時(shí)間：2023-07-31 17:01:24
導(dǎo)語(yǔ)：在綠化面積計(jì)算規(guī)范的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；建筑面積測(cè)算；問(wèn)題探討
1前言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起到越來(lái)越重要的作用。在房產(chǎn)測(cè)量工作中，它所包括的內(nèi)容有：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。驗(yàn)收合格的房產(chǎn)測(cè)量資料具有法律效力,它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB／T17986-2000實(shí)施已有好幾年時(shí)間，但在實(shí)際工作中, 有較大的成分是各種面積性質(zhì)的認(rèn)定，確定全算面積或半算面積，是可分?jǐn)偦虿豢煞謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。如：判別走廊、檐廊、挑廊，獨(dú)立柱門廊、雙柱門廊，架空通廊，陽(yáng)臺(tái)，室外樓梯、臺(tái)階等形式，以及區(qū)分為本幢樓服務(wù)或?yàn)槎啻狈?wù)的管理用房等性質(zhì)。做到準(zhǔn)確計(jì)算建筑面積，合理分?jǐn)偣灿忻娣e,涉及到此類問(wèn)題還可能產(chǎn)生分歧，操作上有難度，有必要對(duì)這方面的幾個(gè)問(wèn)題作更深入的探討。
2建筑面積實(shí)地測(cè)量問(wèn)題
2.1因?yàn)閷?shí)測(cè)時(shí)房屋所有部位都測(cè)量到是比較困難的，首先實(shí)測(cè)的部位形狀多種多樣，有的不是直角而是帶有一定的弧度給量距帶來(lái)困難。在進(jìn)行房屋實(shí)地勘丈時(shí)，如果實(shí)測(cè)了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施工圖中本應(yīng)對(duì)稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識(shí)習(xí)慣。這時(shí)就需要對(duì)勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對(duì)稱邊的平均值作為邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。對(duì)于誤差超過(guò)限差的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是記錄原因；還是測(cè)量不準(zhǔn)確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計(jì)算。
2.2在實(shí)測(cè)時(shí)測(cè)量人員使用測(cè)繪儀器(手持測(cè)距儀、全站儀等)、工具(鋼尺等)、按照規(guī)定的操作方法進(jìn)行，仍然會(huì)存在儀器測(cè)量誤差、人為觀測(cè)誤差，而且因?yàn)榉课菔┕な谴志€條的，墻面的平整度，垂直度，軸線定位的偏差，模板支護(hù)的位移都是不可避免的。在圖紙中完全平行的兩面墻，在實(shí)量時(shí)不同的位置就有不同的平距。在房產(chǎn)測(cè)量中很多時(shí)候會(huì)遇到斜屋面問(wèn)題，尤其是別墅等房屋。對(duì)于這類問(wèn)題，規(guī)范并沒(méi)有明確層高是室內(nèi)還是指室外，“斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰眯缘?、可供人民居住用的或?chǔ)存物品用的斜面屋頂房屋，對(duì)這類斜面房頂?shù)姆课荩雌鋵痈哌_(dá)到2．20m的部位計(jì)算房屋的建筑面積?！钡珜?duì)于地下室的自然層數(shù)計(jì)算時(shí)有這樣的說(shuō)明：“采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于2．20m的計(jì)算自然層數(shù)”根據(jù)這條說(shuō)明我們理解應(yīng)該按室內(nèi)層高不低于2．20m確定斜面屋頂?shù)姆秶?/p>
2.3房屋的層數(shù)問(wèn)題不僅是房產(chǎn)分幅圖、分丘圖上必須注記的房產(chǎn)要素，而且是房屋面積計(jì)算時(shí)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，必須調(diào)查清楚。有的房屋從外面看很規(guī)則，根本看不出有什么異常在里面，可是走進(jìn)內(nèi)部有時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)與從外面看到的結(jié)果是大相徑庭，這時(shí)就只能從房屋內(nèi)部去考察究竟有幾層，而不能單純地從房屋的外觀加以判斷。比如，在某廠進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量時(shí)，有一幢樓房的其中一部分，從外面看是四層，測(cè)量人員就按四層進(jìn)行了計(jì)算，結(jié)果與房產(chǎn)調(diào)查表中所填的面積數(shù)據(jù)相差甚大，后又到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，在其單位辦公人員的帶領(lǐng)下，對(duì)其房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行查看，結(jié)果發(fā)現(xiàn)該建筑的其中一部分二層與三層之間沒(méi)有樓板，也就是說(shuō)二層與三層實(shí)際上是一層?？梢?jiàn)房產(chǎn)測(cè)量是一項(xiàng)非常細(xì)致的工作，不能想當(dāng)然，對(duì)每幢房屋都要一層一層的詳細(xì)查看，特別是房屋的特殊之處更要認(rèn)真查看，這是保證房產(chǎn)面積計(jì)算質(zhì)量的關(guān)鍵所在，這也是在房產(chǎn)測(cè)量中的經(jīng)驗(yàn)之一。
3建筑面積計(jì)算問(wèn)題
3.1陽(yáng)臺(tái)是供人們活動(dòng)、休憩及晾曬衣物或其他用途的房屋附屬設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過(guò)渡空間，一般有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面與房屋相連，根據(jù)其情況分為全封閉陽(yáng)臺(tái)和半封閉陽(yáng)臺(tái)。實(shí)際中存在上下層陽(yáng)臺(tái)不同大小和隔層設(shè)置的情況。①上蓋沒(méi)有完全覆蓋的那部分算為沒(méi)有頂蓋，不算面積。②上蓋投影下來(lái)的面積大于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)范圍1／2的未封閉陽(yáng)臺(tái)則按投影面積的一半計(jì)算面積，投影面積小于圍護(hù)結(jié)構(gòu)1／2的不算面積；上蓋板高度超過(guò)兩個(gè)自然層的未封閉陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)算面積；上層陽(yáng)臺(tái)在房屋露臺(tái)、曬臺(tái)、退臺(tái)上的投影部分，不能算為陽(yáng)臺(tái)面積；未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自將非封閉陽(yáng)臺(tái)改為全封閉的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)的建筑，不計(jì)算建筑面積。
3.2無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。規(guī)范以室外樓梯有無(wú)頂蓋來(lái)區(qū)分面積是全算或半算。當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋，室外樓梯的面積按實(shí)際層數(shù)各層的水平投影面積計(jì)算。我們的理解是:單層的無(wú)頂蓋室外樓梯按水平投影面積的一半計(jì)算，多層無(wú)項(xiàng)蓋的室外樓梯按實(shí)際樓梯層數(shù)n-1層計(jì)算，再加頂層(第n層)樓梯面積的一半(頂層樓梯無(wú)上蓋，按一半面積計(jì)算)。
3.3伸縮縫是指建筑物與建筑物之間設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，為使相鄰兩建筑物分離而形成的空隙，以適應(yīng)溫度變化時(shí)所引起的建筑物的伸縮，避免建筑物由于伸縮運(yùn)動(dòng)而危害建筑物出現(xiàn)拱裂。伸縮縫的規(guī)定也適用于沉降縫。沉降縫也是設(shè)置在建筑物與建筑物之間的豎直縫，沉降縫常設(shè)置在負(fù)荷或地基承載力差別較大的部位，以及新舊建筑物之間，以避免兩建筑物下沉速度不均時(shí)使房屋出現(xiàn)裂縫。伸縮縫、沉降縫不論其寬度，只要其與兩邊房屋中一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計(jì)算建筑面積。
4共有面積分?jǐn)倖?wèn)題
房屋產(chǎn)權(quán)面積由套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e兩部分組成。在此有必要對(duì)“公用”共有’進(jìn)行區(qū)分?！肮谩笔侵竷蓚€(gè)或兩個(gè)以上的人享有對(duì)某物的使用權(quán)，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對(duì)某物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，共有人對(duì)共有物有使用權(quán)，收益權(quán)和處置權(quán)，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有，與商品房中的共有部分在權(quán)益上有所區(qū)別，如商品房樓梯共用人擁有使用權(quán)，而沒(méi)有收益權(quán)和處置權(quán)；共有設(shè)備用房共有人間接擁用設(shè)備功能使用權(quán)，而沒(méi)有對(duì)該用房的直接使用權(quán)。
對(duì)于一般的住宅樓，需要計(jì)算出每戶的建筑面積。這時(shí)，首先要計(jì)算出房屋的總建筑面積，然后計(jì)算房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，然后計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。對(duì)于商宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)?，?yīng)按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)?。文章以二?jí)分?jǐn)傆?jì)算為例，詳細(xì)說(shuō)明商住樓的二級(jí)分?jǐn)傆?jì)算舉例如下：一幢五層的商住樓，首層為商鋪，二至五層為住宅，商鋪設(shè)置大堂入口和公共走道，商鋪大堂門口直接對(duì)外，住宅設(shè)置樓梯上落，商鋪的出入不經(jīng)過(guò)樓梯，也就是說(shuō)商鋪和住宅的公共出入口是獨(dú)立設(shè)計(jì)的，整幢房子的外墻是商鋪和住宅的公共部分。因此，需要二級(jí)分?jǐn)?。具體方法為：將整幢房子的外墻分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。住宅將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ?，加上住宅部分本身的共有建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，商鋪將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ?，加上商鋪部分本身的面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，就完成整幢房子：二?jí)分?jǐn)傆?jì)算。
以上所說(shuō)的應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e，只是房屋共有建筑面積的部分。房屋共有建筑面積一般可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e兩部分。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e內(nèi)容包括：①幢內(nèi)共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井 (梯)、提物井，樓梯間、電梯間；②為本幢樓服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室，為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房：③幢內(nèi)共有的門廳、大廳、過(guò)道、門廊、門斗；④共有的電梯機(jī)房、水箱間，室外樓梯；⑤套與公共建筑之間的分隔墻及外墻水平投影面積的一半。不可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e內(nèi)容：①獨(dú)立使用的地下室，地下室人防工程部位，作為自行車、摩托車等機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車集中停放部位；②建在幢內(nèi)或幢外，為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房；③層高大于2．2m的技術(shù)(結(jié)構(gòu))轉(zhuǎn)換層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開(kāi)放空間的部分，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房等應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；④獨(dú)立建造的變配電室、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房；⑤用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物。
1、單位申請(qǐng)，報(bào)社區(qū)中心、街道辦事處進(jìn)行初步實(shí)地勘察。
2、社區(qū)中心、街道辦事處初選后，向管委會(huì)申報(bào)。
3、由區(qū)市容局組織相關(guān)專業(yè)人員，依據(jù)區(qū)級(jí)園林式單位（生活區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)初選單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和審查。
4、由管委會(huì)對(duì)審查合格的園林式單位（生活區(qū)）進(jìn)行審議批準(zhǔn)，予以通報(bào)和授牌。
二、區(qū)級(jí)園林式單位（生活區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)
（一）園林式單位標(biāo)準(zhǔn)
1、單位園林綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)、合理、年度計(jì)劃落實(shí)。
2、現(xiàn)狀綠地率不低于30%，綠化覆蓋率不低于35%。綠地分布合理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)，景觀效果良好，園藝水平較高，特色明顯。
3、各項(xiàng)養(yǎng)護(hù)、管理制度完善，措施有力，配有專業(yè)園林綠化管理人員，園林植物生長(zhǎng)良好，修剪美觀，無(wú)毀損景物和破壞綠地現(xiàn)象，環(huán)境整潔。
4、全面完成單位義務(wù)植樹(shù)任務(wù)。
5、文明創(chuàng)建成效顯著。
（二）園林式生活區(qū)標(biāo)準(zhǔn)
在普遍綠化的基礎(chǔ)上，做到樹(shù)木、花草布置合理、四季有花、綠草如茵，結(jié)合開(kāi)辟小花園或小游園，有適量的園林設(shè)施及小品，有活動(dòng)場(chǎng)地，創(chuàng)造綠化、美化、整齊、清潔、文明、舒適的居住環(huán)境。
1、規(guī)劃編制：有或居住小區(qū)綠化規(guī)劃和綠化設(shè)計(jì)。
2、綠化指標(biāo)：新建區(qū)居住小區(qū)綠地率不低于35%，舊城區(qū)居住小區(qū)綠化率不低于30%，并按居住人口人均1平方米以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地。
3、綠化程度：凡能綠化的地方都已綠化，做到黃土不露天，占可綠化面積的100%。
4、綠地布局：綠地布局合理，堅(jiān)持以綠為主的植物造景，喬、灌、花、草配置得當(dāng)，花園或小游區(qū)內(nèi)搭配花壇以及園林小品和休憩設(shè)施，如亭、廊、花架、桌椅等。
5、綠化施工：綠化工程應(yīng)由相應(yīng)園林綠化施工資質(zhì)的單位承擔(dān)，且工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良。
6、綠化養(yǎng)管：養(yǎng)管責(zé)任制明確，有專人管理，養(yǎng)管資金落實(shí)?；ú輼?shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)枯枝干釵，無(wú)死樹(shù)及枯樁殘留。
7、綠地計(jì)算：除按綠地實(shí)際占地面積計(jì)算外，擺花按盆徑28CM的4盆折一平方米計(jì)算綠地面積，屋頂綠化、垂直綠化和陽(yáng)臺(tái)綠化不計(jì)入綠地總面積，只作為衡量小區(qū)綠化檔次和水平的重要內(nèi)容。
8、整形修剪：適樹(shù)整形修剪，樹(shù)形完整美觀；綠籬無(wú)缺擋、修剪整齊；草地及時(shí)拔除雜草，修剪良好。及時(shí)檢查防治病蟲(chóng)害。
9、環(huán)境質(zhì)量：環(huán)境整潔衛(wèi)生，綠地內(nèi)無(wú)堆放雜物，無(wú)傾倒垃圾和污水。在綠地內(nèi)無(wú)擺攤設(shè)點(diǎn)，無(wú)停放車輛，基本實(shí)現(xiàn)綠化、美化、香化、彩化。
10、綠化意識(shí)：經(jīng)常性宣傳綠化、美化環(huán)境的意義作用，提高群眾綠化意識(shí)，培養(yǎng)愛(ài)樹(shù)、養(yǎng)樹(shù)、護(hù)草的自覺(jué)性。積極參加全民義務(wù)植樹(shù)，完成法定植樹(shù)任務(wù)。
11、其他要求：防盜網(wǎng)、空調(diào)、煙道、遮陽(yáng)板等設(shè)置整齊、規(guī)范、美觀。
12、本標(biāo)準(zhǔn)所稱居住小區(qū)是指建筑總面積2萬(wàn)平方米以上或住宅樓5座以上的小區(qū)。
三、評(píng)選時(shí)間安排
1、2008年8月，各社區(qū)中心、街道辦事處組織轄區(qū)單位全面開(kāi)展園林式單位創(chuàng)建及評(píng)選工作。
【關(guān)鍵詞】竣工測(cè)量 ； 面積
[Abstract]: in order to strengthen the city planning management, guarantee the completion of the construction project planning acceptance of the quality, the quality of as-built survey planning approval departments in charge of technical support, is the operation and management of first hand materials into the city construction projects, has the reality. This article from the completion of measurement for the content and the related and the technical norms and city management is discussed.
[keyword] area of completion measurement;
中圖分類號(hào)： [P258] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）
建設(shè)工程竣工測(cè)量的內(nèi)容：
1、建設(shè)工程地形測(cè)量：一般采用大比例尺地形圖。
建設(shè)工程竣工圖測(cè)量分為地形圖實(shí)測(cè)和地形圖修測(cè)，按下列原則采用測(cè)量方法。
地形變動(dòng)范圍較大，原有的地物地貌不足作為修測(cè)基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行地形圖實(shí)測(cè)；
地形變動(dòng)范圍不大，可利用經(jīng)過(guò)校核、位置準(zhǔn)確的地物點(diǎn)進(jìn)行地形圖修測(cè)；
竣工測(cè)量也等同地形測(cè)量，包括建設(shè)基地內(nèi)的地形地物、建筑物及附屬設(shè)施?？⒐y(cè)量要細(xì)化，精化測(cè)量，為規(guī)劃驗(yàn)收提供技術(shù)條件。特別是地下管道管線等相關(guān)信息，要跟隨管道形象進(jìn)度進(jìn)行；
2、竣工要素測(cè)量：
（1）基地界址測(cè)量：可采用全站儀施測(cè)、GPS數(shù)據(jù)采集等儀器。
(2)面積的測(cè)量包括基地面積、占地面積、建筑面積、綠化面積、道路用地面積。
A建筑基地面積測(cè)算：實(shí)地測(cè)量建設(shè)工程用地界址點(diǎn)坐標(biāo)，根據(jù)界址點(diǎn)坐標(biāo)值計(jì)算建設(shè)基地面積。城市道路規(guī)劃紅線和河道藍(lán)線內(nèi)的面積不得計(jì)入，此時(shí)則按其邊線坐標(biāo)值來(lái)計(jì)算建設(shè)基地的面積；
B建筑物占地面積測(cè)算：建筑物占地面積是指房屋外墻勒角上沿的水平面積，包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、室外扶梯等的占地面積。分別計(jì)算每幢建筑物的占地面積，并累加計(jì)算基地內(nèi)所有建筑物的占地面積；
C房屋建筑面積的測(cè)算：?jiǎn)螌臃课輰痈叱^(guò)2.2米（含2.2米）不分層均算一層，按其外墻勒角以上的水平面積計(jì)算。多層或高層建筑不同的層次分別計(jì)算。地下建筑物面積丈量其內(nèi)壁的長(zhǎng)、寬尺寸后加上外墻的寬度，計(jì)算的水平面積；
D綠化面積的測(cè)算：綠化面積包括建設(shè)基地內(nèi)的集中綠化面積和房屋前后，街坊道路兩側(cè)的建筑物間距內(nèi)的零星綠化地和硬地綠化面積。各項(xiàng)數(shù)據(jù)需經(jīng)城市規(guī)劃部門和園林管理部門的驗(yàn)收；
E道路面積測(cè)算：道路面積包括建設(shè)基地內(nèi)，為社會(huì)公眾提供的場(chǎng)所，綠地，道路，停車場(chǎng)等公共使用的室外空間；
F每幢建筑物總建筑面積和基地內(nèi)建筑總面積的計(jì)算
每幢建筑物總建筑面積包括每幢建筑物地上，地下建筑面積之和；
基地內(nèi)建筑總建筑面積按基地內(nèi)每幢建筑面積累加計(jì)算，以上兩項(xiàng)面積不包括開(kāi)放空間面積。
建筑物周邊長(zhǎng)度測(cè)量：
建筑物周邊長(zhǎng)度一般應(yīng)使用鋼尺或測(cè)距儀全部實(shí)測(cè)，不能以量一邊而推算另一邊對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)度。讀記取至cm，丈量精度應(yīng)符合要求，房屋總長(zhǎng)與分段邊長(zhǎng)之和的較差≤±10cm。
建筑物高度測(cè)量：建筑物高度測(cè)量可采用光電測(cè)距、三角高程測(cè)量的方法實(shí)測(cè)，現(xiàn)在大多采用全站儀直接讀高差法測(cè)量，也可用鋼尺直接量取，讀至cm。
建筑物高度H的計(jì)算規(guī)定：關(guān)于平屋面建筑，有挑檐屋面自室外地面算至檐口頂加上檐口挑出高度。有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂。坡屋面建筑：屋面坡度小于45？（包括45）的，自室外地面算至檐口頂加上檐口挑出寬度。屋面坡度大于45?的，自室外地面算至屋脊。水箱、樓梯間、電梯間、機(jī)械房等突出屋面的附屬設(shè)施，其高度在6m以內(nèi)，或水平面積之和不超過(guò)屋面建筑面積的1/8的，不計(jì)入建筑高度。
建筑物周邊關(guān)系測(cè)量：被測(cè)的房屋是孤立的，其周邊關(guān)系是指該房屋與鄰近建筑物的平面位置關(guān)系，被測(cè)房屋是小區(qū)建筑，則測(cè)量最房屋與鄰近建筑物的平面位置關(guān)系。測(cè)量位置應(yīng)遵循以下原則：如有規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，按規(guī)劃許可證所附圖紙上的外控尺寸部位測(cè)量。如無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定外控尺寸的，則測(cè)量被測(cè)房屋的最外突部分與相鄰建筑物的垂直距離。鄰近城市規(guī)劃控制線的房屋則要測(cè)量被測(cè)房屋至城市規(guī)劃控制線的距離，如果遇到圓弧的控制線，則要測(cè)量房屋兩頭至控制線的距離。建筑物周邊關(guān)系測(cè)量的方法：被測(cè)房屋位置如果是有條件直接量測(cè)的，則用直接法進(jìn)行測(cè)量。如果沒(méi)有條件用直接法測(cè)量的，則可采用解析法測(cè)量后用坐標(biāo)反算求的。坐標(biāo)可采用獨(dú)立坐標(biāo)。房屋至城市規(guī)劃控制線的距離如有控制線界樁的，則可用直接法測(cè)量，否則用解析法測(cè)得房屋坐標(biāo)，再通過(guò)計(jì)算求得與城市規(guī)劃控制線的距離。繪制工程竣工平面圖，注明與周邊建筑物的間距。
公共建筑用地測(cè)量采用一般地形測(cè)量的方法進(jìn)行。
基地地面高程測(cè)量可采用幾何水準(zhǔn)或三角高程測(cè)量的方法進(jìn)行。
精度分析：以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。
點(diǎn)位精度要求：地物點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差≤±10cm；
施測(cè)困難地區(qū)的地物點(diǎn)點(diǎn)位中誤差，按上述規(guī)定放寬5倍。
地物點(diǎn)之間的精度要求：地物點(diǎn)之間間距中誤差≤±10cm；施測(cè)困難地區(qū)的地物點(diǎn)之間間距中誤差，可按上述規(guī)定放寬0.5倍。
建筑物邊長(zhǎng)測(cè)量精度要求：M≤±0.0005L（L≥20m）
M≤±0.01（L≤20m）
式中：m---邊長(zhǎng)測(cè)量中誤差，單位：m；L---被測(cè)邊長(zhǎng)，單位：m；
建筑物高度測(cè)量的中誤差≤±5cm，另外用解析法求得的邊長(zhǎng)與直接法測(cè)得的同一邊長(zhǎng)的較差不得大于±15cm。
建筑工程竣工規(guī)劃測(cè)量報(bào)告書(shū)的編制：
地形圖中應(yīng)標(biāo)示建設(shè)基地的范圍，各類建筑工程、配套工程、綠化工程的平面位置和基地內(nèi)建筑物周邊關(guān)系尺寸。另外，測(cè)量成果表中應(yīng)當(dāng)載明建設(shè)基地面積，每棟房屋占地面積，每棟房屋各標(biāo)準(zhǔn)層及建筑總面積，建筑物高度，基地內(nèi)地下建筑面積，地上建筑面積和建筑總面積、綠化面積、道路面積、開(kāi)放空間面積、停車場(chǎng)面積等。還應(yīng)注明半地下室高度及地下室地面以上部分的高度，屋頂設(shè)備層總高度。
成果提交的內(nèi)容：
技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)。
技術(shù)工作報(bào)告。
竣工項(xiàng)目分幅地形圖（包括建筑基地的范圍、建筑工程、配套工程、綠化工程的平面尺寸和四至界限等）
測(cè)量成果表。
用地地塊圖及索引圖。
建筑單體各標(biāo)準(zhǔn)層測(cè)繪成果圖。（包括房屋邊長(zhǎng)、面積）
結(jié)束語(yǔ)：
建設(shè)工程竣工測(cè)量是關(guān)系著城市建設(shè)發(fā)展的歷史記憶，是城市經(jīng)營(yíng)管理、運(yùn)營(yíng)的寶貴檔案，隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和軟件不斷升級(jí)，測(cè)繪儀器不斷更新，竣工測(cè)量將越來(lái)越完善。
參考文獻(xiàn)：
第二條本辦法所稱專項(xiàng)資金，是指市財(cái)政為促進(jìn)園林綠化建設(shè)和維護(hù)所設(shè)立的資金。專項(xiàng)資金采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，?？顚Ｓ?，由市財(cái)政每年在預(yù)算中適當(dāng)安排。
第三條專項(xiàng)資金及項(xiàng)目由市財(cái)政局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)共同管理。市財(cái)政局負(fù)責(zé)專項(xiàng)資金預(yù)算的核實(shí)、分配，會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下達(dá)專項(xiàng)資金項(xiàng)目預(yù)算;負(fù)責(zé)對(duì)專項(xiàng)資金使用情況和日常財(cái)政財(cái)務(wù)管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；主持專項(xiàng)資金使用情況檢查考核；參與項(xiàng)目的驗(yàn)收考核。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)制定專項(xiàng)資金使用計(jì)劃；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督檢查；核定綠化維護(hù)項(xiàng)目面積；主持建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收考核；參與專項(xiàng)資金使用情況和日常財(cái)政財(cái)務(wù)管理情況監(jiān)督檢查和使用情況檢查考核。
第四條專項(xiàng)資金以獎(jiǎng)代補(bǔ)的重點(diǎn)為中心城區(qū)園林綠化建設(shè)、維護(hù)項(xiàng)目，同時(shí)適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)城市園林綠化成績(jī)突出的區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的園林綠化建設(shè)、維護(hù)及綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目。
第五條專項(xiàng)資金項(xiàng)目確定原則：
（一）專項(xiàng)資金只用于政府投資的項(xiàng)目；
（二）維護(hù)項(xiàng)目按照申報(bào)項(xiàng)目的綠地面積計(jì)算，不包括硬化面積；
（三）建設(shè)項(xiàng)目須由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)組織審查初步設(shè)計(jì)，竣工后由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)組織竣工驗(yàn)收。
第六條申報(bào)資料：
（一）中心城區(qū)、府所在地、重點(diǎn)城鎮(zhèn)申請(qǐng)專項(xiàng)資金由區(qū)財(cái)政局、園林局聯(lián)合上報(bào)，單獨(dú)上報(bào)的不予受理；開(kāi)發(fā)區(qū)申請(qǐng)專項(xiàng)資金由開(kāi)發(fā)區(qū)直接上報(bào)市財(cái)政局和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)。
（二）建設(shè)項(xiàng)目提供申報(bào)項(xiàng)目的招投標(biāo)文件，工程施工、監(jiān)理合同，工程決算報(bào)告（未竣工項(xiàng)目提供預(yù)算書(shū)），資金籌措情況等文字材料及附表1。
（三）維護(hù)項(xiàng)目填寫(xiě)附表2。
（四）各區(qū)財(cái)政局、園林局及開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)上報(bào)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，市財(cái)政局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)上報(bào)的項(xiàng)目及所附材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。
第七條維護(hù)項(xiàng)目資金在核定維護(hù)面積后予以撥付，建設(shè)項(xiàng)目資金和規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目資金由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展程度提出撥付意見(jiàn)，由市財(cái)政局撥付。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和市財(cái)政局要對(duì)資金使用進(jìn)行全程督查。
第八條市財(cái)政局會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下?lián)軐ｍ?xiàng)資金，區(qū)財(cái)政局和園林局根據(jù)工程進(jìn)度及時(shí)支付到項(xiàng)目實(shí)施單位。項(xiàng)目實(shí)施單位要設(shè)立專用賬戶，對(duì)專項(xiàng)資金進(jìn)行管理。使用專項(xiàng)資金形成的固定資產(chǎn)，要按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記、建賬和管理。
第九條專項(xiàng)資金須?？顚Ｓ?，任何單位和個(gè)人不得以任何理由、任何形式截留、擠占和挪用，也不得用于平衡本級(jí)預(yù)算。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；糾紛類型；服務(wù)質(zhì)量
中圖分類號(hào)：C931.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1009-9166（2009）02（c）-0068-01
一、物業(yè)管理的概念
物業(yè)管理，是指由專門的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和人員經(jīng)物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律，依照合同契約，應(yīng)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施、場(chǎng)地，以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維修養(yǎng)護(hù)，為居民生活提供高、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合。
二、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)
（一）、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。1、公攤面積不清導(dǎo)致糾紛。商品房的公攤面積計(jì)算是一個(gè)十分復(fù)雜的專業(yè)計(jì)算問(wèn)題，涉及一系列復(fù)雜的建筑規(guī)范和國(guó)家規(guī)范。開(kāi)發(fā)商往往注重整體的建筑，在分?jǐn)偯娣e計(jì)算由房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時(shí)予以注明。一旦房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時(shí)予以注明與相關(guān)的測(cè)量計(jì)算相關(guān)的測(cè)量有誤，公攤面積不清就導(dǎo)致糾紛，使業(yè)主將開(kāi)發(fā)商告上法庭。2、設(shè)施不全和不按期完成，導(dǎo)致的合同違約糾紛。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在入住之前簽訂合同（孫南申，2005），讓業(yè)主先承擔(dān)付款義務(wù)，以此解決開(kāi)發(fā)商的融資困難。簽訂合同之前，開(kāi)發(fā)商往往承諾過(guò)多，有些已經(jīng)超越了開(kāi)發(fā)商的能力范圍，如“三通”的問(wèn)題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為。一旦政府壟斷行業(yè)存在和資金問(wèn)題，導(dǎo)致合同違約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任，導(dǎo)致合同違約糾紛。3、物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。1990年以來(lái)，特別是1992年以后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫(xiě)字樓的大廈（以下簡(jiǎn)稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。4、因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理 糾紛，已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。
三、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的對(duì)策:
（一）、更新觀念，樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的精神思想是指導(dǎo)行動(dòng)的指路明燈。1、只有樹(shù)立正確的觀念才能引導(dǎo)正確的行動(dòng)方向。物業(yè)管理公司為了適應(yīng)市場(chǎng)的需求，首先要為業(yè)主服務(wù)的精神，正視自身是“接受業(yè)主的委托，受雇于業(yè)主，為業(yè)主收好、管好、用好物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，同時(shí)服務(wù)好，維護(hù)好業(yè)主的物業(yè)，從中得到合理的報(bào)酬”的現(xiàn)實(shí)。以創(chuàng)建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環(huán)境為目標(biāo)，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，倡導(dǎo)“隨時(shí)隨地、盡心盡力”的服務(wù)理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、就物業(yè)管理工作而言，要提高服務(wù)質(zhì)量，首先要有服務(wù)意識(shí)。也就是說(shuō)，先要能想到，才能做到；先有意識(shí)，才有行動(dòng)。對(duì)內(nèi)，要做到上級(jí)為下級(jí)服務(wù)，盡而使員工以良好的狀態(tài)面向業(yè)主，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)外，要不斷強(qiáng)化員工“把業(yè)主的事當(dāng)成自己的事”，讓業(yè)主和物業(yè)管理公司成為一家人，讓每一位業(yè)主真真切切的感受到物業(yè)管理企業(yè)是在為他們服務(wù)。
（二）、引進(jìn)智能化管理。隨著網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的普及及人類生活水平的提高，人們對(duì)居住、辦公及經(jīng)商環(huán)境的要求相應(yīng)提高。智能化的居住環(huán)境亦成為現(xiàn)代人士的選擇，傳統(tǒng)式的物業(yè)管理模式已變得不合時(shí)宜。智能化的物業(yè)管理可提高服務(wù)效率而且節(jié)省人手及降低物業(yè)管理的營(yíng)運(yùn)成本，它對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用自動(dòng)化設(shè)施，加大物業(yè)管理智能化的科技含量，更加有效地實(shí)施各方面的管理服務(wù)（陳德豪，2005）如在保安防盜方面，利用可視對(duì)講控制、緊急報(bào)警、電子巡邏系統(tǒng)、邊界防衛(wèi)、防災(zāi)報(bào)警等方式，提供更全面、快捷、穩(wěn)妥的服務(wù)；在物業(yè)服務(wù)方面，利用電子抄表、自動(dòng)化停車場(chǎng)管理、自動(dòng)化公共照明、電子通告及廣告，背景音樂(lè)及語(yǔ)音廣播、公共設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、自動(dòng)化的文檔管理系統(tǒng)等，使物業(yè)管理可以達(dá)到更有系統(tǒng)、更體貼、更便捷的效果。
（三）、規(guī)范化綜合管理。1、制度化的現(xiàn)代人員管理。(1)、建立對(duì)物業(yè)管理相關(guān)人員的管理制度物業(yè)公司內(nèi)部要職責(zé)明確，確立崗位責(zé)任制，達(dá)到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作氣氛，塑造良好的企業(yè)形象。同時(shí)針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的特征，建立一套對(duì)物業(yè)管理人員行之有效的管理制度：建立對(duì)日常管理人員、財(cái)務(wù)人員、保安人員、工程維修人員、保潔人員、綠化人員等的管理制度。有了完善的規(guī)章制度，才能做到物業(yè)管理工作事事有標(biāo)準(zhǔn)，人講標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo)準(zhǔn)化的活動(dòng)中推行規(guī)范化的物業(yè)管理。另外，建立豐富的企業(yè)文化，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的凝聚力；同時(shí)對(duì)工作人員實(shí)行行之有效的績(jī)效考評(píng)和激勵(lì)制度，優(yōu)勝劣汰不斷提高員工的積極性和總體服務(wù)素質(zhì)[6]。(2)、對(duì)業(yè)主及住戶的管理物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人――小區(qū)居住的業(yè)主和住戶。因此做好業(yè)主和住戶的管理是物業(yè)管理工作的重中之重。首先物業(yè)管理公司要與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等文件。用文件形式明確物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，雙方的權(quán)利與義務(wù)等內(nèi)容，規(guī)范雙方的行為。其次是鼓勵(lì)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)、治安聯(lián)防會(huì)等社團(tuán)組織。
作者單位：西北民族大學(xué)
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關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)； 銷售； 監(jiān)管
1.售樓說(shuō)明書(shū)的性質(zhì)和要求：筆者認(rèn)為樓書(shū)和相關(guān)展示品既是房產(chǎn)廣告、也是房產(chǎn)的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、是買賣合同的重要組成部分、是一個(gè)法律依據(jù)，具有不可更改性。樓書(shū)的廣告屬性已經(jīng)深深地烙在了房地產(chǎn)公司和銷售人員的腦海，對(duì)其產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)的屬性還是缺乏認(rèn)識(shí)，造成了很多房鬧、法律糾紛、鄰居矛盾等社會(huì)問(wèn)題，有礙社會(huì)和諧和公平?，F(xiàn)有國(guó)家相關(guān)法規(guī)《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》事實(shí)上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能遏制房產(chǎn)銷售過(guò)程中出現(xiàn)的越來(lái)越多的糾紛。所以有必要對(duì)此進(jìn)行深入研究，頒發(fā)更加詳細(xì)、完善的法規(guī)。本文主要圍繞居住產(chǎn)業(yè)銷售樓書(shū)和相關(guān)展示品的標(biāo)準(zhǔn)和建筑師在銷售過(guò)程中的職責(zé)及作用進(jìn)行探討。
2.現(xiàn)有樓書(shū)存在的問(wèn)題：我國(guó)銷售樓書(shū)普遍存在著大而虛的問(wèn)題，例如描繪樓盤(pán)美輪美奐、真假難辨；樓盤(pán)距離、位置不準(zhǔn)確，只用車程表示；做難以兌現(xiàn)的宣傳；口頭承諾太多；違反國(guó)家政策；隨意修改樓盤(pán)名稱或名稱和樓盤(pán)規(guī)模不相稱；有些沒(méi)產(chǎn)權(quán)的房子也拿來(lái)銷售；有些只銷售使用權(quán)；有些沒(méi)達(dá)到物業(yè)銷售要求就拿來(lái)銷售。以上種種導(dǎo)致銷售以后的糾紛頻繁出現(xiàn)，其中很多問(wèn)題是由建筑師設(shè)計(jì)不當(dāng)或違反規(guī)范、條例造成的，還有法規(guī)的不完善或沒(méi)及時(shí)依據(jù)實(shí)際情況修訂造成不少糾紛的解決無(wú)法可依。隨著購(gòu)房者維權(quán)意識(shí)的提高、對(duì)各種法規(guī)條例越來(lái)越熟悉，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌很多人成為負(fù)資產(chǎn)時(shí)矛盾會(huì)更加突出。因此，保證樓書(shū)和相關(guān)展示品的準(zhǔn)確性、全面性和規(guī)范化，對(duì)解決房產(chǎn)銷售的糾紛、建立社會(huì)公平和保持社會(huì)和諧起著重要的作用?？墒钱?dāng)前的銷售樓書(shū)很少經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)師的審閱和認(rèn)可，而最清楚設(shè)計(jì)產(chǎn)品的人恰恰是設(shè)計(jì)師，因此發(fā)揮設(shè)計(jì)師在制作樓書(shū)等過(guò)程中的作用極其重要。本文著重探討和建筑師相關(guān)問(wèn)題。
3.國(guó)外一些成熟國(guó)家的樓書(shū)制作過(guò)程及出現(xiàn)的問(wèn)題：國(guó)外比較發(fā)達(dá)的國(guó)家一般都是精裝修交房。香港也出現(xiàn)很多問(wèn)題，所以政府規(guī)定：售樓書(shū)要統(tǒng)一標(biāo)題為“售樓說(shuō)明書(shū)”，禁絕構(gòu)想圖，售樓書(shū)中的物業(yè)立體繪圖必須由認(rèn)可建筑師制作。在新加坡，銷售公司在樓書(shū)制作過(guò)程中，必須提供以下資料供建筑師確認(rèn)：樓書(shū)的總平面及綠化景觀設(shè)計(jì)、效果圖、模型、建筑單體組合平面、戶型平面、建筑及裝修材料、配套設(shè)施、建筑設(shè)備、層高等數(shù)據(jù)、相關(guān)的文字說(shuō)明；售樓部的戶型設(shè)計(jì)、布置和樣品要取得建筑師的認(rèn)可；要求建筑師、景觀師一起去選才；在選才時(shí)要考慮材料的耐久性、供貨的可靠性。我們?cè)?jīng)碰到在銷售時(shí)，有買家會(huì)把現(xiàn)場(chǎng)的樣品和模型拍下來(lái)，并保管好樓書(shū)以便核對(duì)。交房時(shí)發(fā)現(xiàn)樣品和模型的品牌、質(zhì)地、型號(hào)、色彩等不一樣時(shí)買家可能會(huì)要求業(yè)主整改、賠償、向政府部門投訴或。
4.建筑師的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)：以建筑師的專業(yè)素養(yǎng)應(yīng)該能更準(zhǔn)確描述自己的設(shè)計(jì)作品，特別是具體的數(shù)據(jù)，營(yíng)銷人員對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)是有限的，所以銷售樓書(shū)理應(yīng)經(jīng)設(shè)計(jì)人員確認(rèn)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)如實(shí)準(zhǔn)確如實(shí)核對(duì)樓書(shū)，應(yīng)充分體現(xiàn)自己的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德，主動(dòng)杜絕不法行為。有些建筑師為了取得業(yè)務(wù)有下列各種不當(dāng)行為：迎合客戶偷面積；留有空間讓住戶自己分隔加層；經(jīng)常把飄窗的的下部樓板延伸出去以驗(yàn)收后把窗臺(tái)下的墻打掉以擴(kuò)大室內(nèi)面積；有的陽(yáng)臺(tái)做得很大以便以后封起來(lái)；有的在頂部做很大的構(gòu)架以便業(yè)主自己搭建；有的一味追求銷售面積而壓縮必要的交通、設(shè)備等面積以致不符合規(guī)范要求。銷售人員利用這些可能實(shí)現(xiàn)但又得不到確切認(rèn)可的好處去吸引顧客，經(jīng)常因?yàn)榈貌坏絻冬F(xiàn)產(chǎn)生糾紛。
5.樓書(shū)中應(yīng)正確體現(xiàn)的設(shè)計(jì)和用材
5.1建筑師應(yīng)自覺(jué)嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方相關(guān)法規(guī)。由于沒(méi)遵守法規(guī)或想打球，在各地政府不斷頒布詳細(xì)嚴(yán)格的法規(guī)后，很多設(shè)計(jì)者沒(méi)及時(shí)獲知新的要求導(dǎo)致很多問(wèn)題，如設(shè)計(jì)二套分開(kāi)的產(chǎn)權(quán)房使用時(shí)并作一套的設(shè)計(jì)；因?yàn)閮?nèi)部開(kāi)有連通口不能通過(guò)驗(yàn)收；飄窗不符合飄窗的定義要計(jì)算面積導(dǎo)致樓盤(pán)面積超而修改；飄窗過(guò)深超過(guò)有關(guān)規(guī)定；不符合地方對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積和尺寸的限制，不符合地方部門對(duì)建筑層高規(guī)定等等。還有，很多設(shè)計(jì)人員認(rèn)為圖紙審查通過(guò)，經(jīng)過(guò)消防部門批準(zhǔn)就萬(wàn)事大吉，其實(shí)不然，設(shè)計(jì)人員對(duì)建筑的質(zhì)量是要終身負(fù)責(zé)的。
5.2區(qū)位圖、總平面圖、指標(biāo)的準(zhǔn)確性：
區(qū)位圖：樓盤(pán)區(qū)位應(yīng)有詳細(xì)明確的地名、周邊道路和通達(dá)的主要道路的名稱、地鐵站的名稱，并應(yīng)在正規(guī)的成比例的地圖上準(zhǔn)確表示，距離應(yīng)表示為離樓盤(pán)出入口距離或主要道路的里程，可以附帶用車程或步行時(shí)間表示；
總平面：樓書(shū)應(yīng)有總平面圖，總平面圖應(yīng)以規(guī)劃批準(zhǔn)的總平面和施工總平面為基礎(chǔ)；顯示各建筑、道路、設(shè)備用房、配套用房、垃圾站、停車場(chǎng)地、高壓線、主要地下地上管線和其它設(shè)施等；應(yīng)標(biāo)有各建筑的樓號(hào)、層數(shù)、名稱；場(chǎng)地內(nèi)外各種主要建筑和設(shè)施的距離尺寸；顯示用地范圍外50m內(nèi)的周圍環(huán)境。分期建設(shè)的要明確分期。
技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率、占地率、綠地率、汽車泊位數(shù)、自行車庫(kù)配置、配套用房情況等。
【關(guān)鍵詞】竣工測(cè)量；質(zhì)量檢查；不足與改進(jìn)
1 引言
竣工測(cè)量是工程竣工后為獲得各種建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)置的平面位置、高程等資料而進(jìn)行的測(cè)量工作?？⒐y(cè)量成果是城市規(guī)劃行政主管部門進(jìn)行建筑規(guī)劃竣工驗(yàn)收的主要依據(jù)，具有權(quán)威性與法律意義。目前，我中心向委托用戶提交紙質(zhì)的竣工成果，而向規(guī)劃局則以規(guī)劃圖與竣工總圖在計(jì)算機(jī)上疊加后提交電子圖，通過(guò)規(guī)劃圖與竣工圖比較，可以直觀的顯示建筑物及周邊環(huán)境在規(guī)劃與實(shí)際建成后的區(qū)別，為規(guī)劃監(jiān)督管理提供確實(shí)依據(jù)。因此，要求竣工測(cè)量從控制測(cè)量、外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理以及質(zhì)量檢查都必須嚴(yán)密、準(zhǔn)確、細(xì)致。盡量確保測(cè)量成果零錯(cuò)誤率，才能提高規(guī)劃監(jiān)督管理的工作質(zhì)量和保障基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)中的矢量地形圖更新。
2 竣工測(cè)量過(guò)程與質(zhì)量要求
2.1 測(cè)量基準(zhǔn)與依據(jù)
我市規(guī)劃部門、建設(shè)部門、土地部門統(tǒng)一使用2004上虞坐標(biāo)系統(tǒng)，高程采用1985國(guó)家高程基準(zhǔn)（復(fù)測(cè)成果），共包括遍布全市區(qū)域128座GPS D級(jí)以上網(wǎng)點(diǎn)。 竣工測(cè)量的技術(shù)要求依據(jù)《城市測(cè)量規(guī)范》、《浙江省基礎(chǔ)數(shù)字圖測(cè)繪規(guī)范》、《城市地下管線探測(cè)技術(shù)規(guī)程》、《全球定位系統(tǒng)城市測(cè)量技術(shù)規(guī)程》及上虞市規(guī)劃局對(duì)竣工信息的特殊要求和中心質(zhì)檢科的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。
2.2 測(cè)量過(guò)程與要求
由于建成區(qū)大比例尺地形圖資料比較完備，現(xiàn)勢(shì)性較強(qiáng)，且建成區(qū)改造、新建、擴(kuò)建工程量不大，針對(duì)這種現(xiàn)狀，對(duì)于城區(qū)的竣工測(cè)量項(xiàng)目，要求盡量使用原有控制成果使用全站儀布設(shè)導(dǎo)線，支導(dǎo)線不得超過(guò)3條邊氈Vけ匭櫨懈膠匣蛘弒蘸霞旌頌跫，檢查的平面坐標(biāo)較差不得大于2cm，支導(dǎo)線總長(zhǎng)不得大于300米；建成區(qū)以外允許使用GPS RTK定位技術(shù)進(jìn)行多次觀測(cè)施測(cè)控制點(diǎn)，流動(dòng)站相對(duì)于基準(zhǔn)站的點(diǎn)位中誤差控制在2cm以內(nèi)，布設(shè)的控制點(diǎn)間相對(duì)點(diǎn)位中誤差經(jīng)全站儀檢驗(yàn)不得超過(guò)2cm，找求二相鄰控制點(diǎn)間距離不小于80m，支導(dǎo)線布設(shè)與城區(qū)要求一致這里不再重復(fù)。地理數(shù)據(jù)要素采集中，要求地物點(diǎn)相對(duì)于相鄰控制點(diǎn)的最弱點(diǎn)點(diǎn)位中誤差不得大于5cm，高程中誤差不大于3cm，建筑凈高及實(shí)量邊長(zhǎng)二次量測(cè)結(jié)果較差不大于2cm。鑒于現(xiàn)在許多建筑物造型復(fù)雜等特點(diǎn)，不能直接觀測(cè)到的地物點(diǎn)，使用偏心觀測(cè)，盡量少用或者不用交會(huì)法確定特征地物點(diǎn)位置。另外，我中心規(guī)定，測(cè)量過(guò)程中，盡可能多的采集附近原有圖面上已有地物的特征點(diǎn)以作檢核，一類地物點(diǎn)中誤差不得大于5cm。
2.3 竣工成果
由于當(dāng)前竣工測(cè)量尚未有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提交的成果圖除了執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地方行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)外，更應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門的要求提交交統(tǒng)一的、完整的測(cè)繪信息，同時(shí)還應(yīng)該考慮數(shù)據(jù)入庫(kù)、數(shù)據(jù)更新的格式及地理要素表示方式方法的要求。
為了竣工測(cè)量成果更好的服務(wù)于城市規(guī)劃、城市建設(shè)，建筑物竣工表示方法及建筑面積計(jì)算應(yīng)密切結(jié)合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，封閉小區(qū)及廠區(qū)竣工等涉及用地范圍的參照《地籍測(cè)量規(guī)范》。我中心一般需額外采集：建筑物室內(nèi)標(biāo)高、架空層凈高、房頂標(biāo)高、房檐標(biāo)高、層數(shù)、地下室范圍及高度、泊車位個(gè)數(shù)等；竣工報(bào)告內(nèi)容包括：建筑物名稱、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、凈高與規(guī)劃高度的較差、建筑物邊長(zhǎng)、每幢竣工建筑物的房角點(diǎn)坐標(biāo)及規(guī)劃坐標(biāo)、坐標(biāo)較差、建筑占地總面積、建筑總面積及分欄表、綠化總面積及分欄表、泊車總面積及個(gè)數(shù)。
竣工測(cè)量成果圖各種文字、數(shù)字注記不得壓蓋特征線及符號(hào)。文字、數(shù)字注記應(yīng)平行于線走向，字頭應(yīng)朝向圖的上方，保證圖面清晰、整潔。
3 質(zhì)量控制
3.1 控制測(cè)量
3.1.1建成區(qū)以利用原有控制成果為原則，若附近控制點(diǎn)近處無(wú)控制點(diǎn)，或者導(dǎo)線距離過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)采用GPS-RTK方法布設(shè)，布設(shè)前應(yīng)檢查附近控制點(diǎn)，檢核較差平面應(yīng)不大于2cm，高程較差不大于3cm方可布設(shè)。
3.1.2 全站儀布設(shè)導(dǎo)線時(shí)應(yīng)注意導(dǎo)線網(wǎng)的形狀和導(dǎo)線長(zhǎng)度，盡可能保證導(dǎo)線邊長(zhǎng)均勻，確保附合或者閉合后檢核較差不大于2cm。
3.1 碎部測(cè)量
采集地物數(shù)據(jù)時(shí)應(yīng)盡量避免使用免棱鏡模式，實(shí)驗(yàn)證明：免棱鏡模式與棱鏡采集的坐標(biāo)平面位置有2-3cm的誤差，且經(jīng)常有打點(diǎn)偏離的情況發(fā)生。測(cè)量人員無(wú)法抵達(dá)的地物點(diǎn)如房頂標(biāo)高、屋檐標(biāo)高、架空建筑等使用無(wú)棱鏡模式測(cè)量，降低安全隱患。
3.2 質(zhì)量檢查
我中心目前采取內(nèi)業(yè)檢查、外業(yè)檢查、質(zhì)檢科三級(jí)檢查。內(nèi)業(yè)檢查方面，采取更換內(nèi)業(yè)成圖人員檢查的方式，嚴(yán)格按照《浙江省基礎(chǔ)數(shù)字圖測(cè)繪規(guī)范》相關(guān)要求及圖式，不符合圖式的標(biāo)題、注記、編號(hào)標(biāo)示的字體大小、字體格式，地物表示方法、圖層、屬性等均在檢查之列，竣工報(bào)告中認(rèn)真核對(duì)各項(xiàng)面積計(jì)算、建筑物邊長(zhǎng)標(biāo)示、層高、房角點(diǎn)的規(guī)劃坐標(biāo)及竣工坐標(biāo)、邏輯關(guān)聯(lián)編號(hào)等，檢查完畢后，檢查人員需在內(nèi)業(yè)檢查欄簽名；外業(yè)檢查方面：一般由作業(yè)組長(zhǎng)檢查控制點(diǎn)、圖根點(diǎn)復(fù)測(cè)、回測(cè)精度，周邊建筑物檢查點(diǎn)精度、成圖與地物是否相符等，簽名確認(rèn)后移交質(zhì)檢科；質(zhì)檢科全面檢查測(cè)圖精度及圖幅圖面，帳涌⒐すこ痰母叢憂榭黽骯こ檀笮∏榭鱟櫓人員進(jìn)行外業(yè)抽查，由檢查情況評(píng)定該作業(yè)組提交成果分?jǐn)?shù)，對(duì)產(chǎn)品中的共性問(wèn)題提出分析討論，找出原因，制定對(duì)策，斬悅扛鱟饕底樘嶠壞牟品質(zhì)量情況進(jìn)行匯總評(píng)級(jí)，形成獎(jiǎng)懲機(jī)制。
4 不足與改進(jìn)
結(jié)合城市竣工測(cè)量的實(shí)際操作，仍覺(jué)得有一些不足之處。第一，隨著城市建設(shè)的加快及城市環(huán)境的美化，在高樓林立的城市中，經(jīng)常碰到GPS RTK衛(wèi)星被遮擋且道路翻新改造造成附近無(wú)控制成果可用的情況，此種情況我們一般使用GPS RTK在周邊布設(shè)4個(gè)以上圖根點(diǎn)，再利用全站儀的角度觀測(cè)及光電測(cè)距布設(shè)導(dǎo)線后整體平差，實(shí)驗(yàn)證明，平差前后精度有顯著改善。第二，如今城市建筑各具風(fēng)格，而一個(gè)測(cè)繪單位往往有多個(gè)作業(yè)小組，可能出現(xiàn)對(duì)同一幢建筑的特征點(diǎn)理解有偏差的情況，因此，由多個(gè)作業(yè)小組聯(lián)合作業(yè)時(shí)，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)全部勘查，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，盡量固定一批技術(shù)水平高、經(jīng)過(guò)竣工測(cè)量培訓(xùn)的跑尺人員，避免出錯(cuò)幾率。第三，竣工測(cè)量是大比例尺基礎(chǔ)地形圖更新的有效途徑，也是地下管線信息更新的重要手段，這就要求竣工測(cè)量成果既要滿足竣工測(cè)量各方面的規(guī)范，也要最大化減少GIS更新的工作量，這就需要內(nèi)業(yè)成圖人員在地圖制圖的同時(shí)滿足數(shù)據(jù)入庫(kù)的要求，因此，測(cè)繪單位內(nèi)部應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)制訂系統(tǒng)的、完整的、合理的成圖規(guī)范，盡量平衡各方面的工作量。
5 結(jié)束語(yǔ)
城市竣工測(cè)量是一項(xiàng)普遍的測(cè)繪活動(dòng)，既是城市規(guī)劃管理、監(jiān)督管理的必須手段，也是保持城市基礎(chǔ)地理現(xiàn)勢(shì)性的重要途徑之一，而各類測(cè)量規(guī)范瘴炊鑰⒐げ飭康木度和內(nèi)容作出明確規(guī)定，因此，本文結(jié)合實(shí)際竣工測(cè)量中運(yùn)用的一些方法和要求，就如何獲得高質(zhì)量的竣工圖和全面的竣工信息加以討論，對(duì)開(kāi)展竣工測(cè)量工作提供實(shí)用的參考價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
[1]周英華，竣工測(cè)量數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，城市勘測(cè)，2006，4.
一、轄區(qū)物業(yè)情況簡(jiǎn)介
*街道作為一個(gè)有著較長(zhǎng)歷史文化積淀的地區(qū)，大部分地區(qū)由平房組成，隨著城市改造的不斷發(fā)展，20*年開(kāi)始形成了以南小街為軸心的東片危舊房改造區(qū)和西片平房保護(hù)區(qū)，近5000余戶的危改回遷工作基本上已于20*年完成，目前包括央產(chǎn)在內(nèi)的平房，轄區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)7個(gè)，其中有高檔商品房社區(qū)，有危改回遷社區(qū)，還有住房制度改革后成本價(jià)購(gòu)房的老小區(qū)，但無(wú)論是哪類社區(qū)，物業(yè)糾紛基本上都存在。
二、存在的主要問(wèn)題
1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題
一是小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施建設(shè)緩慢。目前東片危改回遷小區(qū)內(nèi)仍然有在建工程尚未完工，小區(qū)內(nèi)的道路整治、綠化、街椅安裝、公共廁所修建、安全防護(hù)設(shè)施、路燈等項(xiàng)目無(wú)法確定，實(shí)際情況與回遷戶規(guī)劃有較大差距；二是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)益受到損害。業(yè)主購(gòu)房時(shí)的規(guī)劃在交房時(shí)有部分回遷房發(fā)生變更，房屋格局和電梯位置出現(xiàn)變更，有的房屋面積增加，但只是擴(kuò)大了陽(yáng)臺(tái)，真正的使用面積并沒(méi)有加大，仍然按照超出面積計(jì)算房?jī)r(jià)，業(yè)主反映強(qiáng)烈，認(rèn)為純屬設(shè)計(jì)不合理，增加成本；有的房屋設(shè)計(jì)為高低窗，影響室內(nèi)采光。三是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，據(jù)業(yè)主反映小區(qū)內(nèi)絕大部分樓宇對(duì)講已經(jīng)損壞，稱開(kāi)發(fā)商安裝的偽劣防盜門，根本起不到任何作用。四是開(kāi)發(fā)商對(duì)這些遺留問(wèn)題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略。工程完工，開(kāi)發(fā)企業(yè)撤走后，問(wèn)題都甩給了物業(yè)，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛。
2、物業(yè)管理與服務(wù)問(wèn)題
一是服務(wù)不規(guī)范、不到位。有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)理念有偏差，收費(fèi)至上，盲目追求利潤(rùn)，忽視了對(duì)業(yè)主的服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符。有的缺乏專業(yè)技術(shù)人員，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生質(zhì)疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
二是服務(wù)觀念尚需改變。由于物業(yè)企業(yè)中有一部分是從原房管部門轉(zhuǎn)制而成或開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，實(shí)行物業(yè)管理后，不少物業(yè)管理企業(yè)在思想上準(zhǔn)備不足，服務(wù)觀念沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變。對(duì)業(yè)主提出的建議、意見(jiàn)，缺乏主動(dòng)溝通和積極化解，而是以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)硬，造成物業(yè)糾紛，甚至業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)，使得問(wèn)題得不到解決，產(chǎn)生惡性循環(huán)。
三是管理不到位。在轄區(qū)的7個(gè)物業(yè)企業(yè)中，有的企業(yè)管理上缺乏相應(yīng)的措施，管理不到位。主要表現(xiàn)在：東片危改區(qū)中當(dāng)初為了解決一部分低收入特困群體的安置，開(kāi)發(fā)商拿出一部分半地下房用于安置低保等特困人群，雖然在回遷安置合同和補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)于一些涉及到公共面積和環(huán)境的問(wèn)題作了明確規(guī)定，但面對(duì)于近5000余戶的回遷群體，物業(yè)企業(yè)管理不到位，致使有的居住在半地下的回遷戶利用公共空間違章建筑了自建房，而且有蔓延之勢(shì)；有的業(yè)主由于對(duì)小區(qū)內(nèi)部公共綠地、設(shè)施的建設(shè)不滿，擅自占用公共空間擺放沙發(fā)、座椅，搭建葡萄架，建設(shè)露天小花園等；還有的業(yè)主在樓層中占用公共面積私裝柵欄門，將公共面積占為己有，侵害其他業(yè)主的合法利益，而物業(yè)企業(yè)則缺乏監(jiān)督與管理，遲遲沒(méi)有采取措施加以阻止或責(zé)令拆除。
三、整改對(duì)策
(一)管理與服務(wù)方面
1、個(gè)別住戶私搭亂建設(shè)施應(yīng)拆除
朝內(nèi)危改回遷小區(qū)私搭亂建問(wèn)題，多數(shù)為半地下室承租戶，由于朝內(nèi)小區(qū)半地下承租人多數(shù)屬于當(dāng)時(shí)拆遷時(shí)經(jīng)濟(jì)困難或?yàn)橄硎茏畹蜕畋Ｕ先后w，基本上無(wú)購(gòu)房能力，被安置于半地下室。針對(duì)出現(xiàn)的私搭亂建情況，一是物業(yè)要加大宣傳力度，及時(shí)給予政策上的解釋；二是要依照物業(yè)管理的職責(zé)與制度，嚴(yán)格管理，及時(shí)下發(fā)《整改通知書(shū)》，并可通過(guò)法律進(jìn)行解決。
2、小區(qū)安全及環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)整體加強(qiáng)
小區(qū)的絕大部分回遷工作已經(jīng)完成，雖然存在一部分在建工程，但對(duì)于小區(qū)的封閉管理和日常的保潔影響不大。建議物業(yè)采取封閉管理的方式，通過(guò)引進(jìn)安保服務(wù)公司等方式對(duì)原小區(qū)出入門崗、巡邏崗重新進(jìn)行編崗，加強(qiáng)小區(qū)的安全防范工作以及日常的環(huán)境保潔工作。
3、應(yīng)強(qiáng)化停車管理，盡快解決地下停車場(chǎng)存車問(wèn)題
為杜絕小區(qū)汽車停放無(wú)序和非小區(qū)業(yè)主占用小區(qū)道路停車的現(xiàn)象，物業(yè)應(yīng)加快同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，對(duì)地下車庫(kù)設(shè)施進(jìn)行完善，爭(zhēng)取早日為業(yè)主提供全方位便捷的服務(wù)。
4、盡快完善小區(qū)公共設(shè)施、綠化與養(yǎng)護(hù)
小區(qū)部分地區(qū)目前尚未完成綠化工作，開(kāi)發(fā)商已委托有關(guān)單位對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行綠化工作，物業(yè)應(yīng)督促開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)綠化工作進(jìn)行完善，盡快將綠化交付物業(yè)統(tǒng)一管理。
(二)法律法規(guī)不完善導(dǎo)致解決問(wèn)題缺乏法律依據(jù)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；水土保持；方案編制
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)項(xiàng)目水土保持方案編制，可以科學(xué)地預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)所造成的水土流失，提出合理的水土保持技術(shù)和防治措施，對(duì)有效控制和減少項(xiàng)目建設(shè)所產(chǎn)生的水土流失，減少工程施工建設(shè)對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境的影響，保護(hù)城市人居生態(tài)環(huán)境，保障工程建設(shè)和安全運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展等都具有重要意義。
1 工程概況
深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目位于深圳市福田中心區(qū)內(nèi)，用地范圍東至彩田路、南至福華三路、西至金田路、北至深南大道，拆遷面積23.00hm2，其中用于開(kāi)發(fā)改造的可建設(shè)用地面積16.15hm2。根據(jù)《關(guān)于劃分國(guó)家級(jí)水土流失重點(diǎn)防治區(qū)的公告》、《廣東省水土流失重點(diǎn)防治區(qū)劃分》，工程所在區(qū)域?qū)儆趪?guó)家級(jí)水土流失重點(diǎn)監(jiān)督區(qū)和廣東省“三區(qū)”劃分中的重點(diǎn)監(jiān)督區(qū)。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)
2.1 建設(shè)地點(diǎn)在城區(qū)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)一般位于城市市區(qū),與城市發(fā)展相一致,符合城市土地利用規(guī)劃,且大多集中連片,所處位置地勢(shì)平坦、周邊交通便利。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,往往將建設(shè)區(qū)域與外界用圍墻隔開(kāi),這樣既可減小項(xiàng)目建設(shè)影響范圍,也可增加建設(shè)過(guò)程中的安全性。
2.2 建設(shè)工期較短
房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般為3～5年,相對(duì)于火電廠、煤礦等建設(shè)項(xiàng)目工期較短。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目于2009年12月開(kāi)工建設(shè),擬于2014年12月完工并交付使用,建設(shè)總工期60個(gè)月。
2.3總平面布局緊湊
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目使用土地集中,平面布局均位于施工圍墻內(nèi),且地形平坦、布局緊湊而簡(jiǎn)單。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目的平面布局主要有永久建筑區(qū)、道路廣場(chǎng)區(qū)、園林綠化區(qū)、施工營(yíng)造區(qū)和臨時(shí)堆土轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)等，占地面積共計(jì)23.00hm2。
2.4挖填土石方量較大
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目土石方工程主要源于原有建筑物拆遷、地下室基坑開(kāi)挖、道路管線埋設(shè)及園林綠化工程等方面。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目總挖方量約274.30萬(wàn)m3，其中拆除房屋產(chǎn)生建筑垃圾37.50萬(wàn)m3，地下室基坑開(kāi)挖土方235.10萬(wàn)m3，道路及管線工程開(kāi)挖土方1.70萬(wàn)m3；總填方量約7.72萬(wàn)m3，其中：地下室內(nèi)墻及頂板回填土方5.10萬(wàn)m3，管溝回填土方1.00萬(wàn)m3，場(chǎng)地綠化種植土1.62萬(wàn)m3（需外購(gòu)）；挖填平衡后，總棄方量268.20萬(wàn)m3，其中建筑垃圾37.50萬(wàn)m3，棄土230.70萬(wàn)m3。
2.5周邊市政管網(wǎng)完善,不設(shè)廢土（渣）場(chǎng)
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址一般位于市區(qū)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目一般不設(shè)棄土（渣）場(chǎng)，在需要排棄廢土（渣）時(shí)，直接運(yùn)至市政統(tǒng)一的合法渣土受納場(chǎng)即可。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目，施工用水、用電與相關(guān)部門協(xié)調(diào)后可直接就近接用，滿足施工需求。施工產(chǎn)生的建筑垃圾及多余土方全部運(yùn)至市政指定余泥渣土受納場(chǎng)集中堆放，運(yùn)輸車輛指定路線行駛，施工出入口設(shè)置車輛沖洗設(shè)施，并定時(shí)灑水保濕等措施加以防護(hù)。
3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特征
3.1 水土流失量小但影響大
城市市政排水系統(tǒng)相對(duì)完善,使得降水能夠在較短時(shí)間內(nèi)排出,減少了地表徑流量,水蝕較輕。與鐵礦、火電廠等在野外施工的項(xiàng)目相比,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失輕微,水土流失量較少。然而,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地處市區(qū),對(duì)市民的生活、市容市貌影響大,因此需高度重視,認(rèn)真防治。
3. 2人為水土流失比例大
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的水土流失主要是人為水土流失,而非自然水土流失。也就是說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的水土流失主要發(fā)生在施工過(guò)程中,是由于地下室基坑、道路管線的開(kāi)挖與回填等造成的。
3.3項(xiàng)目建成后基本不產(chǎn)生新增水土流失
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后,除永久建筑區(qū)外,其余全部綠化或者硬化,水土流失量減少，工程運(yùn)行初期僅園林綠化區(qū)存在輕微水土流失。
4編制水土保持方案應(yīng)注意的問(wèn)題
4.1 土石方平衡
土石方量計(jì)算準(zhǔn)確與否將直接影響到水土流失預(yù)測(cè)、占地面積計(jì)算、取棄料場(chǎng)設(shè)置、防治措施布設(shè)，以及水土保持投資等多個(gè)方面。為此，水保方案時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。
（1）建筑垃圾單位換算
拆遷原有建筑物產(chǎn)生的建筑垃圾量一般由建設(shè)單位提供，其數(shù)量單位為噸，為方便計(jì)量，需要將其轉(zhuǎn)換為立方米。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目拆遷工程將拆除舊房屋建筑面積52.42萬(wàn)m2，產(chǎn)生建筑垃圾約60.00萬(wàn)t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面積×單位面積垃圾量，磚混結(jié)構(gòu)每平方米1.2t），折合體積約37.5萬(wàn)m3（建筑垃圾密度約為1.6）。
（2）土方量換算
挖方按天然密實(shí)體積(自然方)計(jì)算，填方按壓(夯)實(shí)后的體積(實(shí)方)計(jì)算，而水保監(jiān)［2008］8號(hào)文要求各種土石方均應(yīng)折算為自然方進(jìn)行平衡。因此，在摘取項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的土石方數(shù)據(jù)時(shí)，需及時(shí)了解是否采用了計(jì)價(jià)方的規(guī)則進(jìn)行計(jì)量，若是則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)換算。土石方的松實(shí)系數(shù)見(jiàn)表1。
表1 土石方松實(shí)系數(shù)
（3）其它土石方工程
地下室基坑支護(hù)的鉆孔灌注樁施工過(guò)程中，將產(chǎn)生一定量的泥漿，雖然其量并不大，但也應(yīng)該引起編制人員的足夠重視，在土石方平衡中應(yīng)明確其數(shù)量及其后期處理方案(“防治措施布設(shè)”中明確具體措施及工程量)。
4.2 防治責(zé)任范圍
在防治責(zé)任范圍的確定過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)將用地紅線簡(jiǎn)單外擴(kuò)一定距離劃定為直接影響區(qū)的現(xiàn)象，沒(méi)有結(jié)合工程實(shí)際，導(dǎo)致防治責(zé)任范圍面積不準(zhǔn)確。
深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目修建有施工圍墻，施工出入口盡量繁忙的市政道路，按照《開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案技術(shù)規(guī)范》(GB50433-2008)要求，確定該項(xiàng)目施工圍墻2m、施工出入口處5m為劃定為直接影響區(qū)，根據(jù)工程建設(shè)實(shí)際情況和外業(yè)調(diào)查的結(jié)果，確定項(xiàng)目建設(shè)的水土流失防治責(zé)任范圍為24.30hm2 ，其中項(xiàng)目建設(shè)區(qū)23.00hm2 ，直接影響區(qū)1.30hm2。
4.3 棄土（渣）地點(diǎn)選擇
開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目土石方的綜合利用和棄土場(chǎng)的合理選址設(shè)計(jì)是防治水土流失的重要內(nèi)容，根據(jù)深圳市水務(wù)局“關(guān)于加強(qiáng)水土保持方案”編報(bào)工作的通知（深水保[2012]589號(hào)）要求，水土保持方案中要附棄土（石、渣）場(chǎng)同意收納的協(xié)議書(shū)。
通過(guò)與建設(shè)單位、施工單位及棄土（渣）受納單位的溝通協(xié)調(diào)，深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目的棄土（渣）地點(diǎn)選址為龍華部九窩余泥渣土受納場(chǎng)，并已取得該受納場(chǎng)的棄土（渣）接收證明。
4.4 水土流失預(yù)測(cè)
水土流失預(yù)測(cè)應(yīng)根據(jù)工程不同的施工階段，劃分不同的水土流失預(yù)測(cè)分區(qū)，有針對(duì)性的進(jìn)行水土流失預(yù)測(cè)，確定造成水土流失的重點(diǎn)時(shí)段和部位，為預(yù)防和治理水土流失提供依據(jù)。
深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目劃分為拆遷施工期、基坑施工期、地上建筑施工期及植被恢復(fù)期等4個(gè)時(shí)段進(jìn)行水土流失預(yù)測(cè)，見(jiàn)表1。由表1可以看出，基坑施工期是造成水土流失的主要時(shí)段，基坑施工區(qū)是產(chǎn)生水土流失的主要區(qū)域，需重點(diǎn)加以預(yù)防和治理。
表2 水土流失量預(yù)測(cè)表
4.4 水土保持措施布設(shè)
依據(jù)水土流失預(yù)測(cè)結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)水土流失類型、特點(diǎn)、防止責(zé)任范圍和防治目標(biāo)，水土保持措施布局通過(guò)永久措施和臨時(shí)措施相結(jié)合、植物措施與工程措施相結(jié)合、治理水土流失與恢復(fù)自然景觀相結(jié)合，形成完整的水土流失防治體系。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目水土保持措施體系見(jiàn)圖1。
水土流失防治措施體系框圖
4.5 水土保持度汛方案
為防止雨季施工過(guò)程中造成嚴(yán)重水土流失危害，應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際變化情況，制定專項(xiàng)水土保持度汛方案，指導(dǎo)施工單位及時(shí)調(diào)整水土保持措施設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目安全度汛。
深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目水土保持度汛方案的主要內(nèi)容如下：
（1）理順項(xiàng)目區(qū)排水：雨季來(lái)臨前，沿施工圍墻內(nèi)側(cè)、施工便道一側(cè)修建臨時(shí)排水溝，順接至周邊市政雨水管網(wǎng)，在排水溝與市政管網(wǎng)接駁前設(shè)置臨時(shí)三級(jí)沉沙池進(jìn)行沉淀?；觾?nèi)出現(xiàn)積水時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行抽排。
（2）完善施工出入口的車輛沖洗設(shè)施：在項(xiàng)目區(qū)各個(gè)施工出入處設(shè)置車輛沖洗設(shè)施，運(yùn)輸車輛經(jīng)沖洗清潔以后方可駛?cè)胧姓缆贰?/p>
（3）地表防護(hù)：對(duì)施工區(qū)域內(nèi)的地表采用撒播狗牙根、百喜草等草籽臨時(shí)綠化，地表徑流直接沖刷地表造成水土流失。
（4）臨時(shí)遮蓋措施：施工單位應(yīng)備足彩條布，雨前對(duì)施工臨建區(qū)內(nèi)的松散的建筑材料、場(chǎng)地內(nèi)的臨時(shí)堆土及地表用彩條布臨時(shí)遮蓋。
5 結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案對(duì)于城市水土保持具有極其重要的作用,其不僅為促進(jìn)水土流失防治工作的開(kāi)展、水行政主管部門的監(jiān)督和檢查提供科學(xué)依據(jù)，而且是城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)不可缺少的部分。本文結(jié)合深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目水土保持方案，就房地產(chǎn)開(kāi)挖建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)、水土流失特征，尤其對(duì)水土保持方案編制過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題進(jìn)行了初步探討，供大家借鑒。
參考文獻(xiàn)
[1]《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》GB/T16453.1-16453.6-2008；
[2]《水土保持綜合治理驗(yàn)收規(guī)范》GB/T15773-2008；