時間：2022-03-04 09:15:42
導(dǎo)語：在房屋所有權(quán)公證書的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞 房屋贈予 審查 公證
1在辦理房屋贈與公證方面存在的主要問題
（1）贈與的房屋是共有財產(chǎn)，贈與人尚未征得其他共有人的同意，便擅自將房屋贈與他人，如贈與人在婚姻存續(xù)期間繼承了一間房屋，這間房屋屬夫妻共有財產(chǎn)，但未征得配偶同意，就將房屋贈送給他人。
（2）在未取得確鑿真實的贈與意思表示證據(jù)之前，便輕率出證。如贈與人陳某是聾啞人，也不會寫字，只能通過手勢動作表達意思（即“手語”），但陳某的這些“手語”不是國家規(guī)定的規(guī)范手語，無法確認其真實意思表示。然而，公證處僅憑當(dāng)事人的不規(guī)范的手勢就確定當(dāng)事人實施了贈與房屋這一重大的民事法律行為。
（3）贈與聲明書的不完善。如缺少贈與人與受贈人的關(guān)系，贈與理由、贈與是否有條件和是否反悔以及贈與房屋面積等內(nèi)容。
（4）出具贈與公證書的證據(jù)材料不夠充分。有的甚至連贈與房屋所有權(quán)憑證也沒有索取，僅憑單位證明就草率出證；有的則沒有制作談話記錄，或者雖然已制作談話記錄，但其內(nèi)容過于簡單，該問的事項沒有問，該記錄的內(nèi)容沒有記錄；致使談話內(nèi)容流于形式，失去應(yīng)有的證據(jù)作用。
2辦理房屋贈與公證應(yīng)注意的問題
2.1在辦證方面應(yīng)注意的問題
第一，當(dāng)事人必須親自到公證處提出申請，不能委托他人，如果當(dāng)事人前來公證處有困難，公證員可應(yīng)贈與人的要求，上門辦理，如果當(dāng)事人居住在國外或者港澳臺地區(qū)，想將國內(nèi)或者大陸房屋贈與他人而申辦公證，筆者認為有三種解決辦法：一是當(dāng)事人親自回來辦理：二是當(dāng)事人事先可以與公證處預(yù)約，到指定的公證員可以到的地點辦理；三是當(dāng)事人先向居住地所在的注冊公證人辦房屋贈與聲明書公證，并經(jīng)我國駐該國使館或者當(dāng)?shù)剞k理機構(gòu)認證后，寄回當(dāng)?shù)亟o房屋受贈人，再由受贈人到所在地申辦“接受房屋贈與聲明書”公證。第二，如果贈與人所贈與的房屋屬于遺產(chǎn)（贈與人是法定繼承人之一的），尚未辦妥繼承手續(xù)的，應(yīng)先辦理繼承權(quán)公證，然后才能辦理贈與公證，因為，只有對房屋擁有所有權(quán)，才又資格對該房屋進行處分。所以，公證員在接待當(dāng)事人過程中，應(yīng)問清楚當(dāng)事人對贈與的房屋是否已擁有所有權(quán)。第三，為避免公證后贈與人反悔而帶來不必要麻煩，在辦證中要求贈與人與受贈人在公證員面前簽訂《房屋贈與合同》，公證處證明雙方在合同上的簽名屬實。這種做法主要適用于贈與人與受贈人都居住在國內(nèi)，而且同住在一起的情況。還有一種做法是“附條件的贈與”，即在贈與合同中明確規(guī)定，受贈人必須在一定的期限內(nèi)履行約定的義務(wù)（如對老人盡到贍養(yǎng)義務(wù)或不遺棄不虐待某養(yǎng)子女等）后，才能對受贈房屋用友所有權(quán)，否則，贈與人可反悔，并可依法撤銷原來的贈與行為。這種做法有利于保護贈與人的合法權(quán)益，確保贈與目的得到實現(xiàn)。
2.2在取證方面應(yīng)該注意的問題
第一，辦理房屋贈與公證，一般應(yīng)向當(dāng)事人收集下列材料：（1）省份證件；（2）房屋所有權(quán)憑證；（3）房屋贈與書或合同。但，每個案件往往應(yīng)具有本身的特殊性，因此，在特殊情況下，應(yīng)補充一些其他證據(jù)材料，如贈與的房屋若為共同財產(chǎn)，則應(yīng)提供共有人同意贈與的聲明書；贈與人若有依靠其撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或贍養(yǎng)的又無生活來源的人則應(yīng)提供證明其實施贈與行為沒有影響自己履行撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的材料；受贈人為組織的，不但應(yīng)提供合法資格證明、法定代表人證明，而且還應(yīng)提供有關(guān)主管部門同意其接受贈與的批文；受贈人若為無民事能力人或限制民事行為能力人，其人應(yīng)提供有監(jiān)護權(quán)的證明等等。
第二，鑒于近年來辦理房屋贈與公證后出現(xiàn)贈與人反悔較多的情況，取證時，除索取贈與人親自書寫的材料及有關(guān)證明和談話筆錄外，如果公證員認為有必要，還可索取錄音帶、錄像帶等證明材料，有利于促進公證書檔案工作朝著更高的層次發(fā)展。
2.3在審查方面應(yīng)該注意的問題
第一，應(yīng)審查的內(nèi)容。（1）贈與人贈與房屋的意思是否真實、自愿；（2）贈與人是否具有完全民事行為能力；（3）被贈與的房屋所有權(quán)時個人所有還是共同所有；（4）被贈與房屋來源是否清楚、合法；（5）被贈與的房屋有無爭議或有被抵押、查封等情況；（6）是否有依靠贈與人撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或贍養(yǎng)的又無生活來源的人，或者是否有因贈與房屋影響贈與人本身的居住情況；（7）贈與人的贈與目的、動機是否正當(dāng)，是否有意躲避債務(wù)或規(guī)避交稅等意圖；（8）贈與行為是否違背當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)方面的政策規(guī)定；（9）贈與合同的條款是否完備，文字表達是否準確。第二，審查的重點。審查房屋贈與公證案有關(guān)證據(jù)材料時應(yīng)重點審查的內(nèi)容是：贈與行為是否真實、合法和當(dāng)事人提供的證明材料是否充分可靠以及贈與合同的條款是否完備。這是針對每個案件而言的。但是，具體的案件在審查中往往又側(cè)重某一點，如有一個案件既真實又合法，贈與合同條款也完善，僅缺一份重要證據(jù)，對此，只要抓住“補充證據(jù)材料”這一點就可以了。
公證的辦理程序
公證與國家的經(jīng)濟生活和人民群眾的生活息息相關(guān)，公民繼承遺產(chǎn)、收養(yǎng)子女、立遺囑，出國留學(xué)、工作、定居、探親等民事活動，都離不開公證，但是，對于老百姓來說還是很陌生，為了保證辦證的質(zhì)量，公證必須遵循一定的工作程序，而且，辦理不同的公證有不同的程序要求。一般程序是申請、受理、審查和出證。
一、申請。即當(dāng)事人向公證機關(guān)提出辦理公證的要求。當(dāng)事人申請辦理公證，應(yīng)親自向公證處提出，并填寫相應(yīng)的公證申請表。如果委托別人代為辦理的，必須向公證處提交書面委托書，委托書應(yīng)寫明事項、權(quán)限和期限，并由委托人簽名蓋章。但申請公證證明委托、聲明書、收養(yǎng)子女、遺囑、簽名印鑒等，不得委托別人。居住在國外或香港、澳門、臺灣等地區(qū)的當(dāng)事人，委托人申辦公證事項，其委托書應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C人、我駐外使領(lǐng)館公證，或經(jīng)司法部指定的機構(gòu)、人員證明。如果當(dāng)事人因病或其他原因確有困難，不能親自到公證處申請公證時，公證員可以到當(dāng)事人所在地辦理。國家機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、人民團體等法人組織申請辦理公證，應(yīng)經(jīng)其法定代表人或持有法定代表人委托書餓人代辦，代表人應(yīng)當(dāng)提交有代表權(quán)的證件。
公民或者法人向公證處提出正式申請后，應(yīng)該填寫公證申請表。申請表由公證處統(tǒng)一印制。一般包括下列內(nèi)容：(
1)申請人或人的姓名、出生日期、身份證號碼、工作單位、住址等;(2)請求事項及公證書的用途;(3)提交材料的名稱、份數(shù)及有關(guān)證人的姓名、地址;(4)申請的時間及其他需要說明的問題。申請人應(yīng)在申請表上簽名或蓋章。
公民、法人在提出申請時，根據(jù)《公證程序規(guī)則(試行)》第五章第十六條，公民、法人應(yīng)提供如下材料：(
1)身份證明，法人資格證明及其法定代表人的身份證明;(2)人代為申請的，委托人須提交授權(quán)委托書;需公證的文書;(4)與公證有關(guān)的財產(chǎn)所有權(quán)證明;(5)與公證事項有關(guān)的其他材料。
二、受理。即公證人員對當(dāng)事人的公證申請予以接受并給予辦理的過程。申請辦理公證，應(yīng)符合下列條件：(
1)申請人與申請公證的事項有直接利害關(guān)系或者其他法律上的聯(lián)系;(2)申請公證的事項無爭議;(3)申請公證的事項屬于公證處的業(yè)務(wù)范圍;(4)申請公證的事項屬于本公證處管轄。
公證處決定受理后，立即編號立卷，并可應(yīng)當(dāng)事人的請求，幫助當(dāng)事人審查、修改、起草與申請公證事項有關(guān)的法律文書。
三、審查。即對申請公證的當(dāng)事人的資格、申請公證的民事關(guān)系、民事行為和其他事實材料的真實性、合法性的審定、核實過程。公證處對當(dāng)事人提供的證明認為不完備或有疑問是有權(quán)通知當(dāng)事人作必要的補充，或向有關(guān)單位、個人調(diào)查，索取有關(guān)證件和材料。
四、出證。即公證機關(guān)對當(dāng)事人提出的公證事項進行審查之后，認為符合法律規(guī)定，由公證員簽署并出具公證文書的活動，它是公證一般程序的最后環(huán)節(jié)。對于事實清楚，證據(jù)確實、充分，符合法律、法規(guī)和規(guī)章制度的公證事項，公證處在受理后十個工作日內(nèi)(特殊情況如繼承權(quán)公證的經(jīng)批準延長后最長在三個月內(nèi))應(yīng)審批辦結(jié)公證，出具公證書。對不符合規(guī)定的拒絕公證，同時說明理由;如果當(dāng)事人不服，可以向原公證處或同級司法行政機關(guān)、上級司法行政機關(guān)提出申訴。公證機關(guān)所出具的公證文書包括以下內(nèi)容：(
1)公證書編號;(2)當(dāng)事人的基本情況;(3)公證證詞;(4)承辦公證員的簽名章、公證處印章和鋼印;(5)出證日期。公證書不得涂改、挖補，必須修改的應(yīng)加蓋公證處的核對章。根據(jù)當(dāng)事人的要求公證書可附外文譯文。公證書由當(dāng)事人或其人到公證處領(lǐng)取。
公證處辦理公證事務(wù)，除按上述程序辦理外，對某些特殊的公證項目還有一些特別的程序。如招標投標、開獎、拍賣公證等，承辦的公證員應(yīng)親臨現(xiàn)場，并應(yīng)當(dāng)場宣讀公證詞。
公證收費的政策依據(jù)
是：省物價局、司法廳、財政廳《關(guān)于印發(fā)廣東省公證服務(wù)收費管理規(guī)定的通知》，江門市物價局、江門市司法局、江門市財政局《關(guān)于制定我市公證服務(wù)收費標準的通知》。臺山市公證處根據(jù)上述文件規(guī)定的收費標準進行收費，其收費包括公證費、翻譯費、調(diào)查費和其他服務(wù)費：1、公證費每件收費82元;翻譯費每件收費55元;在發(fā)往美國使用的公證書還需每證在公證后面加茲證明前面的譯文與中文內(nèi)容相符的公證，該公證也需譯成英文，也按上述標準收費，因此每件公證收費是274元。另外，辦理公證還要收取公證專項調(diào)查費，按照每案收取110元(如果單純辦理一件公證書的，減半收費，只收取60元)。4個公證3種費用合計為1206元。2、按《公證程序規(guī)則》的規(guī)定，辦理公證時需要填寫申請表、復(fù)印身份證件和其他證明文件。這些服務(wù)費用大約需100元。
辦公證委托書范文
委托人：性別：出生日期：身份證編號：住址：
被委托人：性別：出生日期：身份證編號：住址：
委托原因及事項：
1、代為辦理該房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證過戶、稅務(wù)登記及與之相關(guān)的一切手續(xù)
2、代為領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及國有土地使用證
3、代為辦理該房屋所有權(quán)證及國有土地使用證抵押登記手續(xù)
4、代為辦理銀行放款手續(xù)及貸款資金的劃轉(zhuǎn)、解凍等與之相關(guān)的一切手續(xù)5、代為簽署與交易有關(guān)的合同、文件等6、代為辦理購房資格審查
對被委托人在辦理上述事項過程中所簽署的有關(guān)文件，我均予以認可，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。委托期限：壹年受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)
（1）如果是要在房產(chǎn)證上添加配偶的姓名，需要向房管局提供證明，說明原因并允許將產(chǎn)權(quán)人變更為配偶的名字。
（2）夫妻雙方的身份證復(fù)印件（核對原件），夫妻雙方共有房屋的協(xié)議，房屋所有權(quán)證。
（3）房改房提供原購房契約復(fù)印件（核對原件），房屋所有權(quán)證附圖，登記表復(fù)印件。辦理夫妻更名手續(xù)只需交納房產(chǎn)證印花稅5元即可，不需要提交任何稅務(wù)。
（4）如果取得房產(chǎn)證在結(jié)婚登記之前，這種過戶是按贈與處理。需要的手續(xù)是拿房屋贈與的書面合同即贈與書，贈與公證書，房屋產(chǎn)權(quán)證，契稅（可能需要先行向稅務(wù)機關(guān)繳納，也可能由房地局在辦手續(xù)時代收）繳納憑證，雙方身份證明到房地局辦理。
2、繼承房產(chǎn)更名流程：
（1）先去辦理房產(chǎn)公證，提交相關(guān)材料（被繼承人死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件）有遺囑的繼承權(quán)公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過的遺囑。
（2）帶著繼承權(quán)公證書的原件、繼承過戶的申請書(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范的格式)、繼承人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證原件、房屋平面圖及地籍圖原件,以前購房時候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人死亡證明到房地產(chǎn)中心進行房地產(chǎn)繼承更名的登記了。
（3）繼承人將對房產(chǎn)交納一定的稅費，所以要到專業(yè)的房產(chǎn)評估機構(gòu)對房產(chǎn)進行評估，然后再按照國家制定的標準進行繳費。在班里繼承登記的同時還需要交納登記費、權(quán)證印花稅、繼承房屋評估價百分比的合同印花稅。
3、買賣房產(chǎn)更名流程：
（1）準備房屋所有權(quán)證、買賣雙方身份證、房屋出售證明，以及其他房屋相關(guān)證明。
（2）房產(chǎn)更名要把合同條款寫清楚，買賣雙方都要在場，當(dāng)事人簽字。
（3）簽完合同后到不動產(chǎn)登記中心進行申請，并按照合同的條款進行繳納相關(guān)費用
一、堅持先地后房的原則，全面推開農(nóng)村集體土地上的房屋登記發(fā)證工作
1988年9月至2002年初，東陽市在各建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進行房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作。2002年，市政府出臺了《關(guān)于在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外開展房屋所有權(quán)登記工作的意見》，至此，東陽市集體土地范圍內(nèi)的房屋登記工作全面拉開序幕。登記機構(gòu)利用東陽區(qū)域集體土地范圍內(nèi)房屋的土地使用證已基本登記到位的有利條件，堅持先地后房的原則，制定了集體土地范圍內(nèi)房屋在同時符合以下五個條件的，予以登記發(fā)證：（1）已提供房屋的土地使用證；（2）不違反規(guī)劃；（3）無房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為；（4）已提供具結(jié)保證書的；（5）經(jīng)公告無異議的。
二、打破成規(guī)，靈活運用，進一步推進農(nóng)村集體土地上的房屋登記發(fā)證工作
在東陽，一個家庭中夫妻、家庭成員中，非房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的比比皆是。于是，登記機構(gòu)就集體土地范圍內(nèi)房屋登記作出規(guī)定：非本村集體經(jīng)濟組織成員申請房屋所有權(quán)初始登記或因繼承、分家析產(chǎn)、離婚等事實行為申請轉(zhuǎn)移登記的，不要求申請人提交屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明或提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。
我國《婚姻法》規(guī)定，法定的夫妻共同財產(chǎn)是指在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方或一方所得的財產(chǎn)，除另有約定（包括《婚姻法》第18條的規(guī)定）外，均為夫妻共同財產(chǎn)；夫妻對共同所有的財產(chǎn)，平等地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利?！痘橐龇ā愤€允許夫妻采用財產(chǎn)約定制，約定的內(nèi)容包含對財產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)的約定；既可以對婚前財產(chǎn)進行約定，也可以將婚后財產(chǎn)進行約定。如此看來，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，如在夫妻中一方經(jīng)審批取得的宅基地上建造的房屋，除雙方有約定之外，為夫妻共同財產(chǎn)；或者夫妻又可將婚前的財產(chǎn)約定為共同財產(chǎn)。于是，村民及其配偶（包括非農(nóng)業(yè)戶口）向房產(chǎn)管理部門初始申請登記夫妻共有財產(chǎn)時無需提供申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明。
因雙方協(xié)議離婚的，對財產(chǎn)的協(xié)議處分應(yīng)看成是一種對財產(chǎn)的處分約定；因人民法院判決離婚取得的財產(chǎn)，按已生效的法院文書進行登記。因此，因離婚而財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，無需提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。
根據(jù)《繼承法》第9條、第10條、第11條、第12條、第14條、第16條的規(guī)定，被繼承人的遺產(chǎn)處理可以通過法定繼承，也可以按遺囑繼承和遺贈取得，其對繼承人的性別、戶別（農(nóng)業(yè)或非農(nóng)業(yè)）也未作特定的規(guī)定。因此不管男女、出嫁與否，還是非房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（包括非農(nóng)業(yè)戶口）的繼承人都可以根據(jù)《繼承法》繼承自己應(yīng)該繼承的財產(chǎn)。顯然，繼承人繼承集體土地上的房屋，在取得該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意之前，可以根據(jù)《繼承法》進行房屋登記。
根據(jù)東陽當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣，家庭分家析產(chǎn)不只是對共同財產(chǎn)的分割，晚輩在取得財產(chǎn)的同時相應(yīng)承擔(dān)贍養(yǎng)長輩的義務(wù)。東陽市允許受約人按分家析產(chǎn)取得向房產(chǎn)管理部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記的做法主要是為了維護和諧穩(wěn)定的社會秩序的需要。因此，登記機構(gòu)將分家析產(chǎn)的登記類型也歸納到上述登記范疇。
三、加強公證力度，提升登記公信力
《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的出臺，第一次全面、系統(tǒng)、明確規(guī)定了集體土地上房屋可以申請登記并領(lǐng)取權(quán)屬證書。我市適時對登記制度作了調(diào)整，加大了公證力度。以往，登記機構(gòu)所采信的財產(chǎn)處分證件一般只是通過房屋所在地或戶籍所在地村（居）委會的見證。但因村（居）委會把關(guān)不嚴、當(dāng)事人提供偽造虛假證件等導(dǎo)致登記結(jié)果不實的案件時有發(fā)生。為規(guī)避登記風(fēng)險，保護權(quán)利人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益，作出如下規(guī)定：（1）申請辦理房屋所有權(quán)登記，申請人應(yīng)當(dāng)親自到場辦理，申請人委托他人代為辦理的應(yīng)當(dāng)有委托權(quán)限明確、形式完備的書面委托書，委托書需經(jīng)公證或認證；或者由登記機構(gòu)的經(jīng)辦人員見證。（2）證明涉港澳臺、涉外申請人身份、家庭關(guān)系及婚姻狀況的證明文件按“（89）司發(fā)公字第024號文件”《關(guān)于辦理華僑、港澳同胞、臺灣同胞以及外國人房屋產(chǎn)權(quán)事宜中如何確認公證書文書效力的通知》規(guī)定辦理。（3）當(dāng)事人申請轉(zhuǎn)移登記提交的贈與合同應(yīng)當(dāng)辦理公證。（4）當(dāng)事人申請轉(zhuǎn)移登記提交的買賣合同，如其中雙方或一方為港、澳、臺或其他境外的自然人、法人或其他組織的應(yīng)當(dāng)辦理公證（港、澳、臺申請人親自到場簽章的除外）；如出賣方為未成年人的，應(yīng)當(dāng)辦理公證。其他房屋買賣合同可以由登記機構(gòu)經(jīng)辦人見證。（5）當(dāng)事人申請轉(zhuǎn)移登記提交的分割協(xié)議、繼承協(xié)議應(yīng)當(dāng)公證或由登記機構(gòu)經(jīng)辦人見證。（6）遺囑、遺贈受益人須提交繼承權(quán)公證書、接受遺贈權(quán)公證書。（7）當(dāng)事人申請轉(zhuǎn)移登記提交的繼承人證明、家庭成員證明應(yīng)當(dāng)公證或由原權(quán)利人戶口所在地的村（居）委會證明后，并由當(dāng)事人出具書面保證。（8）夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋所有權(quán)登記，要求登記為夫或妻一方個人所有的，書面約定應(yīng)經(jīng)公證機關(guān)公證。
通過對登記制度的不斷完善，減輕了工作人員對申請人提供的證件真?zhèn)蔚谋鎰e壓力。近幾年來，訴訟案件越來越少，2005年后，由此產(chǎn)生的訴訟案件僅有1起。
四、堅持公告、詢問、實地查看制度，進一步規(guī)避登記風(fēng)險，保護權(quán)利人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益
我們利用當(dāng)?shù)卮迕駥Ψ课輾w屬比較了解的有利條件，大力推行公告制度。公告的目的是為了登記機構(gòu)能及時發(fā)現(xiàn)問題，有利于利害關(guān)系人提出產(chǎn)權(quán)異議，減少登記差錯，以及可以因登記發(fā)生爭議時作為某一事項當(dāng)事人“應(yīng)當(dāng)知道”的證據(jù)。對辦理村民住房所有權(quán)初始登記、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有房屋所有權(quán)初始登記，采取了將申請登記事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)進行公告的措施。對其他房屋登記，登記機構(gòu)認為必要時，也可以就登記事項進行公告。公告應(yīng)當(dāng)刊登在房屋所在地公開發(fā)行的主要報紙或局網(wǎng)站等公開媒介上。如遇有特殊情況的，可以根據(jù)需要將申請登記事項在房屋所在地進行公告。
為了方便申請人回答詢問事項，同時也為了提高登記機構(gòu)的工作效率，我們根據(jù)詢問制度制作了房屋登記申請詢問記錄表，并由申請人在房屋登記申請詢問記錄表上簽名確認后連同登記申請材料一起歸檔保存。以免日后發(fā)生爭議時，登記機構(gòu)難以舉證。
為了使登記所確認的權(quán)利與實際的權(quán)利相一致，為了維護登記的權(quán)威性和公信力，我們對房屋所有權(quán)初始登記、在建工程抵押權(quán)登記、房屋因滅失而導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記，要求進行實地查看，并制作查看記錄。
五、完善相關(guān)工作的建議
為了各地能更好地開展集體土地范圍內(nèi)的房屋登記發(fā)證工作，筆者有以下幾點建議。
1.登記工作是一項專業(yè)性、技術(shù)性、法律性比較強的工作。各地登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《繼承法》、《婚姻法》、《房屋登記辦法》等法律、規(guī)章的規(guī)定，及時調(diào)整好登記制度；同時還應(yīng)做好登記人員的培訓(xùn)、登記前期的宣傳、登記工作運行管理制度的制定等工作。東陽市房地產(chǎn)管理局采取下鄉(xiāng)入村深入了解民俗風(fēng)情，利用當(dāng)?shù)貜V播、報刊、電視等媒體宣傳報道，以及召開村民動員大會、下村定點登記、主動上門挨家挨戶服務(wù)、服務(wù)承諾制、崗位責(zé)任制、質(zhì)量監(jiān)督制、每月一次登記人員登記工作研討會、每年一度房屋登記座談會（邀請相關(guān)部門參加）等方式開展工作，取得不錯的效果。
2.公民的戶籍會因各種原因發(fā)生變遷。不少人從農(nóng)民到非農(nóng)民、從本國公民到非本國公民，變化很大。如果非要對申請主體身份進行限制，可以從申請人的祖籍上去認定。
3.土地管理部門應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)對農(nóng)村村民宅基地審批制度作適當(dāng)調(diào)整。比如，一方父母或子女通過繼承、分家析產(chǎn)取得集體土地上的房屋，未取得房產(chǎn)的另一方在申請宅基地使用面積時，土地管理部門可以根據(jù)家庭分家協(xié)議、房產(chǎn)登記證明，在整個家庭可使用面積限額內(nèi)，計算出該戶可使用面積。
購房公證委托書
購房公證委托書1委托人：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，住址： ，公民身份號碼/護照編號： 。
受托人：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，住址： ，公民身份號碼 。
委托人XXX欲購買房屋壹處，該房屋坐落在 ，《房屋所有權(quán)證》編號為 號，丘(地)號 ， 結(jié)構(gòu)，建筑面積 平方米。委托人因【原因】，不能親自到 辦理上述房屋的買賣手續(xù)，特委托XXX代為辦理購買上述房屋的有關(guān)事宜：
1.簽訂上述房屋的買賣合同;
2.支付購買上述房屋的購房款;
3.驗收上述房屋，辦理房屋交付手續(xù);
4.辦理上述房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，繳納相關(guān)契稅、手續(xù)費等費用;
5.領(lǐng)取上述房屋的房屋所有權(quán)證;
6.【其他事宜，如辦理上述房屋的國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，交納相關(guān)費用，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證等等】
受托人XXX在在辦理上述事宜過程中所簽署的相關(guān)文件，委托人均予以認可。
委托期限： 月/年，自XXXX年XX月XX日起，至XXXX年XX月XX日止。
受托人有/無轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托人：
XXXX年XX月XX日
購房公證委托書2證件類型： 身份證 ，證件號碼： 委托人： 性別，生，住址：
受托人：別，出生，住址： 證件類型：身份證，證件號碼：
我準備購買位于房屋。我(們)因故不能親自辦理上述房屋的相關(guān)手續(xù)，
特委托 作為我的人，辦理以下事項：
一.代為購買上述房屋并與開發(fā)商簽訂上述房屋的買賣合同及相關(guān)的附件，協(xié)議，代交首付款及相關(guān)費用。
二，作為向銀行申請個人貸款，與銀行簽訂借款合同等法律性文件，辦理借款合同，授權(quán)委托書等法律性文件的公證事宜(如果合同中附有強制執(zhí)行條款，我(們)愿意辦理賦予強制執(zhí)行效力的公證)，并向銀行及公證處提供我(們)的相關(guān)材料。
三，作為與擔(dān)保公司簽訂與個人貸款有關(guān)的合同等法律性文件，并辦理費用繳納等相關(guān)事宜。 四，作為在銀行開立我(們)名下的儲蓄卡，作為此筆貸款的委托扣款賬戶。
五，代為簽署委托銀行查詢我(們)在中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中征信記錄的申請。 六，代為辦理上述房屋的預(yù)購商品房預(yù)告登記手續(xù)，抵押預(yù)告登記手續(xù)，抵押登記手續(xù)，并領(lǐng)取相關(guān)的證明材料。
七，代為辦理并領(lǐng)取上述房屋的《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用權(quán)證》
八，代為到相關(guān)管理部門查詢住房登記記錄信息并領(lǐng)取相關(guān)證明文件。
九，簽署因為辦理上述各項事項需要的全部文件。
受托人在辦理上述委托事項范圍內(nèi)所簽署的文件及發(fā)生的全部費用，委托人均予以承認并同意承擔(dān)。
委托期限：至上述委托事項辦結(jié)為止。
受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托人：
年 月 日
購房公證委托書3委托人： 性別： 出生日期：身份證件號碼：
受托人： 性別： 出生日期：
身份證件號碼：
委托人因故無法親自辦理購買位于上海市 路弄號 室房屋的相關(guān)事宜，特委托受托人 為本委托人的人，就上述房地產(chǎn)代表本委托人辦理下列附錄中所列的第xx項(共計 項)事項，受托人有/無轉(zhuǎn)委托權(quán)。
受托人在上述權(quán)限內(nèi)就上述房地產(chǎn)所實施的法律行為及所產(chǎn)生的法律后果，委托人均予以認可。
上述委托的期限自委托人簽署本委托書之日起至受托人完成委托事項之日止。 委托人：
年月日
附錄：
壹、代為簽訂定金協(xié)議
貳、代為簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同/房屋交接書/預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書/出售合同/買賣合同 叁、代為辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記
肆、代為簽訂房地產(chǎn)借款合同/抵押合同/辦理轉(zhuǎn)按揭相關(guān)手續(xù) 伍、代為辦理預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記/房地產(chǎn)抵押登記手續(xù) 陸、辦理有關(guān)合同公證，領(lǐng)取公證書 柒、代為領(lǐng)取上述有關(guān)房地產(chǎn)登記證明、《房地產(chǎn)權(quán)證》 捌、代為支付房價款
玖、代為支付上述房地產(chǎn)買賣過程中應(yīng)付之相關(guān)稅費(包括向物業(yè)管理部門支付物業(yè)管理 費、維修基金等費用) 拾、代為收樓
拾壹、代為辦理購買上述房地產(chǎn)過程中的其他相關(guān)事宜 拾貳、維修并管理房屋
拾叁、代為進行房地產(chǎn)出租、簽訂出租合同、收取租金、辦理與出租有關(guān)的文件登記備案 手續(xù)，并領(lǐng)取《備案證明》
拾肆、代為辦理還貸手續(xù)、代為辦理退保手續(xù)
購房公證委托書_房屋買賣委托公證書 購房公證委托書4委 托 書
委托人：XX，男/女，公民身份號碼：XXX，住址：XX。
受托人：XX，男/女，公民身份號碼：XXX，住址：XX。
我，XX擁有XXX號的房產(chǎn)?，F(xiàn)委托XXX為我的人，并以我的名義在期限(二一X年XX月XX日至二一X年XX月XX日)內(nèi)，辦理如下事項：
一、全權(quán)辦理提前還清上述房產(chǎn)按揭/抵押貸款(即贖樓)手續(xù)，代辦抵押登記注銷手續(xù)并回答房地產(chǎn)權(quán)登記中心抵押登記注銷相關(guān)詢問、簽署詢問記錄，申領(lǐng)房地產(chǎn)買賣合同或房地產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明，簽署相關(guān)文件。
二、全權(quán)辦理轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)有關(guān)手續(xù)，代為簽署房地產(chǎn)買賣合同，并辦理相關(guān)公證手續(xù)。
三、協(xié)助買方全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的銀行按揭(公積金貸款)手續(xù)，簽署相關(guān)文件。
四、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的資金監(jiān)管手續(xù)，簽署資金監(jiān)管協(xié)議等相關(guān)文件。
五、到銀行或房地產(chǎn)權(quán)登記中心辦理上述房產(chǎn)的房款解除資金監(jiān)管手續(xù)，簽署辦理解除資金監(jiān)管手續(xù)所需要簽署的申請及相關(guān)文件資料。
六、到房地產(chǎn)權(quán)登記中心等相關(guān)部門辦理上述房產(chǎn)過戶登記的一切手續(xù)，簽署《納稅申報表》、《繳款通知書》等，并回答房地產(chǎn)權(quán)登記中心過戶登記相關(guān)詢問、簽署詢問記錄。
七、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的水、電、物業(yè)管理、煤氣/天燃氣、電話、有線電視/數(shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)等入戶、過戶、銷戶手續(xù)。
八、到稅務(wù)部門全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的減免稅手續(xù)，繳納有關(guān)費用，簽署相關(guān)文件。
人在其權(quán)限范圍及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件，我均予承認。
委托人：
二xx年xx月xx日
購房公證委托書5委托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份號碼/護照編號： 。 受托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份號碼 。 委托人xxx欲購買房屋壹處，該房屋坐落在 ，《房屋所有權(quán)證》編號為 號，丘(地)號 ，
結(jié)構(gòu)，建筑面積 平方米。委托人因【原因】，不能親自到 辦理上述房屋的買賣手續(xù)，特委托
xxx代為辦理購買上述房屋的有關(guān)事宜：
1.簽訂上述房屋的買賣合同;
2.支付購買上述房屋的購房款;
3.驗收上述房屋，辦理房屋交付手續(xù);
4.辦理上述房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，繳納相關(guān)契稅、手續(xù)費等費用;
5.領(lǐng)取上述房屋的房屋所有權(quán)證;
6.【其他事宜，如辦理上述房屋的國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，交納相關(guān)費用，領(lǐng)
取國有土地使用權(quán)證等等】
受托人xxx在在辦理上述事宜過程中所簽署的相關(guān)文件，委托人均予以認可。
委托期限： 月/年，自xxxx年xx月xx日起，至xxxx年xx月xx日止。
受托人有/
無轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托人：
xxxx年xx月xx
購房公證委托書6委托人：****** , 男/女 , ****年**月**日出生， 公民身份證號碼：******************
受托人：****** ，男/女，****年**月**日出生，公民身份證號碼：******************
我們(委托人 ***** 和受托人 *****)系 ***** 關(guān)系。我們欲以 ***** 的名義購買坐落在
************** 房產(chǎn)一套，因我事物繁忙，不能親自前往辦理，特委托 ******** 作為我的合法人，全權(quán)代表我辦理如下事項：
1、 簽訂購房合同;
2、 交納購房款，繳納稅費及相關(guān)費用;
3、 辦理銀行按揭貸款手續(xù)，簽訂借款合同，抵押合同，辦理房屋抵押登記手續(xù);
4、 辦理并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等證件;
5、 辦理驗房、入住等房屋交接手續(xù);
6、 辦理水、電、天然氣、有線電視、電話、供暖設(shè)備等物業(yè)手續(xù);
7、 辦理與購買上述房產(chǎn)有關(guān)的其他一切事宜。 受托人在上述委托權(quán)限內(nèi)所簽署的一切有關(guān)文件，委托人均予以承認, 并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
受托人有/無轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托期限:至上述委托事項辦理完畢為止。(或*****年**月**日至*****年**月**日為止)
委 托 人：
房屋贈與合同只要是雙方真實意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條 贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。
但需要注意的是，即使贈與合同有效，如果不辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的。而且贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。
二、房屋贈與的注意事項：
房產(chǎn)贈與人必須具有真實的意思表示，并且必須對其所贈房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但應(yīng)注意幾個事項：
1、贈與是無償?shù)姆尚袨?，法律后果不同于有償?shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
2、是贈與后變更產(chǎn)權(quán)登記的稅費與繼承后變更的標準不同，辦理前應(yīng)向房管局、地稅局等有關(guān)部門充分咨詢;
2、房屋征收公告（可由征收部門提供）
3、項目征收補償方案（可由征收部門提供）
4、被征收人身份情況證明（被征收人死亡的提供房屋使用人身份情況證明）
5、拆遷房屋產(chǎn)權(quán)查詢核對表（情況表）
6、被征收房屋平面圖（標明具體尺寸、計算過程。民房、有自建部分的成套房還需提交1988年及2004年矢量圖，并用紅線劃出其具體范圍）
7、被征收房屋房地產(chǎn)估價報告書及其送達回證（被征收人對估價報告提出異議、被征收人死亡或產(chǎn)權(quán)不明確的必須鑒定。若經(jīng)鑒定的，需提供鑒定報告及經(jīng)鑒定后重新出具的估價報告。原估價報告、經(jīng)鑒定后重新出具的估價報告均要送達被征收人。）
8、安置房房地產(chǎn)估價報告書及其送達回證（具體同第7項）
9、協(xié)商通知書及其送達回證
10、協(xié)商記錄
11、見證人身份證明（社區(qū)、街道）
12、實施單位項目工作人員名單
13、報請作出房屋征收補償決定報告書（注明時間，同時提供電子稿）
14、提供的安置房若為期房的，需提交過渡房源表、過渡房情況相關(guān)證明、過渡房不拆證明；提供的安置房若為現(xiàn)房的，需提交安置房產(chǎn)權(quán)證明
15、被征收人死亡或產(chǎn)權(quán)不明確的，被征收房屋應(yīng)當(dāng)進行證據(jù)保全公證，提交公證書（產(chǎn)權(quán)明確但有自建部分的房屋建議也進行證據(jù)保全）
16、實施單位名稱變更說明函（早期項目實施單位原稱拆遷工程處，現(xiàn)更名為征收工程處）
17、其它與房屋征收補償決定相關(guān)的材料
房產(chǎn)合同更名申請表如下：
房產(chǎn)證更名方式有哪些? 房產(chǎn)更名費用怎么算?
房產(chǎn)證更名之夫妻之間直接添加
婚姻存續(xù)期間：在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個人的名字也算是兩人的共同財產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。
非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈與的方式更名。
從《婚姻法》的規(guī)定來看，如果夫妻之間對婚姻關(guān)系存續(xù)期間財產(chǎn)問題沒有特殊約定的，那么房產(chǎn)無論登記在誰的名下，都是夫妻的共同財產(chǎn)，雙方共同共有，從法律上來講變更夫妻姓名沒有什么意義，但是如果雙方約定該房產(chǎn)歸一方所有，法律上也是認可這種約定的。
夫妻辦理更名手續(xù)的前提是已經(jīng)取得房產(chǎn)所有權(quán)證，辦理手續(xù)時需同時到場，填寫《房屋所有權(quán)登記申請表》，提交的證件因房屋的性質(zhì)的不同而不同，具體提交如下資料：
1、如果是房改房，需要提交元售房單位的證明，寫明因供暖原因允許將產(chǎn)權(quán)人變更為配偶的名字;如果是商品房，經(jīng)濟適用房，夫妻雙方寫變更申請并簡單注明理由。
2、結(jié)婚證復(fù)印件(核對原件)
3、夫妻雙方的身份證復(fù)印件(核對原件)
4、夫妻雙方共有房屋的協(xié)議
5、房屋所有權(quán)證
6、房改房提供原購房契約復(fù)印件(核對原件)
7、房屋所有權(quán)證附圖，登記表復(fù)印件
辦理夫妻更名手續(xù)只需交納房產(chǎn)證印花稅5元即可，不需要提交任何稅務(wù)。
夫妻離婚房產(chǎn)證更名辦理
夫妻離婚后辦理房屋過戶需提交以下材料：
1、房屋所有權(quán)證書;
2、本人身份證原件、離婚證;
3、離婚協(xié)議或生效的法院離婚判決書、離婚調(diào)解書;
4、原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、房產(chǎn)(分戶)平面圖兩份;
5、買房時的契稅完稅或減免稅憑證;
6、有的還要法院出個執(zhí)行函。
夫妻離婚房產(chǎn)變更流程步驟如下：
1、到房管部門辦理權(quán)屬變更手續(xù);
2、到按揭銀行辦理按揭權(quán)利(義務(wù))人便更手續(xù)。
如何辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移
對于，按揭貸款已經(jīng)還清的，只需房地產(chǎn)現(xiàn)有者持生效后《離婚協(xié)議》(需公證)或法院《仲裁(判決)》、《離婚證》、《身份證》、和原《房屋所有權(quán)證》到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。[pagebreak]
房產(chǎn)證更名之房產(chǎn)贈與
贈與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈與方式進行。
以下是贈予的兩種情況：有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進行更名。二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。
有房無貸，視做贈與。雙方需要簽訂一份贈與合同，且贈與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費一般是贈與房屋價值的1%，除此之外還需要繳納一定的個人所得稅、契稅等費用(直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅)。
贈與手續(xù)：受贈房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈與行為才具有法律效力。
具體步驟如下：
1、贈與人與受贈人訂立關(guān)于房屋贈與的書面合同，即贈與書。
2、受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。
3、辦理公證。
4、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
5、由受贈人到房地產(chǎn)管理部門申請變更登記，并提交下列證件：
(1)申請書(窗口提供)。
(2)原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。
(3)相關(guān)當(dāng)事人的身份證、戶口簿。
(4)贈與書及公證書。
(5)契稅收據(jù)。
6、贈與人將房屋交付受贈人。這里″交付″以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準。
在辦理房屋贈與手續(xù)時，贈與人與受贈人應(yīng)簽訂書面贈與合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)，但如果贈與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈與他人時，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈予行為無效。
贈予稅費
(一)、直系親屬間贈與房產(chǎn)所需稅費：
交易手續(xù)費：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米
土地收益金：劃撥土地繳納
契稅：4%
房屋登記費：住宅80元/套，非住宅550元/套。
證照印花稅：5元/本
工本費：10元/本
個人所得稅：①查賬征收計算方法為:(評估價格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費用)×20%②核定征收計算方法為:評估價格×1%
營業(yè)稅：直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅。
(二)、非直系親屬贈與稅費
除上述外，非直系親屬還需繳納營業(yè)稅：
不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外贈與的，
營業(yè)稅=評估值-購買房屋價款
超過五年(含5年)普通住房：免征營業(yè)稅。[pagebreak]
房產(chǎn)證更名之買賣過戶
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
房產(chǎn)過戶流程
1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)。
2、申請材料準備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。
4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。
一般二手房交易需要交納的稅費：
買房人應(yīng)繳納稅費：
1、 契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)
2、 印花稅：房款的0.05%
3、 交易費：3元/平方米
4、 測繪費：1.36元/平方米
5、 權(quán)屬登記費及取證費：一般情況是在200元內(nèi)。
賣房人應(yīng)繳納稅費：
1、 印花稅：房款的0.05%(免交)
2、 交易費：3元/平方米
3、 營業(yè)稅：全額的5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
4、 個人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。
房產(chǎn)更名涉及到的資料有：
(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表;
(2)申請人身份證明;
(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;
(4)有關(guān)行政機關(guān)的行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書，或經(jīng)公證的房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書;
(5)已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件;
(6)人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;
(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準文件;
(8)行政劃撥、減免地價的土地，應(yīng)提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;
(9)以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書和付清地價款證明;
(10)屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù);
(11)拆遷補償?shù)膽?yīng)提交拆遷補償協(xié)議書;
(12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;
(13)收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準文件;
2007年2月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同。雙方約定甲公司將某小區(qū)的套房屋賣給李某。合同簽訂后，李某依照協(xié)議約定，交付了首付費用18萬，于2007年6月入住。因該房未到約定辦理登記過戶時間，李某為保護自己合法權(quán)益，于2007年12月1日向房屋登記機構(gòu)提交了身份證明、商品房預(yù)購合同、《預(yù)告登記申請書》等材料，申請辦理預(yù)告登記。房屋登記機構(gòu)做出《復(fù)函》以暫無相關(guān)具體規(guī)定為由，不予受理。李某提出訴訟，認為登記機構(gòu)損害了自己的合法權(quán)益，請求法院撤銷《復(fù)函》，判令登記機構(gòu)依法受理預(yù)告登記申請，并承擔(dān)訴訟費用。
評析：
1 預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記是指為保全一項請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記，目的是為將發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說，進行了預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有對抗效力。
2 預(yù)告登記的適用范圍?！段餀?quán)法》實施后，對預(yù)告登記的適用范圍作出了明確規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向房屋登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。”《房屋登記辦法》第六十七條規(guī)定：“預(yù)購商品房，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形可以申請預(yù)告登記?！北景钢?，李某購買的是預(yù)購商品房，可按相關(guān)規(guī)定申請預(yù)告登記。
3 本案房屋登記機構(gòu)的回函是否正確。本案發(fā)生時雖然《房屋登記辦法》尚未出臺，但《物權(quán)法》已經(jīng)施行，那么房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》的要求實施預(yù)告登記制度，對提交的預(yù)告登記申請進行受理。本案房屋登記機構(gòu)未予受理是自身工作的失職，屬于行政不作為，但李某申請預(yù)告登記時未能提供雙方關(guān)于預(yù)告登記的約定，因此房屋登記機構(gòu)應(yīng)以要件不齊為由告知李某其申請不予受理，才是穩(wěn)妥的做法。
案例二：
李某與王某于1998年結(jié)婚，二人有子李甲。李某于2008年9月向甲公司預(yù)購了一套在建商品房，合同上購房人為李某人名字。李某到登記機構(gòu)辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記，并與銀行辦理了商品房抵押貸款手續(xù)，進行了房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。
2009年1月，李某因病死亡。李某父母和李甲均表示放棄對房屋的繼承，同意將房屋登記在王某一人名下，并辦理了公證。王某持繼承權(quán)公證書到登記機構(gòu)要求把預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人改為王某人。登記機構(gòu)審查繼承權(quán)公證書后認為，其子李甲尚未成年，不能放棄繼承權(quán)，不能登記為王某一人。王某認為登記在自己名下，是為今后還款和賣房方便，并不損害未成年人李甲的利益，且已辦理繼承權(quán)公證，登記機構(gòu)拒絕辦理于法無據(jù)。
評析
1 未成年人能否放棄繼承權(quán)?我國《繼承法》雖未明確規(guī)定未成年人不得放棄繼承權(quán)，但最高人民法院《繼承法意見》第八條規(guī)定：“法定人被繼承人行使繼承權(quán)、受遺贈權(quán)，不得損害被人的利益。法定人一般不能被人放棄繼承權(quán)、受遺贈權(quán)。明顯損害被人利益的，應(yīng)認定其行為無效?！蓖瑫r，《民法通則》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護職責(zé)，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益。”