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導(dǎo)語：在維修基金管理辦法的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【摘要】：物業(yè)專項維修基金的建立，相當(dāng)于為業(yè)主所擁有的房屋提供了“養(yǎng)老保險”。現(xiàn)行的管理辦法，使此項資金在歸集及監(jiān)管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的今天，一個省（市）有著規(guī)模達(dá)幾十、甚至上百億的資金成了“不動產(chǎn)”，能不引人深思？業(yè)主利益的保障，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都促使著對維修基金的運(yùn)營方式及風(fēng)險管理模式作根本性變革。本文直擊現(xiàn)行維修基金管理模式存在的問題，通過對保險資金與維修基金作類比性分析及兩者運(yùn)營方式有機(jī)結(jié)合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險金運(yùn)營方式及“政府主導(dǎo)型”管理模式，以期實現(xiàn)維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。
建立物業(yè)專項維修基金（以下簡稱維修基金），是物業(yè)管理發(fā)展史上的一大創(chuàng)舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產(chǎn)物。歸集此項基金，相當(dāng)于對房屋建立了“養(yǎng)老保險”，使房屋共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時在責(zé)任分?jǐn)偧傲x務(wù)履行上產(chǎn)生矛盾，有利于物業(yè)的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項涉及民生、意義重大的基金，自99年國家開始實行以來，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監(jiān)管嚴(yán)格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計歸集維修基金已達(dá)38億元，累計使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒有適合的增值渠道，而是現(xiàn)行管理機(jī)制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。
如何實現(xiàn)維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認(rèn)為，同樣具有保障性質(zhì)的保險資金，已有上百年的發(fā)展史，在管理模式及運(yùn)營方式上相對比較成熟和規(guī)范，既能按保險協(xié)議向受益人提供保障，又能靈活地對資金進(jìn)行理財操作。兩種資金既然都以穩(wěn)健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險資金的管理運(yùn)營模式來改革現(xiàn)行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學(xué)化、社會效用最大化。
維修基金管理現(xiàn)狀分析
（一）現(xiàn)行管理模式
我國第一部物業(yè)維修基金管理辦法于1999年1月1日起實行。建設(shè)部、財政部2007年第165號令又了新的《住宅專項維修資金管理辦法》。按新《辦法》要求，住宅專項維修資金管理原則為：專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督。資金使用的決策主體為全體業(yè)主，即資金的列支范圍、維修方案、購買國債等問題需由2/3以上業(yè)主或業(yè)主大會通過。管理主體最初為地方政府行政管理部門（代管），在業(yè)主大會成立后劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理，政府部門監(jiān)督。
（二）存在的問題
維修基金在管理辦法的制定上更多地考慮了安全性，而弱化了資產(chǎn)保值增值要求；強(qiáng)調(diào)了公平性，而忽視了操作上的可行性。形成了資金規(guī)模越積越大，而解決維修問題的實際作用不能有效發(fā)揮的現(xiàn)狀?！帮灤箅y充饑”，無論是業(yè)主還是管理部門對此都深有感觸。
1、“身份尷尬”——是預(yù)存款，還是保障性基金？業(yè)主心目中對維修基金的定位就是“預(yù)存款”，普遍繳納積極性不高。作為一項保障性基金，應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)打算，充分發(fā)揮“眾人拾柴火焰高”的作用，為受益人提供大于初始投入的保障。由于現(xiàn)在的物業(yè)維修基金，保障金額以初始繳納金額及其低額的活期存款利息收入為限，受益時間在幾年甚至幾十年以后。造成業(yè)主存在“預(yù)存一筆冤枉錢”的認(rèn)識，普遍繳納積極性不高，更談不上今后續(xù)繳的自覺性與主動性。各地的交存標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一，北京、上海、成都等城市都按建筑安裝成本價計算，而重慶還沿用98年頒布的管理辦法，按總房款的2%-3%收取。“既然是繳多少、用多少，為什么我們交存比例或計算基數(shù)要高些”的疑問和要求統(tǒng)一按國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的訴求成為熱點(diǎn)問題。若按保險金的運(yùn)作模式來管理維修基金，提供比繳存金額更大的物業(yè)維修保障額度，則有利于提高業(yè)主繳存積極性和對繳納標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的接受程度。
2、資金利用率低——維修基金成“燙手的山芋”。業(yè)主大會對資金的增值利用難以形成統(tǒng)一意見，管理部門對投資風(fēng)險心存顧忌，造成資金閑置率高、收益成負(fù)增長狀況。由于現(xiàn)行《辦法》對維修基金的增值途徑限定于購買國債，決策權(quán)力交給了不具備專業(yè)知識、成員不穩(wěn)定的業(yè)主大會。并且具有監(jiān)管職能的政府行政管理部門出于安全的考慮，對這項基金進(jìn)行專戶儲存，按銀行活期利息計息，并無形之中也為其真實信息“披上了神秘的面紗”。目前全國購房者繳納的住宅維修資金已有很大規(guī)模，卻無一例運(yùn)用維修基金購買國債、保值增值的案例。維修基金更多體現(xiàn)的是一種應(yīng)急性質(zhì)的資金，而不是保障性投資。長此以往，將形成利息收入縮水、社會財富資源嚴(yán)重浪費(fèi)的不良后果。一方面，業(yè)主利息所得減少。由于通貨膨脹率高于銀行活期存款利息，且房屋大修通常發(fā)生在幾年甚至十年以后，因此對維修資金按活期存款利息計息不符合實際。以一筆600萬元的維修基金為例，若按理財方式存儲，以2：1的比例分別作三年期、一年期定期存款，3年后該維修資金的利息收益將達(dá)到53.5萬元，而以活期存款計算，3年后利息收益僅為6.5萬元，業(yè)主利息收入損失達(dá)49萬元。另一方面，造成大量的社會資金沉淀，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分不利。比如，政府實施大規(guī)模危舊房改造及其他公建項目，還需要想盡辦法通過各種渠道、以更大的成本代價融資，如果能有效利用維修基金，將有利于加速城市建設(shè)進(jìn)程，讓群眾得到更多更直接的實惠。
3、資金使用難——維修基金成“鏡中花，水中月”。現(xiàn)行管理辦法在維修使用的操作上存在較多不可行性。一是決策主體缺位。維修基金的使用由業(yè)主民主決策的規(guī)定難以實現(xiàn)。目前業(yè)主自治意識淡漠，對共用部位和設(shè)施共同維護(hù)的意識尚未形成，要幾乎沒有任何交往的鄰居為可能與自身的房屋使用無關(guān)的維修持同意意見實在很難。維修基金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理更難。較之政府部門管理，業(yè)主更放心后者。由于業(yè)主大會存在變動性、非專業(yè)性，業(yè)主委員會因經(jīng)費(fèi)、精力和專業(yè)知識等限制，不足以承擔(dān)維修基金的管理任務(wù)。目前，重慶市已成立業(yè)主委員會近1150個，但還未有一個小區(qū)的維修基金劃轉(zhuǎn)給了業(yè)主大會管理。二是支付范疇界定模糊，不象保險賠償條款明確到具體情況?！掇k法》僅規(guī)定了維修基金專項用于物業(yè)共用部位和設(shè)施，而未明細(xì)到滿足使用的具體條件（如責(zé)任主體、損害程度等）。通常這些共用部分由物業(yè)公司在做日常維護(hù)，造成業(yè)主往往以應(yīng)該由物業(yè)公司承擔(dān)為由而拒絕動用維修基金。三是操作上程序復(fù)雜。審批上由于牽扯到物業(yè)公司、大多數(shù)業(yè)主、行政主管部門等太多相關(guān)方，不象保險金的賠付，投保人只需要面對保險公司一方，一旦保險受益人出現(xiàn)保障條款約定的事項即可通過申請得到賠付，程序上簡單、清晰。而維修基金在使用上由物業(yè)公司提出方案、組織實施和業(yè)主大會決策等規(guī)定尚處于理想狀態(tài)，一旦某一方環(huán)節(jié)受阻，即造成維修問題的解決在時間上延誤或直接受害業(yè)主不得不自行“埋單”的后果。
二、維修基金實行保險金運(yùn)營方式的可行性分析
上述問題是影響維修基金持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，已成為當(dāng)前物業(yè)管理實踐中的爭議焦點(diǎn)和立法難點(diǎn)。單純的行政部門管理或業(yè)主大會管理都不能從根本上解決上述問題。而保險行業(yè)堅實的安全監(jiān)管保障和償付能力引起了筆者對改革維修基金管理制度的深入思考。
（一）共性特征：維修基金和保險金都是民眾財富的集中，都是以穩(wěn)健安全、保值增值為管理原則。維修基金對資金的流動性要求不高，可經(jīng)營合理理財運(yùn)作，提高資金收益率。
（二）結(jié)合方式及優(yōu)勢分析：
1、資金運(yùn)作“兩條線”。借鑒保險資金“賠付”和“理財”兩條線運(yùn)作模式，對維修基金也按“維修”和“理財”兩條線運(yùn)作。通過計算資金支付率，合理確定投資比例，建立一定比例的儲備基金，用以日常維修支付，其余部分用于投資理財。以多數(shù)人的持續(xù)投入來保證解決個別突發(fā)性維修問題的資金需求，保持資金來源與支出的滾動性。
2、提高保障標(biāo)準(zhǔn)。借鑒保險資金保障額度的設(shè)定方法，通過對物業(yè)公共維修問題發(fā)生的概率分析，對交存的維修資金可提供的保障額度（支付金額及保障期限）作精準(zhǔn)測算，提高現(xiàn)行維修基金的保障標(biāo)準(zhǔn)。
3、增值收益分配方式。借鑒投資分紅型保險利益分配方式，保障業(yè)主繳納的維修資金本金部分按銀行協(xié)議利率復(fù)利方式計算的利息收入，同時對每年的資金理財投資收益部分進(jìn)行分紅。使業(yè)主不僅能獲得預(yù)交維修費(fèi)的利息收入，還能得到投資分紅（增值收益計入業(yè)主維修資金賬戶滾存使用），從而提高業(yè)主交存積極性。
4、細(xì)化支付條件。借鑒保險保障條款的制定機(jī)理，通過立法制定維修基金支付細(xì)目，而不是概念模糊、難以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法規(guī)中明確共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的具體范疇，明確屬于維修基金支付的具體條件。同時，還應(yīng)明確承擔(dān)公共維修責(zé)任的業(yè)主范圍（比如哪些責(zé)任由一個單元，或一幢獨(dú)立物業(yè)，或整個物業(yè)區(qū)域的業(yè)主承擔(dān)）。一旦某棟物業(yè)出現(xiàn)公共維修問題，只要符合保障條款，即可用儲備基金支付維修費(fèi)。防止因責(zé)任主體的不明或利益相關(guān)人相互推諉而不能及時解決物業(yè)維修問題。
5、建立專業(yè)化投資和風(fēng)險管理機(jī)制。借鑒保險資金管理經(jīng)驗，由專門機(jī)構(gòu)（配置精算師、投資理財專家）負(fù)責(zé)資金理財運(yùn)作和風(fēng)險管理。
建立維修基金“政府主導(dǎo)型”管理模式的理論設(shè)計
保險公司不存在破產(chǎn)問題，一旦出現(xiàn)資不抵債，則以其他保險公司收購、合并或政府接管等方式來保障投保人的合法權(quán)益。社會保障資金的虧損，也會有國家財政來負(fù)擔(dān)。因此，為更好地規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)資金效用最大化，筆者建議對維修基金建立“政府主導(dǎo)型”管理模式。
（一）基本原則
由政府直接負(fù)責(zé)資金的管理及投資運(yùn)作。因為政府管理，相對于物業(yè)公司、業(yè)主委員會而言，更具公信力和資源統(tǒng)籌、風(fēng)險擔(dān)保的能力。資金來源渠道拓展為業(yè)主交存的維修資金、基金運(yùn)營收益和財政負(fù)擔(dān)；資金運(yùn)作統(tǒng)一納入國家財政投融資計劃，進(jìn)行基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)，既保障了資金安全性、增值性要求，又能使國家集中財力進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)。
（二）具體方式
1、統(tǒng)一運(yùn)作、管理。建議實行資金省級統(tǒng)籌運(yùn)作。由政府投資成立國有獨(dú)資公司——物業(yè)維修基金信托投資公司，實行公司化管理，屬于非營利性企業(yè)法人。專職負(fù)責(zé)維修基金的理財、劃撥及風(fēng)險管理，接受財政、審計部門監(jiān)督。委托房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)維修基金的歸集、儲備基金賬戶及業(yè)主個人賬戶管理、維修方案審批、支付條件審定、信息和檔案管理等系列行政管理職能。維修資金的理財收益一部分進(jìn)入業(yè)主個人賬戶，一部分作為機(jī)構(gòu)營運(yùn)成本。
房屋維修基金是一次性繳納的，不是每年都交的。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條的規(guī)定，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
（一）成立業(yè)主委員會
業(yè)主委員會成立前，即在前期物業(yè)管理期間（即在業(yè)主委員會成立之前），物業(yè)管理公司由發(fā)展商選聘，業(yè)主通常向物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)，并向其繳納物業(yè)維修基金。
1．業(yè)主委員會自主管理物業(yè)維修基金，須遵守物業(yè)專項維修資金管理辦法規(guī)定，不得將物業(yè)維修基金出借，不得將物業(yè)維修基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動，不得用物業(yè)維修基金為單位和個人提供任何形式的擔(dān)保。不得將以下四項費(fèi)用列入專項維修資金中：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
2．業(yè)主委員會須向業(yè)主大會提交自主管理物業(yè)維修基金的實施方案，其中應(yīng)明確是業(yè)委會自行管理還是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，并詳細(xì)說明物業(yè)維修基金的存儲銀行及帳號、計息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業(yè)主查詢本息余額的方式等內(nèi)容。對因業(yè)主委員會集體或業(yè)主委員會成員個人原因致使物業(yè)維修基金無法保值增值或?qū)е沦Y金流失的，實施方案應(yīng)預(yù)先提出解決方法。
3．上述方案須在業(yè)主大會會議上，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決同意后，由業(yè)主大會出具相關(guān)書面決定。如小區(qū)某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。
4．業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會代表列席。業(yè)主表決意見及業(yè)主大會決定須提供公證證明，并與實施方案一并報市物業(yè)主管部門備案。
盡管有關(guān)規(guī)定的非常明確，但由于種種原因，客觀上缺乏有力的監(jiān)督，發(fā)展商延遲繳納其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)維修基金以及物業(yè)管理公司挪用物業(yè)維修基金就成為可能，特別是發(fā)展商拖延繳納物業(yè)維修基金的現(xiàn)象更是常有的事；由于發(fā)展商和物業(yè)公司并非完全嚴(yán)格依法從事，要從真正意義上解決物業(yè)維修基金糾紛問題，需要一種規(guī)范的管理機(jī)制，需要有專門的機(jī)構(gòu)科學(xué)規(guī)范的管理物業(yè)維修基金。
二、獨(dú)立的物業(yè)維修基金管理部門
目前一些城市設(shè)立了物業(yè)維修資金管理中心統(tǒng)一管理物業(yè)維修基金。
（一）物業(yè)維修資金管理中心基本職能
1．負(fù)責(zé)全市住宅共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修基金的歸集；2．負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修基金的日常財務(wù)管理；3．負(fù)責(zé)全市住宅共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備大修以上項目及預(yù)算、決算的審核；4．負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修基金的使用監(jiān)督；5．負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理人員的培訓(xùn)；6．市物業(yè)行政主管部門交辦的工作。
（二）基金一般使用程序如下
1．由物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)維修基金使用申請表和經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案報業(yè)主大會批準(zhǔn)后,再報市物業(yè)維修資金管理中心。經(jīng)核實后，撥付70%的維修費(fèi)用。2．維修更新工程完工后,由物業(yè)管理企業(yè)將下列要件報市物業(yè)維修資金管理中心，經(jīng)核實后，撥付維修費(fèi)用的余額：(1)經(jīng)審計的工程決算單；(2)業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發(fā)票原件；(4)業(yè)主委員會驗收合格證明。
（三）針對社會認(rèn)知度不強(qiáng)的舉措
1．加強(qiáng)內(nèi)涵建設(shè)，抓好內(nèi)部管理和職工隊伍建設(shè)。明確工作人員的“責(zé)、權(quán)、利”，充分調(diào)動工作積極性，又嚴(yán)格落實各項規(guī)章制度，加強(qiáng)教育培訓(xùn)和考核獎懲，在端正工作態(tài)度、熱情服務(wù)群眾、改善管理形象等方面有新的提升。
2．對外加強(qiáng)宣傳力度。針對有關(guān)物業(yè)維修基金的政策法規(guī)宣傳力度不足，致使有些業(yè)主不知曉相關(guān)規(guī)定，甚至對物業(yè)維修基金概念了解不夠的問題，物業(yè)維修資金管理中心可開設(shè)宣傳專刊、開展有獎?wù)鞔鸺耙庖娊ㄗh征集活動、舉辦巡回講座等方式在業(yè)主委員會中開展《辦法》的宣傳工作，努力促進(jìn)依法辦事，切實維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
3．針對申請使用物業(yè)維修基金的某些規(guī)定和程序在實際中操作性不強(qiáng)，群眾容易出現(xiàn)意見較大的問題，物業(yè)維修資金管理中心將組織力量對基金使用中出現(xiàn)的一些熱點(diǎn)難點(diǎn)問題進(jìn)行調(diào)研，提出解決方案，力爭加強(qiáng)物業(yè)維修基金使用的科學(xué)性、可操作性。
4．當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達(dá)到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機(jī)構(gòu)很難達(dá)到，那么可以委托管理公司管理?，F(xiàn)階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產(chǎn)、直接貸款、進(jìn)行國際投資。進(jìn)行資本運(yùn)作時要符合下面要求：安全性高，風(fēng)險性為零；流動性強(qiáng)，可隨時變現(xiàn)，方便資金的靈活使用；收益率較高等。
三、附屬有關(guān)職能部門進(jìn)行物業(yè)基金的監(jiān)管
物業(yè)維修基金管理的實踐中，因各種原因不能設(shè)置統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)的，均附屬有關(guān)職能部門進(jìn)行物業(yè)基金的監(jiān)管。如南京市房產(chǎn)局物業(yè)辦公室管理物業(yè)維修基金；廣州國土房管局管理物業(yè)維修基金等。
（一）監(jiān)管現(xiàn)狀
1．集量大、使用量小。拿南京為例，購房人交繳的維修基金總量非常巨大，但使用出去的量卻只有3000萬元，還不到歸集總量的2％。2．相關(guān)法律制定的不完善和相互沖突，使管理上問題不斷出現(xiàn)。
（二）措施
1．向相關(guān)部門反映，加快物業(yè)管理條例修改進(jìn)度。2．盡快解釋法律適用問題，明確1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。3．參照上海、成都等城市的做法，加快完善專項維修基金立法，對專項維修基金的繳存、管理、使用和責(zé)任等一系列具體問題予以明確，將專項維修基金的繳交與開發(fā)企業(yè)辦理開發(fā)項目有關(guān)手續(xù)、業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證等相掛鉤。4．繼續(xù)加強(qiáng)對專項維修基金的監(jiān)督。先進(jìn)行全面檢查清理，下一步繼續(xù)督促繳交責(zé)任人履行繳交責(zé)任，健全執(zhí)法制度，引導(dǎo)業(yè)主有效維護(hù)合法權(quán)益。5．繼續(xù)加大對開發(fā)建設(shè)單位欠繳資金的追討力度，繼續(xù)積極主動地協(xié)調(diào)市、區(qū)法院，支持業(yè)主通過司法途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益。6．是進(jìn)一步加大宣傳力度，采取形式多樣的宣傳方式，加大力度，宣傳專項維修基金政策法規(guī)，營造專項維修基金繳交、使用的誠信、公平環(huán)境，引導(dǎo)社會各方主體自覺維護(hù)自己的權(quán)益。
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一、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集
物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立法人。應(yīng)實行”自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”。而物業(yè)管理又是勞動密集型的企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)效益中屬于微利性的行業(yè)，當(dāng)前除少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)略有盈利外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營狀態(tài)，資金緊張，金費(fèi)問題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。那么，物業(yè)公司應(yīng)如何籌集資金呢?
渠道A：收費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)按收費(fèi)規(guī)定，根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)檔次、內(nèi)容、
質(zhì)量等分別確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報物價部門批準(zhǔn)。這是長期穩(wěn)定的收入來源。
渠道B：小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金數(shù)額巨大不能靠日常管理收費(fèi)來解決，應(yīng)以基金的形式提職。
1)維修基金的籌集
對于商品房，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳納合同。購房者購房款的2％―3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同擁有，不計人住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20％，高層不低于30％。如因特殊原因，維修基金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，可臨時向業(yè)主籌集維修費(fèi)用。
2)維修基金的使用
維修基全在使用和管理中要?？顚Ｓ?，明確維修基金歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)提出計劃和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用；業(yè)主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。如果物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它浩律法規(guī)允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
3)建立完善的監(jiān)督機(jī)制
對于不按規(guī)定建立維修基金或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)的，各地應(yīng)在制定維修基主管理辦法細(xì)則中明確責(zé)任和懲罰辦法，否則，由開發(fā)商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業(yè)主委員會，缺乏監(jiān)督機(jī)制。
4)建立物業(yè)管理維修基金管理中心
建議各城市由政府部門建立物業(yè)管理維修基金管理中心，將全市的物業(yè)維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。
渠道c：多種經(jīng)營收人
物業(yè)管理企業(yè)不能只依賴于物業(yè)管理收費(fèi)求得生存，必須走向市場，依靠多種經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。要擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，通過間接的居住生活服務(wù)和各種特約服務(wù).開辟物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)渠道，通過規(guī)模經(jīng)營和加強(qiáng)管理降低成本，減輕住戶的直接物業(yè)管理費(fèi)用。多種經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)籌集貿(mào)金最好的渠道，也是最有市場前景的發(fā)展方向
渠道D：開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動資金和維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，即開發(fā)商應(yīng)從開發(fā)項目的建設(shè)成本中提取1％―2％作業(yè)物業(yè)管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠提供商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，增加物業(yè)管理企業(yè)的造血功能，使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。另外，物業(yè)管理企業(yè)還可以從開發(fā)建設(shè)單位獲得享有免費(fèi)維修的權(quán)利，以節(jié)約費(fèi)用。
二、剖解導(dǎo)致行業(yè)性虧本的七大因素
因素A：物業(yè)管理規(guī)模小
原因分析：目前，物業(yè)管理行業(yè)性虧本狀態(tài)的形成在很大程度上是由于物業(yè)管理規(guī)模小，物業(yè)管理規(guī)模效益沒有形成所致。
處理對策：加快物業(yè)管理市場化進(jìn)程，充分運(yùn)用市場競爭機(jī)制進(jìn)行資源優(yōu)化配置。
因素B；物業(yè)管理人員配置不合理
原因分析：物業(yè)管理人員配置不合理主要表現(xiàn)在兩個方面：一是物業(yè)管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業(yè)管理費(fèi)，有的甚至還不夠；二是物業(yè)管理人員素質(zhì)低。
處理對策：一方面物業(yè)管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優(yōu)秀人才從事物業(yè)管理，同時加強(qiáng)物業(yè)管理人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)，提高物業(yè)管理行業(yè)的人才素質(zhì)，進(jìn)而提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益。
因素c：物業(yè)管理收費(fèi)低
原因分析：物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)性行業(yè)，它的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本上實行政府定價或政府指導(dǎo)價，其市場盈利未能全部體現(xiàn)。
因素D：物業(yè)管理收費(fèi)難
原因分析：業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變.部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解，產(chǎn)主抵觸情緒；二是物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意{三是物業(yè)管理法規(guī)不健全，對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)收費(fèi)細(xì)節(jié)未能明確規(guī)定，易引發(fā)爭議；部分業(yè)主把對開發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。
處理對策：一是要加強(qiáng)物業(yè)管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)，特別要制定物業(yè)管理收費(fèi)的實施細(xì)則，少物業(yè)管理收費(fèi)爭議；三是通過市場競爭，實行優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主樂意交費(fèi)，接收服務(wù)；四是提高物業(yè)質(zhì)量和其他服務(wù)質(zhì)量，消除業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量等的抱怨情緒，從而提高業(yè)主交費(fèi)的自覺性和警覺性。
因素E：物業(yè)管理配套役施不齊全，物業(yè)管理難度太
原因分析：現(xiàn)在有一些住宅小區(qū)或其他物業(yè)，由于在規(guī)劃、設(shè)計時沒有考慮到日后的物業(yè)管理，致使物業(yè)分散，配套設(shè)施不齊備，物業(yè)管理隱患多，這給物業(yè)管理帶來了一定的難度，造成物業(yè)宮理成本高，物業(yè)管理難以提高水乎、提高檔次。
處理對策：各新建小區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計時必須充分考慮到日后的物業(yè)管理，做到配套設(shè)施齊備。最好的辦潔就是物業(yè)管理公司要提前介入，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計。對一些配套設(shè)施不齊備的住宅小區(qū)，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區(qū)配套設(shè)施。
因素F：物業(yè)管理手段落后，管理成本高
原因分析：我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費(fèi)大量的人力和物力，因而導(dǎo)致物業(yè)管理成本的提高。
處理對策：新建小區(qū)耍加強(qiáng)小區(qū)智能化實施建設(shè)，舊小區(qū)也要盡量加強(qiáng)小區(qū)智能化設(shè)施的建設(shè)和改造，增加現(xiàn)代科技含量，提高物業(yè)管理手段。從而節(jié)約大量的人力和物力，降低物業(yè)管理成本。
因素G：物業(yè)管理服務(wù)項目單一，收業(yè)管理公司自身造血功能差
法規(guī)缺失
國家建設(shè)部出臺的對物業(yè)共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法中，規(guī)定了用于物業(yè)共用部位、公共設(shè)施維修、大中修、更新等的維修管理基金，應(yīng)當(dāng)由購房者按照房屋價格的一定比例在購房時同時繳納，而有的地方政府規(guī)定該基金由承擔(dān)建造的開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。近年來建造的商品房除了預(yù)留的公共維修基金以外，一般都在每月的物業(yè)費(fèi)用中收取了一定數(shù)額的公共維修補(bǔ)充經(jīng)費(fèi)，收取額度較少且對車庫、倉庫等小區(qū)設(shè)施并沒有收取。而因為沒有相應(yīng)的法規(guī)說明，由于時常繳納了物業(yè)管理費(fèi)用，居民業(yè)主認(rèn)為小區(qū)所有設(shè)施(包括業(yè)主室內(nèi)設(shè)施)都?xì)w責(zé)于物業(yè)管理公司維修維護(hù)。并且由于對維修維護(hù)經(jīng)費(fèi)的需求數(shù)額不甚了解，業(yè)主時常交納小量的公共維修金在小區(qū)新投入使用的頭幾年還夠用，隨著年歲的增加，公共設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用也就日益增多，而公共維修經(jīng)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)還維持十幾年前的水平，就出現(xiàn)公共維修金收不夠支的情況。
經(jīng)費(fèi)收取困難
物業(yè)管理維護(hù)維修的費(fèi)用收取涉及到開發(fā)商、業(yè)主住戶、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理公司等多方面的利益，各方意見見解都處在各自立場之上，對于小區(qū)設(shè)備維護(hù)維修以及更新?lián)Q代的問題，小區(qū)維護(hù)維修經(jīng)費(fèi)的籌集收取問題，都難免出現(xiàn)觀點(diǎn)沖突。當(dāng)一些缺少維修經(jīng)費(fèi)的小區(qū)公共設(shè)施例如電梯，或者高低配電設(shè)備等出現(xiàn)老化而需要更新時，征求各方同意和進(jìn)行設(shè)備更新就是一個艱難的過程。首先可能要對設(shè)備是否更換進(jìn)行投票，征求各方意見;如果獲得通過還需要表決換幾個設(shè)備，換什么價格的設(shè)備，換什么品牌的設(shè)備等等。即使通過之后對維修費(fèi)用的收取也是一個繁瑣的過程，如此對小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行更新經(jīng)常會耗費(fèi)多達(dá)1－2年的時間。對于一些容易產(chǎn)生安全隱患的隱蔽設(shè)施，例如水、電、氣等，過長的維修表決時間會帶來難以預(yù)料的后果。針對經(jīng)費(fèi)收取的困難，物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)和小區(qū)業(yè)主委員會以及物業(yè)住戶積極溝通，力爭解決以下的問題:
(一)經(jīng)費(fèi)如何收取
1．應(yīng)當(dāng)對國家規(guī)定收取維修基金給及政策上明確的定義。對于商品房，明確規(guī)定從售房款從提取一定比例的金額作為維修基金，并且要將具體的數(shù)額公之于眾。而對于共有住房，則從職工所在單位自己按照規(guī)定收取和繳納。并且在收取維修基金時，要按照房屋的材料結(jié)構(gòu)類型(鋼結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu))以及其維修維護(hù)的難度，和普通住宅、別墅、高層商住樓等不同的房屋類型，按照建安造價分類分標(biāo)準(zhǔn)征收，以體現(xiàn)公平合理的原則。
2．對于部分建造于國家法規(guī)頒布以前老舊小區(qū)，更是缺乏公共設(shè)備維修基金這一項經(jīng)費(fèi)來源，且平時每月向業(yè)主征收公共維修金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與新建小區(qū)一樣(0．2－0．3元/m2)，而舊小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修量多、日常公共維修金往往收不夠支。造成每次要維修就要按法定程序表決、收費(fèi)、才能維修。這不但使得公共設(shè)施設(shè)備大修無法及時，給廣大用戶日常生活帶來不便，還存在很多安全隱患。所以應(yīng)該建立一定數(shù)量的“公共維修周轉(zhuǎn)金”，“公共維修周轉(zhuǎn)金”一旦使用就應(yīng)該及時征收補(bǔ)上。這方面的規(guī)范需要政策法規(guī)上對于新舊小區(qū)進(jìn)行界定，并對收取經(jīng)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)予以區(qū)分，對于公共維修資金的補(bǔ)充收取辦法和額度做出合理的規(guī)定。并且在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時需要充分考慮到根據(jù)公共設(shè)施老化速度，以及根據(jù)社會物價的波動而實行的動態(tài)調(diào)整維修維護(hù)經(jīng)費(fèi)策略，以保障公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)用的充足。
對于那些使用年限已到，無法維修使用的公共設(shè)施設(shè)備的更新改造費(fèi)，可以進(jìn)行公告公示后大多數(shù)無異議情況下，強(qiáng)制分?jǐn)偸杖?所有情況都要等經(jīng)成百上千戶業(yè)主表決并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主通過再分?jǐn)偸杖∈呛芾щy的);對長期拒不繳納公共設(shè)施設(shè)備的更新改造分?jǐn)傎M(fèi)用的業(yè)主要有具體的約束手段，避免形成交錢與否都可以享受同樣的公共設(shè)施設(shè)備，例如對電梯維修的不繳費(fèi)用戶不發(fā)放電梯乘坐卡等;對那些使用年限已經(jīng)到期并容易產(chǎn)生巨大安全隱患的設(shè)施設(shè)備政府要強(qiáng)制限時更新改造，小區(qū)公共維修金不足時應(yīng)采取應(yīng)采取先由政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)墊資更新改造，再強(qiáng)制分灘收取費(fèi)用的方法，以免進(jìn)行表決的時間過長而造成設(shè)備的安全隱患對居民生命財產(chǎn)造成威。
3．物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在入駐管理小區(qū)時積極和小區(qū)業(yè)主委員會積極協(xié)商，依據(jù)小區(qū)公共設(shè)施的使用年限和使用狀況，動態(tài)調(diào)整對小區(qū)公共設(shè)施維修費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)。如果在小區(qū)公共設(shè)施出現(xiàn)問題時再向小區(qū)業(yè)主告知并且攤派收取，一則可能一次性收取費(fèi)用較多，容易引起業(yè)主的反對情緒，二則費(fèi)用收取周期過長可能會影響設(shè)施的及時維修更新，對小區(qū)業(yè)主的生活以及人身安全帶來隱患。按照小區(qū)公共設(shè)備使用情況對維修金進(jìn)行動態(tài)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，既能有效地收集到維修經(jīng)費(fèi)，又能及時的調(diào)用經(jīng)費(fèi)對設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，讓小區(qū)用戶切實的感受到物業(yè)管理工作的成效，起到對物業(yè)管理的促進(jìn)作用。由于業(yè)主委員會的權(quán)威性往往不能服眾，在必要時可根據(jù)小區(qū)的實際狀況尋求當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的協(xié)助，針對小區(qū)的公共設(shè)施情況進(jìn)行勘查和公布，以達(dá)到公正和權(quán)威的效果，降低經(jīng)費(fèi)收取的難度。
【關(guān)鍵詞】住房專項維修資金 現(xiàn)狀分析 保值增值 多元化增值模式
一、引言
住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，俗稱房屋的“看病錢”、“養(yǎng)老錢”。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展，房屋維修資金以其驚人的規(guī)模不斷引起人們的關(guān)注。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國各地交存的房屋公共維修資金總額已超過萬億元。由于受到資金托管形式與資金投資政策的限制，巨額的維修資金不是被開發(fā)商挪用就是沉睡在銀行。從業(yè)主交存的那天起，維修資金就面臨縮水、貶值。目前我國的房屋還大多處于青少年期，維修資金使用率低，資金沉淀高。然而維修資金保值增值情況卻不容樂觀，亟待盤活，使之既能保證資金的安全性，又能提高其流動性，達(dá)到有效的保值增值目的，讓房屋真正能“病有所醫(yī)”、“老有所養(yǎng)”。
二、住宅專項維修資金管理現(xiàn)狀分析
（一）住宅維修資金在第一階段被開發(fā)商滯留，資金直接面臨縮水
《住宅專項維修資金管理辦法》中第十二條規(guī)定：已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。房地產(chǎn)開發(fā)銷售商利用買受人怕麻煩、不想花時間和精力的心理，在與房屋買受人之間簽立房屋買賣合同時，以幫助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書“一條龍”服務(wù)為由，代收買受人的住宅維修資金，以此方式開發(fā)商即成為合法的代收主體。目前我國房屋大都是期房銷售，從房屋銷售到房屋竣工驗收到辦理產(chǎn)權(quán)證書，一般需要得等待2到3年的時間。在這段時間里，住宅維修資金存于開發(fā)商之手，對于資金本來就不充裕的開發(fā)商來說，無疑極富誘惑，無形中給開發(fā)商挪用、侵吞維修資金提供了便利，引發(fā)了許多觸目驚心的維修資金被挪用、侵吞的案例。
在現(xiàn)實的操作中，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代交已售房屋的維修資金已是行業(yè)普遍現(xiàn)象。一個樓盤從開盤預(yù)售到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一般要經(jīng)歷2至3年的等待期，特別是一些分期開發(fā)的樓盤，開發(fā)商往往以統(tǒng)一辦證為由，待樓盤開發(fā)完畢之后才辦理產(chǎn)權(quán)，先期購房的業(yè)主等待更為持久。當(dāng)法律賦予了房地產(chǎn)開發(fā)商有從住房買受人手中代收代交的權(quán)利時，房發(fā)開發(fā)商很自然地將已收到的大筆維修資金長期滯留、挪用，甚至到了辦理產(chǎn)權(quán)的時候交納不出維修資金，導(dǎo)致在約定時間不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主已入住多年仍辦理不了產(chǎn)權(quán)證的案例時有發(fā)生。由于業(yè)主在購房后相對開發(fā)商成為弱勢一方，維權(quán)無力。在房屋所有人取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前，大筆維修資金被擱置于房屋開發(fā)商手中，該筆資金使用情況無人監(jiān)管，業(yè)主交出的維修資金在2至3年的等待期因無息而直接縮水。例如：本市一獨(dú)幢小區(qū)，取得預(yù)售許可證的時間是2012年10月，預(yù)售面積37321平方米。據(jù)了解，房屋出售率為90%，按現(xiàn)行交存維修資金標(biāo)準(zhǔn)，電梯高層按70元每平方米計算，開發(fā)商已收到業(yè)主交存的維修資金約235萬元。到2014年11月該開發(fā)商仍然沒有為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)，也就是說在長達(dá)兩年的時間里，開發(fā)商一直無本無息占用業(yè)主的維修資金。假如這235萬元按二年期存款利率（4.125%）折算，直接貶損4%，加上通貨膨脹3-4%，該筆資金直接縮水7-8%。反過來，開發(fā)商無息使用該筆資金，按目前房地產(chǎn)開發(fā)商貸款綜合利率10%計算，兩年開發(fā)商可節(jié)約20%的利息且不占用抵押資產(chǎn)以及支出其他融資費(fèi)用。在強(qiáng)大的利益驅(qū)動下，開發(fā)商便想著各種辦法延緩交存已代收的維修資金。
（二）住宅維修資金在第二階段由于增值保值方式單一，面臨貶值
1.監(jiān)管人與受益人利益不對等，缺乏運(yùn)用資金保值增值的動力。《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定：業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)管理，維修資金應(yīng)存入當(dāng)?shù)鼐S修資金專戶管理銀行的維修資金專戶中，由管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代管。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，業(yè)主委員會可在當(dāng)?shù)鼐S修資金專戶管理銀行開設(shè)維修資金賬戶，并向所在地管理機(jī)構(gòu)備案。出于保障資金安全性的目的，維修資金主要采取的是政府代管制。政府管理最大的好處是安全性，即使有人“挪用”，國家也要承擔(dān)最后的責(zé)任。但是，政府代管住宅專項維修資金效益低下是客觀事實，因為政府不是“經(jīng)濟(jì)人”，而是“公共人”，追逐利潤不是其職能。而且政府是具有壟斷性的組織，沒有市場競爭壓力，管與不管，管得好與不好，與政府的生存和利益沒有直接關(guān)系。因此，政府代管缺乏積極性和內(nèi)動力，管理效益遜于安全性。另外，交由業(yè)主委員會監(jiān)管也存一定的弊端。首先業(yè)主身份各異，性質(zhì)復(fù)雜，對小區(qū)“公共事務(wù)”關(guān)心不夠。我國房地產(chǎn)發(fā)展較晚，許多房屋都處于青年、少年期，未大量使用維修資金，業(yè)主對自己交納的維修資金保值增值不關(guān)注。資金的增值保值是一件專業(yè)性強(qiáng)、存在一定風(fēng)險的投資工作。由少數(shù)業(yè)主為代表的業(yè)主委員會存在幾種心態(tài)：一是通過自己辛勤的付出后獲得的收益由全體業(yè)主共同受益，自己只能獲得收益的極小部分，與付出勞動不對等，而大部分業(yè)主都坐享其成，這種心態(tài)往往導(dǎo)致業(yè)主委員會不會主動為資金的增值而付出努力。二是怕承擔(dān)責(zé)任，投資總是有風(fēng)險的，一旦投資出現(xiàn)風(fēng)險誰來承擔(dān)責(zé)任呢？三是錢是所有業(yè)主共有的，投資決策需經(jīng)大多數(shù)業(yè)主的同意，程序上雖然公平合理，但過程繁瑣，需要花費(fèi)大量的時間和精力，且各個業(yè)主對投資風(fēng)險的認(rèn)識不同，往往是費(fèi)了九牛二虎之力也得不到大同多數(shù)業(yè)主的通過，而錯過投資機(jī)會。
2.政府監(jiān)管下的維修資金因投資手段單一，保值增值同樣缺乏活力?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法細(xì)則》規(guī)定：在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于購買一級市場新發(fā)行的國債和在專戶管理銀行進(jìn)行組合存儲，但不得用于其他投資。文件中明確規(guī)定投資只有兩種渠道，一是存銀行，二是購賣國債。兩種渠道相比，購買國債收益相對較高，但投資主體受到限制。維修資金是以管理者身份存入銀行的，只能購買記賬式國債，記賬式國債的收入方式是持有期間國債收入與買賣的價差收入。具體由誰來操作，是管理者還業(yè)主？沒有法律規(guī)定，缺乏可操作性，現(xiàn)實中幾乎無監(jiān)管部門選擇這種投資方式。目前全國各地歸集代管的公共維修基金少則數(shù)十億，多則數(shù)百億。由于多數(shù)地區(qū)并未明確規(guī)定公共維修基金保值增值的義務(wù)和責(zé)任，導(dǎo)致大多數(shù)城市維修基金收益率低于一年期銀行的存款利率。據(jù)資料顯示，西安近30億的維修資金一直按活期存在銀行。廣州的81億維修資金一部分按三個月定期存入銀行，一部分按活期存入銀行。本市是一個100萬人口的小城市，從維修資金監(jiān)管部門成立至2014年10月止，已積累維修資金3.8億元，其中3億元按一年定期存入銀行，其余0.8億按活期存入銀行。一年期存款利率為3.3%，活期利率為0.35%，折算下來收益率低于一年期銀行的存款利率。有的城市平均年收益率不到2%，個別城市甚至不足0.5%。按通貨膨脹3～4%計算，收益不抵通貨膨脹，維修資金同樣面臨貶值壓力。
3.加強(qiáng)對預(yù)售期到開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)期間對維修資金的歸集，資金安全有了保障，資金的時間價值仍未得到體現(xiàn)。開發(fā)商代交的維修資金遲遲不上交怎么辦？已經(jīng)于2011年1月1日實施的《鄭州市房屋專項維修資金交存管理實施細(xì)則》，政府就提倡業(yè)主自主交款。政府開發(fā)新的維修資金管理系統(tǒng)讓業(yè)主足不出戶就能辦理業(yè)務(wù)，開發(fā)商在賣房的時候，要把維修資金的交存方式寫在購房合同里（是業(yè)主自行交存還開發(fā)商代收代交）。開發(fā)商代收的維修資金逾期上交監(jiān)管部門的，要補(bǔ)交雙倍利息。這些便民措施讓老百姓拍手稱贊，然而遺憾的是該細(xì)則沒有出臺對監(jiān)管的維修資金如何保值增值的相關(guān)規(guī)定。本市也出臺了《關(guān)于加強(qiáng)承購人交存維修資金的通知》，以切實維護(hù)購房人的合法權(quán)益，確保業(yè)主交存的住宅專項維修資金能?？顚Ｓ?。《通知》規(guī)定：業(yè)主可以選擇自主交存和委托開發(fā)企業(yè)代收代交兩種方式。業(yè)主委托開發(fā)企業(yè)代為交存維修資金的，由開發(fā)企業(yè)收到承購人資金30日內(nèi)將代收資金交存至監(jiān)管部門專項賬戶，開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定交存資金的，以不良記錄記入開發(fā)企業(yè)信用檔案。《通知》加強(qiáng)了對開發(fā)商代收代交維修資金的監(jiān)管，保障業(yè)主已交存的維修資金不被開發(fā)企業(yè)挪用和占有，但是《通知》也未出臺對其監(jiān)管的維修資金保值增值的具體辦法。
二、現(xiàn)有政策下的保值增值的可行性措施
從房屋認(rèn)購到交房辦理產(chǎn)權(quán)證，從辦理產(chǎn)權(quán)證到房屋保修期滿，動用維修資金都有一定的時間間隔，為把維修資金分階段組合存入銀行提供了空間。
（一）辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前將維修資金以“協(xié)定存款”方式存入銀行
隨著加強(qiáng)對開發(fā)商代收代交維修資金的監(jiān)管，無論是業(yè)主自行交存還是開發(fā)商代收代交，維修資金最終都集中到維修資金監(jiān)管部門，這一階段監(jiān)管的資金處于一個動態(tài)的不斷積累的過程?，F(xiàn)行的維修資金投資渠道只有存銀行或買國債兩種方式。由于受到購買主體的限制以及需征得小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意的不可操作性，購買國債已被大多數(shù)監(jiān)管部門所摒棄。如何在有限的投資渠道中挖掘潛力，提高的增值效率呢？此階段將資金采用“協(xié)定存款”方式存入銀行較為合理?！皡f(xié)定存款”是銀行針對客戶存款余額比較穩(wěn)定，約定在客戶賬戶余額中超過約定最低存款余額時按協(xié)定存款利率計算利息的一種計息方式。以本市一家商業(yè)銀行推出的“協(xié)定存款”利率為例，“協(xié)定存款”約定存款余額大于10萬的部分按協(xié)定存款利率1.265%計息、余額在10萬元以下部分按活期利息分段計息。據(jù)此測算出“協(xié)定存款”利率相當(dāng)于活期利率的3.61倍。以本市監(jiān)管部門2014年第二季度活期存款利息為例，本市監(jiān)管部門維修資金活期存款為2900萬元，實際收到活期利息3.38萬元，如果按協(xié)定存款計算，二季度利息可以達(dá)到12.20萬元。如果一年以平均3000萬元活期資金計算，一年活期利息約10.5萬元，而“協(xié)定存款”利息可達(dá)37.91萬元，比把資金按活期存入銀行提高了資金的保值能力。
（二）保修期滿前維修資金以定期形式存入銀行
《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，一般為50年；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；裝修工程，為2年。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算，根據(jù)《保修辦法》可以看出維修資金交存后至少要間隔兩年才會動用，這一階段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商業(yè)銀行二年期存款利率4.125%為例，抵減3%的通脹后，至少可以實現(xiàn)1%的增值。
（三）保修期滿后維修資金存入銀行可以定活兩便、長短結(jié)合
我國房地產(chǎn)起步晚，房齡大都處于青年、少年期，維修資金使用率低。據(jù)2013年9月15日新華網(wǎng)報道，2013年上半年北京市已累計歸集商品住宅專項維修資金348.10億元，使用了5.38億元，使用率僅為1.55%。上海的商品住宅維修資金歸集額共393億元，累計使用29億元，累計使用率為7.4%。廣州房屋維修資金歸集總額超過81億元，但累計使用金額不到8000萬元，不到總金額的1%。巨額的維修資金沉淀為進(jìn)行時間長短不同的存款組合提供了空間，根據(jù)收益與流動性，可以有不同的組合。假如預(yù)留維修資金總額的10%存活期（利率0.35%），其余90%資金可以做1年到5年期的不同組合。以我市一家商業(yè)銀行的定期存款利率一年期3.3%、三年期4.675%、五年期5.225%為例。第一種組合按20%一年期，30%三年期，40%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益415.25萬元，收益率為4.15%，比活期收益高11.85倍。第二種組合按30%一年期，30%三年期，30%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益396萬元，收益率為3.96%，比活期收益高11.31倍。第三種組合按20%一年期，60%三年期，10%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益431.75萬元，收益率為4.32%，比活期收益高11.93倍。權(quán)衡收益與流動性建議選擇第三種組合。
（四）利用監(jiān)管系統(tǒng)信息化自動實現(xiàn)科學(xué)的存款組合
維修資金管理系統(tǒng)是利用專業(yè)軟件對一個行政區(qū)域內(nèi)代管的維修資金進(jìn)行日常管理的專門系統(tǒng)，管理系統(tǒng)的基本功能夠?qū)崿F(xiàn)個人交存、單位交存、續(xù)交、預(yù)交、計息、申批、劃撥、下賬、分?jǐn)?、過戶等日常業(yè)務(wù)和資金的管理。管理系統(tǒng)中有許多項目是需要自己設(shè)定的，如銀行利率、收交比例、路街名稱、竣工日期等。根據(jù)軟件的可自定義性，在每個小區(qū)交存維修資金時就按房屋保修書項目中規(guī)定的保修期設(shè)置好保修期限，房屋保修期滿前由于不使用維修資金，系統(tǒng)自動識別將資金轉(zhuǎn)為定期。保期滿后，根據(jù)房齡的長短、使用頻率、使用資金占交存資金比例，通過設(shè)置參數(shù)，系統(tǒng)自動篩選提示定活期存款的組合模式?？沙浞掷孟到y(tǒng)智能性達(dá)到自動科學(xué)組合存款的模式，以最大限度地提高資金增值潛力，提升管理效益。
三、未來維修資金多元化增值模式的可行性探索
隨著對維修資金監(jiān)管模式的不斷探索及維修資金增值方式的有益嘗試，未來維修資金可以實現(xiàn)多元化的增值模式。
（一）基金模式
住宅維修資金俗稱房子的“養(yǎng)老錢”，與養(yǎng)老保險金的性質(zhì)相似。資金有進(jìn)有出，數(shù)額大，跨度時間長、資金零散。養(yǎng)老基金通過發(fā)行基金股份或受益憑證，募集社會上的養(yǎng)老保險資金，委托專業(yè)基金管理機(jī)構(gòu)用于產(chǎn)業(yè)投資、證券投資或其他項目的投資，以實現(xiàn)保值增值的目的。目前全國社?；鹄硎聲顿Y運(yùn)營的戰(zhàn)略儲備性的社?；鹗陙淼耐顿Y總體收益率達(dá)9.17%，基金的投資收益情況總體來看較為理想。維修資金可以借鑒養(yǎng)老保險基金模式，利用基金專家理財、市場競爭、監(jiān)管分立等特點(diǎn)，將住房維修基金作為一種特別資產(chǎn)，與投資公司和資本營運(yùn)等基金管理機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分開來，并將這種特別基金規(guī)定按50%至75%的比例投入國債、國家主導(dǎo)項目等風(fēng)險較低的領(lǐng)域，而不投入股票等高風(fēng)險領(lǐng)域，以確保投資人的利益，極大地減少風(fēng)險，有效實現(xiàn)其保值增值。
（二）信托模式
信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》規(guī)定業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄政府建設(shè)主管部門代管。業(yè)主大會成立后，再由房地產(chǎn)行政主管部門轉(zhuǎn)交于業(yè)主大會管理。以上兩種維修資管理的模式都具備了資金信托的基本條件，無論是誰收取了住宅專項維修資金，無論是暫時轉(zhuǎn)移到了誰的名下，該住宅專項維修資金都不屬于其固有財產(chǎn)，而是屬于信托財產(chǎn)。維修資金信托目的是通過受委托人的專業(yè)運(yùn)作以達(dá)到財產(chǎn)安全或取得高額收益。建立住宅專項維修資金信托管理模式，明確資金的委托人和受托人及資金的管理方式。受托人通過運(yùn)用合理的資金管理方式，保證資金無風(fēng)險增值。比如，對大筆專項資金可分三種形式運(yùn)作，其一劃分一定比例的資金用于靈活投資組合以實現(xiàn)高回報率，其二劃分一定比例的資金用于國債以實現(xiàn)穩(wěn)定收益，其三劃分一定比例資金以應(yīng)對維修項目，使受托資金在安全的環(huán)境下進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作，以達(dá)到資金由專家管理、低風(fēng)險、高安全、微成本、保值增值的目的。
（三）過橋資金模式
據(jù)調(diào)查，近兩年來，為緩解中小企業(yè)融資困難，改善中小企業(yè)融資環(huán)境，國內(nèi)多個省市政府均發(fā)揮引導(dǎo)作用，由財政先期籌集資金，設(shè)立“中小企業(yè)過橋還貸資金”，同時制定中小企業(yè)貸款過橋資金管理使用暫行辦法。為資金周轉(zhuǎn)暫時出現(xiàn)困難的中小企業(yè)按時還貸續(xù)貸提供臨時性周轉(zhuǎn)借款。過橋資金堅持“總額控制、?？顚Ｓ谩⒔y(tǒng)一管理”的使用原則，由財政負(fù)責(zé)監(jiān)督管理使用，由相應(yīng)的投資擔(dān)保公司提供擔(dān)保。還貸資金只用于企業(yè)還貸續(xù)貸應(yīng)急的流動資金，不能用于固定資產(chǎn)投資和其他用途。企業(yè)在貸款到期15日前提出申請，最多使用時間不超過30個工作日。從“辦法”中可以看出過橋資金的特點(diǎn)是：統(tǒng)一管理、專款專用、周轉(zhuǎn)時間短、使用人按同期同檔貸款利率支付資金占用費(fèi)。鑒于以上特點(diǎn)當(dāng)?shù)卣稍O(shè)立公益性企業(yè)貸款過橋資金，維修資金監(jiān)管部門代管的大量閑置的資金可以作為過橋資金來源，通過政府統(tǒng)籌監(jiān)管，不僅為中小企業(yè)資金周轉(zhuǎn)提供了財政支持，還盤活了維修資金。
四、結(jié)論
房屋專項維修資是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新事物，在保證資金安全的前提下，維修資金的盤活及持續(xù)增值關(guān)系到每一棟房屋的健康，涉及到千家萬戶的切身利益。通過加強(qiáng)對預(yù)售期到開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)階段的維修資金歸集監(jiān)管，保障了業(yè)主已交存的維修資金不被開發(fā)企業(yè)挪用和占有；通過對現(xiàn)行政策下保值增值措施的運(yùn)用，挖掘現(xiàn)有監(jiān)管資金的增值潛力；隨著對維修資金監(jiān)管模式以及對維修資金保值增值方式的不斷探索，維修資金實現(xiàn)多元化的增值模式成為可能。屆時，上萬億的維修資金必將煥發(fā)出生機(jī)活力，使每一棟房屋真正能實現(xiàn)“病有所醫(yī)”、“老有所養(yǎng)”。
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（凌源市物價局，遼寧 凌源 122500）
摘 要：隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。因此，只有不斷加強(qiáng)和完善小區(qū)的物業(yè)管理，才能促進(jìn)社會的和諧發(fā)展和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞 ：加強(qiáng)；物業(yè)；管理；促進(jìn)；和諧；發(fā)展
中圖分類號：F279.23文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1000-8772（2014）28-0199-02
物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動，是物業(yè)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化發(fā)展的有效途徑。廣義的物業(yè)管理泛指一切圍繞房地產(chǎn)發(fā)展、租賃及售租后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理則指樓宇的維修及相關(guān)設(shè)備的維護(hù)管護(hù)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化、餐飲等。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)的對象是人。通過專業(yè)化的物業(yè)管理，可以以更經(jīng)濟(jì)的方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長。
作為物業(yè)服務(wù)公司與其服務(wù)的業(yè)主之間本來應(yīng)該是唇齒相依的關(guān)系，互利互惠，應(yīng)該彈奏出和諧的樂章，然而事實上，物業(yè)公司抱怨物業(yè)費(fèi)難收，業(yè)主難“伺候”，業(yè)主更是怨聲載道，抱怨收費(fèi)高、收費(fèi)亂。出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象和因素呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢，嚴(yán)重地阻礙了社會的和諧發(fā)展。
一、物業(yè)管理現(xiàn)狀
（一）居民小區(qū)與物業(yè)服務(wù)公司不相匹配，管理“缺失”。我市（縣級市）從2003年開始成立物業(yè)服務(wù)公司，2004年成立物業(yè)管理辦公室。目前，我市城區(qū)共有213個居民小區(qū)，其中有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)46個，沒有物業(yè)管理的小區(qū)167個，這些基本上都是過去開發(fā)建設(shè)的老舊小區(qū)。全市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司15家，從業(yè)人員400多人，服務(wù)區(qū)域總建筑面積330多萬平方米。
（二）小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)參差不齊，物業(yè)管理難以規(guī)范。老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)條件十分落后。由于開發(fā)商隨意變更小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，致使小區(qū)缺少物業(yè)用房，沒有綠地、自行車棚、汽車停車位，更談不上花壇、水池等美化設(shè)施。由于小區(qū)配套嚴(yán)重缺項，車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無法清掃，造成小區(qū)臟亂差的局面。
（三）前期物業(yè)管理不到位。《遼寧省物業(yè)管理條例》第十九條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。然而建設(shè)單位即使聘用物業(yè)公司并與其簽訂前期物業(yè)合同，也只是形式，簽訂的合同極不規(guī)范?！哆|寧省物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定組織對物業(yè)進(jìn)行竣工驗收。建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門報告，并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位接到書面報告后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行整改；不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。而我市多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位都沒按《規(guī)定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建設(shè)項目竣工時，在經(jīng)單項驗收（如水、電、質(zhì)監(jiān)、消防等）后就交付使用，唯獨(dú)沒有物業(yè)行政管理部門參加驗收，這便給開發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)物業(yè)用房、綠化、自行車（摩托車）車棚等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面造成了可乘之機(jī)，導(dǎo)致后期物業(yè)無法正常管理，致使業(yè)主怨聲載道，把矛盾推向了物業(yè)公司，影響了物業(yè)費(fèi)的收取，降低了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果造成惡性循環(huán)。
（四）業(yè)主委員會自主能力差，維權(quán)意識淡薄。按照規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個業(yè)主大會，召開首次業(yè)主大會會議時，應(yīng)制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。而很多業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會的選舉形式都不夠民主，不夠規(guī)范。很多物業(yè)小區(qū)在居民入住率較低的情況下召開業(yè)主大會，而業(yè)主大會又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務(wù)員、企業(yè)老板或社會公眾人物為業(yè)主委員會成員，靠名人效應(yīng)辦事，偏離了法制軌道。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會決定的物業(yè)管理事項。“代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”是業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)之一，然而有的業(yè)主委員會成員缺乏必備的物業(yè)知識和法律常識，造成草率簽訂物業(yè)服務(wù)合同，無法代表廣大業(yè)主的意愿和利益，在履行合同中產(chǎn)生諸多糾紛。有的業(yè)主委員會監(jiān)管無力，管理無序。有的業(yè)主素質(zhì)十分低下，不按規(guī)定交或拒繳物業(yè)費(fèi)，并在小區(qū)內(nèi)亂倒垃圾臟水。
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度不健全，人員素質(zhì)低下，缺乏競爭意識。按照規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》等國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。目前我市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)15家，而絕大多數(shù)都是從開發(fā)建設(shè)企業(yè)派生出來的產(chǎn)物，這樣的企業(yè)只對自己的開發(fā)項目實施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，對其他項目則不參與。在400余人的從業(yè)人員中有300人左右是下崗失業(yè)人員，普遍存在年齡結(jié)構(gòu)老、文化層次低、技術(shù)水平差的特點(diǎn)。加之部分物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。
（六）專項維修資金不能得到及時使用。據(jù)了解，目前，我市沒有物業(yè)管理的167個小區(qū)住宅基本都已到維修期，而《朝陽市住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理使用暫行辦法》第十條規(guī)定：維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后，市房產(chǎn)部門按計劃撥付，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實施并報送竣工決算”。由于維修資金政策不透明，再加上沒有物業(yè)管理，少數(shù)居民為不影響自己的正常生活，只能自己掏錢維修，致使大部分住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、樓板、屋頂、上下管道等共同設(shè)備設(shè)施年久老化，無人維修，給居民的日常生活造成極大的危害和安全隱患。同時，絕大多數(shù)業(yè)主購房時已按標(biāo)準(zhǔn)向開發(fā)商足額繳納了專項維修基金，但部分開發(fā)商將專項維修資金據(jù)為己有，造成維修基金嚴(yán)重流失。
（七）部門之間聯(lián)動協(xié)作不暢。負(fù)責(zé)屬地管理的相關(guān)街道辦事處和社區(qū)，沒有把物業(yè)管理工作提升到應(yīng)有的高度，使得屬地管理與行業(yè)管理脫節(jié)，街道、社區(qū)、派出所很難在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用；土地、規(guī)劃、工商、城管、環(huán)保、供電、供氣、供水等部門之間難以形成齊抓共管的合力，使得物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的難點(diǎn)問題甚至無人解決，無法解決。
二、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)社會和諧的具體措施
（一）實行物業(yè)管理工作考核制度。將物業(yè)管理工作列為各街道辦事處的重點(diǎn)工作之一，納入市委市政府目標(biāo)管理崗位責(zé)任制考核內(nèi)容。同時，相關(guān)部門也要明確責(zé)任，明確分工。要大力推進(jìn)“網(wǎng)絡(luò)化管理”，每名社區(qū)干部包一定戶數(shù)責(zé)任區(qū)，每天都到社區(qū)走一走，到樓道內(nèi)看一看，碰到糾紛勸一勸，遇到求助幫一幫，及時了解社情民意，化解矛盾糾紛。
（二）不斷提升物業(yè)管理水平。加大物業(yè)服務(wù)行業(yè)的培訓(xùn)力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。要徹底扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司收錢后，就成了“大爺”的觀念，使其認(rèn)清自己的“管家”身份。同時，政府及有關(guān)部門要制定相關(guān)的制度辦法，推行對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行履約保證金制度，避免物業(yè)公司中途“撂挑子”或“棄管”。
（三）實行項目資金制度和住宅開發(fā)環(huán)境配套驗收制度。按照《朝陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金管理暫行辦法》，由城建行政主管部門收取項目資本金，并專戶保管，已督促開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定設(shè)計要求履行職責(zé)，把物業(yè)建設(shè)達(dá)標(biāo)作為退款的前置條件，以此約束其完善物業(yè)設(shè)施設(shè)備。按照《朝陽市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境配套驗收管理辦法》規(guī)定，城建行政主管部門應(yīng)把物業(yè)用房、物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、綠化等作為驗收的重點(diǎn)，物業(yè)管理部門直接參與建設(shè)項目審批、圖表的匯審及項目竣工驗收。要進(jìn)一步加大工作力度，對繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)并陳欠專項維修資金的建設(shè)單位，在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》前，必須補(bǔ)交陳欠款額，否則，不予辦理相關(guān)手續(xù)，不予批準(zhǔn)開工建設(shè)。對已不從事房地產(chǎn)開發(fā)項目且陳欠專項維修資金的建設(shè)單位，切實加大追繳力度，并由所在區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會向人民法院起訴，依法強(qiáng)制收繳。
（四）加快老舊小區(qū)改造步伐。要加大老舊小區(qū)的維修改造力度，提高修繕標(biāo)準(zhǔn)，完善配套設(shè)施，嚴(yán)格接管驗收，為老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。同時，要改革創(chuàng)新物業(yè)管理途徑辦法，在部分無人管的住宅小區(qū)推行在街道辦事處指導(dǎo)下，以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體的新的小區(qū)管理模式，或鼓勵小區(qū)業(yè)主“自治管理”。
（五）從物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身來講，除了為業(yè)主提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，在其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)上還要達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度，才能稱其為優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。一是要加強(qiáng)居住環(huán)境的改善，物業(yè)管理要大力建設(shè)環(huán)保社區(qū)、綠色社區(qū)。一方面應(yīng)包括建立污水處理系統(tǒng)、垃圾分類管理等節(jié)能環(huán)保措施、對舊建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應(yīng)實施立體綠化，因地制宜實施“見縫插綠”，想方設(shè)法為業(yè)主提供舒適的休閑娛樂場所。其次要注重精神文明建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)多開展一些能夠增進(jìn)鄰里感情的活動，強(qiáng)化團(tuán)結(jié)意識，重建人們之間的相互信任和接納的意識。第三，物業(yè)管理企業(yè)始終把服務(wù)放在第一位，真正做到想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。
廈門市_______________（以下簡稱賣方）與_______同志（以下簡稱買方）協(xié)商同意訂立本合同，條款如下，以資信守。
第一條 賣方將坐落于廈門市________區(qū)_________路（街、里、巷）_______號（幢）________室出售給買方。該住房為_______結(jié)構(gòu)，于______年_______月竣工，建筑面積共_______平方米。
第二條 以成本價、統(tǒng)建解困房價、房改經(jīng)濟(jì)適用住房價、商品房指導(dǎo)價(或評估價)購買的獲得全部產(chǎn)權(quán)。高層住宅以標(biāo)準(zhǔn)價購買的獲得________%產(chǎn)權(quán)。
第三條 計價：
1、不超標(biāo)面積_________平方米，以_________價出售，單價_______元，計______元。
2、雜物間面積________平方米（層高2.2米以下[ ]；層高2.2米以上[ ]），單價________元，計_______元。
3、超標(biāo)面積________平方米，單價________元，計_________元。
4、超商品房指導(dǎo)價計________元。
5、超標(biāo)準(zhǔn)裝修計_______元。
6、工齡折扣________年，計___________元。
實際付款：1+2+3+4+5-6=________元
人民幣（大寫）：_____拾_____萬______仟______佰______拾_____元。
第四條 該房產(chǎn)建筑面積的計算以土地房屋權(quán)屬證書記載為準(zhǔn)。
第五條 購買單位自管公有住房的，由賣方持本合同、《公有住房出售核定表》、個人交款單、房改專用發(fā)票、戶口簿，到市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記。購買市國土資源與房產(chǎn)管理局管理的公有住房，買方直接憑本合同、房改專用發(fā)票、戶口簿，到市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記。
第六條 買方與毗鄰房產(chǎn)共同享有使用住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備（如走廊、梯級、通道、供電、供水、排水、共用天線等系統(tǒng)）。住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修按《住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》執(zhí)法。
第七條 買方取得該房產(chǎn)后，自行管理和維修、養(yǎng)護(hù)，保證房屋安全使用。
第八條 買方使用該產(chǎn)業(yè)時必須遵守國家法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，遵守社會公德和維護(hù)公共利益。
第九條 買方取得該房產(chǎn)后，不得擅自改變住房的使用功能和房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)，不得拆改上下水管道、供電設(shè)備、公共電視天線、通信和煤氣等管線；不得更改建筑物外觀藝術(shù)造型，嚴(yán)禁在房頂、陽臺及公共地上搭建。買方若有違反本條規(guī)定，賣方有權(quán)責(zé)令其恢復(fù)原狀、補(bǔ)償由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失或承擔(dān)法律責(zé)任。
第十條 買賣雙方應(yīng)共同遵守廈門市住房制度改革的有關(guān)政策及規(guī)定，雙方如在合同履行中發(fā)生爭議，應(yīng)本著友好精神，協(xié)商不成，雙方均有權(quán)訴法院。
第十一條 其他事項：___________________________________________
第十二條 本合同自簽字之日生效。本合同一式二份。買賣雙方各執(zhí)一份，每份合同具有同等法律效力。
賣方（蓋章）_____________ 買方（蓋章）______________
乙方（受托方）：_________（物業(yè)管理公司）
為加強(qiáng)_________（物業(yè)名稱）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對_________（物業(yè)名稱）實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1．物業(yè)基本情況
（1）物業(yè)類型：_________。
（2）座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號。
（3）四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
（4）占地面積：_________平方米。
（5）建筑面積：_________平方米。
2．委托管理事項
（1）房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
（2）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
（3）本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)附屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
（4）本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
（5）公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
（6）交通、車輛行駛及停泊。
（7）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。
（8）社區(qū)文化娛樂活動。
（9）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；
（10）法規(guī)和政策規(guī)定及授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其它事項。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。
第三條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和住宅公共維修基金
1．本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_________項執(zhí)行：
（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（2）按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（3）由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元。
2．管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第_________項執(zhí)行：
（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；
（2）按每年_________％的幅度上調(diào)；
（3）按每年_________％的幅度下調(diào)；
（4）按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整；
（5）按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整_________。
3．住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
（1）共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。
（2）共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌或由產(chǎn)權(quán)人按實分?jǐn)偂?/p>
（3）產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。
4．乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_________元，按下列第_________項執(zhí)行：
（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付；
（2）由乙方承擔(dān)；
（3）在_________費(fèi)用中支付。
5．因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第_________項執(zhí)行：
（1）由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月_________元；
（2）由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的_________％。
第四條 其他有償服務(wù)費(fèi)用
1．車位及其使用管理服務(wù)費(fèi)用：
（1）機(jī)動車：_________；
（2）非機(jī)動車：_________；
2．有線電視：_________；
3．_________。
第五條 代收代繳收費(fèi)服務(wù)
受有關(guān)部門或單位的委托，乙方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、熱費(fèi)、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。
第六條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條 雙方權(quán)利、義務(wù)
1．甲方權(quán)利義務(wù)：
（1）根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；
（2）監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
（3）按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的_________％）_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；
（4）給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
（5）負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動；
（7）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；
（8）負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（9）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改；
（10）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系；
（11）政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2．乙方權(quán)利義務(wù)：
（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度；
（2）遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；
（3）根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi)；
（4）接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；
（5）對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員；
（7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；
（8）負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價；
（9）有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；
（11）開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；
（12）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第八條 物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1．各項管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達(dá)到_________標(biāo)準(zhǔn)。
2．確保年完成各項收費(fèi)指標(biāo)_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的_________％作為經(jīng)營收入。
第九條 風(fēng)險抵押
1．乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風(fēng)險抵押金。
2．乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3．如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。
4．如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。
第十條 獎罰措施
1．在各項管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________％獎勵乙方。
2．如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元（全國）、_________元（?。________元（市）；獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽(yù)的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3．如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4．如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_________元至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。
5．由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。
第十一條 合同更改、補(bǔ)充與終止
1．經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2．合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前的_________個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3．合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第十二條 聲明及保證
甲方：
1．甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2．甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。
3．在簽署本合同時，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4．甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1．乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2．乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。
3．在簽署本合同時，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4．乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條 保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密（技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。
第十四條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預(yù)見，不能克服、不能避免并對一方當(dāng)事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災(zāi)害如洪水、地震、火災(zāi)和風(fēng)暴等以及社會事件如戰(zhàn)爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應(yīng)立即將事故情況書面告知另一方，并應(yīng)在_________天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認(rèn)可后協(xié)商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條 通知
根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當(dāng)面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
各方通訊地址如下：_________。
一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相應(yīng)責(zé)任。
第十六條 爭議的處理
1．本合同受_________國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2．本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院起訴。
第十七條 解釋
本合同的理解與解釋應(yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。
第十八條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________代表（簽字）：_________