時間：2022-11-06 18:05:28
導(dǎo)語：在商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
在這里我們不去探討商業(yè)地產(chǎn)策劃案的大綱格式和寫作風(fēng)格，而是分析一份成功商業(yè)地產(chǎn)策劃案的核心應(yīng)該是怎樣的呢？什么樣的策劃案可以順利通過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的審核？
首先，要規(guī)范、簡潔、易懂。
大多數(shù)策劃公司往往認(rèn)為一本厚厚的案子更有說服力，更可以顯示自己的高超水平和雄厚的實力。的確，一份厚厚的文字是很有氣勢的，并且可以證明自己付出了很多的辛勞。但是真正需要靠這份策劃案來答疑解惑的人們卻往往被其中錯綜復(fù)雜的分析和論證弄的頭暈眼花，不知所云，說白了就是仍然不知道怎么辦。
其實造成這種現(xiàn)象正好說明了策劃公司自己在面對項目時，心中并沒有良好、成熟的方案，不敢輕易下結(jié)論。就象民間老中醫(yī)一樣，開一大堆子的藥方，治好了是自己的功勞，治死了，那是說明你沒有把握好，與本策劃公司無關(guān)。
我們承認(rèn)面對SHOPPINGMALL這個龐然大物，要涉及的內(nèi)容、方面非常多，幾頁紙肯定是說不清楚的，但是，即便無法削減策劃案的物理厚度，卻應(yīng)該可以看到清晰的思路、分明的條理，準(zhǔn)確知道現(xiàn)在應(yīng)該做什么，未來應(yīng)該做什么，該如何精確實行（實現(xiàn)）。
其次，有較強(qiáng)的可操作性。
開發(fā)商花錢請策劃公司，是希望能夠獲得解決實際問題的指導(dǎo)性方法和步驟。那么這份東西不需要多少引經(jīng)論典的內(nèi)容。開發(fā)商需要的是有較強(qiáng)的操作性、解決問題的辦法或者指明發(fā)展方向的內(nèi)容，要看到通過怎樣的操作流程讓他們可以最終贏利。而策劃公司提交的策劃案多是格式化的框架內(nèi)容和無關(guān)痛癢的分析，究竟怎樣執(zhí)行，仍然不明所以。因此，策劃公司在作商業(yè)地產(chǎn)案子之初，就要分析開發(fā)商究竟最關(guān)心的是什么，并明確解決方法，確定以后，要把它做透、做深，可執(zhí)行性要強(qiáng)，便于開發(fā)商在實際運用中的操作。
再次，策劃公司一定要真正懂得商業(yè)地產(chǎn)的運營、操作。
現(xiàn)在大多數(shù)從事商業(yè)地產(chǎn)的策劃公司并沒有本方面的專業(yè)人才，多是從住宅、寫字樓方面轉(zhuǎn)來的人員。這些人在住宅、寫字樓等傳統(tǒng)地產(chǎn)方面可能經(jīng)驗豐富，況且住宅、寫字樓在中國10年了，他們可以去借鑒。但是面對商業(yè)地產(chǎn)呢？難道去借鑒超市、百貨大樓的運營可操作模式嗎？再或者把超市、百貨大樓、住宅、寫字樓等這些東西拼湊一下嗎？所以策劃公司必須要有一批從商業(yè)地產(chǎn)策劃實踐中磨練出來，或者實實在在操作過這類項目的精英，他們要對商業(yè)地產(chǎn)的操作流程了如指掌，懂得商業(yè)地產(chǎn)如何規(guī)劃、怎樣運營、以及解決企業(yè)發(fā)展過程中的危機(jī)應(yīng)對策略等問題。
最后，以實際調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，不可閉門造車。
所謂“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪從來就是最受歡迎的投資品種，也是投資回報穩(wěn)定、升值潛力大的投資品種，現(xiàn)階段的“商業(yè)地產(chǎn)一賣就死”的現(xiàn)象，其本質(zhì)不在于商業(yè)地產(chǎn)能不能銷售，而是商業(yè)地產(chǎn)還剛剛起步，――如果說住宅地產(chǎn)是一道一元一次方程式，那么商業(yè)地產(chǎn)就是一道多元多次方程式，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)營銷鏈剛剛達(dá)到小學(xué)生的水平，還達(dá)不到可以解開多元化方程式的中學(xué)水平。
商業(yè)地產(chǎn)，一道多元多次方程式
――深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司6年專業(yè)營銷實踐
同樣是在深圳的東門商業(yè)旺地，同樣是分割銷售的商場，位于東門中路的九龍城，與坐擁東門步行街核心和老街地鐵站雙重地利的八達(dá)商場，卻形成了強(qiáng)烈的經(jīng)營反差：九龍城商場人氣旺盛，不僅商場低樓層滿租，連六七層以上幾乎沒有空鋪，而八達(dá)商場空置嚴(yán)重，業(yè)主不得不打出自行招租的條幅。
在東門商業(yè)中心，類似八達(dá)商城遭遇的還有新2000廣場、金世界商業(yè)中心等物業(yè)，這些當(dāng)初銷售火爆的商場如今慘淡經(jīng)營，既讓投資者背上了沉重的包袱，也使開發(fā)者滑進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的深淵。
曾創(chuàng)下商鋪40萬元/平米天價的東門九龍城，之所以成為東門的“常青樹”，關(guān)鍵在于開發(fā)商茂業(yè)集團(tuán)雄厚的經(jīng)營實力，九龍城也一度發(fā)生招商和經(jīng)營危機(jī)，業(yè)態(tài)也在不斷調(diào)整之中，如果沒有強(qiáng)大的經(jīng)營管理做后盾，相信就不會有九龍城的今天。
不僅是東門茂業(yè)九龍城，人民南羅湖口岸的羅湖商業(yè)城、華強(qiáng)北的賽格電子廣場、寶安區(qū)的寶安電子城等銷售過的商場，盡管同樣面臨著產(chǎn)權(quán)分離的局面，但是在開發(fā)商成立的管理團(tuán)隊有力地經(jīng)營下，不但經(jīng)營穩(wěn)定，有的更創(chuàng)下了深圳商業(yè)的奇跡。
同樣的地段，同樣是銷售型商業(yè)地產(chǎn)，其結(jié)局卻是天壤之別，――那么，商業(yè)地產(chǎn)銷售產(chǎn)權(quán)分離之后，“命根子”究竟在哪里？怎樣才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營，使商業(yè)地產(chǎn)銷售之后成為良性物業(yè)？
2001-2004年，商業(yè)地產(chǎn)簡單銷售的時代
2001-2004年是我國商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起之初，如同超級女聲一夜紅遍大江南北一樣，商業(yè)地產(chǎn)在“首期幾千元買鋪”的強(qiáng)烈誘惑之下，迅速形成“全民賣鋪”的熱潮。這一階段的商業(yè)地產(chǎn)以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導(dǎo)營銷的是強(qiáng)勢的廣告宣傳，其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。
簡單銷售模式一：引進(jìn)主力店，包租十年銷售。
商業(yè)地產(chǎn)營銷初期，引進(jìn)主力店包租十年銷售虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的模式較多，投資者往往看中這種銷售方式的長期穩(wěn)定性回報，加上商鋪面積分割得很小總值才幾萬十幾萬、首期不過幾千元，在全國范圍內(nèi)形成了一股“全民買鋪熱”，然而實際上，這種長期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，并不能給予投資者穩(wěn)定的收益，投資者恰恰成了受害者。
首先，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，其鋪位分割與實際經(jīng)營賣場不吻合。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，絕大部分為大商家長期包租，以超市、百貨賣場的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導(dǎo)致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成為貨架，有的成了通道，投資者在經(jīng)營賣場里根本找不到自己的鋪位。
其次，包租期滿后難以為繼。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪包租期滿后，業(yè)主找不到自己的鋪位。由于經(jīng)營鋪位與銷售鋪位不一致，業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？ 此外，大商家整體租賃的租金相當(dāng)于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業(yè)主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場如何再經(jīng)營？
其三，包租期內(nèi)也可能會出問題。事實上，當(dāng)前大商家正在瘋狂擴(kuò)張，存在著巨大的經(jīng)營風(fēng)險，瘋狂擴(kuò)張使得大商家就像吹氣球一樣，氣球越吹越大，有的最終升上了天，有的卻吹破了。一旦大商家經(jīng)營不善或關(guān)門倒閉，發(fā)展商又拿什么支付包租期的小業(yè)主回報呢？另外，如果發(fā)展商經(jīng)營不善，無力支付小業(yè)主租金，如何兌現(xiàn)包租承諾？
總之，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是發(fā)展商套錢融資的手法，一方面發(fā)展商用低租金招大商家進(jìn)場，另一方面卻要給小業(yè)主高回報，其自身也是利益的損失者，一旦其資金回報率達(dá)不到年回報8%，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業(yè)主在包租期內(nèi)和包租期滿后風(fēng)險都很大，小業(yè)主也是利益損失者。建設(shè)部曾多次查處虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪，如合肥采取虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪包租銷售的某廣場就被建設(shè)部查封，重慶在某包租銷售的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪查封后，有關(guān)部門立即規(guī)定銷售的商鋪必須要有獨立門牌號，同時必須是獨立經(jīng)營等。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在種種問題，這些問題都是無法協(xié)調(diào)的，將是包租期滿之后的一顆“定時炸彈”，而且這顆炸彈還可能在包租期內(nèi)提前引爆，所謂的長期包租最有保障只不過是一張空頭支票。
世方公司認(rèn)為，商鋪銷售必須明確產(chǎn)權(quán)，而且必須保證銷售分割的鋪位實際經(jīng)營的鋪位，保持高度的一致性。只有獨立式分割的鋪位，讓銷售鋪位與招商鋪位一一對應(yīng)，業(yè)主可以直接向租戶收租。
簡單銷售模式之二：只管賣不管租，從長期包租走向另一個極端。
只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。開發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自。但由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營管理，而經(jīng)營者往往根據(jù)自己的判斷“什么賺錢賣什么”來選擇經(jīng)營品種，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。
只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，只能局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對于大賣場散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。由于管理不善導(dǎo)致商場難以經(jīng)營甚至癱瘓的悲劇在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時有發(fā)生，甚至已成為一種通病。試想，一座幾千數(shù)萬平米的商場，缺少必要的短期委托經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)分離之后，成百上千的小業(yè)主各自為政，如何按照既定的經(jīng)營分區(qū)去招商？事實證明，深圳有多個只管賣不管租的商場，有的不得延期開業(yè)，有的經(jīng)營分區(qū)十分混亂難以為繼。
根據(jù)世方公司的商鋪操盤經(jīng)驗，雖然長期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪不可取，但采取獨立店鋪銷售模式的商場，必須要采取短期委托經(jīng)營的辦法，如世方的多個商業(yè)項目都采取了委托經(jīng)營兩年的辦法，也就是發(fā)展商一次性支付業(yè)主兩年租金，發(fā)展商于而在商鋪銷售之后取得了兩年的經(jīng)營權(quán)，從而保證商場可以按統(tǒng)一的經(jīng)營定位招商，并以優(yōu)惠的租金放水養(yǎng)魚，做旺商場，而兩年之后，業(yè)主得到的是一個旺場。
由上述兩種商鋪模式可以看出，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期滿之后，必然成為非良性物業(yè)，而只管賣不管租的物業(yè)如果開不了業(yè)，馬上就會成為不良物業(yè)。
2004-2007年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入探索期的“偽經(jīng)營時代”
在商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營問題不斷出現(xiàn)之后，商業(yè)地產(chǎn)受到商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)烈質(zhì)疑，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者和營銷者，開始進(jìn)入2004-2007年的探索期，為商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)入“定位―招商―銷售―經(jīng)營管理”全方位的策劃推廣，這個階段的商業(yè)地產(chǎn)市場既好看又熱鬧，伴隨著零售市場進(jìn)入大連鎖和升級換代的進(jìn)期，大型購物中心、步行商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)風(fēng)起云涌，各類消費品和工業(yè)品專業(yè)市場也隨著市場升級層出不窮。
在2004-2007年是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷的探索期，盡管進(jìn)入了全方位的策劃運營，但是概念化、表面化的東西太多，真正進(jìn)入市場規(guī)律和價值規(guī)律的東西太少，實質(zhì)上是一種“偽經(jīng)營”的狀態(tài)，在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面的運作都只停留在比較膚淺的層面上。
定位方面追求創(chuàng)意。
一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，幾千平米的一座小商場也自稱“第五大道”；二是追求環(huán)境創(chuàng)意，如廣州和深圳都出現(xiàn)了以“五洲風(fēng)情”主打環(huán)境的商場，但由于忽視業(yè)態(tài)規(guī)劃，兩個商場都關(guān)門大吉；三是追求業(yè)態(tài)定位創(chuàng)意，比如近年動漫概念比較搶眼，商業(yè)地產(chǎn)就出現(xiàn)了許許多多的動漫城，卻不知一個剛剛處于培育的動漫市場存在著極大的經(jīng)營風(fēng)險。
招商方面一味“放水養(yǎng)魚”。
由于投資者開始關(guān)注商場經(jīng)營，開發(fā)商為了推銷商鋪，不得不被動做招商，而主導(dǎo)營銷的是公司，缺少成熟的招商運營團(tuán)隊。多數(shù)商業(yè)項目的銷售一般都有二三年的委托經(jīng)營期，開發(fā)展在這二三年的委托經(jīng)營期內(nèi)都會采取“放水養(yǎng)魚”的做法，通過免租期、租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營推廣費用三大法寶來做旺市場，希望委托經(jīng)營期結(jié)束、跳過“龍門”后，投資者能坐收高租金。但是開發(fā)商放這么多的“水”，會養(yǎng)出什么樣的“魚”呢？事實證明這幾招不太管用，不少商業(yè)項目因此而帶來巨大的經(jīng)營壓力：有的項目這個鋪位要轉(zhuǎn)讓那個鋪位關(guān)了門，有的整個商場差不多就剩下一條“大魚”（主力商家）在游，小魚（散戶）早已稀稀拉拉。免租期還沒完，“魚”就死了一半，還指望什么二三年后跳“龍門”？這種忽視招商定位、招商質(zhì)量的形式主義，雖然能夠完成招商指標(biāo)，但卻給后期經(jīng)營帶了巨大的壓力。
經(jīng)營管理方面“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。
經(jīng)營管理前期介入，是商業(yè)經(jīng)營的重要原則，經(jīng)營管理只有前期介入商場的定位和招商，才能有的放矢地做好經(jīng)營管理，然而目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營程序，基本上都是經(jīng)營管理團(tuán)隊在項目快開業(yè)之前匆匆忙忙建立，項目的定位和招商已是“生米做成熟飯”，經(jīng)營管理團(tuán)隊只能被動上陣，“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。
發(fā)展商付出了昂貴的后期經(jīng)營成本。
伴隨著全國各地商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營問題的不斷出現(xiàn)，商鋪“一鋪養(yǎng)三代“的神話不繼破滅，一些經(jīng)營不良的商鋪甚至出現(xiàn)了“三代養(yǎng)一鋪”的傾向，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨著市場信任危機(jī)。尤其是一些場內(nèi)商鋪，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出現(xiàn)的后期經(jīng)營問題更多。
商業(yè)地產(chǎn)由于定位、招商、經(jīng)營管理不力而導(dǎo)致的經(jīng)營后遺癥，不僅使投資者交了學(xué)費，同時也使開發(fā)商自身付出了昂貴的后期管理成本，――由于前期缺少經(jīng)營管理介入，后期為改變定位高成本調(diào)整商戶者有之，商場長期虧損顆粒無收倒貼水電費者有之，砸掉裝修翻版重來者有之，投資者要求退鋪告上法庭者有之……一些開發(fā)商面對如此嚴(yán)重的經(jīng)營管理后遺癥手足無措，不得不做出回購商鋪的痛苦選擇。
商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)的區(qū)別
――與成熟的商業(yè)行業(yè)相比，商業(yè)地產(chǎn)還剛剛起步
商業(yè)地產(chǎn)與連鎖經(jīng)營的商業(yè)行業(yè)有著重大區(qū)別，商業(yè)行業(yè)是以商業(yè)經(jīng)營獲利，而目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更多是以銷售商鋪獲利，尤其是銷售型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其經(jīng)營模式也與商業(yè)行業(yè)的主流業(yè)態(tài)存在著本質(zhì)的區(qū)別。
那么，銷售型商業(yè)地產(chǎn)與成熟的商業(yè)行業(yè)有什么不同？
首先，商業(yè)行業(yè)早已進(jìn)入成熟的連鎖經(jīng)營。成熟的商業(yè)行業(yè)未來是以連鎖化、規(guī)?；?jīng)營為主導(dǎo)的，購物中心、百貨、超市、電器大賣場等正以巨大的規(guī)模優(yōu)勢、一站式的購物選擇、強(qiáng)大的價格組合戰(zhàn)略在零售市場遍地開花。在這些連鎖化的零售大賣場中，商場格局基本上都是開放式大賣場，經(jīng)營模式為統(tǒng)一收銀扣點。
其次，銷售型商業(yè)地產(chǎn)以獨立店鋪、獨立收銀為特征。銷售型商業(yè)地產(chǎn)一般做法是將商場分割成若干間商鋪，將分割的商鋪產(chǎn)權(quán)銷售給投資者，投資者通過出租商鋪獲取租金收益，這種銷售型的商鋪屬于獨立店鋪。如果將這種賣場百貨化，即空間上采取全開放式格局，收銀上采取統(tǒng)一收銀扣點，將難以滿足商鋪業(yè)主的需要。
其三，業(yè)主不可能以扣點為收租模式，而是以實際租金為收租模式。一個銷售型的商場，如果采取百貨大賣場的統(tǒng)一收銀扣點經(jīng)營的模式，業(yè)主根本無法以營業(yè)額扣點來衡量租金收入，一方面，業(yè)主無法判斷經(jīng)營者的營業(yè)額能達(dá)到多少，來估算扣點所對應(yīng)的租金水平，另一方面，波動的營業(yè)額將會導(dǎo)致業(yè)主回報的波動，從某種意義上說，業(yè)主是不愿意承擔(dān)經(jīng)營者的風(fēng)險的。
其四，銷售型商業(yè)地產(chǎn)在定位上，不要與統(tǒng)一收銀、連鎖經(jīng)營的百貨競爭。目前不少銷售型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，都有一種貪大求洋的心態(tài)，就是要把商場裝修得豪華氣派，在經(jīng)營定位上要走高檔路線，引進(jìn)各類大品牌，卻不知在百貨連鎖發(fā)展、促銷升級、價格戰(zhàn)不斷的今天，一個銷售型的商場，根本不應(yīng)該走高端定位路線，而應(yīng)該回避百貨競爭，走中低端路線和專業(yè)化路線，其原因在于：銷售型的商業(yè)地產(chǎn)往往只是單個商場經(jīng)營，不可能在與多店連鎖的百貨競爭中占上風(fēng)，同時百貨統(tǒng)一收銀統(tǒng)一促銷，而銷售型商場獨立店鋪獨立收銀難以進(jìn)行實質(zhì)性的統(tǒng)一促銷。未來購物中心和百貨商場將壟斷零售的中高端市場，作為銷售型的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該立足零售中低端和專業(yè)化的市場，與購物中心和百貨商場互補性經(jīng)營。
相比成熟的商業(yè)連鎖經(jīng)營，銷售型的商業(yè)地產(chǎn)還只是剛剛起步，兩者之間有著天壤之別。只有把握銷售型商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)連鎖經(jīng)營的區(qū)別，才能給銷售型商業(yè)地產(chǎn)做出正確的定位。
商業(yè)地產(chǎn)，輸在不完善的產(chǎn)業(yè)鏈
商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括開發(fā)商、銷售商、招商和經(jīng)營管理公司、建筑規(guī)劃設(shè)計等，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，有的參與者純粹以商鋪銷售為終極目標(biāo)而對商業(yè)經(jīng)營缺乏基本了解，有的參與者具有豐富的商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗但對銷售型商業(yè)地產(chǎn)一無所知，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的極度不完善。銷售公司把商鋪當(dāng)作住宅銷售，對商業(yè)缺少了解。銷售公司以商鋪銷售為導(dǎo)向，通行的營銷慣例是，只要將商鋪劃小，就有投資市場，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺，普通的百姓都可以來搶鋪，卻不知適合銷售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃。一些銷售公司開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，也只能說是“半路出家”，對于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營定位、招商、經(jīng)營也下過一番功夫，但是由于缺乏對商業(yè)規(guī)律的深入了解，其運作只能停留在創(chuàng)意的層面上，――可以說，一個不了解商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律的銷售公司，其在給項目帶來良好的銷售業(yè)績的同時，也給項目的后期經(jīng)營判了死刑。
招商和經(jīng)營管理公司熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產(chǎn)。目前絕大多數(shù)的商業(yè)招商經(jīng)營管理公司，其人才結(jié)構(gòu)大多是具有購物中心、百貨或超市大賣場行業(yè)經(jīng)驗的，這類人才和公司，普遍不了解商業(yè)地產(chǎn)的特點，存在著“商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)經(jīng)營”的誤區(qū)。比如對于銷售型的商業(yè)地產(chǎn)，必須考慮獨立店鋪、獨立收銀、定位中低端或?qū)I(yè)化業(yè)態(tài)，但是這些人才和公司的骨子里只有開放式賣場、統(tǒng)一收銀的概念，對于中高檔的百貨大賣場有著明顯的傾向，――可以說，一個只懂百貨超市的商業(yè)招商經(jīng)營管理公司，在給一個銷售型的商業(yè)地產(chǎn)帶來良好招商業(yè)績的同時，也給項目判了死刑。
商業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位簡單照搬國外經(jīng)驗。在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，不僅僅是銷售商、招商和經(jīng)營管理公司不成熟，規(guī)劃設(shè)計單位等基本都停留在常規(guī)型商業(yè)連鎖認(rèn)知上，對銷售型商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解，不能融會貫通，比如很多大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，規(guī)劃設(shè)計單位往往忽視項目銷售需要，簡單照搬國外購物中心模式，導(dǎo)致發(fā)展商不得不采取十年包租的銷售模式，給發(fā)展商和商鋪投資者帶來了災(zāi)難。
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)進(jìn)入分工協(xié)作時期。目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)悄悄進(jìn)入到行業(yè)細(xì)分的時期，比如深圳的房地產(chǎn)銷售行業(yè)，已經(jīng)細(xì)分出專業(yè)的商鋪策劃公司、寫字樓策劃公司，甚至專業(yè)的豪宅公司、大盤公司等等，世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司2001年開始介入商業(yè)地產(chǎn)策劃，2003年就開始全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只做商鋪不做住宅和寫字樓市場。目前在深圳、珠三角乃至全國范圍內(nèi)，已逐漸形成了一種住宅、寫字樓、商鋪分開尋求策劃的氣侯，比如深圳的多個綜合性項目，都是由世聯(lián)、中原策劃住宅部分，由世方商業(yè)部分。
商業(yè)地產(chǎn)必須注重可持續(xù)經(jīng)營
怎樣保證商鋪銷售之后成為的可持續(xù)經(jīng)營的問題，實際上是一個讓商鋪銷售之后成為良性物業(yè)的根本性問題，它要求開發(fā)商跳出以銷售、融資為目的的怪圈，真正立足商業(yè)經(jīng)營，實施專業(yè)化地開發(fā)運作。
首先，要明確什么樣的商鋪可以賣？只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營賣場相對一致的商鋪才能賣，一類是獨立的街鋪，一類是獨立經(jīng)營、獨立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場。那種引進(jìn)大零售大商家、包租十年銷售的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，是不符合商鋪銷售市場規(guī)范的。
其次，要考慮一座商場應(yīng)該賣多少？對于零售類商場，開發(fā)商應(yīng)該盡可能對大商家租賃的部分只租不售，如世方策劃的深圳華強(qiáng)東商業(yè)中心項目，開發(fā)商將沃爾瑪租賃的二三層12000平方米不售，以保證二三層產(chǎn)權(quán)的完整，只銷售首層的6000平米面積。主力店部分只租不售，為首層銷售商鋪的經(jīng)營和業(yè)態(tài)調(diào)整留下了較大的空間；而對于專業(yè)市場項目而言，發(fā)展商必須充分考慮足夠的配套空間，比如深圳華南工業(yè)原料城的展覽中心、酒店等綜合配套十分完善。
其三，銷售商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入專業(yè)化運作體系，把握五個重要環(huán)節(jié)。目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商和策劃商基本上還停留在銷售時代，其營銷流程是：先找一個經(jīng)營定位，再大肆炒作，然后強(qiáng)力銷售。盡管目前開發(fā)商和策劃商意識到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業(yè)基本規(guī)律。如某商場引進(jìn)電器主力店，再銷售電器輔營區(qū)，卻不知電器主力店的輔營區(qū)很難定位，也很難經(jīng)營下去；再如某零售中心引進(jìn)家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購型消費，人流很難與超市百貨互補。
商業(yè)地產(chǎn)定位，在銷售與經(jīng)營之間走鋼絲。商業(yè)地產(chǎn)作為不動產(chǎn)長期持有經(jīng)營時，其經(jīng)營定位是比較單純的，商業(yè)地產(chǎn)一旦要分割銷售，就必須在滿足經(jīng)營條件的同時，還要滿足銷售條件，這就是商業(yè)地產(chǎn)以銷售為前提的特殊性。
商業(yè)運營公司對于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營定位，是以經(jīng)營為導(dǎo)向的。一個零售購物廣場項目，可以引進(jìn)超市、百貨、電器、餐飲、休閑、娛樂等等，這么多的業(yè)態(tài)足夠選擇與組合了，――但是，問題在于，適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，并不一定適合銷售，比如商鋪定位做開放式百貨大賣場，開發(fā)商就得背上10年甚至更長時間的返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店，鋪位經(jīng)營面積都很大，單鋪總值越高就越不易銷售。
地產(chǎn)公司對于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營定位，是以銷售為導(dǎo)向的。地產(chǎn)公司明白：只要在保證實用率的同時，盡可能將商鋪劃小，就有投資市場，――但是，適合銷售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃，如果只管銷售，不管經(jīng)營定位、招商營運，開發(fā)商遲早得給自己擦屁股。
商業(yè)地產(chǎn)營銷的根本：以銷售為目的，以經(jīng)營為導(dǎo)向。其實，商鋪銷售的風(fēng)險性，正在于商鋪經(jīng)營與銷售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收銀還是獨立收銀等種種要求，而商鋪銷售，大多要求面積較小、獨立收銀，――一個成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點，在經(jīng)營與銷售之間走鋼絲！
商業(yè)規(guī)劃，調(diào)動策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者全體參與。在成熟的住宅市場，無論是設(shè)計院、開發(fā)商、商，基本都能夠獨自為住宅的建筑規(guī)劃設(shè)計，提供完善的方案，發(fā)展商內(nèi)部的工程部、公司內(nèi)部的概念設(shè)計部等等，都具備了一定的建筑規(guī)劃設(shè)計能力。
相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，既無經(jīng)驗可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計體系，給商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計造成了一定的障礙。比如目前眾多的住宅、商場綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計階段往往與以住宅為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶型設(shè)計、環(huán)境布置上花足了功夫，由于發(fā)展商、設(shè)計院、以住宅為核心業(yè)務(wù)的中介公司，三者均不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，結(jié)果，發(fā)展商在塔樓住宅上一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費。
在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個處于初級階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動地選擇賣場，面對規(guī)劃設(shè)計先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。
商業(yè)規(guī)劃必須調(diào)動策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者全體參與。開發(fā)商業(yè)就必須了解商業(yè)，一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，必須由一個“門外漢”變成“商業(yè)通”，通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計者按業(yè)態(tài)量身定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的“捷徑”。
商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個規(guī)劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項目，其結(jié)果只能是市場的棄兒，商場每建高一層，風(fēng)險就會增大一成，發(fā)展商是最后的買單者；只有以策劃定位為先導(dǎo)，走好規(guī)劃設(shè)計第一步，并充分把握商業(yè)地產(chǎn)運營的每一個環(huán)節(jié)，才能成竹在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。
商業(yè)招商，必須嚴(yán)把招商質(zhì)量關(guān)。招商工作是一個承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量與后期經(jīng)營管理息息相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)項目的前期招商，一定要立足長期的經(jīng)營管理，一方面要在“放水養(yǎng)魚”的同時把好招商質(zhì)量關(guān)，一方面要摒棄急功近利的思想。
招商工作最重要的部分，是在實施有效的業(yè)態(tài)定位的前提下，把握商戶質(zhì)量，對商戶進(jìn)行“體檢”，了解商戶實力。一方面確認(rèn)商戶在哪里經(jīng)營過，經(jīng)營什么，經(jīng)營得怎么樣，提供相關(guān)營業(yè)執(zhí)照、工商稅務(wù)登記證等，另一方面要看商家的實力能否經(jīng)得起市場培育期，不少商戶是屬于“打游擊”類型，這類商戶開業(yè)后發(fā)現(xiàn)人氣不足就沒有信心經(jīng)營下去。其次是考察商戶是否適合本項目的經(jīng)營環(huán)境，看其經(jīng)營商品與周邊存在的消費群體符合多少，消費需求量大不大。其三要看商戶之間的經(jīng)營互補性，尤其是在社區(qū)商業(yè)中，如果同一品牌、同一品類的商戶過多，經(jīng)營商品相同，就會分流客戶，造成惡性競爭。
商鋪銷售，必須關(guān)注銷售模式對后續(xù)經(jīng)營的掌控。只售不租的商鋪銷售模式，必然導(dǎo)致商場產(chǎn)權(quán)分離，業(yè)主自行招租各自為政，因此，商業(yè)地產(chǎn)的銷售，必須通過有效的銷售模式，來掌控商場銷售之后的有序經(jīng)營。
目前有效的銷售模式有兩種，一種是短期委托經(jīng)營，一種是帶租約轉(zhuǎn)讓。短期委托經(jīng)營，指開發(fā)商通過聘請的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營權(quán)，進(jìn)而可以對賣場統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理，放水養(yǎng)魚，引進(jìn)有實力的商家做旺商場。由此，委托經(jīng)營期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報有保障。
帶租約銷售是指開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。租賃時由開發(fā)商先和商家代簽合同，投資者買鋪后再轉(zhuǎn)讓合同，也可直接與投資者簽訂合同。帶租約銷售由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營定位；發(fā)展商也減輕了返租的包袱。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平。
商業(yè)經(jīng)營管理，建立團(tuán)隊前期介入?？v觀近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營低成功率主要有五大因素：首先，開發(fā)公司不重視項目后續(xù)經(jīng)營管理工作，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)正處階段，開發(fā)公司一般是多個項目同時開發(fā)或連續(xù)滾動開發(fā)，對商業(yè)地產(chǎn)投資偏向于短線投機(jī)盈利，急于回籠資金，對項目沒有長線經(jīng)營意識，而商鋪投資熱更是加劇了開發(fā)者忽視經(jīng)營管理。其二，商業(yè)項目開發(fā)趕速度，項目規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、招商工作等過于粗糙，導(dǎo)致業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合實際、規(guī)模過于龐大等多種負(fù)面問題，直接造成項目無法運營成功。其三，商業(yè)后續(xù)經(jīng)營管理過于繁瑣，開發(fā)商沒耐心做，經(jīng)營管理公司對于銷售型商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理缺少經(jīng)驗，很難有效介入保障市場運營，導(dǎo)致商業(yè)后續(xù)經(jīng)營管理實質(zhì)上處在真空狀態(tài)。其四，經(jīng)營管理方案執(zhí)行不徹底，有的商業(yè)項目也承諾組建專業(yè)經(jīng)營管理隊伍，開發(fā)商留出多少萬專項運營基金等，最后大都不了了之。
其實，從技術(shù)的角度來看，商業(yè)經(jīng)營管理并不是無章可尋。要搞好經(jīng)營管理工作，需要發(fā)展商建立經(jīng)營管理團(tuán)隊，實施前期介入，先認(rèn)清商業(yè)項目經(jīng)營管理工作的重點，抓住定位期、籌備期、進(jìn)場期、 啟動期、運營期、穩(wěn)定期六個時期的工作。
定位期，為商業(yè)運營打好基礎(chǔ)。一個具有良好潛力的商業(yè)項目應(yīng)該在項目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經(jīng)營管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實際經(jīng)營要求，對商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設(shè)計院、公司，從物業(yè)的實際運營者角度說，經(jīng)營管理工作在此時就應(yīng)該提前介入。
籌備期，為市場運營做好準(zhǔn)備工作。在第一個時期工作完成之后，經(jīng)營管理公司應(yīng)對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。舉個例子來講，一般新商業(yè)招商有很多都是首次下海缺少經(jīng)驗的商戶，經(jīng)營管理公司在此時一方面要注重篩選有多次經(jīng)商經(jīng)驗的商戶，另一方面應(yīng)該編撰創(chuàng)業(yè)手冊等資料，協(xié)助創(chuàng)業(yè)者順利入行。另外經(jīng)營管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工作，比如建立信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶的交流活動、提高商戶經(jīng)營素質(zhì)，幫助商戶采購有競爭力商品。
進(jìn)場期，提升產(chǎn)品競爭力和商戶經(jīng)營信心。此時期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作，經(jīng)營管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶審視產(chǎn)品競爭力，對持觀望心態(tài)，不肯下實力經(jīng)營的商戶進(jìn)行經(jīng)營信心勸服工作，任何新商業(yè)項目投入經(jīng)營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經(jīng)營了消費者到了現(xiàn)場買不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營信心，提升商品品質(zhì)和價格的綜合競爭力。
啟動期，把人氣做起來。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時間最重要的任務(wù)就是制造現(xiàn)場的人氣，可以用天天特價、買貨抽獎、消費送禮、免費接送等方式制造人氣和消費額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是批發(fā)業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品款式不新、品種不全、質(zhì)量不高、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強(qiáng)，口碑效應(yīng)則會讓商業(yè)越發(fā)興旺。
運營期，把生意機(jī)會最大化。項目初步經(jīng)營起來之后，應(yīng)該在此時期加緊梳理商圈輻射的空白點，專業(yè)市場類的應(yīng)加大和下游終端商戶的貿(mào)易對接工作，零售賣場類應(yīng)盡可能擴(kuò)大商圈輻射范圍，對商圈盲點進(jìn)行專項推介，對商圈居民進(jìn)行情感性溝通工作等。
穩(wěn)定期，守衛(wèi)消費商圈，與時俱進(jìn)提升商業(yè)競爭力。此階段一方面為商業(yè)創(chuàng)品牌，增加商業(yè)形象誠信度，促進(jìn)消費者情感認(rèn)同度，另一方面要持續(xù)不斷的為市場商戶提供商業(yè)資訊、增強(qiáng)其經(jīng)營素質(zhì)和新商品引進(jìn)能力，持續(xù)不斷推出各類促銷活動增加消費熱情。
商業(yè)經(jīng)營管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營、推廣多個階段性工作，乍一看起來有些復(fù)雜，但是商業(yè)經(jīng)營管理工作并不是無章可循，從技術(shù)層面來說，其可操作性還是很強(qiáng)的。
房地產(chǎn)公司簡介范文1
世聯(lián)地產(chǎn)
已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新。下一個十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細(xì)分市場下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!
世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。
截至2013年9月，除、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產(chǎn)項目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。
世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實施”獨特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。
2014年1月10日，世聯(lián)正式對外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。
房地產(chǎn)公司簡介范文2
仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。
仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個國家擁有80個分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個城市。
2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎”亞太區(qū)頒獎典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個國家的五星級“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。
自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場團(tuán)隊在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場份額的36%。
房地產(chǎn)公司簡介范文3
華業(yè)行
華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。
公司服務(wù)
全案營銷服務(wù)
項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。
產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)
產(chǎn)品設(shè)計及規(guī)劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)
商業(yè)地產(chǎn)專項市場研究、商業(yè)地產(chǎn)市場定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)運營管理服務(wù)等。
土地市場研究服務(wù)
始于2011年的限購令，使得一直堅挺無比的中國樓市陷入了前所未有的疲軟期。由于限購直指住宅市場，從此住宅銷售一蹶不振，2012年全國70余個大中城市住宅銷售套數(shù)及銷售額同比往年呈現(xiàn)大幅下滑趨勢。北京、上海、廣州等一線城市的住宅售樓處，半天也見不到幾個客戶身影。
相比住宅市場的冷若冰霜，非住宅產(chǎn)品如商鋪、寫字樓、商住公寓等商業(yè)地產(chǎn)項目卻異常火爆，可謂典型的房地產(chǎn)市場冰火兩重天。這不得不讓人想起當(dāng)年沒有限購令的年份，住宅項目的售樓處車水馬龍，商業(yè)地產(chǎn)項目遭人冷眼，現(xiàn)如今的場景不得不讓人感慨三十年河?xùn)|，三十年河西。
限購令的推出使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大改變。樓市出現(xiàn)的顯著變化是，由于住宅遭遇重大挫折，使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)紛紛掉頭，把企業(yè)的發(fā)展重點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。發(fā)生這種轉(zhuǎn)變的不但包括大型房企，比如萬科地產(chǎn)明確表態(tài)要在2012年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，中小開發(fā)商也不甘寂寞跟風(fēng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)，把資金和人力全部集中到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
早先集中進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房企成為市場的絕對明星，受到萬千同行仰慕。如在全國各地瘋狂復(fù)制萬達(dá)廣場的王健林成為福布斯中國榜單的排頭兵，而一直在京滬核心地段的潘石屹日子也過得異常滋潤。商業(yè)地產(chǎn)萬丈光芒下，短短一年時間內(nèi)，就成為樓市主力軍，各地陷入對商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體開發(fā)的狂歡之中。
限購帶來商業(yè)地產(chǎn)的三大變化
商業(yè)地產(chǎn)的巨大發(fā)展，表現(xiàn)在三個層面：一是全國各地商業(yè)項目大量推出。比如沈陽市中心區(qū)域在建綜合體項目竟超過40個；昆明未來5年僅商鋪就將新增近300萬平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海等國際性大都市；成都目前在建的城市綜合體達(dá)到104個，未來兩年之內(nèi)還將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目投放。
例如在遼寧省海城市，這個城鎮(zhèn)常駐人口不到30萬的四線城市，除了現(xiàn)有建筑面積達(dá)10萬平方米的四家商場之外，新建大型商業(yè)中心竟然有三個，單個項目建面最小的也有10萬平方米。未來的國內(nèi)城市，有可能出現(xiàn)如下的場景，三步一小商場、五步一大商場、七步一Shopping Mall。如此數(shù)量眾多的商業(yè)體，狂熱建設(shè)的背后，不能不擔(dān)心項目蘊藏的巨大投資風(fēng)險和商業(yè)運營風(fēng)險。
二是商業(yè)地產(chǎn)人才一將難求。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)其復(fù)雜程度和后期的運營難度是住宅項目難以比擬的。住宅地產(chǎn)開發(fā)相對單一，很多開發(fā)商甚至通過簡單復(fù)制就可以創(chuàng)造輝煌，商業(yè)地產(chǎn)在運營方面對專業(yè)能力和經(jīng)驗積累等方面的考驗極大。
由于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的數(shù)量巨大，因此市場對商業(yè)地產(chǎn)人才極度渴望，尤其是商業(yè)策劃和商業(yè)運營方面的人才一將難求。因此2012年一個住宅策劃總監(jiān)可能面臨下崗，一名商業(yè)策劃總監(jiān)不但在市場上受眾多房企青睞，企業(yè)還會給出高達(dá)百萬的年薪。
三是商業(yè)概念層出不窮。今天的商業(yè)地產(chǎn)猶如當(dāng)年住宅發(fā)展時，各種概念百花齊放：你開發(fā)townhouse，我就開發(fā)獨立別墅；你蓋花園洋房，我就造空中別墅；你有高爾夫，我就有游艇會；你是一線海景，我就是無敵江景。等業(yè)主懷揣著貴族夢想住進(jìn)去才知道，原來這就是房子而已；
今天的商業(yè)概念更是百家爭鳴。Shopping Mall、奧特萊斯工廠店、城市綜合體、大型百貨商場、單體旗艦店等，無論是投資者、還是運營者或消費者，都會眼花繚亂，不知所措。為了圈地占地，全國各地涌現(xiàn)出來無數(shù)主題公園、大型購物中心都在籌劃中，但從已運營的項目來看，主題公園大多數(shù)出于虧損狀態(tài)，而大型購物中心大多數(shù)經(jīng)營慘淡。
“”帶來的巨大風(fēng)險
限購背景下，開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作救命稻草、調(diào)控的避風(fēng)港可以理解，同時地方政府也在土地收入下降的情況下推出商業(yè)用地可以說也在情理之中。利字面前，開發(fā)商與地方政府一拍即合，心照不宣的采取揠苗助長式的增長方式，對這種方式帶來的嚴(yán)重后果充耳不聞、視而不見。
開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，有兩種模式可以選擇，一種是持有商業(yè)實現(xiàn)自我運營，但該種方式開發(fā)商會面臨兩大困惑，首先是商業(yè)經(jīng)營人才和經(jīng)驗缺乏的尷尬；其次是面對需求不足、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)泡沫的現(xiàn)實，運營商存在巨大風(fēng)險。第二種模式是開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)住宅來做，通過概念炒作吊足投資者和商家的胃口，把商業(yè)地產(chǎn)賣出去，然后收錢走人，這種竭澤而漁的方式最終坑害的不僅有投資者，還有運營者。
商業(yè)地產(chǎn)“”，短期內(nèi)似乎帶來表象繁榮，但長期來看，必然帶來商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性的泡沫。第一個結(jié)構(gòu)性商業(yè)地產(chǎn)泡沫來自國內(nèi)的二三四線城市。商業(yè)地產(chǎn)遵循的價值規(guī)律是“地段、地段還是地段”，這個理念是顛覆不了的。放眼全國的大多數(shù)城市，這句話可以理解為“一線、一線還是一線”。
各個時期，任何一國或地區(qū)，財富和人才都必然向一線城市聚集，核心城市的商業(yè)容量巨大，不斷涌入的財富和人群就是商業(yè)地產(chǎn)盈利空間的最堅強(qiáng)保障。但如武漢、重慶、沈陽、合肥、南寧這樣的二線城市，商業(yè)市場容量非常有限，缺乏一線城市巨大的財富積累和厚重的購買力支撐。在商業(yè)地產(chǎn)大潮中，動輒數(shù)十個綜合體、數(shù)百萬的開發(fā)體量。除了讓人目瞪口呆之外，難免不擔(dān)憂商業(yè)體的未來。除了二線城市，三線四線城市更是緊追其后，毫不示弱。商業(yè)地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)逐步形成并不斷放大。
第二個結(jié)構(gòu)性泡沫表現(xiàn)在開發(fā)商能力方面，可謂商業(yè)運營的智力泡沫。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)迥異，前者并不像后者那樣可以簡單復(fù)制，其在運營方面對開發(fā)者、投資者和運營者的考驗極大。而當(dāng)前國內(nèi)大多數(shù)房企在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)方面，表現(xiàn)的特征大致相同：專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏，選址、規(guī)劃布局不合理，各城市之間、同一城市的不同區(qū)，甚至出現(xiàn)了一模一樣的商業(yè)體，商業(yè)項目的同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重。大部分項目在規(guī)劃過程中，不遵守商業(yè)運營規(guī)律、規(guī)劃不合理、不符合商業(yè)運營規(guī)律。
更為嚴(yán)重的是，在規(guī)劃過程中并沒有進(jìn)行嚴(yán)格的商業(yè)市場調(diào)查，對當(dāng)?shù)氐南M者消費偏好和特征毫無研究，造成項目與市場嚴(yán)重脫節(jié)，項目規(guī)劃設(shè)計缺乏差異化和特色，最終在銷售和運營階段，受到投資人或運營者冷遇，應(yīng)了那句出師未捷身先死的古話。
最后一個結(jié)構(gòu)性泡沫風(fēng)險表現(xiàn)在資金方面的風(fēng)險。由于商業(yè)地產(chǎn)的大量上馬，市場出現(xiàn)供大于求的局面。而商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)相比，最大的不同就在于商業(yè)地產(chǎn)初始投資額巨大，而回收期又相對漫長。因此對于不少開發(fā)商來講，如果大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，后期一旦銷售不暢，或招商受阻的話，極有可能陷入資金困局，出現(xiàn)企業(yè)虧損、資金鏈斷裂乃至倒閉甚至形成連鎖效應(yīng)。
最終的結(jié)果就是牽一發(fā)而動全身，造成中國房地產(chǎn)整體陷入萬劫不復(fù)的深淵。雖然未來2年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)可能還是市場的寵兒，但隨著時間的推移，不久的將來一旦住宅限購取消，市場流動性出現(xiàn)分流，加之商業(yè)供應(yīng)量增加帶來的運營風(fēng)險，2014年之后，商業(yè)地產(chǎn)將由黃金發(fā)展期變成廢銅爛鐵期。
“躍”時代開發(fā)商生存之道
首先，遵循商業(yè)運營規(guī)律，在決定投資每一個商業(yè)地產(chǎn)項目之前，必須對項目地段、覆蓋人群、周邊同類項目進(jìn)行深度調(diào)研，深刻分析，得出項目未來發(fā)展前景，并根據(jù)市場容量決定商業(yè)開發(fā)規(guī)模，根據(jù)消費特征進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位和商家選擇。同時做好項目可行性研究報告的編制工作，對項目投入成本、投資回報進(jìn)行深度測算，根據(jù)結(jié)果決定項目開發(fā)工期和投資計劃，使得項目每一步都在計劃之內(nèi)，都在開發(fā)商掌控之中，不打任何一場無準(zhǔn)備之仗。
其次，在項目規(guī)劃設(shè)計過程中，注重設(shè)計的通用性，以盡可能的在項目招商過程中，擴(kuò)大商業(yè)業(yè)態(tài)的招商范圍。當(dāng)然對已經(jīng)確定入駐的大型商家，要根據(jù)商家提出的特定要求，進(jìn)行定制化設(shè)計，最大程度的滿足定向商家要求。當(dāng)然在設(shè)計過程中，要突出項目的差異化和特色化，如重點特色商家的引入、國際一線品牌的加盟等。在設(shè)計細(xì)節(jié)方面要考慮人性化，諸如停車位的充足、兒童及老年扶梯的增設(shè)、開敞中庭和門前廣場讓購物者更加融入商業(yè)體等。
商業(yè)地產(chǎn)是一個衍生需求，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮最終來自于商業(yè)消費的持續(xù)有效增長，而這又來自于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶來的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。同時，經(jīng)歷過幾次調(diào)控的陣痛后，一些開發(fā)商逐漸意識到持有型商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流與收益要比住宅開發(fā)平穩(wěn)得多，對保持公司長期的收益穩(wěn)定與現(xiàn)金流連貫性將非常重要。除了像萬達(dá)、中糧等主營商業(yè)地產(chǎn)的公司外，不少主營住宅的地產(chǎn)公司也開始把商業(yè)看作住宅開發(fā)之外的重要部分，不光謀求商業(yè)對住宅價格的帶動作用，而且把商業(yè)看作未來的收益來源來精耕細(xì)作，投入更大精力到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中。
這些年，隨著潘石屹的SOHO中國、萬達(dá)的萬達(dá)廣場、中糧的大悅城凱德的來福士廣場等不斷在全國各地布點，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)?；l(fā)展的同時，開始走上了品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化的經(jīng)營之路。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式上，城市綜合體、購物中心仍然在主導(dǎo)潮流模式，同時出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)新模式。
與住宅開發(fā)供不應(yīng)求的情況相比，投資商業(yè)地產(chǎn)的著力點是放在以后的運營管理上，真正把運營管理看成核心競爭力，只有這樣企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成功。不能把房子蓋好了再招商，一定要招商在前、設(shè)計在中、建造在后。這樣，才能根據(jù)招到的商來合理設(shè)計，才能把風(fēng)險降到最低。萬達(dá)從第一個萬達(dá)廣場失敗的教訓(xùn)中認(rèn)識到了人流動線的極端重要性。他們認(rèn)為，做購物中心還是要以塊狀為主，不要做長條的，這樣便于人流的迂回溝通。
現(xiàn)在的萬達(dá)跟當(dāng)年的沃爾瑪一樣，有足夠的資格“牛氣”一把了。在哪兒都能開，在哪兒開都能火。有人把萬達(dá)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸形容為“被動式成熟”，但不可否認(rèn)，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸為萬達(dá)帶來了許多過去沒有認(rèn)識到或是沒有看到的新的利潤增長點。
目前中國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括萬達(dá)，贏利主要靠公寓和住宅的銷售，租金對整個業(yè)績的貢獻(xiàn)比例較低。當(dāng)他們在高速發(fā)展期把銷售物業(yè)的利潤攫取完畢之后，將會經(jīng)歷一個漫長的資本回收期。到那時，才是真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理水平的時候。開業(yè)時的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營是一場寂寞的長跑。如何通過后期的運營管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值，能把持有物業(yè)運營得好，才是安身立命之本。
目前，地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗，導(dǎo)致商業(yè)項目運營不佳的實例并不鮮見。隨著一些缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗的地產(chǎn)商在運營中問題頻出，中糧、萬達(dá)集團(tuán)等運營成熟的知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，很可能在未來更加受到零售商的青睞和追逐。
最近，地處東四環(huán)的美羅城購物中心終于“扛不住”了。4月15日，北京華茂置業(yè)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓其100％股權(quán)。業(yè)界普遍認(rèn)為，這家購物中心被最終轉(zhuǎn)讓的主要原因還是由于自身經(jīng)營不善，導(dǎo)致缺乏有效客流。
商業(yè)企業(yè)在進(jìn)行項目選址時，除將商圈、目標(biāo)消費群體的需求作為重要的考察因素外，還應(yīng)更加重視物業(yè)所有者的經(jīng)營資質(zhì)，更重要的是對其有無足夠多的商業(yè)運營經(jīng)驗的考察。美羅城緊鄰東四環(huán)的選址就先天不足。事實證明，將一個如此大體量的商業(yè)選在四環(huán)這樣的城市快速道旁，貌似交通便利，但實際上，四環(huán)的存在卻將對面百子灣區(qū)域的大量購買力隔絕開來，而且由于交通緩沖區(qū)域有限，節(jié)假日很容易出現(xiàn)交通堵塞，影響客流。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項目風(fēng)險管理；成熟度；評價分析
近年來，我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，全球的商業(yè)巨頭搶占了中國的大量市場份額，沃爾瑪、華聯(lián)、家樂福和百盛等大型連鎖零售商在全國范圍內(nèi)大氛圍擴(kuò)張，吸引了較多的商業(yè)物業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)贏得了大量的市場利潤。面對誘人的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目，全國各地出現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)失敗現(xiàn)象，資金巨額虧損現(xiàn)象嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)失敗案例比比皆是。面對中國商業(yè)地產(chǎn)險峻的發(fā)展態(tài)勢，需要加大對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的項目風(fēng)險管理，對項目風(fēng)險管理的成熟度進(jìn)行評價分析，構(gòu)建多元化的融資渠道，確保商業(yè)地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。
一、項目風(fēng)險管理成熟度模型的概念及作用
1.項目風(fēng)險管理成熟度模型的概念
項目風(fēng)險管理成熟度模型是一種項目管理評價方法，能夠衡量一個組織在經(jīng)營發(fā)展過程中是否具有可靠和成功實施項目的能力。評估組織需要通過管理單個項目和組合項目的形式來實施自己戰(zhàn)略目標(biāo)能力的一種方法，對提升項目管理能力和項目實施的成功率具有重要作用。
2.項目風(fēng)險管理成熟度模型的發(fā)展
項目風(fēng)險管理成熟度模型是隨著項目及管理技術(shù)的發(fā)展而誕生的一項管理制度，在二戰(zhàn)期間與還不用了大量的軍事項目，項目管理逐漸向經(jīng)典項目管理階段發(fā)展，將成本、時間和質(zhì)量作為項目管理的主要印度，并且構(gòu)建了項目計劃和項目管理系統(tǒng)。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的項目風(fēng)險管理制度已經(jīng)無法滿足新時期的發(fā)展需求，為了提高商業(yè)企業(yè)的市場競爭能力，提高組織的靈活性，在20世紀(jì)80年代項目管理繼承了時間、質(zhì)量、成本等硬性的控制要素，促使項目風(fēng)險管理逐漸向現(xiàn)代項目管理階段邁進(jìn)。在2000年提出了戰(zhàn)略項目管理理論，里面包含項目掛盡力成熟度模型理論。
二、商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度模型構(gòu)建
1.模型評價等級建立
項目風(fēng)險模型評價等級的劃分與商業(yè)本地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度評估有直接關(guān)系，主要分為以下幾個等級：
第一，初始級。該階段的商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險是未加定義的隨機(jī)過程，過程的執(zhí)行是混亂、不成熟和無序的。在這個等級上，商業(yè)地產(chǎn)很少會涉及到這個運營環(huán)節(jié)上，針對風(fēng)險進(jìn)行了有意識的評價、識別和控制。項目管理結(jié)構(gòu)沒有針對風(fēng)險建立完善的風(fēng)險管理制度。
第二，可重復(fù)級。在這個成熟度等級中項目主管方已經(jīng)意識到加強(qiáng)風(fēng)險管理的必要性，需要加大風(fēng)險抵抗能力，加大對管理部門的風(fēng)險管理，有意識的進(jìn)行風(fēng)險積累和收集，風(fēng)險管理方法和措施被重復(fù)使用，但是使用程序較為混亂。
第三，已管理級。在該等級中建立了專門的風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，風(fēng)險管理過程更具文檔化，給與風(fēng)險管理部門人員較大的幫助，對提升工作效果具有重要作用。
第四，精確管理級。對風(fēng)險管理過程制定出了量化的指標(biāo)，為項目風(fēng)險管理提供了連貫循環(huán)的量化活動方式，提升了風(fēng)險識別、評價和控制的有效性。
第五，持續(xù)改進(jìn)級。確保了風(fēng)險管理項目的自我優(yōu)化和不斷發(fā)展創(chuàng)新。
2.項目風(fēng)險管理成熟度評價要素及指標(biāo)體系建立
（1）評價要素和指標(biāo)設(shè)計原則
商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度評價指標(biāo)需要對項目風(fēng)險管理的成熟度評價因素進(jìn)行識別，將項目風(fēng)險管理中的復(fù)雜因素轉(zhuǎn)換為簡單的基本單元，從錯中復(fù)雜的風(fēng)險關(guān)系中找出因素間存在的本質(zhì)聯(lián)系。需要建立一套完整和實用性較強(qiáng)的項目風(fēng)險管理成熟評價要素和指耍提升地產(chǎn)開發(fā)商的核心競爭力。設(shè)計原則主要包括：全面性和科學(xué)性原則、層次性和邏輯性原則、可操作性原則、廣泛適用性原則。
（2）評價要素和指標(biāo)設(shè)計思路
評價結(jié)構(gòu)的設(shè)計層次主要包括：等級目標(biāo)、關(guān)鍵域、特定與類屬目標(biāo)、關(guān)鍵實踐。其中等級目標(biāo)層評價的主要內(nèi)容是商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的成熟度。關(guān)鍵域?qū)幽軌驅(qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度的類型進(jìn)行識別和根系。特定與類屬目標(biāo)層能夠?qū)︼L(fēng)險領(lǐng)域?qū)又械哪繕?biāo)進(jìn)一步明確，了解組織內(nèi)部的共同特性目標(biāo)。關(guān)鍵實踐層由關(guān)鍵能力類屬實踐和風(fēng)險管理實踐構(gòu)成。
三、商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度等級評價
某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商被評為是國內(nèi)大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，該企業(yè)經(jīng)過了20多年的發(fā)展，構(gòu)建了以連鎖百貨、高級酒店、商業(yè)地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型企業(yè)集團(tuán)。本文主要是對企業(yè)的商業(yè)廣場項目為主要的分析對象，該項目內(nèi)涵蓋了高檔住宅區(qū)、大型購物中心、精裝公寓、高檔寫字間和五星級酒店等，是市區(qū)范圍內(nèi)最大的綜合性地標(biāo)性建筑。
1.評價指標(biāo)隸屬度的確定
在對商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理評價指標(biāo)隸屬度進(jìn)行確定時，主要是采取調(diào)查問卷的形式，可知市場營銷部、運營管理部、財務(wù)管理部中的人員占有較大的比例，負(fù)責(zé)設(shè)計建造、負(fù)責(zé)市場推廣和負(fù)責(zé)商業(yè)運營等職務(wù)是評價的主體。企業(yè)人員中以本科學(xué)歷為主，企業(yè)員工的年齡在36歲-55歲之間占有較大的比例。
2.模糊評價矩陣的建立
在建立單因素模糊判斷矩陣時，模糊評價矩陣的建立主要以單因素模糊判斷矩陣為主，實踐管理內(nèi)容主要包括政策風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、技術(shù)風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、管理風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、金融風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、市場風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、財務(wù)風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、時間風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐及自然風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐。需要結(jié)合評價結(jié)果，對以上各項管理實踐進(jìn)行向量評判。在建立項目單階段多因素模糊判斷矩陣時，需要加大對研究策劃階段度因素模糊矩陣的判斷，對商業(yè)地產(chǎn)項目研究策劃階段的風(fēng)險管理成熟度多因素進(jìn)行評判，構(gòu)建項目設(shè)計建造階段風(fēng)險管理成熟度多因素評判向量集。通過以上判斷情況可以看出將各單因素評判結(jié)果綜合在一起，能夠獲取項目單階段的綜合評價向量及項目總體綜合評價向量。
3.評價結(jié)果分析
通過對該項目的評價結(jié)果進(jìn)行研究可知，商業(yè)地產(chǎn)項目的政策風(fēng)險管理處于初級發(fā)展階段，與其他的關(guān)鍵風(fēng)險相比較高，與可重復(fù)級管理水平相接近，要想提高項目發(fā)展水平，需要努力提高項目自身的風(fēng)險管理能力。從評價結(jié)果中還可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項目的技術(shù)風(fēng)險管理處于初始發(fā)展階段，與其他的關(guān)鍵風(fēng)險相比較高，并逐漸趨于可重復(fù)級管理水平，項目各方需要通過不斷的努力，來提升自身的風(fēng)險管理能力。從研究結(jié)果中還可以看出，項目風(fēng)險管理處于初始發(fā)展階段，與其它關(guān)鍵風(fēng)險域相比較低，但是與風(fēng)險域管理水平相比差距不大，并且逐漸向可重復(fù)級管理水平發(fā)展趨勢，對提升項目的風(fēng)險管理能力具有重要作用。
四、結(jié)論
目前國內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管理進(jìn)行研究時，主要集中在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管理思路及理論探討中，本文通過調(diào)查的形式對某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力進(jìn)行深入的研究，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的實際情況和發(fā)展特點，并融入了本土化發(fā)展模式，構(gòu)建了模糊綜合評價的商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度評價模型，提升了商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的項目風(fēng)險管理水平。研究結(jié)果表明，不同階段的商業(yè)地產(chǎn)對關(guān)鍵域的管理成效相差較大，導(dǎo)致管理成效展現(xiàn)出明顯的不均衡性。商業(yè)地產(chǎn)項目需要做到對不同風(fēng)險的均衡管理，促進(jìn)項目風(fēng)險整體管理水平和管理能力的提升。
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；招商租賃；管理系統(tǒng)；設(shè)計
中圖分類號：S611文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)之中的一個分支市場，其物業(yè)交付的之時則是管理運營的開始。商業(yè)管理和資本運營其是否有效持續(xù)地執(zhí)行，直接關(guān)乎商業(yè)地產(chǎn)項目的盈利狀況以及物業(yè)價值提升，從根本之上決定一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否可以獲得成功。招商工作是商業(yè)地產(chǎn)運營之中十分重要的環(huán)節(jié)，并且也是評價商業(yè)運營成功的標(biāo)準(zhǔn)。將一個松散的經(jīng)營單位以及多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺之上，對商業(yè)地產(chǎn)招商租賃的管理信息進(jìn)行分析綜合，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
1.商業(yè)地產(chǎn)概述
商業(yè)地產(chǎn)，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),即具有非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)。從經(jīng)營規(guī)模和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等地產(chǎn)形式。從業(yè)態(tài)分布方面講，商業(yè)地產(chǎn)主要包括零售、批發(fā)、餐飲、娛樂休閑、旅游文化、健身美體以及其他商業(yè)配套設(shè)施等。狹義上講，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的形式也是多種多樣，主要有shopping mall,百貨，商業(yè)街，主題商場，專業(yè)市場等。為了方便大眾理解，以下將以狹義的商業(yè)地產(chǎn)視角闡述觀點。
2.商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀
商業(yè)地產(chǎn)在過去30多年的發(fā)展過程中，經(jīng)歷了艱難的摸索期和發(fā)展區(qū)。自以往即使商業(yè)單一，毫無特色和優(yōu)勢都可以令投資者賺得盆滿缽滿，到如今其隨著消費者要求的多樣化、體驗型、主題式需求的持續(xù)升級以及消費理性化的趨勢讓越來越多的投資者大費腦筋。為了保障項目最大程度的成功，現(xiàn)有市場上幾乎每一項目的項目選址、設(shè)計規(guī)劃、功能分布、施工建設(shè)、市場營銷、招商招租、開業(yè)準(zhǔn)備、項目盛大開業(yè)、運營管理等環(huán)節(jié)都必須符合嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和要求，其實施進(jìn)度都是按照有針對、有節(jié)奏、按分類的方式進(jìn)行。即便如此，中國的商業(yè)地產(chǎn)依然處在初級階段，尚且沒有成熟的模式可供借鑒。從長遠(yuǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)將會成為下一個亮點行業(yè)，這已經(jīng)是地產(chǎn)界的共識。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)逐漸步入冷凍期，房地產(chǎn)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)卻屬于慢熱型，投資規(guī)模大，回報周期長，運營管理復(fù)雜，讓毫無經(jīng)驗的投資商們更是步履維艱。究其原因，招商管理之難位居榜首。
為了能確保一個頗具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目的成功最大化，整體開發(fā)，統(tǒng)一運營管理，方便以收取租金來平衡投資回報是現(xiàn)有市場中常用模式。那么招商租賃管理對商業(yè)地產(chǎn)項目而言，就是“一夫當(dāng)關(guān)，萬夫莫開”。
3.商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)設(shè)計
對商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)的功能進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計，首先要對系統(tǒng)的技術(shù)架構(gòu)進(jìn)行設(shè)計，對系統(tǒng)的功能設(shè)計有整體的思路與方向。由于該系統(tǒng)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，所以商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)采用C/S模式和B/S開發(fā)模式相結(jié)合的方式，后臺開發(fā)采用動態(tài)網(wǎng)頁技術(shù)，客戶端使用瀏覽器訪問系統(tǒng)，實現(xiàn)系統(tǒng)信息間的交流、信息的查詢等工作。
其在對用戶的請求處理之時，通過與之相應(yīng)的JSP引擎進(jìn)行JSP頁面轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換成相應(yīng)的ActionServlet進(jìn)行處理。而在系統(tǒng)中有且只有一個，處理所有的符合要求的用戶的請求信息，并調(diào)用具體的Action去進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。由框架可知本系統(tǒng)的主要Action有商戶管理Action、商鋪管理Action、合同管理Action、收費管理Action、決策支持Action和系統(tǒng)維護(hù)Action。用戶特有的請求信息會保存到ActionForm實例中，然后本系統(tǒng)所設(shè)計的Action類，例如商戶管理Action、商鋪管理Action等，會根據(jù)ActionMapping類中的路徑找到具體的Action對于用戶的請求進(jìn)行處理。業(yè)務(wù)邏輯類將實現(xiàn)用戶的請求，此處是JavaBean由進(jìn)行實現(xiàn)，設(shè)計具體數(shù)據(jù)處理實現(xiàn)類如商戶管理類、商鋪管理類等，將處理的結(jié)果經(jīng)過控制器再次調(diào)用相應(yīng)的Action進(jìn)行處理，返回給JSP頁面，通過瀏覽器展示給用戶。
3.1.商戶管理詳細(xì)設(shè)計
商戶管理通常包括有商戶管理，商戶信息查詢，商戶添加向?qū)У鹊热齻€部分。其對不同的模塊之中，通常包括有比較小的功能模塊。
商戶管理控制類CommercialTenantMagAction之中包括商戶管理查詢、添加以及管理等等相關(guān)方法，而商戶管理核心類設(shè)計如表1所示。
表1 商戶管理類方法表
核心類 方法描述
商戶管理控制 查詢商戶方法
商戶管理方法
執(zhí)行方法
商戶查詢實體類 商戶查詢方法
商戶信息修改方法
商戶管理實體類 新增商戶方法
刪除商戶方法
添加商戶實體類 添加行商戶方法
手里新商戶方法
3.2.商鋪管理詳細(xì)設(shè)計
商鋪管理主要包括有新增商鋪向?qū)?、商鋪查詢、銷售入住、商鋪維護(hù)、商鋪銷售五個模塊。而每一個模塊的建立則是同其他模塊之間是有一定的關(guān)系的。比如說商鋪的入住、商鋪的維護(hù)、商鋪的銷售則是在新增商鋪結(jié)束之后才可以進(jìn)行，同時每一個功能模塊之間可以共享商鋪信息。
3.3.登記商鋪時序圖
用戶可進(jìn)入到商鋪登記界面，選擇要查看的商場，進(jìn)一步選擇所需的樓層。選中暫時沒有外租的商鋪，調(diào)用SearchStore，得到未租售商鋪信息。并且確定選擇的店鋪號，選擇此商鋪登記基本信息，調(diào)用商鋪登記函數(shù)，登記商鋪信息同時保存到數(shù)據(jù)庫之中。然后可以瀏覽登記后商鋪出租情況的信息。
3.4.合同管理
通過合同管理界面，可以錄入實際的租賃情況，包括條款、房間、租金、物業(yè)管理費，提成比例、押金。錄入完成后點擊確定，系統(tǒng)便自動保存相關(guān)數(shù)據(jù)，
此外，合同管理模塊還有如下功能：明確租賃項目的樓座、戶型、房屋的相關(guān)規(guī)劃；明確有哪些鋪位、寫字間或者車位用于出租，出租面積是多少；明確每一鋪位、寫字間的相關(guān)能源類儀表的表號、位置，支持一個鋪位或?qū)懽珠g安裝多塊電表的情況。項目招商前期和養(yǎng)商過程中，公司市場部需要策劃一些具有針對性的市場宣傳活動等，例如場地施工、場地美化、廣告等，以吸引更多的租賃客戶和終端消費者。該部分功能主要記錄的是這些企劃項目的相關(guān)內(nèi)容、執(zhí)行的里程碑計劃、費用以及費用的支付進(jìn)度等情況。在特殊情況下，企業(yè)需要對分包出租的商鋪或?qū)懽珠g進(jìn)行重新規(guī)劃，對部分商鋪或?qū)懽珠g進(jìn)行合并、拆分處理，然后再重新出租。該功能支持對房屋的重新規(guī)劃，并記錄規(guī)劃歷史記錄以及與以前房屋之間的對照關(guān)系。
3.5.客服管理
客服管理實現(xiàn)的主要功能如下：如果客戶區(qū)域的設(shè)備、門窗、強(qiáng)弱電等發(fā)生故障或者損害，客戶可以自助申請維修。申請?zhí)峤缓?，公司派工維修，維修完成之后，進(jìn)行完工登記，并安排客戶回訪，以全面提升客戶服務(wù)滿意度。為了確保設(shè)施的安全使用和使用壽命，應(yīng)安排相關(guān)人員進(jìn)行復(fù)驗并定期維護(hù)。而專人專責(zé)不僅能保證服務(wù)質(zhì)量的提升而且將有助提升工作效率，節(jié)省后去運營成本。商業(yè)地產(chǎn)中，全面完善的硬件設(shè)備和周到細(xì)致的軟件服務(wù)必將是搶占一席市場的重要因素。但及時再嚴(yán)格的體制也無法保證相應(yīng)制度能十全十美的實施，客戶對辦公場地、服務(wù)等的投訴信息依然會發(fā)生。如果類似的情況一旦發(fā)生，具有人性化的客戶管理制度和專業(yè)水準(zhǔn)的管理人才顯得無比重要。商業(yè)運營方應(yīng)積極安排專人進(jìn)行現(xiàn)場處理以免引起不必要的混亂，事后及時回訪投訴客戶，記錄客戶對于商業(yè)區(qū)內(nèi)硬件設(shè)施和軟件服務(wù)等方面的建議和意見。這些記錄都將成為商業(yè)運營方提升商業(yè)質(zhì)量和檔次的重要數(shù)據(jù)來源。對于有價值的信息今后將予以采納。記錄企業(yè)組織的客戶活動的計劃情況，以及計劃的執(zhí)行情況。
3.6.決策支持詳細(xì)設(shè)計
決策支持可分為費用查詢和費用統(tǒng)計兩個方面,費用查詢主要是對預(yù)收費、租賃費、物業(yè)費、臨時收費的查詢,費用統(tǒng)計則是對己收款和欠費的統(tǒng)計。
3.7.數(shù)據(jù)庫設(shè)計
數(shù)據(jù)庫設(shè)計工作,主要通過對商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理的需求分析與系統(tǒng)設(shè)計,對本系統(tǒng)的數(shù)據(jù)類型有了全面的了解,依據(jù)規(guī)定將系統(tǒng)中需要持久化存儲的類轉(zhuǎn)換成關(guān)系型數(shù)據(jù)表,并對表的列屬性進(jìn)行詳細(xì)的定義,將系統(tǒng)中涉及到的數(shù)據(jù)以及角色信息反應(yīng)到所設(shè)計的數(shù)據(jù)庫中表與表之間的聯(lián)系上。根據(jù)本系統(tǒng)對數(shù)據(jù)的管理需求以及對數(shù)據(jù)存儲安全性、程序正確性、功能完整性以及大量的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行高效的管理等方面的要求,數(shù)據(jù)庫設(shè)計選用。
4.結(jié)語
該系統(tǒng)可以有效實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理平臺的擴(kuò)展接入、分析功能和處理功能的有機(jī)結(jié)合；促進(jìn)招商系統(tǒng)、服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)系統(tǒng)以及商鋪特征，分析、繳費情況分析、繳費行為分析、客戶特征分析、商鋪租售決策的緊密關(guān)聯(lián);另外，多功能的搭載對推動商業(yè)地產(chǎn)項目各個環(huán)節(jié)實現(xiàn)全程規(guī)劃和控制、專業(yè)管理和運營有重要的作用和意義。
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如何做好公司宣傳冊宣傳冊分很多種類，產(chǎn)品宣傳冊、企業(yè)宣傳冊、紀(jì)念宣傳冊、招商手冊等等，在做一本宣傳冊的時候也要注意幾個方面：
1、宣傳冊最忌諱的就是滿篇幅的文字信息、圖片，一點沒有主線可言，很多企業(yè)只會一個一個的說：企業(yè)文化是。。。。企業(yè)理念是。。。。企業(yè)背景是。。。。企業(yè)核心價值是。。。。企業(yè)產(chǎn)品是。。。。企業(yè)服務(wù)是。。。。這樣的畫冊做了絲毫沒有任何企業(yè)品牌特點而言，現(xiàn)在需要追求的是定制化服務(wù)，要根據(jù)企業(yè)自身的品牌特點、定位、市場等等因素 進(jìn)行高精度提煉，提出最有效、最簡單、最能讓人理解并記住的話語闡述自己想要表達(dá)的意思。
2、一本宣傳冊要結(jié)構(gòu)清晰，這本宣傳冊我做的目的是要突出體現(xiàn)什么的，這個要清晰，之后在進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的劃分，P數(shù)劃分，這里切記一點，一定避免什么都想說，什么都沒說的結(jié)果，一本宣傳冊如果你沒有一個突出重點想宣傳的核心，那就意味著你什么都沒表達(dá)，當(dāng)一個人看某個企業(yè)的宣傳冊，他一定只是記住其中的一小部分，想通片都記住 這是癡人說夢。
3、宣傳冊的整體設(shè)計風(fēng)格要結(jié)合企業(yè)的品牌特點，企業(yè)背景、定位及里面的文字內(nèi)容進(jìn)行綜合考慮，能脫開文字談設(shè)計，否則會有在辦公室里談情說愛或者在海邊鉆油井的感覺。
公司宣傳冊文案1人世間最偉大的力量莫過于思想(封面)
鄭州在路上企業(yè)管理咨詢有限公司;河南國賓車隊汽車旅游服務(wù)有限公司;河南天宇旅游策劃有限公司
財富文化展(封二)
財富是一位文化天使，只有領(lǐng)悟到了財富的文化光輝，才能駛?cè)氚l(fā)展的金光大道
發(fā)展是硬道理 規(guī)模是硬任務(wù) 品牌是硬指標(biāo)
中原經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入群雄逐鹿龍騰虎躍時代，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入極時代、拳王爭霸賽時代;大發(fā)展快發(fā)展高起點高效益，成為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一唯一選擇。
觀念是第一生產(chǎn)力 人才是第一競爭力 機(jī)制是第一發(fā)展力
賺錢是一件力氣活 賺錢是一種技術(shù)活 賺錢是一門藝術(shù)活
企業(yè)經(jīng)營第一難題永恒主題：發(fā)展發(fā)展還是發(fā)展;市場市場還是市場;效益效益還是效益
財富大學(xué)堂(內(nèi)一)
管產(chǎn)學(xué)民思想交流平臺 形象品牌戰(zhàn)波傳播舞臺 市場營銷拓展法身基地
樹立公眾品牌形象 展示思想文化力量
社會大舞臺 市場大品牌
中原崛起戰(zhàn)略論壇
企業(yè)家財富故事會 企業(yè)家大講堂
資本經(jīng)營論壇 品牌營銷制勝之道
企業(yè)文化研討會 企業(yè)影視作品創(chuàng)作
大學(xué)生創(chuàng)就業(yè)論壇培訓(xùn) 企業(yè)內(nèi)訓(xùn) 拓展訓(xùn)練
企業(yè)家之路(書、DV)在路上編著
財富旅游(內(nèi)二)
發(fā)掘旅游財富文化理念 創(chuàng)造旅游文化財富價值
經(jīng)營旅游的實質(zhì)是經(jīng)營文化。旅游是美學(xué)文化娛樂文化藝術(shù)文化的三結(jié)合
財富之旅 思想之旅 名車颶風(fēng)
養(yǎng)生健身 度假休閑 文化娛樂藝術(shù)之旅
君山問道，安陽說易;跨越關(guān)山，內(nèi)鄉(xiāng)探秘;金雞報曉，萬仙有約
溫暖冬季――海南;文化盛宴――北京;世界中國――大上海;家鄉(xiāng)異國――港澳臺
詮釋大別山：一山別南北，一山始陰陽;一山和天地，一山興炎黃。
幸福生活(內(nèi)三)
智慧是第一創(chuàng)造力 心態(tài)是第一幸福力 藝術(shù)是第一快樂力
企業(yè)家俱樂部
企業(yè)家藝術(shù)節(jié) 企業(yè)家健身節(jié)
企業(yè)家藝術(shù)大舞臺
企業(yè)家幸福家庭文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)職工全民健身運動會
企業(yè)家藝術(shù)家聯(lián)歡文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)發(fā)展成就展 企業(yè)產(chǎn)品展銷會
名家策劃 裝點生活
聯(lián)誼聯(lián)歡(內(nèi)四)
用聯(lián)歡凝聚合力 讓聯(lián)誼創(chuàng)造奇跡
影視傳媒(旅游客車)、場館傳媒(財富展會)、報刊傳媒《企業(yè)家園》、網(wǎng)站傳媒(中原汽車旅游網(wǎng)、在路上學(xué)習(xí)網(wǎng)等)
一報一刊一館一視頻三網(wǎng)站聯(lián)合傳播立體攻略 專題宣傳策劃，專題宣傳片制作播放，直接面對終端目標(biāo)客戶 創(chuàng)造更大更佳社會經(jīng)濟(jì)效益
企業(yè)家聯(lián)合會大聯(lián)歡 聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)文化大聯(lián)歡 企業(yè)內(nèi)刊編輯部聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
企業(yè)家聯(lián)合會聯(lián)絡(luò)員聯(lián)歡聯(lián)誼文化藝術(shù)節(jié)
河南汽車旅游綜合實力第一品牌 中原唯一專業(yè)汽車旅游服務(wù)網(wǎng)站
企業(yè)寄語
有緣與您相識，是我最大的榮幸!
有緣為您服務(wù)，是我最大的幸福!
您的快樂，就是最大的快樂!
一次相見，友誼常相伴!一次握手，永遠(yuǎn)是朋友!
提供個性化、績效型講座論壇培訓(xùn)，為企業(yè)發(fā)展、市場營銷提供富有實效性的學(xué)習(xí)服務(wù)
選擇大于努力 伙伴決定成就(封底)
總裁思想風(fēng)暴 引爆生產(chǎn)力 輝煌生命力 享受幸福力
電話 網(wǎng)址
地址
公司宣傳冊文案2P1扉頁：希瑞顧問智慧創(chuàng)造成功
一個致力于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，為客戶創(chuàng)造并提升商業(yè)價值的管理顧問機(jī)構(gòu)
一個全力以赴為零售企業(yè)提供完整解決方案的營運管理顧問機(jī)構(gòu)
一個與國內(nèi)外一流管理專家合作的專業(yè)管理顧問機(jī)構(gòu)
與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會多次主辦河南商用房地產(chǎn)營銷高峰論壇 成功運作300多個有影響的案例
國內(nèi)最早成立的專業(yè)零售管理顧問機(jī)構(gòu)之一
成功策劃首屆河南連鎖業(yè)大會
河南商業(yè)史上操作商業(yè)項目最多的管理顧問機(jī)構(gòu)
擁有一支集專業(yè)理論知識與豐：富實戰(zhàn)經(jīng)驗于一身的管理顧問團(tuán)隊
P2扉頁：公司董事長/首席顧問何宏劍先生簡介(附有個人圖片)
P3： 目錄
希瑞是誰
希瑞團(tuán)隊
希瑞文化
希瑞能做什么
希瑞做過什么
希瑞伙伴
希瑞愿景
P4pn：
希瑞是誰?
Theory理論、學(xué)說。
奮斗是最壯美的人生，創(chuàng)業(yè)者寫就世間最華美篇章!中原地區(qū)零售行業(yè)理論的先行者，商業(yè)地產(chǎn)理論的領(lǐng)跑者。
鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司初創(chuàng)于1999年，是一家專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：項目盈利模式研究、市場調(diào)研定位、概念規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計優(yōu)化及設(shè)計跟蹤服務(wù)、招商、銷售為主的房地產(chǎn)管理顧問機(jī)構(gòu)。是中國商業(yè)顧問網(wǎng)下屬公司，是國內(nèi)最早成立的專業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一，現(xiàn)有員工 人，每年房地產(chǎn)招商銷售面積超過 - 萬平方米，有 _多家成功的案例，擁有卓越的客戶網(wǎng)絡(luò)及供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)，成功打造了一支集專業(yè)理論知識與豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗于一身專家團(tuán)隊。
公司致力于為客戶量身定做完整的解決方案、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、快速消費品企業(yè)的通路建設(shè)與供應(yīng)鏈優(yōu)化以及商用房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計招商，我們將竭誠為客戶提供低成本超越競爭對手競爭策略咨詢服務(wù)。公司已成功舉辦了三屆河南省超市管理論壇，成功策劃了首屆河南連鎖業(yè)大會，與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會一起主辦了20xx河南商用房地產(chǎn)營銷高峰論壇，與中華零售網(wǎng)一起在北京舉辦了20xx職業(yè)經(jīng)理人系列培訓(xùn)，受到客戶廣泛好評。20xx年根據(jù)客戶和市場需求公司調(diào)整服務(wù)策略，開始致力于商業(yè)房地產(chǎn)定位、規(guī)劃設(shè)計及招商運營，為客戶創(chuàng)造并提升商業(yè)價值。
希瑞公司愿與房地產(chǎn)行業(yè)和零售行業(yè)里孜孜不倦進(jìn)取的企業(yè)共創(chuàng)卓越
希瑞團(tuán)隊
理論先行的拓荒者
我們堅持只有專業(yè)才能立足，只有真誠才有客戶，只有奉獻(xiàn)才能發(fā)展。我們相信專業(yè)的團(tuán)隊和精誠合作是企業(yè)最寶貴的財富。世界上沒有完美的個人，只有完美的團(tuán)隊。以一批擁有豐富理論及實踐經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)專家為核心，集合了商業(yè)零售、廣告、金融等多行業(yè)、多領(lǐng)域的實戰(zhàn)型精英團(tuán)隊，使希瑞成為一支專業(yè)、智慧、敬業(yè)、務(wù)實的專家顧問團(tuán)隊。通過希瑞商業(yè)模式科學(xué)嚴(yán)密的運行體系和流程，本著雙業(yè)精神專業(yè)、敬業(yè)的企業(yè)精神，以達(dá)到彼此共同的目標(biāo)!
公司董事長/首席顧問何宏劍先生(附有個人圖片)首批國家培養(yǎng)的工商管理碩士學(xué)位(MBA)，兼任河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會副會長、連鎖專業(yè)委員會主任委員， 并被多所大學(xué)聘為客座教授。20xx年在北京被授予全國首屆MBA成就獎，是該獎項我省唯一的獲獎?wù)?。六年來，帶領(lǐng)公司精英團(tuán)隊成功地策劃了200多家大中型超市、量販、百貨商店、生活廣場、連鎖便利店及農(nóng)改超項目;同時，還主持舉辦了四屆河南零售超市管理論壇及首屆河南商業(yè)房地產(chǎn)論壇，創(chuàng)辦了中國商業(yè)顧問網(wǎng)。
希瑞文化
不懈努力的動力源泉
每一滴水都有文化：溪水涓涓、黃河濤濤、長江奔騰、大海洶涌，企業(yè)擁有了文化，就如同人有了思想，前進(jìn)的腳步才能勇往直前。文化，作為一種資源，被希瑞人視為企業(yè)的靈魂與核心價值體系，并滲透進(jìn)企業(yè)經(jīng)營活動的方方面面，從而建立了富有希瑞特色的企業(yè)文化。
企業(yè)愿景國內(nèi)商業(yè)顧問的領(lǐng)跑者
經(jīng)營哲學(xué)最適合的就是最好的
公司精神雙業(yè)精神專業(yè)、敬業(yè)
公司作風(fēng)誠信敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)高效、務(wù)實創(chuàng)新
人本政策宏偉的目標(biāo)感召人、良好的待遇吸引人、優(yōu)秀的文化指引人
管理要略溝通信任、團(tuán)結(jié)協(xié)作、尊重服務(wù)
公司使命管理創(chuàng)造價值
希瑞能做什么?
說理立論，量身打造。
把握中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，致力于中國商業(yè)地產(chǎn)的綜合性全程服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)全程策劃
(一) 市場調(diào)研、
市場調(diào)研是商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的必要環(huán)節(jié)，目的是通過
科學(xué)的市場調(diào)查，以及準(zhǔn)確的了解和掌握市場信息，并在此基礎(chǔ)上對市場做出科學(xué)的預(yù)測，為項目市場定位、產(chǎn)品定位等論證提供技術(shù)支持。
終端消費者調(diào)研分析
商業(yè)物業(yè)經(jīng)營者調(diào)研分析
投資者調(diào)研分析
甲方公司內(nèi)部需求調(diào)研
項目所在地商業(yè)競爭格局調(diào)研分析
項目所在地整體商業(yè)競爭格局調(diào)研分析
項目所在地整體商業(yè)環(huán)境(商圈)調(diào)研分析
項目所在地主要競爭項目分析
項目周邊公共設(shè)施調(diào)研分析
(二) 項目總體定位
地產(chǎn)項目必須為自己選擇目標(biāo)市場總體定位，實施有效
地市場定位戰(zhàn)略，以便使自己在這一目標(biāo)市場中處于優(yōu)勢地位。合理、準(zhǔn)確的項目定位是決定地產(chǎn)項目成功運作的關(guān)鍵所在。
項目業(yè)態(tài)定位
項目功能定位
經(jīng)營客戶定位
投資客戶定位
客戶群體定位
項目主題定為
項目形象定位
(三) 概念規(guī)劃設(shè)計服務(wù)
概念性規(guī)劃設(shè)計是項目開發(fā)設(shè)計中不可缺少的環(huán)節(jié)，是
在項目方案設(shè)計開始之前提供給業(yè)主初步的方向性設(shè)計草圖、示意圖、規(guī)劃圖、鳥瞰圖、項目問題分析、風(fēng)格趨向等內(nèi)容。具有思路的創(chuàng)新性、前瞻性和指導(dǎo)性，也是和業(yè)主探討方案的基礎(chǔ)。
依據(jù)項目定位，研究出合理盈利模式
區(qū)位分析圖
規(guī)劃總平面圖
主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
概念規(guī)劃功能分區(qū)圖
鳥瞰圖
項目設(shè)計任務(wù)書
(四) 設(shè)計優(yōu)化及設(shè)計跟蹤
獨特的精心策劃與構(gòu)思設(shè)計，能夠充分體現(xiàn)項目的獨特魅力，盡顯自身特質(zhì)，為總體整合、塑造、運營的成功奠定堅實的基礎(chǔ)。
優(yōu)化設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計方案
優(yōu)化設(shè)計院建筑設(shè)計方案
優(yōu)化設(shè)計院業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃方案
優(yōu)化設(shè)計院商業(yè)鋪位分割方案
配合設(shè)計院完成項目設(shè)計工作
(五) 招商
商業(yè)項目建成后要根據(jù)產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品特點、
渠道特點、來確定適合自己產(chǎn)品詳細(xì)的規(guī)劃和經(jīng)銷商目標(biāo)群。一個成功的項目要注重長期發(fā)展，要求經(jīng)銷商要有運作市場的能力，這需要一個挑選和市場調(diào)查以及和經(jīng)銷商協(xié)商的過程。
商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃
商業(yè)物業(yè)鋪位分割及鋪位面積
商業(yè)物業(yè)外立面建議
商業(yè)物業(yè)入駐品牌建議
商業(yè)物業(yè)租金及銷售價格建議
主力店招商
其他商業(yè)物業(yè)招商
(六) 銷售
地產(chǎn)項目的銷售具有相當(dāng)?shù)木C合性與系統(tǒng)性，營銷工具的組合、銷售變量的整合、營銷序列的和諧、推廣計劃的策略、產(chǎn)品個性與投資者、消費者有效契合是項目能否成功的關(guān)鍵。
產(chǎn)品定位建議
整體營銷推廣計劃
階段性銷售策略、市場推廣策略及實施的計劃
制定銷售價格策略
日報、周報、月報的提交
完成甲方制定的銷售及回款任務(wù)
二、其他業(yè)務(wù)
開發(fā)策劃及運營管理
CT設(shè)計、促銷設(shè)計、營銷方案
消費者研究及市場調(diào)研
零售企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計等
希瑞做過什么?
理論與實踐同生共長，智慧創(chuàng)造成功的結(jié)晶。
任何理論都是一種客觀上的規(guī)劃，只有付出實踐才是一種真正的成功，希瑞人經(jīng)過十多年的不懈努力，在中原大地商業(yè)地產(chǎn)的市場上創(chuàng)造了一個又一個的奇跡。
(案例：文字說明配置項目圖片)
希瑞伙伴
發(fā)展與共贏，合作與成功
希瑞人經(jīng)過了十多年的發(fā)展和各界商業(yè)團(tuán)體、商業(yè)機(jī)構(gòu)，建立了
長期的合作共贏的關(guān)系，積累了一大批的商業(yè)合作資源。
中國連鎖經(jīng)營協(xié)會、中國商業(yè)顧問網(wǎng)、中國零售網(wǎng)、河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會、亞洲財富企業(yè)中國有限公司、麥當(dāng)勞、肯德基、丹尼斯、沃爾瑪、家樂福、德克士、銅鑼灣、易初蓮花、國美電器、永樂電器、銀泰百貨、老百姓大藥房、百安居、東方家園、家世界
(配標(biāo)志圖片)
董事長致辭 希瑞愿景
公司宣傳冊文案3一、關(guān)于我們
如果用單頁說明書或大型說明書無法容納復(fù)雜的廣告內(nèi)容時，需要多頁的宣傳畫冊印刷子形，這種頁數(shù)多的宣傳冊，在編輯方針上，必須要有一貫的內(nèi)容，在布局或美術(shù)觀點上，也要使宣傳畫冊印刷能發(fā)揮個性。這種多彩多姿的版面，能提供讀者知識，除能激起潛在顧客的購買力外，亦可用作參考資料，永久保存。
我們根據(jù)客戶在不同時期理念及形象的變化，為眾多的企業(yè)、機(jī)構(gòu)提供推廣手冊的策劃和設(shè)計、制作服務(wù)。我們綜合色彩、圖形、文字及攝影等平面創(chuàng)意手段和出色的工藝制作技術(shù)為客戶創(chuàng)作符合企業(yè)自身推廣需求的宣傳畫冊印刷。
二、本宣傳冊著重傳達(dá)一個信息：XXXX有限公司的服務(wù)是豐富的、人性化以及專業(yè)的。
三、本宣傳冊的主要目的：宣傳品牌主張、打造經(jīng)營服務(wù)、理念、展現(xiàn)核心競爭力。
四、具體方案
P1、封面
整體畫面以綠色光線圖及公司標(biāo)志構(gòu)建，表示公司的穩(wěn)重、嚴(yán)肅，又不缺乏新意，體現(xiàn)了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，美好的前景和氣宇不凡的態(tài)度。
P2、總經(jīng)理致辭
放置公司總經(jīng)理圖片，致辭增強(qiáng)公司的社會美譽度和信賴感。
P3、目錄
P4、企業(yè)精神、理念及遠(yuǎn)景
以展翅翱翔的雄鷹為背景展現(xiàn)當(dāng)前國內(nèi)良好的發(fā)展機(jī)遇、公司雄厚的實力及廣闊的發(fā)展前景。
P5-6、公司簡介
以竹林、藍(lán)天的配圖突顯企業(yè)的健康發(fā)展，安全以及可信賴的文化涵蘊。
P7-8、組織結(jié)構(gòu)
以三只緊握圍繞的手配圖，體現(xiàn)企業(yè)管理組織的有序、嚴(yán)謹(jǐn)，以及公司員工的團(tuán)結(jié)，拼搏精神。
P9、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷
配以領(lǐng)導(dǎo)視察圖片，展現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)給予公司的高度重視及人文關(guān)懷，鼓舞全體員工繼續(xù)以飽滿的熱情、激昂的斗志投入工作。
P10、光輝里程
以歷年所獲榮譽獎狀展現(xiàn)公司自上至下堅定的理想信念、良好的綜合素質(zhì)以及團(tuán)結(jié)協(xié)作的良好作風(fēng)。
P11、ISO9000認(rèn)證
ISO9000是指由國際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)所屬的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證技術(shù)委員會ISO/TC176工作委員會制定并頒布的關(guān)于質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)稱，得此認(rèn)證對公司質(zhì)量管理帶來了深遠(yuǎn)的意義。
P12、開發(fā)案例
事實勝于雄辯，以成功而優(yōu)秀的工程案例作為雄厚實力的完美驗證。
P13、封底
8月中，臺灣遠(yuǎn)東集團(tuán)旗下的太平洋中國控股有限公司宣布，調(diào)整大陸市場的布局策略，將于今年年底之前關(guān)閉北京太平洋兩家店面，以調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)。按計劃，太平洋百貨盈科店將于今年10月25日正式閉店謝客；太平洋百貨五棵松店也將于年底前關(guān)閉。
與之相反的是，進(jìn)入九月，位于北京常營地區(qū)的龍湖．長楹天街底層商鋪開盤銷售，均價6萬元／平米，竟引來搶購潮，使得低迷許久的北京樓市上演了一場難得的“日光”景象。在住宅限購、股市不景氣的環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為民間資本新的“泄洪”渠道。
眼下正是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時機(jī)。商鋪熱銷、寫字樓整端，商業(yè)地產(chǎn)的熱度達(dá)到十幾年來的最高點。來自世邦魏理仕的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，在今年第二季度，北京寫字樓的租金價格繼續(xù)上漲，尤其是超甲級寫字樓，租金價格同比一季度上漲了35％，創(chuàng)下了迄今商業(yè)地產(chǎn)市場的新紀(jì)錄。
“住宅市場受限之后，很多市場投資都涌向了商業(yè)地產(chǎn)，銀行也開始調(diào)整結(jié)構(gòu)，側(cè)重涉及商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營性、消費性貸款業(yè)務(wù)，這些過熱的苗頭引發(fā)了銀監(jiān)會的關(guān)注。”一家銀行信貸主管人士分析。
繼銀監(jiān)會在經(jīng)濟(jì)金融分析會、年中工作會上先后通報風(fēng)險預(yù)警之后，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸的風(fēng)險管理要求再次出現(xiàn)在各家銀行近日接收的例行監(jiān)管通知中。銀監(jiān)系統(tǒng)的風(fēng)聲立即引來市場的紛紛揣測。而太平洋百貨退出事件無疑給這個尚處于盲動狀態(tài)的市場潑了一盆冷水。
暗藏泡沫
2008年，40歲的地產(chǎn)“金手指”司徒文聰辭去上海正大廣場基本年薪600萬總裁一職，投身美國最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石資產(chǎn)管理有限公司。司徒文聰?shù)睦硐胧浅蔀橹袊虡I(yè)地產(chǎn)的“可口可樂”。
短短幾年，盈石參與經(jīng)營管理的地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項目近10個，悅達(dá)889、芳匯廣場、Channel One廣場等“盈石制造”，已經(jīng)為基金創(chuàng)造了上百億價值。司徒文聰主持的這些項目，即便是如正大廣場這樣的爛尾樓，最后總能做得風(fēng)生水起，這使得很多手持“商業(yè)荒”項目的企業(yè)羨慕不已。
無可否認(rèn)的是，這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控確實給商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的機(jī)遇。2011年，由于住宅投資受政策嚴(yán)控影響，部分投資資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其是在被住宅限購的一二線城市更加明顯。記者采訪的某地產(chǎn)商表示，隨著政府對住宅調(diào)控的政策進(jìn)一步落實，會加快國內(nèi)外投資者布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。最顯著的當(dāng)屬4000億的保險資金被允許投資商業(yè)地產(chǎn)，在一定程度上也推動了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫。
無論是主動還是被動，不少房企乃至資金確實開始紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)當(dāng)中，持有的比例也不少，基本涉及金額在300億到600億之間。第一太平戴維斯的報告也認(rèn)為，對于買方而言，投資市場逐漸進(jìn)入活躍期，國內(nèi)政策對住宅地產(chǎn)的調(diào)控日益加劇，越來越多的投資者瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，從部分重點城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)數(shù)量來看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)超越住宅地產(chǎn)的趨勢，結(jié)合部分城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局。
上述地產(chǎn)商在北京南城即將建一個大型城市綜合體，毗鄰宜家的城南項目。該項目進(jìn)行了準(zhǔn)確的定位，主要針對南城缺少大型中高端大型綜合性商業(yè)設(shè)施而建。該地產(chǎn)商認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)投資火爆，只是數(shù)量上的增加而已，真正品質(zhì)好、地段好的商業(yè)物業(yè)仍然缺乏，有很多項目最終難逃爛尾或空置的厄運。
據(jù)記者了解，一些開發(fā)商此前沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，或者資金實力不強(qiáng)、招商不力、物業(yè)管理效率低下，除了恒隆、萬達(dá)等開發(fā)商之外，很多開發(fā)商缺少成熟業(yè)態(tài)，將住宅市場的運作延續(xù)到商業(yè)項目上，多以出售商鋪為主回籠資金，而真正購房從事商業(yè)者很難收回成本。
商業(yè)地產(chǎn)泥沙俱下，再加上地方政府推波助瀾，難免掀起層層泡沫。以北京西部的石景山商圈為例，該區(qū)域?qū)⒃谖磥?0年內(nèi)新增建設(shè)用地近1600公頃，其中大部分為商業(yè)、寫字樓用地。上述地產(chǎn)商就提到，其實北京商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大問題是：目前很多商業(yè)項目都是住宅開發(fā)商大量介入，而他們又缺乏商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京的一些大型商業(yè)項目，均以商業(yè)項目配住宅地產(chǎn)的形式，上述開發(fā)商開發(fā)的南城商業(yè)地產(chǎn)，最初也是住宅項目的配套。對于該項目的運作，他提到，公司準(zhǔn)備自持物業(yè)，但會引進(jìn)有經(jīng)驗的經(jīng)營團(tuán)隊來負(fù)責(zé)商業(yè)項目的運營。而目前北京的很多購物中心項目，周邊多配住宅項目，住宅項目可以很快回籠資金；而商業(yè)地產(chǎn)部分，能出售則為最佳，這種模式實際仍然是住宅地產(chǎn)模式的延續(xù)。
在這種模式下，北京有相當(dāng)部分商業(yè)地產(chǎn)項目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周邊聚集了國美第一城、青年工社、珠江羅馬嘉園等眾多社區(qū)，因為商業(yè)配套的原因，一直處于“商業(yè)荒”的狀態(tài)。即便是2010年朝陽大悅城的拔地，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛得到很好的提升，配套商業(yè)空置率過高仍然是該區(qū)域最大的傷痛。
而據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，位于大興黃村鎮(zhèn)的某5萬平米的購物中心，其三樓數(shù)千平米的營業(yè)面積至今有一半都是空置的。該購物中心成立于2005年，至今招商仍是問題。這座購物中心5公里商圈范圍內(nèi)，超過5萬平方米的商業(yè)綜合體達(dá)8個之多。黃村鎮(zhèn)核心商圈之內(nèi)的西紅門、高米店等地還有十萬平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工，之后便有宜家家居和沃爾瑪進(jìn)入。
這種現(xiàn)象已不是個案，有專家捐出，在北京城區(qū)，萬霖購物中心、豐聯(lián)廣場、華騰新天地、亞奧觀點、六佰本等項目的經(jīng)營風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)。而據(jù)記者了解，城市商業(yè)綜合體過于飽和導(dǎo)致零售商利潤日漸微薄甚至出現(xiàn)虧損，長期下去勢必影響到地產(chǎn)商的收益?！叭绻闶凵涕L期虧損，它將會關(guān)閉門店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產(chǎn)商則可能會下調(diào)商鋪租金，這將進(jìn)一步影響到市場對此地產(chǎn)項目的估值，形成惡性循環(huán)。近年來，上海、廣州因為商圈內(nèi)商鋪過于密集導(dǎo)致零售商無錢可賺，最終“拖累”地產(chǎn)商案例頻頻發(fā)生。
“商業(yè)地產(chǎn)之所以有泡沫，實際是因為運作方式不同，使用住宅炒作方式運營商業(yè)地產(chǎn)，這才是商業(yè)地產(chǎn)真正的泡沫?！痹摰禺a(chǎn)商提到，實際上他認(rèn)為，真正的商業(yè)地產(chǎn)是不易形成泡沫的?！吧虡I(yè)地產(chǎn)持有成本高，看商業(yè)環(huán)境形勢，尤其是在早期炒作期過后，如果當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境不佳，商戶無法獲得合理回報，租金價格就會下降。
北京的商業(yè)地產(chǎn)這幾年發(fā)展比較快，進(jìn)入者眾，但真正做好的也就30％、40％，大部分都應(yīng)該是虧或者略平。而一個好的物業(yè)冒出頭，實際上它的代價是別人要死掉?？梢?，商業(yè)
地產(chǎn)成功的關(guān)鍵還在于需求和消費力，而對于開發(fā)商來說，只有開發(fā)并持有處于市場金字塔頂端的物業(yè)，才是保持競爭力，從商業(yè)地產(chǎn)洗牌中脫穎而出的關(guān)鍵。
以北京、香港的商業(yè)地產(chǎn)為例。目前香港甲級寫字樓租金平均為每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲級寫字樓的租金已經(jīng)達(dá)到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差較大。若以香港為目標(biāo)，如北京、上海這樣一線城市的寫字樓、商鋪，租金必然會在強(qiáng)勁需求的推動下處于上升通道。從趨勢看，其租金上漲還將維持相當(dāng)長的一段時間。
而在很多投資商眼里，商業(yè)地產(chǎn)是個異常殘酷的行業(yè)。他們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，住宅市場可以存在很多贏家，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，強(qiáng)者恒強(qiáng)，最有價值的客戶想進(jìn)入的都是一線城市的黃金位置。
很多人不知道的是，在商業(yè)地產(chǎn)中，第一名吃肉，三四名連口湯都喝不到，當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)若一旦做成“第一名”，其利潤潛力也是巨大的。中國目前的商業(yè)地產(chǎn)市場，還有很大的發(fā)展?jié)摿?，此時考驗的就是投資者的眼光。
恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗有感而發(fā)：不想當(dāng)老大，就不要做商業(yè)地產(chǎn)。
風(fēng)險幾何
有志于做“老大”的司徒文聰有商業(yè)地產(chǎn)“金手指”之稱，主要在于即使是將死的商業(yè)項目，經(jīng)過他的指點，也能起死回生。通過分析盈石收購管理的商業(yè)地產(chǎn)項目，不難發(fā)現(xiàn)，盈石團(tuán)隊在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之所以所向披靡，主要原因有三：
第一，為每個商業(yè)地產(chǎn)項目找到自己的靈魂，這個靈魂就是所謂的市場定位。
比如同為他們做的芳匯廣場和悅達(dá)廣場，兩者隔街相望，距離很近。再三調(diào)研之后，他們給出的解決方案――芳匯廣場走“女性主題休閑”路線，而把悅達(dá)廣場打造成一個時尚購物基地。區(qū)別于其他商場的是，悅達(dá)的營業(yè)時間從早10點到晚上11點，比絕大多數(shù)商場要晚1個小時。正是這一個小時，讓習(xí)慣晚歸，但苦于大多數(shù)商場都打烊后無處可去的都市高端白領(lǐng)趨之若鶩。
其次，出色的運營管理能力。做商業(yè)地產(chǎn)的門檻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，包括后期公關(guān)、客戶服務(wù)等多層面的問題，沒有好的團(tuán)隊跟進(jìn)是不行的。在實際運營中，司徒文聰認(rèn)為項目除了硬件管理外，其軟件管理也必須過硬才行，尤其是人才資本。
早在正大廣場項目時，司徒文聰就講過正大廣場是一個人才培養(yǎng)的陣地。對于大體量的項目，他將每個崗位放進(jìn)需求水平以外25％的人手進(jìn)去，雖然顯得多余，但這是讓人才最直接有效接觸市場的辦法，幾年之后，這些人才在實戰(zhàn)中獲得了向更高層次的發(fā)展；此外，司徒文聰還常帶團(tuán)隊考察學(xué)習(xí)先進(jìn)的項目運作辦法，派人去國外學(xué)習(xí)培訓(xùn)。在他看來，如果一個企業(yè)要做商業(yè)地產(chǎn)，如果專業(yè)人才儲備不足，就不要與項目租戶簽訂合同，因為每個項目都需要足夠人去跟進(jìn)。
第三，有充裕的、長期的低成本投資資金?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最大的瓶頸實際上是長期資本，能夠埋在項目里5―8年的資本在國內(nèi)是非常稀有的。而這個錢埋在里面很長一段時間還可能沒有什么回報。
最典型的如上海的恒隆廣場。這個項目從開始到開花結(jié)果花了十年時間，這十年的投資回報率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利現(xiàn)金流付不起利息。恒隆這種狀況在很多商業(yè)地產(chǎn)很常見，尤其是要采用貸款的話，很多年都要貼息，真正能夠見到利潤流的時間就更長了。
由此可見，商業(yè)地產(chǎn)并不是一個簡單的開發(fā)，它需要運營的能力，也需要爭奪商家資源。其中最重要的一點是：商業(yè)地產(chǎn)對資金的特殊需求。
很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)言必稱日本眾多城市綜合體的成功運作，可是很少有人知道，是因為當(dāng)年日本的利息只有1．7％，而且貸款期限很長。在如此低息下，眾多商業(yè)地產(chǎn)公司才可以長期持有物業(yè)。但是現(xiàn)在中國的銀行利息要高出很多，且多為短期貸款，在這種情況下，那些動輒投資數(shù)百億的項目，不得不令人擔(dān)心。
易城中國副總裁柳費國表示，雖然投資商業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)的共識，但在本身沒有任何金融產(chǎn)品來支撐，同時面臨國家對房地產(chǎn)行業(yè)銀根的不斷緊縮政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)非常危險。一旦有了泡沫，這個泡沫是無法消滅的。
而記者采訪的某銀行信貸主管表示，從銀行風(fēng)控的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險更甚于住宅地產(chǎn)。由于商鋪貸款首付比例和貸款利率遠(yuǎn)高于住宅，因此，很多投資者將住宅抵押貸款用于購買商業(yè)用房，客觀上增加了銀行的信貸風(fēng)險；同時，由于中國的特殊傳統(tǒng)，一旦出現(xiàn)資金緊張，同樣的房產(chǎn)，投資者會優(yōu)先拋售商鋪而留住宅，商業(yè)地產(chǎn)貸款壞賬率高于住宅。
從開發(fā)商的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)商的整體運作能力、資金實力的要求更高，因此在銀根收緊的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險也更大。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內(nèi)，萬科80％的開發(fā)比重依然會是住宅，因為“我們對商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害?！?/p>
陽光新業(yè)總裁助理、北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境不是非常成熟，要做商業(yè)地產(chǎn)首先最重要的一點是需要一個長期低回報的資金鏈條，目前國內(nèi)不管退出機(jī)制還是投資渠道都不是很利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，反而銀行貸款成為低息來源，這肯定是不行的，應(yīng)該有新的金融模式用于支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)PE等。
當(dāng)眾多住宅開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的同時，商業(yè)地產(chǎn)老大萬達(dá)早在3年前就開始悄悄轉(zhuǎn)型文化和旅游地產(chǎn)。萬達(dá)董事長王健林稱，萬達(dá)早在10年前就已經(jīng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，而如今轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商早已錯過了最好的時期。由于商業(yè)地產(chǎn)后期運營招商的難度很大，他十分擔(dān)心目前被動轉(zhuǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)商未來的命運。
5年前，商業(yè)地產(chǎn)市場不溫不火時，陽光新業(yè)大踏步轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)火爆的今天，它的步伐卻邁得格外謹(jǐn)慎。今年開業(yè)的分鐘寺新業(yè)廣場，雖然目前已經(jīng)實現(xiàn)100％的入住率，但李睿仍感到不是很滿意：由于這一輪商業(yè)地產(chǎn)狂潮，該商場的租金指導(dǎo)價比原計劃降低了15％-20％，在他看來這就是商業(yè)地產(chǎn)惡性競爭帶來的影響。
與此同時，一些新開業(yè)的商業(yè)項目持有方也表示，今年以來，招商成本越來越高，有的商場引進(jìn)知名品牌甚至采用了正大當(dāng)初吸引ZARA的方式：零租金，或者贈送裝修補償?shù)龋娦б廊徊淮蟆Ｗ钪饕氖?，這些在往年都是極少見的。
“這都是因為我們的商業(yè)地產(chǎn)沒有特質(zhì)，大家逛哪個商場都差不多，商場之間離得不太遠(yuǎn)，哪打折去哪，哪便宜去哪，談不上顧客忠誠度?！崩铑Ｕ劦揭恍﹪业纳虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展得很好，很普通的一個糖果店，也可以做到四五百平米的面積，盈利能力很好。他們認(rèn)為付租金是天經(jīng)地義的事情，但是在中國，則需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌進(jìn)來，這也是惡性競爭的結(jié)果。