時間：2023-03-10 14:49:56
導(dǎo)語：在物業(yè)項目考察報告的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
-----西南事業(yè)部客服條線工作計劃會講話（宮奇）
各位同事，上午好！
一元復(fù)始，萬象更新。在事業(yè)部的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，2013年客戶條線各項工作指標(biāo)圓滿完成，我們?nèi)〉玫膬?yōu)異成績，與各城市公司的支持響應(yīng)，各位同仁的拼搏努力密切相關(guān)。在此，向所有同事的辛勤努力與付出致以最誠摯的感謝。
剛才的分組討論，大家都在為2014年目標(biāo)責(zé)任書如何執(zhí)行建言獻(xiàn)策，全員式的頭腦風(fēng)暴，把我們的信息共享到一線，再配合深入、有效的探討，更全面地提升了我們的思維與眼界。
下面我針對客服工作幾大板塊與各位交流分享：
Ø 同道共識，條線建設(shè)蒸蒸日上（團(tuán)隊建設(shè)）
Ø 弘揚理念，品牌宣傳同步升級（綠地會）
Ø 勵精圖治，維修流程不斷創(chuàng)新（保維修）
Ø 精益求精，物業(yè)品質(zhì)力爭一流（物業(yè)）
Ø 善待客戶，關(guān)懷活動持續(xù)豐富（關(guān)懷）
Ø 高效務(wù)實，投訴預(yù)控穩(wěn)健止步（投訴）
Ø 厚積薄發(fā)，滿意調(diào)查共創(chuàng)新高（滿意度）
。。。。。。。。。分項說明。。。
一．同道共識，條線建設(shè)蒸蒸日上（團(tuán)隊建設(shè)）
2013稍縱即逝，客戶條線這個大家庭在全體同仁的共同創(chuàng)建下茁壯成長，發(fā)展建設(shè)不斷壯大，現(xiàn)階段部門職能定位及組織架構(gòu)已按計劃在逐步完善中，各城市公司的管理體系已基本實施落地?！巴拦沧R，方謂同仁”，團(tuán)隊協(xié)作和個人發(fā)展是分不開的，正如目標(biāo)責(zé)任書里分解的各項指標(biāo)一樣，我們都可以在自己擅長的領(lǐng)域思考，思考怎樣把工作做到精細(xì)與專業(yè)，再結(jié)合頭腦風(fēng)暴的團(tuán)隊協(xié)作，碰撞出智慧的火花，日積月累，分析總結(jié)，去深入落實“綠地真品質(zhì)，綠地心服務(wù)”的共同理念。
2014年，是我們沖指標(biāo)，謀發(fā)展，強管理的一年，抓重點，提品質(zhì)，促提升，一起踐行“以市場為先，客戶至上”的光榮使命。
重點突破點：城市公司的各項基礎(chǔ)業(yè)務(wù)運營，各項工作重點深入思考，條線培訓(xùn)，以及客服團(tuán)隊搭建工作全面發(fā)展，從對標(biāo)學(xué)習(xí)中開拓視野，提升人生價值觀。
二．弘揚理念，品牌宣傳同步升級（綠地會）
十年磨劍，劍指新高。我們的“破百”之旅全新開啟，在150億的奮斗之路上，讓我們以歸零的心態(tài)，啟航，乘風(fēng)破浪，四核聯(lián)動，做強三省，共同鑄就2014年的新輝煌。
隨著綠地品牌的蓬勃高效發(fā)展，面對龐大的客戶群體，要想抓住前端客戶，必將贏在售后營銷。由此，西南綠地會應(yīng)運而生，它力求搭建起綠地與客戶間的友誼溝通橋梁，為客戶提供更具系統(tǒng)化和專業(yè)性的服務(wù)。
重點突破點：
構(gòu)筑體系：我們將對客戶信息數(shù)據(jù)細(xì)分管理，通過綠地會的建立鞏固并持續(xù)擴(kuò)大客戶群體，提供有針對性的服務(wù)方案，深入了解客戶的市場需求，通過對標(biāo)考察，專屬制定VIP客戶維護(hù)體系。
資源整合：針對不同層次的客戶，整合商家資源開展綠地會活動，強強聯(lián)手雙贏客戶，延伸服務(wù)鏈，實現(xiàn)軟性增值服務(wù)，建立品牌口碑效應(yīng)。
會員互動：將與綠地集團(tuán)開發(fā)的商品房業(yè)主或租賃客戶以自愿加入的形式成為會員，組織會員積分兌換活動，成立客戶平臺論壇，一方面拉近與客戶的溝通與交流，另一方面達(dá)到質(zhì)量反饋與市場營銷兩不誤的理想效果。
對外傳播：利用多渠道方式宣傳綠地會，制作發(fā)表會刊，將綠地會理念與品牌宣傳同步升級，服務(wù)理念深入人心。
三．勵精圖治，維修流程不斷創(chuàng)新（保維修）
保維修服務(wù)是代表地產(chǎn)公司面相客戶的溝通窗口，是客戶多方面了解感知地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品口碑的重要環(huán)節(jié)，也是地產(chǎn)公司最終實現(xiàn)客戶滿意與忠誠的重要舉措?！鞍逊孔咏怀鋈?，不是終點，而是一個新的起點”，如何抓起保維修業(yè)務(wù)？我們應(yīng)結(jié)合同行的實際經(jīng)驗作為有效支撐，在原有的基礎(chǔ)上還多思考，多創(chuàng)新。
近年來，各大房地產(chǎn)也將保維修工作作為品牌滿意度提升的手段之一。例如萬科的保修服務(wù)已達(dá)到行業(yè)界的規(guī)范水平，有專業(yè)的保修團(tuán)隊，使客戶能夠更加有效的體驗到專項服務(wù)，專人接報、專人跟蹤的保修服務(wù)方式，將更有效的避免業(yè)主報修信息丟失，確保保修服務(wù)品質(zhì)，全年無休多渠道接報則更高效及時地為業(yè)主排憂解難，從而提升房修工作的客戶滿意度。借助保修中心的運行，還可以拓展諸如業(yè)主毛坯裝修前的房屋體檢、入住1年后房屋保養(yǎng)等增值服務(wù)，增進(jìn)客戶情感溝通。通過保修中心的建立與啟發(fā)，萬科充分有效地進(jìn)行延伸，引用后備第三方單位駐場來鞭策不配合維修單位，一方面響應(yīng)了維修及時性；另一方面通過有效的證據(jù)存儲，對不配合，不履行房屋維修義務(wù)的維修單位進(jìn)行扣罰款的監(jiān)管，有效地提高了責(zé)任單位的維修積極性，保障了后期服務(wù)。
重點突破點：
我們應(yīng)結(jié)合綠地自身的發(fā)展局勢與特點，隨著精裝修項目的不斷增多，當(dāng)前應(yīng)試點組建保維修團(tuán)隊，后備維修單位隨之引進(jìn)，管理提升業(yè)務(wù)能級，有效內(nèi)控管理閉環(huán)正式當(dāng)前重點。
四．精益求精，物業(yè)品質(zhì)力爭一流（物業(yè)）
物業(yè)公司服務(wù)水平是客戶最為關(guān)注的，物業(yè)對小區(qū)的品質(zhì)管理力度決定了品牌形象及產(chǎn)品后期增值度，事業(yè)部針對物業(yè)品質(zhì)管理要求對已交付項目的物業(yè)公司簽訂了2014年目標(biāo)責(zé)任書，明確了品質(zhì)提升的重要性，考核機制與指標(biāo)，增強了物業(yè)公司管理層對品質(zhì)意識認(rèn)知的重要性，為城市公司監(jiān)管提供了保障。當(dāng)然，物業(yè)公司的品質(zhì)管理工作還要求精益求精，重點檢查工作與基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作并行，作為中心及城市公司的重點工作來抓。
重點突破點：
品質(zhì)檢查與排名：每月/季/年度的物業(yè)品質(zhì)檢查與排名工作要繼續(xù)延伸下去，組織城市公司，物業(yè)公司培訓(xùn)與宣貫，檢查報告中的不足督促物業(yè)公司整改。
物業(yè)品質(zhì)管理流程：通過抽查和暗訪等方式，檢查城市公司對物業(yè)品質(zhì)檢查的執(zhí)行效果，組織召開物業(yè)公司品質(zhì)溝通與提升會議，與其他條線協(xié)作管理品質(zhì)監(jiān)管工作。
完善物業(yè)供方庫：選拔優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)現(xiàn)場考察與摸底，與工程，合約，技術(shù)等條線共同進(jìn)行招投標(biāo)選拔及評比打分。為后期的物業(yè)招標(biāo)提供資源，通過已下發(fā)的《供方庫》資源與《供方庫考察報告》進(jìn)行擇優(yōu)選拔。
五．善待客戶，關(guān)懷活動持續(xù)豐富（關(guān)懷）
客戶關(guān)懷活動重在挖掘客戶需求，可通過物業(yè)反饋，問卷調(diào)查等方式協(xié)調(diào)匯總資源，擬定方案，通過客戶關(guān)懷活動，與客戶進(jìn)一步達(dá)成共識，與客戶成為朋友，充分達(dá)成“贏得客戶贊許”的期許。2014年，我們將與江西事業(yè)部聯(lián)動，開展跨城市的客戶關(guān)懷活動，這一動作無疑是提升品牌宣傳和影響力的有效舉措。
重點突破點：
關(guān)注客戶需求，開展有影響力的客戶活動，結(jié)合推廣企業(yè)慈善與文化，讓客戶深知綠地的客戶服務(wù)意識，感觸綠地的優(yōu)質(zhì)服務(wù)承諾，認(rèn)可綠地的服務(wù)品牌效益，最終達(dá)到再次營銷。
六．高效務(wù)實，投訴預(yù)控穩(wěn)健止步（投訴）
客戶投訴是指我司在提品及服務(wù)過程中，對客戶帶來客觀存在的不利影響（包括但不限于銷售承諾與實際不符，房屋功能缺失，合同違約，施工質(zhì)量缺陷等），客戶投訴處理流程的落地與修訂是體現(xiàn)高效務(wù)實，止步投訴風(fēng)險的奠基石。各城市公司應(yīng)定期多渠道重點關(guān)注業(yè)主動態(tài)，及時反饋相關(guān)工作開展情況，督促整改，定期復(fù)查，主觀能動地牽頭將各責(zé)任部門的組織起來，規(guī)避風(fēng)險問題，制定時限，責(zé)任分明，確保項目全生命周期中風(fēng)險問題的“專人跟蹤”。
重點突破點：
有效總結(jié)現(xiàn)階段的共性投訴問題，加強各職能部門的分工協(xié)作，提升投訴處理效率；對于大范圍的質(zhì)量群訴問題，積極主動處理的態(tài)度是將客戶轉(zhuǎn)化的開始，切忌冷處理；深挖客戶訴求點，解決客戶最關(guān)注的實際問題，緩解客戶投訴情緒。根據(jù)實際經(jīng)驗構(gòu)建投訴案例庫，并予以分享。
七．厚積薄發(fā)，滿意調(diào)查共創(chuàng)新高（滿意度）
在房企由粗放型作業(yè)向精細(xì)化管理，由單一開發(fā)向綜合服務(wù)轉(zhuǎn)型的今天，客戶滿意度的價值正發(fā)揮著極為重要的作用，提高客戶滿意度不僅能保持老客戶的忠誠。提高新用戶的期望值，從而使得企業(yè)獲得更多客戶和市場占有率。這與綠地倡導(dǎo)的“讓生活更美好”相輔相成。
也許客戶的評價是感性且不專業(yè)的，但是客戶滿意與否，是考驗其忠誠度與實現(xiàn)再次營銷的唯一路徑。承諾猛于虎，專業(yè)的客戶服務(wù)才能獲得客戶的尊重。因此，客戶滿意是我們不斷進(jìn)步的方向，要想從被動到主動，從不滿意到滿意來轉(zhuǎn)化客戶，關(guān)鍵在于以客戶需求為中心，對客戶傳達(dá)的信息透明與客戶感動。這樣也是衡量我們工作成功與否最重要的標(biāo)準(zhǔn)---------我們讓客戶滿意的程度。
重點突破點：
今年我們會引入第三方滿意度調(diào)查，客觀實際反饋客戶滿意程度。
[關(guān)鍵詞] 建設(shè)單位精裝修管理設(shè)計施工驗收
中圖分類號：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
隨著南京市場精裝修房住宅的逐漸增多，有關(guān)精裝修住宅的質(zhì)量控制越來越收到廣泛的注意和重視，精裝修事無巨細(xì)涉及到方方面面，它對質(zhì)量細(xì)節(jié)以及整體觀感的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了原先毛坯房的范疇，在這樣背景和趨勢下，作為建設(shè)單位更要在精裝修住宅工程建造和交付過程中發(fā)揮關(guān)鍵作用，積極響應(yīng)和貫徹政府的相關(guān)政策和要求，切實做到“明確責(zé)任，落實責(zé)任，減少投訴，提高質(zhì)量”，體現(xiàn)“以人為本，開發(fā)商1％的失誤就是客戶100％的損失”的理念，為鑄造和諧社會貢獻(xiàn)自己的一份力量。因此，建設(shè)單位應(yīng)在前期策劃、設(shè)計、過程控制、驗收等階段加強精裝修房的管理。
一、設(shè)計管理：
1、嚴(yán)把設(shè)計關(guān)。精裝修房應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行專業(yè)設(shè)計，裝修設(shè)計要符合有關(guān)裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，要強調(diào)使用功能和美觀。
2、設(shè)計交底和內(nèi)部圖紙會審。由建設(shè)單位內(nèi)部各部門（組織設(shè)計部、工程管理部、采購管理部）及時進(jìn)行圖紙會審；設(shè)計部把握室內(nèi)建筑設(shè)計效果和圖紙的完整性，并及時組織相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計交底，明確裝修風(fēng)格和效果要求；現(xiàn)場項目經(jīng)理部對安裝專業(yè)方案的合理性把關(guān)；采購管理部對設(shè)備、材料、部品進(jìn)行把關(guān)。
3、材料樣板間。施工圖經(jīng)批準(zhǔn)生效后，對所有用于工程的材料、部品的品牌、型號均以實物形式確認(rèn)，并集中安置在材料樣板間內(nèi)；由項目經(jīng)理部組織公司相關(guān)部門和設(shè)計院對所用材料、部品的施工工藝及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)后，各部門進(jìn)行會簽并封樣定板。材料部品必須選用經(jīng)環(huán)保檢測合格的材料，并符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB50325-2001的要求。
二、施工前期策劃管理：
1、承建商考察。由采購管理部組織相關(guān)部門重點考察承建商的資質(zhì)和能力，形成考察報告和結(jié)論報公司批準(zhǔn)。
2、工程招投標(biāo)。工程管理部負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件，填寫工程招投標(biāo)工作流程表報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，招標(biāo)文件經(jīng)相關(guān)部門審核通過后上網(wǎng)公示。由采購管理部組織工程管理部、設(shè)計部、成本管理部和項目經(jīng)理部進(jìn)行評標(biāo)，確定施工隊伍，并發(fā)出中標(biāo)通知書。中標(biāo)單位實物封樣后，樣品移交項目經(jīng)理部保存。
3、定貨采購。精裝修材料部品須經(jīng)公司確認(rèn)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行定貨采購。由采購管理部負(fù)責(zé)材料部品的定貨采購。
4、書面交底。采購管理部就招投標(biāo)過程、合同條款、材料部品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)以表格形式向項目部做書面交底，并明確廠家、品牌、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法等。
5、施工圖紙會審。開工前，由項目經(jīng)理部組織有設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位參加的設(shè)計交底和施工圖紙會審。
6、進(jìn)度審核和方案審批。依據(jù)施工合同，項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)審核施工進(jìn)度計劃和工期的合理性和符合性。裝修施工方案須經(jīng)監(jiān)理審核、項目經(jīng)理部批準(zhǔn)，并報工程管理部和采購管理部備案。其中應(yīng)包括總施工進(jìn)度計劃、質(zhì)量通病防治措施、工序和材料部品檢查一覽表及檢查臺帳等，承建商質(zhì)量保證體系中須具備完善的自檢體系。項目經(jīng)理部要制定精裝修工程質(zhì)量通病的預(yù)防控制措施，做到提前預(yù)控。精裝修工程監(jiān)理細(xì)則須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字，并報項目總經(jīng)理批準(zhǔn)。
三、施工階段管理：
1、場地/工序移交。項目經(jīng)理部組織承建商進(jìn)場后，應(yīng)對承建商進(jìn)行現(xiàn)場情況交底，并組織相關(guān)單位進(jìn)行場地/工序移交，辦理移交手續(xù)，形成《場地/工序移交單》。移交前，項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)檢查移交條件是否具備、管理責(zé)任是否落實，并明確具體移交時間。
2、開工準(zhǔn)備工作的檢查。項目經(jīng)理部和監(jiān)理檢查承建商是否完成施工準(zhǔn)備工作（含技術(shù)準(zhǔn)備、人員-材料-設(shè)備是否到位），認(rèn)為具備開工條件后方可允許承建商開工。
3、制定樣板引路的原則。先做工序樣板間，項目經(jīng)理部組織公司相關(guān)部門和監(jiān)理、承建商對已完成的工序樣板間進(jìn)行聯(lián)合檢查驗收，提出書面驗收意見并簽字確認(rèn)。工序樣板間經(jīng)批準(zhǔn)后方可大面積施工，而且大面積施工時應(yīng)以確認(rèn)后的工序樣板間為標(biāo)準(zhǔn)。
4、施工組織流程。見下圖：
5、精裝修施工控制要點：
（1）施工進(jìn)度控制：項目經(jīng)理部編制精裝修工程施工控制計劃，并落實節(jié)點計劃控制措施；根據(jù)項目材料一覽表提供采購管理部材料部品進(jìn)場時間。項目經(jīng)理部每周應(yīng)定期檢查施工進(jìn)度（即檢查勞動力安排、機械設(shè)備、材料供應(yīng)），對進(jìn)度計劃的落實情況進(jìn)行控制，當(dāng)實際進(jìn)度計劃發(fā)生偏差時應(yīng)采取有效措施。
（2）材料部品的檢查。檢查材料部品是否按供貨計劃及時到貨，并做好信息反饋；做好材料部品的進(jìn)場抽查工作；檢查材料部品的質(zhì)量保證資料是否齊全，品牌和型號是否符合樣品要求；檢查進(jìn)場材料的取樣送檢是否滿足有關(guān)規(guī)定；檢查承建商對材料部品的保管存放是否妥善等。
（3）檢查承建商質(zhì)量保證體系和安全保證體系的落實情況。
（4）項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)做好與政府主管部門、監(jiān)理、設(shè)計及施工等相關(guān)單位的外部協(xié)調(diào)工作。及時組織召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，就施工中存在的問題進(jìn)行通報。
6、對監(jiān)理的管理。為加強監(jiān)理力度，使精裝修工程能夠得到有效控制，項目經(jīng)理部應(yīng)定期檢查監(jiān)理工作質(zhì)量和工作效果，督促監(jiān)理單位加強過程控制，要求監(jiān)理單位派專人進(jìn)行裝飾工程監(jiān)理。
7、安全文明施工管理：
(1) 重點加強成品保護(hù)工作。各施工單位均有責(zé)任做好成品保護(hù)工作，對易受污染和損害的部位應(yīng)采取夾板固定或粘紙覆蓋保護(hù)，并安排專人負(fù)責(zé)加強巡視，責(zé)任落實到人。項目經(jīng)理部對成品保護(hù)不利者應(yīng)按《成品管理獎罰辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
(2)施工方案中應(yīng)具有安全文明內(nèi)容和保證措施，施工前應(yīng)向施工人員進(jìn)行安全交底。
(3)施工人員進(jìn)入現(xiàn)場應(yīng)統(tǒng)一著裝，帶安全帽，2M以上登高作業(yè)應(yīng)系安全帶等。
(4)臨邊洞口應(yīng)設(shè)置防護(hù)欄桿，并設(shè)醒目的警示標(biāo)志。
(5)現(xiàn)場應(yīng)配備足量、有效的滅火器材，施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙。
(6)現(xiàn)場臨時用電應(yīng)設(shè)置專用配電箱和開關(guān)箱，設(shè)置靈敏的漏電保護(hù)裝置，設(shè)置合理的接地接零保護(hù)裝置。
(7)嚴(yán)禁使用接線板和不用插頭直接用電線裸接插座。
(8)現(xiàn)場使用的電動設(shè)備（圓盤鋸、電焊機等）應(yīng)具有完善的防護(hù)裝置。
四、細(xì)部檢查及驗收管理：
1、細(xì)部檢查：裝飾工程完工后，項目經(jīng)理部按照精裝修房細(xì)部檢查作業(yè)指引要求組織相關(guān)單位完成細(xì)部檢查工作。檢查要點如下：
(1) 室內(nèi)材料部品檢查：進(jìn)戶門及室內(nèi)門（包括門鎖、執(zhí)手、合頁、門吸），鋁合金門窗及五金配件、硅膠、玻璃，廚房衛(wèi)生間的墻地磚、吊頂、櫥柜、櫥具，地板及踢角線，墻面頂棚的油漆、涂料，陽臺地磚、欄桿及空調(diào)百葉等。
(2)水電安裝工程檢查：給水管、排水管、煤氣管、水龍頭、閥門、配電箱、廚房設(shè)備、衛(wèi)生潔具及衛(wèi)浴設(shè)備、燈具、開關(guān)、插座（含電話、寬頻、有線電視）等。
(3)公用部位檢查：首層大堂、電梯廳、公共走道、樓梯間及欄桿等。
2、細(xì)部檢查的配合、整改。項目經(jīng)理部應(yīng)協(xié)助監(jiān)理督促總包對細(xì)部檢查所發(fā)現(xiàn)的問題及時、限期整改，項目經(jīng)理部和監(jiān)理及時進(jìn)行復(fù)查。
3、專項預(yù)驗收。接到承建商專項驗收報告和驗收資料后的3個工作日內(nèi)，由監(jiān)理組織項目經(jīng)理部、質(zhì)監(jiān)站、設(shè)計、總包、分包等相關(guān)單位對全裝修房進(jìn)行全面、系統(tǒng)地檢查驗收。項目經(jīng)理部督促承建商對預(yù)驗收中檢查出的問題要進(jìn)行認(rèn)真、及時整改。督促監(jiān)理對整改情況進(jìn)行復(fù)查和封閉。
4、專項竣工驗收。由項目經(jīng)理部組織質(zhì)監(jiān)站、設(shè)計、施工、監(jiān)理、物業(yè)等單位根據(jù)國家及上海市有關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行專項竣工驗收。驗收前，項目經(jīng)理部應(yīng)提前委托具有資質(zhì)的檢測單位進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測,而且檢測合格并出具正式檢測報告。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招投標(biāo)管理；對策
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
前言
當(dāng)前國內(nèi)外的房地產(chǎn)項目招投標(biāo)已經(jīng)成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產(chǎn)項目招投標(biāo)在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)。招標(biāo)采購關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作的管理，用科學(xué)發(fā)展的思想武裝我們自己的企業(yè)，就顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)的特殊性
1、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作的內(nèi)容間歇重復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作的間歇重復(fù)性體現(xiàn)在兩方面。首先，房地產(chǎn)企業(yè)（招標(biāo)部門）開發(fā)不同的房產(chǎn)類型項目，因此房地產(chǎn)企業(yè)中房地產(chǎn)項目的招標(biāo)投標(biāo)工作內(nèi)容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進(jìn)，項目招標(biāo)投標(biāo)的工作內(nèi)容會有間歇性的循環(huán)。例如，每一個項目都會遇到監(jiān)理招標(biāo)、總承包施工招標(biāo)、電梯招標(biāo)等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。
2、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作涉及范圍廣眾所周知，房地產(chǎn)項目之所以成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，原因之一是因為房地產(chǎn)項目涉及諸多領(lǐng)域，從設(shè)計到施工工藝，從原材料到機電設(shè)備，從裝飾行業(yè)到物業(yè)管理服務(wù)，形成一條強大的產(chǎn)業(yè)鏈。因此招投標(biāo)工作也需要涉及房地產(chǎn)項目中的各個領(lǐng)域。常常一個房地產(chǎn)項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，這也是房地產(chǎn)項目不同于其它產(chǎn)業(yè)的一大特點。
二、房地產(chǎn)項目招投標(biāo)管理中的問題分析
1、招投標(biāo)工作管理團(tuán)隊組織不暢在房地產(chǎn)市場激烈競爭的環(huán)境下，對房地產(chǎn)項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應(yīng)高度緊湊的工作效率，其系統(tǒng)性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標(biāo)投標(biāo)工作中需要由專人或?qū)ｉT的部門牽頭協(xié)調(diào)設(shè)計、材料、工程、技術(shù)、造價等各專業(yè)，統(tǒng)籌考慮，形成一份完整且縝密的招標(biāo)文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標(biāo)過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯(lián)系溝通，會使得招標(biāo)投標(biāo)工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至?xí)捎趯夹g(shù)的不全面了解而造成招標(biāo)項目存在漏洞，給投標(biāo)單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標(biāo)投標(biāo)工作團(tuán)隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。
2、違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)
招標(biāo)公告、資格預(yù)審文件內(nèi)容不規(guī)范，條件設(shè)置過高或有針對性，存在排斥潛在投標(biāo)人情況。招標(biāo)人在招標(biāo)公告時，往往有意提高報名門檻，設(shè)置過高的資質(zhì)等級、業(yè)績要求等。例如：工程總承包資質(zhì)完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業(yè)承包資質(zhì)方可報名；要求企業(yè)或項目經(jīng)理必須具有嚴(yán)苛的類似工程業(yè)績方可報名；無論工程規(guī)模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優(yōu)質(zhì)工程獎業(yè)績方可報名等等。在編制資格預(yù)審文件時，條件設(shè)置過高，有針對性地設(shè)置各種要求和評分辦法，為某些投標(biāo)單位量身訂做。資格預(yù)審工作暗箱操作，對未通過資格預(yù)審的投標(biāo)人不予解釋原因。
3、工程量清單、招標(biāo)最高限價編制水平參差不齊
招標(biāo)和造價咨詢機構(gòu)從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，工程量清單和招標(biāo)最高限價編制質(zhì)量差、誤差大，甚至在招標(biāo)人授意下有意壓低最高限價，損害投標(biāo)人利益。肢解工程分包，招標(biāo)人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標(biāo)時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備等，把總承包單位做成了勞務(wù)承包。發(fā)包人指定分包項目過多，既增加了工程現(xiàn)場的管理難度，責(zé)任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。
4、招標(biāo)工作人員專業(yè)素質(zhì)不夠
作為房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)的工作人員，不僅需要有較強的業(yè)務(wù)能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態(tài)度。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作人員，不僅對項目技術(shù)層面了解不夠，而且職業(yè)精神不足，在編制招標(biāo)文件時缺乏責(zé)任心，如工程量清單質(zhì)量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業(yè)造成一定的損失。更有甚者，一些招標(biāo)工作人員，內(nèi)外串通，，成為招標(biāo)投標(biāo)工作有效實施的最大障礙。
三、健全和完善房地產(chǎn)項目招投標(biāo)管理的對策
1、建立和完善相關(guān)招標(biāo)制度與流程
招標(biāo)過程必須既有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標(biāo)決策應(yīng)在招標(biāo)機構(gòu)內(nèi)集體公開決策，杜絕暗箱操作。
投標(biāo)單位的選擇直接影響到招標(biāo)工作的質(zhì)量。建議每次招標(biāo)都應(yīng)有充分適量的投標(biāo)隊伍參與投標(biāo)（至少三家單位），參與投標(biāo)的單位是通過資質(zhì)審查或在“合格承包商名錄”選擇的單位。該工作可由項目公司或者工程管理部主持，通過資質(zhì)審查后參與投標(biāo)；入圍投標(biāo)單位的最終選擇由招標(biāo)小組集體確定。
所有與招標(biāo)工作相關(guān)的員工都應(yīng)保持廉潔，不得利用職務(wù)、職權(quán)之便謀求私利，任何個人不得影響招標(biāo)小組進(jìn)行客觀公正的評價。除了投標(biāo)文件密封之外，詢標(biāo)過程的優(yōu)惠報價都應(yīng)該采用信封密封，最后統(tǒng)一開標(biāo)，避免詢標(biāo)過程中的價格外泄。
各單位的投標(biāo)文件、評標(biāo)過程、未發(fā)放中標(biāo)通知書前的定標(biāo)意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當(dāng)承諾；公司要求各投標(biāo)單位對自己的投標(biāo)資料保密，互不串標(biāo)；中標(biāo)單位的投標(biāo)書正本由成本合約部保存，副本由成本合約部、開發(fā)部、工程管理部各保留一本。
項目的招標(biāo)資料，包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包商考察報告、答疑記錄、開標(biāo)記錄、評標(biāo)報告、約談記錄、相關(guān)會議紀(jì)要等，須及時收集、整理、歸檔、保管。
2、招標(biāo)方式選擇的多樣性
各類工程招標(biāo)原則上是采用工程量清單的招標(biāo)方式。結(jié)合具體工程的復(fù)雜程度、技術(shù)要求、工期要求，結(jié)合承建商的實力以及招標(biāo)人自身的管理水平，合理劃分標(biāo)段。避免標(biāo)段過小導(dǎo)致合作方不能發(fā)揮規(guī)模效益，而提高報價；也要防止標(biāo)段劃分過大導(dǎo)致不能按時竣工或者降低工程質(zhì)量。
為有效的控制成本，除特殊工程外，建議原則上不采用費率招標(biāo)；特殊情況下不得不采用時，需經(jīng)公司招標(biāo)小組研究后實施。
下述工程項目建議采用兩階段招標(biāo)法：招標(biāo)項目的技術(shù)含量高，產(chǎn)品質(zhì)量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標(biāo)產(chǎn)品存在較大差異，比較的重點是性價比而不單純是價格，如智能化、機電設(shè)備安裝等。兩階段招標(biāo)法即先進(jìn)行方案招標(biāo)（可要求投標(biāo)方初步報價），統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)備型號后再進(jìn)行第二階段招標(biāo)。兩階段招標(biāo)方式，既有利于合理方案的選擇，也有利于幾家投標(biāo)報價在同一平臺作比較。
3、采取措施防范不平衡報價不平衡報價法是指投標(biāo)單位在保持總價不變的情況下，在調(diào)低某些分項的同時提高另外一些分項單位的價格。實質(zhì)上其目的不外是指望在施工中運用高索賠策略追加更多的工程造價或盡早回收工程款。這種方式在一定程度上掩蓋了房地產(chǎn)項目投標(biāo)報價的實際水平，容易造成“低價中標(biāo)，高價結(jié)算”的結(jié)果，這給今后的成本控制埋下很大的隱患。因此，無論采用何種方法來評標(biāo)，招標(biāo)人都應(yīng)當(dāng)對這部分內(nèi)容均相需相當(dāng)關(guān)注。
如何避免或減少這種情況的發(fā)生？筆者認(rèn)為招標(biāo)人需在以下方面加強工作：（1）統(tǒng)一報價格式和報價要求，加強報價文件的格式化和規(guī)范化，確保各投標(biāo)人投標(biāo)報價格式的統(tǒng)一性。（2）提高工程量清單的準(zhǔn)確性 ，招標(biāo)人在發(fā)標(biāo)前應(yīng)自行或委托專業(yè)咨詢公司對招標(biāo)工程量清單進(jìn)行詳細(xì)計算、審核和復(fù)查，尤其對土石方工程等容易發(fā)生工程量變化的分項工程應(yīng)予以重點審查。（3）深化設(shè)計，減少設(shè)計模糊地帶 ，這就要招標(biāo)人加強對設(shè)計單位的管理和設(shè)計監(jiān)理工作，確保招標(biāo)圖紙和招標(biāo)文件達(dá)到施工階段的深度和質(zhì)量，盡量規(guī)避設(shè)計深度不足引起的不平衡報價。（4）在評標(biāo)分析中，對投標(biāo)報價中存在明顯低于或高于市場價的報價，需要單獨分析，有必要時可在詢標(biāo)過程中要求投標(biāo)單位調(diào)整報價。
結(jié)束語
房地產(chǎn)市場的招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的一項重大改革，要做好這一工作，在確保其在工程質(zhì)量、工期和經(jīng)濟(jì)效益上發(fā)揮巨大的推動作用。
參考文獻(xiàn)
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珠海 中山 佛山 麗江 成都等地考察報告 為學(xué)習(xí)借鑒珠海、中山、佛山、麗江、成都等地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)方面的成功經(jīng)驗，進(jìn)一步理清加快路橋發(fā)展的工作思，2005年10月12日，由區(qū)委書記**帶隊，區(qū)四套班子部分領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)和城建有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及各鎮(zhèn)（街道）黨委書記（主任）組成的路橋區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)考察團(tuán)一行35人赴珠海市香洲區(qū)、中山市小欖鎮(zhèn)、佛山市順德區(qū)、麗江市古城區(qū)和成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、府南河等地進(jìn)行了為期8天的考察，重點學(xué)習(xí)考察各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)園區(qū)建設(shè)、城市規(guī)劃和管理、舊城保護(hù)和河道整治等方面的成功經(jīng)驗。此次考察日程安排緊湊有序，考察內(nèi)容精廣相濟(jì)，珠江三角洲和西南部兩大經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展理念的差異，以及各地殊途同歸的發(fā)展建設(shè)成就，都給考察團(tuán)留下了深刻的印象，受到了很大的沖擊，引發(fā)了深深的思索，獲益匪淺，啟示良多。 一、考察地概況 （一）珠海市香洲區(qū)：香洲區(qū)是珠海市中心城區(qū)，珠海市*、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和金融中心。位于南海之濱、珠江口西岸，東水連香港，南接壤澳門，背倚經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲腹地，是聯(lián)系內(nèi)地與港澳臺，以及對外貿(mào)易、國際交往的重要口岸。1984年建區(qū)，全區(qū)總面積400多平方公里，下轄8個街道3個鎮(zhèn)，常住人口73.86萬人，流動人口33萬人。2002年全區(qū)實現(xiàn)gdp68.08億元，實際利用外資3.31億美元，財政預(yù)算總收入6.26億元，稅收總額8.21億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15320元，職工年平均工資17544元，原農(nóng)漁村人均收入6248元。該區(qū)強化城市管理，環(huán)境品牌已經(jīng)形成，1999年起實施城市管理體制改革，主要城管職能從市向區(qū)、街道下移，建立起“兩級政府、*管理、四級網(wǎng)絡(luò)”的新型城市管理體制。城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)44.6%，人均公共綠地面積22.7平方米。擁有國際賽車場、高爾夫球場，人均擁有體育場館的面積居國內(nèi)之冠。以香洲為中心城區(qū)的珠海市是全國環(huán)保模范城、全國園林城市、全國衛(wèi)生城市、全國旅游勝地四十佳。1998年榮獲聯(lián)合國“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。 （二）中山市小欖鎮(zhèn)：小欖鎮(zhèn)是中山市的工業(yè)強鎮(zhèn)，區(qū)域商業(yè)中心，位于珠江三角洲中部，鎮(zhèn)域總面積75.4平方公里，其中城區(qū)面積13平方公里。戶籍人口15萬人，另有長期的外來人口10多萬人。轄有3個社區(qū)居委會，13個村委會。小欖的經(jīng)濟(jì)以工業(yè)為主體。全鎮(zhèn)有工業(yè)企業(yè)4000多家，至2002年底，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)363家，形成了五金電器、電子音響、食品飲料、制衣制鞋、化工塑料、印刷包裝六大支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整、優(yōu)化，形成了花卉苗木、蔬菜、塘魚和觀賞魚三大具特色、高效益的產(chǎn)業(yè)。投入50億元建設(shè)了10平方公里的新城區(qū)，建有吞吐量12萬噸的小欖港，日供水量達(dá)25萬噸。2002年，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總收入180億元，其中工業(yè)銷售收入157.8億元；國內(nèi)生產(chǎn)總值59.2億元；稅收總額10.6億元；年末金融機構(gòu)各項存款余額102億元。小欖鎮(zhèn)先后被有關(guān)部委授予10多個國家級榮譽稱號，被聯(lián)合國開發(fā)計劃署確定為“中國可持續(xù)發(fā)展小城鎮(zhèn)試點”。 小欖工業(yè)區(qū)是全國企業(yè)科技園區(qū)，總體規(guī)劃2萬畝，至2002年底已開發(fā)土地9300畝，正投入使用3200畝，建成廠房面積50多萬平方米。區(qū)內(nèi)道路、市政給排水、電力、電信設(shè)備完善，配套設(shè)施齊全。至2002年底，小欖工業(yè)區(qū)有149家企業(yè)落戶，其中上規(guī)模企業(yè)60家，已投產(chǎn)項目103個。2002年工業(yè)區(qū)銷售收入12億元，預(yù)計2003年中國認(rèn)證和英國皇家ukas國際認(rèn)證的區(qū)域。成都高新區(qū)包括兩部分：南區(qū)位于成都市南，規(guī)劃面積47平方公里，作為成都市規(guī)劃的城市副中心，重點建設(shè)現(xiàn)代化的科技商務(wù)區(qū)和全國最大的科技孵化基地；西區(qū)位于成都市西，規(guī)劃面積20平方公里，作為成都高新區(qū)國際化的制造基地，重點發(fā)展電子信息和現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)。其中包括四川成都出口加工區(qū)，規(guī)劃面積3平方公里，首期開發(fā)面積0.6平方公里，是西部發(fā)展先進(jìn)機械制造和出口加工產(chǎn)業(yè)的重要基地。成都高新區(qū)是中國西部投資環(huán)境最好、投資回報最豐厚、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力的區(qū)域之一，吸引了近5400家企業(yè)進(jìn)區(qū)發(fā)展，其中世界500強投資的企業(yè)有16家，年銷售收入過10億元的企業(yè)6家，過億元的企業(yè)50多家。外商投資企業(yè)共計430余家，高新技術(shù)企業(yè)共計520余家，形成以電子信息技術(shù)和生物醫(yī)藥工程產(chǎn)業(yè)為龍頭，以其他的技術(shù)產(chǎn)業(yè)為補充的產(chǎn)業(yè)體系。2002年實現(xiàn)gdp168億元，技工貿(mào)總收入472億元，工業(yè)總產(chǎn)值388億元，到位外資8308萬美元，出口創(chuàng)匯19630萬美元。 二、幾點啟示 “它山之石，可以攻玉”。在短短的8天學(xué)習(xí)考察中，考察團(tuán)一行不僅親眼目睹了各地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)中的高品位發(fā)展、大手筆規(guī)劃、 創(chuàng)特色建設(shè)以及重實效管理，而且切身感受到各地解放思想、不斷創(chuàng)新、勇于開拓、大膽實踐的濃厚氛圍，每一天的學(xué)習(xí)考察都是一堂生動的教育課，給予考察團(tuán)深切的感受和豐富的啟發(fā)。概括起來，啟示最深的主要有以下幾點： 啟示之一：必須堅持發(fā)展是第一要務(wù)，要以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，全力為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù) 置身于日新月異的現(xiàn)代化城市之中，領(lǐng)略了珠海香洲、中山小欖、佛山順德等地超常規(guī)的發(fā)展速度，考察團(tuán)成員心靈受到了極大的震憾。順德區(qū)2002年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值437億元，全部財政收入78.5億元，相當(dāng)于我們臺州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。順德區(qū)容桂鎮(zhèn)和中山市小欖鎮(zhèn)的財政收入都超過10億元，相當(dāng)于路橋區(qū)水平，其居民的富裕程度，社會保障和城市化的水平都是路橋遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的。這使考察團(tuán)更加深切地感受到“發(fā)展是硬道理”，更加明了經(jīng)濟(jì)是一切事業(yè)的基礎(chǔ)，發(fā)展是解決所有問題的出路。順德區(qū)和小欖鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)健在于工業(yè)的拉動，為此我區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中要切實學(xué)習(xí)順德區(qū)和小欖鎮(zhèn)的成功經(jīng)驗，務(wù)必重視以下四方面問題。 一是要處理好工業(yè)與商貿(mào)的關(guān)系，擺正“制造路橋”和“商貿(mào)路橋”的位置。路橋是千年商埠，商風(fēng)源遠(yuǎn)流長，群眾心中有著較深的“商貿(mào)情結(jié)”，導(dǎo)致在建區(qū)初期一度走重商貿(mào)輕工業(yè)之路，沒有很好地建立起工業(yè)市場橋。從近幾年的gdp來看，三個產(chǎn)業(yè)增加值的比重一直是第二第產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位。這說明，我區(qū)還遠(yuǎn)未進(jìn)入后工業(yè)時期，并將在較長一段時期內(nèi)都將處于工業(yè)主導(dǎo)階段。就現(xiàn)階段而言，不論是我區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、增量還是財政收入，其主體都是工業(yè)，尤其是工業(yè)中的制造業(yè)。因此，我區(qū)在區(qū)委二屆八次全會中提出要構(gòu)建“制造路橋”的思路是非常正確的。“商貿(mào)路橋”和“制造路橋”一樣，只是我區(qū)的特色之一，但占主導(dǎo)和中心地位的不是商貿(mào)，而是制造業(yè)。我區(qū)在構(gòu)建“制造路橋”中，要整合工業(yè)園區(qū)，提升園區(qū)檔次，想方設(shè)法招商引資，不遺余力大辦工業(yè)，尤其要重視以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心的新型工業(yè)的發(fā)展，打造先進(jìn)制造業(yè)基地，以迅速擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量，壯大經(jīng)濟(jì)實力，形成較大規(guī)模的人流、物流、資金流，積聚人氣和商機，為打造“商貿(mào)路橋”創(chuàng)造良好條件。 二是要正確處理好外源性經(jīng)濟(jì)和內(nèi)源性經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，依靠新資本的注入，以資本的增量保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增量，從而為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的動力。借鑒香洲、順德、成都的經(jīng)驗，他們的外源性經(jīng)濟(jì)都較為發(fā)達(dá)，如珠海香洲區(qū)2002年實際利用外資3.31億，真正把服務(wù)經(jīng)濟(jì)和提高辦事效率作為衡量改革成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。香洲區(qū)、順德區(qū)以建設(shè)服務(wù)型、創(chuàng)新型、學(xué)習(xí)型、實干型、誠信型政府為目標(biāo)，改革傳統(tǒng)的審批流程和方式，實行并聯(lián)審批和告知承諾制，即各部門的審批沒有先后之分，不設(shè)前置條件，可以任意由某個部門先批；對來辦事的人“不說不行，告知怎么才行”。審批信息系統(tǒng)實行網(wǎng)上受理和審批。壓縮會議，精簡文件，推進(jìn)服務(wù)平臺前移，把能夠下放的權(quán)力下放到鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)以及社會中介，完善窗口服務(wù)和現(xiàn)場服務(wù)機制。強化政府辦事透明度，精簡機構(gòu)，其區(qū)委辦、區(qū)府辦都合并成一個區(qū)委區(qū)府辦。小欖鎮(zhèn)注重投資環(huán)境的“軟件”建設(shè)，政府和公共服務(wù)部門為企業(yè)提供文明、友善、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，全力支持和扶持企業(yè)發(fā)展。小欖工業(yè)區(qū)成立了工業(yè)區(qū)管理辦公室，為投資者提供“一站式”的全方位配套服務(wù)。據(jù)介紹，因為其良好的投資環(huán)境，許多企業(yè)不顧這里地價相對高昂，而樂意在此落戶投資。近年來，我區(qū)十分重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的建設(shè)，取得了明顯的成效，但比之香洲區(qū)、順德區(qū)和小欖鎮(zhèn)，我們在服務(wù)經(jīng)濟(jì)方面還存在諸多的不足，需進(jìn)一步優(yōu)化。同時，要加快硬環(huán)境建設(shè)，尤其要打破當(dāng)前嚴(yán)重制約企業(yè)發(fā)展的土地、水電、人才等要素供給。要內(nèi)挖潛力，通過土地整理和灘涂圍墾，獲得土地建設(shè)指標(biāo)，節(jié)約用地。積極配合市里做好臺州二期供水項目，解決用水不足問題。可償試通過政府引導(dǎo)、民間投資建設(shè)小型電廠來解決今后一段時期用電不足的問題。在人力資源問題上，要通過引進(jìn)高等院校和高素質(zhì)人才，加強對區(qū)內(nèi)企業(yè)家的培訓(xùn)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供人才保障，以提高城市的核心競爭力。 啟示之二：必須堅持城市建設(shè)和管理緊密接合，加強對城市形態(tài)、產(chǎn)業(yè)、文化等特色的研究 每個城市都有其自身的特點和發(fā)展軌跡。珠海市以其獨特的經(jīng)濟(jì)特區(qū)政策、優(yōu)越的區(qū)位條件、豐富的自然資源和優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境著力打造亞熱帶海濱花園城市和具有國際影響的濱海風(fēng)景旅游勝地；順德區(qū)的城市建設(shè)一直走城鄉(xiāng)一體化道路，城鎮(zhèn)化水平很高，現(xiàn)在為適應(yīng)佛山區(qū)域調(diào)整的新形勢，以建設(shè)現(xiàn)代化花園式河濱城市為目標(biāo)，憑借雄厚的財力，推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)。小欖鎮(zhèn)被國家建設(shè)部定為小城鎮(zhèn)建設(shè)試點和村鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)，近年來，按生態(tài)城鎮(zhèn)和可持續(xù)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，重新編制了新的總體規(guī)劃，投入50億元建設(shè)了10平方公里，功能齊全、分區(qū)明確、交通方便、居住舒適、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)。還投入了大量資金對3平方公里的老城區(qū)進(jìn)行了全面的改造。麗江古城區(qū)早在80年代，就開始了對麗江古城的研究和保護(hù)工作，在獅子山以西區(qū)塊另建新城，通過對麗江古城的保護(hù)改造，以其與自然完美結(jié)合的城市空間，獨具特色的地方民族文化，多姿多彩的自然景觀，建設(shè)中國投資環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最好的城市，地球上環(huán)境最美的地方。這些城市都以其自身的特點、優(yōu)勢，準(zhǔn)確發(fā)展定位，加快城市發(fā)展。路橋是個新區(qū)，通過9年的發(fā)展，城市建設(shè)取得了巨大的成就。但不可否認(rèn)，這些成就過多地表現(xiàn)在量的擴(kuò)張上，城市建設(shè)基礎(chǔ)不強、配套不全、品位不高、精品不多的問題越來越突出。路橋的城市形象與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平極不相稱，與廣大市民的要求與期望相去甚遠(yuǎn)。城市作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體，其形象如何，對于營造優(yōu)良的投資環(huán)境，促進(jìn)各種生產(chǎn)要素集聚都具有非常重要的作用。因此，打造“都市路橋”，塑造路橋城市新形象實是當(dāng)務(wù)之急，其中要注意把握好四個方面的問題。 一是要強化對城市的文化、產(chǎn)業(yè)、形態(tài)等特色的研究。通過對這些城市元素的梳理、研究，提煉城市個性，明確城市發(fā)展優(yōu)勢和潛力，從而準(zhǔn)確定位城市的發(fā)展方向。我區(qū)把路橋城市發(fā)展定位為“古今商城，生態(tài)都市”，這包含了路橋源遠(yuǎn)流長的商風(fēng)、現(xiàn)今發(fā)達(dá)的商貿(mào)和未來城市的生態(tài)性發(fā)展，提煉了路橋
城市的個性，體現(xiàn)了城市的優(yōu)勢，描繪了未來的藍(lán)圖。應(yīng)該說定位非常準(zhǔn)確。為此，我們要進(jìn)一步分析路橋的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，挖掘路橋的商貿(mào)文化底蘊，整合路橋的城市空間形態(tài)，做好路橋的城市發(fā)展規(guī)劃。從順德區(qū)和小欖鎮(zhèn)的城市發(fā)展軌跡來看，各鎮(zhèn)（街道）也要加強對本地城鎮(zhèn)特色的研究，要突破小農(nóng)觀念束縛，高瞻遠(yuǎn)矚，布局謀篇，高起點規(guī)劃，大手筆建設(shè)，嚴(yán)要求管理，強勢推進(jìn)本區(qū)域的城市化發(fā)展水平。 二是要城市規(guī)劃與管理并重。規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭和靈魂，要體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、綜合性和權(quán)威性。香洲、順德、小欖的一些主要街道基本上是雙向六車道或八車道，道路兩邊綠化留地較多，房屋基本上建在綠化后面，城區(qū)綠化率高，街道寬敞整潔，城市形態(tài)非常優(yōu)美。其原因在于規(guī)劃超前，且控制有力。順德區(qū)禁止村民建房在原地拆建，打破村界，統(tǒng)一規(guī)劃到“中心鎮(zhèn)”，使每個鎮(zhèn)的城區(qū)建設(shè)都頗具規(guī)模，檔次較高，這很值得路橋借鑒。當(dāng)前我區(qū)274平方公里的一體化規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和一些專門規(guī)劃已基本修編完成或正在修編，因此我們要重視規(guī)劃的超前性，確保規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。同時，要加強城市管理。城市管理是城區(qū)政府的基本職能，城市管理要為人民群眾提供優(yōu)良的生活環(huán)境，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境。香洲區(qū)創(chuàng)新城管思路，探索特色城管模式，實施依法管理、市場化運作、社會全民參與、科技創(chuàng)新、信息管理等機制，實現(xiàn)了城市管理與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的互動發(fā)展，取得了明顯成效。特別是其引入市場機制管理城市，市政維護(hù)、環(huán)衛(wèi)保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等工作實行內(nèi)部招標(biāo)和內(nèi)部競爭，新增養(yǎng)護(hù)工作全部推向市場，面向社會招標(biāo)，降低管理成本，提高管理效率的做法很值得我們借鑒。我區(qū)由于市場發(fā)達(dá)，流動人口多，加上城市管理機制不健全，管理手段落后，管理部門多、協(xié)調(diào)難，往往頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，導(dǎo)致城市管理壓力很大，投入多、收效少。因此，我區(qū)要理順管理體制，加強依法管理，加大執(zhí)法力度，使城市管理由行政手段為主向法律手段為主，由突擊式管理轉(zhuǎn)向長效管理，由事務(wù)型管理轉(zhuǎn)向環(huán)境型管理。按照管養(yǎng)分離的原則，加快市政公用事業(yè)市場化運作。廣泛動員社會參與城市管理，形成全民人人參與、各行各業(yè)齊抓共管的局面。 三是要實施土地和房產(chǎn)的綜合開發(fā)。城市的發(fā)展應(yīng)以房產(chǎn)綜合開發(fā)為依托。長期以來，路橋的城市建設(shè)是線條式發(fā)展，城市框架的拉大主要靠道路建設(shè)和群眾建房來實現(xiàn)。群眾建房多以5-6層的立地房為主，且房前屋后多亂搭建，這造成了城市景觀零亂，立面單一，功能不全，缺乏品位。同時，我區(qū)以前在城市土地出讓上走的是成熟一塊出讓一塊建設(shè)一塊的單項出讓的路子，這不僅降低了單位土地的收益而且導(dǎo)致城市建筑缺乏整體感和協(xié)調(diào)性。香洲、順德等地的城市建筑各具特色、整體協(xié)調(diào)、錯落有致，其主要途徑就是實施了土地和房產(chǎn)的綜合開發(fā)。香洲區(qū)早在建區(qū)初期就超前性地征用了所有25°坡度以下的土地，只留少量土地作為村居留地，因此城市建設(shè)的成本相對較輕。最近幾年，路橋在這方面有了較大的轉(zhuǎn)變，在土地出讓上，基本實行宗地出讓，開發(fā)了一些高檔次的居住小區(qū)和高層建筑；在工業(yè)區(qū)等新區(qū)開發(fā)建設(shè)上，全面實施“立改套”，對村民拆遷安置小區(qū)實行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，或委托房產(chǎn)公司開發(fā)。這種做法很好。我區(qū)應(yīng)堅定“立改套”政策的決心，嚴(yán)格土地管理，加快住宅開發(fā)，提高物業(yè)管理水平，改善居住質(zhì)量，促進(jìn)人口與產(chǎn)業(yè)的集聚。 四是要重視塑造城市品牌。每個城市都有自己固有的特色和優(yōu)勢，在發(fā)展中加以培育和提煉，并塑造成品牌。珠海擁有城市環(huán)境品牌，順德?lián)碛谐鞘薪?jīng)濟(jì)品牌，小欖擁有全國明星鎮(zhèn)品牌，麗江擁有古城品牌，成都擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)品牌。各城市都通過品牌的塑造，大大增強了城市的美譽度和吸引力。因此，
我們在打造“都市路橋”中也要重視對路橋城市品牌的塑造。路橋自古商貿(mào)繁華，“無街不市、無巷不販、無戶不商”，商風(fēng)源遠(yuǎn)流長，目前市場體系較為發(fā)達(dá)，吉利汽車已成為最具沖擊力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，“十里長街”蘊含了路橋深厚的商貿(mào)文化。因此，我們可在市場、古街、汽車方面深化提煉路橋的城市品牌。通過城市品牌的塑造宣傳，提高路橋的美譽度，增強路橋城市的魅力和吸引力。 啟示之三：必須堅持全面協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的觀點 發(fā)展是永恒的主題，沒有發(fā)展就沒有進(jìn)步。所考察的幾個地方有發(fā)展快的也有發(fā)展慢的，但他們有個共同之處就是重生態(tài)的理念，走可持續(xù)發(fā)展之路。正如珠海市香洲區(qū)委書記黃曉東所說“發(fā)展快不一定好，有時發(fā)展慢是為了更好的發(fā)展”，這種新的發(fā)展觀說明發(fā)展不只是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而是經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的全方位發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要和人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)?？沙掷m(xù)發(fā)展是一個長期的戰(zhàn)略目標(biāo)，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的核心是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與保護(hù)資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)一致，是為了讓子孫后代能夠享有充分的資源和良好的自然環(huán)境。珠海市在城市發(fā)展中實行了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、可居住城市發(fā)展和生態(tài)-環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的城市發(fā)展策略，堅持高起點規(guī)劃，追求山青水秀，碧海藍(lán)天，注重保持良好的生態(tài)環(huán)境，為城市的未來走向成功奠定了正確的方向。其核心是注重培育和利用區(qū)域比較優(yōu)勢，發(fā)展面向區(qū)域性市場的城市產(chǎn)業(yè)；建設(shè)最適宜居住的海濱花園城市住區(qū)；在改善居民當(dāng)前生存條件和生活質(zhì)量的同時，按照能夠維持人類世代生存和幸福生活的標(biāo)準(zhǔn)，合理地使用自然資源，保持自然生態(tài)的質(zhì)量。通過近幾年的快速發(fā)展，路橋已具備了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，但同時環(huán)境污染也比較嚴(yán)重。因此，路橋今后在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，要強化生態(tài)環(huán)境建設(shè)，重視城市綠化，努力打造“生態(tài)都市”，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口、資源、環(huán)境的和諧。 一要提高環(huán)境意識。環(huán)境意識的高低是衡量一個人，乃至一個民族、一個國家對環(huán)境保護(hù)重視程度的重要標(biāo)志之一。環(huán)境意識越高，人們對良好生態(tài)環(huán)境的需求越強烈，對保護(hù)環(huán)境的活動越主動；反之，如果人們的環(huán)境意識較低，在社會經(jīng)濟(jì)活動中，就往往只顧眼前、局部的經(jīng)濟(jì)利益，忽視長期、全局的整體利益，結(jié)果造成資源耗竭、生態(tài)破壞和環(huán)境惡化，進(jìn)而限制社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前我區(qū)干部群眾總體環(huán)境意識不強，還經(jīng)常出現(xiàn)破壞環(huán)境的事件，為此，路橋要發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)，走可持續(xù)發(fā)展之路，關(guān)健是首先要提高全民的環(huán)境意識。 二要重視環(huán)境建設(shè)。珠海香洲區(qū)堅持城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，通過優(yōu)化、美化城市投資環(huán)境來增強城市競爭力，努力實現(xiàn)在城市管理中經(jīng)營城市、在經(jīng)營城市中發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，其城市管理與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的互動效果已經(jīng)顯現(xiàn)。通過創(chuàng)造“綠色財富”，求得了豐厚的“金色財富”。我們必須重視環(huán)境建設(shè)，按照生態(tài)區(qū)建設(shè)要求堅持污染控制，保護(hù)大氣水體環(huán)境質(zhì)量，嚴(yán)格控制不利于自然生態(tài)的填河開山行為，重視稀缺資源的保護(hù)和合理使用。要以“創(chuàng)建”為契機，加強城區(qū)環(huán)境建設(shè)，加快城中村改造步伐，大力加強城區(qū)綠化。以“千村示范、萬村整治”工程為載體，加大對舊村的改造和村莊的整治力度，重視村莊的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)，實行田、林、路、河、住房、供水、排污等綜合治理，并與土地整理結(jié)合起來，集約利用土地；與產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)等結(jié)合起來，改善投資環(huán)境，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點。要著重做好沿路、沿山、沿河和新建廣場、公園的綠化建設(shè)，大力推進(jìn)花卉苗木園區(qū)等項目建設(shè)。繼續(xù)實施河道整治，將河道整治、環(huán)境河岸綠化與自然環(huán)境和城市面貌有機地組合起來，優(yōu)化水系功能，提供綠化和造景的平臺，使河道成為城市景觀的聚焦和歷史文化的載體，成為生態(tài)和休閑的廊道。 三要重視文化建設(shè)。從考察中我們深切感受到一個城市只有具備深
厚的城市文化內(nèi)涵、人文景觀，才會有鮮明的城市個性、獨特的城市風(fēng)格，才能獲得特殊的魅力和吸引力。路橋是新建區(qū)，文化基礎(chǔ)相對薄弱，但有著深厚的商貿(mào)文化底蘊。我們要重視對傳統(tǒng)歷史文化的挖掘，新的現(xiàn)代商貿(mào)文化的培育。在具體工作中，要注意保護(hù)古樹名木和名人故居、古建筑、古村落等歷史文化遺跡，要放大歷史人文景觀，豐滿城市文化內(nèi)涵。在“十里長街”的保護(hù)開發(fā)上要深入學(xué)習(xí)麗江古城的保護(hù)開發(fā)經(jīng)驗，在建筑形態(tài)上修舊如舊，保持原汁原味。要形成規(guī)模，做成街區(qū)，注重商業(yè)形態(tài)，保持繁華的商業(yè)氛圍。不但要重視對古建筑等有形文化的保護(hù)，還要注意保護(hù)和挖掘老街傳統(tǒng)商貿(mào)等無形文化，提高路橋城市文化底蘊，成為打造“人文路橋”的重要組成部分。 四要正確對待固廢拆解。在重視環(huán)境建設(shè)中，我們要正確對待一些污染產(chǎn)業(yè)。在我區(qū)表現(xiàn)最突出的就是固廢拆解業(yè)。我區(qū)的固廢拆解業(yè)起步較早，到目前已發(fā)展成一大產(chǎn)業(yè)，成為華東地區(qū)乃至全國進(jìn)口廢物的主要集散地。其在一定程度上緩解了國內(nèi)一些工業(yè)原料的不足，促進(jìn)了地方特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對擴(kuò)大就業(yè)、致富百姓，增加地方財政收入等都有著非常積極的意義。但同時也對環(huán)境造成了很大影響。這涉及一個城市的經(jīng)濟(jì)性和生態(tài)性的取舍問題。就路橋目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況而言，以減量化、再利用、資源化為原則循環(huán)經(jīng)濟(jì)難以在短期內(nèi)實現(xiàn)。因此，我們只能采取尊重歷史，正視現(xiàn)實，在整治中規(guī)范提升的策略。堅持“堵”、“疏”結(jié)合，積極探索建立長效的管理機制。按照“園區(qū)化拆解，工廠化加工，深度化利用，無害化防治污染，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營”的思路，進(jìn)一步加快臺州市金屬再生園區(qū)建設(shè)，加強源頭控制，防止固廢分散，嚴(yán)厲打擊非法零星拆解。著力延長再生資源回收利用產(chǎn)業(yè)鏈，完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的良性運轉(zhuǎn)。 啟示之四：必須堅持重視建設(shè)一支有思路、精業(yè)務(wù)、干事業(yè)、高素質(zhì)的優(yōu)秀干部隊伍 不論是南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠海香洲、中山小欖、佛山順德,還是西部的麗江古城、成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，我們在考察中深深感到當(dāng)?shù)馗刹吭诮?jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮的巨大推動作用。珠海的城市管理如此富有成效，關(guān)健是有一批高素質(zhì)的城建干部；順德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展這么快，關(guān)健是有一支講服務(wù)、求高效、創(chuàng)新型的干部隊伍；麗江的古城保護(hù)的這么好，關(guān)健是有一些耐得住清貧的專家型干部；而中山小欖鎮(zhèn)建成一個高等級大規(guī)模的工業(yè)園區(qū)，關(guān)健是有一個任勞任怨、熱愛事業(yè)的鎮(zhèn)班子。一個地區(qū)、城市的發(fā)展離不開一支有思路、精業(yè)務(wù)、干事業(yè)、高素質(zhì)的優(yōu)秀干部隊伍。干部隊伍是事業(yè)成功的不渴動力，干部隊伍建設(shè)是營造良好發(fā)展環(huán)境的重要組成部分，干部精神狀態(tài)改善了、服務(wù)理念轉(zhuǎn)變了，就會產(chǎn)生巨大的親和力和凝聚力。因此，我區(qū)必須重視干部隊伍建設(shè)。 一要著力構(gòu)建一種競爭擇優(yōu)、有效激勵、嚴(yán)格監(jiān)督、充滿活力的用人機制。一方面要完善科學(xué)的考核、監(jiān)督體系，尤其要加強對領(lǐng)導(dǎo)干部和選撥任用工作的監(jiān)督，導(dǎo)順制逆，實現(xiàn)“干凈”與“干事”的統(tǒng)一；另一方面積極探索干部“下”的有效形式和載體，疏通出口，使“能者上、庸者下”，進(jìn)一步激發(fā)干部隊伍的整體活力和創(chuàng)造力。充分調(diào)動干部工作的積極性，增強干部的事業(yè)心，發(fā)揮好干部的作用。 二要重視對干部的學(xué)習(xí)教育。我們生活在一個充滿挑戰(zhàn)的時代，許多新事物需要我們?nèi)W(xué)習(xí)、去探索、去實踐，許多新問題等待我們?nèi)パ芯俊⑷セ卮?、去解決。學(xué)習(xí)是時代賦予現(xiàn)代干部第一位的任務(wù)，要通過學(xué)習(xí)教育，提*部素質(zhì)。通過加強理論學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會“三個代表”重要思想，用發(fā)展著的武裝頭腦，指導(dǎo)工作。還要學(xué)習(xí)本職工作所必備的知識，學(xué)習(xí)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)、科技、管理、法律等方面的知識，努力成為某一方面的行家里手。要堅持理論聯(lián)系實際，學(xué)以致用。要聯(lián)系思想實際和工作實際，
解決好世界觀、人生觀和價值觀問題，樹立正確的權(quán)力觀、地位觀和利益觀。培養(yǎng)成為開拓創(chuàng)新、淡泊名利、積極進(jìn)取、廉潔自律的新時代干部。