時(shí)間：2023-03-06 15:56:54
導(dǎo)語(yǔ)：在不動(dòng)產(chǎn)稅論文的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷深入，房地產(chǎn)稅制的不足日益明顯，嚴(yán)重影響和制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。完善我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅制結(jié)構(gòu)，將稅收工具合理運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，物業(yè)稅體現(xiàn)出越來(lái)越重要的意義。
關(guān)鍵詞：物業(yè)稅房地產(chǎn)改革
物業(yè)稅，又稱財(cái)產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地，房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求承租人或所有者在保有階段每年按照要求繳納一定比例的稅款，而所應(yīng)繳納的稅款會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化。例如，地鐵、公路、花園等公共設(shè)施的完善，必然會(huì)帶動(dòng)周邊房產(chǎn)價(jià)格的提升，從而對(duì)應(yīng)的物業(yè)稅也要提高。
1開(kāi)征物業(yè)稅的背景分析
目前，世界上大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較成熟的國(guó)家都有面向房地產(chǎn)課稅的稅種。特別是在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)稅作為一項(xiàng)重要稅種已存在很長(zhǎng)的發(fā)展歷史。在美國(guó)，并沒(méi)有單獨(dú)征收的物業(yè)稅，其物業(yè)稅是包含在財(cái)產(chǎn)稅里面的，其中對(duì)土地和房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)所征收的一般財(cái)產(chǎn)稅即相當(dāng)于我們所講的物業(yè)稅。美國(guó)的一般財(cái)產(chǎn)稅是地方稅的一種，通常由州政府和地方政府共同分享。雖然物業(yè)稅在州政府財(cái)政收入中占很小比例，但卻是地方政府最重要的收入來(lái)源。
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制相對(duì)完整但比較復(fù)雜，分布于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和保有等各個(gè)環(huán)節(jié)，從廣義上講，房地產(chǎn)稅包括土地增值稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等十幾個(gè)稅種，它們對(duì)于統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，貫徹國(guó)家房地產(chǎn)政策和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模等方面發(fā)揮了積極作用。但毋庸置疑的是，目前房地產(chǎn)稅制體系的設(shè)計(jì)也存在著缺陷和不足，特別是開(kāi)發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅種偏多，稅負(fù)偏重，存在著因稅種交織而導(dǎo)致重復(fù)征稅的現(xiàn)象。而針對(duì)保有環(huán)節(jié)則稅種較少，致使其調(diào)節(jié)職能和統(tǒng)籌職能未能隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而加強(qiáng)，呈現(xiàn)出弱化的趨勢(shì)。
我國(guó)自2003年以來(lái)便出現(xiàn)了征收物業(yè)稅的提法及相關(guān)研究。以國(guó)家財(cái)稅部門為主的多個(gè)部門以及社會(huì)各界專家、學(xué)者及研究機(jī)構(gòu)都給予高度關(guān)注并就進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)行了深入廣泛的研究。到2009年，國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革意見(jiàn)的通知》?！锻ㄖ分刑岬?，要加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制。與以前物業(yè)稅在北京、深圳等地“空轉(zhuǎn)”不同，此次是國(guó)務(wù)院首度將物業(yè)稅提到政府r的議事日程，表明了中央決策層對(duì)物業(yè)稅的關(guān)注。
2開(kāi)征物業(yè)稅的必要性
2.1簡(jiǎn)化稅制，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。物業(yè)稅的開(kāi)征可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有稅種的有效整合，有利于推動(dòng)我國(guó)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅種有十多種，而開(kāi)征的物業(yè)稅主要是把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅合并，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，減并稅種，合理收費(fèi)，降低稅負(fù)，拓展稅基，壯大稅源。并且把相應(yīng)的征收環(huán)節(jié)后移，將開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)擁有或使用人承擔(dān)，降低初始階段的成本，增加保有階段的稅收，進(jìn)而降低購(gòu)買者買房的“門檻”，更好的激活房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.2調(diào)節(jié)收入分配，緩解貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平。公平和效率，是我們?cè)诮?jīng)濟(jì)領(lǐng)域常常關(guān)注的重要問(wèn)題。物業(yè)稅作為一個(gè)與廣大公民個(gè)人利益息息相關(guān)的重要稅種，如何能夠在經(jīng)濟(jì)生活中體現(xiàn)效率，又在最大程度上體現(xiàn)社會(huì)公平，是我們?cè)跇?gòu)架物業(yè)稅制時(shí)所必須考慮的問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中，土地和房屋一旦增值，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主將獲得更多的利益，而政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配，從而使得財(cái)富流向物業(yè)保有者。誰(shuí)擁有的物業(yè)越多，誰(shuí)的財(cái)富增值的就越快。買房已經(jīng)不是為了滿足日常居住需求的消費(fèi)而成為投資賺錢的手段，使高收入者和低收入群體之間的貧富差距進(jìn)一步拉大。物業(yè)稅制度實(shí)施后，將會(huì)對(duì)增值的房地產(chǎn)價(jià)值重新進(jìn)行分配，通過(guò)稅收杠桿，調(diào)節(jié)個(gè)人收入，平衡社會(huì)財(cái)富。一方面，對(duì)擁有不動(dòng)產(chǎn)多者征收高稅率的稅費(fèi)，并且根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)增值情況年年課稅，達(dá)到遏制其財(cái)富膨脹的目的。另一方面，物業(yè)稅收增加了地方財(cái)政收入，有利于當(dāng)?shù)毓哺＠聵I(yè)的發(fā)展，通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付手段，調(diào)節(jié)社會(huì)公平。
2.3進(jìn)一步遏制投機(jī)行為，提高土地資源的利用率。我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度目前不能很好的限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為?！俺礃恰?、“炒房”、“圈地”等行為掩蓋了市場(chǎng)的真實(shí)需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，容易引起市場(chǎng)的不穩(wěn)定,同時(shí)政府的宏觀調(diào)控也容易失位。物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì)使自用需求者傾向于購(gòu)買面積較小的房地產(chǎn)，并在一定程度上抵制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，減少在消費(fèi)端的不合理的需求，減少房地產(chǎn)資源閑置，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸到穩(wěn)定理性的價(jià)格區(qū)間，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
2.4穩(wěn)定城市財(cái)政收入來(lái)源，促進(jìn)社會(huì)整體利益實(shí)現(xiàn)。物業(yè)稅的另一重要意義主要在于財(cái)政管理體制的完善和地方稅收體系的變革。目前土地出讓金占地方政府預(yù)算收入的60%到90%。自從實(shí)行分稅制以來(lái)中央財(cái)政通過(guò)擴(kuò)大中央稅和共享稅的范圍不斷侵占地方稅源，導(dǎo)致“中央富地方窮”的局面，迫使很多地方不得不“賣地求財(cái)”，變相的造成了“房地產(chǎn)劫持地方政府”的局面。而物業(yè)稅作為地方的主體稅種，以其持續(xù)、穩(wěn)定的特點(diǎn)保證地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)，進(jìn)而改變目前地方政府“以土地批租生財(cái)”的短期行為，抵制不理性投資，擺脫地方財(cái)政對(duì)于土地的依賴，促進(jìn)政府通過(guò)改善公共建設(shè)，提高公共服務(wù)，提高資金使用效率等措施達(dá)到公共產(chǎn)品的供給滿足社會(huì)各階層的需求。
3開(kāi)征物業(yè)稅的難點(diǎn)及對(duì)策
2006年以來(lái)，物業(yè)稅在全國(guó)多個(gè)省市實(shí)行“空轉(zhuǎn)”，但過(guò)程并不順利，成果并不顯著?！昂?jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的物業(yè)稅方案的實(shí)現(xiàn)仍面臨著眾多的難題。
3.1稅基的科學(xué)劃定從物業(yè)稅的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)來(lái)看，應(yīng)統(tǒng)一以物業(yè)所體現(xiàn)的價(jià)值作為課稅的依據(jù)，而現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)大多數(shù)居民的住房?jī)H是維持生存基本需要的消費(fèi)品，不能純粹作為財(cái)產(chǎn)。目前困擾的問(wèn)題是物業(yè)稅僅對(duì)二處住房以上的物業(yè)或高檔物業(yè)征收？還是所有物業(yè)同一標(biāo)準(zhǔn)征收？根據(jù)國(guó)外通行的做法，在采用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的時(shí)候，對(duì)不同類型的不動(dòng)產(chǎn)可以采取不同比例。如普通住宅適用于較低的比例，而別墅適用于較高的比例。設(shè)立人均（或戶均）物業(yè)價(jià)值的最低起征點(diǎn)，對(duì)于超過(guò)一定面積的居民住宅要采用較高的征收比例，從而解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題。
3.2房地產(chǎn)評(píng)估制度需進(jìn)一步完善物業(yè)稅開(kāi)征的基礎(chǔ)是定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估工作。但目前我國(guó)沒(méi)有建立起完善權(quán)威的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體制機(jī)制，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)部存在著良莠不齊的現(xiàn)象，經(jīng)常出現(xiàn)在對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)可得出不同甚至相差很大的價(jià)值量。在這種情況下，很難為物業(yè)稅提供科學(xué)合理的稅基基礎(chǔ)。發(fā)達(dá)國(guó)家的做法是國(guó)家制定規(guī)章制度，社會(huì)和市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)具體實(shí)施，行政主管部門進(jìn)行有效監(jiān)督，依據(jù)公開(kāi)、透明、規(guī)范、動(dòng)態(tài)、易操作的標(biāo)準(zhǔn)，在總體上降低綜合稅率，突出物業(yè)稅作為單一稅種的調(diào)節(jié)作用。
3.3土地出讓制度何去何從我國(guó)實(shí)行的土地制度是“批租制”，即土地使用權(quán)歸國(guó)家，用地者可以購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，等價(jià)于土地使用有效年限在經(jīng)濟(jì)上的價(jià)值體現(xiàn)。土地批租制給各級(jí)政府帶來(lái)了豐厚的財(cái)源，但也進(jìn)一步導(dǎo)致了土地濫用和房?jī)r(jià)上漲。開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)把土地出讓金歸并入物業(yè)稅按年收取，好處是顯而易見(jiàn)的：一方面，降低了城鎮(zhèn)居民購(gòu)房置業(yè)的門檻；另一方面也為地方政府帶來(lái)穩(wěn)定的稅源。但這樣做也會(huì)大大減少當(dāng)前地方政府的財(cái)政收入，影響政府提供公共服務(wù)的能力。因此，物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì)遇到來(lái)自當(dāng)?shù)卣淖枇Α?/p>
論文摘要:在建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中,要特別強(qiáng)調(diào)發(fā)揮地方政府在協(xié)調(diào)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的積極性和主動(dòng)性,通過(guò)借鑒西方國(guó)家財(cái)政分權(quán)理論中的合理成分,并結(jié)合我國(guó)目前實(shí)際情況,我國(guó)目前在財(cái)政體制上應(yīng)采取適度分權(quán)的地方分級(jí)財(cái)政體制。
一、西方財(cái)政分權(quán)理論
(一)喬治·施蒂格勒的最優(yōu)分權(quán)論。
為了回答地方政府分權(quán)的必要性問(wèn)題,美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治·施蒂格勒(George Stigler)首先從公眾需要和更好發(fā)揮政府職能的角度進(jìn)行了論證。施蒂格勒在1957年發(fā)表的《地方政府功能的有理范圍》一文中,對(duì)于為什么需要地方政府這一基本問(wèn)題作了公理性的解釋,提出了兩條基本原則:第一,與中央政府相比,地方政府更接近于自己的選民,地方政府比中央政府更加了解他所管轄的公民的效用與需求;第二,不同地區(qū)的居民有權(quán)對(duì)自己需要的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的種類和數(shù)量進(jìn)行選擇。按照施蒂格勒的兩條原則,可以得出這樣的結(jié)論是: 事關(guān)滿足居民公共需要的決策,應(yīng)當(dāng)在最低行政層次的政府部門進(jìn)行,有利于實(shí)現(xiàn)資源配置的有效性和分配的公平性。
(二)?？怂固沟摹鞍词芤嬖瓌t分權(quán)”的理論。
美國(guó)學(xué)者埃克斯坦(Echesten)認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)根據(jù)公共產(chǎn)品的受益范圍來(lái)有效地劃分各級(jí)政府的職能,并依此作為分配財(cái)權(quán)的依據(jù)。因此,那些有益于全體國(guó)民的公共產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)由中央政府來(lái)提供。另有一些公共產(chǎn)品雖然只惠及某一階層或某些人,但因?qū)θ鐣?huì)和國(guó)家的發(fā)展至關(guān)重要,也要由中央政府提供,如對(duì)適齡兒童的義務(wù)教育、對(duì)特困地區(qū)和受災(zāi)地區(qū)的專項(xiàng)補(bǔ)助等。但是,為了維護(hù)局部利益,地方政府也應(yīng)具有一定的職權(quán)和財(cái)力。從倫理的角度講,為了保護(hù)個(gè)人的充分自由,政府的權(quán)力應(yīng)當(dāng)最大限度地分散,而且,因?yàn)楣茌牱秶叫〉恼畣挝?其決策結(jié)果與合理的市場(chǎng)決策越接近。因此,小規(guī)模的政府單位所作出的決策比大規(guī)模的政府單位所作出的決策往往更有效率。
(三)奧茨的財(cái)政分權(quán)理論。
奧茨(Wallace·E·Oates)在1972年出版的《財(cái)政聯(lián)邦主義》(《Fiscal Federalism》)一書(shū)中,為地方財(cái)政的存在提出了一個(gè)分權(quán)理論。奧茨所運(yùn)用的是福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法,根據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn),一種最有效的資源配置應(yīng)使社會(huì)福利達(dá)到極大,即帕累托最優(yōu)。在達(dá)到帕累托最優(yōu)之前,資源配置的方式是可以改進(jìn)的。根據(jù)帕累托最優(yōu)理論論證,奧茨提出了財(cái)政分權(quán)定理:“對(duì)于某種公共物品來(lái)說(shuō)———關(guān)于這種公共品的消費(fèi)被定義為是遍及全部地域的所有人口的子集的,并且,關(guān)于該物品的每一個(gè)產(chǎn)出量的提供成本無(wú)論對(duì)中央政府還是對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)都是相同的———那么,讓地方政府將一個(gè)帕累托有效的產(chǎn)出量提供給它們各自的選民,則總是要比由中央政府向全體選民提供任何特定的并且一致的產(chǎn)出量有效得多”。據(jù)此,可以引申出的結(jié)論是:中央政府只應(yīng)提供具有廣泛的偏好相同的公共產(chǎn)品。
(四)蒂博的分權(quán)模型與“用腳投票”理論。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家蒂博(Charles Tiebout)在一系列嚴(yán)格的假設(shè)條件下提出了財(cái)政分權(quán)模型。蒂博認(rèn)為,在人口流動(dòng)不受限制、存在大量轄區(qū)政府、各轄區(qū)政府稅收體制相同、轄區(qū)間無(wú)利益外溢、信息完備等假設(shè)條件下,由于各轄區(qū)政府提供的公共產(chǎn)品和稅負(fù)組合不盡相同,所以各地居民可以根據(jù)各地方政府提供的公共產(chǎn)品和稅負(fù)的組合,來(lái)自由選擇那些最能滿足自己偏好的地方定居。居民們可以從不能滿足其偏好的地區(qū)遷出,而遷入可以滿足其偏好的地區(qū)居住。形象地說(shuō),居民們通過(guò)“用腳投票”,在選擇能滿足其偏好的公共產(chǎn)品與稅負(fù)的組合時(shí),展現(xiàn)了其偏好并作出了選擇哪個(gè)政府的決定。蒂博模型說(shuō)明由地方政府分散提供公共產(chǎn)品不僅可行而且有效,該模型為財(cái)政分權(quán)和財(cái)政競(jìng)爭(zhēng)提供了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。此后,大量關(guān)于財(cái)政分權(quán)和財(cái)政競(jìng)爭(zhēng)的文獻(xiàn)涌現(xiàn)出來(lái)。
上述的幾種西方財(cái)政分權(quán)理論對(duì)政府間分權(quán)的合理性和必要性、政府間財(cái)政職能和財(cái)政工具的分配、政府維護(hù)市場(chǎng)的激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)等問(wèn)題給出了一定的解釋和說(shuō)明,表明財(cái)政在中央與地方之間的分權(quán)有利于減少信息成本、提高資源配置效率、遏制政府規(guī)模的擴(kuò)大、引入競(jìng)爭(zhēng)和創(chuàng)新機(jī)制,完全否定行政性分權(quán)的觀點(diǎn)是不能成立的。不僅如此,各級(jí)地方政府之間也存在著財(cái)政分權(quán)的必要性,應(yīng)將地方性公共產(chǎn)品的供應(yīng)職責(zé)分配和指定給某級(jí)合適的地方政府,而該級(jí)地方政府則僅代表該地方性公共產(chǎn)品影響所及的那些民眾。因此,全國(guó)性公共產(chǎn)品由中央政府提供,范圍大小不同的地方性公共產(chǎn)品由不同層次的地方政府提供。
二、我國(guó)實(shí)行適度分權(quán)地方分級(jí)財(cái)政體制的必要性
長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)實(shí)行的是高度集中的計(jì)劃體制和財(cái)政管理體制,中央集權(quán)過(guò)多,地方政府的積極性沒(méi)有充分發(fā)揮。在建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中,要特別強(qiáng)調(diào)發(fā)揮地方政府在協(xié)調(diào)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的積極性和主動(dòng)性,因此,了解和借鑒西方國(guó)家財(cái)政分權(quán)理論中的合理成分,是有一定啟示作用和積極意義的。結(jié)合我國(guó)目前實(shí)際情況看,在財(cái)政體制上采取適度分權(quán)的地方分級(jí)財(cái)政體制是有益的。
第一,適度分權(quán)有利于公共產(chǎn)品的有效供應(yīng)。從公共產(chǎn)品的有效提供看,由于大部分公共產(chǎn)品屬于地方性公共產(chǎn)品,與中央政府比較,地方政府更貼近企業(yè)和居民,更了解居民對(duì)公共產(chǎn)品的需求偏好及其數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)等信息,且獲取信息的成本低。從公共產(chǎn)品的有效需求看,由于各地居民對(duì)公共產(chǎn)品的需求偏好和結(jié)構(gòu)不同,若公共產(chǎn)品均由中央政府提供,全國(guó)統(tǒng)一的公共產(chǎn)品的種類和水平不可能最大限度地滿足各地居民的需求。
第二,適度分權(quán)有利于使公共產(chǎn)品提供的成(下轉(zhuǎn)第282頁(yè))(上接第208頁(yè))本費(fèi)用分?jǐn)偱c受益直接掛鉤,可以提高地方居民對(duì)政府事務(wù)的參與程度,同時(shí)也有利于加強(qiáng)當(dāng)?shù)卣呢?zé)任感。反之,如果實(shí)行高度集權(quán)的體制,公共產(chǎn)品提供的資金均由中央政府撥款,而非本地居民納稅,由于缺乏本地納稅人的直接或間接監(jiān)督,執(zhí)行公共項(xiàng)目的地方官員往往不關(guān)心項(xiàng)目的成本與收益,地方政府花錢也沒(méi)有像花“自己的錢”那樣精打細(xì)算。
第三,適度分權(quán)有利于創(chuàng)新。高度集權(quán)體制下,地方政府沒(méi)有或很少有決策自主權(quán),地方官員是中央政府行政命令的執(zhí)行者,各地的支出、稅收、工業(yè)政策及執(zhí)政目標(biāo)等均由中央決定,地方政府無(wú)法利用政策創(chuàng)新來(lái)與其他地方競(jìng)爭(zhēng),體制和政策僵化使得政府缺乏應(yīng)變能力,管理效率低。而適度分權(quán)則有利于地方從實(shí)際出發(fā),創(chuàng)造性地管理經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù),有利于提高行政效率。
第四,適度分權(quán)有利于稅收征管。從組織財(cái)政收入的角度看,地方政府比中央政府更接近納稅人,更了解稅源和征稅對(duì)象的情況,從而在稅收征管上具有一定的優(yōu)勢(shì),在防止分散、零星稅款流失方面的優(yōu)勢(shì)則更加明顯。
第五,適度分權(quán)有利于社會(huì)公眾對(duì)地方政府的監(jiān)督。高度集權(quán)體制下的地方政府長(zhǎng)官往往由上級(jí)政府任命,這種體制使得地方政府長(zhǎng)官只關(guān)心如何迎合上級(jí)的意圖,而忽視地方居民的呼聲。而分權(quán)體制下,公民在政治上有很大的參與度,政府花的錢也主要來(lái)自當(dāng)?shù)氐募{稅人,地方政府往往比較注重順乎民意,有助于提高政府決策的科學(xué)性、民主性,形成政府與民眾相互信賴、相互制約的關(guān)系。
三、我國(guó)地方分級(jí)財(cái)政體制的改革方向
省級(jí)政府適當(dāng)集中財(cái)權(quán)和財(cái)力,提高中觀的宏觀調(diào)控能力,主要負(fù)責(zé)本省內(nèi)資源配置的職能、具有宏觀性的與收入再分配有關(guān)的事權(quán)和主要的經(jīng)濟(jì)服務(wù)性事權(quán)。與此相適應(yīng),將營(yíng)業(yè)稅、社會(huì)保障稅、環(huán)保稅等涉及社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和環(huán)境改善方面的稅種劃為省級(jí)稅收。
市(縣)級(jí)政府主要負(fù)責(zé)本地居民的生活服務(wù)性事權(quán)和一部分經(jīng)濟(jì)服務(wù)性事權(quán)。市政府的經(jīng)濟(jì)服務(wù)性職能主要是對(duì)跨縣(區(qū))的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),包括公路建設(shè)、農(nóng)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)設(shè)施的管理?？h政府主要負(fù)責(zé)縣內(nèi)的小型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理(如農(nóng)田水利設(shè)施)以及配合省、市級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和管理。市(縣)財(cái)政的固定收入包括:不動(dòng)產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、車船使用稅、印花稅、土地增值稅、遺產(chǎn)及贈(zèng)與稅、教育稅和契稅等流動(dòng)性較低、信息要求較細(xì)、適宜由基層掌握的稅種。
另外,可將基礎(chǔ)教育、衛(wèi)生防疫等涉及國(guó)民素質(zhì)、國(guó)計(jì)民生方面的支出作為省和市(縣)政府的共同職責(zé),以便省級(jí)財(cái)政能在全省范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一調(diào)控、協(xié)調(diào)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：住房?jī)r(jià)格；住房存量；調(diào)整成本；投資行為
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：1003－3890（2009）02－0005-06
一引言
從世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，起著經(jīng)濟(jì)“寒暑表”的作用。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)體宏觀經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)有著重要的貢獻(xiàn)。如日本房地產(chǎn)增加值在20世紀(jì)80年代對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率高達(dá)31.5％，在1990-2000年泡沫破滅之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中國(guó)過(guò)去的5年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)19.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12.7%提高到17.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)直接或間接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還能帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)可以促進(jìn)建筑業(yè)，拉動(dòng)建材、鋼鐵、金融和服務(wù)等相關(guān)部門；居民居住環(huán)境改善擴(kuò)大消費(fèi)品需求；間接帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)公共服務(wù)業(yè)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，并且從帶動(dòng)系數(shù)看，帶動(dòng)效應(yīng)明顯。
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)由于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，近年來(lái)局部地區(qū)和城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)很快，己經(jīng)引起人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題的廣泛關(guān)注。據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，從2001年以來(lái)，全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲。2001年全國(guó)商品房銷售價(jià)格比2000年上漲1.7％，2002年全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比上漲3.7％，2003年全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比上漲4.8％，2004年全國(guó)房屋銷售價(jià)格比2003年上漲了9.7%，2005年第一季度，房屋銷售價(jià)格上漲9.8%。從2004年開(kāi)始實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控政策，對(duì)于控制投資規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)發(fā)揮了一定作用，但一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)市場(chǎng)依然存在著房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力。如長(zhǎng)三角一些城市從2003年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)上漲迅速，不論是上漲幅度還是平均房?jī)r(jià)都達(dá)到歷史最高水平。
總體上說(shuō)，自20世紀(jì)90年代末住房改革以來(lái)，隨著公積金政策銀行住房抵押貸款及二手房市場(chǎng)等配套措施的完善，中國(guó)商品房市場(chǎng)保持了較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)使人均收入不斷提高，城市大規(guī)模發(fā)展派生出大量住房需求，建筑技術(shù)的升級(jí)，住房消費(fèi)信貸等金融支持，促使房地產(chǎn)的質(zhì)量升級(jí)，需求主體從商業(yè)樓宇向住宅轉(zhuǎn)移，從集團(tuán)購(gòu)買力向個(gè)人轉(zhuǎn)移，這些因素共同作用形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的良好預(yù)期。房地產(chǎn)作為兼具消費(fèi)價(jià)值和金融投資價(jià)值的特殊商品，在良好的長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)期作用下，其價(jià)格會(huì)由于投機(jī)炒作而不斷地、非理性地攀升，短期內(nèi)形成泡沫。與此同時(shí)，價(jià)格持續(xù)不斷地上升又吸引大量的潛在投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，形成過(guò)度投資。過(guò)度的投資將帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)中大量的沉淀成本和調(diào)整成本，進(jìn)而影響人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“超調(diào)”，這將使房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展面臨巨大的困難?！敖鹑诔{(diào)理論”早已證明，預(yù)期可以引導(dǎo)金融房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，而價(jià)值回歸是一個(gè)后續(xù)的長(zhǎng)期過(guò)程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。因此，可以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫不僅造成金融危機(jī)，而且影響房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展。
中國(guó)1992年到1993年的上半年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，銀行放松銀根，致使1993年信貸失控，一部分貸款集中于?？谂c北海炒作房地產(chǎn)，中央政府被迫收緊銀根和大幅度提高銀行利率，結(jié)果使全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期低迷，許多涉足房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)倒閉破產(chǎn)。緊接著1997年受亞洲金融危機(jī)影響，國(guó)家出臺(tái)一系列刺激經(jīng)濟(jì)的宏觀政策，包括大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直至1998年后各地的房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始復(fù)蘇。因此，消除房地產(chǎn)泡沫，確定房地產(chǎn)價(jià)格合理增長(zhǎng)范圍對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展有重要的意義。那么，房地產(chǎn)泡沫是怎樣產(chǎn)生的呢？在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的分析中，袁志剛等認(rèn)為行為人預(yù)期銀行信貸以及政府政策在地產(chǎn)泡沫的形成中起著重要的作用。楊帆等（2005）從西方的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、馬克思的地租理論和索羅斯的市場(chǎng)非均衡觀出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有以下因素：一是房地產(chǎn)供給彈性較小，需求彈性較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)有提高價(jià)格的天然傾向。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)期，商品房的均衡價(jià)格會(huì)持續(xù)上升并依靠套利活動(dòng)實(shí)現(xiàn)。二是絕對(duì)地租壟斷地租級(jí)差地租這三種地租在要素市場(chǎng)化過(guò)程逐步顯現(xiàn)并在地方政府、開(kāi)發(fā)商之間分配，加上強(qiáng)制拆遷和占用耕地，對(duì)居民補(bǔ)償不足，成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤(rùn)的來(lái)源，既成為其發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，也是泡沫經(jīng)濟(jì)必然發(fā)生的特殊因素。三是房地產(chǎn)成本與價(jià)格不是相互獨(dú)立的，價(jià)格預(yù)期影響供求關(guān)系，改變由供求的交叉曲線決定的相對(duì)靜態(tài)均衡，導(dǎo)致索羅斯的“動(dòng)態(tài)不均衡市場(chǎng)”，的錯(cuò)誤預(yù)期，而錯(cuò)誤預(yù)期又不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發(fā)展”――先泡沫后崩盤的結(jié)果。
當(dāng)前理論界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的討論主要集中在房地產(chǎn)泡沫形成的影響因素上，而對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，以及這些因素的動(dòng)態(tài)變化是怎樣影響房地產(chǎn)價(jià)格的研究較少。作為投資主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其投資決策主要從三個(gè)方面考慮：第一，投資項(xiàng)目帶來(lái)的利潤(rùn)。第二，改變房地產(chǎn)存量產(chǎn)生的調(diào)整成本。第三，由于投資不可逆帶來(lái)沉淀成本，因此須考慮等待而不進(jìn)行投資所具有的選擇價(jià)值。本文以Poterba（1984）的住房模型為基礎(chǔ)，試圖從理性投資的角度，從房地產(chǎn)存量投資和調(diào)整成本三個(gè)方面解釋房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)變化及影響因素的一般模型，并且運(yùn)用此模型，分析利率稅收和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資本比例的變化是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的。
二住房?jī)r(jià)格與存量動(dòng)態(tài)變化的局部均衡模型
（一）基本理論框架設(shè)定
在建立模型之前，先作以下基本設(shè)定：
第一，經(jīng)濟(jì)具有中長(zhǎng)期均衡的特征。消費(fèi)者和企業(yè)信息完全對(duì)稱，都在理性預(yù)期的基礎(chǔ)上作出理性決策；整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)完備，從中長(zhǎng)期看，總供給等于總需求，市場(chǎng)能夠出清，達(dá)到均衡狀態(tài)。
第二，房地產(chǎn)業(yè)住房存量與價(jià)格的設(shè)定。假定房地產(chǎn)行業(yè)由N個(gè)相同開(kāi)發(fā)商組成，全行業(yè)的住房存量為H（t），住房的真實(shí)價(jià)格為P（H），并且P′（H）＜0。
第三，房地產(chǎn)業(yè)住房租金的設(shè)定。租房需求用Hd=f（R）表示，R為真實(shí)的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供給用H′=H表示，H為住房存量，在短期內(nèi)，住房存量不變。短期內(nèi)市場(chǎng)達(dá)到均衡的條件為Hd=HS，即f（R）=H，得到市場(chǎng)出清的住房租金為R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的減函數(shù)。
第四，地產(chǎn)商在改變房屋存量時(shí)存在調(diào)整成本。這種調(diào)整成本由兩方面引起，一是投資不可逆性，即一旦投資，撤出投資要花費(fèi)成本，并且有時(shí)所花費(fèi)的成本比增加同等數(shù)量的資本所花費(fèi)的成本大。二是投資具有選擇價(jià)值。Avinash Dixit在其論文《投資與滯后效應(yīng)》一文中對(duì)選擇價(jià)值的產(chǎn)生原因作了描述：第一，一項(xiàng)投資承擔(dān)一些沉淀成本，如果未來(lái)要想撤回投資，這種成本花費(fèi)是不可回收。第二，經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有不確定性，并且，關(guān)于不確定性的信息是逐漸獲知的。最后，如果不立即投資，這種投資機(jī)會(huì)不會(huì)消失；投資的決定不但包括是否投資，而且包括什么時(shí)候投資。當(dāng)以上三個(gè)條件存在時(shí)，等待具有正的價(jià)值。在不斷變化演進(jìn)環(huán)境中，時(shí)間將帶來(lái)更多的關(guān)于該項(xiàng)目的信息，只要投資機(jī)會(huì)存在，較晚的決策能成為較好的決策?？紤]到沉淀成本，對(duì)預(yù)期不好的項(xiàng)目沒(méi)有必要立刻進(jìn)行投資，以防以后變動(dòng)該項(xiàng)投資而付出成本。
調(diào)整成本分為兩種類型，即外部調(diào)整成本和內(nèi)部調(diào)整成本。對(duì)于住房投資來(lái)說(shuō)，它的外部調(diào)整成本產(chǎn)生的原因是：當(dāng)房地產(chǎn)的供給具有彈性時(shí)，如果住房相對(duì)于其他商品的價(jià)格發(fā)生變化，從而使廠商不會(huì)即刻進(jìn)行投資或負(fù)投資，那么就產(chǎn)生了外部調(diào)整成本。其數(shù)學(xué)表達(dá)式：Ce=g（qH）。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，Ce表示房地產(chǎn)業(yè)的外部調(diào)整成本，qH為房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格，g′（qH）>0。房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格越高，外部調(diào)整成本越高，呈現(xiàn)出正向的函數(shù)關(guān)系。邊際外部調(diào)整成本隨房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格遞增（如圖1所示）。內(nèi)部調(diào)整成本是開(kāi)發(fā)商在改變房地產(chǎn)存量時(shí)面臨的直接成本，主要指過(guò)度投資引起的轉(zhuǎn)換成本和沉淀成本。其數(shù)學(xué)表達(dá)式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，邊際內(nèi)部調(diào)整成本隨調(diào)整規(guī)模遞增（如圖2所示）。
（二）房地產(chǎn)存量與價(jià)格動(dòng)態(tài)變化的局部均衡模型
對(duì)于房地產(chǎn)存量的變化，按照Poterba的觀點(diǎn)，住房存量的變動(dòng)方程為：
=I（PH）-H（1）
I為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)投資率。根據(jù)前面的設(shè)定，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，它的供給，即投資率由住房的真實(shí)價(jià)格決定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。對(duì)于房地產(chǎn)的供給曲線，Muth（1960）認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，它是一條具有完全彈性的曲線。用?啄表示住房的折舊率，?啄H為住房存量的折舊。
如果考慮改變住房存量的調(diào)整成本（為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，在這里假定調(diào)整成本只有內(nèi)部調(diào)整成本，這種假設(shè)不會(huì)改變問(wèn)題的結(jié)論），那么，（1）式就變成（2）：
根據(jù)（2）式，則有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投資不能抵補(bǔ)存量的折舊和調(diào)整成本。這種情形在住房過(guò)度投資時(shí)容易產(chǎn)生，住房的過(guò)度投資使住房大量空置，加大住房的折舊和調(diào)整成本，住房的折舊和調(diào)整成本高于新增投資。
三開(kāi)發(fā)商自有資本比例和貸款利率變動(dòng)與房地產(chǎn)商的投資行為
面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變化，房地產(chǎn)商的投資行為具有兩個(gè)特征：一是投資商預(yù)期的不確定性導(dǎo)致投資易變性。凱恩斯用本能沖動(dòng)來(lái)說(shuō)明投資者的樂(lè)觀和悲觀情緒。樂(lè)觀和悲觀情緒決定投資商的非理性預(yù)期，基于非理性預(yù)期基礎(chǔ)上的投資具有較大的波動(dòng)性。二是投資時(shí)間的靈活性。投資一般來(lái)說(shuō)是在中長(zhǎng)期中進(jìn)行，而投資的具體時(shí)間易于變動(dòng)。這主要由經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況決定。比如，房地產(chǎn)商決定要進(jìn)行某項(xiàng)投資，經(jīng)濟(jì)正處于緊縮時(shí)期，融資成本進(jìn)入規(guī)制利率等提高導(dǎo)致投資延期；等到經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走出低谷，政府鼓勵(lì)投資，融資成本進(jìn)入規(guī)制利率等降低促使投資高漲。投資時(shí)間的靈活性加劇了投資波動(dòng)。
為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定協(xié)調(diào)地發(fā)展的目標(biāo)，政府將采取宏觀調(diào)控與結(jié)構(gòu)控制手段，熨平投資波動(dòng)。政府調(diào)控投資的手段主要有：第一，信息引導(dǎo)，政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門適時(shí)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的統(tǒng)計(jì)信息，以引導(dǎo)投資者理性投資。第二，財(cái)政稅收政策，一是政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展降低相關(guān)的稅率，二是遏制房地產(chǎn)泡沫提高稅率和轉(zhuǎn)移稅收，比如開(kāi)征“不動(dòng)產(chǎn)稅”或稱“物業(yè)稅”，就是把造房、賣房子時(shí)繳的稅改由購(gòu)房者以后每年來(lái)繳，以增加房屋保有成本，遏止房產(chǎn)的過(guò)度流動(dòng)。第三，貨幣政策，包括利率和信貸政策的調(diào)整。第四，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策，即政府通過(guò)調(diào)整進(jìn)入壁壘進(jìn)入規(guī)制和數(shù)量規(guī)制等手段，限制或鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
我們應(yīng)用住房市場(chǎng)局部均衡模型，從住房?jī)r(jià)格與存量動(dòng)態(tài)變化的角度，分析房地產(chǎn)商對(duì)2003年以來(lái)國(guó)家實(shí)施的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的提高利率和開(kāi)發(fā)商自有資本比例變動(dòng)的措施所作出的投資上的反應(yīng)。
在一個(gè)房開(kāi)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力的強(qiáng)弱主要體現(xiàn)在其資本金的比例上。政府提高房開(kāi)項(xiàng)目資本金的比例有兩方面的作用：一是阻止資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較差的開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資，降低開(kāi)發(fā)商外部融資的風(fēng)險(xiǎn)。二是降低開(kāi)發(fā)商的外部融資比例，這在資本金一定的條件下會(huì)減少開(kāi)發(fā)商的投資量，使住房存量不致過(guò)快增長(zhǎng)。根據(jù)（2）式，存量多，住房?jī)r(jià)格低。
提高銀行利率包括提高貸款利率和存款利率。貸款利率的提高增加了開(kāi)發(fā)商的成本，根據(jù)（2）式，使開(kāi)發(fā)商在住房?jī)r(jià)格一定的條件下減少投資量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高會(huì)使以銀行存款利率衡量的社會(huì)平均資本收斂于E″。E″與E相比，投資小，形成的存量少，住房?jī)r(jià)格可上升，也可下降，這要視銀行利率提高的程度而定。
四提高開(kāi)發(fā)商資本金比例和利率的政策效應(yīng)分析
自2003年以來(lái)，面對(duì)不斷高漲的住房?jī)r(jià)格，政府采取提高利率和開(kāi)發(fā)商自有資本比例等宏觀調(diào)控措施遏止住房?jī)r(jià)格非理性上漲。根據(jù)本文模型分析可知，這些措施能夠有效地改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資行為，使住房市場(chǎng)在價(jià)格與存量的動(dòng)態(tài)變化中達(dá)到新的均衡狀態(tài)，目的是讓住房市場(chǎng)理性發(fā)展。但是，從分析的結(jié)果來(lái)看，無(wú)論是價(jià)格的變化、存量的變化還是兩者變化的快慢來(lái)說(shuō)，這些政策的效應(yīng)是不一樣的（見(jiàn)表1）。
針對(duì)上述的情形，在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中要根據(jù)一個(gè)時(shí)期宏觀調(diào)控的目標(biāo)，考慮各項(xiàng)調(diào)控措施之間的抵消作用和疊加效應(yīng)，使調(diào)控措施的效果達(dá)到最佳。另外，各種措施在實(shí)施時(shí)，其效果顯現(xiàn)有的比較快，如提高利率；有的比較慢，如提高開(kāi)發(fā)商自有資金比例；有的在較短的時(shí)間發(fā)揮作用后很快又有反彈，降低調(diào)控措施的作用，如提高利率。因此，在具體的操作過(guò)程中，還要考慮具體措施取得效果的快慢程度。
最后，應(yīng)該說(shuō)明的是，本文僅僅是在Poterba模型的基礎(chǔ)上，以住房?jī)r(jià)格和存量的動(dòng)態(tài)變化作為分析的工具，對(duì)2003年以來(lái)國(guó)家實(shí)施的或?qū)⒁獙?shí)施的調(diào)控住房市場(chǎng)措施的效應(yīng)進(jìn)行的探索性研究。雖然對(duì)每一項(xiàng)措施進(jìn)行了詳盡的分析，但是并沒(méi)有對(duì)政策措施的組合進(jìn)行研究，在理論研究上，還有待于作進(jìn)一步地深入分析。
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Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China
Zhang Wei
（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）