時(shí)間：2022-06-11 01:44:26
導(dǎo)語(yǔ)：在集體土地租賃協(xié)議的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
很少有人知道的是，這個(gè)村子住著18位“特殊村民”。
富人別墅圈走鄉(xiāng)村風(fēng)景
村主路東側(cè)，矗立著一幢現(xiàn)代化的二層洋房。豪華的落地窗、小橋、流水、綠地、汽車、漆黑的鐵制圍墻，營(yíng)造出一派尋常中國(guó)農(nóng)村難見(jiàn)的景象。
別墅的大門外豎著一個(gè)木樁，白底紅字是：“私人宅地，非請(qǐng)莫入”。門口有保安站崗。當(dāng)?shù)厝私榻B，除了村委會(huì)主任，常人很難邁進(jìn)這扇大門。
《望東方周刊》了解到，這座別墅占地3萬(wàn)平方米，當(dāng)年為國(guó)防科工委的出版社征用，后來(lái)轉(zhuǎn)讓給北京市民趙燕，使用期限為50年。
村民告訴記者，趙燕做股票、金融生意，丈夫做房地產(chǎn)。村民中傳說(shuō)，別墅的投資為4500萬(wàn)元。記者注意到，這幢別墅仍在裝修之中，院內(nèi)堆著水泥，不時(shí)能看到施工人員走來(lái)走去。
記者試圖聯(lián)系趙燕采訪，但沒(méi)有聯(lián)系上。
官地村18位外來(lái)戶也都是城里人，宅基地面積大小不等，大的超過(guò)3000米，小的300米。特別值得注意的是，還有由外來(lái)人口租賃的土地和待開發(fā)的房地產(chǎn)，占地分別為1．8萬(wàn)平米、3．4萬(wàn)平米和3萬(wàn)平米，他們均租賃了包括河床和海拔100米以下的山坡在內(nèi)的區(qū)域。
在調(diào)查中，《望東方周刊》發(fā)現(xiàn)，趙燕的住宅坐落在長(zhǎng)城附近500米的區(qū)域內(nèi)。而按照《北京市長(zhǎng)城保護(hù)管理辦法》規(guī)定：長(zhǎng)城墻體兩側(cè)500米為臨時(shí)保護(hù)區(qū)非建設(shè)區(qū)，長(zhǎng)城墻體兩側(cè)500米至3000米為臨時(shí)保護(hù)區(qū)限制建設(shè)區(qū)。
村民告訴記者，趙燕一家把村里的一口吃水井圈到了自己家中，并在井的旁邊又自打了一口井用作空調(diào)制冷的循環(huán)水，同時(shí)把生活污水直接排到門前的河流里。一位前村干部說(shuō)，“趙燕打的井比我們的井深，她的井窖沒(méi)了水，我們的井就廢了?！?/p>
官地村黨支部書記毛金祥告訴記者，“平常人每天的吃水標(biāo)準(zhǔn)是30升(1升等于0．001立方米)，趙燕一家每人每天是30立方米，一個(gè)多月用了3萬(wàn)多立方米。我們已經(jīng)給他們安裝子水表?！?/p>
官地村惟一的漫水橋上，有長(zhǎng)長(zhǎng)一段封閉圍墻，外邊人看不到里面的景象，記者順著縫隙一窺究竟，才發(fā)現(xiàn)別有洞天，流水、假山、現(xiàn)代化的樓房。據(jù)毛書記和村民介紹，這家人很有背景，業(yè)主是一個(gè)“大官”的兒子。
村民說(shuō)，漫水橋是防洪而用，上面不能有欄桿，發(fā)水時(shí)，水小從橋下走，水大就從橋上走，現(xiàn)在橋上起了密不透風(fēng)的圍墻，萬(wàn)一發(fā)起水來(lái)，便可把橋給掀了。
當(dāng)?shù)乩习傩諏?duì)這幢墻意見(jiàn)非常大：地賣給你了，橋和河沒(méi)賣給你，風(fēng)景沒(méi)賣給你，憑什么圈起來(lái)?
據(jù)《望東方周刊》咨詢，這座建筑物的修建，已違反子《中華人民共和國(guó)水法》、《中華人民共和國(guó)河道管理?xiàng)l例》和《北京市水利工程保護(hù)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定。
含混不清的“租賃”
“當(dāng)年簽合約時(shí)，原則上河道沒(méi)有租給他們。”官地村前村支部書記毛仲山說(shuō)。
事實(shí)上，在記者查閱的雙方租賃協(xié)議中，有關(guān)河流的使用問(wèn)題是模糊不清的。
在甲方雁棲鎮(zhèn)官地村委會(huì)與乙方北京翠谷園林綠化有限責(zé)任公司簽訂的土地租賃協(xié)議中，用地范圍等如是描述：自上下官地村中間漫水橋西側(cè)沿河道上溯約500米，河道、河灘用地、河兩岸部分耕地，此地塊以下均稱一號(hào)地塊……河灘地每年每畝350元，耕地每畝每年1600元……河道乙方無(wú)償使用……租賃時(shí)間50年。
記者在采訪中得知，官地村村民對(duì)土地租賃幾乎沒(méi)有異議，畢竟這個(gè)可以帶來(lái)一部分收入。據(jù)了解，單單翠谷園林租賃的那塊地，每位村民每年可得800元，25年承包期便可得2萬(wàn)元。
毛仲山告訴《望東方周刊》，“官地村土地只是租賃出去，國(guó)家沒(méi)有征過(guò)去，國(guó)家征地就等于農(nóng)民土地流失了，老百姓?qǐng)?jiān)決不同意。”
事實(shí)上，《土地管理法》為了防止城鎮(zhèn)人口到農(nóng)村建別墅，取消了原土地管理法中有關(guān)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口可以使用集體土地建住宅的規(guī)定。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中也有“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”的規(guī)定。
懷柔區(qū)規(guī)劃局主管官地村改造的陳笑巖副局長(zhǎng)在接受《望東方周刊》采訪時(shí)表示：“如果業(yè)主沒(méi)有拿到國(guó)有土地使用證和土地局的建設(shè)用地許可證，是不允許建住宅的。”
按照《土地管理法》第11條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，要由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)川地使用權(quán)。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分外來(lái)承包產(chǎn)并沒(méi)有取得建設(shè)用地使用權(quán)和合法的房產(chǎn)匪。
懷柔區(qū)國(guó)土資源局建設(shè)用地科的負(fù)責(zé)人告訴記者：“征用土地，需要計(jì)劃部門的批準(zhǔn)立項(xiàng)，規(guī)劃部門的選址意見(jiàn)書，只有拿到這兩樣?xùn)|西才可以給辦理征地手續(xù)，另外，征地補(bǔ)償協(xié)議上需要有國(guó)土資源局的印章?！?/p>
在記者看到的三份土地租賃協(xié)議中，只有一份征地補(bǔ)償協(xié)議，這份協(xié)議是由甲方懷柔縣雁棲鎮(zhèn)官地村委會(huì)與乙方北京龍資經(jīng)貿(mào)有限公司(業(yè)主為美國(guó)人)簽訂的――
根據(jù)縣計(jì)委的意見(jiàn)，甲方因建旅游綜合配套服務(wù)用房，需征用乙方其他土地4．76畝，依據(jù)《土地法》的有關(guān)規(guī)定，在雁棲鎮(zhèn)政府的協(xié)調(diào)下，甲、乙雙方達(dá)成如上協(xié)議……
懷柔區(qū)國(guó)土資源局建設(shè)用地科一位負(fù)責(zé)人告訴記者，“這份協(xié)議不規(guī)范，不能說(shuō)根據(jù)縣計(jì)委意見(jiàn)，而要說(shuō)根據(jù)多少號(hào)文。”他同時(shí)模糊地告訴記者，“沒(méi)有看到他們來(lái)辦手續(xù)?！?/p>
記者發(fā)現(xiàn)，這份補(bǔ)償協(xié)議中，不但把計(jì)錯(cuò)寫為“訐”，而且沒(méi)有懷柔區(qū)國(guó)土資源局的印章。
主管雁棲鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃的土地辦主任常穩(wěn)成接受記者采訪時(shí)不愿多談，“這幾家都是經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門審批和計(jì)委審批的，都是合法的，有紅線圖，是國(guó)家征用土地。”當(dāng)記者問(wèn)及是哪個(gè)規(guī)劃局審批時(shí)，常穩(wěn)成也不確定，只表示，“有些是懷柔區(qū)規(guī)劃局，有些是市里的。他們都有國(guó)有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。”
一、加油站用地的特殊性和用地現(xiàn)狀
加油站用地屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中商服用地類的批發(fā)零售用地，加油站本身的特殊性，其用地也受到較多的政策限制。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，加油站用地為限制供地類項(xiàng)目，實(shí)行有償使用，并按規(guī)定實(shí)行招標(biāo)、拍賣，加油站用地通過(guò)行政劃撥、協(xié)議出讓方式取得已成為歷史，加油站用地的門檻越來(lái)越高。而在國(guó)有大石油公司內(nèi)部，由于歷史原因，加油站用地性質(zhì)存在多種形式，除了國(guó)有出讓地外，還有原來(lái)的國(guó)有劃撥地、授權(quán)經(jīng)營(yíng)地，集體建設(shè)用地等，存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、加油站用地存在的主要風(fēng)險(xiǎn)
1、加油站用地手續(xù)不完備。石油產(chǎn)品銷售企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)，未履行全部手續(xù)或者辦理明顯有瑕疵的手續(xù)即占用土地建造加油站，未按照約定履行土地出讓合同。
2、加油站用地性質(zhì)違規(guī)。因無(wú)法取得商服用地，石油銷售企業(yè)可能會(huì)占用工業(yè)、教育科技文化用地建造加油站，對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊和農(nóng)村地區(qū)，為了搶占市場(chǎng)，企業(yè)也可能會(huì)違規(guī)租用農(nóng)村集體土地建造加油站，以上不當(dāng)行為可能帶來(lái)行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等嚴(yán)重的法律后果。
3、土地權(quán)屬登記不規(guī)范。存量用地權(quán)屬登記不規(guī)范帶來(lái)內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，加油站土地?zé)o證問(wèn)題，加油站收購(gòu)后土地權(quán)證未及時(shí)進(jìn)行變更等。
4、加油站承租用地管理不到位。因他人土地?zé)o證，劃撥地出租未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)用地、集體建設(shè)用地出租，出租人違規(guī)用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產(chǎn)租賃他項(xiàng)權(quán)證、租賃合同約定不明等問(wèn)題帶來(lái)營(yíng)業(yè)執(zhí)照到期后無(wú)法延期、新辦證照或行政許可事項(xiàng)受阻等失去經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)、引起糾紛訴訟、造成經(jīng)濟(jì)損失等風(fēng)險(xiǎn)。
5、閑置土地存在政府收回的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪?fù)恋?，連續(xù)多年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可由縣級(jí)以上人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。
三、加油站用地規(guī)范管理與風(fēng)險(xiǎn)防控
1、新增用地管理。新增用地管理的原則是手續(xù)齊全規(guī)范、避免違法用地。加油站新增用地主要有兩種方式：通過(guò)招拍掛和通過(guò)加油站資產(chǎn)收購(gòu)。
（1）招拍掛方式。以這種方式取得加油站建設(shè)用地，企業(yè)一般可以從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，向當(dāng)?shù)赝恋毓芾斫灰字行奶岢鰰嫔暾?qǐng)，參與土地的招拍掛活動(dòng)，競(jìng)買成功后，簽訂成交確認(rèn)書，交款、土地預(yù)審、規(guī)劃審查、項(xiàng)目立案審查、環(huán)評(píng)、簽訂出讓合同，最后進(jìn)行土地使用權(quán)初始登記。
（2）資產(chǎn)收購(gòu)。加油站所有資產(chǎn)含土地和房產(chǎn)一同收購(gòu)，使加油站土地使用權(quán)收歸己有。該種方式會(huì)遇到轉(zhuǎn)讓方主體不合格、未經(jīng)共有人同意、加油站房地產(chǎn)已抵押、無(wú)產(chǎn)權(quán)證，等。可采取如下措施：
一是在收購(gòu)前進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)以上問(wèn)題及時(shí)采取應(yīng)對(duì)辦法。比如發(fā)現(xiàn)關(guān)于抵押?jiǎn)栴}，可視具體情況要求先期解除抵押，或在合同中具體約定解除抵押的方式、步驟。又如加油站違規(guī)用地，轉(zhuǎn)讓方采用簽訂土地租賃合同形式占用集體土地的，應(yīng)在收購(gòu)合同中，明確約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)將該加油站的土地辦理為國(guó)有出讓性質(zhì)和商業(yè)用途，并過(guò)戶到合同約定的使用人名下。
二是盡快辦理土地房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。加油站股權(quán)收購(gòu)，價(jià)值比重最大的實(shí)際上就是土地和房產(chǎn)，收購(gòu)后，若土地不是登記在加油站名下的，企業(yè)盡快到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，并移交涉及土地房產(chǎn)的各類檔案資料。
2、存量用地管理。
（1）自有土地。自有土地有劃撥、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、出讓三種。劃撥土地按照法律規(guī)定未經(jīng)批準(zhǔn)不得出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，企業(yè)應(yīng)注意因加油站歇業(yè)或關(guān)閉后，若加油站土地是劃撥地的，未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)不得隨意處置，否則違法。授權(quán)經(jīng)營(yíng)地是國(guó)家將原劃撥地經(jīng)評(píng)估按評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金后授權(quán)給國(guó)有控股公司使用的土地，企業(yè)無(wú)處置權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓的需補(bǔ)交出讓金。
（2）聯(lián)營(yíng)。聯(lián)營(yíng)方以土地房產(chǎn)作價(jià)入股與石油公司成立加油站，按照《公司法》規(guī)定，該土地房產(chǎn)屬于聯(lián)營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將該土地房產(chǎn)過(guò)戶到聯(lián)營(yíng)體名下，但現(xiàn)有聯(lián)營(yíng)加油站中，存在較多未過(guò)戶的情況，可能帶來(lái)權(quán)益不清，出資不實(shí)，土地方擅自處分該土地房產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，建議協(xié)商聯(lián)營(yíng)對(duì)方補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)。
（3）承租。加油站承租土地對(duì)于石油企業(yè)來(lái)說(shuō)既無(wú)奈、又有不確定性和一定的風(fēng)險(xiǎn)。租賃土地的主動(dòng)權(quán)在出租人手里，對(duì)于加油站承租地管理，建議一是對(duì)出租人開展盡職調(diào)查，確定出租人主體合格，租賃標(biāo)的合法合規(guī)。加強(qiáng)租賃合同管理，將可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)合同約定來(lái)化解。二是完善租賃手續(xù)和相關(guān)文件，加油站應(yīng)當(dāng)向出租人索取土地權(quán)屬證明復(fù)印留存，或到土地房產(chǎn)交易中心調(diào)閱權(quán)屬信息。租賃事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)備案，并辦理土地使用權(quán)出租他項(xiàng)權(quán)利登記，取得租賃他項(xiàng)權(quán)利證書，維護(hù)承租人權(quán)益。
出租方：_________（以下簡(jiǎn)稱甲方）
地址：_________
郵編：_________
電話：_________
法定代表人：_________
身份證號(hào)碼：_________
承租方：_________（以下簡(jiǎn)稱乙方）
地址：_________
郵編：_________
電話：_________
法定代表人：_________
身份證號(hào)碼：_________
甲方同意按規(guī)劃用途租賃土地使用權(quán)給乙方使用。根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的規(guī)定，雙方本著平等、自愿、誠(chéng)實(shí)、守信的原則，訂立本合同。
第二條 甲方依據(jù)本合同出租土地的使用權(quán)，土地所有權(quán)屬_________，地下資源、埋藏物和公用設(shè)施均不在土地使用權(quán)出租范圍。
第三條 乙方在承租土地使用權(quán)范圍內(nèi)所進(jìn)行的利用土地的各項(xiàng)行為，均應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益。
第四條 甲方出租給乙方的地塊位于_________，出租的土地使用權(quán)面積為_________平方米。地塊位置及四至范圍詳見(jiàn)附圖，附圖已經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章確認(rèn)。
租賃期限內(nèi)，若政府為了社會(huì)公共利益需要經(jīng)依法批準(zhǔn)征收該土地或土地所有者為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設(shè)需要經(jīng)依法批準(zhǔn)收回該土地，本合同即行終止，但甲方應(yīng)提前通知乙方，收取的多余租金應(yīng)予以退回。
第五條 本合同項(xiàng)下的租賃地塊，按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途為_________用地。
第六條 本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)租賃期限_________年，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止。
甲方應(yīng)于_________年_________月_________日前將本合同項(xiàng)下的土地提供給乙方。
第七條 該地塊的土地使用權(quán)租金以土地面積計(jì)算，租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每年_________元人民幣，該地塊的年租金總額為_________元人民幣（大寫：_________）。
第八條 雙方同意采用以_________年為周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的總額為_________元人民幣（大寫：_________元人民幣）。從第二期起，每期租金的增幅為上期租金總額的_________％（大寫：百分之_________）。
第九條 乙方同意在本合同簽訂之日起十日內(nèi)以現(xiàn)金或現(xiàn)金支票方式交付完首期土地租金。以后每期租金支付的時(shí)間為履行周期租賃時(shí)間的第一個(gè)月內(nèi)。
第十條 如果乙方不能按時(shí)支付應(yīng)付款項(xiàng)，逾期兩個(gè)月內(nèi)（含兩個(gè)月），應(yīng)按每期繳納租金的_________％（大寫：百分之_________）向甲方支付違約金。逾期超過(guò)兩個(gè)月仍未按合同規(guī)定繳齊應(yīng)付的款項(xiàng)，甲方有權(quán)解除合同，并可向乙方索賠因此遭受的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。
第十一條 乙方擅自改變土地用途的，甲方有權(quán)解除合同并可無(wú)償收回土地使用權(quán)，所收取的租金不予退還。
第十二條 如甲方不能按時(shí)將本合同項(xiàng)下的土地交給乙方使用，應(yīng)按收繳租金的_________％（大寫：百分之_________）向乙方支付違約金。逾期超過(guò)兩個(gè)月的，乙方有權(quán)解除合同，并可向甲方索賠因此遭受的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。
第十三條 在合同簽訂后30日內(nèi)，雙方應(yīng)按規(guī)定辦理有關(guān)土地登記手續(xù)。
第十四條 乙方將本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租時(shí)，須征得甲方同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第十五條 乙方如需改變本合同第五條規(guī)定的土地用途，須取得甲方和土地、規(guī)劃行政主管部門的同意，并經(jīng)原批準(zhǔn)用地的市、縣人民政府批準(zhǔn)，并依照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)簽或重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，并辦理租賃土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
第十六條 本合同規(guī)定的租賃年限屆滿，乙方應(yīng)在期滿后三十天內(nèi)，交回土地他項(xiàng)權(quán)證，并辦理租賃土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)。乙方如需繼續(xù)承租該土地使用權(quán)，須最遲在期滿之日前三個(gè)月向甲方提交續(xù)期申請(qǐng)書，除該土地使用權(quán)被依法征收或收回外，在同等條件下，乙方有優(yōu)先續(xù)期權(quán)，并在確定新的土地使用權(quán)出租年限、租金標(biāo)準(zhǔn)及其他條件后，雙方補(bǔ)簽或重新簽訂出租合同，并按規(guī)定重新辦理有關(guān)土地登記手續(xù)。
第十七條 任何一方對(duì)于因發(fā)生不可抗力且自身無(wú)過(guò)錯(cuò)造成延誤或不能履行合同義務(wù)的，可不承擔(dān)責(zé)任，但必須采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少損失并及時(shí)書面告知對(duì)方。
第十八條 本合同自雙方簽字及蓋章（畫押）之日起生效。
第十九條 本合同和附件共_________頁(yè)，以中文書寫為準(zhǔn)。
第二十條 本合同在中華人民共和國(guó)廣東省_________市（縣、區(qū)）簽訂。
第二十一條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均受中華人民共和國(guó)法律的保護(hù)和調(diào)整。
第二十二條 因執(zhí)行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向①_________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁②_________人民法院提起訴訟。
第二十三條 本合同未盡事宜，可由雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)后與本合同具有同等法律效力。并送當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T留存。
第二十四條 本合同一式陸份，其中：甲乙雙方各貳份；貳份由_________市（縣、區(qū)）土地行政主管部門留存。
甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
電話（手機(jī)）：_________ 電話（手機(jī)）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________
附件
一、本合同適用于集體土地所有者或土地使用者，將集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃給承租人使用的行為；由集體土地所有者或土地使用者與承租人簽訂。
二、《集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》包括合同正文和附圖。
如，美國(guó)的農(nóng)地實(shí)行農(nóng)場(chǎng)主私有制。土地轉(zhuǎn)讓的主要方式是租佃，擁有土地而不經(jīng)營(yíng)的人自找使用者出租，或通過(guò)中介出租，采用固定地租和分成地租，價(jià)格由交易雙方協(xié)議確定。土地所有者在土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、繼承等各方面都具備不受干擾和侵犯的權(quán)利。
土地流轉(zhuǎn)，一是推動(dòng)了農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高了土地利用率和產(chǎn)出率；二是帶動(dòng)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；三是有利于農(nóng)科技術(shù)推廣；四是有利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的形成和發(fā)展；五是促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，增加了農(nóng)民收入。
當(dāng)然，我們?cè)诳吹睫r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)取得的良好社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更應(yīng)該關(guān)注它存在的問(wèn)題，因?yàn)橹挥姓页鰡?wèn)題、分析問(wèn)題并對(duì)癥下藥解決問(wèn)題，這種良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益才能得到更好的發(fā)揮。
從北京城北的德勝門出發(fā)，沿著八達(dá)嶺高速公路走上16公里，便可見(jiàn)北京市昌平區(qū)回龍觀村。因明代皇帝謁陵后回京途中會(huì)在這里的道觀小歇一會(huì)，此處得名“回龍觀”，直至清朝，始成村，回龍觀為村名。把視角從歷史的舊夢(mèng)中拉回，現(xiàn)代的回龍觀村早已舊村改造變?yōu)榕c京畿其他小區(qū)并無(wú)二致的住宅居民區(qū)。
2009年4月，回龍觀村舊村改造被納入市政府1000億土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。不到半年的時(shí)間里，回龍觀村便完成了拆遷工作。經(jīng)過(guò)兩年建設(shè)，回龍觀村回遷安置房項(xiàng)目現(xiàn)已經(jīng)基本完工，其他市政建設(shè)也正在進(jìn)行中。但隱藏在拆遷工作環(huán)節(jié)中的一連串案件，卻慢慢浮出水面。
拆遷隊(duì)長(zhǎng)張桂亮
事情要從舊村改造項(xiàng)目伊始講起。2009年4月，經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)，回龍觀村舊村改造土地儲(chǔ)備一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目正式由北京市國(guó)土資源管理局土地整理儲(chǔ)備中心、昌平區(qū)分中心聯(lián)合開發(fā)。
項(xiàng)目由兩中心共同作為項(xiàng)目的法律主體實(shí)施開發(fā)，所有手續(xù)均以兩中心名義辦理，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃意見(jiàn)書、征地、拆遷等土地一級(jí)開發(fā)所有相關(guān)手續(xù)，同時(shí)負(fù)責(zé)先期籌措土地一級(jí)開發(fā)資金。不過(guò)，具體實(shí)施工作由回龍觀鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)，如制定征地拆遷及回遷安置計(jì)劃、簽訂征地拆遷協(xié)議，組織項(xiàng)目前期及大市政建設(shè)工作等。同時(shí)，鎮(zhèn)政府還負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶及日常資金撥付，并接受審計(jì)機(jī)構(gòu)、銀行等對(duì)資金使用情況的監(jiān)管。
為此，2009年5月，回龍觀鎮(zhèn)政府成立了回龍觀鎮(zhèn)回龍觀村舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，其中，鎮(zhèn)黨委書記為組長(zhǎng)，鎮(zhèn)長(zhǎng)為常務(wù)副組長(zhǎng)，回龍觀地區(qū)辦事處副主任兼回龍觀鎮(zhèn)政府駐回龍觀村工作組組長(zhǎng)吳軍（化名）和回龍觀村村支部書記高長(zhǎng)貴均為小組成員。與此同時(shí)，高長(zhǎng)貴又代表回龍觀村支部委員會(huì)向昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)黨委和回龍觀鎮(zhèn)政府分別簽訂了《國(guó)土資源保護(hù)管理責(zé)任書》和《違法占地整治責(zé)任書》，兩份責(zé)任書明確了回龍觀村黨支部書記為本村國(guó)土資源保護(hù)和管理工作的主要責(zé)任人，村委會(huì)主任為直接責(zé)任人。
2009年6月2日，回龍觀村的拆遷公告發(fā)出。經(jīng)招投標(biāo)，回龍觀鎮(zhèn)政府確定北京新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新龍公司）為項(xiàng)目實(shí)施單位。作為項(xiàng)目實(shí)施單位，新龍公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)工作，配合鎮(zhèn)政府制定征地拆遷計(jì)劃、組織項(xiàng)目前期以及大市政建設(shè)工作。
除此之外，新龍公司還要與回龍觀村洽商征地補(bǔ)償事宜，并與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。拆遷需要的具體拆遷評(píng)估、拆遷服務(wù)及市政方案設(shè)計(jì)、施工等專業(yè)機(jī)構(gòu)也由新龍公司招標(biāo)確定。
然而，在實(shí)際工作中，新龍公司書面委托張桂亮為拆遷現(xiàn)場(chǎng)總指揮，全面負(fù)責(zé)拆遷工作?！靶慢埞臼腔佚堄^村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府扶持企業(yè)。2002年左右，張桂亮曾任新龍公司副總經(jīng)理?！被佚堄^村村民告訴《方圓》記者。
后張桂亮從新龍公司卸任，并于2008年1月在回龍觀村注冊(cè)成立了自己的物業(yè)公司――北京鑫沐垣物業(yè)管理有限公司。2009年5月，在舊村改造的同時(shí)，回龍觀村與張桂亮的物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，委托該物業(yè)公司對(duì)回龍觀村內(nèi)的違法占用土地及建設(shè)等行為，依法提供巡視、報(bào)告等服務(wù)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)制止違法建設(shè)行為。
“回龍觀村之所以委托物業(yè)公司管理村里的用地情況,是因?yàn)樵摯宓挠玫厍闆r很不規(guī)范?！卑讣修k人北京市人民檢察院第一分院金明霞解釋說(shuō),用地不規(guī)范的問(wèn)題一定程度上與該村這兩年村委會(huì)的混亂現(xiàn)狀有關(guān)。
“在拆遷啟動(dòng)前，回龍觀村村委會(huì)不穩(wěn)定，前屆村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)班子跟村民矛盾很大，村民曾向鎮(zhèn)里要求罷免村干部，曾一度出現(xiàn)沒(méi)有村支部書記的狀況。為此，回龍觀鎮(zhèn)政府還專門成立駐村工作組，由吳軍任組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)全村事務(wù)并組建村兩委班子。直至2009年6月，高長(zhǎng)貴才被任命為回龍觀村黨支部書記?！?/p>
搶建是第一步棋
其實(shí)，新龍公司將“拆遷隊(duì)長(zhǎng)”這一職務(wù)交給張桂亮，還是因?yàn)樗嗄陙?lái)“混”在回龍觀村，對(duì)村里的用地等情況十分了解。在拆遷過(guò)程中，他曾經(jīng)對(duì)村民說(shuō)：“反正我身體有病，活不長(zhǎng)，也不怕你鬧，看誰(shuí)鬧得過(guò)誰(shuí)。”張桂亮的這種拆遷方式加上其人本身在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ耐?，讓他主?dǎo)的拆遷過(guò)程較為順利。但這也為張桂亮日后的犯罪行為提供了職務(wù)之便。
“2009年5月中旬，張桂亮跟我聊天時(shí)，說(shuō)回龍觀村馬上要拆遷，如果我能找到地蓋點(diǎn)房子，他保證我能順利建房，還幫我賺錢?！?梁志強(qiáng)說(shuō)，他是回龍觀鎮(zhèn)沙河村的一名無(wú)業(yè)人員，也是張桂亮詐騙拆遷款過(guò)程中的一枚重要棋子。
張桂亮的雙重身份，無(wú)疑能為梁志強(qiáng)搶建房屋提供便利條件。所以，當(dāng)張桂亮承諾梁志強(qiáng)能夠順利建房并以此賺錢時(shí)，梁志強(qiáng)對(duì)張桂亮的話深信不疑。隨即，他便接受了張桂亮的提議，并當(dāng)即承諾張桂亮，拆遷后他收回建房及租金成本后，將與張桂亮按三七比例分配拆遷補(bǔ)償款。
在村里尋摸一番后，梁志強(qiáng)盯上了村民王保國(guó)的煤場(chǎng)。梁志強(qiáng)找到王保國(guó)與其商量，提出租用王的土地蓋房，并承諾王保國(guó)，如果日后拆遷，除去他蓋房的成本和租用土地的租金，剩余補(bǔ)償款兩人二八比例分成。最終，雙方達(dá)成一致協(xié)議。
隨后，梁志強(qiáng)開始搶建蓋樓。建房期間，當(dāng)?shù)赜?009年6月2日了回龍觀村舊村改造住宅和商業(yè)拆遷公告，將東至八達(dá)嶺高速路，西至輕軌13號(hào)線，南至回龍觀村界，北至輕軌13號(hào)線，劃入了拆遷范圍，并禁止再建設(shè)房屋。
梁志強(qiáng)蓋房的地方在被劃定的拆遷范圍內(nèi)，但這并沒(méi)有阻止他繼續(xù)建房的腳步。公告沒(méi)幾天，便有回龍觀村村民陸續(xù)向黨支部書記高長(zhǎng)貴反映，稱有人在村西北角搶蓋樓房。
高長(zhǎng)貴接到村民的舉報(bào)后，并沒(méi)有去建房地點(diǎn)查看情況，僅通過(guò)電話口頭向回龍觀地區(qū)辦事處副主任兼回龍觀鎮(zhèn)政府駐回龍觀村工作組組長(zhǎng)吳軍作了匯報(bào)。吳軍聽(tīng)了情況后，隨即指示高長(zhǎng)貴找拆遷現(xiàn)場(chǎng)總指揮張桂亮處理。
于是，高長(zhǎng)貴找到張桂亮，讓他負(fù)責(zé)處理?yè)尳ㄊ录．?dāng)時(shí)張桂亮跟高長(zhǎng)貴說(shuō)：“這事你別管了，我會(huì)處理的?！敝?，高長(zhǎng)貴再?zèng)]有過(guò)問(wèn)關(guān)于搶建的問(wèn)題。
短短兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，梁志強(qiáng)租來(lái)的土地上便矗立起了2棟2層高的樓房。
漂白“冒牌”痕跡
樓房雖然蓋起來(lái)了，但這僅僅是個(gè)開始。一方面，梁志強(qiáng)的樓房屬于搶建，不被法律所認(rèn)可，也就無(wú)從談起補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題；另一方面，即使通過(guò)張桂亮個(gè)人的影響力，梁志強(qiáng)搶建房屋的事實(shí)能被掩蓋，梁志強(qiáng)也還面臨另一個(gè)難題。
原來(lái)，梁志強(qiáng)當(dāng)初租用王保國(guó)的土地時(shí)，兩人之間只是簽訂了一份簡(jiǎn)單的租賃協(xié)議，這在法律上是不符合規(guī)定的。
在我國(guó)，農(nóng)村的土地屬于集體所有。農(nóng)民租用集體土地，與村委會(huì)之間簽訂租賃協(xié)議，即成為一包承租人。在本案中，擁有煤場(chǎng)土地使用權(quán)的王保國(guó)便是一包承租人。而根據(jù)集體土地管理的相關(guān)規(guī)定，作為一包承租人的王保國(guó)在轉(zhuǎn)租土地時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)回龍觀村村委會(huì)的同意，并由回龍觀村村委會(huì)報(bào)經(jīng)鎮(zhèn)政府審核同意。
實(shí)際上，梁志強(qiáng)與王保國(guó)之間并沒(méi)有依法履行以上規(guī)定程序。如此以來(lái)，從法律意義上講，王保國(guó)仍舊是梁志強(qiáng)房屋所在土地的承租人，而梁志強(qiáng)雖然是實(shí)際承租人（土地實(shí)際使用人），卻沒(méi)有符合法律規(guī)定的相關(guān)文件證明其這一身份。
按照法律的相關(guān)規(guī)定，地上物拆遷補(bǔ)償款是補(bǔ)給實(shí)際承租人的。梁志強(qiáng)倘若沒(méi)有“實(shí)際承租人”的身份證明，就不能獲得被拆遷補(bǔ)償資格。
為了讓梁志強(qiáng)取得實(shí)際承租人的身份證明，張桂亮可謂無(wú)所不用其極。拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)后，張桂亮便向上級(jí)主管部門反映，“拆遷過(guò)程中，承租他人租賃土地的第二包（例如，該案中，王保國(guó)是第一包，梁志強(qiáng)是第二包）或第三包人因害怕第一包取得全部補(bǔ)償款后不給第二包、第三包，因此不配合拆遷、影響工期”，建議對(duì)土地實(shí)際使用情況重新確認(rèn)，直接對(duì)地上房屋的實(shí)際投資人予以補(bǔ)償。
關(guān)于第二包、第三包的情形，還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)背景：2005年以前，回龍觀村存在著大量未經(jīng)鎮(zhèn)政府同意，村委會(huì)向村民出租集體土地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況，并存在未經(jīng)審批一包人轉(zhuǎn)租土地的情形。2005年以后，回龍觀村停止了對(duì)新租賃土地的審批，并停止原有租賃土地的續(xù)租行為，但是對(duì)于之前發(fā)生的一包和二包行為未予監(jiān)管和糾正。這樣，在舊村改造項(xiàng)目啟動(dòng)后，為完成項(xiàng)目進(jìn)度，村委會(huì)就采取了對(duì)違規(guī)租賃關(guān)系予以認(rèn)可的態(tài)度。
同樣出于完成項(xiàng)目進(jìn)度的考慮，經(jīng)討論后，鎮(zhèn)政府指揮小組采納了張桂亮的提議，并由張桂亮負(fù)責(zé)組織補(bǔ)簽所謂“二包人”作為承租方與村委會(huì)之間的土地租賃協(xié)議，這其中就包含了實(shí)施搶建的梁志強(qiáng)。
最后，張桂亮將補(bǔ)簽好的租賃協(xié)議交給回龍觀村村委會(huì)。作為回龍觀村黨支部書記的高長(zhǎng)貴沒(méi)有進(jìn)行任何核實(shí)，便代表回龍觀村在這些協(xié)議上加蓋了村委會(huì)公章，并在張桂亮的提示下，配合倒簽了合同日期。這樣一來(lái)，原本不符合拆遷補(bǔ)償資格的梁志強(qiáng)，取得了與回龍觀村村委會(huì)簽訂的租賃協(xié)議，得以實(shí)際承租人身份獲得被拆遷補(bǔ)償?shù)馁Y格。
“冤大頭”蔡海彬
對(duì)梁志強(qiáng)來(lái)說(shuō)，巨額的房屋補(bǔ)償款已是囊中之物。接下來(lái)，只要等待專業(yè)評(píng)估人員對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)評(píng)就好了。
2009年9月，北京市華源房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司的專業(yè)評(píng)估員蔡海彬受公司指派，對(duì)昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)回龍觀村舊村改造項(xiàng)目提供拆遷評(píng)估。蔡海彬來(lái)到梁志強(qiáng)的院落處，對(duì)梁志強(qiáng)的這兩棟樓進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，測(cè)量完面積后，填寫了底表。
在他測(cè)量完梁志強(qiáng)的房屋后，張桂亮告訴他，回龍觀村的拆遷速度太慢，市里一直在催?！坝指艺f(shuō)梁志強(qiáng)是村里的小混混，不好惹，梁志強(qiáng)不搬，其他村民也拆不動(dòng)?！辈毯１蚬┦觥ｋS后，張桂亮授意蔡海彬，要讓梁志強(qiáng)走就得多給補(bǔ)償，可以通過(guò)在梁志強(qiáng)的拆遷面積中多加一棟樓的辦法，增加拆遷面積和補(bǔ)償款。
“來(lái)評(píng)估前，公司就交代了‘一切聽(tīng)甲方（張桂亮代表的新龍公司）的’?！?蔡海彬說(shuō)，他考慮到拆遷進(jìn)度不能耽誤在自己這里，于是銷毀了梁志強(qiáng)真實(shí)拆遷面積的底表，將梁志強(qiáng)“八”字狀的兩棟樓，制成了“個(gè)”字狀的三棟樓。按照三棟樓的虛假面積重新制作了評(píng)估報(bào)告，并以公司兩名有評(píng)估員資質(zhì)的工作人員的名義，在評(píng)估報(bào)告上簽字。
按照這份虛假的房屋拆遷估價(jià)報(bào)告，梁志強(qiáng)拆遷補(bǔ)償?shù)拿娣e達(dá)到了2.7萬(wàn)平方米，虛增房屋面積1.5萬(wàn)余平方米，虛增房屋拆遷補(bǔ)償為1798萬(wàn)余元，其個(gè)人領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款共高達(dá)3300余萬(wàn)元。梁志強(qiáng)在獲得了巨大經(jīng)濟(jì)利益后，順利地在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽了字。
整個(gè)案件過(guò)程中，蔡海彬并沒(méi)有收受梁志強(qiáng)或者張桂亮的錢財(cái)。蔡海彬說(shuō)，他參與回龍觀村拆遷項(xiàng)目之前的很多項(xiàng)目，都屬于商業(yè)拆遷，是甲方（房地產(chǎn)公司）出拆遷補(bǔ)償費(fèi)，只要甲方提出多補(bǔ)償?shù)囊?，就可以操作。他不知道這次的項(xiàng)目是政府出資，更不知道聽(tīng)從張桂亮的要求操作后會(huì)為自己帶來(lái)牢獄之災(zāi)。
價(jià)值千萬(wàn)的經(jīng)營(yíng)牌照
眼看幾千萬(wàn)就要到手，即使是梁志強(qiáng)、王保國(guó)、張桂亮三人分這份巨款，每個(gè)人獲得的利益也十分可觀。但張桂亮一伙并沒(méi)有停止繼續(xù)“撈錢”的想法。
張桂亮知道，根據(jù)北京市昌平區(qū)人民政府4號(hào)令公布的《昌平區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助規(guī)定》中第七條規(guī)定：“利用宅基地內(nèi)房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因拆遷造成損失的，應(yīng)給予被拆遷人停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)助費(fèi)按每平方米300元到1000元的標(biāo)準(zhǔn)給予被拆遷人一次性補(bǔ)助?！?/p>
在梁志強(qiáng)的房屋拆除后不幾日，張桂亮便再次找到梁志強(qiáng)，授意梁志強(qiáng)找家公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，用以偽造樓房用于經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的假象，以此獲取停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償款。得知這個(gè)消息后，梁志強(qiáng)覺(jué)得可以將這種騙取補(bǔ)償款的方法進(jìn)行復(fù)制。
隨即，梁志強(qiáng)便想到了自己的老相識(shí)賈振杰，他們二人曾于2007年在回龍觀村共同出資蓋了一棟回字樓（其房產(chǎn)證上的戶名是賈振杰），用來(lái)租給來(lái)京打工人員。梁志強(qiáng)決定利用這棟回字樓騙取更多的停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償款。
于是，梁志強(qiáng)找到回龍觀村某私營(yíng)企業(yè)女老板李建春，提出借用其公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅證明等材料。鑒于梁志強(qiáng)與李建春的弟弟關(guān)系較好，李建春不好駁其面子，就答應(yīng)了梁的請(qǐng)求，將自己兩家公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)材料都交給梁志強(qiáng)。
根據(jù)《昌平區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助規(guī)定》第七條的規(guī)定，拆遷人獲得停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)，需要提供相應(yīng)的材料：（1）被拆遷房屋具有合法的批建手續(xù)或房屋所有權(quán)證；（2）拆遷前被拆遷房屋實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；（3）有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)為拆遷房屋；（4）已辦理稅務(wù)登記證并出具納稅憑證。
梁志強(qiáng)將其中一個(gè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照用在了與賈振杰合建的房子上，另一個(gè)則為自己新建的樓房使用。
根據(jù)要求，梁志強(qiáng)偽造了規(guī)定的后三款所要求的材料。如果審核材料的人沒(méi)有對(duì)“被拆遷房屋具有合法的批建手續(xù)或房屋所有權(quán)證”這一要件提出異議，那么，僅通過(guò)虛構(gòu)李建春公司租用梁志強(qiáng)樓房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的事實(shí)，梁志強(qiáng)一伙將騙取停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償1400余萬(wàn)元。
事實(shí)也終如梁志強(qiáng)等所愿。2009年12月，鎮(zhèn)財(cái)政科按規(guī)定找吳軍簽批拆遷補(bǔ)償專項(xiàng)資金領(lǐng)款批條，同時(shí)附有資金審核表。吳軍作為主管拆遷的主任在專項(xiàng)資金領(lǐng)款批條上簽字。后經(jīng)鎮(zhèn)、區(qū)兩級(jí)政府審批，回龍觀鎮(zhèn)政府向梁志強(qiáng)等撥付全部補(bǔ)償款。
案發(fā)：兩份相互矛盾的租賃協(xié)議
2010年1月，北京市審計(jì)局在對(duì)回龍觀村舊村改造拆遷款進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，回龍觀村某私營(yíng)企業(yè)法人代表李建春提交的停產(chǎn)停業(yè)證明材料中，該公司與名叫賈振杰的簽訂的租賃協(xié)議有問(wèn)題。
這份租賃協(xié)議顯示，李建春的公司于2002年4月至2010年4月租賃賈振杰房屋用于生產(chǎn)。但奇怪的是，賈振杰與回龍觀村村委會(huì)之間的土地租賃協(xié)議顯示租期為2006年1月至2008年12月。
換句話說(shuō)，賈振杰的房屋是2006年之后才建立起來(lái)的，李建春的公司根本不可能從2002年開始租賃賈振杰房屋。
兩份協(xié)議的相互矛盾，證明了李建春公司與賈振杰之間的承租關(guān)系可能是虛假的。審計(jì)部門繼而發(fā)現(xiàn)，在2009年的回龍觀村舊村改造拆遷項(xiàng)目中，李建春的公司卻因此獲得了800余萬(wàn)元停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償款。
對(duì)此，公安機(jī)關(guān)迅速立案?jìng)刹?，沿著租賃協(xié)議這條線索開始追查，先是控制了賈振杰和李建春這兩個(gè)人。
面對(duì)偵查人員，賈振杰供述，策劃通過(guò)造假來(lái)騙取停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償款的主謀并非自己。用來(lái)造假的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是梁志強(qiáng)從李建春手里借來(lái)的，與李建春公司的租賃協(xié)議也系梁志強(qiáng)偽造。于是，公安機(jī)關(guān)傳喚了梁志強(qiáng)訊問(wèn)，梁志強(qiáng)則供出了幕后出主意的張桂亮。
“此案最終落網(wǎng)8人，涉案4件，涉嫌罪名除了詐騙外，還包括、、提供虛假證明文件罪等。涉案人員中除普通村民外，還涉及回龍觀地區(qū)負(fù)責(zé)舊村改造項(xiàng)目的政府職能部門負(fù)責(zé)人、回龍觀村黨支部書記、拆遷指揮人員及專業(yè)評(píng)估人員，犯罪對(duì)象除停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償款外，還包括地上物補(bǔ)償款。”2011年3月，北京市檢察院第一分院受理了這起昌平區(qū)回龍觀土地儲(chǔ)備開發(fā)系列案。金明霞告訴《方圓》記者，該案也是北京市土地儲(chǔ)備開發(fā)第一案。
竹籃打水一場(chǎng)空
案發(fā)后，李建春一直表現(xiàn)得很無(wú)辜：“我自始至終并沒(méi)有參與詐騙，做過(guò)的所有事情只是借出了兩個(gè)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)材料?！?/p>
按照梁志強(qiáng)等人的設(shè)計(jì)思路，通過(guò)李建春的兩個(gè)公司騙取的停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償款會(huì)直接發(fā)放到李建春的公司賬戶上。“當(dāng)我知道梁志強(qiáng)騙了數(shù)千萬(wàn)時(shí)，就已經(jīng)害怕了，但這時(shí)我已經(jīng)騎虎難下。為了盡量撇開和梁志強(qiáng)的關(guān)系，我讓梁志強(qiáng)另外開設(shè)了一個(gè)公司賬戶，作為補(bǔ)償款的收款賬戶。這個(gè)賬戶一直在梁志強(qiáng)手里，也是由梁志強(qiáng)接收的拆遷補(bǔ)償款?！崩罱ù赫f(shuō)。
事成之后，梁志強(qiáng)給了李建春20萬(wàn)元的好處費(fèi)。后李建春又以公司增資為名，向梁志強(qiáng)借了500萬(wàn)元，案發(fā)前，已還了300萬(wàn)元。
在這場(chǎng)詐騙中，梁志強(qiáng)一伙共獲得補(bǔ)償款5600多萬(wàn)元，這其中包括了通過(guò)搶建“人”字樓騙取的拆遷補(bǔ)償款3300余萬(wàn)元及其停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償款1400余萬(wàn)元、通過(guò)回字樓騙取的停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償款800余萬(wàn)元。
2011年7月29日，梁志強(qiáng)與張桂亮、李建春、賈振杰等人因詐騙罪被檢察機(jī)關(guān)，王保國(guó)涉嫌偽證亦被。
案發(fā)一開始，王保國(guó)一直堅(jiān)持梁志強(qiáng)在從自己那租來(lái)的地上蓋了三棟樓，而不是兩棟。直到偵查機(jī)關(guān)調(diào)來(lái)了回龍觀村拆遷前的衛(wèi)星照片，照片顯示，在梁志強(qiáng)蓋房處，確實(shí)只有兩棟樓。在鐵的證據(jù)面前，王保國(guó)把什么都招了。
梁志強(qiáng)是在得知李建春已經(jīng)供認(rèn)借營(yíng)業(yè)執(zhí)照給自己后，才開始認(rèn)罪，并交代蓋房、指使評(píng)估員虛增面積、借營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事情皆是張桂亮的主意。蔡海彬也供述，他跟梁志強(qiáng)沒(méi)有交往，測(cè)量當(dāng)天張桂亮在現(xiàn)場(chǎng)，并指使他為梁志強(qiáng)樓房虛增面積。
張桂亮則在案件進(jìn)入偵查環(huán)節(jié)時(shí)，就因肺癌晚期加之二次復(fù)發(fā)而保外就醫(yī)，一直在腫瘤醫(yī)院接受治療。據(jù)醫(yī)院介紹，張桂亮從被送進(jìn)醫(yī)院，每個(gè)月差不多15天都在接受化療，“不好說(shuō)，恐怕活不長(zhǎng)了”。
張桂亮被抓捕歸案后，對(duì)所有的罪行一概不承認(rèn)，對(duì)于從梁志強(qiáng)處分得的300萬(wàn)元錢，他稱這是從梁志強(qiáng)處借來(lái)的。關(guān)于授意蔡海彬虛增面積一事，張桂亮更是聲稱與自己無(wú)關(guān)，并否認(rèn)到過(guò)梁志強(qiáng)房屋評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)。
同時(shí)，得知張桂亮病入膏肓，梁志強(qiáng)前后的供述也發(fā)生逆轉(zhuǎn)變化。“出于義氣，也考慮到自己是這起詐騙案的最大獲利者，他開始將所有問(wèn)題攬?jiān)谧约荷砩?，稱所做的一切跟張桂亮沒(méi)有關(guān)系。張桂亮不承認(rèn)罪行，而我們又沒(méi)有證據(jù)指向梁志強(qiáng)蓋房受張桂亮指使，最終，我們只能根據(jù)蔡海彬的指控，認(rèn)定張桂亮指使蔡海彬偽造文件的問(wèn)題?！苯鹈飨几嬖V《方圓》記者。
2011年9月19日，蔡海彬因提供虛假證明文件罪，被北京市第一中級(jí)法院判處有期徒刑三年，罰金3萬(wàn)元。鑒于高長(zhǎng)貴認(rèn)罪態(tài)度良好，且最終大部分被騙款已經(jīng)挽回，2011年12月13日，北京市第一中級(jí)法院以罪從輕判處高長(zhǎng)貴有期徒刑三年，緩刑四年。
今年3月13日，梁志強(qiáng)等詐騙回龍觀舊村改造拆遷補(bǔ)償款一案在北京市第一中級(jí)法院開庭審理。這場(chǎng)審判來(lái)得有點(diǎn)遲，開庭當(dāng)天，一直被保外就醫(yī)的張桂亮身體仍舊虛弱，回答問(wèn)題時(shí)的聲音即使站在旁邊的人也難以分辨。
另一涉案人員李建春，本是擁有兩家注冊(cè)公司的女老板，經(jīng)過(guò)八個(gè)月的等待，50歲剛過(guò)已是滿頭白發(fā)，看上去蒼老憔悴。倒是30多歲的梁志強(qiáng)在整個(gè)庭審過(guò)程中表現(xiàn)自在，總是一副松松垮垮的模樣，幾次被身邊的法警提醒注意儀表。截止發(fā)稿前，該案尚未宣判。
實(shí)際承租人
承租人，又稱“承租方”，在租賃合同中，享有租賃財(cái)產(chǎn)使用權(quán)，并按約向?qū)Ψ街Ц蹲饨鸬漠?dāng)事人；承租人可直稱為“租賃人”，比如有一物業(yè)主將其所有的某一些特定范圍，如攤位、店面、商業(yè)場(chǎng)所或居住所進(jìn)行對(duì)外出租，那和該物業(yè)所有者進(jìn)行協(xié)議簽約、租賃該場(chǎng)所或居所的另一方就是“承租人”。
承租人在租賃期內(nèi)將租入資產(chǎn)出租給第三方，第三方即為實(shí)際承租人。
承租人是法律術(shù)語(yǔ)，而實(shí)際承租人不是。實(shí)際承租人是對(duì)租入資產(chǎn)實(shí)際使用人的一種約定俗成的稱呼。舉例來(lái)說(shuō)，村民甲將從村委會(huì)租來(lái)的土地轉(zhuǎn)租給村民乙，乙又將土地轉(zhuǎn)租給丙，那么，丙就是甲租入土地的實(shí)際使用人，即實(shí)際承租人。
實(shí)際承租人通常情況下也指實(shí)際投入人。最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村承包糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第22條：“承包地被依法征收，承包方請(qǐng)求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)予支持。承包方已將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)給第三人的，除當(dāng)事人另有約定外，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸實(shí)際投入人所有，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸附著物所有人所有。”
六個(gè)部門也沒(méi)阻止搶建
3月9日，北京市檢察院第一分院檢察官金明霞接受了《方圓》記者采訪，就她所承辦的北京市昌平區(qū)回龍觀土地儲(chǔ)備開發(fā)系列案系列案件發(fā)生的深層原因、主要特點(diǎn)等內(nèi)容進(jìn)行解答。
《方圓》：你為什么稱這個(gè)案子為北京市儲(chǔ)備土地開發(fā)第一案？
金明霞：之所以稱之為“北京市儲(chǔ)備土地開發(fā)第一案”，是從整個(gè)涉及的罪名來(lái)看的。因?yàn)檫@一系列案囊括的罪名比較多，涉嫌罪名包括、、詐騙、提供虛假證明文件等，而以前我辦理的案件中，罪名比較單一。
《方圓》：這一系列案件有什么突出特點(diǎn)嗎？
金明霞：該案的突出特點(diǎn)是多種原因相互作用共同導(dǎo)致了犯罪結(jié)果的發(fā)生。在監(jiān)管層方面，如果像高長(zhǎng)貴、吳軍（化名）這樣代表政府進(jìn)行監(jiān)管的職能部門負(fù)責(zé)人員能夠仔細(xì)核查，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，完全能夠避免梁志強(qiáng)等人詐騙拆遷補(bǔ)償款行為的發(fā)生。根據(jù)回龍觀鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)科室人員及職責(zé)一覽表，有六個(gè)單位對(duì)搶建工作有監(jiān)管責(zé)任。
拆遷過(guò)程中，制止搶建的工作表面上看有多部門多人員管理，實(shí)際操作中卻無(wú)部門無(wú)人進(jìn)行監(jiān)管。各相關(guān)部門在制止違建方面如何銜接，采取何種工作機(jī)制和匯報(bào)程序等均沒(méi)有明確規(guī)定。
《方圓》：也就是說(shuō)職能劃分不清是監(jiān)管不力的根本原因。
金明霞：是的，拆遷是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及內(nèi)容繁雜，從立項(xiàng)、審批、規(guī)劃到拆除、補(bǔ)償、安置，每一環(huán)節(jié)都需要相關(guān)政府職能部門進(jìn)行監(jiān)管。但在本案的拆遷項(xiàng)目過(guò)程中，很多環(huán)節(jié)的責(zé)任主體和監(jiān)管手段都是模糊的。這是各環(huán)節(jié)、各部門職權(quán)交叉造成的結(jié)果，出現(xiàn)問(wèn)題后責(zé)任主體不明，不知道究竟應(yīng)該由何部門進(jìn)行監(jiān)管和處罰。
本案中單是制止搶建一項(xiàng)工作就涉及到國(guó)土、城建、村委會(huì)等多部門，結(jié)果出了問(wèn)題誰(shuí)都不管。故建議在拆遷工作中細(xì)化、明晰各職能部門的具體職責(zé)、工作機(jī)制和匯報(bào)程序，一職責(zé)一主體，各司其職，各部門之間不但要權(quán)限獨(dú)立，還要建立銜接機(jī)制，從而做到監(jiān)管不疏漏。
《方圓》：在拆遷項(xiàng)目中，實(shí)際上的拆遷工作完全是由新龍公司來(lái)完成的？這樣的安排合理嗎？
金明霞：其實(shí)，回龍觀村舊村改造儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目是回龍觀鎮(zhèn)政府通過(guò)招投標(biāo)全權(quán)委托給新龍公司為項(xiàng)目實(shí)施單位，這種完全由房地產(chǎn)公司“操盤”的做法，在一定程度上為拆遷項(xiàng)目帶來(lái)了隱患。
因?yàn)檫@樣操作，在實(shí)踐中很難顯現(xiàn)在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中政府作為拆遷主體的特征，老百姓也很難認(rèn)清政府拆遷的實(shí)質(zhì)，誤以為房地產(chǎn)公司就是拆遷主體、拆遷補(bǔ)償款都是房地產(chǎn)公司撥付，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)公司的補(bǔ)償款能多騙點(diǎn)就多騙點(diǎn)的想法。即使是評(píng)估員蔡海彬，也是事發(fā)后才知道回龍觀村土地拆遷補(bǔ)償款的真正支付方為政府，但后悔已晚。
《方圓》：蔡海彬的問(wèn)題，實(shí)際上也反映了承擔(dān)評(píng)估等職責(zé)的中介組織執(zhí)業(yè)不規(guī)范的問(wèn)題。
【關(guān)鍵詞】 農(nóng)墾土地； 承包經(jīng)營(yíng)； 所得稅政策； 會(huì)計(jì)處理
2008年實(shí)施新《企業(yè)所得稅法》以來(lái)，農(nóng)場(chǎng)作為企業(yè)所得稅的“獨(dú)立納稅人”，成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征管檢查的重點(diǎn)目標(biāo)。由于農(nóng)墾土地是國(guó)有，稅務(wù)機(jī)關(guān)習(xí)慣認(rèn)為農(nóng)場(chǎng)是國(guó)有土地的“征用者”，其收取家庭農(nóng)場(chǎng)等的承包款屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得，因此需要繳納企業(yè)所得稅。而農(nóng)場(chǎng)財(cái)務(wù)認(rèn)為其收取承包費(fèi)均應(yīng)屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)收入，應(yīng)依法享受免征企業(yè)所得稅。于是征納雙方產(chǎn)生了尖銳的分歧和矛盾，并導(dǎo)致農(nóng)場(chǎng)會(huì)計(jì)處理莫衷一是。所以，系統(tǒng)研究解決農(nóng)墾土地承包費(fèi)用應(yīng)遵循的所得稅政策及會(huì)計(jì)處理規(guī)范重要而迫切。
一、農(nóng)場(chǎng)職工交納土地承包費(fèi)的所得稅政策及會(huì)計(jì)處理
（一）農(nóng)場(chǎng)職工承包費(fèi)適用的所得稅政策
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的“政企合一”時(shí)期，農(nóng)場(chǎng)作為中央直屬國(guó)有農(nóng)業(yè)企業(yè)，其內(nèi)部的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者均有“職工”身份，享受城鎮(zhèn)企業(yè)“工人”的相關(guān)待遇和權(quán)益。改革開放后，農(nóng)墾實(shí)行“政企分開”，并落實(shí)了“大農(nóng)場(chǎng)套小農(nóng)場(chǎng)（家庭農(nóng)場(chǎng)）”的農(nóng)業(yè)承包“雙層經(jīng)營(yíng)體制”。但長(zhǎng)期以來(lái)，全國(guó)駐農(nóng)墾系統(tǒng)特別是黑龍江墾區(qū)內(nèi)的各級(jí)國(guó)稅機(jī)關(guān)，對(duì)農(nóng)場(chǎng)特殊的經(jīng)營(yíng)體制內(nèi)涵缺乏深刻認(rèn)識(shí)，絕大部分稅務(wù)人員認(rèn)為，墾區(qū)土地既然是國(guó)有土地，只有在改革前作為“實(shí)體企業(yè)”的農(nóng)場(chǎng)從事統(tǒng)一生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所獲得的收入，才屬于新所得稅法中規(guī)定免稅的所得；改革后農(nóng)場(chǎng)土地承包經(jīng)營(yíng)，則只有直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的家庭農(nóng)場(chǎng)和農(nóng)戶，才是真正意義的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，其取得的收益才屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得。而對(duì)農(nóng)場(chǎng)而言，一則不再是直接下田勞作的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，“坐享其成”的承包費(fèi)就不再屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)收入；二是農(nóng)場(chǎng)將國(guó)有耕地承包給內(nèi)部職工建立家庭農(nóng)場(chǎng)或者聯(lián)合經(jīng)營(yíng)家庭農(nóng)場(chǎng)以及部分個(gè)人獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)內(nèi)農(nóng)戶，應(yīng)是農(nóng)場(chǎng)對(duì)國(guó)有土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)的“轉(zhuǎn)讓”或者“租賃”，其收取的“承包費(fèi)”應(yīng)屬于對(duì)國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓或者出租獲益，所以須依法繳納企業(yè)所得稅。
由于國(guó)家沒(méi)有明確的農(nóng)墾稅收政策，各市縣稅務(wù)機(jī)關(guān)為保證稅款入庫(kù)而在征稅過(guò)程中作出的種種解釋說(shuō)明，都不能被農(nóng)場(chǎng)接受，稅收征管壓力極大。為此，黑龍江國(guó)稅局于2009年末向國(guó)家稅務(wù)總局遞交了《關(guān)于黑龍江墾區(qū)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地承包費(fèi)繳納企業(yè)所得稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（黑國(guó)稅發(fā)〔2009〕186號(hào)），國(guó)家稅務(wù)總局隨即作出批復(fù)，指出黑龍江墾區(qū)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)實(shí)行以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)作為法人單位，將所擁有的土地發(fā)包給農(nóng)場(chǎng)職工經(jīng)營(yíng)，農(nóng)場(chǎng)職工以家庭為單位成為家庭承包戶，屬于農(nóng)場(chǎng)內(nèi)部非法人組織。農(nóng)場(chǎng)對(duì)家庭承包戶實(shí)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)行政的統(tǒng)一管理，統(tǒng)一為農(nóng)場(chǎng)職工上交養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)和農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)；家庭承包戶按內(nèi)部合同規(guī)定承包，就其農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)取得的收入，以土地承包費(fèi)名義向農(nóng)場(chǎng)上繳。上述承包形式屬于農(nóng)場(chǎng)內(nèi)部承包經(jīng)營(yíng)的形式，黑龍江墾區(qū)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)從家庭農(nóng)場(chǎng)承包戶以“土地承包費(fèi)”形式取得的從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的收入，屬于農(nóng)場(chǎng)“從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目”的所得，應(yīng)適用《企業(yè)所得稅法》第27條及《企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第86條規(guī)定的企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。該政策及時(shí)解決了黑龍江省和其他省區(qū)各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)向農(nóng)場(chǎng)催繳所得稅的風(fēng)波，也給農(nóng)場(chǎng)吃了一顆“定心丸”。
（二）農(nóng)場(chǎng)收取家庭農(nóng)場(chǎng)土地承包費(fèi)的會(huì)計(jì)處理
農(nóng)場(chǎng)收取家庭農(nóng)場(chǎng)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)家庭農(nóng)場(chǎng)及分散承包戶的承包費(fèi)時(shí)作如下會(huì)計(jì)處理：
借：庫(kù)存現(xiàn)金或銀行存款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（或“發(fā)包及上交收入”）——土地發(fā)包收入
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入免稅屬于所得稅法規(guī)定內(nèi)容，農(nóng)場(chǎng)不需辦理稅務(wù)審批手續(xù)，其免稅所得不需要計(jì)算應(yīng)納稅款，直接結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤(rùn)，不作計(jì)提稅金和結(jié)轉(zhuǎn)盈余公積等的會(huì)計(jì)處理。
農(nóng)場(chǎng)收取承包費(fèi)后計(jì)提上交管理局的部分作如下會(huì)計(jì)處理：
借：管理費(fèi)用——上交承包費(fèi)（上交土地發(fā)包收入）
貸：其他應(yīng)付款——管局
期末，農(nóng)場(chǎng)編制《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》時(shí)，將本科目貸方發(fā)生額全部填入第一行“銷售（營(yíng)業(yè)）收入”；同時(shí)填入第5行“免稅的銷售（營(yíng)業(yè)）收入”，而為本收入產(chǎn)生的各項(xiàng)支出，不需填列表中。需說(shuō)明，第5行所填報(bào)的必須是“單獨(dú)核算的免稅收入”。因此，農(nóng)場(chǎng)會(huì)計(jì)應(yīng)對(duì)確認(rèn)為免稅收入的家庭農(nóng)場(chǎng)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)家庭農(nóng)場(chǎng)及分散承包戶等廠內(nèi)職工交納的承包費(fèi)，包括為此而發(fā)生的各項(xiàng)支出，農(nóng)場(chǎng)都需要單獨(dú)核算。
二、農(nóng)場(chǎng)外來(lái)者包地交納費(fèi)用的企業(yè)所得稅政策與會(huì)計(jì)處理
（一）場(chǎng)外單位和人員交納土地承包費(fèi)用的所得稅政策
改革初期，受政策限制，農(nóng)場(chǎng)土地全部對(duì)內(nèi)承包經(jīng)營(yíng)。這樣，農(nóng)場(chǎng)預(yù)留的機(jī)動(dòng)地和無(wú)人承包的剩余地，都由農(nóng)場(chǎng)組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或強(qiáng)制各級(jí)各類管理人員承包經(jīng)營(yíng)。隨著政策開放和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，農(nóng)場(chǎng)引入了大量外來(lái)人員承包耕地。既解決了農(nóng)場(chǎng)對(duì)剩余少量土地統(tǒng)一生產(chǎn)的組織管理壓力，降低了生產(chǎn)成本，盤活了土地效益，又引入了地方農(nóng)村水田種植管理等的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高了土地的生產(chǎn)能力。但對(duì)農(nóng)場(chǎng)而言，卻出現(xiàn)了場(chǎng)外人員承包國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)土地所繳納費(fèi)用的企業(yè)所得稅問(wèn)題——農(nóng)場(chǎng)認(rèn)為對(duì)耕地進(jìn)行統(tǒng)一作價(jià)對(duì)外承包收取費(fèi)用，簽訂了承包經(jīng)營(yíng)合同，并要求外包戶按農(nóng)場(chǎng)生產(chǎn)作業(yè)要求從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)內(nèi)容，接受農(nóng)場(chǎng)制度管理，所以其收取費(fèi)用應(yīng)按照“承包費(fèi)”確認(rèn)為免稅的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得；稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為非本企業(yè)人員利用企業(yè)“資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)繳納費(fèi)用應(yīng)確認(rèn)為“租金”，須依法繳納企業(yè)所得稅。筆者認(rèn)為，農(nóng)場(chǎng)將部分耕地承包給場(chǎng)外單位和個(gè)人所收取的費(fèi)用，名義上是“承包費(fèi)”，但已不屬于農(nóng)場(chǎng)內(nèi)部或者農(nóng)場(chǎng)自身的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收入，而是相當(dāng)于農(nóng)場(chǎng)將其農(nóng)業(yè)土地租賃給場(chǎng)外單位或個(gè)人經(jīng)營(yíng)，盡管不改變耕地用途，但已不屬于“農(nóng)場(chǎng)率領(lǐng)職工經(jīng)營(yíng)”，其收入性質(zhì)改變?yōu)椤白赓U收入”。所以，不符合《企業(yè)所得稅法》第27條和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第86條規(guī)定的免稅農(nóng)業(yè)所得，應(yīng)該確認(rèn)為非農(nóng)業(yè)收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。本觀點(diǎn)恰與黑龍江省各地國(guó)稅機(jī)關(guān)的執(zhí)行要求吻合，但卻遭到農(nóng)墾財(cái)會(huì)系統(tǒng)的反對(duì)。為澄清政策界限，筆者于2011年1月25日向國(guó)家稅務(wù)總局咨詢，并迅即獲得書面回復(fù)稱“農(nóng)場(chǎng)耕地外包租賃收入不符合企業(yè)所得稅法規(guī)定免稅收入，應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅”。
（二）外來(lái)包地者向農(nóng)場(chǎng)交納地租的涉稅會(huì)計(jì)處理
既然外來(lái)承包者交納的費(fèi)用屬于“地租”，那么會(huì)計(jì)就應(yīng)該單獨(dú)確認(rèn)并核算本項(xiàng)收入。
1.收到外來(lái)承包戶繳納的地租時(shí)作如下會(huì)計(jì)處理：
借：庫(kù)存現(xiàn)金或銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入（或經(jīng)營(yíng)收入）——外包地租金收入（或土地租賃收入）
同時(shí)，對(duì)為此而發(fā)生的直接支出，農(nóng)場(chǎng)需要單獨(dú)核算，借記“其他業(yè)務(wù)支出”等，貸記“銀行存款”等有關(guān)科目，以便計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
2.提取應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及其附加的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加時(shí)作如下會(huì)計(jì)處理：
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加（或其他業(yè)務(wù)支出）
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加
3.期末，依照外包地收入和與之對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)支出，計(jì)算應(yīng)納稅所得額，提取企業(yè)所得稅作如下會(huì)計(jì)處理：
借：所得稅費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅
4.納稅申報(bào)表的填報(bào)
在填報(bào)《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》時(shí)，將主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（經(jīng)營(yíng)收入）科目貸方發(fā)生額全部填入第一行“銷售（營(yíng)業(yè)）收入”，將已交營(yíng)業(yè)稅及附加、與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的成本費(fèi)用支出，分別依照營(yíng)業(yè)稅金及附加（其他業(yè)務(wù)支出）、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和期間費(fèi)用等相關(guān)科目金額，填列第15行“銷售（營(yíng)業(yè)）成本”、第16—41行“期間費(fèi)用合計(jì)”各相應(yīng)欄目?jī)?nèi)；涉及到減少的“納稅調(diào)整增加額”的如業(yè)務(wù)招待費(fèi)等和“納稅調(diào)整減少額”的項(xiàng)目如研究開發(fā)費(fèi)用附加扣除額等，分別填列到第43—61行內(nèi)。
如果農(nóng)場(chǎng)對(duì)收取家庭農(nóng)場(chǎng)等廠內(nèi)職工承包費(fèi)收入沒(méi)有單獨(dú)核算，且又填入第58行“其他納稅調(diào)整增加項(xiàng)目”并按照承包戶編制明細(xì)表附后；同時(shí)，調(diào)增收入對(duì)應(yīng)的支出，應(yīng)填列在第15—41行內(nèi)。
5.農(nóng)場(chǎng)應(yīng)該以“管理費(fèi)”名義從稅后利潤(rùn)中計(jì)提上交管局款，會(huì)計(jì)處理如下：
借：利潤(rùn)分配——計(jì)提利潤(rùn)分成（不能使用“計(jì)提承包所得”）
貸：應(yīng)付利潤(rùn)——利潤(rùn)分成（不能使用“支付承包所得”）
三、農(nóng)場(chǎng)職工子女承包土地的承包費(fèi)所得稅政策問(wèn)題
農(nóng)場(chǎng)職工子女承包土地的租金處理，是目前稅收上的嶄新問(wèn)題，也是亟待研究解決的所得稅政策“盲區(qū)”。改革多年來(lái)，原農(nóng)墾職工絕大部分已經(jīng)到退休年齡，逐漸脫離了農(nóng)場(chǎng)人力資源檔案設(shè)置的“崗位”，其子女將接替“上崗”。但由于農(nóng)場(chǎng)并非如地方一樣將土地依法固定承包給農(nóng)民30年或50年不變，而是實(shí)行一年一承包或至多三年一承包的制度。這樣，原農(nóng)工退休后，其子女每年需向農(nóng)場(chǎng)重新包地，依照承包合同所交納的費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)普遍堅(jiān)持認(rèn)為，農(nóng)場(chǎng)職工子女并非“農(nóng)工”，農(nóng)場(chǎng)也不為之繳納社保費(fèi)，因此不能適用“國(guó)稅函2009〔779〕號(hào)”文規(guī)定，農(nóng)場(chǎng)應(yīng)就此收入繳納企業(yè)所得稅。目前，很多省地的國(guó)稅機(jī)關(guān)都在檢查各農(nóng)場(chǎng)此項(xiàng)所得。農(nóng)場(chǎng)對(duì)此找不到可靠政策依據(jù)卻又認(rèn)為按照“管理成本”核收的承包費(fèi)繳稅不合理，且因稅務(wù)機(jī)關(guān)也不能出示明確的稅收政策而拒絕支付所查補(bǔ)或追繳的所得稅款。這樣，征納雙方一直處于十分緊張的“僵持狀態(tài)”。稅務(wù)機(jī)關(guān)針對(duì)職工子女交納的農(nóng)場(chǎng)土地承包費(fèi)查征企業(yè)所得稅，缺乏必要和充足的法定依據(jù)，單純依照簡(jiǎn)單的專業(yè)判斷對(duì)納稅人作出征稅決定是不恰當(dāng)?shù)?，也容易引發(fā)納稅人對(duì)國(guó)家稅收的反感情緒。雖然農(nóng)場(chǎng)不再確認(rèn)新一代農(nóng)墾人的“職工身份”，也不承擔(dān)社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金繳納責(zé)任，但其包地費(fèi)用仍應(yīng)屬于“承包費(fèi)”，同農(nóng)場(chǎng)收取的場(chǎng)外包地“租金”，有著本質(zhì)區(qū)別。
（一）職工子女交納承包費(fèi)屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入
國(guó)家稅務(wù)總局2009〔779〕號(hào)文只對(duì)黑龍江省國(guó)家稅務(wù)局提出具體問(wèn)題的專門批復(fù)，所以具有一定的政策解釋局限性。農(nóng)場(chǎng)畢竟是面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的“農(nóng)業(yè)實(shí)體企業(yè)”，將其勞動(dòng)對(duì)象——耕地實(shí)行對(duì)內(nèi)部職工承包經(jīng)營(yíng)獲取收入，決不能改變“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得”的性質(zhì)。雖然職工子女沒(méi)有農(nóng)場(chǎng)勞動(dòng)人事編制，但由于政企分開改制后，農(nóng)場(chǎng)已經(jīng)不存在事實(shí)上的“農(nóng)工”編制或者“勞動(dòng)合同”關(guān)系，生產(chǎn)者同農(nóng)場(chǎng)之間只有土地生產(chǎn)的“承包合同”關(guān)系。所以，只要是農(nóng)場(chǎng)戶籍人口并且達(dá)到法定勞動(dòng)年齡，同農(nóng)場(chǎng)簽訂了農(nóng)地生產(chǎn)承包合同，不論老一輩農(nóng)墾職工還是新一代“農(nóng)墾人”，都應(yīng)享有同等的法律和稅收的權(quán)益，須視為農(nóng)場(chǎng)的“合同農(nóng)工”，農(nóng)場(chǎng)向其收繳的承包費(fèi)會(huì)計(jì)應(yīng)確認(rèn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。
（二）農(nóng)場(chǎng)對(duì)職工子女收取土地“承包費(fèi)”而非“地租”
如果農(nóng)場(chǎng)將有償讓渡給場(chǎng)外人經(jīng)營(yíng)，則屬于租賃經(jīng)營(yíng)，其應(yīng)該書立規(guī)范的《耕地租賃協(xié)議》，所收取的費(fèi)用，會(huì)計(jì)上應(yīng)確認(rèn)為“租賃費(fèi)”或者“地租”。當(dāng)農(nóng)場(chǎng)將其生產(chǎn)對(duì)象——耕地交給本廠內(nèi)部人員（不論老職工還是新“農(nóng)場(chǎng)人”）承包經(jīng)營(yíng)，土地承包戶仍需要執(zhí)行農(nóng)場(chǎng)的生產(chǎn)調(diào)度和指揮管理，執(zhí)行農(nóng)場(chǎng)統(tǒng)一的規(guī)章制度，并且由農(nóng)場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)核算，符合“企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)”的有關(guān)規(guī)定；其向家庭農(nóng)場(chǎng)等承包戶收取承包費(fèi)，屬于農(nóng)場(chǎng)對(duì)內(nèi)部從業(yè)者以農(nóng)場(chǎng)名義和利用其資產(chǎn)從事農(nóng)場(chǎng)規(guī)定范圍項(xiàng)目所獲取的經(jīng)營(yíng)收益“提成”。盡管農(nóng)場(chǎng)不再為職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)，但屬于一種社保支付分配方式的管理策略調(diào)整，即農(nóng)場(chǎng)以少收?。ɑ虿浑S市場(chǎng)漲價(jià)）承包費(fèi)的方式，將社保資金讓渡給承包人，由承包人自行承擔(dān)。所以，不論農(nóng)場(chǎng)人怎樣稱呼這項(xiàng)收費(fèi)，都無(wú)法改變“承包費(fèi)”的實(shí)質(zhì)，會(huì)計(jì)不能將之確認(rèn)為“其他業(yè)務(wù)收入——租金收入”。
（三）職工子女作為新的“家庭農(nóng)場(chǎng)主”有上交農(nóng)業(yè)生產(chǎn)收入的責(zé)任
首先，不論是農(nóng)場(chǎng)原職工還是其子女承包土地經(jīng)營(yíng)，都屬于農(nóng)場(chǎng)直接下轄的家庭農(nóng)場(chǎng)，依然是農(nóng)場(chǎng)“雙層經(jīng)營(yíng)體制”框架下的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位。該生產(chǎn)單位內(nèi)部“家庭農(nóng)場(chǎng)主”的“民主變更”，對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體——“大農(nóng)場(chǎng)”不產(chǎn)生任何法律層面的沖擊和影響；其次，按照國(guó)稅函2009〔779〕號(hào)的解釋，場(chǎng)內(nèi)職工承包土地收取承包費(fèi)免征企業(yè)所得稅，農(nóng)場(chǎng)外包即為非場(chǎng)內(nèi)職工承包土地所收取的承包費(fèi)則應(yīng)依法繳納企業(yè)所得稅。而農(nóng)場(chǎng)職工子女雖非農(nóng)場(chǎng)“正式職工”，但也絕非“場(chǎng)外人員”，他們依舊是“農(nóng)場(chǎng)人”，而且是父輩建立的家庭農(nóng)場(chǎng)成員和重要生產(chǎn)者，是原“農(nóng)工”創(chuàng)立農(nóng)場(chǎng)內(nèi)部“非法人組織”及家庭農(nóng)場(chǎng)的合法權(quán)益與上交農(nóng)業(yè)收入責(zé)任的承繼人，同“場(chǎng)外人員”承包土地有著本質(zhì)區(qū)別。即使農(nóng)場(chǎng)不為其上交“五險(xiǎn)一金”，其上交農(nóng)場(chǎng)收入仍符合國(guó)稅函2009〔779〕號(hào)規(guī)定的“屬于農(nóng)場(chǎng)內(nèi)部非法人組織。農(nóng)場(chǎng)對(duì)家庭承包戶實(shí)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)行政的統(tǒng)一管理……家庭承包戶按內(nèi)部合同規(guī)定承包，就其農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)取得的收入，以土地承包費(fèi)名義向農(nóng)場(chǎng)上繳，屬于農(nóng)場(chǎng)‘從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目’的免稅所得”的精神。農(nóng)場(chǎng)收取承包費(fèi)，會(huì)計(jì)不需要單獨(dú)核算企業(yè)所得稅，也不應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)處理。
四、結(jié)論
鑒于農(nóng)場(chǎng)職工子女承包土地應(yīng)與職工承包土地享有同等法定權(quán)益，則農(nóng)場(chǎng)收取其職工子女交納的土地承包費(fèi)，會(huì)計(jì)應(yīng)按照第一部分“農(nóng)場(chǎng)收取家庭農(nóng)場(chǎng)土地承包費(fèi)的會(huì)計(jì)處理”中所述的辦法處理即可，此不贅述。
綜上，農(nóng)場(chǎng)土地外包收取地租應(yīng)該依法繳納企業(yè)所得稅；而對(duì)農(nóng)場(chǎng)職工及其子女承包耕地收取的承包費(fèi)，不論從現(xiàn)行稅收法律法規(guī)還是企業(yè)所得稅政策角度分析，都不應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)然，農(nóng)場(chǎng)職工后代承包土地問(wèn)題還存在著一些農(nóng)墾政策體制和稅收策劃的實(shí)際問(wèn)題需要進(jìn)一步研究解決，有關(guān)企業(yè)所得稅減免也需要國(guó)家通過(guò)專門政策不斷加以明確。為此建議，由國(guó)家農(nóng)業(yè)部會(huì)同財(cái)政部、稅務(wù)總局共同研究制定專門適用于國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的系統(tǒng)化的流轉(zhuǎn)稅和所得稅的征免政策，既有利于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)征管操作，也有利于農(nóng)場(chǎng)正常開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)核算。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于黑龍江墾區(qū)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地承包費(fèi)繳納企業(yè)所得稅問(wèn)題的批復(fù)[S].2009-12-31.
土地資源是天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要載體，是政府經(jīng)營(yíng)城市公共資產(chǎn)的首要內(nèi)容。大力推進(jìn)國(guó)有土地有償使用制度，是貫徹市委八屆三次全會(huì)精神，實(shí)現(xiàn)“三步走”戰(zhàn)略目標(biāo)，落實(shí)五大戰(zhàn)略舉措的重要保障。近年來(lái)，我市在土地管理方面制定了一些規(guī)定，但與國(guó)家嚴(yán)格規(guī)范土地管理的要求相比還有差距，在一定程度上制約了土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。為此，市人民政府決定進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地有償使用管理，建立規(guī)范統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，增加政府土地資產(chǎn)收益，擴(kuò)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金來(lái)源，努力實(shí)現(xiàn)建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際港口大都市的目標(biāo)。
全市各地區(qū)、各部門、各單位都要站在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局的高度，充分認(rèn)識(shí)市人民政府加強(qiáng)國(guó)有土地有償使用管理的重要性，統(tǒng)一思想，服從全局，嚴(yán)格、自覺(jué)地執(zhí)行國(guó)有土地有償使用的相關(guān)規(guī)定，支持和保障我市土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。
有關(guān)管理部門要按照市人民政府關(guān)于國(guó)有土地有償使用辦法的規(guī)定，改革和完善有關(guān)基本建設(shè)計(jì)劃審批程序，適應(yīng)當(dāng)前國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的客觀要求，積極推進(jìn)土地交易的市場(chǎng)化。
有關(guān)管理部門要切實(shí)做好新規(guī)定與原有政策規(guī)定的銜接工作，針對(duì)歷史遺留問(wèn)題和正在辦理審批手續(xù)的經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，區(qū)別不同情況提出分類處置的指導(dǎo)意見(jiàn)，確保國(guó)有土地有償使用辦法的平穩(wěn)、順利實(shí)施。
土地管理、監(jiān)察部門要依照各自職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地有償使用的行政監(jiān)督，對(duì)于違反市人民政府關(guān)于國(guó)有土地有償使用辦法規(guī)定的單位和個(gè)人要嚴(yán)肅查處，確保政令暢通。
二OO三年五月三十一日
天津市國(guó)有土地有償使用辦法
第一章 總則
第一條 為合理利用土地資源，加強(qiáng)國(guó)有土地有償使用管理，規(guī)范國(guó)有土地有償使用行為，培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政轄區(qū)內(nèi)以有償方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，或?qū)θ〉玫膰?guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，適用本辦法。
本辦法所稱國(guó)有土地有償使用，包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓和國(guó)有土地租賃。
第三條 本市國(guó)有土地由市人民政府集中統(tǒng)一管理， 市土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全市行政轄區(qū)內(nèi)國(guó)有土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓、轉(zhuǎn)讓的管理及農(nóng)民集體所有土地的征用、農(nóng)地轉(zhuǎn)用和耕地占補(bǔ)平衡工作。
根據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和實(shí)際需要，市人民政府可委托區(qū)、縣人民政府負(fù)責(zé)指定范圍內(nèi)的前述各項(xiàng)工作。
第四條 除法律規(guī)定可以采取行政劃撥方式取得用地外， 其他國(guó)有土地必須依法以有償方式取得。
符合城市規(guī)劃要求的各類用地有償使用時(shí)，應(yīng)首先考慮采用出讓方式。
第五條 國(guó)有土地使用權(quán)出讓和國(guó)有土地租賃均應(yīng)在土地有形市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行。
第六條 土地市場(chǎng)管理的核心內(nèi)容為經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)計(jì)劃管理、經(jīng)營(yíng)性土地公開交易管理和土地使用權(quán)價(jià)格管理。
依法建立健全建設(shè)用地供應(yīng)總量控制、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)、土地使用權(quán)公開交易、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布、土地登記可查詢和集體決策等規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行的六項(xiàng)制度。
第七條 土地交易應(yīng)當(dāng)遵循公平、 公正、公開原則，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
前款規(guī)定以外用途的土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
第八條 土地交易應(yīng)當(dāng)遵守本辦法的規(guī)定。 違反本辦法規(guī)定和土地交易規(guī)則的土地交易無(wú)效，并依法追究有關(guān)人員的責(zé)任。
第九條 土地行政主管部門工作人員在土地有償使用工作中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，追究有關(guān)人員的責(zé)任，給予紀(jì)律處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
第二章 機(jī)構(gòu)和職能
第十條 市人民政府設(shè)立市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)， 委員會(huì)對(duì)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的重大問(wèn)題進(jìn)行決策，主要職責(zé)為：
（一）審議土地資產(chǎn)管理的重大政策、措施；
（二）審議土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃；
（三）審議經(jīng)營(yíng)性土地年度供應(yīng)計(jì)劃；
（四）審議基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和地價(jià)修正體系的調(diào)整方案；
（五）審議重大出讓項(xiàng)目的土地出讓方案；
（六）審議以地融資等土地資本化運(yùn)作方案；
（七）審議全市土地資產(chǎn)管理年度工作報(bào)告和政府土地收益及資產(chǎn)負(fù)債情況；
（八）審議需提交市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)的其他有關(guān)事項(xiàng)。
第十一條 市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)主任由市長(zhǎng)擔(dān)任， 副主任由分管副市長(zhǎng)擔(dān)任，市人民政府有關(guān)行政主管部門和天津市土地整理中心的負(fù)責(zé)人為委員會(huì)成員。
委員會(huì)下設(shè)辦公室，作為市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織貫徹市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)的各項(xiàng)決議，行使執(zhí)行、協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督的職能。辦公室主任由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)人兼任。市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)辦公室和市土地行政主管部門合署辦公，實(shí)行一套機(jī)構(gòu)，兩塊牌子。
第十二條 市人民政府設(shè)立天津市土地整理中心， 作為本市土地收購(gòu)儲(chǔ)備的唯一機(jī)構(gòu)，承擔(dān)全市范圍內(nèi)土地征用、開發(fā)整理、收購(gòu)儲(chǔ)備、委托交易和對(duì)城市有關(guān)重大基礎(chǔ)設(shè)施的投資。
天津市土地整理中心的主要職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)執(zhí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃；根據(jù)市人民政府批準(zhǔn)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃，統(tǒng)一實(shí)施集體土地的征用、國(guó)有土地的收購(gòu)，開展土地儲(chǔ)備；對(duì)收購(gòu)的土地實(shí)施土地整理工作；根據(jù)市人民政府批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)性土地年度供應(yīng)計(jì)劃，提供可出讓土地，參與確定土地出讓底價(jià)。
（二）受市人民政府委托，進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)的持股、參股、控股、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；負(fù)責(zé)管理土地出讓金等政府土地收益及債項(xiàng)財(cái)政資金，建立穩(wěn)定的償債機(jī)制；提供土地資產(chǎn)的融資、抵押資產(chǎn)的調(diào)劑、租賃等業(yè)務(wù)。
（三）承擔(dān)全市耕地儲(chǔ)備的事務(wù)性、技術(shù)性工作，參與編制并組織實(shí)施年度耕地開墾整理計(jì)劃，組織實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目占用耕地的補(bǔ)充工作；辦理全市范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目征用土地的事務(wù)性、技術(shù)性工作，組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，擬定并實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案；經(jīng)營(yíng)和管理市人民政府依法收回的土地和閑置土地。
第十三條 市人民政府設(shè)立天津土地交易中心作為全市唯一的土地有形市場(chǎng)和土地交易的專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施全市土地使用權(quán)出讓、租賃工作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租手續(xù)，收集、分析和統(tǒng)一各類土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、交易信息，提供規(guī)范的土地洽談、招商、交易場(chǎng)所。
第三章 土地收購(gòu)儲(chǔ)備整理
第十四條 本市實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。
本辦法所稱土地收購(gòu)儲(chǔ)備，是指土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將列入土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃的土地實(shí)施收購(gòu)、收回、征用，實(shí)施前期開發(fā)整理并予以儲(chǔ)存的行為。
第十五條 土地收購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照以下原則確定：國(guó)有土地按照現(xiàn)狀土地使用性質(zhì)評(píng)估確定收購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，集體土地按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。城市居民房屋的拆遷按照《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
第十六條 土地使用者對(duì)所使用的行政劃撥土地不得自行交易或改變土地用途，確需轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)或改變土地用途的，由天津市土地整理中心統(tǒng)一按現(xiàn)狀用途收購(gòu)儲(chǔ)備，依據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行整理后，經(jīng)土地有形市場(chǎng)實(shí)施出讓。
第四章 土地供應(yīng)計(jì)劃
第十七條 本市實(shí)行土地供應(yīng)計(jì)劃管理制度。 市土地行政主管部門會(huì)同市計(jì)劃、建設(shè)等行政主管部門，制訂經(jīng)營(yíng)性土地年度供應(yīng)計(jì)劃，經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，于每年1月份向社會(huì)公布，由市土地行政主管部門統(tǒng)一組織實(shí)施。
第十八條 經(jīng)營(yíng)性土地年度供應(yīng)計(jì)劃管理應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：
（一）符合本市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策和近期建設(shè)規(guī)劃；
（二）盤活存量和控制增量相結(jié)合，控制建設(shè)用地總量，集約利用土地，保護(hù)耕地；
（三）按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律強(qiáng)化市政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控職能，以需求指導(dǎo)供應(yīng)，以供應(yīng)引導(dǎo)需求。
第十九條 經(jīng)營(yíng)性土地凡未納入年度供應(yīng)計(jì)劃的， 原則上不予供地；確需實(shí)施建設(shè)的，報(bào)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以補(bǔ)充調(diào)整納入經(jīng)營(yíng)性土地年度供應(yīng)計(jì)劃。
各類園區(qū)、開發(fā)區(qū)用地和其他新增建設(shè)用地須符合市人民政府批準(zhǔn)的年度土地利用計(jì)劃和耕地保有量計(jì)劃，否則，一律不予供地。
第二十條 任何部門和個(gè)人不得擅自批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓，一般經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌公開方式取得土地使用權(quán)后，各級(jí)計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門再予下達(dá)立項(xiàng)、規(guī)劃和建設(shè)投資計(jì)劃等審批文件。
第五章 地價(jià)和出讓金
第二十一條 全市行政轄區(qū)內(nèi)的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)、 標(biāo)定地價(jià)和地價(jià)修正體系由市土地行政主管部門會(huì)同市物價(jià)行政主管部門制定，經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審議報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布。市人民政府可根據(jù)需要委托區(qū)縣人民政府負(fù)責(zé)指定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和地價(jià)修正體系的制定?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)應(yīng)定期修正調(diào)整，修正調(diào)整周期一般為兩年。
基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)按商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地、居住用地、交通用地、養(yǎng)殖種植業(yè)用地等土地用途確定。
第二十二條 本市實(shí)行土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估確認(rèn)制度。
實(shí)施土地使用權(quán)出讓前，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，地價(jià)評(píng)估結(jié)果由市土地行政主管部門確認(rèn)。
第二十三條 本市實(shí)行土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格認(rèn)證、 注冊(cè)和年檢制度。土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)必須經(jīng)市土地行政主管部門審批，取得土地價(jià)格評(píng)估資格，方可從事土地價(jià)格評(píng)估作業(yè)。
不參加機(jī)構(gòu)資格年檢或年檢不合格的，不得從事土地價(jià)格評(píng)估作業(yè)。
第二十四條 土地使用權(quán)出讓金由三部分組成， 即土地補(bǔ)償費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和政府凈收益。土地使用權(quán)出讓金的收取標(biāo)準(zhǔn)一般不低于評(píng)估確認(rèn)地價(jià)。其中，土地出讓金政府凈收益額不低于土地出讓金總額的20％。
任何部門和個(gè)人不得擅自減免土地出讓金。
第二十五條 現(xiàn)土地使用者需對(duì)正在使用的原劃撥土地申請(qǐng)出讓手續(xù)，且不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，不改變土地用途的項(xiàng)目，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，土地出讓金政府凈收益額按不低于評(píng)估確認(rèn)地價(jià)的20％收取。
第二十六條 市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估確認(rèn)地價(jià)和市場(chǎng)需求狀況，綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣、掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前必須保密。
第二十七條 在本單位行政劃撥用地上自建（包括新建、 擴(kuò)建、改建）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目或改變土地用途用于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，須按照規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。
第二十八條 以競(jìng)買方式取得的土地使用權(quán)， 買受人不得擅自對(duì)競(jìng)買文件中約定的土地使用條件進(jìn)行修改。
第二十九條 經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)批準(zhǔn)， 確需改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途或增加建筑面積的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)變動(dòng)情況公示20天。在公示期內(nèi)如無(wú)競(jìng)買申請(qǐng)的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或簽訂補(bǔ)充合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金；如有競(jìng)買申請(qǐng)的，應(yīng)重新進(jìn)行公開出讓。
第六章 國(guó)有土地租賃
第三十條 國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是對(duì)出讓方式的補(bǔ)充。
凡經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定可以劃撥用地范圍以外的新增建設(shè)用地，必須以出讓方式取得，不得租賃。
第三十一條 國(guó)有土地租賃的最長(zhǎng)期限不得超過(guò)5年， 租金標(biāo)準(zhǔn)按照基準(zhǔn)地價(jià)的40％確定最長(zhǎng)年限（5年）的租金總額，租金標(biāo)準(zhǔn)隨基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整而調(diào)整。
第七章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押
第三十二條 下列土地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得的土地使用權(quán)，未按合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，未取得土地使用證或未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；
（二）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)；
（三）未依法登記取得土地使用證或雖依法登記但土地權(quán)屬、用途等已發(fā)生變更、未依法進(jìn)行相應(yīng)的變更登記的；
（四）法律、法規(guī)或市人民政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十三條 通過(guò)有償使用方式取得土地使用權(quán)的使用者可以按合同約定，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用。
第三十四條 行政劃撥土地經(jīng)市土地行政主管部門批準(zhǔn)， 補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后方可轉(zhuǎn)讓、出租。
第三十五條 以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的， 該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
無(wú)地上物的劃撥土地使用權(quán)，不允許設(shè)定抵押權(quán)。
第三十六條 處分設(shè)定抵押權(quán)的劃撥土地使用權(quán)，須在市場(chǎng)內(nèi)公開拍賣，將拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先繳納土地使用權(quán)出讓金，剩余款項(xiàng)依法處理。
第八章 閑置土地和土地使用權(quán)終止
第三十七條 禁止任何單位和個(gè)人以計(jì)劃、 規(guī)劃、土地、建設(shè)等有關(guān)批準(zhǔn)文件圈占土地。對(duì)取得上述批準(zhǔn)文件的建設(shè)項(xiàng)目，必須在規(guī)定期限辦理有關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)手續(xù)并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；否則，原批準(zhǔn)文件依法廢止。
第三十八條 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。
第三十九條 具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：
（一）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；
（二）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占投資總額不足25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；
第一條為規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱土地登記，是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。
前款規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。
第三條土地登記實(shí)行屬地登記原則。
申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
跨縣級(jí)行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級(jí)以上人民政府分別辦理土地登記。
在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的土地，按照《在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第四條國(guó)家實(shí)行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。
第二章一般規(guī)定
第五條土地以宗地為單位進(jìn)行登記。
宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。
第六條土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。
第七條土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)，但有下列情形之一的，可以單方申請(qǐng)：
（一）土地總登記；
（二）國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；
（三）因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記；
（四）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；
（五）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；
（六）更正登記或者異議登記；
（七）名稱、地址或者用途變更登記；
（八）土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；
（九）其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形。
第八條兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請(qǐng)土地登記。
第九條申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：
（一）土地登記申請(qǐng)書；
（二）申請(qǐng)人身份證明材料；
（三）土地權(quán)屬來(lái)源證明；
（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；
（五）地上附著物權(quán)屬證明；
（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；
（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。
前款第（四）項(xiàng)規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。
申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向國(guó)土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
第十條未成年人的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。申請(qǐng)辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)護(hù)人身份證明材料。
第十一條委托人申請(qǐng)土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和人身份證明。
境外申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記的，授權(quán)委托書和被人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。
第十二條對(duì)當(dāng)事人提出的土地登記申請(qǐng)，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別作出處理：
（一）申請(qǐng)登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)作出不予受理的決定，并告知申請(qǐng)人向有管轄權(quán)的國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)；
（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正；
（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在五日內(nèi)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；
（四）申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請(qǐng)。
第十三條國(guó)土資源行政主管部門受理土地登記申請(qǐng)后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請(qǐng)人詢問(wèn)，也可以對(duì)申請(qǐng)登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看。
第十四條國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)受理的土地登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：
（一）根據(jù)對(duì)土地登記申請(qǐng)的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿；
（二）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡；
（三）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。對(duì)共有一宗土地的，應(yīng)當(dāng)為兩個(gè)以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。
國(guó)土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
第十五條土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；
（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；
（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格；
（四）地上附著物情況。
土地登記簿應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府印章。
土地登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)每天進(jìn)行異地備份。
第十六條土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。
土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。
第十七條土地權(quán)利證書包括：
（一）國(guó)有土地使用證；
（二）集體土地所有證；
（三）集體土地使用證；
（四）土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)在國(guó)有土地使用證上載明；集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用證上載明；土地抵押權(quán)和地役權(quán)可以在土地他項(xiàng)權(quán)利證明書上載明。
土地權(quán)利證書由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。
第十八條有下列情形之一的，不予登記：
（一）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；
（三）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；
（四）申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；
（五）其他依法不予登記的。
不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。
第十九條國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長(zhǎng)十日。
第二十條土地登記形成的文件資料，由國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)管理。
土地登記申請(qǐng)書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣，由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門規(guī)定。
第三章土地總登記
第二十一條本辦法所稱土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。
第二十二條土地總登記應(yīng)當(dāng)通告。通告的主要內(nèi)容包括：
（一）土地登記區(qū)的劃分；
（二）土地登記的期限；
（三）土地登記收件地點(diǎn)；
（四）土地登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)文件材料；
（五）需要通告的其他事項(xiàng)。
第二十三條對(duì)符合總登記要求的宗地，由國(guó)土資源行政主管部門予以公告。公告的主要內(nèi)容包括：
（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；
（二）準(zhǔn)予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型和使用期限；
（三）土地權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)；
（四）需要公告的其他事項(xiàng)。
第二十四條公告期滿，當(dāng)事人對(duì)土地總登記審核結(jié)果無(wú)異議或者異議不成立的，由國(guó)土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后辦理登記。
第四章初始登記
第二十五條本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。
第二十六條依法以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件和國(guó)有土地劃撥決定書等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國(guó)有土地的，還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
第二十七條依法以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在付清全部國(guó)有土地出讓價(jià)款后，持國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
第二十八條劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、出讓合同及土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
第二十九條依法以國(guó)有土地租賃方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
第三十條依法以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、土地使用權(quán)出資或者入股批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)作價(jià)出資或者入股國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
第三十一條以國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
第三十二條農(nóng)民集體土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)持集體土地所有權(quán)證明材料，申請(qǐng)集體土地所有權(quán)初始登記。
第三十三條依法使用本集體土地進(jìn)行建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)用地文件，申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
第三十四條集體土地所有權(quán)人依法以集體建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式興辦企業(yè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件和相關(guān)合同，申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。
第三十五條依法使用本集體土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持農(nóng)用地使用合同，申請(qǐng)集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記。
第三十六條依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。
同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記。
符合抵押登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。申請(qǐng)登記的抵押為最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等內(nèi)容。
第三十七條在土地上設(shè)定地役權(quán)后，當(dāng)事人申請(qǐng)地役權(quán)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源行政主管部門提交土地權(quán)利證書和地役權(quán)合同等相關(guān)證明材料。
符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。
供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。
第五章變更登記
第三十八條本辦法所稱變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。
第三十九條依法以出讓、國(guó)有土地租賃、作價(jià)出資或者入股方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。
第四十條因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件。
第四十一條因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件、原土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
第四十二條因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后，持相關(guān)證明文件，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
第四十三條土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明、轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書和他項(xiàng)權(quán)利證明書，辦理土地抵押權(quán)變更登記。
第四十四條經(jīng)依法登記的土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人可以持原土地他項(xiàng)權(quán)利證明書、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務(wù)人的證明等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地抵押權(quán)變更登記。
第四十五條因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法先將土地權(quán)利申請(qǐng)登記到其名下后，再申請(qǐng)辦理土地權(quán)利變更登記。
第四十六條已經(jīng)設(shè)定地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持變更后的地役權(quán)合同及土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)辦理地役權(quán)變更登記。
第四十七條土地權(quán)利人姓名或名稱、地址發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)姓名或者名稱、地址變更登記。
第四十八條土地的用途發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件和原土地權(quán)利證書，申請(qǐng)土地用途變更登記。
土地用途變更依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提交已補(bǔ)交土地出讓價(jià)款的繳納憑證。
第六章注銷登記
第四十九條本辦法所稱注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。
第五十條有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：
（一）依法收回的國(guó)有土地；
（二）依法征收的農(nóng)民集體土地；
（三）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的。
第五十一條因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅的，原土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書及相關(guān)證明材料，申請(qǐng)注銷登記。
第五十二條非住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前十五日內(nèi)，持原土地權(quán)利證書，申請(qǐng)注銷登記。
第五十三條已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止之日起十五日內(nèi)，持相關(guān)證明文件，申請(qǐng)土地抵押權(quán)、地役權(quán)注銷登記。
第五十四條當(dāng)事人未按照本辦法第五十一條、第五十二條和第五十三條的規(guī)定申請(qǐng)注銷登記的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人限期辦理；逾期不辦理的，進(jìn)行注銷公告，公告期滿后可直接辦理注銷登記。
第五十五條土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國(guó)土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。
第五十六條土地登記注銷后，土地權(quán)利證書應(yīng)當(dāng)收回；確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)當(dāng)在土地登記簿上注明，并經(jīng)公告后廢止。
第七章其他登記
第五十七條本辦法所稱其他登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。
第五十八條國(guó)土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，國(guó)土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。
更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，應(yīng)當(dāng)對(duì)更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。
第五十九條土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記。利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記。
第六十條土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。
對(duì)符合異議登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)異議登記證明，同時(shí)書面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。
異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。
第六十一條有下列情形之一的，異議登記申請(qǐng)人或者土地登記簿記載的土地權(quán)利人可以持相關(guān)材料申請(qǐng)注銷異議登記：
（一）異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒(méi)有的；
（二）人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的不予受理的；
（三）人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求不予支持的。
異議登記失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的，國(guó)土資源行政主管部門不予受理。
第六十二條當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請(qǐng)預(yù)告登記。
對(duì)符合預(yù)告登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)預(yù)告登記證明。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)土地登記的，預(yù)告登記失效。
預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。
第六十三條國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。
第六十四條國(guó)土資源行政主管部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源行政主管部門認(rèn)為人民法院的查封、預(yù)查封裁定書或者其他生效法律文書錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。
第六十五條對(duì)被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權(quán)的查封，國(guó)土資源行政主管部門依照?qǐng)?zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書等，先辦理變更登記手續(xù)后，再行辦理查封登記。
第六十六條土地使用權(quán)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。
第六十七條兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一宗土地進(jìn)行查封的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對(duì)后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權(quán)已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。
輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)全部處理的，排列在后的輪候查封自動(dòng)失效；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)部分處理的，對(duì)剩余部分，排列在后的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。
預(yù)查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規(guī)定辦理。
第六十八條查封、預(yù)查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預(yù)查封登記失效，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)注銷查封、預(yù)查封登記。
第六十九條對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)，在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。
第八章土地權(quán)利保護(hù)
第七十條依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
第七十一條縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。
第七十二條國(guó)家實(shí)行土地登記資料公開查詢制度。土地權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢土地登記資料，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供。
土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第九章法律責(zé)任
第七十三條當(dāng)事人偽造土地權(quán)利證書的，由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門依法沒(méi)收偽造的土地權(quán)利證書；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十四條國(guó)土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中、、的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第十章附則
第七十五條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地和房屋登記工作的，其房地產(chǎn)登記中有關(guān)土地登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合本辦法的規(guī)定，其房地產(chǎn)權(quán)證書的內(nèi)容和式樣應(yīng)當(dāng)報(bào)國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門核準(zhǔn)。
第七十六條土地登記中依照本辦法需要公告的，應(yīng)當(dāng)在人民政府或者國(guó)土資源行政主管部門的門戶網(wǎng)站上進(jìn)行公告。
第一章 基本規(guī)定
第一條 適用范圍
本實(shí)施細(xì)則適用于市大道（三期）A段道路建設(shè)和舊城改造規(guī)劃拆遷紅線范圍內(nèi)的集體土地以及涉及該地段被拆遷房屋安置地的拆遷補(bǔ)償安置。
第二條 拆遷范圍
大道（三期）A段因道路建設(shè)需要和舊城改造的集體土地及涉及該地段被拆遷房屋安置地的區(qū)域［詳見(jiàn)市大道（三期）規(guī)劃拆遷紅線圖及安置地規(guī)劃拆遷紅線圖］。
第三條 拆遷人和拆遷期限
(一)拆遷人：市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心；
(二)拆遷實(shí)施單位：市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司；
(三)拆遷人委托拆遷實(shí)施單位與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》），并由拆遷實(shí)施單位提供本細(xì)則規(guī)定的補(bǔ)償款、安置房和周轉(zhuǎn)房；
(四)拆遷期限：見(jiàn)拆遷通告；
(五)搬遷期限：見(jiàn)拆遷通告；
(六)拆除實(shí)施單位：由拆遷實(shí)施單位委托具有資質(zhì)的拆除機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆除。
第四條 安置地點(diǎn)
本片區(qū)被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)行異地安置。
(一)拆遷鎮(zhèn)豆巷村區(qū)域的安置在：
1．郵電局北路、埭內(nèi)自然村東側(cè)；
2．市污水處理廠東側(cè)。
(二)拆遷鎮(zhèn)內(nèi)樓村區(qū)域的安置在：
1．大眾北路與花釉陶廠之間；
2．大眾北路與市苗圃養(yǎng)殖場(chǎng)之間。
第五條 征地拆遷補(bǔ)償安置資金
設(shè)立征收拆遷補(bǔ)償安置專項(xiàng)資金，實(shí)行?？顚Ｓ?，接受拆遷主管部門的監(jiān)督管理。
第六條 土地、房屋權(quán)屬及面積的認(rèn)定
(一)土地、房屋權(quán)屬的認(rèn)定
1．凡中華人民共和國(guó)法實(shí)施后至今，土地使用者持有各個(gè)歷史時(shí)期有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的有效非農(nóng)建設(shè)用地文書，均為合法權(quán)源，依照本細(xì)則補(bǔ)償安置。
2．房屋所有者持有各個(gè)歷史時(shí)期有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的建設(shè)文書，均為合法權(quán)屬，依照本細(xì)則補(bǔ)償安置。
3．年月日《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布實(shí)施前建造的房屋，被拆遷人能提供直接原始建造時(shí)間的有效證明。
(二)土地、房屋面積的計(jì)算
土地、房屋面積的認(rèn)定以有效的產(chǎn)權(quán)登記、批準(zhǔn)文書面積為準(zhǔn)。
第七條 被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的確定
(一)各類被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格詳見(jiàn)附表一、附表三、附表四、附表五、附表六。
(二)對(duì)本細(xì)則所列價(jià)格有異議的，可委托具有資質(zhì)的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)、新建安置房市場(chǎng)價(jià)同時(shí)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)商認(rèn)可的，按評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，但不享受本細(xì)則規(guī)定的所有減免優(yōu)惠、獎(jiǎng)勵(lì)。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格仍有爭(zhēng)議的，按有關(guān)規(guī)定處理。
第八條 房屋拆遷補(bǔ)償安置方式
(一)住宅房，可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可選擇貨幣補(bǔ)償；
(二)營(yíng)業(yè)性用房，全部采用貨幣補(bǔ)償；
(三)企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其它配套用房、臨時(shí)建筑物、附屬物、構(gòu)筑物一律實(shí)行貨幣補(bǔ)償；
(四)拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、祠堂以及文物古跡等房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理；
(五)拆遷批建手續(xù)不完整及違章建筑按本細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。
第九條 土地、房屋權(quán)屬不清的處理辦法
拆遷無(wú)產(chǎn)權(quán)證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)和其他產(chǎn)權(quán)不清的房屋，拆遷前，拆遷實(shí)施單位應(yīng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第十條 征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
(一)征收住宅房用地：在土地使用權(quán)證范圍內(nèi)房屋建筑占地之外的空地、天井等土地按250元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。
(二)征收工業(yè)用地：在土地使用權(quán)范圍內(nèi)按集體土地征用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
(三)征收農(nóng)用地：不分土地的原具體地類，土地補(bǔ)償（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)補(bǔ)助、青苗補(bǔ)償費(fèi)）統(tǒng)一按集體土地征用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
第二章 房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法
第十一條 住宅房拆遷補(bǔ)償安置
(一)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/p>
1．根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)和裝修檔次不同情況，住宅房按附表一結(jié)合附表二所列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
2．選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，必須?quán)屬清楚。有下列情況之一，不予貨幣補(bǔ)償：
(1)被拆遷人與承租人就解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的；
(2)房屋產(chǎn)權(quán)人不明確，產(chǎn)權(quán)人下落不明的；
(3)被拆遷私有房屋的共有權(quán)人對(duì)安置方式選擇達(dá)不成一致意見(jiàn)的；
(4)被拆遷人的房屋已設(shè)定為抵押物、典權(quán)的。
3．被拆遷住宅房面積較大、產(chǎn)權(quán)清楚的，可部分選擇貨幣補(bǔ)償結(jié)合部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
(二)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的：
產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)行“調(diào)換相應(yīng)產(chǎn)權(quán)面積、差價(jià)互補(bǔ)、限量擴(kuò)購(gòu)”及“先搬遷騰房并簽訂協(xié)議先選房”的原則。在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房的，由拆遷實(shí)施單位發(fā)給被拆遷人“搬遷騰房確認(rèn)書”，被拆遷人憑“搬遷騰房確認(rèn)書并簽訂協(xié)議書”后領(lǐng)取《選房證》。若同一時(shí)間內(nèi)完成搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，以抽簽形式確定選房順序號(hào)。安置時(shí)被拆遷人憑《選房證》順序號(hào)在拆遷實(shí)施單位指定安置區(qū)內(nèi)選房并按下列規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)：
1．按被拆遷有效建筑面積以1:1.1的比例折算安置面積給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，選房的面積向最接近安置房套型面積的原則來(lái)選擇安置房。產(chǎn)權(quán)調(diào)換等面積部份應(yīng)計(jì)算支付補(bǔ)差價(jià)（補(bǔ)差價(jià)即新建安置房的安置價(jià)與被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行互補(bǔ)的價(jià)款）。產(chǎn)權(quán)調(diào)換等面積部份指以被拆遷房為基準(zhǔn)與安置房的對(duì)等面積；若選擇安置房面積小于被拆遷房面積的，則按選擇的安置房面積計(jì)算補(bǔ)差價(jià)。新建安置房安置價(jià)為1700元／㎡。
2．因房屋建筑結(jié)構(gòu)原因，選擇的安置面積不足拆遷折算面積的，不足部分實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
3．因房屋建筑結(jié)構(gòu)原因，選擇的安置面積超過(guò)拆遷折算總面積的，超過(guò)部分在10㎡以內(nèi)（含10㎡）的，按相應(yīng)的安置房安置價(jià)結(jié)算；超過(guò)10㎡以上部分的，按市場(chǎng)價(jià)結(jié)算，市場(chǎng)價(jià)現(xiàn)時(shí)另行確定。
4．被拆遷人屬民政部門認(rèn)定的最低生活保障對(duì)象，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，且被拆遷人房屋的每個(gè)產(chǎn)權(quán)戶（2人以下含2人）的建筑面積不足35m2的，又無(wú)力購(gòu)買安置房的，每個(gè)產(chǎn)權(quán)戶的安置房建筑面積按不少于35m2進(jìn)行安置；被拆遷房屋的每個(gè)產(chǎn)權(quán)戶（3人以上含3人）的不足50m2的，又無(wú)力購(gòu)買安置房的，每個(gè)產(chǎn)權(quán)戶的安置房建筑面積按不少于50m2進(jìn)行安置（超出應(yīng)安置部分的產(chǎn)權(quán)歸市人民政府所有，由被拆遷人承租并支付租金），等面積部分不補(bǔ)差價(jià)。如果被拆遷人愿意購(gòu)買的，在35m2或50m2以內(nèi)，扣除被拆遷房屋建筑面積外增加的面積按安置價(jià)購(gòu)買，超出35m2或50m2（含原被拆遷房屋建筑面積）的部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。
第十二條 營(yíng)業(yè)性用房認(rèn)定和面積計(jì)算及補(bǔ)償安置辦法
(一)營(yíng)業(yè)性用房的認(rèn)定：
同時(shí)具備以下條件可認(rèn)定為營(yíng)業(yè)性用房，
1．被拆遷區(qū)域沿街底層住宅房第一自然開間的；
2．已向土地管理部門交納級(jí)差地租且批建手續(xù)完整的；
3．年11月30日前辦理有效工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，能提供稅費(fèi)收繳憑證并持有效驗(yàn)收手續(xù)的；
4．辦理有效工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，有延續(xù)經(jīng)營(yíng)的。
(二)營(yíng)業(yè)性用房面積的計(jì)算
1．以產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)登記或城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)；
2．沒(méi)有產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)登記或城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，營(yíng)業(yè)性用房的面積認(rèn)定為沿街第一自然進(jìn)深按100%認(rèn)定（第一自然進(jìn)深不超過(guò)10米），第二自然進(jìn)深按50%認(rèn)定，第三自然進(jìn)深按30%認(rèn)定，但認(rèn)定營(yíng)業(yè)性用房總有效面積不超過(guò)50平方米，其余部分按住宅計(jì)算。
(三)營(yíng)業(yè)性用房補(bǔ)償安置辦法：
被拆遷營(yíng)業(yè)性用房貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按附表三執(zhí)行。
(四)營(yíng)業(yè)手續(xù)不完整的營(yíng)業(yè)性用房
1．在以上地段有繳納級(jí)差地租并在年11月30日前辦理有效工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，雖中途歇業(yè)的，在搬遷期限內(nèi)搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，可按80%營(yíng)業(yè)性用房面積給予認(rèn)定，超過(guò)搬遷期限的，按50%營(yíng)業(yè)性用房面積給予認(rèn)定。其余部分按住宅計(jì)算。
2．在以上地段僅能提供有效工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、稅費(fèi)收繳憑證，但未能提供繳納級(jí)差地租憑證的，在搬遷期限內(nèi)搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，可按40%營(yíng)業(yè)性用房面積給予認(rèn)定。其余部分按住宅計(jì)算。
(五)違法、違章建筑和臨時(shí)建筑，不論是否持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等，一律不按營(yíng)業(yè)性用房補(bǔ)償安置。
第十三條 企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其它配套用房、臨時(shí)建筑物、附屬物的補(bǔ)償辦法
(一)企業(yè)的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其它配套用房按附表四標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。
(二)臨時(shí)建筑物按附表六標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。
(三)附屬物按附表五標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。
第三章 搬遷補(bǔ)助 臨時(shí)過(guò)渡 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償辦法
第十四條 住宅房搬遷、過(guò)渡補(bǔ)助
(一)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，根?jù)附表七標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給被拆遷人一次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
(二)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的
1．搬遷過(guò)渡方式：鼓勵(lì)被拆遷人自行過(guò)渡，按附表七標(biāo)準(zhǔn)按季度依次發(fā)給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人確實(shí)無(wú)法自行過(guò)渡的，由拆遷實(shí)施單位提供臨時(shí)過(guò)渡周轉(zhuǎn)房，但不再發(fā)給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
2．搬遷補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)附表七標(biāo)準(zhǔn)一次性發(fā)給被拆遷人二次搬遷補(bǔ)助費(fèi)；
3．臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)時(shí)間計(jì)算：
選擇自行過(guò)渡的，補(bǔ)助時(shí)間自被拆遷人完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議之日算起，至拆遷實(shí)施單位書面通知入戶安置為止。
第十五條 營(yíng)業(yè)性用房的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)
選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟幌硎芡．a(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。
第十六條 企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)及其它配套用房停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)
拆遷造成工廠停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按經(jīng)營(yíng)者上年度月平均稅后利潤(rùn)額（以稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的有關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)），一次性給予3個(gè)月的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。
第四章 優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)辦法
第十七條 根據(jù)拆遷范圍內(nèi)的實(shí)際情況，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)，完成搬遷騰房并簽訂房屋補(bǔ)償安置協(xié)議書及符合下列條件的，給予適當(dāng)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，不符合下列條件的一律不得享受下面的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)：
(一)合法建筑
1．住宅房的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定
2．營(yíng)業(yè)性用房
采用貨幣補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)性用房按附表三標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按營(yíng)業(yè)性用房貨幣補(bǔ)償金額的25%給予獎(jiǎng)勵(lì)；在搬遷期限后第一個(gè)月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按營(yíng)業(yè)性用房貨幣補(bǔ)償金額的15%給予獎(jiǎng)勵(lì)。
3．企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公場(chǎng)所及其它配套用房的獎(jiǎng)勵(lì)
若被拆遷人在搬遷期限內(nèi)搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，1000㎡以內(nèi)（含1000㎡）給予一次性5000元獎(jiǎng)勵(lì)金；1000㎡以上的給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)金8000元。
(二)批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的獎(jiǎng)勵(lì)
批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的認(rèn)定，以相關(guān)直接、原始有效的資料為依據(jù)。
1．住宅房
年月日后建造的，但批建手續(xù)不完整及違法、違章的，按以下三種情況給予補(bǔ)償安置：
(1)年月日至年月日期間建造批建手續(xù)不完整的住宅房，有向村委會(huì)交納申請(qǐng)建房費(fèi)用或向鎮(zhèn)政府交納申請(qǐng)建房的村鎮(zhèn)規(guī)劃、土地補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)費(fèi)用的，按50%計(jì)算有效建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償安置；若沒(méi)有的按40%進(jìn)行補(bǔ)償安置。被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，給予增加30%的計(jì)算有效面積獎(jiǎng)勵(lì)；在搬遷期限后第一個(gè)月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，給予增加15%計(jì)算有效面積獎(jiǎng)勵(lì)；
(2)年月日至年11月30日市人民政府的《關(guān)于市大道（三期）道路建設(shè)的通告》（392號(hào)）期間建造的住宅，屬違法用地、違章建筑，不予補(bǔ)償安置。若被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按60%計(jì)算有效面積給予獎(jiǎng)勵(lì)；在搬遷期限后第一個(gè)月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按40%計(jì)算有效面積給予獎(jiǎng)勵(lì)；
(3)年11月30日以后建造的住宅，一律不予補(bǔ)償安置。但其如能在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，經(jīng)大道（三期）工程建設(shè)指揮部確認(rèn)后，可以按以下的標(biāo)準(zhǔn)給予材料費(fèi)補(bǔ)助：框架結(jié)構(gòu)250元/m2，磚混結(jié)構(gòu)200元/m2，磚木結(jié)構(gòu)150元/m2。同時(shí)，在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，增加200元/m2的獎(jiǎng)勵(lì)；在搬遷期限后第一個(gè)月內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，增加100元/m2的獎(jiǎng)勵(lì)；
2．企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其他配套用房
凡批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其他配套用房，依照本實(shí)施細(xì)則關(guān)于住宅房批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑的打折辦法計(jì)算有效面積按附表四、附表五標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
3．臨時(shí)性建筑物，在搬遷期限內(nèi)完成房屋搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，可按建筑材料類別結(jié)合成新，按附表六的標(biāo)準(zhǔn)分別給予貨幣補(bǔ)償。
4．提供不出批建手續(xù)或不完整及違法、違章建筑時(shí)間的直接原始有效證據(jù)的，在搬遷期限內(nèi)完成搬遷騰房并簽訂協(xié)議的，按本條規(guī)定的年11月30日后建設(shè)規(guī)定處理。
第五章 其他規(guī)定
第十八條 被拆遷人搬遷后，必須保持原房的完整性，主體建筑及門、窗、屏、閣樓等建筑材料不得拆除。
第十九條 對(duì)拆遷范圍內(nèi)土地上的青苗、果樹按附表八標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第二十條 安置房的水、電、電話、有線電視等配套設(shè)施與被拆遷房數(shù)量相同的，由拆遷實(shí)施單位負(fù)責(zé)辦理遷移手續(xù)，并承擔(dān)遷移費(fèi)用。上述配套設(shè)施在拆遷前的欠費(fèi)，由被拆遷人與有關(guān)單位結(jié)清并銷戶。
第二十一條 安置房的室內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)為：(1)鋁合金三槽窗、進(jìn)戶防盜門；(2)內(nèi)墻水泥砂漿打底，地面水泥砂漿找平；(3)給排水設(shè)施完整；(4)廚房、衛(wèi)生間各裝普通水頭一個(gè)，每個(gè)房間裝有白熾燈一盞，開關(guān)一個(gè)，插座三個(gè)。
第六章 罰 則
第二十二條 被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕搬遷的，按照有關(guān)規(guī)定給予強(qiáng)制征遷，凡被實(shí)施強(qiáng)制拆遷的房屋，不適用本細(xì)則規(guī)定的所有減免優(yōu)惠、獎(jiǎng)勵(lì)辦法。