔn)壽險指數(shù)數(shù)據(jù)庫自2008年建立以來，至今已有逾2萬名消費者加入到樣本調(diào)研中。關(guān)于家庭資產(chǎn)配置，最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50歲以上，30歲以下的人群儲蓄的比例最大，達到45％。30～35歲之間的人群選擇房產(chǎn)作為最主要的理財工具，比例達到46.4％。而以收入作為標(biāo)準(zhǔn)，年收入在25萬～35萬元的人群選擇房產(chǎn)比例也最大，達到57.4％。這個數(shù)據(jù)說明，大部分中國人在家庭資產(chǎn)配置方面，依然青睞儲蓄和房產(chǎn)。 展恒理財高級理財顧問黃寶杰分析，這個結(jié)論反映出中國人相對保守的理財觀念，這是由目前的經(jīng)濟發(fā)展階段，傳統(tǒng)生活習(xí)慣等現(xiàn)實國情導(dǎo)致的。中國人歷來有“窖藏”、“買房子置地”等習(xí)慣，加上對現(xiàn)代金融理財工具缺乏了解，對證券市場的參與程度也不夠，很多人還是更鐘情于存款、房產(chǎn)等這些看起來更穩(wěn)妥的資產(chǎn)形式。 黃寶杰認為，儲蓄、房產(chǎn)比例過大，顯然是一種不合理的資產(chǎn)配置。近期證券市場的波動比較劇烈，短期來看，持有一定的現(xiàn)金不失為一種安全的方式。從長期來看，如果儲蓄利率趕不上通脹的速度，資產(chǎn)就出現(xiàn)暗虧，同時還會錯失其他的投資機會，比如投資于一些債券類產(chǎn)品可以獲得比儲蓄更高的收益等。 房產(chǎn)的流動性比較差，尤其是在經(jīng)濟危機和房價下行的背景下，如果本人遇到意外、疾病、失業(yè)等狀況，高額房貸會為家庭的正常運轉(zhuǎn)帶來極大的風(fēng)險，家人的生活品質(zhì)更無法因此得到保障。黃寶杰建議，一般家庭可以根據(jù)需求，在半年到一年的周期內(nèi)選擇購買貨幣市場基金和短期的銀行理財產(chǎn)品，存款可以考慮1～3年期定存，而房產(chǎn)在整個家庭資產(chǎn)中的比例不宜超過70％。
有產(chǎn)階級需適時調(diào)整
家住北京的高先生今年50歲，是典型的有產(chǎn)階級，有3套住房，一套在老城區(qū)，面積約80平方米，用于自?。贿€有一套是5年前一次性付款購買的，130平方米，現(xiàn)市值約為150萬元。一年前高先生又購買了一套150平方米的房子，當(dāng)時購買總價為200萬元，銀行貸款100萬元，月供需要1.3萬元。由于高先生購買時，房價正處于高位，目前，這套房產(chǎn)也縮水到了180萬元左右。高先生目前收入為4000元，存款約10萬元，高達1.3萬元的月供對他來說，顯然是一個不小的負擔(dān)。 理財師黃寶杰認為，像高先生一樣偏愛房產(chǎn)投資的人不在少數(shù)，但這種單一投資方向的理財方式是不科學(xué)的，在目前房價下行的情況下，不可避免地給自己造成了不小的經(jīng)濟壓力。針對高先生這樣的有產(chǎn)階級，黃寶杰建議，將第二套房屋賣掉，所得房款的70％投資于固定收益類的證券產(chǎn)品，如債券基金等，以獲取穩(wěn)定的預(yù)期收入，余下的30％可以投資于股票型或混合型基金，券商集合理財?shù)冉鹑诠ぞ撸煌瑫r將第三套房出租，獲取一定的租金收入。不僅可以緩解目前的家庭支出壓力，還可以照顧高先生對房產(chǎn)投資的偏好。保留一套非自住房產(chǎn)，不喪失未來房產(chǎn)升值的機會，這樣就能夠使家庭資產(chǎn)配置更為科學(xué)合理，同時實現(xiàn)數(shù)個財務(wù)目標(biāo)。
資產(chǎn)配置要攻守兼?zhèn)?/p>
理財師建議，一個家庭要進行資產(chǎn)配置前，需要了解幾個原則。首先要遵循安全第一的原則，保證正常生活不受影響，并在此前提下進行投資；其次合理安排資產(chǎn)變現(xiàn)時間，保證未來正常現(xiàn)金流，第三不做自己不了解的投資；第四根據(jù)自身具體情況，在高、中、低不同風(fēng)險水平資產(chǎn)之間合理安排。高風(fēng)險的資產(chǎn)比例不宜超過總資產(chǎn)的50％。
一般來說，家庭資產(chǎn)投資方向可以分為3類：第一類是收益較低、流動性強、風(fēng)險小有保障作用的資產(chǎn)類型，代表產(chǎn)品是人壽產(chǎn)品、儲蓄和國庫券等；第二類是收益適中、流動性弱、風(fēng)險較小的資產(chǎn)類型，代表產(chǎn)品有房產(chǎn)和收藏品等。第三類是收益較高、流動性強、風(fēng)險較高的資產(chǎn)類型，代表產(chǎn)品有股票、股票型基金和期貨等。
為了應(yīng)對危機，美國聯(lián)邦政府于1989年8月根據(jù)FIRREA法案設(shè)立重組信托公司(RTC)對出現(xiàn)問題的儲貸機構(gòu)進行重組。
RTC清理出售的儲貸機構(gòu)資產(chǎn)中包括大量質(zhì)優(yōu)價廉的房地產(chǎn)資產(chǎn)。但是受S&L危機的影響，投資者可以從金融機構(gòu)獲得的債權(quán)融資非常稀少。即使可以獲得，最多也只能達到項目價值的50％一60％。因此，基于股權(quán)投資的房地產(chǎn)私募基金開始大量涌現(xiàn)。
在S＆L危機中涌現(xiàn)的首支房地產(chǎn)私募基金是地產(chǎn)大亨Sam Zell與投資銀行美林證券公司(Merrill Lynch)于1988年合作發(fā)起成立Zell／Merrill基金，首期募資額4億美元。
塞繆爾(山姆)·澤爾[Samuel(Sam)Zelll是芝加哥地產(chǎn)大亨、人稱美國房產(chǎn)界的“山姆大叔”。知道山姆怎么看待地產(chǎn)人士嗎?他說，房產(chǎn)專業(yè)人士具備嫻熟的交易技能，但他們往往缺少運用策略的遠見卓識?！叭绻埲诉M行交易協(xié)商，我一定會找一名房產(chǎn)商人而非公司經(jīng)理人。”但另—方面山姆認為，地產(chǎn)人缺乏“在轉(zhuǎn)角尋找機遇”的能力，對他們來說，前面永遠是筆直的道路?！罢驗閷π袠I(yè)缺乏周期性判斷，直至今日地產(chǎn)業(yè)都顯得反復(fù)無常且大起大落。”
上世紀(jì)九十年代初，美國的大多數(shù)商業(yè)房產(chǎn)公司都被掌控于大約50至60家大型私人投資公司手中。
然而，市場再次出現(xiàn)的逆轉(zhuǎn)，這些公司紛紛陷入嚴(yán)重的信貸緊縮，大量資產(chǎn)被了結(jié)抵押，銀行發(fā)生擠兌，貸款市場幾近崩潰。山姆事后解釋道，出路就是向公共市場要錢，通過一種之前鮮為人知的金融工具，即房地產(chǎn)投資信托基金(Eeal Estate Investment Trust)和房地產(chǎn)私募基金(Real Estate Private Equity Fund)，從此成為商業(yè)房產(chǎn)市場的長期驅(qū)動力。
無獨有偶，高盛在S＆L危機中起初是以FinancialAdvisor的角色來協(xié)助政府處置不良資產(chǎn)。但是高盛很快就意識到收購這些房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)可以謀取巨大的利潤，因此高盛在1991年底開始發(fā)起成立自己的房地產(chǎn)私募基金Whitehall Fund。首期募資額1.66億美元，第2期發(fā)起時間1992年底募資額達到790億美元。
(1)創(chuàng)新企業(yè)的融資方式
第一，對于那些涉及的資金超過了自身資產(chǎn)規(guī)模的項目，或者是企業(yè)在同時的開發(fā)多個規(guī)模相對較大的項目時，可以使用項目融資的方式，利用企業(yè)有限的資金撬動更多投資項目，從而有效地分散項目投資風(fēng)險。第二，由于項目融資屬于資產(chǎn)負債表的表外融資方式，雖然可以為企業(yè)進行其他方式的融資提供一些便利，但是，該融資項目的成本高、消耗的時間長，項目完成后，獲得的利潤相對較少，且不利于企業(yè)資金的良好流動。所以，對于一些規(guī)模相對較小的單個或者是多個項目，還是使用企業(yè)融資的方式更加合適。
(2)解決房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的措施
房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到:首先，全面地分析企業(yè)目前各項目的經(jīng)營現(xiàn)狀以及各個項目當(dāng)前的具體情況，這些情況包括公司當(dāng)前資產(chǎn)負債情況、近期開發(fā)的總的項目數(shù)量、已經(jīng)開發(fā)了的各個項目規(guī)模的大小、能夠接受的最大融資成本以及對于資金需求的緊迫程度。其次，綜合性的利用公司融資與項目融資兩種融資手段，要注意，企業(yè)需要根據(jù)不同的項目類型選擇適合的融資方式，以便用最經(jīng)濟和安全的方式來進行資金的開發(fā)，提高企業(yè)財務(wù)的杠桿效用。
(3)根據(jù)項目可行性進行資金管理
第一，在多項目的開發(fā)模式下，需要將該報告當(dāng)成企業(yè)經(jīng)營的一項日常的工作任務(wù)。企業(yè)應(yīng)該就此方面的工作成立一個專門的部門或者是設(shè)置一個專門的崗位，讓專業(yè)人員來對市場上的土地和樓盤的價格變化進行實時的關(guān)注，尤其是一些具有較大開發(fā)價值且適合本企業(yè)經(jīng)營的地塊，要密切地關(guān)注，為企業(yè)尋找最佳投資機會。第二，加強市場調(diào)研力度，就投資項目的周邊環(huán)境、配套設(shè)施、市場競爭和供需情況進行客觀、全面、深入地調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果制定出科學(xué)合理的資金分配方案。第三，在撰寫可行性報告時，要突出重點，明確目標(biāo)。
(4)以企業(yè)整體發(fā)展為視角制訂資金平衡計劃
在多項目的房產(chǎn)開發(fā)模式下，企業(yè)在制訂項目的開發(fā)計劃時，企業(yè)的管理者應(yīng)該要具備全局觀，依據(jù)企業(yè)全局發(fā)展觀來制定相應(yīng)的投資策略，不能夠只從項目的角度來制定資金的調(diào)配計劃。首先，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要明確項目開發(fā)的順序，即不同地塊的項目與統(tǒng)一地塊的項目分批次的開發(fā)順序。只有制定出正確的開發(fā)批次，才能夠利用多項目的開發(fā)優(yōu)勢，利用某些項目銷售后回籠的資金來彌補其他項目存在的資金缺口，從而實現(xiàn)資金的科學(xué)性流動，最大化利用資金。其次，當(dāng)項目的開發(fā)批次明確后，要對該項目中一些涉及比較大的資金的關(guān)鍵點進行有效的控制。并且，在項目運行時，要密切地關(guān)注資金的流向、流速和流量，從而為各項目之間資金的流動的調(diào)配做好準(zhǔn)備。
(5)優(yōu)化融資決策程序
從房產(chǎn)企業(yè)多年來進行融資的實際情況來看，其融資程序主要可以分為五大階段:融資決策、投資決策、分析融資的結(jié)構(gòu)、進行融資談判以及對融資結(jié)果全面的執(zhí)行。在整個的融資程序之中，融資決策屬于該程序中十分重要的一個環(huán)節(jié)，是房產(chǎn)企業(yè)對項目的可行性進行分析時的最重要的一項組成內(nèi)容，與該程序中的投資分析相互產(chǎn)生影響，并對項目投資是否具有經(jīng)濟方面的可行性進行最終的決策。由此可以看出，科學(xué)性的房產(chǎn)融資分析是可以同項目投資分析產(chǎn)生雙向互動的，所以，房產(chǎn)企業(yè)需要在做完全面的投資分析之后，要以分析的結(jié)果為基礎(chǔ)，不斷地調(diào)整、分析以及再次地調(diào)整融資決策，保證最終確立的融資方案和結(jié)構(gòu)都是最佳的。
二結(jié)論