時(shí)間：2023-05-30 15:14:02
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第一條 為加強(qiáng)珠海市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以及有關(guān)部門(mén)的權(quán)利與義務(wù)，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)本市實(shí)際情況，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)。
第三條 本條例所稱(chēng)住宅小區(qū)，是指按城市規(guī)劃建設(shè)，建筑面積在四萬(wàn)平方米以上，具有相應(yīng)配套公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地的居民生活區(qū)。
零星開(kāi)發(fā)的住宅可以合并成住宅小區(qū)，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市政府）制定。
本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類(lèi)建筑物及其相配套的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地。
本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主的委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治，并對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的綠化、交通、治安、環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目進(jìn)行日常管理。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理公司，是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，經(jīng)營(yíng)住宅小區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)。
第四條 住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地等由全體業(yè)主共同使用和維護(hù)。
第五條 業(yè)主有管理住宅小區(qū)的權(quán)利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區(qū)其他各項(xiàng)制度的義務(wù)。
第六條 物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，逐步實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理。
第七條 市房管部門(mén)是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和行業(yè)管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、公安、交通、工商等管理部門(mén)按照各自的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)的有關(guān)管理工作。
街道辦事處按其職責(zé)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的行政管理工作。
第二章 住宅小區(qū)的移交和管理
第八條 住宅小區(qū)經(jīng)驗(yàn)收合格的，其開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)》，向住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)，并報(bào)市房管部門(mén)備案；未成立業(yè)主委員會(huì)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)》向房管部門(mén)辦理移交手續(xù)。
住宅小區(qū)已辦理移交手續(xù)的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》；未成立業(yè)主委員會(huì)的，房管部門(mén)與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》。
業(yè)主委員會(huì)可以在房管部門(mén)指導(dǎo)下采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司。
第九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料。
第十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按一定比例一次性向市房管部門(mén)繳撥住宅小區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金；該專(zhuān)用基金歸全體業(yè)主所有，由房管部門(mén)以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專(zhuān)戶(hù)代管，專(zhuān)款專(zhuān)用，并接受財(cái)政部門(mén)的監(jiān)督。
住宅小區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。
第十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照市政府的規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專(zhuān)用房屋和商業(yè)用房。該專(zhuān)用房屋和商業(yè)用房由房管部門(mén)監(jiān)管。
第十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)之日起兩年內(nèi)，有責(zé)任協(xié)助做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第三章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第十三條 業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會(huì)由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)行使下列權(quán)利：
（一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
（二）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程；
（三）通過(guò)或者修改業(yè)主公約；
（四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（五）監(jiān)督物業(yè)管理公司做好管理工作；
（六）決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門(mén)制定。
第十六條 已交付使用的住宅小區(qū)入住率達(dá)到50％以上時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房管部門(mén)指導(dǎo)下負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的有關(guān)人員和業(yè)主代表列席會(huì)議。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。
業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)專(zhuān)職秘書(shū)一人，處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)行使下列權(quán)利：
（一）決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》；
（二）批準(zhǔn)本住宅小區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金的使用方案；
（三）審議本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況；
（五）監(jiān)督《物業(yè)委托管理合同》的履行；
（六）向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見(jiàn)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)章程不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)的管理費(fèi)用按一定比例從住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)中提取。
第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按期繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第四章 物業(yè)管理公司
第二十三條 設(shè)立物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)向市房管部門(mén)申領(lǐng)《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》，并向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第二十四條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具有建設(shè)、市政、園林綠化、水電、財(cái)會(huì)等方面初級(jí)以上職稱(chēng)的技術(shù)人員。
物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術(shù)人員必須通過(guò)崗位培訓(xùn)，持證上崗。
第二十五條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度；
（二）依據(jù)市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；選聘專(zhuān)營(yíng)公司或者人員承擔(dān)各項(xiàng)專(zhuān)營(yíng)業(yè)務(wù)；
（三）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；
（四）承擔(dān)房管部門(mén)委托的事項(xiàng)。
第二十六條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益和環(huán)境效益；
（二）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)；
（三）履行《物業(yè)委托管理合同》中規(guī)定的其他義務(wù)；
（四）執(zhí)行市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（五）配合街道辦事處、居民委員會(huì)和其他有關(guān)部門(mén)做好社會(huì)工作；
（六）接受房管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。
第二十七條 房管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行資質(zhì)年審制，并逐步實(shí)行等級(jí)制度。
第二十八條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期聽(tīng)取業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)，每半年向業(yè)主公布住宅小區(qū)維護(hù)管理情況及經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況。
第二十九條 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理公司可以享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第五章 住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)管理
第三十條 物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會(huì)委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理。
第三十一條 《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）住宅小區(qū)的名稱(chēng)、規(guī)模、戶(hù)數(shù)；
（二）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地等的規(guī)模、數(shù)量和完好程度；
（三）業(yè)主委員會(huì)提供給物業(yè)管理公司的條件；
（四）委托管理事項(xiàng)及其標(biāo)準(zhǔn)；
（五）物業(yè)管理公司實(shí)施管理的計(jì)劃方案；
（六）雙方的權(quán)利和義務(wù)；
（七）合同期限；
（八）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（九）違約責(zé)任。
《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)報(bào)市房管部門(mén)備案。
第三十二條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修責(zé)任除在保修期內(nèi)按規(guī)定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的以外，按下列規(guī)定劃分：
（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；
（二）房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的要求進(jìn)行維修，其費(fèi)用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔(dān)；
（三）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場(chǎng)地等，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修和養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用從物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中支出，不足時(shí)可以申請(qǐng)公用設(shè)施專(zhuān)用基金，也可以向政府申請(qǐng)從城市維護(hù)費(fèi)中給予適當(dāng)補(bǔ)貼；
（四）住宅小區(qū)的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)管理部門(mén)按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)，所有管線安裝必須符合規(guī)定，做到整潔、美觀。
第三十三條 業(yè)主進(jìn)行裝修或者重新裝修，應(yīng)當(dāng)通報(bào)物業(yè)管理公司，并由物業(yè)管理公司登記備查；有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)報(bào)市規(guī)劃部門(mén)審批：
（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的；
（二）改變房屋使用功能的；
（三）加大房屋負(fù)荷的；
（四）影響小區(qū)景觀的。
第三十四條 有關(guān)專(zhuān)業(yè)施工單位在住宅小區(qū)從事工程建設(shè)或者檢修時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理公司，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)予配合。損壞住宅小區(qū)公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者按規(guī)定賠償。
第三十五條 住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響有關(guān)專(zhuān)業(yè)公共設(shè)施的安全時(shí)，有關(guān)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按專(zhuān)業(yè)維護(hù)管理規(guī)定，會(huì)同物業(yè)管理公司處理。
第三十六條 需要在住宅小區(qū)公共場(chǎng)地新建停車(chē)場(chǎng)，文體設(shè)施、商店或者其他服務(wù)設(shè)施的，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可施工。
第三十七條 物業(yè)管理公司利用住宅小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地和按規(guī)定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入，必須用于住宅小區(qū)的維護(hù)和管理。
第六章 法律責(zé)任
第三十八條 業(yè)主有下列行為之一的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)勸阻、制止、要求恢復(fù)原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關(guān)行政部門(mén)依法處理：
（一）擅自占用住宅小區(qū)綠化地或其他公共場(chǎng)地的；
（二）擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀的；
（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車(chē)輛、破壞綠化、污染小區(qū)環(huán)境、制造噪聲影響居民休息的；
（四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備的；
（五）違反住宅小區(qū)治安管理或者消防規(guī)定的。
第三十九條 業(yè)主逾期不交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助催繳，物業(yè)管理公司可以按規(guī)定加收滯納金；連續(xù)三個(gè)月以上拒交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按照業(yè)主公約的約定承擔(dān)責(zé)任。
物業(yè)管理公司對(duì)逾期不交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，可以向人民法院提起訴訟。
第四十條 牧業(yè)管理公司有下列行為之一的，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，賠償損失，并可視情節(jié)處以警告、降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)資質(zhì)合格證書(shū)的處罰：
（一）未按規(guī)定及時(shí)修繕?lè)课菁肮迷O(shè)施、設(shè)備的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自改變公用設(shè)施和公共場(chǎng)地用途的；
（四）擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規(guī)定的義務(wù)的。
物業(yè)管理公司有前款行為之一，情節(jié)嚴(yán)重的，業(yè)主委員會(huì)可以解除《物業(yè)委托管理合同》。
第四十一條 未經(jīng)物業(yè)資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司，由市房管部門(mén)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不辦理的，責(zé)令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。
第四十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由房管部門(mén)責(zé)令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門(mén)暫停辦理該開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)的房產(chǎn)權(quán)證：
（一）未按規(guī)定提供公用設(shè)施專(zhuān)用基金的；
（二）未按規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專(zhuān)用房屋、商業(yè)用房的。
第七章 附 則
第四十三條 市政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。
第四十四條 屬于居民委員會(huì)管理的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步依照本條例實(shí)施管理。
第二條 本辦法適用于本市范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和樓宇的收費(fèi)活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)和市建設(shè)委員會(huì)資格認(rèn)可的物業(yè)管理單位，接受開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主（小區(qū)）管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)主管委會(huì)”）的委托，對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、安全防范和環(huán)境等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治及提供其它相關(guān)管理服務(wù)所收取的費(fèi)用及其收費(fèi)行為。
第四條 市物價(jià)局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。
市建設(shè)委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)與市物價(jià)局密切配合，共同做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第五條 本辦法下列用語(yǔ)的含義是：
㈠ 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)及其它經(jīng)濟(jì)收入。
㈡ 綜合管理服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的小區(qū)、樓宇公共部位、公共場(chǎng)所、公共事務(wù)管理服務(wù)所收取的費(fèi)用。
㈢ 特約服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)管理單位應(yīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人要求而提供的個(gè)別服務(wù)所收取的費(fèi)用。
㈣ 其它經(jīng)濟(jì)收入，是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按市政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主管委會(huì)提供的商業(yè)用房及小區(qū)、樓宇范圍內(nèi)可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地由物業(yè)管理單位按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收入。
㈤ 裝修保證金，是指業(yè)主和非業(yè)主使用人在入戶(hù)裝修時(shí)，為保證遵守有關(guān)規(guī)定，維護(hù)房屋總體安全而向物業(yè)管理單位預(yù)交的押金。
㈥ 公共水電費(fèi)，是指小區(qū)、樓宇的消防和對(duì)講系統(tǒng)，公共部位照明、清洗和綠化，及電梯、中央空調(diào)、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)和其它公共用電、用水的費(fèi)用開(kāi)支。
第六條 物業(yè)管理單位收取的綜合管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行基準(zhǔn)價(jià)管理?；鶞?zhǔn)價(jià)按小區(qū)、樓宇類(lèi)型，經(jīng)市物價(jià)局按咨詢(xún)聽(tīng)證程序核定，并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，于每年1月31日向社會(huì)公布。
由政府統(tǒng)一建設(shè)的小區(qū)、樓宇物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)低于非政府統(tǒng)一建設(shè)的小區(qū)、樓宇物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其管理辦法由市政府另行制定。
物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的特約服務(wù)，市物價(jià)局有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的按規(guī)定執(zhí)行，沒(méi)有規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
第七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證制度，物業(yè)管理單位應(yīng)亮證收費(fèi)，并接受市物價(jià)局年審。
第八條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出由以下項(xiàng)目構(gòu)成：
㈠ 直接參與管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利、社保費(fèi)用；
㈡ 公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用；
㈢ 綠化、美化費(fèi)用；
㈣ 清潔、保潔、消毒等衛(wèi)生費(fèi)用；
㈤ 安全防范費(fèi)用；
㈥ 物業(yè)管理單位和業(yè)主管委會(huì)辦公費(fèi)用；
㈦ 納入委托管理服務(wù)合同的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；
㈧ 特約專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用；
㈨ 法定稅費(fèi)；
㈩ 合理利潤(rùn)。
第九條 實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主和非業(yè)主使用人協(xié)商議定，并向市物價(jià)局備案。
第十條 物業(yè)管理單位收取綜合管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)提供下列服務(wù)項(xiàng)目：
㈠ 物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所的日常養(yǎng)護(hù)、維修和管理，監(jiān)督業(yè)主和非業(yè)主使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋；
㈡ 與小區(qū)或樓宇管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求相適應(yīng)的安全防范服務(wù)；
㈢ 環(huán)境衛(wèi)生管理，包括物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的公共場(chǎng)所、道路、電梯、公共水池和水塔、化糞池的清潔、保潔、消毒和垃圾收?。?/p>
㈣ 園林綠地以及環(huán)境美化的日常維護(hù)、管理；
㈤ 協(xié)調(diào)解決日常工作、生活中所涉及的其它公共事務(wù)；
㈥ 物業(yè)委托管理合同中規(guī)定的其它服務(wù)項(xiàng)目。
第十一條 綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需低于基準(zhǔn)價(jià)的，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表協(xié)商制定，并報(bào)市物價(jià)局備案。
因增加服務(wù)內(nèi)容或被各級(jí)政府評(píng)為優(yōu)良的小區(qū)、樓宇，其收取的綜合管理服務(wù)費(fèi)需高于基準(zhǔn)價(jià)格的，須向市物價(jià)局提交書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。
前款提交的書(shū)面申請(qǐng)應(yīng)包含以下內(nèi)容：
㈠ 物業(yè)所在位置、建筑總面積、建筑物或小區(qū)、樓宇功能配置情況；
㈡ 物業(yè)委托管理合同及業(yè)主管委會(huì)、業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)調(diào)高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)；
㈢ 物業(yè)單位經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及人員配備；
㈣ 增加的服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，或被各級(jí)政府評(píng)定為優(yōu)良小區(qū)、樓宇的證明以及擬報(bào)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
㈤ 年度物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)決算；
㈥ 企業(yè)工商登記證書(shū)、企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等有關(guān)資料。
市物價(jià)局應(yīng)自收到申請(qǐng)書(shū)之日起十五日內(nèi)提出審核意見(jiàn)，并書(shū)面送達(dá)申請(qǐng)人，逾期未答復(fù)的，視為同意。
第十二條 業(yè)主或非業(yè)主使用人在取得入住合法手續(xù)或租賃合同之日起，應(yīng)按規(guī)定支付綜合管理服務(wù)費(fèi)和應(yīng)攤公共水電費(fèi)。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付綜合管理服務(wù)費(fèi)。
第十三條 尚未入住的業(yè)主或非業(yè)主使用人按入住戶(hù)分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的50％分?jǐn)偣菜娰M(fèi)。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按前款分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偣菜娰M(fèi)。
第十四條 物業(yè)管理單位使用開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按市政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主管委會(huì)提供的商業(yè)用房以及小區(qū)、樓宇范圍內(nèi)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地，以自有資金投入商業(yè)性經(jīng)營(yíng)的，其利潤(rùn)分配比例由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)協(xié)商議定。
第十五條 綜合管理服務(wù)費(fèi)按建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》及本市有關(guān)規(guī)定分?jǐn)傆?jì)算。
綜合管理服務(wù)費(fèi)，小區(qū)的每半年收取一次，樓宇的按月收取。
第十六條 高層樓宇的電梯、中央空調(diào)和水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及其他公共水電費(fèi)的收取，物業(yè)管理單位應(yīng)以每個(gè)水電計(jì)費(fèi)總表為計(jì)費(fèi)單位，公布每月使用公共水電費(fèi)的度數(shù)、單價(jià)、總額及分?jǐn)傓k法，按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向計(jì)費(fèi)單位全體業(yè)主和非業(yè)主使用人合理分?jǐn)偅瑔雾?xiàng)收支并按月代收代繳。
物業(yè)管理單位代收代繳水、電費(fèi)等政府定價(jià)的價(jià)格，必須按分類(lèi)價(jià)格分別執(zhí)行，不得自行加價(jià)，不得以任何借口混合收費(fèi)。
第十七條 房屋裝修保證金應(yīng)在裝修戶(hù)與裝修單位簽訂裝修合同后或發(fā)生實(shí)際裝修前，由物業(yè)管理單位向裝修戶(hù)收取。
房屋裝修保證金按每單元建筑面積每平方米15元的標(biāo)準(zhǔn)收?。ㄗ罡呦揞~為5000元），裝修完畢，應(yīng)由物業(yè)管理單位驗(yàn)收，沒(méi)有破壞主要房屋結(jié)構(gòu)或平面的，裝修保證金應(yīng)在驗(yàn)收后如數(shù)退還，其代管利息應(yīng)作為物業(yè)管理單位承擔(dān)監(jiān)管任務(wù)的費(fèi)用列入收支范圍；破壞主要房屋結(jié)構(gòu)或平面的，物業(yè)管理單位有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的有權(quán)要求責(zé)任人賠償。
第十八條 按規(guī)定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳交的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)不得攤給業(yè)主和非業(yè)主使用人。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)物業(yè)掃尾工程全部費(fèi)用。物業(yè)管理單位接手物業(yè)管理時(shí)應(yīng)監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位完成掃尾工程，不得將掃尾工程費(fèi)用以任何形式分?jǐn)偨o業(yè)主和非業(yè)主使用人。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)尚未出售或租賃的建筑面積的各項(xiàng)應(yīng)攤費(fèi)用，以及施工用水電未辦理民用水電供應(yīng)手續(xù)前所發(fā)生的價(jià)格差額。
第十九條 向物業(yè)管理單位或委托物業(yè)管理單位收取的行政事業(yè)性收費(fèi)，收費(fèi)單位應(yīng)在《企業(yè)稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)監(jiān)督卡》上登記，不作登記的，物業(yè)管理單位有權(quán)拒絕。
市政、城管、園林、公安等部門(mén)委托物業(yè)管理單位的收費(fèi)，須是經(jīng)價(jià)格行政管理部門(mén)批準(zhǔn)的行政事業(yè)性或經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，并應(yīng)向承擔(dān)代辦業(yè)務(wù)的物業(yè)管理單位支付一定的代辦費(fèi)。
物業(yè)管理單位已接受委托實(shí)施管理，或相應(yīng)收取綜合管理服務(wù)費(fèi)的，其它單位和部門(mén)不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面享有下列權(quán)利：
㈠ 有權(quán)要求業(yè)主和非業(yè)主使用人按物業(yè)委托管理合同和規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
㈡ 業(yè)主或非業(yè)主使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費(fèi)用0？3％的滯納金。逾期不交欠繳費(fèi)用和滯納金的，提交業(yè)主管委會(huì)處理或采取公布欠繳戶(hù)名單的方式追繳，也可依法向人民法院提起訴訟；
㈢ 有權(quán)依據(jù)物業(yè)委托管理合同，要求業(yè)主管委會(huì)協(xié)助解決物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面的有關(guān)事宜。
第二十一條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面應(yīng)履行下列義務(wù)：
㈠ 物業(yè)管理單位應(yīng)在物業(yè)委托管理合同中詳細(xì)寫(xiě)明所提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，并接受有關(guān)部門(mén)、業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表的監(jiān)督。
㈡ 履行物業(yè)委托管理合同，依法收費(fèi)，并提供合法收款票據(jù)。收款票據(jù)應(yīng)填寫(xiě)每項(xiàng)收費(fèi)的全稱(chēng)、收費(fèi)單位、數(shù)量、單價(jià)及金額；
㈢ 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布；
㈣ 物業(yè)管理單位不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過(guò)6個(gè)月；
㈤ 物業(yè)管理單位應(yīng)每半年公布一次財(cái)務(wù)收支項(xiàng)目，接受業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主和非業(yè)主使用人的監(jiān)督，并在下年初向業(yè)主管委會(huì)提交上年度收支決算報(bào)告和下年度收支預(yù)算報(bào)告；經(jīng)業(yè)主管委會(huì)及有關(guān)部門(mén)確認(rèn)的物業(yè)管理單位的不合理支出，物業(yè)管理單位應(yīng)從自有資金中補(bǔ)償；
㈥ 物業(yè)管理單位出臺(tái)的具有普遍性的收費(fèi)、維修方案，應(yīng)提交業(yè)主管委會(huì)審議；屬政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)后方可實(shí)施；
㈦ 對(duì)公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)不善或因沒(méi)有及時(shí)修理而造成業(yè)主或非業(yè)主使用人損失的，物業(yè)管理單位應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；
㈧ 物業(yè)管理單位對(duì)社會(huì)上的各種集資、捐贈(zèng)等，未經(jīng)業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表同意，不得列支。
㈨ 物業(yè)管理單位發(fā)生改變時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)其管理過(guò)程中所造成的虧欠款在商定的時(shí)限內(nèi)予以催繳；不足部分，物業(yè)管理單位應(yīng)先從自有資金中墊付。
第二十二條 業(yè)主管委會(huì)在物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面的職責(zé)：
㈠ 業(yè)主管委會(huì)應(yīng)代表全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)本辦法的規(guī)定和物業(yè)委托管理合同，對(duì)物業(yè)管理單位的收費(fèi)和收支平衡情況實(shí)行監(jiān)督；
㈡ 業(yè)主管委會(huì)的正?；顒?dòng)經(jīng)費(fèi)，由物業(yè)管理單位從物業(yè)管理服務(wù)收入中提取，其提取范圍、比例、開(kāi)支項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)；
㈢ 審議、確定樓宇服務(wù)內(nèi)容、項(xiàng)目方案；審議批準(zhǔn)物業(yè)單位對(duì)公用設(shè)施的大、中修或更新改造的工程項(xiàng)目和預(yù)決算方案；
㈣ 配合有關(guān)部門(mén)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行及收支情況；督促業(yè)主及非業(yè)主使用人履行物業(yè)委托管理合同，按時(shí)交納管理服務(wù)費(fèi)用；
㈤ 協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理單位的收費(fèi)關(guān)系，共同維護(hù)小區(qū)、樓宇利益，降低公共支出成本。
第二十三條 物業(yè)管理單位與業(yè)主和非業(yè)主使用人之間發(fā)生收費(fèi)爭(zhēng)議，業(yè)主管委會(huì)無(wú)法協(xié)調(diào)或協(xié)調(diào)不成的，可由市物價(jià)局進(jìn)行調(diào)處，也可通過(guò)訴訟程序解決。
第二十四條 有下列行為之一的，由物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)依照《廈門(mén)市價(jià)格管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定予以處罰：
㈠ 越權(quán)定價(jià)、擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)或擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
㈡ 不按規(guī)定的收費(fèi)日期和收費(fèi)期間提前收費(fèi)的；
㈢ 不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；
㈣ 提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的或只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；
㈤ 其它違反本辦法的行為。
對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),委托管理是個(gè)新生事物。對(duì)于委托管理協(xié)議你了解多少呢?你知道要注意什么嗎?以下是小編為大家整理的委托管理協(xié)議范文，歡迎參考閱讀。
委托管理合同協(xié)議1甲方(委托方)：___________
注冊(cè)號(hào)：_____________________ __ ____
授權(quán)代表：_____________________________
乙方(受托方)：
注冊(cè)號(hào)：_____________________ __ ____
授權(quán)代表：_____________________________
甲方為實(shí)現(xiàn)東證-水礦集團(tuán)項(xiàng)目股權(quán)投資基金的保值、增值，委托乙方進(jìn)行基金管理，乙方以人才和信息優(yōu)勢(shì)為依托，接受甲方的委托，雙方就有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：
1、甲方和乙方的陳述和保證
1.1
甲方的陳述和保證
1.1.1
甲方保證委托資產(chǎn)的來(lái)源及用途合法;
1.1.2
甲方已充分理解本協(xié)議的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)，本委托事項(xiàng)符合其決策程序的要求;
1.1.3
甲方了解有關(guān)法律法規(guī)及所投資資產(chǎn)管理計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，愿意承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn);
1.1.4甲方承諾其向乙方提供的有關(guān)投資目的、投資偏好、投資限制和風(fēng)險(xiǎn)承受能力等基本情況真實(shí)、完整、準(zhǔn)確、合法，不存在任何重大遺漏或誤導(dǎo)，前述信息資料如發(fā)生任何實(shí)質(zhì)性變更，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。
1.2
乙方的陳述和保證
1.2.1
乙方保證已在簽訂本合同前充分地向資產(chǎn)委托人說(shuō)明了有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)投資工具的運(yùn)作市場(chǎng)及方式，同時(shí)揭示了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn);
1.2.2乙方承諾依照恪盡職守、誠(chéng)實(shí)信用、謹(jǐn)慎勤勉的原則管理和運(yùn)用資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)，但不保證資產(chǎn)管理投資一定盈利，也不保證資產(chǎn)投資的最低收益。
2、委托資產(chǎn)的種類(lèi)及金額
2.1
甲方委托管理的東證-水礦集團(tuán)項(xiàng)目股權(quán)投資基金為貨幣資金，計(jì)人民幣5億元。
2.2
甲方在委托期限根據(jù)水礦集團(tuán)項(xiàng)目股權(quán)投資增加或減少委托資產(chǎn)金額;則增加或減少委托資產(chǎn)款項(xiàng)的有效期限應(yīng)至本協(xié)議委托期限屆滿(mǎn)。
4、委托期限
為東證-水礦集團(tuán)項(xiàng)目股權(quán)投資基金依法存續(xù)期間。
5、管理費(fèi)及業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)的計(jì)算標(biāo)淮和支付方式
5.1管理費(fèi)
5.1.1
管理費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
甲方應(yīng)每月末向乙方支付本月的委托管理費(fèi)。管理費(fèi)的年費(fèi)率2%，是以甲方實(shí)際投資的金額和投資時(shí)間為基礎(chǔ)計(jì)算;第一年以實(shí)際投資的資金額為基數(shù)計(jì)提管理費(fèi);從第二年開(kāi)始，以已經(jīng)投資資金的資產(chǎn)凈值為基數(shù)計(jì)提當(dāng)年的管理費(fèi)。
5.1.2
管理費(fèi)的支付方式
自甲方成立后的每月最后一天計(jì)提當(dāng)月的管理費(fèi)，不足一個(gè)月的按時(shí)間比例計(jì)提。在次月初的前個(gè)工作日內(nèi)，由托管人根據(jù)乙方的指令從委托資產(chǎn)中扣除當(dāng)期計(jì)提的管理費(fèi)并支付至乙方指定的銀行賬戶(hù)。如遇當(dāng)月最后一日為法定節(jié)假日或公休日，則順延至下一個(gè)工作日計(jì)提。
5.1.3費(fèi)用調(diào)整
乙方可根據(jù)市場(chǎng)變化及國(guó)家政策要求調(diào)整管理費(fèi)率。如管理費(fèi)率的調(diào)整，經(jīng)甲方同意后，乙方應(yīng)于新費(fèi)率實(shí)施日前 15 個(gè)工作日內(nèi)負(fù)責(zé)通知甲方。
5.2
業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)
除支付乙方的管理費(fèi)外，如所投資項(xiàng)目盈利，甲方將在該投資項(xiàng)目利潤(rùn)分配時(shí)，向乙方一次性支付為該盈利項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的20%，以作為乙方的業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。
6、甲方的權(quán)利和義務(wù)
6.1
甲方有權(quán)按照本協(xié)議規(guī)定獲得相應(yīng)的投資收益，并有權(quán)對(duì)乙方管理資產(chǎn)的行為進(jìn)行監(jiān)督;
6.2
甲方保證委托資產(chǎn)的合法性，且不存在任何法律上的障礙;
6.3
甲方保證按本協(xié)議第2條的約定將委托資產(chǎn)的足額按時(shí)到位;
6.4在本協(xié)議有效期內(nèi)，甲方不得在未通知乙方或未取得乙方同意的情況下自行動(dòng)用其委托乙方管理的資產(chǎn)，也不得擅自將相關(guān)委托資產(chǎn)私自留存或另立賬戶(hù)存儲(chǔ)。
7、乙方的權(quán)利和義務(wù)
7.1
乙方有權(quán)依據(jù)本協(xié)議的有關(guān)規(guī)定對(duì)甲方的資產(chǎn)進(jìn)行合理管理;
7.2受托處理合伙企業(yè)投資項(xiàng)目的管理事務(wù)，包括但不限于負(fù)責(zé)合伙企業(yè)的投資項(xiàng)目篩選、調(diào)查及項(xiàng)目管理等事務(wù);
7.3
有權(quán)根據(jù)有關(guān)約定收取管理費(fèi)及業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì);
7.2
乙方對(duì)甲方的資產(chǎn)的管理應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用、謹(jǐn)慎盡職原則，并依據(jù)本協(xié)議的約定進(jìn)行，維護(hù)合伙企業(yè)的最大利益;
7.4
受托執(zhí)行甲方資產(chǎn)相關(guān)事務(wù)，辦理甲方資產(chǎn)投資過(guò)程中相關(guān)手續(xù);
7.5
管理人應(yīng)當(dāng)按季度向甲方執(zhí)行合伙人報(bào)告事務(wù)執(zhí)行情況以及甲方資產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，其執(zhí)行委托事務(wù)所產(chǎn)生的利潤(rùn)歸甲方所有;
7.6
乙方不得在未通知甲方或未取得甲方同意的情況下，為自己的經(jīng)濟(jì)利益動(dòng)用甲方資產(chǎn);
7.7
乙方保證執(zhí)行事務(wù)的合法合規(guī)性;
7.8
乙方保證委托資產(chǎn)的安全性，不得從事有損于甲方利益的活動(dòng);
7.9
乙方應(yīng)及時(shí)清算甲方委托資產(chǎn)的投資收益，并在甲方通過(guò)分紅方案后個(gè)工作日內(nèi)足額支付現(xiàn)金紅利。如果將現(xiàn)金紅利轉(zhuǎn)為基金增資的再投資，則乙方承諾將在最短的時(shí)間內(nèi)完成甲方資產(chǎn)的增資工作。
8、到期結(jié)算
8.1
結(jié)算原則
委托資產(chǎn)到期，應(yīng)按專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)的資產(chǎn)總金額加上所投資股權(quán)的結(jié)算金額扣除有關(guān)稅費(fèi)和乙方管理費(fèi)及業(yè)務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)后的余額結(jié)算。
8.2
結(jié)算結(jié)果以雙方各自的授權(quán)代表簽字確認(rèn)為準(zhǔn)。
8.3
乙方應(yīng)在接到甲方書(shū)面通知后____日內(nèi)將結(jié)算資金劃入甲方指定的賬戶(hù)內(nèi)。
9、本協(xié)議的變更
9.1
甲方與乙方協(xié)商一致后，可對(duì)本協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行變更。
9.2
對(duì)本協(xié)議任何形式的變更、補(bǔ)充，管理人應(yīng)當(dāng)在變更或補(bǔ)充發(fā)生之日起5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)有關(guān)部門(mén)備案。
10、本協(xié)議的終止
如存在以下情形，本協(xié)議終止：
10.1
本協(xié)議期限屆滿(mǎn)而未延期的;
10.2
甲方依法解散、被依法撤銷(xiāo)或被依法宣告破產(chǎn)的;
10.3
乙方依法解散、被依法撤銷(xiāo)或被依法宣告破產(chǎn)的;
10.4
甲、乙雙方協(xié)商一致決定終止的;
10.5
法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
11、違約責(zé)任
本協(xié)議任何一方如違反本協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。如給他方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)的損失。
12、不可抗力
12.1本協(xié)議所稱(chēng)“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本協(xié)議簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本協(xié)議全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。
此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
12.2如果本協(xié)議任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本協(xié)議下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
12.3聲稱(chēng)受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短時(shí)間內(nèi)通過(guò)書(shū)面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知對(duì)方，并在該不可抗力事件發(fā)生后15日內(nèi)向?qū)Ψ教峁╆P(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及協(xié)議不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料。
聲稱(chēng)不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本協(xié)議的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕不可抗力事件的影響。
12.4不可抗力事件發(fā)生時(shí)，本協(xié)議雙方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本協(xié)議。
不可抗力事件或其影響終止或消除后，本協(xié)議各方須立即恢復(fù)履行各自在本協(xié)議項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使協(xié)議任何一方喪失繼續(xù)履行協(xié)議的能力，則本協(xié)議雙方可協(xié)商解除協(xié)議或暫時(shí)延遲協(xié)議的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)需為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
13、協(xié)議解除
13.1
本協(xié)議任何一方不得單方面無(wú)條件解除本協(xié)議。
13.2因不可抗力原因解除本協(xié)議的，提出解除本協(xié)議的一方，應(yīng)向其他方提供不可抗力的政府證明文件。
因不可抗力原因解除本協(xié)議書(shū)，不能視為違約行為，相互之間不得追究對(duì)方的違約責(zé)任或其他任何責(zé)任。
14、爭(zhēng)議解決辦法
本協(xié)議各方履行本協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)通過(guò)協(xié)商或者調(diào)解解決。協(xié)商或調(diào)解不成的，均有權(quán)向?qū)?方所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟解決。
15、其他事項(xiàng)
15.1本協(xié)議自本協(xié)議各方的授權(quán)代表簽字及加蓋各自公司公章之日起生效。
本協(xié)議上各方的簽字代表，應(yīng)視為各方的授權(quán)代表，包括各方授權(quán)其為履行本協(xié)議而在其他相關(guān)文件上的簽字。
15.2本協(xié)議未約定或者約定不明的事項(xiàng)，由本協(xié)議各方協(xié)商決定;
協(xié)商一致后，可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。協(xié)商不成的，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。
15.3本協(xié)議履行過(guò)程中，如果國(guó)家或地方頒布新的有關(guān)法律法規(guī)或修訂相關(guān)規(guī)定，本協(xié)議按照新的法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行修訂，如果出現(xiàn)沖突、爭(zhēng)議或者分歧，應(yīng)當(dāng)按照公平原則處理。
15.4本協(xié)議附件為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力。
任何本協(xié)議被宣布為無(wú)效或被解除，則附件中的其他協(xié)議也為無(wú)效或應(yīng)被解除。
15.5本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各持壹份，每份均具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
委托管理合同協(xié)議2甲方： 乙方：
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成以下合作協(xié)議：
賬戶(hù)委托日期從______年___月___日到______年___月___日結(jié)束。為期______個(gè)月(周)，客戶(hù)如自己操作失誤等自身原因造成中途停配或退配，不足一月(周)仍按月(周)收取管理費(fèi)。
一、甲方提供帳戶(hù)(_______________證券賬號(hào))，委托乙方進(jìn)行交易和操作。
二、帳戶(hù)交易贏利部分全部屬于乙方所有，同樣，乙方承擔(dān)全部交易風(fēng)險(xiǎn)，甲方不承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)。乙方交易如果產(chǎn)生虧損，在乙方向甲方交納的風(fēng)險(xiǎn)保證金里扣除。
三、為了確保甲方的帳戶(hù)資金安全，控制風(fēng)險(xiǎn)，乙方須交一定比例的風(fēng)險(xiǎn)保證金本帳戶(hù)原始資金人民幣_(tái)________(大寫(xiě))，其中甲方原始出資人民幣_(tái)________(大寫(xiě))，乙方原始出資人民幣_(tái)________(大寫(xiě))。乙方須支付甲方所提供的配比資金_________(大寫(xiě))管理費(fèi)給甲方，分別按周平均扣除。因停牌甲方照常收取管理費(fèi)。如停牌時(shí)間超過(guò)配資協(xié)議期限，乙方須支付延期管理費(fèi)，按周收取，不足一周算一周。
四、乙方須注重資金操作風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)保證金虧損達(dá)到60%時(shí)必須是半倉(cāng)以下操作，注意主動(dòng)止損或者甲方出一部分資金，75%的時(shí)候甲方有權(quán)強(qiáng)行平倉(cāng)，如果乙方產(chǎn)生虧損超過(guò)所交保證金，甲方有對(duì)乙方資金的追溯權(quán)。
五、如果交易中乙方資金風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到警戒線以下，乙方應(yīng)該主動(dòng)平倉(cāng)或者及時(shí)追加保證金后方可繼續(xù)交易，如果甲方強(qiáng)行平倉(cāng)后乙方在沒(méi)有追加保證金的情況下再行繼續(xù)開(kāi)倉(cāng)，贏利部分將全部扣除(該筆交易)，虧損自行負(fù)責(zé)。
六、由于網(wǎng)絡(luò)及交易所的原因或者不可預(yù)測(cè)不可抗力原因造成交易受阻，甲方不承擔(dān)責(zé)任。
七、甲方可根據(jù)乙方的交易具體情況，如乙方個(gè)人方面原因不能如期或不能履行本協(xié)議時(shí)，甲方有權(quán)隨時(shí)解除與乙方合作關(guān)系;終止合作時(shí)甲方應(yīng)扣除乙方應(yīng)付給甲方的管理費(fèi)后及時(shí)退還乙方此時(shí)所剩有的風(fēng)險(xiǎn)保證金和贏利。如乙方出現(xiàn)違約的行為，所余保證金不予退還。
八、甲方提供帳戶(hù)的密碼乙方無(wú)權(quán)修改，如果擅自修改密碼造成的一切損失由乙方負(fù)責(zé)，甲方無(wú)條件地收回帳戶(hù)，所余保證金不退，停止合作。
九、交易費(fèi)，其它費(fèi)用如印花稅等，由證券公司標(biāo)準(zhǔn)收取，乙方自已承擔(dān)。
十、客戶(hù)不得進(jìn)行以下操作，否則視違約行為如：
1、當(dāng)日跌幅超過(guò)8%或跌停板不可進(jìn)倉(cāng)。
2、有連續(xù)跌停的股第一次打開(kāi)不可進(jìn)倉(cāng)，或盤(pán)中跌停的如果再打開(kāi)也不可進(jìn)倉(cāng)。
3、流通市值小于人民幣15億元的股不可進(jìn)倉(cāng)。
4、st股不可進(jìn)倉(cāng)。
權(quán)證不可持倉(cāng)過(guò)夜。
5、持倉(cāng)過(guò)夜的資金額不可超過(guò)乙方自已現(xiàn)余保證資金的5倍。
十一、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份，協(xié)議自雙方簽字即為生效。
甲 方：
乙 方：
聯(lián)系電話(huà)：
聯(lián)系電話(huà)：
日 期：
日 期：
委托管理合同協(xié)議3第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：_________
受托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱(chēng))委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
1.物業(yè)類(lèi)型：_________。
2.座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號(hào)。
3.四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
4.占地面積：_________平方米。
5.建筑面積：_________平方米。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、_________。
第九條 公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________。
第十條 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條 組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2._________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項(xiàng)_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限為_(kāi)________年。自_________年_________月_________日時(shí)起至_________年_________月_________日時(shí)止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)
一、甲方權(quán)利義務(wù)(適用于業(yè)主委員會(huì))
1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
6.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用戶(hù)，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行;
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：_________;
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
12._________。
二、甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))
1.在業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下方式處理：
(1)負(fù)責(zé)返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費(fèi)用;
(3)_________。
6.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：_________;
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
12._________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;
2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;
3.按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;
4.可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
7.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;
8.每_________個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目;
9.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施;
10.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11._________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理
1.房屋外觀：_________
2.設(shè)備運(yùn)行：_________
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________
4.公共環(huán)境：_________
5.綠化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________;小修：_________
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿(mǎn)意率達(dá)到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按_________調(diào)整。
3.空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向_________收取。
4.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第_________項(xiàng)處理：
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的萬(wàn)分之_________交納滯納金;
(3)_________。
第二十三條 車(chē)位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收?。?/p>
1.露天車(chē)位：_________。
2.車(chē)庫(kù)：_________。
3._________。
第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的、維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
1.高屋樓房電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
2._________。
第二十六條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);
大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
2.房屋共用設(shè)施、設(shè)備小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);
大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
3.市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);
大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
4.公用綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);
改造、更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);
大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙任一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金;給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第八章 附則
第三十一條 自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十二條 合同期滿(mǎn)后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。
第三十三條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十五條 本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十八條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會(huì)仲裁(當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。
第三十九條 合同期滿(mǎn)本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿(mǎn)_________天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)意見(jiàn)。
第四十條 本合同自簽字之日起生效。
甲方(蓋章)：_________
乙方(蓋章)：_________
代表人(簽字)：_________
代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
單位名稱(chēng)：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話(huà)：_________
傳真：_________
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：_________
單位名稱(chēng)：_________
資質(zhì)等級(jí)：_________
證書(shū)編號(hào)：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話(huà)：_________
傳真：_________
甲方通過(guò)（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱(chēng)）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱(chēng)：_________物業(yè)類(lèi)型：_________
座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場(chǎng)_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）_________平方米。其他：_________。
物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_(kāi)________年_________月（不超過(guò)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。合同期未滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主委員會(huì)與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個(gè)月前提供一次性開(kāi)辦費(fèi)_________萬(wàn)元，用于購(gòu)買(mǎi)相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)所有。所購(gòu)買(mǎi)辦公用品和設(shè)備的清單明細(xì)乙方在物業(yè)接交后2個(gè)月內(nèi)交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個(gè)月前一次性提供給乙方_________萬(wàn)元的前期物業(yè)管理接管費(fèi)。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進(jìn)行物業(yè)管理提前介入，并負(fù)責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級(jí)清理、接管驗(yàn)收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方辦理物業(yè)管理書(shū)面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國(guó)家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時(shí)間確定及計(jì)算：由各項(xiàng)工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，對(duì)所完成的建筑、設(shè)備進(jìn)行外觀、調(diào)試和運(yùn)行等方面的檢查測(cè)試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問(wèn)題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負(fù)責(zé)返修；
第一條為給我鄉(xiāng)居(村)民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境，加強(qiáng)和規(guī)范我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我鄉(xiāng)實(shí)際,制定本辦法。
第二條本鄉(xiāng)行政區(qū)域內(nèi)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱(chēng)居(村)民安置小區(qū)，是指國(guó)家征收農(nóng)村集體土地上的房屋，對(duì)農(nóng)民合法建筑物實(shí)行集中還建具有一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的住宅區(qū)域。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類(lèi)建筑物及其配套的公用設(shè)施、公用設(shè)備、公用場(chǎng)地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主自治組織及其委托的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)的正常使用、維護(hù)、修繕實(shí)施綜合管理服務(wù)的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指具備相應(yīng)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)，依法登記注冊(cè)，取得法人資格；并具有較為成熟的物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)政府主管部門(mén)嚴(yán)格審核后進(jìn)入“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫(kù)”的專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。
第四條本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)行社區(qū)（村）委員會(huì)管理逐步過(guò)渡到業(yè)主自治管理再到物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理的漸進(jìn)管理模式，堅(jiān)持合同約定公共服務(wù)內(nèi)容與特約服務(wù)相結(jié)合的原則，積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化。
第五條社會(huì)事務(wù)辦公室（物業(yè)管理辦公室）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用，合力推行物業(yè)管理工作。
第二章業(yè)主委員會(huì)
第六條居(村)民安置小區(qū)應(yīng)成立代表全體業(yè)主、對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)居(村)民安置小區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
第七條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成，可以選聘所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)的人員參加。
業(yè)主委員會(huì)一般由5至7人組成，其中業(yè)主擔(dān)任委員的比例應(yīng)與其所代表的群體相適應(yīng)，且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。
業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期2至3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)設(shè)專(zhuān)職或兼職主任委員一名，由業(yè)主委員會(huì)委員選舉或推舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)召集、主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。
第八條業(yè)主委員會(huì)自成立之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列文件到社會(huì)事務(wù)辦公室登記：
（一）業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；
（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；
（三）業(yè)主委員會(huì)章程。
第九條業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會(huì)章程；
（二）通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)；
（三）審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計(jì)劃、目標(biāo)和大中修理、更新改造方案；
（四）遵循競(jìng)爭(zhēng)性談判定價(jià)擬訂居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
（五）檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促村民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》，調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；
（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)性用房；
（七）組織實(shí)施行政機(jī)關(guān)委托管理的事項(xiàng)；
（八）《業(yè)主委員會(huì)章程》規(guī)定的其他重要事項(xiàng)。
第十條業(yè)主委員會(huì)成立以后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)在紀(jì)委的監(jiān)督、指導(dǎo)下，從“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫(kù)”中通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判，擇優(yōu)選聘具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)證書(shū)的市場(chǎng)化物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會(huì)只能選聘一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)本社區(qū)（村）安置小區(qū)的物業(yè)管理，居(村)民安置小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。
第十一條業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)須向居(村)民安置小區(qū)所在社區(qū)（村）繳納物業(yè)管理保證金，與其簽訂《物業(yè)管理合同》，明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限、違約責(zé)任、爭(zhēng)議處理及雙方約定的其他事項(xiàng)?！段飿I(yè)管理合同》由經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室統(tǒng)一制定和審核。
第十二條居(村)民安置小區(qū)在未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的情況下，由社區(qū)（村）代為行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第十三條政府將每年對(duì)“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫(kù)”進(jìn)行評(píng)審更新，不定期對(duì)已選聘的物業(yè)管理企業(yè)的管理進(jìn)行明查暗訪、監(jiān)督、檢查，對(duì)不按合同約定規(guī)則執(zhí)行、信譽(yù)不好、群眾滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)不合格的物業(yè)管理企業(yè)，將其納入“黑名單”，并不得再進(jìn)入我鄉(xiāng)物業(yè)管理行列。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施；
（二）依照《物業(yè)管理合同》《物業(yè)管理公約》實(shí)施管理，制止管理范圍內(nèi)的違章行為；
（三）依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務(wù)費(fèi)用和根據(jù)有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的委托代收水、電、氣等費(fèi)用；
（四）選聘專(zhuān)業(yè)人員承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理服務(wù)業(yè)務(wù)；
（五）請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)督促居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定；
（六）依照《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房，并可優(yōu)先租賃經(jīng)營(yíng)用房開(kāi)展與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（七）在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務(wù)的前提下開(kāi)展其他特約服務(wù)。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）依法經(jīng)營(yíng)，全面履行《物業(yè)管理合同》；
（二）不間斷地為居(村)民安置小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)；
（三）超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時(shí)征得業(yè)主委員會(huì)同意；
（四）自覺(jué)接受上級(jí)主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)和居(村)民安置小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督；
（五）自覺(jué)接受物業(yè)行政主管部門(mén)依法實(shí)施的行政管理和監(jiān)督。
第四章物業(yè)管理活動(dòng)
第十六條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》負(fù)責(zé)下列管理事項(xiàng)：
（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)；
（二）道路、路燈、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)；
（三）小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護(hù)；
（四）小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護(hù)；
（五）代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費(fèi)用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。
第十七條根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》第二條和《省消防條例》第三條的規(guī)定：消防工作要以貫徹預(yù)防為主、消防結(jié)合的方針，按照政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)依法監(jiān)督、單位全面負(fù)責(zé)、公民積極參與的原則，實(shí)行消防安全責(zé)任制，建立健全社會(huì)化的消防工作網(wǎng)絡(luò)。居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防部門(mén)嚴(yán)格監(jiān)管下對(duì)本小區(qū)管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé)：
（一）按照《中華人民共和國(guó)消防法》《省消防條例》的規(guī)定，制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任制，利用多種形式，途徑在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)開(kāi)展消防安全宣傳教育；
（二）隨時(shí)開(kāi)展防火檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)整改，消除火災(zāi)隱患;
（三）確實(shí)保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道的暢通；
（四）定期對(duì)公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志進(jìn)行檢查，若發(fā)現(xiàn)有損壞失效等情況，應(yīng)及時(shí)向社區(qū)（村）委會(huì)及上級(jí)消防安全管理部門(mén)匯報(bào)，進(jìn)行整改，確實(shí)保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效；
居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。對(duì)消防安全工作管理不力，違反消防安全責(zé)任有關(guān)規(guī)定的責(zé)任人，依法給予行政處罰；對(duì)發(fā)生火災(zāi)事故，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第十八條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)、檢修活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合，并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設(shè)、檢修活動(dòng)損壞房屋、道路、場(chǎng)地、綠化及其他公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或作價(jià)賠償。
第十九條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝飾、維修房屋，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)明確告知業(yè)主。業(yè)主須向居(村)委會(huì)繳納房屋裝修保證金，由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，房屋裝修結(jié)束后，必須及時(shí)清運(yùn)廢棄物，由社區(qū)（村）委會(huì)退還房屋裝修保證金；若業(yè)主在裝飾、維修房屋過(guò)程中，有下列情形之一的，將責(zé)令其限期整改、恢復(fù)原狀，以房屋裝修保證金作為賠償并做出相應(yīng)處罰：
（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的；
（二）改變房屋使用性質(zhì)的；
（三）影響有關(guān)公用設(shè)施和消防安全的；
（四）影響相鄰房屋使用的；
（五）影響景觀容貌的。
第二十條若因物業(yè)管理企業(yè)管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，限期內(nèi)又不能拆除的違法建筑，將由城管部門(mén)按照相關(guān)規(guī)定和程序組織拆除。由此產(chǎn)生的費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
第二十一條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理公約》，自覺(jué)維護(hù)供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設(shè)施的安全正常使用，正確處理相鄰關(guān)系。
第二十二條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進(jìn)入居(村)民安置小區(qū)的人員不得實(shí)施下列行為：
（一）拒不繳納或無(wú)故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；
（二）擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌；
（三）損壞或擅自占用、移裝公用設(shè)施、公用設(shè)備；
（四）擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設(shè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)攤點(diǎn)；
（五）占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（六）排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)排放噪聲；
（七）踐踏、占用綠地和損壞花木；
（八）亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；
（九）在建筑物、構(gòu)筑物和樹(shù)木上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；
（十）違規(guī)行車(chē)、停車(chē)、嗚喇叭；
（十一）國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。
第二十三條《物業(yè)管理合同》終止前，物業(yè)管理企業(yè)有意續(xù)簽合同的，需提前3個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)提出續(xù)簽申請(qǐng)，業(yè)主委員會(huì)接到續(xù)簽申請(qǐng)后須在2月內(nèi)上報(bào)社區(qū)（村）委員會(huì)及社會(huì)事務(wù)辦公室（物業(yè)管理辦公室），并在上級(jí)主管部門(mén)監(jiān)督下，由居(村)委會(huì)或業(yè)主委員會(huì)組織，進(jìn)行群眾滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)結(jié)果達(dá)90％以上者方可續(xù)簽合同。獲得續(xù)簽合同資格的物業(yè)管理企業(yè)，第一年，在物業(yè)管理內(nèi)容，方式不變的情況下，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)保持原價(jià)不變；第二年，根據(jù)市場(chǎng)變化，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)漲幅不得高于原價(jià)的5％。對(duì)《物業(yè)管理合同》終止前2個(gè)月內(nèi)未提出續(xù)簽合同的物業(yè)管理企業(yè)將視為自動(dòng)放棄續(xù)簽合同資格?！段飿I(yè)管理合同》終止前15日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)并報(bào)社會(huì)事務(wù)辦公室備案：
（一）對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算；
（二）移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊(cè)；
（三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)性用房、場(chǎng)地及其他財(cái)物。
第五章物業(yè)管理保障
第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起一個(gè)月內(nèi)，向其提供下列物業(yè)管理資料：
（一）居(村)民安置小區(qū)綜合驗(yàn)收批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料；
（二）居(村)民安置小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（四）地下管網(wǎng)竣工圖；
（五）業(yè)主分布情況；
（六）其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。
第二十五條物業(yè)資金的管理
（一）各社區(qū)（村）及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)規(guī)范物業(yè)資金的管理，按照三資管理中心收支兩條線的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，確保資金運(yùn)行規(guī)范；
（二）物業(yè)管理企業(yè)向居(村)委會(huì)繳納的物業(yè)管理保證金、居(村)民安置小區(qū)業(yè)主向居(村)委會(huì)繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房、場(chǎng)所租金及其他收益，應(yīng)由社區(qū)（村）委會(huì)直接收取存入鄉(xiāng)三資管理中心村集體賬戶(hù)；
（三）各社區(qū)（村）收取的上述所列資金，只能用于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支付、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還；用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購(gòu)置經(jīng)營(yíng)用房，專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪作他用；
（四）居(村)民安置小區(qū)遇重大物業(yè)維修項(xiàng)目，在沒(méi)有確定物業(yè)維修金的情況下，必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項(xiàng)目計(jì)劃，資金預(yù)算，經(jīng)社區(qū)（村）委員會(huì)討論同意并報(bào)政府按照有關(guān)報(bào)批程序?qū)徟髮?shí)施。社區(qū)（村）委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)維修項(xiàng)目及資金使用情況進(jìn)行公示，并接受上級(jí)主管部門(mén)及居(村)民安置小區(qū)業(yè)主監(jiān)督；
（五）居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房、場(chǎng)所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區(qū)正常資金支付的，差額由社區(qū)（村）從村集體資產(chǎn)收益中補(bǔ)足。
第二十六條各社區(qū)（村）居(村)民安置小區(qū)業(yè)主在享受專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)須向服務(wù)提供方繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
（一）各社區(qū)（村）可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況，在一定時(shí)期內(nèi)為本社區(qū)（村）居(村)民安置小區(qū)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)；
（二）各社區(qū)（村）在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建立后，應(yīng)逐步推行“業(yè)主繳費(fèi)，村級(jí)補(bǔ)貼”的物業(yè)服務(wù)繳費(fèi)新模式；
（三）居(村)民安置小區(qū)內(nèi)非小區(qū)所在社區(qū)（村）集體經(jīng)濟(jì)組織成員的業(yè)主不得享受本社區(qū)（村）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的補(bǔ)貼及相關(guān)優(yōu)惠政策。
第六章獎(jiǎng)懲
第二十七條對(duì)在物業(yè)管理中取得顯著成績(jī)的物業(yè)管理企業(yè)，由上級(jí)主管部門(mén)給予表彰并向社會(huì)公布，并且可享受我鄉(xiāng)居（村）民安置小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第二十八條物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)，不履行本辦法規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)的，政府將予以警告、責(zé)令限期改正；情況嚴(yán)重者，村民安置小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》。
第二十九條居（村）民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進(jìn)入居（村）民安置小區(qū)的人員違反本辦法第二十二條規(guī)定之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予警告、罰款，情況嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門(mén)依法給予行政處罰。
第三十條居（村）民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》《物業(yè)管理合同》，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的，受侵害的當(dāng)事人可以向人民法院。
第七章附則
第三十一條本辦法有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：
房屋公用部位，是指居（村）民安置小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同使用的門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機(jī)房、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。
公用設(shè)施，是指居（村）民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的道路、停車(chē)場(chǎng)所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。
第二條 本辦法適用于紹興市區(qū)內(nèi)建筑面積在2萬(wàn)平方以上、基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的新建住宅小區(qū)。
其他住宅樓群，實(shí)行物業(yè)管理的，也應(yīng)執(zhí)行本辦法的規(guī)定。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)積極推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理公司屬于微利服務(wù)企業(yè)，可享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第五條 物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)可行性研究報(bào)告應(yīng)包括物業(yè)管理。
第六條 市建設(shè)行政主管部門(mén)（以下稱(chēng)市物業(yè)主管部門(mén)）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作。
市交通、衛(wèi)生、公安等部門(mén)和住宅小區(qū)所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責(zé)分工負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。
住宅小區(qū)居民委員會(huì)按《城市居民委員會(huì)組織法》的規(guī)定履行職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)配合住宅小區(qū)內(nèi)居民委員會(huì)做好有關(guān)社會(huì)工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理與服務(wù)的項(xiàng)目，居委會(huì)不再提供有償服務(wù)。
第七條 市物業(yè)主管部門(mén)的主要職責(zé)是：
（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的方針、政策和法律、法規(guī)，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；
（二）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理工作；
（三）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收和交接工作；
（四）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金繳交、使用的管理工作；
（五）負(fù)責(zé)對(duì)從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)職人員進(jìn)行培訓(xùn)；
（六）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同的備案工作；
（七）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評(píng)比工作。
第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率超過(guò)百分之五十以上時(shí)，住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托從事前期管理的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下建立住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)（以下稱(chēng)業(yè)主管委會(huì)）。業(yè)主管委會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主選舉的代表組成。
第九條 業(yè)主管委會(huì)的權(quán)利：
（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)；
（二）制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，維護(hù)其合法權(quán)益；
（三）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負(fù)責(zé)與其簽訂物業(yè)管理委托合同；
（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；審議物業(yè)管理公司有關(guān)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支使用情況；
（五）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
第十條 業(yè)主管委會(huì)的義務(wù)：
（一）根據(jù)業(yè)主和使用人的意見(jiàn)及要求對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；
（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理措施；
（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（四）接受市物業(yè)主管部門(mén)、各有關(guān)部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)。
第十一條 物業(yè)管理公司是自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是具體實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。
物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并有市物業(yè)主管部門(mén)認(rèn)定的資質(zhì)和市工商行政管理部門(mén)核發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和省、市規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定；
（二）依照物業(yè)管理委托合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；
（三）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
（四）有權(quán)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（五）有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理服務(wù)；
（六）開(kāi)展便民利民的多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
第十三條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)；
（二）接受業(yè)主管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主管委會(huì)審議和認(rèn)可；
（四）接受市物業(yè)主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監(jiān)督。
第十四條 物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主管委會(huì)或個(gè)人的委托，在住宅小區(qū)有償開(kāi)展下列物業(yè)管理活動(dòng)：
（一）有關(guān)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場(chǎng)所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)及綠化設(shè)施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務(wù)性管理；
（五）集貿(mào)市場(chǎng)和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理；
（六）車(chē)輛進(jìn)出及停放的管理；
（七）單位和住戶(hù)委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。
住宅小區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通訊、戶(hù)外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設(shè)施由各專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)維修與養(yǎng)護(hù)；各專(zhuān)業(yè)單位也可委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修與養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由各專(zhuān)業(yè)單位支付。
第十五條 委托進(jìn)行物業(yè)管理，委托雙方應(yīng)依法簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托管理項(xiàng)目、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、服務(wù)費(fèi)用的收支、監(jiān)督檢查責(zé)任、違約責(zé)任以及其他權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容。
第十六條 業(yè)主管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)內(nèi)屬于自己管理范圍的物業(yè)管理項(xiàng)目委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
第十七條 新建住宅小區(qū)的首批房屋單體竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。業(yè)主管委會(huì)建立后，由業(yè)主管委會(huì)決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理公司。
第十八條 新建住宅小區(qū)委托物業(yè)管理公司管理時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）進(jìn)行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規(guī)定向物業(yè)管理公司申請(qǐng)，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質(zhì)；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質(zhì)的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環(huán)境的活動(dòng)；
（五）不得侵害他人的正當(dāng)合法權(quán)益；
（六）自覺(jué)遵守本辦法及本住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，按章交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，配合物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作。
第二十條 業(yè)主或非業(yè)主使用人在入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理入住合同；已入住住宅小區(qū)未簽訂合同的應(yīng)在本住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理后補(bǔ)簽合同。
第二十一條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)建立住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金。
住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金由住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照該住宅小區(qū)房屋建筑安裝工程總造價(jià)2％的比例，分別在住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格時(shí)和房屋出售率達(dá)50％時(shí)，各半交市物業(yè)主管部門(mén)，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，專(zhuān)項(xiàng)管理，并負(fù)責(zé)保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財(cái)政、物價(jià)、審計(jì)部門(mén)依法對(duì)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金的收取、使用和管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查和審計(jì)。
第二十二條 房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金增值部分用于房屋共用設(shè)施、設(shè)備以及住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)與更新，物業(yè)管理公司使用該項(xiàng)資金時(shí)，應(yīng)提出年度使用方案，經(jīng)業(yè)主管委會(huì)審核，業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后，上報(bào)物業(yè)管理主管部門(mén)按時(shí)劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設(shè)施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴(yán)重影響市容市貌并且按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修繕；拒不修繕的，業(yè)主管委會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第二十四條 人為造成住宅小區(qū)內(nèi)房屋、公用設(shè)施、設(shè)備、園林、道路等損失的，依法由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。
第二十五條 住宅小區(qū)移交物業(yè)公司管理時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可將新建住宅小區(qū)保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目，委托物業(yè)管理公司養(yǎng)護(hù)、維修，并按規(guī)定支付相應(yīng)的保修金。
第二十六條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，業(yè)主或非業(yè)主使用人，應(yīng)按物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；不按規(guī)定交納服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司有權(quán)按照所簽物業(yè)管理合同要求追償。
第二十七條 物業(yè)管理公司為業(yè)主個(gè)別需求提供特約服務(wù)，除物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
第二十八條 住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)交付使用時(shí)，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房；管理用房由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供給物業(yè)公司使用，經(jīng)營(yíng)用房按房屋建筑安裝工程造價(jià)購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房經(jīng)費(fèi)從住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金中列支。
物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)權(quán)歸該住宅小區(qū)業(yè)主管委會(huì)。管理用房全部由物業(yè)管理公司免租使用。經(jīng)營(yíng)用房全部租賃給物業(yè)管理公司使用，使用收益用于該住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
第二十九條 物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法的規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理，如不履行合同規(guī)定或違反本辦法的，業(yè)主有權(quán)投訴，業(yè)主管委會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正。
第三十條 對(duì)違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以批評(píng)教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理公司可提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)依法處罰，直至追究刑事責(zé)任。
第三十一條 寫(xiě)字樓、住商樓、成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的別墅區(qū)、度假區(qū)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和行政村的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。
第三十二條 各縣（市）的住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和當(dāng)局規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門(mén)人員進(jìn)行討論。
二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類(lèi)管理辦法》。
三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開(kāi)展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166。6萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53。4萬(wàn)元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬(wàn)平方米，歸集售房款6066。6萬(wàn)元。其中：出售直管房產(chǎn)16。2萬(wàn)平方米，歸集購(gòu)房款3662。8萬(wàn)元；出售主輔分離房產(chǎn)7。3萬(wàn)平方米，歸集售房款1605。7萬(wàn)元；出售自行接收房產(chǎn)3。5萬(wàn)平方米，歸集售房款798。1萬(wàn)元。
3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開(kāi)房屋修繕工作會(huì)議，明確20**年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《20**年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶(hù)；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見(jiàn)。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書(shū)記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開(kāi)了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。
二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開(kāi)工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專(zhuān)業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門(mén)提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以當(dāng)局規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、一專(zhuān)多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中。
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、當(dāng)局基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
一、××縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)
(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn)識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。
(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未形成目前我縣物業(yè)管理的類(lèi)型有三類(lèi)：專(zhuān)門(mén)成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國(guó)稅局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒(méi)有形成開(kāi)放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健康有序物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。
(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意見(jiàn)，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門(mén)、物業(yè)公司、業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開(kāi)始就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱患。開(kāi)發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟動(dòng)資金以及維護(hù)，管理資金無(wú)法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，新開(kāi)發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無(wú)法落實(shí)。舊住宅小區(qū)包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類(lèi)住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位和開(kāi)發(fā)單位無(wú)這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開(kāi)展物業(yè)管理更是難上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶(hù)公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬(wàn)平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約17萬(wàn)平方米，各開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約30萬(wàn)平方米，其余約50多萬(wàn)平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒(méi)人管理狀態(tài)，都沒(méi)有按國(guó)家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無(wú)資金維修，也沒(méi)有物業(yè)公司接收托管。
(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱
《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無(wú)著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問(wèn)題想滿(mǎn)足也力不從心，無(wú)非將增加兩者之間的矛盾。受住戶(hù)觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6o％左右。
二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系
物業(yè)管理說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字，做起來(lái)就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。
(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系
物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩者結(jié)合起來(lái)，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國(guó)特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。
在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類(lèi)服務(wù)需求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂(yōu)解難，真正樹(shù)立起“業(yè)主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為，則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無(wú)損；使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。
(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系
“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶(hù)中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。
成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè)備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來(lái)為其創(chuàng)造。
(三)有關(guān)部門(mén)與物業(yè)公司的關(guān)系
按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門(mén)綜合服務(wù)的對(duì)象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng)由工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地產(chǎn)管理部門(mén)的管理職能；服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)，屬物價(jià)部門(mén)的管理職能；社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門(mén)的管理職。這些部門(mén)都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶(hù)抄表，計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身上，這種分?jǐn)偸沁`背國(guó)家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來(lái)，運(yùn)用法律武器來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部門(mén)，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國(guó)家規(guī)定的委托書(shū)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無(wú)權(quán)為其服務(wù)。
(四)物業(yè)管理主管部門(mén)與物業(yè)公司的關(guān)系
隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門(mén)不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門(mén)只能做裁判員，對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰(shuí)犯規(guī)罰誰(shuí)。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效益，政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益。××縣物業(yè)管理所作為房地產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門(mén)，應(yīng)依據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理的政策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開(kāi)與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營(yíng)，自主發(fā)展。
三、××縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策
鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問(wèn)題，如何規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。那么，究竟如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以下幾個(gè)方面入手：
(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則
社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，自建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。
××市在2002年出臺(tái)了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)××縣物業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對(duì)新建商品房維修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納，對(duì)不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》和《開(kāi)工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對(duì)其了解甚少，能夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體，向社會(huì)和居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，報(bào)道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門(mén)和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶(hù)，利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹(shù)宣傳牌、設(shè)立咨詢(xún)點(diǎn)等方式，大張旗鼓地做好宣傳動(dòng)員工作，使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民營(yíng)造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶(hù)轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的無(wú)償服務(wù)的舊觀念，樹(shù)立起花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺(jué)交費(fèi)的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。
(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制
政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門(mén)和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專(zhuān)業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶(hù)的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。
(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量
提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹(shù)立愛(ài)崗敬業(yè)，無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無(wú)巨細(xì)，服務(wù)時(shí)間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹(shù)立全心全意為住戶(hù)服務(wù)的思想，恪守“住戶(hù)至上，服務(wù)第一”的宗旨，以?xún)?yōu)良的服務(wù)，滿(mǎn)足住戶(hù)日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶(hù)體會(huì)到花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)所帶來(lái)的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來(lái)監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶(hù)和社會(huì)的認(rèn)可。
(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能
隨著住宅管理的專(zhuān)業(yè)化與規(guī)范化，物業(yè)管理正逐漸成為一個(gè)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)的水準(zhǔn)直接影響著住宅小區(qū)的環(huán)境、安全、及配套，甚至間接影響到樓盤(pán)的品位與質(zhì)量。但由于目前物管行業(yè)剛剛起步，無(wú)論是在理論上還是實(shí)際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。
俗話(huà)說(shuō)，無(wú)規(guī)矩不成方圓，民事責(zé)任是按照法律規(guī)定，民事主體違反民事義務(wù)時(shí)所必須承擔(dān)的法律責(zé)任。在物管合同中進(jìn)一步明確物管責(zé)任，對(duì)于物管合同關(guān)系的進(jìn)一步規(guī)范與成熟，具有積極的意義。
下面筆者將從物管合同的性質(zhì)、主體、民事責(zé)任幾方面，分別對(duì)物管合同責(zé)任做出闡述，以期有益于在司法實(shí)踐中對(duì)于物管案件的正確認(rèn)識(shí)。
一、物業(yè)管理合同性質(zhì)
對(duì)于物業(yè)管理合同在我國(guó)合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱(chēng)為無(wú)名合同。實(shí)踐中有很多人認(rèn)為物業(yè)管理合同是委托合同，[2]我們?cè)谖锕馨讣膶徖碇?，?duì)物管合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會(huì)委托”。
但就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來(lái)看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物管義務(wù)不需要對(duì)業(yè)主言聽(tīng)計(jì)從，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)，達(dá)到一個(gè)大致的標(biāo)準(zhǔn)即可，而這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)則是由物管公司自行獨(dú)立地完成的。如果認(rèn)定將物管合同的性質(zhì)認(rèn)定為委托合同，按照委托合同的性質(zhì)，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。這樣的結(jié)果就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物管公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然是違背物管服務(wù)的目的的。從合同目的進(jìn)行解釋?zhuān)涂梢源_定物管合同的性質(zhì)并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。
筆者認(rèn)為，在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對(duì)全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對(duì)業(yè)主個(gè)體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管，以及對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的購(gòu)買(mǎi)、更換，對(duì)物管用房的妥善利用等等。因而物管義務(wù)中所涉及的性質(zhì)比較復(fù)雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。
在物管活動(dòng)中涉及的物管義務(wù)的種類(lèi)多、范圍廣，使得對(duì)各種責(zé)任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產(chǎn)生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責(zé)任的承擔(dān)。因而在對(duì)物管案件的審理中，認(rèn)識(shí)到物管合同性質(zhì)的復(fù)雜性非常有必要。只有明確認(rèn)識(shí)物管合同的特殊性，并有針對(duì)性地對(duì)所涉及的部分合同性質(zhì)做出認(rèn)定，才能夠正確援引相關(guān)法律法規(guī)對(duì)責(zé)任做出判斷與度量。
二、物管合同的責(zé)任主體
在物業(yè)管理法律關(guān)系中，有業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業(yè)建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。而業(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)在業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，由房產(chǎn)行政管理部門(mén)召集。
在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當(dāng)事人，物管合同的雙方是作為委托方的業(yè)主和受托方的物業(yè)管理公司。對(duì)于與物管公司簽訂物管合同的業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位，筆者認(rèn)為其法律地位比較類(lèi)同于代表人，他們簽約的后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主，與簽約方并無(wú)關(guān)系。對(duì)于業(yè)主不履行合同義務(wù)的，違約責(zé)任人為業(yè)主本人，而非業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位。
明確了物管合同的當(dāng)事人，就可以對(duì)于物業(yè)管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認(rèn)識(shí)。司法實(shí)踐中出現(xiàn)過(guò)由業(yè)主委員會(huì)作為原告對(duì)物管公司提訟的案例，說(shuō)明我們目前對(duì)于物管合同主體的認(rèn)識(shí)尚不明確。2003年杭州市中山花園業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為所委托的物管公司未如約履行物管義務(wù)而向法院提訟，法院經(jīng)審查后認(rèn)為，因業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立的自然人或法人，本身并不具備承擔(dān)民事責(zé)任的組織機(jī)構(gòu)或財(cái)產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，因而不屬于民訴法所規(guī)定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業(yè)主委員會(huì)的因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業(yè)主委員會(huì)不僅不是物管合同的當(dāng)事人，從其性質(zhì)上分析，它也不符合訴訟主體的要求。
那么要追究物管公司的責(zé)任，應(yīng)如何確定訴訟主體呢？筆者認(rèn)為應(yīng)以公共利益還是業(yè)主個(gè)體利益為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。如果是出于公共物管事由而提訟的，其訴訟主體資格就應(yīng)為“某小區(qū)全體業(yè)主”，因?yàn)樵撛V訟是為維護(hù)全體業(yè)主的利益而提出的。此外我們還應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，物管服務(wù)的性質(zhì)特殊，由于每個(gè)業(yè)主對(duì)于公共物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的期待值不盡一致，將對(duì)公共物管事務(wù)的訴權(quán)歸于全體業(yè)主，也可以盡量使物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合公眾標(biāo)準(zhǔn)，而避免公眾服務(wù)的個(gè)人意志化，使得物管公司在公共物管服務(wù)上的無(wú)可是從。這樣對(duì)于促進(jìn)與保護(hù)物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的。
鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主書(shū)面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)的決議確定后，也可以作為代表人參加訴訟。但如該業(yè)主委員會(huì)必須提交相關(guān)的文件證明其資格，否則其就會(huì)被駁回。[3]
當(dāng)然，如果物管公司在物管服務(wù)過(guò)程中，違背了對(duì)業(yè)主個(gè)人的義務(wù)，侵害了業(yè)主個(gè)人的利益，如車(chē)輛保管義務(wù)、安全保障義務(wù)等，那么訴訟主體就應(yīng)為業(yè)主個(gè)人。這里區(qū)別的標(biāo)準(zhǔn)就在于物管公司所提供的是公共服務(wù)還是可劃分為個(gè)體的服務(wù)，被侵害的利益是全體業(yè)主的還是個(gè)體業(yè)主的。
此外，筆者認(rèn)為目前在業(yè)主對(duì)于公共物管服務(wù)的維權(quán)渠道上尚存在困惑：業(yè)主需要怎樣的途徑才能夠贏得業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，使“下情上達(dá)”，需要怎樣的方式才能夠啟動(dòng)維權(quán)程序，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實(shí)效，對(duì)于保障業(yè)利、監(jiān)督物管活動(dòng)非常重要。
三、物管責(zé)任的確定
合同法第一百二十二條規(guī)定，“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”對(duì)于因物業(yè)管理而產(chǎn)生的民事責(zé)任，當(dāng)事人同樣可以在違約與侵權(quán)中自行選擇責(zé)任的追究。[4]
1、違約責(zé)任
物業(yè)管理中的違約責(zé)任，可以來(lái)自雙方當(dāng)事人在合同中的約定，沒(méi)有約定的則應(yīng)按照實(shí)際損失確定違約責(zé)任。物管合同主要是一方提供勞務(wù)服務(wù)，另一方支付物管費(fèi)用的合同，實(shí)踐中雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)于業(yè)主一方未按約繳納物管費(fèi)用的違約責(zé)任約定比較明確，而對(duì)于物管公司未全面、妥善提供物管服務(wù)的違約責(zé)任的約定則較不明確。以杭州為例，雖然目前并未象
商品房預(yù)售合同一樣要求對(duì)物管制定統(tǒng)一的格式合同，但實(shí)際中當(dāng)事人雙方對(duì)于的物管合同內(nèi)容的約定幾乎都取材于《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》。對(duì)于物管公司的違約責(zé)任，很多合同照搬了《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第三款的規(guī)定，即“對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同。情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理部門(mén)可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)?！?。這樣的約定，使一些物管公司據(jù)此認(rèn)為合同雙方對(duì)于違約責(zé)任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔(dān)的違約責(zé)任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門(mén)處罰，而毋需承擔(dān)其他責(zé)任。
筆者認(rèn)為，上述關(guān)于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責(zé)任，在這里對(duì)不解除物管合同的違約責(zé)任合同雙方是未做出約定的。對(duì)不解除合同的違約責(zé)任仍應(yīng)按照雙方當(dāng)事人無(wú)約定的來(lái)處理，而不能以此排斥業(yè)主對(duì)于物管公司其他違約責(zé)任的追究。至于上述關(guān)于由物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行處罰的約定更屬于行政責(zé)任的范疇，與違約責(zé)任無(wú)關(guān)，更不能以此免除違約責(zé)任。
若物管公司雖然服務(wù)欠當(dāng)，但業(yè)主認(rèn)為尚不必解除合同或者解除合同后業(yè)主仍存在其他損失的，應(yīng)明確業(yè)主仍有權(quán)追究物管公司的其他違約責(zé)任。若物管公司不履行物管服務(wù)或履行合同未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價(jià)，適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交物管費(fèi)用，以體現(xiàn)對(duì)物管公司違約責(zé)任的追究。對(duì)于物管公司要求業(yè)主支付滯納金的訴訟請(qǐng)求則不應(yīng)支持。
2、侵權(quán)責(zé)任
違約責(zé)任是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，而侵權(quán)責(zé)任則大部分為過(guò)錯(cuò)責(zé)任。在物管案件中，并不是業(yè)主所有的損失，物管公司都需要無(wú)條件承擔(dān)責(zé)任的。在物管活動(dòng)而引起的糾紛中，不分清責(zé)任類(lèi)型，勢(shì)必將無(wú)謂地加重物管公司的責(zé)任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。
目前在人民法院所審理的業(yè)主對(duì)物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的物業(yè)安全服務(wù)有瑕疵，導(dǎo)致其人身、財(cái)產(chǎn)受損而提出的。物業(yè)安全服務(wù)主要有以下兩種情況：一業(yè)主住宅被盜、被搶?zhuān)欢娣旁谕＼?chē)場(chǎng)的車(chē)輛被盜、被損。因?yàn)榍謾?quán)人無(wú)從查找，業(yè)主則依據(jù)物管合同的約定轉(zhuǎn)而認(rèn)為物管公司存在物管安全方面的服務(wù)瑕疵，故而要求物管公司承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為，對(duì)該類(lèi)責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)確定為過(guò)錯(cuò)責(zé)任，而不能認(rèn)定為無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。業(yè)主只有證明物管公司物管安全方面的服務(wù)存在瑕疵，而該瑕疵對(duì)于業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的損失具有直接關(guān)系的，責(zé)任的構(gòu)成要件才得以成立，其請(qǐng)求才能夠被支持。
在筆者的司法實(shí)踐中，近年來(lái)接觸到兩個(gè)案件較有代表性。
案例一、某小區(qū)業(yè)主在寫(xiě)字樓內(nèi)遭遇持刀歹徒搶劫，經(jīng)該業(yè)主防衛(wèi)，歹徒反被刺死，但該業(yè)主也身受重傷。該業(yè)主對(duì)該寫(xiě)字樓的物管公司提訟，請(qǐng)求其對(duì)該事件中該業(yè)主所遭受的人身、財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據(jù)證明，公司對(duì)該物業(yè)有完備的人員出入登記審查制度，所實(shí)施的安全服務(wù)并無(wú)瑕疵。
案例二、某小區(qū)業(yè)主在家中發(fā)生竊案后，認(rèn)為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔(dān)安全防范的職責(zé)，對(duì)該小區(qū)存在缺陷的監(jiān)控系統(tǒng)不進(jìn)行維修，導(dǎo)致竊案結(jié)果的發(fā)生，訴請(qǐng)判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。
對(duì)于上述兩個(gè)案例，因?yàn)榘讣坏臉I(yè)主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請(qǐng)被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業(yè)主損失1000元。上述兩個(gè)案件宣判后，當(dāng)事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。
3、物管糾紛中的舉證責(zé)任
對(duì)于物管糾紛中的舉證責(zé)任，法律并無(wú)專(zhuān)門(mén)做出規(guī)定，一般是依據(jù)民訴法關(guān)于“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的規(guī)定。但物管合同相對(duì)其他案件具有其特殊性。對(duì)于物管公司所履行的物管義務(wù)有無(wú)承擔(dān)或義務(wù)履行有否到位，往往要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能夠反映出來(lái)，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，要證明物管公司有無(wú)全面、妥善地履行物管服務(wù)，對(duì)于業(yè)主而言在舉證上存在困難。此外因?yàn)橄嚓P(guān)的物管資料通常是由物管公司進(jìn)行保管的，業(yè)主要證明物管公司的服務(wù)存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業(yè)益無(wú)法得以有效保障。