時(shí)間：2024-01-19 16:09:11
導(dǎo)語：在房屋交付的法律依據(jù)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
宋女士的前夫雖然沒有工作，但并未喪失勞動(dòng)能力。宋女士雖然有工作收入，但不能因此免除其父親的撫養(yǎng)義務(wù)。所以宋女士的前夫必須為孩子盡撫養(yǎng)義務(wù)。如果其前夫拒不給付撫養(yǎng)費(fèi)，宋女士可以尋求法律幫助。
網(wǎng)上購物具有法律效力
方小姐在某書店的網(wǎng)站上購買了兩本書，書店承諾10日內(nèi)送貨，但方小姐一直沒收到這兩本書。方小姐想問網(wǎng)上購物是否也具有法律效力。
商務(wù)網(wǎng)站在網(wǎng)上的交易規(guī)則（包括品牌、規(guī)格、價(jià)格、數(shù)量、交易時(shí)間、交易方式等），在法律上稱為“要約”。該“要約”在得到網(wǎng)民以網(wǎng)上方式所表示的承諾之后，網(wǎng)上購物合同即依法成立，對(duì)合同當(dāng)事人雙方均具有法律約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。所以，方小姐可以要求該書店履行合同，并賠償因未按時(shí)送書而給她造成的損失。
上海市民可以吃上“放心米”和優(yōu)質(zhì)水果
上海的于大媽看到報(bào)紙上經(jīng)常登蔬菜水果殘留農(nóng)藥的事，來信問老百姓的飲食安全怎樣才能得到保證。
去年，上海市技監(jiān)局了《安全衛(wèi)生優(yōu)質(zhì)稻米》和《安全衛(wèi)生優(yōu)質(zhì)水果》兩個(gè)地方標(biāo)準(zhǔn)，其規(guī)定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)在國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上作了適當(dāng)?shù)脑黾雍吞岣摺蓚€(gè)標(biāo)準(zhǔn)列出了稻米和水果生產(chǎn)中常用的農(nóng)藥的劑型、施藥方法、安全間隔期和最高殘留量，并列出了安全衛(wèi)生優(yōu)質(zhì)稻米和水果禁用的農(nóng)藥。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，安全衛(wèi)生優(yōu)質(zhì)稻米“在生產(chǎn)、加工過程中，不得使用任何植（礦）物油進(jìn)行拋光或使用色素作食品添加劑”；安全衛(wèi)生優(yōu)質(zhì)水果則應(yīng)“成熟適度，新鮮脆嫩，外形、色澤良好，清潔無異味，無影響食用的病蟲害和機(jī)械損傷?！?/p>
從堂行醫(yī)須具備行醫(yī)資格
重慶的高先生打來電話，說現(xiàn)在藥店里一般都有坐堂醫(yī)生，他想知道這些坐堂醫(yī)生是真正在藥店看病，還是打著看病之名推銷藥品？
打著“醫(yī)生”甚至“專家”旗號(hào)在藥店里推銷藥品的這種不規(guī)范行為很多省市都出現(xiàn)過。重慶市為整頓這種不規(guī)范行為，率先了《城鎮(zhèn)中藥藥店開設(shè)中醫(yī)診所管理辦法》，規(guī)定中藥店開設(shè)診斷、治療、咨詢等醫(yī)務(wù)活動(dòng)，必須經(jīng)衛(wèi)生行政部門審批。中藥店要取得坐堂行醫(yī)資格，必須有100平方米以上的營業(yè)面積，有80萬元以上的注冊(cè)資金，有獨(dú)立的法人資格，有藥櫥、藥柜，且中藥飲片數(shù)量在300種以上。行醫(yī)者須具備中醫(yī)執(zhí)業(yè)醫(yī)師資格，有5年以上中醫(yī)臨床工作經(jīng)歷。衛(wèi)生行政部門沒有批準(zhǔn)西藥店進(jìn)行店內(nèi)行醫(yī)活動(dòng)。
退房需有法律依據(jù)
我國法律對(duì)租賃合同的規(guī)定有如下條款：1、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。3、租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。4、租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。5、出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
法律依據(jù)：
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第五條，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
法律依據(jù)：
《民法典》第七百零三條
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四條
租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第七百零七條
(一)法律規(guī)定預(yù)售房交付后出賣人60日內(nèi)報(bào)送資料，90日內(nèi)是否能辦結(jié)房產(chǎn)證
商品房房產(chǎn)證的辦理時(shí)限、買賣雙方的相關(guān)義務(wù)和責(zé)任在多部法律規(guī)章均有規(guī)定，主要如下。
1.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《開發(fā)條例》)第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋、土地登記手續(xù)；現(xiàn)售的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助購買人辦理登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
2.建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《銷售辦法》)第34條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用前委托進(jìn)行測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。
開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房管部門。
開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理房屋、土地登記手續(xù)。
3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》)第18條規(guī)定，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人在預(yù)售商品房交付使用之日起90日內(nèi)、現(xiàn)售商品房自合同訂立之日起90日期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
按照上述法規(guī)和司法解釋可以推定：商品房交付使用之日起60日內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房管部門，90日內(nèi)房產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)辦結(jié)。
但問題是，預(yù)售商品房自交付之日起90日內(nèi)能夠取得房產(chǎn)證嗎?
(二)開發(fā)企業(yè)將登記資料報(bào)登記機(jī)關(guān)“備案”
《商品房買賣合同》(建設(shè)部、國家工商行政管理總局聯(lián)合制定示范文本，下稱《合同》)第15條：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后――日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”。其中的“備案”是否有法律依據(jù)?如果沒有，那么該約定是否有效?
二、對(duì)上述問題的探析
(一)商品房應(yīng)辦理備案登記還是初始登記
1.《合同》中的“備案”沒有法律依據(jù)，實(shí)踐操作過程中也并不存在
上述《合同》示范文本第15條的約定應(yīng)該是依據(jù)《銷售辦法》第34條的規(guī)定，同時(shí)當(dāng)事人可自行約定辦理時(shí)限，但在合同中標(biāo)注了一種登記機(jī)關(guān)“備案”的行政行為，而《銷售辦法》卻沒有規(guī)定登記機(jī)關(guān)的這種行政職權(quán)。因此，在實(shí)際工作中登記機(jī)關(guān)是無法辦理買賣雙方約定的“備案”業(yè)務(wù)的。
2.出賣人應(yīng)報(bào)的資料在《銷售辦法》和《合同》中規(guī)定模糊不清，且不具有可操作性
出賣人是否可按照《銷售辦法》規(guī)定和《合同》約定，提交相關(guān)資料到房屋登記機(jī)關(guān)，又應(yīng)提交哪些資料，這在《商品房銷售管理辦法暨商品房買賣合同示范文本指南》(原建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、政策法規(guī)司編寫)對(duì)《銷售辦法》第34條、《合同》第15條解釋中均未明確開發(fā)企業(yè)(出賣人)報(bào)送何種資料至房屋登記機(jī)關(guān)，雖然《銷售辦法》第34條第1款規(guī)定了房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)送房屋登記機(jī)關(guān)，但眾所周知，房屋權(quán)屬登記僅靠房產(chǎn)測(cè)繪成果是辦理不了的；開發(fā)企業(yè)和買房人應(yīng)該按照房屋轉(zhuǎn)移登記的要求提供房產(chǎn)證件、買賣合同、身份證件、測(cè)繪報(bào)告、申請(qǐng)書及其他必要材料一并申請(qǐng)，僅僅規(guī)定開發(fā)企業(yè)提報(bào)資料是不能辦理房產(chǎn)證書的。
因此，《銷售辦法》第34條第2款規(guī)定沒有可操作性；《合同》約定“備案”在實(shí)踐操作中也是不存在的，應(yīng)屬不當(dāng)合同條款。
3.《合同》第15條“備案”的探源――“商品房備案登記”
建設(shè)系統(tǒng)相關(guān)資料中對(duì)商品房權(quán)屬登記理解中曾經(jīng)存在“商品房備案登記”一說，應(yīng)該與《合同》第15條“備案”條款有必然的聯(lián)系――“商品房備案登記”應(yīng)是《合同》第15條“備案”的“理論基礎(chǔ)”。但后來又否定“商品房備案登記”，認(rèn)定商品房也應(yīng)辦理初始登記，這也說明《合同》第15條“備案”的不恰當(dāng)，應(yīng)予糾正。摘錄如下：
(1)商品房備案登記就是房屋初始登記
《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理人員培訓(xùn)教材之二》(原建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司編著)第73頁描述如下：“商品房備案登記實(shí)質(zhì)上就是房屋初始登記……認(rèn)為開發(fā)企業(yè)建成的商品房不要進(jìn)行權(quán)屬登記的主張是不恰當(dāng)?shù)摹薄?/p>
在實(shí)際工作中，如按正常的權(quán)屬登記方法給開發(fā)企業(yè)頒發(fā)一份房屋所有權(quán)證，并在每一起房屋銷售時(shí)辦理一起轉(zhuǎn)移登記，則會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來很大的麻煩和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，很多地方都采用備案登記的方法。與一般的初始登記的區(qū)別在于，在按照正常的登記手續(xù)后不立即給開發(fā)企業(yè)發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書，而是將每一處的房屋狀況分為若干個(gè)單位(如按套)分別記錄在案或輸入計(jì)算機(jī)。然后允許購買商品房的客戶憑購房合同和發(fā)票直接辦理房產(chǎn)交易和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)(國家四五普法指定教材《住宅與房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)知識(shí)讀本》、國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試指定輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)交易管理制度與政策》2002版有相同描述)。
上述教材中，根據(jù)法律規(guī)定推斷出：“認(rèn)為開發(fā)企業(yè)建成的商品房不要進(jìn)行權(quán)屬登記的主張是不恰當(dāng)?shù)摹?，卻又為避免麻煩和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，將商品房初始登記作為備案登記。這種解釋和變通是難以理解的，因?yàn)榉梢?guī)定不可因麻煩而不予執(zhí)行，初始登記和備案登記更是兩個(gè)截然不同的概念和行政行為。
(2)明確商品房也需要初始登記
《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記政策問答》(原建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司編著《房地產(chǎn)交易與登記培訓(xùn)教材之一》，2008年版)第一個(gè)問題就是：新建商品房是否要在辦理初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記?解答為，新建商品房要先辦初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記。在現(xiàn)實(shí)情況中……登記機(jī)關(guān)在為買房人辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)企業(yè)先辦好初始登記。
《房屋登記辦法釋義》(住建部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室編寫)中有“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理了房屋所有權(quán)初始登記后……”(第318頁)，“因?yàn)槌跏嫉怯涍@一環(huán)節(jié)是不能回避的，沒有初始登記就不可能辦轉(zhuǎn)移登記”(320頁)的論述，證實(shí)商品房是應(yīng)辦理初始登記的。商品房初始登記也應(yīng)按照房屋初始登記的要求提交相關(guān)資料辦理，而非僅僅由開發(fā)企業(yè)提供資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)。
“商品房備案登記就是房屋初始登記”和“商品房也需要初始登記”應(yīng)該是商品房權(quán)屬登記歷史上的兩個(gè)觀點(diǎn)，前者是說商品房不需辦理初始登記，開發(fā)企業(yè)報(bào)送相關(guān)資料給登記機(jī)關(guān)后，買房人憑合同和發(fā)票就可辦理房產(chǎn)證；后者則否定了前者“憑合同直接登記”的做法，強(qiáng)調(diào)商品房也應(yīng)辦理初始登記后再辦理轉(zhuǎn)移登記，購房人才能取得房產(chǎn)權(quán)利。不難看出，商品房買賣《合同》第15條“出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”和《銷售辦法》第34第2款規(guī)定均是與“商品房備案登記就是房屋初始登記”觀點(diǎn)一致的，現(xiàn)在看來都應(yīng)該進(jìn)行糾正，尤其是《銷售辦法》中的規(guī)定。建議將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門”修改為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，到房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)有關(guān)登記手續(xù)”，以順應(yīng)“商品房也需要初始登記”的正確觀點(diǎn)，并與《房屋登記辦法》等相關(guān)規(guī)定相適應(yīng)、協(xié)調(diào)。
(二)預(yù)售商品房自交付之日起90日內(nèi)能夠辦完房產(chǎn)證嗎
負(fù)責(zé)人李國恩，該公司經(jīng)理。
委托人葉波，海南九金律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王裕朝，男，42歲，漢族，三亞市第一糖煙酒公司職工，住三亞市解放四路69號(hào)。
原審原告黃超，男，28歲，漢族，三亞迎賓旅店經(jīng)理，住該旅店。
上訴人茂名市茂南區(qū)油城工業(yè)貿(mào)易公司三亞分公司（以下簡(jiǎn)稱三亞公司）因租賃合同糾紛一案，不服三亞市城郊人民法院（2001）城民初字第246號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人的負(fù)責(zé)人李國恩及其委托人葉波，被上訴人王裕朝，原審原告黃超等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原判認(rèn)定，三亞公司和黃超合作投資建造位于三亞市建港路口的鋪面出租的事實(shí)已經(jīng)人民法院生效判決所確認(rèn)。雙方作為共有人將共有的房屋天面租賃給王裕朝經(jīng)營使用，王裕朝應(yīng)按約支付租金。由于共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)，作為善意的相對(duì)人，只要按約向其中之一履行自己的義務(wù)，便可以抗辯其他的共同共有人。本案中，三亞公司先收取王裕朝第一期租金人民幣4900元，后王裕朝又按原約定的內(nèi)容向共有人之一的黃超支付租金，其行為是善意的，依法應(yīng)予保護(hù)。至于黃超收取租金與三亞公司如何分配，屬另一法律關(guān)系，不屬本案審理范圍。故三亞公司的訴訟請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，原審判決駁回三亞公司的訴訟請(qǐng)求；案件受理費(fèi)574元，由三亞公司負(fù)擔(dān)。
宣判后，三亞公司不服上訴稱，被上訴人王裕朝現(xiàn)承租的房屋天面原是我司租給他人使用，但因該承租人拖欠租金和水電費(fèi)而被我司起訴。案件審理過程中，該承租人將房屋天面轉(zhuǎn)租給王裕朝，而王裕朝在未征得我司同意的情況下即把款付給轉(zhuǎn)租人。鑒于轉(zhuǎn)租已成事實(shí)，考慮到案件尚未審結(jié)，我司也同意其承租。并先向王裕朝借款4900元，同時(shí)對(duì)該筆借款情況作了約定，即我司起訴承租人拖欠租金及水電費(fèi)的案件審結(jié)后，簽訂正式租賃合同，上述借款即轉(zhuǎn)為半年租金和押金。1996年6月3日，我司起訴的案件審結(jié)，我方主動(dòng)找王裕朝簽訂租賃合同，卻遭到王的拒絕，原來是王裕朝早與黃超偷偷簽訂了租賃合同，租金全由黃超收取，與我司無關(guān)。此后，我司多次追收租金，均遭拒絕。原審法院認(rèn)定黃超與我司有同等的收益權(quán)是沒有法律依據(jù)的，請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，判令王裕朝付清租金12600元及利息1512元，將房屋天面歸還我司，承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)。
王裕朝辯稱，我承租的房屋天面是上訴人原負(fù)責(zé)人楊進(jìn)海與黃超合伙建造的。當(dāng)時(shí)李國恩也就是現(xiàn)在的上訴人負(fù)責(zé)人冒充楊進(jìn)海將房屋天面租給我，讓我向其交付了半年租金4200元和押金700元。李國恩并以楊進(jìn)海之名以借據(jù)形式向我出具收條。過了一個(gè)月，供電公司以楊進(jìn)海拖欠電費(fèi)為由要我找楊進(jìn)海交清電費(fèi)，不然就從租金中扣除或切斷電源。但當(dāng)時(shí)找不到楊進(jìn)海。由于我承租的房屋是楊進(jìn)海和黃超合伙向部隊(duì)承租土地所建，故我只好找部隊(duì)出面解決。部隊(duì)就找來黃超，由其負(fù)責(zé)收取租金來繳納楊所欠的電費(fèi)。于是我就與黃超簽訂租賃合同，并按其要求提前支付第二個(gè)半年租金。現(xiàn)我已將租金交至2001年11月30日，請(qǐng)求二審法院駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。
黃超述稱，被上訴人王裕朝承租的鋪面是我與上訴人三亞公司合伙而建。由于上訴人負(fù)責(zé)人不在三亞，因而被上訴人就向我交納租金。收取的租金用于支付我與上訴人合伙承租部隊(duì)土地的應(yīng)交租金及原所欠的水電費(fèi)。
經(jīng)審理查明，1997年7月17日，三亞公司與黃超將其合伙建造坐落于三亞市建港路口停車場(chǎng)一幢平頂房的天面租賃給黃紅月經(jīng)營。后雙方發(fā)生糾紛，三亞公司遂向原審法院起訴黃紅月，訴訟期間，三亞公司將該房屋天面收回出租給王裕朝。1999年5月3日，雙方約定，房屋天面租期為1999年5月1日至2002年5月1日；月租金700元，每半年交一次即4200元，另先付押金700元；三亞公司與黃紅月的糾紛解決后，雙方正式訂立租賃合同；王裕朝現(xiàn)借給三亞公司的4900元款項(xiàng)，在正式合同簽訂后轉(zhuǎn)為先支付的半年租金和押金。協(xié)議簽訂當(dāng)天，王裕朝付給三亞公司4900元。1999年6月18日，黃超與王裕朝簽訂租賃合同，該合同約定的租期、月租金及其交付辦法和押金額與三亞公司和王裕朝議定的內(nèi)容一致。合同訂立后，王裕朝依約向黃超支付租金，并已付至2001年11月30日。
上述事實(shí)，有1999年5月3日的協(xié)議和借據(jù)，租賃房屋天面合同書，租賃合同書，收據(jù)，當(dāng)事人陳述等佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，應(yīng)予采信。
本院認(rèn)為，王裕朝承租的訟爭(zhēng)房屋天面，系三亞公司與黃超合伙而建，根據(jù)民法通則第三十二條第二款的規(guī)定，該房屋應(yīng)為合伙人共有的財(cái)產(chǎn)。三亞公司將房屋天面交付給王裕朝使用后，于1999年5月3日，在其向王裕朝出具的借據(jù)上同意將該天面租給王裕朝使用，雙方并對(duì)租期、租金和押金數(shù)額及交付辦法都作了約定。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定雙方的房屋天面租賃合同已經(jīng)成立。而同年6月18日王裕朝與黃超就該租賃合同的標(biāo)的物再次訂立租賃合同，并對(duì)租賃期限、租金和押金的交付辦法作了與前述合同相同約定，由此可認(rèn)定三亞公司出租房屋天面給王裕朝，事后得到其合伙人黃超的迫認(rèn)。因此，上述兩份合同均屬有效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第89條＂共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同權(quán)利……＂及民法通則第八十七條＂債權(quán)人或者債務(wù)人一方人數(shù)為二人以上的，依照法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，享有連帶權(quán)利的每個(gè)債權(quán)人，都有權(quán)要求債務(wù)人履行義務(wù)……＂的規(guī)定，三亞公司或黃超均有權(quán)要求王裕朝交納租金，而王裕朝只要向其中的任何一方支付租金均屬合法。據(jù)此，王裕朝向黃超交納租金并無不當(dāng)，且租金已交至2001年11月30日，故不存在違約行為。至于三亞公司與黃超因租金的分配而發(fā)生糾紛，系合伙人的內(nèi)部糾紛，不屬于本案審理范圍，因而原審法院不予審理是正確的。綜上，三亞公司的上訴理由不能成立，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
法律依據(jù)：
根據(jù)2021年9月1日生效施行的《中華人民共和國契稅法》第一條
在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。
《中華人民共和國契稅法》第三條
契稅稅率為百分之三至百分之五。
《中華人民共和國契稅法》第四條
契稅的計(jì)稅依據(jù)：
（一）土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款；
（二）土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額；
1、兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn);
2、其中一份合同得到實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行也是合法有效的。
【法律依據(jù)】
1995年，江蘇省海安縣縣城在城鎮(zhèn)改造過程中，需要拆除張孫某夫婦所有的房屋。6月18日，海安縣城鎮(zhèn)房屋拆遷事務(wù)所遂與孫某的丈夫張某簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議一份，約定拆除建筑面積達(dá)355.4平方米的生活用房，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式為其安置四套商品房，分別是25號(hào)樓301、302、303室和四號(hào)樓305室，張某補(bǔ)交拆遷補(bǔ)貼與商品房之間的差價(jià)27222.52元。1995年6月29日，張某交納了安置房差價(jià)3011.24元。同年8月25日，被告錢某以張某名義交納安置房差價(jià)24211.26元。張某遂將安置房中的305室交給錢某使用。此后，錢某還分?jǐn)?shù)次向張某交付了現(xiàn)金13011.29元，并直接向開發(fā)商交納了305室所附車棚的現(xiàn)金2200元。2000年年初，張某生病，病情漸趨加重。錢某為防止所交錢款缺少依據(jù)產(chǎn)生糾紛，遂于3月18日讓其妻到張某家中要求補(bǔ)立手續(xù)。當(dāng)日，張某的兒子以其父親的名義出具收條一份，載明：“今收到錢某所購人民東路四號(hào)樓305室部分房款人民幣壹萬叁仟零拾壹元貳角玖分整。”2001年6月7日，張某病故后，其妻子及子女要求錢某返還房屋，遭到拒絕，遂向法院提起訴訟。
庭審中，孫某等人訴稱，我家因拆遷安置的商品房需要被交差價(jià)。被告以替張某墊付部分差價(jià)為條件，要求張某將305室暫借給其子和兒媳居住。此后，在張某生病需要用錢時(shí)，被告要求購買305室，并由張某之子出具收到房款的收條。張某與被告之間一直是借用關(guān)系，房屋買賣行為無效，被告應(yīng)當(dāng)返還房屋及相應(yīng)車棚。被告錢某則辯稱，張某家拆遷時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)安置政策大約多余60多平方米的指標(biāo)，出于友誼，張某將多余指標(biāo)讓給我享受。我根據(jù)張某提供的交款通知單，交納差價(jià)24211.26元后，張某將305室讓給了我。以后，我又陸續(xù)交給張某及其妻補(bǔ)償金10000元。2000年3月，為防日后發(fā)生糾紛，我讓妻子找張某補(bǔ)辦購房交款手續(xù)，張某吩咐其子補(bǔ)寫了收條一份。因此，雙方房屋買賣合同有效。
錢某為支持其辯稱理由，還申請(qǐng)其侄女到庭作證。其侄女證明：2000年3月18日，其陪錢某之妻去張某家讓張某就交付的房款出具收條，張某讓兒子書寫，其兒子也將告知父親。
海安縣法院經(jīng)審理后認(rèn)為，證人雖然與本案被告有一定的利害關(guān)系，但其證言與案件具有關(guān)聯(lián)性，且證明的內(nèi)容與張某之子所寫收條能相互印證，應(yīng)當(dāng)具有證明效力。結(jié)合錢某為張某代付安置房差價(jià)及向張某交付現(xiàn)金、張某交付房屋及張某之子代書收條的事實(shí)，可以認(rèn)定張某與錢某之間存在事實(shí)上的房屋買賣關(guān)系。原告方主張本案訟爭(zhēng)房屋系張某借給被告使用，并無證據(jù)證明。在審理過程中，法院也告知了原告方主張的法律關(guān)系有誤，但原告方不同意變更，因此對(duì)原告方的訴訟請(qǐng)求難以支持。法院遂依照《中華人民共和國合同法》及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，作出了上述判決。
點(diǎn)評(píng)：本案的焦點(diǎn)問題是，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以何種民事法律關(guān)系提出訴訟主張，是借用法律關(guān)系還是買賣法律關(guān)系？
在民事訴訟中，法律關(guān)系是指平等主體之間發(fā)生的、符合民事法律規(guī)范的、以權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，是民法對(duì)平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系加以調(diào)整的結(jié)果。民事法律關(guān)系只是一種法律形式，它的實(shí)際內(nèi)容則是各種各樣的社會(huì)生活關(guān)系，如財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系、財(cái)產(chǎn)使用關(guān)系、商品交換關(guān)系等。當(dāng)事人在訴訟中能否正確判斷法律關(guān)系的性質(zhì)，不僅影響到其能否向人民法院提出正確的訴訟請(qǐng)求，而且可能導(dǎo)致能否贏得訴訟。本案中，原告方主張的法律關(guān)系是借用，被告方則認(rèn)為是買賣，這兩種法律關(guān)系的根本區(qū)別在哪里呢？所謂借用，是指當(dāng)事人將自己所有權(quán)或者使用權(quán)的標(biāo)的物交給他人使用，但不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為；而買賣則是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付相應(yīng)價(jià)款的行為。由此可見，借用與買賣的關(guān)鍵區(qū)別在于，標(biāo)的物的所有權(quán)是否發(fā)生了轉(zhuǎn)移。顯而易見，結(jié)合本案中的書證及證人證言，可以確認(rèn)張某與錢某之間就房屋形成了一種買賣法律關(guān)系而非借用法律關(guān)系。因此，本案原告方在法律關(guān)系的判斷上出現(xiàn)了錯(cuò)誤，其在借用法律關(guān)系中主張房屋買賣行為無效顯然有誤。
在當(dāng)事人主張的法律關(guān)系有誤的情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)如何處理呢？最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條第一款規(guī)定，“訴訟過程中，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的”，不受舉證期限的限制，“人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求”。之所以作出上述規(guī)定，理由有兩個(gè)方面：一是不同的人對(duì)法律關(guān)系性質(zhì)和民事行為的效力之認(rèn)定可能不同，甚至存在著一定的主觀性，而當(dāng)事人及其人為自身利益出發(fā)，尤其可能對(duì)法律關(guān)系的性質(zhì)和民事行為的效力形成偏向自我之意見。此種情形下，當(dāng)然以法院對(duì)事實(shí)的認(rèn)定為基礎(chǔ)，當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法院判斷證據(jù)皆應(yīng)圍繞法院確認(rèn)的法律關(guān)系和爭(zhēng)議焦點(diǎn)，否則法院對(duì)案件的審理將無法順利進(jìn)行，當(dāng)事人提供的證據(jù)也就很可能無法證明其訴訟請(qǐng)求，而可能承擔(dān)不利的法律后果。因此，法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求。二是從我國實(shí)際情況出發(fā)，我國社會(huì)公眾的法律知識(shí)水平還有待提高，當(dāng)事人對(duì)案件法律關(guān)系的性質(zhì)及民事行為的效力認(rèn)識(shí)有時(shí)還難以做到清楚、明確，而且在許多案件中，當(dāng)事人因財(cái)力問題不能聘請(qǐng)律師，故應(yīng)允許當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求，法院應(yīng)就訴訟請(qǐng)求變更及理由向當(dāng)事人闡明。
雖然司法解釋作出了上述規(guī)定，但在審判實(shí)踐中，在人民法院告知當(dāng)事人其所主張的法律關(guān)系的性質(zhì)有誤的情況下，一些當(dāng)事人仍然我行我素，堅(jiān)持原先的訴訟請(qǐng)求，不愿意作出變更。
原告楊某向法院提起訴訟稱，2003年1月4日，與劉朝柱的人楊世松簽訂了一份《房地產(chǎn)契約》，劉朝柱將座落在小溪塔明珠四巷的一套房屋出售給楊某，并取得了房屋所有權(quán)證。而鄒某未經(jīng)楊某同意，進(jìn)入楊某購買的房屋居住，并拒不搬出。遂起訴到法院要求被告鄒某返還房屋，并賠償租房居住的租金損失。
被告鄒某辯稱，原告楊世新的產(chǎn)權(quán)證屬偽造資料取得，是不合法的。鄒某是合法購得此房，沒有侵權(quán)，原告也不存在損失，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
法院審理查明：
移民劉朝柱在東湖居委會(huì)明珠四巷以“劃撥”的方式取得了一塊宅基地，面積為100平方米。此后，其將該地基以30000元出售給楊世松建房。楊世松建房一是用于自住，二是將多余的房屋出售給他人。2001年4月，楊世松籌建該房，因劉朝柱與鄒某相識(shí)，即介紹鄒某預(yù)購楊世松的一套房屋，面積為107.88平方米。楊世松當(dāng)天收鄒某購房押金2000元，此后鄒某分五次向楊世松交納購房款28000元，尚欠24000元。2001年6月，鄒某將該房進(jìn)行裝修，花費(fèi)30000元，后入住該房。楊世松此后多次向鄒某索要下欠的房款，鄒某提出將房產(chǎn)證辦好之后付清余款，2003年1月2日，雙方為此發(fā)生糾紛，糾紛中，楊世松之妻被鄒某打傷。同年1月4日，楊世松以劉朝柱的名義與其弟楊某達(dá)成房產(chǎn)交易申請(qǐng)，將鄒某現(xiàn)所居住的房出售給楊某，合同成交價(jià)為35000元。楊某以其兄楊世松欠其運(yùn)輸費(fèi)抵付部分后，下欠房款，給楊世松出具了一份欠據(jù)。該區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理辦公室對(duì)審批機(jī)關(guān)應(yīng)予審查的9項(xiàng)內(nèi)容未審查，即認(rèn)為“手續(xù)齊全，同意交易”，并于2003年1月22日發(fā)給楊某房屋產(chǎn)權(quán)證。楊世松在所有的售房手續(xù)中均以劉朝柱的名字簽字而完成交易。
[分析]
原告楊某以被告鄒某侵占其所有的房屋為由向法院提起訴訟，被告鄒某提出抗辯，自己才是訟爭(zhēng)房屋的合法所有權(quán)人，沒有侵害原告楊某的權(quán)益。從表面上看，本案一個(gè)侵害財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的侵權(quán)之訴，實(shí)質(zhì)上，爭(zhēng)議的核心是究竟誰是訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，因而本案性質(zhì)應(yīng)確定為財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛，才能準(zhǔn)確概括當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
要正確處理本案，必須弄清以下幾個(gè)方面的問題：1、本案爭(zhēng)議房屋的初始所有權(quán)人；2、鄒某與楊世松之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力；3、楊某與劉朝柱之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力；4、鄒某占有爭(zhēng)議房屋的行為是否具有違法性；5、爭(zhēng)議房屋所有權(quán)的變動(dòng)情況。
1、本案爭(zhēng)議房屋的初始所有權(quán)人
劉朝柱將自己的宅基地有償轉(zhuǎn)讓楊世松，雙方是一個(gè)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。我國土地管理法規(guī)定，土地使用權(quán)權(quán)屬變更，必須到主管部門辦理變理登記，也就是說，在我國土地使用權(quán)實(shí)行的登記制度。只有經(jīng)國家土地管理部門登記的人，才是法律承認(rèn)的、能夠?qū)沟谌说耐恋厥褂脵?quán)人。由于劉朝柱與楊世松沒有辦理土地使用權(quán)變更登記，因而，雖然雙方已實(shí)際完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，但劉朝柱仍然是法律意義上的該宗土地的使用權(quán)人。正因?yàn)槿绱?，楊世松在辦理建房手續(xù)過程中均只能以劉朝柱的名義進(jìn)行，雖然所建房屋的全部投資均是楊世松，但法律意義上的所有人是劉朝柱。只不過對(duì)所建房屋，楊世松與劉朝柱沒有爭(zhēng)議，這里面還有一個(gè)規(guī)避行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的行為，但不是本民事糾紛需要解決的。
2、鄒某與楊世松之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力
楊世松與被告鄒某之間雖然沒有書面的房屋買賣合同，但從法院審理查明的事實(shí)可以認(rèn)定，雙方存在房屋買賣合同法律關(guān)系。被告鄒某依據(jù)與楊世松事實(shí)的房屋買賣行為，占有該房屋，并進(jìn)行了裝修、居住等行為；原告楊某要求被告鄒某返還該爭(zhēng)議的房屋，理由是認(rèn)為自己才是該房屋的所有權(quán)人，并提供了房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證書，這樣發(fā)生了糾紛訴至法院。本案屬于典型的“一物二賣”引起的糾紛。原、被告都主張對(duì)所爭(zhēng)議的房屋享有所有權(quán)，都是通過買賣取得。當(dāng)事人訂立買賣合同的目的之一是完成標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)的法律關(guān)系是債權(quán)變動(dòng)（買賣合同）在先，物權(quán)變動(dòng)（所有權(quán)取得）在后；債權(quán)變動(dòng)是因，物權(quán)變動(dòng)是果。因此，本案涉及兩個(gè)最基本民事權(quán)利-請(qǐng)求權(quán)和支配權(quán)的變動(dòng)情況。
對(duì)楊世松與被告鄒某的房屋買賣合同，大家沒有分歧，認(rèn)為該合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，以事實(shí)行為證明合同成立并生效。根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自成產(chǎn)時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，是指雙方當(dāng)事人簽訂的合同，必須在規(guī)定的部門辦理審批或登記手續(xù)才生效；二是合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力。房屋買賣合同，屬于第二種情形，它調(diào)整的是當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系，買賣后關(guān)于產(chǎn)權(quán)變更登記不是合同生效的要求。也就是說買賣雙方只能憑合法有效、意思表示一致的房屋買賣行為，才能辦理權(quán)屬變更登記，否則，即使辦理了也是不合法的。所以，楊世松與被告鄒某的合同是生效的，在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律上的約束力。這里面蘊(yùn)含了關(guān)于請(qǐng)求權(quán)的變動(dòng)的民法基本理認(rèn)論。
請(qǐng)求權(quán)因?yàn)橹辉诤贤?dāng)事人之間產(chǎn)生法律上的約束力，對(duì)當(dāng)事人之外的第三人沒有效力，請(qǐng)求權(quán)變動(dòng)生效不以第三人知曉為必要條件，只要當(dāng)事人之間達(dá)成協(xié)議即可，不需要向社會(huì)公示。當(dāng)事人意思表示一致時(shí)，就會(huì)在當(dāng)事人之間產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)的約束力。請(qǐng)求權(quán)變動(dòng)有三個(gè)基本特征：（1）合同的成立，不必一定要有標(biāo)物的產(chǎn)生；（2）合同的成立，不以出賣人有處分權(quán)為必要條件；（3）買賣合同的成立，不以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付為必要條件。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同來說，雙方當(dāng)事人履行登記手續(xù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，在法學(xué)上稱為“處分行為”，是合同約定負(fù)擔(dān)行為之外的一個(gè)法律行為 ，并不是合同本身生效的要件。
從請(qǐng)求權(quán)變動(dòng)的角度看，原告楊某與劉朝柱的房屋買賣合同，在排除《合同法》第五十二條規(guī)定的關(guān)于無效合同幾種情形的情況之下，也是成立的，生效的。
本案中設(shè)立在爭(zhēng)議的房屋上的兩個(gè)合同為什么都是效的，都是受合同法保護(hù)的，體現(xiàn)的民法基本理論是債的相容性、平等性。作為請(qǐng)求權(quán)最為典型的權(quán)利形態(tài)-合同債權(quán)沒有排斥第三人的效力。同一標(biāo)的物上可以設(shè)立兩個(gè)或兩個(gè)以上不相容的合同債權(quán)，出賣人在同一房屋上訂立數(shù)個(gè)買賣合同，任何一個(gè)買受人都不能以訂立時(shí)間的先后為由，否定其他買受人的合同效力，也不能在辦理過戶登記之前取得優(yōu)先于其他買受人的權(quán)利，體現(xiàn)的是民法理論關(guān)于債權(quán)平等的原則。
支配權(quán)最為典型的形態(tài)是物權(quán)。一物數(shù)賣，其結(jié)果只能有一個(gè)人或一方取得物的所有權(quán)。所有權(quán)被一個(gè)特定的人取得時(shí)，肯定不能被其他取得，這就是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的對(duì)世性、排他性。那么物權(quán)變動(dòng)必須具備什么條件呢？
物權(quán)變動(dòng)時(shí)，在買賣合同中，出賣人向買受人交付標(biāo)的物、并通過交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)時(shí)，必須具備：（1）轉(zhuǎn)移所有權(quán)時(shí)，標(biāo)的物必須產(chǎn)生且必須特定化；（2）出賣人對(duì)標(biāo)的物必須有足夠的處分權(quán)；（3）所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，必須由不動(dòng)產(chǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)交付及其他可以產(chǎn)生“公示”效果的現(xiàn)象為表征 .為保護(hù)交易的安全，必須將所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事實(shí)向社會(huì)予以公示。這是物權(quán)變動(dòng)生效必須具備的三個(gè)要件。
基于上述分析，回過頭來，我們看看本案爭(zhēng)議房屋物權(quán)變動(dòng)的情況。從請(qǐng)求權(quán)變動(dòng)的角度看，鄒某與楊世松的買賣合同是成立的，生效的。但從支配權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)角度來分析，鄒某與楊世松由于沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記，所以鄒某并沒有取得房屋的所有權(quán)，依據(jù)合同他對(duì)房屋只取得了債權(quán)法上的效力。作為生效合同的當(dāng)事人，鄒某可以要求合同相對(duì)人楊世松履行合同，交付合同約定的房屋并辦理登記。
3、楊某與劉朝柱之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力
楊某與劉朝柱履行了不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，并取得了房管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，他的物權(quán)變動(dòng)按說是符合公示的法定要件，是不是可以認(rèn)定，本案爭(zhēng)議的房屋所有權(quán)就是楊某的呢？
筆者認(rèn)為在本案中還不能作出這個(gè)結(jié)論。理由是作為支配權(quán)（物權(quán)）變動(dòng)時(shí)，雖然具備了第一個(gè)要件和第三個(gè)要件，即該房屋確實(shí)存在，且進(jìn)行了公示即不動(dòng)產(chǎn)登記，但必須具備的第二個(gè)要件“出賣人對(duì)標(biāo)的物必須有足夠的處分權(quán)”已經(jīng)不可能具備。原告楊某與劉朝柱的買賣合同履行中，交付該房屋的處分權(quán)是劉朝柱合同約定的義務(wù)。而此時(shí)不論是形式上的所有權(quán)人劉朝柱還是實(shí)際所有權(quán)人楊世松都不能將交付房屋。為什么這么呢？劉朝柱只是形式上的房屋所有權(quán)人，而且他與被告鄒某并沒有任何關(guān)系，所以他不可能要求被告鄒某將房屋退出來。楊世松雖與被告鄒某有合同上的關(guān)系，即使被告鄒某同意將房屋退出來，但在楊世松沒有返還其購房款，并對(duì)其損失予以合理賠償?shù)那闆r下，被告鄒某可以不返還房屋。這是合同法賦予其的權(quán)利-同時(shí)履行抗辯權(quán)。所以，在出賣人對(duì)標(biāo)的物不具備足夠的處分權(quán)的前提下，出賣人與買受人辦理過戶登記，是不合法的。其法律依據(jù)就是城市房地產(chǎn)交易管理辦法規(guī)定的“權(quán)屬有爭(zhēng)議的” 禁止交易，不予辦理過戶登記。作為與劉朝柱生效的買賣合同的當(dāng)事人，原告楊某完全可以要求劉朝柱交付合同約定的房屋。劉朝柱與楊某達(dá)成交易協(xié)議、簽訂買賣合同經(jīng)房管部門審批登記、辦理產(chǎn)權(quán)過戶，劉朝柱一直沒有將房屋交付給楊某，雙方的合同并沒有履行完。事實(shí)上，劉朝柱或者楊世松在辦理過戶登記時(shí)有能力交付嗎？顯然沒有。
由于劉朝柱與楊某在履行支配權(quán)變動(dòng)過程中隱瞞了“出賣人對(duì)標(biāo)的物必須有足夠的處分權(quán)”這一事實(shí)，所以，雖然楊某持有房屋所有權(quán)證，但不具備支配權(quán)變動(dòng)所必要的條件，產(chǎn)權(quán)證有明顯的暇疵，在本案中，不能足以據(jù)此認(rèn)定楊某就是房屋的合法所有權(quán)人。
以上是從請(qǐng)求權(quán)（合同債權(quán)）和支配權(quán)（物權(quán)）變動(dòng)的角度分析，本案 原告、被告在雙方的合同中發(fā)生法律效力的是債權(quán)；物權(quán)變動(dòng)中，原告變動(dòng)不合法，當(dāng)然不能產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，被告沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，也不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的結(jié)果。所以，本案原告楊某以被告鄒某占有該房屋的行為是對(duì)其所有權(quán)的侵害為由，提起訴訟，當(dāng)然不能成立，應(yīng)予以駁回。
通過本案，還引出了一個(gè)問題，法院在民事訴訟中如何認(rèn)定行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)事人在民事訴訟中以產(chǎn)權(quán)證為證據(jù)證明其是房屋的所有權(quán)人，在對(duì)方當(dāng)事人提出異議的情況下，法院經(jīng)審理查明對(duì)方提出異議成立的情況下，如何處理。
一種觀點(diǎn)是通過行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，再進(jìn)行民事確權(quán)。
第二種觀點(diǎn)是直接確權(quán)。筆者認(rèn)為，民事訴訟中，作為證據(jù)的使用的產(chǎn)權(quán)證，法院必須從其本身的真實(shí)性、來源的合法性等方面審查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性、來源合法性等方面有暇疵的情況下，不能作出持有產(chǎn)權(quán)證的人就是房屋所有人的認(rèn)定。產(chǎn)權(quán)登記是一種依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行的登記，并不是行政許可，其基礎(chǔ)是民事權(quán)利，房屋產(chǎn)權(quán)證不能等同所有權(quán)，正確確定房屋所有權(quán)還應(yīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)變更登記的程序及所賴以產(chǎn)生的民事行為的效力進(jìn)行分析。所以說，第一種觀點(diǎn)，筆者不贊同。
本案審理過程中，雙方當(dāng)事人還有二個(gè)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。一是原告楊某與楊世松是否存在惡意串通行為，也就說原告楊某與劉朝柱（實(shí)際上是楊世松）買賣合同是否有效；二是被告鄒某占有該房屋是否具有違法性，這是是否構(gòu)成侵權(quán)行為的必要條件之一。
通過法院查明的事實(shí)，筆者認(rèn)為原告楊某與事實(shí)上的出賣人楊世松的買賣行為無效，違背了誠實(shí)信用原則。本案中楊世松與鄒某于2001年4月已達(dá)成口頭協(xié)議，鄒某分五次交付部分房款28000元，同年6月雙方完成交付，鄒某裝修后入住。其后，鄒某以楊世松不履行登記過戶義務(wù)，拒付余下房款，雙方發(fā)生糾紛。楊世松在與某發(fā)生矛盾后，因其弟楊某想購買房屋，兄弟兩利用沒有過戶的缺陷，不但簽訂合同，以低價(jià)出售，而且進(jìn)行過戶登記。從表面上看，兄弟兩的房屋買賣更合法，手續(xù)更完善，但他們違背了誠實(shí)信用原則?？梢哉J(rèn)定惡意串通，有三點(diǎn)事實(shí)：1、楊某與楊世松系兄弟，明知訟爭(zhēng)房屋已出售，且買受人已入住，并與楊世松發(fā)生矛盾的情況下與之簽訂合同。2、楊某與楊世松簽訂合同后，并未支付購房款，楊世新只是用運(yùn)輸費(fèi)抵交房款，余款出具了一張欠條。3、雙方合同成交價(jià)是35000元，楊世松在此買賣中獲利小于第一次買賣。楊某與楊世松的惡意串通行為損害了原買受人鄒某可以根據(jù)有效的債權(quán)獲得所有權(quán)的期待權(quán)。
當(dāng)事人訂立買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，買受人取得所有權(quán)是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。從合同訂立到履行形成一個(gè)因果關(guān)系。合同的成立與效力直接影響結(jié)果。由于楊某與楊世松的買賣合同存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，所以，雙方依據(jù)該無效合同產(chǎn)生的結(jié)果-取得所有權(quán)的行為當(dāng)然也無效。由于原告楊某提供的產(chǎn)權(quán)證在實(shí)體與辦理程序上有暇疵，因而不能證明其是訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，其要求訟爭(zhēng)房屋占有人被告鄒某返還房屋、賠償損失的訴訟請(qǐng)求不成立，應(yīng)予駁回。
4、鄒某占有爭(zhēng)議房屋的行為是否具有違法性