導(dǎo)語(yǔ)：在簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。

第1篇

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；影響；公允價(jià)值

一、簡(jiǎn)析投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容

筆者主要是從投資性房地產(chǎn)的概念，投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式等方面，簡(jiǎn)要分析投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容。

（一）投資性房地產(chǎn)的概念

通過查閱各種相關(guān)資料，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別，從概念上來(lái)看，投資性房地產(chǎn)主要是地產(chǎn)商為了獲取房屋租金或房屋固定資產(chǎn)的不斷增值，或者是同時(shí)達(dá)到這兩點(diǎn)目標(biāo)而進(jìn)行的一種投資獲利性房地產(chǎn)。通過投資性房地產(chǎn)的概念和其運(yùn)營(yíng)的最終目的，我們知道，相對(duì)于普通的房地產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)必須能夠單獨(dú)的計(jì)量和對(duì)外出售。對(duì)外出售主要包括可以出售已經(jīng)對(duì)外出租的某塊具體的土地使用權(quán)；或是房地產(chǎn)商已經(jīng)持有并準(zhǔn)備在房屋獲得增值后，再予以對(duì)外轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，還包括房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段已經(jīng)擁有并已對(duì)他人出租的各項(xiàng)建筑物。這較普通的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)對(duì)外出租的選擇余地更大，賺取的盈利價(jià)值更多，可以實(shí)現(xiàn)出售、出租具體建筑物的目標(biāo)，也可以實(shí)現(xiàn)出租或是轉(zhuǎn)讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權(quán)，從而可以從中獲取更多更大的經(jīng)濟(jì)利益。這其中不包括房地產(chǎn)商用以經(jīng)營(yíng)或是留作廠房的自用房屋。

（二）投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定，針對(duì)于投資性房地產(chǎn)的特有特點(diǎn)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算也具有嚴(yán)格的規(guī)定，它需要明確的前提條件才能實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)確認(rèn)，這個(gè)前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產(chǎn)的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益以及該房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本能夠很明確的核算和計(jì)量，只有同時(shí)滿足這兩個(gè)條件，才能對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，這不僅有利于從總體上評(píng)估該投資性房地產(chǎn)的總體資金優(yōu)勢(shì)，也有利于保證與其交易的企業(yè)的相關(guān)利益，這有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，也有利于推動(dòng)投資性房地產(chǎn)業(yè)的不斷良性的發(fā)展。

相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的最初計(jì)量也有明確的規(guī)定，它要求投資性房地產(chǎn)應(yīng)該嚴(yán)格按照成本進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)的成本主要是包括購(gòu)買房地產(chǎn)的成本款，在購(gòu)買過程中所支出的各種消費(fèi)稅費(fèi)，以及其余可以歸該房地產(chǎn)支出的一些稅費(fèi)；還包括該投資性房地產(chǎn)在建造過程中所花費(fèi)在建造該投資性房地產(chǎn)上的各種建筑費(fèi)用以及為了能使該項(xiàng)資產(chǎn)投入使用所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。通過這兩點(diǎn)規(guī)定，我們可以得出投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和計(jì)量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進(jìn)行核算。

（三）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式提出了一套新的模式，那就是可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，這種新的方式可以給投資性房地產(chǎn)帶來(lái)會(huì)計(jì)計(jì)量模式上的創(chuàng)新，但也必須具備必要的條件，首先必須要保證該投資性房地產(chǎn)所在的區(qū)域內(nèi)有活躍的充分的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，通過從這些活躍的地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，該企業(yè)能夠從中獲取其他企業(yè)的房地產(chǎn)的價(jià)格或是相關(guān)的其他信息，從而可以為該企業(yè)的正常發(fā)展提供可靠的參考信息，利于該企業(yè)隨時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，也可以對(duì)投資性房地產(chǎn)中的公允價(jià)值作出正確合理的評(píng)估。

通過上述對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容的簡(jiǎn)述，我們對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)都有所了解，通過對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念及它的會(huì)計(jì)核算模式及計(jì)量模式進(jìn)行分析，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算的特有規(guī)定，下文中，筆者主要是論述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響。

二、初探新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策產(chǎn)生了很大的影響，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，特別是投資性房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，一種新的公允價(jià)值模式便應(yīng)運(yùn)而生，但通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的投資性房地產(chǎn)所采取的會(huì)計(jì)核算模式仍然是傳統(tǒng)的成本核算方式，而不采用公允價(jià)值模式進(jìn)行核算，下述筆者主要是從以下幾方面來(lái)探討新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響：

（一）沒有形成一套完善的評(píng)價(jià)公允價(jià)值的市場(chǎng)體系

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算作出了明確的規(guī)定，特別是對(duì)采用公允價(jià)值模式的計(jì)量的要求和前提條件更為嚴(yán)格。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定，只有有足夠的證據(jù)證明投資性的房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的獲得，才可以讓投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。公允價(jià)值的應(yīng)用必須符合兩大條件，一是該地產(chǎn)必須要具備活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且還應(yīng)能及時(shí)的從市場(chǎng)上獲得相關(guān)的各種信息，以作出相應(yīng)的調(diào)整。公允價(jià)值模式的最大優(yōu)勢(shì)在于，它能夠較真實(shí)客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的所具備的實(shí)際資本能力、市場(chǎng)價(jià)值和所具備的盈利能力，這樣可以有效的正確的反映出該房地產(chǎn)投資企業(yè)的各項(xiàng)綜合能力，有利于該房地產(chǎn)對(duì)自身的發(fā)展適時(shí)的作出調(diào)整，可以推動(dòng)投資性房地產(chǎn)業(yè)的不斷健康穩(wěn)定的發(fā)展；但這種公允價(jià)值計(jì)量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不夠成熟和完善，市場(chǎng)體系還不夠健全，市場(chǎng)上很多同類市場(chǎng)的交易信息還不夠充足，有些企業(yè)為了自身的利益不愿公開該企業(yè)的相關(guān)信息，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上的各種交易信息缺乏公開性，不利于企業(yè)獲得足夠多的信息，這樣就無(wú)法滿足公允價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的前提條件。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確要求企業(yè)能夠從活躍交易市場(chǎng)上相關(guān)企業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，從而能夠客觀的對(duì)自身的資金及市場(chǎng)地位進(jìn)行分析和定位，以便對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能做出明確而合理的評(píng)價(jià)和估算，綜合各種原因，結(jié)合現(xiàn)階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)展的水平，以及綜合分析現(xiàn)階段的市場(chǎng)環(huán)境，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的要求，在現(xiàn)階段現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下是無(wú)法嚴(yán)格有效的實(shí)施的。我們必須去探討一種新的更有利于更適合投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算模式，不斷的健全市場(chǎng)機(jī)制，推動(dòng)投資性房地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了稅收與對(duì)企業(yè)價(jià)值的關(guān)系

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，帶給投資性房地產(chǎn)最大的影響就是改變了在成本價(jià)值核算下的稅收對(duì)企業(yè)價(jià)值的關(guān)系，這種改變表面上只是簡(jiǎn)單的調(diào)整了二者之間的相關(guān)聯(lián)，實(shí)質(zhì)上卻從企業(yè)內(nèi)部深層次的改變了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，改變了企業(yè)整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈。在原先的以成本核算的模式下，投資性房地產(chǎn)每期都要提取固定的資產(chǎn)折舊費(fèi)或是攤銷一些必要的資產(chǎn)損失費(fèi)，從而使當(dāng)期的賬面資產(chǎn)利潤(rùn)減少，但是這種固定資產(chǎn)的折舊和攤銷可以在企業(yè)本期交稅之前就進(jìn)行，因此可以提前從稅收中支取，這樣就可以實(shí)現(xiàn)抵消稅收的目的，從而可以保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量模式，則無(wú)法實(shí)現(xiàn)這一目的，公允價(jià)值模式需要企業(yè)能夠持續(xù)而可靠的保證資金來(lái)源，這種模式不再對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行固定資產(chǎn)的折舊和提取相應(yīng)的攤銷，而應(yīng)當(dāng)以企業(yè)的實(shí)際支出計(jì)入企業(yè)的賬面價(jià)值，這一做法雖然能夠很客觀的反應(yīng)企業(yè)當(dāng)期的收益和負(fù)債，但由于不能提取固定資產(chǎn)的折舊和攤銷，企業(yè)便無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅收的抵消，這樣就大幅度地增加了企業(yè)的稅收壓力，這樣就會(huì)減少企業(yè)的價(jià)值，因此，雖然新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用公允價(jià)值核算模式，但由于多數(shù)企業(yè)為了減少稅收的壓力，仍然采用傳統(tǒng)的成本計(jì)量模式，為了能更好地推動(dòng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)效，我們應(yīng)不斷的改革和更新投資型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想，處理好稅收與企業(yè)的關(guān)系，推進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展與壯大。

轉(zhuǎn)貼于

（三）公允價(jià)值模式會(huì)影響企業(yè)的業(yè)績(jī)

傳統(tǒng)的成本核算模式，是一種以投資企業(yè)的成本為核算基礎(chǔ)的一種計(jì)量模式，它無(wú)須考慮市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的變動(dòng)，不論房?jī)r(jià)上漲或是下跌，都不會(huì)太大程度的影響企業(yè)的實(shí)際成本，從而也不會(huì)大幅度地影響企業(yè)的業(yè)績(jī)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，這種計(jì)量模式的變化，可以使企業(yè)的報(bào)表更加科學(xué)合理，但并沒有從內(nèi)部上改變企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)較好，市場(chǎng)上房屋都在漲價(jià)的情況下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式能夠在一定程度上增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)；但是，如果房?jī)r(jià)下跌，采用這種模式就會(huì)給公司帶來(lái)嚴(yán)重的賬面損失，這就使得企業(yè)的資金鏈時(shí)刻處于變動(dòng)中，從而增加了企業(yè)的資本變動(dòng)，影響了企業(yè)的業(yè)績(jī)，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)和利潤(rùn)管理上遇到很嚴(yán)峻的問題。特別對(duì)于投資性房地產(chǎn)這類投資性行業(yè)，更加劇了企業(yè)經(jīng)濟(jì)和利潤(rùn)的變化，嚴(yán)重影響了企業(yè)的業(yè)績(jī)。為了能使投資性房地產(chǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，我們必須不斷采取各種措施，減少公允價(jià)值在實(shí)施過程中的不利因素。

通過調(diào)查研究我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)中采用公允價(jià)值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的賬面價(jià)值更加客觀可靠，可以讓房地產(chǎn)商隨時(shí)獲得最可靠的資金信息。然而，由于上述所提出的這些問題的存在，投資性房地產(chǎn)中以公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)核算模式還有待研究，它不可能很快的被市場(chǎng)所接受并運(yùn)用，它需要一個(gè)適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過程。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)體系的不斷健全，公允價(jià)值模式將會(huì)最終取代傳統(tǒng)的成本模式，并最終被企業(yè)所接受和加以應(yīng)用。

三、簡(jiǎn)述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的影響

通過上述論述，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)是有別于普通房地產(chǎn)業(yè)的一種企業(yè)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)其產(chǎn)生了很大的影響，下面筆者簡(jiǎn)要論述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)所產(chǎn)生的影響：

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施將會(huì)影響地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益

投資性房地產(chǎn)的一個(gè)明顯的特征就是它是通過出租已出售或出租的某塊土地使用權(quán)，從中獲取利益，但那些留作廠房或是用以經(jīng)營(yíng)的建筑物則不可以歸于投資性房地產(chǎn)，因而也無(wú)法在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，獲取利潤(rùn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，提出了對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)計(jì)量，這樣就會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而會(huì)影響企業(yè)的實(shí)際利益，但如果市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能一直穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)能在市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)地位，能夠擁有有利的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，那么新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，將會(huì)不斷推動(dòng)投資性房地產(chǎn)的快速的發(fā)展。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)投資性房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)影響深遠(yuǎn)

傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算都是采用成本核算，這種模式有其一定的優(yōu)點(diǎn)，但也具有缺陷。傳統(tǒng)的成本模式主要考慮的是企業(yè)的資本，所需做的報(bào)表很多，這樣不僅消耗時(shí)間，也影響了工作效益，但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的公允價(jià)值模式，很大程度上改變了這種現(xiàn)象，公允價(jià)值模式下，是通過企業(yè)的賬面價(jià)值，直接的反應(yīng)企業(yè)的贏利或虧損情況，它可以將各種報(bào)表加以有序的整合，這樣不僅節(jié)省人力物力，同時(shí)還可以有效的提高工作效益，能通過簡(jiǎn)易清晰的賬面價(jià)值報(bào)表，反映出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，所以說(shuō)，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施將會(huì)很大程度上影響投資性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

綜上所述，我們可以看到，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生了很大的影響，同時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)也將會(huì)產(chǎn)生很深遠(yuǎn)的影響意義，為了能更好地運(yùn)用新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我們必須努力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。

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第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)；稅種

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年11月4日

一、稅務(wù)籌劃的框架（圖1）

二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容（圖2）

三、可籌劃稅種簡(jiǎn)述

基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷，且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果，具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。

四、地方稅務(wù)政策解讀（以南京項(xiàng)目為例）

（一）成本對(duì)象。成本對(duì)象由企業(yè)開工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí)，需報(bào)送以下資料：1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》；2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。

（二）關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過3年；超過3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

（三）計(jì)稅毛利率。目前，開發(fā)項(xiàng)目位于南京市的計(jì)稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

（二）土地增值稅核算對(duì)象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產(chǎn)。

（三）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

（四）裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（五）相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

（六）預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅；2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征；3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征；4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。

六、分稅種籌劃詳述

（一）企業(yè)所得稅

1、開發(fā)成本的籌劃。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售收入受市場(chǎng)價(jià)格影響很大，總體成本、費(fèi)用控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)定，以上因素可視同為固定值，可調(diào)節(jié)空間很小，因此通過成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，可以達(dá)到延遲納稅的效果，如合理提高開發(fā)成本，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)成本金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了土增清算時(shí)多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分，達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時(shí)可根據(jù)各年預(yù)算，合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等支出，控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi)，減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。

3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期，會(huì)連續(xù)幾年稅務(wù)利潤(rùn)虧損，合理安排銷售時(shí)點(diǎn)，可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢(shì)，降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開發(fā)周期較長(zhǎng)、銷售時(shí)點(diǎn)較晚的項(xiàng)目。

（二）營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為收到款項(xiàng)或達(dá)到收入確認(rèn)條件，同時(shí)考慮到“營(yíng)改增”政策的變化，地稅勢(shì)必會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理，其籌劃空間較小但風(fēng)險(xiǎn)很高，不建議對(duì)此稅種籌劃。

（三）土地增值稅（預(yù)征）。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策，業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率，其籌劃空間較小，不建議對(duì)此稅種籌劃。

（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實(shí)際稅負(fù)，以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析：

1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量，結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測(cè)銷售金額，調(diào)整銷售單價(jià)，使清算部分增值額不超過扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤(rùn)最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。

3、清算時(shí)點(diǎn)及順序的確定。項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等業(yè)態(tài)，其中住宅和非住宅（商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等）為清算業(yè)態(tài)，受銷售安排和項(xiàng)目立項(xiàng)所限，上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報(bào)告，且根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)要求，即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年，屆時(shí)增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大，會(huì)提高清算項(xiàng)目前期的增值額，有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅，二次清算退稅的情況，如合理調(diào)整銷售計(jì)劃，可推延補(bǔ)稅時(shí)點(diǎn)。

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。

七、稅務(wù)籌劃方案

目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級(jí)以上發(fā)展和改革委員會(huì)審批或備案的項(xiàng)目（《投資項(xiàng)目核準(zhǔn)通知書》）為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。