時間：2023-02-05 19:34:44
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一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
XX年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣XX年-XX年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。XX年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從XX年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從XX年起實施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
XX年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而XXXX每畝均價為207.4萬元，XX年畝均價94.1萬元，基本與XX年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，XX年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。XX年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從XX到XX年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得XX年至XX年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，XX年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從XX年XX年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
一、發(fā)展現(xiàn)狀
20xx年，××縣委、縣政府敏銳地把握國內(nèi)紡織產(chǎn)業(yè)重心從東南沿海向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的有利時機，及時確立把紡織產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來抓的戰(zhàn)略決策。幾年來，紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展實現(xiàn)了從無到有、從量變到質(zhì)變的飛躍，總體上呈現(xiàn)四個特點：
一是發(fā)展速度快。五年內(nèi)先后引進(jìn)了天順紡織、恒昌紡織、金源紡織、三邦實業(yè)、宏豐制衣、寶源彩紡等紡織服裝企業(yè)，總數(shù)達(dá)12家，占地面積1100多畝，總投資達(dá)15億元。
二是產(chǎn)業(yè)規(guī)模大。全縣已形成75萬錠紡紗規(guī)模，占全省紡紗規(guī)模的1/3，年織布可達(dá)800萬米，年產(chǎn)針織服裝可達(dá)630萬件(套)，初步形成了“紡紗紡線織布制衣”的紡織產(chǎn)業(yè)鏈。企業(yè)95%的設(shè)備達(dá)到了國內(nèi)國際先進(jìn)水平。20xx年，××縣被省經(jīng)貿(mào)委授予“江西省紡織產(chǎn)業(yè)基地”稱號，今年8月又被中國紡織工業(yè)協(xié)會命名為“中國新興紡織產(chǎn)業(yè)基地”稱號。
三是經(jīng)濟效益好。盡管受金融危機的沖擊和影響，××紡織產(chǎn)業(yè)仍保持良好的發(fā)展勢頭，生產(chǎn)總體保持穩(wěn)定，平均達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)率接近80%。上半年，園區(qū)紡織企業(yè)實現(xiàn)銷售收入10.7億元，同比增長113.2%，占園區(qū)工業(yè)銷售收入的27%;實現(xiàn)稅收3200萬元，同比增長111.3%，占園區(qū)稅收的27%。
四是就業(yè)人數(shù)多。目前，紡織企業(yè)直接吸納了6500多名勞動力就業(yè)，占園區(qū)就業(yè)總?cè)藬?shù)的23%。以天順紡織公司為龍頭，采取“公司+農(nóng)戶”的供銷一體模式，發(fā)展農(nóng)村家庭紡織100多戶，引進(jìn)織機近600臺，每年可幫助農(nóng)戶增收1000余萬元，有效地促進(jìn)了群眾增收和全民創(chuàng)業(yè)。
××縣紡織產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中也存在不少問題，主要表現(xiàn)在：一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠優(yōu)。紡織產(chǎn)業(yè)以紡紗為主，織布、服裝加工占的比重較小，不到總產(chǎn)值的15%。紡織企業(yè)的原料供應(yīng)、產(chǎn)品銷售“兩頭”在外，企業(yè)只進(jìn)行來料加工。此種經(jīng)營模式不僅利潤率低，而且抗風(fēng)險能力差。二是科技含量不夠高?，F(xiàn)有紡織企業(yè)的研發(fā)能力普遍較弱，核心技術(shù)大多是從外部引入或者與外部聯(lián)合開發(fā)。企業(yè)產(chǎn)品主要為化纖紗、純棉紗，加工模式以粗加工為主，精深加工所占比重小，產(chǎn)品檔次低、科技含量低、附加值低。目前國際上廣泛采用的智能化轉(zhuǎn)杯紡、緊密紡、噴氣紡等新型紡紗技術(shù)在該縣紡織行業(yè)中所占比重明顯偏小。三是產(chǎn)業(yè)規(guī)模不夠大。目前，紡織基地化纖產(chǎn)能僅12萬噸，與外地產(chǎn)業(yè)基地相比，差距明顯。比如浙江蕭山區(qū)匯集的紡織企業(yè)達(dá)20xx多家，規(guī)模以上企業(yè)近500家，20xx年的化纖產(chǎn)能達(dá)404.7萬噸。
二、發(fā)展機遇
盡管全球金融危機對外貿(mào)依存度高、勞動力密集型產(chǎn)業(yè)的影響比較明顯，但從總的發(fā)展趨勢看，紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展正在逐漸好轉(zhuǎn)，再次面臨難得的發(fā)展機遇。
1、國內(nèi)國際的需求潛力是最長遠(yuǎn)的機遇。從國內(nèi)來看，我國擁有世界上最大的內(nèi)需市場，13億人口的紡織服裝品消費絕大部分靠國內(nèi)的紡織產(chǎn)業(yè)來供給，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，紡織服裝品的需求還將不斷增長。數(shù)據(jù)顯示，我國人均年均纖維消費量從20xx年的7.5公斤增加到目前的15公斤左右，但與發(fā)達(dá)國家人均年均纖維消費量30—40公斤相比，還有很大差距。我國內(nèi)需市場也存在新的增長點，近年來廣泛應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、交通運輸、特殊材料等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)用紡織品需求量迅速增長，預(yù)計未來三年將每年增長80—100萬噸。這些意味著紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有很大有空間和潛力。從國外來看，我國已發(fā)展成為世界最大的紡織品生產(chǎn)國、消費國和出口國，在國際紡織行業(yè)中具有產(chǎn)業(yè)鏈完整、配套能力強、專業(yè)分工明確、勞動力成本低等較強競爭優(yōu)勢，在全球紡織貿(mào)易市場占有1/3左右的份額。
2、國家對紡織工業(yè)的重視是最直接的機遇。在今年2月國務(wù)院出臺的《紡織工業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》中，紡織工業(yè)被定位為“我國國民經(jīng)濟的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)和重要的民生產(chǎn)業(yè)，也是國際競爭優(yōu)勢明顯的產(chǎn)業(yè)，在繁榮市場、擴大出口、吸納社會就業(yè)、增加農(nóng)民收入、促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用?！被诩徔椆I(yè)的極端重要性，國家將會對對紡織工業(yè)發(fā)展越來越重視，為紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更多的政策支持，營造更為有利的發(fā)展環(huán)境。
3、現(xiàn)有紡織產(chǎn)業(yè)的布局調(diào)整是最有利的機遇。目前，全國已形成廣東西樵、浙江蕭山、福建長樂等有規(guī)模的紡織產(chǎn)業(yè)集群110多個，其中絕大部分分布在東南沿海地區(qū)，僅浙江、江蘇、廣東、山東、福建五省的紡織產(chǎn)業(yè)集群就占總數(shù)的90%以 上。受土地資源緊張、勞動力成本上升等因素影響，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)紡織產(chǎn)業(yè)中勞動密集型企業(yè)需要逐步向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時國家鼓勵東南沿海地區(qū)重點發(fā)展技術(shù)含量高、附加值高、資源消耗低的紡織產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品，推動和引導(dǎo)紡織服裝加工企業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，鼓勵中西部地區(qū)利用資源優(yōu)勢發(fā)展紡織服裝加工基地。江西在承接紡織產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移中有著突出的優(yōu)勢，如毗鄰東南沿海省份的區(qū)域位置、諸多的優(yōu)惠政策及較低的資源和勞動力成本，對全省四大“紡織產(chǎn)業(yè)基地”之一的××來說，是一個難得的發(fā)展機遇。
4、××紡織產(chǎn)業(yè)取得的發(fā)展成就是最現(xiàn)實的機遇?！痢良徔棶a(chǎn)業(yè)經(jīng)過近幾年的努力，在園區(qū)平臺、交通區(qū)位、產(chǎn)業(yè)聚集、生產(chǎn)成本上具備了加快發(fā)展的優(yōu)勢。平臺方面，紡織工業(yè)園區(qū)面積達(dá)4平方公里，設(shè)施完善，功能齊備，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃中的××紡織印染集控區(qū)目前已順利通過省環(huán)保局的環(huán)評審批;交通方面，××距離省會南昌僅50公里，距港口城市九江168公里，南昌與鄰近省會城市和主要城市均有高速公路相連，并可實現(xiàn)鐵海聯(lián)運，交通十分便利，已經(jīng)開工建設(shè)的昌奉高速公路和規(guī)劃建設(shè)的杭南長鐵路、九長鐵路將使××的區(qū)位優(yōu)勢更加凸顯;產(chǎn)業(yè)聚集方面，集中了以金源為龍頭的紡紗企業(yè)4家，以三邦為龍頭的紡線企業(yè)2家，以及宏豐制衣等針織服裝加工企業(yè)4家，紡織產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模。依托現(xiàn)有的聚集效應(yīng)，可實現(xiàn)企業(yè)間的優(yōu)勢互補、資源共享，形成對上、下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的輻射帶動能力;生產(chǎn)成本方面，紡織企業(yè)對用電和用工的要求較高，用電、用工成本分別在生產(chǎn)成本中占40%和20%左右的比重，××擁有220千伏變電站1座、110千伏變電站3座，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展提供了穩(wěn)定的電力保障，而且執(zhí)行的工業(yè)用電價格為全省最低，對紡織企業(yè)具有較大吸引力。此外，××有較為充足、穩(wěn)定、廉價的勞動力資源，能較好地滿足企業(yè)用工需求。
三、思考對策
1、著力延伸紡織產(chǎn)業(yè)鏈條。按照“做大中間，做深兩頭”的思路，壯大紡紗生產(chǎn)規(guī)模，積極延伸上、下游產(chǎn)業(yè)鏈。上游產(chǎn)業(yè)要著力引進(jìn)原料生產(chǎn)企業(yè)，下游產(chǎn)業(yè)要著力引進(jìn)織布、印染、服裝加工企業(yè)。一是突出產(chǎn)業(yè)特色。重點抓好原料、織造、印染三大基礎(chǔ)項目，原料項目重點發(fā)展滌綸短纖和再生滌綸短纖生產(chǎn)項目，力爭引進(jìn)年產(chǎn)20—30萬噸滌綸短纖維生產(chǎn)線，滿足××紡織原材料需求;織造項目以配套本地原材料產(chǎn)品為主，發(fā)揮技術(shù)裝備優(yōu)勢，提升織造能力和水平，重點生產(chǎn)高、中檔服裝面料;印染項目盡快啟動紡織印染集控區(qū)的建設(shè)，抓好印染、水洗、整理企業(yè)的合理布局，做到高起點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，為吸引相關(guān)企業(yè)落戶創(chuàng)造有利條件。二是狠抓產(chǎn)業(yè)招商。抓住國內(nèi)紡織產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的歷史機遇，積極開展產(chǎn)業(yè)招商，重點瞄準(zhǔn)國內(nèi)紡織產(chǎn)業(yè)原料生產(chǎn)、織造、印染、服裝加工行業(yè)的百強企業(yè)，積極引進(jìn)和培育龍頭企業(yè)，帶動××紡織產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的同步發(fā)展，增強產(chǎn)業(yè)鏈的緊密度和穩(wěn)定性。三是搞好政府引導(dǎo)。立足長遠(yuǎn)發(fā)展，注重培植紡織器材生產(chǎn)、物流倉儲外包、印染污水處理等關(guān)聯(lián)配套產(chǎn)業(yè)，并引導(dǎo)建立相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會和服務(wù)機構(gòu)。根據(jù)××紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，合理確定配套產(chǎn)業(yè)的種類和規(guī)模，有針對性地鼓勵本地私營企業(yè)和外來企業(yè)的發(fā)展，做到“及早規(guī)劃、政府引導(dǎo)、逐步形成、滾動發(fā)展”。
摘要：《房地產(chǎn)市場調(diào)查》課程是中職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生一門重要的專業(yè)課，筆者借精品課程建設(shè)的機會在此課程中采用“任務(wù)分層教學(xué)法”進(jìn)行教學(xué)實驗研究，通過與傳統(tǒng)教學(xué)法的比照，確認(rèn)該種教學(xué)法能更有利于學(xué)生知識與技能的掌握，并在此基礎(chǔ)上，提煉出適用于本門課程的課堂教學(xué)設(shè)計規(guī)范。
關(guān)鍵詞：任務(wù)分層教學(xué)法；市場調(diào)查；教學(xué)實驗
中圖分類號：G718.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2017）21-0214-02
一、對“任務(wù)分層教學(xué)法”的理解和認(rèn)識
“任務(wù)分層教學(xué)法”是針對不同的課程學(xué)習(xí)任務(wù)，通過教師在理解行業(yè)操作實際的基礎(chǔ)上，給不同層次的學(xué)生提供不同的學(xué)習(xí)任務(wù)，突出層次性，注重因人施教，設(shè)計好分層教學(xué)的全過程。其重點在于學(xué)習(xí)內(nèi)容安排上，要符合學(xué)生的認(rèn)知規(guī)律與接受能力，做到由易到難、由簡到繁，突出重點。對于“后進(jìn)層”學(xué)生，任務(wù)內(nèi)容應(yīng)盡可能設(shè)計一些簡單的、易于模仿的操作，教師加以指導(dǎo)或小組內(nèi)通過簡單討論就能解決的基礎(chǔ)知識；對于“中間層”學(xué)生，設(shè)計的問題應(yīng)具有中等難度，梯度稍大一些，并兼顧一些培養(yǎng)思維能力方面的問題，要求學(xué)生能熟練掌握基本知識，注重發(fā)展學(xué)生的理解能力；對于“進(jìn)取層”學(xué)生要設(shè)計靈活性和有一定難度的問題，要求學(xué)生能深刻理解基礎(chǔ)知識并能靈活運用，注重設(shè)計培養(yǎng)創(chuàng)造力、想象力和發(fā)展個性特長的問題。
二、實驗?zāi)康摹⑺悸放c方法
（一）實驗?zāi)康?/p>
將“任務(wù)分層教學(xué)法”應(yīng)用于房地產(chǎn)市場調(diào)查精品課程，觀察具體的實驗效果。檢驗該課程的內(nèi)容設(shè)置是否合適、教學(xué)組織過程是否合理、是否能激發(fā)學(xué)習(xí)者的學(xué)習(xí)興趣、提高學(xué)習(xí)者的學(xué)習(xí)能力、教學(xué)效果是否理想。
（二）實驗思路與方法
我們采用“任務(wù)分層教學(xué)法”與傳統(tǒng)教學(xué)法進(jìn)行對比實驗，在2014級房管兩個教學(xué)班中進(jìn)行課程教學(xué)實驗。在教學(xué)內(nèi)容選取上，我們分別選取兩類不同的教學(xué)內(nèi)容，分別是：知識理解型、技能實踐型。在教學(xué)過程中對學(xué)生、教師進(jìn)行觀察；教學(xué)結(jié)束后，及時了解學(xué)生對學(xué)習(xí)內(nèi)容的掌握情況，并以此分析不同教學(xué)模式對學(xué)生知識、技能的掌握的影響，為教學(xué)設(shè)計及課程模式的提煉提供依據(jù)。
三、教學(xué)實驗步驟
我們的教學(xué)實驗采用“任務(wù)分層教學(xué)法”與傳統(tǒng)教學(xué)法進(jìn)行對比實驗，具體流程為：選定教學(xué)內(nèi)容―進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容分層設(shè)計―組織課堂教學(xué)―評價反思修正。
（一）選定教學(xué)內(nèi)容
通過對《房地產(chǎn)市場調(diào)查》各個學(xué)習(xí)任務(wù)的分析，我們把學(xué)習(xí)任務(wù)分為兩大類：第一類是知識理解型任務(wù)，主要以學(xué)習(xí)概念、內(nèi)容、特點等理論性知識為主；第二類是技能實踐型任務(wù)，這類任務(wù)實踐性強，與實際崗位工作任務(wù)有很高的契合度，主要通過學(xué)生參與真實的調(diào)查任務(wù)完成相關(guān)學(xué)習(xí)內(nèi)容等?；谝陨戏治?，我們從上述兩類學(xué)習(xí)任務(wù)中分別選取一個進(jìn)行教學(xué)對比實驗。本次對比實驗在2014級房管專業(yè)進(jìn)行，課程教學(xué)時數(shù)為64課時，具體教學(xué)安排詳見表：
（二）進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容分層設(shè)計
采用“任務(wù)分層教學(xué)法”進(jìn)行教學(xué)，教師應(yīng)重點關(guān)注的是設(shè)計可以包含若干具有適度性、層次性、階段性的“分層任務(wù)”，然后根據(jù)這些“分層任務(wù)”將課程內(nèi)容進(jìn)行有機地整合并設(shè)計出相應(yīng)的教學(xué)方案。
1.知識理解模塊分層。我們在知識理解部分設(shè)計“基本層次”和“拓展層次”兩重難度，并隨學(xué)習(xí)任務(wù)的內(nèi)容及學(xué)習(xí)過程逐步提升。需要注意的是，“基本層次”是適用于所有學(xué)生，要求所有學(xué)生掌握的程度，而“拓展層次”的任務(wù)則給學(xué)有余力的學(xué)生進(jìn)行訓(xùn)練。以“房地產(chǎn)市場調(diào)查方法介紹”這一知識應(yīng)用型任務(wù)為例，教學(xué)內(nèi)容分層如表：
2.技能實踐模塊分層?？紤]到學(xué)生能力構(gòu)成的不同以及課堂教學(xué)的有效性、有針對性，在技能實踐部分主要設(shè)計“基本層次”、“中級層次”、“高級層次”三重難度，其中，“基本層次”任務(wù)目標(biāo)要求所有學(xué)生都能掌握，而其余兩個則可讓學(xué)生根據(jù)自己的能力及需求有選擇性地學(xué)習(xí)掌握。
（三）組織課堂教學(xué)
執(zhí)教老師根據(jù)教學(xué)設(shè)計到任教班級進(jìn)行教學(xué)實驗，聽課老師通過聽課并觀察學(xué)生的課堂表現(xiàn)、參與度、抽查學(xué)生作業(yè)、填寫評價表等方式，了解學(xué)生對學(xué)習(xí)內(nèi)容的掌握情況；通過觀察執(zhí)教教師的教學(xué)狀態(tài)、課堂組織、教學(xué)內(nèi)容處理、教學(xué)手段了解其對教學(xué)目標(biāo)的達(dá)成度。課后進(jìn)行集體交流，剖析教學(xué)行為，與執(zhí)教老師進(jìn)行會診式研討。
（四）評價與反思
課程結(jié)束后，我們回收了聽課教師的課堂教學(xué)評價表，并發(fā)放了s100份調(diào)查問卷，了解老師和學(xué)生對任務(wù)分層教學(xué)模式的看法，對實施過程的意見和建議。調(diào)查顯示，聽課老師大多認(rèn)為任務(wù)分層教學(xué)法有利于學(xué)生根據(jù)自身的能力和目標(biāo)選擇學(xué)習(xí)內(nèi)容，尤其能激發(fā)“進(jìn)取層”學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，以此帶動其他學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性和參與性。而學(xué)生們則大多認(rèn)為，采用了任務(wù)分層教學(xué)法后，他們學(xué)習(xí)的積極性更強了，這樣，良好的學(xué)習(xí)氛圍就形成了。
四、“任務(wù)分層教學(xué)法”指導(dǎo)下的房地產(chǎn)市場調(diào)查課型與課堂教學(xué)結(jié)構(gòu)
根據(jù)以上教學(xué)實驗的反饋情況看，學(xué)生與任課老師都比較認(rèn)同在本課程采用“任務(wù)分層教學(xué)法”，而“任務(wù)分層教學(xué)法”是一種著重對教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行適度分層的教學(xué)方法，隨著教學(xué)內(nèi)容的改變，我們認(rèn)為教師也應(yīng)當(dāng)對應(yīng)采取不同的教學(xué)方式進(jìn)行教學(xué)，以取得教學(xué)效果的最優(yōu)化。為此，我們課題組分別針對上述兩類不同教學(xué)內(nèi)容，提煉出不同教學(xué)任務(wù)所適用的課型。
（一）知識應(yīng)用型的任務(wù)分層教學(xué)――適用“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”的課型
基礎(chǔ)知識的學(xué)習(xí)以往采用比較多的就是教師講授的方式，這種方式學(xué)生抵觸情緒比較大，學(xué)習(xí)專注度不高，教學(xué)效果不盡人意。因此，我嘗試采取了“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”的方法引導(dǎo)學(xué)生自行學(xué)習(xí)相關(guān)的知識。比如，對“常見的房地產(chǎn)市場調(diào)查方法”這一基礎(chǔ)知識的學(xué)習(xí)，我們設(shè)置了如下學(xué)習(xí)任務(wù)：
學(xué)習(xí)任務(wù)――了解常見的房地產(chǎn)市場調(diào)查方法
【任務(wù)說明】
題目1、2為必須完成的內(nèi)容
學(xué)有余力的同學(xué)可嘗試完成題目3
1、常見的房地產(chǎn)市場調(diào)查方法有哪些？
2、參考書本“房地產(chǎn)市場調(diào)查方法”的相關(guān)章節(jié)，把各類調(diào)查方法的特點、適用范圍、實施步驟歸納到相應(yīng)地方，并以表格統(tǒng)計。
3、請使用現(xiàn)場觀察法觀察你家所在區(qū)域的一個樓盤，并把觀察到的信息匯總在表格里，完成的內(nèi)容包括樓盤名稱、地址、項目的配套情況、樓盤的開況等信息。
采用“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”的方式，將原本由教師講的部分轉(zhuǎn)化為讓學(xué)生自行動手學(xué)，促使學(xué)生自覺動腦思考、主動請教老師，最大限度發(fā)揮學(xué)生參與學(xué)習(xí)的主動性。
需要注意的是，采用學(xué)案導(dǎo)學(xué)的方式，教師課前應(yīng)精心設(shè)計學(xué)案，并根據(jù)任務(wù)分層的要求，在題目的難易設(shè)計上多花心思。
（二）技能實踐型的任務(wù)分層教學(xué)――適用“合作實操教學(xué)”的課型
技能實踐型內(nèi)容主要以實際工作內(nèi)容為載體，采用真實的工作任務(wù)，模擬真實的工作情境，按工作流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，操作流程比較統(tǒng)一。以“項目地塊環(huán)境調(diào)查”這一技能實踐型任務(wù)為例，我們以完整的工作任務(wù)為主線設(shè)計教學(xué)環(huán)節(jié)，讓學(xué)生按實際工作流程和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行學(xué)習(xí)，具體的實施步驟如下：
明確任務(wù)小組討論，制定計劃實踐調(diào)查
這個過程的實踐教學(xué)通過小組合作的方式進(jìn)行，主要出于兩方面的考慮：一是行業(yè)的要求――在房地產(chǎn)行業(yè)中市場調(diào)查一般是通過調(diào)查組進(jìn)行的，二是小組合作有利于增強學(xué)生團隊意識、培養(yǎng)合作能力。
得益于中國強勁的經(jīng)濟增長，世界財富版圖在悄然變化之中，中國富裕家庭持續(xù)的財富增長在全球表現(xiàn)出眾。這同時也意味著，中國富裕家庭對于家庭財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避和長期財富管理的需求與日俱增。
那么,高端富裕人群應(yīng)如何為自身及家庭構(gòu)筑財富保障體系？
為此，記者走訪了剛剛榮獲《理財周刊》“2010年保險(壽險)行業(yè)年度大獎評選”之年度機構(gòu)類大獎――“高端人群首選壽險服務(wù)商”的匯豐人壽保險有限公司，請匯豐人壽的首席執(zhí)行官老建榮先生談?wù)勚袊母辉Ｈ巳涸撊绾伟才抛陨淼谋ｋU。
富人關(guān)注重疾風(fēng)險保障
老建榮介紹到，近期，匯豐人壽剛剛了一份《中國富裕人群調(diào)查報告》，根據(jù)這份調(diào)查結(jié)果顯示，在應(yīng)對不期而遇的各類財務(wù)風(fēng)險時，中國富裕人群的最大財務(wù)需求是重疾保障(93%)，其次為養(yǎng)老保障(81%)及子女的教育金儲備(78%)。其中，年齡介于51~64歲的富裕人群，還特別關(guān)注子女財富的妥善管理(87%)及子女的創(chuàng)業(yè)(85%)。
對于因健康威脅引發(fā)的保障需求，中國富裕人群最關(guān)注的是家庭責(zé)任的延續(xù)(54%)。在應(yīng)對重大疾病引發(fā)的各種財務(wù)風(fēng)險時，大部分（78%）受訪者表示他們最為關(guān)注子女未來的成長教育，接近六成（58%）認(rèn)為父母的贍養(yǎng)是他們重要考慮的保障需求。反觀受訪者對待投資打理及產(chǎn)業(yè)延續(xù)的需求，分別為53%及42%，排位稍后。
老建榮表示，中國富裕人士已清晰地意識到醫(yī)療保障的重要性，他們特別關(guān)注因重疾引發(fā)的對未來家庭生活品質(zhì)、對子女成長教育以及對贍養(yǎng)父母的長期影響。因而，隨著中國富裕人群保險理念的不斷提升，他們對因疾病引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險有著更深層次的保障需求，他們有意愿也有能力更多地顧及家庭責(zé)任的延續(xù)。
富人更需高保額多元化服務(wù)
老建榮說，這次調(diào)查報告還特別對中國富裕人群對醫(yī)療保障額度的需求及購買保險方案的預(yù)算進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，這類人群平均需要的醫(yī)療保障額度相當(dāng)于他們平均家庭年收入的4倍，為此他們愿意支付的保費預(yù)算為平均家庭年收入的9%左右。
調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，半數(shù)受訪者(50%)認(rèn)為醫(yī)療服務(wù)的品質(zhì)很重要。其中，接近4成(37%)認(rèn)為安排專家醫(yī)生的手術(shù)及治療很重要。
對醫(yī)療機構(gòu)的選擇偏好，絕大部分（90%）受訪者表示最希望在國內(nèi)的知名醫(yī)院接受治療服務(wù)，并有接近九成(88%)的受訪者表示海外就醫(yī)會對重疾治療有所幫助。
此外，調(diào)查還顯示中國富裕人群非常關(guān)注對疾病的預(yù)防。絕大多數(shù)認(rèn)為早期診斷及時治療(98%)、保持良好心態(tài)(97%)、控制飲食適度運動(93%)及定期全面的深度體檢(92%)是預(yù)防疾病的有效方式。
就醫(yī)療保險增值服務(wù)方面，調(diào)查發(fā)現(xiàn)53%的受訪者青睞保險公司可以向醫(yī)療機構(gòu)直接支付醫(yī)療費用，并有42%表示專家醫(yī)生對于嚴(yán)重疾病的二次診斷服務(wù)很重要。
老建榮表示，中國富裕人士對保障額度有較高需求，同時對優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)亦有高要求。他們非常關(guān)注醫(yī)療機構(gòu)的品質(zhì)及專業(yè)醫(yī)生的資質(zhì)，對醫(yī)療服務(wù)的需求呈現(xiàn)高端化及多樣化的特征，這與他們追求高品質(zhì)生活及與日俱增的健康意識是不謀而合的。
可選高端醫(yī)療保障產(chǎn)品
老建榮認(rèn)為，高保障額度的重大疾病險是應(yīng)對不期而遇的健康風(fēng)險的有效財務(wù)工具。在規(guī)避風(fēng)險的同時，為家庭成員提供充裕的財務(wù)保障也應(yīng)該是全面財富管理的重要體現(xiàn)之一。涵蓋重疾保障并且擁有足夠高保障額度的醫(yī)療計劃，可滿足富裕人士深度全面的保障需求，保證家庭高品質(zhì)的生活不受影響。
老建榮介紹說，包括匯豐人壽在內(nèi)的一些保險公司，已經(jīng)在國內(nèi)推出高端的醫(yī)療疾病類保障產(chǎn)品，比如匯豐人壽新近推出的“匯豐尊享醫(yī)療保險”及“尊享人生醫(yī)療保障組合計劃”等，就已經(jīng)能為富裕人士提供較為周全的服務(wù)。
比如，可以安排國內(nèi)知名醫(yī)院專家醫(yī)生的對被保險人進(jìn)行手術(shù)和治療，提供國內(nèi)知名醫(yī)院的病房安排，甚至可以提供海外知名醫(yī)院入院治療安排，這類高端保障產(chǎn)品，可能會更契合富裕人士的高端醫(yī)療的實際保障需求。
此外，這類醫(yī)療保障計劃通常還涵蓋了專家醫(yī)生的二次診斷服務(wù)、健康體檢及保險公司直接向醫(yī)療機構(gòu)支付醫(yī)療費用等增值服務(wù)，可滿足富裕人士對優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)多樣化的需求。
老建榮建議說，國內(nèi)的富裕人群已經(jīng)完全可以根據(jù)自己的實際需求，直接在國內(nèi)選購相應(yīng)的保險產(chǎn)品，為自己和家人構(gòu)筑堅實的保障基礎(chǔ)。
相關(guān)鏈接：有關(guān)《匯豐人壽中國富裕人群調(diào)查報告》的說明
《匯豐人壽中國富裕人群調(diào)查報告》是匯豐人壽委托著名市場調(diào)研機構(gòu)艾德惠研在中國進(jìn)行的面向富裕人群的問卷調(diào)查報告。該調(diào)查的主要目的是研究富裕人士對待財務(wù)風(fēng)險和家庭責(zé)任等方面的態(tài)度，及在醫(yī)療服務(wù)方面的需求。
本次調(diào)查于2010年7月至8月進(jìn)行，涉及受訪者315人（上海105人；北京103人；廣州107人），調(diào)查者年齡介于30~64歲。
這種形式是最近十年逐漸傳入中國，現(xiàn)在已經(jīng)被廣泛地運用在公司并購、股權(quán)或項目轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)或債務(wù)重組、證券上市、不良資產(chǎn)買賣以及其他的重大經(jīng)濟活動當(dāng)中。據(jù)報告，著名的摩托羅拉公司在決定進(jìn)入中國投資之前，所花費的盡職調(diào)查費用高達(dá)1億美元。
什么是律師盡職調(diào)查報告?律師盡職調(diào)查報告，是指通過律師了解目標(biāo)公司的情況，發(fā)現(xiàn)潛在法律風(fēng)險和可能增加交易成本的問題，為企業(yè)并購的科學(xué)決策提供依據(jù)。通俗一點來講，就是在雙方達(dá)成交易之前，一方委托律師對交易雙方背景、交易標(biāo)的合法性以及交易模式和程序進(jìn)行調(diào)查和了解情況，并形成書面報告供交易一方參考。盡職調(diào)查是努力將交易信息從不對稱到對稱的過程，從而有效減少或最大限度消除由于信息不對稱對交易雙方所造成的風(fēng)險。因此，盡職調(diào)查的結(jié)果對雙方是否最終達(dá)成交易起著非常關(guān)鍵的作用。
律師盡職調(diào)查也就是法律風(fēng)險管理，目的是使買方盡可能地發(fā)現(xiàn)有關(guān)他們要購買的股份或資產(chǎn)的全部情況，查明潛在的法律風(fēng)險和它們對收購及預(yù)期投資收益的可能的影響。對投資者而言，投資本身存在著各種各樣的風(fēng)險，例如：目標(biāo)公司可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險，財務(wù)賬冊的準(zhǔn)確性，相關(guān)資產(chǎn)是否具有目標(biāo)公司賦予的相應(yīng)價值。
盡職調(diào)查是交易雙方博弈的重要環(huán)節(jié)。買方聘請律師進(jìn)行盡職調(diào)查，就是要通過律師的專業(yè)眼光，發(fā)現(xiàn)交易當(dāng)中的瑕疵、風(fēng)險和不完美之處，因此買方更愿意盡可能多了解賣方的情況尤其是負(fù)面信息。對于賣方而言，配合律師進(jìn)行盡職調(diào)查是促使交易成功的前提條件，但是，賣方必須在盡量提供足夠多的信息和盡量少提供負(fù)面信息之間進(jìn)行權(quán)衡，若信息提供過于全面，則可能導(dǎo)致買方將來的法律索賠訴訟，賣方會有心理顧慮;若過份夸大負(fù)面信息，則買賣雙方都可能臨陣退卻。()所以，律師在進(jìn)行盡職調(diào)查時應(yīng)當(dāng)充分考慮到買賣雙方的心理不同、期望差異和顧慮，對于賣方關(guān)鍵材料提供不足之處，應(yīng)當(dāng)窮追猛打，鍥而不舍，如此才真正顯示出律師的作用;對于次要問題，則應(yīng)當(dāng)在提醒買方存在風(fēng)險的前提下靈活處理，避免成為交易殺手。
合理有效的律師盡職調(diào)查有利于合理評估風(fēng)險。投資行為許多環(huán)節(jié)要接受法律的監(jiān)管，往往觸及合同法、公司法、勞動法、知識產(chǎn)權(quán)法、環(huán)境保護法等問題，這些因素必將增加收購后整合的風(fēng)險。通過盡職調(diào)查，可以幫助投資人獲取更多的包括財務(wù)、人事、管理、市場等各方面的高質(zhì)量信息，從而緩解信息不對稱性，盡可能地減少由于缺乏信息或信息錯誤等原因而引發(fā)的風(fēng)險。同時還能為確定收購價格提供依據(jù)。在投資談判過程中，雙方的焦點一般集中在收購價格的確定上，然而價格又是基于對目標(biāo)企業(yè)本身價值的估算。如在盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)被并購企業(yè)存在著大量的或有負(fù)債和不良資產(chǎn)，收購方在對各項或有負(fù)債和不良資產(chǎn)進(jìn)行逐一評估后，即可作為向出售方就收購價格進(jìn)行談判的依據(jù)，并確定在收購協(xié)議中是否應(yīng)加入一些限制性條款等。
律師盡職調(diào)查就是為了獲知目標(biāo)企業(yè)的重要信息并以此判斷收購中的法律風(fēng)險，調(diào)查的范圍很廣，調(diào)查對象的規(guī)模亦千差萬別，每一個盡職調(diào)查項目均是獨一無二的。律師盡職調(diào)查基本工作程序如下：
1、委托方與律師事務(wù)所簽訂委托律師事務(wù)所進(jìn)行盡職調(diào)查的委托合同;
2、律師與目標(biāo)企業(yè)簽署《盡職調(diào)查保密協(xié)議書》;
3、律師根據(jù)受托的業(yè)務(wù)起草《盡職調(diào)查清單》和問卷表;
4、向目標(biāo)企業(yè)發(fā)出補充的文件清單或要求;
5、經(jīng)委托方確認(rèn)后，律師將準(zhǔn)備好的盡職調(diào)查清單和問卷發(fā)至目標(biāo)企業(yè);
6、收到目標(biāo)企業(yè)提供的資料后，核對復(fù)印件與原件，做好資料清單并準(zhǔn)備資料索引，由雙方代表簽字;
7、律師按照委托合同約定對所收資料進(jìn)行研究并向委托方匯報;
8、律師對收到的資料進(jìn)行研究判斷，決定是否再次起草《盡職調(diào)查清單》或是問卷表，直至查明情況為止;
9、律師對盡職調(diào)查所獲取的全部資料，反復(fù)地研究判斷，進(jìn)行相應(yīng)核查驗證，在核查驗證過程中，制作工作筆錄;
10、如果資料不全、情況不詳，律師會要求對方做出聲明和保證;
11、對所有文件資料進(jìn)行整理和歸檔，并制訂工作底稿;
12、律師起草并向委托方提交準(zhǔn)確、完整、詳實的律師盡職調(diào)查報告。
關(guān)鍵詞：財務(wù)盡職調(diào)查 資本運作 報告
隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立和完善，我國企業(yè)之間的投資、融資、并購等資本運作行為已越來越普遍，而資本運作順利進(jìn)行的基礎(chǔ)是對商業(yè)市場、資本市場和企業(yè)經(jīng)營的全方位周密考察，如果缺乏這一基礎(chǔ)的投資、融資、并購活動，無疑會有高度的投機性和風(fēng)險。從目前國內(nèi)資本運作的案例來看，運作的成功率卻不高。這背后的原因當(dāng)然有很多，但在資本運作時，缺乏有效的盡職調(diào)查卻是一個不容忽視的原因。美國學(xué)者布瑞德福特•康納爾就曾在《公司價值評估》中指出，如果對公司未來價值的變動并不清楚就實施并購，就是一種瀆職。
財務(wù)盡職調(diào)查概述
盡職調(diào)查(due diligence investigation)又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查，一般是指投資人在與目標(biāo)企業(yè)達(dá)成初步合作意向后，經(jīng)協(xié)商一致，投資人對目標(biāo)企業(yè)一切與本次投資有關(guān)的事項進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動。其主要是在收購（投資）等資本運作活動時進(jìn)行，但企業(yè)上市發(fā)行時，也會需要事先進(jìn)行盡職調(diào)查，以初步了解是否具備上市的條件。盡職調(diào)查的內(nèi)容一般包括：目標(biāo)企業(yè)所在行業(yè)研究、企業(yè)所有者、歷史沿革、人力資源、營銷與銷售、研究與開發(fā)、生產(chǎn)與服務(wù)、采購、法律與監(jiān)管、財務(wù)與會計、稅收、管理信息系統(tǒng)等，也正因此，調(diào)查小組的構(gòu)成包括了各方面的專家，有目標(biāo)企業(yè)相關(guān)行業(yè)的行業(yè)專家、特定業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)專家、營銷與銷售專家、財務(wù)專家、法律專家等。透過有專業(yè)知識和經(jīng)驗的獨立第三者對“目標(biāo)企業(yè)”的財務(wù)、法律、業(yè)務(wù)等問題做出評析，在投資者對“目標(biāo)企業(yè)”做出投資決策之前，盡職調(diào)查可以幫助投資者了解“目標(biāo)企業(yè)”的情況，對投資項目的取舍做出判斷，確定交易的方式，及早發(fā)現(xiàn)影響交易完成的因素。
在整個盡職調(diào)查體系中，財務(wù)盡職調(diào)查主要是指由財務(wù)專業(yè)人員針對目標(biāo)企業(yè)中與投資有關(guān)財務(wù)狀況的審閱、分析等調(diào)查內(nèi)容。在調(diào)查過程中，財務(wù)專業(yè)人員一般會用到以下一些基本方法：審閱，通過財務(wù)報表及其他財務(wù)資料審閱，發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵及重大財務(wù)因素；分析性程序，如趨勢分析、結(jié)構(gòu)分析等，對各種渠道取得資料的分析，發(fā)現(xiàn)異常及重大問題；訪談，與企業(yè)內(nèi)部各層級、各職能人員，以及中介機構(gòu)的充分溝通；小組內(nèi)部溝通，調(diào)查小組成員來自不同背景及專業(yè)，其相互溝通也是達(dá)成調(diào)查目的的方法。由于財務(wù)盡職調(diào)查與一般審計的目的不同，因此財務(wù)盡職調(diào)查一般不采用函證、實物盤點、數(shù)據(jù)復(fù)算等財務(wù)審計方法，而更多使用趨勢分析、結(jié)構(gòu)分析等分析工具。在企業(yè)的投資并購等資本運作流程中，財務(wù)盡職調(diào)查是投資及整合方案設(shè)計、交易談判、投資決策不可或缺的前提，是判斷投資是否符合戰(zhàn)略目標(biāo)及投資原則的基礎(chǔ)。對了解目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債、內(nèi)部控制、經(jīng)營管理的真實情況，充分揭示其財務(wù)風(fēng)險或危機，分析盈利能力、現(xiàn)金流，預(yù)測目標(biāo)企業(yè)未來前景起到了重大作用。
財務(wù)盡職調(diào)查內(nèi)容
(一)對目標(biāo)企業(yè)總體財務(wù)信息的調(diào)查
在進(jìn)行財務(wù)盡職調(diào)查時，首先需要了解的是目標(biāo)企業(yè)的一些基本財務(wù)情況。通過取得目標(biāo)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、章程、組織架構(gòu)圖，財務(wù)調(diào)查人員可以了解目標(biāo)企業(yè)全稱、成立時間、歷史沿革、注冊資本、股東、投入資本的形式、性質(zhì)、主營業(yè)務(wù)等。對目標(biāo)企業(yè)的詳細(xì)了解還應(yīng)包括目標(biāo)企業(yè)本部以及所有具有控制權(quán)的公司，并對關(guān)聯(lián)方做適當(dāng)了解。另外，目前企業(yè)的財務(wù)管理模式以及財務(wù)部財務(wù)人員結(jié)構(gòu)、目標(biāo)企業(yè)的會計電算化程度、企業(yè)管理系統(tǒng)的應(yīng)用情況也是需要了解的背景資料。
在獲得上述信息之后，還應(yīng)對目標(biāo)企業(yè)的會計政策和稅費政策進(jìn)行全面了解：目標(biāo)企業(yè)現(xiàn)行會計政策、近3年會計政策的重大變化、現(xiàn)行會計報表的合并原則及范圍；及近3年會計師事務(wù)所名單和近3年審計報告的披露情況。目標(biāo)企業(yè)的稅費政策包括：現(xiàn)行稅費種類、稅費率、計算基數(shù)、收繳部門；稅收優(yōu)惠政策；稅收減免/負(fù)擔(dān)；關(guān)聯(lián)交易的稅收政策；集團公司中管理費、資金占用費的稅收政策；稅收匯算清繳情況。
(二)對目標(biāo)企業(yè)具體財務(wù)狀況的調(diào)查
目標(biāo)企業(yè)財務(wù)報表的可靠性會影響到財務(wù)盡職調(diào)查結(jié)果的可靠性。而財務(wù)報表的可靠性與企業(yè)本身內(nèi)控程序是否完善有關(guān)，因此，一般情況下，進(jìn)行盡職調(diào)查時亦應(yīng)考慮內(nèi)控程序的情況。例如可以通過訪談、畫流程圖等方法對目標(biāo)企業(yè)的內(nèi)部控制制度進(jìn)行總體把握。在了解目標(biāo)企業(yè)的內(nèi)部控制制度之后，就可以對其的財務(wù)狀況、盈利能力、現(xiàn)金流進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。
在對目標(biāo)企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查時，對貨幣資金除了核實它的真實性之外，還應(yīng)該關(guān)注是否有凍結(jié)資金的存在。對應(yīng)收賬款要進(jìn)行賬齡分析、逾期賬款及壞賬分析、近年變化趨勢及原因分析，要關(guān)注其是否被高估，另外對大額應(yīng)收賬款還應(yīng)調(diào)閱銷售合同。一般國內(nèi)企業(yè)會將投資、開辦費、前期虧損或待攤費用支出暫列其他應(yīng)收款，因此在對其他應(yīng)收款進(jìn)行調(diào)查時，應(yīng)具體查詢有關(guān)內(nèi)容，評析會計處理是否合適，并做出合適的建議會計調(diào)整。對存貨的調(diào)查，應(yīng)查閱最近一次盤點記錄，關(guān)注發(fā)出商品、分期付款發(fā)出商品，找出積壓、毀損、滯銷、過時以及有變現(xiàn)問題的存貨，確定提取的準(zhǔn)備是否足夠，查詢存貨的計算方法，確定計算方法是否合適。進(jìn)行長期投資調(diào)查時，對控股企業(yè)要驗證其投資比例及應(yīng)占有的權(quán)益，對參股企業(yè)了解其投資資料。對在建工程則要了解工程項目預(yù)算、完工程度、工程項目的用途，是否存在停工工程等。固定資產(chǎn)的調(diào)查，土地房屋則通過包括審閱房屋、土地的產(chǎn)權(quán)證明文件，如土地證、房產(chǎn)證等來調(diào)查，對機器、設(shè)備則要查詢有否應(yīng)報廢或需要提取減值準(zhǔn)備的機器設(shè)備，另外調(diào)查人員還應(yīng)關(guān)注折舊提取的方法是否合理，折舊率是否反映固定資產(chǎn)的消耗情況和使用年限，折舊是否按照設(shè)定的折舊提取方法和折舊率計算已入賬。對無形資產(chǎn)的調(diào)查，則要分析無形資產(chǎn)的種類及取得途徑、無形資產(chǎn)的壽命、計價依據(jù)。而對于銀行貸款的調(diào)查，調(diào)查人員應(yīng)取得和查閱明細(xì)表，明細(xì)表應(yīng)注明利率、還款期、抵押、承諾等情況，還應(yīng)查閱貸款合同，了解有否資產(chǎn)抵押和擔(dān)保等情況，還應(yīng)測算貸款利息是否已足額提取，并已入賬，并查閱是否違反貸款合同條款的情況。對應(yīng)付賬款，調(diào)查人員應(yīng)取得明細(xì)表，并應(yīng)分析應(yīng)付賬款周期、供應(yīng)商分布情況。為了防止目標(biāo)企業(yè)存在有未入賬的負(fù)債，調(diào)查人員還應(yīng)查閱期后付款憑證，查閱董事會、股東會會議記錄，與有關(guān)律師盡職調(diào)查工作配合，分析對應(yīng)付稅金的調(diào)查，應(yīng)取得各項應(yīng)付稅金變動明細(xì)表，并詢問各項稅種是否均已如期申報、完稅，詢問是否漏報、虛報、少報的情況，查閱與稅務(wù)機關(guān)的往來書信文件，分析所交稅金是否合理。
對反映目標(biāo)企業(yè)盈利能力的銷售收入及成本進(jìn)行調(diào)查時，調(diào)查人員應(yīng)計算近幾年銷售收入、銷售量、單位售價、單位成本、毛利率的變化趨勢，近幾年產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化趨勢，目標(biāo)企業(yè)大客戶的變化及銷售收入集中度，關(guān)聯(lián)交易與非關(guān)聯(lián)交易的區(qū)別及對利潤的影響，成本結(jié)構(gòu)、發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵成本因素，并就其對成本變化的影響做分析，對以上各因素的重大變化尋找合理的解釋。對目標(biāo)企業(yè)的銷售收入分析，可按主要地區(qū)、主要產(chǎn)品、主要客戶進(jìn)行分類。結(jié)合上述的各項分析，可以對目標(biāo)企業(yè)的過去和將來的盈利前景有所啟示。對目標(biāo)企業(yè)的三項費用分析，應(yīng)按照費用明細(xì)表分析三項費用處理的合理性和未來走勢與變化。對其他業(yè)務(wù)利潤，調(diào)查人員應(yīng)該了解是否存在穩(wěn)定的其他業(yè)務(wù)收入來源，以及近幾年數(shù)據(jù)。對投資收益的調(diào)查，調(diào)查人員應(yīng)關(guān)注近年對外投資情況，及各項投資的報酬率。對營業(yè)外收支的調(diào)查應(yīng)關(guān)注是否有異常情況的存在。
對目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流的調(diào)查，調(diào)查人員應(yīng)特別關(guān)注經(jīng)營凈現(xiàn)金流，并通過一些比率的計算來檢驗經(jīng)營凈現(xiàn)金流是否能滿足融資活動的利息支出凈額，并應(yīng)結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表及利潤表，尋找除銷售收入以外是否還存在主要的經(jīng)營資金來源，對經(jīng)營凈現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)如何。
關(guān)鍵詞：婚姻家庭法；應(yīng)用；教育
中圖分類號：G642.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2013）47-0225-02
我國新婚姻法一共六章五十二條，法條少而且大多是高度概括的內(nèi)容，在司法實踐中難以準(zhǔn)確地把握。長期以來，婚姻家庭糾紛在民事案件中的比例居高不下，涉及的法律部門又多，常常需要把婚姻法、繼承法、收養(yǎng)法、民法、民訴甚至刑法結(jié)合在一起?；橐黾彝シǖ倪@些特點，要求我們在婚姻家庭法的教學(xué)過程中，一定要注重培養(yǎng)學(xué)生對法律的解讀能力和實際運用能力。培養(yǎng)學(xué)生對婚姻家庭法的運用能力，必須遵循認(rèn)識論循序漸進(jìn)地進(jìn)行。筆者根據(jù)教學(xué)實踐經(jīng)驗，總結(jié)出以下幾個階段和主要方法。
一、基礎(chǔ)階段
這一階段主要是了解、理解和掌握實體法內(nèi)容，包括法理、法條、基本原則等。主要方式有：
1.舉例說明。舉例說明是在法學(xué)教學(xué)中最常用的方法，其特點是直接明了具體。在婚姻家庭法教學(xué)中，適合運用在簡單的具體知識點的說明。比如如何理解婚姻法中的男女平等，可以采用例舉法講清婚姻關(guān)系中必須男女完全自愿，不是一方強迫另一方；結(jié)婚后可以男到女家，也可以女到男家；孩子的姓和民族成分可以隨父親也可以隨母親等。舉例說明力求簡單明了，不做贅述。
2.案例教學(xué)法。案例教學(xué)法也是法學(xué)教學(xué)中的基礎(chǔ)教學(xué)方法，它建立在對基本概念的熟練掌握基礎(chǔ)上，主要用于初步培養(yǎng)學(xué)生的法律思維。適用內(nèi)容：一般為比較復(fù)雜的法條、具有多個條款的法條的理解、涉及與其他的法律一起綜合運用的案件等。例如婚姻法規(guī)定“禁止借婚姻索取財物”。在判斷借婚姻索取財物上，一要劃清買賣婚姻與借婚姻索取財物的界限；二要劃清借婚姻索取財物與雙方自愿饋贈的界限；三要劃清借婚姻索取財物與借婚姻之名騙取財物的界限。三個要劃清的法律界限之間，法律性質(zhì)不一樣，法律責(zé)任不一樣。此類內(nèi)容比較多又復(fù)雜，采用講述法很難讓人記住，采用案例教學(xué)法，融入具體的案件中，就比較直觀和感性。案例選擇要求：根據(jù)教學(xué)目的盡量選取源自現(xiàn)實生活的真實、新穎、具體而生動的典型案例。如，婚姻家庭法中夫妻財產(chǎn)關(guān)系的處理，在現(xiàn)實生活中常常和其他關(guān)系聯(lián)系在一起從而變得很復(fù)雜。全國首例“二奶”狀告死者發(fā)妻爭奪遺產(chǎn)案是一個經(jīng)典的案例。該案涉及：撫恤金、住房補助金、公積金、房產(chǎn)等財產(chǎn)的性質(zhì)，當(dāng)事人的財產(chǎn)處置權(quán)，遺囑的效力，法院對證據(jù)的采信，民法的基本原則等一系列相關(guān)聯(lián)的法律問題。涉及內(nèi)容多，且又與當(dāng)前的敏感詞匯“情人”、“二奶”、“第三者”糾結(jié)在一起，能有效地吸引學(xué)生的注意力，提高其分析問題、解決問題的熱情。
3.討論式教學(xué)法?；橐鲫P(guān)系實際上是倫理關(guān)系。倫理觀念在不同的歷史時期不一樣，在不同的國家和地區(qū)也有區(qū)別?；橐黾彝シw現(xiàn)一個國家或地區(qū)在一定歷史時期的婚姻家庭倫理價值觀?；橐黾彝シǖ倪\用也考量運用者對某一國家或者地區(qū)的倫理價值觀的把握和解讀能力。而要準(zhǔn)確把握某個國家或者地區(qū)的倫理價值觀，不僅要了解本國的歷史文化傳統(tǒng)，還要了解其他一些國家的歷史文化傳統(tǒng)。因為，在倫理價值觀的選擇上，不同國家和地區(qū)的人們對很多問題的認(rèn)識既有共性又有鮮明的差異性。比如：擬制血親之間，直系姻親之間是否應(yīng)當(dāng)允許結(jié)婚？不同的國家和地區(qū)，綜合歷史和現(xiàn)實，對這些問題的回答就不盡相同。討論式教學(xué)法主要選擇具有前沿性的問題、對現(xiàn)有道德倫理具有強烈的現(xiàn)實挑戰(zhàn)色彩的問題，甚至?xí)嵏踩祟悅鹘y(tǒng)倫理的以及其他在現(xiàn)實中客觀存在具有一定的群體性或者代表性的問題。比如同性婚姻的合法性問題、代孕的合法性問題、克隆人的合法性問題以及在打工一族中出現(xiàn)的臨時夫妻問題等等。同性婚姻挑戰(zhàn)人類兩性婚姻的傳統(tǒng)，代孕不僅是生育自由挑戰(zhàn)生育傳統(tǒng)，克隆人問題是有可能顛覆人類傳統(tǒng)倫理，而臨時夫妻問題直接拷問夫妻間的相互忠實義務(wù)以及現(xiàn)階段農(nóng)民工的問題。組織討論課要有計劃性，要給學(xué)生充分的收集素材的時間。課堂上、教材上的內(nèi)容是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。一般提前布置一周，這樣在討論課上學(xué)生才有充分的發(fā)言準(zhǔn)備。討論過程中應(yīng)該是百花齊放，百家爭鳴。最后在結(jié)尾時教師要對討論內(nèi)容進(jìn)行評述、總結(jié)和適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。因為學(xué)生的發(fā)言難免片面，而且比較容易走主觀路線。
二、加強階段
這一階段開始從理論到實踐，使學(xué)生了解現(xiàn)實中的婚姻家庭發(fā)展?fàn)顩r，婚姻家庭法在群眾中的掌握、運用和信賴程度；了解、掌握婚姻家庭法案件的司法程序；形成對婚姻家庭法實際運用的初步認(rèn)識。
1.田野調(diào)查?；橐黾彝リP(guān)系總是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會生活的變化不斷發(fā)生變化，新情況新問題層出不窮。生活節(jié)奏、生活方式、文化程度等使得人們在面對婚姻家庭關(guān)系時會采用各種各樣的方式。比如農(nóng)村傾向于采用非司法途徑解決婚姻家庭矛盾，城市則剛好相反。一個地區(qū)的發(fā)展程度、發(fā)展方式等會直接影響該地區(qū)的婚姻家庭關(guān)系。如：城鎮(zhèn)化過程中出現(xiàn)的城中村村民，在擇偶時，為了保持在經(jīng)濟上的優(yōu)勢地位，女子一般不外嫁等。這些都是課本上沒有，卻活生生地存在于現(xiàn)實中的婚姻家庭問題。通過田野調(diào)查使得學(xué)生了解婚姻家庭關(guān)系發(fā)展的現(xiàn)狀和婚姻家庭法在現(xiàn)實中的運用狀況，能有效加強學(xué)生對婚姻家庭關(guān)系和婚姻家庭法的認(rèn)識，深化學(xué)習(xí)效果。田野調(diào)查的對象、方式和調(diào)查樣卷的內(nèi)容，老師事先要予以切實指導(dǎo)，以保證調(diào)查的完整性和針對性。調(diào)查結(jié)果一般用調(diào)查報告的形式提交。特別提出的是田野調(diào)查實踐一定要召開調(diào)查報告會議。學(xué)生們的調(diào)查報告完成后，按照一定的條件再分成幾個小組形成小組報告。調(diào)查報告會議以小組形式發(fā)言。通過調(diào)查報告會議，形成學(xué)生對我國目前婚姻家庭糾紛產(chǎn)生原因、解決的方式和途徑的認(rèn)識。雖然也可以組織學(xué)生在小組報告的基礎(chǔ)上寫成班級報告再下發(fā)給學(xué)生們，但是和報告會議上同學(xué)們各抒己見的熱烈現(xiàn)場形成的影響力是不能比的。報告會議的結(jié)尾，針對報告中提到的各種問題，教師應(yīng)指導(dǎo)學(xué)生研究分析其原因，進(jìn)而提出解決問題的對策和立法建議，培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新能力。
2.見習(xí)。見習(xí)是一種很重要的直觀教學(xué)法，是讓學(xué)生們直接觀察實際的司法活動，感受實際司法活動的重要過程，是了解婚姻家庭關(guān)系的司法解決途徑，加強婚姻家庭法教學(xué)的應(yīng)用性的重要方式。婚姻家庭法見習(xí)的內(nèi)容有很多，比如：以調(diào)解為例，就包括人民調(diào)解員的調(diào)解、村級干部的調(diào)解、婦聯(lián)干部的調(diào)解、法庭外的調(diào)解、法庭內(nèi)的調(diào)解等。我們一般講法律見習(xí)主要是見習(xí)法庭審判。很多學(xué)校在這個階段流于形式，臨時組織學(xué)生聽一次庭審，寫一份見習(xí)體驗完事。達(dá)不到教學(xué)效果，也滿足不了學(xué)生的需要。建議分兩個階段進(jìn)行，第一個階段是虛擬見習(xí)，主要是通過放錄像的方法。虛擬見習(xí)的優(yōu)勢之一是成本低，好組織，且方便教學(xué)。錄像播放過程中，學(xué)生有問題可以隨時解答，老師也可以放一段錄像講解一段要點。優(yōu)勢之二是過程比較完整，從立案到庭審到庭審后材料的整理，在短時間內(nèi)可以聚集要點，使學(xué)生獲得對法院審判活動的完整的直觀印象。課后要求學(xué)生寫一份流程圖且伴隨要點說明，初步形成對庭審過程的認(rèn)識。第二個階段現(xiàn)實審判見習(xí)?，F(xiàn)實審判見習(xí)活動中審判活動現(xiàn)場的嚴(yán)肅的氣氛，現(xiàn)實的法律過程的法官、檢察官、律師和當(dāng)事人的真實表現(xiàn)，形成的心理體驗是虛擬見習(xí)達(dá)不到的。有了虛擬見習(xí)階段的學(xué)習(xí)基礎(chǔ)，這一階段主要是通過現(xiàn)場體驗來加深對法律過程的認(rèn)識，也感受虛擬和現(xiàn)實的差別。也一過程的缺陷是無法見習(xí)庭審前的準(zhǔn)備和庭審后的材料整理歸檔，庭審過程由于各種各樣的原因，也存在并沒有聽完整的情況。因此教師在組織活動時，課前要把相關(guān)情況給學(xué)生下發(fā)一個簡要說明，課后也要把完整的庭審資料下發(fā)給學(xué)生。然后組織討論庭審過程，啟發(fā)學(xué)生思考，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行拓展性思維。
3.模擬法庭。模擬法庭是法學(xué)類學(xué)生的實驗室，在這里學(xué)生們把學(xué)到的實體法知識和程序法知識進(jìn)行積極的運用，體驗法律工作者的艱辛和不易，也是培養(yǎng)學(xué)生法律道德的重要基地。模擬法庭工作常常被當(dāng)成表演課來進(jìn)行，學(xué)生們選取角色后背臺詞，對案件本身并沒有仔細(xì)研究。指導(dǎo)老師在指導(dǎo)時，要對案件內(nèi)容和庭審過程有個大致了解，但是不要過多干涉，先讓學(xué)生盡情發(fā)揮。庭審后觀摩的同學(xué)要做現(xiàn)場評判，整個過程中，哪些做得好，哪些做得不好，并提出改進(jìn)意見。學(xué)生評判后，指導(dǎo)老師做總結(jié)評判，有條件的話，也可以聘請有經(jīng)驗的法官、檢察官或者資深律師旁聽并且提出指導(dǎo)性意見。通過這樣一個過程，一是促使模擬法庭角色扮演者自己加強學(xué)習(xí)，避免出現(xiàn)錯誤，增強主體性，減少對指導(dǎo)老師的依賴性；二是增強旁聽學(xué)生的參與性——沒有對程序法的一定的熟悉和對案件的研究，是看不出門道和提不出問題的；三是通過事后指導(dǎo)老師的評析能夠加深學(xué)生的印象，促使學(xué)生反思；四是有法官、檢察官和資深律師的參與，能提高學(xué)生的興趣、提高責(zé)任心，同時也是學(xué)生們學(xué)習(xí)的好機會?？傊?，模擬法庭不要走形式，要做成能使學(xué)生有實質(zhì)性進(jìn)步的學(xué)習(xí)課程。
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2011年，巴基斯坦派出阿伯塔巴德委員會進(jìn)行調(diào)查，通過走訪地方官員、警察、拉登保鏢等200多人，試圖還原事件的全貌。
巴基斯坦政府最初沒有公布長達(dá)337頁的調(diào)查報告，卡塔爾半島電視臺的報道使人們有機會了解這份報告的內(nèi)容?！艾F(xiàn)在你們來了，但一切都結(jié)束了”
半島電視臺的報道，從與以往不同的角度，還原了拉登遇襲的前前后后。
2011年5月1日晚11點10分，29歲的也門女人薩達(dá)抱著3歲的兒子侯賽因，和丈夫奧薩馬·本·拉登坐在二樓的臥室里，準(zhǔn)備休息。
大約250公里外，阿富汗賈拉拉巴德市的美軍基地里，兩架“黑鷹”隱形直升機的螺旋槳開始轉(zhuǎn)動。
1小時10分鐘后，直升機到達(dá)巴基斯坦的阿伯塔巴德。海豹突擊隊隊員沿著繩索悄悄下滑。一些人面朝一幢白色建筑物，其他人迅速圍成警戒線，用烏爾都語和普什圖語警告當(dāng)?shù)厝穗x開。
這座建筑二樓的房間里，拉登和薩達(dá)被槍聲驚醒。起初，他們以為聽到了暴風(fēng)雨的聲音，還走到陽臺上去看天氣。那天沒有月光，外面一片漆黑。
薩達(dá)跑去開燈，她的丈夫意識到危險來臨，大喊“不要”，并呼喚住在一樓的兒子哈立德。薩達(dá)去安撫另一個孩子，片刻后返回時，拉登已帶著兩個女兒——21歲的瑪利亞姆和22歲的蘇瑪雅——背誦《古蘭經(jīng)》。
保鏢易卜拉欣·科威特正與妻兒酣睡。一陣急促的手機鈴聲響起，但接通后對方什么話都不說。隨后，易卜拉欣聽到敲門聲。“是你嗎，阿布拉爾？”他對著手機說。阿布拉爾是他的同胞兄弟，也是拉登忠誠的守衛(wèi)，“我聽不到，來開門了?！闭f著，他打開門。一顆子彈飛來，他倒在地上。
二樓的人清晰地聽到屋頂和樓梯上的腳步聲。家^拒絕離開，拉登向自己的武器走去。
一個美國士兵出現(xiàn)在臥室外，瞄準(zhǔn)了拉登。薩達(dá)向士兵沖過去，想堵住槍口，士兵擊中了她的膝蓋。
正在與美國士兵扭打的蘇瑪雅沒注意到父親何時倒下，轉(zhuǎn)瞬在地板上看到了他的尸體：子彈擊中額頭，一道血跡流向腦后。
拉登的另兩位妻子沙巴和哈西姆·薩巴爾在趕來的途中被美軍截獲。薩巴爾在樓梯上看到兒子哈立德倒在血泊中，忍不住跪下，親吻死去兒子的額頭。
整個行動持續(xù)約36分鐘。
看到火焰和滾滾濃煙，正在巡邏的警察納扎爾·通知了警方，快速反應(yīng)部隊趕到，在現(xiàn)場拉起警戒線。隨后，高級警員和副檢察長進(jìn)入屋內(nèi)，只看到4具尸體。
61歲的沙巴憤怒地用蹩腳的英語沖納扎爾吼道：“現(xiàn)在你們來了，但一切都結(jié)束了！”
身邊人不知道拉登的真實身份
2002年，馬爾亞姆和丈夫易卜拉欣一道，跟著一個“個子很高”的阿拉伯人，從巴基斯坦白沙瓦出發(fā)，向斯瓦特山谷長途跋涉，那里是科威特兄弟的家鄉(xiāng)。
在斯瓦特山谷，拉登與妻子薩達(dá)及女兒重逢，薩達(dá)再次懷孕。阿布拉爾娶了妻子卜士拉，她也加入了這個規(guī)模不大的“逃亡組織”。
2003年年初，化名“哈菲茲”的哈立德·謝赫·帶著妻子和7個孩子拜訪拉登，在斯瓦特住了兩周。一個月后，拉登在半島電視臺的節(jié)目中看到，被美國中央情報局逮捕。
這個消息使拉登震驚。3天后，他帶著科威特兄弟離開斯瓦特，下落不明。
大約3個月后，在阿伯塔巴德郊外哈利普爾鎮(zhèn)一棟二層小樓中，拉登的妻子薩巴爾和3個兒女來了。他們在這里一住就是兩年，期間，薩達(dá)生了兩個孩子。
此時，忠心耿耿的科威特兄弟已在阿伯塔巴德物色了新的落腳點，并監(jiān)工建了房屋。2005年8月，拉登搬進(jìn)了新家。
當(dāng)年10月，該地區(qū)附近發(fā)生一場地震。他們以災(zāi)后重建的名義加蓋了三樓，大量災(zāi)民涌入也讓拉登一家“外來人”不再那么顯眼。
在當(dāng)?shù)厝丝谥?，這棟神秘豪華的小樓被稱為“瓦基里斯坦莊園”或“大房子”，里面的住客從不露面。
在妻子們口中，拉登生活“非常節(jié)儉”。搬到阿伯塔巴德之前，他冬夏各有3套長衫，還有一件夾克和兩件毛衣。逃亡過程中，他總是戴一頂牛仔帽，以免被無人機發(fā)現(xiàn)。他有腎病，有時心跳緩慢，但從不就醫(yī)，只是吃些巧克力或蘋果。
孩子們與父親一樣，過著“克己慎行而與世隔絕的生活”，女兒們從三四歲就開始戴面紗。拉登給孫子們上宗教課，還監(jiān)督他們“玩游戲”——在園子里種菜，最擅照料農(nóng)作物的孩子可以得到“簡單的獎賞”。
即使是科威特兄弟的家人，也與拉登一家隔離。易卜拉欣9歲的女兒拉赫瑪曾問父親，為什么“樓上的叔叔”從未離家去過集市。易卜拉欣告訴她，這人太窮，買不起任何東西。從此，拉登便被稱為“可憐的叔叔”。
一次，拉赫瑪跟著蘇瑪雅上宗教課時，偶然遇到了“可憐的叔叔”。2011年1月，拉赫瑪在電視上看到了拉登的照片，立刻認(rèn)出這是“可憐的叔叔”。這件事讓易卜拉欣勃然大怒，立刻禁止家里所有的女人看電視，拉登的家人和科威特的家人再也沒有過直接接觸。
直到那時，馬爾亞姆才意識到，她追隨并與之共同生活了近9年的雇主，竟是大名鼎鼎的拉登。
拉登被襲揭示阿伯塔巴德“集體失敗”
調(diào)查報告的特別講述部分總結(jié)道：“要么是拉登極其幸運，從未遇到認(rèn)真工作的政府官員，要么是地方治理已徹底崩潰。”
9年來，拉登過著“極其低調(diào)”的生活，如果細(xì)究，仍然可以找到一些蛛絲馬跡。
2002年，一輛車因超速被交警攔下，拉登就在車?yán)?。然而，交警沒能認(rèn)出刮了胡子的拉登，易卜拉欣“迅速擺平此事”，世界頭號通緝犯繼續(xù)逍遙法外。
2004年，科威特兄弟以商人“·阿沙德”和“塔里克汗”的身份，用偽造的身份證件購買土地。該國已在前一年用電腦芯片卡取代了所有此類文件。工作人員沒有依照程序到國家數(shù)據(jù)注冊中心核實科威特兄弟的身份。稅收部門的一位官員表示，這樣的失誤“沒什么異?！薄?/p>
無論是違章修建房屋、拖欠房產(chǎn)稅長達(dá)6年，還是為了掩蓋實際生活人數(shù)安裝4個電表和天然氣表，都沒有人調(diào)查“瓦基里斯坦莊園”。在一次土地測量中，這棟住了27人的房屋被登記為“無人”。
科威特兄弟偶爾出門采購食物，到當(dāng)?shù)厍逭嫠缕矶\，但這所房子從來沒有過訪客，沒有電話線、網(wǎng)線，房子周圍有高約5.5米的圍墻，覆蓋著重重鐵網(wǎng)，卻從未引起警方懷疑。
當(dāng)?shù)鼐奖硎荆@座房子周圍沒有任何“不尋常的活動”，“不值得特別調(diào)查”。
2003年哈立德·謝赫·被捕后，拉登切斷了與其他成員的接觸，但仍然通過其他通信手段，“在一定程度上積極規(guī)劃未來的行動”。
科威特兄弟每次都會到150公里之外的白沙瓦或65公里之外的拉瓦爾品第的公用電話亭打電話，仍然被美國情報機構(gòu)追蹤到了住處。
直到美軍的突襲行動結(jié)束、乘直升機離開巴基斯坦領(lǐng)空，當(dāng)?shù)剀婈牶途讲虐l(fā)現(xiàn)這一“令人震驚的事態(tài)”。
“拉登住在阿伯塔巴德，是軍事部門、情報部門、警方的集體失敗，包括過失和無能，也有可能存在同謀?！闭{(diào)查報告指出，正是政府的“集體不負(fù)責(zé)任”和“”，導(dǎo)致拉登在該國生活多年，“這個疏忽不一定意味著默許，但至少是重大過失”。
美軍這一被調(diào)查委員會認(rèn)定為“戰(zhàn)爭行為”的襲擊行動，反映了巴基斯坦的“國家利益”非常脆弱。“我們非常脆弱。也非常害怕?！卑突固谷娗閳缶挚偢墒掳~德·舒賈·帕夏告訴半島電視臺，美國中央情報局已經(jīng)能夠“穿透”巴基斯坦社會。
鎮(zhèn)人大主席團:
按照鎮(zhèn)人大主席團工作要點中確定的審議議題,我受主席團的委托于12月15日至18日期間，對建設(shè)分局一年來的工作進(jìn)行走訪、了解、調(diào)查,現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
一、基本評價
以來，建設(shè)分局在縣建設(shè)局及鎮(zhèn)黨委、政府的領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)人大主席團的監(jiān)督下，堅持以黨的十七大精神和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，貫徹實施國家的法律、法規(guī)，依法履行職能，全面落實目標(biāo)管理責(zé)任制，積極抓好各項行政業(yè)務(wù)管理工作，為我鎮(zhèn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展作出了努力，取得一定的成效，主要表現(xiàn)在：
（一）依法行政的能力和水平得到提高。 一是抓好普法宣傳教育。結(jié)合實際，組織學(xué)習(xí)和貫徹本部門相關(guān)的法律法規(guī)，提高法律素質(zhì)和法制觀念，促進(jìn)依法行政。二是落實行政執(zhí)法責(zé)任制。建立和完善各項管理制度，落實制度管人，加強規(guī)范管理，促進(jìn)依法行政。
（二）城鎮(zhèn)管理逐步走向規(guī)范。一是強化規(guī)劃的管理，對轄區(qū)內(nèi)新建建筑物，認(rèn)真組織人員參與實施放線，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，同時嚴(yán)格執(zhí)行辦證中的正、副本制度，并做好監(jiān)督驗收工作；二是加強房地產(chǎn)管理。嚴(yán)格依照房地產(chǎn)管理法法規(guī)對轄區(qū)合法房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查登記，及時做好房產(chǎn)檔案；三是強化安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查。認(rèn)真組織開展好在建工程、液化氣銷售點安全生產(chǎn)隱患排查治理專項行動，確保安全穩(wěn)定；
（三）街道衛(wèi)生逐步好轉(zhuǎn)。一是通過公開、公正、公開、競爭的原則，于4月份完成了環(huán)衛(wèi)站的承包，并簽定了勞動責(zé)任合同；二是充實環(huán)衛(wèi)清潔工人，在原來有4人環(huán)衛(wèi)工人的基礎(chǔ)上，又另招聘了3人；三是組織環(huán)衛(wèi)站，對鎮(zhèn)區(qū)肄意堆放、晾曬各種藥材及雜物的行為進(jìn)行專項整治，開展環(huán)境監(jiān)查，對亂倒垃圾、排污的群眾進(jìn)行批評教育；四是建立了環(huán)衛(wèi)工人清潔區(qū)負(fù)責(zé)制，環(huán)衛(wèi)車分早晚沿街收集垃圾。通過上述措施衛(wèi)生狀況得到逐步好轉(zhuǎn)。
（四）積極參與新農(nóng)村建設(shè)。積極配合鎮(zhèn)新建辦完成清水塘、姑德克、尖山、小尖山重點扶持村建設(shè)項目的規(guī)劃、預(yù)算、工程質(zhì)量的監(jiān)督、驗收及工程結(jié)算。并配合完成爛泥箐民族團結(jié)示范村的項目規(guī)劃及預(yù)算，在新農(nóng)村建設(shè)工作中，做到積極參與。
二、存在的問題
（一）交通堵塞的狀況沒有根本改善。在老車站至廣二中這段街道，車輛亂停、小食品攤點亂擺、建筑所用材料亂堆情況，沒有及時組織人員進(jìn)行整頓，造成該路段交通時有堵塞。
（二）政策宣傳還不到位。六月安全生產(chǎn)宣傳月中，積極性不高，平時開展政策宣傳次數(shù)也較少。由于政策宣傳不到位，群眾亂倒垃圾、亂排生活污水情況時有發(fā)生，還存在一些違規(guī)建筑，如：二中在建集資樓缺少相關(guān)手續(xù)。
（三）隊伍建設(shè)有待加強，分局中的一些工作人員在業(yè)務(wù)水平、工作責(zé)任心還有待提高。
三、意見和建議
（一）認(rèn)真履行職能，開展專項整治，清理整治亂擺攤點，亂停車輛行為，徹底改決集鎮(zhèn)交通堵塞的狀況。同時，加強建筑工地環(huán)境整治，確保環(huán)衛(wèi)管理不留死角；
（二）深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，并深化政務(wù)公開制度；
（三）努力提高服務(wù)水平和工作效能。依法抓好房屋新建、改建、買賣、繼承、贈與等產(chǎn)權(quán)證的登記、辦理、發(fā)放工作，努力做好服務(wù)；