時(shí)間：2023-03-03 15:53:04
導(dǎo)語(yǔ)：在房屋權(quán)屬登記的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：登記錯(cuò)誤；行政行為；民事侵權(quán)責(zé)任；國(guó)家賠償責(zé)任
一、引言
不動(dòng)產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于有關(guān)專(zhuān)職機(jī)關(guān)掌管的專(zhuān)門(mén)簿冊(cè)上。[1]不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是我國(guó)物權(quán)法領(lǐng)域的重要制度，是公示公信原則的法律基礎(chǔ)，起著維護(hù)交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各國(guó)都把完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)管理的重要舉措。房屋，作為典型的不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)屬登記，是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的重要課題。房屋權(quán)屬登記是房屋他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生和變動(dòng)的前提，關(guān)系到公民切身財(cái)產(chǎn)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。特別是登記錯(cuò)誤，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加強(qiáng)對(duì)房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的法律救濟(jì)提升到保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的高度?，F(xiàn)行物權(quán)法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟(jì)途徑，作為保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的手段，損害賠償較之于其他兩種途徑無(wú)疑具有更好的補(bǔ)償受害人損失的效果，因此本文專(zhuān)門(mén)論述之。
二、房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的法律分析
房屋權(quán)屬登記，是國(guó)家加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)管理，維護(hù)交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，顯而易見(jiàn)必須首先明晰房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。厘清房屋權(quán)屬登記的法律關(guān)系，確定相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，那么希冀相關(guān)主體承擔(dān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任才有可能。鑒于房屋權(quán)屬登記是公權(quán)力介入私權(quán)利的產(chǎn)物，故學(xué)界一直有房屋權(quán)屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭(zhēng)論，一定程度上影響了登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)，所以有必要明確房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)。
（一）房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)
就房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)而言，大體有三種學(xué)說(shuō)。第一，公法行為說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門(mén)依其職權(quán)而實(shí)施的行政行為。”[2]不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政行為，理由之一，不動(dòng)產(chǎn)登記行為是一項(xiàng)必須由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力行為；理由之二，不動(dòng)產(chǎn)登記行為是國(guó)家行政權(quán)力的一部分，體現(xiàn)了一定的強(qiáng)制性。登記并非源于當(dāng)事人的自愿委托而是來(lái)源于國(guó)家行政權(quán)，申請(qǐng)人必須依法向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，否則其不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護(hù)；理由之三，不動(dòng)產(chǎn)登記行為是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)與宣告，是根據(jù)客觀事實(shí)和法律規(guī)定決定的行為，必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)范進(jìn)行。[3]第二，證明行為說(shuō)。該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買(mǎi)賣(mài)雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方履行買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的審查和批準(zhǔn)。[4]第三，私法行為說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為登記行為中，真正由當(dāng)事人參與的行為包括登記申請(qǐng)和登記請(qǐng)求兩方面，考察登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。登記效力之發(fā)生脫離申請(qǐng)人之意思則難以發(fā)生效力，登記行為本質(zhì)上是一種事實(shí)行為，登記并不能賦予任何人權(quán)利。登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷(xiāo)登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。[5]
上述觀點(diǎn)都具有一定的合理性，但筆者以為，房屋權(quán)屬登記行為，應(yīng)當(dāng)是一種行政行為，具體地說(shuō)，是行政確認(rèn)。所謂行政確認(rèn)，是指行政主體依法對(duì)相對(duì)方的法律地位、法律關(guān)系和法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據(jù)我國(guó)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條之規(guī)定：本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。同時(shí)，我國(guó)物權(quán)法也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記機(jī)構(gòu)的行政性質(zhì)。由此可見(jiàn)，房屋權(quán)屬登記，是房屋登記主管部門(mén)依照相關(guān)權(quán)利主體的申請(qǐng)，運(yùn)用職權(quán)對(duì)相對(duì)人的權(quán)利狀態(tài)的一種確認(rèn)，是典型的行政確認(rèn)行為，體現(xiàn)了是國(guó)家運(yùn)用公權(quán)力對(duì)市民社會(huì)的干預(yù)和管理，以保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的交易穩(wěn)定。從中可以看出房屋權(quán)屬登記行為是行政機(jī)關(guān)基于行政職責(zé)而作出的具有行政法效果的強(qiáng)制性的單方服務(wù)行為。所以說(shuō)，把房屋權(quán)屬登記行為認(rèn)定為行政行為更為妥當(dāng)一些。
（二）房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的原因
不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)的公示方法，其物權(quán)權(quán)利具有正確性推定的效力，即不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利作為正確權(quán)利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對(duì)的，原因就是不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指在不動(dòng)產(chǎn)登記中，登記簿記載的物權(quán)與實(shí)際權(quán)利不相符合的事實(shí)狀態(tài)，主要包括錯(cuò)誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權(quán)屬登記亦同。在房屋權(quán)屬登記過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行格式要求方面的審查，而不對(duì)材料的真實(shí)性進(jìn)行辨別；二為實(shí)質(zhì)審查，即不僅要審查當(dāng)事人提供的材料是否符合要求，而且要對(duì)材料的真實(shí)性進(jìn)行鑒別。現(xiàn)行物權(quán)法在第十二條對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查形式作出了規(guī)定，指出登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提供的材料時(shí)候符合要求進(jìn)行審查，必要時(shí)候可以實(shí)地查看?？梢钥闯霎?dāng)前我國(guó)登記機(jī)構(gòu)的審查形式為形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。盡管我國(guó)的審查形式是在比較形式審查和實(shí)質(zhì)審查優(yōu)劣基礎(chǔ)上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯(cuò)誤的發(fā)生。由于當(dāng)事人的原因或者登記機(jī)構(gòu)的原因，都可能發(fā)生登記錯(cuò)誤的情況。
物權(quán)法第二十一條對(duì)登記錯(cuò)誤發(fā)生的原因進(jìn)行了概括，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成錯(cuò)誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯(cuò)誤發(fā)生主要有三種情況：第一，就是登記申請(qǐng)人采取欺騙等手段造成錯(cuò)誤登記；第二，就是因登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽等過(guò)失造成錯(cuò)誤登記；第三，就是登記申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通造成錯(cuò)誤登記。不管是因?yàn)楫?dāng)事人的原因還是因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會(huì)產(chǎn)生損害賠償責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題。因當(dāng)事人原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)適用民事訴訟程序；因登記機(jī)構(gòu)原因而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任，應(yīng)啟動(dòng)行政訴訟程序；因二者共同原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任，非連帶責(zé)任或按份責(zé)任，此時(shí)也應(yīng)適用行政訴訟程序，只是登記機(jī)構(gòu)先行賠償之后可以向造成錯(cuò)誤的申請(qǐng)人進(jìn)行追償。
三、房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任
因當(dāng)事人原因、登記機(jī)構(gòu)原因或者共同的原因造成房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤，使得登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致，這不僅使實(shí)際權(quán)利人喪失房屋所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)靜態(tài)的交易安全和動(dòng)態(tài)的交易安全都無(wú)法得到保證，由此造成他人財(cái)產(chǎn)等權(quán)益的損害。賠償制度不僅能及時(shí)補(bǔ)償受害人的損失，也可以警醒相關(guān)主體減少登記錯(cuò)誤的發(fā)生，不失為房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的有效的法律救濟(jì)途徑。仔細(xì)分析房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)和房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤發(fā)生的原因，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)因房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任主要有如下責(zé)任形態(tài)：
（一）民事侵權(quán)責(zé)任
前已所述，我國(guó)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)采取形式審查加實(shí)質(zhì)審查的模式，盡管登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行了必要的審查義務(wù)，但是由于登記申請(qǐng)人提供虛假材料，采取欺騙等手段還是會(huì)發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形。由于國(guó)家賠償法實(shí)行違法賠償?shù)脑瓌t，只有在行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政行為違反法律法規(guī)，給他人造成損害的，才承擔(dān)賠償責(zé)任。在登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行必要義務(wù)，沒(méi)有違反法律法規(guī)的情形下發(fā)生登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)自然就不承擔(dān)賠償義務(wù)。可是受害人的權(quán)益又必須得到救濟(jì)。根據(jù)民法通則第一百零六條之規(guī)定，公民由于過(guò)錯(cuò)侵害他人財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，登記申請(qǐng)人采用虛假、欺騙等手段造成登記錯(cuò)誤，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)登記錯(cuò)誤的方式侵害了他人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以把該行為視為一種民事侵權(quán)行為，據(jù)此要求申請(qǐng)人承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。比如登記申請(qǐng)人通過(guò)偽造文書(shū)，將他人房屋登記在自己名下，管理不善造成房屋滅失，即屬典型的侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。
一般而言，追究錯(cuò)誤登記申請(qǐng)人的民事侵權(quán)賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)具備以下四個(gè)要件。第一，登記申請(qǐng)人通過(guò)虛假、欺騙等手段實(shí)施了登記申請(qǐng)行為。即登記申請(qǐng)人通過(guò)該虛假登記行為，造成了登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符。第二，登記申請(qǐng)人主觀上具有過(guò)錯(cuò)。登記申請(qǐng)人必須具有主觀惡意，明知或者應(yīng)當(dāng)知道該行為會(huì)造成他人財(cái)產(chǎn)損害。如果申請(qǐng)人善意無(wú)過(guò)失，不知該行為會(huì)侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)而為之，不承擔(dān)賠償責(zé)任。比如抵押權(quán)人拿著被抵押人提供的文書(shū)去登記機(jī)構(gòu)辦理登記，結(jié)果證明被抵押人提供的文書(shū)是虛假的，但抵押權(quán)人并不知情，那么該抵押權(quán)人不承擔(dān)賠償責(zé)任。第三，登記申請(qǐng)人的錯(cuò)誤登記造成了一定的損害后果。即由于登記申請(qǐng)人的錯(cuò)誤登記造成了他人的財(cái)產(chǎn)損失，如果并沒(méi)有產(chǎn)生損害后果，那么申請(qǐng)人也不承擔(dān)賠償責(zé)任。第四，錯(cuò)誤登記行為與損害后果之間具有因果聯(lián)系，即實(shí)際權(quán)利人的損失是由于申請(qǐng)人的錯(cuò)誤登記行為而引起的。綜上可以看出，通過(guò)錯(cuò)誤登記侵害他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛，適用民事訴訟程序便可達(dá)到對(duì)受害人的救濟(jì)。
（二）國(guó)家賠償責(zé)任
登記機(jī)構(gòu)的工作人員怠于履行必要的審查義務(wù)，其行為具有不法性，該不法行為造成登記錯(cuò)誤并致他人損害的，屬于侵權(quán)行為，登記機(jī)構(gòu)要負(fù)賠償責(zé)任。我國(guó)物權(quán)法第二十一條第二款也明確規(guī)定因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是對(duì)于該賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任還是國(guó)家賠償責(zé)任，立法沒(méi)有明晰，學(xué)界也有不同的看法。諸如李明發(fā)教授便認(rèn)為我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖為行政機(jī)構(gòu)，但不動(dòng)產(chǎn)登記行為本質(zhì)上是民事行為，而非行政行為。因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，而非國(guó)家賠償責(zé)任。因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤要求賠償而啟動(dòng)的訴訟程序應(yīng)是民事訴訟，而非行政訴訟。[8]而肖厚國(guó)教授則認(rèn)為，因登記官吏的不當(dāng)行為(錯(cuò)誤地登記或涂銷(xiāo)登記)而使有關(guān)權(quán)利人遭受損失的，受害人可以提起行政訴訟，要求予以國(guó)家賠償。登記官吏對(duì)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，登記乃屬行使國(guó)家公權(quán)力的行為，此種公權(quán)力的賦予和行使是為了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系的形成、變更、消滅進(jìn)行干預(yù)，旨在明晰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利狀況，避免犧牲真正權(quán)利人的利益，故而登記應(yīng)符合這一目標(biāo)。假使登記因登記官吏的錯(cuò)誤而未真正明晰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，使權(quán)利人遭受損失的，有權(quán)提出行政訴訟，獲得國(guó)家賠償。[9]
盡管房屋權(quán)屬登記，調(diào)整的是市民社會(huì)平等民事主體之間財(cái)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)，登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任，彌補(bǔ)的是公民受損的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，但并不能據(jù)此就認(rèn)為房屋權(quán)屬登記即為民事行為，由此產(chǎn)生的賠償責(zé)任即為民事賠償責(zé)任。我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)明確區(qū)分了因登記申請(qǐng)人的原因和因登記機(jī)構(gòu)的原因造成的登記錯(cuò)誤所產(chǎn)生的賠償責(zé)任，前者是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛，所以是民事侵權(quán)賠償責(zé)任，后者是因登記機(jī)構(gòu)違法實(shí)施行政行為而產(chǎn)生賠償責(zé)任，是典型的行政侵權(quán)賠償責(zé)任。前也已經(jīng)論及，房屋權(quán)屬登記行為是一種行政確認(rèn)，所以因登記機(jī)構(gòu)的不當(dāng)行為而使權(quán)利人遭受損失的，屬于國(guó)家賠償責(zé)任，適用行政訴訟程序。由于國(guó)家賠償法第28條第七項(xiàng)明確規(guī)定只對(duì)受害人的直接損失進(jìn)行賠償，據(jù)此便有學(xué)者認(rèn)為把登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任認(rèn)定為國(guó)家賠償責(zé)任不利于充分保護(hù)受害人的權(quán)益。而且國(guó)外也有用民事訴訟來(lái)處理國(guó)家賠償問(wèn)題的，如日本，建議用民事訴訟來(lái)處理登記機(jī)構(gòu)的賠償問(wèn)題。[10]其實(shí)保護(hù)受害人的權(quán)益，不能扭曲現(xiàn)有的法律框架。在現(xiàn)有的法律制度下，把登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任認(rèn)定為國(guó)家賠償責(zé)任，是符合現(xiàn)行法律制度邏輯的，因不法行政行為導(dǎo)致公民財(cái)產(chǎn)損害產(chǎn)生國(guó)家賠償責(zé)任。至于賠償直接損失無(wú)法充分保護(hù)受害人的利益，國(guó)家賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)難度比較大，那么是完善國(guó)家賠償法的問(wèn)題，二者不能混為一談。所以說(shuō)，把房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任認(rèn)定為國(guó)家賠償責(zé)任更為妥當(dāng)一些。
（三）二者競(jìng)合的處理
當(dāng)?shù)怯浬暾?qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通造成登記錯(cuò)誤，共同造成他人損失而產(chǎn)生的賠償責(zé)任，該如何處理？學(xué)界一直有不同的看法。第一種觀點(diǎn)：連帶責(zé)任說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為受害人提出賠償請(qǐng)求時(shí)，由登記機(jī)構(gòu)與登記當(dāng)事人共同向受害人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)與登記當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)大小各自承擔(dān)責(zé)任。第二種觀點(diǎn)：按份責(zé)任說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為法院根據(jù)案件的具體情況，依據(jù)自由裁量權(quán)確定登記機(jī)構(gòu)、登記當(dāng)事人各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任份額，判令其賠償相應(yīng)的損失，這是目前司法實(shí)踐中較為通行的一種做法。最高法院(2001)法釋第23號(hào)規(guī)定：“在確定賠償?shù)臄?shù)額中，應(yīng)當(dāng)考慮行政行為在損害發(fā)生過(guò)程和結(jié)果中所起的作用等因素”，這就要求法院在處理案件時(shí)，應(yīng)充分考慮登記機(jī)構(gòu)在損害后果發(fā)生過(guò)程中所起作用的大小，來(lái)確定其所應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員基于一般過(guò)失對(duì)材料審查不嚴(yán)而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，則承擔(dān)次要賠償責(zé)任；如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有重大過(guò)失或故意，則應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。第三種觀點(diǎn)：補(bǔ)充賠償責(zé)任說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為受害人優(yōu)先通過(guò)其它途徑獲得賠償，在無(wú)法獲得賠償時(shí)，方可提起行政賠償之訴，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。即受害人原則上應(yīng)先對(duì)民事侵權(quán)人提起民事訴訟方式來(lái)尋求救濟(jì)，當(dāng)該程序不能滿足當(dāng)事人的救濟(jì)要求時(shí)或賠償不能得到履行時(shí)，受害人才可以提起行政賠償訴訟。[11]
以上觀點(diǎn)都存有一定的合理性，但仔細(xì)分析會(huì)發(fā)現(xiàn)個(gè)中邏輯漏洞。因登記申請(qǐng)人原因而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任，因登記機(jī)構(gòu)原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任，這是兩種性質(zhì)迥異的責(zé)任，把它們放在一起說(shuō)成連帶責(zé)任或者按份責(zé)任都是有悖于連帶責(zé)任和按份責(zé)任的原理的。所以說(shuō)，第一種觀點(diǎn)都第二種觀點(diǎn)都忽視了這兩種責(zé)任的性質(zhì)差異，缺乏相應(yīng)理論的支撐，在實(shí)踐中是行不通的。第三種觀點(diǎn)盡管主張民事優(yōu)先，不足部分可以通過(guò)行政賠償獲得救濟(jì)，但是與現(xiàn)行法律制度不相容。我國(guó)物權(quán)法第二十一條第二款明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)履行先行賠償?shù)牧x務(wù)，登記機(jī)構(gòu)賠償以后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。由此可以看出我國(guó)法律規(guī)定的是行政賠償優(yōu)先制度。因登記申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)共同的原因造成登記錯(cuò)誤致他人損害的，由登記機(jī)關(guān)先行賠付，而后再向造成登記錯(cuò)誤的人追償。即當(dāng)民事侵權(quán)責(zé)任和國(guó)家賠償責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)，應(yīng)通過(guò)國(guó)家賠償責(zé)任來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)受害人的救濟(jì)，此時(shí)當(dāng)然啟動(dòng)行政訴訟程序。過(guò)后，登記機(jī)構(gòu)向造成登記錯(cuò)誤的人進(jìn)行追償，則是后話。
四、結(jié)語(yǔ)
由于我國(guó)現(xiàn)行國(guó)家賠償法實(shí)行違法賠償?shù)臍w責(zé)原則，[12]即只有在行政機(jī)構(gòu)實(shí)施行政行為時(shí)違反相關(guān)法律法規(guī)，給他人造成損害的，行政機(jī)關(guān)才承擔(dān)相應(yīng)的賠償義務(wù)。因此在登記機(jī)構(gòu)履行了必要的審查義務(wù)后，在沒(méi)有違反相關(guān)法律法規(guī)的情形下發(fā)生登記錯(cuò)誤，此時(shí)登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任。但是畢竟登記錯(cuò)誤給他人造成了損害，物權(quán)法也明確了受害人應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的救濟(jì)。為了保證物權(quán)法和國(guó)家賠償法的協(xié)調(diào)，此時(shí)我們就應(yīng)當(dāng)運(yùn)用體系解釋的法學(xué)解釋方法，在民法通則、物權(quán)法和國(guó)家賠償法的框架下，為受害人尋求相應(yīng)的法律救濟(jì)途徑。從物權(quán)法第二十一條第一款之規(guī)定可以看出，登記申請(qǐng)人提供虛假材料造成登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。民法通則第一百零六條第二款之規(guī)定也要求公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人的財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。這就為我們把登記申請(qǐng)人通過(guò)虛假手段騙取登記侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)益視為一種民事侵權(quán)行為提供了理論支撐和法條依據(jù)，所以說(shuō)，在登記機(jī)關(guān)沒(méi)有違法的情形下，由于登記申請(qǐng)人弄虛作假造成錯(cuò)誤登記給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事侵權(quán)賠償責(zé)任，以此來(lái)救濟(jì)受害人受損的法益。由于登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有履行必要的審查義務(wù)造成登記錯(cuò)誤，顯然是沒(méi)有履行法定職責(zé)所致，該行政行為具有違法性，給他人造成損害的，理應(yīng)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任。當(dāng)由于登記申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)惡意串通造成登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，屬于國(guó)家賠償責(zé)任和民事侵權(quán)責(zé)任并存，考慮到兩種責(zé)任性質(zhì)的差異，所以這并不是連帶責(zé)任或者按份責(zé)任。物權(quán)法在第二十一條第二款規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)先行賠付的義務(wù)，而后可以向造成錯(cuò)誤登記的人進(jìn)行追償。所以把此種責(zé)任視為國(guó)家賠償責(zé)任更為妥當(dāng)一些，有利于受害人及時(shí)得到救濟(jì)。
參考資料：
[1] 梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究（上）》，法律出版社1998年版，第199頁(yè)。
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第一條為了加強(qiáng)城市房屋權(quán)屬管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本市行政區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋權(quán)屬登記適用本辦法。
第三條本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。
本辦法所稱房屋權(quán)利人（以下簡(jiǎn)稱權(quán)利人），是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人。
本辦法所稱房屋權(quán)利申請(qǐng)人（以下簡(jiǎn)稱申請(qǐng)人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的法人、其他組織和自然人。
第四條房屋所有權(quán)實(shí)行登記發(fā)證制度。
申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定到房屋所在地的市、縣人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)）申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)。
第五條房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。
依法登記的房屋權(quán)利受?chē)?guó)家法律保護(hù)。
第六條房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則。
第七條市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理工作。市房產(chǎn)行政主管部門(mén)所屬的房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)市轄區(qū)房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)的受理、審核和房屋權(quán)屬證書(shū)的頒發(fā)等工作。
縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理工作。
第二章房屋權(quán)屬登記
第八條房屋權(quán)屬登記分為：
（一）總登記，是指縣級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記；
（二）初始登記，是指新建房屋以及其他未取得房屋所有權(quán)證的房屋由申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)首次提出的權(quán)屬登記；
（三）轉(zhuǎn)移登記，是指房屋因買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、兼并、合資、入股、單位調(diào)撥、價(jià)撥、分割接管等原因致使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，由權(quán)利人（申請(qǐng)人）向登記機(jī)關(guān)提出的權(quán)屬登記；
（四）變更登記，是指房屋因拆遷、改（擴(kuò)）建、改變用途、改變座落、改變產(chǎn)權(quán)人名稱或姓名，部分焚毀、倒塌、拆除，由權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)提出的權(quán)屬登記；
（五）注銷(xiāo)登記，是指房屋因滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，由權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)提出的權(quán)屬登記；
（六）他項(xiàng)權(quán)利登記，是指房屋權(quán)利人對(duì)其所有的房屋設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，由權(quán)利人（申請(qǐng)人）向登記機(jī)關(guān)提出的權(quán)屬登記。
第九條房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門(mén)牌號(hào)、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限為基本單元進(jìn)行登記。
第十條房屋權(quán)屬登記依下列程序進(jìn)行：
（一）受理登記申請(qǐng)；
（二）審核權(quán)屬；
（三）公告；
（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。
前款第（三）項(xiàng)適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要公告的，應(yīng)當(dāng)予以公告。
第十一條房屋權(quán)屬登記，由權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)。權(quán)利人（申請(qǐng)人）為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表或主要負(fù)責(zé)人申請(qǐng)登記；權(quán)利人（申請(qǐng)人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用身份證件姓名，由自然人或其人申請(qǐng)。
兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人共有的房屋應(yīng)共同申請(qǐng)。
房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。
第十二條權(quán)利人（申請(qǐng)人）委托人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記的，人須提交委托人簽名蓋章的授權(quán)委托書(shū)及本人的身份證件。權(quán)利人（申請(qǐng)人）是無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人的，由其法定人登記。
第十三條新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的90日內(nèi)申請(qǐng)初始登記，并提交下列證明材料：
（一）經(jīng)審核的土地使用權(quán)證書(shū)（復(fù)印件）或土地來(lái)源證明；
（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）房屋竣工驗(yàn)收資料；
（四）房產(chǎn)測(cè)繪成果。
第十四條申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人（申請(qǐng)人）應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)，持原房屋權(quán)屬證書(shū)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，并提交下列證明材料：
（一）買(mǎi)賣(mài)的房屋提交買(mǎi)賣(mài)合同，商品房還需提交商品房注冊(cè)登記證明；
（二）贈(zèng)與的房屋提交經(jīng)公證的贈(zèng)與書(shū)、受贈(zèng)書(shū)；
（三）繼承的房屋提交經(jīng)公證的相關(guān)繼承證明；
（四）交換的房屋提交交換協(xié)議書(shū)；
（五）分割的房屋提交分割協(xié)議書(shū)；
（六）劃撥、調(diào)撥、接管、合并、兼并、以房入股的房屋，提交相關(guān)文件；
（七）人民法院判決、調(diào)解、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)裁決所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋，提交判決書(shū)、調(diào)解書(shū)、裁定（決）書(shū)；
（八）因典當(dāng)、抵押或拍賣(mài)取得的房屋提交有關(guān)證明。
第十五條申請(qǐng)變更登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)，持原房屋權(quán)屬證書(shū)申請(qǐng)變更登記，并提交下列證明材料：
（一）翻建、改建、擴(kuò)建的房屋，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（二）房屋座落門(mén)牌號(hào)或權(quán)利人姓名、名稱改變的，提交有關(guān)的證明材料；
（三）改變用途的房屋，提交規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。
第十六條申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人（申請(qǐng)人）應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記，并提交下列證明材料：
（一）現(xiàn)房抵押提交原房屋所有權(quán)證、抵押合同、借款合同、估價(jià)報(bào)告或抵押雙方約定的估價(jià)協(xié)議；
（二）預(yù)購(gòu)房抵押提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、已備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，抵押合同、借款合同、估價(jià)報(bào)告或抵押雙方約定的估價(jià)協(xié)議；
（三）在建工程抵押提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、已建房屋狀況的建筑面積計(jì)算表、借款合同、抵押合同、估價(jià)報(bào)告或抵押雙方約定的估價(jià)協(xié)議。
第十七條因滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止的房屋，權(quán)利人（申請(qǐng)人）應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)持原房屋權(quán)屬證書(shū)和相關(guān)的證明材料，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。
因拆遷而滅失的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷工作完成后30日內(nèi)，持被拆除房屋的原房屋權(quán)屬證書(shū)和拆遷證明，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。
第十八條新建商品房在房屋竣工驗(yàn)收后30日內(nèi)由開(kāi)發(fā)企業(yè)持企業(yè)法人資格證明、經(jīng)審核的土地使用權(quán)證（復(fù)印件）或土地來(lái)源證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收資料、商品房預(yù)售許可證、房產(chǎn)測(cè)繪成果，申請(qǐng)辦理商品房注冊(cè)登記。
第十九條有下列情形之一的房屋，由登記機(jī)關(guān)直接代為登記：
（一）由房產(chǎn)管理部門(mén)直接管理的；
（二）無(wú)人主張權(quán)利的；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十條有下列情形之一的，經(jīng)權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)應(yīng)準(zhǔn)予暫緩登記：
（一）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；
（二）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定準(zhǔn)予暫緩登記的。
第二十一條有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：
（一）房屋（土地）權(quán)屬爭(zhēng)議尚未解決的；
（二）不能提供合法、有效的房屋權(quán)屬來(lái)源證明的；
（三）沒(méi)有房屋權(quán)屬證書(shū)而設(shè)定房屋他項(xiàng)權(quán)利的；
（四）不能提供土地使用權(quán)證或用地證明的；
（五）所建房屋屬違章建筑、臨時(shí)建筑的；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十二條有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū)：
（一）申報(bào)不買(mǎi)的；
（二）涂改房屋權(quán)屬證書(shū)的；
（三）房屋權(quán)利滅失而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬注銷(xiāo)登記的；
（四）因登記機(jī)關(guān)工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書(shū)面決定，送達(dá)權(quán)利人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書(shū)或公告房屋權(quán)屬證書(shū)作廢。
第二十三條權(quán)屬清楚，產(chǎn)權(quán)來(lái)源證件齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理之日起按下列時(shí)限辦理權(quán)屬登記：
（一）初始登記5個(gè)工作日；
（二）轉(zhuǎn)移登記10個(gè)工作日；
（三）變更登記5個(gè)工作日；
（四）抵押登記5個(gè)工作日；
（五）注銷(xiāo)登記2個(gè)工作日；
（六）商品房注冊(cè)登記5個(gè)工作日。
登記機(jī)關(guān)認(rèn)為權(quán)屬證明材料有疑問(wèn)的，可適用公告程序（公告期為30日），公告無(wú)異議后給予登記；申請(qǐng)人也可將相關(guān)證明材料辦理公證或律師見(jiàn)證后由登記機(jī)關(guān)予以登記。
第二十四條房屋權(quán)利人（申請(qǐng)人）提出暫緩登記申請(qǐng)，或經(jīng)審查屬于不予登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在自受理申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)作出決定，并書(shū)面通知權(quán)利人（申請(qǐng)人）。
第二十五條列入拆遷范圍內(nèi)的房屋，申請(qǐng)人尚未辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明書(shū)。
第二十六條房屋權(quán)屬登記，權(quán)利人（申請(qǐng)人）應(yīng)按國(guó)家規(guī)定交納登記費(fèi)和房屋權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)。
第三章房屋權(quán)屬證書(shū)
第二十七條房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
第二十八條共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書(shū)。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)1份。
房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具有同等的法律效力。
第二十九條房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。
第三十條房屋權(quán)屬證書(shū)破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)予以換證。房屋權(quán)屬證書(shū)遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)議的，予以補(bǔ)發(fā)，并注明補(bǔ)發(fā)字樣。
因特殊原因需縮短公告期限的，經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可作出縮短公告期限的決定，但公告期不得少于30日。
第四章法律責(zé)任
第三十一條以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書(shū)的，由登記機(jī)關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書(shū)或者公告其房屋權(quán)屬證書(shū)作廢，并可對(duì)當(dāng)事人處以500元以上1000元以下的罰款。
涂改、偽造房屋權(quán)屬證書(shū)的，其證書(shū)無(wú)效，登記機(jī)關(guān)可對(duì)當(dāng)事人處以500元以上1000元以下的罰款。
非法印制房屋權(quán)屬證書(shū)的，由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收其非法印制的房屋權(quán)屬證書(shū)，并可對(duì)當(dāng)事人處以10000元以上30000元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
第三十二條未按期進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，登記機(jī)關(guān)可以按原登記費(fèi)的3倍以下收取登記費(fèi)。
第三十三條權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向登記機(jī)關(guān)提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)其申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
因當(dāng)事人提交虛假、錯(cuò)誤的證明材料造成登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的，由當(dāng)事人承擔(dān)法律責(zé)任。
第一條、為加強(qiáng)城市房屋權(quán)屬管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《湖北省實(shí)施〈城市房地產(chǎn)管理法〉辦法》的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條、本省行政區(qū)域內(nèi)城市房屋權(quán)屬登記、確認(rèn)和房屋產(chǎn)籍管理，適用本細(xì)則。
第三條、本細(xì)則所稱房屋權(quán)屬，是指房屋所有權(quán)及其產(chǎn)生的房屋抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利；所稱房屋產(chǎn)籍是指在城市各類(lèi)所有制房屋權(quán)屬管理中收集的各類(lèi)證件、圖紙、表卡、帳冊(cè)等反映房產(chǎn)現(xiàn)狀和歷史變化的資料形成的房產(chǎn)檔案。
第四條、國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。國(guó)家保護(hù)依法登記的房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。
房屋權(quán)屬登記、確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)合法、準(zhǔn)確、規(guī)范。房屋產(chǎn)籍應(yīng)當(dāng)妥善保護(hù)，有效利用。
第五條、城市房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移；設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)包括該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；共有房屋權(quán)利分割時(shí)，土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)隨之分割，土地使用權(quán)不能分割的，維持土地的共同使用權(quán)。
第六條、市、縣（市）地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋權(quán)屬的管理。其房屋權(quán)屬管理主要職責(zé)是：
（一）貫徹執(zhí)行國(guó)家房屋權(quán)屬管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，提供政策咨詢服務(wù)；
（二）依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)取得、轉(zhuǎn)移、變更、注銷(xiāo)登記以及抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利登記；
（三）依法核發(fā)、審驗(yàn)《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；
（四）實(shí)施房地產(chǎn)測(cè)量；
（五）建立、健全管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)房屋產(chǎn)籍檔案管理；
（六）依法處理違反房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理規(guī)定的行為；
（七）行使法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。
第七條、房屋權(quán)屬登記，實(shí)行屬地管理原則，由經(jīng)國(guó)家建設(shè)部注冊(cè)登記的市、縣（市）地方人民政府房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)頒發(fā)建設(shè)部統(tǒng)一印制的房屋權(quán)屬證書(shū)。市、縣（市）地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照法律規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)與變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的式樣報(bào)國(guó)家建設(shè)部備案。
第二章、房屋權(quán)屬管理
第八條、公民、法人或其他組織房屋權(quán)屬的取得、轉(zhuǎn)移、變更，以及設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利、注銷(xiāo)權(quán)利或他項(xiàng)權(quán)利終止，權(quán)利人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)到房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)）申請(qǐng)登記。
外國(guó)人、港澳臺(tái)同胞和華僑在本省行政區(qū)域內(nèi)擁有的私有房屋的權(quán)屬登記，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。
第九條、房屋權(quán)屬登記分為：
（一）總登記；
（二）初始登記；
（三）轉(zhuǎn)移登記；
（四）變更登記；
（五）他項(xiàng)權(quán)利登記；
（六）注銷(xiāo)登記。
第十條、房屋權(quán)屬登記依以下程序進(jìn)行：
（一）受理登記申請(qǐng)；
（二）權(quán)屬審查；
（三）公告；
（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。
本條第（三）項(xiàng)適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記。
第十一條、房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人申請(qǐng)。
權(quán)利人為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱。
權(quán)利人為自然人的，應(yīng)使用其身份證件上姓名。
共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)。
國(guó)家所有房屋的權(quán)屬登記，由國(guó)家授權(quán)的管理單位申請(qǐng)。
房屋他項(xiàng)權(quán)利人不能親自辦理登記申請(qǐng)的，可以出具委托書(shū)委托人代為申請(qǐng)登記，登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，委托書(shū)須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
第十二條、申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)權(quán)屬的取得方式，分別向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列有關(guān)證件、資料：
（一）公民身份證件或法人、組織的營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及委托書(shū)；
（二）新建、改建、擴(kuò)建、翻建的房屋，交驗(yàn)批準(zhǔn)建房文件、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，房屋竣工平面圖、竣工驗(yàn)收證明等；改建、擴(kuò)建、翻建的房屋還須交驗(yàn)原權(quán)屬證件；
（三）購(gòu)買(mǎi)、受讓的房屋，交驗(yàn)原權(quán)屬證件、契證、買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓契約、房屋交易管理部門(mén)的監(jiān)證證件；
（四）交換的房屋，交驗(yàn)雙方原權(quán)屬證件、交換契約、契證、房屋交易管理部門(mén)的監(jiān)證證件；
（五）受贈(zèng)的房屋，交驗(yàn)原權(quán)屬證件、契證和經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的贈(zèng)與書(shū)、房屋交易管理部門(mén)的監(jiān)證證件；
（六）繼承的房屋，交驗(yàn)原權(quán)屬證件、契證、公證書(shū)和有效的繼承證明或人民法院的判決書(shū)、裁定書(shū)；
（七）分割的房屋，交驗(yàn)原權(quán)屬證件、房屋分割協(xié)議、文件或人民法院的判決書(shū)、裁定書(shū)；
（八）合并或者由企業(yè)投資入股、聯(lián)營(yíng)、兼并的房屋，交驗(yàn)原權(quán)屬證件、批準(zhǔn)文件、協(xié)議書(shū)、公證書(shū)等證件；合并、兼并的房屋還須交驗(yàn)房屋交易管理部門(mén)的監(jiān)證證件；
（九）由全民、集體、個(gè)人改制為股份制的房屋、交驗(yàn)原權(quán)屬證件，改制批文、董事會(huì)決議書(shū)、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等和房屋交易管理部門(mén)的監(jiān)證文件；
（十）注銷(xiāo)登記的房屋，提交原房屋權(quán)屬證書(shū)等證件。
第十三條、權(quán)利人應(yīng)按下列期限申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記：
（一）新建的房屋，應(yīng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記；
（二）改建、擴(kuò)建、翻建的房屋，應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)申請(qǐng)；
（三）因買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、分割、合并、投資入股、聯(lián)營(yíng)、兼并、改制、裁決等發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋、因國(guó)有土地使用權(quán)終止，房屋所有權(quán)收歸國(guó)有的房屋以及改變權(quán)利人姓名、名稱和房屋座落門(mén)牌號(hào)碼的，應(yīng)在事實(shí)發(fā)生之日起或名稱改變之日起30日內(nèi)申請(qǐng)；
（四）設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，權(quán)利人應(yīng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記；
（五）開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房屋應(yīng)在房屋交付使用前，按規(guī)定申請(qǐng)房屋權(quán)屬初始登記；
（六）全部焚毀、倒塌、拆除的房屋，應(yīng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)房屋權(quán)屬注銷(xiāo)登記；
房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利終止時(shí)，權(quán)利雙方應(yīng)在30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利終止登記；
（七）房屋所有權(quán)證遺失的，權(quán)利人應(yīng)及時(shí)登報(bào)聲明原權(quán)屬證書(shū)作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告后，6個(gè)月之內(nèi)無(wú)異議的，予以補(bǔ)發(fā)；如確因抵押、聯(lián)營(yíng)、兼并、合并等需提前補(bǔ)發(fā)的，由權(quán)利人書(shū)面申請(qǐng)并具結(jié)，上級(jí)主管部門(mén)（自然人由所在單位或街道辦事處）證明，可適當(dāng)提前補(bǔ)發(fā)。
房屋權(quán)屬證書(shū)破損，影響使用的，經(jīng)審驗(yàn)可以申請(qǐng)換證登記；
（八）因特殊情況無(wú)法提交房屋產(chǎn)權(quán)的合法證件或提交的證件不全而申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房屋登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)確屬申請(qǐng)人的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記，經(jīng)公告3個(gè)月內(nèi)無(wú)異議的，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。
第十四條、有下列情形之一的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出暫緩登記的決定：
（一）房屋權(quán)屬有糾紛的；
（二）不能按期交驗(yàn)本細(xì)則第十二條規(guī)定的證件、證明的；
（三）被依法查封或者房屋權(quán)利受到限制的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十五條、有下列情形之一的，除依法繼承、受遺贈(zèng)或者人民法院判決外，禁止房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或者設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利：
（一）在城市房屋拆遷范圍內(nèi)的；
（二）在國(guó)家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的；
（三）未依法登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的；
（四）共有房屋未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十六條、有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：
（一）屬于違章建筑的；
（二）屬于臨時(shí)建筑的；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十七條、登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)應(yīng)作出準(zhǔn)予登記、暫緩登記、不予登記的決定，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。
第十八條、凡未按本細(xì)則規(guī)定申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記并領(lǐng)證的，其房屋權(quán)屬的取得、轉(zhuǎn)移、變更、抵押、注銷(xiāo)等均屬無(wú)效。
第十九條、任何單位和個(gè)人實(shí)施下列行為，必須出具房屋權(quán)屬證書(shū)：
（一）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)房屋；
（二）申辦房屋繼承、贈(zèng)與、分割、交換、劃撥、投資入股、聯(lián)營(yíng)、兼并、合并等；
（三）改建、擴(kuò)建、翻建房屋；
（四）辦理拆遷、安置補(bǔ)償手續(xù)。
第二十條、國(guó)家代管或無(wú)人主張權(quán)利的房屋，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)直接代為登記。
發(fā)還代管的房屋、落實(shí)政策發(fā)還房屋權(quán)屬的房屋申請(qǐng)登記，按房屋權(quán)屬登記程序辦理。
第二十一條、經(jīng)市、縣（市）地方人民政府批準(zhǔn)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)需要對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋所有權(quán)進(jìn)行總登記、驗(yàn)證或換證。
開(kāi)展房屋所有權(quán)總登記、驗(yàn)證或換證，由市、縣（市）地方人民政府通告，明確總登記、驗(yàn)證或換證的區(qū)域、期限及有關(guān)事項(xiàng)。凡被列入總登記、驗(yàn)證或換證范圍內(nèi)的房屋權(quán)利人均應(yīng)按規(guī)定申請(qǐng)登記、驗(yàn)證或換證。
第二十二條、有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū)：
（一）申報(bào)不實(shí)的；
（二）涂改房屋權(quán)屬證書(shū)的；
（三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷(xiāo)登記的；
（四）因登記機(jī)關(guān)工作人員工作失誤，造成房屋權(quán)屬證書(shū)不實(shí)的。
注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書(shū)面決定，并送達(dá)申請(qǐng)當(dāng)事人。
第二十三條、房屋權(quán)利人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)交納測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、工本費(fèi)等費(fèi)用，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)文件執(zhí)行。
第三章、房屋產(chǎn)籍管理
第二十四條、房屋權(quán)屬檔案，由市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)統(tǒng)一管理。
第二十五條、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的要求進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)量，準(zhǔn)確地反映房屋的自然狀況，繪制符合規(guī)范的房地產(chǎn)圖表，為審查確認(rèn)房屋權(quán)屬提供依據(jù)。
房地產(chǎn)籍應(yīng)依照房地丘（地）號(hào)建立，房地丘（地）號(hào)的編寫(xiě)，依照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。
第二十六條、房屋權(quán)屬檔案應(yīng)以權(quán)利人為宗立卷，卷內(nèi)文件資料排列可按權(quán)利變化時(shí)間為序。
歸檔包括下列資料：
（一）計(jì)劃批文、規(guī)劃用地、施工批準(zhǔn)證件；
（二）規(guī)劃紅線圖、房屋分幅圖、分丘圖、戶圖等；
（三）劃撥文件、落實(shí)政策“退還產(chǎn)權(quán)通知書(shū)”、契約公證書(shū)、判決書(shū)、裁定書(shū)等確認(rèn)權(quán)屬的文件和在房產(chǎn)登記發(fā)證中收集的其他產(chǎn)籍資料；
（四）房屋權(quán)屬登記的表、卡、帳、冊(cè)及房屋所有權(quán)證存根；
（五）其他有關(guān)房屋權(quán)屬的證明、資料。
第二十七條、房屋產(chǎn)籍檔案，應(yīng)根據(jù)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充，使房產(chǎn)權(quán)屬、房屋現(xiàn)狀與產(chǎn)籍資料保持一致。
房地產(chǎn)測(cè)量應(yīng)根據(jù)實(shí)際適量修測(cè)、補(bǔ)測(cè)房地籍圖。
房屋權(quán)屬檔案必須永久保存，產(chǎn)籍資料如發(fā)生丟失或損毀時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施。
第二十八條、產(chǎn)籍管理人員應(yīng)在房屋權(quán)屬證書(shū)發(fā)出后一個(gè)月內(nèi)完成資料歸檔、立卷工作。
產(chǎn)籍管理部門(mén)應(yīng)按照國(guó)家檔案管理規(guī)定建立健全產(chǎn)籍檔案管理有關(guān)規(guī)章，建立查閱制度，在不違反保密規(guī)定的前提下，應(yīng)有效方便群眾，服務(wù)社會(huì)，為房屋權(quán)屬管理、房屋交易、房地產(chǎn)糾紛審理提供服務(wù)。
房屋產(chǎn)籍檔案實(shí)行有償利用，查閱利用者應(yīng)按規(guī)定辦理手續(xù)，繳納檔案利用費(fèi)用。
未經(jīng)產(chǎn)籍管理部門(mén)批準(zhǔn)，不得查閱或復(fù)制產(chǎn)權(quán)檔案及有關(guān)資料。
第四章、法律責(zé)任
第二十九條、以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書(shū)的，由登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)其房屋權(quán)屬證書(shū)，沒(méi)收非法所得，并可對(duì)當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下的罰款。
涂改房屋權(quán)屬證書(shū)的，其證書(shū)無(wú)效，由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收其房屋權(quán)屬證書(shū)，并可對(duì)當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下的罰款。
非法印制、偽造房屋權(quán)屬證書(shū)的，由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收其非法印制的房屋權(quán)屬證書(shū)及非法所得，并對(duì)當(dāng)事人處以10000元以上30000元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十條、房屋權(quán)利人未按期限申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記的，由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原登記費(fèi)的三倍以下收取登記費(fèi)。如在限期內(nèi)仍不辦理的，另處以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格5％的罰款。
被列入房屋權(quán)屬驗(yàn)證或換證范圍逾期不申請(qǐng)驗(yàn)證或換證的，原房屋權(quán)屬證書(shū)失效，由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其重新申請(qǐng)登記，并按原登記費(fèi)的3倍以下收取登記費(fèi)。
第三十一條、因登記機(jī)關(guān)工作人員工作過(guò)失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。
第三十二條、登記機(jī)關(guān)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或非法收受他人財(cái)物，為他人謀取利益的，沒(méi)收違法所得，并按照情節(jié)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的；依法追究刑事責(zé)任。
第三十三條、拒絕、阻礙登記機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十四條、當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可在接到處罰決定7日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第五章、附則
第三十五條、在城市規(guī)劃區(qū)外土地上的房屋權(quán)屬管理，參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。
為了進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，方便當(dāng)事人申辦房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記手續(xù)，提高辦事效率，改善投資軟環(huán)境，根據(jù)建設(shè)部《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》，結(jié)合成都市的實(shí)際，現(xiàn)就我市進(jìn)一步簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的有關(guān)事項(xiàng)，通知如下：
一、統(tǒng)一取消房屋權(quán)屬登記的公告程序，即在初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷(xiāo)登記和房地產(chǎn)抵押登記時(shí)不再進(jìn)行公告尋異。
二、縮短各類(lèi)登記的辦事時(shí)限，簡(jiǎn)化必收要件：
（一）初始登記
辦事時(shí)限：由10個(gè)工作日改為3個(gè)工作日；
必收要件：
1．土地使用權(quán)證書(shū)復(fù)印件或土地來(lái)源批文；
2．建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
3．房屋竣工驗(yàn)收合格證明文件；
4．房屋建筑面積測(cè)量報(bào)告。
購(gòu)買(mǎi)商品房的，以上要件由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一提供。
（二）轉(zhuǎn)移登記
辦事時(shí)限：由50個(gè)工作日改為7個(gè)工作日；
必收要件：
1．房屋所有權(quán)證書(shū)；
2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料、文件（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，法院司法文件，房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承公證書(shū)，依法處置房地產(chǎn)的其他批文）。
（三）變更登記
辦事時(shí)限：由50個(gè)工作日改為5個(gè)工作日；
必收要件：
1．房屋所有權(quán)證；
2．房屋翻建、改擴(kuò)建的批文，房屋分割協(xié)議，名稱、面積等發(fā)生變化的有關(guān)證明。
（四）房地產(chǎn)抵押登記
辦事時(shí)限：由7個(gè)工作日改為5個(gè)工作日；其中：在建工程抵押由8個(gè)工作日改為5個(gè)工作日；
必收要件：
1．房地產(chǎn)抵押合同；
2．房屋所有權(quán)證書(shū)（以預(yù)購(gòu)商品房或在建工程抵押的，則應(yīng)審驗(yàn)合法有效的購(gòu)房合同或有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的證明文件）；
3．土地使用權(quán)證書(shū)復(fù)印件或用地證明文件；
4．房地產(chǎn)價(jià)值證明（房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或抵押權(quán)人出具的房地產(chǎn)價(jià)值證明）。
（五）注銷(xiāo)登記
辦件時(shí)限：2個(gè)工作日；
必收要件：
1．原房屋所有權(quán)證；
2．其他有關(guān)證明文件。
（六）商品房頸售登記
辦件時(shí)限：由10個(gè)工作日改為3個(gè)工作日；
必收要件：
1．土地使用權(quán)證書(shū)復(fù)印件；
2．建筑工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；
3．規(guī)劃總平面圖復(fù)印件；
4．工程進(jìn)度證明文件；
5．預(yù)售面積核定報(bào)告。
（七）商品房預(yù)售合同登記備案
辦事時(shí)限：1個(gè)工作日
必收要件：商品房預(yù)售合同。
（八）房屋租賃登記備案
辦事時(shí)限：1個(gè)工作日；
必收要件：
1．房屋所有權(quán)證書(shū)復(fù)印件；
2．房屋租賃合同。
三、幾點(diǎn)說(shuō)明
（一）簡(jiǎn)化程序和必收要件主要考慮了權(quán)屬登記的共性因素，如遇特殊情況，可區(qū)別對(duì)待：如房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源缺乏必要原始證明等，可增加公告程序或適當(dāng)延長(zhǎng)時(shí)限，委托代辦的，應(yīng)加收授權(quán)委托書(shū)等。
一、規(guī)則引擎的概念
規(guī)則引擎是基于規(guī)則的專(zhuān)家系統(tǒng)的推理引擎發(fā)展而來(lái)的。它可以作為一種組件嵌入到程序中運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)將業(yè)務(wù)決策從應(yīng)用程序代碼中分離出來(lái)的功能，并使用預(yù)定義的語(yǔ)義模塊編寫(xiě)業(yè)務(wù)決策。它的處理過(guò)程是接受數(shù)據(jù)輸入，解釋業(yè)務(wù)規(guī)則，并根據(jù)規(guī)則做出相應(yīng)的動(dòng)作。
二、房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)引入規(guī)則引擎的必要性
在房屋權(quán)屬登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)中，基于業(yè)務(wù)種類(lèi)的多樣性、復(fù)雜性和數(shù)據(jù)的交叉重復(fù)性考慮，過(guò)去那種隨機(jī)嵌入的業(yè)務(wù)控制模型，已經(jīng)不能適應(yīng)多業(yè)務(wù)并發(fā)、數(shù)據(jù)交叉復(fù)用等特殊情況的處理要求，因此，需要引入和構(gòu)建更高層次的業(yè)務(wù)和數(shù)據(jù)流程模型控制技術(shù)，用以專(zhuān)門(mén)對(duì)各種不同的業(yè)務(wù)流、數(shù)據(jù)流進(jìn)行必要的規(guī)范和管控。
三、基于規(guī)則引擎的房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)架構(gòu)及其應(yīng)用模型
1.解決方案的形成
由于規(guī)則引擎所具有的一系列的特征，能夠?yàn)橐?guī)范房屋權(quán)屬登記業(yè)務(wù)的操作、流程和成果提供適時(shí)的規(guī)則引導(dǎo)和控制基礎(chǔ)。在這樣的前提下，將房屋權(quán)屬登記業(yè)務(wù)的各種業(yè)務(wù)規(guī)則從業(yè)務(wù)邏輯中分離出來(lái)，在進(jìn)行各種盡可能的分類(lèi)組合后，交由規(guī)則引擎管理，同時(shí)把規(guī)則引擎技術(shù)與系統(tǒng)中工作流模型進(jìn)行必要的糅合處理，從而形成一個(gè)具有典型行業(yè)應(yīng)用特色的業(yè)務(wù)智能化引擎模型技術(shù)。
2.基于規(guī)則引擎及工作流技術(shù)的房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)應(yīng)用模型
在房屋權(quán)屬登記應(yīng)用系統(tǒng)模型中，采用了規(guī)則引擎與工作流引擎的糅合技術(shù)，通過(guò)定向整合開(kāi)發(fā)，把兩種引擎機(jī)制有機(jī)集合起來(lái)，使它們?nèi)跁?huì)貫通，共同發(fā)揮各自的作用。規(guī)則引擎負(fù)責(zé)各種業(yè)務(wù)規(guī)則的定義、管理（增加、刪除、修改）和計(jì)算，為工作流引擎提供規(guī)則服務(wù)，為業(yè)務(wù)人員提供規(guī)則定義操作界面。規(guī)則服務(wù)的功能是對(duì)流程當(dāng)前執(zhí)行上下文中的隱含事實(shí)和規(guī)則庫(kù)的規(guī)則進(jìn)行計(jì)算，并返回計(jì)算結(jié)果。工作流引擎負(fù)責(zé)純業(yè)務(wù)邏輯的處理，必要時(shí)調(diào)用規(guī)則服務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)決策。當(dāng)業(yè)務(wù)規(guī)則發(fā)生變化時(shí)，不再涉及到開(kāi)發(fā)人員對(duì)代碼的更改，只需由業(yè)務(wù)人員在規(guī)則編輯界面中對(duì)規(guī)則庫(kù)進(jìn)行簡(jiǎn)單、快捷的規(guī)則更新。
四、規(guī)則引擎在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)用解析
在實(shí)際的應(yīng)用模型中，針對(duì)房屋權(quán)屬登記的業(yè)務(wù)特殊性和數(shù)據(jù)復(fù)雜性，市場(chǎng)既有規(guī)則產(chǎn)品在應(yīng)對(duì)行業(yè)特色需求方面的能力明顯不足，因此需要專(zhuān)門(mén)針對(duì)房屋權(quán)屬登記的特殊需求研制的一種基于規(guī)則引擎的工作流模型，以形成一種標(biāo)準(zhǔn)化、智能化的業(yè)務(wù)支撐平臺(tái)。
為此，在基于規(guī)則引擎與工作流模型組合房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)中，設(shè)計(jì)提供了從元數(shù)據(jù)預(yù)定義到業(yè)務(wù)生成模式、業(yè)務(wù)流程模型、流程控制模型直至數(shù)據(jù)成果合成模型全過(guò)程的規(guī)則與工作流合成，并基于此形成了一種特有的房屋權(quán)屬登記智能業(yè)務(wù)引擎模型。
在這個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)模型中，規(guī)則引擎主要提供了三種核心機(jī)制：流程管理、任務(wù)管理和時(shí)間服務(wù)，對(duì)工作流模塊和整個(gè)系統(tǒng)提供相應(yīng)的服務(wù)與支持，它們分別負(fù)責(zé)流程路由規(guī)則、任務(wù)分派規(guī)則和時(shí)間約束規(guī)則的定義和管理。整個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)以及其中的工作流系統(tǒng)與規(guī)則引擎的結(jié)合優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在這三個(gè)模塊的功能發(fā)揮上。
1.運(yùn)用流程路由規(guī)則規(guī)范業(yè)務(wù)流向
系統(tǒng)中的流程模塊實(shí)際上是各種業(yè)務(wù)門(mén)類(lèi)的生成控制器，主要負(fù)責(zé)各種登記業(yè)務(wù)流程實(shí)例的生命周期管理、提供各個(gè)流程實(shí)例相關(guān)信息（業(yè)務(wù)類(lèi)型、收件、收費(fèi)、證書(shū)類(lèi)型、建檔方式等），并負(fù)責(zé)實(shí)現(xiàn)各個(gè)業(yè)務(wù)流程實(shí)例的活動(dòng)實(shí)例之間的路由功能。在當(dāng)前業(yè)務(wù)活動(dòng)執(zhí)行完畢后，由流程管理模塊調(diào)用規(guī)則服務(wù)計(jì)算出當(dāng)前業(yè)務(wù)下一個(gè)或多個(gè)活動(dòng)，并交由活動(dòng)管理模塊負(fù)責(zé)執(zhí)行?；顒?dòng)管理模塊則根據(jù)各個(gè)預(yù)先設(shè)定的活動(dòng)對(duì)象規(guī)則指標(biāo)，對(duì)當(dāng)前提交的業(yè)務(wù)活動(dòng)可行性進(jìn)行檢查，不符合活動(dòng)規(guī)則的按照預(yù)定義規(guī)則掛起或自動(dòng)回退上一任務(wù)環(huán)節(jié)；符合活動(dòng)規(guī)則的則自動(dòng)生成新的業(yè)務(wù)任務(wù)，并流向下一個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。
2.運(yùn)用任務(wù)分派規(guī)則強(qiáng)化操作
房屋權(quán)屬登記的業(yè)務(wù)類(lèi)型比較繁雜，存在多業(yè)務(wù)并發(fā)需求的業(yè)務(wù)程序運(yùn)作格局，且并發(fā)業(yè)務(wù)流程走向又有著不同的環(huán)節(jié)和控制要求。這就要求在系統(tǒng)架構(gòu)中任務(wù)管理模塊不僅要負(fù)責(zé)對(duì)人工任務(wù)進(jìn)行管理，包括任務(wù)的創(chuàng)建、分派、啟動(dòng)、終止及任務(wù)的提交等，任務(wù)管理模塊根據(jù)規(guī)則庫(kù)定義好的任務(wù)生成模式，自動(dòng)監(jiān)視各項(xiàng)業(yè)務(wù)任務(wù)在各個(gè)流程的狀態(tài)；還要根據(jù)業(yè)務(wù)任務(wù)的并發(fā)狀態(tài)按照并發(fā)規(guī)則的要求進(jìn)行多位向的分排、引導(dǎo)和管理。在實(shí)際登記業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，由于任務(wù)的分派經(jīng)常隨著人員的在位狀態(tài)、組織結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和分派規(guī)則的改變而經(jīng)常變化，因此在進(jìn)行任務(wù)分派時(shí)，任務(wù)管理模塊將根據(jù)規(guī)則庫(kù)的定義要求進(jìn)行必要的干預(yù)和引導(dǎo)，調(diào)用規(guī)則服務(wù)重新分派相應(yīng)的任務(wù)執(zhí)行者，這樣不僅能保證業(yè)務(wù)流動(dòng)的有序性，還能有效杜絕各種越權(quán)操作。
3.運(yùn)用時(shí)間規(guī)則控制業(yè)務(wù)節(jié)奏和權(quán)力屬性
房屋權(quán)屬登記業(yè)務(wù)作為一種行政登記行為，因?yàn)榈怯泴?duì)象的特殊性，對(duì)時(shí)間的要求具有多重性的特點(diǎn)。根據(jù)《房屋登記辦法》等一系列相關(guān)規(guī)定的要求，一是需要對(duì)各種不同的業(yè)務(wù)類(lèi)型制定不同的時(shí)間響應(yīng)和約束規(guī)則，實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)經(jīng)過(guò)分解的任務(wù)節(jié)點(diǎn)提供約束機(jī)制；二是在一些特殊的登記類(lèi)型中（比如：預(yù)告登記、異議登記、他項(xiàng)權(quán)登記），對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作的登記對(duì)象的權(quán)力具有不同的時(shí)間規(guī)則要求。因此，在實(shí)際的流程實(shí)例運(yùn)行時(shí)，不僅需要對(duì)流程、活動(dòng)和任務(wù)的實(shí)例在執(zhí)行時(shí)間上加以約束，如某業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)的執(zhí)行時(shí)間不超過(guò)多長(zhǎng)時(shí)間，或某個(gè)特定的時(shí)間將觸發(fā)某個(gè)動(dòng)作的執(zhí)行。在不同的業(yè)務(wù)流程中，或者同一業(yè)務(wù)流程的不同業(yè)務(wù)階段，都需要應(yīng)用不同的時(shí)間約束信息，在這里，主要采用定時(shí)器模式提供時(shí)間約束服務(wù)，如果出現(xiàn)定時(shí)器超時(shí)，則執(zhí)行預(yù)定義的超時(shí)操作。并且，針對(duì)上述房屋登記業(yè)務(wù)的那些具有時(shí)間控制的權(quán)屬屬性特征，時(shí)間服務(wù)模塊還能根據(jù)某些業(yè)務(wù)的特性提供自動(dòng)定時(shí)服務(wù)和日歷功能，以時(shí)間機(jī)制實(shí)現(xiàn)對(duì)相關(guān)權(quán)力屬性的保障。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；權(quán)屬；登記
房屋權(quán)屬登記，是房屋權(quán)屬法律化的重要標(biāo)志。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、利用和房地產(chǎn)權(quán)益保護(hù)問(wèn)題也越來(lái)越引起人們的關(guān)注。從各地法院審理的涉及城市房屋權(quán)屬登記類(lèi)的訴訟案件情況看，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益任重而道遠(yuǎn)，需要進(jìn)行深入地研究和探討。筆者從幾方面就城市房屋權(quán)屬登記行為的合法性審查上略談已見(jiàn)。
一、通過(guò)事實(shí)證據(jù)審查，確認(rèn)房屋權(quán)屬登記行為的客觀性
事實(shí)證據(jù)審查主要是審查房屋權(quán)屬登記行為所認(rèn)定的事實(shí)，該事實(shí)能否滿足法定的事實(shí)要件，其所依據(jù)的證據(jù)是否確實(shí)、充分。多年審判實(shí)踐證明房屋權(quán)屬登記行為案件的事實(shí)證據(jù)審查主要是對(duì)總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷(xiāo)登記等項(xiàng)的審查。這也是審理這類(lèi)案件審查的重點(diǎn)。
（一）總登記
總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。
（二）初始登記
初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請(qǐng)人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請(qǐng)人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。
（三）轉(zhuǎn)移登記
轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文書(shū)等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書(shū)才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。
（四）變更登記
變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理變更登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。 （五）他項(xiàng)權(quán)利登記
他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書(shū)、相關(guān)的證明文件、身份證件等。
（六）注銷(xiāo)登記
注銷(xiāo)登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書(shū)，他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
二、辦理房屋登記中存在的問(wèn)題
（一）忽視實(shí)體審查和違反法定程序
有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭(zhēng)議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請(qǐng)?jiān)诤?，辦證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。
（二）房屋登記機(jī)關(guān)在申請(qǐng)人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請(qǐng)人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯(cuò)誤。
（三）登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請(qǐng)材料申請(qǐng)進(jìn)行登記的行政行為?，F(xiàn)行法律雖然沒(méi)有明確房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記材料作實(shí)體審查，也沒(méi)有能力鑒別當(dāng)事人身份證的真?zhèn)我约百I(mǎi)賣(mài)契約的真實(shí)性和簽字的真實(shí)性，初始登記中未存有原告身份證復(fù)印件和簽字，未出證的情況下即進(jìn)行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認(rèn)為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷(xiāo)。針對(duì)在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現(xiàn)的弄虛作假問(wèn)題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對(duì)登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”此外，還要求“申請(qǐng)人對(duì)其提交的登記申請(qǐng)文件的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)”。 如張某訴房地產(chǎn)管理處注銷(xiāo)房屋所有權(quán)證一案，原告于1997年涂改他人已作廢的房產(chǎn)執(zhí)照到被告處換領(lǐng)房屋所有權(quán)證，被告工作人員因?qū)徍瞬患?xì)為原告換發(fā)了房屋所有權(quán)證。1999年，原告的房屋在動(dòng)遷時(shí)被群眾舉報(bào)，被告作出了注銷(xiāo)原告房屋所有權(quán)證的決定。原告不服，以注銷(xiāo)決定屬于行政處罰行為，且涂改行為在兩年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)，不應(yīng)再給予行政處罰，被告的行為違反了行政處罰法的規(guī)定，請(qǐng)求予以撤銷(xiāo)。本案經(jīng)一、二審法院審理后認(rèn)為，原告所持房屋所有權(quán)證是用經(jīng)涂改作廢的房照換領(lǐng)形成的，是不具備合法條件的房屋權(quán)屬證書(shū)，房地產(chǎn)管理處未認(rèn)真審查即為原告換發(fā)的房屋所有權(quán)證是錯(cuò)誤發(fā)證。房地產(chǎn)管理處在查明原告的違法行為及本機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤發(fā)證后所作的注銷(xiāo)房屋所有權(quán)證行為，是依職權(quán)作出的一種行政管理行為，并非是對(duì)原告違反行政法規(guī)的行為給予的處罰，故該注銷(xiāo)決定不適用行政處罰法的規(guī)定。原告的訴訟理由不能成立，判決維持了被告的注銷(xiāo)決定。
夫妻共有房產(chǎn)登記是指房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在受理夫妻婚姻狀況存續(xù)期間取得的房產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，實(shí)行共有房產(chǎn)登記。
一、房屋共有的形式及夫妻共有房產(chǎn)權(quán)屬登記的界定
1、房屋的共有有兩種形式：按份共有與共同共有。許多人對(duì)此并不太了解，在此，有必要進(jìn)行比較與區(qū)分。
按份共有與共同共有的概念
所謂房屋的按份共有（又稱分別共有），是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的公民或法人按照各自占有份額，分別對(duì)共同所有的房屋享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。需要明確兩點(diǎn)：第一，各個(gè)共有人對(duì)共有房屋按照各自份額享有所有權(quán)，其份額在共有關(guān)系產(chǎn)生時(shí)共有人就應(yīng)當(dāng)將之明確。第二，按份共有并不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對(duì)共有房屋整體按各自的份額享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權(quán)利并不僅限于共有房屋的某一部分上，而是及于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四間房屋，雙方各占二分之一，這并不是指甲乙二人分別占有兩間房屋，而是指兩個(gè)人都對(duì)這四間房屋享有權(quán)利，該權(quán)利的份額由共有人所占的份額即各半進(jìn)行分配。
房屋的共同共有是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的公民或法人對(duì)同一房屋平等的、不分份額的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。這種共有具有以下幾個(gè)特征：第一，共同共有的產(chǎn)生基于一定的共同關(guān)系，這種共同關(guān)系，或是由法律直接規(guī)定，如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系，或是由合同約定，如合伙合同。第二，在共同共有中，各個(gè)共有人對(duì)共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，每個(gè)共有人在使用房屋時(shí)都不能排斥其他共有人的使用。
2、夫妻共有房產(chǎn)權(quán)屬登記的界定
夫妻共同房產(chǎn)采用共同共有或按份共有登記都可以，修改前的《婚姻法》第十三條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，屬夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”。在該條第二款規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”。2001年修改的《婚姻法》將原第十三條設(shè)為第十七條，并增加了第十八條（財(cái)產(chǎn)歸一方所有的幾種情形）及第十九條，第十九條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”?？梢?jiàn)，修改后的《婚姻法》對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，更傾向于由當(dāng)事人自行約定。也就是說(shuō)當(dāng)事人可以在合法、自愿的基礎(chǔ)上對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定。登記機(jī)關(guān)在受理此類(lèi)房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)時(shí)，已不能單憑是婚前財(cái)產(chǎn)或婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)來(lái)確定，而必須采用具體問(wèn)題具體分析的方法，要根據(jù)當(dāng)事人提供的合法有效憑證嚴(yán)格審查，按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，予以確權(quán)。
二、我國(guó)夫妻共有房產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及弊端
現(xiàn)在，對(duì)屬于夫妻共同的房產(chǎn)，我國(guó)絕大部分市民都習(xí)慣于由一方登記產(chǎn)權(quán)，全國(guó)各地的登記機(jī)關(guān)一般也不強(qiáng)求當(dāng)事人以夫妻共有的房產(chǎn)進(jìn)行登記。只是對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行處分（如出賣(mài)或設(shè)定抵押）時(shí)，才依據(jù)修改前的《婚姻法》第十三條關(guān)于“夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”的規(guī)定，要求產(chǎn)權(quán)人的配偶作為共有人在相關(guān)的文件上簽字。
但是，這種登記方式的問(wèn)題也是顯而易見(jiàn)的：一是按物權(quán)立法的理論，政府權(quán)屬登記機(jī)關(guān)所登記的產(chǎn)權(quán)人才是房屋所有權(quán)人，而不能包括配偶在內(nèi)的其他人。將本屬于夫妻共有的房產(chǎn)登記為一方所有，就不利于保護(hù)另一方的合法權(quán)益。例如：
二是在2001年修改的《婚姻法》更進(jìn)一步明確規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻間的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題趨于復(fù)雜，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)形式多元化，不能簡(jiǎn)單地確定為一方所有或共同所有。
因而，原來(lái)的登記方式已經(jīng)不相適應(yīng)，而將夫妻共有的房產(chǎn)按共有房產(chǎn)登記，能真實(shí)地反映權(quán)利狀態(tài)，這對(duì)保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，維護(hù)正常的房產(chǎn)交易安全，降低和減少房屋權(quán)屬登記部門(mén)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，將發(fā)揮積極有效的作用。
三、對(duì)于夫妻共有房產(chǎn)登記過(guò)程中可能存在的問(wèn)題進(jìn)行分析和探討
㈠．夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋權(quán)屬登記問(wèn)題
根據(jù)修改后的《婚姻法》第十七條、第十八條、十九條的規(guī)定夫妻對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)有多種形式，具體可分為以下幾種：
1、共同共有。夫妻雙方不分份額地享有和行使房屋所有權(quán)，包括⑴、夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，由一方或雙方購(gòu)置、自建、交換的房產(chǎn)，以及繼承所得的房產(chǎn)，而且雙方?jīng)]有明確規(guī)定的。⑵、夫妻一方或雙方按遺囑或贈(zèng)與合同中沒(méi)有明確規(guī)定只歸夫或妻的房產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的房產(chǎn)享有平等的處理權(quán)，任何一方都不能無(wú)視他方擅自處理。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：共同所有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)。因此夫妻雙方作為共有人都應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。
2、個(gè)人所有。包括⑴、婚前通過(guò)購(gòu)置、自建、交換等方式到得的房產(chǎn)。⑵、遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的房產(chǎn)。此類(lèi)房產(chǎn)，只需個(gè)人申請(qǐng)登記，今后，對(duì)已經(jīng)登記為一方所有的房產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押時(shí)，只需要登記的一方簽字，不必取得對(duì)方的同意。
3、按份共有。夫妻雙方按確定份額對(duì)房產(chǎn)行使所有權(quán)?！痘橐龇ā返谑艞l賦予夫妻雙方可以對(duì)婚前婚后房產(chǎn)在不違背法律的前提下，約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。也就是說(shuō)夫妻雙方可以通過(guò)合法有效的約定來(lái)改變房產(chǎn)的所有權(quán)形式?！痘橐龇ā返谑艞l正是體現(xiàn)了我國(guó)民法中的“意思自治原則”。法律規(guī)定夫妻雙方所有的房產(chǎn)可以通過(guò)約定來(lái)確定所有權(quán)形式。因此，當(dāng)夫妻雙方通過(guò)約定變更為一方所有時(shí)，夫妻雙方必須親自到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽署約定書(shū)。值得注意的是，在夫妻共有產(chǎn)登記中，存在著產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問(wèn)題。如本屬于夫妻共有產(chǎn)，現(xiàn)雙方書(shū)面約定歸一方所有，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定，必須按轉(zhuǎn)移登記辦理并征收稅費(fèi)。
2、房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在受理夫妻共有產(chǎn)登記中的審查職責(zé)
房屋權(quán)屬登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人所有的房屋狀態(tài)加以記載、予以認(rèn)可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定了所登記的房屋的合法性，起公示作用，社會(huì)公眾可以通過(guò)查閱房屋登記機(jī)關(guān)登記簿的記載和頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，了解相應(yīng)的權(quán)利狀況，使之具有社會(huì)公信力。
房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的登記行為是依當(dāng)事人的申請(qǐng)并依照法律規(guī)定進(jìn)行審查，登記部門(mén)的職責(zé)在于審查申請(qǐng)人是否依法律提交了申請(qǐng)登記所需的材料，申請(qǐng)登記的房屋有無(wú)違反法律的禁止性規(guī)定。只要申請(qǐng)人提交的材料符合法律的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)即應(yīng)依法予以登記。至于申請(qǐng)人的民事法律關(guān)系狀態(tài)在實(shí)質(zhì)上是否合法有效，則不在登記范圍之內(nèi)。房屋權(quán)屬登記的特性決定了權(quán)屬登記部門(mén)依法作出登記行為時(shí)，依法只應(yīng)負(fù)形式審查義務(wù)，如當(dāng)事人以虛假材料申請(qǐng)登記的其所獲行政登記缺乏合法基礎(chǔ)，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)可以依據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條第一款之規(guī)定，以“申報(bào)不實(shí)”為由注銷(xiāo)其發(fā)放的房屋所有權(quán)證書(shū)。
因此，房屋權(quán)屬登記在受理夫妻共有產(chǎn)登記申請(qǐng)，特別是約定為所有權(quán)登記時(shí)，必須認(rèn)真做好房屋產(chǎn)權(quán)審查工作，把好產(chǎn)權(quán)審查關(guān)。在審查中，一方面要對(duì)房屋取得的來(lái)源搞清楚。在這一點(diǎn)上，重點(diǎn)要做好內(nèi)部查檔，力爭(zhēng)做到登記資料與原檔案資料不矛盾，盡量減少因登記機(jī)關(guān)的過(guò)失而導(dǎo)致出現(xiàn)登記差錯(cuò)。總之，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，夫妻間房屋所有權(quán)的主體呈多元化趨勢(shì)，但只要房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)認(rèn)真掌握相關(guān)法律法規(guī)，就可以在所有權(quán)人的確定上做到準(zhǔn)確無(wú)誤。
四、在辦理夫妻共有房屋所有權(quán)證過(guò)程中，針對(duì)權(quán)屬登記實(shí)踐中的問(wèn)題的建議和對(duì)策的探討
辦理房屋共有權(quán)登記，共有的形式應(yīng)當(dāng)作為登記的一項(xiàng)重要內(nèi)容，記載于權(quán)利憑證（房屋所有權(quán)證）中。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條的規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)。共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)?！笨梢?jiàn)，登記行為的前提必須是當(dāng)事人的申請(qǐng)。因而必須使當(dāng)事人在申請(qǐng)時(shí)，對(duì)于該項(xiàng)內(nèi)容多加了解并重視。而在實(shí)踐中，存在的問(wèn)題比較多，當(dāng)事人申請(qǐng)共有房產(chǎn)登記時(shí)，普通人對(duì)共有權(quán)的兩種形式缺乏了解，更無(wú)法區(qū)分二者的不同，相當(dāng)一部分人簡(jiǎn)單的認(rèn)為，所謂共同共有就是權(quán)利人平均享有份額，在申報(bào)產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，不分情況都填寫(xiě)成共同共有。如果登記機(jī)關(guān)完全按照當(dāng)事人填寫(xiě)的申請(qǐng)表來(lái)登記，就存在著比較大的隱患。事實(shí)上，共有的形式不同有時(shí)候?qū)Ξ?dāng)事人的權(quán)利也會(huì)產(chǎn)生影響。例如，甲乙二人共同購(gòu)置一套房屋，如果按照按份共有進(jìn)行登記，則甲乙二人可以隨時(shí)處置屬于自己份額；如果登記成共同共有，則雙方都無(wú)權(quán)處置，必須在征得對(duì)方同意的情況下才可以將該房產(chǎn)進(jìn)行處分。又如，在商品房的買(mǎi)賣(mài)中，甲與乙共同簽訂買(mǎi)賣(mài)契約，各出資一半購(gòu)置一套房屋。其中甲有配偶丙，甲與乙無(wú)任何關(guān)系。在登記的時(shí)候，按照出資份額，那么應(yīng)該是甲與丙共同占有1/2，乙獨(dú)自占有1/2。可是如果在申請(qǐng)時(shí)當(dāng)事人籠統(tǒng)的注明“共同共有”，而登記成甲乙丙三人的共同共有房屋。那么，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱《民通意見(jiàn)》）第九十條的有關(guān)規(guī)定，在對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的時(shí)候，假如不能提供書(shū)面的協(xié)議，將按照等分原則處理。這時(shí)候，他們享有的份額有了很大的不同。由此可見(jiàn)，如果登記時(shí)當(dāng)事人未考慮到這些情況，將來(lái)一旦出現(xiàn)矛盾，將引起不必要的糾紛，增加行政機(jī)關(guān)的工作負(fù)擔(dān)。因此，我認(rèn)為在實(shí)行共有權(quán)登記方面有以下兩點(diǎn)建議：
第一，登記機(jī)關(guān)在受理當(dāng)事人的申請(qǐng)時(shí)，必須向當(dāng)事人詳細(xì)說(shuō)明兩種共有形式的含義和區(qū)別，這種說(shuō)明可以以公告的方式明示作出，或者以書(shū)面形式向當(dāng)事人出示，并且其主管部門(mén)也可以借助媒體向廣大市民進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的宣傳。
第二，除夫妻共有和家庭共有等形式外，其他形式的共有不宜登記為共同共有。原因有二：其一，夫妻關(guān)系的共有是典型的共同共有，其關(guān)系受《婚姻法》的調(diào)整，根據(jù)《婚姻法》第十九條的規(guī)定，只要有夫妻雙方的書(shū)面約定，登記成任何一種共有形式都是可以的；家庭共有也是共同共有中一種特殊的形式。而其他類(lèi)型的共有則不同于此。前面已經(jīng)提到過(guò)，共同共有的前提是共同關(guān)系的存在，而除夫妻共有和家庭共有等形式，一般情況下，顯然不存在法理上所謂的共同關(guān)系。其二，登記為按份共有分清具體的份額有利于保護(hù)各個(gè)共有人的利益，也方便其處分各自的份額。另外，《民通意見(jiàn)》第八十八條提到，“對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定共同共有?！钡绻a(chǎn)權(quán)變更的事實(shí)發(fā)生在登記前的近期內(nèi)，例如最近購(gòu)買(mǎi)的商品房或二手房，共有的份額可以根據(jù)購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)各個(gè)共有人出資額的不同而加以明確，不應(yīng)當(dāng)屬于《民通意見(jiàn)》中所指的這種情況。因此我認(rèn)為，在其他的共有形式下，登記成按份共有較為適宜。
五、另外，還有一些其他問(wèn)題需要說(shuō)明
1、對(duì)于權(quán)利人新購(gòu)商品房，此類(lèi)登記分以下幾種情形。
(1)、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同日期在領(lǐng)取結(jié)婚證之前，即屬于婚前財(cái)產(chǎn)的夫妻雙方必須親自到場(chǎng)填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)歸屬的約定書(shū)或提供公證機(jī)關(guān)的公證書(shū)。
(2)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、發(fā)票、結(jié)算單是領(lǐng)取結(jié)婚證前的，在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)填報(bào)婚姻狀況聲明書(shū)或雙方約定。
婚前房產(chǎn)雙方約定辦理夫妻共有產(chǎn)登記的，雙方需共同到場(chǎng)。例如：在收件中碰到申請(qǐng)婚前財(cái)產(chǎn)登記的情況，即訂立合同日期在領(lǐng)取結(jié)婚證之前，而購(gòu)房發(fā)票、結(jié)算單上的日期均在領(lǐng)取結(jié)婚證之后，不能明確判定是婚前還是婚后財(cái)產(chǎn)，鑒于此，必須夫妻雙方到場(chǎng)填寫(xiě)約定：本人于某年某月某日簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，并于某年某月某日與配偶申請(qǐng)結(jié)婚，現(xiàn)該房屋歸某一方所有（或雙方共同共有）。這樣手續(xù)才算比較完備。
2、關(guān)于離婚后當(dāng)事人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的若干情形
(1)、婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂的合同（一直未辦產(chǎn)權(quán)），之后雙方離婚，產(chǎn)權(quán)歸于一方所有，須前妻／夫到場(chǎng)填寫(xiě)約定并作析產(chǎn)處理。如：夫妻二人購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，一直未辦產(chǎn)權(quán)，后因夫妻感情破裂而離異，此套房屋是他們婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)歸女方所有，須男方約定：愿意放棄該房屋產(chǎn)權(quán)，歸女方所有。
(2)、離婚之后（至今未再婚）一方所購(gòu)房屋，須持身份證、離婚證、離婚協(xié)議或民事判決／調(diào)解書(shū)等相關(guān)資料，并填寫(xiě)婚姻狀況聲明書(shū)。另外，夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)歸屬問(wèn)題，必須當(dāng)工作人員的面，以書(shū)面或口頭形式約定、雙方無(wú)爭(zhēng)議的，離婚后應(yīng)按約定處理。但規(guī)避法律的除外。又如，某人結(jié)婚之后一直未辦理房產(chǎn)證，而目前已離婚，則須將已注銷(xiāo)的結(jié)婚證復(fù)印件及離婚證復(fù)印件存入收件材料，約定的填寫(xiě)則視相關(guān)情況而定。有些離婚人士，他們是帶著情緒來(lái)辦理權(quán)證的，尤其是歸屬于另一方所有，須其在約定上簽字，往往會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒，這就要求我們登記機(jī)關(guān)工作人員耐心講解，以處理好他們之間的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。
隨著人們法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)，通過(guò)我們對(duì)房地產(chǎn)政策法律法規(guī)的宣傳，我相信市民會(huì)對(duì)夫妻共有權(quán)登記政策不斷的認(rèn)識(shí)和了解。要維護(hù)自身合法權(quán)益，就必須依法辦事，以切實(shí)保護(hù)自身利益，使房產(chǎn)共有權(quán)登記政策進(jìn)一步完善，為今后房產(chǎn)檔案的無(wú)紙化管理，建立電子檔案、產(chǎn)籍信息網(wǎng)絡(luò)化等奠定基礎(chǔ)。
（表一）
\s （表二）
房屋登記行政案件產(chǎn)生的原因：
(一)房屋登記行政機(jī)關(guān)未盡必要審查義務(wù)和合理注意義務(wù)，主觀存在過(guò)錯(cuò)。
一是違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。
二是對(duì)申請(qǐng)人提供的登記材料的真實(shí)性、合法性和有效性未作全面審查。
三是因工作過(guò)失造成權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，侵害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。
(二)申請(qǐng)人故意隱瞞真實(shí)的房屋交易事實(shí)，提供虛假登記資料。
一是申請(qǐng)人提供偽造的身份證、戶口等身份證明材料或公證書(shū)、房屋交易合同、協(xié)議書(shū)等資料辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
二是申請(qǐng)人與中介機(jī)構(gòu)共同欺騙公證機(jī)關(guān)，騙取公證文書(shū)，辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
(三)房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)人與第三人對(duì)登記房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議。
二、處理此類(lèi)案件存在的問(wèn)題
人民法院在審結(jié)上述行政案件后，有相當(dāng)數(shù)量的房屋登記行政行為被依法撤銷(xiāo)，但引發(fā)一些后續(xù)問(wèn)題：
一是被判決撤銷(xiāo)登記的房產(chǎn)多數(shù)設(shè)置了他項(xiàng)權(quán)利，房屋登記機(jī)關(guān)如履行法院的行政判決又會(huì)造成對(duì)他項(xiàng)權(quán)利人的侵害。
二是提供虛假材料的當(dāng)事人在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后逃匿，法院判決撤銷(xiāo)登記行為后，購(gòu)房人已經(jīng)支付的購(gòu)房款難以追回，將面臨錢(qián)房?jī)煽盏木车兀埔獾谌说暮戏?quán)益得不到有效的保護(hù)。
三是有的涉案房屋發(fā)生多次權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，因前手交易登記行為違法，被法院撤銷(xiāo)，后手交易登記行為往往也被隨之撤銷(xiāo)，而法院受行政審判職權(quán)所限，在行政判決書(shū)中沒(méi)有對(duì)案件所涉及的基礎(chǔ)民事行為的效力作出認(rèn)定，導(dǎo)致房屋歸屬處于未定狀態(tài)，房屋登記行政機(jī)關(guān)常以房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議為由，拒絕向申請(qǐng)人(原告)重新頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)，迫使申請(qǐng)人向人民法院提起房屋確權(quán)民事訴訟，啟動(dòng)新的一輪訴訟程序，增加了當(dāng)事人的訴累，同時(shí)也造成司法資源的浪費(fèi)。
四是因當(dāng)事人提供的部分登記資料如身份證明、登記申請(qǐng)的簽名不真實(shí)而被人民法院作出的行政判決撤銷(xiāo)，但其民事交易行為卻在民事訴訟中被人民法院作出的民事判決書(shū)確認(rèn)為有效，導(dǎo)致剛被撤銷(xiāo)的權(quán)屬登記又要恢復(fù)登記，既造成行政機(jī)關(guān)登記工作的重復(fù)，又給當(dāng)事人帶來(lái)不必要的負(fù)擔(dān)。
三、解決問(wèn)題的對(duì)策
人民法院審理房屋登記行政案件所產(chǎn)生的上述后續(xù)問(wèn)題不利于樹(shù)立行政審判的權(quán)威性，只解決了案件中的行政爭(zhēng)議問(wèn)題，但同時(shí)留給行政相對(duì)人(利害關(guān)系人)新的行政爭(zhēng)議和民事?tīng)?zhēng)議，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)行政訴訟法的立法目的。為此我們建議：
(一)建立和完善科學(xué)的房產(chǎn)登記制度，盡快制定和完善有關(guān)房產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章，正本清源，是解決當(dāng)前的房產(chǎn)登記行政案件審理工作諸多問(wèn)題的根本辦法。雖然《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作出了基本的規(guī)定，如登記管轄、登記機(jī)構(gòu)職責(zé)、異議登記與預(yù)告登記制度、登記過(guò)錯(cuò)的賠償責(zé)任等，但是這些規(guī)定仍有許多不明確的地方，遠(yuǎn)不能解決實(shí)踐中遇到的問(wèn)題，亟待法律和規(guī)章的進(jìn)一步細(xì)化。
摘要：隨著房產(chǎn)交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應(yīng)現(xiàn)在房產(chǎn)檔案管理的要求，房產(chǎn)檔案館要想獲得更快發(fā)展，就必須樹(shù)立超前的服務(wù)意識(shí)，主動(dòng)服務(wù)百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息化管理勢(shì)在必行。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)登記交易檔案；創(chuàng)新服務(wù)方式；質(zhì)量管理；電子信息
臨沂市房產(chǎn)登記交易中心近年來(lái)不斷深化交易與權(quán)屬規(guī)范化管理，強(qiáng)化創(chuàng)新意識(shí)，堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展，通過(guò)加強(qiáng)法規(guī)業(yè)務(wù)建設(shè)、建設(shè)網(wǎng)上房地產(chǎn)、防范和打擊虛假交易、強(qiáng)化測(cè)繪市場(chǎng)監(jiān)管、加強(qiáng)服務(wù)窗口建設(shè)、狠抓內(nèi)部管理和隊(duì)伍建設(shè)等措施，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記以及檔案管理的信息化、網(wǎng)絡(luò)化，群眾的滿意度進(jìn)一步提升，我市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理又邁上了一個(gè)新臺(tái)階.現(xiàn)將我交易中心近年來(lái)不斷深化交易與權(quán)屬規(guī)范化管理的情況匯報(bào)如下：
我交易中心負(fù)責(zé)全市房屋權(quán)屬登記、房產(chǎn)檔案、房產(chǎn)測(cè)繪、商品房銷(xiāo)售、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理與培育。與飛速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，近年來(lái)房地產(chǎn)管理法規(guī)、政策建設(shè)相對(duì)滯后，不能滿足現(xiàn)實(shí)管理的需要。為了更好地履行管理職責(zé)，實(shí)現(xiàn)依法管理的目標(biāo)，近幾年我們不等不靠，積極研究對(duì)策，依據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《臨沂市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》等法律法規(guī)，先后制定了《具體適用若干問(wèn)題規(guī)定》、《夫妻共有房產(chǎn)（變更）登記細(xì)則》、《關(guān)于規(guī)范劈分房屋產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)規(guī)定》等92份規(guī)范性文件、規(guī)定和56份業(yè)務(wù)會(huì)議紀(jì)要，與相關(guān)職能部門(mén)聯(lián)合制定了《關(guān)于在房產(chǎn)管理中加強(qiáng)和規(guī)范公證活動(dòng)的聯(lián)合通知》、《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定》等文件，及時(shí)彌補(bǔ)法規(guī)的空白和疏漏。對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了全面梳理，研究制定了《構(gòu)筑物登記工作規(guī)程》、《地役權(quán)登記工作規(guī)程》等業(yè)務(wù)文件，推出了商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)登記等新的登記種類(lèi)。這些配套規(guī)范性文件的實(shí)施，對(duì)貫徹房屋權(quán)屬登記法規(guī)，規(guī)范、促進(jìn)我市房屋權(quán)屬登記工作發(fā)揮了重要作用。
隨著房產(chǎn)交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應(yīng)現(xiàn)在房產(chǎn)檔案管理的要求，房產(chǎn)檔案館要想獲得更快發(fā)展，就必須樹(shù)立超前的服務(wù)意識(shí)，主動(dòng)服務(wù)百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息化管理勢(shì)在必行，必須把產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍交易合為一體，使產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、產(chǎn)權(quán)交易、房產(chǎn)抵押、驗(yàn)證等工作逐漸由手工作業(yè)過(guò)渡到了網(wǎng)絡(luò)微機(jī)作業(yè)，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)檔案的全文數(shù)字化。通過(guò)局域網(wǎng)絡(luò)對(duì)產(chǎn)權(quán)電子檔案的共享，很好地減少了工作上的差錯(cuò)和失誤，減少了檔案館的工作強(qiáng)度，提高了發(fā)證、驗(yàn)證、抵押的工作效率，房產(chǎn)檔案利用達(dá)到了安全、高效、規(guī)范和進(jìn)一步方便群眾利用的目的。在利用窗口，市民通過(guò)身份驗(yàn)證后，即可獲得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況和自然狀況。
房產(chǎn)登記檔案是確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源、確認(rèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的重要依據(jù)，是房產(chǎn)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，在避免重復(fù)登記、重復(fù)抵押、解決歷史遺留問(wèn)題、解決產(chǎn)權(quán)糾紛等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用。房產(chǎn)檔案登記信息的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到百姓財(cái)產(chǎn)的安全和社會(huì)大局的穩(wěn)定。建立嚴(yán)格的登記質(zhì)量管理體系。為保證發(fā)出的每一本權(quán)證不出質(zhì)量差錯(cuò)，我處制定了《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量管理辦法》、《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量考核獎(jiǎng)懲規(guī)定》，形成了房產(chǎn)登記全面質(zhì)量管理體系。我處登記質(zhì)量管理實(shí)行“三級(jí)檢查，兩級(jí)驗(yàn)收”（作業(yè)人員自行檢查、部門(mén)檢查、質(zhì)量管理部門(mén)檢查；部門(mén)驗(yàn)收、質(zhì)量管理部門(mén)驗(yàn)收）。綜合管理科每月對(duì)全處各類(lèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行抽檢，抽檢率達(dá)20%。對(duì)于質(zhì)檢中查出差錯(cuò)案件按月通報(bào)，分析差錯(cuò)產(chǎn)生的原因，對(duì)當(dāng)事人提出批評(píng)，并予以處罰。
一、建立嚴(yán)格的登記質(zhì)量管理體系
房地產(chǎn)檔案記錄了一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)檔案的歷史沿革。這些材料能否行到有效的保護(hù)，它所承載的產(chǎn)權(quán)信息是否得到有效的利用，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因而房地產(chǎn)檔案已不再是傳統(tǒng)觀念上的檔案，它已成為整個(gè)社會(huì)信息資源的重要組成部分。
為保證發(fā)出的每一本權(quán)證不出質(zhì)量差錯(cuò)，我交易中心制定了《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量管理辦法》、《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量考核獎(jiǎng)懲規(guī)定》，形成了房產(chǎn)登記全面質(zhì)量管理體系。我交易中心登記質(zhì)量管理實(shí)行“三級(jí)檢查，兩級(jí)驗(yàn)收”（作業(yè)人員自行檢查、部門(mén)檢查、質(zhì)量管理部門(mén)檢查；部門(mén)驗(yàn)收、質(zhì)量管理部門(mén)驗(yàn)收）。綜合管理科每月對(duì)全處各類(lèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行抽檢，抽檢率達(dá)20%。對(duì)于質(zhì)檢中查出差錯(cuò)案件按月通報(bào)，分析差錯(cuò)產(chǎn)生的原因，對(duì)當(dāng)事人提出批評(píng)，并予以處罰。每季度結(jié)合房產(chǎn)登記中的行政訴訟案例，對(duì)全體登記人員進(jìn)行質(zhì)量講評(píng)。
二、加強(qiáng)檔案信息化建設(shè)，檔案管理水平進(jìn)一步提升
為了加強(qiáng)檔案的保管利用，我市所有的權(quán)屬登記檔案都以掃描的方式建立了檔案電子圖像庫(kù)，在全國(guó)率先實(shí)現(xiàn)登記檔案電子化管理，實(shí)現(xiàn)了權(quán)屬登記檔案圖像計(jì)算機(jī)調(diào)閱。我交易中心又按照《物權(quán)法》和建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，制定了《房屋登記簿查詢暫行規(guī)定》，推出了紙質(zhì)公示簿，并完成了房屋登記簿內(nèi)容和軟件的重新設(shè)計(jì)。目前我交易中心檔案館除人工調(diào)檔外，權(quán)屬登記信息查詢通過(guò)電子登記簿對(duì)外提供查詢服務(wù)，方便了公眾查詢房產(chǎn)登記信息，受到群眾好評(píng)。目前我交易中心已建立了權(quán)屬電子登記簿供對(duì)外查閱。去年我交易中心又創(chuàng)新了房屋登記簿記載內(nèi)容，在登記簿中設(shè)置權(quán)利人照片、房屋照片。
三、破解產(chǎn)權(quán)登記的遺留問(wèn)題
在依法行政的同時(shí)，我交易中心還注意實(shí)事求是處理房產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。比如，對(duì)于一些建成多年目前確實(shí)無(wú)法補(bǔ)辦建房手續(xù)以及國(guó)有企業(yè)改制中房產(chǎn)登記問(wèn)題時(shí)，我們通過(guò)當(dāng)事人承諾具結(jié)等方式給予辦理。推出商品房“一手交房、一手交證”。一些購(gòu)房人對(duì)商品房交易登記程序和手續(xù)不了解，辦理房產(chǎn)登記時(shí)經(jīng)常缺這少那，跑了不少冤枉路。經(jīng)過(guò)反復(fù)思索我們大膽改革傳統(tǒng)房產(chǎn)登記管理模式，實(shí)行由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人免費(fèi)代辦商品房合同登記、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，在保障交易安全的前提下，房產(chǎn)測(cè)繪、登記受理等部門(mén)提前介入，為開(kāi)發(fā)商大批量代辦登記提供“綠色通道”，保證購(gòu)房人在交房拿鑰匙的同時(shí)就能領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證。
加強(qiáng)物管用房登記管理。為充分保護(hù)廣大業(yè)主的利益，根據(jù)《臨沂市物業(yè)管理辦法》，我交易中心在開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可時(shí)或初始登記時(shí)，審核開(kāi)發(fā)企業(yè)留置的物管用房。此外，加強(qiáng)了商品房樓盤(pán)管理，杜絕開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中擅自變更房屋銷(xiāo)售面積、套型等。
通過(guò)幾年來(lái)的工作實(shí)踐，我們感到，房地產(chǎn)檔案管理與房屋權(quán)屬管理是前后關(guān)聯(lián)的有機(jī)整體，解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中許多棘手問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，很大程度上就是要理順、規(guī)范商品房產(chǎn)權(quán)歸屬。
參考文獻(xiàn)：
[1]何孟原.檔案開(kāi)放工作管窺［J］.蘭臺(tái)世界，2006（20）