時間：2023-03-13 11:06:12
導(dǎo)語：在房產(chǎn)工作打算的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
收入穩(wěn)定有一定結(jié)余
徐先生和太太的月收入都是1萬元。每月需要還住房貸款2000元，其他生活開銷約4000元。這樣，每月的結(jié)余就有14000元。
在年度收支方面，他和太太兩人的年終獎金有8萬元，支出方面除了孝敬父母1萬元外沒有其他大宗花費。徐先生坦言，雖然很喜歡旅游也總是打算旅游，可是他和太太的工作實在太忙，要兩人都有空實在難得，所以，旅游的花費就幾乎沒有了。這樣，每年可以結(jié)余7萬元。
家庭資產(chǎn)從工作開始慢慢積累。目前，現(xiàn)金、活存和定存相加有25萬元，投入股市1萬元，自住房產(chǎn)價值約160萬元。負(fù)債方面，還欠銀行房屋貸款45萬元。累積計算一下，資產(chǎn)凈值有141萬元。
是否需要補充商業(yè)保險
徐先生說，他的保險保障是由上海外服系統(tǒng)來安排的，每月醫(yī)?？ɡ锟梢缘玫?00元補貼。如果生病，就先用醫(yī)保卡里的錢付醫(yī)藥費，留下收據(jù)后可以再向外服機構(gòu)報銷。實際上，看病基本不需要花錢。所以，在醫(yī)療方面他覺得沒有必要再投保了。至于壽險、意外傷害保險或是家庭財產(chǎn)險，他都并不了解，也不知道現(xiàn)在這種情況下是否需要進(jìn)一步投保商業(yè)保險。
而太太的保險情況則是基本空白。除了基本的社會醫(yī)保外，沒有其他任何保險保障。所以，徐先生想為太太購買比較適合她的保險產(chǎn)品。這當(dāng)然需要專家的指點。他希望在不會影響生活品質(zhì)的前提下購買太太最需要的保險。
購車購房理財目標(biāo)多
徐先生最近的打算是買車。由于得到公司的支持，徐先生可以自己出資一部分，再由公司補貼一定數(shù)額來購車。他估計自己所要出的費用約4萬元，打算從25萬現(xiàn)金、活存中提取，不知道這種做法是否可取。而購車后，車輛需要投保哪些保險也希望專家給出建議。
徐先生和太太打算在兩年左右生個小寶寶，他覺得那時候自己的生活質(zhì)量會更好，資產(chǎn)的積累也會更堅實。而一旦有了寶寶就想把一方的父母接到上海來居住，一是老人很喜歡小孩子，可以放心地交由他們照顧，二是父母年紀(jì)也大了，同樣需要有人照顧。所以，再購置一套房產(chǎn)勢在必行。
佟女士今年35歲，她與先生已經(jīng)完成了一定資產(chǎn)積累?，F(xiàn)在，他們的自住房價值460萬元，佟女士說，這套房子夠大了，住得也很滿意，所以，不打算再購自住房。不過，三年前她和先生在三亞購買了一套35萬元的小公寓 (目前市值70萬元)，主要是為了父母每年冬天度假3～4個月用的。因為孩子還小， 佟女士的父母與他們同住， 但是打算兩三年后等孩子大一些就分開居住， 為此佟女士為父母買了一套價值110萬元的房產(chǎn)，就在前不久購入，由于受到"第二套房"政策的影響，他們選擇了一次性付清房款。除了以上的3套房產(chǎn)外，他們在上海五角場地區(qū)擁有一套投資性房產(chǎn)價值150萬元，現(xiàn)在每月給他們帶來2800元房租收入。所有4套房產(chǎn)中，只有自住房有房屋貸款146萬元，每月需還銀行16000元。
收入頗豐 花銷也多
這樣的還款數(shù)額對于月收入43000元的佟女士來說，還是可以負(fù)擔(dān)的。加上先生的月收入4000元及房租，每月家庭收入就有49800元。說起月開銷，從事會計師職業(yè)的佟女士心如明鏡。保姆、鐘點工3000元，寶寶的奶粉尿布衣服玩具1500元， 交給父母的伙食費3000元，水、電、煤、物業(yè)費、通訊費等約2000元，車輛開銷2500元，她和先生的交通費、午餐費約3500元，以及添置衣物、零用花費等，一共19500元左右。由于有個2歲的寶寶和老人，所以，佟女士估計了一下每月醫(yī)療費用，大約500元左右。這樣算下來，每月可以結(jié)余13800元。
年度性收入方面，佟女士和先生年終獎金有8萬元，股利、股息約5萬元，先生的兼職可以每年收入5萬元，合計18萬元。支出方面，保險費有1.4萬元，體檢費4000～5000元，大件家電添置1～2萬元。佟女士說，一家人每年都會出去旅游至少1次，這給她和先生緊張的工作生活帶來調(diào)劑，讓家庭的幸福指數(shù)迅速提高。所以，對于這筆費用，再多也花得開心。加上每年孝敬父母、走親訪友花費等等，總的支出約在10萬元。所以，年度性結(jié)余約8萬元。
佟女士的家庭資產(chǎn)主要集中在4套房產(chǎn)上，共790萬元。另外投資股市28萬元，股票型基金20萬元，車輛價值21萬元，現(xiàn)金4萬元。去除房屋貸款146萬元，凈資產(chǎn)717萬元。
家庭保險意識強
佟女士說，她的保險意識還比較強，也比較能夠接受保險理念。她給自己投保了定期壽險(意外或疾病導(dǎo)致的身故)，至50歲為止，保額是100萬元。1998年的時候，她和先生各買了10份"老來福"養(yǎng)老保險，同時附加10萬元身故保險。女性從55歲開始每年返還1萬元，男性則是從60歲開始返還。不過，他們選擇了退休時一次性返還各17萬元。此外，佟女士還投保了100萬元意外險(意外導(dǎo)致的身故及殘疾)，先生則投保了10萬元大病保險并附加了30萬元意外險。先生經(jīng)常乘飛機出差， 所以還保了30萬元的安翔交通工具意外險。佟女士的單位為職工投保的團(tuán)體醫(yī)療險包括了壽險保障，她的保額是50萬元。
另外，她還為自住房投保了普通家財險，每年保費400元。
理財目標(biāo)明確
“每月就這么點錢，不知道怎么理財”，在本報進(jìn)行關(guān)于白領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)查中，剛剛踏過5280元標(biāo)準(zhǔn)的工薪階層均表示對理財沒有具體概念。調(diào)查也顯示出普通白領(lǐng)理財意識不高、急需指導(dǎo)的狀況。677名網(wǎng)友參與調(diào)查。有384名表示自己沒有進(jìn)行任何理財投資，占56.7％，購買股票的有189名，基金71名。銀行投資產(chǎn)品33名。分別占27.9％、10.5％、4.9％。
月薪在5000至1萬元間的工薪階層，手中存款不多，要考慮買房買車等問題，如何理財才最合適?不少讀者撥打本報熱線及發(fā)送電子郵件。希望能針對自己家庭的具體財務(wù)問題進(jìn)行解答。本報特邀理財專家宋杰進(jìn)行了分析。他認(rèn)為工薪階層理財應(yīng)該以保障為主、投資為輔，保證經(jīng)濟狀況平穩(wěn)上升。記者根據(jù)讀者提供的家庭資料，請專家進(jìn)行了具體分析，希望能給財務(wù)狀況類似、有類似財務(wù)問題的人士提供借鑒。
掛號家庭1已婚人士
深圳糊業(yè)如何換成其他城市房產(chǎn)
案例：曾小姐。26歲，一家事業(yè)單位派駐深圳的資深員工，每年稅后收入9萬元。老公楊先生為她同事，27歲，年收入同樣為9萬元。兩人戶口均在廣州，社保完善，在深圳上班。工作穩(wěn)定。去年在深圳貸款30多萬購了一套80平方米的房子居住。房貸為2900元／月，貸款期限10年。除了房貸支出，兩人日常生活開銷3500元左右，每年補貼家用2萬元。
目前兩人存款10萬元左右，夫妻兩近期調(diào)回廣州工作，年初深圳的房產(chǎn)價格一度從50萬漲至90多萬。本想在家人支援-下到廣州買一套大戶型房子自住，深圳的房子留做投資。但是廣州的房價半年來越漲越高，深圳的二手房市場卻沒有年初那么火爆。自己湊錢不夠付廣州房子的首付，如果賣了深圳的房子，又覺得猶豫。
理財困惑：以后打算離開深圳，在廣州安家，怎樣才能把深圳的房子換成廣州的房子?
理財目標(biāo)：兩年內(nèi)打算生孩子，除了想在廣州買房，還想買一輛價格10～13萬的車自用。
專家把脈
由于兩人均要回廣州工作生活，理所當(dāng)然應(yīng)在廣州購置房產(chǎn)。目前家庭存款不足支付首期。加之深圳現(xiàn)有房產(chǎn)近幾年升值空間有限，因此建議賣掉深圳的房子，還清銀行貸款，用剩余資金及存款做以下安排：
1、在廣州選一套理想的房子。首付3成。其余按揭。
2、按照樸素、實用、舒適的原則進(jìn)行裝修，連帶配置家具、用品，總費用應(yīng)控制在10萬元以內(nèi)為妥。
3、用10～13萬現(xiàn)金購買小車一輛，一次性付清，減少家庭月供總金額，選擇排氣量較小、省油型轎車，降低費用。
4、考慮到兩年左右要小孩，整體開支加大，家庭保障需要隨之提高，現(xiàn)在社保是不夠的，建議購買意外險50萬元，定期壽險50萬，重大疾病保險(儲蓄型)20萬。每人每月均500元。以確保家庭收入不受大的影響。
5、留足半年生活費，再辦兩張信用卡。以備平時之需，其余資金應(yīng)選擇定額定投的方法購買一些基金作長期投資，如果對基金不很了解，最簡單的就是購買保險公司的投資連結(jié)保險。讓專家為你理財，既保障，又理財，省時省力又省心。
掛號家庭2未婚人士
工作不穩(wěn)定。如何存錢自己創(chuàng)業(yè)
案例：王先生今年30歲，在深圳本地一家企業(yè)做設(shè)計工作，年收入7.2萬。女友從事報關(guān)工作，年收6萬。兩人均非深戶，沒有社保，也未購買任何保險。王先生住公司宿舍，沒有房租支出，每月交通、伙食、娛樂的支出為3000元，在老家購有一套150平方米的房子，首付9萬多，目前月供1000元／月，貸款期限20年；女友張小姐每月伙食、房租等費用支出2500元。
兩人戀愛兩年多，打算明年結(jié)婚，目前手中的存款共15萬左右。結(jié)婚后暫時沒有買房打算，計劃首付3萬按揭一臺車，月供1000，婚后打算把父母接來同住，父母有內(nèi)地退休工資，日常生活不用子女負(fù)擔(dān)，不過王先生打算結(jié)了婚就要小孩。
王先生所在的公司有規(guī)定，35歲以后不能升管理層，就不能再從事設(shè)計崗位工作。由于工作前景未明，王先生和女友目前在存錢。如果王先生從現(xiàn)在的職位辭職，兩人打算自己創(chuàng)業(yè)，例如開餐館之類。
理財困惑：按照最壞的打算，如果5年后王先生辭職，以現(xiàn)在的經(jīng)濟狀況，如何理財才能為以后打下基礎(chǔ)?
理財目標(biāo)：不在深圳買房，只供車、租房、養(yǎng)孩子，保證5年后能有一定資金條件自己創(chuàng)業(yè)。
■專家把脈
王先生的理財目標(biāo)是5年內(nèi)結(jié)婚、生子、存足一筆創(chuàng)業(yè)資金。我們先為王先生算一筆收支賬：
A 5年內(nèi)總收入：
工資收入：(7.2+6)×5=66萬(稅前)
現(xiàn)有存款：15萬
總資產(chǎn)：81萬
B 5年內(nèi)總支出：
①結(jié)婚前兩人總花費：(3000+25001×12=6.6萬
②結(jié)婚費用及相關(guān)開支：5萬
租房費用(含水電費、管理費)：2000×12x4=9.6萬
孩子4歲前總費用：10000x4=4
家庭正常生活費(含父母)：50000×12x4=24萬
老家房子月供：1000x 12x5=6萬
汽車首付：3萬
汽車保險費=5000x4=2萬
汽車月供：1000x 12x4=4.8萬
養(yǎng)車費用：2000×12x4=9.6萬
上述費用合計：75.4萬元，加上5年內(nèi)無法預(yù)測的各種醫(yī)療費，交際費、旅游費、回家探親費用等，王先生5年后收支基本平衡，沒有積累到應(yīng)有的創(chuàng)業(yè)基金，因此提出以下建議：
1、擱置供車計劃。
2、盡快為兩人購買社會保險，建立最基本的醫(yī)療及養(yǎng)老保障。
3、每人購買20萬意外醫(yī)療險，50萬定期壽險。20萬消費型重大疾病險。每人每月保險費約200元。
4、每人辦一張信用卡作為備用，留足半年生活費。其余資金購買基金：增長組合型基金60％，平衡穩(wěn)健型40％，
掛號家庭3光鮮白領(lǐng)
節(jié)衣省食供房，想提高生活質(zhì)量
案例：吳先生今年28歲。在深圳出生長大，稅前月入6000，另加業(yè)績提成，年薪約9萬。和老婆的收入加在一起。家庭月收入1.1萬，年收入13萬左右。華強北有一套小戶型房子，市值85萬左右，欠銀行20萬，月供1900元，不過該房月租3400～3500元。
吳先生夫婦和父母住在香蜜湖，父母有養(yǎng)老金基本不需要吳先生負(fù)擔(dān)生活費用。香蜜湖房子市值230萬，也正在還貸款，吳先生每月供兩套房子、供車。月供總共9800元，月。夫妻兩零用錢每月只剩下1200元，還沒給父母伙食費。吳先生銀行存折基本為零。
為了改善生活質(zhì)量，吳先生計劃把華強北的房子90萬出手。剛好可以用來還香蜜
湖房子的貸款。但又考慮華強北房產(chǎn)增值的可能，猶豫不決。
理財困惑：供車供房支出太大，雖然有房有車，但是生活質(zhì)量太差，如何能夠兼顧兩者?
理財目標(biāo)：在現(xiàn)有收入的情況下，找到最合適的理財方式。提高生活質(zhì)量。
專家把脈
投資理財是手段，其目的是為了提高生活品質(zhì)。吳先生目前雖然有房有車，但手頭拮據(jù)。基本生活都無法保證。失去了投資理財?shù)恼嬲饬x，建議如下：
1、賣掉華強北的房子，還清20萬銀行欠款。
2、剩余款項拿出50％償還香蜜湖房子的銀行欠款。降低房貸總額和月供。
3、增加日常開支，提高生活品質(zhì)。
4、完善社保和商業(yè)保險，壽險保障應(yīng)大于銀行貸款加上全家5年生活費用的總額。補充20萬元消費型重大疾病保險；由于自己開車。意外保額加大到50萬為妥。
5、留足半年生活費用后的其余資金，建議購買目前熱銷中的投資連結(jié)保險，不僅可以解決保險保障問題，而且可以憑借專業(yè)機構(gòu)的強大實力進(jìn)行投資理財，在省時、省力、省心的條件下，追求長期隱定的投資收益。
相關(guān)蓮接：低薪年輕人怎么理財
不少剛工作的年輕人都是月光族，很多人表示，反正現(xiàn)在收入不高，依靠每個月節(jié)余千兒八百的，也實現(xiàn)不了買車買房夢，還不如現(xiàn)在花錢時痛快點。而專業(yè)理財人士卻認(rèn)為。雖然每個月的節(jié)余不多，如果選擇合適的投資工具和投資方式，不僅培養(yǎng)起自己的理財習(xí)慣，而且也可以積累一筆不小的財富。定期定額買基金就是一個不錯的選擇。
所謂定期定額買基金，是指投資者約定每月扣款時間和扣款金額，由銷售機構(gòu)(包括銀行和券商)在每月約定日從投資者指定資金賬戶內(nèi)自動完成扣款和基金申購申請的一種長期投資方式。
這種基金投資方式，好處多多，首先，年輕人沒有時間理財，而定期定額買基金類似于零存整取，只要去銀行或證券營業(yè)部辦理一次就可以了。
其次，很多年輕人對證券市場知之甚少，而利用定期定額方式投資基金可以平均成本、分散風(fēng)險。
最后。很多年輕人因需要支出的項目多，月節(jié)余不多，也不穩(wěn)定，而現(xiàn)在定期定額計劃的門檻非常低，起點一般為100元一300元，可以按月扣，也可以按雙月或季度扣，幾乎不會給他們帶來額外的壓力，還能積少成多，使小錢變大錢，以應(yīng)付未來對大額資金的需求。而且可以養(yǎng)成很好的理財習(xí)慣。
案例
由于定期定額投資是在固定時間間隔以固定金額投資基金。一般可以不在乎進(jìn)場時點。
舉例來說，若每隔兩個月投資100元于某一只開放式基金，1年下來共投資6次總金額為600元。每次投資時基金的申購價格分別為1元、0.95元、0.90元、0.92元、1.05元和1.1元。則每次可購得的基金份額數(shù)分別為100份、105.3份、111.1份、108.7份、95.2份和90.9份(未考慮申購費)，累計份額數(shù)為611.2份，則平均成本為600÷611.2=0.982元。投資報酬率則為(1.1×611.2-600)÷600×100％=12.05％。
如果一開始即以1元的申購價格投資600元。當(dāng)基金凈值達(dá)到1.1元時，投資報酬率則只有10％。當(dāng)然，如果你是在基金凈值為0.90元時一次性投資，當(dāng)基金凈值達(dá)到1.1元時。回報率就有22,2％。問題是。要抓到這樣的低點并不是一件容易的事。
投資貼士
定期定額買基金不僅適合年輕人，也適合其他年齡段有持續(xù)較低收入的投資者，但這一投資方式必須經(jīng)過一段長時間才比較容易看得出成效，最好能持續(xù)投資三年以上。
一項以臺灣地區(qū)加權(quán)股價指數(shù)模擬的統(tǒng)計顯示，定期定額只要投資超過10年的時間，虧損的機率接近零。而且這種每個月扣款買基金的方式比起自己投資股票或整筆購買基金的投資方式，更能讓花錢如流水的年輕人在不知不覺中每月存下一筆固定的資金。讓你在三五年之后，發(fā)現(xiàn)自己竟然還有一筆不小的積蓄。
72歲的北京市民康錫雄與老伴相依為命，他們唯一的女兒幾年前因病去世。面對越來越衰老的身體和兩人每月七千元的退休金，他們一直在為養(yǎng)老發(fā)愁。
去年3月，康錫雄收到街道通知，讓他們?nèi)⒓右粋€“以房養(yǎng)老”的項目推介會，老兩口參加完立即簽署了合同。雙方約定，康錫雄將自有住房抵押給幸福人壽保險公司，保險公司核算房產(chǎn)價值后，每月給康錫雄及老伴發(fā)放養(yǎng)老金。據(jù)合同顯示，康錫雄現(xiàn)有住房84平米，市價約305萬元，有效保險價值約為274.5萬元，對照費率表，康錫雄夫妻二人每月從保險公司可支取養(yǎng)老金9107.11元，加上兩人的退休金7000元，每月養(yǎng)老資金約16000元。
有了這筆“巨款”，康錫雄和老伴的生活比以前闊綽多了，“換了所有家電，原先有一個老式雪花冰箱，現(xiàn)在換了一個海爾三門冰箱?！?/p>
問及對抵押房產(chǎn)有沒有疑慮，康錫雄稱房產(chǎn)“已無人繼承，如果能用房子換來更好的養(yǎng)老服務(wù)，值得”。
據(jù)了解，經(jīng)中國保監(jiān)會批準(zhǔn)，首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品今年3月由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品。四大試點城市分別是北京、武漢、上海和廣州。其具體做法是，老人將自己的住房抵押給保險公司，保險公司開始按照約定金額每月發(fā)放養(yǎng)老金。將來老人去世后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，從處分所得中償付養(yǎng)老保險的相關(guān)費用，多余部分返還老人的繼承人。
自2013年“以老養(yǎng)老”概念被提出，關(guān)于其落地可能性有諸多探討。觀點普遍認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”項目更適合失獨老人與丁克家庭，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱，“面對子女養(yǎng)老的缺失，又考慮到日后無繼承糾紛，此養(yǎng)老項目很適合?！?/p>
濟南遇“冷”
盛福花園小區(qū)是濟南東部的一個新建小區(qū)，住戶大多從大明湖、解放閣等片區(qū)安置過來，老年人居多。盛福花園社區(qū)居委會主任張新杰告訴記者，小區(qū)內(nèi)“孤寡、殘疾和空巢老人不少， 低退休金住不起養(yǎng)老院，以后失去自理能力后如何養(yǎng)老是個大問題”。
小區(qū)住戶鄭永福今年已80歲高齡，一直未成家，目前獨居。他在盛?；▓@有兩套安置房產(chǎn)，一旦無法獨自生活打算把房子賣掉，住到養(yǎng)老院去。
記者向其詳細(xì)講解“以房養(yǎng)老”政策，鄭永福稱很樂意把房子抵押給保險公司，當(dāng)下即可享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。“抵押給保險公司，有正規(guī)渠道的合同保證，比較放心。以后去養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老，有更多的錢才能買到更好的服務(wù)?！?/p>
同住盛?；▓@的王利民已70歲，名下有一套房產(chǎn)，兒子在外地工作，“并不想把房子抵押給別人，孩子也想繼承房產(chǎn)?！币虼?，他打算一旦生病就搬去與兒子同住，他說“養(yǎng)兒防老是中國人的傳統(tǒng)”。
多年從事居委會工作的張新杰稱，“以房養(yǎng)老”更適合孤寡老人，有子女的老人更喜歡“居家養(yǎng)老”，進(jìn)一步說就是“子女養(yǎng)老”。目前，濟南市內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)資源與社會需求矛盾突出。有數(shù)據(jù)顯示，目前每100位老人還分不到1張老年公寓的床位。
據(jù)了解，如何更好地解決養(yǎng)老問題，在濟南已進(jìn)行了社會養(yǎng)老、服務(wù)機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)居家養(yǎng)老的諸多嘗試，但“以房養(yǎng)老”至今也未在濟南試點。濟南市民政局局長趙玉海曾表示，推行“以房養(yǎng)老”最重要的是尊重老人的意愿及子女認(rèn)可，不能強制。
早在2011年，中信銀行濟南分行曾推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，年滿55周歲且身體健康的市民即可申請，年滿18周歲的法定贍養(yǎng)人也可辦理。每月發(fā)放養(yǎng)老金可達(dá)2萬元，累計總額不得超過房產(chǎn)市值的60%，最長發(fā)放年限是10年，每月中信銀行會自動將養(yǎng)老金打到“信福年華卡”上。抵押期間，房屋可居住或出租，但出租年限不得超過抵押年限。待解除抵押后，房產(chǎn)便可轉(zhuǎn)讓、贈與或繼承。但之后卻無人問津，該業(yè)務(wù)“不了了之”。中信銀行濟南泉城路支行工作人員告訴記者，該項業(yè)務(wù)“時間太長了”，“記不清了”，“已經(jīng)沒有了”。
山東大學(xué)社會學(xué)教授王忠武告訴記者，2015年老人群已占濟南市人群的1/5，老齡化問題與養(yǎng)老服務(wù)資源不足矛盾與日俱增?！啊苑筐B(yǎng)老’提供了一種新的解決方式，用房產(chǎn)固定價值換取晚年安逸生活應(yīng)予以肯定，目前遇冷有傳統(tǒng)觀念、政策環(huán)境、評估市場多方面原因，最大障礙是‘70年產(chǎn)權(quán)’制?！?/p>
眾所周知，中國房屋土地使用權(quán)年限為70年，很多老人的老房子土地使用權(quán)已不足70年，這樣的房產(chǎn)是否還可進(jìn)行“倒按揭”？
對于抵押房產(chǎn)“倒按揭”，金融機構(gòu)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場價格不確定因素太多，倒按揭時間越長風(fēng)險越大。銀行面臨借款人無法如約歸還貸款情況下，需要處置房產(chǎn)用于償還貸款，房價一旦出現(xiàn)下行，就會出現(xiàn)變賣房產(chǎn)所得資金不能補上欠款缺口問題。
“以房養(yǎng)老”的變異
“以房養(yǎng)老”試點大半年，相關(guān)報道顯示在試點城市遇“冷”，全國僅有35人投保。
作為國內(nèi)“以房養(yǎng)老”首倡人，幸福人壽保險公司前董事長孟曉蘇，面對社會各界對“以房養(yǎng)老”的種種議論和僅有35人參保的冷遇，卻未失掉信心。
作為國內(nèi)唯一在推“以房養(yǎng)老”項目的保險公司，幸福人壽把“幸福房來寶”定位為一個小眾化的體現(xiàn)社會責(zé)任的保險產(chǎn)品，目的是幫助老人利用房產(chǎn)增加養(yǎng)老收入、解決養(yǎng)老困難。
孟曉蘇表示，所謂冷遇是對這個產(chǎn)品的期望值太高，希望一推出即有成千上萬人能夠入保和服務(wù)到位?！啊苑筐B(yǎng)老’產(chǎn)品本身已被冷遇十幾年，之前保險公司都不敢推，顧慮收到抵押房子后房價會下降。結(jié)果等了十年，中間房價上漲好幾倍，目前再推出‘以房養(yǎng)老’眾保險公司又在擔(dān)心房價會跌，抵押的房子會縮水。”
“老人們對這個政策非常擁護(hù)和熱情。”孟曉蘇說“以房養(yǎng)老”四座試點城市內(nèi)，已有200多戶老人登記注冊，都有意向投保“以房養(yǎng)老”，這也切合當(dāng)下中國的養(yǎng)老困境，“以房養(yǎng)老”有望拓寬養(yǎng)老金匯集渠道。她說城市70歲以上老人大都處于低退休金、低積蓄、缺乏保險境遇。但另一方面，他們作為80年代第一批城區(qū)購房者，手中握有房產(chǎn)大都處于城區(qū)中心或已拆遷補了新房，房產(chǎn)很值錢，如果以反向抵押房產(chǎn)來獲取更好養(yǎng)老服務(wù)，能夠給予他們“居家養(yǎng)老”或“養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老”更好的收入、更好的保障。
一、 根據(jù)文件要求，我街道需要做以下幾部分工作
1、進(jìn)一步優(yōu)化房產(chǎn)證辦理流程，積極配合市房管辦等部門按時限要求辦理房產(chǎn)證。
2、積極配合物業(yè)辦等相關(guān)部門，對存在不具備資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)或無資質(zhì)、借資質(zhì)經(jīng)營的物業(yè)公司等問題，進(jìn)行及時反映、上報，做好物業(yè)公司管理的協(xié)調(diào)、配合工作。
3、組織引導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)公司認(rèn)真學(xué)習(xí)《諸城市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》、《諸城市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價格》、《諸城市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級及內(nèi)容》，積極引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司通過合同明確雙方權(quán)利、義務(wù)。
二、 目前已經(jīng)完成如下工作
1、對現(xiàn)有已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，積極指導(dǎo)業(yè)主委員會發(fā)揮作用，促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)水平的提高，對符合條件、想成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行了積極的引導(dǎo)組建，逐步實現(xiàn)小區(qū)全覆蓋。
2、對無物業(yè)公司管理的小區(qū)進(jìn)行了規(guī)范管理。對怡秀園小區(qū)進(jìn)行規(guī)范試點，由曹家莊居民委員會進(jìn)行管理；永勝花園小區(qū)引進(jìn)諸城市寶龍物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理；組織引導(dǎo)陶瓷廠家屬院的居民成立了業(yè)主委員會，并聘請了諸城市祥瑞物業(yè)責(zé)任有限公司對小區(qū)進(jìn)行了有效規(guī)范管理。
三、尚未完成的工作
1、進(jìn)一步優(yōu)化房產(chǎn)證、土地證辦理流程，加強協(xié)調(diào)調(diào)度，確保雙證辦理及時有序。
2、抓好業(yè)主委員會組建工作，逐步實現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)居民小區(qū)全覆蓋繼續(xù)引導(dǎo)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行組建，并指導(dǎo)其發(fā)揮作用。
四、下步工作打算
1、加大宣傳力度，繼續(xù)加強龍都街道轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的組建工作。對現(xiàn)有已成立業(yè)主委員會的小區(qū)繼續(xù)積極指導(dǎo)業(yè)主委員會發(fā)揮作用，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平提升。
2、對無物業(yè)公司管理的小區(qū)進(jìn)行規(guī)范治理。對無物業(yè)公司管理的小區(qū)進(jìn)行摸底，登記造冊，逐一落實物業(yè)公司，實行有效管理。
五、參與部門或社區(qū)
龍都街道規(guī)劃建設(shè)辦公室、楊春社區(qū)、岔道口社區(qū)、邱家莊社區(qū)、學(xué)府園社區(qū)、龍源社區(qū)、西馮社區(qū)、明誠園社區(qū)、沙戈莊社區(qū)、栗元社區(qū)。
六、存在困難及問題
投資事件
投資者：胡小姐/27歲/地鐵公司職員
投資類型：商鋪
投資地點：主城區(qū)市中心天府廣場旁
投資樓盤：城市理想
入手價：58000/平米，共7.6平，接近40萬
投資時間：2008年8月
處置方式：自留
胡小姐：我買了這個商鋪之后不久就遇上全球性金融危機的爆發(fā)，加上5?12地震的影響，但“城市理想”的價位沒有什么明顯的大波動。其實商鋪的個體差異會使得價錢相差很遠(yuǎn)，就算在同一排，可能由于位置的不同也會使每個鋪面的售價有很大差別，所以很難用一個標(biāo)準(zhǔn)去判斷是漲了還是跌了。但是我買的那個鋪面的價位維持在當(dāng)時我購入的水平，不過如果現(xiàn)在再去買，所剩的數(shù)量有限了，因此可以選擇的余地也變小了。買商鋪其實選擇的余地和空間我覺得還是挺重要的。
現(xiàn)在還沒有交房，要到明年吧。預(yù)計租金會在400/平米左右，差不多3000/月的租金收入。不過商鋪能不能有好的收益，除了地段和口岸的因素之外，更重要的是后期的經(jīng)營和策略。這些目前還無法預(yù)計。買這個商鋪我的想法就是長線投資，將來也不會考慮賣掉的。其實現(xiàn)在大家都覺得“城市理想”有一種假口岸的感覺，我們也是在賭。不過我覺得不動產(chǎn)投資本來就是長遠(yuǎn)的事情，有人可能喜歡做短線，見好就收，風(fēng)險小一些。但是我個人傾向于長線的。我覺得長期固定的租金收入比轉(zhuǎn)手賺一筆差價來得更加穩(wěn)妥，保值性更高吧。
投資者：陸小姐/29歲/地產(chǎn)公司職員
投資類型：民用商品房
投資地點：新都區(qū)新城區(qū)
投資樓盤：香洲半島
入手價：3500/平米，共99平，接近35萬
投資時間：2007年8月
處置方式：自留
陸小姐：當(dāng)時是考慮到遠(yuǎn)郊的“香洲半島”是個大盤，環(huán)境好，適于生活，買這套房子給父母養(yǎng)老用的。購入時正是房價高峰期，現(xiàn)在現(xiàn)房3000/平米就可以買到了。其實我們買了之后父母也沒有過去住，因為周邊的配套還沒有跟上，生活并不方便。對老年人來說，舒適的生活環(huán)境必須包括完善的配套設(shè)施，所以這房子現(xiàn)在還是閑置的。但是我們也不打算出租，一是因為房子是清水房，沒有裝修租不起價，另外租房客一般是很看中生活便利這樣的條件的，現(xiàn)在“香洲半島”還不具備這樣的競爭力，如果租金不理想，我也不想把全新的房子出租，所以就打算一直空置，再等五年看看，到時候父母還是不喜歡的話就考慮轉(zhuǎn)手了?，F(xiàn)在暫時不想賣，主要是我的進(jìn)價成本確實有點高，賣出就會虧錢，除非急需資金才會考慮。
專家聲音
《居周刊》編采中心副主任 謝宏
不動產(chǎn)投資，是一種典型的長線投資，與股票等投資產(chǎn)品是有較大差別的。案例一中所提到的“城市理想”，屬于地鐵物業(yè)，增值空間比較大。投資者可以計算一下其他理財產(chǎn)品的投資回報率，與商鋪的投資回報率做個比較，就會發(fā)現(xiàn)持有商鋪是穩(wěn)妥且明智的選擇。至于“香洲半島”，我個人認(rèn)為郊區(qū)物業(yè)的周邊配套肯定是異于主城區(qū)的，就象未來的城南高新區(qū)的配套，都是另外一種低密度的模式。但是作為新都新城區(qū)的大盤，伴隨著入住率的提高，周邊的配套設(shè)施也會逐步完善起來。如果沒有急于套現(xiàn)的需求，當(dāng)然是選擇持有。
其實我建議陸小姐可以選擇在家裝行業(yè)的淡季把清水房裝修了，出租自用兩相宜。
對于成都樓市未來的走向，我個人是看漲的。所以在房價相對疲軟的時候，有投資需求的市民甚至可以考慮買進(jìn)，但這種買進(jìn)不是盲目跟風(fēng)，我傾向于選擇上佳地段的現(xiàn)房作為購入目標(biāo)，戶型倒不是一個很重要的關(guān)鍵因素，因為好的地段無論是大戶型還是小戶型都有較高的投資價值，好的地段和已交付使用這兩個條件可以有效降低置業(yè)投資風(fēng)險。但是我個人不建議投資者選擇遠(yuǎn)郊購房。主城區(qū)的房產(chǎn)具有更強的抗跌性，而遠(yuǎn)郊房產(chǎn)投資風(fēng)險較高。
《地產(chǎn)商》副主編 曾敏紅
案例一中所涉及的商鋪，處于黃金口岸，未來的高回報率是可以被預(yù)期的。至于案例二中的房產(chǎn)是售出還是持有，我認(rèn)為取決于購房者的經(jīng)濟情況。如果有更優(yōu)的投資渠道，獲利率與上升空間都有所保證的話，我認(rèn)為套現(xiàn)也不是不行，當(dāng)然這必須建立在穩(wěn)定且高額的回報率上，如果沒有更好的新投資意向，持有也是可以的。今年三月樓市的小陽春讓之前累積的剛性需求得到了釋放，樓市的觸底過程在去年12月也有所表現(xiàn)，所以我們認(rèn)為其實成都的房地產(chǎn)泡沫雖然存在，但是不大，做房產(chǎn)投資，本來就要看長線，目光應(yīng)該放得更遠(yuǎn)些。
銀行政策
不動產(chǎn)投資，對于投資者的現(xiàn)金要求還是不小的，于是就會涉及到與各大金融機構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系。各大銀行對于“第二套房”的認(rèn)定各有標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行利率也會有所差異，建議不動產(chǎn)投資者提前做好了解咨詢。
中國建設(shè)銀行第六支行個人房貸中心
第二套房的認(rèn)定以家庭為單位，信用記錄良好的貸款者（可以有未還清貸款的房產(chǎn)，但不超過一套）購買第二套房可以享受在基準(zhǔn)利率上打7折的政策，首付三成。
中國工商銀行
根據(jù)95588客服的咨詢回復(fù)，工行對第二套房的認(rèn)定以家庭為單位，貸款利率不低于同期同檔次利率的1.1倍。首付最低要求四成。
中國農(nóng)業(yè)銀行昭忠祠支行
農(nóng)業(yè)銀行各個支行的規(guī)定不同，昭忠祠支行只對與該支行建立合作關(guān)系的開發(fā)商開發(fā)的樓盤的購買者提供貸款服務(wù)，暫時不能辦理非指定樓盤購買者的個人貸款業(yè)務(wù)。最低首付標(biāo)準(zhǔn)也從最初的四成降為兩成。
根據(jù)貸款者的個人信用情況、工作單位、收入證明、房產(chǎn)投資現(xiàn)狀，各大銀行會有不同的政策和優(yōu)惠措施，以上信息僅供參考。
簡單的政策表述不能幫助意向投資者形成清晰直觀的數(shù)據(jù)認(rèn)知，現(xiàn)在我們以一對有房產(chǎn)投資打算的夫妻收入狀況為例，具體計算一下月還款額，為讀者提供參考。
王先生月入7500元IT業(yè)主管
王太太月入4500元公司職員
能否介紹一下出租望到的狀況
在香港，出租屋的地點很重要。我出租的房子在上環(huán)，距離中環(huán)寫字樓集中地只需步行10分鐘，面積約45平方米，不提供家具和家電。之前的幾任房客都是在中環(huán)工作的高級白領(lǐng)。
我買了這處小戶型的房產(chǎn)就是為了出租盈利，另一個目的就是用這邊的房租來還另一處房產(chǎn)的貸款。房子位于徐匯區(qū)，40多平方米，提供基本的家具(例如床、桌椅等)，不提供電器。
能否對比一下今年和去年第一季度房租的狀況?
比起去年，今年房租有一定程度的上漲。去年的月租金約為5500港幣，因為租給親戚，所以給了優(yōu)惠價。今年的出租價漲到了6500港幣。
往年同小區(qū)出租房子的價錢都在3000元以上，今年至少打了個八折。租金有所下降，因為地段原因并沒有跌太多。
你認(rèn)為這種變化的原因何在?
香港人地鐵、出租的支出較高，很多人會把通勤費用也作為自己計算租房成本的考慮元素。金融危機之后，商鋪的租金下降，居住房屋的租金卻上漲，房客更愿意節(jié)約下來通勤的費用。
我們小區(qū)的閑置出租房也增多了，本來這片小區(qū)跟我一樣投資房產(chǎn)的人就很多，大家都有點發(fā)愁。房價下降了，所以很多原本打算先買車再買房的人決定改變計劃，先抄房市的底。
將采取什么親的對策避免虧損、保證收益?
在香港，房租的收益情況近幾年都比較穩(wěn)定。對于再增長，我就不樂觀了。畢竟經(jīng)濟狀況不好，人們對各個方面支出的考慮都會更多?，F(xiàn)在出來的數(shù)據(jù)表示香港今年的失業(yè)率還會有很大的提升，如果中環(huán)失業(yè)人數(shù)名，房子的和租金也會下降，這個我是無能為力。
我相信房市還會逐漸回暖，你看股市都有回升了嘛!所以信心很重要。至于現(xiàn)階段，因為學(xué)生就業(yè)形勢嚴(yán)峻，而春節(jié)后在職人員工作基本穩(wěn)定，只需減少空置房屋的維護(hù)成本就好了。另一方面，我也做好了思想準(zhǔn)備，稍微降低租金，總比空置好。
數(shù)字鏈接
一、工作基本情況介紹
在工作中，我努力學(xué)習(xí)、了解和掌握房產(chǎn)方面的政策法規(guī)和公司
的歸章制度，不斷提高自己的學(xué)習(xí)能力。我知道做為一名財力出納人員需要很強的操作技巧。打算盤、用電腦、填支票、點鈔票等都需要深厚的基本功。我作為專職的出納員，不僅要具備處理一般會計事物的財務(wù)會計專業(yè)基本知識，還要具備較高的處理出納事務(wù)的出納專業(yè)知識水平和較強的數(shù)字運算能力。在日常工作結(jié)束后，我都會利用業(yè)余時間，給自己“充電”，努力練習(xí)相關(guān)操作技能，以提高自身的工作能力。做為一名出色的財務(wù)出納人員首先要熱愛出納工作，要有嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作作風(fēng)和職業(yè)道德才行。所以在平時的工作中，我豎立了較強的安全意識，現(xiàn)金、有價證券、票據(jù)、各種印鑒，既要有內(nèi)部的保管分工，各負(fù)其責(zé)，并相互牽制;也要有對外的保安措施，維護(hù)個人安全和公司的利益不受到損失。
二、工作內(nèi)容介紹
1、嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時存入銀行。審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。
2、嚴(yán)格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯。對收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準(zhǔn)確無誤。
3、堅持每日盤點庫存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發(fā)現(xiàn)，及時改正。嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，對拿去銀行的票據(jù)做到填寫無誤，印鑒清晰。
4、嚴(yán)格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來業(yè)務(wù)。對業(yè)務(wù)單位交來的支票，在收到支票時，認(rèn)真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進(jìn)帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。
5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準(zhǔn)確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團(tuán)公司分管財務(wù)手里。對于這快日常，自我經(jīng)手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點應(yīng)該是值得驕傲的。(這一點是財務(wù)出納工作總結(jié)常要寫清的。)
于是，就在她們看好了房子，拿著住房公積金的查詢卡和身份證去交首付時，卻被告知不能使用公積金。這該如何是好？究竟是怎么一回事？
公積金不能直接用作購房首付。
就翟小姐這個案例而言，她對住房公積金的支付與提取理解存有偏差，錯誤的認(rèn)為只要是繳納了住房公積金，就可以用這個“卡”里邊的錢直接支付貸款購房的首付款。
其實，這種想法是不對的，住房公積金不能夠直接用作購房首付款。如果翟小姐想要通過住房公積金貸款購房，需要先消費后提取，也就是先“自掏腰包”墊付首付款，然后再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本、已經(jīng)結(jié)婚的需要提供結(jié)婚證等證明材料，到住房公積金管理處提取其公積金內(nèi)的存儲余額。
在這里需要注意的是，公積金的提取總額不能超過購房總價款。換句話說，如果翟小姐所要貸款購買的這套房屋總價為50萬，而她公積金存儲余額有60萬，那么她也只能提取50萬的公積金，剩余10萬元是不能提取的。
夫妻雙方已結(jié)清公積金貸款仍可再次使用。
另外，根據(jù)公積金管理處規(guī)定，不論是在結(jié)婚前還是在結(jié)婚后辦理的公積金貸款，只要夫妻雙方中有一方辦理過公積金，公積金中心系統(tǒng)上有會有相應(yīng)記錄，在上次貸款未還清前，夫妻雙方是不能夠再使用公積金貸款第二套房的。如果第一套房的公積金貸款已結(jié)清，那么在政策上是允許夫妻雙方再次使用公積金貸款買房的，且仍可視為首次住房，不受二套房的政策限制。
未婚男女共同買房需注意財產(chǎn)糾紛。