時(shí)間：2023-09-21 17:59:59
導(dǎo)語：在物業(yè)管理的范疇的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、積極參與“親情化服務(wù)”活動(dòng)。我們物業(yè)管理企業(yè)要緊密結(jié)合機(jī)關(guān)效能建設(shè)活動(dòng)，在全市物業(yè)管理行業(yè)積極開展“親情化服務(wù)”主題實(shí)踐活動(dòng)，把黨和政府的關(guān)懷和溫暖送到千家萬戶。本著“群眾利益無小事”原則，及時(shí)解決群眾關(guān)心的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，做到急群眾所急，想群眾所想，幫群眾所需。通過走訪住宅小區(qū)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和聯(lián)系，建立起與業(yè)主的新型合作關(guān)系，使親情服務(wù)貫穿于物業(yè)管理的整個(gè)過程中，讓業(yè)主真實(shí)感受到物業(yè)管理帶來的實(shí)惠。
二、加大宣傳力度，爭取做到家喻戶曉。通過多種形式宣傳發(fā)動(dòng)，切實(shí)提高廣大業(yè)主對(duì)開展“親情化服務(wù)”活動(dòng)意義和宗旨的認(rèn)識(shí)，提高其參與活動(dòng)的積極性和能動(dòng)性；緊抓“親情化服務(wù)”活動(dòng)開展的有利契機(jī)，繼續(xù)深入、持久地宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主明確物業(yè)管理中享有的權(quán)利以及應(yīng)履行的義務(wù)，切實(shí)維護(hù)好自己的合法權(quán)益，增強(qiáng)自覺交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)意識(shí)，使廣大業(yè)主真正地了解物業(yè)管理，參與物業(yè)管理，支持物業(yè)管理工作。
三、切實(shí)擺正物管企業(yè)與業(yè)主之間的位置。通過“親情化服務(wù)”活動(dòng)，要使我們物管企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到，業(yè)主與物管企業(yè)的關(guān)系，猶如雇主和管家，物管企業(yè)是受聘和服務(wù)于全體業(yè)主的，只有突出服務(wù)意識(shí)，樹立誠信觀念，按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，為業(yè)主提供物有所值、周到細(xì)致的人性化服務(wù)，才能受業(yè)主肯定，才能在市場中生存。
四、始終把業(yè)主利益放在首位，切實(shí)為業(yè)主辦實(shí)事、做好事。對(duì)業(yè)主的求助，具備條件的要做到及時(shí)解決和解答；條件暫不具備、一時(shí)解決有困難的，要向業(yè)主講明原因，積極創(chuàng)造條件，爭取早日解決；對(duì)超出物業(yè)管理范疇的，要進(jìn)行耐心地解釋，闡明情況，爭取業(yè)主的理解。要按期對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行整治，保持小區(qū)整潔；要加強(qiáng)小區(qū)綠化工作管理；要嚴(yán)格規(guī)范車輛的停放和進(jìn)出入；要與公安機(jī)關(guān)搞好聯(lián)防，減少治安案件的發(fā)生，為構(gòu)建平安威海貢獻(xiàn)力量。
五、加強(qiáng)物管企業(yè)的自身建設(shè)。要聘用有物業(yè)管理資質(zhì)的管理人員充實(shí)到管理層，提高物管企業(yè)管理人員的整體素質(zhì)，帶動(dòng)物業(yè)管理水平的全面升級(jí)；要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)力度，建立一支政治素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力好、技術(shù)過硬的員工隊(duì)伍。
六、增強(qiáng)物業(yè)品牌意識(shí)，使品牌服務(wù)走進(jìn)社區(qū)。物業(yè)品牌是高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)的持久升華的一種企業(yè)信譽(yù)，是品質(zhì)的象征。我們要樹立企業(yè)形象，增強(qiáng)物業(yè)的品牌意識(shí)，以誠信優(yōu)質(zhì)服務(wù)打造行業(yè)品牌，用品牌服務(wù)抓人心、搶市場。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、國內(nèi)企業(yè)、發(fā)展趨勢
Property Management Development Trend in State-owned Enterprises
XUE Shao-fei
(Examing & Repair Company of Shanxi Electric Power Company ,Taiyuan 030032,China)
Abstract: Property management is a sunrise industry and has wide development prospect in state-owned enterprises. This paper simply explains the concepts of "property" and "property management", and mainly states the property management differences between state-owned enterprises and the traditional real estate managementfrom three aspects of management system, management content & management mechanism. Property management development trend & the problems facing the intelligent property management are also analyzed in this paper . Key words: property management;domestic enterprise ; development trend
中圖分類號(hào)：F276.1
正文：物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬朝陽產(chǎn)業(yè)，在國有企業(yè)中發(fā)展前景廣闊，但在相關(guān)法律法規(guī)方面還處于一個(gè)逐步健全完善期。
眾所周知，國有企業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，物業(yè)管理在國內(nèi)處于一個(gè)高速的發(fā)展階段。同時(shí)，物業(yè)管理作為國有企業(yè)的重要的組成部分，它的作用和意義是非常大的。
“物業(yè)”原是廣東，香港，澳門地區(qū)人們對(duì)單元性房地產(chǎn)的稱謂。在英語國家，物業(yè)可譯為estate或者property，指的是財(cái)產(chǎn)，資產(chǎn)或者房地產(chǎn)等是一個(gè)較為廣義的范疇。在現(xiàn)實(shí)意義中，物業(yè)是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備，配套設(shè)施，相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)既依托于該實(shí)體上的權(quán)益。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)，管理和維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
一、 物業(yè)管理與國有企業(yè)中傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別
1、管理體制不同
國有企業(yè)中傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是由政府、企事業(yè)單位的房管部門采用行政手段進(jìn)行福利性的封閉管理。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)管理模式下的經(jīng)營性的管理，它所提供的是有償服務(wù)。
2、管理內(nèi)容不同
國有企業(yè)中傳統(tǒng)房管部門主要承擔(dān)房屋及設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，管理內(nèi)容單一。物業(yè)管理則是對(duì)房屋及其附屬的設(shè)備設(shè)施、清潔、綠化、治安、車輛、消防等實(shí)行全方位、多功能、綜合性經(jīng)營管理與服務(wù)，內(nèi)容十分豐富廣泛。
3、管理機(jī)制不同
國有企業(yè)中傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理部門與用戶之間的關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系。物業(yè)管理則是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場來選聘物業(yè)服務(wù)公司，雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)力、義務(wù)；物業(yè)服務(wù)公司與產(chǎn)權(quán)人和使用人之間的關(guān)系是委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。
二、物業(yè)管理在國有企業(yè)中的發(fā)展趨勢
隨著國有企業(yè)在規(guī)模和效益上的發(fā)展壯大，促使智能物業(yè)的蓬勃發(fā)展，這就是物業(yè)管理在國有企業(yè)中的發(fā)展趨勢，這樣就會(huì)大大提高人們的工作效率和生活質(zhì)量。從這些方面來說，物業(yè)管理的發(fā)展趨勢主要就是智能物業(yè)。然而，一個(gè)非常嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問題也隨之出現(xiàn)：我國目前尚缺乏從事智能物業(yè)設(shè)計(jì)、施工、管理和維修的技術(shù)人員，培養(yǎng)一大批高素質(zhì)的智能物業(yè)管理人才已經(jīng)刻不容緩。
其實(shí)：智能物業(yè)只是國有企業(yè)物業(yè)管理方面的主要發(fā)展趨勢，除此以外還有以下幾個(gè)趨勢：
1、在國有企業(yè)中物業(yè)管理的服務(wù)方面，需求及發(fā)展空間將繼續(xù)擴(kuò)大。
2、在國有企業(yè)中物業(yè)管理的質(zhì)量方面，劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將繼續(xù)被優(yōu)質(zhì)專業(yè)的物業(yè)管理公司取代。
3、在國有企業(yè)中物業(yè)管理人士方面，專業(yè)物業(yè)管理市場的業(yè)內(nèi)人士將加強(qiáng)與國內(nèi)相關(guān)政府部門進(jìn)行溝通。
4、在國有企業(yè)中物業(yè)管理方式方面，托管式的物業(yè)管理服務(wù)逐漸取代顧問式的物業(yè)管理服務(wù)。
5、在國有企業(yè)中物業(yè)管理資質(zhì)方面，專業(yè)級(jí)合格資質(zhì)的維修保養(yǎng)承辦商將快速進(jìn)入物業(yè)管理市場。
三、物業(yè)企業(yè)在國有企業(yè)智能物業(yè)管理中面臨的問題
1、智能物業(yè)管理企業(yè)在信息時(shí)代享有的機(jī)遇：有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的知名度;有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象;有助于提高整體服務(wù)水平。
2、智能物業(yè)在建設(shè)與管理中存在的問題：整體水平不高；設(shè)計(jì)質(zhì)量低；施工規(guī)范與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不全；重建筑輕管理；專業(yè)技術(shù)人員配置欠缺。
3、發(fā)展我國智能化物業(yè)管理的對(duì)策：優(yōu)化智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的思路是化被動(dòng)為主動(dòng)、變無序?yàn)橛行?；操作的?guī)范化是高效率的基本保證；加強(qiáng)智能建筑物業(yè)管理的發(fā)展性；在全國質(zhì)量管理的觀點(diǎn)指導(dǎo)下進(jìn)行全程管理。
結(jié)束語：智能化物業(yè)管理在國有企業(yè)的發(fā)展趨勢，不僅已經(jīng)成為一個(gè)國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的體現(xiàn)，而且也成為一個(gè)國有企業(yè)科技水平的綜合標(biāo)志之一，必將在國有企業(yè)中發(fā)揮它的巨大作用。
參考文獻(xiàn)：
【1】2007年國務(wù)院頒發(fā)《物業(yè)管理?xiàng)l例》
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；財(cái)務(wù)管理；問題與對(duì)策
當(dāng)前，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及網(wǎng)絡(luò)科技的不斷更新，物業(yè)管理行業(yè)也獲得了極大的進(jìn)步，不論是數(shù)量，還是規(guī)模上，較之前都有了更大的提高，其服務(wù)領(lǐng)域逐漸擴(kuò)展，服務(wù)水平和經(jīng)濟(jì)效益也獲得了很大的提升。物業(yè)管理公司的經(jīng)營原則是減少營運(yùn)成本，把公司的價(jià)值效益不斷擴(kuò)大，進(jìn)而增強(qiáng)公司的整體經(jīng)濟(jì)效益，更好地保證企業(yè)立足于當(dāng)今的同行業(yè)之中。所以說，強(qiáng)化物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作至關(guān)重要，各物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在實(shí)際的運(yùn)營過程中，合理組織各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，控制資金流向，努力把企業(yè)資金的使用效率提高到最大限度，如此一來才能夠更好地保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)等各種效益的提升。
一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容
若是依據(jù)行業(yè)進(jìn)行劃分，那么物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)歸屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，然而其不可完全等同于服務(wù)行業(yè)，它也具有本身的行業(yè)特殊性。通常而言，物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理涉及的成本費(fèi)用和普通生產(chǎn)企業(yè)或加工制造業(yè)的成本概念有所差異，應(yīng)當(dāng)從某種特定的角度來詮釋成本構(gòu)成，也就是借助廣義的成本定義或者泛指的費(fèi)用定義來對(duì)實(shí)際發(fā)生的支出進(jìn)行整合。若從廣義角度來考慮，物業(yè)管理公司的成本費(fèi)用涵蓋了管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用，這些均屬于該行業(yè)的財(cái)務(wù)管理范疇。作為一個(gè)物業(yè)管理公司來講，它的財(cái)務(wù)管理工作通常更加注重以下方面：
首先，物業(yè)管理公司的成本管控以及費(fèi)用支出是其財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)前提，也是保證物業(yè)管理公司切身利益的必然要求。物業(yè)管理公司的成本控一般包括將成本費(fèi)用控制在合理范圍內(nèi)的預(yù)算管理；完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，給公司的運(yùn)作管理提供有力的制度保障；考核更加嚴(yán)苛，保證成本費(fèi)用項(xiàng)目控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
其次，物業(yè)管理公司的行業(yè)特征造成了利潤率不高的現(xiàn)象，因此，物業(yè)公司必須持續(xù)擴(kuò)大自身規(guī)模，才可以令公司的總體利潤總額迅速增加，進(jìn)一步給公司未來的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是，要想迅速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提升經(jīng)濟(jì)效益就必須充分體現(xiàn)公司財(cái)務(wù)管理的投融資作用，不斷地調(diào)整本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品及提供各項(xiàng)服務(wù)的價(jià)格，目的是為公司獲得最大化的效益，從而達(dá)到利潤的最大化。
此外，物業(yè)管理公司必須將降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)做財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，著重對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)以及操作性風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行有效的防范和控制，對(duì)客戶的信用等級(jí)進(jìn)行調(diào)查或者評(píng)級(jí)，緊接著構(gòu)建客戶信用管理檔案。另外，建立科學(xué)的業(yè)務(wù)流程及嚴(yán)格的責(zé)任監(jiān)督機(jī)制，并且樹立足夠的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控意識(shí)，構(gòu)建并完善風(fēng)險(xiǎn)管理體制等，有助于物業(yè)管理公司更好地將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍之內(nèi)，從而保障企業(yè)的平穩(wěn)、高效運(yùn)行。
二、國內(nèi)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的基本狀況剖析
因?yàn)槲覈奈飿I(yè)管理行業(yè)進(jìn)入現(xiàn)代化發(fā)展模式的時(shí)間還不是很長，所以說，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善的大背景下，國內(nèi)的物業(yè)管理公司所面臨的市場競爭包括國外物業(yè)公司造成的壓力逐漸增大，以往的管理模式早已無法滿足當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。同時(shí)，因?yàn)槲覈飿I(yè)管理公司依舊存在初期發(fā)展階段，未能從以往的運(yùn)作模式當(dāng)中完全解放出來，仍舊會(huì)出現(xiàn)資金管理模式滯后、手段單一等狀況，從而造成資金的體外循環(huán)、任意投資、利用率不高等現(xiàn)象的出現(xiàn)，如此便會(huì)令物業(yè)管理公司的資金利用率降低，無形之中平添了物流管理公司的經(jīng)驗(yàn)重?fù)?dān)。這也造成物業(yè)管理公司在面對(duì)外部籌融資較為困難的前提下，將其重心力量放置于物業(yè)公司當(dāng)前的資金利用率上，而這一點(diǎn)更是物業(yè)管理公司在財(cái)務(wù)管理工作中經(jīng)常遇到的難題。國內(nèi)現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的整體資金利用率仍舊具有很大的提升空間。
三、我國物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的問題與不足
（一）資金匱乏，轉(zhuǎn)型升級(jí)困難
考慮到我國物業(yè)管理公司自身的屬性及特征，它們通常依靠勞動(dòng)和管理作為主要的運(yùn)營模式，對(duì)資源和人工等方面的耗費(fèi)較多，利潤空間比另外一些企業(yè)小，所以說物業(yè)管理公司內(nèi)部資金的匱乏，再加上資產(chǎn)信用度較低，都會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作造成一定的難度。物業(yè)管理公司在開展貸款融資的過程中，也往往會(huì)由于貨代抵押或者信用度低等狀況而受到極大的影響。目前，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)所體現(xiàn)出來的基本狀況為：各企業(yè)各公司的運(yùn)營規(guī)模不大，但是數(shù)量眾多，并且不夠集中，整個(gè)行業(yè)的競爭壓力不斷上升，在種種不利因素的前提下，各傳統(tǒng)型的物業(yè)管理公司為了升級(jí)為現(xiàn)代化物業(yè)管理企業(yè)，不得不采取增加企業(yè)運(yùn)營規(guī)模的手段來完成。
（二）資金運(yùn)用不夠科學(xué)合理
物業(yè)管理公司外部融資通常存在很大的限制，只能夠借助自身的內(nèi)部資金來維系其運(yùn)作。所以說，提升公司內(nèi)部資金的利用率，令有限的資金獲得更加合理的利用，把總體效益發(fā)揮到極致，是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理人員的重要任務(wù)之一。然而，因?yàn)槭艿狡髽I(yè)發(fā)展規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)和組織形式、財(cái)務(wù)工作者的自身素養(yǎng)等諸多要素的影響，物業(yè)公司資金的使用狀況并不盡如人意，一般可以通過下列方面體現(xiàn)：
首先，流動(dòng)資金的運(yùn)用。作為物業(yè)管理資產(chǎn)當(dāng)中的關(guān)鍵組成部分之一，流動(dòng)資金是物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營的根本動(dòng)力和前提保障，企業(yè)可借助上下游核算或者通過銀行支付的時(shí)間差來提高其價(jià)值，進(jìn)一步提升內(nèi)部資金的利用率，然而不少物業(yè)公司并未采取靈活多樣的管理手段，從而造成了流動(dòng)資金的利用效果不理想；其次，不動(dòng)產(chǎn)的利用?，F(xiàn)階段，大部分國內(nèi)物業(yè)管理公司在外部融資困難的前提下，并未充分利用自身的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行融資，從而獲取更大量的流動(dòng)資金。所以，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值未能獲得充分體現(xiàn)是國內(nèi)物業(yè)管理公司資金利用不合理的又一具體表現(xiàn)。
（三）財(cái)務(wù)監(jiān)督體系不夠健全
當(dāng)前，國內(nèi)大部分物業(yè)管理公司均具有下設(shè)子公司，然而對(duì)其下屬公司的財(cái)務(wù)管控情況沒有形成有效的監(jiān)督，各種機(jī)制在下屬公司中的貫徹執(zhí)行狀況不理想，再或者因目前的核算機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制等均存在一定的漏洞、財(cái)務(wù)工作者的專業(yè)技能不足等因素的影響，物業(yè)管理公司對(duì)其下屬公司的財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督缺少更加系統(tǒng)合理的對(duì)策，從而造成了財(cái)務(wù)核算操作不規(guī)范、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作風(fēng)險(xiǎn)較大、規(guī)則體系過于形式化、違法違紀(jì)現(xiàn)象層出不窮等問題，在很大程度上影響了物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)健康，并且給物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作帶來了更多的難題。
四、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的強(qiáng)化措施分析
（一）豐富自身的融資渠道
綜合剖析物業(yè)管理公司的發(fā)展現(xiàn)狀，它們通常在外部融資方面較為不利，鑒于物業(yè)管理公司的發(fā)展要求依據(jù)目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢，其應(yīng)當(dāng)在融資渠道及手段方面獲得更大的進(jìn)展，目的是獲得大量可利用的資金，為企業(yè)今后健康、穩(wěn)定、長期的發(fā)展提供有力保障。按照物業(yè)公司的屬性和特征，它們?cè)谌谫Y上可借助自身的優(yōu)勢吸引外資、借助國家政策積極上市等，具體內(nèi)容如下：第一，吸引外商投資。由于國內(nèi)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了更多的活力。政府部門必須積極地改善外部環(huán)境，并且主動(dòng)引導(dǎo)外資在國內(nèi)的物業(yè)管理公司中進(jìn)行投資，扶持各物業(yè)公司引入外資，加大合作項(xiàng)目的辦理力度，從而有效轉(zhuǎn)變物業(yè)管理公司資金匱乏的現(xiàn)狀；第二，通過一系列國家政策上市。有關(guān)部門必須依照各物業(yè)管理公司的實(shí)際情況，進(jìn)行政策的轉(zhuǎn)變和調(diào)整，同時(shí)適度放寬各種條件，幫助那些具有強(qiáng)大競爭力、經(jīng)營狀況良好的物業(yè)管理公司上市，進(jìn)而帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）注重資金利用的合理性
由于物業(yè)管理行業(yè)在各服務(wù)行業(yè)中處于較高的地位，其對(duì)于社會(huì)生活及工業(yè)生產(chǎn)均擁有至關(guān)重要的現(xiàn)實(shí)意義。以往的物業(yè)管理公司的運(yùn)營形式通常為家族式，但當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢令該行業(yè)慢慢向現(xiàn)代化物業(yè)管理企業(yè)演變，目的是更好地滿足時(shí)展的需求。考慮到物業(yè)公司性質(zhì)的特殊性，規(guī)模較小、資金匱乏等，所以提升有限資金的利用效率是增強(qiáng)物業(yè)公司發(fā)展動(dòng)力的基本形式之一。一般來講，物業(yè)管理公司需要借助流動(dòng)資金的高效運(yùn)作，令資金的使用更具靈活性。受行業(yè)領(lǐng)域的限制，流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)是物業(yè)管理資金利用的基本方式，其上下游的計(jì)算通常會(huì)出現(xiàn)一定的時(shí)間差，各企業(yè)必須充分利用這一點(diǎn)；電子商務(wù)的發(fā)展進(jìn)步推動(dòng)了網(wǎng)絡(luò)銀行的迅速推廣，物業(yè)管理公司當(dāng)前也可以選取網(wǎng)絡(luò)銀行的渠道進(jìn)行支付，通過此種手段建立新型結(jié)算體系，把浮動(dòng)現(xiàn)金量充分利用起來。除此之外，物業(yè)公司也應(yīng)借助現(xiàn)代物流集成信息化系統(tǒng)板塊，把各種物流數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)、有效的處理和整合，目的是令各項(xiàng)數(shù)據(jù)更為清楚明了，緊密銜接，進(jìn)一步提升信息數(shù)據(jù)的使用效率，盡可能降低信息數(shù)據(jù)的閑置及浪費(fèi)。
（三）健全公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)監(jiān)管體制
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得各物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理涵蓋的范疇更加寬廣，對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格有效的監(jiān)管，對(duì)于降低財(cái)務(wù)管理工作中的錯(cuò)誤率、提升管理能力等方面有著關(guān)鍵的作用，具體而言，我們可以從下列幾個(gè)方面來研究：第一，優(yōu)化管理機(jī)構(gòu)。因?yàn)樨?cái)務(wù)工作者人數(shù)以及專業(yè)技能等要素的束縛，財(cái)務(wù)管理工作通常會(huì)被歸納于財(cái)務(wù)核算等機(jī)構(gòu)，然而財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)核算等工作崗位的工作擁有根本的差異，必須把它獨(dú)立出來，進(jìn)行專門的管理事項(xiàng)，同時(shí)借助教育培訓(xùn)等手段來不斷增強(qiáng)管理機(jī)構(gòu)工作人員的自身素養(yǎng)及其管理水平；第二，健全內(nèi)控機(jī)制。內(nèi)部控制環(huán)節(jié)對(duì)于物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)監(jiān)管效率的作用慢慢被企業(yè)管理人員所認(rèn)識(shí)到，所以物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步剖析國家有關(guān)的法律法規(guī)及政策，進(jìn)而制定對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作流程的規(guī)范性、合理性等，最終提高物業(yè)公司的運(yùn)作效率。
（四）確立財(cái)務(wù)預(yù)算管理的核心地位，樹立財(cái)務(wù)監(jiān)督的權(quán)威
各物業(yè)管理公司的管理者應(yīng)當(dāng)充分重視自身財(cái)務(wù)預(yù)算的編制工作，盡可能突破以往財(cái)務(wù)管理的被動(dòng)模式，將企業(yè)目標(biāo)的設(shè)立、財(cái)務(wù)指標(biāo)的分解、事后考核等管理內(nèi)容貫穿于財(cái)務(wù)預(yù)算管理的始終，同時(shí)盡快確立自身的管理權(quán)威地位。另外，物業(yè)管理公司還應(yīng)當(dāng)制定并分解預(yù)算主要指標(biāo)的建立，采取更加適用的預(yù)算手段，并且按照實(shí)際狀況來制定、實(shí)施彈性的財(cái)務(wù)預(yù)算辦法等。與此同時(shí)，物業(yè)管理公司還必須對(duì)財(cái)務(wù)管理實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)控和考核，將財(cái)務(wù)預(yù)算當(dāng)做管理的核心內(nèi)容，令財(cái)務(wù)工作者按照特定的財(cái)務(wù)預(yù)算來管控企業(yè)的現(xiàn)金及收入，還有就是將財(cái)務(wù)工作者的財(cái)務(wù)預(yù)算工作和其工作業(yè)績相結(jié)合進(jìn)行考核。此外，物業(yè)管理公司還需要對(duì)全面預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出評(píng)價(jià)，這一點(diǎn)將直接關(guān)乎物業(yè)公司預(yù)算管理的最終效果。
結(jié)束語
綜上所述，財(cái)務(wù)管理作為物業(yè)管理公司實(shí)際管理工作中的重要組成部分，由于受到公司經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)決策的作用，所以應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)控力度，健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制，做好監(jiān)督，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理效果，令物業(yè)管理公司的資金獲得更充分的利用。本文對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容與現(xiàn)狀、財(cái)務(wù)管理存在的問題進(jìn)行了深入剖析，并提出了相關(guān)建議，希望能夠?yàn)閲鴥?nèi)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的強(qiáng)化提供借鑒與參考。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；建筑物區(qū)分所有；業(yè)主自治；委托管理
物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。我國的物業(yè)管理從20世紀(jì)80年代自香港地區(qū)引進(jìn)和推廣開采。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題。本文作者把物業(yè)管理作為一種法律現(xiàn)象來調(diào)查分析和研究，試圖在審視我國現(xiàn)行物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)上，找出解決問題的法律途徑，為我國物業(yè)管理法制建設(shè)提出一些建議。
一、我國物業(yè)管理及物業(yè)管理法律的發(fā)展現(xiàn)狀
我國物業(yè)管理興起于改革開放后，以廣州為先導(dǎo)，借鑒香港物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。1981年，深圳市成立了我國第一家涉及商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司，這標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)在我國大陸的誕生和起步。30多年來，物業(yè)管理經(jīng)歷了從引進(jìn)試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)到逐步推廣的過程。它由南到北，由沿海到內(nèi)地飛速蔓延至全國各地城市，涉及千家萬戶，行業(yè)初具規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國城鎮(zhèn)住宅總量的近38%已實(shí)行物業(yè)管理，不少省市實(shí)行物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)50%以上.深圳市甚至已超過了95%。物業(yè)管理作為城市管理的一種新的模式和新興行業(yè).已在我國初具規(guī)模。
相對(duì)于物業(yè)管理的實(shí)踐來說，我國物業(yè)管理的立法明顯滯后。直到1994年，建設(shè)部頒布建國以來我國物業(yè)管理的第一個(gè)部門規(guī)章——《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，才明確了這種新的管理體制，為地方立法提供了依據(jù)；同年6月，我國第一部有關(guān)物業(yè)管理的地方性法規(guī)也隨即出臺(tái)，即深圳市人大常委會(huì)通過的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。隨后，各地方的有關(guān)物業(yè)管理的地方性法規(guī)或政府規(guī)章也陸續(xù)出臺(tái)，中國的物業(yè)管理事業(yè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。2003年6月，國務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，則標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。
二、我國物業(yè)管理中存在的主要法律問題
1、業(yè)主自我管理、自我約束的意識(shí)和能力較弱
一方面，業(yè)主自律機(jī)制不完善。眾所周知，在物業(yè)權(quán)益關(guān)系中，業(yè)主財(cái)產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性和業(yè)主共同利益，構(gòu)成了業(yè)主共同決定實(shí)施物業(yè)管理的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。在此情況下.必須制定業(yè)主共同遵守的行業(yè)準(zhǔn)則（比如業(yè)主公約等），構(gòu)建業(yè)主自律機(jī)制，這是協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益的關(guān)鍵。但在我國物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)中，缺乏業(yè)主共同遵守執(zhí)行的行為準(zhǔn)則。另一方面，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)或機(jī)制不健全。盡管許多物業(yè)都仿照性地設(shè)立了業(yè)主委員會(huì)，制定了相應(yīng)的規(guī)章制度，但物業(yè)管理關(guān)系的當(dāng)事人仍然沿用過去行政管理的辦法解決問題。有些業(yè)主委員會(huì)從不召開會(huì)議，也不按規(guī)章制度辦事，結(jié)果使部分業(yè)主委員會(huì)變成了一種有名無實(shí)形同虛設(shè)的機(jī)構(gòu)。
2、物業(yè)管理相關(guān)主體的法律關(guān)系極不明確
首先，物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商的法律關(guān)系不順。在我國。新成立的小區(qū)則往往由各開發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司，開發(fā)商與物業(yè)管理公司形成“母與子”的關(guān)系，導(dǎo)致重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題無法得到根本解決，因此才引出了前期物業(yè)管理階段中的諸多糾紛。其次，大多數(shù)物業(yè)管理公司，其工作方法和理念不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢。缺乏法律意識(shí)和服務(wù)理念，沒有擺正服務(wù)者的心態(tài)。物業(yè)管理的內(nèi)容往往是模糊不清的，有的只是一些漂亮的口號(hào)，諸如“封閉式管理”“酒店式管理”等，但并沒有實(shí)際意義。這在一定程度上也不利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。進(jìn)而阻礙了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)理念的形成。
3、物業(yè)管理立法滯后，法制建設(shè)還需要進(jìn)一步完善
這主要表現(xiàn)在缺乏系統(tǒng)完善的全國性物業(yè)管理法律體系，半數(shù)以上的省及較大市沒有地方性法規(guī)，有的甚至連規(guī)范性文件都很少；即使在法制建設(shè)比較早的地方，法規(guī)政策仍然存在結(jié)構(gòu)、體系、執(zhí)法等許多缺陷甚至相互沖突的混亂現(xiàn)象。在司法實(shí)踐中，現(xiàn)有的法律法規(guī)在涵蓋性、合理性和科學(xué)性上還存在諸多不足。
三、完善我國物業(yè)管理制度的法律構(gòu)想
l、重構(gòu)業(yè)主自治管理
業(yè)主自治管理，可分為直接管理和業(yè)主自治團(tuán)體管理兩種情況。直接管理是業(yè)主人數(shù)較少且物業(yè)管理較為簡單時(shí)，由各業(yè)主直接自行管理的制度。在業(yè)主人數(shù)較多的情形下，依直接管理的模式對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理就會(huì)顯得捉襟見肘，故此業(yè)主自治團(tuán)體管理應(yīng)運(yùn)而生。
我國目前的物業(yè)管理立法中均規(guī)定了業(yè)主大會(huì)這一議事形式，但還沒有“業(yè)主團(tuán)體”的概念，說明我們?cè)诓蛔杂X中采用了管理團(tuán)體的議事形式，但沒有真正認(rèn)識(shí)到這種形式的主體就是業(yè)主團(tuán)體。所以我們應(yīng)該借鑒各國立法經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)上業(yè)主團(tuán)體這一概念。筆者建議。全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)組成業(yè)主團(tuán)體，它應(yīng)具有獨(dú)立的民事主體地位。
2、重構(gòu)我國物業(yè)管理法律關(guān)系
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)脫離母子關(guān)系。物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離不僅是建立物業(yè)管理法律體系應(yīng)遵循的基本的原則，也是理清物業(yè)管理法律關(guān)系的必然選擇。在英美、新加坡、日本等物業(yè)管理比較發(fā)達(dá)的國家，均對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行市場化運(yùn)作，由房地產(chǎn)開發(fā)商通過招投標(biāo)的方式對(duì)眾多的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行擇優(yōu)選擇。[2]這些成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們：要理清物業(yè)管理法律關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)必須脫離母子關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行市場化運(yùn)作。只有如此，才能在房屋售出之后，既最大限度的保護(hù)業(yè)主的利益，又避免開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間法律關(guān)系混亂。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；溝通；前期介入
在社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)管理工作是社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)工作的重要內(nèi)容。社區(qū)是社會(huì)的構(gòu)成單位，是社會(huì)的窗口和縮影，建設(shè)和諧社區(qū)是構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。物業(yè)管理貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)企業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對(duì)社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)具有重要影響。因此，如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于建設(shè)和諧社區(qū)推動(dòng)社會(huì)的和諧發(fā)展具有重要意義。
一、物業(yè)管理存在的問題
1. 業(yè)主管理委員發(fā)揮作用有限
按照有關(guān)法規(guī)，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)該是物業(yè)小區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司是受業(yè)主管理委員會(huì)之委托和聘用從事管理工作的?？蓪?shí)際上，一方面許多物業(yè)管理公司未受業(yè)主管理委員會(huì)的委托開展工作，業(yè)主管理委員會(huì)即使對(duì)物業(yè)管理不滿意也很難另換物業(yè)管理公司；另一方面許多業(yè)主管理委員會(huì)存在選舉不透明、不能定期召開業(yè)主會(huì)議、不能代表廣大業(yè)主愿意等問題。
2、物業(yè)管理費(fèi)糾紛
據(jù)了解，各小區(qū)存在或多或少的長期不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低；小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和配套設(shè)施不完備等。而大量居民的不交費(fèi)，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)水平。
3、物業(yè)和業(yè)主缺乏溝通
由于許多物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，甚至發(fā)生沖突。一些物業(yè)管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來催交費(fèi)用，但往往導(dǎo)致矛盾加劇。
4、管理責(zé)任界定不清引發(fā)矛盾
有關(guān)法規(guī)規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任?？蓪?shí)際上，物業(yè)企業(yè)無償為有關(guān)部門代收代繳相關(guān)費(fèi)用，小區(qū)內(nèi)諸如水、電、暖等公共設(shè)施的維護(hù)都被推到物業(yè)公司的身上，使業(yè)主把一些應(yīng)由相關(guān)部門、社區(qū)和開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任等誤認(rèn)為是物業(yè)管理的范疇，使物業(yè)企業(yè)陷入被動(dòng)。
二、建議解決辦法
針對(duì)當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：
1、加強(qiáng)物業(yè)管理的宣傳
一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動(dòng)力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)業(yè)主的自覺維權(quán)意識(shí)。四是要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作。
2、制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理辦法
應(yīng)針對(duì)物業(yè)企業(yè)所管理的項(xiàng)目是否簽訂物業(yè)服務(wù)合同并備案，是否建立企業(yè)投訴受理分級(jí)管理制度，物業(yè)項(xiàng)目是否制作物業(yè)投訴受理公示牌，是否向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和資料，企業(yè)是否按規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理辦法，管理部門隨時(shí)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督考評(píng)。對(duì)整改仍不合格的企業(yè)進(jìn)行通報(bào)，并記入企業(yè)不良信息檔案，情節(jié)嚴(yán)重的依據(jù)相關(guān)法規(guī)給予處罰，直至吊銷其資質(zhì)證書。
3、加強(qiáng)從業(yè)人員的管理工作
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)取決于企業(yè)中每一個(gè)員工的服務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)，因此在行業(yè)管理工作中不但要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)管理，更要采取多種手段提升物業(yè)從業(yè)人員的綜合技能以及服務(wù)水平。如對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)、日常管理，嚴(yán)格控制行業(yè)從業(yè)人員準(zhǔn)入，通過宣傳物業(yè)管理行業(yè)先進(jìn)人物和事跡提升物業(yè)管理行業(yè)的榮譽(yù)感，強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)凝聚力和吸引力。
4、加大舊有住宅小區(qū)的改造建設(shè)
舊有住宅小區(qū)是城市建設(shè)中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延伸，為保證政府資源分配的公平性，以及城市建設(shè)水平的整體提高，應(yīng)根據(jù)本地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r，有計(jì)劃、有步驟積極推進(jìn)舊有物業(yè)項(xiàng)目的綜合整治工作。
5、充分發(fā)揮業(yè)委員會(huì)的作用
應(yīng)依法成立業(yè)主委員會(huì)，保障業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，為業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)、維護(hù)業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督，對(duì)于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。
6、有關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)指導(dǎo)和管理。
房管、社區(qū)、辦事處等有關(guān)部門應(yīng)加大管理，指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂等價(jià)有償、誠實(shí)信用的物業(yè)管理合同；監(jiān)督業(yè)主委員的選舉合法性；跟蹤檢查物業(yè)企業(yè)日常的物業(yè)管理服務(wù)水平和收費(fèi)；協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商之間的關(guān)系。
7、推廣物業(yè)管理前期介入制度
關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；物業(yè)管理權(quán)；業(yè)主；業(yè)主代議機(jī)構(gòu)
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-2374（2009）07-0081-02
對(duì)建筑物的物業(yè)管理，是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生的。建筑物區(qū)分所有權(quán)是對(duì)一棟樓房中專有部分的專有權(quán)、對(duì)共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。我國新出臺(tái)的《物權(quán)法》中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定為“業(yè)主對(duì)建筑物的內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。該法規(guī)定的建筑物的區(qū)分所有權(quán)包括專有部分的所有權(quán)，共有部分共有權(quán)和對(duì)共有部分的共同管理權(quán)（即是基于專有權(quán)和共有權(quán)而享有的成員權(quán)）。王利明先生認(rèn)為，使用“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”概念更合理。顯然，就立法及法理上而言，物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利主體，是全體業(yè)主無疑。
物業(yè)管理公司雖然在履行物業(yè)管理中享有物業(yè)管理權(quán)，但這種權(quán)利并不是天生具有的，而是在物業(yè)管理的基礎(chǔ)權(quán)利――建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)上，通過建筑物區(qū)分所有權(quán)人――業(yè)主組成的權(quán)力機(jī)構(gòu)――業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)基于共同管理的合意，簽定《物業(yè)服務(wù)合同》，授權(quán)于物業(yè)管理公司的。
一、業(yè)主代表機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理中的角色
物業(yè)管理權(quán)人是業(yè)主（代表）大會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主的共同意志，管理的是其所代表的業(yè)主的物業(yè)；而物業(yè)管理公司是接受聘用來管理業(yè)主的物業(yè)，其對(duì)物業(yè)的管理應(yīng)該尊重業(yè)主的意愿，維護(hù)業(yè)主的合法利益，其管理不是自治管理，而是按照所簽定的物業(yè)管理服務(wù)合同管理物業(yè)。
一般來講，物業(yè)管理服務(wù)合同中都規(guī)定了物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)，如：物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主委員會(huì)審議；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和管理服務(wù)的重大措施；業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作等，這些都表明，物業(yè)管理過程中的決策人是業(yè)主委員會(huì)，而非物業(yè)管理公司。
只有業(yè)主委員會(huì)才是物業(yè)管理中的永久管理人，具有天生的管理責(zé)任。我國民法中的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對(duì)特定建筑物或其他設(shè)施享有固定的、帶有永久性的經(jīng)營管理權(quán)人。管理人是依照法律、法規(guī)或行政命令直接產(chǎn)生的，不同于當(dāng)事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設(shè)定的占有人。管理人的存在是我國社會(huì)主義國家國有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離的結(jié)果。我國國有的建筑物或其他設(shè)施一般授予國有企業(yè)、事業(yè)單位或機(jī)關(guān)團(tuán)體進(jìn)行管理，被授權(quán)的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利。這種享有管理權(quán)的人就是我國民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國民法立法的原意上應(yīng)該是指享有占有、使用、收益甚至處分權(quán)利的建筑物管理者，是指基于所有人授權(quán)或者其他法律事由而對(duì)建筑物取得法律上或事實(shí)上的占有，以及承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)的人。
物業(yè)管理中的決策人是業(yè)主（代表）大會(huì)及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主的共同意志，管理的是其所代表的業(yè)主的物業(yè)；而物業(yè)管理公司是接受聘用來管理業(yè)主的物業(yè)，其對(duì)物業(yè)的管理應(yīng)該尊重業(yè)主的意愿，維護(hù)業(yè)主的合法利益，其管理不是自治管理，而是按照所簽定的物業(yè)管理服務(wù)合同管理物業(yè)。
二、物業(yè)公司行使物業(yè)管理權(quán)的必然性
物業(yè)公司所擁有的物業(yè)管理權(quán)并非自己所固有的，而是從業(yè)主那里受讓渡而來。物業(yè)公司必須通過與業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）訂立物業(yè)管理合同的途徑，才能夠獲得對(duì)他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格，也即享有物業(yè)管理權(quán)。物業(yè)公司只有獲得業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）的概括授權(quán)，才能對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物和人實(shí)施管理。
1．物業(yè)管理行為不能由業(yè)主及其委員會(huì)自行作出，這是市場經(jīng)濟(jì)的必然要求。哈耶克認(rèn)為，在個(gè)人的行為中，并不是每一種常規(guī)性都一定會(huì)產(chǎn)生整體秩序。他以熱力定律為例類推出，在社會(huì)中，某種完全常規(guī)性的個(gè)人行為所能導(dǎo)致的只是失序。理性經(jīng)濟(jì)人是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本范疇與邏輯起點(diǎn)。但其自身仍然存在明顯的缺陷，即將理性推到極端的位置，因此對(duì)現(xiàn)實(shí)生活逐步失去深刻性，并受到一些學(xué)者的批判。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)修改了古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性人的假設(shè)，代之以有限理性的新假設(shè)。K.阿羅（Kenneth Joseph Arrow）認(rèn)為人的行為是有意思的和有理性的，但理性是有限的，而不是完全的。有限理性為我們提出了一個(gè)基本命題，即由于進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人的理性是有限的，所以無法完全把握復(fù)雜的環(huán)境與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的不確定性，因而產(chǎn)生了信息不全、契約不全等的缺陷。因而，在進(jìn)行物業(yè)管理事物上，需要委托一個(gè)更加理性的組織或者機(jī)構(gòu)來管理。而這項(xiàng)委托，通過業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)集體協(xié)商，通過決議，選聘專業(yè)物業(yè)管理公司來實(shí)現(xiàn)。
2．物業(yè)管理行為需具備專業(yè)資格，業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)不具備相關(guān)條件。業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)作為一個(gè)代議機(jī)構(gòu)，享有業(yè)主公約規(guī)定的物業(yè)管理決策的權(quán)利，但它只是物業(yè)管理權(quán)人，從我國目前各地關(guān)于物業(yè)管理的立法來看，實(shí)際上是將業(yè)主團(tuán)體作為一個(gè)非法人團(tuán)體來看待的。因?yàn)椋鞯氐牧⒎ň匆?，業(yè)主團(tuán)體成立要依法人成立程序進(jìn)行登記。因此，業(yè)主團(tuán)體不可能成為法人?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格”，業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)不具備法人資格，不具備從事物業(yè)管理的資格和條件，自身并不能夠從事物業(yè)管理。因而必須將其物業(yè)管理權(quán)授予物業(yè)管理公司。
三、業(yè)主代表機(jī)構(gòu)與物業(yè)公司的法律關(guān)系
業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的關(guān)系，在整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系中最為重要。探討他們之間的關(guān)系，有助于解決物業(yè)管理中存在的許多服務(wù)問題。
理論界對(duì)于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司之間的關(guān)系，一直爭議頗多，主要存在以下兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為他們二者是“委托”法律關(guān)系，持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是通過簽定物業(yè)管理服務(wù)合同將自己的權(quán)利和義務(wù)托付給物業(yè)管理公司，讓物業(yè)管理公司利用自身專業(yè)化經(jīng)營的優(yōu)勢，達(dá)到物業(yè)小區(qū)管理效用的最大化。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司之間是平等民事主體的服務(wù)合同關(guān)系，從區(qū)分建筑物所有權(quán)理論來看，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理的法律關(guān)系主要是通過雙方簽定的《物業(yè)服務(wù)合同》得以彰顯，二者應(yīng)該遵循合同法的平等、公平、自愿原則，雙方構(gòu)建的是平等民事服務(wù)合同關(guān)系，而非委托法律關(guān)系。至于其法律關(guān)系的性質(zhì)，應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》來分析。
物業(yè)公司的物業(yè)管理權(quán)由業(yè)主委托授權(quán)產(chǎn)生，通過合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)公司獲得物業(yè)管理權(quán)的法律基礎(chǔ)是物業(yè)管理合同，目前通常認(rèn)為，物業(yè)管理合同屬于委托合同之一種。在物業(yè)管理合同關(guān)系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)公司處于受托人的地位，物業(yè)公司受托處理的委托事務(wù)就是物業(yè)管理。為了處理物業(yè)管理事務(wù)，物業(yè)公司有必要獲得業(yè)主即委托人的授權(quán)，即獲得物業(yè)管理權(quán)，據(jù)此從事與物業(yè)管理有關(guān)的事實(shí)行為（如保安、清潔等）和法律行為（如代業(yè)主行使物上請(qǐng)求權(quán)等）。
[關(guān)鍵詞]城市住宅小區(qū) 物業(yè)管理 問題與對(duì)策
改革開放以來,住宅建設(shè)飛速發(fā)展,大量住宅小區(qū)投入使用,帶來了管理工作的變化,國外專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)被引入,取得了較好的效果,并帶動(dòng)了全國物業(yè)管理工作的起步發(fā)展。然而,隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而來的種種問題也時(shí)不時(shí)地困擾著這個(gè)朝陽行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后,體制不健全、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題,是一項(xiàng)長期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。
一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對(duì)住宅物業(yè)管理工作的要求越來越高。他們認(rèn)為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施科學(xué)有效地結(jié)合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對(duì)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析,發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。
1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后
盡管《物權(quán)法》出臺(tái),又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。
現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
2.開發(fā)商遺留問題
從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因?yàn)槲飿I(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題,而是由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。
3.業(yè)主缺乏自我約束
由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。
二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策分析
切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務(wù)水平,完善物業(yè)管理服務(wù)功能,對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展,構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。
1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)
(1)物業(yè)管理的早期介入
物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項(xiàng)目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等階段,站在業(yè)主的角度,從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。
(2)積極開展招投標(biāo)機(jī)制
在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期,人們還不適應(yīng)市場的選擇,因此政府應(yīng)加大工作力度,首先對(duì)比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行,多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng),進(jìn)行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。
(3)建立物業(yè)管理信用檔案
政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。
2.嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
針對(duì)開發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時(shí),以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。
物業(yè)的承接查驗(yàn)是一個(gè)復(fù)雜的過程,它涉及的建筑工程技術(shù)和許多法律法規(guī)的問題。因此,承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意:
(1)在承接查驗(yàn)前,物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗(yàn)收的相關(guān)問題,如:交接雙方的人員、驗(yàn)收各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等,統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確驗(yàn)收程序,明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
(2)承接查驗(yàn)不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量,還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型,并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告簽字后生效。
(3)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題,屬必須改正的,應(yīng)書面報(bào)請(qǐng)建設(shè)施工單位返修,一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修期限,屬于無法返修的項(xiàng)目,應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見形成備忘錄備案。
(4)為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行,對(duì)驗(yàn)收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試。在此期間,工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。
3.培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作
(1)增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力
由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識(shí),不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。
(2)借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作
過去,業(yè)主委員會(huì)的成立是由開發(fā)企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理?xiàng)l例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí),當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后,到房地產(chǎn)部門備案,并接受居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。因此,可將業(yè)主委員會(huì)的成立納入政府的派出機(jī)構(gòu),居委會(huì)或社區(qū)監(jiān)管的范疇,這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè),同時(shí)又確保業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運(yùn)行。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí),社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解,化解糾紛,及時(shí)解決問題。
(3)政府推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)
由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時(shí)對(duì)于物業(yè)管理公司來說,面對(duì)業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時(shí)間耗費(fèi)在業(yè)主委員會(huì)的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時(shí)可以組建一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。
第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會(huì)。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物業(yè)；服務(wù)；技術(shù)管理；影響；發(fā)展
現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的基本特征是勞動(dòng)力與高新技術(shù)結(jié)合，傳統(tǒng)勞動(dòng)模式和現(xiàn)代管理模式并存。也就是說，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上發(fā)展，將傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)與高新技術(shù)融合起來，形成了現(xiàn)代化物業(yè)。在現(xiàn)代化物業(yè)發(fā)展中，技術(shù)管理極為重要，它不僅可提升現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)發(fā)展，而且還能影響人們的生活，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧。基于技術(shù)管理在現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)發(fā)展中的重要性性，筆者從技術(shù)管理對(duì)其的影響入手，重點(diǎn)探討技術(shù)管理的實(shí)踐過程，詳細(xì)如下。
一、技術(shù)管理對(duì)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的影響
行業(yè)多元化發(fā)展以后，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)由服務(wù)轉(zhuǎn)向了內(nèi)部服務(wù)，特點(diǎn)也從原來的單一性，發(fā)展到了現(xiàn)在的復(fù)雜性，服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍隨之得到了擴(kuò)大。拿房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)來說，現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理以外，還新引入了投資管理、資產(chǎn)管理以及設(shè)施設(shè)備管理，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理對(duì)不同服務(wù)需求市場的服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物業(yè)管理的主體內(nèi)容成為了技術(shù)管理，比如常見的物業(yè)設(shè)施管理，管理中所包含的長期策略、財(cái)務(wù)預(yù)算、空間運(yùn)用、高科技運(yùn)用等內(nèi)容都屬于技術(shù)管理的范疇。由此看來，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)中，技術(shù)管理已經(jīng)占據(jù)了物業(yè)服務(wù)管理主體，成為了物業(yè)服務(wù)管理中不可缺少的一部分?，F(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理中的技術(shù)管理主要包括：管理制度制定、物業(yè)設(shè)備與設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)、設(shè)備運(yùn)行性能提高、生產(chǎn)節(jié)能、生產(chǎn)安全、環(huán)境污染的消除、安全事故預(yù)防等等。論證技術(shù)管理和現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)之間的關(guān)系，可得出以下結(jié)論：一方面，物業(yè)市場和客戶的需求使現(xiàn)代物業(yè)必須重視技術(shù)管理；另一方面，技術(shù)管理為現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展起著促進(jìn)作用。
二、技術(shù)管理的實(shí)踐過程
受行業(yè)特性影響，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)一產(chǎn)生就會(huì)面臨服務(wù)質(zhì)量與管理成本的挑戰(zhàn)，而為了能保證物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)其發(fā)展目標(biāo)，除了要制定一系列可行的發(fā)展計(jì)劃，確立正確服務(wù)理念以外，還要具備較強(qiáng)的技術(shù)管理能力?，F(xiàn)以房地產(chǎn)管理為例，對(duì)高層樓宇供水系統(tǒng)自動(dòng)化控制技術(shù)管理進(jìn)行分析，對(duì)高層樓宇供水系統(tǒng)自動(dòng)化控制技術(shù)的管理實(shí)踐過程作詳細(xì)探討。
步驟一：供水系統(tǒng)的故障與處理
某些高層樓宇供水系統(tǒng)的運(yùn)行存在問題，比如位于樓層高位的蓄水箱有效容積比低位貯水池的有效容積要大很多，當(dāng)供水泵的額定供水流量為36m3/h時(shí)，樓宇供水系統(tǒng)的運(yùn)行可能會(huì)發(fā)生故障。根據(jù)現(xiàn)場觀測，在低位貯水池的進(jìn)水截門都開啟，低位貯水池水滿的情況下，供水泵在不到10分鐘的時(shí)間內(nèi)就會(huì)把低位貯水池的水抽空。而此時(shí)高位蓄水箱的水只上了1/3左右，同時(shí)，供水泵電機(jī)仍然在運(yùn)轉(zhuǎn)。在這種情況下，水泵很容易進(jìn)入空氣而形成渦氣現(xiàn)象，即便低位貯水池已經(jīng)上滿水，供水泵消耗大量電能也抽不上水來，而做無用功不利于保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。
步驟二：供水系統(tǒng)自動(dòng)化控制技術(shù)的管理與改造
系統(tǒng)改造前期，首要做法分析樓宇供水系統(tǒng)自動(dòng)化控制技術(shù)改造的可行性，包括改造技術(shù)科學(xué)性、改造經(jīng)濟(jì)性等等。要確保系統(tǒng)自動(dòng)化控制技術(shù)改造的可行，以免造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。改造可行性分析完成后，再繼續(xù)下一步操作。
步驟三：改造方案設(shè)計(jì)
1、貯水池水位檢測與溢水報(bào)警保護(hù)電路設(shè)計(jì)依據(jù)
在正常狀態(tài)下，低位貯水池能夠有效地進(jìn)行水量的吞吐，即在貯水池儲(chǔ)水狀態(tài)或貯水池蓄水，并在達(dá)到設(shè)計(jì)高水位時(shí)浮球閥自動(dòng)關(guān)閉；在貯水池供水狀態(tài)下，貯水池儲(chǔ)存的水量被生活給水泵抽取，達(dá)到設(shè)計(jì)低水位時(shí)浮球閥自動(dòng)開啟，從而能有效地保障用戶的用水安全。但是，由于浮球閥止水橡膠墊容易磨損老化，易造成閥門漏水；浮球本身因長期浸泡水中容易被腐蝕進(jìn)水損壞。這些問題若得不到及時(shí)處理和解決，極有可能對(duì)居民用水、用電造成影響。
2、電路設(shè)計(jì)及電路控制
由于原供水電氣控制電路容易造成低位貯水池抽空影響正常供水的情況，因此考慮在低位貯水池內(nèi)加裝液位控制器，并通過中間繼電器KA1作為高位水箱供水的保持繼電器。當(dāng)高位蓄水箱水位處于低水位狀態(tài)時(shí)，動(dòng)錘下降至浮球下部，干簧管對(duì)應(yīng)處于SLl處，SLl閉合，水位檢測信號(hào)電路的中間繼電器KA1線圈得電，其動(dòng)合觸點(diǎn)閉合并自鎖。此時(shí)，若低位貯水池有水，且該水位高于設(shè)定的貯水池供水安全水位，SL4閉合，KA3線圈得電，其動(dòng)合觸點(diǎn)閉合并自鎖，水泵正常進(jìn)行供水。當(dāng)?shù)臀毁A水池水位下降，且低于已經(jīng)設(shè)定的貯水池供水安全水位，SL3的常閉觸點(diǎn)打開，KA3線圈失電動(dòng)合觸點(diǎn)分開，KM1失電，水泵停止運(yùn)行，但此時(shí)KA1線圈得電，其動(dòng)合觸點(diǎn)依然保持閉合。當(dāng)?shù)臀毁A水池的水位又升至設(shè)定的貯水池供水安全高水位，sL4閉合，水泵供水。這樣，當(dāng)高位蓄水箱的水位處于高水位狀態(tài)時(shí)，浮球翻轉(zhuǎn)，SL2動(dòng)作斷開，KA1線圈失電，其動(dòng)合觸點(diǎn)斷開，接觸器KM1失電，水泵停止運(yùn)行。
三、技術(shù)管理的發(fā)展前景
技術(shù)管理在現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)中所占據(jù)的地位是比較高的，原因在于物業(yè)市場對(duì)技術(shù)管理的需求，為了更好的滿足客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的需要，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)行業(yè)必須借助于技術(shù)管理，利用技術(shù)管理來優(yōu)化物業(yè)內(nèi)部配置，保證物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、使用安全。
此外，隨著現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的愈發(fā)復(fù)雜化，物業(yè)管理仍采用傳統(tǒng)管理模式將無法滿足管理需求，甚至還有可能出現(xiàn)管理疏忽，引起物業(yè)設(shè)施安全事故，因此只有融入現(xiàn)代化科技，將現(xiàn)代化技術(shù)與傳統(tǒng)管理模式結(jié)合起來，重視并優(yōu)化技術(shù)管理，切實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。基于技術(shù)管理在現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)中的重要性，再結(jié)合上述對(duì)技術(shù)管理實(shí)踐過程的分析，不難發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前，乃至未來物業(yè)服務(wù)發(fā)展中，技術(shù)管理都將受到重視。合理利用現(xiàn)代化技術(shù)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行管理，做好物業(yè)內(nèi)部設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行檢測、維護(hù)，確保設(shè)施安全運(yùn)行，可進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，為現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造更大價(jià)值。
四、結(jié)束語
綜上所述，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理的成敗取決于技術(shù)管理，而技術(shù)管理的成敗在于它能為物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造多少價(jià)值。在本篇文章中，筆者著重對(duì)技術(shù)管理在現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)中的實(shí)踐過程進(jìn)行了分析，論述了技術(shù)管理對(duì)物業(yè)服務(wù)的影響，并預(yù)測了技術(shù)管理的未來發(fā)展前景，指出在未來物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，只要技術(shù)管理的作用還在，其對(duì)物業(yè)服務(wù)的影響，以及在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中的發(fā)展就越久遠(yuǎn)。
參考文獻(xiàn)
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校區(qū)物業(yè)管理是指專門的管理部門、機(jī)構(gòu)受學(xué)校和師生的委托，在后勤發(fā)展總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，依照國家有關(guān)法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及合同、契約，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向?qū)W?；驇熒峁┤轿?、多層次的綜合服務(wù)，同時(shí)促進(jìn)相互間的溝通與交談，從而構(gòu)筑一種和諧、健康、向上的人文環(huán)境，推動(dòng)學(xué)校整體進(jìn)步。由此可見，物業(yè)管理是一個(gè)集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。
校區(qū)物業(yè)公司的定位還應(yīng)超越高校的范疇來認(rèn)識(shí)和理解。目前制約高校后勤社會(huì)化進(jìn)程的不但有高校內(nèi)部的因素，更有社會(huì)的因素。所以，我們要把高校后勤社會(huì)化改革放到社會(huì)的大環(huán)境中去定位和思考，不僅要主動(dòng)適應(yīng)高校的發(fā)展，也要主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)的變革。
二、制度建設(shè)是規(guī)范校區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)
制度是要求大家共同遵守，按一定程序辦事的規(guī)范和行為準(zhǔn)則。一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部制度建設(shè)是否科學(xué)、合理、完備，在很大程度上決定著企業(yè)的外部競爭力，尤其是在市場競爭日趨有序化、規(guī)范化的今天，制度建設(shè)更是企業(yè)的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，這對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)也不例外。
1、制度建設(shè)的意義和作用
以國家法律和政府有關(guān)部門頒行的政策法規(guī)及后勤發(fā)展總公司相關(guān)文件為指導(dǎo)，以物業(yè)管理公司自身的經(jīng)營宗旨、經(jīng)營范圍及承擔(dān)的任務(wù)為依據(jù)，并借鑒其他優(yōu)秀物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合公司自身及所管理物業(yè)的實(shí)際情況，制定較為完備、適用的制度和實(shí)施細(xì)則，具有十分積極的現(xiàn)實(shí)意義。
（1）制度是物業(yè)管理工作的準(zhǔn)繩和依據(jù)。
（2）制度建設(shè)是物業(yè)管理企業(yè)逐步走向成熟并向規(guī)范化、科學(xué)化和法制化發(fā)展的必要前提。
（3）制度建設(shè)有助于建立對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的民主監(jiān)督機(jī)制，使之能更好地發(fā)揮物業(yè)管理的職能，為學(xué)校和師生創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全、方便的工作和生活環(huán)境。
（4）制度建設(shè)有利于推動(dòng)物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。
（5）規(guī)范、約束員工的行為。任何一個(gè)物業(yè)管理公司要進(jìn)行有效的內(nèi)部管理，首先必須要有一套具有約束力的制度作為前提。制度是集體意志的體現(xiàn)，只有依靠制度才能使員工有章可循，根據(jù)公司的制度來規(guī)范、約束自己的行為，始終圍繞公司的服務(wù)管理目標(biāo)開展工作。
（6）協(xié)調(diào)公司內(nèi)部各部門之間的相互關(guān)系?，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的整個(gè)管理職能被分?jǐn)偨o其內(nèi)部各部門承擔(dān)，只有建立必要的制度，明確各部門的職責(zé)和權(quán)力范圍，才能使各部門各司其職，互相銜接，緊密配合，使公司的管理活動(dòng)順利開展。
（7）樹立物業(yè)管理公司的良好形象。物業(yè)管理是窗口行業(yè)，與學(xué)校和廣大師生進(jìn)行24小時(shí)的接觸。健全的制度能體現(xiàn)物業(yè)管理公司良好的內(nèi)部管理，樹立良好的外部形象，增強(qiáng)學(xué)校和廣大師生們對(duì)物業(yè)管理公司的信任度。
2、物業(yè)管理公司的內(nèi)部制度可設(shè)為：
（1）領(lǐng)導(dǎo)制度。主要是確立物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)體制，即確立公司各領(lǐng)導(dǎo)的職權(quán)分配、工作方式、決策方式、協(xié)調(diào)方式等，明確各領(lǐng)導(dǎo)之間的分工合作關(guān)系。
（2）職能制度。職能制度主要是指各部門的責(zé)任制度，可以按功能設(shè)立維修服務(wù)部、動(dòng)力通訊部、文印服務(wù)部、校園清衛(wèi)部、樓群管理部、綠化工程部。
（3）崗位責(zé)任制度。崗位責(zé)任制度主要是明確物業(yè)管理公司各個(gè)不同崗位的責(zé)、權(quán)、利，可分為兩大塊：管理人員崗位責(zé)任制和操作人員崗位責(zé)任制。
（4）綜合管理制度。綜合管理制度是指物業(yè)管理公司的全體員工和各個(gè)部門都必須遵守和執(zhí)行的一些跨部門、協(xié)調(diào)性、綜合性的制度，其中有員工守則、培訓(xùn)制度、勞動(dòng)制度、考核獎(jiǎng)勵(lì)制度等。
（5）管理程序制度。管理程序是物業(yè)管理公司在運(yùn)作過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、路線規(guī)定，比如對(duì)外通告、申請(qǐng)報(bào)告等等必須要有統(tǒng)一的文字格式并送上級(jí)部門審批后方可張貼或上交。
3、制度建設(shè)的原則
物業(yè)管理公司作為一種現(xiàn)代性的企業(yè)組織，制度建設(shè)是其運(yùn)行規(guī)范化的必然要求，它是物業(yè)管理公司競爭取勝的“軟件”。制度的作用是顯而易見的，它不僅可以規(guī)范、約束員工個(gè)人行為，協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部、公司與學(xué)校各職能部門和師生的關(guān)系，同時(shí)還能規(guī)范校區(qū)內(nèi)各色不一的師生個(gè)人行為。現(xiàn)在把校區(qū)物業(yè)管理公司制度建設(shè)的原則概括如下：
（1）結(jié)合校區(qū)物業(yè)管理公司的實(shí)際，正確把握“彈性”尺度。必須從管理對(duì)象的特點(diǎn)及學(xué)校環(huán)境條件等出發(fā)，結(jié)合公司自身實(shí)際情況，量體裁衣，制定出既能規(guī)范員工的行為又不束縛員工的手腳，能充分調(diào)動(dòng)員工的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性的制度。
（2）責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。要通過制度明確員工、各個(gè)部門相應(yīng)的職責(zé)、權(quán)力、所獲的報(bào)酬及獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)要注意明確彼此之間工作的銜接，使整個(gè)物業(yè)管理工作有序規(guī)范地進(jìn)行。
（3）定性與定量相結(jié)合。在制定制度時(shí)，必須將定性與定量相結(jié)合。只考慮前者不考慮后者，就會(huì)使對(duì)員工、部門工作績效的檢查考核沒有尺度和依據(jù)；只考慮后者不考慮前者，就會(huì)使檢查考核無法正確定位。
（4）規(guī)章制度應(yīng)簡明扼要，便于理解、記憶，以便員工對(duì)照?qǐng)?zhí)行。
（5）相對(duì)穩(wěn)定性。制度一旦確立下來，就應(yīng)具有相對(duì)穩(wěn)定性，這是制度的關(guān)鍵所在。如果制度朝令夕改，員工就會(huì)無所適從。只有具有相對(duì)的穩(wěn)定性，才便于員工更好地貫徹執(zhí)行。
三、服務(wù)是校區(qū)物業(yè)管理的硬指標(biāo)
高水平的物業(yè)管理除了有完好的硬件設(shè)施外，更重要的還要有一支素質(zhì)過硬的管理隊(duì)伍。優(yōu)良的服務(wù)最起碼要求做到以下幾點(diǎn)：
（1）服務(wù)態(tài)度熱情
物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為師生熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌，語言規(guī)范，談吐文雅，遵時(shí)守約，衣冠整潔，舉止大方，動(dòng)作雅觀，稱呼得當(dāng)。
（2）服務(wù)設(shè)備完好
良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。對(duì)管轄范圍內(nèi)的設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于良好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。
（3）服務(wù)技能嫻熟
服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。物管從業(yè)人員除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外，更重要的是應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)。
（4）服務(wù)項(xiàng)目齊全
除了搞好校區(qū)物業(yè)管理必須服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，開展各種能滿足師生的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使廣大師生享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。
（5）服務(wù)方式靈活
物業(yè)管理除了規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地為師生著想，努力為他們提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理。
（6）服務(wù)程序規(guī)范
服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實(shí)際上也是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。
（7）服務(wù)收費(fèi)合理
因校區(qū)物業(yè)管理是從無償服務(wù)逐步轉(zhuǎn)化為有償?shù)姆?wù)行為，所以其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)高于政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公司開展的各種特約服務(wù)和便民服務(wù)更應(yīng)以滿足師生需要為目的，以“保底微利”為原則。
（8）服務(wù)制度健全
物業(yè)管理應(yīng)制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為師生提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度應(yīng)清晰有序、易于操作，切忌隨意化，無章可循。
（9）服務(wù)效率快速
服務(wù)效率是向師生提供服務(wù)的時(shí)限。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的價(jià)值觀下，物業(yè)管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。
四、創(chuàng)新經(jīng)營理念
辦企業(yè)的最終目的是贏利，任何贏利的企業(yè)都有自己的一套經(jīng)營理念和相適應(yīng)的經(jīng)營策略，我們校區(qū)物業(yè)公司也不例外。由于我國目前物業(yè)管理企業(yè)的類型復(fù)雜，經(jīng)營理念混亂，有的還在傳統(tǒng)體制下生存，所以，形成與市場發(fā)展相適應(yīng)的經(jīng)營理念是校區(qū)物業(yè)公司的當(dāng)務(wù)之急。
1、品牌經(jīng)營理念
在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商品的品牌形象已成為消費(fèi)認(rèn)知的第一要素，物業(yè)管理服務(wù)作為一種特殊商品也是如此。公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索，大膽實(shí)踐，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以創(chuàng)建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的文明校區(qū)環(huán)境為目標(biāo)，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，倡導(dǎo)“隨時(shí)隨地、盡心盡力”的服務(wù)理念，為廣大師生提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2、規(guī)模經(jīng)營理念
“小而全，多而雜”的管理模式已不適應(yīng)時(shí)代朝流。隨著物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化程度的不斷提高，校區(qū)物業(yè)管理企業(yè)也要以規(guī)模經(jīng)營為目標(biāo)降低成本。物業(yè)管理是微利服務(wù)行業(yè)，只有通過擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，一業(yè)為主，多種經(jīng)營，才能生存發(fā)展。
不僅要在現(xiàn)有自己的學(xué)校實(shí)行物業(yè)管理，而且要大膽的開拓校外市場，如其他高?；蛑行W(xué)也可納入公司競爭的目標(biāo)和服務(wù)的對(duì)象。
公司在積極開拓服務(wù)種類的同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)自身的優(yōu)勢，實(shí)施多元化經(jīng)營是降低單一經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、回避業(yè)務(wù)萎縮和擴(kuò)大規(guī)模的有效途徑。
3、成本經(jīng)營理念
經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效果與從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的消耗之比。人們所從事的任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，總要占用和耗用一定量的自然資源和勞動(dòng)資源。從事某項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)所消耗和占用的物質(zhì)和勞動(dòng)資源可以稱之為“投入”，經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的物質(zhì)效用和經(jīng)濟(jì)效益為“產(chǎn)出”。任何一個(gè)企業(yè)，假如它經(jīng)營出來的財(cái)富恰好抵償生產(chǎn)中當(dāng)作經(jīng)營資料消耗掉的物質(zhì)財(cái)富和為補(bǔ)償勞動(dòng)力的消耗由勞動(dòng)者作為生活資料消費(fèi)掉的物質(zhì)財(cái)富，那么這個(gè)企業(yè)雖然存在，卻無法發(fā)展。因此，一定要依靠科學(xué)規(guī)范的嚴(yán)格管理和高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，走節(jié)約經(jīng)營的道路。這就要求物管企業(yè)必須做到以下兩點(diǎn)：
（1）企業(yè)員工知識(shí)技能的學(xué)習(xí)和積累。只有提高員工綜合素質(zhì)，才可能采用先進(jìn)的管理手段，實(shí)施減員增效，提高企業(yè)管理水平。
（2）技術(shù)設(shè)施的完善。逐步加強(qiáng)校區(qū)物業(yè)管理企業(yè)智能化設(shè)施建設(shè)，豐富物業(yè)管理手段，攤薄經(jīng)營成本。