時間：2023-03-21 17:05:05
導語：在房產(chǎn)銷售論文的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：市場營銷；系統(tǒng)定量；馬爾科夫預(yù)測方法；房地產(chǎn)
處于復雜市場價值、競爭環(huán)境中的房地產(chǎn)營銷活動，涉及了諸多復雜要素與復雜子系統(tǒng)的糾合影響和作用。為揭示房地產(chǎn)市場營銷活動中主因素構(gòu)成及其系統(tǒng)數(shù)理內(nèi)涵，文章主要就有關(guān)樣本解析建模、馬爾科夫鏈滾動預(yù)測方法提出了分析研究的相應(yīng)定量定性結(jié)論，可資房地產(chǎn)營銷以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)界應(yīng)用。更進一步：針對目前乃至于今后較長一段時期的中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展事業(yè)，也必然在此前提下，理應(yīng)建立類似的科學系統(tǒng)理念并實現(xiàn)市場運作中的定量定性相結(jié)合之理智行為，方能擯棄盲目性和隨意性，從而，將我國房地產(chǎn)事業(yè)納入卓有成效的、切實可行的、有序的、規(guī)范發(fā)展的科學軌道。
理智的層次僅僅應(yīng)當表現(xiàn)在超前她預(yù)知并切實地闡明即將可能出現(xiàn)的事物，而絕不應(yīng)當在事物出現(xiàn)之后再力圖去說明它。問題的提出是基于：綜觀中國房地產(chǎn)業(yè)市場中的諸多成功的策劃成果、新思想、新觀念、新理論、新方法、新手段的日漸滲透與結(jié)合應(yīng)用、策劃人的高層次綜合素質(zhì)及其文化素養(yǎng)，構(gòu)成了市場營銷策劃的靚麗風景線。在評價諸多房地產(chǎn)營銷成功范例的同時，如何透過成功營銷的表象，運用數(shù)理統(tǒng)計、系統(tǒng)工程等各類有效的數(shù)學方法，實現(xiàn)定量建模與定性評價預(yù)測的深層組合，從而把房地產(chǎn)營銷的成功運作歸納、總結(jié)到更高的理性層次上去?作為市場經(jīng)濟學科與市場經(jīng)濟實踐環(huán)節(jié)的認知交叉與升華，便顯得格外必要。
1房地產(chǎn)市場營銷中馬爾科夫滾動預(yù)測的步驟
馬爾科夫(A．A．Ma^ov)理論指出：“系統(tǒng)達到每一狀態(tài)的概率僅與近期狀態(tài)有關(guān)，在一定時期后馬爾科夫過程逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)而與原始條件無關(guān)”的這一特性稱為“無后效性”L2J。即：事物的第n次試驗結(jié)果僅取決于第(m一1)次試驗結(jié)果，第(n一1)次試驗結(jié)果僅取決于第(n一2)次試驗結(jié)果，依此類推。這一系列轉(zhuǎn)移過程的集合叫做“馬爾科夫鏈”或稱為“時間和狀態(tài)均離散的馬爾科夫過程”?！皩︸R爾科夫過程和馬爾科夫鏈進行分析，并對未來的發(fā)展進行預(yù)測稱為馬爾科夫分析”_3l。馬爾科夫預(yù)測方法的特點是：不需要大量的統(tǒng)計資料，只需有限的近期資料即可實現(xiàn)定量預(yù)測，而且馬爾科夫預(yù)測方法適用于短期預(yù)測的基礎(chǔ)上，只要狀態(tài)轉(zhuǎn)移矩陣滾動次數(shù)足夠的多，同時也適用于長期預(yù)測。但要求市場比較穩(wěn)定并在一定時期內(nèi)設(shè)有大的變動。
馬爾科夫過程實際上是一個將系統(tǒng)的“狀態(tài)”和“狀態(tài)轉(zhuǎn)移”定量化了的系統(tǒng)狀態(tài)轉(zhuǎn)換的數(shù)學模型：
狀態(tài){S。，n≥1}：指現(xiàn)象某一時刻上的某種狀態(tài)，是表示系統(tǒng)的最小?組變量。當系統(tǒng)可完全由定義狀態(tài)的變量取值來描述時，稱系統(tǒng)處于一個狀態(tài)。
狀態(tài)轉(zhuǎn)移：指當系統(tǒng)的描述變量從一個狀態(tài)的特定值變化到另一個狀態(tài)特定值時，就表示系統(tǒng)由一個狀態(tài)轉(zhuǎn)移到另一個狀態(tài)，從而該系統(tǒng)實現(xiàn)了狀態(tài)的轉(zhuǎn)移。
相應(yīng)地，事物處于某種狀態(tài)的可能性的大小.
則某一時期A的狀態(tài)概率向量為：
首先：選定預(yù)測的市場對象(即論域)進行市場調(diào)查,要研究的物業(yè)對象，應(yīng)在整個市場或區(qū)域內(nèi)并在調(diào)查期內(nèi)開盤的物業(yè)中隨機選擇；對被研究的市場對象的特征(現(xiàn)象)(如：銷售量、戶型、物業(yè)類型、價位)進行市場調(diào)查，調(diào)查表如表I，可根據(jù)實際要求調(diào)整。房地產(chǎn)物業(yè)市場(系統(tǒng))營銷過程是一種相關(guān)性很弱的隨機過程，它的相依關(guān)系僅僅表現(xiàn)在相鄰兩時刻之間的統(tǒng)計關(guān)系，以后過程的概率特性只依賴于近期觀測的結(jié)果，而與以前發(fā)生的任何情形無關(guān)，具有“無后效”特性符合馬爾科夫過程。即每期開盤就完成一次狀態(tài)轉(zhuǎn)移過程，其用戶選購意向的轉(zhuǎn)移過程近似于馬爾科夫過程，這樣的一連串轉(zhuǎn)移過程的整體構(gòu)成馬爾科夫鏈。所以，在市場比較穩(wěn)定并在一定時期內(nèi)沒有大的變動情況下，可以應(yīng)用馬爾科夫鏈對房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷進行預(yù)測。
2房地產(chǎn)市場營銷中馬爾科夫滾動預(yù)測的具體應(yīng)用
預(yù)測某市區(qū)域(市中心區(qū)、北市區(qū)、東西市區(qū)和南市區(qū))的房地產(chǎn)物業(yè)的市場占有率。首先按各區(qū)域在同一時期的物業(yè)(樓盤)進行抽樣調(diào)查：調(diào)查表形式見表l(調(diào)查統(tǒng)計過程省略)。以上期開盤期限為調(diào)查期(如上期開盤期限為2003年1月1目～21J03年6月30日)對后期(本期、下期、下二期、?)房地產(chǎn)市場營銷策劃作預(yù)測。假A區(qū)(房地產(chǎn))上期開盤簽訂意向購房合同2384份，同時損失429個客戶——即轉(zhuǎn)向購買其它區(qū)域的房產(chǎn)，而(獲得)有645個客戶從其它區(qū)域轉(zhuǎn)向A區(qū)購買房產(chǎn)，上期開盤A區(qū)總銷售數(shù)量為2813套，直接獲得的訂購戶數(shù)(余數(shù))為：2813—2384—645+429=213；保持原有意向訂購戶數(shù)的概率為(2384—429)／2384=0．82；轉(zhuǎn)向B區(qū)的訂購戶數(shù)的概率為115／2384=0．05；轉(zhuǎn)向C區(qū)的訂購戶數(shù)的概率為95／2384=0．04；轉(zhuǎn)向D區(qū)的訂購戶數(shù)的概率為221／2384=o．09。以同樣方法可計算出其他區(qū)域的保持與轉(zhuǎn)向的概率(省略)。將計算結(jié)果按順序列一個表，得馬爾科夫轉(zhuǎn)移矩陣——即一步轉(zhuǎn)移概率矩陣。即町以看出：后兩期若在北區(qū)投資運作會迎來一個良好的機遇，其銷售剩余率較低，只要針對南區(qū)轉(zhuǎn)向北區(qū)的主要因素進行分析制定出有效對策，將爭取到更多客戶，一定時期內(nèi)有較好的市場潛力；南區(qū)市場占有率較高發(fā)展勢頭迅猛，投資集中競爭更加激烈，出現(xiàn)了下滑趨勢，所以分析比較銷售剩余率尤顯重要；東西區(qū)市場占有率較低而且處于相對平穩(wěn)市場不活躍，要特別注意開發(fā)量與上期的比較；對于中心區(qū)應(yīng)當注意到城市發(fā)展的局限對其市場占有率的限制，這樣將出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)移，但只要及時補充調(diào)查，我們可以隨時計算新的馬爾科夫矩陣下的新的市場占有率。
如需長期預(yù)測下去，可按照同樣的方法繼續(xù)計算，這就是所謂的“馬爾科夫滾動預(yù)測”方法。但需注意：預(yù)測結(jié)果的可靠度保證是市場營銷系統(tǒng)環(huán)境及其相應(yīng)的系統(tǒng)條件基本上穩(wěn)定或變化不大。
根據(jù)調(diào)查資料同理可對物業(yè)類型(多層、小高層、高層和別墅)、戶型(小戶型、中等戶型、大戶型和超大戶型)和價位(低價、中等價和高價)的市場占有率進行預(yù)測。(略)3房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷最有利對策的分析根據(jù)馬爾科夫鏈預(yù)測結(jié)果，可以從而派生出相應(yīng)的市場營銷決策。預(yù)測結(jié)果作為決策的依據(jù)，顯而易見，應(yīng)當采取下面的三大策略：
1)通過控制并提高各項銷售指標的合意度，設(shè)法盡量保持原有的用戶比率。
2)通過品牌優(yōu)勢的滲透，盡量設(shè)法爭取其他的關(guān)注并進而獲得新用戶。
3)既設(shè)法保持原有用戶，又同時爭取新的用戶。
以上的第三種策略，是前兩種策略的綜合運用，需要較大力度的經(jīng)費支持。此外，當市場競爭各方勢力處于相對均衡時，不宜貿(mào)然投入過多的費用去實施第三種策略，此時可根據(jù)“因時而宜”、“因地而宜”、“因人而宜”的原則，切實做好市場分析，宜采取保守戰(zhàn)略，以保留原有用戶市場份額為妥。
在房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷中，尚存在諸如：房地產(chǎn)物業(yè)定位分類、性質(zhì)分類、系統(tǒng)形態(tài)分類等一系列分類問題，解決這些問題的數(shù)學定量途徑則歸結(jié)為“聚類分析”的技術(shù)手段。超級秘書網(wǎng)
明確房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷大系統(tǒng)中諸多要素和各子系統(tǒng)之間的有機聯(lián)系、隨機性質(zhì)與組合方式，對促動房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷而極為明顯的重要意義：準確地建立房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷系統(tǒng)中各要素(子系統(tǒng))和城市系統(tǒng)密切相關(guān)的數(shù)學模型，可進而明確其相應(yīng)的等級關(guān)系和隸屬關(guān)系之后，通過相應(yīng)的檢測、對照之后，可望較為完善地實現(xiàn)構(gòu)成房地產(chǎn)物業(yè)市場營銷系統(tǒng)的有機組合。
[關(guān)鍵字]新會計準則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃
一、引言
隨著我國稅收制度的逐步發(fā)展，稅收籌劃已日益成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本降低、效益增加目標的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎(chǔ)，稅收籌劃正體現(xiàn)了納稅人對會計和稅收環(huán)境的反應(yīng)和適應(yīng)，因此，新企業(yè)會計準則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要經(jīng)濟增長點，是國民經(jīng)濟中不可或缺的重要組成部分。然而，被認定為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)近年來引起了社會的廣泛關(guān)注，國家稅務(wù)總局也針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理出臺了相關(guān)文件，并不斷地進行調(diào)整和完善。2007年，國家出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅要進行全面清算的規(guī)定。2008年，國家增加了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳比例。2009年，為了應(yīng)對金融危機沖擊，出臺了旨在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的“救市”政策，不僅改變了預(yù)繳方法，且降低了預(yù)繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護樓市穩(wěn)定，國家又加強了對其的稅收監(jiān)管：進一步明確完工產(chǎn)品的確認條件；進一步細化房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)從立項、建設(shè)、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現(xiàn)行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產(chǎn)相關(guān)人士甚至認為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入將被課以最高達73%的稅收?？梢哉f，房地產(chǎn)在我國是一個重稅行業(yè)。面對國家嚴格的宏觀調(diào)控政策和同行業(yè)對手的激烈競爭，為了實現(xiàn)企業(yè)的長期目標，房地產(chǎn)企業(yè)自然有實施納稅籌劃的內(nèi)在動力和外在壓力。
二、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的基本理論
稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，通過對經(jīng)營活動的優(yōu)化安排，選擇最優(yōu)的納稅方案，既合理又合法地減稅、節(jié)稅，以達到稅負最小化的財務(wù)籌劃活動。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種分析
目前，我國在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有、出租等諸多環(huán)節(jié)分別征收土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及其教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。
與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，稅負較重，主要財稅特點如下：
1．房地產(chǎn)企業(yè)復雜的多元化業(yè)務(wù)需要精細的財稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)經(jīng)營活動包括規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售等，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務(wù)多元，投資主體復雜，多樣化的經(jīng)營活動需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應(yīng)。
2．房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集多元性、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復雜化。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道包括預(yù)收購房定金或預(yù)收建設(shè)基金、預(yù)收代建工程款、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、其他經(jīng)濟實體聯(lián)合開發(fā)的投資、通過資本市場發(fā)行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復雜。
3．房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復雜。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費等。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營成本、出租土地經(jīng)營成本等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費用結(jié)構(gòu)特別復雜。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣，根據(jù)其行業(yè)特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1．稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發(fā)能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)減低稅負，而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2．收入實現(xiàn)技術(shù)
主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，減低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。
3．費用攤銷技術(shù)
房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，通常是跨年度經(jīng)營，稅收籌劃人員應(yīng)該充分考慮相關(guān)費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業(yè)務(wù)招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認能夠當期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術(shù)的重要籌劃內(nèi)容。
4．轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自行獨立開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常顯著。
5．規(guī)避平臺籌劃技術(shù)
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。
三、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有九大會計準則。本文將嘗試在與房地產(chǎn)企業(yè)有直接相關(guān)性且涉及企業(yè)日常經(jīng)營業(yè)務(wù)的四大會計準則下對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃研究，四個準則分別是《投資性房地產(chǎn)》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。
（一）《投資性房地產(chǎn)》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租業(yè)務(wù)中所獲得的轉(zhuǎn)讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的多數(shù)是用于出售，房產(chǎn)出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關(guān)鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調(diào)節(jié)房產(chǎn)銷售價格和扣除項目金額來實現(xiàn)土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產(chǎn)的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標準住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應(yīng)采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達到節(jié)稅的目的，實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化。當然，在增加其他扣除項目金額時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。
（二）《建造合同》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
建造合同準則是新會計準則的第15號準則，它與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)。該準則主要強調(diào)的是對代建房的規(guī)范，目的是用于規(guī)范房地產(chǎn)建筑商建造工程合同的確認、計量和相關(guān)信息的披露，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。新準則和舊準則相比，建造合同準則沒有實質(zhì)性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，比如有自主開發(fā)、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產(chǎn)企業(yè)運用這些特殊政策進行稅務(wù)籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立開發(fā)項目出售的，不僅要按3%的建筑業(yè)勞務(wù)對建造行為繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)銷售時還得按四級超率累進稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產(chǎn)行為繳納營業(yè)稅，除此之外，還要按實際繳納營業(yè)額繳納城市維護建設(shè)稅和教育法附加。很明顯，房地產(chǎn)企業(yè)以自主開發(fā)形式開發(fā)房地產(chǎn)稅負相當重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進行稅收籌劃，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。
（三）《借款費用》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
《借款費用》準則規(guī)定，凡符合資本化條件的借款費用應(yīng)當予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應(yīng)在發(fā)生當期確認為期間費用，直接計入當期損益。借款費用準則著重解決了借款費用的確認和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準則下企業(yè)的節(jié)稅途徑可以從以下四個方面考慮：當企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應(yīng)盡早資本化；當企業(yè)處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量向金融機構(gòu)貸款，以免遭稅務(wù)機關(guān)對超額利息的剔除；同時，企業(yè)還得注意利息支出的合法性問題。
（四）《收入》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
新企業(yè)會計準則中的收入準則完善了企業(yè)銷售收入的確認條件。準則規(guī)定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認。嚴格的收入確認條件也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。
1．分期收款的稅收籌劃
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認收入。但是，由于房地產(chǎn)市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產(chǎn)就成了房地產(chǎn)業(yè)的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現(xiàn)會計上的謹慎性原則，企業(yè)不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應(yīng)對估計不能收回的，不能確認收入，已經(jīng)收回部分價款的只將收回部分確認為收入。所以，企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定的收款時間分次確認收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，企業(yè)延遲了收入確認時間，也就意味達到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節(jié)稅的作用。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用分期收款的方式達到稅收籌劃目的。
2．預(yù)售房款的稅收籌劃
房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入結(jié)算方式復雜，往往采用預(yù)收房款這種方式解決房產(chǎn)開發(fā)的部分資金不足問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)，收款的當天會發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)。然而，企業(yè)收到向其他往來單位的借貸款或者企業(yè)收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當天是不會發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)的。因此，對預(yù)收性質(zhì)的房款，企業(yè)可以與客戶商量簽訂協(xié)議，將預(yù)收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業(yè)稅確認的時間，從而起到延遲繳納營業(yè)稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關(guān)稅費的繳納時間。一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，另一方面，企業(yè)還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用預(yù)售房款轉(zhuǎn)化技術(shù)達到稅收籌劃目的。
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1.1 現(xiàn)代物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理服務(wù)。
通常物業(yè)管理是在房產(chǎn)已交付使用，業(yè)主入住后才進行相關(guān)的管理和服務(wù)，因此，傳統(tǒng)物業(yè)管理方式通常帶來無法彌補的物業(yè)管理工作缺陷，例如，當物業(yè)存在功能和質(zhì)量方面的問題時，房產(chǎn)已交付使用，因此只好在建成的基礎(chǔ)上進行修補，往往難以達成較好的效果。隨著現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理已深入到房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與建造階段，因此，可以及時在規(guī)劃設(shè)計和建造中對物業(yè)功能和質(zhì)量問題進行調(diào)整，提高產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)和使用效果及質(zhì)量。另外，現(xiàn)代物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間便可實現(xiàn)物業(yè)建設(shè)、使用、管理的有機結(jié)合。主要體現(xiàn)為：在房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中，將物業(yè)區(qū)域的完整性、合理性和便利性考慮入房產(chǎn)的整體規(guī)劃中，可以避免由于過多考慮房產(chǎn)設(shè)施和配套成本節(jié)約和施工便利而導致房產(chǎn)使用和管理的不便，從而導致的后期物業(yè)管理和使用上的欠缺與矛盾，形成房產(chǎn)整體上的不完善。物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)管理全過程的結(jié)合，使得房產(chǎn)建設(shè)時可以從更注重房產(chǎn)使用者和居住者角度出發(fā)，并從物業(yè)管理的專業(yè)角度出發(fā)，審視物業(yè)的質(zhì)量和功能，優(yōu)化房產(chǎn)規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約物力財力，并達到較好的建設(shè)效果，提高房產(chǎn)舒適度和物業(yè)使用便利性，提高物業(yè)管理效率和質(zhì)量。
1.2 物業(yè)管理服務(wù)促進房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展。
物業(yè)管理的主要功能是為物業(yè)所有人和使用人提供相關(guān)的管理和服務(wù)，創(chuàng)造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環(huán)境，促進房產(chǎn)保值增值。在這個過程中，物業(yè)管理一方面延長了房屋的使用壽命，另一方面提高了房屋的居住質(zhì)量?？傮w說來，通過提高房屋和附屬設(shè)備壽命、降低房屋平均成本，提高人們居住和使用感受，使得房地產(chǎn)的保值增值。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，人們在購置物業(yè)時，除關(guān)心價格、位置和外部環(huán)境外，最為關(guān)心的內(nèi)容就是房屋的物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量高，物業(yè)管理服務(wù)為所有者和使用者帶來更好的感受，解除房屋購置者的后顧之憂，從客觀上有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
2、物業(yè)管理促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的措施
2.1、發(fā)揮物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用。
現(xiàn)代物業(yè)管理要充分發(fā)揮在房地產(chǎn)企業(yè)的作用，則應(yīng)主動參與房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，主要包括項目選擇、項目規(guī)劃、工程施工、房產(chǎn)銷售等過程，物業(yè)管理均應(yīng)參與當中，使得整個房地產(chǎn)開發(fā)將物業(yè)管理統(tǒng)一規(guī)劃考慮并能解決處理相關(guān)問題。例如，在規(guī)劃和設(shè)計中，將公共配套設(shè)施用房考慮在內(nèi)，使得整個開發(fā)的小區(qū)配套完善，整潔有序，有利于優(yōu)化居住環(huán)境，對房屋銷售起到良好的促進作用。例如：遼寧某房產(chǎn)開發(fā)公司，在開發(fā)某小區(qū)時，物業(yè)管理充分參與規(guī)劃，因此房地產(chǎn)公司將方案中減少4000平方米住宅面積，增加1600平方米小區(qū)休閑廣場，提高綠化率5%,注重物業(yè)管理相關(guān)工作內(nèi)容，注重環(huán)境優(yōu)化，深受購房者青睞，該小區(qū)在平均房價略高于周邊小區(qū)的情況下，開盤即售罄。
2.2、注重物業(yè)管理資金投入。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理資金投入時，通常沒有直接的經(jīng)濟效益產(chǎn)生，論文格式但是實際上存在巨大的潛在效益。例如：對于配套設(shè)施的投資、對于環(huán)境美化的資金投入，均會對業(yè)主產(chǎn)生直接的正面影響，形成生動的廣告效應(yīng)，較進行報紙、電視或者公交車站臺廣告更有說服力。物業(yè)管理的效果通常要隨著物業(yè)存在一直存在，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理念和追求將長期通過物業(yè)管理內(nèi)容呈現(xiàn)出來。
對于物業(yè)管理的資金投入主要包括：對于配套服務(wù)設(shè)施的投入，例如學校、商店、診所、餐飲、健身場所等，標志著小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量能夠得以保證和提高，又如，小區(qū)的景觀設(shè)計和綠化、道路等，均能夠為小區(qū)創(chuàng)造良好的配套服務(wù)。水電等能源供給，水電是住戶生活必須品，因此，在進行物業(yè)管理相關(guān)資金投入時，應(yīng)盡量考慮充分的自來水供給和電力供應(yīng)能力，特別是用電負荷量，隨著各種家用電器種類的豐富，小區(qū)供電負荷應(yīng)考慮充分的冗余量。
3、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程應(yīng)注重的關(guān)鍵點
物業(yè)管理參與房地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)全過程，應(yīng)結(jié)合整個過程特點，把握關(guān)鍵點。主要包括：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、施工監(jiān)理、竣工驗收。
3.1 規(guī)劃設(shè)計方面。
物業(yè)管理必然需要開展工作的空間和地點，因此在房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)該從整體效益和宏觀角度，規(guī)劃物業(yè)管理相關(guān)地點。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃時忽略未來物業(yè)管理工作的開展，甚至連基本的公共設(shè)施都忽略規(guī)劃，而是將規(guī)劃的主要目標放在建造更多住房，導致小區(qū)建成后，甚至物業(yè)管理所需要公共設(shè)施無空間可建，一方面導致小區(qū)生活質(zhì)量下降，另一方面小區(qū)住戶滿意度不高，影響開發(fā)商形象。
3.2 施工監(jiān)理方面。
物業(yè)管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的樓房，管理物業(yè)的年限也會很長。因此，物業(yè)管理通常應(yīng)在施工中將各種物業(yè)管理中易出現(xiàn)問題的工程問題進行早協(xié)調(diào)、早解決，以免在住戶入住再維修，同時可以減少與住戶之間的糾紛、減少浪費，避免成為后期的遺留問題，主要包括：廚房、衛(wèi)生間的漏水問題、自來水管和電力線管道如何布置便于管理和提高安全性問題、墻體滲水問題等。另外，物業(yè)管理應(yīng)在施工過程中，盡量了解房產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，掌握管線布置、房間布局、建筑材料性能等，對后期房屋竣工交房后物業(yè)管理工作的開展奠定好基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：溫泉旅游經(jīng)濟 城郊房地產(chǎn) 協(xié)調(diào)發(fā)展
溫泉地素有宿城的說法（王艷平、孫巧耘、傅軼，2007），溫泉旅游是商家集中之地，為了滿足旅游需求，一般會大規(guī)模的興建各種娛樂設(shè)施、服務(wù)設(shè)施。有研究表明，無論是城市中心的溫泉還是遠郊的溫泉都會吸引洗浴、住宿、餐飲等消費（王艷平，2009），這就表明溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支持，但大量的溫泉分布在城郊地區(qū)，這些地方區(qū)位優(yōu)勢不明顯，房地產(chǎn)發(fā)展面臨一定的挑戰(zhàn)，如何推動溫泉旅游經(jīng)濟與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展便成為一個值得探討的課題。
溫泉旅游經(jīng)濟對城郊房地產(chǎn)發(fā)展的影響
（一）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展有利于帶動房地產(chǎn)行業(yè)投資
溫泉旅游地具有重要的經(jīng)濟價值已經(jīng)為世人所認識，“中國溫泉之城”――廣東省清遠市2012年旅游總收入達到178.71億元，有29家企業(yè)主要依托溫泉資源運營，這些企業(yè)接待游客總數(shù)達到686.57萬人次，清遠市溫泉旅游總收入達到59.57億元，溫泉旅游帶來的人流、物質(zhì)流勢必形成吸引大量的外部資金匯聚，包括房地產(chǎn)行業(yè)投資，從而為城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金支持。以首屆中國旅游投資洽談會溫泉項目招商情況來看，投資額度最大的項目達到30億元（北京國際體育運動培訓、溫泉度假休閑中心），投資上十億的項目包括天津東麗湖溫泉度假區(qū)、重慶南溫泉核心景區(qū)等項目，由此可見，溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展對外部資本吸引力較大，能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供支持（溫尚錕、閆弘文、趙志英，2013）。
（二）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展有利于提升房地產(chǎn)價值
溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅本身會成為一個重要的經(jīng)濟增長點，而且會帶來土地、房產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施等要素的普遍升值，這主要是由于溫泉不僅會成為一個重要的消費項目，而且溫泉會成為一張“名片”，成為宣傳地方特色，提升地方形象的重要渠道，從而拉動房地產(chǎn)價值增值，我國香港便是靠“商”成為國際大都市的典范。以海南萬寧釣魚臺山水溫泉度假區(qū)為例，截止到2014年3月，該地區(qū)在售住宅項目達29個，其均價為9600元/平米，但度假區(qū)的房價卻達到18000元/平米左右，溫泉旅游帶來的房地產(chǎn)價值增值由此可見一斑。實際上，由于溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展，不僅會帶來大量的人流、物流，從而增加了人們對房價上升的預(yù)期，同時，部分社會公眾特別是有較強經(jīng)濟基礎(chǔ)的社會公眾期望享受溫泉帶來的便利，因而會增加房地產(chǎn)的需求，這將有效地拉動房地產(chǎn)價值增值。這一過程中，郊區(qū)房地產(chǎn)的非理性消費將發(fā)生重要的作用，即由于消費者甚至于政府部門、企業(yè)等主體市場信息的不充分，不能全面、客觀地確定溫泉旅游區(qū)域房產(chǎn)價格，從而有可能進一步推動房地產(chǎn)價格上漲（劉鐵軍，2007）。
（三）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展有利于促進房地產(chǎn)銷售
房地產(chǎn)行業(yè)特別是城郊房地產(chǎn)如何提高周轉(zhuǎn)率，加快產(chǎn)品銷售是一個重要的課題，特別是，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深入調(diào)整期，房地產(chǎn)庫存大，銷售壓力大。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至 2013 年 11 月，一線城市、二線城市、三線城市可售面積平均出清周期分別為9個月、10個月和37個月，可見二、三線城市、城郊的房地產(chǎn)銷售不容樂觀（梁倩、齊健，2014）。而溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展不僅會帶來大量的游客并吸引部分有購房需求游客，而且游客會將溫泉旅游所在地的房產(chǎn)信息傳遞給周邊的人，并進而激發(fā)市場需求，促進房地產(chǎn)銷售。特別是，對于非剛性需求主體即房地產(chǎn)投資主體而言，如果其預(yù)期溫泉旅游發(fā)展?jié)摿Υ?，未來該郊區(qū)房地產(chǎn)前景看好，則會通過團購等方式投資于該地，進而拉動房地產(chǎn)銷售（劉鐵軍，2007）。
城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對溫泉旅游經(jīng)濟的作用
溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮需要眾多的條件，包括商業(yè)、住宅、工業(yè)地產(chǎn)的支持，特別是，現(xiàn)代溫泉旅游經(jīng)濟多以度假村（區(qū)）的形勢出現(xiàn)，這一區(qū)域內(nèi)部生產(chǎn)生活設(shè)施要配套，要能夠滿足游客吃、住、玩等方面的需求，只有這樣才能吸引游客、留住游客，才能真正達到發(fā)展旅游經(jīng)濟的目標，而這無不需要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度大，拉動作用明顯，因而會促進旅游經(jīng)濟的繁榮。
（一）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展需要商業(yè)地產(chǎn)支撐
溫泉旅游經(jīng)濟需要各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的商業(yè)地產(chǎn)的支持，研究表明，旅游核心區(qū)已呈現(xiàn)嚴重旅游商業(yè)化的現(xiàn)象，旅游購物設(shè)施（地產(chǎn)）中，越是核心區(qū)域商業(yè)越豐富，支持購物的地產(chǎn)也越多，餐飲和住宿反而偏少，而在核心區(qū)域的則會大量布局餐飲、住宿等商業(yè)地產(chǎn)（徐靜，2013），從這種研究來看，溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的需求表現(xiàn)在兩個方面：一方面是溫泉消費本身的需求，如溫泉休閑等，這類地產(chǎn)為消費提供了場所，特別是當前一些能夠提供綜合的溫泉酒店，其規(guī)模龐大，需要大房地產(chǎn)項目進行配套。另一方面是溫泉旅游相關(guān)的需求，包括購物等帶來需求，這類地產(chǎn)是必不可少的。實際上，在溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展過程中，這類地產(chǎn)是增值速度最快、市場前景最為廣闊的地產(chǎn)，并且這種地產(chǎn)一般以“購物一條街”等形式存在，需要大量的投資才能建設(shè)開發(fā)完畢，因而需要經(jīng)過政府部門的嚴格審批并規(guī)劃才能開工建設(shè)，但盈利空間也較大。
（二）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展需要住宅地產(chǎn)支撐
溫泉旅游相比較于其他旅游具有一定的特殊性，表現(xiàn)在溫泉旅游不僅要讓游客看到溫泉，體驗溫泉的文化，同時還要親身體驗溫泉水，享受溫泉所帶來的健身等享受，并且這是一種長期性的活動，不能簡單的一次性的享受就終止，因而會形成強大的住宅地產(chǎn)需求。特別是，隨著溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展，旅游區(qū)域會產(chǎn)生大量的就業(yè)崗位，大量勞動力進入并長期性的停留在這一區(qū)域，UNWTO的研究結(jié)果表明，旅游業(yè)每增加1個就業(yè)崗位，就可帶動相關(guān)行業(yè)增加4.2個就業(yè)機會，因此，溫泉旅游將帶動大量的勞動力就業(yè)，這些人員會產(chǎn)生住宿等方面的需求，這就需要有住宅地產(chǎn)來支撐。按照北京大學的《中國民生發(fā)展報告2013》標準，全國家庭平均住房面積、人均住房面積分別為100、30平米，因此，每增加1個就業(yè)崗位就相當于共有5.2個人就業(yè)，會產(chǎn)生156平米的住房需求。由此可見，如果溫泉旅游經(jīng)濟繁榮，則必然會帶來相當?shù)淖≌枨蟆?/p>
（三）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展需要工業(yè)地產(chǎn)支撐
溫泉旅游發(fā)展到一定階段后將面臨提質(zhì)的需要，化學制品、香料、精油等工業(yè)品將會被廣泛地應(yīng)用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等產(chǎn)品也將更為流行，這些產(chǎn)品需求的增大將吸引相關(guān)企業(yè)的入駐，如果規(guī)劃科學合理，本地資源優(yōu)勢明顯，甚至可能在某一細分領(lǐng)域形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，這就需要大量工業(yè)地產(chǎn)的支持。特別是，由于這些工業(yè)產(chǎn)品并不需要大規(guī)模的廠房，更多的是對科學研究等的需求，因而政府部門可以利用城郊土地建設(shè)標準化廠房，并以出租等方式提供給相關(guān)的企業(yè)。
（四）城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的其他作用
溫泉旅游經(jīng)濟是一個綜合體系，必須有相互聯(lián)系的行業(yè)作為支撐，特別是，各地在發(fā)展溫泉旅游的過程中還會依托地方資源積極開拓其他的旅游產(chǎn)品，如宗教旅游、文化休閑旅游等項目，以此提升旅游品質(zhì)，如山東省夏津生態(tài)旅游區(qū)就以溫泉旅游為主導，配套打造了以休閑旅游與為內(nèi)容的文化旅游項目，以椹文化為內(nèi)容的（生產(chǎn)類）主題旅游項目，形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條。而這種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須有房地產(chǎn)業(yè)的支持，此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度大、牽涉面廣的產(chǎn)業(yè)，與旅游相關(guān)的包括房地產(chǎn)布局、房地產(chǎn)項目勘察與設(shè)計，此外，還包括房地產(chǎn)項目的整體運營，特別是溫泉旅游相關(guān)產(chǎn)品展示、批發(fā)經(jīng)營等，這都表明溫泉旅游經(jīng)濟要發(fā)展必須有房地產(chǎn)作為支撐。
推動溫泉旅游經(jīng)濟與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的思考
《山東溫泉旅游消費體驗活動調(diào)查報告》資料顯示，我國溫泉旅游地產(chǎn)建設(shè)中存在較大的問題，表現(xiàn)在溫泉地產(chǎn)開發(fā)前期為占據(jù)先機，特別是為占據(jù)溫泉旅游核心板塊，大量的房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上“圈地”，盡可能多地搶占土地，而這一過程由于溫泉多處于相對偏遠的郊區(qū)，地方政府為吸引投資商掀起建設(shè)熱潮，往往采取寬容甚至支持的態(tài)度對待這種行為。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在規(guī)劃設(shè)計不科學等問題，部分地產(chǎn)項目內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，如殘疾人設(shè)施不健全等，交通等配套設(shè)施不健全。房地產(chǎn)項目建成后則存在后續(xù)開發(fā)利用不足等問題，如物業(yè)管理配套不完善等，因此，推動溫泉旅游經(jīng)濟與城郊地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展需要有針對性地破除這些問題。
（一）樹立正確的溫泉旅游地產(chǎn)理念
要堅決破除在溫泉旅游區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)就是溫泉旅游地產(chǎn)的思想，而要從溫泉旅游文化出發(fā)，融旅游、休閑、度假、居住為一體，這種房地產(chǎn)項目的特點在于溫泉、旅游、房地產(chǎn)三者緊密結(jié)合，基于此，在房地產(chǎn)項目的選址上要突出溫泉這一主題，雖然可以與溫泉所在地有一定的距離，但是不能過于遙遠，要能夠感受到溫泉的氣息，在溫泉的輻射范圍內(nèi)；在房地產(chǎn)項目設(shè)計中要包含溫泉元素，如在房地產(chǎn)外觀上能夠讓人聯(lián)想到溫泉，在房地產(chǎn)項目文化、房地產(chǎn)項目經(jīng)營中能夠與溫泉旅游保持密切的聯(lián)系，只有這樣才能真正做到溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)項目關(guān)聯(lián)度大。
（二）明確目標對象科學確定不同開發(fā)項目
溫泉地產(chǎn)項目可以分為不同的類型，因此，在開發(fā)過程中必須明確目標對象，如果以商戶為目標則開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，如果以住宅為主則開發(fā)商品房，如果以工業(yè)品加工為主則開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，通過明確這種細分目標確定房地產(chǎn)開發(fā)模式。在這一過程中，房地產(chǎn)項目開發(fā)者要做好三大工作，即做好市場調(diào)研，充分了解溫泉所在地房地產(chǎn)供給和需求情況，了解各類房地產(chǎn)項目開發(fā)、布局情況，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確哪一類市場還有較大的市場容量，還具有較大的市場空間；結(jié)合自身的優(yōu)勢合理選擇開發(fā)項目，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)本身在工業(yè)地產(chǎn)、住宅項目、商業(yè)地產(chǎn)方面各有所長，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的優(yōu)勢明確開發(fā)模式，控制項目風險。
（三）科學規(guī)劃并推動郊區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)
作為城郊的房地產(chǎn)項目，其開發(fā)將面臨資金等方面的壓力，即使利用溫泉旅游等概念來吸引外部投資，也必須通過科學的規(guī)劃才能達到開發(fā)的目標（封季媛、王寧，2013）。在實際操作中，要搞好房地產(chǎn)項目空間布局，要針對工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)對溫泉旅游的需求不同，以及城郊所處區(qū)域的道路規(guī)劃科學的布局房地產(chǎn)項目，達到既方便又集約的目標，集約即要推動同一類型用地特別是工業(yè)用地相對集中，對于溫泉核心區(qū)域要提高投入強度保障土地得到充分開發(fā)；要做好房地產(chǎn)項目配套規(guī)劃，包括交通規(guī)劃、綠化規(guī)劃、生活配套規(guī)劃，通過這些配套設(shè)施的完善提升房地產(chǎn)項目的價值，促進房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售（黃翔、代鶴鋒、袁凈，2011）。
（四）注重后期經(jīng)營開發(fā)
提高持續(xù)經(jīng)營能力。溫泉旅游地產(chǎn)更重要的在于后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營，而不能“賺了錢就走”，因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中，要選擇合適的物業(yè)等管理單位，提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理水平。此外，在運行過程中，要根據(jù)市場發(fā)展的需要，不斷提供新的服務(wù)，如針對殘疾人的需求改進一些基礎(chǔ)設(shè)施，針對療養(yǎng)需求建設(shè)一些公寓型住宅等。
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中海地產(chǎn)物業(yè)公司于1986年成立于香港，公司成立的這20多年里，取得了不錯的成績。國家建設(shè)部領(lǐng)導贊譽“中海物業(yè)”為中國物業(yè)管理發(fā)展的榜樣，業(yè)內(nèi)同行稱中海物業(yè)為“中國第一管家”。對“中海地產(chǎn)”而言，雖然取得了很大的成就，但該公司物業(yè)策略仍然存在一些亟待解決的問題，給顧客帶來不便，必須準確地分析原因所在并提出科學、合理的措施。
一、中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史及現(xiàn)狀
1.中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史
房地產(chǎn)是指在土地上蓋房屋的一種社會活動，又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。中國房地產(chǎn)業(yè)起源于改革開放以后，香港鴻基地產(chǎn)以定向協(xié)議出讓的方式取得第一塊土地的使用權(quán)，接下來中國房地產(chǎn)市場開始開放并逐漸壯大。中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史已經(jīng)近20年，自香港鴻基地產(chǎn)成為領(lǐng)頭羊后，深圳房地產(chǎn)的發(fā)展一直領(lǐng)跑全國的房地產(chǎn)業(yè)。1992年至1997年期間，政府開始對土地交易進行宏觀調(diào)控，并針對房地產(chǎn)市場交易出臺了一些法規(guī)和政策，其間1993年前后國內(nèi)各地紛紛開始成立專業(yè)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。直到1997年亞洲金融風暴的出現(xiàn)，國內(nèi)受到很大的影響，房地產(chǎn)市場隨之降溫。由于經(jīng)濟需要恢復和市場競爭激烈，1998年后，部分中介機構(gòu)開始進軍內(nèi)地二線和三線城市尋求發(fā)展。2001年中國加入世界貿(mào)易組織對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了重大影響，2002年開始至今，全國的房價一路攀升，近兩年略有下降。
2.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要體現(xiàn)在以下幾方面：首先，在前期投資方面。在房地產(chǎn)的投資上，與之前的大力度投資相比，我國目前的投資增速開始趨于緩和，但占全社會固定資產(chǎn)投資的比重仍保持上升趨勢；與此同時投資結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，經(jīng)濟適用房投資比重繼續(xù)減少；國內(nèi)信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。其次，在開發(fā)建設(shè)方面。我國目前控制了土地的開發(fā)面積，使得開發(fā)面積開始減少，購地和開、竣工面積的步伐也開始變慢；與之相對應(yīng)的是拆遷規(guī)模受到遏制，不再允許大規(guī)模拆遷。但不可否認，這些還沒有改變土地控制形勢依然嚴峻的現(xiàn)實。第三，在后期銷售方面。房地產(chǎn)銷售在近幾年成為熱門職業(yè)，究其原因是因為房地產(chǎn)的銷售量還在持續(xù)增長，房價大幅攀升，需求依然旺盛。雖然最近兩年房價略有降低，但銷售在總體上依然保持以上特點。
二、中海地產(chǎn)物業(yè)策略的現(xiàn)狀
中海地產(chǎn)物業(yè)策略是基于其企業(yè)文化的，其企業(yè)文化，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）核心價值觀：追求企業(yè)和員工的共同成長，實現(xiàn)企業(yè)與客戶的和諧共榮。（2）企業(yè)精神：嚴格苛求、自覺奉獻；（3）經(jīng)營理念：精誠服務(wù)、精彩生活；（4）品牌風格：高檔物業(yè)特征，優(yōu)質(zhì)服務(wù)標志；（5）服務(wù)理念：管就高標準、干就創(chuàng)一流；（6）團隊精神：“我的中海物業(yè)，中海物業(yè)的我”；（7）質(zhì)量方針：為顧客提供一個安全、清潔、優(yōu)美 、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。
基于以上企業(yè)文化，目前中海地產(chǎn)物業(yè)公司的物業(yè)策略為：不把任務(wù)外包出去，對售后服務(wù)有責任感，努力提高售后質(zhì)量，為顧客買房提供良好的基礎(chǔ)。除此之外，隨著中海房產(chǎn)公司開發(fā)的項目越來越多，未來中海地產(chǎn)將不再接納外部物管業(yè)務(wù)，集中精力服務(wù)于中海自己開發(fā)的物業(yè)。
由此可見，中海地產(chǎn)目前的物業(yè)策略有兩個方面。一方面，中海地產(chǎn)承諾了堅持企業(yè)文化中的各種精神，把顧客的利益放在首位，并承諾不會外包任務(wù)，是體現(xiàn)其責任感的策略；另一方面，中海地產(chǎn)將逐漸走上自給自足的軌道，開發(fā)具有自身特色的物業(yè)，并只為中海服務(wù)，是一種封閉式策略。
對于策略的實施，中海地產(chǎn)主要包含如下內(nèi)容：全面導入ISO9000國際質(zhì)量管理體系，規(guī)范服務(wù)流程；全面導入ISO14001環(huán)境管理體系；全面推行氛圍式管理，使小區(qū)呈現(xiàn)出悠閑居住環(huán)境與綠色人文環(huán)境完善結(jié)合的特色；專業(yè)化技術(shù)支持，中海下屬的樓宇科技公司、電梯工程公司、專業(yè)化清洗公司將以專業(yè)化管理確保小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備得到良好的維修養(yǎng)護。
三、中海地產(chǎn)物業(yè)策略存在問題分析
“中海地產(chǎn)”的物業(yè)策略并非盡善盡美，而實施的過程也差強人意，從一些顧客的反饋中可以證實其策略及實施確實存在著一定的弊端，主要集中在以下幾個方面。
首先，服務(wù)的態(tài)度不夠端正，很多顧客反映，“中海地產(chǎn)”的物業(yè)人員未能及時對問題進行解決，經(jīng)常拖時間，有的甚至不予理睬；在物業(yè)的網(wǎng)站上只回答無用問題，對求助和質(zhì)疑卻沒有回應(yīng)等等。其次，服務(wù)的質(zhì)量不好。體現(xiàn)在物業(yè)有時維修質(zhì)量不過關(guān)，倉庫里小型電瓶車無人看管并表示丟失概不負責，以及水電費的繳納全靠顧客自己而沒有配合等。再次，服務(wù)的費用十分昂貴。物業(yè)公司沒有按照物價局的規(guī)定收取費用，其高昂的費用與服務(wù)質(zhì)量不成正比也使顧客覺得不公。
這些直觀的問題反映了中海地產(chǎn)物業(yè)策略與實施的問題在于：首先，策略中缺乏對員工自身的要求，單單從企業(yè)整體角度考慮未來努力的方向，忽略了每個員工的個體差異性與僥幸心理，導致部分員工表現(xiàn)出了驕橫的態(tài)度，以及拖拉的做法。其次，中海公司的封閉式策略不夠完善，由于缺乏競爭對手，只在中海產(chǎn)業(yè)內(nèi)部進行鏈式服務(wù)，中海物業(yè)逐漸缺乏競爭意識，如果不經(jīng)常反省，就會出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量每況愈下的情況。再次，沒有提及物業(yè)策略實施的應(yīng)用情況及獎懲力度。完美的策略與實施的過程往往存在差距，而對實施的程度放任自流更會導致真實情況與計劃背道而馳，缺乏策略實施的強制性保障導致中海物業(yè)方面的不足。
簡言之，中海地產(chǎn)物業(yè)策略存在的問題在于策略制定上的不完善、不詳細和策略實施缺乏保障，是需要及時改進的。
四、完善中海地產(chǎn)物業(yè)策略的建議
針對“中海地產(chǎn)”物業(yè)策略的欠缺，筆者建議從以下幾個方面進行改進：
首先，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)優(yōu)秀人才。隨著生活水平的不斷提高，業(yè)主高質(zhì)量的要求，對現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識和管理水平提出了挑戰(zhàn)。為此，中海地產(chǎn)的服務(wù)意識要加強、服務(wù)水平要提高。中海地產(chǎn)應(yīng)加大在職員工的教育力度，有規(guī)律地進行培訓，如聽講座，觀看視頻等。企業(yè)應(yīng)多開展活動，讓員工在輕松的氣氛中找到自身的不足，追求更大的進步，與此同時提出對公司的意見和建議，爭取企業(yè)和員工共同進步。對于管理者而言，應(yīng)把自己的位置擺正，不可總以管理者自居，要講求以人為本，與員工多交流，真正地把自己當作服務(wù)人員。今后對于人才的選拔，不僅要關(guān)注其專業(yè)能力的高低，其品格與服務(wù)態(tài)度也要格外重視。公司可以和一些學校聯(lián)合培養(yǎng)“訂單學生”，即公司提出理想人才模式，由學校來進行培養(yǎng)，畢業(yè)后直接送往企業(yè)，這是一種最直接也是最高效的方式。
其次，尋找競爭對手，找到自身缺陷。企業(yè)在競爭中生存，競爭對手可以激勵自身進步。在條件允許的情況下，中海地產(chǎn)物業(yè)公司可以實行半封閉式策略，即大部分時間和精力用于中海產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的服務(wù)，小部分時間可以將任務(wù)外包給其他優(yōu)秀的物業(yè)公司或者去承包其他公司的物業(yè)任務(wù)。通過比較，公司能夠增強危機意識，不斷反思自身不足，這樣能夠不斷進步。即使不能實現(xiàn)，也要通過其他途徑，如顧客反饋、網(wǎng)站維護、員工指出等方式尋找自身的問題，杜絕剛愎自用。與此同時，要做到真正意義上的“售后服務(wù)”，即對房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業(yè)管理學習，不斷提高服務(wù)檔次。參與國際物業(yè)管理市場競爭也是現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。市場經(jīng)濟的本質(zhì)也是競爭，對內(nèi)競爭與對外競爭相結(jié)合，國內(nèi)市場與國際市場相對接。隨著中國加入世貿(mào)組織，第27屆奧運會在北京的成功舉辦，同國際物業(yè)管理市場的接觸一定會越來越密切。因此，中海地產(chǎn)物業(yè)公司應(yīng)力求把物業(yè)服務(wù)打進國際市場，增強國際競爭力。簡言之，競爭機制的形成，一方面可以促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高管理水平，增強企業(yè)開拓能力和應(yīng)變能力，從而增強其市場競爭力；另一方面可以使企業(yè)經(jīng)受鍛煉，積累競爭經(jīng)驗，為在國際市場競爭中戰(zhàn)勝對手積蓄力量，創(chuàng)造條件。
最后，加大實施力度，堅持獎懲分明。公司需要有具體的規(guī)章規(guī)定策略如何實施，并完善獎懲制度來更大地激發(fā)員工的工作熱情。中海地產(chǎn)物業(yè)公司可以根據(jù)自身的具體情況制定獎懲措施，保證獎懲分明，這樣能夠有效提高服務(wù)質(zhì)量。主要是對考核為優(yōu)秀等次的員工，要在晉升職務(wù)、級別、工資、獎金等方面，制定更加優(yōu)惠的政策，對年度考核不稱職的要進行相應(yīng)的處罰。同時要加大考核結(jié)果運用力度，實施考核并把考核結(jié)果和員工的獎懲、培訓、辭退以及職務(wù)晉升、福利待遇等有機地結(jié)合起來，做到賞罰分明，充分發(fā)揮考核的教育、激勵作用，創(chuàng)造人才脫穎而出的良好機制，才能提高實施的效率，確保物業(yè)策略的順利進行。
五、結(jié)語
物業(yè)管理是一個新興行業(yè)。物業(yè)管理的發(fā)展方向、管理模式、戰(zhàn)略目標、服務(wù)的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“讓業(yè)主滿意”。以業(yè)主為主導，力求滿足業(yè)主的需求和期望，追求“業(yè)主滿意”和“忠誠的經(jīng)營管理”新理念，在市場經(jīng)濟體制下，逐步形成并且迅速發(fā)展。良好的物業(yè)策略是對企業(yè)工作開展的指導，中海地產(chǎn)物業(yè)公司須對目前的物業(yè)策略加以改進，爭取做到完善、詳細，從而確保中海地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達到更高的水平，使公司和顧客達到雙贏。
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一、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用
（一）準備階段的稅務(wù)籌劃
（1）選擇恰當?shù)慕M織形式以及結(jié)構(gòu)。個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅，同時，稅務(wù)機關(guān)還要對股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個組織形式對促進企業(yè)的發(fā)展更為有利，但是，在財務(wù)管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業(yè)在選擇組織形式時要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進行合理選擇。企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要包括子公司和分支結(jié)構(gòu)。分支機構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現(xiàn)降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機構(gòu)承擔部分連帶責任。子公司擁有獨立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納。總公司無法借其實現(xiàn)納稅額降低，但亦不需要承擔過多的連帶責任。所以，在選擇組織結(jié)構(gòu)時，需要根據(jù)實際的運營情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。
（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具有經(jīng)營周期長、資金需求大等特征。這些特征使得企業(yè)的融資難度加大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務(wù)融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)或者財務(wù)管理等方面的風險。另外，融資租賃也不失為一個好的融資方式，其能夠有效降低企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產(chǎn)用于“雙重抵稅”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時，應(yīng)根據(jù)自身當前的經(jīng)營狀況以及未來發(fā)展需求等進行全面考慮。
（3）選擇適當?shù)慕ㄔO(shè)項目。建設(shè)項目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務(wù)籌劃人員提供了廣闊的稅務(wù)籌劃空間。
（二）項目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃
（1）選擇合理的建設(shè)方式。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項目的建設(shè)方式可選性較強，例如：代建方式以及合作開發(fā)等。選擇合作開發(fā)模式時，如果是甲方出資，乙方出地，項目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產(chǎn)，土地增值稅暫免征收。同時，對于以不定產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，不需要繳納營業(yè)稅。選擇代建方式時，代建方向客戶收取一定的代建費，由于房地產(chǎn)權(quán)屬并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，其無需繳納土地增值稅。
（2）成本費用以及利息的合理扣除。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應(yīng)該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，例如：固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)在計提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)生的成本費用可以進行全額扣除等。像“業(yè)務(wù)招待費”等限額扣除的成本費用，企業(yè)應(yīng)盡可能將其控制在限額范圍內(nèi)。像“廣告費”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際經(jīng)營需求合理安排其活動費用使用量。像“罰金”等無法進行稅收抵扣的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡力避免引發(fā)罰金繳納行為的事件發(fā)生。
（三）銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃
（1）確定最優(yōu)的銷售價格。房地產(chǎn)銷售價格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據(jù)。表1為我國土地增值稅四級超率累進稅率表。
（2）企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃。按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務(wù)籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷或者代銷等方式對收入進行分解。其中，代銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)向代銷公司支付的代銷費用可以作為成本費用，并作為企業(yè)的土地增值稅抵扣項。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業(yè)所得稅的抵扣項，從而達到合法降低企業(yè)納稅額的目標。轉(zhuǎn)銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節(jié)稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費用可以作為稅前扣除的成本費用，但是，大幅度增加的銷售價格同樣會使企業(yè)的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產(chǎn)開放企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達到降低應(yīng)稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業(yè)稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業(yè)實現(xiàn)應(yīng)稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃風險。
（四）保有階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃 當房地產(chǎn)企業(yè)的庫存出現(xiàn)大量積壓時，很多房地產(chǎn)公司都會選擇租賃方式來加大企業(yè)的經(jīng)營效益，進而減輕因產(chǎn)品積壓而引發(fā)的資金壓力。借助科學的稅務(wù)籌劃在很多時候能將這一行為產(chǎn)生的利益最大化。
（1）選擇合理的出租方式。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅等。這同樣增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)將原先的“出租”改成經(jīng)營“投資”，則僅需要繳納一定的企業(yè)所得稅，如此，企業(yè)的稅負壓力將大幅度降低。
（2）選擇適當?shù)臅嬚?。在投資性房地產(chǎn)的會計處理方面，會計準則中的處理方法主要有：成本法，該方法對企業(yè)的歷史成本進行計量，在規(guī)定的年限內(nèi)可做計提折舊處理。權(quán)益法則是采取公允價值計量，公允價值變動損益是由公允價值變動決定的，不進行計提折舊。相對于權(quán)益法，成本法更適合房地產(chǎn)企業(yè)，因為，其可以將資產(chǎn)的折舊費用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段稅務(wù)籌劃的風險對策
（一）準備階段 房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對來講，稅收征管部門在房地產(chǎn)企業(yè)分公司的監(jiān)管力度上還是要弱于對子公司的監(jiān)管，同時，分支機構(gòu)一旦出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)的虧損額也是可以用來進行母公司利潤抵消的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在決定是設(shè)立分公司還是子公司時，要對企業(yè)自身的盈利能力進行科學、合理的預(yù)測分析；房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業(yè)則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發(fā)生土地轉(zhuǎn)移而不用進行契稅繳納，這樣便可以為企業(yè)節(jié)省大量的稅款。目前，國內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)公司都是按照 “先買地，再創(chuàng)建項目公司” 的傳統(tǒng)流程進行房地產(chǎn)開發(fā)的，如此，便會因為出現(xiàn)了土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移而使房地產(chǎn)企業(yè)增加大量的契稅負擔。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權(quán)利，并承擔全部責任。同時，把子公司的名字填寫到土地財政票據(jù)抬頭處，并用其名義進行土地使用證辦理，如此便不會產(chǎn)生與“票據(jù)不合規(guī)”相關(guān)的風險；多數(shù)情況下，銀行貸款都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業(yè)的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業(yè)將融資的關(guān)注重點轉(zhuǎn)向了非金融機構(gòu)，而在融資過程中，合規(guī)的單據(jù)則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與征管部門進行有效溝通，并嚴格遵循獨立交易原則，從而將結(jié)算利息費用充分利用起來，以實現(xiàn)有效降低企業(yè)稅負的任務(wù)。
（二）開發(fā)建設(shè)階段 在該階段，房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用歸集對企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在遵循稅法規(guī)定以及會計準則的前提下，根據(jù)企業(yè)該項目的預(yù)征利潤率，選擇合理的成本費用核算方式，盡量為企業(yè)獲取“節(jié)水效益”，從而促進企業(yè)的資金供應(yīng)鏈周轉(zhuǎn)正常。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資計劃時，要對企業(yè)所得稅的轉(zhuǎn)回問題進行全面性的綜合考慮。如果施工項目外包給其他企業(yè)，在合同簽訂時，要明確規(guī)定合同價款以及發(fā)票的取得方式，從而有效避免不合規(guī)風險的出現(xiàn)。
（三）銷售階段 該階段，稅務(wù)籌劃的主要任務(wù)就是如何確定銷售收入，進而最大限度地降低增值額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)上文給出的土地增值稅四級超率累進稅率規(guī)定，合理進行銷售價格制定。在開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對企業(yè)執(zhí)行的稅務(wù)籌劃方案是否真能達到節(jié)稅作用進行綜合測算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節(jié)稅額的情況出現(xiàn)。
（四）保有階段 在這一階段內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是同時進行房產(chǎn)的租賃和投資聯(lián)營活動。其在物業(yè)費、經(jīng)管費以及租賃費的制定上不僅要以市場價格為基本依據(jù)，還要積極地與相關(guān)的稅收征管部門進行及時溝通，并盡可能爭取征管部門的認可與支持。在將“租賃”轉(zhuǎn)為“承包經(jīng)營”時，房地產(chǎn)企業(yè)要辦理相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照，并將這項經(jīng)營活動作為自身經(jīng)營范圍內(nèi)的一部分，同時，將“經(jīng)營人”的角色賦予“承租人”，并對其經(jīng)營活動進行
三、實例應(yīng)用
（一）對房地產(chǎn)的增值率進行適當控制 該房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，其嚴格遵循國家的相關(guān)稅收法規(guī)，合理制定企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案。其在實際的生產(chǎn)與經(jīng)營過程中，主要涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及房產(chǎn)稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級超率累進模式，該房地產(chǎn)公司在進行房價制定時，對土地增值稅臨界點進行了充分的考慮。例如：稅收因素對銷售利潤的影響等。具體分析如下：對房地產(chǎn)價格進行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價為2110元；第二種是每平售價2210元。如果按照售價2110元銷售商品房，房地產(chǎn)公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點，企業(yè)的最終利潤為676.327萬元。如果按照2210元一平進行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營業(yè)稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護建設(shè)稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業(yè)的實際利潤為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以每平2110元銷售商品房。
（二）該房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃 該房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)與銷售的同時，出于擴大企業(yè)經(jīng)營范圍和發(fā)展規(guī)模以及充分利用現(xiàn)有資源目的，對部分房屋進行對外出租。該房地產(chǎn)企業(yè)準備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿(mào)企業(yè)，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費用，還有電話費、水電費。房地產(chǎn)企業(yè)當年購置這些家具、電器的不含稅價格為54萬元，預(yù)計使用年限為6年，且每年所支付的電話費為24 萬元，水費為18萬元，電費為24萬元。則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅600×5%=30萬元；房產(chǎn)稅600×12%=72萬元；城市維護建設(shè)稅30×7%=2.1萬元；教育費附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費、水電費成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)每年的利潤為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元?，F(xiàn)對企業(yè)進行如下稅務(wù)籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿(mào)企業(yè)，每年支付費用15萬元，電話費和水電費改為代收?；I劃后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況如下：應(yīng)繳納營業(yè)稅510×5%=25.5萬元；房產(chǎn)稅510×12%=61.2萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對于商貿(mào)企業(yè)而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿(mào)企業(yè)每年所需費用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進項稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經(jīng)過籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿(mào)企業(yè)每年節(jié)約租金600-591=9萬元，進項稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。
參考文獻：
[1]高鴿：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究》，吉林大學2013年碩士學位論文。
關(guān)鍵詞：貨幣存量；房地產(chǎn)價格；通貨膨脹；沖擊效應(yīng)
基金項目：國家社會科學基金資助項目（07CJY061）。
作者簡介：張萌（1983-），男，陜西漢中人，云南大學經(jīng)濟學院博士生，陜西學前師范學院數(shù)學系講師，主要從事世界經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟政策的研究；蔣冠（1971-），男，云南保山人，云南大學經(jīng)濟學院教授、博士生導師，主要從事國際金融、貨幣政策和金融市場的研究。
中圖分類號：F201文獻標識碼：A文章編號：1006-1096（2014）01-0155-06收稿日期：2013-05-04
一、文獻綜述
相關(guān)研究可以分為理論與實證兩大類。理論文獻包括：Bertrand（1995）認為在金融自由化條件下，金融機構(gòu)過度信貸加速了房地產(chǎn)泡沫形成與破滅；Christopher等（1997）指出房地產(chǎn)業(yè)繁榮期伴隨信貸快速增長和杠桿急劇上升，當泡沫破滅時，債務(wù)積壓和去杠桿化危及金融和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。在國內(nèi)，張等（2008）認為美國次級抵押貸款市場的基礎(chǔ)是房價上升和美聯(lián)儲寬松政策，當此基礎(chǔ)不存在時，房地產(chǎn)泡沫危機就開始顯露；苗文龍（2010）認為商業(yè)銀行對貨幣當局的“倒逼機制”削弱了貨幣政策獨立性，導致中國貨幣供給內(nèi)生性超發(fā)，助長房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生與膨脹；馬永坤等（2011）認為中國房地產(chǎn)的資本品屬性超過其耐用消費品屬性，引導社會儲蓄流向房地產(chǎn)市場，其他行業(yè)面臨資金匱乏困境。
實證文獻包括：Goodhart（1995）研究發(fā)現(xiàn)英國房地產(chǎn)價格顯著影響信貸增長率；Davis 等（2004）研究表明，商業(yè)房地產(chǎn)價格引起信貸、產(chǎn)出擴張，而不是相反。在國內(nèi)，謝經(jīng)榮等（2002）的研究顯示1980年以來世界范圍內(nèi)發(fā)生的多次金融危機中都不同程度的存在房地產(chǎn)泡沫；張濤等（2006）研究發(fā)現(xiàn)房價引起銀行信貸增長；李健飛等（2008）發(fā)現(xiàn)貨幣增加并不是房價上漲的根源，但是房價上漲對貨幣擴張作用明顯；李建等（2011）認為貨幣存量對房價有顯著的正向沖擊效應(yīng)，但存在時滯。
現(xiàn)有文獻存在三點不足：一是理論研究集中于貨幣存量、房價與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的靜態(tài)、局部均衡分析，較少進行動態(tài)、一般均衡分析；二是對于貨幣外生性假設(shè)也與中國貨幣內(nèi)生性的事實不符；三是實證研究主要側(cè)重于非動態(tài)關(guān)聯(lián)的宏觀層面，缺乏微觀經(jīng)濟理論支撐。本文的創(chuàng)新在于首先基于內(nèi)生性假設(shè)的四部門一般均衡動態(tài)研究，為研究貨幣、房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的聯(lián)動機制提供了微觀基礎(chǔ)。
二、理論模型分析
（一）家庭部門
（二）非房地產(chǎn)企業(yè)
（四）商業(yè)銀行
三、模型穩(wěn)態(tài)與轉(zhuǎn)移動態(tài)分析
四、經(jīng)濟系統(tǒng)數(shù)值模擬
（一）穩(wěn)態(tài)數(shù)值模擬
首先采用經(jīng)驗估計法校準系統(tǒng)中各參數(shù)值：{α，δ，β，η，，θ，ψ，v}。系統(tǒng)參數(shù)可分為生產(chǎn)函數(shù)參數(shù)：{α，δ}；效用函數(shù)參數(shù)：{β，η，}；貨幣函數(shù)參數(shù)：{θ，ψ，v}。各參數(shù)校準值匯總在表4。
將表4中各參數(shù)值帶入表1，可計算實際利率、人均資本存量、消費、產(chǎn)出、房地產(chǎn)存量、貨幣存量、名義貨幣增長率、通貨膨脹率、房地產(chǎn)價格變化率、房地產(chǎn)相對價格的穩(wěn)態(tài)值，見表5。
從實際存款利率來看，目前我國一年期存款名義利率為3%，扣除3%～4%的通貨膨脹率，實際存款利率小于0，無法反應(yīng)資金供求水平與資本收益情況，分析實際利率應(yīng)該考慮貸款實際利率。2000年以來我國一年期貸款基準利率長期維持在6%～7%之間，綜合考慮貸款上浮、民間借貸利率，以及較低的通貨膨脹率等因素，本文選取9.5%作為實際利率的現(xiàn)實值，偏離穩(wěn)態(tài)值102%。偏高的實際利率引導企業(yè)將資金投向房地產(chǎn)等少數(shù)高回報行業(yè)，其他行業(yè)則投資不足，不利于整個社會資本協(xié)調(diào)積累。
從房地產(chǎn)相對價格來看，假設(shè)1998年房改前房地產(chǎn)相對價格處于穩(wěn)態(tài)水平3.571，根據(jù)1998年～2012年均通貨膨脹率3.612%與房地產(chǎn)價格變化率
（二）轉(zhuǎn)移動態(tài)數(shù)值模擬
對實際利率、消費、貨幣增長率、房地產(chǎn)價格變化率、通貨膨脹率、房地產(chǎn)相對價格的偏離賦予初值：{r^0，c^0，θ^0，πh^0，π^0}；經(jīng)濟系統(tǒng)將模擬出各變量rt，kt，ytkt，ctyt，htkt，mtyt，θt，πht，πt，PHtPt轉(zhuǎn)移動態(tài)路徑。
根據(jù)前文測算：r^0=1.02；θ^0=4.53；基于消費/產(chǎn)出比例偏離穩(wěn)態(tài)值-32.69%，并考慮消費對經(jīng)濟增長的貢獻因素：c^0=-0.383；根據(jù)2009年～2012年房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)、企業(yè)商品價格指數(shù)計算：πh^0=0.55；π^0=-0.25；首先剔除貨幣與價格因素，即初始賦值為：{r^0=1.02；c^0=-0.383；θ^0=πh^0=π^0=0}；其次納入貨幣、房地產(chǎn)價格與物價因素，初始賦值為：{r^0=1.02；c^0=-0.383；θ^0=4.53；πh^0=0.55；π^0=-0.25}；經(jīng)濟系統(tǒng)模擬出各變量兩組轉(zhuǎn)移動態(tài)路徑。
五、結(jié)論與政策建議
本文通過四部門一般均衡分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)相對價格與實際利率是影響消費、儲蓄、投資、產(chǎn)出的核心傳導變量，傳導機制為：實際利率通過儲蓄分別對當前消費與房地產(chǎn)投資產(chǎn)生替代效應(yīng)，對未來消費產(chǎn)生收入效應(yīng)；當前房地產(chǎn)相對價格對向前消費產(chǎn)生收入效應(yīng)，預(yù)期房地產(chǎn)相對價格對當前消費與儲蓄產(chǎn)生替代效應(yīng)。
綜上分析，只有穩(wěn)步降低貨幣增長率，引導貨幣存量在行業(yè)間合理配置，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格與實際利率至合理水平，才能消除公眾對房地產(chǎn)相對價格上漲預(yù)期，進而從根本上化解經(jīng)濟資源結(jié)構(gòu)性錯配所積聚的經(jīng)濟、金融風險。具體措施包括：
1.根據(jù)規(guī)則性原則改革貨幣政策決策機制，制定、執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，利用公開市場業(yè)務(wù)、信貸規(guī)?？刂?、窗口指導等多種政策工具控制貨幣供給；加強對“影子銀行”、民間借貸監(jiān)管，使內(nèi)生性貨幣創(chuàng)造機制趨于合理化、規(guī)范化，從源頭上減輕貨幣對宏觀經(jīng)濟的沖擊。
2.加快利率市場化改革，增強存貸款利率，尤其是存款利率與資金供求狀況、資本收益率之間的聯(lián)系，將存貸利差控制在合理區(qū)間，發(fā)揮利率作為資金價格信號在資源配置中的導向作用。
3.通過對土地、財政、稅收、產(chǎn)業(yè)、社會保障等制度進行系統(tǒng)性改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，打破公眾對房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲預(yù)期的，從根本上化解房地產(chǎn)價格扭曲所導致的資源結(jié)構(gòu)性錯配。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟增長；FDI；協(xié)整關(guān)系；因果關(guān)系
一、引言
自1998年中國實施住宅市場化以來，中國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。2003年，房地產(chǎn)業(yè)開始進入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增值由2003年的740.33億美元增加到2010年的3296.49億美元，增長445.27%，房地產(chǎn)業(yè)成長為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。1997年，中國吸引FDI452.57億美元，其中制造業(yè)281.2億美元，占比62.13%，房地產(chǎn)業(yè)51.69億美元，占比11.42%。2010年，中國的FDI達到900.33億美元，其中制造業(yè)467.71億美元，占比51.95%，房地產(chǎn)業(yè)167.96億美元，占比18.66%。由此，可以看出外商直接投資結(jié)構(gòu)中，制造業(yè)的比重仍舊占據(jù)一半以上，但已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下降，而房地產(chǎn)業(yè)的比重增加明顯。
我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，2010年房地產(chǎn)產(chǎn)值為3296.49億美元，相比1996年的314.83億美元增長了10倍多。同時，房地產(chǎn)業(yè)的外商直接投資也由1997年的51.69億美元增加到2010年的167.96億美元。外商直接投資對于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的貢獻作用。為了進一步研外商直接投資是如何促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)和外商直接投資二者之間存在何種的關(guān)系以及政府如何用好FDI，本文試圖用計量經(jīng)濟的方法進行實證研究。
二、文獻綜述
中國在快速發(fā)展經(jīng)濟的過程中，各級政府非常重視外商資本的引進。FDI對促進經(jīng)濟快速發(fā)展、技術(shù)水平提高以及更新管理理念等方面發(fā)揮了很大的促進作用。因此，國內(nèi)外關(guān)于中國經(jīng)濟增長與外商直接投資的研究很多。但對于中國房地產(chǎn)業(yè)與FDI的研究文獻較少，尤其是關(guān)于二者之間的實證研究更少。
劉志宇通過研究發(fā)現(xiàn)，外資的進入使房地產(chǎn)市場的投資總量得以增加，同時提高了我國房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平，并促進相關(guān)上下游行業(yè)的技術(shù)水平提高。羅漢認為，外國開發(fā)商和建筑商帶來先進的大型施工機械、施工技術(shù)以及相關(guān)管理經(jīng)驗，有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)水平的提高和產(chǎn)值的增長。
萬倫來、陳希希采用中國省際1999-2004年房地產(chǎn)業(yè)面板數(shù)據(jù)，計量分析房地產(chǎn)業(yè)FDI對房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)效率水平的影響。研究結(jié)果表明：FDI對提高中國房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)效率整體水平的影響并不明顯；從區(qū)域分布來看，F(xiàn)DI對東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)效率水平的提高有明顯的促進作用，相比，對中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)效率的提高卻沒有多大的影響。
戎雪以我國1997年-2006年房地產(chǎn)市場的FDI總額和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)FDI為樣本，分析前二者與我國房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，研究結(jié)果表明：FDI總額與我國房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)價格相關(guān)性非常高，屬于正相關(guān)；此外，通過一元線性回歸得出，F(xiàn)DI總額對我國房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)銷售額影響很大。
上述學者對于房地產(chǎn)與FDI的研究，有很大的理論和實際研究價值但是，研究的對象選取時，大多側(cè)重于選取某個省份或地區(qū)來研究，以免缺乏全局性的說服性。一些學者雖然研究對象選取全國各身份面板數(shù)據(jù)，但對于二者之間是否才在Grangery因果關(guān)系沒有進行深入研究。
三、中國房地產(chǎn)業(yè)FDI的經(jīng)濟增效應(yīng)實證研究
1.數(shù)據(jù)、變量的選取以及分析說明
本文實證分析所采用的樣本取自1996—2010年的年度數(shù)據(jù)，選取中國房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資、房地產(chǎn)業(yè)增加值作為分析變量。文中g(shù)dp代表房地產(chǎn)業(yè)增加值、fdi代表房地產(chǎn)業(yè)FDI，單位為億美元；對gdp、fdi取對數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)長NGDP、LNFDI，分別用X、Y替代LNGDP、LNFDI。本文數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)主要來源于歷年《中國統(tǒng)計年鑒》、歷年《中國人民銀行統(tǒng)計年鑒》。本文實證分析基于計量軟件Eviews6.0。利用軟件繪制出。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，可以看出：
1996-2010年，中國房地產(chǎn)業(yè)FDI和中國房地產(chǎn)業(yè)歷年整個產(chǎn)業(yè)增加值均保持同方向的長期增長態(tài)勢，中國房地產(chǎn)業(yè)歷年FDI對數(shù)值、產(chǎn)業(yè)增加值對數(shù)值生成的曲線形態(tài)相似度有一定程度類似，可以初步確定中國房地產(chǎn)業(yè)FDI對房地產(chǎn)業(yè)GDP存在一定得影響。
2.實證分析
（1）平穩(wěn)性檢驗
如果隨機過程的均值和方程在時間過程上是常數(shù)，且任意兩時期之間的協(xié)方差只依賴于兩時期間的距離，不依賴于實際時間的變化，則此隨機過程是平穩(wěn)的，反之，稱之為非平穩(wěn)。進行時間序列分析，主要判斷其平穩(wěn)性。本文采取增廣的迪基—富勒檢驗（ADF檢驗），也稱之為單位根檢驗。本文統(tǒng)一采用90%置信度。
通過ADF檢驗時間序列的平穩(wěn)性，結(jié)果表明：X、Y序列都是非平穩(wěn)序列，Xt～I（2），Yt～I（2）。
（2）協(xié)整檢驗
若非平穩(wěn)時間序列的某種線性組合是平穩(wěn)時間序列，則這些非平穩(wěn)時間序列之間存在協(xié)整關(guān)系。由表一可知，X、Y都是二階單整的，即I（2），本文采用E—G兩步法進行協(xié)整關(guān)系檢驗。
第一步：用OLS方法估計協(xié)整回歸方程為：
Yt=1.638108+1.179197Xt+ut
（2.406286） （7.591205） R2=0.815933 F=57.62639 D.W=0.579379
說明：指標加下標t表示第t期數(shù)據(jù)，u為隨機擾動項，括號內(nèi)數(shù)值為系數(shù)對應(yīng)于T統(tǒng)計量的取值，R2為衡量擬合度的判定系數(shù)，D.W為衡量自相關(guān)程度的杜賓—瓦爾森統(tǒng)計量。
第二步：對殘差序列ut進行單位根檢驗，結(jié)果如下表，殘差序列是平穩(wěn)序列，說明房地產(chǎn)業(yè)FDI與房地產(chǎn)業(yè)增加值之間存在協(xié)整關(guān)系。
（3）Granger因果關(guān)系檢驗
經(jīng)濟活動中的各種變量有的可能有相似的變化趨勢，在回歸中會表現(xiàn)較好的顯著性和擬合度，但單純的顯著性檢驗已不能滿足研究的需要。格蘭杰因果檢驗是目前用于檢驗兩個變量之間因果關(guān)系的一種常用方法。
利用Granger因果關(guān)系來檢驗1996-2010年中國房地產(chǎn)業(yè)FDI與房地產(chǎn)業(yè)增加值之間的因果關(guān)系。檢驗結(jié)果表明，在10%顯著水平下，當期房地產(chǎn)業(yè)增加值近似于當期、滯后1期或之后2期的房地產(chǎn)業(yè)FDI的Grange原因。中國當期的房地產(chǎn)業(yè)FDI是滯后3期的房地產(chǎn)業(yè)增加值的Grange原因，當期房地產(chǎn)業(yè)增加值是滯后3期的房地產(chǎn)業(yè)FDI的Grange原因。
3.研究結(jié)論
通過以上進行實證研究，得到以下結(jié)論：
（1）中國房地產(chǎn)業(yè)FDI對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長有較強的拉動作用。盡管房地產(chǎn)業(yè)FDI和產(chǎn)業(yè)增加值都是非平穩(wěn)序列，但二者之間存在協(xié)整關(guān)系，也就意味著二者之間存在長期的穩(wěn)定關(guān)系。協(xié)整方程表示：當外商投資增加1%時，可使房地產(chǎn)業(yè)增加值增加1.179197%。
（2）FDI是房地產(chǎn)業(yè)增加值是滯后3期的Granger原因。FDI是房地產(chǎn)業(yè)增加值的Granger原因不具有穩(wěn)定性，可見FDI不是房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)上漲的主要原因和動力。
（3）不論是當期，還是滯后1期、滯后2期或滯后3期，房地產(chǎn)業(yè)增加值都是房地產(chǎn)業(yè)FDI的Granger原因，且具有長期的穩(wěn)定性。
四、政策建議
1.加大房地產(chǎn)業(yè)開放力度，構(gòu)建良好的投資環(huán)境
中國政府應(yīng)當進一步增加房地產(chǎn)業(yè)的開放力度，增強市場競爭力度，實現(xiàn)投資主體多元化，形成良好的競爭環(huán)境，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康平穩(wěn)發(fā)展。優(yōu)化市場的法律環(huán)境，做好知識產(chǎn)權(quán)保護工作。完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為FDI提供一個便捷、高效、安全的外部環(huán)境。培養(yǎng)房地產(chǎn)業(yè)所需各類人才，拓寬人才培養(yǎng)途徑，為房地產(chǎn)業(yè)FDI提供一個良好的軟環(huán)境。
2.引導外資投向，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)FDI的結(jié)構(gòu)
針對當前國家對房地產(chǎn)業(yè)實行嚴格的宏觀調(diào)控政策，影響FDI投資中國房地產(chǎn)業(yè)的進程。政府部門除出臺一些優(yōu)惠政策外，還應(yīng)合理引導外資投向，用優(yōu)惠政策鼓勵FDI投向中國的經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房建設(shè)，同時也可以學習國外房地產(chǎn)公司先進的營運模式、管理經(jīng)驗和技術(shù)水平。
3.制定完善的房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)政策，加強房地產(chǎn)業(yè)FDI的監(jiān)督和管理
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及的資金量大，對國民經(jīng)濟的健康運行關(guān)系巨大。一旦外資投資房地產(chǎn)業(yè)沒有得到有效的監(jiān)管，很容易產(chǎn)生嚴重的投機行為。增加擴大房產(chǎn)稅試點城市和地區(qū)，提高FDI的投機成本，規(guī)范房地產(chǎn)市場FDI的投機行為。建立房地產(chǎn)市場信息和預(yù)警系統(tǒng)，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)FDI的動向，監(jiān)控市場風險。
參考文獻：
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論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。
主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。
④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。
(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務(wù)機關(guān)決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發(fā)的成本費用分攤。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。②多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分攤。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策